psz 19 : 16(pind

TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN

KESANNYA KE ATAS MASYARAKAT DAN NILAI HARTA TANAH

KALTHUM BINTI MOHD GHAZALLI

Laporan Projek Sarjana Ini Dikemukakan Sebagai Memenuhi Sebahagian Daripada Syarat

Penganugerahan Ijazah Sarjana Sains

(Pentadbiran dan Pembangunan Tanah)

FAKULTI KEJURUTERAAN DAN SAINS GEOINFORMASI

UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA

MEI 2007

PSZ 19 : 16(Pind. 1/97)

UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA

BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS* JUDUL : TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN KESANNYA

KE ATAS MASYARAKAT DAN NILAI HARTA TANAH

SESI PENGAJIAN: 2006/2007

Saya KALTHUM BINTI MOHD GHAZALLI (HURUF BESAR)

mengaku membenarkan tesis (PSM/Sarjana/Doktor Falsafah)* ini disimpan di Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dengan syarat-syarat seperti berikut:

1. Tesis adalah hakmilik Universiti Teknologi Malaysia. 2. Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dibenarkan membuat salinan untuk tujuan pengajian sahaja. 3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan pertukaran antara institusi pengajian tinggi. 4. ** Sila tandakan ( )

Disahkan oleh .............................................. ................................................ (TANDATANGAN PENULIS) (TANDATANGAN PENYELIA) Alamat Tetap: No. 4, Medan Athinahapan 2 Prof. Madya Dr. Ismail b. Omar Taman Tun Dr. Ismail (Nama Penyelia) 60000 Kuala Lumpur Tarikh: Mei 2007 Tarikh Mei 2007

SULIT

TERHAD

TIDAK TERHAD

(Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan oleh organisasi/badan di mana penyelidikan dijalankan)

(Mengandungi maklumat yang berdarjah keselamatan atau kepentingan Malaysia seperti yang termaktub di dalam AKTA RAHSIA RASMI 1972)

CATATAN: * Potong yang tidak berkenaan ** Jika Tesis ini SULIT atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada

berkuasa/organisasi berkenaan dengan menyatakan sekali tempoh tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD.

* Tesis dimaksudkan sebagai tesis Ijazah Doktor falsafah dan Sarjana secara penyelidikan atau dissertasi bagi pengajian secara kerja kursus dan penyelidikan, atau Laporan Projek Sarjana Muda (PSM)

1

PENGESAHAN

Saya akui bahawa saya telah membaca Laporan Projek ini

dan pada pandangan saya Laporan Projek

ini adalah memadai dari segi skop dan kualiti untuk penganugerahan

Ijazah Sarjana Sains

(Pentadbiran dan Pembangunan Tanah) dari Universiti Teknologi Malaysia.

Tandatangan : .....................................................

Nama Penyelia : Prof. Madya Dr. Ismail b. Omar

Tarikh : Mei 2007

ii

PENGAKUAN

Saya akui Laporan Projek Sarjana ini adalah hasil kerja saya

kecuali nukilan dan ringkasan

yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya.

Tandatangan : .....................................................

Nama Penulis : Kalthum binti Mohd Ghazalli

Tarikh : Mei 2007

iii

Dedikasi

Untuk suami tersayang, Salehin bin Salleh

Without you this will never happen

dan

My 100% : Kakak, Abang and Adik

My gratitude for your tolerance

iv

PENGHARGAAN

Penghargaan tertinggi saya kepada penyelia saya, Prof Madya Dr. Ismail

Omar di atas segala nasihat dan tunjuk ajar yang beliau berikan sepanjang laporan

projek ini disediakan. Komen-komen dan cadangan beliau telah dapat memberi

laporan ini arah tuju dan skop yang menyeluruh.

Kepada Dr. Rahah bt Ismail dan Dr. Zailan bt Mohd Isa, terima kasih atas

tunjuk ajar menyediakan laporan projek yang baik. Saya ingin merakamkan ribuan

terima kasih kepada Pustakawan INSPEN, Puan Narwani Mahmood kerana

mendapatkan pelbagai artikel yang berkaitan. Semua kertas kerja yang saya dapati

telah dapat membantu saya meluaskan pengetahuan dan pemahaman serta

memudahkan penyediaan kajian literatur saya. Saya amat menghargai toleransi yang

ditunjukkan oleh Puan Rasidah Isnin kerana sentiasa meluluskan cuti rehat yang saya

pohon, yang telah membolehkan saya menulis laporan projek ini dengan lancar.

Tidak lupa juga terima kasih saya kepada Puan Zamrudah bt Mohd Idris dan Puan

Roziah bt Saini dari JPPH Shah Alam atas sumbangan data harta tanah yang telah

dapat saya manfaatkan di dalam laporan projek ini. Saya amat menghargai semua

responden yang telah mengambil bahagian di dalam kajiselidik yang membentuk

tunjang laporan projek ini, terutama rakan-rakan penilai dan pemaju.

Akhir sekali, terima kasih saya ucapkan kepada semua staf INSPEN,

terutama Pusat Akademik, yang telah membantu dalam apa jua bentuk.

v

Abstrak

Talian bekalan elektrik merupakan media yang menyalurkan bekalan elektrik kepada masyarakat. Dilihat secara fizikal, ia merupakan suatu struktur prominen yang melintasi ruang udara di banyak kawasan di seluruh Malaysia. Mengikut Tenaga Nasional Berhad, panjang laluan rentis di seluruh Malaysia ialah 14,000 km. Panjang laluan ini dijangka akan bertambah sejajar dengan peningkatan permintaan terhadap bekalan elektrik di seluruh negara. Banyak kajian di luar negara mendapati bahawa masyarakat yang tinggal berdekatan talian bekalan elektrik mendapati ia memburukkan pemandangan, mengeluarkan bunyi dengungan, mengganggu peralatan media dan komunikasi, membawa risiko kejutan elektrik dan meningkatkan risiko kepada pelbagai penyakit kanser. Beberapa penyelidik mendapati bahawa semua gangguan tersebut menyebabkan kejatuhan nilai harta kediaman yang terletak berdekatan. Kajian ini bertujuan untuk mengesan impak talian bekalan elektrik terhadap masyarakat yang tinggal berdekatan dan sama ada kewujudannya mempengaruhi nilai harta kediaman. Data diperoleh melalui kajiselidik menggunakan borang soal selidik ke atas tiga kumpulan iaitu penduduk yang tinggal berdekatan dengan talian bekalan elektrik di lima kawasan perumahan yang dipilih di Negeri Selangor, pemaju harta tanah yang berpengalaman membangunkan tanah yang dilalui talian bekalan elektrik dan penilai berdaftar. Kajiselidik menggunakan kaedah temuduga guided face to face dan telefon. Data dianalisis menggunakan teknik Analisis Kekerapan dan Average Index. Data yang dianalisis dibentangkan dalam bentuk carta, jadual, histogram dan sebagainya. Penemuan utama kajian ini ialah masyarakat menyedari dan mengalami pelbagai gangguan akibat kewujudan talian bekalan elektrik tetapi berpendapat bahawa ia bukan satu faktor yang mempengaruhi nilai harta kediaman yang terletak.

vi

Abstract

Transmission lines are the medium of transporting electricity to the society. Physically, they are prominent structures that dominate the skyline in the numerous areas where they exist in Malaysia. According to Tenaga Nasional Berhad (TNB), transmission line in Malaysia total 14,000 km in length. The length is expected to increase in line with the rise in demand for electricity in the whole country. Many researches done overseas has discovered that members of society living in proximity to transmission lines find them visually ugly, produce an unpleasant humming sound, cause interference in the media and communication equipments, leave a fear of possible electrocution and pose a potential health risk in the form of a multitude of cancer related diseases. A few researchers noted that these negative effects have caused properties in proximity to transmission lines to fall in value. This research seeks to discover the impact of transmission line on the society living in its vicinity and if it is a factor affecting value. Data is collected through a survey using questionnaires covering three different groups. They are people living in proximity to transmission lines in five selected different locations in Selangor, developers with experience developing a property affected by a transmission line and registered valuers. The survey uses the guided face to face interview and interview by telephone methods. Data is analysed using the Frequency Analysis Technique and the Average Index Technique. The data analysed is presented in the pie charts, tables, histograms and others. The main findings of this research is that society living in proximity to transmission lines is aware of all the interferences and potential health risks, but is of the opinion that it is not a factor affecting the value of properties in proximity to it.

vii

ISI KANDUNGAN

BAB PERKARA HALAMAN

Pengesahan Status Tesis

Pengesahan

Halaman Judul i

Pengakuan ii

Dedikasi iii

Penghargaan iv

Abstrak v

Abstract vi

Isi Kandungan vii

Senarai Jadual xii

Senarai Rajah xiv

Senarai Lampiran xvii

viii

BAB PERKARA HALAMAN

1 PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan 1

1.2 Pernyataan Masalah 4

1.3 Matlamat Kajian 8

1.4 Objektif Kajian 9

1.5 Kepentingan Kajian 9

1.5.1 Masyarakat 10

1.5.2 Pihak Berkuasa 10

1.5.3 Pihak Perancangan 10

1.5.4 Pemaju 11

1.5.5 Penilai 12

1.5.6 Suruhanjaya Tenaga dan Pemegang

Lesen (Tenaga Nasional Berhad)

14

1.6 Skop Kajian 15

1.6.1 Kawasan Liputan 15

1.6.2 Fizikal 16

1.6.3 Aspek Perundangan dan Polisi

Terlibat

16

1.7 Metodologi Kajian 17

1.7.1 Pengumpulan Data Prima 17

1.7.2 Pengumpulan Data Sekunder 18

1.8 Susun Atur Bab 20

1.8.1 Bab 1 : Pengenalan 20

1.8.2 Bab 2 : Kajian Literatur 20

1.8.3 Bab 3 : Latarbelakang Kawasan

Kajian

21

1.8.4 Bab 4 : Analisis Hasil Kajiselidik 21

1.8.5 Bab 5 : Kesimpulan dan Cadangan 22

ix

BAB PERKARA HALAMAN

2 TEORI TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN IMPLIKASI

TERHADAP NILAI HARTA TANAH

2.1 Pengenalan 23

2.2 Talian Bekalan Elektrik 24

2.2.1 Definisi 24

2.2.2 Sistem Penghantaran Bekalan

Elektrik

25

2.2.3 Suatu Kemudahan Awam 26

2.2.4 Matlamat Pembangunan Talian

Bekalan Elektrik

27

2.2.5 Elemen-Elemen Penting Dalam

Pembangunan Talian Bekalan

Elektrik

27

2.3 Perundangan Berkaitan 28

2.3.1 Akta Bekalan Elektrik 1990

(Akta 447)

28

2.3.2 Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 31

2.3.3 Akta Kerajaan Tempatan 1976 33

2.3.4 Rancangan Struktur Negeri Selangor

2020 (Julai 2005)

