Kertas Penyelidikan 2008

LALUAN RENTIS DAN NILAI

TANAH KEDIAMAN

DISEKITARNYA

Disediakan Oleh :-

Fatimah Zulkifli

Maimuna Md Sidek

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Temerloh

ABSTRAK

Nilai hartanah kediaman dipengaruhi oleh ciri-ciri fizikal, lokasi, kejiranan dan

persekitaran nya. Kesan faktor persekitaran, termasuk keterhampirannya dengan laluan

rentis , terhadap nilai hartanah kediaman , masih kurang dikaji di Malaysia. Adakah

pembeli rumah kediaman mengambilkira faktor kedudukannya yang berhampiran dengan

laluan rentis didalam menentukan harga nya? Objektif kajian ini adalah untuk

mengetahui kesan laluan rentis keatas nilai harta kediaman dan telah memilih taman

perumahan disekitar Bandar Bentong, Pahang sebagai kawasan kajian. Kaedah analisis

regrasi digunakan untuk menentukan kewujudan pengaruh laluan rentis terhadap nilai

harta tanah kediaman disudut jarak dan pandangan.

Kata kunci : Nilai harta tanah kediaman, pengaruh faktor persekitaran, laluan

rentis, jarak dan pandangan.

KANDUNGAN

Tajuk m/s

BAB 1 - PENGENALAN

1.1 PENGENALAN 1

1.2 PERNYATAAN MASALAH 2

1.3 MATLAMAT 3

1.4 OBJEKTIF 3

1.5 SOALAN PENYELIDIKAN 3

1.6 KEPENTINGAN KAJIAN 4

1.7 BATASAN 4

BAB 2 - KAJIAN LITERATUR 5

BAB 3 – METODOLGI PENYELIDIKAN

3.1 PENDEKATAN DAN REKABENTUK 10

3.2 KAWASAN KAJIAN 11

3.3 PENGUMPULAN DATA 12

3.4 PEMBENTUKKAN MODEL MRA 15

BAB 4 – HASIL KAJIAN & PERBINCANGAN

4.1 ANALISIS DATA & HASIL KAJIAN 17

BAB 5 – KESIMPULAN HASIL KAJIAN & CADANGAN

5.1 KESIMPULAN 22

5.2 CADANGAN 23

BIBLIOGRAFI

JADUAL

Jadual 1 : Frekuensi data mengikut tahun

Jadual 2 : Bilangan data transaksi yang dikumpulkan

Jadual 3 : Pembolehubah yang dipilih dalam spesifikasi Model Regrasi

Jadual 4 : Jadual Model Summary

Jadual 5 : Jadual ANOVA

Jadual 6 : Frekuensi nilai kediaman yang dikumpulkan

Jadual 7 : Jadual Coefficients

Jadual 8 : Jadul Rumusan hasil kajian.

RAJAH

Rajah 1 : Struktur Hierarki Penentuan Nilai Harta Tanah Kediaman

Rajah 2 : Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Harta Tanah Kediaman

PETA

Peta 1 : Laluan rentis di Bandar Bentong

BAB 1

PENGENALAN

1.1 LATARBELAKANG :

Tanah tapak stesen janakuasa dan substesen adalah kepunyaan Pihak Pembekal kuasa

elektrik ( TNB ), tetapi tidak bagi tanah-tanah yang dilalui oleh talian . Hak laluan talian

diperolehi oleh Pihak Pembekal kuasa dengan cara perjanjian ‘wayleave’ atau

haklulalang kekal dengan tuantanah. Oleh kerana tanah-tanah yang dilalui oleh talian

elektrik masih dipunyai oleh tuan-tuan tanah, Pihak Pembekal tiada hak menyekat

penggunaannya, dan sehingga kini tiada peruntukan perundangan boleh menyekat

pembangunan berhampiran talian elektrik berkuasa tinggi tersebut. Sekatan keatas

pembangunan baru hanyalah berupa sekatan keatas pelepasan keselamatan. Akibatnya

sehingga kini didapati masih terdapat pembangunan kediaman serta pembangunan lain

telah dibangunkan dibawah dan sejajar dengan laluan rentis.

Talian atau laluan kabel elektrik berkuasa tinggi ( rentis ) adalah satu pencemaran

persekitaran kerana pertamanya, ia merupakan penghalang pandangan dan keduanya,

mempunyai kesan keatas kesihatan ( walaupun masih belum dapat dibuktikan secara

saintifik), dan ketiganya ianya mengeluarkan bunyi dan mengakibatkan gangguan bunyi.

Walaubagaimanapun, implikasi pencemaran laluan kabel elektrik berkuasa tinggi ( rentis

) terhadap nilai harta tanah kediaman di Malaysia belum begitu jelas diperkatakan.

Masih tidak dipastikan sama ada pencemaran tersebut menjejaskan hak pembeli, dan oleh

itu diambilkira dalam transaksi harta tanah kediaman.

