laporan akhir

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN KAWASAN PERDAGANGAN

LAPORAN AKHIR

Hal

aman

1

BAB I

PENDAHULUAN

I.1. LATAR BELAKANG

Undang – undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan ruang, mengemukakan

komponen pembentukan ruang pada dua komponen yaitu komponen wujud struktural

dan pola pemanfaatan ruang. Pada hakekatnya lokasi pusat kegiatan terdapat di

kawasan – kawasan perkotaan. Untuk dapat mewujudkan efisiensi pemanfaatan ruang

sebagai tempat berlangsungnya kegiatan – kegiatan ekonomi dan sosial budaya, maka

kawasan perkotaan perlu dikelola secara optimal melalui penataan ruang.

Tata ruang dalam wujud struktural adalah tata ruang yang mengarahkan pengelolaan

ruang berdasarkan kondisi dan struktur ruang yang ada, dimana dalam artian arah

pengembangan dan rencana tata ruang bertumpu pada kemampuan daya dukung

ruang dalam memberikan optimalisasi kepada masyarakat sebagai pengguna (user).

Sementara pola pemanfaatan ruang adalah sebagai suatu arahan bagi masyarakat

(user) dalam mengelola dan memanfaatkan ruang.

Terkait pada dua komponen diatas tersebut, maka tata ruang yang terkait secara

hirarkis tidak hanya sebagai ukuran kualitas yang menggambarkan mutu tata letak

semata tapi juga harus menggambarkan mutu komponen penyusunan ruang. Mutu

ruang itu sendiri ditentukan oleh terwujudnya keserasian, keselarasan, dan

keseimbangan pemanfaatan ruang yang mengindahkan faktor daya dukung lingkungan,

fungsi, serta lokasi dan struktur.

Beberapa tahun belakangan ini pola hirarkis tata ruang mengalami pergeseran, dimana

pergeseran tersebut secara nyata telah mampu menjadi hirarkis tata ruang yang

semula hanya berfungsi sebagai pola arahan dalam pengelolaan dan pengembangan

suatu kawasan menjadi pedoman yang memberikan kepastian hukum tetap dalam

pengelolaannya. Berkenaan dengan perubahan tersebut, maka suatu produk tata ruang


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

2

sebelum dikelola harus melibatkan masyarakat secara nyata tidak hanya sebagai objek

teliti seperti yang berlaku pada beberapa dasawarsa yang lalu. Pola pergeseran

rencana tata ruang secara hirarkis tersebut tidak hanya merubah bentuk dan komponen

penataan ruang akan tetapi juga peran dan partisipasi masyarakat juga berubah, kalau

dulu masyarakat dalam penataan ruang dipandang sebagai user, maka sekarang

masyarakat berperan dan aktif dalam menyusun tata ruang. Hal tersebut dapat dilihat

dari adanya sosialisasi dan pelatihan dalam menyusun suatu tata ruang.

Kembali pada hakekat pusat – pusat kegiatan, baik pusat kegiatan ekonomi, sosial

serta budaya yang terdapat di kawasan – kawasan perkotaan, maka pengelolaan

kawasan perkotaan dikaitkan dengan pola penataan ruang yang partisipatif tersebut,

perlu diadakan suatu perwujudan perencanaan yang melibatkan semua unsur dalam

memberikan pola arahan pemanfaatan ruang dalam wujud perencanaan kawasan

perkotaan yang terhirarkis dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota, Rencana

Strategis (RENSTRA), aspek legitimasi Pengelolaan Perkotaan, dan yang paling pasti

adalah keinginan masyarakat.

Dalam memberikan nuansa yang berbeda pada penataan ruang dalam era reformasi

ini, maka pihak pemerintah dengan mitra kerja menyusun tata ruang dalam bentuk

berkesinambungan sesuai dengan hirarki tata ruang yang berlaku serta adanya

kontinusitas dengan masayarakat tentang pola penyusunan tata ruang lingkungan

mereka dalam bentuk sosialisasi dan pelatihan penataan ruang.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan penjabaran dari Rencana

Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRK) berupa rencana geometrik

pemanfaatan ruang perkotaan yang disusun untuk perwujudan ruang perkotaan dalam

rangka pelaksanaan pembangunan kota. Pola pemanfaatan ruang yang cenderung

mengikuti mekanisme pasar, sehingga pembangunan tidak lagi mengindahkan

keselarasan dan keserasian mutu dan komponen penyusunan ruang. Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan diperlukan untuk mewujudkan keselarasan tersebut, akan

tetapi bila berpola pada penyusunan tata ruang semata tanpa adanya sosialisasi yang

memadai, maka rencana tata ruang akan berulang seperti rencana – rencana

sebelumnya.

Dari RTRW Kabupaten Buol, Kecamatan Biau ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan

Wilayah (PKW). Berdasarkan dari penetapan pusat kegiatan ini, maka Kabupaten Buol

perlu di pusatkan suatu kegiatan perdagangan yang akan menjadi pusat kegiatan

wilayah perdagangan di Kabupaten Buol, sebagaimana diamanatkan dalam RTRW

Kabupaten Buol tahun 2011 – 2030.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

3

Suatu kota yang baik harus merupakan satu kesatuan sistem organisasi yang mampu

mengakomodasi kegiatan-kegiatan sosial, ekonomi, budaya, memiliki citra fisik maupun

non fisik yang kuat, keindahan visual serta terencana dan terancang secara terpadu.

Untuk meningkatkan pemanfaatan ruang kota yang terkendali, suatu produk tata ruang

kota harus dilengkapi dengan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungannya. Hal

tersebut sebagai bagian dari pemenuhan terhadap Persyaratan Tata Bangunan seperti

tersirat dalam Undang – Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pasal

9.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) diperlukan sebagai perangkat

pengendali pertumbuhan serta memberi panduan terhadap wujud bangunan dan

lingkungan pada suatu kawasan. RTBL disusun setelah suatu produk Perencanaan

Tata Ruang Kota disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat sebagai Peraturan

Daerah (Perda). Untuk dapat mengendalikan pemanfaatan ruang, suatu Rencana Tata

Ruang seyogyanya ditindaklanjuti pula dengan pengaturan di bidang tata bangunan

secara memadai melalui Peraturan Bangunan Setempat (PBS).

Peraturan Bangunan Setempat yang bersifat khusus yang diperlukan sebagai pengarah

perwujudan arsitektur lingkungan perkotaan (urban architecture) terutama pada

kawasan atau bagian kota yang tumbuh cepat dan berkembang secara tidak teratur

baik dari segi tertib bangunan, keselamatan bangunan maupun keserasian bangunan

terhadap lingkungannya. Peraturan yang bersifat khusus ini disebut juga Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang bersifat melengkapi peraturan bangunan

setempat yang telah ada. Dengan mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang

berlaku, selanjutnya disusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang

memberikan arahan pengendalian pemanfaatan ruang dan menindaklanjuti Rencana

Rinci Tata Ruang, serta sebagai panduan rancangan kawasan dalam rangka

perwujudan kualitas bangunan gedung dan lingkungannya. Dengan demikian RTBL

akan memberikan arahan terhadap wujud pemanfaatan lahan, ragam arsitektural dari

bangunan–bangunan sebagai hasil rencana teknis/rancang bangunan (building design),

terutama pada kawasan/daerah tertentu yang memiliki karakter khas seperti dimaksud

di atas


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

4

I.2. MAKSUD ,TUJUAN DAN SASARAN

I.2.1. Maksud

Sebagai penjabaran dari Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

(RDTRK), maka Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) bermaksud

untuk mewujudkan fungsi sebagai penyeleras dan penyerasi antara bangunan

dengan bangunan, bangunan dengan prasarana lingkungan, serta keselamatan

bangunan dan lingkungannya.

I.2.2. Tujuan

Sementara tujuannya adalah membantu menyusun pedoman bagi Pemerintah

Kabupaten dalam hal :

Pemberian izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin pemanfaatan Lahan;

Penertiban tata letak, ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta bukan

bangunan;

Penyusunan Rancang bangun bangunan gedung dan bukan gedung

Jaminan Kepastian hukum (aspek legalitas) dalam pelaksanaan

pembangunan, termasuk kepastian untuk mendapatkan pelayanan, kondisi

yang selaras dan serasi.

I.2.3. Sasaran

Sedangkan sasaran yang hendak dicapai dengan penyusunan Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan ini adalah agar tersedianya aturan yang mengatur tata

bangunan dan lingkungan, yang dapat digunakan untuk mengendalikan,

mengembangkan dan membangun Kabupaten Buol yang disesuaikan dengan

Rencana Strategi (Renstra) Kabupaten Buol serta Visi – Misi Kabupaten Buol.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

5

I.3. RUANG LINGKUP

I.3.1. Lingkup Materi

Lingkup kegiatan konsultasi terdiri dari:

1. Pengumpulan data:

Mengumpulkan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer

maupun sekunder sebagai bahan analisis.

Mengadakan peta /foto udara kawasan skala 1:5.000

2. Analisis, melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif dan aspek kualitatif

yang dapat dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar

penyusunan RTBL.

3. Penyusunan potensi dan masalah, berdasarkan analisa di lapangan perlu

dirumuskan potensi dan masalah yang pemecahannya dapat didekati dengan

SWOT untuk penyusunan RTBL.

Materi pokok Rencana Tata bangunan dan Lingkungan (RTBL) sekurang-

kurangnya akan terdiri dari:

1. Program Bangunan dan Lingkungan

Program bangunan dan lingkungan harus mempertimbangkan faktor

kelayakan baik dari segi ekonomi, sosial dan budaya. Program ditetapkan

setelah mempertimbangkan konsep keberagaman kawasan (diversity),

seperti keseimbangan pengembangan fungsi perumahan, niaga/usaha,

rekreasi dan budaya dan upaya-upaya pelestarian.

Program merupakan penjaaran peruntukan lahan yang telah ditetapkan,

untuk kurun waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis, jumlah, besaran

dan luasan bangunan. Termasuk di dalam program adalah penetapan

fungsi-fungsi bangunan (peruntukan lahan mikro), kebutuhan ruang terbuka,

fasilitas umum, dan fasilitas sosial.

2. Program Investasi

Program investasi bersifat jangka menengah (5 tahun), mengindikasikan

investasi untuk macam-macam kegiatan yang konsisten dengan program

bangunan dan lingkungan, meliputi tolak ukur/kualitas pekerjaan, besaran

rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan usulan

pendanaannya.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

6

Program investasi yang disusun tidak hanya meliputi investasi

pembangunan yang akan di biayai oleh pemerintah dari berbagai sektor,

daerah dan pusat, tetapi terutama dari yang akan dapat dibiayai oleh dunia

usaha dan masyarakat.

1). Rencana Umum (design plan)

a) Rencana peruntukan lahan mikro

b) Rencana perpetakan

c) Rencana tapak

d) Rencana system pergerakan

e) Rencana prasarana/sarana lingkungan

f) Rencana aksesibilitas lingkungan

g) Rencana wujud bangunan

2). Rencana Detail (design-guidelines)

a) Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih

memperjelas pencapaian kualitas minimal visual dan lingkungan

yang responsif.

b) Lebih rinci menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan,

perletakan dan lain-lain dari suatu bangunan, komponen bangunan,

ruang terbuka, sarana prasarana bangunan dan lingkungan

setempat dengan materi seperti façade, perletakan dan signage,

pedestrian dan lain-lain.

3). Administrasi Pengendalian Program dan Rencana (administration

guidelines)

3. Arahan Pengendalian Pelaksanaan (development guidelines)

a. Rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program

sebagai masukan teknis bagi peraturan daerah tentang bangunan pada

lingkungan tertentu, yang pengembangan lingkungannya telah mengacu

kepada RTBL yang telah disusun.

b. Arahan bersifat lokal sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan,

aturan yang bersifat performace-based sebagai bagian yang tak terpisahkan

dari RTBL


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

7

c. Merupakan ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen

pelaksanaannya.

1.3.2. Lingkup Wilayah

Ruang lingkup wilayah perencanaan di Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow, dengan

batasan kawasan perencanaan merujuk pada ketentuan/kriteria sebagai berikut:

1. Kawasan perencanaan merupakan bagian dari kawasan perkotaan yang

ditetapkan oleh peraturan pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 Tahun

2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional sebagai:

a. Pusat Kegiatan Nasional yang selanjutnya disebut PKN, yaitu kawasan

perkotaan yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala internasional,

nasional atau beberapa provinsi, atau

b. Pusat Kegiatan Strategis Nasional yang selanjutn disebut PKSN, Yaitu

kawasan perkotaan yang ditetapkan untuk mendorong pengembangan

kawasan perbatasan Negara, atau

c. Kawasan Strategis Nasional, yaitu wilayah yang penataan ruangnya

diprioritaskan karena memepunyai pengaruh sangat penting secara

nasional terhadap kedaulatan Negara. Pertahanan dan keamanan Negara,

ekonomi, sosial, budaya, dan/atau lingkungan hidup, termasuk wilayah

yang ditetapkan sebagai warisan dunia.

2. Kawasan perencana dengan ragam dan karakter sesuai dengan Peraturan

Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 06/PRT/M/2007 tentang pedoman Umum

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, Yaitu Kawasan baru berkembang

cepat, kawasan terbangun, kawasan dilestarikan, dan/atau kawasan Rawan

Bencana.

3. Delineasi (batasan kawasan perencanaan) ditentukan berdasarkan rencana

tata ruang kota yang bersangkutan, rencana tata ruang kawasan strategis

yang bersangkutan, dengan luas kawasan antara 5-60 Ha sesuai dengan

arahan pedoman Umum RTBL dan amanat UU RI No. 28/2002 tentang

bangunan gedung, dengan mempertimbangkan konteks geografis, bangunan

dan lingkungan, daya dukung lahan dan ekonomi serta ragam aktivitas sosial

budaya masyarakat setempat.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

8

1.3.3 Lingkup Waktu Pengerjaan

Untuk pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

Kawasan Perdagangan Kota Buol yang pendanaannya bersumber dari APBD

Kabupaten Buol tahun anggaran 2012 akan dilaksanakan dalam jangka waktu 6

(enam) bulan kalender atau 180 (seratus delapan puluh) hari kalender.

Gambar 1. 1 Peta Orientasi Wilayah Perencanaan

I.4. PENGERTIAN TENTANG PERENCANAAN TATA RUANG

Keputusan Menteri Kimpraswil Nomor 327/KPTS/M/2002 tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah serta Undang-undang Nomor 26 tahun 2007


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

9

tentang Penataan Ruang, menjelaskan berbagai hal yang terkait dengan pelaksanaan

pekerjaan ini, yaitu sebagai berikut:

1. Rencana adalah proses penataan, pemanfaatan dan pengendalian. Pemanfaatan

dalam hal ini ruang.

2. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan, ruang laut, dan ruang udara,

termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan

mahluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.

3. Tata Ruang adalah wujud struktural ruang dan pola ruang.

4. Struktur Ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan

prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi

masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional.

5. Pola Ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi

peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi

daya.

6. Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,

pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

7. Penyelenggaraaan Pembinaan Ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan,

pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang.

8. Pemerintah Daerah adalah Gubernur, atau Bupati, dan perangkat daerah sebagai

unsur penyelenggaran pemerintahan daerah.

9. Pengaturan Penataan Ruang adalah upaya pembentukan landasan hukum bagi

Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan masyarakat dalam penataan ruang.

10. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) adalah rencana tata ruang

yang merupakan penjabaran RTRW Propinsi ke dalam strategi pelaksanaan

pemanfaatan ruang wilayah kabupaten. Rencana ini mempunyai tingkat kedalaman

setara dengan tingkat ketelitian peta minimal pada skala 1: 50.000 dan berjangka

waktu perencanaan 20 tahun.

11. Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten adalah rencana pemanfaatan ruang Bagian

Wilayah Kabupaten secara terperinci yang disusun untuk penyiapan perwujudan

ruang dalam rangka pelaksanaan program-program pembangunan Kabupaten.

12. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur

terkait padanya yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan

aspek/pengamatan administratif dan atau aspek/pengamatan fungsional.

13. Wilayah Perencanaan adalah wilayah yang diarahkan pemanfaatan ruangnya

sesuai dengan masing-masing jenis rencana tata ruang.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

10

14. Kawasan adalah suatu wilayah yang mempunyai fungsi dan atau

aspek/pengamatan fungsional tertentu.

15. Kawasan Lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama

melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan

sumber daya buatan.

16. Kawasan Hutan Lindung kawasan hutan (dapat dalam bentuk hutan bakau di

pesisir) yang karena keadaan dan sifat fisik wilayahnya perlu dibina dan

dipertahankan sebagai hutan dengan penutupan vegetasi secara tetap guna

kepentingan pengaturan tata air, pencegahan bahaya banjir dan erosi serta

pemeliharaan kesuburan tanah baik dalam kawasan hutan yang bersangkutan

maupun kawasan di sekitarnya dan kawasan bawahannya.

17. Kawasan Cagar Alam adalah kawasan suaka alam yang karena keadaan alamnya

mempunyai kekhasan tumbuhan, satwa dan ekosistemnya atau ekosistem tertentu,

yang perlu dilindungi dan perkembangannya berlangsung secara alami.

18. Kawasan Taman Wisata Alam adalah kawasan pelestarian alam yang terutama

dimanfaatkan untuk pariwisata alam.

19. Kawasan Suaka Alam adalah kawasan dengan ciri khas tertentu, baik di darat

maupun di perairan yang mempunyai fungsi pokok sebagai fungsi kawasan

pelestarian/perlindungan keanekaragaman jenis tumbuhan dan satwa serta

ekosistemnya, yang juga berfungsi sebagai wilayah sistem penyangga kehidupan.

20. Kawasan Tangkapan Air adalah kawasan atau areal yang mempunyai pengaruh

secara alamiah atau binaan terhadap keberlangsungan badan air seperti waduk,

situ, sungai, kanal, pengolahan air limbah, dan lain-lain.

21. Kawasan Sekitar Mata Air adalah kawasan di sekeliling mata air yang mempunyai

manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi mata air.

22. Kawasan Sekitar Waduk, Danau, dan Situ adalah kawasan di sekeliling waduk,

danau, dan situ yang mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan

kelestarian fungsi waduk, danau, dan situ.

23. Kawasan Budidaya adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk

dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya

manusia, dan sumber daya buatan.

24. Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung

baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang

mendukung perikehidupan dan penghidupan beserta prasarana dan sarana

lingkungan yang terstruktur.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

11

25. Kawasan Industri dan atau Pergudangan adalah kawasan yang diarahkan dan

diperuntukkan bagi pengembangan industri dan atau pergudangan beserta fasilitas

penunjangnya.

26. Industri adalah kegiatan ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku,

barang setengah jadi dan atau barang jadi menjadi barang dengan nilai yang lebih

tinggi untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan

perekayasaan industri.

27. Kawasan atau Ruang Terbuka Hijau adalah ruang-ruang dalam Kabupaten atau

wilayah yang lebih luas baik bentuk area/kawasan maupun dalam bentuk area

memanjang/jalur dimana dalam penggunaannya lebih bersifat terbuka yang pada

dasarnya tanpa bangunan. Dalam Ruang Terbuka Hijau (RTH) pemanfaatannya

lebih bersifat pengisian hijau tanaman atau tumbuh-tumbuhan secara alamiah

ataupun budidaya tanaman.

28. Kawasan Sistem Pusat Kegiatan adalah kawasan yang diarahkan bagi pemusatan

berbagai kegiatan campuran maupun spesifik, memiliki fungsi strategis dalam

menarik berbagai kegiatan pemerintahan, sosial, ekonomi, dan budaya serta

kegiatan pelayanan daerah menurut hirarki, terdiri dari sistem pusat kegiatan utama

yang berskala daerah, regional, nasional, dan internasional dan sistem pusat

penunjang yang berskala lokal.

29. Kawasan Perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan

pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,

pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan

kegiatan ekonomi.

30. Bagian Wilayah Kabupaten adalah suatu kesatuan wilayah dari kabupaten yang

bersangkutan dan merupakan wilayah yang terbentuk secara fungsional dan

administrasi dalam rangka pencapaian daya guna pelayanan kegiatan daerah.

31. Kawasan Perdesaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama pertanian

termasuk pengelolaan sumber daya alam.

32. Kawasan Tertentu adalah kawasan yang ditetapkan secara nasional mempunyai

nilai strategis yang penataan ruangnya diprioritaskan.

33. Kawasan Prioritas adalah kawasan yang diprioritaskan pembangunannya dalam

rangka mendorong pertumbuhan daerah ke arah yang direncanakan dan atau

menanggulangi masalah-masalah yang mendesak atau kawasan fungsional yang

dianggap perlu diprioritaskan pengembangan atau penanganannya serta

memerlukan dukungan penataan ruang segera dalam kurun waktu rencana.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

12

34. Kawasan Terbangun adalah ruang dalam kawasan permukiman yang mempunyai

ciri dominasi penggunaan lahan secara terbangun atau lingkungan binaan untuk

mewadahi kegiatan daerah.

35. Sempadan Sungai adalah kawasan sepanjang kiri kanan sungai, termasuk sungai

buatan atau kanal atau saluran irigasi primer, yang mempunyai manfaat penting

untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai.

36. Sempadan Pantai adalah kawasan sepanjang kiri kanan pantai, yang mempunyai

manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi pantai.

37. Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah garis yang

tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang diitetapkan dalam

rencana ruang kabupaten.

38. Garis Sempadan Jalan yang selanjutnya disingkat GSJ adalah garis rencana jalan

yang ditetapkan dalam rencana ruang kabupaten.

39. Garis Sempadan Pantai yang selanjutnya disebut GSP adalah areal pantai yang

dihitung mulai dari batas air laut tertinggi ke arah daratan pulau yang harus bebas

dari bangunan beratap. GSP ditentukan berdasarkan lebar pulau, dan dimaksudkan

untuk pencegahan pengrusakan pertumbuhan pulau, perlindungan bangunan dari

terjangan gelombang laut, serta untuk mendapatkan ruang terbuka yang cukup di

depan bangunan yang menghadap ke perairan laut.

40. Intensitas Bangunan adalah perbandingan jumlah luas/seluruh lantai terhadap luas

tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana ruang kabupaten.

41. Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah perbandingan jumlah luas/seluruh lantai

bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang sesuai

dengan rencana ruang kabupaten.

42. Intensitas Ruang adalah besaran ruang untuk fungsi tertentu yang ditentukan

berdasarkan pengaturan Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien Dasar Bangunan,

dan Ketinggian Bangunan tiap kawasan bagian wilayah kabupaten sesuai dengan

kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan kabupaten.

43. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka perbandingan jumlah luas lantai

dasar terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana daerah.

44. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka perbandingan jumlah luas seluruh

lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana daerah.

45. Sistem Pusat Kegiatan Kabupaten adalah tata jenjang dan fungsi pelayanan pusat-

pusat kegiatan kabupaten yang meliputi pusat kabupaten, pusat bagian wilayah

kabupaten, pusat sub bagian wilayah kabupaten, dan pusat lingkungan perumahan.

46. Rencana Pemanfaatan Ruang Kabupaten adalah penetapan lokasi besaran luas

dan arahan pengembangan tiap jenis pemanfaatan ruang untuk mewadahi


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

13

berbagai kegiatan kabupaten baik dalam bentuk kawasan terbangun maupun

kawasan ruang terbuka hijau.

47. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana

lingkungan.

48. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik

yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang

mendukung perikehidupan dan penghidupan.

49. Unit Lingkungan adalah satuan permukiman terkecil yang secara fisik merupakan

bagian unit wilayah terbangun, yang berperan dalam perkembangan daerahnya.

50. Blok Peruntukan adalah bagian dari unit lingkungan yang mempunyai peruntukan

pemanfaatan ruang tertentu yang dibatasi oleh jaringan pergerakan dan atau

jaringan utilitas.

51. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik yang memungkinkan kawasan

permukiman daerah dapat berfungsi sebagaimana mestinya, yang meliputi jalan,

saluran air minum, saluran air limbah, saluran air hujan, pembuangan sampah,

jaringan listrik, dan telekomunikasi.

52. Sarana adalah kelengkapan kawasan permukiman daerah yang berupa fasilitas

pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan pelayanan

umum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olahraga dan lapangan terbuka,

serta pemakaman umum.

53. Fasilitas Lingkungan atau juga disebut Sarana Lingkungan adalah sarana

penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan

ekonomi, sosial dan budaya dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

54. Utilitas Umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan.

55. Pemanfaatan Ruang adalah rangkaian kegiatan pelaksanaan pembangunan yang

memanfaatkan ruang menurut jangka waktu yang ditetapkan.

56. Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah kegiatan yang berkaitan dengan

pengawasan dan penertiban agar pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata

ruang yang telah ditetapkan. Pengawasan dimaksudkan untuk menjaga kesesuaian

pemanfaatan ruang dengan fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana yang

diselenggarakan dalam bentuk pelaporan, pemantauan, dan evaluasi pemanfaatan

ruang. Penertiban pemanfaatan ruang adalah usaha untuk mengambil tindakan

agar pemanfaatan ruang yang direncanakan dapat terwujud.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

14

57. Zona adalah kawasan dengan peruntukan khusus yang memiliki potensi atau

permasalahan yang mendesak untuk ditangani dalam mewujudkan tujuan

perencanaan dan pengembangan kawasan.

