kes pertindihan sempadan dua lot tanah

Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.

1 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h

Kes Pertindihan Sempadan Dua Lot Tanah

Kajian Kes: Kuala Lumpur, Jun 2008

SHAHRUL, H., JOANES, J., ABDULLAH, A. L., FATIN, N. I., & FARIZA, A. Y.

ABSTRAK: Isu pertikaian tanda sempadan diantara dua hakmilik telah berlaku sejak 1990-an.

Ini disebabkan oleh perkembangan teknologi moden yang digunakan bagi pengukuran tanah

pada masa ini. Walaubagaimanapun, dengan penggunaan teknologi ini dapat dimanfaatkan

oleh juruukur bagi menyelesaikan masalah yang menyebabkan pertindihan sempadan tanah.

Oleh itu, kajian ini dilakukan untuk menyelidik, mempelajari, mengenalpasti dan

menganalisa isu pertindihan sempadan tanah. Selain itu, tujuan kajian ini adalah untuk

melihat diantara penyelesaian yang digunakan oleh mahkamah bagi membantu meleraikan

pertikaian tanda sempadan. Hasil utama kajian untuk membolehkan isu-isu pertindihan

sempadan dapat dilihat dengan lebih jelas oleh pelajar ukur tanah dan pentadbiran tanah

samaada dari segi teknikal ataupun undang-undang. Kesimpulannya, adalah diharap kajian ini

sesuai digunakan untuk rujukan dan pembelajaran serta pengajian yang berkaitan tanah.

Kata kunci: Isu Tanah, Pertindihan Lot, Pertikaian Sempadan, Hakmilik Sementara.

1. PENGENALAN

Di dalam Kanun Tanah Negara (KTN) 1965, ada dinyatakan bahawa hakmilik kekal

ialah hakmilik Pejabat Pendaftaran, hakmilik Pejabat Tanah dan hakmilik subsidiari (iaitu,

semua bentuk hakmilik selain dari hakmilik sementara). Apabila hakmilik kekal ini diakui

dan disahkan maka ia tidak boleh dipertikaikan tanpa perkara-perkara yang kukuh dimana

menyebabkan hakmilik ini boleh dipinda sempadannya.

Peraturan Ukur Kadaster 2009, (10) Pertikaian Sempadan menyatakan bahawa

sebarang pertikaian sempadan hendaklah dilaporkan oleh Pegawai Ukur atau Juruukur Tanah

Berlesen secara bertulis kepada Pengarah Ukur dan Pemetaan. Ini bermaksud mana-mana

sempadan yang dipertikaikan oleh pihak-pihak yang berkepentingan di atas sebab-sebab

tertentu boleh dibawa dan dilaporkan.

Corresponding author: Sr. Dr. Tan L. C., senior lecturer,

research fields: cadastral survey, land law & survey regulation.

Website: fght.utm.my/tlchoon/

Dec 2014, Jabatan Kejuruteraan Geomatik



Kes pertindihan sempadan sebenarnya wujud hasil daripada pelbagai konsep-konsep

yang menyebabkan ia berlaku. Ia berlaku secara langsung atau tidak langsung hasil daripada

perubahan masa, manusia dan teknologi yang sentiasa membangun. Tanda Sempadan Tanah

adalah satu isu sensitif dan seringkali menimbulkan kontrovesi. Dalam Hakmilik Sementara

juga terdapat unsur kesamaran dan ketidakpastian yang boleh mencetuskan salah faham dan

pertikaian.

Isu sempadan tanah ini boleh mengundang dosa atau memberi ganjaran pahala.

Menyelesaikan isu sempadan tanah adalah tuntutan agama dan satu kefarduan. Oleh itu ia

perlu diuruskan dengan baik, segera dan bijaksana. Ini kerana dari perspektif Islam,

menceroboh tanah orang adalah satu kezaliman dan ditegah.

Dari Abu Salamah, bahawa ia terlibat pertengkaran dengan beberapa orang. Lalu ia

mengadukannya kepada 'Aisyah r.a, ia berkata, "Hai Abu Salamah, jauhilah persengketaan

masalah tanah! Kerana Nabi saw. bersabda, 'Barangsiapa mengambil tanah milik orang lain

walaupun sejengkal niscaya akan dikalungkan padanya tujuh lapis bumi'," (HR Bukhari

[2453] dan Musim [1612]).

2. ISU-ISU SEMASA

PAHANG, MEI 2002: Dua orang pensyarah dari sebuah IPTA yang tinggal berjiran

perselisihan faham mengenai sempadan tanah. Salah seorang daripada mereka mendakwa

jirannya menceroboh lot tanah hak milik beliau. Jirannya dikatakan telah merosakkan rumput

yang ditanam dan menuntut ganti rugi kerosakan rumput mutiara yang dianggarkan RM5,000

bayaran balik wang RM10,000 atas perbelanjaan membaiki tembok pagar dan membaik pulih

tanah yang didakwa diceroboh.

Walau bagaimana pun jirannya mendakwa bahawa beliau tiada bukti bahawa sempadan kecil

berkeluasan 3 kaki x 125 (tanah yang didakwa diceroboh) adalah miliknya kerana ukuran

halus dan terperinci seperti mana bawah Seksyen 396 KTN 1965 belum dilakukan. Jirannya

mendakwa lot tanah tersebut juga masih di bawah hak milik sementara dan selagi tiada

pengukuran halus dibuat, beliau tidak akan melepaskan hak ke atas lot tanah yang

dipertikaikan itu. Pertikaian ini berterusan dari Mahkamah Sesyen ke Mahkamah Tinggi.



