KAJIAN TERHADAP HUBUNGKAIT DI ANTARA HARGA DAN SEWA HARTA TANAH

KEDIAMAN DI LEMBAH KLANG

DISEDIAKAN OLEH: SITI NORAISHAH SAHARIF

INSTITUT PENILAIAN NEGARA 2008

- 1 -

1.0 PENGENALAN

Sektor harta tanah telah mengalami perkembangan yang begitu pesat sejak

tahun 1980-an. Perkembangan ini bermula di bandar-bandar besar seperti Kuala

Lumpur, Johor Bahru, Ipoh dan Georghtown. Ia kemudiannya merebak secara

berperingkat-peringkat ke pinggir-pinggir bandar terlibat yang menyaksikan

sekitar penghujung tahun 1980-an dan awal 1990-an, lebih banyak kawasan-

kawasan perumahan baru yang wujud.

Penghijrahan penduduk dari luar bandar ke bandar-bandar disebabkan peluang

pekerjaan yang banyak adalah antara pendorong kepada perkembangan sektor

harta tanah di Malaysia. Banyak projek-projek perumahan baru yang dibina bagi

menampung limpahan penduduk yang semakin ramai di kawasan bandar.

Dasar kerajaan yang menggalakkan satu keluarga satu rumah melalui kempen

pemilikan rumah sendiri telah turut membantu dalam perkembangan sektor harta

tanah.

Berbagai-bagai usaha dilakukan kerajaan untuk membantu golongan kurang

berkemampuan agar mampu memiliki rumah, diantaranya ialah dengan

memperbanyakkan pembinaan rumah-rumah kos rendah.

Dasar ini telah diperkenalkan sejak zaman pentadbiran Allahyarham Tun Abdul

Razak. Ia adalah salah satu dasar yang terbaik bagi negara yang mengamalkan

dasar ekonomi kapitalis. Berasaskan kepada dasar ini, hampir setiap Rancangan

Malaysia Lima Tahun mempunyai peruntukan untuk pembangunan rumah kos

rendah (Noor Rosly Hanif, 1998).

Di pihak kerajaan pula, pada tahun 1998, kerajaan telah menyediakan insentif

galakan sepanjang tempoh kempen pemilikan rumah kepada penjawat awam

melalui Surat Pekeliling Perbendaharaan Bil. 13/1998 untuk kakitangan kerajaan

membuat pinjaman perumahan. Ia bertujuan menggalakkan pembelian rumah

sepanjang tempoh Kempen Pemilikan Rumah berlangsung pada ketika itu.

- 2 -

Menurut Green (1997), pelaburan dalam perumahan akan memberi perubahan

kepada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK), perubahan tersebut seterusnya

akan melibatkan perubahan dalam sektor bukan perumahan. Oleh itu, pelaburan

dalam perumahan akan memberi kesan berganda kepada pelaburan dalam

sektor yang lain dan seterusnya boleh merangsang ekonomi sesebuah negara.

Keadaan ekonomi yang baik akan merancakkan perkembangan pelaburan

dalam pelbagai sektor seperti pembuatan dan pengurusan. Penggerak atau

pelaksananya ialah sumber manusia yang mencukupi. Penumpuan kelompok

manusia di sesuatu kawasan menjadikan harta tanah di kawasan tersebut

bernilai kerana ada permintaan terhadapnya.

Walaupun begitu, belum dapat dipastikan sama ada permintaan terhadap harta

tanah di sesuatu kawasan yang menjadikan harganya meningkat di dalam

pasaran akan turut memberi kesan ke atas sewaan harta tanah di kawasan

tersebut.

Persoalan ini yang ingin dikaji dari perspektif Malaysia walaupun hasil

penyelidikan Hendershott dan Shilling (1982) dan Meese dan Wallance (1994)

yang difokuskan kepada 27 bandar di Amerika Syarikat mendapati, dalam

jangkamasa panjang kenaikan harga rumah adalah menyamai dengan kenaikan

sewa pasaran.

Kertas ini disediakan bertujuan untuk mengkaji hubungkait di antara harga dan

sewa harta tanah kediaman di beberapa lokasi terpilih di Lembah Klang. Fokus

kajian adalah untuk melihat sama ada perubahan pada harga harta tanah

memberi kesan kepada perubahan sewa harta tanah di kawasan tersebut atau

sebaliknya.

- 3 -

1.1 LATAR BELAKANG

Menurut Laporan Pasaran Harta (1997), secara keseluruhannya sektor pasaran

harta tanah adalah berada pada tahap yang stabil walaupun berlaku kemelut

mata wang serantau dan kejatuhan pasaran saham pada penghujung tahun

1997. Jumlah bilangan pindahmilik dan nilai transaksi bagi tahun 1997 adalah

lebih tinggi berbanding tahun 1996, masing-masing sebanyak 1.8% dan 8.4%.

Laporan berkenaan juga menyebut, pasaran harta tanah dalam jangkamasa

pendek tidak akan dipengaruhi oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang

perlahan kerana ia amat bergantung kepada keteguhan ekonomi sebenar yang

masih kukuh asasnya.

Ini kerana, sektor harta tanah bersifat tidak anjal dalam jangkamasa pendek.

Proses pembangunan sektor harta tanah mengambil masa untuk dilaksanakan

dan secara umumnya apa yang akan berlaku di masa hadapan tidak boleh

dijangka.

Keseimbangan akan tercapai apabila berlaku interaksi di antara permintaan dan

penawaran pada harga tertentu. Walau bagaimanapun keseimbangan dalam

pasaran perumahan sukar dicapai kerana permintaan dan penawaran

perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-mata tetapi juga oleh

faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga

perubahan teknologi (Muller,G.R,1995).

Menurut Bourne (1981), pasaran perumahan secara asasnya adalah pasaran

ekonomi yang tertakluk kepada kerangka politik di sesebuah negara. Oleh itu

pasaran perumahan boleh didefinisikan sebagai satu set institusi dan prosidur-

prosidur dalam memperuntukan sumber yang terhad iaitu perkhidmatan

perumahan bagi memenuhi permintaan dan penawaran perumahan. Mekanisme

yang menghubungkan penawaran dan permintaan ialah proses pertukaran yang

berlaku di pasaran iaitu stok rumah kepada isi rumah. Proses pertukaran berlaku

disebabkan faktor-faktor pertumbuhan ekonomi, pertukaran polisi, jangkaan

adanya permintaan, peningkatan pendapatan, terdapat kemudahan pembiayaan

dan perubahan dalam demografi penduduk.

