kertas penyelidikan institut penilaian … 2008 kajian kesan... · kertas penyelidikan ... 1 april...

KERTAS PENYELIDIKAN INSTITUT PENILAIAN NEGARA

2008

TAJUK KAJIAN:

KAJIAN KESAN PENGECUALIAN CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH TERHADAP PASARAN HARTA TANAH

DISEDIAKAN OLEH :

YUSDIRA YUSOF PEGAWAI PENILAIAN

INSTITUT PENILAIAN NEGARA JABTAN PENILAIAN & PERKHIDMATAN HARTA

1

BAB 1 : PENGENALAN 1.0 Latar Belakang

Pengenaan Cukai Keuntungan Harta Tanah adalah diperuntukkan sebagaimana

di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169).

Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah telah diperkenalkan pada tahun 1976 untuk

menggantikan Akta Cukai Spekulasi Tanah 1974. Tujuan Akta ini diperkenalkan

adalah untuk membendung aktiviti spekulasi tanah di mana pada mulanya cukai

yang dikenakan adalah 50% ke atas keuntungan penjualan harta tanah dalam

tempoh 2 tahun dari tarikh perolehan, dan sekiranya harga pelupusan itu

melebihi RM200,000.00.

Ia adalah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan daripada jualan sesuatu

harta tanah. Di bawah Akta tersebut, harta tanah bermaksud mana-mana harta

yang terletak di Malaysia dan mana-mana kepentingan, opsyen atau hak ke atas

harta tanah tersebut. Terdapat keuntungan yang boleh dicukai apabila harga

pelupusan (jualan) melebihi harga perolehan (belian). Apabila harga pelupusan

kurang daripada harga perolehan, terdapat kerugian yang dibenarkan. Jika harga

pelupusan sama dengan harga perolehan, tiada cukai dikenakan.

Harga pelupusan adalah jumlah wang atau nilai balasan dalam bentuk wang

yang diperolehi daripada pelupusan mana-mana aset, ditolak:-

• Kos atau perbelanjaan yang ditanggung untuk meningkat atau

mengekalkan nilai aset;

• Kos atau perbelanjaan yang ditanggung pada bila-bila masa selepas

perolehan sesuatu aset oleh pembeli untuk menentu, mengekal atau

mempertahankan haknya ke atas aset; dan

• Kos sampingan yang ditanggung oleh penjual semasa melupuskan aset.

Harga perolehan sesuatu aset adalah jumlah atau nilai balasan dalam bentuk

wang atau nilai wang yang dibayar atau diberi untuk perolehan sesuatu aset:-

2

i) dicampur

• kos yang ditanggung oleh penjual dalam perolehan aset;

ii) ditolak

• apa-apa jumlah yang diterima melalui pampasan untuk apa jua

kerosakan pada aset;

• apa-apa jumlah yang diterima di bawah polisi insuran atas apa jua

kerosakan atau kerugian, kemusnahan atau kesusutan nilai aset;

• apa-apa jumlah yang diperolehi sebagai pendeposit untuk tujuan

pindah milik aset.

Yang Berhormat Perdana Menteri Malaysia, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi,

pada 22 Mac 2007 dalam ucaptamanya di persidangan “Invest Malaysia 2007”

telah memaklumkan bahawa berkuatkuasa mulai dari 1 April 2007, Cukai

Keuntungan Harta Tanah tidak lagi dikenakan ke atas keuntungan daripada

pelupusan harta tanah. Perintah Pengecualian Cukai Harta Tanah ini telah

diwartakan sebagai P.U.(A) 146 pada 1 April 2007 yang mengecualikan

pemakaian semua peruntukan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.

Dengan perintah tersebut penjual dan pembeli tidak lagi perlu memfailkan

borang CKHT 1 dan CKHT 2 kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri bagi

pelupusan harta tanah pada dan selepas 1 April 2007. Tarikh pelupusan harta

tanah diambil kira pada tarikh perjanjian jual beli ditandatangani atau pada tarikh

penyelesaian sekiranya perjanjian adalah kontrak bersyarat ataupun pada tarikh

pindahmilik/penyelesaian sekiranya tiada perjanjian jual beli ditandatangani.

Perdana Menteri yakin langkah mengecualikan CKHT ini akan menambah daya

saing iklim pelaburan di Malaysia bagi membuka laluan lebih besar kemasukan

pelaburan dan urus niaga ke dalam sektor harta tanah. Strategi baru ini

diharapkan dapat memesatkan industri pembinaan dan harta tanah yang

berkembang perlahan beberapa tahun yang lalu, malah menguncup 0.5 peratus

pada tahun 2006 selepas mencatat pertumbuhan negatif 1.6 peratus pada 2005

dan 1.5 peratus 2004. Kerajaan juga sudah melonggarkan syarat pembelian

harta tanah warga asing dengan tidak lagi mewajibkan mereka mendapat

kelulusan Jawatankuasa Pelaburan Asing (FIC) untuk membeli harta tanah

3

kediaman bernilai lebih RM250,000.00. Bank Negara juga telah memansuhkan

had pinjaman harta tanah kediaman atau komersial bukan pemastautin yang

sebelum ini dihadkan kepada 3 pinjaman sahaja (Bank Negara, 2007).