KELANTAN, FEBRUARI 2011: Datuk Sidek Awang yang mewakili tujuh pemilik tanah

dan rumah kedai terkilan dengan Jabatan Kastam Diraja Malaysia (JKDM) Negeri Kelantan

yang menceroboh tanah mereka dengan membina kompleks bangunan kastam di kawasan

Zon Bebas Cukai Rantau Panjang pada pertengahan tahun 1992. “Kami langsung tak tahu

hampir 19 tahun tanah kami diceroboh tanpa pengetahuan. Selama ini, kami tak sedar

rupanya perbuatan pihak terbabit melampaui sempadan tanah kami,” katanya. “Kami tidak

mahu masalah ini berlarutan memandangkan ia adalah harta yang mesti dijaga oleh semua

adik-beradik. Isu pertindihan tanah sempadan ini perlu diselesaikan segera.”

3. PUNCA-PUNCA BERLAKU PERTINDIHAN

Jika merujuk kepada isu-isu semasa, pertindihan sempadan adalah disebabkan sempadan

tanah yang tidak jelas bagi kedua-dua pihak atau lebih. Ini dapat dikenalpasti daripada punca-

punca berlakunya pertindihan seperti : -

1. Pelan

Lakaran pelan-pelan terdahulu hanya menggunakan cara manual dengan lukisan tangan terus

daripada pelukis pelan. Kesilapan mungkin berlaku semasa melakar atau membuat “final

drawing” pelan pada ketika itu.

2. Skala

Skala yang digunakan dalam menetapkan keluasan sesuatu kawasan memberi kesan yang

besar jika terkuarang atau terlebih luas sesuatu kawasan ketika melukis pelan di atas kertas.

Jadi, luas yang diukur dikawasan sebenar boleh terkurang atau terlebih dengan banyak jika

dirujuk pada pelan yang salah kiraan luasnya.

3. Teknologi

Pada ketika dulu, teknologi seperti rantai digunakan bagi pengukuran kadaster. Maka,

sengatan daripada rantai mengakibatkan lendutan pada jarak yang diukur. Hasil daripada alat

yang digunakan pada waktu dulu adalah kurang kejituannya berbanding denga alat ukur yang

digunakan pada masa kini.

4. Senario kelewatan pengeluaran Hakmilik Muktamad

Permohonan hakimilik sementara kepada hakmilik muktamad menjadi tertangguh disebabkan

pentadbiran dan masalah teknikal serta kekurangan kakitangan ketika itu telah menyebabkan

kerja ukur hakmilik tanah ketinggalan dan wujud tunggakan kerja ukur.



Hasil daripada beberapa punca ini, maka sempadan –sempadan tanah yang dulu dan sekarang

berbeza kejituaanya. Ini menyebabkan sempadan-sempadan tanah sekarang mengalami

pertindihan. Seterusnya, terbentuk beberapa konsep pertindihan sempadan tanah. (merujuk 4

Konsep Pertindihan)

4. KONSEP PERTINDIHAN

4.1 Hakmilik Sementara dan Hakmilik Muktamad

Rajah 4.1 : Contoh pertindihan sempadan Hakmilik Sementara dan Hakmilik Muktamad

Apa yang berlaku bagi pertindihan sempadan diantara hakmilik muktamad dan

hakmilik sementara adalah disebabkan sempadan hakmilik sementara yang tidak jelas

sepenuhnya. Hasil daripada sempadan yang tidak jelas menyebabkan pemegang hakmilik

sementara mengalami kerugian keluasan pada tanah.

Pemegang hakmilik kekal bagi kes ini mengaut keuntungan kerana hakmilik

muktamad yang dikeluarkan diperakui dan dilindungi oleh seksyen 340 (1) KTN 1965 iaitu

peruntukan mengenai hakmilik tak boleh disangkal “indefeasibility of title”.

Hakmilik Muktamad

Hakmilik Sementara



Ini terbukti melalui Sistem Torrens, ‘pendaftaran adalah segala-galanya’. Ini

bermaksud, maklumat yang terdapat dalam dokumen daftaran menunjukkan segala-galanya

berkaitan dengan tanah tersebut. Maklumat-maklumat lain adalah lemah dan tidak dapat

menyangkal atau menandingi kekuatan bukti dan hujah yang terdapat pada dokumen

hakmilik.

Namun, kemuktamadan pendaftaran adalah berbentuk prima facie yang masih boleh

dicabar berdasarkan alasan yang wajar seperti yang diperuntukkan oleh undang-undang.

Cabaran-cabaran ini hanya dibenarkan sebagai pengecualian kepada konsep ‘hakmilik tak

boleh sangkal’. Sebahagian dari pengecualiannya terkandung di dalam Seksyen 304(2) KTN

1965.

Maka, pemegang hakmilik sementara boleh melakukan Permohonan Ukur (PU)

untuk penukaran bagi hakmilik sementara kepada hakmilik muktamad di Pejabat Tanah (PT)

atau Pejabat Tanah dan Galian (PTG) sepertimana pegangan hakmilik sementara tersebut.