- 4 -

Menurut Sherif Roubi dan Ashraf Ghazaly (2007) pula, faktor-faktor seperti

sekolah yang berkualiti, landskap yang menarik, pembinaan kediaman baru dan

persekitaran luaran turut memberi kesan kepada kenaikan harga rumah.

1.2 PENYATAAN MASALAH

Kemampuan kuasa beli pengguna adalah sangat bergantung kepada keadaan

ekonomi sesebuah negara. Ia juga turut mempengaruhi permintaan terhadap

harta tanah. Ia disokong oleh kajian yang dijalankan oleh Faziah Abd Rashid

(2006) yang merumuskan, pendapatan dan kuasa beli pengguna mempengaruhi

keputusan pembeli untuk membeli rumah. Oleh itu, pendapatan per kapita

seharusnya mempunyai hubungkait yang selari dengan harga rumah.

Hubungkait di antara harga rumah dan sewa adalah satu isu yang penting untuk

dikaji. Ia amat berkait dengan kecenderungan pasaran atau prestasi sesuatu

kawasan. Lokasi yang dikenalpasti aktif dari segi transaksi jualbeli tidak

semestinya memberi petunjuk kepada pasaran sewa di kawasan tersebut. Begitu

juga sebaliknya, sewa rumah yang tinggi di sesuatu kawasan tidak

menggambarkan keaktifan aktiviti jualbelinya.

Pengetahuan berkenaan hubungkait di antara kedua-dua pembolehubah ini amat

membantu untuk mengklasifikasikan sesuatu kawasan mengikut zon tertentu

sama ada berpandukan aktiviti jualbelinya atau trend sewaan kawasan tersebut.

Penentuan pasaran mengikut zon ini pula boleh dijadikan rujukan kepada penilai

untuk menentukan kaedah penilaian yang paling sesuai untuk menilai sesuatu

kawasan mengikut potensi kawasan tersebut.

Trend pergerakan harga dan sewa akan diplotkan pada rajah yang bersesuaian

untuk melihat sebarang hubungkait yang wujud. Isu yang timbul ialah sama ada

perubahan yang berlaku pada trend harga harta tanah untuk satu tempohmasa

tertentu memberi gambaran tentang nilai sewa dalam jangkamasa pendek dan

panjang atau adakah ia sebaliknya.

- 5 -

1.3 OBJEKTIF KAJIAN

Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji hubungkait di antara harga dan sewa

harta tanah kediaman di kawasan kajian berdasarkan analisis terhadap trend

harga dan sewa.

1.4 PERSOALAN PENYELIDIKAN

1.4.1 Adakah trend pergerakan harga dan sewa harta tanah di kawasan kajian

menunjukkan aliran yang positif, negatif atau bercampur-campur?

1.4.2 Adakah wujud sebarang hubungkait di dalam pasaran harta tanah untuk

jangkamasa pendek di antara harga dan sewa?

1.4.3 Adakah wujud sebarang hubungkait di dalam pasaran harta tanah untuk

jangkamasa panjang di antara harga dan sewa?

1.4.4 Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan sewa dan harga

harta tanah di kawasan kajian?

1.5 KEPENTINGAN KAJIAN

Hasil kajian ini dapat memberi gambaran tentang trend pergerakan harga dan

sewa yang berlaku sepanjang tempohmasa kajian dan ia boleh menunjukkan

sebarang hubungkait di antara harga dan sewa harta tanah di kawasan tersebut.

Petunjuk ini boleh dijadikan rujukan kepada pegawai penilaian di Jabatan

Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) di dalam membuat keputusan

berhubung kaedah penilaian yang akan digunakan untuk menilai harta tanah di

sesuatu kawasan berdasarkan potensi kawasan tersebut sama ada

menggunakan kaedah perbandingan untuk kawasan yang aktif dari segi

transaksi jualbeli atau kaedah pelaburan untuk kawasan yang dikenalpasti

mempunyai permintaan yang tinggi untuk aktiviti penyewaan.

1.6 SKOP KAJIAN

Kajian ini meliputi data-data transaksi jualbeli harta tanah kediaman kategori

rumah teres dua tingkat di beberapa kawasan terpilih di Lembah Klang yang

diperolehi daripada JPPH Wilayah Persekutuan. Kawasan yang dipilih untuk

kajian ialah:-

- 6 -

i) Bangsar Baru, yang terletak di dalam Daerah dan Mukim Kuala Lumpur;

ii) Sri Petaling, yang terletak di dalam Daerah Kuala Lumpur dan Mukim

Petaling; dan

iii) Wangsa Maju, yang terletak di dalam Daerah Kuala Lumpur dan Mukim

Setapak.

Hanya tiga kawasan perumahan terpilih di atas yang akan dikaji. Ia boleh

dijadikan panduan dalam menganggar potensi pasaran di taman-taman

perumahan lain yang berjiran dengannya.

Data-data berkaitan sewa pula diperolehi daripada Laporan Pasaran Harta (LPH)

yang diterbitkan oleh JPPH. Selain itu, maklumat tambahan yang berkaitan

diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta, Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur (DBKL).

Tempohmasa kajian ialah untuk 10 tahun bermula dari tahun 1996 hingga 2005.

Tempoh 10 tahun yang dipilih ialah dengan mengambilkira kegawatan ekonomi

yang berlaku pada tahun 1998. Ia bertujuan untuk melihat sama ada sektor

pasaran harta tanah amat bergantung kepada keadaan ekonomi semasa atau ia

hanya memberi impak yang kecil berbanding sektor-sektor yang lain.

1.7 BATASAN KAJIAN

Kajian ini tertumpu kepada harta tanah jenis kediaman kategori rumah teres dua

tingkat di tiga kawasan terpilih di Lembah Klang sahaja. Oleh itu, hasil daripada

analisis yang diperolehi hanya menggambarkan trend pasaran untuk ketiga-tiga

kawasan tersebut sahaja. Ia boleh dijadikan panduan untuk melihat potensi

pasaran dikejiranan kawasan kajian tetapi tidak menggambarkan trend pasaran

yang serupa untuk jenis, kategori dan kawasan-kawasan perumahan yang lain.