1.1 Pernyataan Masalah

Setelah pengumuman yang dibuat oleh Perdana Menteri iaitu pengecualian

CKHT diberikan kepada pelupusan harta tanah bermula 1 April 2007, sektor

harta tanah dijangka akan berkembang pesat di masa akan datang. Namun

begitu, sejauhmanakah pengecualian ini memberi kesan terhadap pasaran harta

tanah di Malaysia?

1.2 Objektif Kajian

Objektif kajian ini adalah seperti berikut:-

1.2.1 Mengkaji kesan pengecualian CKHT terhadap pasaran harta tanah.

1.2.2 Mendapatkan sektor harta tanah yang paling mendapat kesan dengan

perlaksanaan pengecualian CKHT tersebut.

1.3 Persoalan Kajian

1.3.1 Adakah pengecualian CKHT memberi sebarang kesan ke atas jumlah

transaksi harta tanah negara?

1.3.2 Sektor harta tanah manakah yang paling mendapat kesan terhadap

perlaksanaan pengecualian CKHT ini?

4

1.4 Skop Kajian

Skop kajian adalah meliputi kawasan Negeri Selangor dan Johor serta data-data

yang diperolehi adalah daripada transaksi harta tanah untuk tempoh 1 tahun

sebelum dan 1 tahun selepas 1 April 2007. Kajian peringkat awal dijalankan ke

atas Negeri Selangor dan Johor dan skop akan diperluaskan lagi ke negeri-

negeri lain sekiranya data dan masa mengizinkan. Pecahan tempoh masa

perbandingan data adalah seperti berikut:-

1.4.1 Sebelum Pengecualian CKHT

1 April 2006 – 31 Mac 2007

1.4.2 Selepas Pengecualian CKHT

1 April 2007 – 31 Mac 2008

1.5 Kepentingan Kajian

Kajian ini dapat memberi manafaat dalam bentuk-bentuk berikut:-

1.5.1 Memberi makluman yang jelas berkenaan kesan awal perubahan polisi

semasa oleh kerajaan ke atas pasaran harta tanah di Malaysia.

1.5.2 Memberi gambaran berkenaan sektor harta tanah yang paling mendapat

kesan langsung akibat pengecualian CKHT ini.

1.5.3 Membantu kerajaan merangka strategi seterusnya sama ada untuk

melanjutkan polisi ini atau sebaliknya.

5

BAB 2 : KAJIAN LITERATUR

2.0 Luar Negara

Campur tangan Kerajaan dalam perumahan dilaksanakan melalui dasar dan

subsidi yang dibentuk oleh Kerajaan (Hoek-Smit, 2003). Subsidi biasanya dilihat

sebagai menerima atau memberi sesuatu dengan percuma. Pengertian yang

lebih luas diberikan terhadap maksud subsidi ialah “Subsidi merupakan insentif

yang diberikan oleh kerajaan untuk membolehkan atau menarik perhatian

pengeluar dan pengguna dalam kelas atau kategori tertentu bagi melaksanakan

sesuatu yang mereka tidak akan lakukan dengan cara merendahkan kos

melepas atau menambahkan potensi keuntungan jika melaksanakannya”.

Di Amerika Syarikat, Itali, Jepun dan United Kingdom, perlaksanaan subsidi

perumahan dalam bentuk percukaian digunakan secara meluas. Bentuk-bentuk

percukaian yang dilaksanakan seperti pemotongan cukai bagi faedah gadai janji,

mengecualikan sewa tertaksir bagi penghuni pemilik daripada pendapatan yang

boleh dikenakan cukai dan juga pengecualian cukai keuntungan kepada pemilik

asal. Program tersebut bukan sahaja mempengaruhi permintaan tetapi juga

mempengaruhi cara pemilikan samada untuk menyewa atau membeli

(Engelhardt, G.V., 1994).

Penulis mendapati tiada akta atau kajian luar negara yang mempunyai

persamaan dengan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Namun yang

demikian, terdapat satu akta khusus di Amerika Syarikat yang memberi kesan

secara langsung ke atas pasaran harta tanah, terutamanya harta tanah

kediaman. Kesan ini dapat dilihat dalam dua fasa, iaitu sebelum dan selepas

implimentasi akta berkenaan. Akta ini dikenali sebagai Taxpayer Relief Act 1997

– TRA 1997.

Sebelum kewujudan TRA 1997, peraturan pemilikan harta tanah kediaman di

Amerika Syarikat adalah semua penjualan akan dikenakan cukai atas

keuntungan. Pengecualian hanya diberikan kepada mereka yang berumur 55

tahun ke atas ataupun “roll-over rule” (Keadaan di mana pembeli menangguhkan

6

pembayaran cukai keuntungan dalam tempoh 2 tahun dengan syarat

memperolehi rumah lain yang setara atau lebih tinggi nilainya).