Faktor-faktor fizikal, lokasi, kejiranan dan persekitaran mempengaruhi nilai harta tanah

kediaman . Walaubagaimanapun, faktor-faktor seperti kemudahan awam, jarak dengan

Pusat Bandar, kejiranan dan sebagainya pula dianggap lebih mendorong segelintir

masyarakat Malaysia untuk terus tinggal disesuatu kawasan berbanding masalah

pencemaran dikawasan kediaman mereka tersebut. Sesuatu faktor itu akan hanya

mempengaruhi nilai harta tanah apabila masyarakat mengambilkira hal tersebut.

1

Begitulah juga halnya dengan faktor persekitaran ( umpamanya, yang diakibatkan oleh

laluan rentis ) akan hanya memberi kesan keatas nilai harta tanah sekiranya masyarakat

prihatin terhadapnya. Ia mungkin akan meningkat atau merendahkan nilai sesuatu harta

tanah ( Ismail,1997).

1.2 PERNYATAAN MASALAH :

Laluan Rentis adalah merupakan salah satu pencemaran persekitaran yang mungkin

menjadi punca perubahan kepada nilai harta tanah. Pencemaran persekitaran

mempengaruhi nilai harta tanah melalui impaknya keatas kepentingan –kepentingan harta

tanah tersebut ( the real estate bundle rights). Diantara kepentingan yang dimaksudkan

adalah seperti kepentingan hakmilik, keseronokan , kuasa dan hak pelupusan harta tanah

tersebut. Kerugian akan terjadi dalam bentuk lain selain penurunan nilai ( i.e keupayaan

memperolehi kapital, pinjaman atau pinjaman semula, kelewatan penjualan, dll.) lihat

Simons, Bowen dan Sementelli (1999) atau Jackson (2001 ) bagi mengetahui bagaimana

kerugian boleh berlaku. Harga jualan yang di kaji bagi penyelidikan ini hanya bertumpu

kepada kepentingan dalam pelupusan hartanah ( kerugian kapital sebenar ), dan tidak

mengambilkira tempoh penjualan. Sebaliknya, kemudahan-kemudahan yang berbentuk

positif boleh memberikan peningkatan nilai kepada harta tanah.

Sejak bertahun-tahun, impak atau kesan laluan rentis keatas nilai harta kediaman telah

dikaji dengan meluas. Kesan-kesan ini bukan mudah untuk diukur. Hasil kajian –kajian

tersebut telah menunjukkan pengaruh laluan rentis keatas nilai harta kediaman adalah

berbeza-beza dan ditentukan oleh lima faktor pengantara. Faktor-faktor tersebut adalah

kehampirannya dengan menara dan laluan , pandangan ke menara dan laluan, jenis dan

saiz struktur laluan rentis tersebut, lanskap dan topografi persekitaran. Banyak dari kajian

yang telah dijalankan tersebut menunjukkan laluan rentis tidak memberi kesan keatas

nilai harta kediaman secara signifikan ( Cowger et.al ,2003). Walaubagaimanpun, akhir-

akhir ini terdapat beberapa kajian yang menunjukkan wujud sedikit penurunan nilai yang

berpunca dari keterhampirannya dengan laluan rentis.

2

Kebanyakan penyelidikan yang dinyatakan diatas telah dijalankan di luar negara

terutamanya di United States dan di United Kingdom. Didapati terlalu sedikit kajian telah

dijalankan di Malaysia yang telah diterbitkan. Oleh itu kami berhasrat untuk mengetahui

Apakah keadaannya di Malaysia? Adakah laluan rentis di Malaysia memberi kesan

keatas nilai harta kediaman di sekitarnya?

1.3 MATLAMAT :

Kajian ini dijalankan dengan hasrat untuk mengetahui situasi sebenar yang berlaku keatas

nilai hartanah kediaman yang terletak berhampiran dengan laluan rentis di Malaysia.

Hasil kajian ini diharapkan dapat memberikan gambaran yang sebenarnya kepada penilai-

penilai tempatan berkenaan pengaruh laluan rentis terhadap nilai harta tanah tempatan.

1.4 OBJEKTIF :

Objektif kajian ini adalah untuk mengetahui samada laluan rentis mempunyai pengaruh

terhadap nilai tanah disekitarnya dan untuk mengetahui sejauh manakah laluan rentis

tersebut mempengaruhi nilai tersebut.

1.5 SOALAN PENYELIDIKAN :

Didalam menghasilkan kajian ini beberapa persoalan terlebih dahulu perlu ditangani.

Persoalan-persoalan tersebut adalah: Wujudkah perbezaan nilaian tanah kediaman

berhampiran rentis dengan harta tanah kediaman yang terletak lebih jauh daripada laluan

rentis? Pada jarak manakah laluan rentis masih mempengaruhi nilai tanah disekitarnya?

Adakah faktor pemandangan menjadi salah satu faktor penyebab kepada pengaruh laluan

rentis terhadap nilai tanah di sekitarnya?