- 7 -

2.0 ULASAN LITERATUR

2.1 Pendahuluan

Senario dalam pasaran harta tanah yang berubah dari tahun ke tahun

dipengaruhi oleh berbagai-bagai faktor, antaranya ialah faktor makro seperti

kadar guna tenaga, kadar faedah dan pendapatan penduduk. Faktor-faktor lain

ialah faktor kewangan seperti nilai sewaan dahulu, indeks harga, kos pembinaan,

kos modal dan perbelanjaan operasi.

Kesemua faktor di atas mempengaruhi pergerakan harga dan sewa harta tanah,

namun begitu terdapat beberapa faktor yang paling mempengaruhi manakala

selebihnya hanya memberi impak yang kecil kepada sebarang perubahan dalam

trend pergerakan harga dan sewa harta tanah kediaman di Semenanjung

Malaysia.

Sebelum merumuskan, disenaraikan dahulu kajian-kajian literatur berkaitan

faktor-faktor yang mempengaruhi harga dan sewa harta tanah dan hubungkait

diantara pergerakan harga dan sewa harta tanah daripada penyelidikan

terdahulu.

2.2 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pergerakan Harga dan Sewa Harta Tanah

Kediaman

Menurut Tientip Subhanij (2007), selain daripada pendapatan, nisbah gadai janji

kepada Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK) dan kadar pertukaran asing

merupakan faktor terpenting kepada pergerakan harga rumah di Asia.

Menurutnya lagi, dalam jangkamasa panjang kadar faedah tidak begitu

mempengaruhi dan ia mungkin disebabkan oleh subsidi daripada pihak kerajaan

seperti cukai dan skim kumpulan wang simpanan. Walaupun begitu, dalam

jangkamasa pendek, faktor penawaran dan segmen pasaran adalah penting

untuk melihat kitaran dalam pasaran harga.

Namun begitu, menurut Sherif Roubi dan Ashraf Ghazaly (2007) faktor-faktor

seperti adanya sekolah yang berkualiti, landskap yang menarik, pembinaan

- 8 -

kediaman baru dan persekitaran luaran turut memberi kesan kepada pergerakan

dan perubahan harga rumah.

Kajian Mok et al. (1995) dan Sirmans (1994), mendapati, pembeli memilih

pemandangan yang baik seperti tasik atau padang golf dan sanggup membayar

pada harga yang lebih tinggi untuk tapak sepertinya.

Selain itu, kebanyakan kajian terdahulu mendapati bilangan bilik (Fletcher, et.

Al., 2000; Li & Brown, 1980), bilangan bilik air (Garrod & Willis, 1992; Linneman,

1980) dan luas lantai Carrol, Clauretie & Jensen, 1996; Rodriguez & Sirmans,

1994) mempunyai kesan positif ke atas harga rumah. Kajian yang dijalankan

oleh Garrod & Willis mendapati, bagi satu tambahan bilangan bilik akan

meningkatkan nilai harta sebanyak 7%.

Rodriguez & Sirman (1994), dalam kajiannya juga mendapati usia bangunan

mempunyai kesan yang negatif ke atas harta kerana faktor ceteris paribus iaitu

bangunan yang lama rendah nilainya kerana ia melibatkan kos pembaikan.

Kajian yang dijalankan oleh Palmquist (1992), mendapati faktor luaran seperti

bunyi bising dari trafik mempunyai kesan ke atas harga harta tanah.

Kewujudan pusat membeli belah dan saiznya mempunyai kesan ke atas nilai

harta disekitarnya (Des Risiers et al., 1996). Pengkaji mendapati, setiap tambahan

kedai menambah $27 ke atas nilai harta tanah yang berhampiran dengannya.

Manakala, pengkajian berkaitan pergerakan sewa pula, menurut Wei Chin (2003)

ia dipengaruhi oleh faktor makro. Hasil kajiannya mendapati, kadar sewaan

bangunan pejabat di Hong Kong dan Kuala Lumpur adalah dipengaruhi oleh

kadar pinjaman semasa.

Kajian tersebut juga merumuskan, pasaran bagi bangunan pejabat di Asia

Tenggara sangat berkait rapat dengan faktor pembangunan yang sedang

berjalan (penawaran) manakala faktor permintaan tidak begitu memberi kesan.

- 9 -

Ulasan literatur yang telah dihuraikan dapat diringkaskan seperti Jadual 2.1,

dibawah:

No. Penyelidik Tahun Faktor-faktor yang mempengaruhi

1 Tientip Subhanij 2007 • Nisbah gadai janji kepada KDNK • Kadar pertukaran asing • Dalam jangkamasa pendek, faktor

penawaran mempengaruhi. 2 Sherif Roubi &

Ashraf Ghazaly 2007 • Sekolah yang berkualiti

• Landskap yang menarik • Pembinaan kediaman baru • Persekitaran luaran yang baik

3 Mok et al. Sirmans

1995 1994

• Pemandangan yang baik seperti tasik atau padang golf

4 Fletcher, et. al., Li & Brown, Garrod & Willis, Linneman, Carrol, Clauretie & Jensen, Rodriguez & Sirmans,)

2000 1980 1992 1980

1996

1994

• Bilangan bilik; • Bilangan bilik air; dan • Luas lantai mempunyai kesan positif ke

atas harga rumah

5 Palmquist 1992 • Faktor luaran seperti bunyi bising dari trafik memberi kesan negatif ke atas harga harta tanah.

6 Des Risiers et al., 1996 • Kewujudan pusat membeli belah dan saiznya – kesan positif

7 Wei Chin 2003 • Dipengaruhi oleh faktor makro iaitu kadar pinjaman semasa

• Penawaran Jadual 2.1: Ringkasan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pergerakan Harga

dan Sewa

- 10 -

2.3 Kajian Berkaitan Hubungkait Diantara Pergerakan Harga dan Sewa Harta

Tanah

Henderson dan Shilling (1982), Meese dan Wallance (1994) merumuskan, dalam

jangkamasa panjang, kenaikan harga rumah adalah menyamai dengan kenaikan

terhadap sewa semasa. Ini menggambarkan, pergerakan yang berlaku kepada

harga rumah dari tahun ke tahun akhirnya akan menunjukkan pergerakan yang

selari kepada sewa pasaran.