58. Area adalah bagian (sub-sistem) dari kawasan fungsional.

59. Tipologi Kawasan adalah penggolongan kawasan sesuai dengan karakter dan

kualitas kawasan, lingkungan, pemanfaatan ruang, penyediaan prasarana dan

sarana lingkungan, yang terdiri dari kawasan mantap, dinamis, dan peralihan.

60. Konservasi Sumber Daya Air adalah semua upaya untuk mengawetkan,

melindungi, mengamankan, mempertahankan, melestarikan, dan mengupayakan

keberlanjutan keberadaan sumber daya air yang serasi, seimbang, selaras dan

berguna sepanjang masa.

61. Peran Serta Masyarakat adalah berbagai kegiatan masyarakat yang timbul atas

kehendak dan keinginan sendiri di tengah masyarakat, untuk berminat dan

bergerak dalam penyelenggaraan tata ruang.

62. Ijin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perorangan atau Badan

Hukum/Perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka

penanaman modal, yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak atas tanah dan

untuk menggunakan tanah sesuai dengan tata ruang wilayah.

63. Prasarana dan Sarana adalah bangunan fisik yang terkait dengan kepentingan

umum dan keselamatan umum, seperti prasarana dan sarana perhubungan,

prasarana dan sarana sumber daya air, prasarana dan sarana permukiman, serta

prasarana dan sarana lainnya.

64. Tingkat Kerawanan adalah ukuran yang menunjukkan besarnya kemungkinan

suatu kawasan dapat mengalami bencana longsor, serta besarnya korban dan

kerugian yang terjadi akibat bencana longsor tersebut.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

15

I.5. LANDASAN HUKUM

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Perdagangan

Kota Buol, memiliki dasar hukum berupa perundang-undangan dan peraturan sebagai

berikut:

1. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011, tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

2. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung.

3. Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004, tentang Pemerintahan Daerah.

4. Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang.

5. Undang – Undang Nomor 50 Tahun 1999, tentang pembentukan Kabupaten

Morowali, Banggai Kepulauan dan Kabupaten Buol,

6. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005, tentang Peraturan Pelaksanaan

Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

7. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006, tentang Jalan.

8. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008, tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Nasional.

9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006, tentang Persyaratan

Teknis Bangunan Gedung.

10. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006, tentang Persyaratan

Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan.

11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007, tentang Pedoman

Umum Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.

12. SNI03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan dan

Lingkungan.

13. Surat Ederan Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor 01/SE/DC/2009 perihal modul

Sosialisasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;

14. Peraturan Daerah tentang rencana tata ruang wilayah setempat;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

16

BAB II

ARAH KEBIJAKAN PENATAAN

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

KAWASAN PERDAGANGAN KABUPATEN

BUOL

II.1. ARAH DAN TUJUAN, KEBIJAKAN SERTA STRATEGI PENATAAN RUANG

KABUPATEN BUOL

Penataan ruang Kabupaten Buol bertujuan untuk mewujudkan ruang wilayah

Kabupaten Buol yang aman, nyaman, produktif, berkelanjutan dan mampu mendukung

terwujudnya pembangunan berbasis pertanian, perkebunan, perikanan, kelautan dan

pertambangan serta mendukung Pertahanan dan Keamanan Negara.

Kebijakan penataan ruang Kabupaten Buol terdiri atas :

a. pengembangan sistem pusat permukiman perkotaan dan perdesaan;

b. pengembangan prasarana wilayah ditujukan untuk peningkatan kualitas dan

jangkauan pelayanan jaringan prasarana transportasi, telekomunikasi, energi, dan

sumber daya air yang terpadu dan merata di seluruh wilayah;

c. pemantapan dan pengendalian kawasan lindung;

d. pemeliharaan dan perwujudan kelestarian fungsi lingkungan hidup;

e. pengembangan kegiatan berbasiskan perikanan serta pemanfaatan ruangnya

secara optimal pada setiap kawasan budidaya;

f. pengembangan sektor pertanian melalui peningkatan kualitas sumberdaya lahan

pertanian, perkebunan dan perikanan;

g. pengembangan potensi kelautan dan perikanan;

h. pengembangan kawasan pertambangan yang ramah lingkungan;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

17

i. perwujudan dan peningkatan keterpaduan dan keterkaitan antar kegiatan

budidaya;

j. pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui daya

dukung dan daya tampung lingkungan;

k. pelaksanaan kebijakan pengembangan kawasan strategis; dan

l. peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan negara.

Sementara itu strategi penataan ruang Kabupaten Buol terdiri dari 12 (dua belas)

strategi yang menyentuh semua kebijakan strategis yang berperan dalam menentukan

arah dan tujuan penataan Ruang Kabupaten Buol yang akan menjadi sandaran dalam

menentukan langkah – langkah pembangunan wilayah Kabupaten Buol sebagai

berikut :

1. Strategi pengembangan sistem pusat permukiman perkotaan dan perdesaan

diarahkan untuk pengembangan pembangunan yang terdiri atas:

a. mengembangkan pusat-pusat permukiman sesuai dengan fungsi dan peran

masing-masing kota; dan

b. menyediakan prasarana dan sarana pendukung pusat permukiman perkotaan

dan perdesaan sesuai fungsi masing-masing.

2 Strategi pengembangan prasarana wilayah ditujukan untuk peningkatan kualitas

dan jangkauan pelayanan jaringan prasarana transportasi, telekomunikasi, energi,

dan sumber daya air yang terpadu dan merata di seluruh wilayah yang terdiri atas

:

a. meningkatkan kualitas jaringan prasarana dan mewujudkan keterpaduan

pelayanan transportasi darat, laut, dan udara;

b. meningkatkan penyediaan tenaga listrik; dan

c. meningkatkan kualitas jaringan prasarana sumber daya air.

3 Strategi pemantapan dan pengendalian kawasan lindung diarahkan untuk

memantapkan dan membatasi kegiatan – kegiatan pengembangan kawasan –

kawasan lindung yang terdiri atas :

a. memantapkan kawasan lindung sesuai dengan fungsi untuk melindungi

kawasan bawaannya, melindungi kawasan setempat, memberi perlindungan

terhadap keanekaragaman flora dan fauna, serta melindungi kawasan yang

rawan terhadap bencana alam;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

18

b. membatasi pemanfaatan ruang pada kawasan lindung agar sesuai dengan

fungsi lindung yang telah ditetapkan; dan

c. membatasi kegiatan budidaya yang telah ada di kawasan lindung.

4 Strategi pemeliharaan dan perwujudan kelestarian fungsi lingkungan hidup terdiri

atas:

a. memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya untuk pencegahan

banjir, menahan erosi dan sedimentasi, serta mempertahankan fungsi

kawasan;

b. mengembalikan dan meningkatkan fungsi kawasan lindung yang telah menurun

akibat pengembangan kegiatan budidaya, dalam rangka mewujudkan dan

memelihara keseimbangan ekosistem wilayah; dan

c. mencegah dilakukannya kegiatan budidaya, kecuali kegiatan yang tidak

menganggu fungsi lindung.

5 Strategi pengembangan kegiatan berbasiskan perikanan serta pemanfaatan

ruangnya secara optimal pada setiap kawasan budidaya yang diarahkan atas :

a. mengembangkan dan menyediakan infrastruktur pendukung pada kawasan-

kawasan perikanan;

b. meningkatkan fungsi dan kualitas pelayanan prasarana dan sarana pada setiap

kawasan perikanan; dan

c. membangun kegiatan perikanan dengan pengembangan Tempat Pelelangan

Ikan (TPI) dan Pangkalan Pendaratan Ikan (PPI).

6 Strategi pengembangan sektor pertanian dan perikanan melalui peningkatan

kualitas sumberdaya lahan pertanian, perkebunan dan perikanan adalah terdiri

atas:

a. meningkatkan motivasi masyarakat melakukan usaha pertanian, perkebunan

dan perikanan melalui program-program pembangunan yang mendukung dan

terintegrasi;

b. meningkatkan ketahanan pangan guna menjamin ketersediaan pangan;

c. meningkatkan penggunaan teknologi tepat guna;

d. mengembangkan sentra-sentra produksi dan sentra-sentra pemasaran produk

pertanian, perkebunan, dan perikanan; dan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

19

e. meningkatkan infrastruktur, prasarana, dan sarana pertanian, perkebunan, dan

perikanan.

7 Strategi pengembangan potensi kelautan dan perikanan terdiri atas :

a. mengembangkan fasilitas pembenihan ikan untuk mendukung ketersediaan

bibit bagi petani ikan;

b. mengembangkan produksi perikanan tangkap melalui dukungan sarana

produksi perikanan tangkap;

c. memelihara kualitas waduk dan sungai untuk pengembangan perikanan darat;

d. mengembangkan sistem mina padi;

e. mengembangkan budidaya perikanan melalui sistem keramba;

f. mengembangkan kemitraan dengan masyarakat dalam pengembangan

budidaya perikanan;

g. mengembangkan sistem pengolahan hasil perikanan (diversifikasi); dan

h. mendorong peningkatan investasi di bidang pengolahan perikanan yang

berorientasi ekspor.

8 Strategi pengembangan kawasan pertambangan yang ramah lingkungan terdiri

atas :

a. mengembalikan rona alam melalui pengembangan kawasan lindung, atau

kawasan area bekas penambangan;

b. meningkatan nilai ekonomis hasil pertambangan melalui pengolahan hasil

tambang;

c. mencegah galian liar terutama pada kawasan yang membahayakan

lingkungan;

d. melakukan kajian kelayakan ekologi dan lingkungan, ekonomi dan sosial bila

akan dilakukan kegiatan penambangan pada kawasan tambang bernilai

ekonomi tinggi yang berada pada kawasan lindung atau permukiman; dan

e. menegakkan pola pengelolaan lingkungan kawasan pertambangan.

9 Strategi perwujudan dan peningkatan keterpaduan dan keterkaitan antar kegiatan

budidaya terdiri atas:

a. menetapkan kawasan budidaya yang memiliki nilai strategis kabupaten;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

20

b. mengembangkan kegiatan budidaya unggulan di dalam kawasan beserta

prasarana untuk mendorong pengembangan perekonomian kawasan; dan

c. mengembangkan dan melestarikan kawasan budidaya pertanian pangan untuk

mewujudkan ketahanan pangan.

10 Strategi pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui

daya dukung dan daya tampung lingkungan terdiri atas:

a. memberikan arahan pemanfaatan ruang kawasan budidaya secara optimal;

b. membatasi perkembangan kegiatan budi daya terbangun di kawasan rawan

bencana untuk meminimalkan potensi kejadian bencana dan potensi kerugian

akibat bencana; dan

c. mengendalikan pemanfaatan ruang kegiatan budidaya yang dapat

mengganggu fungsi lindung.

11 Strategi penetapan dan pengembangan kawasan strategis kabupaten terdiri atas:

a. menetapkan dan mengembangkan kawasan-kawasan yang memiliki nilai

strategis dalam kepentingan pertumbuhan ekonomi; dan

b. menetapkan dan mengembangkan kawasan-kawasan yang memiliki nilai

strategis dalam kepentingan daya dukung lingkungan.

12 Strategi peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan negara

terdiri atas :

a. mendukung penetapan kawasan strategis nasional dengan fungsi khusus

pertahanan dan keamanan;

b. mengembangkan kawasan lindung dan/atau kawasan budidaya tidak

terbangun disekitar kawasan khusus pertahanan dan kemanan;

c. mengembangkan budidaya secara selektif di dalam dan sekitar kawasan

khusus pertahanan dan keamanan; dan

d. turut serta menjaga dan memelihara aset-aset pertahanan dan keamanan

negara.

II.2. STRUKTUR RUANG KABUPATEN BUOL

II.2.1. Rencana Struktur Ruang Kabupaten Buol

(1) Rencana struktur ruang wilayah Kabupaten Buol meliputi :


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

21

a. Pusat-pusat Kegiatan;

b. Sistem Jaringan Prasarana Utama; dan

c. Sistem Jaringan Prasarana Lainnya.

(2) Rencana Struktur Ruang Wilayah digambarkan dalam peta dengan tingkat

ketelitian 1:50.000.

II.2.2. Pusat – Pusat Kegiatan

(1) Pusat-pusat Kegiatan yang ada di Kabupaten Buol terdiri atas :

PKW;

PKL;

PPK; dan

PPL

(2) PKW (Pusat Kegiatan Wilayah) terdapat pada Perkotaan Buol yang

terletak di Kecamatan Biau

(3) PKL (Pusat Kegiatan Lokal) dalam wilayah Kabupaten Buol ditetapkan

pada:

Desa Lakea II Kecamatan Lakea;

Desa Air Terang Kecamatan Tiloan;

Desa Lokodidi Kecamatan Gadung;

Desa Lamadong Kecamatan Momunu;

Desa Bokat Kecamatan Bokat; dan

Desa Paleleh Kecamatan Paleleh.

(4) PPK (Pusat Pengembangan Kabupaten) ditetapkan :

Kelurahan Leok II Kecamatan Biau;

Desa Lakea I Kecamatan Lakea;

Desa Busak I Kecamatan Karamat;

Desa Lamadong II Kecamatan Momunu;

Desa Air Terang Kecamatan Tiloan;

Desa Bokat Kecamatan Bokat;

Desa Unone Kecamatan Bukall;

Desa Bunobogu Kecamatan Bunobogu;

Desa Bulagidun Kecamatan Gadung;

Desa Timbulon Kecamatan Paleleh Barat;dan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

22

Desa Paleleh Kecamatan Paleleh.

(5) PPL (Pusat Pengembangan Lokal) ditetapkan pada desa desa sebagai

berikut:

Desa Lamadong Kecamatan Momunu;

Desa Boilan Kecamatan Tiloan;

Desa Winangun Kecamatan Tiloan;

Desa Bukall Kecamatan Bukall

Desa Kokobuka Kecamatan Bukall;

Desa Diat Kecamatan Bukall;

Desa Bulagidun Kecamatan Gadung ;

Desa Nantu Kecamatan Gadung;

Desa Matinan Kecamatan Gadung;

Desa Taat Kecamatan Gadung;

Desa Pandangan Kecamatan Gadung;

Desa Lokodoka Kecamatan Gadung;

Desa Labuton Kecamatan Gadung;

Desa Bulagidun Kecamatan Gadung;

Desa Diapatih Kecamatan Gadung;

Desa Timbulon Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Bodi Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Talokan Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Harmoni Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Lunguto Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Oyak Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Hulubalang Kecamatan Paleleh Barat;

Desa Paleleh Kecamatan Paleleh;

Desa Lintidu Kecamatan Paleleh;

Desa Dopalak Kecamatan Paleleh;

Desa Tolau Kecamatan Paleleh;

Desa Dutuno Kecamatan Paleleh;

Desa Dopalak Kecamatan Paleleh;

Desa Kwala Besar Kecamatan Paleleh;

Desa Baturata Kecamatan Paleleh;

Desa Talaki Kecamatan Paleleh;

Desa Molangato Kecamatan Paleleh;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

23

Desa Mune Kecamatan Lakea;

Desa Ilambe Kecamatan Lakea;

Desa Bukaan Kecamatan Lakea;

Desa Tuinan Kecamatan Lakea;

Desa Lamakan Kecamatan Karamat;

Desa Busak II Kecamatan Karamat;

Desa Monano Kecamatan Karamat;

Desa Mokupo Kecamatan Karamat;

Desa Negeri Lama Kecamatan Bokat;

Desa Kantanan Kecamatan Bokat;

Desa Doulan Kecamatan Bokat;

Desa Tang Kecamatan Bokat;

Desa Bongo Kecamatan Bokat;

Desa Bukamog Kecamatan Bokat;

Desa Tayadun Kecamatan Bokat;

Desa Poongan Kecamatan Bokat;

Desa Lonu Kecamatan Bunobogu;

Desa Pakobo Kecamatan Bunobogu;

Desa Domag Kecamatan Bunobogu;

Desa Bunobogu Selatan Kecamatan Bunobogu;

Desa Inalatan Kecamatan Bunobogu; dan

Desa Ponipingan Kecamatan Bunobogu.

Desa Konamukan Kecamatan Bunobogu.

II.2.3. Sistem Jaringan Prasarana Utama

Sistem Jaringan Prasarana Utama yang ada di Kabupaten Buol terdiri atas :

a. sistem jaringan transportasi darat;

b. sistem jaringan transportasi laut; dan

c. sistem jaringan transportasi udara.

II.2.3.1. Sistem Jaringan Transportasi Darat

(1) Sistem Jaringan Transportasi Darat terdiri atas :


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

24

a. jaringan jalan;

b. jaringan prasarana lalu lintas;

c. jaringan layanan lalu lintas; dan

d. jaringan sungai, danau dan penyeberangan.

(2) Jaringan Jalan terdiri atas :

a. Jaringan Jalan Arteri Primer yang ada di Kabupaten Buol

terdiri atas :

1. Ruas jalan Jend. Katamso (Leok I);

2. Ruas Jalan Jend. Ahmad yani (Leok I);

3. Ruas Jalan Syarif Mansur (Leok II/Kali);

4. Ruas Jalan M.T Haryono (Buol);

5. Ruas Jalan Ir. Abd. Karim Mbouw (Buol);

6. Ruas Jalan R. Suprapto (Kampung Bugis);

7. Ruas Jalan Gatot Subroto (Kampung Bugis);

8. Ruas Jalan Yos Sudarso (Kampung Bugis),

9. Ruas Jalan M.A Turungku (Kali); dan

10. Ruas Jalan U. Hanggi (Kulango).

b. Jaringan Jalan Kolektor Primer (K1) yang ada di Kabupaten

Buol terdiri atas :

1. Ruas Lakuan – Buol,

2. Ruas Buol – Bodi, ruas Bodi - Paleleh; dan

3. Ruas Paleleh – Umu (Batas Propinsi Gorontalo).

c. Jaringan Jalan Kolektor Primer (K2) yang ada di Kabupaten

Buol terdiri atas :

1. Ruas Air Terang - Momunu; ruas Momunu – Buol;

2. Ruas Kumaligon - Kota Nagaya Kabupaten Parigi Moutong;

dan

3. Ruas jalan Air Terang – Simp. Lampasio.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

25

d. Jaringan Jalan Kolektor Primer (K3) yang ada di Kabupaten

Buol yaitu jalan lingkar kota Buol dari Lakea – Air Terang –

Momunu - Bokat;

e. Jaringan jalan Lokal Primer terdiri atas :

1. Jaringan jalan lokal seluruh Jalan di Kecamatan Kabupaten

Buol; dan

2. Jalan Usaha Tani seluruh Jalan di Kecamatan Kabupaten

Buol.

(3) Jaringan prasarana lalu lintas terdiri atas :

a. Terminal penumpang tipe B terdapat di Kelurahan Leok I

Kecamatan Biau dan di Kelurahan Bugis Kecamatan Biau;

b. Rencana pengembangan terminal penumpang tipe C terdapat

di Kecamatan Paleleh, Bukall, Tiloan, Gadung, Lakea, dan

Bokat; dan

c. Rencana pengembangan terminal barang terdapat di

Kelurahan Bugis Kecamatan Biau.

d. Trayek Angkutan Penumpang, terdiri atas :

1. Lakea – Los;

2. Los – Bugis;

3. Bugis – Pogogul ;

4. Pogogul - Tiloan;

5. Tiloan – Air Terang;

6. Bugis –Bokat;

7. Bokat –Lokodidi;

8. Lokodidi –Paleleh;dan

9. Bugis –Unone.

(4) Jaringan sungai, danau dan penyeberangan sebagaimana

dimaksud berupa pelabuhan penyeberangan.

(5) Pelabuhan penyeberangan yaitu Kumaligon di Kecamatan Biau

dengan lintas penyeberangan Kumaligon – Provinsi Kalimantan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

26

II.2.3.2. Sistem Jaringan Transportasi Laut

(1) Sistem Jaringan Transportasi Laut, meliputi :

a. tatanan kepelabuhanan; dan

b. alur pelayaran.

(2) Tatanan kepelabuhanan terdiri atas :

a. pelabuhan pengumpul;

b. pelabuhan pengumpan; dan

c. terminal khusus.

(3) Pelabuhan pengumpul sebagaimana dimaksud diatas adalah :

a. Pelabuhan leok di Kecamatan Biau; dan

b. Pelabuhan Lokodidi di Kecamatan Gadung.

(4) Pelabuhan pengumpan adalah :

a. Pelabuhan Paleleh di Kecamatan Paleleh; dan

b. Pelabuhan Kumaligon di Kecamatan Biau.

(5) Terminal khusus berupa Pelabuhan Kumaligon di Kecamatan

Biau.

(6) Alur Pelayaran berupa Alur Pelayaran Nasional, terdiri atas :

a. Pelabuhan Lokodidi – Tolitoli - Donggala;

b. Pelabuhan Lokodidi – Tolitoli – Pantoloan;

c. Pelabuhan Lokodidi – Makassar;

d. Pelabuhan Lokodidi – Surabaya;

e. Pelabuhan Lokodidi – Kalimantan; dan

f. Pelabuhan Lokodidi – Kwandang – Bitung.

II.2.3.3. Jaringan Transportasi Udara

(1) Sistem Jaringan Transportasi Udara terdiri atas :

a. tatanan kebandarudaraan; dan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

27

b. ruang udara untuk penerbangan.

(2) Tatanan Kebandarudaraan di Kabupaten Buol adalah bandar

udara pengumpan Pogogul di Kecamatan Momunu.

(3) Ruang udara untuk penerbangan terdiri atas :

a. ruang udara disekitar bandara yang di pergunakan untuk

operasi penerbangan yang berada diwilayah udara Kabupaten

Buol; dan

b. ruang udara yang ditetapkan sebagai jalur penerbangan di atur

dalam perturan perundang-undangan yang berlaku.

II.2.4. Sistem Jaringan Prasarana Lainnya

(1) Sistem Jaringan Prasarana Lainnya, terdiri atas :

a. Sistem Jaringan Energi;

b. Sistem Jaringan Telekomunikasi;

c. Sistem Jaringan Sumber Daya Air; dan

d. Sistem Prasarana Pengelolaan Lingkungan.

(2) Sistem Jaringan Prasarana Lainnya digambarkan dalam peta dengan

tingkat ketelitian 1:50.000.

II.2.4.1. Sistem Jaringan Energi

(1) Sistem Jaringan Energi meliputi :

a. Pembangkit tenaga listrik; dan

b. Jaringan prasarana energi.

(2) Pembangkit Tenaga Listrik terdiri atas :

a. Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD), terdapat di

Kelurahan Kumaligon Kecamatan Biau dan Paleleh Kecamatan

Paleleh;

b. Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU), dikelurahan

Kumaligon Kecamatan Biau;dan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

28

c. Pembangkit Listrik Tenaga Mikro Hidro (PLTMH), di Desa

Harmoni Kecamatan Paleleh dan Desa Molangato Kecamatan

Paleleh Barat

d. Pembangkit Listrik Tenaga Surya Terpusat (PLTST), di desa

Tikopo Kecamatan Bokat.

(3) Jaringan Prasarana Energi, berupa jaringan pipa minyak dan gas

bumi terdapat di Depo BBM Bokat di Kecamatan Bokat.

(4) Jaringan transmisi tenaga listrik, terdiri atas :

a. Gardu induk, terdapat di Kelurahan Kumaligon dan Paleleh;dan

b. Jaringan Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTEM) yaitu

menghubungkan gardu induk sampai ke pusat-pusat gardu

distribusi; dan

c. Jaringan Saluran Udara Tegangan Rendah (SUTER) yaitu

menghubungkan gardu-gardu distribusi sampai ke pelanggan.

II.2.4.2. Jaringan Telekomunikasi

(1) Sistem jaringan telekomunikasi, terdiri atas :

a. sistem jaringan kabel; dan

b. sistem jaringan nirkabel.

(2) Sistem jaringan kabel adalah jaringan teresterial yakni jangkauan

jaringannya meliputi wilayah Buol, Kali, Leok I, dan Leok II di

Kecamatan Biau.

(3) Sistem jaringan nirkabel berupa Base Transceiver Stationer (BTS)

dapat di Kecamatan Biau, Bokat, Gadung, Paleleh, Bunobogu

dan Bukall.

II.2.4.3. Jaringan sumber Daya Air

(1) Sistem Jaringan Sumberdaya meliputi :

a. sistem wilayah sungai (ws);

b. sistem daerah irigasi (di);


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

29

c. sistem pengelolaan air baku untuk air minum;

d. sistem pengendalian banjir; dan

e. sistem pengaman pantai.

(2) Sistem wilayah sungai adalah pengelolaan wilayah sungai

Lambunu – Buol yang mencakup DAS Lakuan, Busak, Botakna,

Buol, Bokat, Potangoan, Lonu, Bunobogu, Motinunu, Bulagidun,

Bodi, Butakiototanggelodoka, Butakiodata dan Lobu.