35

2.4 Definisi Nilai 36

2.4.1 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi

Nilai dan Implikasi Talian Bekalan

Elektrik

38

2.5 Implikasi Dan Gangguan Akibat Talian

Bekalan Elektrik

44

2.6 Kajian Kes Awalan 45

2.7 Kesimpulan 48

x

BAB PERKARA HALAMAN

3 LATARBELAKANG KAWASAN KAJIAN

3.1 Pengenalan 50

3.2 Latar Belakang Negeri Selangor Secara

Umum

51

3.3 Latarbelakang Kawasan Kajian 54

3.3.1 Kawasan Kajian 1 : Puchong 55

3.3.2 Kawasan Kajian 2 : Serdang 58

3.3.3 Kawasan Kajian 3 : Bandar Baru

Bangi

60

3.3.4 Kawasan Kajian 4 : Kelana Jaya 63

3.3.5 Kawasan Kajian 5 : Damansara 65

3.4 Corak Pembangunan Talian Bekalan Di

Malaysia

67

3.5 Kesimpulan 68

4 ANALISIS HASIL KAJISELIDIK

4.1 Pengenalan 71

4.2 Latarbelakang Kajiselidik 72

4.3 Rekabentuk Kajiselidik 73

4.3.1 Format Borang Soal Selidik 73

4.3.2 Kandungan Borang Soalselidik 74

4.3.3 Persampelan 75

4.3.4 Pengumpulan Data 76

4.4 Teknik Analisis 78

4.4.1 Analisis Kekerapan 78

4.4.2 Analisis Average Index 79

xi

BAB PERKARA HALAMAN

4.5 Analisis Ke Atas Respons Kepada

Kajiselidik

80

4.5.1 Analisis Kajiselidik ke atas Penilai 80

4.5.2 Analisis Kajiselidik ke atas Pemaju 83

4.5.3 Analisis Kajiselidik ke atas

Masyarakat

86

4.6 Rumusan Kajiselidik Dan Kesimpulan 106

5 KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.1 Pengenalan 109

5.2 Penemuan Kajian 112

5.3 Masalah-Masalah Kajian 119

5.4 Limitasi Kajian 120

5.5 Kegunaan Kajian 121

5.6 Cadangan Kajian Lanjutan 123

5.7 Kesimpulan 124

BIBLIOGRAFI 125

LAMPIRAN 129

xii

SENARAI JADUAL

NO. JADUAL TAJUK MUKA SURAT

2.1 Kelegaan Tanah Dengan Talian Kabel (dalam

meter)

32

2.2 Rekod jualan kedua di Putra Heights bagi

tahun 2002 dan 2003

47

3.1 Pihak Berkuasa Tempatan di Negeri Selangor 54

3.2 Jenis-Jenis Kabel Penghantaran ke Luar

Negara

69

3.3 Jarak Harta kediaman Dari Talian Bekalan

Eletrik

71

4.1 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Keputusan

Membeli Harta Kediaman Mengikut

Keutamaan daripada Sudut Pandangan Penilai

83

4.2 Nilai Harta Kediaman Berdasarkan Status

Penghunian dan Kawasan Kajiselidik

94

4.3 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Responden

Membeli/Menyewa Harta Kediaman Mengikut

Keutamaan

96

4.4 Tahap Persetujuan berdasarkan Jarak

Kediaman Responden dari Talian Bekalan

Elektrik ke atas Pemandangan (92 yang

Menyedari Kewujudannya)

99

xiii

NO. JADUAL TAJUK MUKA SURAT



Elektrik ke atas Keselamatan (92 yang


100



Elektrik ke atas Gangguan Pendengaran (92

yang Menyedari Kewujudannya)

101



Elektrik ke atas Penyakit Kanser (92 yang


102



Elektrik ke atas Nilai Harta (92 yang


104

4.9 Ringkasan Average Index bagi Semua

Gangguan

109

xiv

SENARAI RAJAH

NO. RAJAH TAJUK MUKA SURAT

1.1 Rangka Metodologi Kajian 19

3.1 Lokasi Kawasan Kajian Yang Terpilih 55

3.2 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di

Puchong

57

3.3 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 57



Serdang

59



3.8 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di Bandar

Baru Bangi

62



3.11 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di Kelana

Jaya

64




Damansara

66



xv


4.1 Taburan Penilai Harta Tanah Berdasarkan

Pendapat Mereka Tentang Kenaikan Nilai

Harta Tanah dengan Kewujudan Talian

Bekalan Elektrik Pada Masa Akan Datang

81

4.2 Taburan Pemaju Harta Tanah Berdasarkan

Pendapat Mereka Tentang Perbezaan Nilai

Harta Tanah dengan Kewujudan Talian

Bekalan Elektrik

83

4.3 Reaksi Pembeli/Penyewa Harta Tanah Apabila

Berurusan dengan Pemaju Harta Tanah

Semasa Membeli/Menyewa Harta Tanah

Berdekatan Talian Bekalan Elektrik

84

4.4 Peratusan Pemaju Harta Tanah Berdasarkan

Cara Mempromosi Jualan Harta Kediaman

Berhampiran Talian Bekalan Elektrik

85

4.5 Taburan Responden Berdasarkan Alamat

Harta

87

4.6 Taburan Responden Mengikut Jantina 88

4.7 Taburan Responden Mengikut Bangsa 88

4.8 Taburan Responden Mengikut Umur 89

4.9 Taburan Responden Mengikut Kategori

Pekerjaan

89

4.10 Taburan Responden Mengikut Pendapatan

Bulanan

90

4.11 Taburan Responden Mengikut Status

Penghunian

90

xvi


4.12 Taburan Responden Berdasarkan Kawasan

Kediaman dan Status Penghunian

91

4.13 Taburan Responden yang Menyedari

Kewujudan Talian Bekalan Elektrik

95

4.14 Jarak Kediaman dari Talian Bekalan Elektrik

(92 yang Menyedari Kewujudannya)

95

4.15 Taburan Responden berdasarkan Persetujuan

Medan Kuasa yang Dilepaskan Talian Bekalan

Elektrik Memberi Gangguan Siaran Media (92

orang yang sedar kewujudan talian bekalan

elektrik)

103

4.16 Pendapat Responden tentang Kejatuhan Nilai

Harta kediaman selepas Masyarakat

Mengetahui Kewujudan Talian Bekalan

Elektrik boleh Menyebabkan Kanser

104

4.17 Peratus Responden yang Bercadang untuk

Berpindah Jauh dari Kawasan Talian Bekalan

Elektrik

104

4.18 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Responden

untuk Tidak Berpindah (53 Responden yang

Bercadang untuk Berpindah)

105

xvii

SENARAI LAMPIRAN

LAMPIRAN TAJUK MUKA SURAT

A Menara Talian Bekalan Elektrik 500 Kvolt 129

B Borang Soalselidik Masyarakat 130

C Borang Soalselidik Pemaju 134

D Borang Soalselidik Penilai 136

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 PENGENALAN

Terdapat pelbagai pilihan apabila seseorang ingin membuat pelaburan.

Pilihan yang ada pada masa ini sangat pelbagai dan merangkumi pelaburan

melibatkan stok, syer ataupun dalam harta tanah. Pilihan muktamad bergantung

kepada banyak perkara antaranya, kemudahcairan, modal yang ada dan pengetahuan

pelabur tentang pelaburan yang hendak diceburi.

Harta tanah merupakan satu daripada pilihan yang ada. Pelaburan dalam

sektor ini adalah pilihan tradisional yang telah wujud dari awal lagi dan sehingga

kini, masih merupakan pilihan utama pelabur. Perkara ini berlaku kerana harta tanah

dikaitkan dengan pulangan modal yang tinggi, pelaburan yang stabil, pendapatan

yang lumayan dan satu benteng kukuh yang mampu bertahan dari susutan modal

akibat inflasi(good hedge against inflation). Impak inflasi secara umumnya dilihat

dapat meninggalkan kesan yang ketara dalam jangkamasa panjang, dan pelabur

sentiasa cuba mempertahankan pelaburan modalnya. Justeru, pembelian harta tanah

samada kediaman, perniagaan, perindustrian atau pertanian selalunya dianggap

sebagai satu bentuk pelaburan yang menguntungkan dalam jangka panjang.

2

Memandangkan pelaburan dalam sektor harta tanah merangkumi tempoh

yang panjang, maka setiap perubahan yang berlaku di sekitar harta tanah tersebut

boleh meninggalkan kesan positif atau negatif, dan ini secara terus akan

mempengaruhi nilai pasaran. Oleh itu, pelabur yang berpengalaman dan

berpengetahuan akan meneliti dengan sebaik mungkin semua ciri-ciri harta tanah

yang ditawarkan bagi meminimakan risiko yang seterusnya akan menentukan

pelaburan tidak kecundang dan pulangan modal dari pelaburan berkenaan terjamin.

Untuk jaminan tersebut, banyak aspek dipertimbangkan; antaranya adalah

kewujudan infrastruktur dan kemudahan yang baik, kesambungan kepada rangkaian

jalan yang komprehensif, taraf pendapatan dan kemampuan membeli komuniti,

penyenggaraan kawasan, pembinaan landskap dan potensi pembangunan kawasan

sekitar. Pada skala yang lebih halus lagi dan dalam jangka panjang, pelabur akan

juga meneliti aspek-aspek yang pada persepsinya berkemungkinan besar akan

memberi impak ke atas nilai modal seperti keterdedahan kepada bunyi bising,

pencemaran udara, risiko kepada keselamatan, keterdedahan kontaminan seperti

buangan sisa nulear dan sampah, dan kepada pembangunan negatif seperti talian

bekalan elektrik, parit monsun, kolam oksidasi dan berbagai lagi.

Dengan kadar pembangunan negara yang semakin pesat pada masa ini,

keperluan bekalan elektrik semakin meningkat. Untuk memenuhi permintaan

pelanggan, infrastruktur berkaitan perlu disediakan. Infrastruktur ini merangkumi

talian bekalan elektrik, menara-menara, substation dan pelbagai asesori lain.

Kerapkali kita dapat melihat peralatan-peralatan ini merentas kawasan-kawasan yang

telah dibangunkan seperti kawasan perniagaan, perusahaan dan perumahan. Ada

kalanya diperhatikan bahawa laluan sangat hampir dengan rumah kediaman tanpa

wujud zon penampan yang mencukupi.

Dalam konteks talian bekalan elektrik, terdapat tiga ganggunan utama yang

boleh mempengaruh nilai sesuatu harta kediaman. Pertama ialah gangguan

3

pemandangan, kedua adalah gangguan kepada pendengaran dan akhir sekali adalah

risiko kepada kesihatan. Gangguan pertama dapat dikesan melalui ketidak selesaan

mata dan rasa gementar, manakala gangguan kedua dapat didengar iaitu dalam

bentuk bunyi dengungan. Gangguan ketiga sukar dibuktikan kerana penyakit

mungkin akan dihadapi dalam jangkamasa yang panjang dan kemungkinan tidak

dapat dikorelasikan dengan keterdedahan kepada talian bekalan elektrik. Dari kajian

penyelidik sebelum ini, juga didapati hubungan antara dua perkara tersebut tidak

tidak jelas sehingga kini.

Nancy Wertheimer dan Ed Leeper (1970) telah menjalankan satu kajian yang

meliputi 344 kanak-kanak yang mati akibat penyakit kanser. Teras penyelidikan ini

adalah mencari jawapan samada medan kuasa elektromagnetik yang dilepaskan

daripada talian bekalan elektrik di Denver, Amerika Syarikat menjadi antara punca

utama kanak-kanak tersebut mengidap penyakit kanser. Kajian yang menjangkau

tempoh masa 23 tahun iaitu dari tahun 1950 hingga tahun 1973 ini mendapati

bahawa kanak-kanak yang tinggal hampir dengan talian bekalan elektrik mempunyai

risiko keterdedahan dua atau tiga kali lebih tinggi kepada pelbagai jenis bentuk

kanser seperti leukemia dan lymphomas, berbanding kanak-kanak yang tinggal jauh

daripada talian bekalan elektrik. Penemuan ini disahkan oleh Savits dan Debra

(1987), yang mendapati terdapat hubungan di antara keterdedahan kepada medan

kuasa elektrik yang dilepaskan oleh talian bekalan elektrik dengan berlakunya

pelbagai jenis kanser, melalui satu kajian susulan yang telah dijalankan di kawasan

yang sama. Jika pembeli celik kepada pengetahuan ini atau syak terhadap kesan

negatif terhadap kesihatan, dan mengetahui bahawa gangguan pemandangan dan

pendengaran akan dialami akibat kedekatan dengan talian bekalan elektrik, adakah

kewujudan talian bekalan elektrik berdekatan dengan harta kediaman boleh

mempengaruhi pilihan apabila membuat keputusan untuk melabur?