Kajian yang dijalankan oleh Richard Rosen (2005) untuk melihat perubahan

harga rumah ke atas sewa, yang menggunakan Indeks Harga Pengguna (CPI-

OER) sebagai alat untuk menentukan pendapatan sewa mendapati, peningkatan

harga rumah yang cepat berbanding dengan pendapatan sewa memberi tanda

bahawa akan berlaku ‘bubble’ dalam pasaran. Hasil kajiannya menunjukkan

harga rumah dan indeks sewa bergerak secara selari hingga akhir tahun 1990an.

Ketika itu, kadar kenaikan harga rumah melebihi perubahan dalam indeks sewa.

Ramai bertanggapan ia adalah petanda kepada ketidakstabilan dalam pasaran.

John Krainer dan Chishen Wei (2004) dalam menganalisis harga rumah dan

sewa di United States menggunakan Indeks Jualan Rumah (OFHEO) dan indeks

sewa daripada Biro Perangkaan Pekerja (BLS) untuk tempoh 20 tahun (1982

hingga 2002) mendapati, harga rumah semasa adalah tinggi berbanding dengan

sewa. Lebih tepat lagi, harga rumah meningkat dengan cepat berbanding

dengan nilai sewa untuk beberapa ketika. Pada masa itu (2004), purata nisbah

harga-sewa ialah 18%.

Berdasarkan penyelidikan beliau, pasaran harta tanah di United States dalam

jangkamasa panjang menunjukkan, harga rumah dan sewa tidak

menggambarkan pergerakan yang selari.

- 11 -

Hasil-hasil kajian yang diperolehi daripada penyelidikan terdahulu telah

diringkaskan seperti Jadual 2.2, dibawah:

No. Penyelidik Tahun Hubungkait di antara pergerakan harga

dan sewa

1 Shilling dan

Meese, Wallance

1982

1984

• Dalam jangkamasa panjang, kenaikan

harga rumah menyamai kenaikan

terhadap sewa semasa.

2 Richard Rosen 2005 • Peningkatan harga rumah yang cepat

berbanding sewa memberi gambaran

berlaku ketidakstabilan dalam pasaran.

3 John Krainer dan

Chishen Wei

2004 • Harga rumah meningkat dengan cepat

berbanding nilai sewa dengan purata

nisbah harga-sewa ialah 18%.

• Dalam jangkamasa panjang, harga

rumah dan sewa tidak menggambarkan

pergerakan yang selari.

Jadual 2.2: Ringkasan Hubungkait Diantara Pergerakan Harga dan Sewa

2.4 Kesimpulan

Rumusan yang boleh diberikan daripada hasil kajian-kajian yang telah dijalankan

sebelum ini mendapati, terdapat banyak faktor-faktor yang mempengaruhi

pergerakan harga dan sewa serta hubungkait diantaranya.

Setiap kajian yang dijalankan di kawasan yang berbeza akan memberikan hasil

penyelidikan yang berbeza. Ini menunjukkan bahawa pasaran harta tanah

adalah bersifat tidak sama di antara satu sama lain. Metodologi yang digunakan

untuk penganalisaan data dijadikan rujukan untuk kajian ini.

- 12 -

3.0 METODOLOGI PENYELIDIKAN

3.1 Pendekatan Kajian

Kajian ini hanya menggunakan data-data sekunder untuk mencapai objektifnya

iaitu melalui penganalisaan data-data yang diperolehi daripada JPPH Wilayah

Persekutuan dan LPH. Selain itu, maklumat tambahan yang berkaitan diperolehi

daripada Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta, Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur (DBKL).

Kajian literatur diperlukan bagi menyokong dari segi pemerolehan data untuk

mengukuhkan lagi objektif kajian. Ianya untuk mendapatkan faktor-faktor yang

mempengaruhi pergerakan harga dan sewa harta tanah di kawasan kajian.

3.2 Pengumpulan Data

Data-data transaksi pindahmilik dan penyewaan harta tanah kawasan kajian

yang diperolehi daripada JPPH Wilayah Persekutuan dan LPH bermula dari

tahun 1996 hingga 2005 telah dikumpul.

Mana-mana data transaksi yang melibatkan pindahmilik bagi maksud kasih

sayang tidak diambilkira kerana ia tidak melibatkan balasan. Data-data transaksi

yang melibatkan pindahmilik hanya sebahagian atau suku bahagian juga tidak

diambilkira kerana ia tidak menggambarkan harga sebenar harta tanah tersebut.

Selain itu, hanya pindahmilik yang mempunyai harga balasan sahaja akan

diambilkira bagi mendapatkan gambaran sebenar trend pindahmilik di pasaran.

Data-data transaksi ini kemudiannya dianalisis dengan mendapatkan angka

penengahnya (median) bagi membolehkan satu nilai yang menunjukkan trend

harga pada setiap tahun kajian diperolehi.

Maklumat berkaitan sewaan yang diperolehi daripada LPH akan dipuratakan

untuk mendapatkan satu nilai yang menunjukkan trend sewa pada setiap tahun

kajian.

- 13 -

3.3 Teknik Analisis Data

Teknik analisis yang digunakan adalah secara analisis deskriptif untuk menjawab

objektif kajian dengan menggunakan perisian Microsoft Excel iaitu untuk

mengkaji hubungkait di antara harga dan sewa harta tanah kediaman di kawasan

kajian berdasarkan analisis terhadap trend harga dan sewa.

Kaedah analisis siri masa (Time Series Analysis) digunakan untuk melihat trend

perubahan atau pergerakan harga dan sewa harta tanah kediaman di kawasan

kajian. Ia kemudian dianalisis secara bersama dan sebarang pergerakan yang

selari (positif) atau tidak (negatif) di antara kedua-duanya akan direkod.

Analisis siri masa yang dijalankan menggambarkan perubahan atau pergerakan

dalam nilai transaksi pindahmilik dan sewaan sepanjang 10 tahun tempohmasa

kajian.

Analisis ini merangkumi keseluruhan data transaksi pindahmilik dan sewaan di

tiga kawasan perumahan yang telah dipilih untuk sepanjang tempoh kajian.

Daripada analisis siri masa yang dijalankan, sebarang hubungkait yang wujud

sama ada selari atau sebaliknya akan dikenalpasti.

Melalui ulasan literatur, apa-apa faktor yang mempengaruhi perubahan atau

pergerakan harga dan sewa akan disenaraikan dan faktor-faktor yang

mempengaruhi akan direkodkan. Melaluinya akan diketahui sama ada wujud

sebarang hubungkait di antara trend pergerakan harga dan sewa diketiga-tiga

kawasan kajian.