(3) Sistem daerah irigasi adalah kewenangan Pemerintah Kabupaten

terdapat di Air Terang, Lakea, Lonu, Pinamula, dan Talaki.

(4) Sistem pengelolaan air baku untuk air minum terdapat di

Kecamatan Biau, Momunu, Tiloan dan Bokat.

(5) Sistem pengendalian banjir meliputi pembangunan, rehabilitasi,

serta operasi dan pemeliharaan sarana dan prasarana

pengendalian banjir.

(6) Sistem pengamanan pantai adalah pembangunan, rehabilitasi,

serta operasi dan pemeliharaan sarana dan prasarana

pengamanan pantai

II.2.4.4. Sistem Prasarana Pengelolaan Lingkungan

(1) Sistem Prasarana Pengelolaan terdiri atas :

a. sistem jaringan persampahan;

b. sistem jaringan air minum;

c. sistem pengelolaan air limbah; dan

d. sistem jaringan drainase.

e. jalur evakuasi bencana

(2) Sistem Jaringan Persampahan terdiri atas:

a. Sistem Pengangkutan Sampah yang direncanakan melayani

persampahan di seluruh Kabupaten Buol;

b. Sistem Pengolahan Sampah Setempat di seluruh Kabupaten

Buol;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

30

c. Sistem Pengolahan Sampah Terpusat di Kumaligon, Gadung,

Paleleh dan Paleleh Barat.

d. Lokasi TPA berada di Kecamatan Biau dengan tipe sanitary

land fill menggunakan metode 3R.

(3) Sistem jaringan air minum berupa sistem jaringan perpipaan

dengan mengambil air bersih dari 4 sumber (pusat distribusi) yang

terdapat di Kecamatan Biau, Gadung, Paleleh dan Tiloan.

(4) Sistem pengelolaan air limbah terdiri atas :

a. pengembangan septik tank dengan sistem terpadu untuk

kawasan perkotaan;

b. pengembangan sistem sewerage untuk kawasan industri dan

kawasan padat dengan memakai sistem IPAL (Instalasi

Pengelolaan Air Limbah) yang dibuat dengan sistem PIT; dan

c. pengembangan jaringan tertutup untuk kawasan lainnya.

(5) Sistem Jaringan Drainase terdiri atas:

a. drainase mayor, meliputi sungai-sungai besar yang bermuara

ke laut;

b. drainase buatan pada jalan arteri dan kolektor primer yang

terdapat pada desa-desa pusat perkotaan dan pada pusat

permukiman;

c. perbaikan teknis prasarana drainase dengan cara normalisasi

saluran, rehabilitasi saluran, penambahan saluran baru dan

pembangunan saluran drainase dan bangunan penunjang

prasarana drainase.

(6) Jalur evakuasi bencana yaitu berada pada kawasan yang aman

dan mengikut ruas jalan yang ada.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

31

II.3. RENCANA POLA RUANG

(1) Rencana Pola Ruang Wilayah meliputi Rencana Kawasan Lindung Dan Kawasan

Budidaya.

(2) Rencana Pola Ruang Wilayah digambarkan dalam peta dengan tingkat ketelitian

1:50.000

II.3.1. Kawasan Lindung

Kawasan Lindung terdiri atas :

a. kawasan hutan lindung

b. kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya;

c. kawasan perlindungan setempat;

d. kawasan suaka alam, pelestarian alam dan cagar budaya;

e. kawasan rawan bencana alam;

f. kawasan lindung geologi; dan

g. kawasan lindung lainnya

II.3.1.1. Kawasan Hutan Lindung

Kawasan hutan lindung seluas kurang lebih 70.292,19 yang terdapat

di Kecamatan Biau, Bokat, Bukall, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat,

Momunu, Lakea, dan Karamat. Selain itu kawasan hutan lindung juga

termasuk kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan

bawahannya

(1) Kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan

bawahannya terdiri atas :

a. Kawasan bergambut

b. Kawasan resapan air

(2) Kawasan bergambut terdapat di Kecamatan Biau, Bokat,

Bunobogu, Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat,

Momunu, Lakea, Karamat.

(3) Kawasan resapan air terdapat di Kecamatan Biau, Bokat,


Momunu, Lakea, Karamat.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

32

II.3.1.2. Kawasan Perlindungan Setempat

(1) Kawasan Perlindungan Setempat, terdiri atas :

a. Kawasan Sempadan Pantai terdapat di Biau, Lakea, Karamat,

Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh;

b. Kawasan Sempadan Sungai yaitu terdapat di Kecamatan Biau,

Bokat, Bunobogu, Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh

Barat, Momunu, Lakea, Karamat.

c. Kawasan Lindung Spiritual terdapat Kecamatan Momunu dan

Kecamatan Karamat.

(2) Kawasan Sempadan Pantai terdapat di Biau, Lakea, Karamat,

Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh dengan

ketentuan :

a. Daratan Sepanjang Tepian Laut dengan jarak minimal 100

meter dari titik pasang air laut tertinggi ke arah darat; atau

b. Daratan Sepanjang Tepian Laut yang bentuk dan kondisi fisik

pantainya curam atau terjal dengan jarak proporsional terhadap

bentuk dan kondisi fisik pantai.

(3) Kawasan Sempadan Sungai terdapat di Kecamatan Biau, Bokat,


Momunu, Lakea, Karamat dengan ketentuan :

a. daratan sepanjang tepian sungai besar tidak bertanggul diluar

kawasan permukiman dengan lebar 100 (seratus) meter dari

tepi sungai;

b. daratan sepanjang tepian anak sungai tidak bertanggul diluar

kawasan permukiman dengan lebar paling sedikit 50 (lima

puluh) meter dari tepi sungai; dan

c. untuk sungai dikawasan permukiman berupa sempadan sungai

yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi antara

10 – 15 meter.

(4) Kawasan Lindung Spiritual terdapat di Kecamatan Momunu dan

Kecamatan Karamat dengan ketentuan :


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

33

a. Kawasan lindung spiritual Gunung Pogogul dan Pulau Busak

lebar 100 (seratus) meter dari tepi sungai; dan

b. daratan sepanjang tepian anak sungai tidak bertanggul diluar

kawasan permukiman dengan lebar paling sedikit 50 (lima

puluh) meter dari tepi sungai.

II.3.1.3. Kawasan Suaka Alam, Pelestarian Alam dan Cagar Budaya

(1) Kawasan Suaka Alam, Pelestarian Alam, dan Cagar Budaya,

terdiri atas :

a. kawasan suaka alam;

b. kawasan suaka alam laut;

c. kawasan suaka margasatwa;

d. kawasan suaka margasatwa laut;

e. kawasan cagar alam;

f. kawasan cagar alam laut;

g. kawasan taman wisata alam;

h. kawasan taman wisata alam laut; dan

i. kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan.

j. kawasan Wisata Sejarah tentang Kearifan Lokal

(2) Kawasan Suaka Alam yaitu Kawasan suaka alam terdapat di

Cagar Alam G. Dako Kecamatan Karamat, Gunung Pogogul

terletak di Kec. Momunu, Pantai Busak II di Kecamatan Karamat,

pantai kumaligon di kec. Biau, Pantai konamukan di Kec.

Bunobogu, serta Pantai inalatan, Ponipingan, dan lokodidi di Kec.

Gadung (Habitat Mangrove/Bakau );

(3) Kawasan Suaka Alam Laut, yaitu kawasan suaka alam laut

terdapat di seputaran Pulau Busak, Pulau Boki, Pulau Raja, Pulau

Lesman, Pulau panjang, Pulau Ringgit Kecamatan Paleleh dan

Kecamatan Paleleh barat. Yang semua potensi alamnya memiliki

potensi Coral Reef (Terumbu Karang).

(4) Kawasan Suaka Marga Satwa, yaitu Kawasan Suaka Margasatwa

terdapat di Pantai Bilang desa mandaan (habitat penyu hijau)


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

34

kecamatan karamat dan pantai Lilito Desa Lilito Kecamatan

Paleleh (habitat burung maleo), Bukit Oak Kecamatan Paleleh,

Desa Mendaan Kecamatan Karamat (habitat rusa), gunung

belanda Kecamatan Tiloan dan KM 15-25 Kecamatan Biau

(habitat anoa);

(5) Kawasan Suaka Marga Satwa Laut, yaitu Kawasan Suaka

Margasatwa Laut terdapat di pantai bilang

(perkembangbiakan/tempat bertelur penyu), laut teluk bilang

(perkembang biakaan lobster), seputaran Pulau Busak, Pulau

Boki, Pulau Raja, Pulau Lesman, Pulau panjang, Pulau Ringgit

Kecamatan Paleleh dan Kecamatan Paleleh barat terdapat marga

satwa seperti kepiting kenari (kepiting raksasa), kepiting hijau,

ikan karang/ikan hias dan aneka ragam karang laut.

(6) Kawasan Cagar Alam yaitu terdapat di Kecamatan Karamat dan

Kecamatan Momunu.

(7) Kawasan Cagar Alam Laut yaitu Kawasan Cagar Alam Laut

terdapat di Laut teluk Bilang Desa Mandaan Kecamatan Karamat,

seputaran Pulau Busak, Pulau Boki, Pulau Raja, Pulau Lesman,

Pulau panjang, Pulau Ringgit Kecamatan Paleleh dan Kecamatan

Paleleh barat.

(8) Kawasan Wisata Alam, yaitu Kawasan Wisata Alam terdapat di

Kecamatan Momunu (G. Pogogul, permandian alam tertaria

kulango, goa tirtaria kulango) dan Kecamatan Biau (permandian

alam Kumaligon, goa kolera) dan kecamatan karamat (batu injak,

dan air terjun busak II), Kecamatan Bunobogu (air terjun lonu,

batu tiga botugolu) dan Paleleh (air panas body, dan air terjun

talokan) Paleleh barat dan Gadung.

(9) Kawasan Taman Wisata Alam Laut, yaitu Kawasan Taman

Wisata Alam Laut terdapat di Kecamatan Karamat, Kecamatan

Lakea, Kecamatan Bunobogu, Kecamatan Paleleh.

(10)Kawasan Cagar Budaya Dan Ilmu Pengetahuan yaitu Kawasan

Cagar Budaya dan ilmu pengetahuan terdapat di Kuburan Raja

Buol Kelurahan Buol Kecamatan Biau, Kuburan keramat Desa

Mandaan Kecamatan Karamat, Kuburan Hulubalang Desa


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

35

Konamukan Kecamatan Bunobogu, rumah adat Buol di

Kecamatan Biau.

(11)Kawasan Wisata Sejarah tentang Kearifan lokal yaitu Kawasan

Wisata Sejarah tentang Kearifan lokal terdapat Gunung Belanda

Kecamatan Tiloan, Kuburan keramat Desa Mandaan Kecamatan

Karamat, Kuburan Hulubalang Desa Konamukan Kecamatan

Bunobogu, rumah adat Buol di Kecamatan Biau.

II.3.1.4. Kawasan Rawan Bencana Alam

(1) Kawasan Rawan Bencana Alam, terdiri atas :

a. kawasan rawan tanah longsor;

b. kawasan rawan gelombang pasang; dan

c. kawasan rawan banjir.

(2) Kawasan Rawan Tanah Longsor, terdapat di Kecamatan Bukall,

Bokat, Bunobogu dan Tiloan;

(3) Kawasan Rawan Gelombang pasang, terdapat di Kecamatan

Biau, Lakea, Karamat, Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat,

Paleleh;

(4) Kawasan Rawan Banjir, terdapat di Kawasan Hulu dan Kawasan

Muara Sungai di Kabupaten Buol.

II.3.1.5. Kawasan Lindung Geologi

(1) Kawasan Lindung Geologi, terdiri atas :

a. kawasan cagar alam geologi;

b. kawasan rawan bencana alam geologi; dan

c. kawasan yang memberikan perlindungan terhadap air tanah.

(2) Kawasan Cagar Alam Geologi, terdiri atas :

a. Kawasan Keunikan Bentang Alam, terdapat di Desa Momunu

Kecamatan Momunu; dan

b. Kawasan Keunikan Proses Geologi, terdapat di Desa Pinamula

Kecamatan Tiloan.

(3) Kawasan Rawan Bencana Alam Geologi terdiri atas :


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

36

a. Kawasan Rawan Gempa Bumi, terdapat di seluruh Kecamatan

di Kabupaten Buol;

b. Kawasan Rawan Gerakan Tanah, terdapat di seluruh

Kecamatan di Kabupaten Buol;

c. Kawasan yang Terletak di Zona Patahan Aktif, terdapat di

seluruh Kecamatan di Kabupaten Buol;

d. Kawasan Rawan Tsunami, terdapat di Kecamatan Biau, Lakea,

Karamat, Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh;

dan

e. Kawasan Rawan Abrasi terdapat di Biau, Lakea, Karamat,

Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh.

(4) Kawasan Yang Memberikan Perlindungan Terhadap Air Tanah,

terdiri atas :

a. Kawasan Imbuhan Air Tanah terdapat di Kecamatan Biau,

Momunu dan Karamat; dan

b. Kawasan Sempadan Mata Air terdapat di seluruh Kecamatan

Kabupaten Buol.

II.3.1.6. Kawasan Lindung Lainnya

(1) Kawasan Lindung Lainnya, terdiri atas :

a. Cagar Biosfer;

b. Ramsar;

c. Kawasan Perlindungan Plasma Nutfah;

d. Terumbu Karang; dan

e. Kawasan Koridor bagi Jenis Satwa atau Biota Laut yang

dilindungi.

(2) Kawasan Cagar Biosfer, terdapat di Kecamatan Gadung, Paleleh

dan Momunu;

(3) Kawasan Ramsar, terdapat di Kecamatan Gadung, Paleleh dan

Momunu;

(4) Kawasan Perlindungan Plasma Nutfah sebagaimana terdapat di

Kecamatan Karamat;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

37

(5) Kawasan Terumbu Karang, terdapat di Kecamatan Karamat,

Paleleh, Lakea, Biau, Gadung, Bunobogu; dan

(6) Kawasan Koridor bagi Jenis Satwa dan Biota yang dilindungi

terdapat di Kecamatan Karamat, Paleleh, Lakea, Biau, Gadung,

dan Bunobogu.

II.3.2 Kawasan Budidaya

Kawasan Budidaya, terdiri atas :

a. Kawasan Peruntukan Hutan Produksi;

Kawasan Peruntukan Hutan Produksi, terdiri atas :

Kawasan hutan produksi terbatas;

Kawasan Hutan Produksi Terbatas terdapat di Kecamatan

Bunobogu, Kecamatan Gadung, dan Kecamatan Paleleh

dengan luas kurang lebih 105.844 Ha.

Kawasan hutan produksi tetap;

Kawasan Hutan Produksi Tetap terdapat di Kecamatan Biau,

Kecamatan Gadung, Kecamatan Lakea, Kecamatan Momunu,

dan Kecamatan Tiloan dengan luas kurang lebih 53.053 Ha.

Kawasan hutan produksi yang dapat dikonversi

Kawasan Hutan Produksi yang dapat dikonversi huruf c

terdapat di Kecamatan Gadung, Kecamatan Karamat,

Kecamatan Lakea, Kecamatan Momunu, Kecamatan Paleleh

Barat dan Kecamatan Tiloan dengan luas kurang lebih 35.864

Ha.

b. Kawasan Peruntukan Hutan Rakyat;

Kawasan Peruntukan Hutan Rakyat adalah termasuk dalam areal

penggunaan lain terdapat di seluruh wilayah kecamatan yang ada

di Kabupaten Buol dengan luas kurang lebih 171.178 Ha

c. Kawasan Peruntukan Pertanian;

Kawasan Peruntukan Pertanian, terdiri atas :

Kawasan peruntukan tanaman pangan;

Kawasan Peruntukan Tanaman Pangan, terdapat di Kecamatan

Tiloan, Lakea, Momunu dan Kecamatan Bukall dengan luas

kurang lebih 76.216 Ha;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

38

Kawasan peruntukan holtikultura;

Kawasan Peruntukan Hortikultura terdapat di seluruh

Kecamatan Kabupaten Buol dengan luas kurang lebih 9.196 Ha.

Kawasan peruntukan perkebunan;

Kawasan Peruntukan Perkebunan dengan luas kurang lebih

85.832 Ha yang terdiri atas :

Kawasan Peruntukan Perkebunan dengan komoditas kelapa,

cengkeh, cacao, nilam, Jati yang terdapat di seluruh

kecamatan Kabupaten Buol; dan

Kawasan Peruntukan Perkebunan dengan komoditas kelapa

sawit terdapat di Kecamatan Tiloan, Momunu, Bokat, Bukall.

Kawasan peruntukan peternakan.

Kawasan peruntukan peternakan tersebar di seluruh kecamatan.

d. Kawasan Peruntukan Perikanan;

Kawasan Peruntukan Perikanan, terdiri atas :

Kawasan peruntukan perikanan tangkap;

Kawasan Peruntukan Perikanan Tangkap terdapat di Lokodidi,

Bokat, Lakea, Biau, Bunobogu, Bodi dan Paleleh.

Kawasan peruntukan budidaya perikanan;

Kawasan Peruntukan Budidaya Perikanan Tangkap terdiri atas :

Budidaya perikanan darat dengan luas kurang lebih 376 Ha di

Kecamatan Tiloan, Lakea, Paleleh, Gadung, Karamat,

Bunobogu, Biau dan Bokat; dan

Budidaya perikanan laut yang terdapat Kecamatan Biau, Bokat,

Bunobobu, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat, Lakea dan Karamat;

dan

Budidaya rumput laut yang terdapat di Kecamatan Biau,

Karamat, Gadung, Paleleh Barat dan Paleleh.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

39

Kawasan pengelolaan ikan.

Kawasan pengelolaan ikan terdapat di Kecamatan Biau dan lokasi

pelabuhan pendarat ikan terdapat di Kecamatan Biau.

e. Kawasan Peruntukan Pertambangan;

Kawasan peruntukan pertambangan terdiri atas :

Kawasan Peruntukan Pertambangan Mineral dan Batubara

terdapat di Kecamatan Momunu, Bokat, Karamat, Lakea, Bukall,

Tiloan, Paleleh, Paleleh Barat, Gadung, Bunobogu; dan

Kawasan Peruntukan Pertambangan mineral bukan logam dan

batuan yaitu terdapat di Kecamatan Biau, Bokat, Bunobogu,

Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat, Momunu, Lakea,

Karamat.

f. Kawasan Peruntukan Industri;

Kawasan Peruntukan Industri, terdiri atas :

Kawasan Peruntukan Industri Besar terdapat di Desa Bokat

Kecamatan Bokat;

Kawasan Peruntukan Industri Sedang terdapat di Desa Lokodidi

Kecamatan Gadung; dan

Kawasan Peruntukan Industri Rumah Tangga yaitu terdapat di

Kecamatan Biau, Bokat, Bunobogu, Bukall, Tiloan, Gadung,

Paleleh, Paleleh Barat, Momunu, Lakea, Karamat.

g. Kawasan Peruntukan Pariwisata;

Kawasan Peruntukan Pariwisata, terdiri atas :

Kawasan peruntukan pariwisata budaya;

Kawasan Peruntukan Pariwisata Budaya terdapat di Kecamatan

Momunu dan Karamat.

Kawasan peruntukan pariwisata alam.

Kawasan Peruntukan Pariwisata Alam, terdapat di terdapat di

Kecamatan Paleleh, Karamat, Bokat, Paleleh Barat, dan Lakea


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

40

h. Kawasan Peruntukan Permukiman; dan

Kawasan Peruntukan Permukiman terdiri atas :

Kawasan peruntukan permukiman perkotaan

Kawasan Peruntukan Permukiman Perkotaan terdapat di

Kecamatan Biau

Kawasan peruntukan permukiman perdesaan.

Kawasan Peruntukan Permukiman Perdesaan terdapat di

Kecamatan Momunu, Bokat, Bukall, Gadung, Bunobogu, Paleleh,

Lakea, Karamat, Tiloan, dan Paleleh Barat.

i. Kawasan Peruntukan Lainnya

Kawasan peruntukan lainnya terdiri atas :

a. Kawasan peruntukan pertahanan dan keamanan

Kawasan Peruntukan Pertahanan dan Keamanan terdiri atas :

POLRES terdapat di Kecamatan Biau;

POLSEK tersebar di setiap kecamatan;

KORAMIL terdapat di Kecamatan Biau, Bokat, Bunobogu,

Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat, Momunu,

Lakea, Karamat.

KODIM terdapat di Kecamatan Biau; dan

LANAL terdapat di Kecamatan Biau

b. Kawasan peruntukan bahari terpadu.

Kawasan peruntukan bahari terpadu berupa terumbu karang,

rumput laut, dan kepiting kenari yang terdapat di Kecamatan

Biau, Bokat, Bunobogu, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat,

Lakea, Karamat. Dan Kawasan Peruntukan budidaya tambak

terdapat di Kecamatan Bokat, Bukall, Tiloan, Momunu.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

41

II.4. KAWASAN STRATEGIS

Kawasan Strategis yang ada di Kabupaten Buol terdiri atas :

a. Kawasan strategis nasional;

Kawasan Strategis Nasional yang ada di Kabupaten Buol, berupa kawasan kritis

lingkungan Lambunu - Buol yang merupakan kawasan strategis dari sudut

kepentingan fungsi dan daya dukung lingkungan hidup.

b. Kawasan strategis provinsi;

Kawasan Strategis Provinsi yang ada di Kabupaten Buol, terdapat di Kawasan kota

terpadu mandiri (KTM air terang), kawasan Umu perbatasan Kabupaten Buol dan

Propinsi Gorontalo yang merupakan kawasan strategis dari sudut kepentingan

pertumbuhan ekonomi

c. Kawasan strategis kabupaten.

(1) Kawasan Strategis Kabupaten Buol, terdiri atas :

Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut kepentingan ekonomi;

Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut kepentingan fungsi dan daya

dukung lingkungan hidup; dan

Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut kepentingan pemerintahan.

(2) Kawasan strategis dari sudut kepentingan ekonomi terdiri atas :

Kawasan strategis perkotaan Buol meliputi Kecamatan Biau;

Kawasan Agropolitan Air Terang meliputi Kecamatan Tiloan;

Kawasan Bahari terpadu Lokodidi meliputi Kecamatan Gadung; dan

Kawasan Pertambangan meliputi Seluruh Kecamatan yang ada di Kab. Buol.

(3) Kawasan Strategis dari Sudut Kepentingan Lingkungan terdiri atas :

Kawasan Cagar Alam Gunung Dako meliputi Kecamatan Karamat;

Kawasan Cagar Alam Gunung Tinombala meliputi Kecamatan Momunu;

Kawasan Cekungan Air Tanah meliputi Kecamatan Lakea, Karamat, Biau,

Momunu dan Bokat; dan

Kawasan Hutan Lindung meliputi Kecamatan Bokat, Bukall, Momunu, Biau,

Gadung, Paleleh dan Paleleh Barat.

(4) Kawasan Strategis Dari Sudut Kepentingan Pemerintahan terdiri atas :

Kawasan Pusat Pemerintah Buol meliputi Kecamatan Biau; dan

Kawasan Ibukota Kecamatan meliputi Desa Lakea I Kecamatan Lakea,


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

42

Kelurahan Leok II Kecamatan Biau, Desa Busak I Kecamatan Karamat, Desa

Bokat Kecamatan Bokat, Desa Bunobogu Kecamatan Bunobogu, Desa

Unone Kecamatan Bukall, Desa Matinan Kecamatan Gadung, Desa Timbulon

Kecamatan Paleleh Barat, Desa Paleleh Kecamatan Paleleh, Desa

Lamadong II Kecamatan Momunu, Desa Air Terang Kecamatan Tiloan.

II.5. ARAHAN PEMANFAATAN RUANG

Pemanfaatan Ruang Wilayah Kabupaten Berpedoman pada Rencana Struktur Ruang

dan Pola Ruang. Pemanfaatan Ruang Wilayah Kabupaten Dilaksanakan Melalui

Penyusunan dan Pelaksanaan Program Pemanfaatan Ruang Beserta Perkiraan

Pendanaannya. Perkiraan Pendanaan Program Pemanfaatan Ruang Disusun Sesuai

Dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan.

II.6. KETENTUAN PENGENDALIAN RUANG

Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten digunakan sebagai

acuan dalam pelaksanaan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten,

terdiri atas :

a. Ketentuan umum peraturan zonasi;

(1) Ketentuan umum peraturan zonasi untuk kawasan lindung;

(2) Ketentuan umum peraturan zonasi untuk kawasan budidaya; dan

b. Ketentuan perizinan;

(1) Ketentuan perizinan merupakan acuan bagi pejabat yang berwenang dalam

pemberian izin pemanfaatan ruang berdasarkan rencana struktur dan pola

ruang.

(2) Izin pemanfaatan ruang diberikan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan

kewenangannya.

(3) Pemberian izin pemanfaatan ruang dilakukan menurut prosedur sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

43

c. Ketentuan insentif dan disinsentif;

(1) Ketentuan insentif dan disinsentif merupakan acuan bagi pemerintah daerah

dalam pemberian insentif dan pengenaan disinsentif.