Bagi mengetahui sama ada talian bekalan elektrik mempengaruhi keputusan

pelabur dari aspek nilai, satu kajian yang melibatkan 80 sampel kajian telah

dilakukan di Memphis, Amerika Syarikat oleh Chandler (1990) untuk mencari kaitan

4

antara kewujudan talian bekalan elektrik dan permintaan ke atas harta tanah

kediaman serta nilainya. Hasil kajian ini mendapati bahawa 72 peratus daripada

responden kajian berpendapat kewujudan talian bekalan elektrik bukan satu faktor

yang boleh menjatuhkan nilai manakala 28 peratus responden menekankan bahawa

kewujudan talian penghantar tesebut akan menjatuhkan nilai harta tanah. Keputusan

ini telah dibuat tanpa mengambilkira kesan ke atas kesihatan dan hanya

mempertimbangkan kewujudan talian bekalan elektrik sebagai satu gangguan

pemandangan. Namun sekiranya kesan kesihatan akibat terdedah kepada talian

bekalan elektrik diketahui dan diambilkira, 91 peratus dari responden berpendapat

dan menjangka nilai harta tanah akan menurun. Seterusnya 87 peratus daripada

pemilik rumah tidak akan membayar lebih tinggi daripada harga asal rumah

sekiranya mengetahui kesan kesihatan yang mungkin timbul akibat kewujudan talian

bekalan elektrik. Soalan yang timbul adalah, adakah kewujudan talian bekalan

elektrik merupakan satu stigma yang mampu mengurangkan permintaan dan secara

langsung menurunkan nilai harta kediaman?

1.2 PERNYATAAN MASALAH

Pada masa ini, kajian tentang impak ke atas nilai harta akibat terletak

berdekatan dengan talian bekalan elektrik tidak banyak dijalankan di Malaysia.

Berbeza dengan di Amerika Syarikat dan United Kingdom, terdapat beberapa

penemuan kajian yang menunjukkan bahawa masyarakat yang peka dan

berpengetahuan akan membezakan nilai harta tanah yang berdekatan dengan, dan

jauh dari talian bekalan elektrik (Sims, 2004). Kajian juga mendapati impak yang

dirasakan oleh masyarakat terhadap talian bekalan elektrik bukan sahaja dari aspek

gangguan pemandangan, tetapi juga aspek kesihatan (dikedudukan tertinggi) dan

nilai harta tanah pada masa hadapan (Sims, 2004). Selain itu, ada kajian yang

dilakukan di Amerika Syarikat yang mendapati wujud hubungkait di antara kesihatan

dan keterdedahan kepada medan kuasa elektromagnetik janaan talian bekalan

5

elektrik terutama sekali penyakit kanser (Hsiang, 1992). Penemuan ini sekaligus

turut mempengaruhi permintaan dan nilai harta tanah kediaman yang berhampiran

talian bekalan elektrik (Chandler, 1990). Penemuan terkini hasil kajian berharga $7

juta oleh California Department of Health Science mendapati secara umumnya talian

bekalan elektrik yang menjana medan kuasa elektromagnetik dipercayai

mengakibatkan keguguran janin, leukimia, kanser otak, penyakit Lou Gehrig, kanser

payudara, Alzheimer, bunuh diri dan sakit jantung (www.powerlinefacts.com).

Namun terdapat pula kajian yang mendapati disebaliknya dan perdebatan tentang

masalah ini masih berterusan.

Di Lembah Klang, kajian menunjukkan bahawa penilai mempunyai persepsi

bahawa nilai harta tanah menurun akibat terletak berdekatan dengan talian bekalan

elektrik (Anuar, 2005). Ekoran dari persepsi tersebut, penilai di Lembah Klang

biasanya menghukum harta tanah yang dinilai dengan mengenakan kadar diskaun.

Namun kadar tersebut bukan diasaskan kepada kajian ke atas data transaksi tetapi

berdasarkan pengalaman dan pengetahuan penilai mengenai pasaran di mana harta

tanah tersebut terletak.

Di Negeri Selangor, tidak diketahui sama ada kewujudan talian bekalan

elektrik memberi kesan ke atas nilai harta tanah atau tidak kerana masih belum ada

kajian dijalankan. Kebarangkalian masyarakat juga berpersepsi seperti penilai, dan

dengan itu, menghukum nilai harta tersebut dengan satu kadar diskaun. Terdapat

kajian di luar negara yang memperkatakan tentang gangguan yang dihadapi oleh

pemilik harta tanah yang terletak berhampiran talian bekalan elektrik, namun tidak

ada kajian yang mengeluarkan penemuan yang konklusif. Secara amnya tahap

pengetahuan orang awam tentang gangguan kesihatan akibat keterdedahan kepada

talian bekalan elektrik masih rendah kerana kekurangan publisiti tentang perkara ini.

Di sini mungkin boleh disimpulkan bahawa pembeli harta langsung tidak melihat isu

kedekatan dengan talian bekalan elektrik sebagai faktor penting yang mempengaruhi

keputusan membeli atau melabur mereka. Tahap penerimaan masyarakat di Selangor

kemungkinan masih lagi ditahap keluasan dan rekabentuk bangunan, kedekatan

http://www.powerlinefacts.com/

6

dengan kemudahan, rangkaian jalan yang baik dan kedekatan dengan tempat kerja.

Ini mengakibatkan kemungkinan pembeli tidak berfikir tentang kebolehcapaian nilai

modal harta tanah mereka pada masa hadapan dan hanya menyedari kesilapan

pelaburan apabila harta tanah berkenaan dijual dengan harga yang lebih rendah dari

harga harta sejenis yang berkedudukan jauh dari talian bekalan elektrik, di kawasan

yang sama. Persoalannya di sini, bolehkah dikatakan bahawa masyarakat di Negeri

Selangor mempunyai persepsi bahawa nilai harta tanah tidak terjejas akibat

kedekatan dengan talian bekalan elektrik?

Di negara-negara maju, seperti United Kingdom, Amerika Syarikat, dan

Australia, kepekaan masyarakat terhadap impak negatif dari kewujudan talian

bekalan elektrik berhampiran harta tanah mereka telah memaksa pihak berkuasa

menggubal undang-undang dan peraturan yang mampu melindungi hak rakyat

dengan sebaik mungkin. Terdapat kumpulan-kumpulan kepentingan khas (Interest

Group) yang menyediakan khidmat nasihat dan menjadi saluran untuk masyarakat

menyuarakan pendapat dan bantahan ccontohnya Green Party, New Zealand.

Berbeza dengan keadaan di Malaysia, pihak berkuasa menyediakan peraturan dan

perundangan, seperti Akta Bekalan Elektrik 1990 dan Akta Kerajaan Tempatan

1976, tetapi unsur yang dititikberatkan adalah aspek fizikal yang berkaitan

pemerolehan tanah yang diperlukan, ukuran-ukuran binaan dan laluan, dan

keselamatan dalam pemasangan peralatan. Perlindungan keselesaan dan kesihatan

pengguna dalam merekabentuk, membina dan menggunakan talian bekalan elektrik

jelas bukan antara ciri khusus yang diperuntukan secara bertulis. Namun tidak boleh

dinafikan bahawa perkara ini pernah dibincang secara terbuka dan pihak berkuasa

sedang meneliti untuk ditambahbaik peraturan sedia ada bagi menjamin keselamatan

pengguna (Suruhanjaya Tenaga, 2006). Mengikut seminar Pengurusan Tanah

Kumpulan Ke 3 yang dianjurkan oleh Tenaga Nasional Berhad (TNB) pada April

2006, isu keterdedahan kepada gangguan talian bekalan elektrik dikatakan tidak

wujud kerana TNB telah menetapkan zon penampan yang mencukupi untuk menangi

kesan sampingan.

7

Selain TNB, terdapat pemaju yang telah menangani isu ini dengan

mengadakan pemisah seperti pokok, jalan dan zon penampan yang melebihi

peruntukan yang ditetapkan bagi mengurangkan kesan negatif terhadap harta

kediaman yang terletak menghadap talian bekalan elektrik. Ini memberi implikasi

bahawa pemaju sedar tentang kesan negatif talian bekalan elektrik dan telah

mengambil langkah-langkah untuk mengurangkannya, dan seterusnya meningkatkan

penerimaan masyarakat terhadap pembangunan yang berdekatan dengan talian

bekalan elektrik.

Terdapat beberapa soalan yang timbul dari hal ini. Soalan utama adalah sama

ada masyarakat menganggap kewujudan talian bekalan elektrik di kawasan kediaman

mereka merupakan satu kacauganggu (nuisance) kepada pemandangan dan

pendengaran. Atau mungkinkah kehidupan harian masyarakat tidak terjejas dengan

kewujudannya. Selain itu, bolehkah dikatakan bahawa masyarakat di Negeri

Selangor berpengetahuan dan peka tentang risiko kesihatan yang mungkin dihadapi

kerana keterdedahan kepada medan kuasa elektromagnetik yang dilepaskan oleh

talian bekalan elektrik? Jika jawapannya ya, adakah faktor ini cukup penting untuk

mempengaruhi keputusan pelaburan mereka ke atas harta tanah yang terletak

berdekatan dengan talian bekalan elektrik? Apakah ada kemungkinan faktor-faktor

yang disebut di atas mempunyai korelasi positif dengan tahap pendapatan

masyarakat?

Lanjutan kepada persoalan di atas, terdapat juga persoalan sama ada jarak

dari talian bekalan elektrik memainkan peranan penting terhadap persepsi penduduk

tentang gangguan yang dihadapi. Adakah persepsi ini cukup kuat untuk

mempengaruhi harga yang sanggup dibayar apabila membeli atau yang sanggup

diterima apabila menjual harta tanah yang terletak berdekatan talian bekalan elektrik?

Mungkinkah persepsi ini mempengaruhi lokasi harta kediaman yang dipilih,

mungkinkah pilihan lebih cenderong kepada harta kediaman yang terletak lebih jauh

8

tetapi di dalam kawasan yang sama. Perbezaan nilai modal yang dicapai oleh harta

serupa tetapi dengan kedekatan yang berbeza kepada talian bekalan elektrik

seharusnya memberi gambaran jelas tentang impak talian bekalan elektrik ke atas

keputusan pelabur (Chandler, 1990). Namun kajian ini tidak akan mengkaji bukti

transaksi nilai modal harta tanah bagi menentukan kadar perbezaan yang

mencerminkan harta tanah yang terjejas dan tidak terjejas dengan kewujudan talian

bekalan elektrik kerana kekangan masa dan data.

Secara umumnya, bolehlah dinyatakan di sini bahawa penemuan utama yang

dicari oleh kajian ini ialah samada masyarakat berpengetahuan tentang impak

kewujudan talian bekalan elektrik dan sama ada ianya mempunyai pengaruh ke atas

keputusan melabur terhadap sesuatu harta kediaman di kawasan perumahan.

1.3 MATLAMAT KAJIAN

Kajian ini dijalankan untuk mengenalpasti kesan talian bekalan elektrik

terhadap nilai harta kediaman dan masyarakat. Penemuan akan membantu

menentukan pembinaan talian bekalan elektrik tidak memudaratkan masyarakat yang

tinggal berdekatan. Kajian akan menyumbang kepada polisi, perundangan dan

pembentukan garispanduan dalam pembangunan harta tanah.