Persembahan data akan ditunjukkan menerusi penulisan, peratusan, jadual-

jadual dan rajah-rajah yang bersesuaian.

- 14 -

3.4 Analisis Siri Masa (Time Series Analysis)

Box dan Jenkins (1976) di dalam laman web Wikipedia mendefinisikan analisa

siri masa sebagai kaedah yang cuba untuk memahami suatu tempohmasa,

dalam erti kata lain memahami kandungan yang berlaku dalam tempohmasa

tersebut.

Pendapat ini telah disokong oleh kajian-kajian lain seperti Anderson (1976),

Kendall (1984), Kendall dan Ord (1990), Montgomery, Johnson dan Gardiner

(1990), Pankratz (1983), Shumway (1988), Vandaele (1983), Walker (1991) dan

Wei (1989) yang bersetuju bahawa terdapat dua objektif yang boleh dicapai

melalui analisa siri masa iaitu:

a) Mengenalpasti keadaan sesuatu fenomena berdasarkan pemerhatian

terhadap sela masa berbeza,

b) Membuat jangkaan masa hadapan berdasarkan pemerhatian.

Namun bagi maksud kajian ini, hanya objektif pertama (a) sahaja yang akan

dikenalpasti bagi melihat trend pergerakan harga dan sewa harta tanah

kediaman di kawasan kajian.

- 15 -

4.0 ANALISIS DATA

4.1 Pengenalan

Dalam kajian ini, tiga kawasan perumahan di sekitar Lembah Klang yang

mempunyai ciri-ciri yang berbeza telah dipilih untuk dianalisis dan dibuat

perbandingan. Ia adalah seperti yang telah dinyatakan di para 1.6 kajian ini.

i) Bangsar Baru

Bangsar pada mulanya merupakan sebuah ladang getah yang diusahakan

oleh syarikat Eropah iaitu Socfin Estates diterajui oleh Bunge dan Grisar.

Mendapat nama sempena nama mereka iaitu Bunge-Grisar yang akhirnya

dikenali sebagai Bangsar. Ia kemudiannya dimajukan sebagai kawasan

perumahan dan Bangsar Park merupakan kawasan pertama yang dimajukan

dan menjadi kawasan pertama perumahan terancang di Kuala Lumpur.

Rumah pertama yang siap dibina ialah pada tahun 1969.

Bangsar merangkumi beberapa taman iaitu Taman SA, Bukit Bandaraya,

Bangsar Baru, Bangsar Park, Bukit Bangsar, Bangsar Utama, Lucky Garden

dan Pantai Hills.

Ia merupakan kawasan perumahan yang paling hampir dengan Kuala

Lumpur dan mempunyai ciri-ciri geografi yang berbukit-bukit.

Bangsar Baru merupakan kawasan pembangunan bercampur terdiri daripada

kawasan perumahan seperti rumah teres 1, 1½ dan 2 tingkat serta

perniagaan iaitu rumah kedai atau kedai pejabat 2 dan 4 tingkat.

Kemudahan awam seperti sekolah, masjid dan klinik kesihatan adalah

tersedia di Bangsar. Kemudahan pengangkutan awam juga mudah diperolehi

dimana selain bas, stesen LRT juga terletak berhampiran iaitu di Jalan

Bangsar selain di kawasan sekitarnya iaitu stesen Abdullah Hukum, Kerinchi

dan Universiti. Jarak di antara Bangsar ke KL Central yang merupakan hub

pengangkutan utama hanya mengambil masa lima minit perjalanan dengan

kereta. (Sumber: http://en.wikipedia.org/wiki/Bangsar_Park).

- 16 -

Map dibawah menunjukkan kawasan Bangsar Baru yang dimuat turun

daripada laman web http://www.bangsar.net.my.

Kawasan Bangsar Baru

ii) Sri Petaling (Bandar Baru Sri Petaling)

Sri Petaling dahulunya dikenali sebagai Bandar Baru Sri Petaling merupakan

kawasan perumahan pinggir kota yang utama di Kuala Lumpur. Ia terletak di

selatan Kuala Lumpur berdekatan Sungai Besi dan Bukit Jalil.

Sri Petaling mula dimajukan pada tahun 1981. Ia pada asalnya merupakan

tanah getah dan berbukit. Diantara pertengahan tahun 1980an dan 1990an,

Sri Petaling lebih dikenali sebagai kawasan pelupusan sampah kerana

terdapatnya satu tempat pelupusan sampah yang besar dan memberi

masalah bau kepada persekitarannya. Namun, kawasan tersebut telah

dibersihkan kemudiannya dijadikan kawasan lapang dan tempat letak kereta

sebelum bermulanya temasya Sukan Commonwealth pada tahun 1998.

Populasi penduduk di Sri Petaling pada awal tahun-tahun 1980an tidak

begitu tinggi kerana ia terletak jauh dari pusat bandar dan tersisih dari arus

- 17 -

pembangunan. Namun ia mula berkembang lewat tahun-tahun 1980an

apabila wujud dua taman perumahan baru dikejiranannya iaitu Taman Salak

Selatan (Salak South) dan Taman Gembira (Happy Garden).

Map dibawah menunjukkan kawasan Sri Petaling yang dimuat turun juga

daripada laman web http://www.sripetaling.com.my/sri-petaling-map.html.

Pembukaan Lebuhraya Shah Alam (KESAS Highway) secara rasmi pada

tahun 1997 mempercepatkan lagi kadar pertumbuhan penduduk di Sri

Petaling. (Sumber: http://www.sripetaling.com.my/sri-petaling-map.html).

Kini, dengan kemudahan awam dan infrastruktur yang serba lengkap seperti

masjid, sekolah, hotel dan pusat membeli belah, Sri Petaling menjadi

kawasan perumahan yang diminati untuk didiami.

- 18 -

iii) Wangsa Maju (Bandar Baru Wangsa Maju)

Wangsa Maju mula-mula dibangunkan sekitar tahun 1980an. Asalnya ia

merupakan ladang getah seluas kira-kira 400 hektar. Pada tahun 1984, hasil

kerjasama PGK Sdn Bhd dan DBKL, Wangsa Maju dibangunkan menjadi

sebuah bandar dengan pembangunan bercampur terdiri daripada

kondominium kos sederhana dan tinggi, rumah teres dua tingkat, rumah

berkembar, kedai, pejabat, dan kompleks perniagaan.