3

1.6 KEPENTINGAN KAJIAN :

Memberi panduan kepada penilai-penilai semasa menilai harta tanah yang terletak

berhampiran dengan laluan rentis. Hasil kajian juga dapat membantu Pihak Pembekal

kuasa elektrik didalam mempertimbangkan laluan rentis yang akan datang.

1.7 BATASAN KAJIAN:

Kejayaan penyelidekan ini banyak bergantung kepada :

i. bilangan data yang akan diperolehi

ii. Ketepatan data yang akan diperolehi- semakan semula tidak akan dijalankan.

4

BAB 2

KAJIAN LITERATUR

Pelbagai kajian dan pendapat mengenai pengaruh laluan rentis terhadap nilai hartanah

sekitarnya telah dijalankan semenjak tahun 1950-an lagi. Pada tahun 1995, Stanley

Hamilton dan Gregory Schwann menyatakan bahawa terdapat penurunan nilai sebanyak

6.3% dikesan pada harta tanah kediaman di Vancouver, British Colombia. Kesimpulan

akhir yang diperolehi daripada kajian tersebut adalah, kesan laluan rentis terhadap harta

tanah tidak memberi impak yang besar terhadap pasaran harta tanah di Amerika.

Namun terdapat kajian oleh Cowger, Bottermiller dan Cahill (1996) di dalam majalah

Right of Way yang menunjukkan bahawa laluan rentis boleh menyebabkan penurunan

nilai harta tanah kediaman dan pertanian dimana bagi harta tanah kediaman dianggarkan

di antara 0-10% dan kesan yang lebih besar bagi harta tanah pertanian yang dimajukan

secara intensif.

Pada tahun 1995, satu kajian sikap (attitudinal studies) telah dijalankan oleh sekumpulan

firma harta tanah terhadap sekumpulan professional yang terlibat dengan pembangunan

harta tanah mengenai pengaruh laluan rentis terhadap nilai harta tanah. Hasil daripada

kajian menunjukkan 57% berpendapat kesan yang amat negatif, 23.8% negatif sahaja.

Wujud pelbagai bentuk literatur berkaitan potensi akibat laluan rentis keatas pelbagai

jenis hartanah. Sehingga kini kebanyakan daripada literatur kajian-kajian tersebut

merumuskan bahawa laluan rentis mempunyai sedikit atau tiada efek keatas nilai

hartanah. Kinnard(1988) melaporkan melalui lebih dari 75 kajian dan artikel ( termasuk

yang diterbitkan ataupun tidak ) dari pertengahan 1950an hingga 1988, yang cuba

menentukan apa, sekiranya ada, efek ( akibat) laluan rentis keatas harga jualan dan nilai

pasaran hartanah berdekatan. Kajian tersebut mengkaji harta kediaman yang telah

dibangunkan ( fokus kajian ini ) , tanah kosong, termasuk pecahan-pecahan lot, tetapi

5

tidak termasuk tanah-tanah pertanian yang sedang diusahakan secara aktif, dan termasuk

tanah-tanah kegunaan lain termasuk tanah-tanah ladang.

Disamping mengkategorikan kajian mengikut jenis-jenis harta, Kinnard (1988)

seterusnya mengkelaskan literatur mengikut tarikh ( sebelum 1970 atau selepas 1970 ),

tajuk ( kajian yang memfokus kepada ‘economic value’ versus isu ‘non-monetary’ seperti

keadaan fizikal, kesihatan dan saikologi akibat dari kedudukan harta yang berhampiran

dengan laluan rentis), dan kaedah kajian yang digunakan. Kebanyakan kajian-kajian yang

terkemudian ini bergantung kepada model-model statistik, perbandingan terus keatas

data-data jualbeli, kajian kes dan ‘mini-appraisals’, dan keputusan kehakiman dan kajian

‘non-empirical’, termasuk yang bergantung kepada soalselidek (‘questionnaires’).

Terdapat beberapa kajian yang menggunakan model-model statistik bagi menentukan

sekiranya talian elektrik berkuasa tinggi mempunyai impak yang boleh diukur keatas

hartanah kediaman. Terdapat diantara kajian tersebut melaporkan sedikit atau tiada impak

yang ketara ( Blinder(1979); Brown(1975); Kinnard, Geckler, Geckler, Kinnard dan

Mitchell(1984)). Colwell dan Foley(1979) pula melaporkan wujud impak negatif keatas

nilai . Satu lagi kajian oleh Colwell(1990), mendapati wujud impak negatif keatas

hartanah kediaman yang terletak berhampiran talian rentis , berkurangan mengikut

pertambahan jarak, dan impak negatif tersebut berkuranagn mengikut masa.

