KERTAS PENYELIDIKAN JABATAN PENILAIAN DAN

PERKHIDMATAN HARTA NEGERI PERLIS

FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN

DALAM MENENTUKAN HARGA JUALAN RUMAH

OLEH PEMAJU PERUMAHAN:

KAJIAN DI NEGERI KEDAH DAN PERLIS

Disediakan oleh:

SHAHUDDIN SALLEH

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta,

Negeri Perlis

FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN

DALAM MENENTUKAN HARGA JUALAN RUMAH

OLEH PEMAJU PERUMAHAN:

KAJIAN DI NEGERI KEDAH DAN PERLIS

Shahuddin Bin Salleh

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta

Negeri Perlis

ABSTRAK

Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam membuat

keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah oleh pakar pemasaran harta tanah di

dalam urusan transaksi sesebuah harta tanah terutamanya perumahan. Lokasi yang

kurang baik dengan pembangunan sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah

lebih rendah berbanding dengan kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju. Walau

bagaimanapun persolannya kenapa harga rumah di Kangar lebih tinggi berbanding

dengan kawasan Bandaraya Alor Star. Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga

jualan rumah di taman perumahan oleh pemaju. Antaranya adalah faktor lokasi, kos

bahan binaan, permintaan dan penawaran, dasar tanah oleh kerajaan, kos pembangunan,

rekabentuk, fizikal tanah dan sebagainya.

Oleh itu, bagi menjawab persoalan ini, kajian penyelidikan ini meninjau secara lebih

dekat apakah faktor-faktor yang mempengaruhi pemaju dalam menentukan harga jualan

rumah oleh Pemaju di Negeri Perlis dan di Negeri Kedah (Alor Star). Selain dari itu

kajian ini juga akan mendapatkan penyelesaian persoalan kenapa harga rumah di Negeri

Perlis lebih tinggi dari Bandaraya Alor Star.

Pendekatan dan rekabentuk kajian ialah pendekatan kuantitatif dengan menggunakan

kaedah penyelidikan kajian diskriptif. Melalui metodologi kajian ini, soal selidik akan

diedarkan bagi menjawab persoalan kajian.

Hasil kajian mendapati faktor utama dalam penentuan harga jualan adalah ditentukan

oleh kos perolehan tanah dan bukannya ditentukan oleh lokasi. Kajian juga mendapati

faktor utama yang menyebabkan harga jualan rumah oleh pemaju di Negeri Perlis lebih

tinggi dari Negeri Kedah ditentukan oleh faktor Kos perolehan tanah dan Kerenah

birokerasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses kelulusan pembangunan tanah.

ISI KANDUNGAN

Muka surat

ABSTRAK i

BAB 1 PENGENALAN 1

1.1 Latar Belakang 1

1.2 Pernyataan Masalah 2

1.3 Matlamat Kajian 4

1.4 Objektif Kajian 4

1.5 Persoalan Penyelidikan 4

1.6 Kepentingan Kajian 5

1.7 Skop Kajian 5

1.8 Batasan Kajian 5

1.9 Organisai Laporan 6

BAB 2 ULASAN LITERATUR

2.1 Definisi 7

2.2 Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Harga Rumah 8

2.3 Faktor Mempengaruhi Permintaan Dan Penawaran 9

2.3.1 Faktor Makro 10

2.3.2 Faktor Mikro 12

2.3 Kesimpulan 20

BAB 3 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN

3.1 Pendahuluan 20

3.2 Latar Belakang Kawasan Kajian 20

3.2.1 Demografi Negeri Perlis 20

3.2.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Perlis 21

3.2.3 Proses Pembangunan Perumahan Di Negeri Perlis 22

3.2.4 Kadar Premium Tukar Syarat Di Negeri Perlis 25

3.2.5 Stok Perumahan Di Negeri Perlis 25

3.2.4 Prestasi jualan Rumah Di Negeri Perlis 26

3.3.1 Demografi Bandaraya Alor Star 27

3.3.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Kedah 27

3.3.3 Proses Pembangunan Perumahan Di Negeri Kedah 28

3.3.4 Kadar Premium Tukar Syarat Di Negeri Kedah 30

3.3.5 Stok Perumahan Di Alor Star 31

3.3.6 Prestasi jualan Rumah Di Alor Star 31

3.3 Kesimpulan 32

BAB 4 METODOLOGI KAJIAN DAN ANALISA DATA

4.1 Pendahuluan 33

4.2 Pengumpulan Data 33

4.3 Perlaksanaan Soal Selidik 35

4.4 Kaedah Penganalisaan 36

4.5 Analisa Latar Belakang responden (Bahagian A) 36

4.6 Analisis Pandangan Pemaju Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap Kepentingan Faktor-Faktor

Yang Menentukan Harga Jualan Rumah (Bahagian B) 37

4.6.1 Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah 37

4.6.2 Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah 38

4.6.3 Kepentingan Kos Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah 39

4.6.4 Kepentingan Dasar Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah 40

4.6.5 Kepentingan Bilangan Rumah SediaAda

Dan Pembinaan BaruDalam Menentukan Harga Rumah 41

4.7 Analisis Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap Faktor Yang Menyebabkan Perbezaan Harga Jualan

Rumah Di Negeri Perlis Dan Kedah (Bandaraya Alor Star)

- (Bahagian C) 41

4.7.1 Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan

Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Kedah

(Bandaraya Alor Star) 42

BAB 5 PENEMUAN KAJIAN DAN CADANGAN

5.1 Pendahuluan 44

5.2 Penemuan Berdasarkan Objektif Kajian 44

5.3 Kesimpulan Dan Cadangan 47

JADUAL

Jadual 1.1 Perbandingan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Di

Kangar Dan Alor Star

3

Jadual 3.1 Jumlah Penduduk Di Negeri Perlis Sehingga

Tahun 2008

21

Jadual 3.2 Penawaran Rumah Negeri Perlis Dari Tahun 2003

Hingga 2007

25

Jadual 3.3 Prestasi Jualan Rumah Baru Di Negeri Perlis Pada

Tahun 2003 - 2007

26

Jadual 3.4 Jumlah Penduduk Daerah Kota Star Sehingga

Tahun 2008

27

Jadual 3.5 Penawaran Rumah Di Bandaraya Alor Star Dari

Tahun 2003 Hingga 2007

31

Jadual 3.6 Prestasi Jualan Rumah Baru Di Alor Star 31

Jadual 4.1 Jumlah Skim Perumahan Yang Dimajukan Oleh

Responden

36

Jadual 4.2 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah

37

Jadual 4.3 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah

38

Jadual 4.4 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kos

Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah

39

Jadual 4.5 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Dasar

Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah

40

Jadual 4.6 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Bilangan Rumah Sedia Ada Dan Pembinaan Baru

Dalam Menentukan Harga Rumah

41

Jadual 4.7 Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju

Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding

Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan

Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)

43

Jadual 5.1 Faktor-Faktor Yang Menjadi Penentuan Kepada

Harga Rumah Oleh Pemaju Perumahan Mengikut

Keutamaan

45

Jadual 5.2 Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih

Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh

Pemaju Perumahan Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor

Star)

46

RAJAH

Rajah 1.1 Teori Permintaan Dan Penawaran

9

Rajah 3.1 Carta Alir Proses Pembangunan Tanah Di Negeri

Kedah

29

Rajah 4.1 Skala Susunan Bagi Soalan Yang Menggunakan

Skala Likert

34

Rajah 4.2 Pecahan Pendapat Responden Terhadap Harga

Rumah Di Negeri Perlis

42

LAMPIRAN

Lampiran 1 Soal selidik

- 1 -

BAB 1

PENGENALAN

1.1 LATAR BELAKANG

Perumahan merupakan agenda utama bagi setiap negara di dunia. Ini adalah

kerana perumahan bukan saja merupakan struktur fizikal yang menyediakan

perlindungan kepada penghuninya tetapi juga berkait rapat dengan sosio ekonomi,

politik, kejiranan dan persekitaran ( Bourne,1981). Menurut Ball (1997) perumahan amat

penting kepada ekonomi sesebuah negara kerana perumahan merupakan barangan

pengguna dan menunjukkan 15 hingga 30 peratus perbelanjaan isi rumah di negara

Kesatuan Eropah berkaitan dengan perumahan.

Di Malaysia, pembangunan sektor perumahan merupakan satu bidang yang

menjadi tunjang pembangunan negara dan menjadi salah sektor utama dalam

menyumbang sebahagian besar daripada pendapatan negara. Pasaran perumahan pada

asasnya tertakluk kepada mekanisma pasaran sebagaimana barangan dan perkhidmatan

yang lain di mana harga memainkan peranan utama. Keseimbangan akan tercapai apabila

berlaku interaksi diantara permintaan dan penawaran pada harga yang tertentu. Walau

bagaimanapun keseimbangan dalam pasaran perumahan sukar dicapai kerana permintaan

dan penawaran perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-mata tetapi juga

oleh faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga perubahan

teknologi.

Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam

membuat keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah oleh pakar pemasaran

harta tanah di dalam urusan transaksi sesebuah harta tanah terutamanya perumahan.

Faktor ini dianggap sebagai faktor terkuat sekali pengaruhnya ke atas nilai sesebuah

rumah kerana sekiranya terdapat dua rumah yang sama bentuk fizikalnya tetapi

- 2 -

mempunyai nilai harga yang berbeza, maka perbezaan nilai harga ini adalah disebabkan

oleh faktor lokasinya yang berbeza. Lokasi yang kurang baik dengan pembangunan

sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah lebih rendah berbanding dengan

kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju. Lokasi yang strategik dan berprestij

menjadikan harga lebih tinggi (astudio, 2006). Oleh itu harta tanah yang berada di lokasi

yang tidak strategik menyebabkan harga rumah lebih rendah.

Walau bagaimanapun, lokasi bukan lagi menjadi faktor utama yang

dipertimbangkan buat masa kini tetapi faktor penawaran dan permintaan, lokasi dan

produk diutamakan (Farahariah, 2005).

Di Negeri Perlis Kewujudan pusat-pusat pengajian tinggi seperti Universiti

Teknologi Mara (UITM), Institiut Perguruan Perlis, Politeknik Perlis dan yang terbaru

adalah Universiti Malaysia Perlis (UniMAP) turut menyumbang ke arah pertumbuhan

ekonomi kawasan sekitar termasuklah sektor perumahan. Peningkatan ini dapat dilihat

dengan stok perumahan sedia ada sebanyak 10,122 unit (JPPH, 2007) pada tahun 2007 -

berbanding 6,651 unit pada tahun 2000(JPPH, 2000). Seiring dengan pertumbuhan dan

pembangunan semasa, harga jualan rumah oleh pemaju turut juga dapat dilihat

peningkatannya. Contohnya harga sebuah rumah teres dua tingkat jualan pemaju di

Negeri Perlis sekitar RM172,000 RM175,000 seunit pada tahun 2007 berbanding

dengan RM150,000- RM153,000 seunit pada tahun 2002.

Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga jualan rumah di taman

perumahan oleh pemaju. Antaranya adalah faktor lokasi, kos bahan binaan, permintaan

dan penawaran, dasar tanah oleh kerajaan, kos pembangunan, rekabentuk, fizikal tanah

dan sebagainya.

1.2 PERNYATAAN MASALAH

Jadual 1 berikut menunjukkan harga jualan rumah oleh pemaju di dua bandar iaitu

Bandar Kangar, Negeri Perlis dan Bandaraya Alor Star di Negeri Kedah yang mana

kedua-dua bandar adalah berdekatan.

