perbandingan nilai tanah pembangunan di sempadan …inspen.gov.my/inspen/v2/ig/2008/ig 2008...

Kertas Kajian 2008-JPPHNS

______________________________________________________________________________________

1

PERBANDINGAN NILAI TANAH PEMBANGUNAN

DI SEMPADAN NEGERI SEMBILAN DAN NEGERI SELANGOR

Disediakan oleh:

Fazliyana binti Alias

Siti Rosemawar binti Mohd Sani

JPPH Negeri Sembilan

BAB 1 PENGENALAN

1.1 Pengenalan Kajian

Kajian ini adalah berkaitan dengan nilai tanah pembangunan di

sempadan Negeri Sembilan dan Negeri Selangor. Ia dijalankan bagi

mengenalpasti faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan untuk menilai

tanah di sempadan Negeri Sembilan – Negeri Selangor. Kajian ini adalah

perlu bagi mendapatkan satu asas yang sesuai ketika membuat kerja

penilaian terutama di kawasan yang bersempadanan. Ia juga adalah

perlu apabila JPPHNS ketiadaan atau kekurangan data pindah milik yang

sesuai di Negeri Sembilan untuk dibuat pelarasan dalam kerja-kerja

penilaian maka data pindah milik di Selangor sebagai negeri yang

bersempadan boleh dirujuk dan digunapakai dengan syarat data itu perlu

dibuat pelarasan yang sewajarnya.

1.2 Latar Belakang

Pembangunan beberapa projek seperti pembukaan Universiti Sains Islam

Malaysia (USIM) di Nilai telah sedikit sebanyak menaikkan nama Negeri

Sembilan dalam usaha untuk menjadi sebuah bandar pendidikan. Bandar

Baru Nilai juga akan menjadi pusat Bioteknologi negara yang mendapat

status Bionexus iaitu setaraf dengan status Koridor Raya Multimedia

(MSC). Selain itu, Bandar Enstek juga sedang membangun dengan

pembukaan tanah bagi tujuan menjadikan Enstek kawasan Industri

penyelidikan, perubatan dan pendidikan. Beberapa Jabatan Kerajaan


______________________________________________________________________________________

2

telah dikenalpasti membuat pelaburan di Bandar Enstek antaranya

Jabatan Audit Negara, Kementerian Pengajian Tinggi, Jabatan Bomba

dan Penyelamat Malaysia, Jabatan Keselamatan Negara, Kementerian

Kesihatan dan lain-lain syarikat tempatan dan antarabangsa. Projek

terkini adalah untuk membangunkan Felda Sendayan yang kini dikenali

sebagai Bandar Sri Sendayan sebagai ‘Perkampungan Formula One’.

Kedudukan Negeri Sembilan yang berada hampir dengan Kuala Lumpur,

Putrajaya, Litar Formula One Sepang dan Lapangan Terbang

Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA) dalam lingkungan jarak antara lebih

kurang 30 – 60 kilometer tidak boleh dijadikan alasan tidak membangun.

Kedudukan ini perlu di ambil kira bahawa ia adalah sebanding dengan

Negeri yang bersempadan dengannya dibahagian Barat laut iaitu Negeri

Selangor.

Rajah 1– Peta yang menunjukkan Negeri-negeri yang bersempadanan dengan Negeri Sembilan.


______________________________________________________________________________________

3

Berdasarkan kepada rajah 1 diatas, dapat dilihat bahawa Negeri

Sembilan adalah bersempadan dengan empat (4) buat Negeri iaitu

Negeri Selangor dibahagian Barat laut, Negeri Pahang dibahagian Utara,

Negeri Johor dibahagian Tenggara, dan Negeri Melaka dibahagian

Selatan.

Berdasarkan kepada rekod Jabatan ini pada dari tahun 2000 hingga

2008, bilangan kes bagi maksud duti setem dikawasan sempadan

adalah seperti berikut:-

NO LOKASI BILANGAN KES

1 Negeri Sembilan-Johor 118

2 Negeri Sembilan-Melaka 691

3 Negeri Sembilan-Selangor 770

4 Negeri Sembilan-Pahang 94

Jadual 1 : Data pindahmilik di sempadan Negeri Sembilan

Daripada data di atas maka kajian tertumpu kepada melihat

perbandingan nilaian tanah potensi pembangunan di Negeri Sembilan

dan Negeri Selangor kerana mencatat bilangan kes yang terbanyak. Ini

disokong dengan bilangan kes bagi maksud Pembelian yang bilangan

terbanyak adalah dikawasan Bandar Enstek dan Bandar Baru Nilai

sebanyak 10 kes.

Kedudukan Negeri Sembilan di bahagian utara hanya dipisahkan antara

Bandar Baru Nilai – Sepang / Salak dan Bandar Baru Bangi. Manakala

Kampung Bukit Pelanduk/Chuah, Port Dickson bersempadanan dengan

Sungai Pelek dan Bagan Lalang. Pekan Pajam bersempadanan dengan

Pekan Beranang dan Broga bersempadanan dengan Semenyih. Antara

mukim-mukim yang terlibat bersempadanan antara kedua-dua negeri ini

adalah seperti dalam jadual dibawah:-


______________________________________________________________________________________

4

BIL NEGERI SEMPADAN MUKIM

1 Negeri Selangor

vs

Negeri Sembilan

Mukim Sepang, Pekan Sepang, Mukim

Sungai Pelek, Pekan Sungai Pelek

vs

Mukim Jimah, Mukim Bukit Pelandok

2 Negeri Selangor

vs

Negeri Sembilan

Mukim Sepang vs Bandar Enstek /Mukim

Labu, Mukim Labu/ Pekan Salak/Mukim

Salak Tinggi vs Mukim Labu/Bandar Baru

Nilai

3 Negeri Selangor

vs

Negeri Sembilan

Mukim Setul/ Mukim Lenggeng vs Mukim

Beranang/ Mukim Semenyih

Jadual 2 : Sempadan Mukim

Walaupun hanya dipisahkan dengan jalan raya, bukit atau sungai namun

dengan kemudahan jaringan jalan raya yang baik menjadikan kedudukan

kawasan-kawasan ini hampir dan terletak hanya bersebelahan.

Negeri Sembilan pada masa ini telah dijadikan sebagai satu kawasan

Lembah Klang Besar (Big Klang Valley) bersama bandar peranginan Port

Dickson. Dengan kemudahan jalan raya yang baik disamping sistem

pengangkutan komuter dan keretapi menjadikan Negeri Sembilan mudah

untuk dikunjungi lebih-lebih lagi dengan adanya projek pembangunan

mega iaitu alternatif jalan ke Negeri Sembilan dari Kuala Lumpur seperti

pembinaan Lebuhraya alrernatif Kajang – Seremban (LEKAS HIGHWAY)

yang telah mula beroperasi sehingga susur keluar Mantin dan Projek

Keretapi Landasan Berkembar Seremban-Gemas yang masih dalam

proses pembinaan dan dijangka siap tahun 2012.