Dua daripada kajian tersebut menggunakan kaedah ‘paired sales analyses’ dan ‘direct

comparison’ (perbandingan terus). Kedua-dua kajian tersebut mendapati tiada impak

negatif terhadap nilai hartanah kediaman ( Canadian Real Estate Research Corporation,

Ltd. Dan Realty Research Group, Ltd.,1973). Enam kajian kes atau mini-appraisals telah

menjalankan analisa dan didapati tiada satu pun yang menunjukkan apa-apa impak keatas

nilai (Lamprey,1985; Realty Research Group,Ltd.1974;Commonwealth Edison,1978;

Minnesota Power 1983; Sherman 1974; and Vredenbrgh,1974). Seterusnya, dari 10

kajian yang dikelaskan sebagai ‘non-empirical’ atau penghakiman(judgemental),hanya

dua Ball 1970 dan Layton,1962 didapati mengkaji akibat laluan rentis laluan rentis keatas

faktor ekonomi atau nilai hartanah kediaman yang telah dibangunkan. Yang lain-lainnya

6

merujuk kepada akibat-akibat yang bukan berbentuk ekonomi. Samaada kajian oleh Ball

1970, begitu juga kajian Layton 1962 telah merumuskan kedudukan yang berhampiran

kepada talian elektrik berkuasa tinggi mempunyai kesan keatas nilai pasaran atau harga

jualan. Penemuan-penemuan, walau apapun kaedah kajian yang digunakan, menyokong

sepenuhnya rumusan bahawa terdapat sedikit atau tiada impak negatif yang signifikan

wujud keatas nilai hartanah yang kedudukannya berhampiran dengan laluan rentis.

7

BAB 3

METHODOLOGI PENYELIDIKAN

3.1 PENDEKATAN DAN REKABENTUK

3.1.3 Populasi Sasaran

Sasaran kajian ini adalah jualbeli rumah kediaman yang terletak didalam kawasan

kajian iaitu rumah kediaman yang terletak didalam kawasan Bandar Bentong.

3.1.1 Pemilihan Sampel

Kesemua data transaksi yang munasabah dan berpatutan bagi rumah teres unit

tengah yang direkodkan dalam tempoh kajian ( 2003 – 2008) di sekitar Mukim

Bentong dan Bandar Bentong.

3.1.2 Sumber data

Data-data jualbeli rumah teres tersebut di perolehi dari Jabatan Penilaian dan

Perkhidmatan Harta , Kementerian Kewangan Malaysia, cawangan Temerloh,

Pahang. Data-data tersebut dikeluarkan dari sistem yang dikenali sebagai

Valuation Information System ( VIS ). Berikut adalah data-data yang diperolehi:-

Tahun

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid 2003 22 14.9 14.9 14.9

2004 39 26.4 26.4 41.2

2005 30 20.3 20.3 61.5

2006 24 16.2 16.2 77.7

2007 19 12.8 12.8 90.5

2008 14 9.5 9.5 100.0

Total 148 100.0 100.0

Jadual : Frekuensi data mengikut tahun.

8

3.1.4 Pendekatan

Pendekatan yang digunakan dalam menjalankan kajian ini adalah pendekatan

kuantitatif diskriptif. Sally Sims dan Peter Dent (2004) ada menyatakan apabila

terdapat data transaksi yang boleh digunakan, maka metodologi analisis yang

paling sesuai adalah menggunakan model Hedonic atau analisis MRA.

3.2 KAWASAN KAJIAN.

Kawasan Bandar Bentong dan sekitarnya dipilih sebagai kawasan kajian kerana didapati

terdapat dua lalauan rentis yang melintasi kawasan ini ( lihat Peta 1 ). Laluan rentis ini

meliputi kawasan seluas lebih kurang 45.1 hektar yang merentasi tanah-tanah

persendirian.

Keluasan Bandar Bentong ialah 3,492.8 hektar, dengan unjuran penduduk 2010 seramai

65,000 orang ( sumber: Rancangan Tempatan Bandar Bentong ). Terdapat 47 skim

perumahan terancang yang mempunyai stok perumahan sediaada sebanyak 7,377 unit

terletak didalam kawasan kajian (.Sumber dari NAPIC ). Dari bilangan unit tersebut

bilangan rumah-rumah teres adalah sebanyak 3,574 unit.Bilangan rumah kos rendah pula

adalah sebanyak 2,053 unit.

Bagi tujuan kajian ini taman-taman perumahan yang terletak sejajar dengan laluan rentis

ini telah dikenalpasati dan hanya data jualbeli unit-unit teres dari perumahan-perumahan

tersebut sahaja yang telah dipilih.

9

Peta 1: Laluan Rentis di Bandar Bentong

10

3.3 PENGUMPUILAN DATA

Maklumat jual beli dari tahun 2003 – 2008 bagi rumah-rumah kediaman di Bandar

Bentong di perolehi daripada Valuation Information System (VIS). Kriteria pemilihan

data adalah:-

i) jual beli yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan

ii) harta kediaman unit tengah sahaja dipilih.

