daftar isi -...

vii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ................................................................................................ i

HALAMAN PENGESAHAN .................................................................................. ii

HALAMAN PERNYATAAN ................................................................................. iii

HALAMAN PERSEMBAHAN .............................................................................. iv

P R A K A T A ......................................................................................................... v

DAFTAR ISI ......................................................................................................... vii

DAFTAR GAMBAR .............................................................................................. ix

DAFTAR TABEL ................................................................................................... x

INTISARI............................................................................................................... xi

ABSTRACT .......................................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang .................................................................................. 1

1.1.1 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum ......................... 2

1.1.2 Instrumen Hukum Pengadaan Tanah di Indonesia .................. 4

1.1.3 Pelaksanaan Pengadaan Tanah ............................................... 6

1.1.4 Peran Penilai dalam Pengadaan Tanah ................................... 7

1.1.5 Pengadaan Tanah untuk Jalan Tembus ................................... 9

1.2 Rumusan Masalah ........................................................................... 10

1.3 Keaslian Penelitian.......................................................................... 10

1.4 Tujuan Penelitian ............................................................................ 15

1.5 Manfaat Penelitian .......................................................................... 16

1.6 Sistematika Penulisan ..................................................................... 16

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................ 18

2.1 Pengertian ....................................................................................... 18

2.1.1 Pengadaan Tanah ................................................................. 18

2.1.2 Kepentingan Umum ............................................................. 19

2.1.3 Ganti Kerugian .................................................................... 23

2.1.4 Pelepasan dan Pembebasan serta Pencabutan Hak Atas

Tanah .................................................................................. 24

2.1.5 Hak Pemegang Hak Atas Tanah ........................................... 27

2.1.6 Konsultasi Publik ................................................................ 28

2.2 Prinsip-prinsip Pengadaan Tanah .................................................... 28

2.2.1 Prinsip Musyawarah ............................................................ 29

2.2.2 Prinsip Kepentingan Umum ................................................. 30

2.2.3 Prinsip Pelepasan atau Penyerahan Hak Atas Tanah ............ 30

2.2.4 Prinsip Penghormatan Terhadap Hak Atas Tanah ................ 30

2.2.5 Prinsip Ganti Kerugian ........................................................ 31

2.2.6 Prinsip Rencana Tata Ruang ................................................ 31

2.3 Dasar Hukum Pengadaan Tanah untuk Kepentingan umum............. 31

2.4 Tahapan Pengadaan Tanah .............................................................. 34

ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

viii

2.4.1 Tahapan Perencanaan .......................................................... 35

2.4.2 Tahapan Persiapan ............................................................... 35

2.4.3 Tahapan Pelaksanaan ........................................................... 37

2.4.4 Tahapan Penyerahan Hasil ................................................... 47

2.4.5 Tahapan Pemantauan dan Evaluasi ...................................... 47

2.5 Profesi Penilai ................................................................................. 48

2.5.1 Sejarah Profesi dan Organisasi Penilai ................................. 48

2.5.2 Pengertian Profesi Penilai .................................................... 54

2.5.3 Profesi Penilai dalam Pengadaan Tanah untuk Kepentingan

Umum ................................................................................. 57

2.6 Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) ...................................... 59

2.7 Proses Penilaian .............................................................................. 62

2.8 Pendekatan Penilaian ...................................................................... 63

2.8.1 Pendekatan Pasar (market approach). .................................. 64

2.8.2 Pendekatan Pendapatan (income approach). ........................ 65

2.8.3 Pendekatan Biaya (cost approach). ...................................... 67

BAB III METODE PENELITIAN ....................................................................... 69

3.1 Gambaran Umum Lokasi Penelitian ................................................ 69

3.1.1 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan ....................................... 70

3.1.2 Kondisi Fisik Tanah............................................................. 70

3.1.3 Legalitas/Bentuk Kepemilikan Tanah .................................. 71

3.1.4 Rencana Tata Ruang dan Peruntukan ................................... 72

3.2 Definisi Istilah ................................................................................ 73

3.3 Proses Penilaian .............................................................................. 75

3.3.1 Identifikasi Permasalahan .................................................... 76

3.3.2 Pengumpulan dan Analisis Data .......................................... 76

3.3.3 Pemilihan dan Penerapan Metode atau Pendekatan

Penilaian. ............................................................................. 77

