pbt sebagai pbpt

Kerajaan Tempatan 193877

Sistem perbandaran yang pesar telah membawa perhatian kepada sistem pengurusan

perkhidmatan yang lebih efisien dalam organisasi kerajaan di Malaysia. Adalah benar

bahawa pentadbiran Pihak Berkuasa Tempatan adalah sistem kerajaan di peringkat paling

rendah di Malaysia selari dengan prinsip federalisme yang dipraktikkan di sini.

Masyarakat sekarang mahukan pentadbiran yang lebih bersistematik dan berkualiti tinggi

untuk memberikan keselesaan kepada penduduk, maka kerajaan tempatan tidak lari dari

menjadi antara elemen utama untuk membolehkan misi ini tercapai. Secara asasnya,

Pihak Berkuasa Tempatan adalah badan yang ditubuhkan melalui peruntukan

Perlembagaan Malaysia yang bertanggungjawab untuk mengurus tadbir sesuatu daerah

atau kawasan berbentuk tempatan. Sistem ini telah wujud sejak zaman kolonial dan telah

mengalami banyak perubahan, jika dahulunya PIHAK BERKUASA TEMPATAN lebih

bertujuan untuk mengurus pentadbiran sahaja, selepas penyusunan semula pada tahun

1976, PIHAK BERKUASA TEMPATAN telah merubah fungsi menjadi badan perancang

pembangunan kawasan tempatan dengan kerjasama agensi-agensi lain.

Pihak Berkuasa Tempatan di Malaysia mempunyai kuasa di semua kawasan di

Malaysia dan diketuai oleh Yang DiPertua datau Datuk Bandar, setiap PIHAK

BERKUASA TEMPATAN mempunyai tidak kurang dari 8 dan tidak lebih dari 24 ahli

Majlis. Sistem pilihanraya majlis tempatan telah diberhentikan sejak tahun 1965 dan ahli-

ahli sekarang dilantik oleh kerajaan negeri, ahli-ahli majlis terdiri dari dari wakil NGO,

badan perniagaan, orang awam dan pihak berkepentingan yang lain. Tetapi, realitinya

kebanyakan kerusi ahli majlis PIHAK BERKUASA TEMPATAN diberi kepada ahli

parti-parti politik yang memerintah negeri tersebut. Dalam PIHAK BERKUASA

TEMPATAN, wujud beberapa lapis organisasi seperti jawatankuasa kewangan,

perlesesnan, perancangan, lalulintan dan keindahan.

1.0 Pihak Berkuasa Tempatan Sebagai PBPT

Akta Kerajaan tempatan 1976 (Akta 171) memberi kuasa kepada Pihak Berkuasa

Tempatan untuk menjadi Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. Kuasa telah diberikan

kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk merancang dan membangun kawasan

pentadbirannya sesuai dengan kehendak setempat dan memastikan keselamatan kawasan

tersebut. Peranan PIHAK BERKUASA TEMPATAN adalah sinonim dengan kehendak

masyarakat sekarang yang mengambil berat akan situasi di persekitaran mereka dan

1


keperluan sosiobudaya mereka. Hamzah Jusoh, (2009:55) menyatakan bahawa Pihak

Berkuasa Tempatan secara umumnya adalah berperanan untuk memastikan kesejahteraan

dan kelestarian masyarakat dengan menjalankan tugas merancang, melaksanakan,

mengawal perancangan dengan baik dan memberikan perkhidmatan dengan tulus dan

adil.

1.1 Pihak Berkuasa Tempatan

Kerajaan tempatan adalah cabang kerajaan kerajaan kecil yang berbeza dengan kerajaan

pusat diamana keputusan dan tindakan yang diambilnya hanya memberi kesan kepada

penduduk sesuatu kawasan yang ditadbir oleh unit kerajaan tersebut (Chalmers,2006:2).

J.A. Chandler (2001:3) pula melihat kerajaan tempatan sebagai pihak berkuasa dan agensi

terlibat lain yang dibentuk untuk menyediakan perkhidmatan tertentu dibawah satu badan

yang dipilih di peringkat tempatan. Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)

mendefinisikan Pihak Berkuasa Tempatan dengan maksud “ertinya mana-mana Majlis

Bandaraya, Majlis Perbandaran atau Majlis Daerah, mengikut mana-mana berkenaan, dan

berhubungan dengan Wilayah Persekutuan ertinya Datuk Bandar Kuala Lumpur yang

dilantik di bawah seksyen 4 Akta Ibu Kota Persekutuan 1960 [Akta 190];". Phang Siew

Nooi (1997) pula melihat PIHAK BERKUASA TEMPATAN sebagai satu badan yang

yang ditubuhkan melalui undang-undang dan segala aktiviti dan kawasan jurisdiksinya

terhad kepada konsep "ultra vires", iatu PIHAK BERKUASA TEMPATAN tidak boleh

melampui kuasa yang diberikan melalui statut tersebut.

Jadual Sembilan Perlembagaan Persekutuan memberi kuasa pentadbiran Kerajaan

Tempatan kepada Kerajaan Negeri namun begitu, Perkara 76(4) Perlembagaan

Persekutuan memberi kuasa kepada kerajaan pusat untuk menggubal undang-undang

berkaitan Kerajaan Tempatan. Kerajaan pusat juga mempunyai pengaruh terhadap

kerajaan tempatan melalui Majlis Negara Bagi Kerajaan Tempatan yang dipengerusikan

oleh Menteri Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan dianggotai oleh wakil

kerajaan pusat dan negeri. Kuasa, struktur, tugas dan tanggungjawab kerajaan tempatan

diperincikan dalam Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171).

1.2 Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan (PBPT)

2


Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) menyebut bahawa setiap

PIHAK BERKUASA TEMPATAN adalah juga Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan

bagi kawasan yang ditadbirnya. Namun begitu, PIHAK BERKUASA TEMPATAN dan

PBPT adalah satu entiti dengan dua jenis tugas dan kuasa yang diberikan melalui kedua

Akta 171 dan Akta 172. Contohnya, apabila PIHAK BERKUASA TEMPATAN

menjalankan tugasnya untuk mengutip sampah atau pembersihan parti, tugas itu

dijalankan dibawah tanggungjawabnya sebagai sebuah PIHAK BERKUASA

TEMPATAN manakala apabila sebuah unit kerajaan tempatan meluluskan pembinaan

kompleks membeli belah, peranan sebagai PBPT dijalankan. Namun begitu, PBPT tidak

berfungsi di atas nama, ini bermakna jika seorang individu memohon Kebenaran

Merancang di George Town dari PBPT Pulau Pinang, individu itu sebenarnya berunding

dengan Pihak Berkuasa Tempatan Majlis Perbandaran Pulau Pinang.