Tahun

Data transaksi Taman Desa Damai

Data yang ada Data yang dipilih

2003 – 2008 185 148

3.4 Pembentukkan Model MRA

Menurut Sally Sims dan Peter Dent, 2005, kaedah yang paling sesuai digunakan bagi

mengenalpasti pengaruh kesan laluan rentis terhadap harta tanah kediaman, adalah

dengan menggunakan Model Hedonic.

Bagi menentukan pembolehubah tidak bersandar bagi kajian ini , terlebih dahulu faktor-

faktor penentu nilai harta tanah kediaman perlu dikenalpasti. Nilai harta tanah kediaman

bergantung kepada faktor-faktor seperti kebolehsampaian, kejiranan, ciri-ciri fizikal

kediaman, sosial dan alam sekitar atau persekitaran (Tom,2003) dan boleh dirujuk di

Rajah 1.

Dari sudut alam sekitar , sifat negatif yang spesifik seperti pencemaran air, bunyi, udara

kesan visual dan lain-lain boleh mempengaruhi nilai harta tanah (Miller,1982). Di

samping itu, keberhampiran dengan kawasan industri boleh menyebabkan penurunan

nilai harta tanah (Lentz dan Wang,1982) . Kemudahan atau perkhidmatan awam mungkin

mempunyai kesan positif , manakala cukai mempunyai kesan negatif ( Miller, 1982).

11

Rajah 1: Struktur Hierarki Penentuan Nilai Harta Tanah Kediaman

Sumber: Tom (2003)

Matlamat

Nilai Harta

Tanah

Kualiti

Lokasi

Ciri-

ciri

Fizikal

Kedia

Kebolehsam

paian

Kejiranan

Jarak

Dala

man

Jarak

Luaran

Keraja

an

Tempa

tan

Perkhidm

atan

Sosial Persekitaran

Fizikal

Dasar

Kerajaan

Percukaian

Perdagan

gan

Awam

Status Kesan Negatif

Luaran

Keberkesanan

Bangunan

Permandanga

n

Lebih

Semulajadi

Kepuasan

Hidup

12

Faktor-faktor mikro utama yang mempengaruhi nilai harta tanah ditunjukkan di rajah 2.

Pembangunan sekitar boleh memberi kesan positif atau negatif kepada sesuatu harta

tanah. Contohnya, kawasan perindustrian yang menyebabkan kebisingan, pencemaran

dan kesesakan akan menjadikan harta kediaman yang terletak berhampirannya kurang

diminati dan seterusnya menyebabkan nilai harta berkenaan rendah . Ciri-ciri penduduk (

kejiranan ) di sesuatu kawasan perumahan juga mempengaruhi nilai harta tanah.

Rajah 2: Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Harta Tanah Kediaman

Ciri-ciri fizikal sesuatu harta tanah kediaman merangkumi keluasan lantai, saiz tanah,

kedudukan ( lot tengah, lot tepi atau lot hujung ), dan jenis bangunan. Ciri-ciri fizikal

sesuatu harta tanah itu berbeza diantara satu yang lain, dan ciri-ciri yang berbeza ini

menyebabkan perbezaan terhadap nilai harta tanah itu.

Keluasan sesuatu lot atau bangunan mempengaruhi nilai harta tanah secara positif (

Lexington, 1971). Semakin luas lantai atau tapak sesebuah bangunan, semakin tinggi

nilai sebuah rumah tersebut. Sesebuah rumah kediaman boleh terletak ditengah, dihujung

atau ditepi sesuatu deretan kediaman. Lot hujung biasanya mempunyai keluasan tapak

yang lebih besar berbanding lot tengah atau tepi, dan nilainya adalah lebih tinggi.

Faktor dianggap terpenting yang menentukan nilai harta tanah kediaman adalah faktor

lokasi. Menurut Khan(1977) , tanah yang terletak berhampiran dengan Pusat Bandar

mempunyai persaingan gunaan yang lebih tinggi. Oleh itu tanah yang terletak di Pusat

Bandar mempunyai permintaan yang lebih tinggi berbanding tanah yang terletak jauh

darinya. Ini adalah kerana aktiviti kehidupan manusia dari segi sosial, ekonomi dan juga

Nilai Harta Tanah

Pembangunan

Sekitar Faktor Pertapakan

dan Lokasi Harta

Tanah

Faktor

Perundangan

Faktor Fizikal

13

pasaran harta tanah bertumpu di pusat Bandar . Persaingan untuk mendapatkan harta

tanah menurun dengan meningkatnya jaraknya dari Pusat Bandar , dan begitu jugalah

nilainya (Zulkifli,1995).