Perlaksanaan Akta TRA 1997 telah menghapuskan kedua-dua pengecualian di

atas, dan tiada cukai dikenakan bagi penjualan harta tanah. Kajian oleh Bier,

Maric and Weizer (2000), Farnham (2006), Cunningham dan Engelhardt (2007),

Biehl dan Hoyt (2008) dan Hui (2008) menyatakan bahawa TRA 1997 adalah

instrumen polisi untuk mengkaji kesan penghapusan cukai keuntungan penjualan

harta tanah ke atas keputusan pemilihan pemilik rumah untuk berpindah.

Bagaimanapun, kajian oleh Farnham (2006), Cunningham dan Engelhardt (2007),

Biehl dan Hoyt (2008) hanya memberi penumpuan kepada penghapusan syarat

55 tahun dan menggunakan borang soal selidik kepada pemilik harta tanah, dan

tidak menggunakan data harga jualan sebenar.

Secara khususnya, dengan menggunakan data 9 tahun sebelum dan 17 bulan

selepas TRA 1997 di 4 kawasan metropolitan Ohio, Bier, Maric dan Weizer

(2000) menemukan tiada bukti kemungkinan penurunan permintaan harta tanah.

Kajian mereka ini menemukan kenaikan yang mendadak di keempat-empat

kawasan yang dikaji. Farnham (2006) pula menggunakan data Jualbeli Rumah

Amerika (America Housing Sale –AHS) 1983 – 2003 untuk mengkaji bagaimana

penghapusan had umur 55 tahun memberi kesan sebelum dan selepas TRA

1997. Beliau menemui bukti bahawa pembeli berumur di bawah 55 tahun kurang

melaksanakan transaksi harta tanah sebelum perlaksanaan TRA 1997.

Cunningham dan Engelhardt (2007) menggunakan data 1996 dan 1998 Survei

Populasi Semasa (Current Population Survey) untuk membandingkan kadar

pertumbuhan pembeli bagi dua (2) kategori umur, iaitu di atas 55 tahun (contoh

56 – 58) dan di bawah 55 tahun (contoh 52 – 54). Penemuan mereka adalah

perlaksanaan TRA 1997 menggalakkan pemilikan mereka yang berumur di

bawah 55 tahun antara 22% - 31%.

Manakala kajian oleh Biehl dan Hoyt (2008), menggunakan data America

Housing Survey untuk tempoh masa 1995 -1996, 1998 -1999 dan 2002 - 2004

7

juga menggunakan kaedah analisis yang sama seperti Cunningham dan

Engelhardt (2007). Didapati peningkatan pertambahan bilangan pembeli

sebelum umur 55 tahun meningkat selepas perlaksanaan Akta TRA 1997,

namun kesannya hanya dapat dilihat beberapa tahun selepasnya.

Hui (2008) melengkapkan kajian-kajian yang telah dijalankan di atas. Dengan

menggunakan data jual beli yang diperolehi daripada pendaftar hakmilik, tempoh

masa antara 1982 hingga 2006 di kawasan metropolitan Boston sebagai sumber

data kajian, beliau mengkaji sama ada terdapat peningkatan nilai dan juga

permintaan harta tanah selepas TRA 1997. Didapati TRA 1997 menghapuskan

kekangan ke atas pindahmilik harta tanah, sekaligus menambah permintaan di

pasaran. Berbanding tahun-tahun sebelum 1997, TRA 1997 telah mencatatkan

peningkatan antara 13% - 22% daripada tahun 1997 hingga 2006.

2.1 Dalam Negara

Dr Jeyapalan Kasipillai, seorang ahli Counsil Malaysian Institute of Taxation

menyatakan bahawa sektor pembinaan akan mengalami kenaikan yang

mendadak hasil dari pengecualian CKHT ini kerana lebih ramai warga asing

akan teransang untuk membeli harta tanah tempatan. Sekiranya dilihat secara

positif, dengan pengecualian CKHT ini akan menjana transaksi harta tanah yang

lebih tinggi yang mana secara tidak langsungnya akan menambah kutipan

kepada Cukai Setem pula (The Star, 14 April 2007).

Dengan pengecualian CKHT ini, akan menjana pasaran harta tanah, maka

kerugian kutipan Kerajaan terhadap hasil CKHT ini akan ditanggung melalui

pengutipan cukai ad valorem duti setem melalui memorandum pindah milik harta

tanah (Legal Herald, Julai 2007).

Dr Veerinderjeet Singh, Pengarah Urusan TAXAND Malaysia Sdn Bhd,

menyatakan bahawa CKHT hanya mempengaruhi transaksi harta tanah di dalam

pasaran sekunder sahaja kerana mana-mana unit pembelian dari pemaju adalah

tidak dikenakan CKHT. Oleh itu pengecualian CKHT ini akan meransang

seseorang untuk membeli lebih banyak harta tanah dan menjualnya untuk

8

mendapatkan keuntungan di masa akan datang. Pengecualian CKHT ini juga

akan mempengaruhi individu untuk menjual harta tanah sedia ada dan berpindah

ke kawasan atau harta tanah yang lebih baik (Business Times, 17 Mei 2007).

Persatuan Pemaju Harta Tanah dan Perumahan Malaysia (REDHA) juga

menjangkakan pengecualian CKHT ini akan memberi ransangan kepada sektor

harta tanah. Ia akan memberi manafaat kepada pasaran sekunder secara serta

merta sementara sektor utama akan menyaksikan peningkatan di dalam jualan

(Presiden REHDA, Ng Seing Liong, 2007).