(2) Insentif diberikan apabila pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana struktur

ruang, rencana pola ruang, dan ketentuan umum peraturan zonasi.

(3) Disinsentif dikenakan terhadap pemanfaatan ruang yang perlu dicegah,

dibatasi, atau dikurangi keberadaannya.

Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dalam pemanfaatan ruang wilayah

kabupaten dilakukan oleh pemerintah daerah kepada masyarakat. Juga Pemberian

insentif dan pengenaan disinsentif dilakukan oleh instansi berwenang sesuai

dengan kewenangannya.

Insentif yang diberikan kepada masyarakat sebagaimana untuk kegiatan

pemanfaatan ruang yang mendukung pengembangan kawasan strategis ekonomi,

lingkungan, dan pemerintahan yaitu dalam bentuk Keringanan pajak, Pemberian

kompensasi, Imbalan, Sewa Ruang, Urun Saham, Penyediaan Infrastruktur,

Kemudahan Prosedur Perizinan dan Penghargaan.

Disinsentif yang dikenakan kepada masyarakat, untuk kegiatan pemanfaatan

ruang yang menghambat pengembangan kawasan strategis ekonomi, lingkungan,

dan pemerintahan yaitu dalam bentuk pengenaan pajak yang tinggi, Pembatasan

penyediaan infrastruktur, Pengenaan Kompensasi dan Penalti.

d. Arahan sanksi.

Arahan sanksi merupakan acuan bagi pemerintah daerah dalam pengenaan sanksi

administratif kepada pelanggar pemanfaatan ruang. Pengenaan sanksi dilakukan

terhadap :

Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana struktur ruang dan pola

ruang;

Pelanggaran ketentuan umum peraturan zonasi;

Pemanfaatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan

RTRW kabupaten;

Pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan

berdasarkan RTRW kabupaten;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

44

Pelanggaran ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW kabupaten;

Pemanfaatan ruang yang menghalangi akses terhadap kawasan yang oleh

peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum; dan/atau

Pemanfaatan ruang dengan izin yang diperoleh dengan prosedur yang tidak

benar.

II.7. KELEMBAGAAN

Dalam rangka koordinasi penataan ruang dan kerjasama antar wilayah, dibentuk Badan

Koordinasi Penataan Ruang Daerah. Tugas, susunan organisasi, dan tata kerja Badan

Koordinasi Penataan Ruang Daerah dengan Keputusan Bupati.

II.8. HAK DAN KEWAJIBAN MASYARAKAT DALAM PENATAAN RUANG

II.8.1. Hak Masyarakat

Dalam kegiatan mewujudkan penataan ruang wilayah, masyarakat berhak:

a. Mengetahui rencana tata ruang;

b. Menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;

c. Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat

pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata

ruang;

d. Mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan

yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya;

e. Mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang

tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan

f. Mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang

izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata

ruang menimbulkan kerugian.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

45

II.8.2. Kewajiban Masyarakat

Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:

a. Menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;

b. Memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat

yang berwenang;

c. Mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang; dan

d. Memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan

perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum.

II.8.3. Peran Masyarakat

Peran masyarakat dalam penataan ruang di Daerah dilakukan antara lain

melalui:

a. Partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang;

b. Partisipasi dalam pemanfaatan ruang; dan

c. Partisipasi dalam pengendalian pemanfaatan ruang.

Peran masyarakat tahap perencanaan tata ruang dapat berupa :

a. Memberikan masukan mengenai :

1. Persiapan penyusunan rencana tata ruang;

2. Penentuan arah pengembangan wilayah atau kawasan;

3. Pengidentifikasian potensi dan masalah wilayah atau kawasan;

4. -Perumusan konsepsi rencana tata ruang; dan/atau

5. Penetapan rencana tata ruang.

b. Melakukan kerja sama dengan Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau

sesama unsur masyarakat dalam perencanaan tata ruang.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

46

Bentuk peran masyarakat dalam pemanfaatan ruang dapat berupa:

Masukan mengenai kebijakan pemanfaatan ruang;

kerja sama dengan Pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau sesama

unsur masyarakat dalam pemanfaatan ruang;

Kegiatan memanfaatkan ruang yang sesuai dengan kearifan lokal dan

rencana tata ruang yang telah ditetapkan;

Peningkatan efisiensi, efektivitas, dan keserasian dalam pemanfaatan

ruang darat, ruang laut, ruang udara, dan ruang di dalam bumi

dengan memperhatikan kearifan lokal serta sesuai dengan ketentuan

peraturan perundangundangan;

Kegiatan menjaga kepentingan pertahanan dan keamanan serta

memelihara dan meningkatkan kelestarian fungsi lingkungan hidup

dan sumber daya alam; dan

Kegiatan investasi dalam pemanfaatan ruang sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Peran masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang dapat berupa:

a. Masukan terkait arahan dan/atau peraturan zonasi, perizinan,

pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi;

b. Keikutsertaan dalam memantau dan mengawasi

c. Pelaksanaan rencana tata ruang yang telah ditetapkan;

d. Pelaporan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam

hal menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan

pemanfaatan ruang yang melanggar rencana tata ruang yang telah

ditetapkan; dan

e. Pengajuan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang

terhadap pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan rencana

tata ruang.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

47

II.9. KEBIJAKAN PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Kebijakan Penataan Bangunan Kabupaten Buol didasarkan pada ketentuan - ketentuan

yang telah diatur dalam peraturan Daerah (Perda) Tata Ruang Kabupaten Buol. Pada

dasarnya kebijakan penataan bangunan dan lingkungan adalah salah satu dasar dalam

menyusun peraturan daerah tentang bangunan dan lingkungan yang berada dalam

kawasan perencanaan.

II.9.1. Kebijakan Pengaturan Bangunan dan Gedung

Fungsi bangunan gedung di wilayah Kabupaten Buol, digolongkan dalam fungsi

hunian,perdagangan dan jasa, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta

fungsi khusus. Bangunan gedung fungsi hunian meliputi bangunan untuk

rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun dan rumah tinggal

sementara.

Sementara itu untuk Bangunan gedung fungsi keagamaan meliputi masjid,

gereja, pura, wihara, dan kelenteng. Sedangkan Bangunan gedung fungsi

usaha sebagaimana meliputi bangunan gedung untuk perkantoran,

perdagangan, perindustrian, perhotelan / villa, wisata dan rekreasi, terminal /

sub-terminal, dan penyimpanan. Bangunan gedung fungsi sosial dan budaya

sebagaimana meliputi bangunan gedung untuk pendidikan, kebudayaan,

pelayanan kesehatan, laboratorium dan pelayanan umum. Sedangkan untuk

Bangunan gedung fungsi khusus sebagaimana meliputi bangunan gedung

untuk instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan sejenis yang

diputuskan oleh Menteri.

Satu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi. Seperti ;

Fungsi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur

dalam peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Buol

yang berlaku. Fungsi bangunan gedung ditetapkan oleh pemerintah daerah

dan dicantumkan dalam izin mendirikan bangunan. Perubahan fungsi

bangunan gedung yang telah ditetapkan harus mendapatkan persetujuan dan

penetapan kembali oleh pemerintah daerah.

Menurut fungsinya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:

a. bangunan rumah tinggal dan sejenisnya;

b. bangunan keagamaan;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

48

c. bangunan perdagangan dan jasa;

d. bangunan industri;

e. bangunan pergudangan;

f. bangunan perkantoran;

g. bangunan transportasi;

h. bangunan pendidikan;

i. bangunan pelayanan kesehatan;

j. bangunan sarana olah raga;

k. bangunan kebudayaan;

l. bangunan khusus.

Menurut umurnya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:

a. bangunan permanen, yaitu bangunan gedung yang ditinjau dari segi

konstruksi dan umur bangunan dinyatakan lebih dari 15 tahun;

b. bangunan semi permanen yaitu bangunan gedung yang ditinjau dari segi

konstruksi dan umur bangunan dinyatakan antara 5 tahun sampai dengan

15 tahun;

c. bangunan sementara yaitu bangunan gedung yang ditinjau dari segi

konstruksi dan umur bangunan dinyatakan kurang dari 5 tahun.

Menurut lokasinya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:

a. bangunan di tepi jalan utama;

b. bangunan di tepi jalan arteri;

c. bangunan di tepi jalan kolektor;

d. bangunan di tepi jalan antar lingkungan (lokal);

e. bangunan di tepi jalan lingkungan;

f. bangunan di tepi jalan desa;

g. bangunan di tepi jalan setapak.

Menurut jumlah lantai, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:

a. bangunan bertingkat rendah (satu s.d. dua lantai);


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

49

b. bangunan bertingkat sedang (tiga s.d. lima lantai);

c. bangunan bertingkat tinggi (enam lantai keatas).

Menurut luasnya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:

a. bangunan dengan luas kurang dari 100 m2;

b. bangunan dengan luas 100 - 500 m2;

c. bangunan dengan luas 500 – 1.000 m2;

d. bangunan dengan luas diatas 1.000 m2.

Menurut statusnya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:

a. bangunan pemerintah;

b. bangunan swasta.

II.9.2. Peruntukkan dan Intensitas Bangunan

Pembangunan dan pemanfaatan bangunan gedung harus sesuai dengan

peruntukan lokasi yang diatur dalam:

a. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Buol

b. Rencana Umum Tata Ruang / Rencana Detail Tata Ruang Kota Ibukota

Kecamatan (IKK) di Wilayah Kabupaten Buol

c. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan untuk lokasi yang bersangkutan;

Peruntukan lokasi sebagaimana dimaksud diatas merupakan peruntukan

utama, sedangkan apabila pada bangunan tersebut terdapat peruntukan

penunjang agar berkonsultasi dengan Dinas Pekerjaan Umum Bidang Cipta

Karya Daerah Kabupaten Buol;

Untuk kawasan yang RTRK dan/atau RTBL untuk lokasi yang bersangkutan

belum ditetapkan, atau sudah memiliki RTRW atau RUTRK/RDTRK namun

belum dapat dilaksanakan, Bupati akan memberikan persetujuan mendirikan

bangunan gedung pada daerah tersebut untuk jangka waktu sementara;

Apabila RUTRK/RDTRK, RTRK dan/atau RTBL untuk lokasi yang

bersangkutan sebagaimana dimaksud diatas telah ditetapkan, dan sudah dapat

dilaksanakan, bangunan gedung tersebut harus disesuaikan dengan ketentuan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

50

yang ditetapkan, kecuali untuk rumah tinggal tunggal dapat diberikan jangka

waktu tertentu.

Dalam hal terjadi perubahan peruntukan lokasi sebagai akibat perubahan

RTRW, RUTRK/RDTRK, RTRK, dan/atau RTBL yang telah ada, fungsi

bangunan gedung yang telah berdiri harus disesuaikan, kecuali untuk rumah

tinggal tunggal dapat diberikan jangka waktu tertentu.

Bupati dalam memberikan persetujuan dilakukan setelah mendapat

pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung. Untuk pembangunan di atas

jalan umum, saluran, atau sarana lain, atau yang melintasi sarana dan

prasarana jaringan Kota, atau di bawah / di atas air, atau pada daerah hantaran

udara (transmisi) tegangan tinggi, harus mendapat persetujuan khusus dari

Bupati setelah mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dan

dengar pendapat publik.

Setiap bangunan gedung yang dibangun dan dimanfaatkan harus memenuhi

kepadatan bangunan yang diatur dalam Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

sesuai yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan; Koefisien Dasar

Bangunan (KDB) ditentukan atas dasar kepentingan pelestarian

lingkungan/resapan air permukaan tanah dan pencegahan terhadap bahaya

kebakaran, kepentingan ekonomi, fungsi peruntukan, fungsi bangunan,

keselamatan dan kenyamanan bangunan;

a. Koefisien dasar bangunan (KDB)

Ketentuan besarnya KDB pada ayat (1) disesuaikan dengan RTRW

Kabupaten Buol , RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan, atau yang diatur

dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, atau sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; Apabila tidak

ditentukan lain, maka besarnya KDB maksimum adalah 60%.

b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Setiap bangunan gedung yang dibangun dan dimanfaatkan harus

memenuhi kepadatan bangunan yang diatur dalam Koefisien Lantai

Bangunan (KLB) sesuai yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan;

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ditentukan atas dasar kepentingan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

51

pelestarian lingkungan/resapan air permukaan tanah dan pencegahan

terhadap bahaya kebakaran, kepentingan ekonomi, fungsi peruntukan,

fungsi bangunan, keselamatan dan kenyamanan bangunan, keselamatan

dan kenyamanan umum;

Ketentuan besarnya KLB disesuaikan dengan RTRW Kabupaten Buol,

RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan di wilayah Kabupaten Buol dan

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan atau sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila tidak ditentukan lain,

maka besarnya KLB maksimum adalah 2 (dua).

c. Koefisien Daerah Hijau (KDH)

Setiap bangunan gedung yang dibangun dan dimanfaatkan harus

memenuhi persyaratan Koefisien Dasar Hijau (KDH) sesuai yang

ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan; Besarnya KDH ditentukan atas

dasar kepentingan pelestarian lingkungan/resapan air permukaan tanah;

Ketentuan besarnya KDH disesuaikan dengan RTRW Kabupaten Buol,

RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan di wilayah Kabupaten Buol dan RTBL

atau sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku; Apabila tidak ditentukan lain, maka besarnya KDH minimum

adalah 30%.

d. Ketinggian Bangunan

Ketinggian bangunan ditentukan sesuai dengan RTRW Kabupaten Buol,

RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan di wilayah Kabupaten Buol ,Untuk

kawasan/lokasi yang belum dibuat Rencana Teknik Ruangnya, ketinggian

maksimum bangunan ditetapkan oleh Kepala Dinas Perumahan dan

Penataan Ruang Kabupaten Buol dengan mempertimbangkan lebar jalan,

fungsi bangunan, keselamatan bangunan, serta keserasian dengan

lingkungannya, setelah mendapatkan pertimbangan teknis dari Tim Ahli

Bangunan Gedung; Ketinggian bangunan deret maksimum 4 (empat) lantai

dan selebihnya harus berjarak dengan persil tetangga.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

52

e. Garis Sempadan

Garis sempadan pondasi bangunan terluar yang sejajar dengan as jalan

(rencana jalan)/tepi sungai/tepi pantai ditentukan berdasarkan lebar

jalan/rencana jalan/lebar sungai/kondisi pantai, fungsi jalan dan peruntukan

kavling/kawasan; Letak garis sempadan pondasi bangunan terluar tersebut,

bilamana tidak ditentukan lain adalah separuh lebar daerah milik jalan

(damija) dihitung dari tepi jalan/pagar; Untuk lebar jalan yang kurang dari 5

meter, letak garis sempadan adalah 2,5 meter dihitung dari tepi jalan;

Letak garis sempadan pondasi bangunan terluar pada bagian samping

yang berbatasan dengan tetangga bilamana tidak ditentukan lain adalah

minimal 2 meter dari batas kavling, atau atas dasar kesepakatan dengan

tetangga yang saling berbatasan; Garis terluar suatu tritis/oversteck yang

menghadap ke arah tetangga, tidak dibenarkan melewati batas pekarangan

yang berbatasan dengan tetangga;

Apabila garis sempadan bangunan ditetapkan berimpit dengan garis

sempadan pagar, cucuran atap suatu tritis/oversteck harus diberi talang

dan pipa talang harus disalurkan sampai ke tanah; Dilarang menempatkan

lobang angin/ventilasi/jendela pada dinding yang berbatasan langsung

dengan tetangga; Garis sempadan untuk bangunan yang dibangun di

bawah permukaan tanah maksimum berimpit dengan garis sempadan

pagar, dan tidak diperbolehkan melewati batas pekarangan.

f. Garis Sempadan Danau/Telaga/Sungai

Garis sempadan untuk bangunan gedung yang dibangun di tepi danau,

telaga dan sungai yang terpengaruh pasang surut ditentukan sebagai

berikut:

a. Untuk danau dan telaga, garis sempadan ditetapkan sekurang-

kurangnya 50 (lima puluh) meter dari titik pasang tertinggi kearah darat.

b. Untuk sungai yang terpengaruh pasang surut air laut, garis sempadan

ditetapkan sekurang-kurangnya 100 (seratus) meter dari tepi sungai dan

berfungsi sebagai jalur hijau.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

53

Garis sempadan untuk bangunan gedung yang dibangun di tepi sungai

ditentukan sebagai berikut:

a. garis sempadan sungai bertanggul

1) garis sempadan sungai bertanggul di luar kawasan perkotaan

ditetapkan sekurang-kurangnya 5 (lima) meter di sebelah luar

sepanjang kaki tanggul.

2) garis sempadan sungai bertanggul di dalam kawasan perkotaan

ditetapkan sekurang-kurangnya 3 (tiga) meter di sebelah luar

sepanjang kaki tanggul.

b. garis sempadan sungai tak bertanggul di luar kawasan perkotaan pada

sungai besar ditetapkan sekurang-kurangnya 100 (seratus) meter,

sedangkan pada sungai kecil sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) meter

dihitung dari tepi sungai.

c. garis sempadan sungai tak bertanggul di dalam kawasan perkotaan

1) sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari 3 (tiga) meter,

garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 10 (sepuluh)

meter dihitung dari tepi sungai.

2) sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari 3 (tiga) meter

sampai dengan 20 (dua puluh) meter, garis sempadan dan

ditetapkan sekurang-kurangnya 15 (lima belas) meter dari tepi

sungai.

3) sungai yang mempunyai kedalaman maksimum lebih dari 20 (dua

puluh) meter, garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 30

(tiga puluh) meter dihitung dari tepi sungai.

d. garis sempadan sungai tidak bertanggul yang berbatasan dengan jalan

adalah tepi bahu jalan yang bersangkutan, dengan ketentuan kontruksi

dan penggunaan jalan harus menjamin bagi kelestarian dan keamanan

sungai serta bangunan sungai.

g. Jarak Antar Bangunan

Jarak antara bangunan gedung dalam satu kaveling/persil atau antara

bangunan gedung dan batas-batas kaveling/persil harus mempertimbangkan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

54

faktor keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Jarak antar

bangunan, apabila tidak ditentukan lain, minimal adalah setengah tinggi

bangunan gedung terendah.

Jarak bebas bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah

maksimum berimpit dengan garis sempadan dan jarak bebas bangunan

gedung dengan batas kaveling/persil. Ketentuan besarnya jarak bebas

bangunan gedung dapat diperbaharui dengan pertimbangan keselamatan,

kesehatan, perkembangan kota, kepentingan umum, keserasian dengan

lingkungan, dan pertimbangan lain dengan mendengarkan pendapat teknis

para ahli terkait.

Untuk kawasan tertentu, Bupati dapat menetapkan penggunaan tertentu bagi

kepentingan umum pada jarak bebas di antara garis sempadan jalan dan

garis sempadan bangunan gedung. Penetapan kawasan tertentu

sebagaimana dimaksud diatas ditetapkan setelah mendapat pertimbangan

teknis tim ahli bangunan gedung dan mempertimbangkan pendapat publik.

Ketentuan lebih rinci tentang jarak antar bangunan gedung mengikuti

ketentuan dalam standar teknis yang berlaku.

h. Arsitektur Bangunan Gedung

Persyaratan arsitektur bangunan gedung meliputi persyaratan penampilan

bangunan gedung, tata ruang dalam, keseimbangan, keserasian, dan

keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya, serta pertimbangan

adanya keseimbangan antara nilai-nilai sosial budaya setempat terhadap

penerapan berbagai perkembangan arsitektur dan rekayasa. Persyaratan

penampilan bangunan gedung sebagaimana dimaksud diatas harus

memperhatikan bentuk dan karakteristik arsitektur dan lingkungan yang ada

di sekitarnya, serta mempertimbangkan arsitektur dan budaya daerah

setempat.

Persyaratan tata ruang dalam bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) harus memperhatikan fungsi ruang, arsitektur bangunan gedung, dan

keandalan bangunan gedung. Persyaratan keseimbangan, keserasian, dan

keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya harus

mempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan gedung, ruang terbuka

hijau yang seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

55

II.9.3. Kebijakan Rencana Bangunan dan Tata Lingkungan

Persyaratan tata bangunan untuk suatu kawasan lebih lanjut akan disusun dan

ditetapkan dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL); RTBL

menindaklanjuti RTRW dan/atau RUTRK/RDTRK, RTRK, dan sebagai panduan

rancangan kawasan, dalam rangka perwujudan kesatuan karakter, kualitas

bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL disusun oleh

Pemerintah Daerah atau berdasarkan kemitraan Pemerintah Daerah, swasta, dan/atau

masyarakat sesuai dengan tingkat permasalahan pada lingkungan/kawasan yang

bersangkutan.

Penyusunan RTBL didasarkan pada pola penataan bangunan gedung dan lingkungan

yang meliputi perbaikan, pengembangan kembali, pembangunan baru, dan/atau

pelestarian untuk:

a. kawasan terbangun;

b. kawasan yang dilindungi dan dilestarikan;

c. kawasan baru yang potensial berkembang; dan/atau

d. kawasan yang bersifat campuran.

Penyusunan RTBL dilakukan dengan mendapat pertimbangan teknis tim ahli

bangunan gedung dan dengan mempertimbangkan pendapat publik. RTBL

ditetapkan dengan keputusan Bupati, dan akan ditinjau kembali setiap 5(lima)

tahun untuk disesuaikan;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

56

BAB III

KONSEP PERENCANAAN

III.1. KEBIJAKAN PENGEMBANGAN KAWASAN

Penataan ruang wilayah Kota Buol bertujuan untuk mewujudkan ruang Kota Buol

sebagai kota teluk berwawasan lingkungan yang berbasis pada jasa dan

perdagangan, industri, yang didasari kearifan dan keunggulan lokal bagi

pembangunan berkelanjutan. visi pengembangan tata ruang Kawasan Kota Buol

pada masa yang akan datang adalah mencapai output spatial performance yang

optimal di masa datang yang mampu mendukung peran Kota Buol sebagai Pusat

Pengembangan Kawasan (PPK) sesuai dengan RTRW Kabupaten Buol . Perwujudan

dari hal tersebut adalah kemampuan Kawasan ini untuk mengembangkan kawasan

perkotaan yang layak huni, berkeadilan sosial, berkelanjutan sesuai dengan potensi

serta saling memperkuat dan mewujudkan pengembangan wilayah yang serasi dan

seimbang. Didasarkan pada visi diatas, maka tujuan pengembangan Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan Kawasan Perdagangan Kota Buol, adalah :

1. Terselenggaranya pemanfaatan ruang kota yang berkelanjutan dan berwawasan

lingkungan sesuai dengan daya dukung lingkungan serta arahan kebijakan tata

ruang Propinsi maupun Tata Ruang Kabupaten Buol.

2. Terwujudnya struktur pemanfaatan ruang kota yang terpadu baik dalam alokasi

pusat-pusat kegiatan fungsional perkotaan yang mengoptimalkan tingkat pelayanan

maupun keterkaitannya satu sama lain, yang didukung oleh jaringan prasarana

dasar sesuai dengan kebutuhannya yang terus meningkat.

3. Terselenggaranya pemanfaatan ruang kota yang sesuai dengan potensi

pengembangannya, baik secara internal maupun eksternal serta mengarah pada

upaya pemecahan berbagai permasalahan perkembangan kota.

4. Terwujudnya pemanfaatan ruang yang tanggap terhadap dinamika perkembangan

kota dan mengarah pada visi pengembangan Kawasan Perdagangan yang

berperan sebagai pusat Pelayanan skala lokal, pariwisata, permukiman,

perdagangan dan jasa


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

57

Berdasarkan hal tersebut maka diusulkan visi pengembangan kawasan perencanaan

adalah: ”TERWUJUDNYA KAWASAN PERDAGANGAN YANG BERWAWASAN

LINGKUNGAN”

Dari visi tersebut, dapat dirumuskan beberapa misi yang akan menjadi dasar bagi

penetapan kriteria-kriteria perancangan kawasan. Misi tersebut antara lain:

1. Menciptakan suatu kawasan yang memiliki nilai dan budaya Lokal

2. Mendorong percepatan aktivitas Kawasan Perdagangan melalui penataan

Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow.

3. Menciptakan kondisi ruang kawasan yang mampu menciptakan keterikatan dan

pengembangan timbal balik dengan daerah sekitarnya.

4. Mengendalikan pemanfaatan ruang Kawasan – kawasan hijau untuk mencapai

pembangunan yang berkelanjutan.

5. Membentuk citra kawasan yang maju dan berwawasan lingkungan dengan tidak

meninggalkan karakter lokal yaitu suatu kawasan lingkungan binaan yang

berkarakter khas Budaya Buol.

6. Menciptakan lingkungan kawasan yang aman, nyaman dan manusiawi baik bagi

pengguna maupun masyarakat sekitar kawasan, dalam hal ini khususnya

ditekankan mengenai kualitas lingkungan yang dapat mengantisipasi bahaya

bencana Banjir, dan kemungkinan Tsunami.