Sebelum PIHAK BERKUASA TEMPATAN menjadi PBPT, Yang Di Pertua dan

Ahli-Ahli Majlis Pihak Berkuasa Tempatan perlu dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri

mengikut seksyen 10(1) Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171). Selepas itu, Pihak

Berkuasa Negeri perlu menetapkan kawasan-kawasan PBPT yang akan menggunakan

Akta 172 membolehkan Yang Di Pertua Majlis bersama Ahli-Ahli Majlis Pihak Berkuasa

Tempatan menjadi anggota pihak berkuasa perancang tempatan. Pihak Berkuasa Negeri

boleh mengistiharkan mana-mana kawasan yang tidak menjadi sebahagian daripada

kawasan mana-mana PIHAK BERKUASA TEMPATAN sebagai suatu kawasan PBPT

(seksyen 5(2)) dan melantik seorang atau beberapa orang sebagai PBPT (seksyen 5(3)).

Contohnya, kuasa ini telah digunakan di Johor Barat dengan perlantikan Pegawai-

Pegawai Daerah berkenaan sebagai PBPT untuk kawasan di luar kawasan Majlis-Majlis

Bandaran. Kuasa ini juga telah digunakan untuk melantik Datuk Zainuddin Mohamed

merangkap Ketua Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung

Malaysia sebagai PBPT untuk Putrajaya (1995/96) yang masih belum dibangunkan (pada

masa itu) dan belum mempunyai Pihak Berkuasa Tempatan (Dipetik dalam Nina Izurin

Yahya, 2010).

Seksyen 5 Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 memberi kuasa kepada Pihak

Berkuasa Perancangan Tempatan untuk membuat perancangan dan penyebaran maklumat

berkenaan dengan perancangan di bawah kawasan pentadbirannya. PBPT juga

3


bertanggungjawab untuk mengatur, mengawal dan merancang pemajuan dan penggunaan

semua tanah dan bangunan dalam kawasannya. Ini bermakna, sebagai sebuah agensi

perancangan, PBPT perlu merangka strategi dan program menyeluruh untuk mencapai

matlamat negara supaya mencapai kualiti kehidupan yang tinggi disamping membolehkan

rakyat menikmatai taraf sosio ekonomi yang setanding dengan negara maju.

Dari segi pembangunan tanah, kuasa yang wujud kepada PBPT adalah tertakluk

kepada dasar-dasar pembangunan negeri yang ditetapkan oleh kerajaan negeri kerana

peringkat kerajaan tersebut mempunyai kuasa yang lebih tinggi dalam hal-ehwal tanah.

PBPT tidak boleh meluluskan apa-apa perancangan yang tidak selari dengan peruntukan

peraturan pihak berkuasa negeri dan Jawatankuasa Perancangan Negeri walaupun pelan

tersebut mematuhi kriteria PBPT. Dalam situasi ini, Akta 172 telah membuat peruntukan

khas contohnya, walaupun kuasa untuk melulus perancangan bandar terletak di bawah

PBPT, ia terbatas dengan kawalan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri. PBPT akan

melakukan konsultansi dengan pihak perancang negeri apabila ada pembangunan yang

boleh diluluskan oleh PBPT tetapi akan menjejaskan pelaksanaan apa-apa dasar yang

berlawanan dengan dasar negeri.

1.3 Peranan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan Di Bawah Akta Perancangan Bandar

dan Desa 1976 (Akta 172)

Keperluan undang-undang mengenai pihak berkuasa perancang tempatan ialah di

bawah seksyen 5(1) Akta 172. Di sini, Pihak Berkuasa Tempatan, iaitu pihak berkuasa

yang ditubuhkan di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171), hendaklah menjadi

pihak berkuasa perancang tempatan di bawah Akta 172. Ini bermaksud, Pihak Berkuasa

Tempatan selain daripada melaksanakan tugas-tugas tradisinya, Pihak Berkuasa

Tempatan perlulah menjadi pihak berkuasa perancang tempatan dan bertanggungjawab

bagi merancang dan membangunkan kawasannya dalam konteks pembangunan nasional.

Akta ini juga telah memperuntukkan bahawa bagi mana-mana kawasan yang tidak

menjadi sebahagian daripada kawasan mana-mana pihak berkuasa perancang tempatan,

Pengarah Negeri Jabatan Perancang Bandar dan Desa itu hendaklah menjadi pihak

berkuasa perancang tempatan bagi kawasan itu.

4


Tugas utama adalah sebagai pihak yang bertanggungjawab mengenai pembangunan dan

kegunaan tanah dalam kawasannya. Tugas-tugas pihak berkuasa perancang tempatan

adalah:-

(a) untuk mengatur, mengawal dan merancang pemajuan dan penggunaan semua

tanah dan bangunan dalam kawasannya;

(b) untuk mengusaha, membantu dan menggalakkan pemungutan, penyenggaraan

dan penyiaran perangkaan, buletin, monograf dan lain-lain yang berhubungan

dengan perancangan bandar dan desa dan pengkaedahannya; dan

(c) untuk melaksanakan apa-apa tugas lain yang dipertanggungjawabkan ke

atasnya dari semasa ke semasa oleh Pihak Berkuasa Negeri atau oleh

Jawatankuasa Perancang Negeri.

1.4 Penyelarasan Tanggungjawab Di Antara Pihak Berkuasa Negeri dan Pihak Berkuasa

Tempatan

Bila wujud dua pihak berkuasa yang bertanggungjawab untuk merancang dan

mengawal pembangunan maka terbitlah isu-isu yang boleh membawa kepada konflik di

antara kedua-duanya. Akta 172 membuat beberapa peruntukkan khusus bagi menangani

perkara ini. Sebagai contoh dalam aktiviti kawalan perancangan walaupun kuasa

memberi kebenaran merancang terletak dalam bidang kuasa pihak berkuasa perancang

tempatan, ia terbatas apabila terdapat arahan-arahan yang mengamalkan sikap saling

berunding. Dalam hubungan ini, pihak berkuasa perancang tempatan seharusnya

membuat rujukan dan mengadakan rundingan dengan pihak berkuasa negeri bila terdapat

sesuatu pembangunan itu akan mengakibatkan percanggahan atau menjejaskan

perlaksanaan apa-apa dasar yang berlawanan dengan rancangan pemajuan yang telah

dikuatkuasakan atau apabila terdapat cadangan pembangunan yang berlawanan dengan

rancangan pemajuan yang telah lama wujud. Jika terdapat percanggahan atas kegunaan

tanah bagi maksud negeri, kedua pihak harus berbincang untuk menentukan tahap

kepentingan setiap projek dan melaksanakan yang mana memberi hasil yang terbaik.

5


PBPT juga perlu sentiasa memberi perhatian kepada syarat-syarat yang

dinyatakan dalam surat hakmilik tanah terutamanya apabila mempertimbangkan

permohonan kebenaran merancang. Contohnya, jika kategori hakmilik tanah ialah

pertanian, PBPT tidak akan membenarkan pembangunan walaupun rancangan

struktur menetapkan bahawa tanah berkenaan boleh dibangunan untuk perumahan

atau kegunaan lain yang bertentangan dengan kategori tanah. Pemaju atau pemohon

perlu melalui proses tukar syarat dengan merubah kategori kegunaan tanah dahulu

sebelum kebenaran merancang boleh diberi. Di sebaliknya pula, jika kerajaan negeri

telah tukar syarat sesuatu tanah dari pertanian kepada bangunan, PBPT terpaksa anggap

ini sebagai penukaran dasar kerajaan negeri yang perlu dipatuhi walaupun tanah

tersebut ditunjukkan sebagai kawasan pertanian dalam rancangan struktur yang telah

diluluskan oleh kerajaan negeri.