Kajian ini ingin melihat sama ada benarkah dengan pengecualian CKHT ini akan

meransang pasaran harta tanah di Malaysia seperti mana kajian yang dilakukan

di luar negara dan juga sebagaimana yang telah diandaikan oleh penanalisa-

penganalisa dalam negara.

9

BAB 3 : METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pengumpulan Data

Data-data yang diambil adalah data transaksi untuk maksud duti setem dalam

tempoh kajian yang dijalankan. Data-data ini dianalisa dengan mengambilkira

hanya data-data transaksi pindahmilik kedua sahaja (secondary sales).

Tarikh nilaian pula diambil dari 1 April 2006 sehingga 31 Mac 2007 untuk kesan

sebelum manakala 1 April 2007 sehingga 31 Mac 2008 untuk transaksi selepas

pengecualian.

Mana-mana transaksi yang melibatkan pindahmilik bagi maksud kasih sayang

tidak diambilkira kerana ia tidak melibatkan balasan dan ini berkemungkinan

disebabkan oleh faktor pengecualian atau pengurangan cukai bagi maksud duti

setem. Selain itu, hanya pindahmilik yang mempunyai harga balasan sahaja

akan diambilkira bagi mendapatkan gambaran sebenar trend pindahmilik di

pasaran.

3.2 Sumber Data

Pengumpulan data telah diperolehi daripada 2 negeri iaitu Negeri Selangor dan

Negeri Johor.

3.3 Teknik Analisa

Analisa akan dijalankan secara analisis deskriptif. Analisa ini bertujuan untuk:-

3.3.1 Melihat kesan terhadap perbezaan jumlah transaksi antara dua tempoh

masa kajian untuk setiap sektor harta tanah.

10

3.3.2 Berdasarkan kepada bilangan pindahmilik, perbandingan antara dua

tempoh masa (sebelum dan selepas 1 April 2007) akan dijalankan ke

atas semua jenis harta tanah untuk melihat sektor harta mana yang

paling mendapat impak dari pengecualian ini.

Tarikh 1 April 2007 akan digunakan sebagai faktor ‘pencelah’ (Interval) bagi

menjalankan analisis siri masa (time series analysis) untuk mendapatkan trend

pindahmilik harta tanah sebelum dan selepas pengecualian CKHT.

Analisa akan dijalankan menggunakan perisian SPSS versi 13.0 dan juga Excel

2007. Analisa akan dijalankan sebagaimana berikut:-

Objektif 1 - Mengkaji kesan pengecualian CKHT terhadap pasaran harta tanah.

Kaedah Analisis Siri Masa (Time Series Analysis) akan digunakan bagi kedua-

dua tempoh masa kajian iaitu sebelum pengecualian CKHT dan selepas

pengecualian CKHT untuk melihat kesan kepada pasaran harta tanah akibat

perubahan polisi kerajaan ini.

Analisa ini akan cuba menggambarkan perubahan dalam bilangan pindahmilik

kes duti setem antara dua tempoh masa kajian ke atas keseluruhan data

pindahmilik dengan mengambilkira sektor harta tanah.

Analisa ini merangkumi keseluruhan data untuk dua tahun (April 2006 – Mac

2008) dengan menggunakan tarikh 1 April 2007 sebagai titik celahan (Interval)

bagi sebarang perubahan bilangan transaksi.

Objektif 2 - Mengkaji sektor yang paling mendapat kesan dengan perlaksanaan

pengecualian CKHT tersebut.

Analisa deskriptif dengan jadual digunakan bagi membuat perbandingan antara

sektor harta tanah untuk mendapatkan maklumat sektor harta tanah yang paling

mendapat kesan daripada perlaksanaan polisi ini.

11

3.4 Analisis Siri Masa (Time Series Analysis)

Box dan Jenkins (1976) di dalam laman web Wikipedia mendefinisikan analisis

siri masa sebagai kaedah yang cuba untuk memahami suatu tempoh masa,

dalam erti kata lain memahami kandungan yang berlaku dalam tempoh masa

tersebut.

Pendapat ini telah disokong oleh kajian-kajian lain oleh Anderson (1976), Kendall

(1984), Kendall dan Ord (1990), Montgomery, Johnson dan Gardiner (1990),

Pankratz (1983), Shumway (1988), Vandaele (1983), Walker (1991) dan Wei

(1989) yang bersetuju bahawa terdapat dua objektif yang boleh dicapai melalui

analisis siri masa iaitu:

a) Mengenalpasti keadaan sesuatu fenomena berdasarkan pemerhatian

terhadap sela masa berbeza,

b) Membuat jangkaan masa hadapan berdasarkan pemerhatian.

Namun bagi maksud kajian ini, hanya kaedah pertama (a) sahaja yang akan

dikenalpasti bagi melihat trend pindahmilik harta tanah akibat perlaksanaan

pengecualian CKHT pada 1 April 2007.