4.2 Hakmilik Sementara dan Hakmilik Sementara

Selain itu, pertindihan sempadan diantara kedua-dua hakmilik sementara berlaku

hampir sama dengan hakmilik sementara dan hakmilik muktamad iaitu sempadan yang tidak

jelas sepenuhnya. Maka, penyelesaian yang perlu diambil oleh kedua-dua pihak adalah

perlunya Permohonan Ukur (PU) dan penyediaan Permintaan Hakmilik (PH).

Hakmilik Sementara Hakmilik Sementara



PU dilakukan apabila pemilik tanah mengemukakan permohonan untuk pengukuran

terperinci bagi membolehkan tanah ditukarkan daripada hakmilik sementara kepada hakmilik

muktamad. PH disediakan apabila pengukuran terperinci telah dibuat dan Pelan Akui (PA)

telah disediakan oleh JUPEM negeri. JUPEM memerlukan PH daripada Pejabat Tanah bagi

membolehkan Pelan Hakmilik Muktamad dikeluarkan. Pelan ini diperlukan untuk

membolehkan Pejabat Tanah menyediakan Dokumen Hakmilik Muktamad.

4.3 Hakmilik Muktamad dan Hakmilik Muktamad

Disamping itu, pertindihan sempadan juga boleh berlaku diantara hakmilik muktamad

dan juga hakmilik muktamad. Ini kerana faktor ketepatan atau keluasan disebabkan

pengukuran yang dilakukan dahulu dengan menggunakan cara tradisional. Pertindihan

hakmilik muktamad ini berlaku teknologi ketika dahulu dan sekarang kurang terjadi kerana

pengukuran kini yang menambaikkan lagi aspek-aspek ketepatan dan kejituan. Dalam hal

ini, hakmilik muktamad yang ukuran kelas 3 perlu dilakukan pengukuran semula bagi

menaikkan taraf kepada ukuran kelas 1.

Maka, penyelesaian yang perlu diambil oleh satu pihak sahaja di mana lot hakmilik

ukuran kelas 3 perlunya Permohonan Ukur (PU) bagi pengukuran semula sahaja untuk

'kenaikkan' kelas pengukuran kepada ukuran kelas 1.

Hakmilik muktamad

(Ukuran kelas 3)

Hakmilik muktamad

(Ukuran kelas 1)



PU dilakukan apabila pemilik tanah mengemukakan permohonan untuk pengukuran

terperinci bagi membolehkan pengkelasan pengukuran tanah ditukarkan daripada pengukuran

kelas 3 kepada kelas 1. Pelan Akui (PA) turut sama akan dikeluarkan yang terbaru yang

disediakan oleh JUPEM negeri.

4.4 Batu Sempadan Hilang

Rajah 4.4 : Tanda sempadan yang hilang

Antara yang berlakunya pertikaian dan pertelingkahan pertindihan tanda sempadan

adalah apabila batu sempadan hilang diantara kedua-dua lot tanah. Hasil daripada kes ini,

maka pemilik lot tanah perlu berkerjasama untuk melantik dan membuat rujukan kepada

Juruukur Tanah Berlesen.

Juruukur Tanah Berlesen akan membuat kerja teknikal dengan merujuk kepada

kaedah tanam pastian. Dimana tanam pastian dilakukan apabila tanda-tanda sempadan yang

hilang atau berganjak melebihi had yang dibenarkan berbanding ukuran terdahulu seperti

mana diperuntukan dibawah peraturan 43, Peraturan Ukur Kadaster 2009 hendaklah dibuat

tanam pastian.

Sebelum menjalankan kerja penandaan tanda sempadan dengan mengunakan kaedah

tanam pastian hendaklah mengetahui syarat-syarat yang telah berkuatkuasa pada masa itu.

Syarat-syarat yang dimaksudkan adalah:

LOT 008

Tanda sempadan

yang hilang

LOT 009



i. Nilai asal koordinat PDUKN adalah digunapakai sekiranya tanda-tanda sempadan

yang berganjak tidak melebihi had yang ditetapkan mengikut peraturan para10.

ii. Tanda-tanda sempadan yang hilang atau berganjak melebihi had yang ditetapkan

mengikut para 10 perlu ditanam pastian mengikut nilai asal koordinat NDCDB

4.4.1 Kaedah Penandaan melalui Tanam Pastian

Kaedah tanam pastian dilaksanakan dengan pencarían datum ukuran untuk

memulakan atau menjalankan pengukuran dilapangan. Setiap ukuran kadaster yang

berkoordinat hendaklah berasaskan kepada datum yang memuaskan yang terdiri daripada:-

i. Dua tanda ukuran dari NDCDB yang berjarak tidak kurang dari 40m yang mana

kedudukan asal tanda-tanda tersebut telah dibuktikan dengan ukuran terus atau terabas

dan hitungan, beserta dengan cerapan astronomi untuk azimuth.

ii. Tiga tanda ukuran terdahulu, yang dibuktikan dengan ukuran sudut dan jarak atau

dengan terabas dan hitungan, berada dalam kedudukan asal.

iii. Dua tanda rujukan yang berjarak tidak kurang daripada 170 meter yang

ditentududukan dengan kaedah Sistem Penentududukan Sejagat (GPS) yang

diperakukan oleh jabatan.