9

1.4 OBJEKTIF KAJIAN

Kajian ini dilaksanakan bagi mencapai empat objektif berikut:

i. Memahami mengenai talian bekalan elektrik dan impaknya terhadap

penduduk yang tinggal berdekatan dengannya;

ii. Mengenalpasti sama ada kewujudan talian bekalan elektrik merupakan

salah satu faktor yang mempengaruhi nilai harta kediaman yang terletak

berdekatan talian bekalan elektrik;

iii. Menyiasat kesedaran masyarakat berdekatan talian bekalan elektrik

tentang gangguan yang dihadapi dan bagaimana gangguan tersebut

mempunyai kesan ke atas keputusan melabur mereka;

iv. Menyiasat sama ada keputusan melabur masyarakat akan dipengaruhi

oleh langkah-langkah mitigasi yang dilaksanakan oleh pemaju harta

tanah untuk mengurangkan impak talian bekalan elektrik ke atas nilai

harta kediaman yang terletak berdekatan.

1.5 KEPENTINGAN KAJIAN

Kajian ini dijangka berguna kepada pihak-pihak berikut:

10

1.5.1 Masyarakat

Pengetahuan masyarakat di Malaysia tentang kesan kewujudan talian bekalan

elektrik ke atas kesihatan masih lagi rendah jika dibandingkan penduduk di negara-

negara maju. Dengan pertambahan pengetahuan, masyarakat Malaysia mampu

membuat pilihan yang lebih berasas tentang pelaburan harta tanah iaitu dengan

memutuskan sama ada keterdedahan kepada medan kuasa elektromagnetik yang

dilepaskan oleh talian bekalan elektrik menjadi faktor gangguan yang signifikan.

Dari keputusan ini, maka kemungkinan harga yang bakal dibayar mencerminkan

kekuatan pengaruh talian bekalan elektrik ke atas nilai harta tanah.

1.5.2 Pihak Berkuasa

Di samping itu, pertambahan maklumat ini dapat memberi sebab yang kukuh

kepada Pihak Berkuasa untuk menggubal perundangan dan peraturan baru yang

berkaitan dengan memberi pertimbangan serius terhadap kesan talian bekalan

elektrik ke atas keselesaan dan kesihatan masyarakat. Pihak Berkuasa dapat

mengambil inisiatif untuk menjamin keselesaan pengguna melalui penguatkuasaan

peraturan rekabentuk pembangunan yang bertanggungjawab umpamanya dengan

menambah peruntukan di dalam Akta Kerajaan Tempatan 1976, pelan struktur

kawasan dan peraturan-peraturan kebenaran merancang berupa langkah-langkah

mitigasi oleh pemaju.

1.5.3 Pihak Perancangan

Maklumat ini juga tidak kurang pentingnya kepada para profesional. Pihak

Perancang umpamanya, dapat meneliti pesepsi masyarakat tentang gangguan akibat

talian bekalan elektrik, dan merancang pelan tatatur agar perlindungan maksima

11

daripada kesan talian bekalan elektrik dapat diberikan kepada pengguna. Bukan

sahaja aspek kesihatan yang akan terjaga, secara tidak langsung rekabentuk

pembangunan yang menitikberatkan kesihatan pembeli akan menjamin pelaburan

pengguna dan tahap kecapaian nilai modal harta tanah di masa hadapan. Dengan

berganding bahu bersama pihak-pihak lain yang terlibat, banyak ciri-ciri

perlindungan dari kesan talian bekalan elektrik dapat dimasukkan ke dalam

rekabentuk terutama letakan harta kediaman ke kawasan yang jauh dari talian

bekalan elektrik. Pihak Perancangan berupaya untuk mensyaratkan zon penampan

yang mencukupi sekiranya kewujudan talian bekalan elektrik tidak dapat dielakkan.

1.5.4 Pemaju

Bagi pemaju perumahan pula, pengetahuan tentang pesepsi masyarakat

terhadap kesan talian bekalan elektrik ini amat penting bagi penyediaan pelan

susunatur dan juga strategi pemasaran mereka. Banyak taktik pemulihan boleh

dilaksanakan untuk mengurangkan atau menyahkan terus gangguan yang dihadapi

pembeli akibat kewujudan talian bekalan elektrik. Kemungkinan letakan jenis harta

kediaman dan komersil boleh diubahsuai bagi meminimakan impak ketidakselesaan

pemandangan dan pendengaran, dan keterdedahan kepada medan kuasa

elektromagnetik yang dilepaskan oleh talian bekalan elektrik, dengan lanskap yang

efektif, zon penampan yang lebar dan lain-lain lagi. Pertimbangan seperti ini bukan

sahaja memenuhi tanggungjawab sosial pemaju, tetapi dapat menaikkan imej pemaju

sebagai pemaju yang prihatin. Lagi pula pemaju akan mendapat reputasi sebagai

pembekal harta tanah yang mampu mencapai nilai modal yang tinggi pada masa

depan dan ini memudah dan mempercepatkan penjualan harta tanah yang

dibangunkan.

12

1.5.5 Penilai

Semenjak kebelakangan ini, penilai semakin peka tentang impak talian

bekalan elektrik ke atas pemandangan, kesihatan dan lain-lain gangguan.

Berdasarkan kajian terkini ke atas penilai harta tanah, didapati mereka sedar bahawa

kewujudan dan kedekatan dengan talian bekalan elektrik mempengaruhi nilai harta

tanah (Anuar, 2005). Kawasan kajian meliputi penilai di Lembah Klang, dan mereka

mempunyai persepsi bahawa satu kadar diskaun hendaklah dikenakan ke atas harta

tanah yang mengalami keterdedahan tersebut. Walau bagaimanapun, kadar diskaun

ini berbeza-beza dan adalah berdasarkan pengalaman dan pengetahuan penilai

individu dan bukannya satu kadar yang didapati dari kajiselidik yang menyeluruh

(Anuar, 2005). Ini berbeza dengan keadaan yang lepas di mana maklumat tentang

impak talian bekalan elektrik kurang diketahui dan kewujudan binaan tersebut tidak

dikatakan faktor luaran yang kuat mempengaruhi nilai. Kelihatan dari perubahan ini

bahawa penilai di Lembah Klang mempunyai persepsi yang serupa dengan penilai di

negara-negara maju seperti Amerika Syarikat di mana talian bekalan elektrik telah

lama dianggap sebagai antara faktor utama yang boleh menjatuhkan nilai harta tanah

(Bond, 1995; Kinnard, 1995; Colwell, 1990).

Setakat ini belum ada kajian dijalankan di Negeri Selangor yang meliputi

persepsi pembeli dan penyewa di kawasan perumahan yang berdekatan dengan talian

bekalan elektrik. Jika dipelajari dari kajian yang dijalankan di negara maju, didapati

bahawa persepsi masyarakat terhadap gangguan tidak fizikal seperti pemandangan,

bunyi dan pencemaran, cukup signifikan untuk mempengaruhi nilai dan keupayaan

untuk dijual, terutama jika ada hubungkait dengan risiko kesihatan (Syms, 1996;

Gallimora & Jayne, 1997-99). Di Amerika Syarikat, keputusan mahkamah telah

memberi pampasan kepada pemilik untuk kehilangan nilai berdasarkan persepsi

umum bahawa talian bekalan elektrik berpotensi membawa risiko kepada kesihatan

(Criscula vs. Power Authority of the State of New York, 1993). Keputusan ini

dijelaskan dengan lebih mendalam di dalam kes Komis vs City of Santa Fe di mana

mahkamah memutuskan bahawa bukti saintifik yang talian bekalan elektrik

13

membawa risiko kesihatan tidak relevan dalam penentuan nilai kerana impak

terhadap pasaran adalah bergantung kepada reaksi pasaran (market behaviour/

reaction). Berlainan pula di United Kingdom, mahkamah tidak menganggap pesepsi

masyarakat terhadap risiko kesihatan akibat keterdedahan kepada talian bekalan

elektrik sebagai satu faktor yang menurunkan nilai harta kediaman dan tiada

peruntukan yang membolehkan stigma ini dipertimbangkan. Namun, terdapat kes

mahkamah, Newport Borough Council vs Secretary of State for Wales dan Browning

& Ferries Environmental Services, yang memutuskan bahawa persepsi dan keresahan

masyarakat tentang risiko kesihatan boleh menyebabkan kebenaran merancang

ditolak. Bagaimanapun, sepertimana di Malaysia, belum ada lagi kajian yang dapat

mengemukakan tandaaras (benchmark) untuk menilai harta tanah yang terdedah

kepada talian bekalan elektrik dengan sesuatu kadar diskaun yang konkrit.

Keputusan untuk menentukan nilai hanya bergantung kepada pendapat yang

seringkali berlandaskan kepada persepsi dan pengalaman profesional yang terlibat

(Sims, 2003; Anuar, 2005).

Melalui kajian ini, perubahan mungkin dapat dihasilkan di kalangan

masyarakat untuk lebih peka tentang gangguan-gangguan yang mungkin dialami

akibat keterdedahan kepada talian bekalan elektrik. Dengan kesedaran tersebut,

masyarakat sebagai pelabur dalam harta tanah lebih bersedia untuk menilai ciri-ciri

yang mempengaruhi nilai yang tidak terhad kepada faktor-faktor tradisional seperti

lokasi, kemudahan, rekabentuk, keluasan, dan kedekatan dengan tempat kerja. Jika

ini berlaku, perubahan kepada paras nilai harus akan muncul bagi harta tanah yang

terletak berdekatan talian bekalan elektrik melalui transaksi yang direkodkan.

Keadaan ini akan mewujudkan data bank yang mencukupi, dan penilai bolehlah

merangka satu kaedah menilai yang efektif dan mudah bagi mengukur secara

kuantitatif hubungkait di antara nilai harta tanah dan kedekatan dengan talian bekalan

elektrik.

Kaedah yang mampu menilai secara kuantitatif tersebut amat banyak

kegunaannya dan dapat membantu profesional terlibat membuat keputusan yang

14

lebih adil dan tepat. Antaranya keputusan oleh profesional dalam bidang harta tanah

apabila menjalankan kajian kemungkinan ke atas pembangunan; oleh penilai apabila

menentukan nilai untuk tujuan pinjaman, jualan dan lain-lain; oleh institusi

perbankan dan pelaburan dalam mempertimbangkan risiko sesuatu harta tanah untuk

pemberian pinjaman atau sebagai pelaburan; oleh agensi terlibat dan badan

kehakiman yang menentukan pampasan bagi tanah yang terlibat dengan izinlalu

untuk talian bekalan elektrik dan kerugian yang dialami apabila talian bekalan

elektrik dibina berdekatan dengan kawasan perumahan; dan oleh pihak perancang

yang boleh membuat keputusan yang lebih mesra-masyarakat (community-friendly)

apabila mempertimbangkan kebenaran merancang.

1.5.6 Suruhanjaya Tenaga dan Pemegang Lesen (Tenaga Nasional Berhad)

Dengan bertambahnya kepekaan masyarakat terhadap gangguan yang boleh

dihadapi akibat talian bekalan elektrik, penemuan kajian ini dapat membantu pihak

berkaitan meneliti serta memperbaiki keberkesanan polisi dan perundangan sedia ada

seperti Akta Bekalan Elektrik 1990 dan Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 agar

gangguan yang timbul dapat diminimakan dan kepentingan masyarakat dilindungi

terutama di kawasan yang pesat membangun dan densiti penduduk adalah tinggi.

Aspek keselamatan yang termaktub pada masa ini hendaklah ditambah dengan

perlindungan dari segi kesihatan penduduk terutama di kawasan perumahan.