12

BAB 4 : ANALISA DAN PENEMUAN KAJIAN

4.1 Pengenalan Data Kajian

Bagi kajian awal ini, data-data merupakan pindahmilik bagi semua jenis harta

tanah perumahan di Negeri Selangor meliputi kawasan di bawah pentadbiran

JPPH Shah Alam, Gombak dan Bangi dan Negeri Johor meliputi kawasan di

bawah pentadbiran JPPH Johor Bahru sahaja.

Sumber utama data-data kajian adalah data-data yang diperolehi daripada

Bahagian Teknologi Maklumat (BTM), melalui Sistem Maklumat Penilaian

(Valuation Information System/VIS) jabatan.

4.2 Pembersihan Data

Pembersihan data dijalankan dengan mengambil kira perkara berikut:-

a) Pindahmilik kasih sayang tidak dipertimbangkan

b) Pindahmilik yang mempunyai harga balasan

c) Pindahmilik kedua sahaja diambilkira

NEGERI SELANGOR

4.2.1 Sektor kediaman

Data-data kediaman ini meliputi semua jenis kediaman termasuk, rumah

di atas tanah dan juga pangsapuri/apartmen dan kondominium. Data-data

yang diambil adalah daripada 1 April 2006 hingga 31 Mac 2008 bagi

tujuan analisa.

Daripada 40,097 bilangan data asas (raw data) sektor kediaman yang

diperolehi daripada JPPH Selangor, didapati terdapat 27,289 data yang

boleh digunakan bagi tujuan analisa data. Pecahan data mengikut tahun

13

adalah 7,068 data (25.9%) adalah dari tahun 2006, 14,490 data (53.1%)

daripada tahun 2007 dan 5,731 data (21.0%) adalah daripada tahun 2008.

4.2.2 Sektor Perdagangan

Daripada 4,201 bilangan data asas (raw data) sektor perdagangan yang



adalah 1,271 data (43.4%) adalah dari tahun 2006, 1,380 data (47.1%)

daripada tahun 2007 dan 278 data (9.5%) adalah daripada tahun 2008.

4.2.3 Sektor Perindustrian

Daripada 2,636 bilangan data asas (raw data) sektor perindustrian yang



adalah 870 data (46.4%) adalah dari tahun 2006, 791 data (42.2%)

daripada tahun 2007 dan 214 data (11.4%) adalah daripada tahun 2008.

NEGERI JOHOR

4.2.4 Sektor kediaman

Data-data kediaman ini meliputi semua jenis kediaman termasuk, rumah

di atas tanah dan juga pangsapuri/apartmen dan kondominium. Data-data

yang diambil adalah daripada 1 April 2006 hingga 31 Mac 2008 bagi

tujuan analisa.

Daripada 11,436 bilangan data asas (raw data) sektor kediaman yang

diperolehi daripada JPPH Johor Bahru, didapati terdapat 10,153 data

yang boleh digunakan bagi tujuan analisa data. Pecahan data mengikut

tahun adalah 4,051 data (39.9%) adalah dari tahun 2006, 4,985 data

14

(49.1%) daripada tahun 2007 dan 1,117 data (11.0%) adalah daripada

tahun 2008.


Daripada 1,865 bilangan data asas (raw data) sektor perdagangan yang

diperolehi daripada JPPH Johor, didapati terdapat 1,695 data yang boleh

digunakan bagi tujuan analisa data. Pecahan data mengikut tahun adalah

631 data (37.3%) adalah dari tahun 2006, 878 data (51.8%) daripada

tahun 2007 dan 186 data (11.0%) adalah daripada tahun 2008.


Daripada 1,173 bilangan data asas (raw data) sektor perindustrian yang

diperolehi daripada JPPH Johor, didapati terdapat 1,161 data yang boleh

digunakan bagi tujuan analisa data. Pecahan data mengikut tahun adalah

490 data (42.2%) adalah dari tahun 2006, 556 data (47.9%) daripada

tahun 2007 dan 115 data (9.9%) adalah daripada tahun 2008.

4.3 Analisis dan Penemuan Kajian

NEGERI SELANGOR

I. Analisa Bilangan Pindahmilik Harta Tanah

4.3.1 Sektor Kediaman

Dalam mencapai Objektif 1, analisa ‘Cross Tabs’ daripada data-data

kajian dijalankan dan plot rajah untuk tempoh kajian adalah seperti dalam

Rajah 1 berikut:-

15

Rajah 1: Analisa Pindahmilik Harta Tanah Kediaman Mengikut Bulan

4321121110987654321121110987654

month

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

Bil_kes

Sebelum Selepas

BULAN

Sumber : Analisa Penulis

Analisa mendapati, dengan mengambilkira bulan April 2007 sebagai titik

interval, terdapat peningkatan dari bulan April 2007 sehingga bulan

September 2007 dan penurunan sedikit sehingga Disember 2007 dan

peningkatan yang tinggi pada awal tahun 2008. Jika dibandingkan

dengan tempoh antara April 2006 hingga April 2007, dan Mei 2007

sehingga April 2008 didapati terdapat peningkatan bilangan jumlah

pindahmilik yang tinggi. Walaupun berlaku penurunan pada bulan

September tetapi jumlah transaksi adalah lebih tinggi berbanding tempoh

tahun sebelum pengecualian CKHT diimplementasikan. Ini menunjukkan

16

terdapat kesan positif terhadap pengecualian CKHT terhadap pasaran

harta tanah.