Untuk mencapai kondisi tersebut maka diperlukan beberapa penanganan yang

mencakup faktor-faktor yang paling berpengaruh pada keberhasilan penanganan

perancangan kota. Perancangan kota merupakan upaya untuk membentuk ruang kota

secara tiga dimensional agar pemanfaatan ruang kota dapat terwujud sesuai dengan

fungsi yang direncanakan. Tujuannya adalah untuk membentuk salah satu etalase

kota (koridor jalan) di sekitar kawasan yang dapat mencerminkan keindahan,

kenyamanan lingkungan kota dalam lingkup ruang dan waktu, dengan demikian

perancangan kota merupakan rekayasa elemen fisik kota sebagai terjemahan rencana

tata ruang kabupaten. Konsep dasar pengembangan ruang kawasan dijabarkan dari

pertimbangan yang mempengaruhi kawasan tersebut baik secara mikro maupun

makro. Hal ini meliputi kebijaksanaan dan arahan-arahan tata ruang yang sudah ada,

potensi dan permasalahan serta kecenderungan perkembangan kawasan

perencanaan. Untuk mewujudkan misi tersebut dalam suatu kerangka rancang kota

maka perlu ditentukan aspek-aspek perancangan yang akan menjadi skenario

penataan bangunan dan lingkungan di Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

58

III.2. SKENARIO PENGEMBANGAN

Prinsip perancangan kota yang mendasar adalah adanya keterpaduan antar berbagai

elemen perancangan. Beberapa elemen perancangan kota tersebut merupakan suatu

perangkat fisik yang berfungsi sebagai alat dalam mewujudkan suatu lingkungan

binaan yang sesuai dengan visi-misi kawasan dan pembagian segmen perencanaan

kawasan. Beberapa skenario yang akan dilakukan adalah:

III.2.1. Penetapan peruntukan lahan secara makro dan mikro

Peruntukan lahan makro harus direncanakan supaya terbentuk suatu

hubungan yang dapat saling bersinergi, mendukung satu sama lain sehingga

menjadi suatu kawasan yang maju, dalam hal ini termasuk peruntukan untuk

bangunan penyelamatan (escape building). Konsep peruntukan lahan mikro

dapat direncanakan dengan hierarki peruntukan yang sesuai dengan nilai

budaya lokal dan berwawasan lingkungan, dimana terdapat pembagian ruang-

ruang publik, semi-publik/semi-privat, dan privat yang jelas.

III.2.2. Pembentukan aksesibilitas dan sistem keterkaitan

Aksesibilitas ini mencakup pencapaian baik secara fisik maupun visual di

kawasan perencanaan, yaitu koridor Jalan Ir. Karim Mbow. Lingkungan

kawasan yang baik akan tercipta dengan adanya sistem keterkaitan seperti

jaringan jalan, pedestrian, angkutan umum dan jaringan pendukung lainnya

yang tertata baik dan terintegrasi termasuk perletakan bangunan

penyelamatan. Aksesibilitas akan menciptakan keterkaitan yang baik antar

berbagai bagian pada kawasan perencanaan maupun dengan kawasan lain di

sekitarnya.

III.2.3. Penciptaan kenyamanan dan image kawasan

Kenyamanan kawasan di sepanjang koridor jalan akan meningkatkan kinerja

dan kualitas kawasan. Kenyamanan ini juga mencakup keselamatan dan

keamanan bagi pengunjung dan pengguna jalan, baik yang berkendaraan

maupun pejalan kaki/pedestrian. Kenyamanan meliputi perlindungan terhadap

berbagai cuaca buruk (panas dan hujan) bagi pejalan maupun kemudahan

pencapaian. Sebagai koridor jalan, maka image yang ada akan sangat

menentukan karakteristik kawasan koridor jalan Ir. Karim Mbow khususnya

maupun Kota Buol pada umumnya. Karena itu perlu kerangka pengembangan

kawasan yang mampu menciptakan image spesifik bagi setiap kawasan yang

ada dalam lingkup perencanaan ini.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

59

III.2.4. Pembentukan fungsi dan aktivitas yang mendukung

Fungsi akan memberikan karakter bagi kawasan. Fungsi kawasan

Perdagangan dan Jasa serta wisata Perkotaan yang merupakan salah satu

magnet utama pergerakan aktivitas perkotaan akan mendorong munculnya

berbagai aktivitas pendukung. Kesuksesan pergerakan dalam kawasan juga

ditentukan oleh penempatan fungsi-fungsi pendukung lainnya yang mampu

menjadi magnet penggerak baik bagi pejalan maupun pengendara. Suasana

yang ramah lingkungan akan tercipta dengan penataan fungsi-fungsi dan

aktivitas di sepanjang koridor jalan kawasan perencanaan, yaitu kawasan jalan

Ir. Karim Mbow yang mampu terakses dengan baik, terutama bagi pejalan.

Karena itu, penataan pedestrian untuk kawasan ini menjadi sangat penting

dalam kaitannya menciptakan aktivitas kawasan.

III.2.5. Perwujudan dimensi sosial kawasan

Penataan Bangunan dan lingkungan Koridor jalan juga selayaknya tetap

memberi kesempatan bagi berbagai golongan masyarakat untuk beraktivitas

dan terlibat di dalamnya. Karena itu perlu penataan kawasan yang lebih

inklusif, terbuka dan memberikan ruang untuk beraktivitas bagi publik (public

use on private property).

III.2.6. Pembagian Segmen Perencanaan Kawasan

Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow dengan luasan keseluruhan kawasan

perencanaan seluas 56,347 Ha, akan dibagi dalam beberapa blok, yang

dimaksudkan untuk memudahkan dalam pengelompokan rancangan elemen

lingkungan secara keruangan dan juga untuk memudahkan dalam penentuan

skala prioritas tahapan program pembangunan dan program pelaksanaan dari

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan di wilayah perencanaan ini.

Pembagian blok ini didasarkan pada beberapa pertimbangan dari beberapa

aspek, diantaranya sebagai berikut:

1. koridor utama pembentuk kawasan;

2. problem di masing-masing blok;

3. karakteristik fungsi lahan di masing-masing blok;

4. batasan yang kelas antar blok.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

60

Berdasarkan pertimbangan diatas, maka kawasan perencanaan dibagi menjadi

3 Segmen, yaitu sebagai berikut:

a. Segmen 1

Meliputi Pertigaan awal jalan Ir. Karim Mbow hingga menuju ke batas

sempadan sungai Buol yang berjarak 0,45 Km dengan luasan lahan sebesar

14.82 Ha dengan penggunaan lahan sebagai berikut :

Tabel 3.1

Penggunaan Lahan Segmen 1

No Guna Lahan Luas (Ha)

1 Perdagangan dan Jasa 3.25

2 Permukiman 5.67

3 Pendidikan 0.97

4 Masjid Jami 0.72

5 Lahan Kosong Lainnya 4.21

Jumlah 14.82

Sumber : Hasil Survey 2012

b. Segmen II

Meliputi batas sempadan sungai hingga ke perumahan batas jalan menuju

ke arah pemakaman, dengan luas wilayah perencanaan sebesar 16.377 Ha.

Dalam kawasan ini hanya dihuni oleh :

Tabel 3.2



1 Sempadan Sungai 5

2 Permukiman 1.25

3 Masjid 0.027

4 Kawasan Berawa 9.25

5 Pompa Bensin 0.85

Jumlah 16.377



LAPORAN AKHIR

Hal

aman

61

c. Segmen 3

Segmen 3 dimulai dari batas Pompa Bensin kearah pertigaan disamping

terminal Buol yang meliputi luas kawasan segmen 3 adalah 25.15 Ha.

Tabel 3.3



1 Terminal 3

2 Kawasan Berawa 22.15

Jumlah 25.15


III.3. KONSEP PENGEMBANGAN KUALITAS LINGKUNGAN

III.3.1. Konsep Pengembangan Lingkungan Fisik

Berdasarkan hasil analisis kondisi topografi dalam kawasan perencanaan,

semua kawasan memiliki kemiringan yang sangat datar sehingga dapat

digunakan untuk berbagai kegiatan perkotaan termasuk kegiatan bisnis dan

komersial. Sesuai dengan kondisi iklim di kawasan perencanaan yang relatif

panas disiang hari, maka penataan bangunan sebaiknya diarahkan kepada

desain bangunan tropis. Bangunan ini didesain dengan bukaan dinding yang

cukup untuk menjamin sirkulasi udara dan pencahayaan sinar matahari

sehingga bangunan tidak lembab. Sedangkan penataan ruang terbuka

diarahkan kepada penataan tata hijau dan bangunan-bangunan penunjang

sebagai peneduh.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

62

III.3.2. Konsep Pengembangan Utilitas Perkotaan

Pengembangan sistem jaringan utilitas kota pada prinsipnya dilakukan untuk:

1. Penambahan kapasitas di kawasan-kawasan fungsional yang akan

dikembangkan.

2. Perluasan jaringan pada kawasan fungsional baru.

3. Arah pengembangan disesuaikan dengan permintaan efektif dan keadaan

jaringan utilitas yang ada.

Secara umum konsep pengembangan utilitas lingkungan dilakukan secara

terpadu untuk mendukung upaya pengembangan kawasan perencanaan serta

terintegrasi dengan jaringan jalan. Hal ini dimaksudkan agar mudah

pemeliharaan, pengontrolan dan tidak mengganggu penampilan bangunan

maupun lingkungan. Pelayanan utilitas juga menyangkut sistem pelayanan dan

kapasitas yang harus disediakan.

A. Penyediaan air bersih

Penyediaan air bersih dalam kawasan perencanaan diarahkan dengan penyediaan

air bersih melalui sistem perpipaan sebagai bagian dari sistim penyediaan air

bersih dalam Kota Buol. Apabila jaringan perkotaan yang ada belum memadai

maka di arahkan pada pengembangan sumur artesis yang dikelola secara komunal

(pemerintah/swasta/kelompok). Konsep Pengembangan Jaringan Air Bersih

meliputi:

1. Jaringan perpipaan memanfaatkan jaringan drainase melalui desain khusus

yang dibangun secara terpadu dengan jaringan drainase yang berada di bawah

jaringan pedestrian/ jalur pejalan kaki.

2. Penyatuan jaringan drainase dengan jaingan air bersih diharapkan akan

memberikan keteraturan dan kemudahan dalam mengendalikan serta

perawatannya.

3. Sistem jaringan drainase dan air bersih yang dibangun disediakan manhole

dengan penempatan pada posisi yang rawan akan perbaikan dan pembersihan

seperi sambungan dan pencabangan jaringan. Posisi manhole berada pada

jalur pedestrian dan menggunakan bahan yang mudah untuk ditutup / dibuka

dan memiliki ketahanan yang cukup tahan lama.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

63

B. Pengembangan Jaringan Listrik

Untuk meningkatkan nilai estetika kawasan, maka pengembangan jaringan listrik

kawasan diintegrasikan melalui jaringan kabel bawah tanah. Pada lingkungan yang

harus dilayani dengan jaringan kabel udara dan agar perletakkan kabel ini tidak

menganggu estetika lingkungan maka perletakkan jaringan listrik diarahkan

dikembangkan di belakang bangunan atau dengan menata perletakan kabel

distribusi sehingga tidak mengganggu keindahan lingkungan. Selain itu dapat juga

diupayakan dengan mendesain tiang listrik sehingga dapat menjadi unsur

keindahan kota yang menarik.

C. Pengembangan jaringan telepon

Seiring dengan peningkatan aktivitas dalam kawasan perencanaan, maka

kebutuhan sambungan telepon juga akan meningkat. Peningkatan sambungan ini

akan diikuti dengan semakin banyaknya jaringan yang melalui kawasan

perencanaan. Jika dipergunakan jaringan kabel udara, maka akan mengurangi

keindahan lingkungan. Dengan demikian diarahkan untuk penggunaan jaringan

bawah tanah.

D. Persampahan

Konsep penanganan persampahan dipertimbangkan pada upaya untuk mencegah

pencemaran lingkungan. Baik berupa pencemaran yang sifatnya fisik maupun

nonfisik. Penanganan sampah diarahkan dengan sistem komunal. Sampah

dikumpulkan melalui bin-bin sampah selanjutnya diangkut ke tempat pembuangan

sementara dan seterusnya ke tempat pembuangan akhir. Perencanaan

penanganan persampahan di kawasan perencanaan tidak terlepas dari identifikasi

sumber sampah atau tempat–tempat penghasil sampah meliputi:

1. Daerah Pemukiman (Rumah Tangga)

Bersumber dari aktivitas rumah dapur (dominan) serta aktifitas berumah tangga

lainnya. Jenis sampah yang dihasilkan berupa sampah basah dan sampah

kering/debu.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

64

2. Daerah Komersial

Bersumber dari pasar, pertokoan, restoran, perusahaan sebagainya. Adapun

sampah yang dimungkinkan timbul meliputi sampah organik, sampah plastik dan

sejenisnya.

3. Daerah Institusi

Sumber sampah institusional adalah Perdagangan, sekolahan, tempat ibadah,

dan lembaga-lembaga non komersial lainnya. Jenis sampah yang dihasilkan

sebagian besar adalah sampah kering.

4. Sampah Jalan dan tempat-tempat Terbuka

Sampah kategori ini berasal dari kegiatan penyapuan jalan–jalan dan trotoir,

taman, lapangan dan lain-lain. Jenis sampahnya didominasi sampah organis

(daun) serta debu.

5. Tempat Pembangunan, Pemugaran dan Pembongkaran.

Sampah yang dijumpai adalah sampah material atau bahan-bahan bangunan,

jenisnya tergantung dari bahan bangunan yang dipakai (bata, pecahan beton,

kayu, besi beton dll). Dari klasifikasi sumber dan jenis-jenis sampah–sampah

tersebut, baik yang berasal dari sampah organik maupun anorganik dapat pula

diklasifikasikan menurut pertimbangan cara pengelolaan dan pemanfaatannya.

Pola pengelolaan persampahan meliputi kegiatan-kegiatan sebagai berikut:

pewadahan, pengumpulan, pemindahan, pengangkutan dan pembuangan akhir.

6. Pewadahan Sampah

Pewadahan sampah adalah suatu cara penampungan sampah sebelum

dikumpulkan, dipindahkan, diangkut dan di buang ke tempat pembuangan

akhirnya. Tujuan utama dari pewadahan adalah:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

65

a. untuk menghindari terjadinya sampah yang berserakan sehingga

mengganggu lingkungan dari segi kesehatan, kebersihan dan estetika.

b. memudahkan proses pengumpulan sampah dan tidak membahayakan

petugas pengumpulan sampah, baik petugas kota maupun dari lingkungan

setempat.

Cara-cara ataupun sistem pewadahan sampah yang dikelola dengan baik oleh

setiap pemilik persil pada daerah-daerah pelayanan merupakan faktor

penunjang keberhasilan operasi pengumpulan sampah. Tujuan dari pewadahan

akan tercapai apabila orang mau membuang sampah ke dalamnya dan

pewadahan tersebut mampu mengisolasi sampah terhadap segala sesuatu di

sekitarnya. Pewadahan sampah di masing-masing kapling bangunan dilakukan

dengan diwadahi pada kotak sampah yang tersedia di masing-masing bangunan

rumah.

7. Pengumpulan Sampah

Yang dimaksud dengan sistem pengumpulan sampah yaitu cara atau proses

pengambilan sampah mulai dari tempat pewadahan/penampungan sampah dari

sumber timbulan sampah sampai ke tempat pengumpulan sementara/stasiun

pemindahan atau sekaligus ke tempat pembuangan akhir. Pengambilan sampah

dilakukan setiap waktu sesuai dengan periode tertentu. Periode itu biasanya

ditentukan berdasarkan waktu pembusukan sampah, yaitu setelah berumur 2-3

hari, yang berarti pengumpulan sampah dilakukan maksimal setiap 3 hari sekali.

Pengumpulan umumya dilaksanakan oleh petugas kebersihan kota atau

swadaya masyarakat (pemilik sampah, badan swasta atau RT/RW).

Pengikutsertaan masyarakat dalam pengelolaan sampah banyak ditentukan

oleh tingkat kemampuan pihak kota dalam memikul beban masalah

persampahan kotanya. Termasuk dalam pekerjaan pengumpulan adalah

penyapuan jalan dan pembersihan selokan. Pengawasan akan mutu pekerjaan

ini cukup penting terutama pembersihan selokan pada musim penghujan,

sehubungan dengan pencegahan terjadinya banjir kota. Sistem atau cara

pengumpulan sampah untuk setiap kota biasanya mempunyai kesamaan dan

perbedaan dalam sistem pengoperasiannya. Sistem pengumpulan sampah ini

dipengaruhi oleh beberapa faktor meliputi:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

66

a. peraturan-peraturan/aspek legal pada daerah setempat;

b. kebiasaan masyarakat ( budaya );

c. karakteristik lingkungan fisik dan sosial ekonominya;

d. keadaan khusus setempat;

e. kepadatan dan penyebaran penduduk;

f. rencana penggunaan lahan;

g. sarana pengumpulan , pengangkutan, pengolahan dan pembuangan;

h. lokasi pembuangan akhir;

i. biaya yang tersedia.

8. Pemindahan

Lokasi pemindahan berfungsi sebagai tempat bertemunya antara alat

pengumpul dengan alat pengangkut (truk). Proses yang terjadi di lokasi

pemindahan tersebut adalah memindahkan sampah yang dibawa oleh gerobak-

gerobak, sebagai hasil pengumpulan ke truk yang selanjutnya akan mengangkut

sampah tersebut ke TPA (Tempat Pembuangan Akhir). Mengingat fungsinya

sebagai titik temu maka lokasi pemindahan harus mempunyai aksebilitas (daya

dukung) merata ke seluruh wilayah pengendalian yang mempunyai radius

pelayanan tiap lokasi ditentukan maksimum 1 km. Jika tersedia ruang/lahan

yang mencukupi dalam hal luasnya, maka lokasi pemindahan dapat sekaligus

berfungsi sebagai tempat perawatan dan penyimpanan alat-alat. Adapun cara

kerja pemindahan sampah dari gerobak ke truk pengangkut baik untuk gerobak

tarik maupun gerobak becak adalah sebagai berikut:

a. Apabila truk belum berada di lokasi pemindahan, gerobak harus menunggu

b. Apabila pada saat gerobak datang truk sudah berada di lokasi maka proses

pemindahan dapat segera dilangsungkan.

Fungsi Pemindahan adalah:

a. mengurangi ketergantugan atara fase pengumpulan dan pengangkutan;

b. memperpendek jarak angkut alat pengumpul;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

67

c. memperpendek waktu pemindahan sampah ke truk pengangkut terutama

pada sistem pemindahan langsung;

d. penghematan bahan bakar truk pengangkut;

e. dapat dikembangkan menjadi simpul siklus pengendalian operasinal.

Berdasarkan prosesnya pemindahan dapat dikelompokkan ke dalam jenis:

a. Tidak Langsung

Terdiri dari 2 tahapan, yaitu pembuangan sampah dari alat pengumpul di

lokasi pemindahan (LP) untuk kemudian dipindahkan lagi ke truk pengangkut,

LP umumnya berupa bak beton bervolume 5-10 m3 atau lahan terbuka biasa.

Pemindahan jenis ini senantiasa dihindarkan oleh para ahli persampahan,

dengan mencoba menemukan teknologi lain, baik dengan mekanisme

ataupun struktur fisiknya. Adapun alasannya adalah, Proses yang tidak

higienis/sehat, tidak sederhana karena banyak tahap, membutuhkan waktu

yang lebih lama dan membutuhkan spasi yang lebih besar.

b. Langsung

Sampah hasil pengumpulan dipindahkan ke dalam suatu wadah yang

nantinya ikut dibawa oleh truk pengangkut. Wadah berupa kontainer (hauled

container) volume 5-10 m3 dengan truk khusus. Pengangkatan kontainer ke

atas truk dilakukan secara hidrolik. Pemilihan lokasi pemindahan diharapkan

memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :

1) Memenuhi peruntukan fasilitas ruang prasarana kota dalam rencana

detail ruang/kawasan

2) Terletak sedapat mungkin di tengah kawasan pelayanan yang

direncanakan dan sedekat mungkin dengan sumber sampah

3) Kebutuhan ruangnya cukup memadai

4) Terdapat ruang antara lokasi pemindahan ini dengan perumahan

5) Aksebilitas yang memadai

6) Bila daerahnya berbukit dan berlembah, maka pilihlah lokasi yang

rendah

7) Memudahkan untuk pengendalian operasional

Model pengangkutan sampah secara langsung ini yang selanjutnya

digunakan dalam proses pemindahan sampah di kawasan Jalan Ir. Karim


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

68

Mbow dan sekitarnya. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan

penimbunan sampah pada kawasan perencanaan.

9. Pengangkutan Dan Pembuangan Akhir

a. Pola Pengangkutan Sampah

Pola pengangkutan sampah dapat dilakukan berdasarkan sistem

pengumpulan sampahnya. Untuk pengumpulan sampah yang dilakukan

dengan sistem stasiun pemindahan (transfer depo), proses pengangkutannya

dilakukan dengan cara sebagai berikut:

1) Kendaraan angkutan keluar dari pool langsung menuju lokasi

pemindahan/transfer depo untuk mengangkut sampah langsung ke TPA.

2) Dari TPA, kendaraan tersebut kembali ke transfer depo untuk pengambilan

rit berikutnya.

Untuk pengumpulan sampah dengan sistem kontainer pola pengangkutan

adalah sebagai berikut:

1) Sistem kontainer yang diangkat

Kendaraan keluar dari pool langsung menuju lokasi kontainer pertama

untuk mengangkut sampah langsung ke TPA. Dari TPA kendaraan

tersebut dengan kontainer kosong kembali ke lokasi petama tadi untuk

menurunkan kontainer tersebut dan kemudian menuju lokasi kedua

untuk mengambil kontainer yang berisi untuk diangkut ke TPA dan

selanjutnya mengembalikan kontainer kosong tersebut ke tempat

semula.

2) Sistem Kontainer yang diganti

Kendaraan keluar dari pool dengan membawa kontainer kosong menuju

ke lokasi pertama untuk mengambil kontainer yang berisi sampah dan

langsung membawanya ke TPA, dari TPA kendaraan tersebut dengan

kontainer kosong kembali menuju lokasi kontainer ke dua dan kemudian

menurunkan kontainer kosong tersebut. Sekaligus mengambil kontainer

yang telah penuh untuk dibawa ke TPA.

3) Sistem Kontainer Tetap

Sistem ini biasanya untuk kontainer kecil serta alat angkut berupa truk

compactor. Kendaraan keluar dari pool langsung menuju lokasi


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

69

kontainer pertama dan mengambil sampahnya untuk dituangkan ke

dalam truk compactor dan meletakkan kembali kontainer yang kosong

itu ditempatnya semula . Kemudian kendaraan langsung menuju lokasi

kontainer kedua mengambil sampahnya dan meninggalkan kontainer

dalam keadaan kosong dan seterusnya.

b. Pembuangan Akhir

Tujuan dari pembuangan akhir sampah adalah untuk memusnahkan sampah

domestik atau yang diklasifikasikan sejenis ke suatu tempat pembuangan

akhir dengan cara sedemikian rupa sehingga tidak atau seminimal mungkin

menimbulkan gangguan terhadap lingkungan sekitarnya, baik setelah

dilakukan pengolahan antara maupun tanpa diolah terlebih dahulu.

E. Jaringan drainase

Penanganan drainase didalam kawasan perencanaan di arahkan dengan

mempergunakan saluran tertutup, dengan bak kontrol pada setiap jarak tertentu,

sehingga tidak menimbulkan pencemaran (terutama pencemaran bau). Konsep

pengembangan drainase di integrasikan dengan jaringan jalan dan pedesterian

dengan memperhatikan pola kemiringan lahan. Dengan demikian maka muara

saluran drainase adalah pada aliran sungai-sungai yang ada. Ketentuan

Pengembangan Jaringan Drainase meliputi:

1. Sistem drainase yang dikembangkan adalah sistem tertutup meliputi jaringan

drainase yang berada di bawah jaringan pedestrian/jalur pejalan kaki.

2. Jaringan drainase ini dikembangkan dengan model terpadu dengan adanya

bagian jaringan yang disediakan sebagai tempat perpipaan untuk jaringan air

bersih. Hal ini diharapkan akan memberikan keteraturan dan kemudahan

dalam mengendalikan serta perawatannya.

Sistem jaringan drainase disediakan manhole dengan penempatan pada posisi

yang rawan akan perbaikan dan pembersihan seperi sambungan dan

pencabangan jaringan. Posisi manhole berada pada jalur pedestrian dan

menggunakan bahan yang mudah untuk ditutup / dibuka dan memiliki ketahanan

yang cukup tahan lama.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

70

III.4. KONSEP PENGEMBANGAN KUALITAS FUNGSIONAL

Konsep pengembangan kualitas fungsional

mencangkup pada konsep struktur ruang

kawasan, konsep pengembangan kegiatan

dan tata guna lahan, konsep

pengembangan sistem pergerakan, dan

konsep intensitas pemanfaatan lahan.