Setelah menentukan datum yang hendak digunakan hendaklah membuat perbandingan

dengan koordinat NDCDB dibuat bagi memastikan bahawa tanda-tanda sempadan lama yang

digunakan atau dijadikan sebagai datum supaya ukuran tidak berganjak dengan ketara dari

kedudukan asalnya. Sekiranya datum tersebut tidak mematuhi syarat yang telah dinyatakan

datum tersebut tidak boleh digunakan kerana akan memberi kesan kepada pengukuran yang

dijalankan.

Setelah mengenalpasti datum yang digunakan, hendaklah mebuat perancangan kerja

yang hendak dijalankan atau teknik- teknik yang digunakan untuk menjalankan penandaan

batu sempadan yang hilang. Antaranya adalah melakukan pra-hitungan sebelum kerja

dilakukan dipadang. Jika sempadan baru perlu ditanam diatas garisan yang lama ataupun

tempat yang lama, tanda –tanda sempadan tersebut hendaklah ditanam berdasarkan kepada

koordinat yang dihitung atau yang telah ditetapkan dalam pelan pra-hitungan ataupun dalam

pelan surihan kerjaluar atau koordinat yang telah disahkan betul oleh jabatan- jabatan yang

terlibat.



Had yang dibenarkan perbezaan bearing baru yang dikira berbanding nilai asal

hendaklah tidak melebihi 20” supaya tidak menberi perbezaan ketara pada keluasan.

Sekiranya penyilang kiri dan kanan melebihi had yang telah dibenarkan tersebut hendaklah

menjalakan pengukuran semula pada lot tersebut. Jarak juga hendaklah dibaca dengan

kedua-dua penyilang sama seperti bearing tetapi had yang berbeza.

Had yang telah ditetapkan untuk jarak adalah 0.001 meter terhampir dimana

perbezaan yang dibenarkan adalah tidak melebihi 0.005 meter. Kaedah persilangan

merupakan kaedah dimana digunakan dengan cerapan daripada 2 stesen atau tanda yang

telah diakui betul kedudukan tidak berganjak dari kedudukan asal dengan cerapan bearing

dan jarak ke stesen yang dikehendaki bagi kedua-dua penyilang.

Gambarajah dibawah menerangkan cara cerapan mengunakan kaedah persilangan.

Rajah 4.5 : Kaedah Persilangan

Selain daripada kaedah persilangan, kaedah silangalikan juga boleh digunakan untuk

untuk membuat penandaan tanda sempadan yang telah hilang tetapi cara pengukuran berbeza

dengan kaedah persilangan. Kaedah silangalikan hendaklah mengambil cerapan bering dan

jarak yang dicerap daripada tiga titik kawalan yang berlainan dengan satu penyilang sahaja.

Sekiranya mengunakan kaedah trabas, trabas tersebut hendaklah dibuat semakan dengan

tanda sempadan yang lain supaya semakan dapat dilakukan.

Stesen yang diketahui

Titik yang hendak ditanda

CRM CRM

BERING DAN JARAK DIKETAHUI

Bering dan jarak Bering dan jarak



4.5 Pra-Hitungan

Rajah 4.6 : Contoh konsep Pra-Hitungan

Sementara itu, kes Pra-hitungan berlaku apabila berlakunya kesilapan pengiraan pada

pra-hitungan bagi lot-lot tanah tersebut. Ianya berlaku dalam pelbagai keadaan samaada

kecuaian dalam melakukan pelan pra hitungan, pelan pra hitungan dibuat tanpa merujuk

daripada data pengukuran yang dibuat di padang, faktor skala yang digunakan dan juga

peralatan atau cara dalam membuat pelan pra hitungan samaada dengan menggunakan

konsep tradisional atau kaedan moden terkini. Kes yang selalu berlaku adalah kecuaian dalam proses membuat pelan pra hitungan

tersebut. Banyak aspek yang penting tidak dititikberatkan seperti skala yang digunakan,

pembahagian lot-lot tersebut dari segi pengiraan dan juga keluasan yang dihitung, dan

kecuaian daripada juruukur itu sendiri.

Kes yang keduanya adalah proses penghasilan pelan pra hitungan tidak dibuat dengan

menggunakan data pengukuran di padang iaitu dengan hanya melakarkan atau membuatnya

tanpa merujuk keluasan lot yang sebenar. Ia akan berlaku perselisihan di antara keadaan lot

asal dan juga pecahan lot-lot baru yang telah terhasil. Selain tu, faktor kecuaian dalam

penghasilan pelan pra hitungan itu sendiri. Semasa proses dilakukan terdapat kes terlepas

pandang, kesilapan dalam kemasukkan nilai-nilai atau nombor,kesilapan dalam pengiraan

dan lain lagi. Dengan ini, ia akan menyumbang kepada kesalahan atau perselisihan di antara

yang betul dan juga yang baru dihasilkan.

Lot A

Lot A Lot B Lot C Lot D Lot E Lot F



Dalam penyelesaian kes-kes sebegini adalah mudah kerana ianya hanyalah

melibatkan isu teknikal sahaja. Pelan pra hitungan yang diuat mestilah merujuk kepada data

pengukuran yang telah dibuat di padang di mana keluasan lot, keadaan lot dan kedudukan lot

adalah betul yang akan dijadikan asas untuk penghasilan pecahan lot-lot yang baru. Faktor

skala yang digunakan juga mempengaruhi keluasan yang akan terhasil. Maka, semasa proses

penghasilan tersebut skala adalah perlu diutamakan dan disemak tentang keluasan tersebut.