Dalam sesebuah pembangunan sama ada harta tanah komersil atau

bukan komersil, harga jualan yang ditawarkan adalah berbeza antara

Bandar, Daerah dan Negeri. Bukan itu sahaja malahan perbezaan nilaian

tanah di sesuatu kawasan sempadan juga wujud ekoran daripada


______________________________________________________________________________________

5

pembangunan sekitar, permintaan,penawaran, pelaburan, polisi kerajaan

dan pentadbiran Kerajaan Negeri.

Dalam senario pasaran harta tanah komersil antara Bandar Baru Nilai

dan Bandar Baru Bangi, harga jualan kedai 2 tingkat di Bandar Baru

Bangi adalah jauh lebih tinggi dari Bandar Baru Nilai. Berdasarkan

Laporan Pasaran Harta 2008, didapati harga kedai 2 tingkat di Bandar

Baru Bangi pada tahun 2007 adalah dalam lingkungan RM518,000-00

hingga RM740,000-00 (luas tanah 173 mp) sedangkan harga kedai 3

tingkat di Bandar Baru Nilai pada tahun 2007 adalah RM230,000 hingga

RM280,000-00.

Selain daripada itu, berdasarkan pemerhatian, didapati harta kediaman di

Bandar Baru Bangi juga mudah dijual berbanding dengan Bandar Baru

Nilai. Pembeli lebih berminat untuk membeli hartanah di Bandar Baru

Bangi berbanding di Bandar Baru Nilai bagi tujuan pelaburan dan

kediaman walaupun harga yang ditawarkan adalah jauh lebih tinggi.

Daripada kajian sewaan yang dijalankan terhadap harga sewa kediaman

jenis teres satu tingkat di Bandar Baru Nilai menunjukkan kadar sewa

yang masih rendah. Sepanjang 5 tahun lepas, nilai sewa kediaman di

Bandar Baru Nilai adalah dalam lingkungan RM300.00-RM400.00

sebulan. Manakala di kawasan Selangor khususnya Bandar Baru Bangi,

kadar sewa kediaman satu tingkat adalah sekitar RM500.00-RM600.00

sebulan. (Sumber: Laporan Pasaran Harta 2007)

Walaupun harga sewa kediaman masih rendah di Negeri Sembilan

namun pelabur lebih berminat untuk mencari kediaman yang boleh

disewa tinggi dan permintaan yang banyak. Ini disokong dengan Laporan

Pasaran Harta 2007 yang menyatakan terdapat penurunan sewa rumah

teres sebanyak 3% sehingga 7% kerana lebihan penawaran di kawasan

Nilai.


______________________________________________________________________________________

6

A.F Millington (1984) menyatakan kenaikan atau pengurangan penduduk,

perubahan dalam taburan umur penduduk, perubahan dalam fesyen dan

citarasa, aliran pembangunan sesuatu kawasan, perubahan dalam

teknologi, sistem perhubungan dan kawalan perancangan adalah antara

faktor yang dikenalpasti mempengaruhi nilai hartanah

Rentetan itu, wujud persoalan kepada penyelidik dari beberapa segi.

Dalam penentuan harga tanah pembangunan, adakah wujud perbezaan

nilai antara tanah di sempadan seperti hartanah kediaman dan komersil?

Berapakah peratusan yang perlu diberikan apabila membuat penilaian

bagi tanah-tanah yang berada di sempadan? Apakah faktor-faktor yang

perlu dipertimbangkan dalam membuat pelarasan? Persoalan ini akan

dikaji dalam kajian yang dijalankan ini.

1.2 Penyataan Masalah :

Apabila menjalankan kerja penilaian di kawasan sempadan dimana data

perbandingan kawasan sekitar adalah kurang dan kadangkala tidak ada

maka adalah perlu untuk membuat rujukan dan menggunakan data

perbandingan daripada negeri lain yang bersempadanan.

Sekiranya data yang digunakan adalah dari Mukim dan Daerah yang

sama ia tidak menjadi masalah tetapi masalah akan wujud apabila data

perbandingan adalah dari Negeri lain yang bersempadanan. Masalah

yang wujud adalah dari segi pelarasan iaitu penentuan peratusan yang

hendak digunakan.

Selain daripada itu adalah perlu untuk mengenalpasti faktor-faktor yang

perlu diambil kira dalam membuat penilaian di sempadan Negeri

Sembilan–Selangor apabila data yang digunakan adalah dari negeri yang

lain. Ini adalah penting agar dapat mewujudkan satu kadar dan peratusan

yang seragam yang boleh digunakan sebagai garis panduan dalam

penilaian dan dapat menghasilkan satu rumusan terhadap kadar

perbezaan nilai di sempadan.


______________________________________________________________________________________

7

Daripada situasi yang telah dinyatakan di atas, timbul masalah yang

berkaitan dengan amalan penilaian di Jabatan Penilaian dan

Perkhidmatan Harta Negeri Sembilan (JPPHNS) dan Bandar Baru Bangi

(JPPHBB). Soal selidik awalan telah dijalankan kepada Pegawai

Penilaian (PP) dari JPPHNS dan JPPHBBB masing - masing. Soal selidik

awalan ini dijalankan untuk mengetahui pelarasan penilaian yang

digunakan dalam menilai tanah potensi pembangunan. Namun dari

maklum balas yang diperolehi mendapati tiada Pegawai yang

menggunakan data perbandingan dari Cawangan lain sebagai

perbandingan sebaliknya hanya menggunakan perbandingan sebagai

rujukan sahaja kerana tiada kajian dilakukan tehadap pelarasan yang

perlu dipertimbangkan.

Dengan itu, kajian ini akan menjawab beberapa soalan yang dapat

memperbaiki masalah dalam penilaian di JPPHNS dan JPPHBBB.

1.3 Soalan Penyelidikan:

1.3.1 Berapakah nilai bagi tanah potensi di Negeri Sembilan dan di

Negeri Selangor?

1.3.2 Adakah wujud perbezaan nilai tanah potensi di sempadan Negeri

Sembilan – Negeri Selangor ?

13.3 Berapakah perbezaan kadar nilai tanah potensi di sempadan

Negeri Sembilan - Negeri Selangor?

1.3.3 Apakah faktor-faktor yang menyebabkan perbezaan nilai tanah

potensi di sempadan Negeri Sembilan- Selangor?


______________________________________________________________________________________

8

1.4 Objektif Kajian:

1.4.1 Mengetahui paras nilai bagi tanah potensi di Negeri Sembilan dan

di Negeri Selangor.

1.4.2 Mengetahui samaada terdapat perbezaan nilai tanah potensi di

Neegri Sembilan dan di Negeri Selangor.

1.4.2 Mendapat satu kadar yang seragam bagi perbezaan nilai tanah

potensi di sempadan Negeri Sembilan-Negeri Selangor.