Kewujudan talian bekalan elektrik dan keterdedahan masyarakat kepada

medan kuasa elektromagnetik yang dilepaskan serta pengetahuan mengenai

kemungkinan ada risiko terhadap kesihatan adalah perkara yang agak baru di

kalangan masyarakat di Malaysia. Keseriusan terhadap perkara ini dijangka

meningkat dalam masa terdekat apabila bertambahnya segmen masyarakat yang celik

membaca dan berpeluang menerima maklumat melalui media massa yang semakin

canggih. Hanya sebahagian kecil sahaja masyarakat Malaysia pada masa ini yang

mampu menilai kesan gangguan talian bekalan elektrik ke atas keselesaan dan

15

seterusnya keputusan pelaburan mereka (Anuar, 2005). Dengan adanya kajian ini,

pihak-pihak yang terlibat di dalam menggubal dan melaksana polisi-polisi

pembangunan boleh menggunakan penemuan dengan menambahbaik,

mengubahsuai, meminda, atau membatalkan perundangan dan polisi yang dikira

tidak lagi dapat memenuhi keperluan semasa.

Jika polisi yang digubal merangkumi semua aspek yang berkaitan termasuk

kawalan gangguan dan dapat dilaksanakan dengan baik, dijangka pembangunan di

kawasan sepanjang dan sekitar talian bekalan elektrik dapat dikawal dengan

berkesan. Juga dijangka corak pembangunan berdekatan talian bekalan elektrik tidak

lagi berunsur kediaman tetapi lebih kepada perniagaan dan industri ataupun rekreasi.

1.6 SKOP KAJIAN

Kajian ini akan meliputi aspek-aspek berikut berikut:

1.6.1 Kawasan Liputan

Kawasan kajian yang terpilih adalah Negeri Selangor amnya dan kawasan

perumahan di mana talian bekalan elektrik melalui atau merentas mana-mana

sempadan kawasan tersebut. Kawasan yang dimaksudkan adalah Damansara, Kelana

Jaya, Puchong, Serdang dan Bangi. Terdapat beberapa ukuran kedekatan yang telah

digunakan oleh penyelidik yang lepas; Chandler (1990) menggunakan jarak 150

meter hingga 300 meter dari talian bekalan elektrik sebagai asas dalam menentukan

16

kesan ke atas kesihatan; Jones (1972) pula berpendapat jarak yang sesuai untuk

mendirikan bangunan adalah 100 meter daripada talian bekalan elektrik manakala

Anuar (2005) menggunakan definasi Tenaga Nasional Berhad di dalam Laporan

Tahunan untuk 2003 iaitu lebihkurang 5 hingga 30 meter dari talian bekalan elektrik

sebagai ukuran kedekatan. Kedekatan yang dimaksudkan di sini tidak termasuk

harta kediaman yang terletak betul-betul di bawah talian bekalan elektrik.

1.6.2 Fizikal

Liputan kajian ini merangkumi harta kediaman sahaja. Tiga kumpulan akan

disoalselidik, iaitu penduduk di kawasan perumahan yang dikenalpasti di para a. di

atas, penilai dan pemaju harta tanah. Kaedah yang digunakan adalah menggunakan

borang soal selidik dan dilaksanakan melalui temuduga dan edaran. Sejumlah 120

penduduk akan ditemuduga di kawasan-kawasan tersebut, edaran borang soal selidik

kepada 20 penilai berdaftar dan 10 pemaju harta tanah akan ditemuduga.

1.6.3 Aspek Perundangan dan Polisi Terlibat

Merangkumi hanya maklumat yang relevan daripada sumber perundangan

yang berkaitan talian bekalan elektrik. Polisi-polisi terlibat adalah seperti Akta

Bekalan Elektrik 1990, Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, Akta Kerajaan Tempatan

1976 dan Pelan Struktur Negeri Selangor. Maklumat-maklumat daripada sumber

perundangan ini penting kerana dengan ini aspek perancangan, perlaksanaan dan

pengawalan terhadap talian bekalan elektrikdapat dilihat.

17

1.7 METODOLOGI KAJIAN

Kajian dilakukan berdasarkan kepada:

1.7.1 Pengumpulan Data Prima

Untuk mencapai objektif pertama kajian, maklumat diperolehi daripada

kajian literatur ke atas penulisan-penulisan lepas di luar dan dalam Negara mengenai

talian bekalan elektrik. Dari kajian literatur, impak kewujudannya dapat dilihat dari

aspek kesihatan, keselesaan dan kebimbangan penduduk yang tinggal berdekatan,

serta bagaimana ia mempengaruhi nilai harta tanah.

Untuk mencapai objektif kedua kajian, maklumat diperolehi daripada dua

sumber iaitu kajian literatur dan juga soalselidik menggunakan kaedah temuduga.

Temuduga dijalankan di lima kawasan perumahan di Negeri Selangor di mana

terdapat laluan talian bekalan elektrik. Pemilihan subjek untuk ditemuduga terdiri

daripada mereka yang tinggal berdekatan dengan talian bekalan elektrik di kawasan-

kawasan tersebut, tidak kira sama ada mereka adalah pembeli atau pun penyewa.

Selain masyarakat di kawasan perumahan yang dikenalpasti, kajiselidik juga

dijalankan ke atas penilai untuk mendapatkan persepsi mereka. Kaedah Analisa

Kekerapan (Frequency Analysis) akan digunakan dalam menjalankan interpretasi.

Bagi mencapai objektif ketiga dan keempat pula, soalselidik menggunakan

kaedah temuduga juga digunakan. Temuduga dijalankan ke atas kumpulan

masyarakat yang tinggal di kawasan perumahan yang sama. Di samping itu,

kajiselidik juga dijalankan ke atas pemaju harta tanah bagi mendapatkan pandangan

18

mereka. Kaedah Analisa Kekerapan (Frequency Analysis) akan digunakan dalam

menjalankan interpretasi.

1.7.2 Pengumpulan Data Sekunder

Peta yang menunjukkan talian bekalan elektrik di Majlis Perbandaran Subang

Jaya dan Majlis Bandaraya Petaling Jaya akan diperolehi dari organisasi berkenaan.

Dengan menggunakan peta berkenaan, jaringan talian bekalan elektrik yang melalui

atau merentas kawasan perumahan dapat dikenalpasti dan ini membolehkan kawasan

kajian dipilih.

Lain-lain data sekunder yang akan dikumpulkan berupa maklumat yang

terdiri dari polisi, perundangan dan apa-apa maklumat yang berhubungkait dengan

talian bekalan elektrik yang tersiar di laman web TNB, Majlis-majlis Perbandaran

dan badan-badan dalam dan luar negara. Di samping itu, penulis akan meninjau

sejauh manakah peruntukan melindungi penduduk diambilkira apabila kebenaran

merancang diluluskan.

Pengumpulan data sekunder juga akan merangkumi sumber-sumber seperti

buku, majalah, artikel dan kertas seminar dan kajian yang mengandungi maklumat

yang membincangkan tentang kesan talian bekalan elektrik ke atas kesihatan

manusia, permintaan dan nilai harta tanah, dan persepsi umum tentang segala

gangguan yang dihadapi. Penemuan kajian terdahulu berupa sumber amat penting

yang dijadikan landasan kepada kajian yang dijalankan ini terutama yang dihasilkan

oleh penyelidik luar negara.

19

Rangka metodologi kajian ini adalah seperti di Rajah 1.1.

Mengenalpasti Masalah

Menentukan Objektif dan Skop Kajian

Menjalankan Kajian Literatur

Mengumpul Data dari Kajian Literatur dan Membuat Rekabentuk Kajian dan Menyediakan Soalselidek

Rajah 1.1 : Rangka Metodologi Kajian

Menjalankan Temubual Menghantar Soalselidek

Mengumpul Data Secara Terperinci

Menganalisis Data Yang Diperolehi

Penemuan, Kesimpulan dan Cadangan

Data Prima Data Sekunder

Tamat

20

1.8 SUSUN ATUR BAB

Susun atur bab di dalam kajian ini adalah seperti berikut:

1.8.1 Bab 1 : Pengenalan

Bab ini akan membincangkan berkenaan pengenalan, penyataan masalah

kajian, objektif kajian, skop kajian, kepentingan kajian, metodologi kajian dan susun

atur bab.

1.8.2 Bab 2 : Kajian Literatur

Di dalam bab ini, keterangan yang dikumpul berkaitan teori-teori mengenai

talian bekalan elektrik, medan kuasa elektromagnetik yang dihasilkan, keresahan

masyarakat tentang risiko kepada kesihatan akibat keterdedahan kepada talian

bekalan elektrik, persepsi kumpulan tertentu terhadap gangguan dari talian bekalan

elektrik, perundangan yang ada hubungkait, teori nilaian, faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai harta tanah, dan langkah-langkah perlindungan yang

dipraktikkan oleh agensi terlibat dalam pembangunan talian bekalan elektrik di

Malaysia. Perbincangan di dalam bab ini adalah berkisar tentang penemuan-

penemuan kajian yang relevan terutama di mana kewujudan talian bekalan elektrik

dianggap pengaruh signifikan ke atas nilai.

21

1.8.3 Bab 3 : Latarbelakang Kawasan Kajian

Bab ini akan menerangkan tentang kawasan perumahan yang telah dipilih dan

apakah ciri-ciri yang menyebabkan ianya terpilih. Antara perkara yang dibincangkan

adalah ciri-ciri skim, corak pembangunan serta jenis binaan yang dibangunkan

berdekatan dengan talian bekalan elektrik.

1.8.4 Bab 4 : Analisis Hasil Kajiselidik

Dalam bab ini, data yang akan dianalisis merupakan data yang dihasilkan dari

semua kajiselidik yang dijalankan iaitu ke atas masyarakat yang tinggal berdekatan

dengan talian bekalan elektrik, penilai dan pemaju harta tanah. Kaedah yang sesuai

akan digunakan untuk mengkaji persepsi mereka tentang kesan yang dirasai ataupun

pendapat mereka terhadap kewujudan talian bekalan elektrik berdekatan dengan

harta kediaman. Perbincangan tentang penemuan dibuat dan dikaitkan dengan kajian

literature dan objektif kajian.

Terdapat beberapa soalan yang mungkin terjawap hasil dari maklumat yang

diperolehi antaranya;

i. Secara amnya masyarakat sedar bahawa keterdedahan kepada talian

bekalan elektrik boleh dihubungkaitkan dengan risiko kesihatan

ii. Kewujudan talian bekalan elektrik berdekatan dengan harta kediaman

mendatangkan gangguan kepada penghuni rumah berdekatan

iii. Masyarakat berpendapat nilai harta kediaman tidak dipengaruhi oleh

kedekatan dengan talian bekalan elektrik

22

1.8.5 Bab 5 : Kesimpulan dan Cadangan

Di dalam bab ini, semua penemuan yang dihasilkan akan dirumuskan. Dari

itu, kesimpulan dibuat dengan membicarakan sama ada objektif kajian ini dicapai

atau tidak. Selain itu, bab ini juga akan memberi beberapa cadangan untuk kajian

selanjutnya.

23

BAB 2

TEORI TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN

IMPLIKASI TERHADAP NILAI HARTA TANAH

2.1 PENGENALAN

Bab ini akan meneliti sama ada kewujudan talian bekalan elektrik

mendatangkan gangguan kepada kawasan di mana ia lalu. Teras kepada isu ini

adalah pengaruh atau kesan talian bekalan elektrik terhadap nilai harta kediaman

yang terletak bedekatan; bolehkah talian bekalan elektrik dianggap sebagai gangguan

yang signifikan sehingga dapat mempengaruhi keputusan melabur seseorang.

Bolehkah talian bekalan elektrik menjadi satu faktor yang mempengaruhi nilai

sepertimana lokasi, rekabentuk, dan saiz? Apakah jenis gangguan yang memberi

impak paling tinggi terhadap paras nilai?