2.0 RANCANGAN STRUKTUR PEMBANGUNAN

Rancangan Struktur merupakan rancangan strategik yang mengandungi kenyataan

bertulis mengenai dasar dan cadangan PIHAK BERKUASA TEMPATAN bagi

pemajuan serta pengawalan penggunaan tanah, memperelokkan alam sekitar serta

perhubungan dan lalu lintas untuk jangkamasa panjang (Jabatan Perancangan Bandar dan

Desa, 2008). Fungsinya ialah mengkaji semua polisi negara dan negeri yang berkaitan

untuk disesuaikan dengan rancangan PIHAK BERKUASA TEMPATAN. la adalah

untuk menentukan tujuan, polisi dan perancangan awal untuk kawasan terlibat di

samping sebagai rangka kerja untuk membuat Rancangan Tempatan, menentukan

kawasan tindakan, menentukan kemudahan pembangunan yang perlu ada dan

menentukan arah tuju dalam membuat sebarang keputusan dalam perancangan

pembangunan.

Penyediaan Rancangan Struktur bermula pada peringkat kajian permulaan yang

merupakan tindakan awal bagi maksud penyediaan Rancangan Struktur termasuklah

dalam menentukan kawasan kajian. Peringkat ini juga merangkumi aspek persetujuan

dasar dan kewangan daripada kerajaan persekutuan, negeri dan PIHAK BERKUASA

TEMPATAN, penubuhan urusetia dan jawatankuasa yang berkaitan. la mestilah

mengambilkira segala polisi, strategi dan program alam sekitar kebangsaan dan negeri.

6


Segala dasar yang digubal juga harus dipastikan tidak akan menghadapi rnasalah untuk

dilaksanakan.

Proses penyediaan dasar bermula dengan pengumpulan data yang

merangkumi aspek ciri-ciri fizikal, ekonorni, alam sekitar, sosial, penduduk,

perhubungan dan pengangkutan, pekerjaan, pertanian, perdagangan, pelajaran, rekreasi

dan perkhidmatan awam. Maklumat yang dikumpulkan dianalisis bagi mengenalpasti

masalah dan isu setempat yang mungkin ada seperti masalah kawasan sensitif alam

sekitar dan kawasan bencana, masalah kesihatan yang ada dan yang mungkin timbul

akibat pembangunan tanah dan pembukaan hutan belukar . Rumusan yang terhasil

mestilah mempunyai hubung kait dengan dasar pembangunan negeri dan negara.

Rancangan yang diputuskan mestilah untuk menyelesaikan masalah dan isu tempatan

dengan menggunakan strategi perancangan jangka pendek dan jangka panjang di

samping memudahkan pelaksanaannya. Segala rumusan isu dan masalah, unjuran dan

cadangan am awalan dibuat dalam bentuk draf laporan pemeriksaan yang telah

dipersetujui oleh PIHAK BERKUASA TEMPATAN sebelum dikemukakan kepada

Jawatankuasa Perancangan Negeri. Ini adalah untuk memastikan cadangan dasar yang

dikemukakan selaras dengan dasar negeri.

Kepentingan awam ditekankan dengan penglibatan masyarakat dalam

pembentukan rancangan ini. Kepentingan ini direalisasikan dalam Agenda 21 iaitu

satu Program Tindakan Ke Atas Pembangunan Mampan yang bukan sahaja

memperkatakan mengenai perancangan untuk masyarakat tetapi juga keterlibatan

mereka dalam proses perancangan (“Projek Perintis Local Agenda”, 2004). Prinsip 22

dalam Agenda 21 menyentuh mengenai kepentingan peranan penduduk tempatan

dalam pengurusan dan pembangunan alam sekitar di mana PIHAK BERKUASA

TEMPATAN dikehendaki mengiktiraf dan memelihara identiti, budaya dan kehendak

penduduk tempatan serta membolehkan penyertaan mereka bagi mewujudkan

pembangunan mampan. Menerusi satu perkongsian pintar, input masyarakat

digunakan untuk membantu PIHAK BERKUASA TEMPATAN membantu masyarakat

itu sendiri. Orang awam perlu mengisi borang penyertaan, memberi pandangan,

menghantar memorandum dan menghadiri mesyuarat perwakilan awam. Semua

7


pandangan dan pendapat perlu dipertimbangkan dan didengar dalam mesyuarat

perwakilan dan seterusnya dimasukkan dalam laporan seranta dan penyertaan awam.

Ini akan mendorong penyertaan orang awam untuk lebih bersungguh-sungguh dalam

memastikan pelaksanaannya. Walau bagaimanapun, dari segi penglibatan dalam

perancangan bandar dan desa di negara ini sekarang, ruang yang diberikan bagi orang

awam untuk melibatkan diri adalah masih terhad.

Laporan draf Rancangan Struktur disediakan setelah mengambilkira pandangan

orang awam dan PIHAK BERKUASA TEMPATAN. Laporan ini mengandungi dasar-

dasar, strategi dan cadangan bagi penggunaan dan pembangunan tanah masa hadapan.

Seterusnya laporan ini dikemukakan kepada Jawatankuasa Perancangan Negeri untuk

persetujuan selepas proses bantahan awam sekali lagi diadakan. Bantahan awam ini,

walau bagaimanapun boleh diterima atau ditolak oleh peringkat negeri melalui

peruntukan undang-undang yang ada. Seterusnya, Jawatankuasa Perancangan Negeri

akan membuat keputusan sama ada untuk menerima draf tersebut tanpa pindaan,

menerima dengan pindaan atau menolak draf Rancangan Struktur tersebut. Apabila

draf tersebut telah diluluskan oleh Jawatankuasa Perancangan Negeri, ia seterusnya

diunjurkan kepada pihak berkuasa negeri untuk kelulusan. Draf yang telah

diluluskan akan diwarta dan dicetak sebagai dokumen perancangan berkanun bagi

sesuatu PIHAK BERKUASA TEMPATAN. Draf yang telah diluluskan perlu

menjalani kajian semula dan pindaan boleh dilakukan bagi memastikan Rancangan

Struktur tersebut terus praktikal untuk dilaksanakan. Agensi sokongan dalam

pelaksanaan dasar Rancangan Struktur adalah seperti Jabatan Perumahan Negeri, Unit

Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Lembaga Kemajuan Perindustrian Malaysia,

Unit Perancang Ekonomi Negeri & PKEN, Jabatan Kesihatan, Jabatan Pendidikan,

Jabatan Parit & Saliran, Jabatan Kerja Raya, Pejabat Pengarah Tanah & Galian,

JPBD & Pejabat Pentadbir Tanah Daerah, Perbadanan Kemajuan Pelancongan,

Jabatan Pelancongan Negeri, Jabatan Agama Islam dan Kementerian Belia & Sukan.