1.4.3 Mengenal pasti faktor-faktor yang perlu diambil kira semasa

menjalankan nilaian di sempadan Negeri Sembilan – Negeri

Selangor

1.5 Kepentingan kajian:

1.5.1 Dapat mengenalpasti peratusan yang sesuai digunakan dalam

membuat penilaian apabila menggunakan data perbandingan dari

Negeri yang bersempadan.

1.5.2 Untuk mengetahui perbezaan kadar nilai bagi tanah potensi di

Negeri Sembilan-Negeri Selangor dan kadar ini boleh

diseragamkan supaya boleh digunakan oleh kedua-dua cawangan

iaitu cawangan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri

Sembilan dan Bandar Baru Bangi.

1.5.4 Memudahkan penilai untuk menentukan faktor-faktor yang perlu

diambil kira semasa menilai tanah di sempadan Negeri Sembilan-

Negeri Selangor.


______________________________________________________________________________________

9

1.6 Skop Kajian

1.6.1 Walaupun Negeri Sembilan bersempadanan dengan 4 buah

negeri namun kajian tertumpu di kawasan sempadan Negeri

Sembilan - Selangor sahaja iaitu bagi kawasan yang dikendalikan

oleh cawangan yang berhampiran iaitu JPPH Bandar Baru Bangi .

BIL N.SEMBILAN SELANGOR

1 Bandar Baru Nilai (Putra Nilai)

Sepang, Salak dan Bandar Baru Bangi

2 Jimah dan Chuah, Port Dickson

Sungai Pelek dan Bagan Lalang

3 Pajam Beranang

4 Broga Semenyih

Jadual 1: Kawasan sempadan Negeri Sembilan- Negeri Selangor

1.6.2 Sebab-sebab memilih kawasan sempadan Selangor sahaja

adalah kerana Daerah Seremban dan Port Dickson mencatatkan

bilangan kes yang lebih banyak berbanding daerah lain. Oleh itu,

adalah wajar kawasan tersebut dipilih untuk kajian ini. Rujuk

jadual 2 untuk keterangan lanjut:

Jadual 2: Beban Kerja JPPHNS Tahun 2005-2007

DAERAH/TAHUN 2005 2006 2007 JUMLAH

SEREMBAN 14,552 14,592 13,229 42,373

PORT DICKSON 6,874 3,211 2,702 12,787

REMBAU 1,558 1,016 1,710 4,284

JELEBU 962 1,466 1,881 4,309

JEMPOL 1,931 2,026 2,026 5,983

KUALA PILAH 2,690 2,067 2,131 6,888

TAMPIN 2,157 5,319 2,097 9,573


______________________________________________________________________________________

10

Sebab-sebab lain memilih kawasan sempadan Selangor sahaja

adalah kerana sepanjang tahun 2000 hingga ke hari ini didapati

JPPH Negeri Sembilan telah menilai 10 kes bagi maksud

pembelian di kawasan Nilai dan Bandar Enstek. Ini menunjukkan

kawasan ini adalah aktif berbanding kawasan sempadan yang

lain.

BIL TARIKH MAKSUD NILAIAN

PROJEK

1 20/09/01 Pembelian

Tapak Institut Latihan Jabatan

Audit Negera Malaysia di

Bandar Enstek oleh Jabatan

Audit Negara


Lot 34, Jalan AMI Arab Malaysia

Industrial Park Nilai Oleh

Bahagian Penguatkuasaan

Kementerian Perdagangan

Dalam Negeri


Pembelian Rumah Teres 2

Tingkat di Desa Indah dan Desa

Cempaka Bandar Baru Nilai oleh

Jabatan Perkhidmatan Haiwan


Projek Pembinaan Pusat

Penyelidikan dan Pembangunan

Kebombaan di Bandar Enstek

oleh Jabatan Bomba &

Penyelamat Malaysia


Projek Pembangunan Kampus

KUIM Oleh Kementerian

Pengajian Tinggi Malaysia di

Nilai

6 8/6/2005 Pembelian Projek Pusat Halal Malaysia di

Bandar Enstek oleh JAKIM

7 5/8/2005 Pembelian Projek National Institute For

Natural Products Vaccines and


______________________________________________________________________________________

11

Biologicals (NINPVB) oleh

Kementerian Kesihatan

Malaysia di Bandar Enstek


Pembelian Stadium Tertutup

Nilai oleh Kementerian

Pengajian Tinggi


Lot 29074 Pembinaan Akademi

Keselamatan Perlindungan

Malaysia di Bandar Enstek


Lot 13862 Projek Fakulti

Perubatan dan Sains Kesihatan

dan Fakulti Pergigian Universiti

Sains Islam Malaysia (USIM)

oleh Kementerian Pengajian

Tinggi Malaysia


Pembelian Stadium Tertutup

Nilai Untuk Dijadikan Stadium

Tertutup USIM oleh

Kementerian Pengajian Tinggi

Malaysia

Jadual 3: Buku rekod pendaftaran kes JPPHNS 1.6.3 Kajian akan dijalankan terhadap data pindahmilik kedua

tanah potensi dari tahun 2000 – 2008 di Sempadan Negeri

Sembilan dan Selangor khususnya kawasan pentadbiran

JPPH Bandar Baru Bangi (JPPHBBB). Kawasan kajian

hanya tertumpu di kawasan ini sahaja kerana kawasan ini

merupakan kawasan yang paling aktif dari segi transaksi

jual beli.


______________________________________________________________________________________

12

1.7 Batasan Kajian

Kajian ini banyak bergantung kepada data sekunder yang diperolehi dari

kedua-dua cawangan iaitu JPPHNS dan JPPHBBB. Kajian ini hanya

boleh dianggap berjaya sekiranya data yang diperolehi dari kedua-dua

cawangan mencukupi dan analisis yang tepat dapat dijalankan. Selain

daripada itu, untuk menyokong objektif kajian dicapai, access data dari

pemaju kurang memberi kerjasama dari aspek maklumat dan pemaju

mengambil masa yang lama untuk memberi maklum balas terhadap

soalselidik yang dijalankan. Ketelusan maklumat yang diberikan oleh

pemaju kadangkala menimbulkan keraguan.

BAB 2 ULASAN LITERATUR

Berdasarkan kepada nota-nota ceramah berkaitan penilaian hartatanah, tanah

potensi boleh didefinasikan sebagai tanah pertanian yang mempunyai potensi

untuk dimajukan dan jenis potensi tanah tesebut adalah berdasarkan kepada

perancangan gunatanah yang dikeluarkan oleh pihak Perancang Bandar dan

Desa.

Mathias Albert (1999) menyatakan bahawa sempadan tidak hanya terbatas

dikawasan sempadan atau lanskap tetapi ianya lebih kepada amalan sosial dan

budaya serta undang-undang.