- 3 -

Jadual 1.1: Perbandingan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Di Kangar Dan Alor Star

Jenis Rumah Kangar Alor Star

Teres Satu Tingkat RM103,000 RM106,000 RM90,000 RM100,000

Teres Dua Tingkat RM172,000 - RM175,000 RM163,000 - RM165,000

Berkembar Satu Tingkat RM160,000 RM185,000 RM145,000- RM165,000

Berkembar Dua Tingkat RM245,000 - RM250,000 RM188,000 - RM235,000

Sumber: Napic Perlis, Kedah dan olahan penulis

Interpretasi yang boleh dibuat dari jadual satu di atas adalah terdapat perbezaan

harga jualan yang agak ketara antara rumah di Negeri Perlis (Bandar Kangar khususnya)

berbanding dengan harga jualan rumah di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star)

Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam

membuat keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah. Lokasi yang kurang baik

dengan pembangunan sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah lebih rendah

berbanding dengan kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju.

Bagaimanapun beberapa pemaju perumahan di Negeri Perlis, contohnya Bumita

Properties Sdn. Bhd. menyatakan bahawa harga rumah yang tinggi di Negeri Perlis

disebabkan oleh kos pembangunan tanah seperti ubah syarat kegunaan tanah, pecah

sempadan termasuk caj-caj tambahan yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri.

Kesimpulanya yang dapat dibuat adalah tidak ada satu faktor yang khusus bagi

menjelaskan kenapa harga rumah di Kangar lebih tinggi berbanding dengan Bandar Alor

Star . Sekiranya faktor lokasi yang baik dijadikan asas dalam penentuan harga rumah oleh

pemaju perumahan kenapa harga rumah di Kangar lebih tinggi dari bandar yang

lokasinya lebih baik dan lebih maju iaitu Bandar Alor Star.

Oleh itu, bagi menjawab persoalan ini, kajian penyelidikan ini meninjau secara lebih

dekat apakah faktor-faktor yang mempengaruhi pemaju dalam menentukan harga jualan

rumah oleh Pemaju di Negeri Perlis dan di Negeri Kedah (Alor Star). Selain dari itu

kajian ini juga akan mendapatkan penyelesaian persoalan kenapa harga rumah di Negeri

Perlis lebih tinggi dari Bandaraya Alor Star.

- 4 -

1.3 MATLAMAT KAJIAN

Kajian ini bertujuan mendapatkan maklumbalas daripada pemaju-pemaju

perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah (Alor Star) terhadap faktor-faktor dalam

penentuan harga jualan rumah seterusnya memberi rumusan sebagai petunjuk dan

panduan dalam penentuan harga jualan rumah.

1.4 OBJEKTIF KAJIAN

1.4.1 Mengenalpasti faktor utama yang menentukan harga jualan rumah oleh pemaju

perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah (Alor Star).

1.4.2 Mengenalpasti apakah faktor utama yang menyebabkan harga jualan rumah oleh

pemaju perumahan di Negeri Perlis berbeza dengan harga rumah di Negeri Kedah

(Bandaraya Alor Star).

1.5 PERSOALAN PENYELIDIKAN

Bagi menjalankan kajian ini, persoalan penyelidikan yang perlu bagi

menghasilkan kajian ini adalah seperti dibawah.

a) Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga rumah oleh

pemaju?

b) Benarkah harga rumah di Negeri Perlis lebih tinggi dari Negeri Kedah (Alor

Star)?

c) Apakah faktor yang membezakan harga rumah dikedua-dua kawasan kajian?

d) Bagaimana latarbelakang kawasan kajiandari segi geografi dan demografi?

e) Bagaimana proses pembangunan perumahan dikawasan kajian?

f) Bagaimana stok perumahan di kawasan kajian?

g) Bagaimana prestasi jualan rumah di kawasan kajian?

- 5 -

1.6 KEPENTINGAN KAJIAN

Berikut adalah kepentingan kajian ini:

1.6.1 Hasil kajian ini akan dapat memberi memberikan gambaran

sebenar tentang faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh pemaju

perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah dalam menentukan harga jualan.

1.6.2 Hasil kajian dapat memberikan garis panduan dan indikator kepada pemaju-

pemaju lain yang ingin berkecimpung di dalam bidang harta tanah di Negeri

Perlis dan Negeri Kedah.

1.6.2 Memberi laluan kepada pihak yang berminat untuk dijadikan rujukan dalam

membuat kajian lain.

1.7 SKOP KAJIAN

Kajian ini meliputi kajian keatas pemaju-pemaju yang berkecimpung dalam

sektor perumahan di Negeri Perlis dan Negeri Kedah (Alor Star) sahaja. Jenis rumah

yang dikaji terdiri dari rumah jenis satu dan dua tingkat teres serta rumah jenis satu dan

dua tingkat berkembar kerana rumah jenis ini merupakan jenis yang popular dibina

dikedua-dua kawasan kajian.

1.8 BATASAN KAJIAN

Kajian ini terbatas kepada kajian ke atas pemaju-pemaju perumahan di Negeri

Perlis dan Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star) sahaja kerana permasalahan yang berlaku

di Negeri Perlis sahaja.

- 6 -

1.9 ORGANISASI LAPORAN

Secara ringkas kajian ini terbahagi kepada lima bab seperti berikut:-

1.9.1 BAB 1- Pengenalan

Bab ini menyentuh tentang pengenalan secara umumnya, pernyataan masalah

matlamat kajian, objektif kajian, kepentingan kajian, skop dan batasan kajian ini.

1.9.2 BAB 2 Ulasan Literatur

Bab ini mengandungi ulasan bacaan tentang definisi harga dan faktor-faktor yang

mempengaruhi harga jualan.

1.9.3 BAB 3 Latarbelakang Kawasan Kajian

Bab 3 menerangkan latarbelakang kawasan kajian termasuklah demografi

kawasan kajian, penawaran harta kediaman dikawasan kajian serta kaedah dan

tatacara pembangunan perumahan dikawasan kajian.

1.9.4 BAB 4 Metodologi Dan Analisa Data

Bab ini menyentuh tentang bagaimana kajian yang dijalankan, analisa soal selidik

terhadap responden serta memuatkan jadual statistik yang berkaitan.

1.9.5 BAB 5 Penemuan Kajian Dan Cadangan

Bab terakhir ini merumuskan analisa data serta memberi cadangan yang

bersesuaian dalam memajukan skim perumahan di Negeri Perlis.

- 7 -

BAB 2

ULASAN LITERATUR

2.1 Definisi

2.1.1 Definasi harga

Menurut Kamus Dewan (2002), harga ditafsirkan sebagai nilai sesuatu barang

dengan (kiraan) wang. Menurut David M.Lawrence(1962), harga adalah suatu amaun

sebagai bayaran bagi mendapatkan sesuatu.

Menurut Aminudin (2007), pengguna / pembeli mendefinisikan harga sebagai

nilai pertukaran yang dibayar untuk mendapatkan produk (barangan fizikal /

perkhidmatan) yang dijual dalam urusniaga pasaran manakala penjual mendefinisikan

harga sebagai satu sumber pendapatan yang dihasilkan melalui jualan. Oleh itu harga

merupakan satu nilai pertukaran dalam transaksi perniagaan.

2.1.2 Definasi Pemaju Perumahan

Menurut Kamus Dewan(2002), perumahan didefinisikan sebagaai satu siri rumah

yang disatukan di sebuah kawasan petempatan. Manakala Pemaju perumahan ertinya

mana-mana orang, kumpulan orang, syarikat, firma atau pertubuhan (dengan apa jua pun

nama diperihalkan), yang mengerjakan atau menjalankan atau mengusahakan atau

menyebabkan supaya diusahakan pemajuan Perumahan ( Akta Pemajuan Perumahan

(Kawalan Dan Pelesenan) 1966)

- 8 -

2.2 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENENTUAN HARGA RUMAH

Proses penentuan harga dipengaruhi oleh pelbagai faktor antaranya permintaan

dan penawaran, kos, politik, undang-undang dan rekabentuk (Sharifah Akmam,

Hardiman,2007). Khairani (2007) menyatakan harga dipengaruhi oleh pelbagai faktor

seperti tanah, kos pembinaan dan infrastruktur, kos kerja awalan, kos pembiayaan dan

cukai, kos kerja luar jangka dan lain-lain lagi.

Harga harta tanah ditentukan oleh interaksi penawaran dan permintaan dalam

pasaran terbuka (Ismail Omar,2003). Permintaan harta tanah merupakan kemahuan untuk

memiliki suatu kepentingan yang wujud dari penggunaan harta tanah tersebut. Dalam

konteks asas, permintaan ini adalah bermaksud kesanggupan serta kemampuan membeli

barangan pada satu tingkat harga dalam satu jangkamasa tertentu (Hamzaid Yahya, 1991

dalam Haii, 1999). Permintaan mempunyai dua unsur penting, iaitu kehendak atau keinginan

terhadap sesuatu barang dan keupayaan pengguna membeli barang tersebut.

Penawaran merujuk kepada stok harta tanah di pasaran yang masih belum dibeli. Ini

bermakna bahawa penawaran harta tanah adalah jumlah stok baru atau lama yang belum lagi

dimiliki oleh mana-mana pihak. Penawaran harta tanah melibatkan pemaju atau penjual

untuk menawarkan sesuatu harta tanah pada tingkat harga tertentu. Lazimnya, penawaran

dipengaruhi oleh harga yang mencerminkan permintaan sesuatu harta tanah tersebut.

Selain harga, terdapat juga faktor-faktor lain yang mempengaruhi penawaran. Contohnya,

piawaian perancangan, kemudahan kredit dan sebagainya.

Mengikut teori permintaan dan penawaran, sekiranya penawaran melebihi

permintaan, maka akan wujud lebihan penawaran dipasaran. Ismail Omar (2003)

mempunyai pandangan bahawa interaksi antara penawaran serta permintaan adalah

penting.

- 9 -

Rajah 1.1: Teori Permintaan Dan Penawaran

Petunjuk:

PR Penawaran K Kuantiti

PN Permintaan H Harga

Perubahan kuantiti K1 ke K2 disebabkan oleh

perubahan penawaran PR1 ke PR2 dan sewa berubah

dari H1 ke H2

Rajah 1.1 menunjukkan interaksi antara penawaran dan permintaan. Lebihan

penawaran akan berlaku apabila kuantiti yang ditawarkan melebihi kuantiti yang diminta

seterusnya menyebabkan harga menurun.

2.3 FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERMINTAAN DAN

PENAWARAN

Situasi penawaran dan permintaan adalah penting kepada pasaran harta tanah dan

faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran adalah pelbagai. Faktor-

faktor ini boleh dibahagi kepada dua iaitu:

i) Faktor Makro

ii) Faktor Mikro

Harga

Kuantiti K1 K2

H1

H2

PN

PN

PR2

PR2

PR1

PR1

- 10 -

2.3.1 FAKTOR MAKRO

Faktor makro merupakan faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran

pada tahap nasional atau secara keseluruhan ekonomi (Hamid, 2002). Ia biasanya

merujuk kepada aktiviti ekonomi keseluruhan dan berkaitan dengan pusingan

perniagaan antarabangsa, inflasi, kadar faedah pinjaman, polisi kerajaan dan sebagainya.

2.3.1.1 Faktor Ekonomi

Senario ekonomi antarabangsa merupakan salah satu faktor yang boleh memberi

kesan kepada pasaran harta tanah (Ismail Omar, 2003). Contohnya, kenaikan kos

pinjaman dan kadar faedah dunia pada tahun 1973 telah menyebabkan permintaan

terhadap rumah kedai menurun dan ia mendorong kepada penurunan harga dan sewa

bagi harta tanah tersebut. Penawaran harta tanah turut dipengaruhi oleh keadaan

ekonomi pada masa itu dan akibatnya berlaku kelembapan pasaran harta tanah.

Keadaan ekonomi peringkat kebangsaan dan pasaran kewangan boleh

mengurangkan permintaan bagi harta tanah atau menambah kuantiti permintaan (Ismail

Omar, 2003). Keadaan ini jelas terbukti semasa kegawatan ekonomi yang melanda

negara pada tahun 1997, di mana sektor harta tanah juga turut terjejas. Kesannya dapat

dilihat daripada pindah milik harta tanah yang mencatat jumlah yang terendah pada

tahun 1998 dalam tempoh tujuh tahun tersebut (Laporan Pasaran Harta, 1998).