Bab ini akan mengandungi beberapa bahagian. Bahagian pertama akan

membentangkan maklumat umum berkenaan talian bekalan elektrik, agensi yang

terlibat membina dan mengendalikannya di Malaysia dan lain-lain maklumat sebagai

latarbelakang kepada pembaca untuk mendapat gambaran keseluruhan tentang sistem

yang wujud. Bahagian kedua akan membincangkan perundangan dan polisi yang

terpakai. Dengan meneliti segala peruntukan yang ditetapkan, akan dapat dilihat

langkah-langkah yang diambil oleh pihak berkaitan bagi melindung masyarakat dari

24

gangguan yang dikaitkan dengan talian bekalan elektrik. Bahagian ketiga pula akan

membincangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai di samping memberi definisi

nilai. Dalam bahagian ini juga akan meneliti setakat manakah talian bekalan elektrik

mampu mempengaruhi nilai harta tanah. Akhir sekali di bahagian keempat akan

membincangkan kenapa masyarakat bertanggapan talian bekalan elektrik sebagai

satu stigma, sama ada stigma itu dalam bentuk gangguan pemandangan, gangguan

kepada pendengaran ataupun gangguan yang mendatangkan risiko kepada kesihatan.

2.2 TALIAN BEKALAN ELEKTRIK

2.2.1 Definisi

Apakah yang dikatakan sebagai talian bekalan elektrik? Menurut Kamus

Dewan Edisi Ketiga (1994), `talian didefinisikan sebagai wayar yang menjalinkan

atau menghubungkan alat-alat atau pesawat-pesawat elektrik. Kamus yang sama

turut menerangkan perkataan ` bekalan yang boleh ditafsirkan sebagai membawa

manakala `elektrik pula bermakna satu bentuk tenaga yang digunakan untuk

menghasilkan cahaya, kepanasan dan lain-lain. Apabila digabungkan semua

perkataan tersebut, maka talian bekalan elektrik boleh diertikan sebagai talian yang

menghubungkan janakuasa dan alatan-alatan elektrik, untuk membawa tenaga yang

menghasilkan cahaya, kepanasan dan lain-lain.

Akta Bekalan Elektrik 1990 pula mentafsirkan terma talian bekalan elektrik.

Mengikut Akta tersebut, talian bekalan ertinya konduktor atau konduktor-

konduktor atau kaedah lain untuk menyampaikan, menghantar atau mengagihkan

25

elektrik, beserta dengan apa-apa selansong, salutan, penutup, tiub, paip, penebat atau

tiang yang mengepungi, mengelilingi atau menopangi konduktor atau kaedah itu atau

mana-mana bahagiannya, atau apa-apa bangunan atau kelengkapan yang bersambung

dengannya bagi maksud mengubah, menyampai, menghantar atau mengagihkan

elektrik. Elektrik pula ditafsirkan sebagai tenaga elektrik atau kuasa elektrik

apabila dilepaskan, dikeluarkan, dihantar, diagihkan, dibekalkan atau digunakan bagi

apa-apa maksud penghantaran apa-apa komunikasi atau isyarat. Akta yang sama

juga membezakan antara talian bekalan dan talian bekalan utama. Talian bekalan

utama dikatakan sebagai mana-mana talian bekalan bekalan voltan tinggi atau amat

tinggi bagi menghantar elektrik daripada suatu stesen janakuasa ke stesen janakuasa

yang lain atau ke pencawang dan termasuklah apa-apa bangunan atau bahagian suatu

bangunan yang digunakan berkaitan dengan talian bekalan sedemikian. Terma

voltan tinggi ertinya voltan yang biasanya melebihi 600 volt tetapi tidak melebihi

3,000 volt manakala voltan amat tinggi ertinya voltan yang biasanya melebihi

3,000 volt.

2.2.2 Sistem Penghantar Bekalan Elektrik

Tenaga Nasional Berhad (TNB) sebagai pembekal tenaga elektrik

mempunyai hak di bawah Akta Bekalan Elektrik 1990 untuk mendapatkan izinlalu

daripada pemilik harta tanah. Kawasan yang diberi izinlalu dinamakan talian

penghantaran elektrik dan apabila digabungkan dengan alatan dan pesawat-pesawat

berkaitan, dikenali sebagai `sistem penghantaran bekalan elektrik. Pihak berkenaan

mendefinisikan `sistem penghantaran bekalan elektrik sebagai perniagaan yang

dijalankan oleh pihak pemegang lesen dalam mengambil langkah-langkah

merancang, membangunkan, membina dan menyenggara talian bekalan elektrik yang

diuruskannya, termasuklah membekalkan sambungan kabel untuk mengangkut dan

menghantar bekalan elektrik yang dilepaskan dari stesen-stesen janakuasa kepada

pengguna. `Sistem penghantaran bekalan elektrik menurut TNB membawa maksud

suatu sistem yang membekalkan talian dengan voltan melebihi 33,000 volt, dioperasi

dan dimiliki sepenuhnya oleh pemegang lesen berdaftar yang dikeluarkan lesen oleh

Suruhanjaya Tenaga; untuk menghubungkan tenaga elektrik di antara stesen

26

janakuasa atau sub-stesen, dan ini termasuk juga peralatan dan mesin yang dimiliki

dalam menyambungkan bekalan elektrik ke talian bekalan elektrik.

Menurut Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, `kabel adalah konduktor tunggal

bertebat, sama ada pejal atau berlembar, dan dua atau lebih konduktor itu, setiapnya

disediakan dengan penebatnya tersendiri, dan dipasangkan bersama. `Perpasangan

berdaftar menurut peraturan yang sama adalah kerja-kerja pemasangan kabel yang

dilakukan oleh pihak yang diberikan kuasa melalui lesen untuk melakukan

pemasangan berkenaan sepertimana diperuntukan di bawah Seksyen 9 Akta Bekalan

Elektrik 1990.

Bagi tujuan kajian ini, sebutan talian bekalan elektrik adalah merujuk

kepada sistem penghantaran bekalan elektrik sebagaimana ditafsirkan oleh TNB

dan merangkumi talian bekalan utama di mana melibatkan talian bekalan voltan

tinggi atau amat tinggi bagi menghantar elektrik. Talian bekalan tersebut yang

terdapat di Malaysia pada masa ini ialah 11kV, 22 kV, 33 kV, 66 kV, 132 kV, 275

kV, 300 kV dan 500 kV.

2.2.3 Suatu Kemudahan Awam

Mengikut peruntukkan di dalam Akta Bekalan Elektrik 1990, Seksyen 14 (4),

pembangunan talian bekalan elektrik disifatkan sebagai suatu kerja kemudahan

awam. Menurut akta ini, Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa untuk

mendapatkan tanah melalui proses pengambilan tanah untuk tujuan talian bekalan

elektrik.

Akta Kerajaan Tempatan 1976, Seksyen 101(bb)(i) memperuntukkan kuasa

pihak berkuasa tempatan untuk menyediakan segala infrastruktur yang berkaitan

27

dengan bekalan elektrik samada di dalam atau di luar kawasannya sebagai suatu

kemudahan untuk rakyat.

2.2.4 Matlamat Pembangunan Talian Bekalan Elektrik

Matlamat utama pembangunan talian bekalan elektrik adalah untuk

membekalkan tenaga kepada pengguna secara sistematik dan konsisten (Jones,

1972). Oleh kerana penggunaan tenaga adalah berbeza mengikut lokasi, voltan yang

bersesuaian perlu diselaraskan dengan keperluan agar perkhidmatan berkualiti tinggi

dapat disampaikan kepada pengguna. Dalam konteks Negeri Selangor, matlamat

pembangunan talian bekalan elektrik adalah untuk menyediakan bekalan elektrik

yang mencukupi untuk keperluan semua pengguna dan dirancang supaya mesra

alam, mampan dan tidak menjadi penghalang kepada pembangunan (Dasar FZ 61 &

FZ 62, Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020: Julai 2005).

2.2.5 Elemen-elemen Penting Dalam Pembangunan Talian Bekalan Elektrik

Beberapa elemen penting harus diberi perhatian dalam membangunkan talian

bekalan elektrik. Antara elemen yang penting dan menyentuh keselamatan

masyarakat akan dibincangkan secara ringkas iaitu jarak, perundangan dari aspek

keselamatan, dan penyenggaraan. Untuk dimensi menara talian bekalan elektrik, sila

rujuk Lampiran A.

2.2.5.1 Jarak

Menurut Peraturan 41(15), Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, ketinggian dari

tanah tidak boleh kurang daripada ketinggian yang bersesuaian dengan voltan sistem

berkenaan. Peraturan tersebut menyediakan jadual yang menunjukkan bahawa

28

ketinggian minima antara talian bekalan elektrik dengan tanah adalah 4.88 meter

manakala jarak kelegaan antara talian kabel dengan bangunan adalah tidak kurang

dari 4.57 meter. Peraturan 42 (d) Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 pula melarang

sebarang aktiviti dijalankan dalam jarak 2,134 milimeter mengufuk dan 2,743

milimeter menegak dari mana-mana konduktor talian.

2.2.5.2 Keselamatan dan Penyengaraan Pemasangan

Penyenggaraan dan pembaikan talian bekalan elektrik amat penting bagi

memastikan talian sentiasa berfungsi dengan baik, dan dengan itu sentiasa

mengutamakan keselamatan pengguna dan masyarakat. Oleh itu, pengendalian

penyenggaraan perlu dilakukan dengan teliti agar sebarang kesilapan teknikal dapat

dielakkan. Peruntukan berkaitan diwujudkan di bawah peruntukan Akta Bekalan

Elektrik 1990, Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, dan Akta Kerajaan Tempatan

1976.

2.3 PERUNDANGAN BERKAITAN

Antara perundangan yang berkaitan dengan talian bekalan elektrik ialah:

2.3.1 Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447)

Akta ini merupakan sumber perundangan utama yang berkaitan dengan talian

bekalan elektrik di Malaysia dan telah memansuhkan Akta Elektrik 1949. Akta ini

secara umumnya tidak membincangkan secara langsung tentang pemasangan talian

bekalan elektrik dan kesannya ke atas harta tanah. Ia lebih menekankan kepada

29

penguatkuasaan prosidur-prosidur yang perlu sebelum proses membina dan

memasang talian bekalan elektrik.

Dalam Bahagian IV iaitu Pepasangan Berlesen dan Berdaftar, yang terdiri

dari seksyen 10, 11, 12, dan 16, menggariskan tatacara (prosedur) yang perlu

dipatuhi dalam urusan mendapatkan izinlalu bagi talian bekalan elektrik. Seksyen-

seksyen yang disebut memberi kuasa dan menyentuh 3 perkara utama iaitu;

i. Seksyen 10 memperuntukkan bahawa pemegang lesen iaitu pihak yang

diberi kebenaran untuk memasang talian bekalan elektrik, adalah diberi

kuasa untuk memasuki dan memeriksateliti tanah bagi tujuan

memastikan kesesuaian tanah untuk pembinaan suatu pepasangan

ii. Seksyen 11(1) pula memberi kuasa kepada pihak pemegang lesen untuk

masuk dan menjalankan kerja termasuk meletak, menempatkan atau

membawa apa-apa tiang dan kelengkapan lain yang perlu dan wajar

bagi pepasangan dengan membayar pampasan penuh.

iii. Seksyen 11(8) memperuntukkan bahawa pihak Pentadbir Tanah Daerah

boleh mengarahkan pengambilan tanah dilakukan bagi tujuan

pemasangan talian bekalan elektrik setelah penyiasatan tapak dilakukan

oleh Pentadbir Tanah menurut Seksyen 11(6) akta ini. Secara amnya,

penekanan pengambilan tanah adalah untuk baki tanah yang terletak

kurang dari 50 kaki dari jalan utama. Kuasa untuk menaksirkan

pampasan yang mencukupi bagi gangguan, kerosakan dan ketakupayaan

tanah akibat penggunaan tanah untuk talian bekalan elektrik diberi

kepada Pentadbir Tanah Daerah di bawah Seksyen 16(1). Dalam

mengendalikan pengambilan tanah, undang-undang bertulis

mengenainya hendaklah terpakai dan dikuatkuasakan. Tanah yang

terlibat hendaklah disifatkan sebagai suatu kerja kemudahan awam.