Fajar Bakti (2005) mendefinasikan sempadan sebagai batas atau kawasan

pemisah antara sesuatu kawasan dengan kawasan yang lain. Batas kawasan ini

boleh dipisahkan melalui sungai dan gunung atau mengikut rupabumi.

Oxford (1988) mendefinasikan sempadan sebagai garis sempadan atau garisan

yang memisahkan dua negara dan daerah. Powell Smith (1975) mendefinasikan

sempadan sebagai batas garisan atau “ a limit line” yang mempunyai ciri-ciri

fizikal yang mana batas atau garis pemisah ditandakan samaada melalui dinding,

pagar, tebing atau sungai.


______________________________________________________________________________________

13

Secara amnya faktor – faktor yang mempengaruhi nilaian harta tanah seperti

yang dinyatakan oleh Ismail Omar (1992) dan A F Milinggton (1987) adalah

seperti berikut:

Rajah 2: Faktor – faktor Yang Mempengaruhi Nilai Harta Tanah

Fadilah (1992) pula menyatakan faktor utama yang mempengaruhi nilai harta

tanah adalah faktor permintaan dan penawaran, faktor fizikal, faktor pertapakan

dan lokasi dan faktor kebangsaan seperti perundangan.

Upson (1954) menjelaskan untuk penilaian keseluruhan harta tanah di dalam

bandar faktor bentuk, panjang lot, saiz yang tidak sesuai untuk kegunaan

hendaklah diambilkira.

Menurut Isakson, 2002, Kaedah Perbandingan adalah kaedah yang dianggap

dapat menghasilkan anggaran nilai yang paling boleh dipercayai oleh

kebanyakan penilai, terutamanya apabila terdapat banyak bukti-bukti

perbandingan terkini bagi menilai sesuatu hartanah itu. Tetapi, kebiasaannya,

seorang Penilai itu tidak akan menggunakan bukti perbandingan yang banyak

sebaliknya menggunakan pertimbangan kepakarannya kepada bukti

perbandingan yang kecil bilangannya bagi mendapatkan anggaran nilai.

Nilai Harta Tanah

Faktor Ekonomi Faktor Sosial Faktor Fizikal

Nasional (Permintaan & Penawaran)

Tempatan – pelaburan kawasan yang maju dan

kurang maju

Polisi perundangan

Jalinan perhubungan

Fesyen dan citarasa

Aliran pembangunan

Letakan

Lokasi


______________________________________________________________________________________

14

Kaedah Perbandingan (Ismail Omar, 1992) yang sering digunakan oleh seorang

Penilai semasa menjalankan penilaian menyatakan, asas kaedah ini ialah

perbandingan yang dilakukan terhadap harta tanah yang hendak dinilaikan.

Perbandingan dibuat dengan mengambilkira harta tanah yang sebanding di

sekitar harta yang hendak dinilaikan. Harta tanah yang serupa mungkin berbeza

dari segi fizikal rupabentuk dan unsur senibina, hayat dan keadaan. Pelarasan

dibuat berdasarkan faktor-faktor kelainan yang ada pada harta. Pelarasan

bermaksud sama ada penambahan atau pengurangan kepada nilai harta tanah

yang dibandingkan.

Dalam konteks kertas penyelidikan ini, semasa menilai tanah potensi

pembangunan apabila perbandingan yang digunakan adalah dari Daerah dan

Negeri yang bersempadanan atau sebaliknya, adalah jelas pelarasan perlu

diberikan untuk faktor-faktor yang berbeza seperti keadaan pembangunan, polisi

kerajaan, faktor perundangan, letakan dan sebagainya.

Menurut Isakson (2002) lagi didalam Kaedah Perbandingan, semasa

menentukan anggaran nilaian sesuatu hartanah, maklumat tambahan diluar

diperlukan selain maklumat yang sediaada daripada bukti-bukti perbandingan

yang diperolehi serta hartanah yang hendak dinilai. Maklumat-maklumat

tambahan yang dimaksudkan adalah yang berkaitan dengan faktor-faktor

pelarasan yang akan digunakan. Salah satu daripada teknik itu adalah ‘paired

data analysis’ yang merupakan teknik yang popular, sering digunakan oleh

penilai bagi menentukan peratusan pelarasan. Semasa menggunakan teknik ini,

seorang Penilai menentukan sesuatu faktor pelarasan itu daripada dua bukti

jualbeli yang sama dari semua keadaan kecuali satu.

Menurut James H. Boykin, (2002) variasi kepada teknik ini ialah Multiple

Regression Analysis (MRA). Teknik statistik ini melibatkan perhubungan

penentu nilai (dipanggil pemboleh ubah tidak bersandar) dengan nilai

(pembolehubah bersandar) . Semasa proses ini pembolehubah-pembolehubah

lain dianggap sama, agar jumlah setiap pembolehubah yang mempengaruhi nilai

itu dapat ditentukan. Pada umumnya, kaedah ini menggunakan aspek-aspek

‘paired sales analysis’.


______________________________________________________________________________________

15

3.0 METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pendekatan Dan Rekabentuk

Pendekatan kajian adalah gabungan pendekatan kuantitatif dan kualitatif.

Rajah 3: Pendekatan dan Rekabentuk Kajian

3.1.1 Pendekatan Kuantitatif

Pendekatan kuantitatif dibuat dengan menjalankan analisa harga

balasan bagi pindahmilik kedua tanah potensi pembangunan di

kawasan kajian. Harga balasan diperolehi daripada rekod

JPPHNS dan JPPHBBB. Rekod harga balasan kedua – dua jenis

pindahmilik tersebut dapat menunjukkan keadaan pasaran tanah

potensi pembangunan di sempadan. Daripada analisis tersebut,

satu peratusan perbezaan dapat diperolehi dan dapat

dicadangkan untuk kegunaan penilaian di JPPHNS dan

JPPHBBB.

Pendekatan

Kuantitatif Kualitatif

Analisa balasan

pindahmilik kedua

Soal selidik Pemaju

Soal selidik Ejen harta tanah


______________________________________________________________________________________

16

3.1.2 Pendekatan Kualitatif

Pendekatan kualitatif pula ialah melalui soal selidik kepada

pemaju dan ejen harta tanah. Soal selidik tersebut berkisar

kepada faktor–faktor yang mempengaruhi pembangunan di

kawasan sempadan. Selain itu, melalui soal selidik ini juga, dapat

mengetahui kriteria pemilihan letakan sesuatu pembangunan

yang membezakan harga tanah potensi di sempadan .

Soal selidik ini juga untuk mendapat maklumat mengenai

kecenderungan pemaju untuk membangunkan kawasan sama

ada di Negeri Sembilan ataupun di Negeri Selangor sedangkan

prasarana dikedua-dua tempat adalah sama. Hasil soal selidik ini

akan menentukan elemen–elemen yang mempengaruhi nilai

tanah potensi di Negeri Sembilan dan Negeri Selangor.