Agensi sokongan ini menjadi pendorong kepada pelaksanaan sesuatu dasar di mana

sesuatu tindakan yang melibatkan agensi ini akan membolehkan tindakan selanjutnya

dilakukan oleb agensi lain untuk pelaksanaan dasar. Sekiranya salah satu daripada

agensi ini tidak menjalankan tugas yang diharapkan, dasar-dasar Rancangan Struktur

yang digubalkan tidak dapat dilaksanakan oleh agensi lain dengan berkesan. Namun

8


begitu, isu peranan agensi sokongan dalam melaksanakan dasar Rancangan Struktur ini

tidak timbul kerana agensi sokongan sebenamya telab terlibat dalam penyediaan

dasar Rancangan Struktur semenjak peringkat awal penyediaannya lagi. Agensi-

agensi tersebut juga boleh menjadi pendorong kepada pelaksanaan dasar di mana

agensi tersebut mempengaruhi penentuan keutamaan tentang pelaksanaan sesuatu dasar

di bawah bidang kuasa masing-masing termasuklah dasar Rancangan Struktur.

2.1 Rancangan Tempatan Daerah

Rancangan Fizikal Negara merangkumi peringkat persekutuan, Rancangan Struktur

Negeri dan Rancangan Tempatan Daerah. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976

memperuntukkan bahawa PBPT perlu menyediakan Rancangan Tempatan Daerah yang

mengandungi peta atau pernyataan bertulis yang disokong dengan Garis Panduan

pelaksanaan yang menerangkan secara terperinci segala cadangan PBPT berkaitan dengan

aktiviti pemajuan tanah. Rancangan Tempatan Daerah ini adalah lebih bersifat "localised"

dan berbentuk perlaksanaan rancangan-rancangan persekutuan dan negeri yang lain.

Kamarudin Ngah (1991:35) menyatakan bahawa dalam menyediakan pelan tempatan,

PBPT hendaklah menentukan kawasan tindakan dan menyertakan pernyataan bertulis dan

peta-peta yang menunjukkan secara lengkap cadangan kemajuan tanah dan harus

menerangkan secara terperinci segala dasar dan cadangan pemajuan tanah untuk

memastikan Rancangan Struktur dapat dilihat dalam bentuk fizikal dengan lebih

terperinci.

2.2 Kebenaran Merancang

Aktiviti ‘pembangunan’ atau ‘pemajuan’ di negara ini adalah tertakluk kepada beberapa

perundangan sedia ada seperti Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) dan Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang merupakan asas kepada pentadbiran

pengawalan pembangunan tanah. Dalam proses pembangunan yang bermula dari

penyelesaian isu status tanah kepada pendirian bangunan, banyak akta-akta lain dirujuk

khususnya undang-undang yang telah sedia ada wujud seperti Akta Jalan, Parit dan

Bangunan 1974 (Akta 133), Undang- Undang Kecil Bangunan Seragam 1984(UKBS),

Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974, Kaedah- kaedah Pengawalan Perancangan (Am) dan

lain-lain akta yang dirujuk dari masa ke semasa. Walau bagaimanapun, amalan semasa

9


sistem pengawalan perancangan termasuk sistem memproses permohonan untuk tujuan

pemajuan atau pembangunan di negara ini, lebih banyak terikat kepada peruntukan sedia

ada di dalam Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) dan Akta Perancangan Bandar dan

Desa 1976 (Akta 172) kerana kedua-dua perundangan ini digubal untuk mewujudkan satu

pentadbiran tanah yang sistematik, mengatur, mengawal, merancang pemajuan dan

penggunaan tanah dan bangunan di dalam negara. Menyedari betapa pentingnya kawalan

pembangunan, akta 172 secara jelas menyebut bahawa ‘mana-mana pembangunan perlu

mendapatkan kebenaran merancang’ di mana dalam kes ini, pembangunan dirujuk

sebagai apa-apa tindakan yang boleh merubah rupa bentuk dan kegunaan tanah secara

matan.

Bagi menyelaraskan dan memastikan ianya dipatuhi, kerajaan telah mengambil

inisiatif mewujudkan Unit Pusat Setempat (OSC) selaras dengan matlamat untuk

menyeragam dan menaiktaraf sistem penyampaian kerajaan dalam aspek pembangunan

pada 12hb. April 2007 (KPKT, 2007). Melalui perlaksanaan OSC, kakitangan dari

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah ditempatkan di 114 Pihak

Berkuasa Tempatan bertujuan untuk menyelaraskan sistem dan amalan sediada agar

selaras dengan keperluan semasa. Namun begitu, penubuhan OSC telah menampakkan

beberapa kelemahan dan kekurangan dalam sistem penyampaian kerajaan khususnya

berkaitan aspek ‘amalan’ dan ‘keperluan’.

2.2.1 Penyataan Masalah

Desakan pembangunan di pusat bandar kini telah merebak ke kawasan luar bandar. Selain

daripada tekanan pembangunan yang menyebabkan penyebaran pembangunan ke luar

bandar, keinginan bersaing dengan kejayaan dan kekayaan bandar telah mendorong

penduduk luar bandar untuk membangun kawasan yang dahulunya di zonkan sebagai

kawasan pertanian kepada pembangunan mengikut citarasa sendiri. Bagi tujuan

penyelarasan dan perancangan pembangunan yang lebih terkawal, Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976 melalui pelbagai peruntukan telah menyediakan beberapa aspek

kawalan pembangunan yang bersesuaian termasuk penyediaan pelan induk, pelan

pengezonan, kawalan pembangunan dan penyediaan rancangan pemajuan yang

melibatkan kajian dan penulisan mengikut kawasan. Melalui peruntukan akta ini jugalah

diperkenalkan ‘Kebenaran Merancang’ melalui Bahagian IV yang memperuntukan

10


kawalan pembangunan. Antara sumbangan dan kepentingan Kebenaran Merancang

kepada pembangunan adalah seperti aspek fizikal, sosial dan ekonomi.

2.2.2 Aspek Fizikal

Kebenaran Merancang mampu berfungsi sebagai alat kawalan pembangunan di

mana ianya digunakan untuk mengawal cadangan dan matlamat pemaju atau pemilik

individu dalam merancang penggunaan tanah mereka. Ini adalah kerana melalui

Kebenaran Merancang, Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan yang menyemak akan

mengambilkira aspek keselarasan dengan pembangunan sekitar melalui rujukan pelan

pengezonan dan pelan induk yang telah disediakan. Agensi teknikal pula boleh

mengenalpasti laluan kemudahan infrastruktur dan kemudahan awam untuk disediakan

seperti jalanraya, peparitan, pembentungan dan laluan bekalan elektrik.

Bagi mendapatkan pembangunan fizikal yang sempurna dan memenuhi keperluan

semasa, pelbagai indikator digunakan termasuk menyediakan pelan induk dan pelan

pengezonan yang telah mengambilkira aspek unjuran pembangunan sehingga beberapa

tahun akan datang. Sebagai contoh, Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) mempunyai

pelan induk peparitan yang menentukan pelan laluan air sehingga ke takat akhir

pembuangan serta saiz peparitan yang diukur mengikut unjuran pengaliran dari

pembangunan-pembangunan akan datang.