III.4.1. Konsep Struktur Ruang Kawasan

Struktur ruang Kawasan adalah pola pengaturan dari blok, jalan, bangunan,

ruang terbuka dan lansekap kawasan yang akan menciptakan kualitas

kawasan. Struktur ruang kota memberikan landasan bagi perancangan

elemen-elemen lebih detil dari kawasan, dengan menciptakan kerangka

kawasan. Tujuan pengembangan struktur ruang adalah:

1. integration, menciptakan kesatuan dengan lingkungan sekitar.

2. functional efficiency, dimana elemen-elemen kota dapat menjadi satu

kesatuan sistem yang efisien.

3. environmental harmony, menciptakan pembangunan yang efisien dan

ekologis.

4. a sense of place, menciptakan karakteristik suatu kawasan.

5. commercial viability, dimana kawasan memiliki nilai sehingga menarik untuk

dikembangkan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

71

Faktor-faktor utama yang mempengaruhi bentuk struktur fisik kawasan antara

lain:

1. Jaringan jalan/pergerakan

Jaringan jalan/pergerakan yang berhasil adalah jaringan yang memberikan

berbagai pilihan bagi pencapaian dari satu titik ke titik lain oleh pengguna

kawasan. Selain itu juga memiliki kejelasan hubungan antara satu bagian

dengan bagian lainnya. Jaringan jalan dan pergerakan harus memudahkan

dan menarik untuk dilalui baik dengan berjalan kaki, bersepeda atau

berkendaraan. Komponen utama dari sistem pergerakan adalah jarak

jangkau dari tiap titik/fasilitas.

2. Aktivitas dalam kawasan

Aktivitas utama yang membentuk struktur kawasan perencanaan adalah

kegiatan perdagangan dan jasa – jasa serta kegiatan pariwisata perkotaan.

3. Landmark Kawasan

Pengembangan landmark atau tengaran dilakukan untuk mencapai image

dan karakteristik kawasan perencanaan. Konsep pengembangan image

kawasan ini dilakukan melalui pengembangan pola penataan bangunan

yang spesifik dalam kawasan perencanaan sehingga mudah dipahami.

Kejelasan aspek fisik kawasan merupakan bentuk komunikasi fisik

bangunan yang dapat memberikan kemudahan bagi pengamat untuk

berorientasi pada suatu tempat. Untuk itu maka konsep pengembangan

dilakukan dengan Membentuk dan membangun landmark kawasan

perencanaan dengan memanfaatkan potensi kawasan yang ada. Aspek

yang dipertimbangkan dalam upaya untuk mengembangkan landmark

antara lain:

a. Visualisasi. Landmark selain berfungsi penambah keindahan lingkungan

juga berfungsi untuk membentuk image kawasan melalui perancangan

yang spesifik dalam skala kota (urban scale).

b. Skyline. Landmark kawasan dapat digunakan untuk membentuk skyline

(garis langit) kawasansesuai tema kawasan serta memberi orientasi bagi

pengguna kawasan.

c. Letak. Perletakannya dapat dilakukan dengan membentuk bangunan

tengaran pada beberap atitik kawasan secara tematik, seperti pada

simpul jalan atau pusat lingkungan. Untuk kawasan perencanaan,


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

72

landmark kawasan dikembangkan dengan membentuk bangunan tinggi

pada beberapa titik yang signifikan yang ada sehingga dapat memberi

orientasi dan karakter kawasan.

4. Simpul

Simpul/Node adalah tempat fokus yang merupakan persimpangan dari pada

lintasan. Simpul ini dapat menjadi unsur kejelasan suatu lingkungan bila

dikembangkan dengan menambahkan elemen-elemen lain, termasuk

pengembangan landmark, sehingga memiliki karakter yang spesifik. Hal hal

yang dapat dilakukan antara lain dengan memperkuat simpul. Semua

persimpangan adalah simpul yang potensial, tapi persimpangan ini tidak

semua harus diberi arti sama. Tingkat penekanan simpul tergantung tiga

faktor, yaitu:

a. Peran fungsional dari jalan yang

membentuk persimpangan, semakin

besar peranannya, semakin besar

penekanan ruang yang diperlukan.

b. Kegiatan pada bangunan yang

berbatasan, semakin besar peranan

bangunan tersebut bagi publik, maka

semakin besar penekanannya.

c. Kesinambungan simpul-simpul yang ada sehingga membentuk

keterpaduan.

III.4.2. Konsep Pola Pemanfaatan Ruang

Pengaturan lokasi setiap elemen didasarkan pada kriteria lokasi dan

hubungan fungsional kegiatan baik kegiatan dalam wilayah perencanaan

maupun kegiatan yang berada di wilayah sekitarnya. Besaran ruang

disesuaikan dengan daya dukung lahan, jenis kegiatan, jaringan jalan yang

menjadi orientasinya dan arahan kepadatan yang ditetapkan. Arahan

pencapaian dalam konsep peruntukan lahan ini adalah terwujudnya suatu

tata guna lahan yang mendorong kehidupan kawasan (Urban vitality and

street life). Untuk mencapai tujuan tersebut, konsep yang diterapkan pada

kawasan perencanaan adalah Fungsi Utama dan Penunjang.

Keanekaragaman tidak hanya sekedar menempatkan fungsi yang berbeda


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

73

namun fungsi tersebut harus saling mendukung, setidaknya dalam satu

kawasan terdapat dua fungsi yang saling mendukung yaitu fungsi utama

dan fungsi penunjang, baik vertikal maupun horisontal. Fungsi utama akan

menjadi magnet untuk menarik pejalan kaki atau pendatang, sehingga

diantaranya dapat ditempatkan fungsi-fungsi penunjang. Fungsi

perdagangan retail tidak dapat bertahan tanpa aliran pejalan kaki yang

melewatinya. Untuk memperoleh aliran pejalan kaki yang padat perlu

tambahan magnit seperti lokasi parkir mobil, penempatan halte angkutan

umum, dan sebagainya. Selain itu fasilitas untuk pejalan kaki juga harus

nyaman dan aman serta memiliki pemisahan yang jelas antara jalur

pedestrian dan kendaraan. Berdasarkan konsep tersebut di atas, maka pola

pemanfaatan ruang di kawasan perencanaan mencangkup:

1. Fungsi utama: Perdagangan dan Jasa

2. Fungsi Penunjang; Permukiman, Ruang Terbuka Hijau dan Pariwisata

skala kota.

III.4.3. Konsep Pengembangan Sistem Pergerakan

Sistem pergerakan terdiri atas jaringan jalan, jalur pedestrian, sarana

transportasi umum, sarana parkir dan sarana penyeberangan. Perencanaan

sistem pergerakan merupakan bagian dari upaya untuk meningkatkan

permeabilitas kawasan perencanaan. Kualitas permeabilitas ditentukan oleh

kemudahan pencapaian kawasan. Dalam perencanaan, semakin besar

kemungkinan pencapaian ruang-ruang tersebut, semakin tinggi permabilitas

ruang yang direncanakan.

1. Konsep pengembangan jaringan jalan

Jaringan jalan/pergerakan yang berhasil adalah jaringan yang

memberikan berbagai pilihan bagi pencapaian dari satu titik ke titik lain

oleh pengguna kawasan. Selain itu juga memiliki kejelasan hubungan

antara satu bagian dengan bagian lainnya. Jaringan jalan dan

pergerakan harus memudahkan dan menarik untuk dilalui baik dengan

berjalan kaki, bersepeda atau berkendaraan. Komponen utama dari

sistem pergerakan adalah jarak jangkau dari tiap titik/fasilitas.

Pengembangan jaringan jalan diarahkan untuk mendukung sistem

jaringan jalan perkotaan yang telah ditetapkan, dengan melihat lokasi

perencanaan yang berada pada jalur-jalur utama kota, maka

perencanaan kawasan diarahkan pada pembatasan aksesibilitas ke jalan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

74

utama supaya tidak mengganggu kapasitas rencana yang telah

ditentukan. Oleh karena itu konsep yang dikembangkan dalam kawasan

adalah Membatasi akses keluar/masuk kavling/bangunan. Akses masuk-

keluar/keluar-masuk tiap kavling minimal berjarak 20 m satu sama

lainnya dan 20 m dari persimpangan jalan. Apabila kurang

memungkinkan maka letak akses tersebut ditempatkan pada ujung sisi

muka yang paling jauh dari tikungan.

2. Sarana Angkutan Umum

Untuk menunjang kinerja angkutan umum, pergerakan dan aktivitas

dalam kawasan maka disediakan tempat pemberhentian / halte pada

beberapa titik di sepanjang koridor sebagai tempat pemberhentian

angkutan. Halte dan jalur penyeberangan, dan beberapa fasilitas lain

selayaknya dapat dijangkau oleh masyarakat pada pusat-pusat kegiatan

di kawasan perencanaan

3. Jalur Pedestrian

Untuk menciptakan kawasan yang berkarakter dan hidup maka

perancangan kawasan harus berorientasi pada pedestrian (pedestrian

oriented), terutama untuk mengalirkan pergerakan dan menghidupkan

fungsi-fungsi komersial pada bangunan. Jalur pedestrian merupakan jalur

yang menjadi saluran pergerakan pejalan kaki. Pengembangan jalur

pejalan kaki dimaksudkan untuk meningkatkan dan mengefisienkan

pergerakan dalam kawasan perencanaan serta menghidupkan suasana

kawasan sebagaimana prinsip perancangan di atas. Untuk itu konsep

perancangan jalur pedestrian adalah:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

75

a. Connections, jalur pedestrian harus terhubung dan menghubungkan

berbagai tempat yang dapat dituju oleh pedestrian. Untuk kawasan

koridor harus terdapat jalur pedestrian yang menerus di sepanjang

koridor.

b. Comfortable, memiliki kenyamanan baik dari cuaca (shelter, pohon

peneduh) maupun kondisi dan kualitas permukaan jalur, Lebar jalur

pedestrian minimal untuk kawasan komersial 2 m.

c. Amenities, jalur pedestrian sebaiknya menyenangkan, dimana

pedestrian dapat menikmati dalam berjalan di sepanjang trotoar. Hal

tersebut dapat terjadi apabila selain standart dimensi dapat dipenuhi

juga didukung dengan fasilitas-fasilitas perabot jalan yang mendukung

kegiatan pedestrian (kursi, tempat sampah). Kawasan akan terkesan

hidup dan marak, dengan menambahkan fasilitas yang bersifat non

formal, serta menciptakan kesinambungan pedestrian dengan

bangunan-bangunan yang dilaluinya melalui kontak visual.

4. Sarana Penyeberangan

Konsep sarana penyeberangan ditentukan berdasarkan kelas jalan dan

kepadatan lalu lintasnya, untuk Kawasan Ir. Karim Mbow dengan lebar

jalan saat ini hanya sekitar 12 meter serta intensitas jalan yang tergolong

rendah, maka digunakan hanya diperlukan fasilitas Zebra Cross.

5. Parkir

Fasilitas parkir disediakan untuk melayani peningkatan arus lalu lintas

dari dan ke dalam kawasan perencanaan. Penyediaan parkir pada

kawasan ini diarahkan pada off street parking system baik pada ruang

terbuka maupun dalam bangunan seperti koridor sekitar kawasan

perdagangan dan jasa serta untuk kawasan wisata kota disepanjang

pesisir sempadan sungai dapat diarahkan sistem parkir

bersama/komunal. Selain juga ada alternatif sistem yang bersifat

insidentil, yaitu on street parking system, yang akan digunakan jika

memang kantong-kantong parkir (off street parking system) sudah tidak

sanggup lagi menampung kendaraan yang ada. Akan tetapi sistem parkir

yang lebih dianjurkan pada kawasan perencanaan memang off street

parking system, karena selain untuk efisiensi ruang, menghindari

kemacetan di jalur lambat akibat penumpukan kendaraan yang

ditimbulkan dari on street parking system, hal ini juga ditujukan agar


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

76

bangkitan yang muncul akibat pengembangan kawasan ini tidak

menambah beban jalan yang ada. Beberapa persyaratan khusus yang

harus terpenuhi bagi sistem parkir yaitu:

a. Lahan parkir merupakan fasilitas pelengkap dari pusat kegiatan,

sehingga sedapatnya sedekat mungkin dengan pusat kegiatan yang

dilayani.

b. Lokasi parkir harus mudah diakses/dicapai dari/ke pusat-pusat

kegiatan tanpa gangguan ataupun memotong arus lalu lintas jalan

utama.

c. Lahan parkir harus memiliki hubungan dengan jaringan sirkulasi

pedestrian secara langsung.

d. Lokasi parkir harus mudah terlihat dan dicapai dari jalan terdekat.

III.4.4. Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan

Intensitas pemanfaatan lahan adalah perbandingan luas lantai bangunan

terhadap luas tanah/perpetakan yang sesuai dengan rencana kota, yang

dijabarkan dalam Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan

dan Ketinggian Bangunan. Sasaran penataan intensitas pemanfaatan lahan

adalah untuk mendapatkan distribusi pemanfaatan lahan kawasan yang

lebih merata dan seimbang sesuai dengan jenis peruntukannya. Tujuan

penataan intensitas pemanfaatan lahan adalah:

1. Mendistribusikan secara spasial intensitas pemanfaatan lahan menurut

jenis peruntukannya.

2. Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara lebih

merata (KDB, KLB).

3. Menentukan kepadatan bangunan.

4. Menerapkan sistem insentif (bonus) atau disinsentif (denda).

Pengaturan intensitas penggunaan lahan akan dilakukan melalui penetapan

angka KDB, KLB dan ketinggian bangunan. Dasar daripada penetapan KDB

dan KLB ini adalah ketentuan ketentuan yang telah ditetapkan dalam RDTR

Kawasan Perkotaan Kota Buol, akan tetapi hal tersebut baru akan disusun

maka mengikuti apa yang telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten Buol.

Berdasarkan arahan dari ketentuan umum mengenai KDB maka di


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

77

Kawasan jalan Ir. Karim Mbow diarahkan dengan KDB 40-60% di kawasan

sekitarnya KDB 30-50%.

III.5. KONSEP PENGEMBANGAN KUALITAS VISUAL

Konsep pengembangan kualitas visual mencangkup, konsep pengembangan tata

bangunan, konsep ruang terbuka dan tata hijau, dan tata informasi dan wajah jalan.

III.5.1. Konsep Pengembangan Tata Bangunan dan Lingkungan

A. Jarak bebas bangunan

Yang dimaksud dengan jarak bebas bangunan adalah jarak minimum yang

diperkenankan dari bidang terluar suatu massa bangunan ke Garis

Sempadan Jalan, antar massa bangunan, pagar/batas lahan yang dikuasai

dan rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik dan jaringan pipa gas

dan sebagainya. Kriteria penetapan jarak bebas ini adalah:

1. penghawaan dan pencahayaan ruangan

2. kebutuhan ruang pergerakan dan parkir kendaraan

3. jalur pedestrian dalam kavling

4. ruang privat dan keamanan kegiatan pribadi terhadap kegiatan

pergerakan publik

5. ruang visual lalu lintas yang aman terhadap lingkungan

6. karakter arsitektural bangunan yang ingin ditampilkan (human scale dan

urban scale)

7. skala ruang yang ingin menekankan pada skala pedestrian dan

mendekatkan fungsi-fungsi bangunan dengan pejalan pada lantai dasar.

Karena itu, konsep pengembangan jarak antar bangunan didalam kawasan

perencanaan:

1. Garis Sempadan Muka Bangunan

Garis sempadan kawasan perencanaan berbeda untuk tiap kawasan.

Kawasan perencanaan memiliki ketentuan sebagai berikut:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

78

a. Ruang terbuka antara GSB dan GSJ harus digunakan sebagai unsur

penghijauan atau daerah resapan air hujan dan atau utilitas umum dan

atau jalur pejalan kaki.

b. Penggunaan tersebut harus memenuhi ketentuan dan standar yang

berlaku tanpa mengurangi persyaratan unsur penghijauan dan atau

daerah resapan air hujan.

Perhitungan GSB di kawasan perencanaan menggunakan rumus untuk rumija

yang lebih dari 8 meter sama dengan 0.5 kali lebar rumija ditambah 1 m.

Untuk Rumija yang kurang dari 8 m, GSB sama dengan 0.5 kali lebar Rumija.

Berdasarkan KEPMEN PU Nomor 29/PRT/M/2006, tentang Persyaratan

Teknis Bangunan Gedung ketentuan Garis Sempadan Muka Bangun

ditentukan sebagai berikut:

a. Garis sempadan dinding bangunan terluar yang sejajar dengan as jalan

(rencana jalan) ditentukan berdasarkan lebar jalan/rencana jalan, fungsi

jalan dan peruntukan kavling/kawasan;

b. Letak garis sempadan dinding bangunan terluar tersebut ayat (3) pasal ini,

bilamana tidak ditentukan lain adalah separuh lebar Ruang Milik Jalan

(Rumija) ditambah 0,5 m sampai dengan 2 m dihitung dari as pagar;

c. Untuk rumija dengan lebar kurang dari 4 meter, letak garis sempadan

minimal 2 meter dihitung dari tepi jalan atau pagar;

d. Letak garis sempadan dinding bangunan terluar pada bagian samping

yang berbatasan dengan tetangga bilamana tidak ditentukan lain adalah

minimal 1,5 meter dari batas kavling, atau atas dasar kesepakatan dengan

tetangga yang saling berbatasan;

Berdasarkan RTRW Kabupaten Buol ketentuan Garis Sempadan Muka

Bangun untuk kawasan perkotaan ditetapkan selebar ½ ROW jalan, kecuali

untuk bangunan yang berada pada jalan dengan ROW lebar dan

menggunakan median jalan, maka sempadan depan dihitung ½ jarak median

jalan.

2. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan

Garis sempadan samping dan belakang bangunan adalah jarak antara

bangunan dan batas lahan yang dikuasai. Hal ini bertujuan untuk menjaga


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

79

penghawaan dan pencahayaan masing - masing bangunan dan keamanan

dan keselamatan bangunan. Selain itu ruang tersebut dapat digunakan

untuk jalur sirkulasi internal kavling dan jalur darurat apabila terjadi

kebakaran. Untuk itu sempadan samping dan belakang bangunan

ditentukan minimal selebar 4 meter. Sedangkan pada setiap penambahan

lantai jarak bebas di atasnya ditambah 0,5 meter dari jarak bebas lantai di

bawahnya.

B. Massa Bangunan

Penetapan bentuk dan posisi massa bangunan harus mempertimbangkan

bahaya gempa dan gerakan tanah walaupun intensitas gempa di Kabupaten

Buol terhitung sangat rendah. Oleh karena itu konsep tata letak massa

bangunannya adalah:

1. sederhana, cenderung simetris, seragam dan membentuk satu kesatuan.

2. bentuk susunan massa bangunan diarahkan berbentuk perimeter blok.

C. Orientasi bangunan

Secara umum tujuan penataan orientasi bangunan adalah untuk

memberikan arah dan orientasi kawasan secara makro dan mendapatkan

pencahayaan dan penghawaan yang cukup bagi bangunan. Hal hal yang

terkait dengan aspek pencahayaan dan penghawaan bangunan ini

mencakup perletakkan bukaan-bukaan bangunan (jendela, pintu) dan arah

penyinaran matahari serta arah angin. Orientasi bangunan merupakan

bagian terkecil dari pengembangan orientasi kota. Dengan demikian

orientasi bangunan didalam kawasan perencanaan diarahkan mengikuti

pengembangan jaringan jalan, karena disamping akan meningkatkan

permeabilitas lingkungan juga akan mengarahkan orientasi kawasan secara

keseluruhan. Orientasi bangunan ini juga dapat menjaga adanya hubungan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

80

visual antara bangunan dengan ruang luarnya, sehingga dengan adanya

kontak visual yang cukup diharapkan akan terjadi kondisi saling

memperhatikan antara bagian dalam dan luar bangunan.

Berdasarkan pertimbangan tersebut orientasi utama bangunan diarahkan

pada jalan yang ada di depannya, untuk bangunan sudut memiliki dua

orientasi muka bangunan dan bangunan tepi sungai memiliki dua orientasi

yaitu jalan dan sungai.

D. Facade bangunan

Prinsip pengembangan facade bangunan adalah keanekaragaman dalam

kesatuan (unity in diversity) dan transparansi. Kemampuan dan keinginan

yang berbeda pada masyarakat merupakan pertimbangan bagi

pengembangan prinsip tersebut. Pengembangan fasade bangunan ini

adalah untuk menjaga keseimbangan bentuk bentuk bangunan dalam

kawasan perencanaan, sehingga dapat terwujud lingkungan yang bervariasi

namun mempunyai kesatuan. Transparansi disini khusus untuk bangunan

bisnis dan komersial disarankan pada level lantai dasar memiliki bukaan

minimal 75% dari lebar bangunan setinggi minimal 1,2 meter.

E. Arsitektur Bangunan

Konsep pengembangan arsitektur bangunan adalah menggali dan

mengembangkan langgam (gaya) arsitektural lokal untuk mendapatkan

arsitektur yang berkepribadian di dalam kawasan yang mempunyai citra.

Langgam (gaya) arsitektur bangunan yang dapat dikembangkan pada

kawasan perencanaan adalah:

a. Vernakular, yaitu membangun bangunan dengan mengambil penampilan

bangunan sesuai dengan aslinya, akan tetapi bahan bangunan bisa

berbeda disesuaikan dengan kemajuan teknologi. Konsep ini dapat

diterapkan pada bangunan-bangunan publik/pemerintahan.

b. Regionalism, yaitu memadukan unsur tradisional dengan modern,

sehingga dihasilkan arsitektur baru yang masih mempunyai akar ataupun

nuansa lokal. Konsep ini dapat diterapkan pada ornamen street furnitures

dan bangunan-bangunan komersial berupa detail-detail yang bersifat

aksentuasi.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

81

Konsep pengembangan bangunan dalam kawasan perencanaan diarahkan

untuk dapat mendukung pengembangan image kawasan sebagai kawasan

perkantoran modern dengan tetap menampilkan elemen lokal/tradisional

sebagai bagian dari bangunan.

F. Landmark Kawasan

Pengembangan landmark atau tengaran dilakukan untuk mencapai image

dan karakteristik kawasan perencanaan. Konsep pengembangan image

kawasan ini dilakukan melalui pengembangan pola penataan bangunan

yang spesifik dalam kawasan perencanaan sehingga mudah dipahami.

Kejelasan aspek fisik kawasan merupakan bentuk komunikasi fisik

bangunan yang dapat memberikan kemudahan bagi pengamat untuk

berorientasi pada suatu tempat. Untuk itu maka konsep pengembangan

dilakukan dengan membentuk dan membangun landmark kawasan

perencanaan dengan memanfaatkan potensi kawasan yang ada. Aspek

yang dipertimbangkan dalam upaya untuk mengembangkan landmark

antara lain:

1. Visualisasi. Landmark selain berfungsi penambah keindahan lingkungan

juga berfungsi untuk membentuk image kawasan melalui perancangan

yang spesifik dalam skala kota (urban scale).

2. Skyline. Landmark kawasan dapat digunakan untuk membentuk skyline

(garis langit) kawasan sesuai tema kawasan serta memberi orientasi bagi

pengguna kawasan.

3. Letak. Perletakannya dapat dilakukan dengan membentuk bangunan

tengaran pada beberapa titik kawasan secara tematik, seperti pada

simpul jalan atau pusat lingkungan.

Untuk kawasan perencanaan, landmark kawasan dikembangkan dengan

membentuk bangunan tinggi pada beberapa titik yang signifikan yang ada

sehingga dapat memberi orientasi dan karakter kawasan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

82

III.5.2. Konsep Ruang Terbuka Hijau

A. Ruang terbuka

Ruang terbuka dibentuk

oleh tata masa bangunan

maupun oleh alam.

Penataan ruang terbuka

dalam kawasan

perencanaan khususnya

ruang terbuka publik di

pertimbangkan terhadap

karakteristik alam dan

karakter kegiatan

didalam kawasan perencanaan. Ruang terbuka dapat berfungsi sebagai

sarana untuk bersosialisasi antar masyarakat dan dapat dimanfaatkan sebagai

sarana sosialisasi lainnya. Dalam keadaan darurat ruang terbuka darurat pada

waktu terjadi gempa merupakan space dimana dapat dipergunakan sebagai

tempat berkumpulnya masyarakat keluar dari bangunannya masing-masing.

Ruang terbuka harus memiliki fungsi sebagai berikut:

1. menyediakan cahaya dan sirkulasi ke dalam bangunan tinggi di pusat kota.

2. menghadirkan kesan perspektif dan vista pada pemandangan kota (urban

scene) terutama pada kawasan di pusat kota

3. menyediakan sarana rekreasi dengan aktifitas yang spesifik.

4. melindungi fungsi ekologi kawasan.

5. memberikan bentuk solid void kawasan kota.

6. sebagai area cadangan bagi penggunaan di masa datang (cadangan

pengembangan).