30

Seksyen-seksyen lain yang ada hubungkait adalah Seksyen 12 yang memberi

kuasa kepada pemegang berlesen untuk membina talian bekalan elektrik di atas tanah

milik persekutuan dan negeri dengan memohon secara bertulis. Seksyen 13 akta yang

sama memberi kuasa kepada pemegang lesen untuk menyenggara tanah yang

digunakan untuk talian bekalan elektrik, dengan menyebabkan kerosakan paling

minima terhadap tanah.

Terdapat dua seksyen yang menyentuh hal keselamatan. Seksyen 45(1),

Bahagian X (Am) akta menjelaskan langkah-langkah keselamatan semasa

pemasangan kabel dilakukan. Perlaksanaan semua kerja berkaitan dengan

penjanakuasaan atau pembekalan tenaga yang boleh menyentuh tanah dan segala di

atasnya seperti sungai, rel keretapi, talian telekomunikasi mestilah dijalankan

mengikut prosidur-prosidur dan kaedah-kaedah yang ditetapkan dan tanpa

menjejaskan keselamatan awam dan persendirian. Seksyen 45(2) menyatakan

bahawa kegagalan mematuhi seksyen ini adalah suatu kesalahan.

Seksyen 47 pula memperuntukkan langkah-langkah awasan yang mesti

diambil oleh mana-mana agensi yang mengambil atau menggunakan elektrik

daripada pepasangan bagi menghindarkan apa-apa kerosakan kepada pepasangan

melalui elektrik atmosfera.

Secara amnya, akta ini banyak menitikberatkan kepada pengawalan

pembangunan talian bekalan elektrik dari peringkat awal iaitu mendapatkan hak

izinlalu ataupun tanah sehinggalah kepada aspek penalti. Akta ini tidak

meninggalkan aspek keselamatan tetapi langkah-langkah yang ditetapkan lebih

kepada menjaga keselamatan harta dan pepasangan pemegang lesen daripada

melindungi kepentingan penduduk. Walau bagaimanapun, bolehlah dikatakan

bahawa langkah-langkah yang ditetapkan di dalam akta ini menjaga keselamatan

penduduk secara tidak langsung dengan memastikan semua hal berkaitan dengan

pepasangan pemegang lesen dijaga dan digunakan mengikut peraturan tertentu.

31

2.3.2 Peraturan-Peraturan Elektrik 1994

Peraturan-peraturan ini memperkembangkan lagi Akta Bekalan Elektrik 1990

sepertimana diperuntukkan oleh Seksyen 53 Akta Bekalan Elektrik 1990 (Kuasa-

Kuasa Tambahan). Peraturan-peraturan ini merangkumi aspek-aspek fizikal, lokasi,

jarak dan kaedah-kaedah pemasangan talian bekalan elektrik secara spesifik dan

mendalam.

Penerangan berkenaan pemasangan talian bekalan elektrik dinyatakan di

Bahagian II (Pepasangan) - Pemasangan Talian Aerial peraturan ini. Antara syarat-

syarat am yang digariskan oleh Peraturan 41(1) dan (2) adalah berkenaan jenis-jenis

konduktor talian dan keperluan penebat bagi mewujudkan suasana bekerja yang

selamat untuk pemegang lesen, pemunya, pihak berkuasa bekalan dan agen-agen

mereka. Peraturan 41(3) hingga 41(14) mengariskan mengenai pelbagai aspek yang

bertujuan untuk memastikan pepasangan merangkumi ciri-ciri keselamatan umpanya

cara-cara berkesan hendaklah diadakan bagi memastikan bahawa konduktor talian

mati selepas ia terjatuh disebabkan putus atau sebagainya (Peraturan 41(4)); kerja-

kerja logam, dawai umbang dan lain-lain hendaklah dibumikan secara berkesan

(Peraturan 41(5 & 6)); mengambil langkah pencegahan bagi mengelakan hakisan

kepada kerja logam dan pemburkan pada tiang dan sokongan kayu (Peraturan 41(9);

dan pihak berkaitan hendaklah mengalihkan talian aerial apabila tidak lagi

menggunakannya untuk penghantaran elektrik (Peraturan 41(13)).

Peraturan 41(15) pula menggariskan ketinggian dari tanah mana-mana

konduktor talian atau dawai bumi tambahan dengan memperuntukkan kelegaan

minima antara talian aerial dengan bumi seperti di jadual di bawah.

32

Jadual 2.1 : Kelegaan Tanah Dengan Talian Kabel (dalam meter)

Voltan Sistem

Antara Konduktor (volt)

Di atas jalan Selain di

atas jalan

Dalam kedudukan tidak

akses kepada lalulintas

kenderaan

Tidak lebih 600 volt 5.49 5.18 4.57

601 11,000 5.79 5.49 4.88

11,001 66,000 6.10 6.10 5.18

66,001 132,000 6.70 6.70 5.79

132,001 275,000 7.00 7.00 7.00

Melebihi 275,000 7.30 7.30 7.30

Sumber : Peraturan 41(15) Peraturan-Peraturan Elektrik 1994

Selain itu, Peraturan 41(18), 19 & 20) menetapkan sekiranya suatu talian

aeriel melintasi talian aerial yang lain, baik di atas ataupun di bawah, maka kelegaan

yang mencukupi mestilah dikekalkan ataupun ditambah. Juga jika terdapat lintasan

yang mana satu darinya adalah talian aerial voltan tinggi atau amat tinggi, hendaklah

mengambil langkah-langkah pencegahan yang sesuai bagi mengelakkan sentuhan

antara dua talian tersebut jika ada talian yang terputus. seperti diadakan suatu

pengadang sambut di antara kedua talian aerial tersebut.

Bagi talian aerial voltan tinggi dan amat tinggi, syarat-syarat tambahan

diperuntukkan oleh Peraturan 43(a hingga m) yang memberi garispanduan tentang

kelegaan dengan bangunan atau struktur yang tidak boleh kurang daripada 4.57

meter, menandakan suatu pengadang sambut jika melintasi di atas jalan, kelegaan

tidak kurang dari 9.15 meter dari dawai talian telekomunikasi terdedah, had

penggunaan tanah di bawah talian bekalan elektrik iaitu dalam jarak 4.57 meter

daripada konduktor, dan larangan pembinaan talian bekalan elektrik di sepanjang

jalan.

33

Aspek keselamatan yang jelas secara langsung mementingkan orang awam

adalah keperluan pemegang lesen untuk mempaparkan dengan jelas papan tanda di

bawah Peraturan 38. Di bawah peraturan ini, notis yang mempamerkan perkataan

Dilarang Masuk atau Bahaya mengikut kesesuaian hendaklah diletak di luar

tempat yang mengandungi atau boleh mendatangkan bahaya.

Secara amnya, Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 ini menitikberatkan

kaedah-kaedah dan aspek-aspek yang perlu dipertimbangkan semasa mendirikan,

melindungi, menggunakan dan menyenggara talian bekalan elektrik. Didapati

peruntukan bagi kemungkinan talian aerial putus dirangkakan dengan terperinci,

tetapi tidak pula bagi kemungkinan menara akan tumbang. Peruntukkan hanya

ditetapkan tentang kelegaan antara konduktor dan bangunan, iaitu tidak kurang dari

4.57 meter, namun jarak ini dianggap tidak mencukupi dan sepatutnya melebihi 50

meter dengan jarak selesa 100 meter (Jones, 1972). Mengikut beliau, jarak sebenar

seharusnya bergantung kepada ketinggian dan saiz menara, dengan mengandaikan

ianya mungkin tumbang.

Kesimpulannya, peraturan ini menggariskan penelitian khusus terhadap jarak

talian bekalan elektrik dengan rel keretapi, sungai dan talian telekomunikasi, tetapi

tiada langsung peruntukan yang menyebut tentang jarak minima antara talian bekalan

elektrik dengan kawasan perumahan. Ini menimbulkan pelbagai interpretasi yang

berlainan dalam merangka dan melaksana polisi pembangunan oleh pihak berkuasa

perancangan dan negeri, dan menghasilkan corak pembangunan yang berlainan

apabila melibatkan kawasan yang berdekatan atau dilalui talian bekalan elektrik.

2.3.3 Akta Kerajaan Tempatan 1976

Pihak berkuasa tempatan adalah pihak yang bertanggungjawab melaksanakan

pembangunan di dalam kawasan tadbirannya. Ini termasuklah penyediaan

kemudahan awam kepada penduduk di kawasan tersebut. Phang (1989)

34

mendefinisikan perkhidmatan awam sebagai perkhidmatan yang melibatkan

pembayaran daripada masyarakat kerana beban kewangan untuk perkara tersebut

sukar ditanggung pihak berkuasa tempatan dan sukar untuk dibekalkan secara

percuma.

Dalam konteks penyediaan kemudahan elektrik, pihak berkuasa tempatan

berperanan menyediakan laluan dan kabel elektrik yang mencukupi bagi

menyalurkan bekalan kepada penduduk. Ini diperuntukkan seperti di dalam Bahagian

XII Akta Kerajaan Tempatan 1976 di bawah bahagian Kuasa-Kuasa Tambahan pihak

berkuasa tempatan. Menurut Seksyen 101 (bb)(iii) dan (iv) menyebut bahawa pihak

berkuasa tempatan perlu membuat kontrak dengan mana-mana pihak berkaitan

dengan pembekalan tenaga elektrik untuk membekalkan kuasa elektrik kepada pihak

berkuasa tempatan berkenaan atas apa-apa had yang dipersetujui. Pihak berkuasa

tempatan berhak untuk menjual talian-talian, pasangan-pasangan, pesawat-pesawat

dan perkakas-perkakas elektrik kepada pengguna-pengguna.

Namun, akta ini tidak membincangkan secara langsung mengenai syarat-

syarat pemasangan dan kaedah-kaedah am yang terpakai bagi tujuan pembinaan

laluan dan talian bekalan elektrik di dalam kawasan tadbirannya. Ini termasuklah

perkara-perkara berkaitan lokasi, fizikal dan kesan kepada penduduk terutama sekali

kawasan kediaman. Ini kerana Seksyen 101 (bb)(i) dan (ii) hanya menyebut bahawa

pihak berkuasa tempatan hanya perlu melengkapkan, menubuhkan, memperolehi,

membina dan menjalankan bekalan elektrik kepada pengguna, dan ini tertakluk

kepada Akta Bekalan Elektrik 1990. Peranan pihak berkuasa tempatan hanyalah

untuk memastikan kemudahan elektrik disediakan dan tidak merangkumi

pengawalan letakan talian bekalan elektrik.

Walau bagaimanapun, peranan sebagai penyelaras kepada pihak-pihak

terlibat dalam penyediaan bekalan elektrik seperti Pemegang Berlesen Berdaftar,

Tenaga Nasional Berhad memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk

35

memastikan letakan talian bekalan elektrik tidak menjejaskan kepentingan

masyarakat.