Seksyen 1 dan 2 merupakan pembangunan terawal Wangsa Maju

mengandungi rumah pangsa kos rendah dan sederhana. Ia menjadi pelopor

kepada skim perumahan moden di Kuala Lumpur. Begitupun, pembangunan

di Wangsa Maju adalah mendatar sehinggalah selepas kewujudan Malaysian

Institute of Art (MIA) dan Kolej Tunku Abdul Rahman pada pertengahan

tahun 1980an. Permintaan terhadap perumahan semakin bertambah untuk

penempatan para pelajar.

Pusat membeli belah pertama yang wujud bagi memenuhi keperluan

penduduk yang semakin bertambah di Wangsa Maju ialah Alpha Angle yang

terletak di Seksyen 1.

Kewujudan agensi-agensi kerajaan seperti Jabatan Pengangkutan Jalan

(JPJ), Puspakom dan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) di Wangsa Maju

turut menyumbang kepada kepesatan pembangunannya. (Sumber:

http://www.wangsa-maju.com).

Keadaan ini ditambah pula dengan jaringan pengangkutan awam yang baik

seperti pembinaan Light Railway Transit (LRT) yang mula beroperasi pada

tahun 1998 disamping kemudahan pengangkutan sedia ada seperti bas yang

sentiasa ditambahbaik dari masa ke semasa.

Map d ibawah yang d imuat t u run dar ipada laman web

http://www.mycen.com.my/map/klne.html menunjukkan pembangunan terkini

Wangsa Maju.

- 19 -

Kawasan Wangsa Maju

4.2 Trend Pergerakan Harga (Median) dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat di

Bangsar Baru Dari Tahun 1996 Hingga 2005

Rajah 4.1 dibawah menunjukkan trend pergerakan harga dan sewa Rumah

Teres 2 Tingkat di Bangsar Baru dari tahun 1996 hingga 2005.

Rajah 4.1

Tren Pergerakan Harga dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat

di Bangsar Baru (1996 - 2005)

0

150,000

300,000

450,000

600,000

750,000

900,000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

TAHUN

0

400

800

1,200

1,600

2,000

2,400

2,800

HARGA SEWA

Sumber: Analisis penulis, 2008

- 20 -

Melalui Rajah 4.1 didapati, trend pergerakan harga dan sewa Rumah Teres 2

Tingkat di Bangsar Baru sepanjang tempoh 10 tahun bergerak secara selari

(linear). Apa yang membezakan ialah dari segi peratus kenaikan dan

penurunannya. Pada tahun 1997, peratus kenaikan harga adalah sebanyak 8.5%

berbanding tahun sebelumnya manakala peningkatan kadar sewa pada tahun

tersebut adalah lebih tinggi iaitu sebanyak 14%.

Pada tahun 1998 pula sewaktu negara dilanda kegawatan ekonomi, harga dan

sewa rumah di Bangsar Baru telah jatuh dengan mendadak iaitu masing-masing

sebanyak -49% dan -22%. Namun, pada tahun 1999, analisis mendapati wujud

pergerakan yang tidak selari (non-linear) di antara harga dan sewa dimana

pasaran harga menunjukkan peningkatan sebanyak 19% sedangkan pasaran

sewa terus menunjukkan nilai negatif iaitu sebanyak -30%.

Pasaran harga terus menunjukkan trend pergerakan yang positif walaupun

berlaku sedikit kejatuhan pada tahun 2002 (-7%) manakala pasaran sewa pula

menunjukkan trend pergerakan yang perlahan dimana pada tahun 2003 dan

2004, pasaran sewa direkodkan sebagai stabil iaitu tiada perubahan.

Sebagai rumusan, pasaran harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di Bangsar

Baru dalam jangkamasa panjang didapati mempunyai hubungkait diantara satu

sama lain walaupun dalam jangkamasa pendek, merujuk pada tahun 1998, 2003

dan 2004, kenaikan harga tidak diikuti dengan kenaikan sewa yang berpunca

daripada kurangnya permintaan untuk menyewa berbanding membeli rumah

kesan daripada kejatuhan harga pada tahun sebelumnya yang meningkatkan

kuasa beli pengguna.

- 21 -

4.3 Trend Pergerakan Harga (Median) dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat di Sri

Petaling Dari Tahun 1996 Hingga 2005

Rajah 4.2 dibawah menunjukkan trend pergerakan harga dan sewa Rumah

Teres 2 Tingkat di Sri Petaling dari tahun 1996 hingga 2005.

Rajah 4.2

Tren Pergerakan Harga dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat

di Bandar Baru Sri Petaling (1996 - 2005)

0

75,000

150,000

225,000

300,000

375,000

450,000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

TAHUN

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

HARGA SEWA

Sumber: Analisis penulis, 2008

Berbanding pasaran harta tanah di Bangsar Baru, pergerakan harga dan sewa

Rumah Teres 2 Tingkat di Sri Petaling sepanjang tempoh 10 tahun secara

amnya menunjukkan trend yang tidak selari (non-linear). Pada tahun 1997

sewaktu berlaku kemuncak (‘boom’) dalam ekonomi dunia termasuk sektor harta

tanah, pasaran sewa di Sri Petaling pula mengalami kejatuhan sebanyak -10.7%

berbanding tahun sebelumnya. Namun begitu, kejatuhan yang berlaku dalam

pasaran sewa tidak diikuti dengan pasaran harga dimana pada tahun tersebut,

harga rumah meningkat sebanyak 5% berbanding tahun sebelumnya.

Pasaran sewa di Sri Petaling terus mengalami kejatuhan pada tahun 1998

sebanyak -7%, kesan daripada kegawatan ekonomi pada tahun tersebut. Namun

begitu, kerana pasaran harta tanah merupakan pelaburan yang tidak anjal,

kegawatan ekonomi yang melanda tidak memberi kesan kepada sektor

- 22 -

perumahan di Sri Petaling dimana harganya terus meningkat berbanding tahun

sebelumnya iaitu sebanyak 8%.