Kecuaian dalam penghasilan pelan pra hitungan ini oleh seseorang individu adalah normal.

Ini kerana manusia sentiase melakukan kesilapan. Maka, semakan adalah diperlukan bagi

mengelakkan sebarang kesilapan, kecuian dan ksalahan yang terdapat dalam proses

penghasilan pelan tersebut. Sekiranya semua aspek-aspek ini tidak di amalkan akan berlaku masalah di

kemudian hari pada penetapan dalam pengukuran lot tersebut pada masa akan datang.

Sebagai contoh kesilapan pelan pra hitungan yang dihasilkan tidak mengikut ukuran asal lot

dan menjadikan keluasan yang terhasil adalah lebih daripada keluasan asal. Lakaran adalah

seperti di atas. Lot permulaan akan dapat mengikut keluasan pengukuran dengan baik tetapi

lot kemudiannya akan menerima perselisihan dan pembawakan nilai selisih dari satu lot

kepada satu lot seterusnya dan akhirnya lot yang akhir akan menerima kesemua selisih

tersebut. Lot akhir tersebut tidak akan mendapat keluasan yang sepatutnya kesilapan daripada

yang pada mulanya lagi. Kes sebegini perlu dipandang serius dan kesilapan kecil akan

mengundang kepada kesilapan yang lebih besar.

5. KAJIAN KES

KUALA LUMPUR, JUN 2008 : Fortune Sdn Bhd pemilik tanah lot 338 Seksyen 96A

Bandar Kuala Lumpur Daerah Kuala Lumpur berselisih faham dengan pemilik tanah lot 337

(tanah bersebelahan) iaitu Pauline Lee Bee Lian kerana mendakwa beliau telah menceroboh

tanahnya seluas 1,275 kaki persegi dan mengarahkan Pauline Lee Bee Lian merobohkan

retaining walls dan sebahagian rumah banglo yang termasuk dalam kawasan tersebut. Beliau

terkejut dan menjadi marah kerana selama 16 tahun yang lepas, beliau tidak menerima apa-

apa aduan akan perlanggaran dan pertindihan sempadan daripada pemilik tanah bersebelahan Sebagai pemilik tanah, Pauline Lee Bee Lian juga terkilan dengan Pengarah Ukur dan

Pemetaan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Pengarah Tanah dan Galian Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur kerana mengeluarkan Hakmilik Tetap lebih kecil berbanding

dengan keluasan dalam Hakmilik Sementara. Keluasan dalam Hakmilik Sementara ialah



10,683 kaki persegi tetapi keluasan dalam Hakmilik Tetap ialah 9.407 kaki persegi. Beliau

telah dilucutkan kawasan tanah melebihi 10% yang telah diberimilik di bawah Hakmilik

Sementara. Perbezaan besar ini adalah melampaui tahap ‘de minimis rule’.

Beliau menghujahkan JUPEM KL dan PTG KL gagal untuk mengambilkira

pertimbangan yang relevan peruntukan-peruntukan di dalam KTN sebelum mengeluarkan

dan mendaftarkan Hakmilik Tetap. Beliau bukan sahaja dinafikan suatu hak kepada tanah

tersebut tetapi juga mengalami kerugian yang besar untuk merobohkan retaining wall dan

sebahagian rumah banglonya.

Untuk itu, beliau telah membuat aduan sebelum mengambil khidmat Juruukur Tanah

Berlesen untuk membuat suatu ‘demarcation survey’ ke atas tanah beliau. Berdasarkan

kepada hak beliau, Pauline Lee Bee Bian mengemukakan permohonan kepada Mahkamah

Tinggi supaya Hakmilik Tetap tersebut diketepikan dan suatu perintah dikeluarkan

mengarahkan JUPEM KL dan dan PTG KL membuat satu pengukuran semula berdasarkan

peruntukan Kanun Tanah Negara. Ini bagi menentukan sempadan-sempadan tanah tersebut

untuk pengeluaran hakmilik tetap.



6. PROSEDUR

KES

Permohonan Ukur /Rujukan pada JTB

Melantik JTB

Teknikal/Kerja Ukur JTB keluarkan PA yang baru

Pejabat Tanah/PTG LULUS

Hantar ke Pejabat Tanah/PTG

LULUS/TIDAK Jika TIDAK, kembali kepada penyediaan PA

TIDAK

Mahkamah

SELESAI

Pemilik Lot 1

Pemilik Lot 2

PersetujuanAA

YA

Carta Alir 1.1

Membuat aduan pada Pejabat Tanah/PTG



Apabila kes seperti pertindihan sempadan berlaku pada lot tanah, akan melibatkan dua atau

lebih pihak. Sebagai contoh untuk dua pihak (Lot 1 vs Lot 2). Jika dirujuk kepada konsep

berlakunya pertindihan sempadan (muka surat 10), prosedur dapat dilihat melalui Carta Alir 1

. 1 dengan lebih teliti. Dibawah penerangan serba sedikit: -

Kedua-dua pihak akan membuat aduan pada Pejabat Tanah/PTG, seterusnya merujuk kepada

Juruukur Tanah Berlesen ataupun Pegawai Ukur untuk membuat permohonan ukur

Kebiasaanya, kedua-dua pemilik tanah akan melantik JTB masing-masing bagi membuat

pengukuran. Ini akan menyebabkan bias atau berat sebelah hasil daripada persetujuan bicara yang

dibuat diantara JTB dengan pemilik tanah.