Kepentingan pemilikan harta tanah yang diwujudkan oleh undang-undang menjamin hak

sipemilik dan secara langsung atau tidak , ianya mempengaruhi nilai harta tanah tersebut

( Fadhilah, 1992) . Peruntukan undang-undang yang mempengaruhi nilai harta tanah

antaranya adalah sekatan hak milik dan jenis pegangan. Harta tanah dengan pemilikan

bebas biasanya akan mendapat permintaan yang lebih tinggi berbanding harta tanah

dengan sekatan pemilikan bumiputera atau Simpanan Melayu. Begitu jugalah bagi harta

tanah dengan pegangan kekal berbanding pegangan pajakan. Permintaan yang lebih

tinggi dialami oleh harta tanah dengan pegangan kekal kerana tempoh pemilikannya tidak

terhad, berbeza dengan harta tanah pegangan pajakan dimana pemilikannya terhad

kepada tempoh pajakan yang telah ditetapkan.

Setelah mengkaji faktor-faktor yang tersebut diatas, adalah dirumuskan pembolehubah-

pembolehubah berikut yang dipilih dalam spesifikasi model regressi yang mengaitkan

nilai harta tanah kediaman dengan faktor-faktor penentu nilai.

14

Jadual 1 : Pembolehubah yang dipilih Dalam Spesifikasi Model Regressi:

Faktor-faktor Simbol Unit Ukuran

Pembolehubah Bersandar (Y)

Harga jualan

NILAI

RM

Pembolehubah Tidak Bersandar (X)

1. Tarikh Transaksi

2. Pemandangan

3. Luas Tanah

4. Luas Lantai

5. Jenis Pegangan

6. Jarak dari Pusat Bandar (CBD)

7. Jarak dari laluan rentis

Jarak 1 = kurang dari 50m

Jarak 2 = Antara 51 m ke 100m

Jarak 3 = Antara 101 m ke 150 m

Jarak 4 = Antara 151 m ke 200 m

Jarak 5 =Antara 201 m ke 300 m

Jarak 6 =Antara 301 m ke 400 m

Jarak 7 =Antara 401 m ke 500 m

Jarak 8 =Lebih daripada 501 m

THN

VIEW

PGNG

J1

J2

J3

J4

J5

J6

J7

J8

Bilangan tahun dari tahun semasa

1= Berhadapan

0= Sisi dan membelakang

Meter Persegi

Meter Persegi

0= Kekal 1= Pajakan

Kilometer

1=J1 0=Lain-lain

1=J2 0=Lain-lain

1=J3 0=Lain-lain

1=J4 0=Lain-lain

1=J5 0=Lain-lain

1=J6 0=Lain-lain

1=J7 0=Lain-lain

1=J8 0=Lain-lain

15

Berikut adalah Test of Normality bagi data-data yang telah dipilih:

100000 150000 200000 250000

Nilai

0

5

10

15

20

25

Frequency

Mean = 126703.61Std. Dev. = 37146.365N = 148

Graf 2: Histogram yang menunjukkan normality taburan data.

16

BAB 4

HASIL KAJIAN & PERBINCANGAN

4.1 Analisa Data dan Hasil Kajian

Model Summary

Model R R Square

Adjusted R

Square

Std. Error of

the Estimate

1 .778(a) .605 .567 24443.808

a Predictors: (Constant), Jarak_3, Jarak_4, Jarak_2, Luas_Tanah, Jarak_1, Jarak_6, THN, Luas_Bang, PGNG,

JArak_7, Jarak_Bdr, BT, View

Jadual ….

Bagi menentukan samada sesuatu model itu adalah sesuai dengan data yang digunakan, ujian

analisis regrasi akan menunjukkannya di dalam jadual model summary,. Jika R² adalah melebihi

0.5 maka model itu bersesuaian dengan data. Berdasarkan Jadual di atas, di dapati nilai R²

melebihi 0.5. Ini bermakna model yang dicadangkan sesuai dengan data dalam nilai peratusan

60%. Melalui jadual di atas, kolerasi di antara pemboleh ubah bersandar dan tidak bersandar juga

dapat ditentukan. Selain daripada itu, kesimpulan yang dibuat turut disokong oleh analisis

ANNOVA seperti Jadual di bawah:-

ANOVA(b)

Model

Sum of

Squares df Mean Square F Sig.

1 Regression 1227733

39244.18

5

13 9444103018.78

3 15.806 .000(a)

Residual 8006496

5094.863 134 597499739.514

Total 2028383

04339.04

7

147

a Predictors: (Constant), Jarak_3, Jarak_4, Jarak_2, Luas_Tanah, Jarak_1, Jarak_6, THN, Luas_Bang, PGNG, JArak_7,

Jarak_Bdr, BT, View

b Dependent Variable: Nilai

Jadual……

Hasil analisis ANNOVA menunjukkan nilai signifikan iaitu 0.00 di mana ianya adalah lebih

kecil dari aras signifikan yang ditentukan iaitu 0.05. Kesimpulannya, daripada kedua-dua ujian

17

yang dijalankan di atas, di dapati model yang digunakan untuk menganalisis data-data kajian ini

adalah sangat sesuai untuk digunakan.