Bagi menjawap Objektif 1, dapat disimpulkan bahawa pengecualian

CKHT memberi impak positif terhadap transaksi harta tanah kediaman di

Negeri Selangor.


Daripada data-data kajian dijalankan ke atas harta tanah perdagangan,

plot rajah untuk tempoh kajian adalah seperti dalam Rajah 2 berikut:-

Rajah 2: Analisa Pindahmilik Harta Tanah Perdagangan Mengikut Bulan

4321121110987654321121110987654.

Bilangan_kes

250

200

150

100

50

0

Sebelum Selepas

BULAN


17

Analisa mendapati, walaupun kerajaan telah mengumumkan

pengecualian ke atas CKHT, namun yang demikian, ia tidak

menunjukkan terdapat kesan positif ke atas sektor perdagangan. Ini

dapat dilihat daripada graf di atas di mana bilangan transaksi selepas

pengumuman pengecualian CKHT tidak menunjukkan kenaikan yang

mendadak berbanding tempoh yang sama pada tahun sebelumnya.

Walaubagaimanapun jumlah transaksi pada April hingga ke November

2007, adalah stabil dan agak tinggi.


CKHT tidak memberi impak yang besar terhadap transaksi harta tanah

perdagangan di Negeri Selangor.


Daripada data-data kajian dijalankan ke atas harta tanah perindustrian,


Rajah 3: Analisa Pindahmilik Harta Tanah Perindustrian Mengikut Bulan

18

4321121110987654321121110987654

Bilangan_kes

150

125

100

75

50

Sebelum Selepas

BULAN




menunjukkan terdapat kesan positif ke atas sektor perindustrian. Ini

dapat dilihat daripada graf di atas di mana bilangan transaksi selepas

pengumuman pengecualian CKHT, walaupun terdapat kenaikan tetapi

ianya adalah lebih rendah daripada sebelum pengecualian CKHT.


CKHT juga tidak memberi impak yang besar terhadap transaksi harta

tanah perindustrian di Negeri Selangor.

19

II. Analisa Bilangan Pindahmilik Harta Tanah Mengikut Harga


Rajah 4 di bawah menunjukkan pecahan bilangan transaksi pindah milik

harta tanah berbanding dengan taburan harga harta tanah kediaman.

Dari rajah ini, didapati terdapat peningkatan yang tinggi bagi rumah-

rumah kediaman berharga di bawah RM100,000 ke bawah iaitu sebanyak

78% dan peningkatan sedikit di antara harga RM150,000 ke RM250,000

iaitu sebanyak 15.7%. Walaubagaimanapun, bagi julat harga yang lain ia

tidak menunjukkan kenaikan bilangan transaksi.

Rajah 4: Bilangan Pindah Milik Harta Tanah Kediaman Mengikut Taburan Harga

Sember


Ini menunjukkan bahawa pengecualian CKHT ini mempengaruhi

pindahmilik harta tanah terutamanya golongan berpendapatan rendah

iaitu harta tanah di bawah RM100,000 dan golongan berpendapatan

sederhana iaitu harta tanah di bawah RM250,000. Ini menyokong

kenyataan Dr Veerinderjeet Singh di dalam kajian literatur yang

menyatakan bahawa pengecualian CKHT ini juga akan mempengaruhi

individu untuk menjual harta tanah sedia ada dan berpindah ke kawasan

atau harta tanah yang lebih baik (Business Times, 17 Mei 2007).

Bilangan Pindah Milik Kediaman Dii Negeri Selangor Mengikut Taburan Harga Sebelum (April 2006-

Mac 2007) dan Selepas (April 2007 - April 2008) Pengecualian CKHT

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

bw ah

RM50,000

RM50000 -

RM100000

RM100000 -

RM150000

RM150000 -

RM200000

RM200000 -

RM250000

RM250001-

RM300000

>RM 300001

Taburan harga

Bil. Pin

dah M

ilik

SEBELUM

SELEPAS

20



harta tanah berbanding dengan taburan harga harta tanah perdagangan.

Dari rajah ini, didapati tidak terdapat peningkatan di dalam transaksi

pindah milik perdagangan mengikut taburan harga.

Rajah 5: Bilangan Pindah Milik Harta Tanah Perdagangan Mengikut Taburan Harga

BAB 5 : KESIMPULAN DAN CADANGAN

eri Selangor, boleh disimpulkan terdapat kesan awal ke atas pasaran harta tanah

dengan terdapatnya kenaikan dari segi bilangan transaksi. Berdasarkan data-

data yang diperolehi tersebut, didapati sektor kediaman mendapat kesan yang

paling ketara berbanding dengan sektor-sektor lain.




harta tanah berbanding dengan taburan harga harta tanah perindustrian.

Dari rajah ini, didapati ianya serupa seperti sektor perdagangan iaitu tidak

terdapat peningkatan di dalam transaksi pindah milik harta tanah

perindustrian mengikut taburan harga. Sebaliknya ia mencatatkan

penurunan berbanding sebelum perlaksanaan pengecualian CKHT.