2.3.1.2 Faktor Sosial/ Demografi

Faktor sosial turut mempengaruhi permintaan dan penawaran harta tanah

kediaman. Ciri-ciri populasi persekitaran dapat menunjukkan kecenderungan

pengguna di kawasan tersebut. Pendapatan, saiz isi rumah dan citarasa pengguna

merupakan faktor-faktor penting dalam menganalisis pembangunan perumahan dan

perdagangan (Wurtzebach & Miles, 1994).

- 11 -

Populasi merupakan elemen yang penting dalam demografi. Populasi boleh

dianalisis secara kuantiti dan kualiti. Kualiti populasi merujuk kepada ciri-ciri seperti

umur, tahap pendidikan dan citarasa manakala kuantiti merujuk kepada saiz populasi

dan juga pertumbuhannya. Semakin besar saiz populasi akan semakin luas lingkungan

pasaran tersebut.

Secara umum, penawaran harta tanah adalah terhad dan tidak dapat memenuhi

permintaan dalam tempoh yang singkat. Peningkatan dalam populasi penduduk dalam

sesuatu kawasan, contohnya penghijrahan penduduk dari luarbandar ke bandar, akan

meningkatkan permintaan harta tanah. yang membawa kepada peningkatan harga.

Sebaliknya harga juga boleh menurun disebabkan perubahan populasi penduduk.

Contohnya penghijrahan penduduk dari satu kawasan ke kawasan yang lain yang

mungkin menyebabkan harta tanah di kawasan yang ditinggalkan akan menurun

disebabkan kekurangan permintaan.

Menurut David M.Lawrence(1962), harga boleh berubah disebabkan perubahan

citarasa. Faktor ini berkait rapat dengan faktor peningkatan taraf hidup. Peningkatan taraf

hidup boleh membawa kepada perubahan citarasa, contohnya perubahan dari permintaan

dari rumah teres kepada permintaan rumah banglo dikawasan eksklusif atau rekabentuk

lama kepada rekabentuk yang lebih moden.

Pertambahan penduduk akan mendorong kepada pertambahan permintaan dan

penawaran bagi harta tanah tertentu (Hamid, 2006). Ini kerana penduduk yang banyak

akan menggalakkan aktiviti perniagaan atau urusan jual beli. Dengan itu, secara tidak

langsungnya permintaan terhadap rumah kediaman sebagai tempat tinggal akan

meningkat dan seterusnya menggalakkan penawaran rumah kediaman oleh pemaju-

pemaju perumahan.

- 12 -

2.3.1.3 Faktor Politik

Kestabilan politik di sesebuah negara adalah sangat penting dalam mempengaruhi

pelaburan harta tanah. Pelabur biasanya akan meneliti dasar-dasar kerajaan yang

dilaksanakan agar ianya menjamin keselamatan modal dan pulangan yang

menguntungkan ke atas pelaburan yang akan dibuat (Haii, 1999). Selain itu, peraturan

yang ditetapkan oleh kerajaan boleh menggalakkan permintaan dan penawaran harta

tanah kediaman atau sebaliknya. Menurut Malpezzi and Mayo (1997) serta Hamid

(2002), Malaysia adalah di antara beberapa negara yang mempunyai sektor harta tanah

yang paling berperaturan. Di Malaysia, peraturan kerajaan sering dianggap sebagai

halangan kepada pemaju di mana ia akan mempengaruhi penawaran harta tanah.

2.3.2 FAKTOR MIKRO

Faktor mikro merupakan faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran

harta tanah secara langsung pada tahap projek (tapak). Kebanyakan faktor ini adalah

berkaitan dengan ciri-ciri harta tanah tersebut, profil dan demografi pembeli (Hamid,

2002). Dalam Hee (2005), faktor mikro dirujuk kepada faktor-faktor yang berhubung kait

dengan ciri-ciri harta tanah, pembangunan sekitar dan aktiviti ekonomi di sekitar harta

tanah seperti lokasi bangunan, keadaan bangunan, kemudahsampaian dan sebagainya.

Dalam melihat kepada faktor mikro ianya boleh dipecahkan bahagi kepada dua iaitu:

i) Faktor Permintaan

ii) Faktor Penawaran

- 13 -

2.3.2.1 FAKTOR PERMINTAAN

2.3.2.1.1 Faktor Lokasi dan Kemudahsampaian

Lokasi harta tanah dikatakan merupakan faktor yang paling penting dalam

pemilihan pembelian harta. Pembeli lazimnya memberi pertimbangan yang utama kepada

kemudahsampaian, kemudahan dan kejiranan harta tanah tersebut (Hamid,2006).

Menurut Bernard Kane (1982) dalam Haii (1999), ciri-ciri lokasi yang baik selalunya

mempunyai permintaan yang tinggi.

Faktor lokasi memainkan peranan penting dalam mempengaruhi pasaran harta

tanah kediaman. Secara umumnya, lokasi merujuk kepada letakan sesuatu harta tanah

kediaman. Lokasi juga sering dikaitkan dengan jarak dari pusat bandar, tempat kerja,

pusat membeli belah dan sebagainya. Ciri-ciri lokasi yang baik dan lengkap dengan

infrastruktur sesuai dengan tempat kediaman moden dan selesa akan menjadi tarikan

utama kepada pembeli (Zulkifli, 1989 ). Jadi harta tanah kediaman yang berada di lokasi

yang tidak strategik permintaannya rendah.

Di samping itu juga, faktor lokasi ini berkait rapat dengan faktor pembangunan

persekitaran, kemudahsampaian dan kemudahan infrastruktur. Pembangunan persekitaran

mempunyai hubungkait dengan faktor lokasi. Faktor ini termasuklah apa-apa

pembangunan yang ada di kawasan perumahan termasuklah institusi pengajian tinggi,

hospital, pusat membeli belah, lapangan terbang, pusat peranginan dan sebagainya.

Pembeli biasanya akan memilih rumah kediaman di taman perumahan yang

mempunyai kemudahan infrastruktur yang baik seperti sistem jalan raya yang baik

termasuklah laluan keluar dan masuk ke sesuatu harta tanah.

- 14 -

2.3.2.1.2 Faktor Kemudahan Asas dan Awam

Kemudahan asas seperti bekalan air, elektrik dan talian telefon merupakan

keperluan asas yang perlu disediakan oleh pihak pemaju. Kegagalan pemaju dalam

menyediakan kemudahan asas ini akan mempengaruhi permintaan terhadap harta tanah

berkenaan. Selain kemudahan asas, kemudahan awam seperti pengangkutan awam,

tempat letak kereta, bank dan sebagainya adalah penting dalam mempengaruhi

permintaan harta kediaman. Ia seringkali menjadi faktor utama yang dipertimbangkan

oleh seseorang individu yang ingin membeli harta tanah (Jasdy, 2004).

2.3.2.1.3 Faktor Pinjaman Kewangan

Pembeli rata-ratanya memerlukan pinjaman daripada institusi kewangan untuk

membeli harta tanah. Oleh yang demikian, kemudahan meminjam dan syarat-syarat

pinjaman adalah amat penting dalam menentukan pasaran harta tanah (Epley dan

Rabianski, 1981). Dalam konteks permintaan, penurunan kadar bunga atau pemanjangan

tempoh bayaran balik pinjaman akan menyebabkan jumlah bayaran balik bulanan

menurun dan membolehkan lebih banyak orang memasuki pasaran sebagai pembeli

berpotensi. Dengan ini, kuasa beli pengguna akan meningkat dan akibat daripada itu,

permintaan akan meningkat. Dalam sistem kewangan, perubahan di dalam dasar

pinjaman dan kadar faedah bagi pinjaman di institusi kewangan boleh menyebabkan

orang membeli harta tanah di pasaran atau sebaliknya.

2.3.2.2 FAKTOR PENAWARAN

Analisis penawaran sesuatu pasaran harta tanah haruslah dilihat dari segi

penawaran semasanya dan juga penawaran akan datang yang dijangkakan. Penawaran

masa depan boleh diramal dengan mengkaji faktor-faktor yang mempengaruhinya seperti

lokasi dan letakan, harga dan sewa semasa, kemudahan kredit, kos tanah, kos bahan

binaan, penawaran buruh dan kosnya, kadar kekosongan, stok rumah semasa dan

sebagainya (Wurtzebach dan Miles, 1994).

- 15 -

2.3.2.2.1 Lokasi dan Letakan

Salah satu faktor penting yang akan mempengaruhi kebolehlaksanaan sesuatu

projek harta tanah ialah lokasi (Hamid, 2006). Justeru itu, ia sentiasa merupakan

pertimbangan utama bagi pihak pemaju dalam sesuatu pembangunan. Pihak pemaju

perlu memilih lokasi yang sesuai dan dianggap strategik untuk pembangunan harta

tanah yang dirancangkan. Menurut Ismail Omar (2003), lokasi merupakan salah satu

faktor yang mempengaruhi harga selain dari faktor rekabentuk dan keadaan harta tanah.

Umumnya harta yang terletak dilokasi yang baik, dikawasan bandar, contohnya, adalah

lebih tinggi dari kawasan pinggir bandar.

Dalam pembangunan harta tanah, lokasi dan letakan yang biasanya menjadi

pilihan adalah di kawasan pusat bandar, di jalan-jalan utama dan di kawasan yang

mempunyai penduduk yang ramai.

2.3.2.2.2 Kemudahan Kredit (Kewangan)

Kemudahan kredit atau kewangan boleh menjadi salah satu faktor dalam

menggalakkan dan tidak menggalakkan penambahan kepada penawaran sesuatu harta

tanah (Wurtzebach dan Miles, 1994). Ia adalah amat penting kepada pemaju kerana

pembiayaan projek yang dijalankan adalah bergantung kepada pinjaman kewangan dari

institusi-institusi kewangan (Mohd. Hafiz, 1998). Kemudahan kredit yang lebih longgar

akan menggalakkan penawaran harta tanah dan sebaliknya.

Kemudahan kredit merujuk kepada jumlah pinjaman yang dibenarkan, kadar

faedah pinjaman yang dikenakan serta syarat-syarat pinjamannya seperti tempoh bayaran

balik. Jumlah pinjaman yang dibenarkan oleh pihak institusi kewangan adalah amat

bergantung kepada rekod pembangunan lepas pemaju, prestasi semasa pemaju, saiz

syarikat pemaju dan projek pembangunan yang dirancangkan tersebut. Manakala kadar

faedah pinjaman pula adalah bergantung kepada Kadar Faedah Tetap (Fix Rate) yang

ditentukan oleh pihak institusi kewangan tersebut dan Kadar Pinjaman Asas (Base

Lending Rate) yang ditetapkan oleh Bank Negara.

- 16 -

2.3.2.2.3 Kos Pembangunan

Kos pembangunan di sini merujuk kepada kos perolehan tanah, kos bahan binaan,

kos ubah syarat dan pecah sempadan tanah dan kos buruh. Kos-kos ini akan memberi

kesan ke atas harga jualan harta tanah rumah kediaman. Kos pembangunan ini didapati

mempunyai hubungan negatif dengan penawaran rumah kediaman yang mana semakin

meningkatnya kos pembangunan, semakin meningkat harga dan semakin menurun

penawaran rumah kediaman (Epley dan Rabianski, 1981).

Keadaan ini adalah kerana peningkatan dalam kos pembangunan akan

menyebabkan harga sesebuah rumah yang akan ditawarkan tersebut menjadi

meningkat. Peningkatan harga rumah akan mengurangkan kuasa beli bakal

pembeli dan seterusnya mengurangkan permintaan yang berkesan ke atas rumah.