Pelan induk ini disediakan mengambilkira keperluan masa hadapan dan

penyelarasan bagi seluruh negara. Namun begitu, sebagai agensi kerajaan yang hanya

mengawal dan menguruskan tanah, jabatan-jabatan ini bergantung sepenuhnya kepada

mengenakan syarat dan mengambil tanah orang awam selaku pemilik tanah. Sehubungan

dengan itu, tanpa Kebenaran Merancang, proses pengambilan tanah dan perancangan

fizikal terbatas dan tidak dapat dilaksanakan sepenuhnya.

2.2.3 Aspek Sosial

11


Kesan dari aspek sosial sekiranya tiada Kebenaran Merancang pula dilihat daripada kesan

yang diterima dari masyarakat sosial akibat pembangunan tidak terkawal. Kebenaran

Merancang memberikan hak kepada jiran dan pemilik tanah sekitar untuk memberikan

pandangan dan bantahan jika dirasakan bersesuaian. Kewujudannya memberikan peluang

kepada penduduk mengetahui jenis pembangunan yang akan dibangunkan dan turut serta

dalam memberikan pandangan.

Dari aspek lain, impak sosial turut dilihat dalam senario di mana kesan ketiadaan

Kebenaran Merancang yang menyebabkan sesebuah kawasan tiada kemudahan awam dan

infrastruktur untuk kegunaan bersama. Kebenaran Merancang mengenakan syarat seperti

penyediaan kemudahan awam seperti kawasan lapang untuk padang permainan dan

sebagainya bagi keluasan tertentu (Jabatan Perancangan Bandar dan Desa, 2008). Tanpa

permohonan yang dirujuk ke PBPT, tanah tidak dapat diambil dan kemudahan tidak dapat

disediakan. Akibatnya, pembangunan akan menjadi rapat-rapat tanpa mempunyai ruamng

terbuka untuk kegunaan awam dan ruang sosial. Ini termasuk kemudahan lain seperti

surau, sekolah, dewan dan rumah beribadat. Ketiadaan kemudahan infrastruktur pula

menyebabkan kemudahan seperti parit, jalan dan lain-lain tidak dapat disediakan.

Akibatnya, sistem peparitan yang didirikan secara individual tidak mempunyai hala tuju

dan akan menyebabkan limpahan semula.

2.2.4 Aspek Ekonomi

Melalui kelulusan dan permohonan Kebenaran Merancang, ianya memberikan pulangan

kepada kerajaan bagi tujuan penyelenggaraan disamping membantu menjana ekonomi

negeri. Ini dapat dilihat daripada hasil kutipan cukai pintu di PIHAK BERKUASA

TEMPATAN, cukai tanah di Pejabat Tanah, caruman parit di JPS dan beberapa caj

pembangunan lain.

Dari aspek global pula, ianya mampu menjana pendapatan negara melalui

kemasukan pelabur asing bagi sektor pembuatan, perusahaan dan perdagangan. Di

samping itu, memiliki pembangunan yang terancang, ianya mampu mewujudkan

persekitaran yang indah dan menarik untuk dijadikan tarikan pelancongan kepada negara.

2.2.5 Kawalan Dari Segi Perancangan Pembangunan.

12


Dewan Bahasa dan Pustaka (1996) menyatakan bahawa, kawalan bermaksud cara

menjaga keteraturan perjalanan kerja atau pengawasan manakala pembangunan yang

diambil dari kata akar bangun membawa maksud memajukan dan perkembangan.

Manakala, kawalan pembangunan boleh didefinisikan sebagai proses di mana PIHAK

BERKUASA TEMPATAN memastikan pembangunan baru di dalam kawasan

pentadbirannya boleh dibangunkan. Selain itu definisi lain bagi istilah kawalan

pembangunan adalah proses di mana PIHAK BERKUASA TEMPATAN menentukan

sama ada cadangan pembangunan memerlukan kebenaran perancangan dengan

mengambil kira pelan pembangunan dan perkara-perkara lain yang berkaitan.

Kawalan pembangunan adalah salah satu aspek utama dalam sistem perancangan

pembangunan untuk memastikan dasar-dasar di peringkat persekutuan ataupun tempatan

terkandung dalam pelan perancangan tersebut. Tujuan utama PIHAK BERKUASA

TEMPATAN mengenakan kawalan pembangunan terhadap sektor hartanah adalah untuk

memastikan pembangunan yang dijalankan mematuhi garis panduan yang telahpun

ditetapkan. Ini penting kerana perubahan terhadap infrastruktur adalah sesuatu yang

ketara dan memerlukan kawalan supaya proses perbandaran ini tidak akan menghadapi

masalah pada masa hadapan . Nordini (2007) pula mendefinisikan kawalan pembangunan

sebagai proses di mana PIHAK BERKUASA TEMPATAN memastikan pembangunan

baru di dalam kawasan pentadbirannya boleh dibangunkan. Kawalan pembangunan

adalah satu proses penting kerana mengikut Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 di

dalam seksyen 19(1) pada bahagian IV jelas menyatakan bahawa tidak ada pihak yang

boleh "memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan kebenaran

merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberi kepadanya (PBPT)". Ini

menunjukkan bahawa setiap pembangunan yang ingin dilakukan oleh mana-mana pihak

perlu mendapat kelulusan pihak berkuasa supaya ia tidak bercanggah dengan garis

panduan yang telah ditetapkan dan kawasan tersebut boleh dibangunkan dengan teratur

dan terkawal.

2.3 Kepentingan Kawalan Pembangunan

Kawalan pembangunan penting dalam memastikan objektif perancangan bandara adalah

tercapai. Halmi, (2000) menyatakan beberapa kepentingan kawalan pembangunan dalam

sesuatu kawasan PBPT kerana kawalan ini berkait langsung dengan Rancangan

13


Pembangunan dan mewajibkan PBPT dan kerajaan negeri untuk menggunakan undang-

undang untuk mengawal semua pembangunan supaya sejajar dengan pelan pambangunan

kawasan. Jika tidak ada kawalan pembangunan di sesuatu kawasan, akan wujud keadaan

dimana pembangunan akan berlaku secara huru-hara dan menyebabkan proses

perancangan terbantut dan memudaratkan penduduk kawasan tersebut. Antara elemen

kawalan yang digunapakai adalah seperti kawalan kepadatan penduduk, ketinggian

bangunan, keperluan kawasan lapang, tempat letak kenderaan dan kepatuhan kepada

dasar kerajaan negeri atau pusat. Contohnya di Pulau Pinang, polisi kerajaan memerlukan

pemaju perumahan yang membina lebih dari 150 unit rumah untuk menyediakan rumah

kos rendah sebanyak 30% di kawasan metropolitan (Beng-Lan Goh,2002:175).