Nilai harta kediaman yang terletak berhampiran laluan rentis adalah di antara RM72,000.00

sehingga RM250,000.00. Sila rujuk jadual frekuensi nilai di bawah. Nilai yang menunjukkan

kekerapan adalah RM120,000.00.

Nilai

Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Percent

Valid 72000 1 .7 .7 .7

73000 1 .7 .7 1.4

76000 1 .7 .7 2.0

78000 2 1.4 1.4 3.4

80000 2 1.4 1.4 4.7

82000 1 .7 .7 5.4

83000 1 .7 .7 6.1

84000 1 .7 .7 6.8

85000 7 4.7 4.7 11.5

86000 1 .7 .7 12.2

87890 1 .7 .7 12.8

89000 1 .7 .7 13.5

90000 5 3.4 3.4 16.9

90500 1 .7 .7 17.6

92000 2 1.4 1.4 18.9

93000 3 2.0 2.0 20.9

94000 4 2.7 2.7 23.6

95000 5 3.4 3.4 27.0

97500 1 .7 .7 27.7

98000 2 1.4 1.4 29.1

100000 6 4.1 4.1 33.1

103000 1 .7 .7 33.8

105000 1 .7 .7 34.5

106000 2 1.4 1.4 35.8

108000 3 2.0 2.0 37.8

110000 4 2.7 2.7 40.5

113000 3 2.0 2.0 42.6

115000 4 2.7 2.7 45.3

118000 5 3.4 3.4 48.6

118800 1 .7 .7 49.3

120000 10 6.8 6.8 56.1

18

121000 1 .7 .7 56.8

125000 3 2.0 2.0 58.8

128000 1 .7 .7 59.5

130000 5 3.4 3.4 62.8

133000 1 .7 .7 63.5

134000 1 .7 .7 64.2

135000 3 2.0 2.0 66.2

138000 2 1.4 1.4 67.6

140000 5 3.4 3.4 70.9

145000 2 1.4 1.4 72.3

148800 1 .7 .7 73.0

149000 1 .7 .7 73.6

150000 5 3.4 3.4 77.0

155000 1 .7 .7 77.7

158000 1 .7 .7 78.4

160000 3 2.0 2.0 80.4

163000 1 .7 .7 81.1

168000 5 3.4 3.4 84.5

170000 2 1.4 1.4 85.8

173820 1 .7 .7 86.5

173900 1 .7 .7 87.2

173982 1 .7 .7 87.8

174143 1 .7 .7 88.5

178000 1 .7 .7 89.2

180000 1 .7 .7 89.9

185000 4 2.7 2.7 92.6

190000 1 .7 .7 93.2

200000 6 4.1 4.1 97.3

203800 1 .7 .7 98.0

205000 1 .7 .7 98.6

230000 1 .7 .7 99.3

250000 1 .7 .7 100.0

Total 148 100.0 100.0

Jadual…..

Seterusnya hasil analisis regrasi bagi setiap faktor yang dikaji ditunjukkan di dalam Jadual di

bawah:-

19

Coefficients(a)

Model Unstandardized Coefficients

Standardized

Coefficients t Sig.

B Std. Error Beta

1 (Constant) 6483.425 18453.551 .351 .726

BT 15124.842 10127.532 .187 1.493 .138

Luas_Tanah 522.467 135.904 .330 3.844 .000

Luas_Bang 630.428 152.167 .469 4.143 .000

Jarak_Bdr -4865.489 1609.158 -.271 -3.024 .003

PGNG 15720.909 7204.208 .162 2.182 .031

THN -1152.532 1410.693 -.047 -.817 .415

View -40548.019 13044.380 -.504 -3.108 .002

JArak_7 -12701.493 8814.970 -.124 -1.441 .152

Jarak_2 32132.630 15695.961 .184 2.047 .043

Jarak_4 74186.712 28303.059 .164 2.621 .010

Jarak_6 15527.955 13899.356 .143 1.117 .266

Jarak_1 66692.076 16410.103 .473 4.064 .000

Jarak_3 50276.051 22699.143 .157 2.215 .028

a Dependent Variable: Nilai

Jadual

Di dalam ujian analisa regrasi yang dijalankan, pemboleh ubah bersandar yang dikenal pasti

adalah nilai, manakala pemboleh ubah tidak bersandar adalah bilangan tingkat (BT), luas tanah,

luas bangunan, jarak dari bandar, pegangan (PGNG), tahun (THN), pemandangan (View) dan

jarak 1 sehingga 7.

Daripada jadual Cofficients di atas di dapati faktor luas tanah,luas bangunan, jarak daripada

bandar adalah amat signifikan kerana nilainya kurang dari nilai 0.05. Jarak yang menunjukkan

nilai yang signifikan iaitu nilai signifikan kurang daripada 0.05 adalah jarak 1 iaitu kurang

daripada 50 meter, jarak 2 kurang daripada 100 meter, jarak 3 kurang daripada 150 meter dan

jarak 4 kurang daripada 200 meter. Jarak 6 dan 7 yang melebihi 200 meter menunjukkan nilai

yang tidak signifikan iaitu lebih daripada aras signifikan 0.05.