Sekiranya kedua-dua pihak menjadi tidak puas hati dan tidak

bersetuju hasil daripada pengukuran yang berbeza (berat sebelah)

yang dijalankan maka perlu rujuk pada mahkamah.

Pemilik Lot 1

Pemilik Lot 2

Membuat aduan pad Pejabt Tanah/PTG


Melantik JTB

JTB keluarkan PA yang baru

YA

Persetujuann

TIDAK Merujuk Mahkamah

Teknikal/Kerja Ukur

Seandainya, pengukuran dijalankan dengan telus

dan didapati tiada perbezaan diantara JTB maka

PA baru dikeluarkan




6.1 PERANAN JURUUKUR

Jurukur Tanah Berlesen (JTB) adalah seorang jurukur bertauliah yang diberikan lesen

untuk menjalankan kerja-kerja pengukuran. Kebiasaanya, JTB membuka firma sendiri. Jika

dirujuk kepada kes pertindihan sempadan, pihak JTB akan dijadikan sebagai orang tengah

untuk menyelesaikan kes-kes yang berkaitan dengan pertelingkahaan sempadan antara

pemilik-pemilik tanah tersebut. Mengikut kebiasaannya, sekiranya berlaku kes seperti ini

pemilik tanah akan melantik jurukur masing-masing dan ini menyebabkan bias atau berat

sebelah kerana berlakunya perbezaan pada pengukuran.

Sekiranya berlakunya perbezaan ketara pada pengukuran yang menyebabkan kedua-

dua pihak tidak puas maka hendaklah menbuat laporan polis supaya kes dapat dibawa ke

makhamah. Peranan jurukur didalam kes ini amat diperlukan supaya kes tersebut dapat

diselesaikan dengan cara yang adil, telus serta mengikut langkah-langkah yang sejajar dengan

undang-undang. Didalam kes ini jurukur akan dijadikan sebagai saksi serta rujukan kepada

pihak mahkamah melalui kerja pengukuran dilapangan.

Kebiasaannya sekiranya kes seperti pertindihan sempadan JTB akan merujuk kepada

PA ( Pelan Akui) yang terdahalu yang telah disahkan betul. Daripada pelan akui tersebut

jurukur boleh menjalankan pengukUran terus dilapangan dengan membuat hitungan. Setalah

selesai semua jurukur berlesen hendaklah menbuat perancangan untuk menjalankan

pernguran dilapangan dengan mengunakan pelbagai kaedah seperti kaedah persilangan

dan sebagainya.

6.2 PERANAN MAHKAMAH

Mahkamah berperanan membuat keputusan apabila kes diutarakan dan proses

timbangtara dilakukan dimana suatu rujukan muktamad atau suatu ‘submission’ bagi suatu

cara penyelesaian. Kebiasaannya, mahkamah akan merujuk kepada Pelan Akui, Sistem

Torrens yang digunakan, Kanun Tanah Negara dan mana-mana peraturan tanah yang

dirasakan perlu dirujuk bagi menyelesaikan kes berkaitan tanah.



Hasil persetujuan, maka kedua-dua pihak perlu bersetuju dengan keputusan muktamad

mahkamah, perlantikan JTB akan dilakukan semula. Apa sahaja keputusan pengukuran yang

dijalankan oleh JTB yang dilantik mahkamah harus dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

Walaubagaimanapun, kes masih boleh dibawa ke peringkat mahkamah yang lebih tinggi.

Mahkamah Melantik JTB

Teknikal/Kerja Ukur

PersetujuanAA

JTB keluarkan PA yang baru



7. ANALISIS

Analisis pada :- 5. Kajian Kes,

Usul Pemula No. R2(3)-25-125-2009

Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur

Pemohon/Lot 337

Pauline Lee Bee Lian

Responden

Pengarah Tanah Dan Galian Wilayah Pesekutuan Kuala Lumpur

Pengarah Ukur Dan Pemetaan Wilayah Perseukutan Kuala Lumpur

Pencelah/Lot 338

Fortune Strike Sdn Bhd

Penghakiman

Dato’ Hj Mohd Zawawi Salleh



Hasil daripada rujukan dan penelitian Kajian Kes: Kuala Lumpur, Jun 2008. Dianalisa

melalui kronologi.

Kronologi

1960-an

Madam Tan Soh Gee mendirikan rumah banglo, dimana telah diluluskan oleh pihak berkuasa

yang berkenaan.

Pada tahun 1992

Pauline Lee Bee Lian membeli Tanah tersebut daripada Madam Tan Soh Gee sekitar tahun

1992 dan pindahmilik dilakukan pada 6 Disember 1992.

21 Jun 2008

Pauline Lee Bee Lian menerima surat daripada Tetuan Sheikh & Shakih, iaitu peguamcara

Fortune Sdn Bhd mendakwa Pauline telah menceroboh tanahnya seluas 1,275 kaki persegi.