Kawalan pembangunan juga memastikan penggunaan dan pemeliharan tanah

dilakukan dengan sesuai supaya keperluan manusia ini tidak akan menimbulkan konflik

atau kesan negatif pada masa hadapan, ini bermakna perancangan, keperluan dan

kemudahan awam untuk memenuhi permintaan penduduk harus dibuat dengan lebih

sistematik. Di kawasan bandar dengan ruang pembangunan yang terhad, amsalah ini lebih

jelas contohnya seperti pembangunan lereng bukit dimana kawasan itu ditarah atau blok-

blok perumahan didirikan di atas atau di lereng bukit. Di Selangor contohnya,

pembangunan lereng bukit telah dikawal dan Pihak Berkuasa Tempatan tidak akan

meluluskan permohonan bagi pembangunan lereng bukit Kelas 3 dan Kelas 41 (Fazleena

Aziz, 2008, Mac 31) . Pembangunan diatas cerun ini dilihat menjejaskan keadaan

ekosistem kawasan tersebut dan membahayakan kawasan persekitaran kerana

kemungkinan berlakunya tanah runtuh adalah lebih tinggi. Pembangunan yang ingin

diluluskan juga perlu mempunyai laporan EPA (Environmental Impact Assessment) yang

mengandungi laporan impak keatas persekitaran kawasan pembangunan apabila projek

itu dilaksanakan. Projek perumahan diatas lereng bukit contohnya akan memberi kesan

"slope erosion", penghakisan tanah akan berlaku apabila rumput, pokok-pokok

dibersihkan untuk pembangunan. Kawasan terdedah ini akan semakin menghakis

menyebabkan stabiliti cerun itu terjejas dan meningkatkan kemungkinan berlakunya

tanah runtuh (State Environmental Conservation Department, 2001).

1 kelas 3 bermaksud lereng bukit berkecerunan 25° dan Kelas 4 adalah kecerunan 35 ° keatas

14


Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172), Akta Perancangan Bandar

dan Desa (Pindaan) 1993 (Akta A866), 1995 (Akta A933) dan 2001 (A1129) diguna

pakai dalam sistem Kawalan Pembangunan Bandar. Akta 172 adalah akta asas yang

mensyaratkan kebenaran perlu diperolehi dari PBPT untuk apa-apapembangunan di

sesuatu kawasan.Selain daripada Akta Perancangan Bandar dan Desa, akta lain yang

diguna pakai dan terlibat secara langsung dengan aktiviti kawalan pembangunan ialah

Akta Jalan Parit dan Bangunan, 1974 (Akta 133), Kanun Tanah Negara, 1965 (Akta 56),

Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960,

Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171) dan Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974.

Kesemua akta ini akan dirujuk dan membantu di dalam keputusan perancangan yang akan

dibuat oleh sesebuah PIHAK BERKUASA TEMPATAN.

2.4 Kawalan Kepadatan

Pembinaan bangunan dan infrastruktur yang banyak tidak dinafikan akan meningkatkan

kegiatan sosioekonomi sesuatu kawasan tetapi jika pembangunan dibiarkan tanpa

kawalan, kawasan tersebut akan menjadi terlalu sesak dan tidak ekonomik dan selesa

untuk terus membangun, maka penting bagi PBPT untuk merangka kawalan kepadatan

sesuatu kawasan. Kawalan kepadatan didefinasikan sebagai peraturan yang bertujuan

untuk mengawal kepadatan penggunaan ruang untuk pembangunan dan kependudukan di

sesuatu kawasan zon dengan meletakkan had ketinggian bangunan, fungsi sesuatu binaan

atau jenis sesuatu binaan dalam sesuary kawasan (Calvin R. Massey, 2010).

Di Malaysia, PBPT mempunyai kuasa melalui Akta 172 untuk membuat

perundangan kecil yang berkaitan. Antara tujuan kawalan kepadatan dibuat di Malaysia

adalah untuk mengehadkan bilangan penduduk dan ruang lantai bangunan untuk

mencapai kecukupan pergerakan, mewujudkan persekitaran yang baik, selesa dengan

ruang lapang yang mencukupi dan edaran udara dan cahaya matahari yang cukup.

Contohnya, Manual Garis Panduan Dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor

menggariskan lot minimum bagi rumah teres kos rendah adalah 990 kaki per segi

(Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Selangor, 2011). Saiz minima ini digariskan

supaya pemaju tidak menggunakan lot yang terlalu kecil untuk meningkatkan keuntungan

dan memastikan pembeli rumah dapat menggunakan ruang rumah yang selesa untuk

privasi diri dan kegunaan keluarga.

15


Kawalan kepadatan juga memastikan pemeliharan dan pembangunan semula

sesuatu kawasan seperti pengekalan bangunan-bangunan yang penting. Contohnya, dalam

ruang teras dan "buffer zone" Bandar Warisan George Town, terdapat kawalan ketinggian

iatu bangunan baru tidak boleh lebih dari 5 tingkat atau lebih dari 18 meter. Peraturan ini

bertujuan untuk memastikan bangunan-bangunan warisan di George Town tidak terjejas

dengan pembangunan bangunan baru dikawasan tersebut.

Namun begitu, realiti perkembangan bandar memerlukan kawalan kepadatan ini

disesuaikan mengikut keperluan. Di kawasan padat yang membangun dengan pesat,

kawalan kepadatan perlu disemak semula secara kerap supaya kepesatan pembangunan

ekonomi tidak terjejas. Namun begitu faktor kemaslahatan penduduk dan kesihatan

keluarga perlu diambil kira. Konflik antara kedua kepentingan ini sering menjadi masalah

dalam isu pengezonan dan kawalan kepadatan kawasan. Di Pulau Pinang, tanah untuk

pembangunan dan pembinaan rumah semakin berkurangan, tindakan untuk meningkatkan

kepadatan pembangunan di Tanjung Bungah dalam Pelan Struktur Pulau Pinang 2020

telah membawa kepada protes dari penduduk di kawasan tersebut dan telah membawa

kepada kes mahkamah. Aliran (2011, Jun) melaporkan bahawa kawasan Tanjung Bungah

telah dinaiktaraf dari zon pembangunan sekunder2 kepada zon pembangunan primer3. Apa

yang dibimbangkan adalah peningkatan kepadatan yang terlalu tinggi, jika tidak selari

dengan pembangunan infrastruktur lain seperti taman rekreasi, jalanraya, tempat letak

kenderaan dan sebagainya akan mengurangkan kualiti kehidupan di kawasan tersebut.

PBPT dalam hal ini perlu mengambil kira semua faktor yang terlibat dan mengadakan

perbincangan terbuka dengan aktor-aktor terlibat dalam menentukan zon kepadatan

sesuatu kawasan.