Oleh itu, secara spesifiknya jarak harta tanah yang berada kurang daripada 200 meter daripada

laluan rentis menunjukkan wujudnya pengaruh laluan tersebut terhadap harta tanah kediaman. Ini

dapat menjawab objektif pertama dan soalan penyelidkan yang kedua untuk mengetahui sama

ada laluan rentis memberi kesan terhadap nilai harta tanah kediaman.

20

Objektif kedua dan soalan penyelidikan yang ketiga adalah untuk mengkaji mengetahui sejauh

manakah laluan rentis mempengaruhi nilai harta tanah kediaman. Objektif ini dapat dijawab

melalui jadual Coefficients, di mana jarak yang memberi kesan terhadap nilai harta tanah

kediaman adalah jarak yang kurang daripada 200 meter daripada laluan rentis.

Melalui analisis regrasi didapati faktor pemandangan(view) terhadap laluan rentis juga memberi

kesan kerana nilai signifikan adalah 0.02 iaitu kurang daripada aras nilai signifikan iaitu 0.05.

21

BAB 5

KESIMPULAN HASIL KAJIAN & CADANGAN

5.1 Kesimpulan

Ujian dengan prosedur pertama iaitu Ujian untuk menguji kesesuaian model

dengan data menunjukkan R² adalag 0.605 atau 60%. Ini bermakna model yang

digunakan adalah bersesuaian dengan data kerana melebihi paras penunjuk 0.5.

ini dapat disokong lagi dengan ujian Annova yang menunjukkan nilai signifikan

pada 0.00.

Seterusnya bagi mengetahui samada laluan rentis mempengaruhi nilai harta tanah

kediaman, ujian MRA telah menunjukkan bahawa terdapat kesan terhadap nilai.

Ianya dapat dilihat daripada Jadual Cofficient dimana jarak yang menunjukkan

nilai signifikan adalah pada jarak 1 iaitu kurang daripada 50 meter, jarak 2 iaitu

jarak diantara 50 meter ke 100 meter, jarak 3 iaitu 100 meter sehingga 150 meter

dan jarak 4 iatu 150 meter sehingga 200 meter. Dapat disimpulkan bahawa laluan

rentis memberi kesan terhadap nilai harta tanah pada jarak sehingga 200 meter

daripada kedudukkannya.

22

Berikut adalah rumusan daripada hasil kajian:-

Jarak Nilai

signifikan

Perbezaan

(RM)

Jarak 1 Kurang daripada 50

meter

0.00

Jarak 2 Di antara 50 meter

sehingga 100 meter

0.043

Jarak 3 Di antara 100 meter

sehingga 150 meter

0.027

Jarak 4 Di antara 150 meter

sehingga 200 meter

0.014

*Nilai signifikan adalah di bawah 0.05

5.2 Cadangan

Dari rumusan kajian diatas dicadangkan , untuk menilai harta tanah kediaman yang

terletak berhampiran dnegan laluan rentis, seseorang penilai perlu mengambilkira factor

tersebut. Bagi kawasan perumahan yang terletak di Mukim Bentong, semasa menilai harta

tanah kediama seseorang penilai perlu mengambilkira laluan rentis jika kedudukkan harta

tanah adalah di dalam lingkungan 200 meter daripada laluan tersebut.

Dicadangkan kajian selanjutnya bagi kawasan lain di daerah seperti Bera, Temerloh dan

Jerantut dijalankan untuk mengetahui kesan laluan rentis terhadap nilai harta tanah

kediaman.

23

BIBLIOGRAFI

Ismail Omar (1997). Penilaian Harta Tanah. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa an Pustaka

T.Ball. the Economic Effects of Power Lines Adjacent to Residential Prperties in Phoenix

and Tempe, Arizona.

C. Blinder. The Effect of High Voltage Overhead transmission Lines on Residential

Property Values, Laurel, Maryland.

D. Brown. The Effects of Power Line structures and Easement on Farm Land value.

Right of Way (December 1975-January 1976), 33-38.

P.Colwell and K. Foley. Electric Transmission Lines and the Selling Price of Residential

Property. Appraisal Journal 47:4 (October 1979), 490-99

W.Kinnard, M. Geckler, J. Geckler, J. Kinnard and P. Mitchell. An Analysis of the

Impact of High Voltage Electric Transmission lines on Residential Property Values in

Orange County, New York, Storrs, CT: Real Estate Counselling Group f Connecticut,

Inc., May 1984.

Lentz, G.H., Wang, K. Residential Appraisal and The Lending Process: A Survey of

issues. Journal of Real estate Research.

Tom Kauko (2003). Residential Property value and locational externalities, On the

complementarity and substutability of approaches, OTB Research Institute for Housing,

Urban and Mobility Studies, Delft, the Netherlands. Journal of Property Investment and

Finance.