Dengan itu, pemaju akan bertindak untuk menetapkan harga yang lebih rendah bagi

mengelakkan daripada mengalami kerugian akibat rumah tidak dapat dijual sepenuhnya.

Justeru itu, kos pembangunan mesti dikaji dalam hubungannya dengan harga semasa

untuk menentukan sama ada ia membawa keuntungan kepada pemaju jika menjalankan

aktiviti pembinaan tersebut. (Bloom et al., 1982)

Kebolehan memperoleh tapak dan harga tanah yang ditawarkan turut

ditentukan. Kos tanah memberi kesan kepada kos pembangunan tanah. Kos tanah juga

termasuklah juga kos menambun tanah bagi pembinaan rumah. Menurut ekonomi klasik,

peningkatan kos tanah akan meningkatkan harga rumah (Moriah Bellenger,2003).

Kos buruh juga memainkan peranan yang penting dalam mempengaruhi harga

rumah. Ia adalah satu perkara penting yang harus diambilkira dalam sesuatu projek

pembinaan. Tanpa tenaga buruh yang mahir dan mencukupi serta kos upah yang

bersaing, sesuatu projek pembinaan tersebut tidak dapat dijalankan dengan lancar (Mohd.

Hafiz, 1998). Kelewatan menyiapkan projek sebagaimana dirancang akan meningkatkan

kos pembangunan.

- 17 -

2.3.2.2.4 Dasar dan Prosedur Kelulusan Pembanguan

Tanah adalah bidang kuasa negeri. Pihak Berkuasa Negeri telah mengadakan

dasar di mana pemilik atau pemohon tanah yang hendak membangunkan tanah sebagai

kawasan pembangunan perumahan, perindustrian dan pelbagai kegunaan hendaklah

terlebih dahulu mendapatkan kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri. Ini termasuklah

proses mendapat kelululusan ubah syarat dan pecah sempadan dan sebagainya.

Kebenaran merancang diperlukan sebelum kerja-kerja pembangunan dijalankan.

Di Malaysia, sistem kawalan pembangunan dijalankan oleh Pihak Berkuasa Tempatan

(PBT). PBT bertindak untuk

mengatur, mengawal dan merancang pembangunan dan pengurusan pembangunan di

dalam kawasan pentadbirannya.

Selain pejabat tanah negeri, PBT dengan dibantu oleh agensi-agensi berkaitan

memainkan peranan secara menyeluruh di dalam memberikan ulasan dari segi teknikal

iaitu sama ada sama ada menyokong atau tidak sesuatu permohonan berdasarkan

rancangan pemajuan atau lain-lain pertimbangan. Keputusan sebenar permohonan

tersebut diluluskan bergantung kepada Pihak Berkuasa Negeri. Birokrasi dalam agensi-

agensi yang terlibat dalam pembangunan tanah seperti prosedur meluluskan cadangan

pembangunan memberi kesan kepada harga di skim perumahan.

2.3.2.2.5 Harga dan Sewa

Harga dan sewa mempunyai hubungan positif dengan penawaran harta tanah

(Shafer, 1975). Harga dan sewa berfungsi sebagai petunjuk dalam pasaran harta tanah. Ia

mencerminkan tahap permintaan dan penawaran dalam sesebuah pasaran harta tanah

tersebut (Phua, 2004). Seperti yang dinyatakan oleh DiPasquale dan Wheaton (1992),

harga harta tanah adalah bergantung kepada berapa banyak pelabur yang ingin memiliki

ruang dan berapa ruang yang sedia ada. Dalam keadaan pasaran di mana semua faktor

lain adalah seimbang, pertambahan permintaan akan meningkatkan harga manakala

- 18 -

penawaran yang lebih banyak akan mengurangkan harga. Apabila permintaan terhadap

rumah di sesuatu kawasan meningkat sedangkan penawaran rumah adalah tidak

mencukupi, bakal-bakal pembeli dan penyewa akan sanggup membayar lebih bagi

memiliki rumah untuk tujuan tertentu.

2.3.2.2.6 Stok Rumah Semasa dan Jumlah Pembinaan Baru

Selain daripada sewa dan harga pasaran, pihak pemaju harus memberi

perhatian terhadap stok rumah yang terdapat di pasaran semasa dan jumlah

pembinaan yang baru (Hamid, 1998). Kajian terhadap stok pasaran dan pembinaan

baru akan membantu pihak pemaju memahami keadaan penawaran rumah kedai

sekarang dan seterusnya merancang bilangan unit rumah kedai yang hendak ditawarkan

supaya tidak mengalami kerugian akibat daripada lebihan penawaran di pasaran.

Menurut Epley dan Rabianski (1981), kajian terhadap stok semasa dan pembinaan baru

adalah penting dan menjadi salah satu parameter dalam meninjau penawaran sesuatu

pasaran harta tanah.Sekiranya stok rumah di pasaran adalah tidak begitu banyak dan

kajian menunjukkan bahawa masih terdapat permintaan ke atas rumah di sesuatu

kawasan, maka pihak pemaju akan bertindak dengan menawarkan dan menentukan harga

rumah.

2.3.2.2.7 Kadar kekosongan

Sama seperti stok pasaran rumah, kadar kekosongan rumah di

sesuatu kawasan akan mempengaruhi penawaran bagi harta tanah rumah di

kawasan tersebut. Kadar kekosongan merupakan petunjuk bagi keadaan sebenar

pasaran rumah (Hamid, 1998). Melalui lawat periksa ke kawasan yang mana

projek pembangunan dicadangkan, kadar penghunian rumah bagi kawasan itu

akan diketahui.

Menurut Wurtzebach dan Miles (1994), kadar kekosongan semasa dapat

memberi indikasi kepada keperluan masa depan sesuatu harta tanah dan mempengaruhi

harga rumah. Kadar kekosongan yang tinggi menunjukkan berlakunya lebihan penawaran

- 19 -

bagi harta tanah tersebut dan keadaan adalah sebaliknya jika kadar kekosongannya

rendah (Larsen, 2003). Kadar kekosongan yang tinggi merujuk kepada fenomena di mana

peratus penghuniannya atau pemilikan adalah sangat rendah ataupun dengan perkataan

lain terdapat banyak rumah yang tidak diduduki.

2.4 KESIMPULAN

Dari ulasan literatur di atas, penentuan harga rumah pada asasnya berdasarkan

kepada permintaan dan penawaran. Bagaimanapun terdapat pelbagai faktor yang

mempengaruhi permintaan dan penawaran rumah sama ada secara langsung ataupun

tidak langsung. Antara faktor-faktor tersebut termasuklah:

i) Faktor lokasi dan letakan

ii) Kemudahan kewangan

iii) Kos pembangunan

iv) Dasar dan prosedur kelulusan pembangunan

v) Harga dan sewa pasaran harta tanah

vi) Stok rumah semasa dan jumlah pembinaan baru dan sebagainya

vii) Kadar kekosongan

- 20 -

BAB 3

LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN

3.1 PENDAHULUAN

Bab ini secara umumnya memberi gambaran tentang latar belakang kawasan

kajian dan juga penawaran rumah dikawasan kajian. Selain dari itu akan diterangkan

proses pembangunan tanah dari pertanian kepada skim perumahan serta tempoh proses

pembangunan tanah. Penerangan ini adalah penting kerana mempengaruhi proses kajian

dan penulisan dalam bab-bab seterusnya.

3.2 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN

3.2.1 Demografi Negeri Perlis

Negeri Perlis adalah merupakan negeri yang terletak di utara Negara Malaysia

yang bersempadan dengan Negera Thailand dan Negeri Kedah. Negeri Perlis

mempunyai 22 mukim dan tanpa daerah. Negeri Perlis mempunyai satu pihak

berkuasa tempatan sahaja iaitu Majlis Perbandaran Kangar yang mana kawasannya

telah diwartakan meliputi seluruh Negeri Perlis.

Dengan keluasan 795 kilometer persegi menjadikan negeri ini adalah negeri yang

terkecil di Malaysia. Kangar merupakan ibu negeri iaitu pusat pentadbiran, manakala

Arau merupakan Bandar Di Raja. Selain daripada itu, terdapat pekan-pekan kecil

seperti Pekan Kuala Perlis, Pekan Padang Besar dan Pekan Simpang Empat.

Pada bancian Tahun 2000, penduduk Negeri Perlis berjumlah 198,288 orang.

Sehingga 2008 unjuran penduduk Negeri Perlis adalah seperti berikut:

- 21 -

Jadual 3.1 : Jumlah Penduduk Di Negeri Perlis

Sehingga Tahun 2008

TAHUN JUMLAH PENDUDUK

(Orang)

2000 198,288

2001 211,076

2002 214,502

2003 217,886

2004 221,206

2005 224,522

2006 228,036

2007 231,916

2008 236,153

Sumber: Jabatan Perangkaan Negeri Perlis

3.2.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Perlis

Pemaju perumahan swasta adalah merupakan pembekal yang dominan bagi

penyediaan kawasan perumahan di Malaysia khususnya di Negeri Perlis.

Seperti kebanyakan pemaju perumahan lain, strategi perniagaan pemaju perumahan di

Negeri Perlis lebih berfokus terhadap memperolehi keuntungan daripada pasaran tanah

dan perumahan. Seperti kebanyakan negeri-negeri yang lain di Malysia, harga jualan

rumah ditentukan oleh pemaju sendiri. Sehingga Mei 2008 terdapat cuma 12 syarikat

pemaju yang masih aktif dan sedang melaksanakan projek perumahan di Negeri Perlis.

Sebahagian besar dari pembangunan skim perumahan oleh pemaju di Negeri

Perlis melibatkan tapak tanah pertanian padi yang berkeluasan kurang dari 4 hektar.

Tanah-tanah berkenaan ditambun sebelum pembinaan bangunan dijalankan. Oleh itu

projek perumahan di Negeri Perlis melibat skim bersekala kecil.

- 22 -

3.2.3 Proses Pembangunan Tanah di Negeri Perlis

Di Negeri Perlis sebelum sesuatu pembangunan dapat dilakukan, ianya perlu

melalui 3 peringkat permohonan kelulusan iaitu:

i) Peringkat pertama

Proses kelulusan Tukar Syarat Tanah (Dibawah Seksyen 124A) atau Serah

Balik Kurnia Semula (SBKS) (Dibawah Seksyen 204D).

ii) Peringkat kedua

Kebenaran Merancang/Kelulusan Pelan susunatur

iii) Peringkat ketiga

Kelulusan pelan bangunan

3Pr3.2

3.2.3.1 Peringkat pertama

Permohonan kelulusan tukar syarat tanah atau SBKS ini dikemukakan untuk

tujuan projek perumahan, perniagaan, industri dan untuk lot-lot pertanian. Melalui proses

ini Pihak Berkuasa Negeri berkuasa menukar jenis penggunaan tanah, syarat nyata tanah,

sekatan kepentingan dan keluasan tanah. Bahagian-bahagian tertentu tanah perlu

diserahkan untuk kemudahan awam. Setelah kelulusan diperolehi pemohon dikehendaki

menjelaskan bayaran premium, kadar sumbangan saliran dan hasil tahun pertama serta

bayaran proses yang lain.

Tukar syarat tanah bermaksud perubahan kepada jenis penggunaan tanah, syarat

nyata dan hasil tanah manakala SBKS bermaksud satu lot atau lebih yang berdampingan

yang dimiliki oleh tuanpunya yang sama diserah balik kepada PBN dengan syarat

bahagian-bahagian tertentu diberimilik semula kepadanya dalam unit-unit yang

berasingan.

Permohonan akan melalui proses peringkat Jawatankuasa Teknikal Tanah yang

mana Jabatan Pengarah Tanah Dan Galian Negeri Perlis (JPTG) sebagai urusetia.

- 23 -

Diperingkat ini dokumen-dokumen yang diterima akan diproses di peringkat JPTG.