Kawalan pembangunan turut meliputi penyediaan sistem infrastruktur yang

lengkap seperti sistem pergerakan lalulintas, sistem pembentungan, tempat letak kereta,

bekalan elektrik, air dan telefon untuk meningkatkan taraf kehidupan masyarakat

setempat. Pihak Berkuasa Tempatan di George Town contohnya pernah menyediakan

perkhidmatan elektrik, selari dengan fungsinya yang lebih sama dengan sistem kerajaan

tempatan yang digunapakai di Britain dahulu (M.W.Norris, 1980). Walaupun kuasa

PIHAK BERKUASA TEMPATAN ini luas untuk menyediakan infrastruktur-

2 kepadatan maksima 15 unit seekar3 kepadatan maksima 20 unit seekar

16


infrastruktur ini, fungsi-fungsi seperti perbekalan elektrik, air, telefon dilakukan oleh

pihak lain pada masa sekarang untuk meningkatkan kecekapan dan mengurangkan kos.

3.0 Peranan Pihak Berkuasa Tempatan Dalam Pembangunan Bandar Selamat

Melalui Pembangunan Fizikal

Program Transformasi Kerajaan telah diperkenalkan untuk merealisasikan

Wawasan 2020, pelan ini dilaksanakan dalam beberapa fasa. Dalam isu kesentosaan dan

keselamatan setempat, PIHAK BERKUASA TEMPATAN adalah bertanggungjawab

dalam mencapai salah satu matlamat program kerajaan itu iatu dalam mengurangkan

jenayah dan perlaksanaan Program Bandar Selamat dengan kerjasama pihak Polis,

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan agensi-agensi lain. Pembangunan

infrasruktur moden sahaja tanpa faktor “livability” menjadikan sesuatu bandar itu sebagai

kaku dan tidak akan menjadi tempat utama yang dapat meningkatkan keadaan

sosioekonomi negara. Dalam perkara ini, PBPT melaksanakan kuasanya dalam

pembangunan fizikal setempat untuk melulus dan membentuk pelan bangunan dan

rekabentuk bandar supaya ia lebih kondusif dan selamat untuk didiami. Tahap

perbandaran yang pesat dilihat sebagai antara faktor utama yang meningkatkan risiko

jenayah. Sesuatu jenayah itu hanya berlaku apabila wujud tiga elemen asas iatu

penjenayah, mangsa dan persekitaran/peluang kepada penjenayah (CPTED, 2010).

Crime Prevention Through Environmental Design (CPTED) telah dibuat

berdasarkan idea bahawa “reka bentuk persekitaran fizikal terperinci secara efektif boleh

mempengaruhi perlakuan manusia dari melakukan kesalahan serta mengurangkan

perasaan takut berlakunya jenayah dan insiden jenayah di samping meningkatkan kualiti

persekitaran dan kehidupan”. CPTED ini dapat dilaksanakan melalui tiga prinsip asas

iatu:

i. Pengawasan semulajadi (natural surveilance) dipermudahkan melalui reka

bentuk reruang, penyediaan landskap dan tingkap atau pintu yang menghala ke

kawasan awam.

ii. Pengawasan mekanikal (mechanical surveillance) dipermudahkan melalui

penggunaan alatan elektronik dan mekanikal seperti pencahayaan, CCTV, cermin

keselamatan, penggera keselamatan dan lain-lain; dan

17


iii. Pengawasan terancang (organised surveillance) dipermudahkan melalui

rondaan polis, pengawal keselamatan atau persatuan penduduk;

PBPT bertanggungjawab dalam dua prisip pertama CPTED ini iatu melalui komponen

pembangunan, seperti pembinaan infrastruktur seperti :

3.1 Akses dan Laluan Pejalan Kaki

PBPT membina jalan dan laluan bagi pejalan kaki di kawasan terlibat, satu elemen

keselamatan penting yang diaplikasikan adalah larangan terhadap pembinaan infrastruktur

sedemikian yang sempit atau dibina di kawasan yang terpencil, bagi pembinaan yang

sedia ada, langkah-langkah keselamatan baru dibuat contohnya pemasangan lampu atau

cermin lutsinar bagi menggantikan dinding yang sedia ada. Bagi laluan pejalan kaki,

PIHAK BERKUASA TEMPATAN membuat pengadang jalan seperti “bollard” berantai

atau rel penghadang yang memisahkan pejalan kaki dengan laluan motor. Penggunaan

mekanisma ini mengurangkan insiden ragut kerana pejalan kaki adalah terpisah dari jalan

raya. Jejantas baru yang dibina juga perlu mempunyai elemen terbuka dan bukan seperti

“intricate ornate design” dan bumbung condong yang menutup pandangan awam dari

luar dan meningkatkan lagi peluang berlakunya jenayah.

3.2 Penyediaan Kemudahan Keselamatan

Kamera litar CCTV dan tempat untuk mengunci motosikal juga disediakan oleh PIHAK

BERKUASA TEMPATAN untuk menjadikan kawasan awam selamat, kejadian kecurian

motosikal dapat dikurangkan dengan adanya palang awam bagi pemandu motosikal untuk

mengunci kenderaan mereka. CCTV pula membolehkan insiden seperti merompak dan

ragut dikurangkan kerana adanya pusat kawalan yang akan terus memantau apa yang

berlaku di kawasan awam. Kawalan sebegini ini akan menyebabkan kadar jenayah

menjadi kurang.

3.3 Landskap Lembut dan Elemen Reka Bentuk Bandar

Penggunaan landskap lembut seperti pokok, pokok renek, pokok pagar dan tumbuhan

penutup bumi disamping elemen reka bentuk bandar merangkumi semua jenis struktur

hasil binaan manusia seperti , laluan pejalan kaki, wakaf, pancuran air, lampu taman, arca

18


dan sebagainya, boleh digunakan untuk dijadikan penghadang kepada jenayah ragut dan

mewujudkan persekitaran yang mesra pengguna, selamat dan menarik.

4.0 Pengezonan

Satu alat perancangan yang lebih sesuai dan dinamik untuk negara-negara membangun

adalah perancangan struktur. Pendekatan ini menekankan isu-isu kritikal dan

mengutamakan pelaburan terhadap infrastruktur penting untuk membentuk pertumbuhan

bandar. Ia menyediakan satu rangka kerja yang luas untuk membuat keputusan tempatan

dan ia melibatkan penyertaan awam. Pelan struktur termasuk beberapa tindakan praktikal

yang perlu untuk mempengaruhi pembangunan ke arah objektif yang telah ditentukan.

Catherine Farvacque-Vitković, Catherine Farvacque, Patrick McAuslan, (1992)

mendefinisikan zon sebagai " the demarcation of a city by ordinances and the

establishment of regulations to govern the use of the zoned land. It also includes general

rules about location, bulk, height, and thus plot ratios, shape, use, and coverage of

structures within each zone ". Ini bermakna pengezonan adalah pembentukan sempadan

oleh pihak berkuasa melalui kuatkuasa undang-undang seperti peraturan tinggi, saiz

penggunaan, saiz plot dan sebagainya untuk mengawal kawasan tersebut.

Pengezonan mengawal penggunaan tanah di kawasan-kawasan untuk guna tanah

kediaman, perniagaan, perindustrian, pertanian atau lain-lain. Sebelum ini, ordinan

pengezonan menggunakan skala intensiti yang berbeza iatu kediaman keluarga (kurang

padat) dan industri berat (paling padat). Sistem lama ini telah terbukti tidak praktikal

berbanding dengan sistem pengezonan moden yang lebih fleksibel. Beberapa ordinan

pengezonan berbentuk terlalu awam dan mengenakan kawalan yang sama ke atas tanah

dan bangunan. Ini bertujuan untuk mengawal kepadatan penduduk, pengeluaran dan lalu

lintas serta memastikan cahaya matahari yang cukp, udara, kawasan lapang dan privasi.