3.2 Pengumpulan Data

Rajah 4: Sumber Data Kajian

Sumber data primer ialah data yang diperolehi dari soal selidik dari

pemaju dan ejen hartanah yang terlibat secara langsung mahupun tidak

langsung dengan pembangunan di Seremban dan Bandar Baru Bangi.

Sumber Data

Data Primer Data Sekunder

Soal selidik pemaju

Soal selidik Ejen hartanah

pembeli

Balasan pindahmilik kedua dari JPPHNS dan JPPHBBB


______________________________________________________________________________________

17

Sumber data sekunder ialah harga pindahmilik kedua tanah potensi

pembangunan yang diperolehi dari rekod Valuation Information System

(VIS) JPPHNS dan JPPHBBB masing – masing dari tahun 2000 hingga

pertengahan tahun 2008. Jumlah asal data yang terkumpul dari kedua-

dua cawangan bagi pindah milik tanah potensi pembangunan di

sempadan adalah sebanyak 96 data. Analisa data pindahmilik kedua

adalah untuk mendapatkan jumlah peratusan perbezaan tanah potensi

pembangunan antara kawasan sempadan Negeri Sembilan-Negeri

Selangor.

3.3 Teknik Analisis Data

Daripada borang soal selidik yang diperolehi, maklumat berkaitan dengan

faktor-faktor yang menyebabkan perbezaan nilai tanah di sempadan

dapat diperolehi melalui analisis statistik ringkas bagi soalan-soalan jenis

terbuka (open question).

Kemudian satu analisis akan dibuat menggunakan perisian SPSS iaitu

untuk mengenalpasti dan menguji kebolehpercayaan (reliability) sesuatu

data yang diperolehi.

Menurut NARESH K. MALHOTRA (“Marketing Research – An apllied

orientation, fouth edition, pg 267) menyatakan bahawa “Reliability refers

to the extent to which a scale produced consistent results if repeated

measurements are made. Systematic sources of error do not have an

adverse impact on reliability, because they affect the measurement in a

constant way and do not lead to inconsistency. Reliability can be defined

as the extent to which measures are free from random error, XR = 0, the

measure is perfectly reliable.


______________________________________________________________________________________

18

Data yang diperolehi akan dikaji melalui statistik ringkas secara deskriptif.

Peratusan perbezaan dari pindahmilik kedua akan ditentukan melalui

analisis harga balasan kedua tanah potensi pembangunan. Daripada

data pindahmilik kedua ini juga ratio harga tanah potensi di Negeri

Sembilan dan di Negeri Selangor akan dapat diperolehi. Kaedah analisis

yang akan digunakan adalah menggunakan Parametrik test melalui

Independent sample t-test.

4.0 HASIL KAJIAN DAN PERBINCANGAN

4.1 Analisis Data

Pendekatan yang digunakan dalam menjalankan kajian ini adalah

pendekatan kuantitatif diskriptif. Jenis kajian ini adalah kajian

perbandingan. Kaedah yang digunakan pula adalah kaedah ‘linear

regrasi” iaitu dengan menggandingkan jualbeli tanah potensi

pembangunan di Negeri Sembilan dan Negeri Selangor.

Kaedah ‘paired sales analysis’ memerlukan gandingan jualbeli yang

sebanding dari semua aspek kecuali satu faktor. Walaubagaimanapun,

realitinya adalah sukar untuk mendapatkan data jualbeli yang sebegitu.

James H. Boykin, 2001 menyatakan, penggunaan kaedah ini dengan

bukti yang kukuh adalah penting disamping memberikan pelarasan yang

sewajarnya keatas faktor-faktor yang berbeza. Walaubagaimanapun,

‘paired sales analysis’ apabila digunakan dengan teliti boleh digunakan

sebagai asas penganalisaan bagi seorang penilai. Variasi kepada kaedah

yang tersebut diatas adalah Multiple Regression Analysis (MRA).


______________________________________________________________________________________

19

Pada dasarnya, kaedah MRA menggunakan aspek-aspek kaedah “paired

sales analysis” bagi menentukan faktor-faktor serta sejauh mana faktor

tersebut mempengaruhi nilai. Teknik statistik ini melibatkan korelasi

setiap penentu nilai ( dipanggil sebagai ‘independent variable’ ) dengan

anggaran nilai (dikenali sebagai ‘dependent variable’). Bagi kertas kajian

ini, perbandingan dibuat keatas nilai sehektar bagi kedua-dua

pembolehubah (angkubah/variable) yang tidak bersandar iaitu nilai

sehektar bagi tanah potensi di Negeri Sembilan dan Selangor. Data-data

diperolehi dari sumber dalaman JPPH iaitu dari VIS. Data-data yang

diperolehi ini diproses menggunakan “Statistical Packages for Social

Science’ (SPSS), bagi menjawab kedua-dua persoalan penyelidikan,

Ujian yang dijalankan adalah dengan menggunakan prosedur

‘Independent-Sample T Test’ dan General Linear Model: Univariate

ANOVA .

Independent-sample T test digunakan untuk menjawab persoalan

pertama kerana prosedur ini menguji kewujudan perbezaan min satu

pembolehubah (nilai sehektar) bagi dua kumpulan sample (Tanah potensi

JPPHBBB dan JPPHNS ) yang tidak saling bergantungan.

4.2 Pemilihan Data

Memandangkan kaedah matched pairs digunakan, maka data-data yang

dipilih haruslah sebanding dari semua kriteria. Pemilihan data yang

dikenalpasti adalah berdasarkan faktor –faktor berikut:-

a) Kedudukan – lapisan pertama, kedua dan pendalaman

b) Luas tanah – tidak melebihi 3 hektar

c) Zoning – perumahan, industri, perdagangan

d) Pegangan – kekal, pajakan

e) Jalan masuk – tar , tanah merah

f) Rupabumi – rata, tinggi rendah dan beralun

g) Bentuk – empat segi., segitiga dan tidak sekata


______________________________________________________________________________________

20

Terdapat 96 data yang diperolehi dari kedua-dua Cawangan JPPHNS

dan JPPHBBB. Daripada data-data yang diperolehi dari kedua-dua

cawangan, didapati agak sukar untuk mendapat data yang sebanding

dalam semua kriteria diatas. Bagi menjadikan data-data tersebut

sebanding beberapa pelarasan perlu dilakukan dan pelarasan dijalankan

dengan peratusan yang digunakan dari 5-15% bergantung kepada

kesesuaian. Pelarasan peratusan adalah berdasarkan kepada

penggunaan peratusan yang biasa digunapakai di kedua-dua cawangan.