Salinan-salinan pelan tatatur yang dikemukakan akan dihantar oleh JPTG kepada

Jabatan-Jabatan Teknikal untuk mendapatkan ulasan termasuklah kepada Jabatan

Penilaian dan Perkhidmatan Harta untuk menilai tanah tersebut. Antara agensi yang

terlibat untuk mendapat pandangan dan ulasan adalah:

i) Majlis Perbandaran Kangar

ii) Jabatan Perancang Bandar dan Desa Negeri Perlis

iii) Jabatan Perparitan dan Saliran

iv) Jabatan Kerja Raya

Selepas ulasan diterima, Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal Tanah akan diadakan

dan dipengerusikan oleh Ahli Exco Tanah Negeri dengan ahli-ahli terdiri dari:

i) 3 orang ahli Dewan Undangan Negeri yang dilantik oleh Menteri Besar

ii) Jabatan Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perlis

iii) Majlis Perbandaran Kangar

iv) Jabatan Perancang Bandar dan Desa Negeri Perlis

v) Jabatan Perparitan dan Saliran

vi) Jabatan Kerja Raya

vii) Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN)

viii) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta

ix) Jabatan Hutan Negeri Perlis

Selepas mesyuarat, JPTG akan menyediakan deraf rencana permohonan tersebut

untuk dibawa ke Mesyuarat Exco yang dipengerusikan oleh Menteri Besar. JPTG akan

menyediakan kertas yang sempurna untuk dibentangkan dalam mesyuarat tersebut.

Keputusan mesyuarat tersebut akan dimaklumkan kepada pemohon bersama makluman

bayaran-bayaran yang dikenakan bagi maksud tersebut.

- 24 -

Proses kelulusan diperingkat ini mengambil masa 6 bulan hingga 12 bulan.

3.2.3.2 Peringkat kedua

Peringkat kedua merupakan proses untuk mendapat kebenaran merancang /

kelulusan pelan tatatur. Setelah mendapatkan kelulusan diperingkat 1, pemohon akan

memajukan permohonan pelan susunatur bagi diproses oleh OSC yang ditempatkan di

Majlis Perbandaran Kangar. Pada peringkat ini, penelitian yang lebih terperinci akan

dilakukan di mana pelbagai aspek seperti butir-butir cadangan, aspek perundangan,

dasar-dasar semasa kerajaan, aspek teknikal perlu dipatuhi. Secara keseluruhannya,

Majlis Perbandaran Kangar ini adalah sebagai agensi yang menguruskan

proses permohonan Peringkat 2 ini. Dengan menggunakan borang-borang tertentu,

permohonan yang telah dikemukakan akan dirujuk terus kepada jabatan-jabatan

teknikal. Kebiasaannya sebanyak 14 jabatan teknikal diedarkan agar pihak teknikal

tersebut dapat memberikan ulasan. Setelah mendapatkan ulasan dari jabatan-jabatan

teknikal, pelan permohonan perlu diselaraskan dengan ulasan teknikal tersebut dan

membuat pindaan, jika perlu. Setelah itu surat kelulusan dikeluarkan dan dihantar kepada

pemohon. Proses kelulusan diperingkat ini mengambil masa 6 bulan hingga 9 bulan.

3.2.3.3 Peringkat ketiga

Peringkat ketiga merupakan proses untuk mendapat kelulusan pelan bangunan.

Setelah mendapatkan kelulusan diperingkat 2, pemohon akan memajukan permohonan

kelulusan pelan bangunan bagi diproses oleh OSC yang ditempatkan di Majlis

Perbandaran Kangar. Pada peringkat ini, permohonan yang dikemukakan akan dirujuk

terus kepada jabatan-jabatan teknikal bagi mendapatkan ulasan dan pandangan. Setelah

mendapatkan ulasan dari jabatan-jabatan teknikal, kelusan pelan bangunan akan

dikeluarkan dan dihantar kepada pemohon. Proses kelulusan diperingkat ini mengambil

masa 3 bulan hingga 6 bulan.

Nota: Proses permohonan di Peringkat kedua dan ketiga boleh dijalankan serentak.

Bagaimanapun praktis yang dijalankan di Negeri Perlis adalah mengikut peringkat demi

peringkat.

- 25 -

3.2.4 Kadar Premium Tukar Syarat Tanah Di Negeri Perlis

Kadar premium tukar syarat disetiap negeri adalah berbeza. Bagi Negeri Perlis kadar

premium tukar syarat bagi tanah pertanian kepada Bangunan(tapak kediaman/perniagaan)

adalah seperti berikut:

1. Daripada Pertanian kepada Bangunan

a) Tapak Kediaman - 5% daripada Nilaian Tapak Kediaman

b) Tapak Perniagaan - 10% daripada perbezaan nilaian Tapak

Perniagaan dengan nilaian Tanah Pertanian.

Bayaran-bayaran lain selain dari premium tersebut adalah:

Caruman tangki air - RM2,500 seunit

Caruman jalan ( bagi projek yang menggunakan jalan perumahan sediada sebagai

jalan masuk:

Rumah sesebuah - RM4,000 seunit

Rumah berkembar - RM2,000 seunit

Rumah teres - RM1,000 seunit

Sumbangan saliran - RM2,000 untuk 1 ekar hingga 3 ekar

Setiap tambahan ekar atau sebahagian

daripadanya RM250.

Caruman rumah kos rendah - RM3,000 seunit

3.2.5 Stok Perumahan Di Negeri Perlis

Jadual 3.2: Penawaran Rumah Negeri Perlis Dari Tahun 2003 Hingga 2007

Tahun

Stok

Sedia

Ada

Siap

Dibina

Penawaran

Akan

Datang

Dalam

Pembinaan

Mula

Penawaran

Dirancang

Penawaran

Baru

Dirancang

Jumlah

2003 7430 19 1565 1487 51 906 156 11614

2004 8621 160 864 800 64 974 80 11563

2005 9082 2 1425 1379 46 769 108 12811

2006 9474 54 1281 1195 64 576 40 12684

2007 10122 0 1099 999 100 1045 39 13404

Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah

- 26 -

Dari Jadual 3.2 di atas dapat dilihat jumlah unit kediaman bagi rumah teres dan

berkembar satu dan dua tingkat di Negeri Perlis telah meningkat dari 7,430 unit pada

tahun 2003 kepada 10,122 unit pada tahun 2007 dengan kadar pertumbuhan sejumlah

2,692 unit iaitu peningkatan hampir 36.23 peratus dalam jangka masa 4 tahun.

3.2.6 Prestasi Jualan Rumah baru Di Negeri Perlis

Jadual 3.3 : Prestasi Jualan Rumah Baru Di Negeri Perlis Pada Tahun

2003 - 2007

Tahun

Bil. Unit

Dilancarkan

Bil Unit

Dijual

Prestasi

Jualan

Lebihan Penawaran

Pada Tahun Semasa

2003 414 269 65.0% 145

2004 547 158 28.9% 389

2005 209 153 73.2% 56

2006 250 96 38.4% 154

2007 453 374 82.6% 79

Jumlah 1873 1050

Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah

Sepanjang tempoh lima tahun juga sejumlah 1,873 unit rumah telah dilancarkan

dan dalam tempoh tersebut sebanyak 1,050 telah unit rumah telah dijual di Negeri Perlis.

Prestasi jualan yang dicatatkan adalah tidak menentu. Prestasi jualan terbaik adalah pada

tahun 2007 yang mencatat prestasi jualan 82.6% manakala prestasi jualan adalah diparas

minima pada tahun 2004 yang mencatat 28.9% sahaja. Purata prestasi jualan setahun

adalah 57.62%.

- 27 -

3.3.1 Demografi Bandaraya Alor Star

Negeri Kedah adalah merupakan salah sebuah negeri yang terletak di utara

Semenanjung Malaysia yang bersempadan dengan Negeri Perlis. Negeri Kedah

dibahagikan kepada lapan daerah yang mana Kota Star adalah salah sebuah daerah

dalam Negeri Kedah. Bandaraya Alor Star (kawasan kajian) telah mendapat taraf

bandaraya pada tahun 2003 dengan pihak berkuasa tempatannya adalah Majlis

Bandaraya Alor Star dengan keluasan 666 kilometer persegi.

Pada bancian Tahun 2000, penduduk Daerah kota Star berjumlah 354,513 orang.

Sehingga 2008 unjuran penduduk Daerah Kota Star adalah seperti berikut:

Jadual 3.4 : Jumlah Penduduk Daerah Kota Star

Sehingga Tahun 2008

TAHUN JUMLAH PENDUDUK

(Orang)

2000 354,513

2001 377,520

2002 383,647

2003 389,699

2004 395,637

2005 401,568

2006 407,852

2007 414,790

2008 422,368

Sumber: Jabatan Perangkaan Negeri Kedah

3.3.2 Senario Pembangunan Perumahan Di Negeri Kedah

Geografi Bandar Alor Star kebanyakanya masih merupakan tanah pertanian padi

terutama kawasan pinggir puasat bandar. Sebahagian besar dari pembangunan skim

perumahan oleh pemaju di Bandaraya Alor Star melibatkan tapak tanah pertanian padi

yang berkeluasan kecil. Tanah-tanah berkenaan ditambun sebelum pembinaan bangunan

dijalankan. Sehingga Mei 2008 terdapat lebih dari 50 syarikat pemaju yang masih aktif

dan sedang melaksanakan projek perumahan di Negeri Kedah (Daerah Kota Star).

- 28 -

3.3.3 Proses Pembangunan Tanah di Negeri Kedah

Di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star dan lain-lain kawasan) sebelum sesuatu

pembangunan perumahan dapat dilakukan, ianya perlu melalui 3 proses permohonan

kelulusan pembangunan iaitu:

i) Proses Kebenaran Merancang/Kelulusan Pelan susunatur

ii) Proses kelulusan Tukar Syarat Tanah (Dibawah Seksyen 124A) atau Serah

Balik Kurnia Semula (SBKS) (Dibawah Seksyen 204D).

iii) Peringkat kelulusan pelan bangunan

Ketiga-tiga proses pembangunan ini boleh dijalankan secara serentak. Oleh itu

bagi mendapat kelulusan pembangunan mengambil masa antara 6 hingga 8 bulan. Proses

permohonan pembangunan perumahan adalah seperti Rajah 3.1 berikut.

- 29 -

Rajah 3.1: Carta Alir Proses Pembangunan Tanah Di Negeri Kedah

Sumber: Unit OSC Majlis Bandaraya Alor Star

Pemohon

Ya

Urusetia OSC

Semakan Dokumen Oleh Urusetia

Tidak

Minta

Dokumen

Tambahan

Pejabat Tanah Daerah

Ubahsyarat Dan Pecah

Sempadan Serta

Penyerahan Balik Dan

Kurnia Semula

Jabatan

Perancangan MBAS

Permohonan Kebenaran

Merancang

Jabatan

Bangunan MBAS

Kelulusan Pelan

Bangunan

Jabatan

Teknikal

Pemohon

Keputusan

Pengumpulan/Penyelarasan Kertas Kerja

Oleh Urusetia OSC

Mesyuarat Jawatankuasa OSC

Urusetia OSC

Penyediaan Kertas Perakuan oleh Urusetia

OSC Untuk Mesyuarat Majlis Penuh MBAS

Mesyuarat Majlis Penuh MBAS

Pejabat Tanah

Mesyuarat

MMK

Pejabat Tanah

Menyediakan Kertas Perakuan

Kepada PTG

*JPBD

*PTD

*JKR

*JAS

*JPP

*JBA

*JPS *BOMBA

*TNB

*Lain-

Lain

Lengkap

- 30 -

3.3.4 Kadar Premium Tukar Syarat Tanah Di Negeri Kedah

Bagi Negeri Kedah kadar premium tukar syarat bagi tanah pertanian kepada

Bangunan(tapak kediaman) adalah seperti berikut:

i) Hasil tanah baru

a) Rumah sesebuah - RM0.12 bagi tiap-tiap satu meter persegi

atau sebahagian daripadanya dengan syarat

sekurang-kurangnya RM50 bagi satu lot

b) Rumah berkembar - RM0.10 bagi tiap-tiap satu meter persegi

atau sebahagian daripadanya dengan syarat

sekurang-kurangnya RM40 bagi satu lot

c) Rumah teres dan rumah- RM0.09 bagi tiap-tiap murah satu meter

murah kerajaan persegi atau sebahagian daripadanya dengan

syarat sekurang-kurangnya RM30 bagi satu

lot

ii) Harga tanah (Premium) - 8 kali ganda hasil tanah baru

iii) a) Pendaftaran surat hakmilik sementara - RM75 selot

b) Pendaftaran surat hakmilik tetap - RM75 selot

iv) Bayaran pelan surat hakmilik - RM10 selot

v) Wang kemajuan - RM1000 bagi seekar atau sebahagian

daripadanya.