Beliau terkejut dan menjadi marah kerana selama 16 tahun yang lepas, beliau tidak menerima

apa-apa aduan akan perlanggaran dan pertindihan sempadan daripada pemilik tanah

bersebelahan. Fortune Sdn Bhd mengarahkan Pauline Lee Bee Lian merobohkan retaining

walls dan sebahagian rumah banglo yang termasuk dalam kawasan tersebut.

Info : Keluasan Hakmilik Sementara Pauline ialah 10,683 kaki persegi

Hakmilik Tetap oleh Fortune Sdn Bhd ialah 9.407 kaki persegi.

Pauline Lee Bee Lian telah dilucutkan kawasan tanah melebihi 10% yang telah diberimilik di

bawah Hakmilik Sementara.



Pada sekitar 2008

Pauline Lee Bee Lian telah membuat aduan dan mengambil khidmat Juruukur Tanah

Berlesen untuk membuat ‘demarcaton survey’ ke atas tanah beliau. Fortune Sdn Bhd

mengarahkan Pauline Lee Bee Lian merobohkan retaining walls dan sebahagian rumah

banglo beliau bagi menamatkan pertelingkahan sempadan.

Pada tahun 2009

Beliau telah membuat permohonan kepada Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur supaya

Hakmilik Tetap tersebut diketepikan. Maka, Pauline melantik Tetuan Arifin & Partners bagi

melawan hujah Fortune Sdn Bhd

Seterusnya, penyelesaian diambil oleh Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur .

Bab 8 Penyelesaian

Usul Pemula No. R2(3)-25-125-2009

Bertakrih 8 Februari 2011



8. PENYELESAIAN

Merujuk kepada : 5. KAJIAN KES

Penyelesaian yang diambil oleh Mahkamah ialah berpendapat bahawa pemohon;

Pauline Lee Bee Lian tidak mempunyai “legitimate expectation” untuk memiliki keluasan

tanah Lot 337 seperti yang tercatat dalam Hakmilik Sementara beliau. Selain itu, mahkmah

memutuskan bahawa responden mematuhi peruntukan-peruntukan yang relevan KTN 1965

apabila mengeluarkan Hakmilik Muktamad.

Ini disebabkan oleh pada pandangan mahkamah, konsep hakmilik tak boleh disangkal

juga terpakai dalam kes semasa di mana Fortune Sdn Bhd telah menjadi pemilik yang sah di

tanah bersebelahan tersebut. Mana-mana hakmilik kekal yang dikeluarkan diperakui dan

dilindungi oleh seksyen 340 (1) KTN 1965 iaitu peruntukan mengenai hakmilik tak boleh

disangkal “indefeasibility of title”.

Sehubungan dengan itu, mahkmah telah menolak sempadan-sempadan untuk diukur

semula atau Hakmilik Muktamad dikeluarkan semula. Ini disebabkan pada pandangan

Mahkamah ia bertentangan dengan peruntukan-peruntukan KTN 1965 dan menjejaskan

kepentingan sah Fortune Sdn Bhd.

Maka, Mahkamah Tinggi Malaya, Kuala Lumpur mengambil pendekatan bahawa,

tujuan dan kesan pengeluaran Hakmilik Sementara ialah untuk membolehkan tanah

dilupuskan atau hakmilik dikeluarkan sebelum pengukuran dibuat. Sempadan-sempadan yang

dinyatakan dalam hakmilik sedemikian adalah dikateogorikan bersifat sementara

(‘provisional’) sahaja sehingga Hakmilik Muktamad dikeluarkan. Ini selaras dengan Seksyen

176 KTN 1965.



9. UNDANG-UNDANG YANG TERLIBAT

Disenaraikan secara pendek antara Undang-Undang yang terlibat di dalam isu pertindihan

sempadan lot tanah.

9.1 Kanun Tanah Negara

Seksyen 396A

Pindaan Pelan Ukur

(1) Pengarah Ukur dan Pemetaan hendaklah meminda pelan yang diluluskan olehnya di

bawah (e) subseksyen (1) seksyen 396 jika –

(a) Dia berpuas hati bahawa pelan tersebut mengandungi suatu kesilapan atau

ketinggalan, atau

(2) Pengarah Ukur dan Pemetaan hendaklah dengan seberapa segera yang boleh selepas

mengambil tindakan di bawah subseksyen (1) meminda atau menyebabkan dipinda

apa-apa pelan tertentu yang boleh dimasukkan dalam dokumen hakmilik daftaran atau

dokumen hakmilik keluaran kepada mana-mana tanah yang perlu dipinda atau untuk

dikemaskini nama daerah, daerah kecil, mukim, bandar,pekan atau mana-mana butir

ukur seperti bearing dan jarak jauh yang terkandung dalam pelan tersebut.

(3) Pengarah Ukur dan Pemetaan hendaklah memberitahu Pendaftar dengan sewajarnya,

dan Pendaftar hendaklah membuat suatu pemasukan dalam daftar menyatakan item-

item yang telh dipinda dan hendaklah menandatangni dan memeterai pemasukan

tersebut.

9.2 Peraturan Ukur Kadaster 2009

10. Pertikaian Sempadan

Sebarang pertikaian sempadan hendaklah dilaporkan oleh Pegawai Ukur atau Juruukur Tanah

Berlesen secara bertulis kepada Pengarah Ukur.