Penganjuran Sukan Commonwealth pada tahun tersebut merupakan salah satu

sebab peningkatan harga rumah di Sri Petaling kerana kawasan tersebut telah

dibaikpulih dan diperindahkan bagi memastikan temasya sukan tersebut berjalan

dengan lancar. Penurunan dalam pasaran sewa pula adalah dipengaruhi oleh

sentimen orang ramai pada ketika itu yang lebih berminat untuk memiliki rumah

sendiri berbanding menyewanya. Ia juga didorong oleh faktor pelaburan untuk

jangkamasa panjang.

Keadaan tidak selari juga dikesan berlaku pada tahun 2003, dimana harga

rumah di Sri Petaling jatuh sebanyak -3.4% berbanding tahun sebelumnya

sedangkan sewa meningkat sebanyak 3%. Namun begitu pada tahun-tahun

berikutnya, didapati pasaran harga dan sewa di Sri Petaling menunjukkan trend

yang selari dimana ia meningkat sebanyak 4.4% (harga) dan 13% (sewa) pada

tahun 2005.

Kesimpulan daripada senario yang berlaku di Sri Petaling ialah, didapati wujud

faktor-faktor lain yang telah mempengaruhi turun naik harga dan sewa sepanjang

tempohmasa kajian. Faktor-faktor yang telah dinyatakan mewujudkan satu trend

yang tidak selari dalam jangkamasa pendek tetapi dalam jangkamasa panjang,

ia saling berhubungkait.

- 23 -

4.4 Trend Pergerakan Harga (Median) dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat di

Wangsa Maju Dari Tahun 1996 Hingga 2005

Rajah 4.3 dibawah menunjukkan trend pergerakan harga dan sewa Rumah

Teres 2 Tingkat di Wangsa Maju dari tahun 1996 hingga 2005.

Rajah 4.3

Tren Pergerakan Harga dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat

di Wangsa Maju (1996-2005)

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

TAHUN

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

HARGA SEWA

Sumber: Analisis penulis, 2008

Analisis yang dijalankan ke atas trend pergerakan harga dan sewa Rumah Teres

2 Tingkat di Wangsa Maju mendapati kedua-duanya bergerak secara selari

(linear) sepanjang tempohmasa kajian. Walaupun pada tahun 2003, berlaku

kenaikan pada harga rumah sebanyak 4.8% sedangkan nilai sewa telah jatuh

sebanyak -4.4% berbanding tahun sebelumnya, tetapi dalam jangkamasa

panjang, trend tersebut menunjukkan satu pergerakan yang selari dan

mempunyai hubungkait yang positif.

Sistem pengangkutan awam iaitu LRT yang mula beroperasi di Wangsa Maju

sekitar tahun 1998 pada mulanya tidak begitu memberi impak yang besar

terhadap perkembangan pasaran harta tanah di Wangsa Maju. Keadaan ini

disebabkan oleh kegawatan ekonomi global yang berlaku pada tahun 1998 yang

menyaksikan harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di Wangsa Maju jatuh,

masing-masing sehingga -6% dan -10%.

- 24 -

Pada tahun berikutnya, pasaran harga dan sewa harta tanah kediaman yang

dikaji juga mengalami kejatuhan dimana harga rumah jatuh sebanyak -1% dan

sewa pula jatuh sebanyak -11%. Walaupun ia menunjukkan pergerakan yang

selari tetapi peratusan yang mewakili kedua-duanya agak jauh berbeza.

Keadaan ini memberi gambaran bahawa di Wangsa Maju, kesan kegawatan

ekonomi yang melanda adalah sensitif kepada nilai sewa sebaliknya kurang

sensitif kepada harga. Ia mengukuhkan lagi pendapat yang mengatakan,

pasaran harta tanah adalah bersifat tidak anjal kerana ia tidak mudah cair di

dalam pasaran.

Kesimpulan daripada analisis trend pergerakan harga dan sewa Rumah Teres 2

Tingkat di Wangsa Maju sepanjang tempoh 10 tahun kajian ialah, kedua-duanya

mempunyai hubungan yang selari sama ada sebelum adanya perkhidmatan LRT

mahupun selepas wujudnya LRT.

4.5 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Trend Pergerakan Harga dan Sewa

Rumah Teres 2 Tingkat Di Kawasan Kajian

4.5.1 Keadaan Ekonomi Semasa

Analisis yang dijalankan mendapati, terdapat beberapa faktor yang

mempengaruhi pasaran harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di

kawasan kajian, antaranya ialah keadaan ekonomi semasa yang secara

tidak langsung turut memberi kesan kepada Keluaran Dalam Negara

Kasar (KDNK), kuasa beli pengguna dan juga Kadar Pinjaman Asas

(BLR).

Kadar pinjaman perumahan semasa adalah bergantung kepada BLR dan

ditambah 0.15% hingga 0.25% setahun. Pasaran harta tanah di ketiga-

tiga kawasan kajian mengalami kejatuhan pada tahun 1998 berpunca

daripada kegawatan ekonomi yang menyaksikan BLR telah meningkat

dengan mendadak sehingga ke paras 12.27% pada bulan Jun 1998.

Keadaan ini mengurangkan permintaan terhadap harta tanah kerana kos

untuk membeli rumah menjadi semakin tinggi. Pada ketika itu, harga

rumah secara amnya telah jatuh.

- 25 -

Shun (2008) dalam analisisnya berkaitan pergerakan BLR terhadap

kemampuan atau kuasa beli isi rumah ditunjukkan di dalam Jadual 4.1 di

bawah:-

Jadual 4.1 : Kesan Kadar Pinjaman Asas (BLR) di Malaysia

Kadar Pinjaman (BLR)

Ansuran bulanan untuk pinjaman

berjumlah RM100,000 @ 25 tahun (RM

sebulan)

Pinjaman maksimum – Berdasarkan pendapatan

isi rumah RM39,000 setahun (setakat hujung

2002)

Harga Rumah, jika pinjaman 80% daripada harga rumah

11.0% 980 112,000 140,000

10.0% 908 120,000 150,000

9.0% 839 129,000 161,250

8.0% 772 140,000 175,000

7.8% 759 143,000 178,750

7.6% 746 145,000 181,250

7.4% 733 148,000 185,000

7.2% 720 151,000 188,750

7.0% 707 153,000 191,250

6.8% 694 156,000 195,000

6.6% 681 159,000 198,750

6.4% 669 162,000 202,500

6.2% 657 165,000 206,250

Sumber: Shun (2008)

Kesan pergerakan kadar faedah ke atas kemampuan isi rumah

ditunjukkan pada Jadual 4.1 di atas. Melihat kepada sejarah pergerakan

BLR, kadar pinjaman adalah di antara 8% dan 10%, ada kemungkinan

menunjukkan kadar pinjaman semasa yang rendah ini akan berterusan

dan akan menjadi mampan dalam jangka masa panjang.