Sekatan zon yang lebih lama termasuk keperluan kawasan lapang di sekeliling bangunan,

batasan ketinggian, peraturan-peraturan halangan jalan raya, dan batasan kepada bentuk

dan kepadatan.Nisbah kawasan Lantai (Floor Area Ratio) merupakan satu mekanisme

kawalan yang lebih moden yang berdasarkan nisbah antara ruang lantai bangunan dan

saiz lot.

19


Pengezonan boleh menjadi alat perancangan yang sangat efektif kerana ia

membenarkan kerajaan untuk menentukan jenis penggunaan yang harus diberikan

terhadap sesuatu lot tanah. Walau bagaimanapun, pengezonan adalah sangat sukar untuk

dilaksanakan dengan berkesan kerana, di kawasan bandar-bandar lama di Malaysia, tanah

biasa digunakan untuk pembangunan bercampur iatu kediaman dan perindustrian di

kawasan yang sama, situasi ini wujud kerana tidak wujud kawalan, penguatkuasaan

ataupun peraturan untuk mengawala setia pembangunan tanah pada masa lampau . Teknik

membenarkan pembangunan bercampur bagi projek moden dibenarkan supaya wujud

integrasi ketara pembangunan fizikal dalam komponen projek yang diluluskan,

contohnya kuarters perumahan atau blok-blok penginapan bagi pekerja. Pengezonan akan

berfungsi dengan lebih efektif jika ia dikuatkuasana bersama mekanisma kawalan yang

lain seperti peraturan bangunan dan pembahagian tanah.

4.1 Isu-Isu Berkaitan Pengezonan

4.1.1 Isu Burung Walet

Sarang burung walet digunakan sebagai makanan berkhasiat di negara Cina dan kawasan

lain di Asia. Khasiat sarang burung walet banyak diperkatakan sejak dulu lagi. Ia

dipercayai mampu melancarkan fungsi paru-paru, perjalanan darah, menambah daya

ketahanan badan, meningkatkan kekuatan jantung dan banyak lagi untuk kesihatan

manusia (Therese Park, 2005). Sarang burung walet sebelumnya disumberkan dari burung

walet liar yang membuat sarang di gua-gua semulajadi, namun permintaan yang tinggi

menyebabkan agak sukar untuk mendapatkanya dari sumber semulajadi . Pengusaha

burung walet telah membina bangunan baru atau mengubahsuai bangunan sedia ada

untuk tujuan pemeliharan burung walet, ini dilakukan dengan membina bangunan yang

akan menarik burung tersebut untuk membuat sarang di kawasan tersebut.

Industri ini adalah agak besar dengan pendapatan mencecah RM 1.5 billion

setahun, di George Town sendiri sebanyak 10% (400 unit) dari rumah disana telah ditukar

kepada unit penternakan burung walet (Rebecca Duckett, 2010, Jun). Perkembangan

industri ini dengan terlalu pesat telah membawa kepada beberapa masalah seperti kesan

negatif kepada bangunan warisan di Pulau Pinang dan masalah pencemaran bunyi.

20


Rumah yang diubahsuai untuk penternakan burng walet mengalami masalah kelembapan

kerana sistem "sprinkler" yang digunakanan, ini akan menjejaskan struktur bangunan

yang dibuat dari kayu. Elemen keaslian struktur rumah tersebut yang unik seperti "Anglo-

Indian" di George Town akan terjejas dengan modifikasi yang terlalu banyak. Malah

pencemaran bunyi juga berlaku kerana sistem pembesar suara yang memainkan bunyi

burung walet dipasang sepanjang hari untuk menarik burung-burung untuk bersarang di

sana. Bunyi ini menggangu kawasan persekitaran dan penduduk sekitar. Masalah ini telah

membawa kepada tekanan dari masyarakat sivil untuk mengharamkan perusahanan

burung walet di kawasan bandar kerana kesan negatif yang wujud dari industri ini.

Masalah timbul apabila industri ini dijalankan dikawasan perniagaan atau

mengubahsuai bangunan-bangunan perniagaan di kawasan bandar untuk tujuan ini. Di

Negeri Sembilan, kerajaan telah memperkenalkan Garis Panduan Permohonan Lesen

Premis Perusahaan Burung Walit bagi semua Pihak Berkuasa Tempatan (di negeri ini

(“Pihak Berkuasa Tempatan Pantau Perusahaan Walet”, 2010, Ogos). Antara garis

panduan ini ialah tanah hendaklah dikategorikan sebagai bangunan perniagaan manakala

bagi bangunan free standing di atas tanah pertanian, hendaklah syarat nyata tanah ditukar

terlebih dahulu kepada kategori bangunan perniagaan. Pengusaha burung walet ini juga

hendaklah mendapat persetujuan daripada tuan punya premis untuk pengubahsuaian dan

juga pemilik premis di kiri dan kanan, bahagian hadapan dan belakang premis tersebut.

Pengusaha juga perlu mendapatkan pandangan pihak Jabatan Bomba dan Penyelamat

negeri untuk tujuan keselamatan. Perakam suara yang dibunyikan untuk memanggil boleh

dibenarkan untuk digunakan, namun kekuatan bunyi hendaklah dihadkan kepada 40

desibel sahaja. Pendekatan yang diambil oleh kerajaan untuk membentuk garis panduan

ini diharap dalam meregulisasi industri burung walet di Malaysia dan menyelesaikan

masalah-masalah yang berkaitan.

Kesimpulan

Pembangunan merupakan salah satu aspek terpenting dalam negara maka adalah

perlu bagi pihak yang berkepentingan dengan fungsu dan matlamat terutamanya Pihak

Berkuasa Tempatan supaya sedar akan kepentingan pembangunan setempat supaya iaya

berjaya menggerak pembangunan bestari dan mampan untuk meningkatkan kesejahteraan

masyarakat setempat. Masalah setempat yang wujud hanya boleh diatasi sekiranya Pihak

21


Berkuasa Tempatan memain peranannya sebagai Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan

dan mengambil langkah-langkah untuk menguruskan prinsip-prinsip pembangunan yang

bersistematik dan berkesan. Pembangunan lestari dan mampan hanya dapat dicapai

dengan reformasi pentadbiran dan peningkatan prestasi dalam perancangan

pembangunan. Ini secara langsung akan melihatkan pembentukan masyarakat yang

moden dan bermakna. Peningkatan kualiti dan pembaharuan yang dilakukan terhadap

Pihak Berkuasa Tempatan akan menjadikan PBPT sebagai unit pentadbiran dan

perancangan yang unggul dan terbaik untuk membentuk dan membawa kepada

pembangunan setempat yang paling efisien.

22

pbt sebagai pbpt

Documents