Karakteristik alam merupakan pertimbangan utama bagi perencanaan dan

perancangan kawasan. Demikian juga dalam perancangan kota, akan banyak

dipengaruhi oleh kondisi fisik alam ini. Karakteristik alam yang berpengaruh

dominan terhadap perancangan kota antara lain:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

83

1. Kondisi topografi

Pada dasarnya bentuk daratan (topografi) merupakan penentu utama

sebuah bentuk kota. Sebab kondisi topografi tersebut selanjutnya akan

menentukan usulan arsitektur bangunan yang berdiri diatasnya. Lebih dari

itu, kondisi topografi merupakan rupa (feature) lansekap yang dapat

dimanfaatkan secara aktif sebagai site atau secara pasif sebagai vista,

melengkapi bentuk arsitektur dan urban. Kondisi topografi kawasan

perencanaan memiliki kemiringan yang relatif datar (maksimal 0, 812%)

merupakan potensi yang dapat digunakan untuk berbagai kegiatan

perkotaan termasuk ruang terbuka untuk pengembangan kegiatan wisata

dan area konservasi kawasan, dimana konservasi kawasan berada pada

pengembangan jalur hijau di sepanjang daerah aliran sungai (DAS) atau

pada kawasan pantai untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai dan

pantai. Jalur hijau berfungsi sebagai kawasan limitasi/konservasi untuk

penyangga perkembangan fisik kota yang berfungsi sebagai kawasan

resapan air (berada sekitar 5 – 10 m).

2. Iklim

Iklim sangat menentukan karakteristik dan penampilan landscape dan

bangunan. Faktor-faktor iklim yang berpengaruh antara lain:

a. Suhu (temperatur). Temperatur dan kelambaban udara akan

menentukan kenyamanan relatif. Hal-hal yang kurang menguntungkan

akibat pengaruh suhu akan diperbaiki dengan penentuan bentuk-bentuk

arsitektur urban.

b. Angin. Hembusan angin dapat dimafaatkan dengan mengarahkannya

melalui penataan masa

c. Masa bangunan

d. Penyinaran matahari. Penyinaran matahari yang menguntungkan

berpengaruh terhadap orientasi bangunan dan bentuk bentuk urban.

Kondisi iklim di Kabupaten Buol pada umumnya, termasuk didalam kawasan

perencanaan pada khususnya sangat mendukung untuk pengembangan

kegiatan ruang luar (ruang terbuka), namun hal yang kurang menguntungkan

seperti penyinaran matahari yang berlebihan, dapat diatasi dengan pohon

pohon peneduh. Aktivitas dalam kawasan perencanaan akan menentukan

karakter ruang-ruang terbuka yang akan dibentuk. Hal ini terkait dengan pola


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

84

keruangan yang dibentuk oleh masing masing aktivitas dalam suatu kawasan.

Kawasan perdagangan merupakan aktivitas dengan dinamika tinggi. Sehingga

peranan ruang terbuka sebagai suatu jalur pergerakan akan sangat

berpengaruh pada efisiensi aktivitas. Pengaruh iklim terhadap implementasi

pengembangan ruang terbuka dalam kawasan perencanaan adalah dengan

penyediaan jalur jalur pejalan kaki yang nyaman. Penyediaan ruang untuk

pejalan kaki ini sekaligus untuk mendukung fungsi perdagangan yang akan

dikembangkan. Pada kawasan perencanaan, beberapa tipologi ruang terbuka

yang dapat diterapkan adalah:

a. water way and natural reserves, termasuk sungai dan saluran-saluran air

maupun IPAL yang ada di kawasan perlu diolah sebagai ruang terbuka

yang positif.

b. lapangan bermain atau playground, penempatannya dapat dilakukan pada

area hunian

c. taman, sebagai pengisi ruang-ruang antar bangunan.

d. square, ruang terbuka aktif yang terdapat pada ruang-ruang antar massa

bangunan.

e. plaza, ruang terbuka dengan pemanfaatan komersial.

f. courtyard, ruang terbuka privat bagi servis, parkir terutama pada bangunan

hunian.

g. pedestrian way, merupakan ruang terbuka bagi pergerakan pejalan kaki.

B. Vegetasi

Penataan vegetasi dilakukan untuk kontrol visual (pengarah, penanda,

estetika), batasan ruang, penciptaan iklim mikro, konservasi lahan kritis dan

habitat bagi kehidupan liar. Sebagai kawasan yang ditujukan bagi

perkantoran, maka kawasan perencanaan sangat membutuhkan ruang-

ruang hijau. Wujudnya tidak hanya berupa taman dan pohon - pohon

peneduh disepanjang jalan, akan tetapi mencakup ruang ruang lansekap

dengan perencanaan yang terpadu didalam sistem blok kawasan yang

diharapkan dapat memberikan nilai ekologis dan menjadikannya suatu

kawasan yang berwawasan lingkungan dan bercitra. Sebagai elemen

penyelamatan pada waktu tsunami diarahkan berupa pohon-pohon tinggi


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

85

yang memiliki akar kuat seperti pohon asam, dsb nya. Dari arahan tersebut

maka konsep pengembangan vegetasi dilakukan untuk:

1. Pendukung, pengarah dan peneduh jalur sirkulasi kendaraan dan pejalan

kaki. Vegetasi ini dikembangkan diseluruh jalur pejalan kaki didalam

kawasan perencanaan.

2. Penciptaan estetika visual kawasan dan karakteristik kawasan sebagai

kawasan yang ramah lingkungan dan mencitrakan Kabupaten Buol.

3. Meredam kebisingan dan polusi akibat asap kendaraan bermotor.

4. Pada kawasan terminal maka jenis tanaman yang dikembangkan selain

untuk peneduh juga dapat digunakan sebagai barrier bagi polusi udara

dan suara.

5. Pada zona perdagangan khususnya pada ruang ruang terbuka untuk

parkir, tata hijau dikembangkan sebagai fungsi peneduh dan sebagai

pengarah/Pembatas.

6. Pada tata hijau privat, dikembangkan tanaman tanaman untuk fungsi

keindahan (berbunga) dan pohon pohon berbuah yang dapat dikonsumsi.

Penataan vegetasi pada jalan Kolektor primer memiliki jarak tanam 8 – 16

m. Hal ini dilakukan denganpertimbangan:

1. jaringan jalan dilalui oleh berbagai jenis kendaraan besar dan kecil,

sehingga keberadaan tumbuhan tidak boleh mengganggu arus

kendaraan.

2. memperhitungkan adanya persimpangan dan tikungan

3. tidak mengganggu pejalan kaki

4. tumbuhan dapat ditanam di damija (pada jalur khusus atau trotoar) atau

diluar damija.

Kriteria tumbuhan yang ada bagi jalan arteri antara lain:

1. tumbuhan berstruktur indah dengan tinggi percabangan minimal 2 m dari

permukaan tanah.

2. bila ditanam di luar damija, dapat digunakan tumbuhan yang memiliki

kanopi.

3. bila ditanam pada damija dapat digunakan tumbuhan yang memiliki

kanopi sedang.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

86

Sebagai pengarah digunakan tumbuhan yang tidak berkanopi, tinggi dan

dapat ditanam rapat dimana jarak penanaman jarang bila menggunakan

tumbuhan berdiameter besar (> 60 cm) atau setengah rapat bila

menggunakan tumbuhan berdiameter sedang (20 – 60 cm). Penggunaan

perdu dan rumput sebagai penutup tanah dibutuhkan untuk mengurangi

pengaruh radiasi sinar matahari, dapat diletakkan pada median jalan atau

pembatas antara jalur kendaraan dengan pejalan kaki.. Pada persimpangan

jalan diarahkan:

1. penggunaan tanaman rendah dengan ketinggian < 80 cm.

2. penggunaan tanaman tinggi bermassa daun padat atau

berbunga/berdaun indah.

III.5.3. Tata Informasi dan Wajah Jalan

A. Tata Informasi

Yang perlu diperhatikan dalam tata informasi antara lain lokasi, cara

pemasangan, bentuk dan ukuran untuk menentukan pengaturan dan

pengelolaannya. Semua ini diarahkan dengan mempertimbangkan aspek

estetika, kepentingan dan kenyamanan, sehingga tercipta kawasan yang

bersih rapi dan berorientasi pada citra kawasan. Pentingnya tanda-tanda

dalam sebuah kota adalah untuk mewujudkan masyarakat mengenal

kawasan tersebut dan petunjuk bagi masyarakat yang baru mengenal

tempat tersebut. Khusus signage untuk jalur penyelamatan Tsunami, yang

perlu diperhatikan diantaranya:

1. rambu-rambu pertandaan diarahkan terletak pada kawasan yang

mudah terlihat, kuat, dan terpelihara.

2. penunjuk nama jalan, nama perumahan beserta dengan gapuranya.

3. signage memberikan petunjuk dan memudahkan bagi semua warga

kota sehingga memandu warga menuju tempat yang diinginkan sebagai

tempat berkumpul dalam penyelamatan.

4. penempatan signage, termasuk papan iklan/reklame, harus membantu

orientasi tetapi tidak mengganggu karakter lingkungan yang ingin

diciptakan/dipertahankan, baik yang penempatannya pada bangunan, kavling,

pagar, atau ruang publik.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

87

Dalam peletakan tata informasi adalah area yang harus bebas dari segala tata

informasi yaitu:

1. 2,1 m dari permukaan trotoar/jalur pedestrian harus bebas tata informasi

2. 5 m dari permukaan jalan harus bebas tata informasi

3. 10 m dari persimpangan jalan harus bebas tata informasi reklame, kecuali

rambu-rambu jalan

Jenis tata informasi yang diusulkan meliputi 2 (dua) kategori:

1. petunjuk nama bangunan dan rambu jalan

Petunjuk nama bangunan dan rambu jalan merupakan media informasi tentang

nama dan arah jalan dan tempat, konsep pengembangan petunjuk nama

bangunan dengan fungsi perdagangan dan jasa adalah dengan menata ukuran

dan letak petunjuk informasi bangunan tersebut.

2. reklame

Pemasangan reklame pada dasarnya mengacu pada ketentuan ketentuan

yang berlaku di Kabupaten Buol pada umumnya. Namun untuk menumbuhkan

citra kawasan perencanaan sebagai kawasan perkantoran, maka perlu

penataan dan pembatasan reklame. Pembatasan ini dapat dilakukan dengan

menentukan lokasi pemasangan reklame pada tiitik-titik khusus dalam

kawasan.

Konsep penataan reklame harus memperhatikan beberapa hal berikut:

1. Kepentingan penempatan harus mengupayakan keseimbangan, keterkaitan

dan keterpaduan dengan semua jenis elemen pembentuk wajah jalan atau

perabot jalan lain dalam hal fungsi, estetis dan sosial

2. Perlu pembatasan terhadap ukuran, material, motif, lokasi dan tata letak

3. Penciptaan karakter lingkungan kawasan.

B. Wajah Jalan (Streetscape)

Penataan wajah jalan merupakan upaya untuk menata wajah daripada suatu jalur

jalan. Elemen yang termasuk didalamnya antara lain jalur tata hijau, jalur

pedestrian, dan penataan street furniture. Street furniture merupakan kelengkapan

jalan yang mendukung estetika, kenyamanan dan keselamatan, pemakai jalan

antara lain telepon umum, bangku jalan, gardu jaga polisi, tiang listrik (lampu


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

88

jalan), halte, tempat sampah dan sebagainya. Untuk kawasan perencanaan maka

wajah jalan dibentuk dengan:

1. peletakan vegetasi peneduh pada jalur pedestrian dan dalam kavling privat

2. peletakan pencahayaan buatan harus mempunyai jarak setiap titik lampu

sekurang-kurangnya 50 meter, sesuai kebutuhan jenis ruang terbuka hijau dan

sempadan jalan.

3. pencahayaan buatan di ruang terbuka hijau harus memperhatikan karakter

lingkungan, fungsi, dan arsitektur bangunan, estetika amenity dan komponen

promosi.

4. pembentukan jalur pedestrian dengan lebar 2 m dengan permukaan jalur yang

nyaman untuk berjalan.

Penataan street furniture, meliputi, peletakan halte, peletakan tempat sampah,

peletakan bangku jalan ditetapkan pusat-pusat kegiatan utama, sedangkan

peletakan telepon umum dan papan informasi berdekatan dengan halte dan

peletakan pos jaga polisi pada tiap simpul jalan. Untuk mengembangkan image

kawasan maka penataan street furniture ini dilakukan dengan merancang

bentuknya sedemikian rupa sehingga dapat menambah keindahan kawasan.

Perencanaan terhadap bentuk street furniture ini menjadi sangat berperan dalam

membangun citra kawasan perencanaan sebagai kawasan perkantoran, yang

ramah terhadap pengguna terutama pejalan dan berwawasan lingkungan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

89

C. Aktivitas Pendukung

Aktivitas pendukung (support activity) pada kawasan bertujuan untuk lebih

menghidupkan kawasan sehingga kinerja kawasan dapat berjalan lebih baik.

Aktivitas pendukung ini dapat dilakukan pada ruang terbuka privat untuk umum

pada beberapa titik. Salah satu aktivitas pendukung tersebut adalah sektor informal

PKL, yang menjadi ciri khas perkotaan di Indonesia. Penataan PKL pada kawasan

diarahkan pada pengalokasian kegiatan PKL pada beberapa titik yang berdekatan

dengan sumber-sumber pergerakan manusia. Dengan mekanisme insentif, maka

penempatan ruang PKL ini dapat dilakukan pada kavling-kavling privat dengan

menyediakan ruang terbuka khusus bagi kegiatan PKL. Prinsip penataan PKL di

kawasan perencanaan antara lain:

1. konsistensi kebijakan terhadap penataan yang dilakukan, sehingga

keberadaan suatu lokasi PKL dapat tetap bertahan dengan baik dan tidak

mengalami peningkatan intensitas. Praktek yang terjadi selama ini adalah

terjadi penjualan kavling/ruang oleh oknum yang mengatasnamakan

pemerintah sehingga suatu lokasi selalu mengalami peningkatan intensitas

pedagang. Penataan yang telah dilakukan sebelumnya lambat laun akan

menghilang dan menurun kualitasnya.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

90

2. pembatasan intensitas yang tidak terlalu besar, dengan memecah dan

menyebar dalam beberapa lokasi atau menampungnya dalam suatu sarana

khusus merupakan langkah penataan yang lebih baik.

3. melibatkan sektor privat untuk menampung kegiatan PKL sebagai salah satu

kegiatan penunjang dalam bangunan/kavlingnya, yang proporsi jumlah dan

luas disesuaikan berdasarkan intensitas pembangunan yang dibentuk. Alokasi

lahan untuk PKL baik dalam bangunan atau ruang terbukanya merupakan

perwujudan dari bentuk integrasi antara sektor formal dan informal, menuju

pengelolaan yang lebih baik.

4. mengintegrasikan/mendekatkan secara optimal lokasi penataan dengan jalur

pejalan/ruang-ruang terbuka umum merupakan konsep penataan yang positif,

karena pada dasarnya PKL selalu mengikuti keberadaan dan pergerakan

pejalan. Penataan yang ideal adalah penempatan lokasi kegiatan PKL dengan

lahan yang secara spasial terpisah dan tidak mengurangi luas ruang

pergerakan pejalan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

91

BAB IV

RENCANA UMUM DAN PANDUAN

RENCANA

IV.1. RENCANA UMUM

Rencana umum merupakan rencana tata bangunan dan lingkungan berupa panduan

pengembangan kawasan secara umum. Rencana umum pengembangan kawasan

meliputi rencana terhadap elemen-elemen perancangan kawasan yang terdiri dari:

1. Rencana Peruntukan Lahan Mikro

2. Rencana Perpetakan

3. Rencana Tapak

4. Rencana Sistem Pergerakan

5. Rencana Prasarana/Sarana Lingkungan

6. Rencana Aksesibilitas Lingkungan

7. Rencana Wujud Bangunan

8. Rencana Utilitas

IV.2. RENCANA PERUNTUKAN LAHAN MIKRO

Secara makro Penggunaan lahan pada kawasan perencanaan pada umumnya

merupakan kawasan perdagangan, jasa, permukiman, lahan kosong dan sempadan

sungai. Berdasarakan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Buol, Kawasan

perencanaan merupakan kawasan yang direncanakan sebagai kawasan pusat

pelayanan dalam skala Kabupaten. Berdasarkan pengamatan dilapangan tampak

jelas sekali bahwa kecenderungan tertinggi pada kawasan perencanaan adalah

berkembangnya kegiatan perdagangan, jasa, fasilitas umum dan permukiman,

dimana hampir secara keseluruhan dari jenis kegiatan jasa serta perdagangan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

92

berada dalam wilayah perencanaan ini yang mempunyai nilai perekonomian yang

sangat tinggi.

Di dalam kerangka pengembangan Kota Buol , diidentifikasi kawasan Jalan Ir. Karim

Mbow yang merupakan wilayah yang masuk dalam Kelurahan Leok II dan Kampung

Bugis, Kecamatan Biau. Dalam konstelasi regional Kecamatan Biau merupakan

pusat Kabupaten Buol dan kawasan perencanaan merupakan pusat perdagangan

dan jasa dengan pelayanan Kabupaten.

IV.3. RENCANA PERPETAKAN LAHAN

Secara umum rencana perpetakan lahan pada wilayah perencanaan dapat

dibedakan menjadi dua, yaitu perepetakan tanah berupa sistem blok yang terdiri dari

gabungan beberapa persil, dan sistem kapling/persil. Pertimbangan untuk

menentukan luasan tiap-tiap sub unit perencanaan adalah sebagai berikut:

1. Adanya jalan, gang atau saluran yang berpotensi untuk digunakan sebagai batas

fisik blok perencanaan.

2. Klasifikasi perpetakan lahan berdasarkan Undang – Undang No.28 Tahun 2002

Tentang Bangunan Gedung yang membagi dalam 5 klasifikasi sebagai berikut:

a. Klasifikasi I; bangunan dengan luas kurang dari 100 m2.

b. Klasifikasi II; bangunan dengan luas 101-250 m2.

c. Klasifikasi III; bangunan dengan luas 251-500 m2.

d. Klasifikasi IV; bangunan dengan luas 501-1000 m2.

e. Klasifikasi V: dengan luas diatas 1001 m2.

IV.4. RENCANA TAPAK

Rencana tapak pada wilayah perencanaan, secara umum tidak banyak mengalami

perubahan, yaitu sebagai kawasan transisi sekaligus sebagai bagian dari kawasan

pusat Kota Buol. Namun untuk menunjang peranannya sebagai kawasan

pengembangan kawasan Perdagangan Kabupaten Buol, maka perlu diciptakan

suatu karakter khas pada masing-masing segmen perencanaan. Hal yang dapat

dilakukan adalah:

1. Membentuk jaringan jalan (jalan kendaraan atau jalan untuk pedestrian) di

beberapa bagian segmen, yang dapat membuka wilayah perencanaan dengan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

93

wilayah lain di sekitarnya, sekaligus untuk mengurangi beban arus lalu lintas

koridor utama.

2. Membentuk jaringan pedestrian way yang menghubungkan semua unit

perencanaan sehingga tercipta pedestrian freedom.

3. Mengupayakan agar bantaran bisa menjadi urban green space.

4. Menetapkan jarak bangungan terhadap jalan sedemikian rupa sehingga tercipta

building alignment yang serasi.

5. Mengarahkan ketinggian bangunan, sehingga akan menghasilkan roof-line yang

berirama dan menghasilkan koridor jalan sebagai ruang closure.

6. Untuk memperkuat „entrance masuk‟ pada kawasan dapat dibuat „Gerbang‟

sebagai focal point untuk kawasan melalui pengarahan ketinggian bangunan di

sisi kiri-kanan jalan, sehingga bisa membentuk image sebagai gerbang, juga

dapat dilakukan dengan membuka node yang ada serta menempatkan landmark

berupa patung dan sejenisnya pada bundaran jalan (roundabout).

7. Memberikan link antar bangunan berupa pedestrian shelter/koridor bagi pejalan

kaki sehingga wilayah perencanaan bisa disebut sebagai kawasan yang

Pedestrian Friendly.

IV.5. RENCANA SISTEM PERGERAKAN

Sistem pergerakan terdiri atas jaringan jalan, jalur pedestrian, sarana transportasi

umum, sarana parkir dan sarana penyeberangan. Perencanaan sistem pergerakan

merupakan bagian dari upaya untuk meningkatkan permeabilitas kawasan

perencanaan. Kualitas permeabilitas ditentukan oleh kemudahan pencapaian

kawasan. Dalam perencanaan, semakin besar kemungkinan pencapaian ruang-

ruang tersebut, semakin tinggi permeabilitas ruang yang direncanakan.

IV.5.1. Sirkulasi

Sesuai dengan konsep sirkulasi, maka prinsip utama rencana sirkulasi pada

kawasan perencanaan membedakan dengan tegas sirkulasi untuk kendaraan

dan sirkulasi pejalan kaki. Di samping itu, sirkulasi tersebut tetap dalam satu

sistem yang integratif antara sirkulasi internal dan eksternal bangunan, antara

pemakai (pelaku kegiatan) dan sarana transportasinya. Pertemuan antara

keduanya (pemakai dan alat transportasi) ada pada tempat parkir dan halte


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

94

sedang perpotongan antar keduanya akan direncanakan fasilitas

penyebrangan.

Sirkulasi lalu lintas di kawasan perencanaan masih tetap dipertahankan untuk

dua arah dengan pemisah yang berupa median jalan.

Sedangkan sirkulasi bagi pejalan pejalan kaki berada pada dua sisi jalan yang

berupa jaringan pedestrian ways. Untuk memberi kenyamanan dan

keamanan bagi pelaku kegiatan, maka jalur-jalur sirkulasi dilengkapi dengan

elemen-elemen petunjuk jalan (rambu-rambu lalu-lintas), elemen-elemen

pengarah, elemen perabot ruang luar serta peneduh pada fasilitas sirkulasi

pejalan kaki.

IV.5.2. Jaringan Jalan

Rencana jalan sepanjang koridor wilayah perencanaan harus terintegrasi

dengan rencana pedestrian, parkir serta Rencana Ruang Terbuka Kota.

Untuk jaringan Jalan Ir. Karim Mbow, adalah jalan Nasional sebagai jalan

kolektor primer. Ruas jalan Ir. Karim Mbow merupakan ruas jalan utama di

kawasan perencanaan, kondisi jalan cukup bagus dengan perkerasan aspal.

Ruas jalan ini mempunyai sistem arus lalu lintas 2 arah. Jalan ini melintang

dari Utara ke Selatan sebagai jalan provinsi dengan fungsi jalan sebagai

jaringan jalan kolektor primer. Jalan Ir. Karim Mbow di selatan bersambung

dengan Hangkino dan Jl. Malili, sedangkan di sebelah utara bersambung

dengan jalan trans sulawesi. Kondisi jaringan jalan di kawasan perencanaan

mencangkup jaringan jalan utama koridor Jalan Ir. Karim Mbow dengan Row

12 m, secara fisik di kawasan perencanaan dalam kondisi baik, perkerasan

jalan diaspal, dengan lebar jalan 8 meter untuk satu jalur ,

IV.5.3. Pedestrian

Pedestrian sebagai jalur pejalan kaki, keberadaannya tidak lepas dari seluruh

sistem pergerakan dari masyarakat kota. Pedestrian juga dapat memberi

karakter lingkungan dan ruang publik dengan rancangan yang menarik dan

sesuai dengan fungsi kawasan dan bangunannya. Prinsip utama jalur pejalan

kaki ini adalah tidak terganggu oleh sirkulasi kendaraan, yang dapat

membahayakan kedua belah pihak. Jalur pejalan kaki harus menerus

sepanjang koridor blok perencanaan ini, khususnya pada pedestrian pada

setiap segmen di Jl. Ir. Karim Mbow. Jalur pedestrian di kawasan

perencanaan direncanakan dengan lebar 1 m dan dapat dilalui oleh


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

95

penyandang cacat sehingga penggunaan tangga diganti atau dilengkapi

dengan ramp (kemiringan ramp di bawah 12%). Jalur sirkulasi pedestrian ini

harus dilengkapi dengan zebra cross, yaitu didepan pasar sentral.. Jalur

pejalan kaki harus diteduhi oleh deretan pohon peneduh di sepanjang jalan.

Bahan material untuk pedestrian tidak licin, mudah perawatan, kuat dengan

motif dan pola yang sesuai dengan nuansa lokal. Selain itu jaringan

pedestrian juga didukung dengan fasilitas-fasilitas perabot jalan yang

mendukung kegiatan pedestrian (kursi, tempat sampah).