Data-data yang telah dipilih adalah berdasarkan kepada kriteria berikut:-

a) Harga jualbeli yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan

b) merupakan tanah potensi bukannya tanah bangunan,

c) lapisan pertama, kedua dan pedalaman,

d) keluasan antara 1 – 3 hektar,

e) berpegangan kekal (sebaik-baiknya)

f) Pindahmilik semua bahagian (1/1 syer)

Kriteria diatas dipilih kerana :

a) Tanah potensi

Kajian ini tertumpu kepada tanah potensi sahaja dimana objektif kajian

adalah untuk melihat peratusan perbezaan tanah potensi bagi kedua-dua

negeri (jika ada) kerana kedudukan tanah adalah bersebelahan.

b) Tempoh masa diantara 2001 hingga 2008 kerana data yang diperolehi dalam

tempoh singkat adalah sedikit dan sukar untuk meneruskan kajian.

c) Data jualbeli yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan sahaja yang

digunapakai bagi mencerminkan nilai pasaran yang sebenar.

d) Keluasan 1 hingga 3 hektar sahaja digunakan adalah bagi mengurangkan

pengaruh faktor saiz keatas nilai.

e) Kedudukan tanah perlu berada di lapisan pertama dan kedua kerana

kedudukan sebegini yang mempunyai pengaruh ke atas nilai tanah potensi.

f) Pegangan kekal dipilih kerana faktor tersebut merupakan faktor yang banyak

mempengaruhi nilai. Tetapi dalam beberapa keadaan dimana kekurangan


______________________________________________________________________________________

21

data pegangan kekal, tanah berpegangan pajakan juga digunakan dan perlu

dibuat pelarasan sewajar.

g) Hanya pindahmilik keseluruhan bahagian tanah dipilih kerana pindahmilik

begini lebih mencermikan nilai pasaran sebenar.

Faktor-faktor lain seperti rupabumi , bentuk dan lain-lain tidak diambilkira kerana

pengaruhnya keatas nilai tanah pertanian tidak begitu signifikan.

Bagi memastikan data-data yang diperolehi boleh digunakan, pembersihan

disudut nilai sehektar juga dijalankan. Untuk memastikan tiada ‘Outliers’ , hanya

nilai yang didalam lingkungan nilai pasaran digunakan (ini bergantung kepada

justifikasi penentuan nilaian dari kedua-dua cawangan dalam nilaian bagi

maksud duti setem – Nq fair).

Data yang diperolehi sebelum pemilihan dan selepas pemilihan adalah seperti

berikut:

Tahun

Data dari JPPHNS Data dari JPPHBBB

Data yang ada Data yang

dipilih

Data yang ada Data yang

dipilih

2001 – 2008 48 36 48 38

Jadual 5: Jumlah data yang dikumpul sebelum dan selepas pemilihan.


______________________________________________________________________________________

22

BAB 4

4.1 Analisa Data dan Hasil Kajian

Dalam kajian ini hipotesis penyelidikan adalah Ho = Harga tanah di sempadan

Selangor adalah sama dengan harga tanah disempadan Negeri Sembilan,

manakala H1 = terdapat perbezaan nilai di antara nilai tanah disempadan

Selangor dan di Negeri Sembilan.

Bagi menjawab objektif kajian yang pertama, iaitu bagi mengetahui nilai bagi

tanah potensi di Negeri Sembilan dan Negeri Selangor khususnya dalam

kawasan jajahan JPPHBBB, data-data yang diperolehi dimasukkan dalam

bentuk jadual dan dibuat rumusan sewajarnya berdasarkan statistik ringkas.

Bagi menjawab objektif pertama dan kedua, dua kaedah digunakan iaitu kaedah

Konvensional iaitu melalui statistik ringkas menggunakan perisian EXCELL dan

melalui kaedah menggunakan perisian SPSS. Peratus perbezaan diantara nilai

tanah potensi di sempadan kedua-dua negeri dapat dikenalpasti melalui data

yang telah dikumpul dan diuji dengan menggunakan perisian SPSS. Skala

pengukuran yang digunakan dalam kajian ini adalah skala interval iaitu min nilai

bagi kedua-dua pembolehubah ( variabel ) tersebut. Pembolehubah yang dikaji

adalah didapati tidak bersandar. Oleh itu teknik yang digunakan adalah teknik

Independent sample t-test. Data yang diuji adalah secara keseluruhan dengan

menganggap faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai adalah sama, kecuali

faktor kedudukan iaitu di Sempadan Negeri Sembilan-Negeri Selangor.

Hasil dari ujian adalah seperti berikut:

a. Aras signifikan 2-tailed iaitu dua arah yang digunakan adalah 0.05.

b. Ujian Levene’s digunakan untuk menguji hipotesis bahawa kedua-dua

negeri mempunyai varians yang sama.

c. Tafsiran statistik output adalah seperti berikut:

Kajian ini dijalankan dengan membandingkan Min bagi nilai sehektar

tanah potensi di sempadan kedua-dua negeri iaitu di sempadan Negeri

Selangor dan Negeri Sembilan.


______________________________________________________________________________________

23

Group Statistics

NEGERI N Mean Std. Deviation Std. Error Mean

HARGA

SELANGOR

28 462876.04 342436.157 64714.351

SEMBILAN

25 715063.76 561993.314 112398.66

LUAS

SELANGOR

28 1.5512 .75974 .14358

TANAH

SEMBILAN

25 1.9302 1.48378 .29676

Melalui Descriptive statistics bagi dua kumpulan data tersebut, didapati min bagi

tanah potensi di Negeri Sembilan adalah lebih tinggi dari min nilai tanah potensi

di Negeri Selangor iaitu RM715,063.76 sehektar dengan min luas tanah 1.9302

hektar berbanding RM462,876.04 sehektar dengan min luas 1.5512 hektar.

Levene’s test for Equality of Variance dijalankan untuk mengetahui samaada

varians diantara kedua-dua negeri adalah berbeza atau lebih kurang sama

keatas pembolehubah bersandar – harga dan luas tanah. Sekiranya Levene’s

Test adalah signifikan ( Nilai “Sig.” kurang dari .005 ), kedua-dua varians adalah

berbeza secara signifikan. Sebaliknya jika Levene’s test tidak signifikan ( Sig.

lebih besar dari .005) iaitu kedua-dua varians adalah tidak berbeza dengan

signifikan, bermakna kedua-dua varians tersebut adalah lebih kurang sama.

Keputusan Levene’s Test di atas menunjukkan ada signifikan bermakna andaian

kedua tidak boleh diterima. Hasil yang diperolehi menunjukkan nilai signifikan

ialah .002 bagi variable harga dan .001 bagi variable luas tanah, iaitu lebih

rendah dari .005 dan bermakna harga dan luas tanah adalah signifikan bagi

kedua-dua negeri atau varians adalah berbeza.