Bilangan Pindah Milik Harta Perdagangan Di Selangor Mengikut Taburan Harga Sebelum

(1 April 2006- 31 Mac 2007) dan Selepas (1 April 2007 - 1 April 2008) Pengecualian CKHT

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

BWH 100000 100001 -

200000

200001 -

300000

300001 -

400000

400000 -

500000

> 500000 >1000000

Taburan Harga

Bil. Pin

dah M

ilik

SEBELUM

SELEPAS

21

Rajah 6: Bilangan Pindah Milik Harta Tanah Perindustrian Mengikut Taburan Harga

Cadangan

Daripada penemuan yang diperolehi ini, dicadangkan supaya kajian selanjutnya

diteruskan dan dikembangkan ke negeri-negeri lain di Malaysia untuk melihat

kesan jangka panjang pengecualian CKHT ini ke atas pasaran harta tanah.

Negeri Johor


NEGERI JOHOR

III. Analisa Bilangan Pindahmilik Harta Tanah


Dalam mencapai Objektif 1, analisa ‘Cross Tabs’ daripada data-data

kajian dijalankan dan plot rajah untuk tempoh kajian adalah seperti dalam

Rajah 7 berikut:-

Bilangan Pindah Milik Harta Industri di Selangor Mengikut Taburan Harga Bagi Sebelum (1

April 2006 - 31 Macl 2007) dan Selepas (1 April 2007 - 1 April 2008) Pengecualian CKHT

0

100

200

300

400

500

600

BWH RM 500000 RM 500001 - 1000000 1000001 - 3000000 3000001 - 5000000 > 5000001

Harga Balasan

Bil P

ind. M

ilik

SEBELUM

SELEPAS

22

Rajah 7: Analisa Pindahmilik Harta Tanah Kediaman Mengikut Bulan

321121110987654321121110987654

Bilangan_kes

600

500

400

300

Sebelum Selepas

BULAN


Analisa mendapati, walaupun terdapat pengecualian untuk CKHT namun

bilangan transaksi pindahmilik harta tanah kediaman di Negeri Johor

tidak mengalami peningkatan berbanding sebelum diberi pengecualian

CKHT. Walaupun terdapat kenaikan yang tinggi pada bulan Oktober dan

Disember 2007, namun kenaikan ini masih tidak melepasi kenaikan

bilangan transaksi sebelum pengecualian CKHT. Ini menunjukkan tidak

terdapat kesan terhadap pengecualian CKHT terhadap pasaran harta

tanah kediaman di Negeri Johor.

Pada pandangan penulis, mungkin terdapat faktor-faktor lain lain seperti

lebihan penawaran harta tanah kediaman daripada pemaju atau harga

23

rumah sekunder lebih tinggi dari tawaran harga pemaju menyebabkan

tiada peningkatan dari segi bilangan transaksi harta tanah sektor ini.


CKHT tidak memberi kesan secara langsung dari segi bilangan pindah

milik transaksi harta tanah kediaman di Negeri Johor.


Daripada data-data kajian dijalankan ke atas harta tanah perdagangan,


Rajah 8: Analisa Pindahmilik Harta Tanah Perdagangan Mengikut Bulan

321121110987654321121110987654

Bilangan_kes

120

110

100

90

80

70

60

Sebelum Selepas

BULAN


Analisa mendapati, secara keseluruhannya terdapat peningkatan

bilangan pindahmilik selepas diumumkan pengecualian CKHT

24

terutamanya pada bulan Oktober ke November 2007 berbanding pada

bulan yang sama tahun sebelumnya. Walaubagaimanapun ianya masih

tidak mencapai bilangan transaksi tertinggi sebelum pengecualian CKHT.



tanah perdagangan di Negeri Johor.


Daripada data-data kajian dijalankan ke atas harta tanah perindustrian,


Rajah 9: Analisa Pindahmilik Harta Tanah Perindustrian Mengikut Bulan

321121110987654321121110987654

Bila

ngan

_ke

s

200

150

100

50

0

Sebelum Selepas

BULAN




25

menunjukkan terdapat kesan positif ke atas sektor perindustrian. Ini dapat

dilihat daripada graf di atas di mana bilangan transaksi selepas

pengumuman pengecualian CKHT, walaupun terdapat kenaikan tetapi

ianya adalah lebih rendah daripada sebelum pengecualian CKHT.



tanah perindustrian di Negeri Johor.

IV. Analisa Bilangan Pindahmilik Harta Tanah Mengikut Harga



harta tanah berbanding dengan taburan harga harta tanah kediaman.

Rajah 10: Bilangan Pindah Milik Harta Tanah Kediaman Mengikut Taburan Harga

Bilangan Pindah Milik Kediaman Di Negeri Johor Mengikut Harga Bagi

Tempoh Sebelum (April 2006 - Mac 2007) dan Selepas (April 2007 - Mac 2008)

Pengecualian CKHT

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

baw ah

RM50,000

RM50000 -

RM100000

RM100000 -

RM150000

RM150000 -

RM200000

RM200000 -

RM250000

RM250001-

RM300000

>RM 300001

Harga

Bil. pin

dah m

ilik

SEBELUM

SELEPAS


Dari rajah ini, didapati tidak terdapat peningkatan bagi rumah-rumah

kediaman berharga di bawah RM300,000 ke bawah selepas

pengumuman pengecualian CKHT. Walaubagaimanapun terdapat

26

peningkatan sebanyak 24% bagi rumah kediaman lebih dari RM300,000

ke atas.



harta tanah berbanding dengan taburan harga harta tanah perdagangan.