Secara asas, merujuk kepada Jadual 4.1, nisbah nilai pinjaman adalah

sebanyak 80%, standard kelayakan untuk pembayaran balik pinjaman

adalah satu per tiga (1/3) daripada pendapatan isi rumah dan tempoh

pembayaran balik pinjaman adalah selama 25 tahun. Purata pendapatan

tahunan isi rumah untuk sesebuah keluarga di Kuala Lumpur adalah

sebanyak RM39,400 (setakat akhir tahun 2002 dengan kadar pinjaman di

antara 7%-7.2%). Pada keadaan ini, kemampuan membeli rumah adalah

pada harga RM190,000 berbanding isi rumah hanya mampu membeli

rumah yang berharga sekitar RM125,000 diakhir tahun 2002.

- 26 -

Rajah 4.4 menunjukkan trend BLR di Malaysia sepanjang tempoh 30

tahun bermula dari tahun 1976 hingga tahun 2007.

Rajah 4.4

Sumber: www.meshio.com/base-lending, 2008

Bagi membantu strategi pemulihan semula ekonomi, Bank Negara

Malaysia (BNM) secara berperingkat telah menurunkan kadar BLR

sehingga kepada hanya 6% pada tahun 2003. Situasi ini telah

merancakkan semula pasaran harta tanah dimana ia dilihat terus

meningkat dari tahun ke tahun di kesemua kawasan kajian.

4.5.2 Kemudahan Pengangkutan Awam

Peningkatan dalam tahap kecekapan perkhidmatan pengangkutan awam

juga telah dikenalpasti mempengaruhi dimana, ketiga-tiga kawasan kajian

berada dalam jaringan atau lingkungan kawasan yang mempunyai sistem

perkhidmatan LRT.

Faktor kemudahsampaian ini begitu mempengaruhi pasaran harga dan

sewa harta tanah diketiga-tiga kawasan kajian.

- 27 -

4.5.3 Peranan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

Peranan Kerajaan Negeri (KN) melalui Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

juga dilihat turut memberi kesan kepada trend pergerakan pasaran harta

tanah di salah satu kawasan kajian iaitu di Sri Petaling dimana, sebelum

tahun 1998 kawasan tersebut lebih dikenali sebagai tempat pelupusan

sampah yang menyaksikan pasaran harta tanah di Sri Petaling pada

tahun-tahun awal pembangunannya menunjukkan perkembangan yang

mendatar. Selepas tahun 1998, apabila status dan tempat pelupusan

sampah tersebut dipindahkan dan tapak asalnya dijadikan kawasan hijau,

pasaran harta tanah di Sri Petaling telah mula menunjukkan

perkembangan yang positif.

4.5.4 Lokasi

Faktor lokasi juga dikenalpasti telah mempengaruhi trend pergerakan

harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di ketiga-tiga kawasan kajian.

Bangsar Baru dan Wangsa Maju merupakan kawasan perumahan yang

terletak berhampiran bandaraya Kuala Lumpur. Lokasi yang strategik

dengan kemudahan perhubungan yang baik ke pusat bandar menarik

perhatian para pembeli yang bekerja di Kuala Lumpur untuk membeli

rumah atau tinggal menyewa di kedua-dua kawasan tersebut.

Bertambahnya permintaan secara tidak langsung telah meningkatkan

harga dan sewa rumah di kawasan tersebut.

Sri Petaling walaupun terletak di pinggir bandar Kuala Lumpur, tetapi ia

menjadi pilihan untuk warga kerja yang bekerja di sekitar kawasan

Petaling seperti Petaling Jaya, Puchong, Subang Jaya dan Sri

Kembangan kerana kemudahan-kemudahan yang lengkap tersedia di

sana.

- 28 -

5.0 KESIMPULAN DAN CADANGAN

Sebagai rumusan daripada analisis-analisis yang telah dijalankan, didapati

dalam jangkamasa panjang akan wujud satu hubungan yang selari di antara

pergerakan harga dan sewa harta tanah kediaman di ketiga-tiga kawasan kajian.

Walaupun ada tahun-tahun tertentu wujud pergerakan yang tidak selari seperti

yang berlaku di Sri Petaling pada tahun 1998 dan 1999 dimana kenaikan harga

diikuti dengan kejatuhan kadar sewa, tetapi dalam jangkamasa 10 tahun kajian,

pergerakannya menunjukkan satu trend yang selari iaitu berlaku peningkatan.

Kegawatan ekonomi yang berlaku sekitar penghujung tahun 1997 dan 1998

begitu memberi kesan negatif kepada pasaran sewa diketiga-tiga kawasan

kajian, sebaliknya hanya memberi kesan negatif kepada pasaran harga di

kawasan Bangsar Baru. Situasi ini menunjukkan bahawa, pasaran sewa

mempunyai kadar kecairan (anjal) yang lebih tinggi berbanding pasaran harga.

Secara keseluruhannya, sektor harta tanah juga dipengaruhi oleh keadaan

ekonomi semasa tetapi impaknya tidak dapat dilihat dalam jangkamasa pendek.

Kajian ini tidak mengguna pakai sebarang model atau persamaan untuk melihat

hubungkait di antara harga dan sewa harta tanah di kawasan kajian kerana

pembolehubah yang ingin dikaji hanyalah harga dan sewa. Dimana sebarang

hubungkait boleh dilihat dengan menjalankan analisis siri masa (Time Series

Analysis). Pembolehubah-pembolehubah lain seperti yang telah dihuraikan

sebagai faktor-faktor yang mempengaruhi (para 4.5) adalah mewakili trend

pergerakan harga dan sewa di kawasan kajian.

Dicadangkan, pada masa-masa akan datang, satu kajian berkaitan trend

pergerakan harga dan sewa harta tanah perdagangan dengan menggunakan

model atau persamaan yang bersesuaian dapat dijalankan memandangkan

keputusan memilih lokasi perniagaan yang tepat adalah bergantung kepada

potensi keuntungan di kawasan tersebut.