2.3.4 Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020(Julai 2005)

Rancangan Struktur Negeri Selangor adalah satu dasar awam yang digubal

bagi perancangan dan perlaksanaan pembangunan di Negeri Selangor. Ia tidak

memberikan penekanan secara langsung kepada corak pembangunan talian bekalan

elektrik di negeri tersebut. Peruntukan mengenai bekalan elektrik termaktub di

dalam Bab 4, seksyen 4.4 Dasar Pembangunan Fizikal dan Alam Sekitar (Dasar FZ

61 & FZ 62, Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020: Julai 2005), yang

menggariskan agenda pembangunan mampan yang akan dilaksanakan di Negeri

Selangor. Rancangan struktur ini memainkan peranan yang penting dalam

menyelaras bentuk pembangunan di Negeri Selangor bagi memastikan terdapatnya

kemudahan dan perkhidmatan awam yang mencukupi dan efisien untuk semua

penduduk di negeri tersebut. Matlamat utama Rancangan Struktur Negeri Selangor

2020 yang sangat berkaitan dengan pembangunan fizikal dan alam sekitar adalah;

i. Perbandaran mampan: persekitaran Bandar yang selesa, sihat dan

selamat serta mempunyai identiti setempat;

ii. Desa mampan: ekonominya cergas dan berdaya saing dengan Bandar

tetapi mengekalkan persekitaran dan budaya desa;

iii. Infrastruktur mampan: meningkatkan keupayaan daya tampungan

sesuatu kawasan dan masyarakatnya, menggunakan sumber asli dengan

efisien, mengambilkira keperluan memulihara alam sekitar dan

menjamin kesampaian pembangunan kepada masyarakat setempat; dan

iv. Alam sekitar dan sumber asli mampan: memastikan alam sekitar

sentiasa terpelihara dan sumber asli yang boleh diperbaharui diurus

dengan bijaksana menggunakan pendekatan holistic.

36

Jelas dari matlamat yang digariskan di atas bahawa sasaran yang dituju

adalah pembangunan mampan. Penekanan (c) - kesampaian pembangunan

infrastruktur memberi gambaran bahawa perlaksanaan mesti dapat dinikmati oleh

seluruh penduduk negeri Selangor, dan pembangunan ini termasuklah bekalan

elektrik. Kesemua matlamat yang dirangka memerlukan perancangan teliti oleh

agensi terlibat sebelum perlaksanaan sesuatu projek pembanguan dijalankan.

Penyediaan talian bekalan elektrik adalah tidak terkecuali daripada aspek ini.

Rancangan Struktur Negeri Selangor memberi garis panduan asas berkaitan

perlaksanaan pembangunan fizikal yang merangkumi talian bekalan elektrik. Namun

ia tidak membicarakan berkenaan talian bekalan elektrik secara spesifik dan hanya

mengambilkira pembekalan elektrik sebagai suatu kemudahan awam yang umum.

Bagaimanapun, pelan struktur ini telah mencadangkan rancangan perletakan yang

munasabah bagi talian bekalan elektrik mengikut jenis voltannya. Diperhatikan pula

bahawa letakan yang dirancang ini tidak menetapkan bahawa letakan laluan mestilah

mengelak daripada melalui kawasan berhampiran kawasan kediaman. Secara

umumnya, pelan struktur ini tidak mengambilkira aspek keselamatan kepada

penduduk kawasan perumahan dan memberi penekanan kepada penyediaan

kemudahan awam yang mencukupi.

2.4 DEFINISI NILAI

Nilai membawa erti yang berbeza bergantung kepada situasi dan bidang

dalam mana ianya digunakan. Dalam konteks umum, istilah ini bolehlah diertikan

sebagai bagaimana (dalam bentuk kelakuan) atau amaun (kuantitatif) seseorang itu

menghargai sesuatu barangan. Oleh yang demikian, nilai akan berubah mengikut

penggunaanya; sebuah kasut sukan berjenama yang harganya tetap, mungkin bernilai

lebih tinggi kepada olahragawan berbanding dengan orang kebiasaan kerana di

samping selesa dipakai, kasut jenama tersebut membawa bayaran endorsement

37

pemakaian yang tinggi. Maka nilai kasut tersebut kepada olahragawan itu lebih

tinggi berbanding dengan orang biasa.

Begitu juga dalam bidang penilaian, nilai boleh membawa makna yang

berbeza-beza; antaranya nilai pasaran, nilai untuk sewa, nilai jualan paksa, nilai

sentimental dan lain-lain. Perubahan-perubahan yang berlaku di sekeliling biasanya

meninggalkan kesan ke atas paras nilai dan ini biasanya disebut sebagai faktor yang

mempengaruhi nilai. Faktor-faktor tersebut boleh mengakibatkan nilai sesuatu harta

tanah menaik atau menurun, bergantung kepada permintaan dan penawaran bagi

harta tanah tersebut di pasaran.

Definisi nilai pasaran yang digunapakai dalam profesion penilai, pentaksir

dan ejen harta tanah adalah sebagaimana ditakrifkan di dalam Malaysian Valuation

Standards (MVS). MVS diterbitkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta

Tanah Malaysia. Mengikut MVS (2006), nilai pasaran ialah amaun yang

dianggarkan sesuatu harta tanah boleh capai pada tarikh nilaian dengan berasaskan

kepada perkara-perkara di bawah, iaitu:

i. Pembeli dan penjual yang sukarela,

ii. Tempoh yang munasabah untuk dirundingkan dengan mengambilkira

sifat dan keadaan pasaran harta tanah,

iii. Tidak wujud hubungan istimewa di antara bakal pembeli dan penjual

iv. Kedua-dua pihak mempunyai maklumat yang mencukupi tentang

pasaran harta tanah, cermat dan tidak dalam keadaan paksa.

Tafsiran nilai juga telah dibuat dalam keputusan banyak kes pengambilan

tanah yang dirujuk ke Mahkamah kerana tidak berpuas hati dengan pampasan yang

diberikan. Antara yang awal ialah keputusan oleh Hakim Buhagiar dalam kes

38

Nanyang Manufacturing Co. Ltd v. Collector of Land Revenue Johor (1954) yang

memberi definisi nilai pasaran sebagai harga yang seorang pemilik yang sukarela,

dan tidak dipaksa untuk menjual, secara munasabah dijangkakan dapat daripada

pembeli yang sukarela dengan siapa dia sedang berunding mengenai penjualan dan

pembelian tanah itu. Keputusan ini disokong di dalam kes Superintendent of Lands

and Survey, Sarawak v. Aik Hoe & Co. (1966, IMLJ 243) di mana Hakim Sofian

menyatakan bahawa nilai pasaran secara intipati bermakna nilai di mana seorang

penjual yang secara sukarela berharap untuk mendapatkannya daripada seorang

pembeli yang sukarela.

Dalam menentukan nilai pasaran pula, Hakim Abdul Razak di dalam kes Bata

Shoe Company Limited v. Chief Assessor (1995) berpendapat terdapat banyak faktor

yang mempengaruhi nilai sesuatu harta tanah, dan memutuskan bahawa faktor-faktor

tersebut termasuklah gunaan harta tanah, lokasi, kemudahsampaian, permintaan dan

penawaran, dan lain-lain lagi. Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi nilai dan

ini akan dibincangkan kemudian.

2.4.1 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Nilai dan Implikasi Talian Bekalan

Elektrik

Nilai dipengaruhi oleh pelbagai faktor. Dalam konteks ekonomiks, nilai

merupakan hasil interaksi antara permintaan dan penawaran. Bagi memastikan nilai

mencapai tahap yang dikehendaki, maka pertimbangan terhadap semua faktor yang

boleh memberi impak ke atas permintaan dan penawaran mesti dilakukan dengan

teliti. Kecuaian menjalankan kajian pasaran yang kritikal boleh mengundang

kegagalan dalam pelaburan. Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dan

penawaran harta tanah perumahan boleh dikategorikan seperti di bawah.

39

2.4.1.1 Faktor Perundangan

Faktor perundangan memainkan peranan dalam mengesani nilai harta tanah

kediaman terutama sekali berkaitan pembangunan harta tanah dan pemilikan harta

tanah perumahan. Kemudahan dalam proses pembangunan bakal meningkatkan nilai

dan begitu juga sebaliknya. Keadaan ini dapat dilihat dengan jelas melalui

kandungan di dalam dokumen suratan hakmilik terutama pada bahagian sekatan

kepentingan yang ada. Menurut Harvey (1970) undang-undang dan dasar kerajaan

berhubung dengan gunatanah akan memberi kesan terhadap permintaan dan nilai

harta tanah perumahan. Panduan perundangan menjadi asas rujukan pemaju awam

dan swasta dalam melaksanakan proses pembangunan. Kegagalan pemaju mematuhi

peraturan perundangan mendedahkan pengguna dan pemaju itu sendiri kepada

tindakan pihak berkuasa tempatan.

2.4.1.2 Faktor Ekonomi

Faktor ekonomi adalah keadaan semasa pasaran harta tanah dalam

keseluruhan ekonomi. Ia merupakan antara faktor utama mengesani permintaan dan

penawaran harta tanah kediaman. Sesuatu harta tanah yang terletak di dalam

kawasan di mana keadaan ekonominya atau pasarannya adalah tinggi, maka nilai

bagi harta tanah tersebut juga adalah tinggi (Betts, 1982; Gan, 1988).

Oleh itu, keadaan pasaran yang baik menjanjikan potensi peningkatan nilai

bagi sesuatu harta tanah. Ini adalah sepertimana yang dikemukakan oleh Clawson

(1972) iaitu permintaan adalah bergantung kepada interaksi yang wujud dalam

ekonomi. Ini sekaligus mempengaruhi nilai. Keadaan kemelesetan ekonomi

contohnya tidak dapat menghasilkan pulangan pendapatan mahupun keuntungan

daripada sesuatu harta tanah.

40

2.4.1.3 Faktor Sosial

Faktor ini adalah faktor-faktor yang berlaku dalam masyarakat setempat

seperti kepercayaan, populasi, penduduk, umur, saiz keluarga, peningkatan

pendapatan dan sebagainya (Hanita, 1998). Tetapi kesan sosial sukar ditentukan

kerana ia bersifat subjektif. Contoh di sini ialah sesetengah pengguna mungkin lebih

memilih untuk tinggal di kawasan luar bandar berbanding kawasan bandar yang

padat walaupun jarak bekerja adalah jauh. Faktor ini penting kerana dapat

menggambarkan corak, citarasa dan kehendak pengguna. Ini sekaligus

mempengaruhi permintaan oleh pengguna.

2.4.1.4 Faktor Perancangan

Faktor perancangan juga merupakan faktor penting yang boleh mengesani

permintaan dan penawaran. Berdasarkan Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020,

aspek perancangan yang boleh mempengaruhi permintaan adalah perancangan

gunatanah, perancangan sosio-ekonomi, perancangan infrastruktur dan perancangan

persekitaran. Kesemua faktor ini perlu diambil kira kerana ia bakal mempengaruhi

corak pembangunan di sesuatu kawasan.

2.4.1.5 Faktor Lokasi

Faktor ini dianggap sebagai faktor terpenting dalam penentuan nilai pasaran

harta tanah (Cableigh, 1971). Mengikut Nelson (1958), nilai yang tinggi akan

diperolehi dari kawasan yang berlokasi baik. Secara umumnya, harta tanah yang

menikmati banyak kemudahan awam dan infrastruktur yang lengkap, dan

berhampiran dengan bandar, dikatakan mempunyai lokasi yang baik. Pendapat ini

disokong oleh kenyataan Ram Industry Outlook (1996) yang menyatakan bahawa

penyediaan pelbagai kemudahan awam akan meningkatkan nilai harta tanah.

41

Namun walaupun talian bekalan elektrik dianggap sebagai satu bentuk

kemudahan awam (Akta Bekalan Elektrik 1990), tetapi jika lokasi sesuatu harta

tanah berhampiran dengannya, didapati harta tanah tersebut mencapai paras nilai

yang lebih rendah sungguhpun terletak di kawasan bandar (Colwell & Foley, 1979;

Colwell, 1990). Ini kera

psz 19 : 16(pind

Documents