3.3.4 Kesimpulan Besarnya Nilai Ganti Kerugian ......................... 79

3.4 Alat Analisis ................................................................................... 80

3.4.1 Perhitungan Kerugian Fisik ................................................. 81

3.4.2 Kerugian Lain yang Dapat Dinilai ....................................... 84

BAB IV HASIL PENELITIAN ........................................................................... 90

4.1 Ganti Kerugian Fisik ....................................................................... 90

4.1.1 Tanah .................................................................................. 90

4.1.2 Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah ........................ 94

4.1.3 Bangunan ............................................................................ 94

4.1.4 Tanaman .............................................................................. 96

4.1.5 Benda Lain yang Berkaitan dengan Tanah ........................... 97

4.2 Ganti Kerugian Non Fisik ............................................................... 98

4.2.1 Kerugian Lain yang Dapat Dinilai ....................................... 98

BAB V KESIMPULAN, KETERBATASAN DAN SARAN............................ 102

5.1 Kesimpulan ................................................................................... 102

5.2 Keterbatasan ................................................................................. 105

5.3 Saran-saran ................................................................................... 105

DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 107

LAMPIRAN ........................................................................................................ 110


ix

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 2.1 Bagan Alur Proses Tahapan Perencanaan dan Persiapan Kegiatan

Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum .. 37

Gambar 2.2 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan dan Penyerahan Hasil Kegiatan

Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum .. 48

Gambar 3.1 Peta Lokasi Kegiatan Pembangunan Jalan Tembus Jalan Kelapa

Gading Timur -- Terminal Pulogadung. ......................................... 69

Gambar 3.2 Komponen Dasar Pembentukan Dasar Nilai Penggatian Wajar ...... 89

Gambar 4.1 Peta Zona Lokasi Pengadaan Tanah ............................................... 91

Gambar 4.2 Foto Lokasi Pengadaan Tanah ....................................................... 91


x

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 1.1 Pembayaran Kerugian Emosional (Solatium) di Berbagai Negara ...... 14

Tabel 2.3 Bagan Alur Penilaian ......................................................................... 68

Tabel 3.1 Kondisi Fisik Bidang Tanah pada Lokasi Kegiatan Pembangunan Jalan

Tembus Jalan Kelapa Gading Timur --Terminal Pulogadung ............. 71

Tabel 3.2 Rekapitulasi Bentuk Kepemilikan Tanah pada Lokasi Kegiatan

Pembangunan Jalan Tembus Jalan Kelapa Gading Timur -- Terminal

Pulogadung ........................................................................................ 72

Tabel 3.3 Penerapan Pendekatan dan Metode Penilaian untuk Objek Penilaian

Fisik ................................................................................................... 84

Tabel 3.4 Kriteria Perhitungan Kompensasi Solatium ........................................ 85

Tabel 3.5 Penerapan Pendekatan dan Metode Penilaian untuk Objek Penilaian

Non Fisik ........................................................................................... 89

Tabel 4.1 Analisis Nilai Zona Tanah pada Lokasi Kegiatan Pembangunan Jalan

Tembus Jalan Kelapa Gading Timur -- Terminal Pulogadung ........... 93

Tabel 4.2 Data Invetaris Bangunan .................................................................... 95

Tabel 4.3 Perkiraan Nilai Ganti Kerugian untuk Bangunan ................................ 96

Tabel 4.4 Perkiraan Nilai Ganti Kerugian untuk Sarana Pelengkap .................... 97

Tabel 5.1 Kelompok Bidang Tanah yang Terkena Pengadaan Tanah ............... 103

Tabel 5.2 Biaya Pengganti Baru Bangunan per Kelompok Kualitas Bangunan . 103

Tabel 5.3 Nilai Ganti Kerugian Sarana Pelengkap ........................................... 103

Tabel 5.5 Analisa Perhitungan Kerugian Non Fisik.......................................... 104


daftar isi -...

Documents