______________________________________________________________________________________

24

Independent Samples Test – Variable Harga & Luas tanah

Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means

F Sig. t df Sig. (2-tailed)

Mean Difference

Std. Error Difference

95% Confidence Interval of the Difference

Lower Upper

HARGA Equal variances assumed

10.508 .002 -1.997 51 .051 -252187.72 126307.911 -505761.4 1385.9

Equal variances not assumed

-1.944 38.763 .059 -252187.72 129697.365 -514576.7 10201.2

LUASTNH Equal variances assumed

12.511 .001 -1.189 51 .240 -.37901 .31872 -1.01886 .26084


-1.150 34.853 .258 -.37901 .32966 -1.04837 .29034

Independent Samples Test – Variable Harga Sahaja

Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means

F Sig. t df Sig. (2-tailed)

Mean Difference

Std. Error Difference

95% Confidence Interval of the Difference

Lower Upper

HARGA Equal variances assumed

9.501 .003 -1.186 72 .239 -118944.29 100260.854 -318810.6 1385.9


-1.171 57.097 .246 -118944.29 101538.273 -322263.6 10201.2

Jadual diatas menunjukkan keputusan Independent Samples T Test melibatkan

variable harga , luas tanah dan harga sahaja. Daripada jadual Independent

Samples T Test- harga & luas tanah, didapati sig. (2-tailed) menunjukkan

terdapat perbezaan harga bagi tanah potensi di sempadan Negeri Sembilan-

Negeri Selangor iaitu nilai signifikan ialah 0.051. Ini bermakna luas tanah

memberi pengaruh kepada min harga tanah potensi di sempadan. Ini dapat juga

dibuktikan dengan melihat pada jadual Independent Samples T Test- harga

dimana sig. (2-tailed) menunjukkan tiada perbezaan harga bagi tanah potensi di


______________________________________________________________________________________

25

sempadan Negeri Sembilan-Negeri Selangor dengan nilai signifikan ialah 0.239

iaitu melebihi 0.005.

Bagi mencapai objektif kedua iaitu mendapatkan kadar yang seragam bagi

perbezaan nilai tanah potensi di sempadan Negeri Sembilan-Negeri Selangor,

kaedah konvensional iaitu penggunaan statistik ringkas Excell digunakan.

Teknik ini digunakan kerana objektif kedua cuba mendapatkan kadar perbezaan

nilai yang seragam bagi tanah potensi di sempadan. Melalui perisian SPSS iaitu

menggunakan paired samples correlation, hasil yang didapati menunjukkan tiada

signifikan harga diantara Negeri Selangor dan Negeri Sembilan. Nilai signifikan

yang diperolehi ialah 0.620 iaitu melebihi 0.05 dan keputusannya adalah tidak

tolak Ho iaitu tiada perbezaan harga tanah disempadan Negeri Selangor dan

Negeri Sembilan.

Tetapi melalui perisian excell, hasil yang diperolehi menunjukkan terdapat

perbezaan diantara nilai tanah potensi di sempadan Negeri Sembilan dan Negeri

Selangor.

Hasil dari kajian, rumusan yang diperolehi adalah seperti berikut :-

NEGERI MUKIM YEAR RANGE PRICE

MIN PERATUS

PERBEZAAN MIN MAX

SELANGOR DENGKIL 2003 310,000 550,000 430,000

N. SEMBILAN SETUL 2000-2002 420,000 550,000 485,000 11.34%

SELANGOR DENGKIL 2007 125,000 280,000 202,500

N. SEMBILAN SETUL 2005-2007 420,000 540,000 480,000 57.81%

SELANGOR BERANANG 2006-2008 200,000 620,000 410,000

N. SEMBILAN LENGGENG 2006-2008 200,000 370,000 285,000 -43.86%

30.49%

SELANGOR SEPANG 2004-2008 460,000 685,000 572,500

N. SEMBILAN JIMAH 2004-2008 185,000 260,000 222,500 -157.30%

61.14%


______________________________________________________________________________________

26

Daripada analisa di atas didapati min harga tanah potensi di Negeri Selangor

dan Negeri Sembilan adalah seperti berikut;-

NEGERI SEMBILAN NEGERI SELANGOR

MUKIM MIN NILAI

SEHEKTAR MUKIM

MIN NILAI

SEHEKTAR

SETUL RM485,000 DENGKIL RM430,000

LENGGENG RM285,000 BERANANG RM480,000

JIMAH RM222,5000 SEPANG RM572,000

Hasil daripada analisa mendapati peratus perbezaan harga tanah potensi

mengikut Mukim antara kawasan yang bersempadanan mewujudkan 3 senario

iaitu :-

1) Sempadan Mukim Dengkil vs Mukim Setul – menunjukkan nilai tanah potensi

di Negeri Sembilan lebih tinggi daripada tanah potensi di Negeri Selangor

dengan kadar 11.34%.

2) Sempadan Mukim Beranang vs Mukim Lenggeng – menunjukkan nilai tanah

potensi di Negeri Sembilan lebih rendah daripada tanah potensi di Negeri

Selangor dengan kadar 43.56%.

3) Sempadan Mukim Sepang vs Mukim Jimah - menunjukkan nilai tanah

potensi di Negeri Sembilan lebih rendah daripada tanah potensi di Negeri

Selangor dengan kadar 157.3%.

Bagi menjawab objektif ketiga iaitu mengenalpasti faktor-faktor yang

menyebabkan perbezaan nilai tanah potensi di Sempadan Negeri Sembilan-

Negeri Selangor, perisian SPSS juga digunakan berdasarkan kepada borang

soal selidik yang telah diedarkan kepada pemaju dan ejen hartanah. Kaedah

analisa frekuensi digunakan. Soal selidik yang dijalankan adalah merupakan

soalan jenis terbuka maka faktor-faktor yang telah disenaraikan akan

dibahagikan kepada kumpulan-kumpulan. Kumpulan-kumpulan ini akan mewakili

semua item yang tersenarai. Peratus yang dicampurkan dalam kumpulan ini

akan menentukan faktor-faktor yang mungkin atau mempengaruhi perbezaan

nilai tanah potensi di sempadan.


______________________________________________________________________________________

27

Daripada 100 borang soal selidik yang diedarkan hanya 45 borang soal selidik yang diterima kembali dan dianalisa. Hasil daripada soal selidik yang telah di kumpulankan dipecah kepada 4 faktor utama . Faktor-faktor tersebut adalah seperti berikut:- 1. Lokasi – 30.14 % 2. Polisi kerajaan – 10.96 % 3. Kemudahan – 21.92 % 4. Keadaan ekonomi – 36.99 %

Daripada hasil analisa kajian soal selidik diatas didapati faktor keadaan ekonomi merupakan antara penyebab atau pengaruh kepada pebezaan nilai tanah potensi di sempadan. Ini diikuti oleh faktor lokasi dan faktor kemudahan seterusnya faktor polisi kerajaan.

Oleh yang demikian didalam membuat penilaian, sekiranya data transaksi yang digunakan dari negeri yang bersempadanan, maka faktor-faktor tersebut diatas perlu diberi pertimbangan yang sewajarnya didalam membuat pelarasan nilaian.