- 31 -

3.3.5 Stok Perumahan Di Alor Setar

Jadual 3.5: Penawaran Rumah Di Bandaraya Alor Star Dari Tahun 2003 Hingga 2007

Tahun

Stok

Sedia

Ada

Siap

Dibina

Penawaran

Akan

Datang

Dalam

Pembinaan

Mula

Penawaran

Dirancang

Penawaran

Baru

Dirancang

Jumlah

2003 19959 56 3105 2748 357 972 74 27271

2004 21724 314 3176 3157 299 662 174 29506

2005 23969 143 2403 2153 193 572 167 29600

2006 24749 200 2538 2458 80 1471 204 31700

2007 25941 345 2371 2188 183 1711 279 33018

Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah

Jumlah unit kediaman bagi rumah teres dan berkembar satu dan dua tingkat di

Alor Star telah meningkat dari 27,271 unit pada tahun 2003 kepada 33,018 unit pada

tahun 2007 dengan pertumbuhan sejumlah 5,747 unit iaitu peningkatan hampir 21.07

peratus dalam jangka masa 4 tahun.

3.3.6 Prestasi Jualan Rumah Baru Di Alor Star

Dalam tempoh 4 tahun juga sejumlah 3,445 unit rumah telah dilancarkan dan

dalam tempoh tersebut sebanyak 1,613 unit rumah telah dijual di Daerah Kota Setar.

Prestasi jualan yang dicatatkan adalah terbaik pada tahun 2003 iaitu mencatat 77.6%.

Prestasi jualan menurun kepada 37.5% pada tahun 2006 dan memperlihat sedikit

kenaikan pada tahun 2007 yang mencatat prestasi jualan 37.5%. Secara purata prestasi

jualan setiap tahun pada kadar 48.86%.

Jadual 3.4 menunjukkan prestasi jualan rumah baru di Alor Star antara tahun 2003 hinnga

2007.

Jadual 3.6: Prestasi Jualan Rumah Baru Di Alor Star

Tahun

Bil. Unit

dilancarkan

Bil Unit

dijual

Prestasi

jualan

Jumlah

penawaran

2003 689 535 77.6% 154

2004 294 118 40.1% 176

2005 250 124 49.6% 126

2006 1875 703 37.5% 1172

2007 337 133 39.5% 204

Sumber: Laporan Status Pasaran Harta Tanah

- 32 -

3.3.7 Kesimpulan

Dari huraian di atas menunjukkan kedua-dua kawasan kajian mempunyai geografi

dan demografi yang hampir sama seperti saiz kawasan dan jumlah penduduk.

Bagaimanapun dari segi proses kelulusan pembangunan tanah memperlihatkan perbezaan

diantara kedua-dua kawasan kajian. Stok dan penawaran rumah juga turut

memperlihatkan perbezaan yang ketara. Sehingga tahun 2007 stok rumah teres satu dan

dua tingkat serta rumah berkembar satu dan dua tingkat di Kota Star mencecah 33,018

unit berbanding stok rumah dari jenis yang sama di Negeri Perlis iaitu 13,404 unit sahaja.

- 33 -

BAB 4

METODOLOGI KAJIAN DAN ANALISA DATA

4.1 Pendahuluan

Bab-bab sebelum ini telah menerangkan faktor-faktor yang mempengaruhi

penentuan harga rumah dan definisi-definisi yang bersesuaian. Selain itu juga, latar

belakang kawasan kajian juga telah diterangkan di dalam bab tiga bagi memberi

gambaran tentang pembangunan perumahan dikawasan kajian.

4.2 Pengumpulan Data

Bagi menjayakan kajian ini, pengumpulan data dilakukan agar maklumat dari

sebahagian populasi sasaran dapat dikumpulkan. Sehubungan dengan itu, dua kaedah

pengumpulan data dilakukan iaitu sumber pertama yang merujuk kepada data-data yang

asli yang dihasilkan melalui kaedah soal selidik dan sumber kedua yang merupakan

bahan-bahan bercetak yang dihasilkan oleh individu dan juga institusi berkaitan. Selain

dari itu pengumpulan data perolehi melalui pengalaman dan pemerhatian terutama dalam

proses pembangunan dikawasan kajian.

Bagi sumber pertama kajian ini, kaedah soal selidik digunakan. Ianya dibuat

secara penghantaran soal selidik melalui fax dan temubual melalui telefon. Kaedah

temubual ini adalah penting bagi memastikan data yang diharapkan diperolehi disamping

mendapat maklumat tambahan dari responden jika ada. Selain dari itu temubual melalui

telefon juga dibuat kerana masa, kos kewangan dan sumber tenaga yang diperuntukkan

bagi menjalankan kajian ini adalah terhad.

- 34 -

Untuk memastikan kaedah dan objektif kajian dapat dicapai, borang soal

selidik disediakan. Soal selidik yang telah dirangka akan ditemubual kepada

pemaju-pemaju perumahan yang telah dipilih dan dikenalpasti dari populasi sasaran

melalui kaedah persampelan rawak mudah. Penyediaan borang soal selidik ini dibuat

melalui beberapa peringkat perbincangan dan juga menguji soal selidik yang telah

disediakan untuk menilai sejauh mana kemampuan soal selidik yang disediakan

memberikan persoalan yang tepat kepada populasi sasaran. Borang soal selidik yang

disediakan mempunyai tiga bahagian iaitu :

(i) Bahagian A : Latar Belakang Pemaju

Soalan pada bahagian ini lebih kepada soalan terbuka di mana soalan lebih

tertumpu kepada pengenalan terhadap syarikat perumahan yang ditemuramah di mana

tumpuan kepada latar belakang syarikat dan jumlah projek perumahan yang telah dibina

bagi melihat pengalaman pemaju dalam industri perumahan.

(ii) Bahagian B : Pandangan Pemaju Terhadap Faktor-Faktor Yang

Menentukan Harga Jualan Rumah

Di dalam bahagian ini, semua soalan yang disediakan adalah berbentuk

ordinal di mana satu skala pengukuran diberikan mengikut susunan. Lima skala

pengukuran disediakan iaitu bermula dari amat tidak penting sehingga amat penting.

Skala yang juga dipanggil sebagai Skala Likert ini juga adalah berbentuk hierarki di

mana jawapan berbentuk skala telah disediakan dan responden diperlukan untuk

menandakan jawapan yang diberikan. Rujuk Rajah 4.1 di bawah.

1 Amat Tidak Penting

2 Tidak Penting

3 Sederhana Penting

4 Penting

5 Amat Penting

Rajah 4.1: Skala Susunan Bagi Soalan Yang Menggunakan Skala Likert

- 35 -

(iii) Bahagian C : Persepsi Pemaju Terhadap Faktor-Faktor Yang

Menyebabkan Perbezaan Harga Jualan Rumah Di Negeri

Perlis dan Kedah(Bandaraya Alor Star)

Soalan dibahagian ini juga seperti Bahagian B iaitu berbentuk ordinal di mana

satu skala pengukuran diberikan mengikut susunan dengan lima skala pengukuran

disediakan. Soalan-soalan yang dikemukakan bertujuan mendapatkan jawapan kepada

objektif kedua penyelidikan ini.

Contoh Borang Soal Selidik adalah seperti di Lampiran 1

Setelah memperolehi maklum balas dari soal selidik yang dijalankan, maklumbalas

berkenaan akan dianalisis dengan kaedah frekuensi, seterusnya rumusan akan dibuat hasil

dari kajian yang dibuat. Cadangan akan dikemukakan hasil dari input-input yang

diperolehi.

4.3 Perlaksanaan Soal Selidik

Borang soal selidik yang telah disedikan diedar dengan cara penghantaran melalui

faks dan selepas itu temubual melalui telefon dibuat dengan responden iaitu pemaju-

pemaju yang telah dipilih. Bagi memastikan objetif kajian tercapai, pemilihan responden

dibuat berdasarkan kriteria-kriteria yang telah dikenalpasti. Antara kriteria tersebut

adalah:

i) Pemaju terlibat memajukan projek perumahan di kedua-dua negeri iaitu

Negeri Perlis dan Negeri Kedah.

ii) Pemaju terlibat sedang atau telah pernah membangunkan projek

perumahan di tanah asalnya adalah tanah sawah padi.

Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut sebanyak 23 pemaju telah dikenal pasti dari

kedua-dua negeri dan soal selidik telah dihantar kepada pemaju tersebut. Dari 23 soal

selidik yang dihantar cuma 18 soal selidik atau 78.3% yang dikembalikan manakala

21.7% soal selidik lagi tidak dapat ditemubual atau enggan memberi maklumbalas,

- 36 -

4.4 Kaedah Penganalisaan

Kaedah penganalisaan yang digunakan untuk menganalisa data yang

diperolehi dari soal selidik adalah dengan menggunakan kaedah analisis

frekuensi. Analisis frekuensi merupakan suatu analisis bagi mengenalpasti

bilangan pemilihan yang dibuat oleh responden yang terlibat. Pemilihan dibuat

berdasarkan kekerapan jawapan yang diberikan oleh responden.

4.5 Analisis Latarbelakang Responden (Bahagian A)

Bahagian ini bertujuan untuk melihat pengalaman pemaju dalam

memajukan projek perumahan. Berdasarkan borang soal selidik yang

dikembalikan, 44.5% responden telah membangunkan projek perumahan antara

1 hingga 5 skim perumahan, 33.3% membangunkan projek perumahan antara 6

hingga 10 skim manakala 22.2% responden lagi telah membangunkan projek

perumahan lebih dari 10 skim perumahan. Statistik bagi jumlah skim perumahan

yang dibangunkan oleh responden adalah seperti di Jadual 4.1 dibawah:

Jadual 4.1: Jumlah Skim Perumahan Yang Dimajukan Oleh Responden

Jumlah Skim Bil. Responden

(Frekuensi)

Peratusan(%)

1- 5 skim 8 44.5

6 10 skim 6 33.3

Lebih dari 10 skim 4 22.2

Jumlah 18 100

Sumber: Analisis penulis

- 37 -

4.6 Analisis Pandangan Pemaju Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap

Kepentingan Faktor-Faktor Yang Menentukan Harga Jualan Rumah (Bahagian B)

Bahagian B soalselidik merupakan persoalan-persoalan yang berkaitan dengan

kepentingan faktor dalam membuat keputusan untuk menentukan harga jualan rumah. Analisis

daripada responden adalah seperti dibawah.

4.6.1 Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah

Analisis daripada responden bagi faktor tersebut adalah seperti Jadual 4.2

dibawah.