26. Jarak Antara Tanda Sempadan

(1) Tanda-tanda di atas sempadan lurus hendaklah ditanam pada sela yang tidak melebihi

300 meter jika tanda-tanda tersebut saling nampak atau pada sela tidak melebihi 200

meter jika tidak saling nampak.

(2) Garisan-garisan sempadan yang mengikut lengkungan hendaklah ditandakan di

hujung perentas supaya jarak normal dari lengkung tersebut ke garisan perentas tidak

melebihi 0.2 meter.

(3) Jarak minimum antara tanda sempadan adalah 0.1 meter.

43. Anjakan sempadan dan tanda sempadan

(1) Perbandingan dengan nilai ukuran asal hendaklah dibuat bagi memastikan bahawa

tiada pertindihan garisan sempadan berlaku dan tanda-tanda sempadan lama yang digunakan

bagi ukuran itu tidak berganjak dengan ketara dari kedudukan asalnya.

49. Pindaan Pelan Akui

(1) Pengarah Ukur hendaklah meminda Pelan Akui jika terdapat kesilapan atau ketinggalan,

atau perubahan sempadan mengikut peruntukan seksyen 396A (1) Kanun Tanah Negara

1965.

(2) Setiap pindaan atau tambahan yang dibuat di atas Pelan Akui hendaklah mengikut

prosedur yang ditetapkan oleh Jabatan.

70. Perbezaan nilai sempadan

Jika terdapat perbezaan di antara nilai sempadan di atas tanah dengan nilai di atas Pelan Akui,

Pegawai Ukur atau Juruukur Tanah Berlesen hendaklah mendapatakan bukti lengkap bagi

menentukan sama ada perbezaan itu disebabkan oleh pertindihan sempadan, anjakan tanda

sempadan atau kecacatan dalam pengukuran terdahulu. Tindakan bersesuaian hendaklah

selanjutnya diambil oleh Jabatan selaras dengan peruntukan peraturan 29 atau 49.



KESIMPULAN

Maka, hasil daripada kajian penulisan ini, adalah objektif dapat dicapai iaitu: -

1) Menyelidik, mempelajari, mengenalpasti serta menganlisa isu pertindihan sempadan.

2) Melihat pada bentuk penyelesaian yang digunakan dalam pertindihan sempadan.

Dapat dilihat bahawa isu pertindihan sempadan lot tanah berlaku daripada pelbagai

konsep dan ianya berlaku sentiasa kerana perubahan teknologi manusia. Sehubungan dengan

itu, ia merupakan suatu isu yang sensitive dan seringkali menimbulkan pertelingkahan.

Disini, juruukur memainkan peranan penting di dalam menyelesaikan masalah-masalah tanah

yang berbangkit pada hari ini.

Melalui kajian ini, diharap agensi tanah yang berkaitan seperti JUPEM, PTG serta

Pejabat Tanah dan Pejabat Tanah Galian ataupun Juruukur Tanah Berlesen dapat memastikan

isu-isu pertindihan sempadan dapat diselesaikan dengan professional. Kajian dilakukan bagi

dapat dilihat dengan lebih jelas oleh pelajar ukur tanah dan pentadbiran tanah samaada dari

segi teknikal ataupun undang-undang. Akhir sekali, kajian ini sesuai digunakan untuk rujukan

dan pembelajaran serta pengajian yang berkaitan tanah.



RUJUKAN

Bahagian Rayuan Dan Kuasa, (2009). Usul Pemula No. R2(3)-25-125-2009. Mahkamah

Tinggi Malaya Kuala Lumpur. Kuala Lumpur.

Haji Alias Haji Ibrahim, (2005). Keberkesanan Pengeluaran Hakmilik Kekal Berdasarkan

Pindaan Kanun Tanah Negara 1965 (Akta A1104). Universiti Teknologi Malaysia

JUPEM, (29 Julai 2009). Pekeliling Ketua Pengarah Ukur Dan Pemetaan (Bil 5): Peraturan

Ukur Kadaster 2009. JUPEM 18/7/2. 148 Jld.3 (31).

Lembaga Penyelidikan Undang-Undang, (2014). Undang-Undang Malaysia: Kanun Tanah

Negara 1965 [Akta 56/1965] & Peraturan-Peraturan. Kuala Lumpur. Golden Books

Centre Sdn. Bhd.

Malaysia Arbitral Tribunal Establishment. Timbangtara. Rietrieved from :- arbitral-mate.org

Sesi Dialog

1) Hj Ishak Bin Hamzah

Penolong Pegawai Tanah

Pejabat Tanah Johor Bahru

2) Sr. Hj Mohd Azhan Bin Mohamed Yusop

Juruukur Tanah Berlesen

Pengarah Juruukur Takzim Jaya Sdn Bhd

Sesi dialog dirakam; ‘diburn didalam (CD)

Sesi Presentation

Rujuk slide pptx



LAMPIRAN

Punca – Kelewatan pengeluaran hakmilik tanah muktamad

Keratan Khabar

“180,000 daftar hakmilik tanah tertangguh”. 18 Disember 2003. Berita Harian



“Aduan mengenai Pejabat Tanah banyak diterima BPA” . 17 Disember 2002 Berita Harian



“Quick clearance of land cases” . 18 Disember 2003. New Strait Times.

kes pertindihan sempadan dua lot tanah

Real Estate