Rajah 11: Bilangan Pindah Milik Harta Tanah Perdagangan Mengikut Taburan Harga

Bilangan Pindah Milik Harta Perdagangan Di Negeri Johor Mengikut

Harga Bagi Tempoh Sebelum (April 2006 - Mac 2007) dan Selepas

(April 2007 - Mac 2008) Pengecualian CKHT

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

BWH

100000

100001 -

200000

200001 -

300000

300001 -

400000

400001 -

500000

> 500001 >1000000

Harga

Bil. pin

dah m

ilik

SEBELUM

SELEPAS


Dari rajah ini, didapati di Negeri Johor terdapat peningkatan ke atas

pindah milik transaksi harta tanah perdagangan selepas dikecualikan dari

CKHT. Peningkatan yang ketara adalah bagi harta tanah yang bernilai

lebih dari RM500,000 tetapi kurang dari RM1,000,000 dengan kenaikan

sebanyak 42.2% manakala bagi harta tanah RM300,000 – RM400,000

dan RM400,001 – RM500,000 terdapat kenaikan masing-masing

sebanyak 14.5% dan 21.2%.

27



harta tanah berbanding dengan taburan harga harta tanah perindustrian.

Dari rajah ini, didapati ianya tidak terdapat peningkatan di dalam

transaksi pindah milik harta tanah perindustrian mengikut taburan harga.

Rajah 12: Bilangan Pindah Milik Harta Tanah Perindustrian Mengikut Taburan Harga

Bilangan Pindah Milik Harta Industri Di Negeri Johor Mengikut

Harga Bagi Tempoh Sebelum (April 2006 - Mac 2007) dan Selepas

(April 2007 - Mac 2008) Pengecualian CKHT

0

50

100

150

200

250

300

350

BWH RM

500000

RM 500001 -

1000000

1000001 -

3000000

3000001 -

5000000

> 5000001

Harga

Bil. pin

dah m

ilik

SEBELUM

SELEPAS


Dari rajah ini, didapati di Negeri Johor terdapat peningkatan ke atas

pindah milik transaksi harta tanah perindustrian selepas dikecualikan dari

CKHT bagi harta tanah yang bernilai lebih dari RM500,000 tetapi kurang

dari RM1,000,000 dengan kenaikan sebanyak 42.1%.

28

BAB 5: KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.0 Kesimpulan

Setelah meneliti data-data yang diperolehi, didapati kesan awal terhadap

pengecualian CKHT ke atas pasaran harta tanah adalah bergantung kepada

sesebuah negeri dan juga sektor harta tanah tersebut.

Bagi negeri Selangor, kesan positif dapat dilihat di sektor harta tanah kediaman

dan sektor ini juga merupakan sektor yang paling mendapat kesan atas

perlaksanaan pengecualian CKHT.

Bagi negeri Johor pula, sektor kediaman tidak mendapat kesan dari

pengecualian CKHT tetapi lebih memberi kesan kepada sektor perdagangan.

5.1 Cadangan

Daripada penemuan yang diperolehi ini, dicadangkan supaya kajian selanjutnya

diteruskan dan dikembangkan ke negeri-negeri lain di Malaysia untuk melihat

kesan jangka panjang pengecualian CKHT ini ke atas pasaran harta tanah.

29

BIBLIOGRAFI

1. Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976

2. P.U.(A) 146, Akta CKHT, Perintah Pengecualian CKHT (Pengecualian) (No. 2)

2007

3. Hoek-Smit, Marja and Douglas D (2003), Subsidies For Housing Finance, Housing

Finance International

4. Engelhardt, G.V (1994), Tax Subsidies To Saving For Home Purchase: Evidence

From Canadian RHOPs. National Tax Journal

5. Bier, Thomas, Ivan Maric and Winifred Weizer (2000) A Preliminary Assessment of

the New Home Seller Capital gains Law, Housing Policy Debate 11 (3)

6. Biehl, Amelia and William Hoyt (2008), The Taxpayer Relief Act of 1997 and

Houseownership: Is Smaller Now Better? National Tax Journal

7. Cunningham, Christopher and Gary Engelhardt (2007), Housing Capital – Gains

Taxation and Homeowner Mobility: Evidence from The Taxpayer Relief Act of 1997,

Journal of Urban Economics

8. Farnham, Martin (2006), Residential Mobility, the Capital Gains Tax and the

Taxpayer Relief Act of 1997, University of Michigan Dissertation Chapter

9. Business Times, 17 Mei 2007

10. The Star, 14 April 2007

11. Legal Herald, Julai 2007

kertas penyelidikan institut penilaian … 2008 kajian kesan... · kertas penyelidikan ... 1 april...

Documents