Jadual 4.2: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Lokasi Dan Letakan Dalam Menentukan Harga Rumah

Keutamaan/Skala

Kriteria-Kriteria Pemilihan

1 2 3 4 5 Skor

Min

Berhampiran dengan pusat bandar

- - - 55.6.1% 44.4% 4.44

Berhampiran dengan jalan utama

- - 11.1% 38.9% 50.0% 4.39

Berhampiran dengan

kemudahsampaian

- - - 44.4% 55.6% 4.56

Berhampiran dengan kawasan

perniagaan dan pusat membeli belah

- - 22.2% 50.0% 27.8% 4.06

Berhampiran dengan kemudahan

awam

- 5.6% 16.7% 61.1% 16.7% 3.89

Berhampiran sekolah, masjid dan

sebagainya

- - 44.4% 38.9% 16.7% 3.72

Berhampiran dengan kawasan

perumahan sedia ada

- - 55.6% 44.4% - 3.47

Sumber: Analisis penulis

* Nota :

1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting

- 38 -

Daripada jadual di atas, didapati majoriti pemaju berpendapat bahawa faktor

berhampiran dengan kemudahsampaian merupakan faktor utama dalam penentuan harga

jualan. Selain dari itu faktor berhampiran dengan pusat bandar merupakan faktor kedua

penting dalam keputusan untuk menetapkan harga jualan rumah.

4.6.2 Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah

Analisis daripada responden bagi faktor tersebut adalah seperti Jadual 4.3

dibawah.

Jadual 4.3: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kemudahan Kewangan Dalam Menentukan Harga Rumah

Keutamaan/Skala

Kriteria-Kriteria Pemilihan

1 2 3 4 5 Skor

Min

Kadar faedah pinjaman yang

ditawarkan oleh syarikat kewangan

kepada syarikat anda

- 5.6% 11.1% 50% 33.3% 4.11

Kemudahan kredit dan lain-lain

kemudahan pembiayaan yang

ditawarkan oleh syarikat kewangan

kepada syarikat anda

- 5.6% 22.2% 38.9% 33.3% 4.00

Kadar faedah pinjaman yang

ditawarkan oleh syarikat kewangan

kepada bakal pembeli

- 11.1% 11.1% 44.4% 33.3% 4.00

Kemudahan kredit dan lain-lain

kemudahan pembiayaan yang

ditawarkan oleh syarikat kewangan

kepada bakal pembeli

- - 16.7% 44.4% 38.9% 4.22

Sumber: Analisis penulis

* Nota :

1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting

- 39 -

Analisis dari kajian ini menunjukkan bahawa Kemudahan kredit dan lain-lain

kemudahan pembiayaan yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada bakal pembeli banyak

mempengaruhi penentuan harga jualan di suatu skim perumahan baru selain dari kadar faedah

yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada pemaju perumahan.

4.6.3 Kepentingan Kos Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah

Terdapat berbagai kos yang terlibat dalam pembangunan skim perumahan

Dari analisis yang telah dijalankan di dapati bahawa faktor yang sangat penting yang

diambilkira oleh pemaju dalam penentuan harga jualan rumah di skim perumahan baru

berdasarkan skor Min adalah Kos Perolehan Tanah iaitu sebanyak (M=4.67) diikuti

Kos bahan binaan dan Kos bagi mendapat kelulusan pembangunan tanah termasuk

premium tambahan serta caj-caj yang dikenakan sebanyak (M=4.61) diikuti , Kos

penyediaan tapak sebanyak (M=4.44). Skor yang rendah yang menggambarkan

kebanyakan pemaju kurang mempertimbangkan dari faktor kos adalah faktor Kos buruh

dalam projek pembinaan yang mendapat skor sebanyak (M=4.22) (Rujuk Jadual 4.4).

Jadual 4.4: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Kos Pembangunan Dalam Menentukan Harga Rumah

Keutamaan/Skala

Kriteria-Kriteria Pemilihan

1 2 3 4 5 Skor

Min

Kos perolehan tanah

- - 5.6% 22.2% 72.2% 4.67

Kos penyediaan tapak

- 5.6% 11.1% 16.67% 66.7% 4.44

Kos bahan binaan bangunan

- -

5.6% 27.8% 66.7% 4.61

Kos bagi mendapat kelulusan

pembangunan tanah termasuk

premium tambahan serta caj-caj

yang dikenakan

- - 11.1% 16.7% 72.2% 4.61

Kos buruh dalam projek pembinaan

- - 27.8% 22.2% 50.0% 4.22

Sumber: Analisis penulis

* Nota :

1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting

- 40 -

4.6.4 Kepentingan Dasar Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah

Jadual 4.5: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Dasar Dan Prosedur Dalam Menentukan Harga Rumah

Keutamaan/Skala

Kriteria-Kriteria Pemilihan

1 2 3 4 5 Skor

Min

Tempoh urusan permohonan kelulusan pembangunan seperti tukar

syarat dan pecah sempadan,

serahbalik dan kurnia semula dan

sebagainya

- - 5.6% 27.8% 66.7% 4.61

Prosedur yang dilalui dalam proses

permohonan pembangunan tanah

- - - 66.7% 55.6% 4.33

Kerenah birokrasi agensi kerajaan

yang terlibat dengan proses permohonan kelulusan pembangunan

- - - 66.7% 55.6% 4.33

Sumber: Analisis penulis

* Nota :

1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting

Analisis dari Jadual 4.5 di atas menunjukkan bahawa faktor Tempoh urusan

permohonan kelulusan pembangunan seperti tukar syarat dan pecah sempadan, serahbalik dan

kurnia semula amat di pertimbangkan dalam penetapan harga jualan rumah. Selain dari itu faktor

Prosedur yang dilalui dalam proses permohonan pembangunan tanah dan Kerenah birokrasi

agensi kerajaan yang terlibat dengan proses permohonan kelulusan pembangunan merupakan

faktor yang sama penting yang di ambilkira oleh pemaju perumahan.

- 41 -

4.6.5 Kepentingan Bilangan Rumah Sedia Ada Dan Pembinaan Baru Dalam Menentukan Harga Rumah

Jadual 4.6: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Bilangan Rumah Sedia Ada Dan Pembinaan Baru Dalam Menentukan Harga Rumah

Keutamaan/Skala

Kriteria-Kriteria Pemilihan

1 2 3 4 5 Skor

Min

Tahap kepentingan bilangan rumah

sedia ada dan pembinaan baru dalam menentukan harga

- 5.6% 38.9% 38.9% 16.7% 3.67

Sumber: Analisis penulis

* Nota :

1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting

Dari Jadual 4.6 diatas menggambarkan bahawa faktor bilangan rumah sedia ada

dan pembinaan baru kurang dipertimbangkan oleh pemaju dalam menentukan harga jualan

rumah di skim perumahan baru. Ini jelas dapat dilihat dari jadual di atas yang mana bagi faktor

tersebut hanya mendapat skor min sebanyak (M=3.67) sahaja.

4.7 Analisis Pandangan Pemaju Perumahan Terhadap Faktor Yang Menyebabkan

Perbezaan Harga Jualan Rumah Di Negeri Perlis Dan Kedah (Bandaraya Alor

Star) (Bahagian C)

Dari kajian sepintas lalu penulis terdapat perbezaan harga jualan yang agak ketara

antara rumah di Negeri Perlis (Bandar Kangar khususnya) berbanding dengan harga

jualan rumah di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star). Hasil dari soal selidik yang

dijalankan, dari 18 responden yang memberikan maklumbalas, 13 responden atau 72.2%

telah bersetuju bahawa harga rumah di skim perumahan baru di Negeri Perlis lebih tinggi

berbanding dengan harga jualan rumah di Negeri Kedah. Sebanyak 5 responden atau

27.8% tidak bersetuju dengan pendapat tersebut. (Rajah 4.2)

- 42 -

JUMLAH RESPONDEN YANG BERSETUJU "HARGA JUALAN

RUMAH DI NEGERI PERLIS LEBIH TINGGI DARI NEGERI

KEDAH (ALOR STAR)"

27.8%

72.2%

Bersetuju

Tidak Bersetuju

Rajah 4.2: Pecahan Pendapat Responden Terhadap Harga Rumah Di Negeri Perlis

Sumber: Analisis penulis

4.7.1 Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju

Perumahan Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)

Soal selidik di Bahagian B telah melihat faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh

pemaju perumahan di dalam menentukan harga rumah. Bahagian C soal selidik

bertujuan melihat apakah faktor yang menyebabkan harga jualan rumah oleh pemaju

perumahan di Negeri Perlis lebih tinggi berbanding dengan harga jualan rumah di Negeri

Kedah. Analisis mengenai faktor-faktor yang menyebabkan harga jualan rumah lebih

tinggi di Negeri Perlis adalah seperti di Jadual 4.8.

Dari analisis tersebut, faktor kos perolehan tanah dan faktor Kerenah

birokerasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses kelulusan pembangunan tanah

merupakan faktor yang sangat penting menyebabkan harga jualan rumah lebih tinggi

dengan skor paling tinggi iaitu (M=4.54). Skor yang paling rendah adalah faktor

Penawaran rumah sedia ada dan jumlah pembinaan baru yang mendapat skor

(M=3.46). Ini menggambarkan kebanyakan pemaju perumahan kurang mengambilkira

faktor ini di dalam menentukan harga jualan rumah.

- 43 -

Jadual 4.7: Pandangan Pemaju Terhadap Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih

Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan

Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)

Keutamaan/Skala

Kriteria-Kriteria Pemilihan

1 2 3 4 5 Skor

Min

Kos perolehan tanah

- - 7.7% 30.8% 61.5% 4.54

Kos tambun tanah

- 7.7% - 61.5% 30.8% 4.15

Kos bahan binaan

- 7.7% 7.7% 61.5% 23.1% 4.00

Dasar dan prosedur kelulusan

pembangunan - - 30.8% 30.8% 38.5% 4.08

Tempoh mendapat kelulusan

pembangunan

- - 15.4% 53.8% 30.8% 4.15

Kerenah birokerasi agensi

kerajaan yang terlibat dengan

proses kelulusan pembangunan

tanah

- 7.7% - 23.1% 69.2% 4.54

Kos ubah syarat/ pecahsempadan

tanah termasuk premium dan caj-caj

yang dikenakan

- - 23.1% 46.2% 30.8% 4.08

Permintaan terhadap unit rumah

- - 61.5% 7.7% 30.8% 3.69

Penawaran rumah sedia ada dan

jumlah pembinaan baru

- 7.7% 53.8% 23.1% 15.4% 3.46

Sumber: Analisis penulis

* Nota :

1. Amat Tidak Penting 2. Tidak Penting 3. Sederhana Penting 4. Penting 5. Amat Penting

Sumber : Hasil Kajian Penulis

- 44 -

BAB 5

PENEMUAN KAJIAN DAN CADANGAN

5.1 Pendahuluan

Bahagian ini merupakan bahagian akhir yang merumuskan hasil kajian ini. Dalam bab ini

kesimpulan akan dibuat terhadap penemuan kajian yang selaras dengan pencapaian

objektif keseluruhan kajian ini.

5.2 Penemuan Berdasarkan Objektif Kajian

(i) Objektif pertama kajian ini adalah untuk mengenalpasti faktor utama yang

menentukan harga jualan rumah oleh pemaju perumahan di Negeri Perlis dan

Negeri Kedah (Alor Star). Dari ulasan literatur yang dibuat terdapat berbagai

faktur yang menentukan harga jualan rumah oleh pemaju. Antaranya harga

runmah ditentukan oleh lokasi.

Hasil kajian mendapati faktor utama dalam penentuan harga jualan adalah

ditentukan oleh kos perolehan tanah dan bukannya ditentukan oleh lokasi.

Selain dari itu faktor utama yang menjadi penentu kepada penetapan harga jualan

rumah oleh pemaju adalah faktor-faktor yang berkaitan dengan kos iaitu Kos

bahan binaan bangunan dan Kos bagi mendapat kelulusan pembangunan tanah termasuk

premium tambahan serta caj-caj yang dikenakan.