5.0 PENEMUAN DAN HASIL

Bagi persoalan pertama dan kedua, kaedah statistik ringkas dengan

menggunakan perisian Excell adalah lebih sesuai digunakan. Tetapi perisian

SPSS juga digunakan untuk mendapatkan analisis yang lebih tepat bersesuaian

dengan keadaan pembangunan teknologi sekarang yang canggih dan

sofisticated. Prosedur ini merupakan satu ujian parametrik. Di dalam kajian ini,

min bagi nilai sehektar tanah potensi di Negeri Sembilan dibandingkan dengan

min bagi nilai sehektar tanah potensi di Negeri Selangor untuk melihat sama ada

wujud perbezaan yang signifikan di antara dua min tersebut. Perbezaan tersebut

akan ditunjukkan dalam bentuk peratusan pada akhir penemuan hasil kajian ini.

Bagi melihat samaada wujud korelasi nilai tanah potensi di sempadan dan bagi

menyokong wujudnya perbezaan nilai tanah potensi ini, soal selidik kepada

pemaju dan hartanah dijalankan. Daripada 100 borang yang diedarkan, hanya 30


______________________________________________________________________________________

28

borang yang diterima daripada pemaju. 30 borang yang diterima dianalisa

melalui kaedah frekuensi dan diakhir kajian, kita dapat melihat peratusan faktor

yang mendorong terhadap perbezaan nilai tanah potensi di sempadan Negeri

Sembilan-Negeri Selangor.


______________________________________________________________________________________

29

BAB 5

Kesimpulan Hasil Kajian dan Cadangan

5.1 Kesimpulan

Bagi objektif pertama iaitu mengetahui nilai tanah potensi di Negeri

Sembilan dan di Negeri Selangor, data statistik menunjukkan nilai tanah

potensi di Negeri Sembilan adalah pada kadar RM185,000 hingga

RM550,000 sehektar bergantung kepada kedudukan tanah tersebut dan

nilai tanah potensi di Negeri Selangor adalah pada kadar RM125,000

hingga RM685,000 sehektar bergantung kepada kedudukan tanah.

Bagi objektif kedua iaitu mendapatkan kadar yang seragam bagi

perbezaan nilai tanah potensi di sempadan Negeri Sembilan–Negeri

Selangor. Tanggapan bahawa nilai tanah potensi di Negeri Selangor

adalah lebih tinggi dari Negeri Sembilan boleh disangkal dan dibuktikan

melalui kajian ini. Ujian dengan prosedur pertama iatu melalui Ujian

Independent Sample T-Test menunjukkan bahawa min bagi nilai sehektar

tanah potensi di Negeri Sembilan adalah lebih besar dari min nilai

sehektar tanah potensi di Negeri Selangor. Keputusan ini menunjukkan

wujud perbezaan nilai diantara tanah potensi di sempadan. Tetapi

perbezaan nilai yang wujud ini adalah dipengaruhi oleh faktor luas tanah.

Ini dilihat melalui keputusan ujian T-test terhadap signifikan 2-tailed yang

ditunjukkan dimana terdapat perbezaan diantara tanah potensi di Negeri

Sembilan dan di Negeri Selangor.

Untuk mengetahu kadar yang seragam terhadap perbezaan nilai tanah

potensi di sempadan kedua-dua negeri, keputusan yang diterima

menunjukkan wujud 3 senario dimana peratus perbezaan adalah

bergantung kepada kedudukan tanah potensi tersebut. Daripada senario

yang wujud menunjukkan hanya mukim Dengkil yang bersempadan

dengan mukim setul menunjukkan nilai tanah potensi di Negeri Sembilan

lebih tinggi. Ini mungkin disebabkan oleh data yang diperolehi


______________________________________________________________________________________

30

mempunyai ciri-ciri outlier iaitu maklumat yang dimasukkan dalam VIS

tidak tepat seperti tidak menyatakan terdapatnya sekatan terhadap tanah-

tanah tersebut ie. Tanah rezab melayu. Anggapan ini adalah kerana 2

senario di mukim lain menunjukkan terdapatnya perbezaan yang ketara

antara Negeri Selangor dan Negeri Sembilan.

Bagi menjawab objektif ketiga iaitu faktor-faktor yang perlu diambil kira

semasa menjalankan nilaian di sempadan Negeri Sembilan - Negeri

Selangor, ujian frekuensi dijalankan untuk melihat kecenderungan faktor

yang dipilih oleh pemaju dalam memajukan tanah pembangunan di

kedua-dua Negeri. Keputusan yang diperolehi daripada ujian yang

dijalankan menunjukkan faktor yang perlu dipertimbangkan adalah faktor

berikut :-

1) Pembangunan sekitar -

2) Campurtangan kerajaan -

3) Lokasi/kedudukan tanah tersebut -

5.2 Cadangan

Dari rumusan kajian diatas di dapati terdapat perbezaan nilai tanah potensi di

Negeri Sembilan – Negeri Selangor tetapi pada kadar yang minima dan ini

dipengaruhi oleh faktor luas tanah dan letakan. Tanpa faktor tersebut,

menunjukkan tiada perbezaan nilai diantara tanah potensi Negeri Sembilan-

Negeri Selangor. Keadaan ini berlaku akibat daripada kekurangan data transaksi

tanah potensi perumahan. Dicadangkan, hasil kajian ini boleh digunapakai bagi

menilai tanah potensi disempadan Negeri Sembilan-Negeri Selangor dalam

keadaan ketiadaan data transaksi sehingga terdapat bukti-bukti transaksi terkini

yang membuktikan wujudnya perbezaan nilaian yang ketara.


______________________________________________________________________________________

31

Skop kajian ini terhad kepada tanah potensi perumahan. Disyorkan kajian

selanjutnya dijalankan untuk tanah potensi yang lain seperti potensi perniagaan

dan potensi perindustrian yang mungkin akan menunjukkan perbezaan yang

ketara. Ini adalah penting bagi mengetahui peratus perbezaan nilai supaya

pengunaan peratusan pelarasan adalah menyeluruh dan konsisten.


______________________________________________________________________________________

32

RUJUKAN

1. Fadillah Mohd Taufek & Kamsiah Hj Sirat, Pengenalan Penilaian Harta Tanah,

Fajar Bakti, Petaling Jaya 1987

2. James H. Boykin, “ Land Valuation : Adjustment Producres and Assignments”,

Appraisal Institute, Newburyport 2001.

8. Hans R. Isakson,”The Linear Algebra of Sales Comparison Approach”, JRER

Vol. 24, no. 2 - 2002

9. David M. Lawrence, W. H Rees dan W. Britton “Modern Methods of Valuation of

Land, House and Buildings”, The Estate Gazette Limited Sixth Edition, 1971.


______________________________________________________________________________________

33

perbandingan nilai tanah pembangunan di sempadan …inspen.gov.my/inspen/v2/ig/2008/ig 2008...

Documents