Hasil kajian ini juga menemukan faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan

harga jualan oleh pemaju mengikut keutamaan adalah seperti di Jadual 5.1 berikut:

- 45 -

Jadual 5.1: Faktor-Faktor Yang Menjadi Penentuan Kepada Harga Rumah Oleh

Pemaju Perumahan Mengikut Keutamaan

Bil Keutamaan/ Faktor Penentu Skor Min

1 Kos perolehan tanah 4.67

2 Kos bahan binaan bangunan 4.61

3 Kos bagi mendapat kelulusan pembangunan tanah termasuk premium

tambahan serta caj-caj yang dikenakan 4.61

4 Tempoh urusan permohonan kelulusan pembangunan seperti tukar syarat dan

pecah sempadan, serahbalik dan kurnia semula dan sebagainya 4.61

5 Berhampiran dengan kemudahsampaian 4.56

6 Berhampiran dengan pusat bandar 4.44

7 Kos penyediaan tapak 4.44

8 Berhampiran dengan jalan utama 4.39

9 Prosedur yang dilalui dalam proses permohonan pembangunan tanah 4.33

10 Kerenah birokrasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses permohonan kelulusan pembangunan

4.33

11 Kemudahan kredit dan lain-lain kemudahan pembiayaan yang ditawarkan oleh

syarikat kewangan kepada bakal pembeli 4.22

12 Kos buruh dalam projek pembinaan 4.22

13 Kadar faedah pinjaman yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada

pemaju 4.11

14 Berhampiran dengan kawasan perniagaan dan pusat membeli belah 4.06

15 Kemudahan kredit dan lain-lain kemudahan pembiayaan yang ditawarkan oleh

syarikat kewangan kepada pemaju 4.00

16 Kadar faedah pinjaman yang ditawarkan oleh syarikat kewangan kepada bakal

pembeli 4.00

17 Berhampiran dengan kemudahan awam 3.89

18 Berhampiran sekolah, masjid dan sebagainya 3.72

19 Bilangan rumah sedia ada dan pembinaan baru 3.67

20 Berhampiran dengan kawasan perumahan sedia ada 3.47

Sumber: Analisis penulis

- 46 -

(ii) Objektif kedua kajian ini adalah untuk mengenalpasti apakah faktor utama yang

menyebabkan harga jualan rumah oleh pemaju perumahan di Negeri Perlis

berbeza dengan harga rumah di Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star).

Penemuan kajian mendapati faktor utama yang menyebabkan harga jualan

rumah oleh pemaju di Negeri Perlis lebih tinggi dari Negeri Kedah ditentukan

oleh faktor Kos perolehan tanah dan Kerenah birokerasi agensi kerajaan yang

terlibat dengan proses kelulusan pembangunan tanah. Selain dari itu faktor

penawaran sediada unit rumah dan permintaan unit bukanlah faktor utama yang

menjadi penyumbang kepada harga rumah di Negeri Perlis yang lebih tinggi

berbanding dengan Negeri Kedah. Jadual 5.2 menunjukkan kepentingan faktor

yang menjadi petunjuk kepada penentuan harga rumah di Negeri Perlis.

Jadual 5.2: Kepentingan Faktor Yang Menyebabkan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Perlis Lebih Tinggi Berbanding Dengan Harga Jualan Rumah Oleh Pemaju Perumahan Di Negeri Kedah(Bandaraya Alor Star)

Bil Faktor Penentu Skor Min

1 Kos perolehan tanah 4.54

2 Kerenah birokerasi agensi kerajaan yang terlibat dengan proses kelulusan

pembangunan tanah 4.54

3 Kos tambun tanah 4.15

4 Tempoh mendapat kelulusan pembangunan 4.15

5 Dasar dan prosedur kelulusan pembangunan 4.08

6 Kos ubah syarat/ pecahsempadan tanah termasuk premium dan caj-caj

yang dikenakan 4.08

7 Kos bahan binaan 4.00

8 Permintaan terhadap unit rumah 3.69

9 Penawaran rumah sedia ada dan jumlah pembinaan baru 3.46

Sumber: Analisis penulis

- 47 -

5.3 Kesimpulan dan Cadangan

Kajian ini merupakan kajian di dua kawasan kajian sahaja iaitu di Negeri Perlis dan

Negeri Kedah (Bandaraya Alor Star). Penemuan kajian kemungkinan berbeza jika

kawasan kajian berbeza. Oleh itu bagi membuktikanya satu kajian lain atau kajian

lanjutan boleh dibuat dikawasan kajian yang lain.

RUJUKAN: Bourne,L.S(1981).The Geography Of Housing.New York:Edward Arnold. Ball,M. and M.Grill (1997).Housing Markets and Economic Convergence in the European Union.ICS:South Bank University. (Farahariah, 2005). Keratan akhbar bertajuk Timing, Location, Product di dalam The Sun Daily bertarikh 20hb. Febuari 2006 David M.Lawrence(1962 KMPP (2007), ( Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966)

(Sharifah Akmam, Hardiman,2007)

Khairani (2007

Balzs gert and Dubravko Mihaljek (2007), Determinants of house prices BIS Working Papers No 236 September 2007 www.bis.org

( Mayes, 1979)

Haii Bin Abu Hassan (1999). Faktor Permintaan Harta Tanah Rumah Kedai Di Daerah Kluang. UTM: Projek Sarjana Muda

Ismail Omar (2003). Penilaian Harta Tanah. Dewan Bahasa Dan Pustaka, Kuala Lumpur

Abdul Hamid Mar Iman (2002). An Introduction to Property Marketing. UTM.

Wurtzebach, C. H dan Miles, M. E. (1994). Modern Real Estate. Edisi Kelima. John Wiley & Sons, Inc.

Abdul Hamid Mar Iman (2006). Basic Aspects of Property Market Research. UTM

Hee, Chee Heng (2005). Kesan Ekonomi Makro Ke Atas Tren Permintaan Harta Tanah Pejabat. Kes Kajian: Bangunan Pejabat Di Johor Bahru. UTM: Projek Sarjana Muda

Zulkifli Hj Ali (2000) Pendekatan Agensi dalam Pemasaran Harta Tanah Kediaman. UTM : Tesis Sarjana Jasdy Bin Hassan (2004). Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Pembelian Rumah Teres Satu Tingkat. Kes Kajian: Kawasan Tampoi. UTM: Projek Sarjana Muda.

Fadilah Mohd. Taufek & Kamsiah Haji Sirat (1987). Pengenalan Penilaian Hartanah. Petaling Jaya : Penerbit Fajar Bakti Sdn. Bhd. Bloom, G. F., Weimer, A. M. dan Fisher, J. D. (1982). Real Estate. John Wiley & Sons, Inc.

(Moriah Bellenger,2003). sendiri

(Ansscombe C.,1990)

Shafer, T.W. (1975). Real Estate And Economics. Reston, Virginia: Reston Publishing Company, Inc.

Phua, Gui Lian (2004). Ramalan Harga Kondominium Dengan Menggunakan Model Aliran Stok. Kes Kajian: Johor Bahru. UTM: Projek Sarjana Muda

DiPasquale, D. dan Wheaton, W.C. (1992). The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. V20, 1: hlm. 181-197

Abdul Hamid Mar Iman (1998). Macroeconomic Techniques for Real Estate. Monograf Pengajaran. FKSG, UTM

Epley, D.R. dan Rabianski, J. (1981). Principles of Real Estate Decisions. Addison- Wesley Publishing Company. Hlm. 178-185

Larsen, J. E. (2003). Real Estate Principles And Practices. John Wiley & Sons, Inc.

Laporan Kerajaan

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (1997-2005). Laporan Pasaran Harta 1997- 2005. Kementerian Kewangan Malaysia Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (2005). Laporan Status Pasaran Harta Tanah Suku Pertama Tahun 2005. Kementerian Kewangan Malaysia Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (2005). Laporan Stok Pasaran Harta Tanah 2005. Kementerian Kewangan Malaysia

(Laporan Pasaran Harta, 1998).

JPPH, 2007 Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Laporan Pasaran Harta Tanah (2003). Kuala Lumpur: Kementerian Kewangan Malaysia. Kamus Dewan (1994). Edisi Ketiga. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka. (JPPH, 2000) Kamus Dewan (2002), Internet

http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property http://en.wikipedia.org/wiki/Skudai http://www.astudio.id.or.id/artikel4perumahan.htm(astudio, 2006).

- 1 -

BAB 1

PENGENALAN

1.1 LATAR BELAKANG

Perumahan merupakan agenda utama bagi setiap negara di dunia. Ini adalah

kerana perumahan bukan saja merupakan struktur fizikal yang menyediakan

perlindungan kepada penghuninya tetapi juga berkait rapat dengan sosio ekonomi,

politik, kejiranan dan persekitaran ( Bourne,1981). Menurut Ball (1997) perumahan amat

penting kepada ekonomi sesebuah negara kerana perumahan merupakan barangan

pengguna dan menunjukkan 15 hingga 30 peratus perbelanjaan isi rumah di negara

Kesatuan Eropah berkaitan dengan perumahan.

Di Malaysia, pembangunan sektor perumahan merupakan satu bidang yang

menjadi tunjang pembangunan negara dan menjadi salah sektor utama dalam

menyumbang sebahagian besar daripada pendapatan negara. Pasaran perumahan pada

asasnya tertakluk kepada mekanisma pasaran sebagaimana barangan dan perkhidmatan

yang lain di mana harga memainkan peranan utama. Keseimbangan akan tercapai apabila

berlaku interaksi diantara permintaan dan penawaran pada harga yang tertentu. Walau

bagaimanapun keseimbangan dalam pasaran perumahan sukar dicapai kerana permintaan

dan penawaran perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-mata tetapi juga

oleh faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga perubahan

teknologi.

Lokasi dikatakan merupakan faktor penting yang sering dinyatakan dalam

membuat keputusan dalam menentukan harga sesebuah rumah oleh pakar pemasaran

harta tanah di dalam urusan transaksi sesebuah harta tanah terutamanya perumahan.

Faktor ini dianggap sebagai faktor terkuat sekali pengaruhnya ke atas nilai sesebuah

rumah kerana sekiranya terdapat dua rumah yang sama bentuk fizikalnya tetapi

- 2 -

mempunyai nilai harga yang berbeza, maka perbezaan nilai harga ini adalah disebabkan

oleh faktor lokasinya yang berbeza. Lokasi yang kurang baik dengan pembangunan

sekitar yang kurang maju menyebabkan harga rumah lebih rendah berbanding dengan

kawasan yang berlokasi baik dan lebih maju. Lokasi yang strategik dan berprestij

menjadikan harga lebih tinggi (astudio, 2006). Oleh itu harta tanah yang berada di lokasi

yang tidak strategik menyebabkan harga rumah lebih rendah.

Walau bagaimanapun, lokasi bukan lagi menjadi faktor utama yang

dipertimbangkan buat masa kini tetapi faktor penawaran dan permintaan, lokasi dan

produk diutamakan (Farahariah, 2005).

Di Negeri Perlis Kewujudan pusat-pusat pengajian tinggi seperti Universiti

Teknologi Mara (UITM), Institiut Perguruan Perlis, Politeknik Perlis dan yang terbaru

adalah Universiti Malaysia Perlis (UniMAP) turut menyumbang ke arah pertumbuhan

ekonomi kawasan sekitar termasuklah sektor perumahan. Peningkatan ini dapat dilihat

dengan stok perumahan sedia ada sebanyak 10,122 unit (JPPH, 2007) pada tahun 2007 -

berbanding 6,651 unit pada tahun 2000(JPPH, 2000). Seiring dengan pertumbuhan dan

pembangunan semasa, harga jualan rumah oleh pemaju turut juga dapat dilihat

peningkatannya. Contohnya harga sebuah rumah teres dua tingkat jualan pemaju di

Negeri Perlis sekitar RM172,000 RM175,000 seunit pada tahun 2007 berbanding

dengan RM150,000- RM153,000 seunit pada tahun 2002.

Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga jualan rumah di taman

perumahan oleh pemaju. Antaranya adalah faktor lokasi, kos bahan binaan, permintaan

dan penawaran, dasar tanah oleh ke