Gambar 4.1 Ilustrasi Pedestrian

IV.5.4. Sistem Perparkiran

Tujuan penataan parkir adalah untuk memberikan kenyaman bagi semua

pengguna jalan serta memberikan kualitas yang baik dan serta tidak

mengganggu bentuk visual jalan. Untuk memberi kemudahan aksesibilitas ke

setiap fungsi-fungsi kegiatan, penataan parkir harus terintegrasi fungsi

bangunan, jalan, pedestrian dan ruang terbuka. Penataan parkir tetap

berorientasi pada kemudahan, kenyamanan, dan keamanan bagi pelaku

kegiatan maupun kendaraannya. Dengan demikian besaran, distribusi dan

perletakan fasilitas parkir harus tidak mengganggu fungsi kegiatan bangunan,

lingkungan serta sesuai dengan daya tampung lahan. Untuk itu setiap

kegiatan yang mempunyai bangkitan parkir, diharuskan mampu menyediakan

fasilitas parkirnya. Penyediaan sistem parkir di kawasan perencanaan

disesuaikan dengan kebutuhan dan dapat mengurangi dampak kemacetan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

96

akibat adanya parkir yang tidak teratur di badan jalan. Untuk itu penataan

sistem parkir di kawasan perencanaan direncanakan dengan sistem parkir off

street. Parkir kendaraan direncanakan terletak di pelataran parkir dalam

lahan bangunan, baik di ruang terbuka maupun di dalam bangunan. Pelataran

parkir dapat disediakan baik di halaman depan bangunan maupun di samping

maupun di belakang bangunan dengan sudut parkir sebesar 450 dan 900.

sistem parkir juga dapat dilakukan dengan menyediakan kantong-kantong

parkir dengan aksesibilias ke segala arah dan dapat mengakses langsung ke

jalur pedestrian. Selain itu, pelataran parkir diluar bangunan menggunakan

material yang dapat menyerap air dan dilengkapi dengan tata vegetasi yang

teduh, serta dilengkapi dengan fasilitas parkir bagi penyandang cacat.

Tabel 4.1

Standar Penyediaan Lahan Parkir

Sumber : UU No.28 Tahun 2002 Tentang Bangunan gedung

Gambar 4.2 Ilustrasi Parkir On Street


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

97

IV.6. RENCANA SISTEM PRASARANA DAN SARANA LINGKUNGAN

Secara umum rencana pengembangan utilitas lingkungan dilakukan secara terpadu

untuk mendukung upaya pengembangan kawasan perencanaan serta terintegrasi

dengan jaringan jalan. Hal ini dimaksudkan agar mudah pemeliharaan, pengontrolan

dan tidak mengganggu penampilan bangunan maupun lingkungan. Pelayanan

prasarana dan sarana juga menyangkut sistem pelayanan dan kapasitas yang harus

disediakan.

1. jaringan listrik

Sesuai konsep yang telah dirumuskan, penataan jaringan listrik di wilayah

perencanaan diarahkan kepada upaya untuk mengatasi gangguan visual kabel

udara. Kondisi yang berkembang di wilayah perencanaan adalah penggunaan

jaringan listrik berada di sepanjang jalan. Rencana penataan jaringan listrik

adalah sebagai berikut :

a. Pada tahap awal merapikan jaringan kabel udara di sepanjang tepi jalan

maupun yang menyeberangi jalan (antara lain penyeragaman posisi tiang,

merapikan kabel yang semrawut). Kabel udara yang menyeberangi jalan

disyaratkan mempunyai tinggi minimum 5 meter di atas permukaan jalan.

b. Dalam jangka panjang (20 tahun mendatang) di sepanjang wilayah

perencanaan agar menggunakan kabel tanah. Untuk mempermudah

pemeliharaan kabel tanah bisa menggunakan shaft khusus agar tidak sering

kali melakukan penggalian dan pengurukan yang cukup mengganggu lalu

lintas dan keadaan lingkungan. Jaringan listrik di bawah tanah direncanakan di

kedalaman 1 m mengikuti jaringan jalan yang ada dengan menggunakan pipa

PVC berdiameter 8” dengan manhole tiap jarak 20 m dengan jumlah manhole

sebanyak 350 unit.

c. Jalan-jalan lingkungan perumahan di wilayah periphery (khususnya di wilayah-

wilayah jalan di dalam lingkungan) dalam tetap menggunakan kabel udara,

hanya ditata sedemikian rupa, sehingga dapat sejajar dengan koridor jalan.

2. jaringan telepon

Penataan jaringan telepon di wilayah perencanan diarahkan kepada upaya untuk

mengatasi gangguan visual kabel udara, diusulkan penyelesaiannya sebagai

berikut:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

98

Untuk mendapatkan pandangan yang bersih dari rentangan kabel udara

diusulkan koridor utama disepanjang wilayah perencanaan Jl. Ir. Karim Mbow,

agar menggunakan kabel tanah. Jaringan kabel telepon bawah tanah

direncanakan mengikuti rute sisi jalan guna mencapai pelanggan. Jaringan

kabel telepon direncanakan ditempatkan secara terpadu bersamaan dengan

kabel listrik di dalam pipa PVC berdiameter 8” dengan manhole setiap 20 m.

Untuk mempermudah pemeliharaan kabel tanah bisa menggunakan shaft

tersendiri atau bisa digabung dengan kabel listrik, agar sering kali tidak

melakukan penggalian dan pengurukan yang cukup mengganggu lalulintas dan

keindahan lingkungan.

Jalan-jalan lingkungan perumahan di wilayah periphery dalam tetap

menggunakan kabel udara, hanya ditata sedemikian sehingga dapat sejajar

dengan koridor jalan.

3. air bersih

Pada saat ini penyedian air bersih di kawasan perencanaan sebagian besar

berasal dari Air Tanah dan PDAM. Untuk itu rencana penyediaan air bersih dalam

kawasan perencanaan diarahkan dengan penyediaan air bersih melalui sistem

perpipaan sebagai bagian dari sistim penyediaan air bersih dalam Kota Buol.

Penyediaan jaringan air bersih di kawasan perencanaan diarahkan untuk

disediakan oleh jaringan PDAM. Sesuai konsep yang telah dirumuskan, penataan

jaringan air bersih di wilayah perencanaan diarahkan kepada penempatan

jaringan air bersih agar tidak berada dalam deretan yang sama dengan jaringan

listrik dan telepon yang menggunakan jaringan kabel tanah guna meminimalkan

gangguan pada jaringan tersebut. Sehingga apabila suatu saat terjadi kebocoran

pipa maka kebocoran tersebut tidak akan membahayakan kabel tanah instalasi

yang lain. Untuk rencana jangka panjang pengembangan jaringan perpipaan

menggunakan konsep rumah tumbuh. Pada segmen ini pengembangan jaringan

pipa mengikuti ruas jalan agar mudah dalam pemeriksaan dan pemeliharaan,

dengan menggunakan pipa primer berdiameter 150-300 mm, pipa sekunder

berdiameter 100-150 mm, dan pipa tersier berdiameter 75-100 mm, yang ditanam

dengan kedalaman 1 m dan lebar 1,5 m.

4. drainase

Dikawasan perencanaan sebagai kawasan yang rentan terhadap banjir, baik itu

banjir karena curah hujan yang tinggi, maupun karena pasang air laut (ROW)


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

99

sehingga diperlukan saluran drainase khusus yang sistemnya terintegrasi dengan

system saluran drainase di Kota Buol.

5. saluran sanitasi

Secara umum air limbah di kawasan perencanaan diklasifikasikan atas air limbah

domestik (rumah tangga) dan air limbah nondomestik (fasilitas umum, sosial,

komersial, dll). Air limbah domestik terdiri dari sewerage dan sewage. Sewerage

merupakan air buangan yang berasal dari dapur dan kamar mandi, sedangkan

sewage merupakan air buangan yang berasal dari kotoran manusia (tinja).

Air limbah rumah tangga terbagi menjadi 2 yaitu air limbah aman yang dapat

dibuang langsung ke saluran drainase (grey water) seperti air bekas cucian, air

bekas mandi, dan air limbah yang harus melalui proses terlebih dahulu (black

water) seperti air dari wc. Sistem pengelolaan untuk grey water direncanakan

disalurkan ke bidang resapan. Sedangkan sistem pengelolaan untuk black water

di kawasan perencanaan direncanakan menggunakan sistem setempat (on site

sanitation), yang dikelola oleh masyarakat dan dikelola oleh pemerintah.

Gambar 4.3 : Diagram Sistem Sanitasi (Sistem Setempat)


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

100

6. jaringan sampah

Rencana pengelolaan sistem pembuangan sampah di kawasan perencanaan

dilakukan secara terpadu dengan cara pengumpulan, pengangkutan dan

pembuangan sampah, dengan kegiatan sebagai berikut.

a. sampah dikumpulkan dari bin/tempat sampah dengan kapasitas 0,12 m3 yang

berasal dari sumbernya (rumah tangga, pasar, fasiltias umum dan jalan)

menggunakan gerobak dengan kapasitas 1 m3 dan dikumpulkan dalam bak

sampah/transito container, yang diletakan dengan radius 400-500 m. Sistem

organisasi dan manajemen pada tahap ini dikelola oleh masyarakat

b. dari container, sampah kemudian diangkut ke Tempat Pembuangan

Sementara (TPS) atau transfer depo dengan kapasitas 6 m3. Sistem organisasi

dan manajemen pada tahap ini dikelola oleh masyarakat dan pemerintah

c. kemudian dibawa ke Tempat Pembuangan Akhir (TPA). Sistem organisasi dan

manajemen pada tahap ini dikelola oleh masyarakat dan pemerintah.

Untuk lebih jelasnya mengenai rencana sistem pengelolaan jaringan

persampahan di kawasan perencanaan di jelaskan pada tabel dan diagram di

bawah ini.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

101

Tabel 4.2.

Rencana Sistem Penangan Persampahan di Kawasan Perencanaan

7. sistem pemadam kebakaran

Setiap bangunan gedung kecuali rumah tinggal tunggal harus dilindungi terhadap

bahaya kebakaran dengan sistem proteksi aktif dan sistem proteksi pasif terhadap

bahaya kebakaran. Pengamanan terhadap bahaya kebakaran dengan sistem


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

102

proteksi pasif meliputi kemampuan stabilitas struktur dan elemennya, konstruksi

tahan api, kompartemenisasi dan pemisahan, serta proteksi pada bukaan yang

ada untuk menahan dan membatasi kecepatan menjalarnya api dan asap

kebakaran. Sistem proteksi aktif yang merupakan proteksi terhadap harta milik

terhadap bahaya kebakaran berbasis pada penyediaan peralatan yang dapat

bekerja baik secara otomatis maupun secara manual, digunakan oleh penghuni

atau petugas pemadam dalam melaksanakan operasi pemadaman. Sesuai

dengan konsep yang telah dirumuskan, arahan penyediaan sarana

penanggulangan kebakaran di wilayah perencanaan diusulkan sebagai berikut:

a. Lingkungan Perumahan, Perdagangan, dan/atau Campuran harus

direncanakan sedemikian rupa sehingga tersedia sumber air berupa hidran

halaman, sumur kebakaran atau reservoir air dan sarana komunikasi umum

yang memudahkan instansi pemadam kebakaran untuk menggunakannya,

sehingga setiap rumah dan bangunan gedung dapat dijangkau oleh pancaran

air unit pemadam kebakaran dari jalan di lingkungannya, serta untuk

memudahkan penyampaian informasi kebakaran.

b. Untuk melakukan proteksi terhadap meluasnya kebakaran dan memudahkan

operasi pemadaman, maka di dalam lingkungan bangunan gedung harus

tersedia jalan lingkungan dengan perkerasan agar dapat dilalui oleh kendaraan

pemadam kebakaran.

c. Untuk melakukan proteksi terhadap meluasnya kebakaran, harus disediakan

jalur akses mobil pemadam kebakaran dan ditentukan jarak minimum antar

bangunan gedung.

Tabel 4.3

Jarak Antar Bangunan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

103

d. Akses petugas pemadam kebakaran ke lingkungan:

1) Cetak biru akses jalan untuk kendaraan pemadam kebakaran sebaiknya

disampaikan kepada Instansi pemadam kebakaran untuk dikaji dan diberi

persetujuan sebelum dilakukan konstruksinya.

2) Otoritas Bangunan Setempat (OBS) berwenang mengharuskan pemilik

bangunan gedung untuk menyediakan sambungan Siamese dan

memperbolehkan akses ke bagian pintu masuk dan pintu lokasi

pembangunan gedung.

3) Jalan akses pemadam kebakaran meliputi jalan kendaraan, jalan untuk

pemadam kebakaran, jalan ke tempat parkir, atau kombinasi jalan-jalan

tersebut.

4) Lapis Perkerasan (hard standing) dan Jalur Akses masuk (access way).

a) Di setiap bagian dari bangunan gedung hunian di mana ketinggian lantai

hunian tertinggi diukur dari rata-rata tanah tidak melebihi 10 meter, maka

tidak dipersyaratkan adanya lapis perkerasan, kecuali diperlukan area

operasional dengan lebar 4 meter sepanjang sisi bangunan gedung

tempat bukaan akses diletakkan, asalkan ruangan operasional tersebut

dapat dicapai pada jarak 45 meter dari jalur masuk mobil pemadam

kebakaran.

b) Dalam tiap bagian dari bangunan gedung (selain bangunan gedung

rumah tinggal satu atau dua keluarga), perkerasan harus ditempatkan

sedemikian rupa agar dapat langsung mencapai bukaan akses pemadam

kebakaran pada bangunan gedung. Perkerasan tersebut harus dapat

mengakomodasi jalan masuk dan manuver mobil pemadam, snorkel,

mobil pompa dan mobil tangga dan platform hidrolik serta mempunyai

spesifikasi sebagai berikut :

Lebar minimum lapis perkerasan 6 meter dan panjang minimum 15

meter. Bagian bagian lain dari jalur masuk yang digunakan untuk

lewat mobil pemadam kebakaran lebarnya tidak boleh kurang dari 4

meter.

Lapis perkerasan harus ditempatkan sedemikian agar tepi terdekat

tidak boleh kurang dari 2 meter atau lebih dari 10 meter dari pusat

posisi akses pemadam kebakaran diukur secara horizontal.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

104

Lapis perkerasan harus dibuat dari metal, paving blok, atau lapisan

yang diperkuat agar dapat menyangga beban peralatan pemadam

kebakaran. Persyaratan perkerasan untuk melayani bangunan

gedung yang ketinggian lantai huniannya melebihi 24 meter harus

dikonstruksi untuk menahan beban statis mobil pemadam kebakaran

seberat 44 ton dengan beban plat kaki (jack).

Lapis perkerasan harus dibuat sedatar mungkin dengan kemiringan

tidak boleh lebih dari 1 : 8,3

Lapis perkerasan dan jalur akses tidak boleh melebihi 46 m dan bila

melebihi 46 harus diberi fasilitas belokan.

Radius terluar dari belokan pada jalur masuk tidak boleh kurang dari

10,5 m dan harus memenuhi persyaratan.

Tinggi ruang bebas di atas lapis perkerasan atau jalur masuk mobil

pemadam minimum 4,5 m untuk dapat dilalui peralatan pemadam

tersebut.

Jalan umum boleh digunakan sebagai lapisan perkerasan (hard-

standing) asalkan lokasi jalan tersebut sesuai dengan persyaratan

jarak dari bukaan akses pemadam kebakaran (access openings).

Lapis perkerasan harus selalu dalam keadaan bebas rintangan dari

bagian lain bangunan gedung, pepohonan, tanaman atau lain tidak

boleh menghambat jalur antara perkerasan dengan bukaan akses

pemadam kebakaran.

c) Pada pembangunan bangunan gedung bukan hunian seperti pabrik dan

gudang, harus disediakan jalur akses dan ruang lapis perkerasan yang

berdekatan dengan bangunan gedung untuk peralatan pemadam

kebakaran. Jalur akses tersebut harus mempunyai lebar minimal 6 m dan

posisinya minimal 2 m dari bangunan gedung dan dibuat minimal pada 2

sisi bangunan gedung.

d) Penandaan Jalur pada ke-4 sudut area lapis perkerasan untuk mobil

pemadam harus diberi tanda. Penandaan sudut-sudut pada permukaan

lapis perkerasan harus dari warna yang kontras dengan warna

permukaan tanah atau lapisan penutup permukaan tanah. Area jalur

masuk pada kedua sisinya harus ditandai dengan bahan yang kontras

dan bersifat reflektif sehingga jalur masuk dan lapis perkerasan dapat

terlihat pada malam hari.Penandaan tersebut diberi jarak antara tidak


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

105

melebihi 3 m satu sama lain dan harus diberikan pada kedua sisi jalur.

Tulisan “JALUR PEMADAM KEBAKARAN – JANGAN DIHALANGI”

harus dibuat dengan tinggi huruf tidak kurang dari 50 mm.

5) Hidran Halaman

a) Rencana dan spesifikasi sistem hidran halaman harus disampaikan ke

instansi pemadam kebakaran untuk dikaji dan diberi persetujuan sebelum

dilakukan konstruksinya.

b) Tiap bagian dari jalur untuk akses mobil pemadam di lahan bangunan

gedung harus dalam jarak bebas hambatan 50 m dari hidran kota. Bila

hidran kota tidak tersedia, maka harus disediakan hidran halaman.

c) Dalam situasi di mana diperlukan lebih dari satu hidran halaman, maka

hidran-hidran tersebut harus diletakkan sepanjang jalur akses mobil

pemadam sedemikian hingga tiap bagian dari jalur tersebut berada

dealam jarak radius 50 m dari hidran.

d) Pasokan air untuk hidran halaman harus sekurang-kurangnya 38

liter/detik pada tekanan 3,5 bar, serta mampu mengalirkan air minimal

selama 30 menit.

e). Akses Petugas Pemadam Kebakaran Ke dalam Bangunan Gedung

1) Akses petugas pemadam kebakaran dibuat melalui dinding luar

untuk operasi pemadaman dan penyelamatan. Bukaan tersebut

harus siap dibuka dari dalam dan luar atau terbuat dari bahan yang

Gambar 4.4 : Posisi Pemadam

kebakaran terhadap akses

hydrant umum


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

106

mudah dipecahkan, dan senantiasa bebas hambatan selama

bangunan gedung dihuni atau dioperasikan.

2) Akses Petugas Pemadam Kebakaran harus diberi tanda segitiga

warna merah atau kuning dengan ukuran tiap sisi minimum 150 mm

dan diletakkan pada sisi luar dinding dan diberi tulisan "AKSES

PEMADAM KEBAKARAN – JANGAN DIHALANGI” dengan ukuran

tinggi minimal 50 mm. Ketentuan ini tidak dipersyaratkan untuk

bangunan gedung hunian rumah tinggal satu atau dua keluarga.

3) Ukuran akses petugas pemadam kebakaran tidak boleh kurang dari

85 cm lebar dan 100 cm tinggi, dengan tinggi ambang bawah tidak

lebih dari 100 cm dan tinggi ambang atas tidak kurang dari 180 cm di

atas permukaan lantai bagian dalam.

4) Jumlah dan posisi bukaan akses pemadam kebakaran untuk selain

bangunan gedung hunian:

Pada tiap lantai atau kompartemen kecuali lantai pertama dan

ketinggian bangunan gedung tidak melebihi 60 m, harus ada 1

bukaan akses untuk tiap 620 m2 luas lantai, ataupun bagian dari

lantai harus memiliki 2 bukaan akses Pemadam Kebakaran pada

setiap lantai bangunan gedung atau kompartemen.

Pada bangunan gedung yang di dalamnya terdapat

kompartemen-kompartemen atau ruang-ruang yang ukurannya

kurang dari 620 m2 yang tidak berhubungan satu sama lain, maka

masing-masing harus diberi bukaan akses.

Dalam suatu bangunan gedung atau kompartemen yang

dilengkapi seluruhnya dengan sistem springkler otomatis,

penentuan bukaan akses didasarkan atas perhitungan bukaan

akses untuk 6.200 m2 pertama pada basis 620 m2. untuk tiap

bukaan akses, dan selanjutnya diberikan tambahan bukaan akses

berikutnya untuk luas lantai lebih dari 6.200 m2 dengan basis

1.240 m2. Untuk tiap bukaan akses tersebut harus didistribusikan

pada dinding-dinding bangunan gedung yang berlawanan.

Bila bukaan akses lebih dari 1 (satu), maka harus ditempatkan

berjauhan satu sama lain dan ditempatkan tidak pada satu sisi

bangunan gedung. Bukaan akses harus berjarak minimal 30 m


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

107

satu sama lain diukur sepanjang dinding luar dari tengah bukaan

akses.

Bila luas ruangan sangat besar dibandingkan dengan ketinggian

normal langit-langit, maka diberikan bukaan tambahan yang

diletakkan pada permukaan atas bukaan dinding luar ke dalam

ruang atau area atas persetujuan instansi yang berwenang.

Pada bangunan gedung yang tinggi luarnya terbatas dan sulit

ditempatkan bukaan akses, maka harus dilengkapi dengan

instalasi pemadam kebakaran internal.

5) Akses Petugas Pemadam Kebakaran di Dalam Bangunan gedung.

a) Pada bangunan gedung rendah yang tidak memiliki besmen, yang

dalam persyaratan akses masuk bagi petugas instansi kebakaran

akan dipenuhi oleh kombinasi dari sarana menuju jalan ke luar

dengan akses masuk kendaraan.

b) Pada bangunan gedung lainnya, masalah-masalah yang dihadapi

saat mendekati lokasi kebakaran dan berada dekat lokasi

kebakaran dalam upaya menanggulangi kebakaran, diperlukan

persyaratan mengenai sarana atau fasilitas tambahan untuk

menghindari penundaan dan untuk memperlancar operasi

pemadaman.

c) Fasilitas-fasilitas tambahan ini meliputi lift untuk pemadam

kebakaran, tangga untuk keperluan pemadaman kebakaran, dan

lobi untuk operasi pemadaman kebakaran yang dikombinasi di

dalam suatu saft yang dilindungi terhadap kebakaran atau disebut

sebagai saf untuk pemadaman kebakaran.

f). Setiap bangunan gedung kecuali rumah tinggal tunggal harus dilindungi

terhadap bahaya kebakaran dengan sistem proteksi aktif dan sistem

proteksi pasif terhadap bahaya kebakaran. Pengamanan terhadap bahaya

kebakaran dengan sistem proteksi pasif meliputi kemampuan stabilitas

struktur dan elemennya, konstruksi tahan api, kompartemenisasi dan

pemisahan, serta proteksi pada bukaan yang ada untuk menahan dan

membatasi kecepatan menjalarnya api dan asap kebakaran. Sistem proteksi

aktif yang merupakan proteksi terhadap harta milik terhadap bahaya

kebakaran berbasis pada penyediaan peralatan yang dapat bekerja baik


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

108

secara otomatis maupun secara manual, digunakan oleh penghuni atau

petugas pemadam dalam melaksanakan operasi pemadaman.

g). Penerapan sistem proteksi pasif/aktif didasarkan pada fungsi/klasifikasi,

luas, ketinggian, volume, bahan bangunan terpasang, dan/atau jumlah

penghuni bangunan gedung.

h). Setiap bangunan gedung dengan fungsi/klasifikasi, luas, ketinggian, volume

bangunan, dan/atau jumlah penghuni tertentu harus memiliki unit

Manajemen Pengamanan Kebakaran.

i). Pada hutan kota disediakan jalur kuning untuk jalur proteksi kebakaran

minimal 4 m.

8. Instalasi Listrik

a. Sistem instalasi listrik bangunan baik pasangan dalam maupun pasangan

luar harus memenuhi ketentuan sehingga instalasi tersebut aman untuk

digunakan sesuai dengan maksud dan tujuannya, mudah dilayani dan

mudah dipelihara;

b. Instalasi listrik bangunan terdiri dari instalasi rumah, gedung pertunjukan,

gedung pertemuan, museum, pasar, toko, bangunan umum lainnya,

instalasi sementara, instalasi semi permanen, instalasi genset darurat,

instalasi penerangan darurat, serta instalasi listrik di tempat pemandian /

lingkungan basah.

c. Peralatan instalasi listrik dan perlengkapannya harus diperhitungkan sesuai

dengan beban yang dilayani serta memenuhi Persyaratan Umum Instalasi

Listrik (PUIL) atau standar teknik yang berlaku;

d. Sumber daya utama menggunakan listrik dari Perusahaan Listrik Negara

(PLN);

e. Komponen dan jaringan listrik harus berkualitas tinggi sesuai dengan

standar SNI atau standar lainnya yang berlaku untuk menghindari

kebakaran;

f. Apabila sumber daya dari PLN tidak memungkinkan, sumber daya utama

dapat menggunakan sistem pembangkit tenaga listrik sendiri, yang

penempatannya harus aman dan tidak menimbulkan gangguan terhadap

lingkungan serta harus memenuhi standar teknik yang berlaku;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

109

g. Pada bangunan tinggi atau bangunan besar lainnya harus memiliki sumber

daya listrik darurat, yang mampu melayani kelangsungan pelayanan utama

pada bangunan apabila terjadi gangguan listrik atau terjadi kebakaran

setelah mendapat izin dari Bupati;

h. Bangunan yang menggunakan peralatan Derek, Lift atau sejenisnya harus

memenuhi persyaratan terhadap pencegahan bahaya tegangan sentuh,

Persyaratan instalasi dan persyaratan PHB (perlengkapan hubung bagi dan

kendali).

i. Instalasi listrik yang baru dipasang atau mengalami perubahan harus

diperiksa dan diuji oleh instansi yang berwenang;

j. Instalasi listrik yang sudah memenuhi semua ketentuan dapat dioperasikan

setelah mendapat ijin atau pengesahan dari instansi yang berwenang

dengan syarat tidak boleh dibebani melebihi kemampuannya;

k. Pemeliharaan instalasi harus dilakukan dan diperiksa secara berkala sesuai

dengan sifat penggunaan dan keadaan setempat;

l. Pada ruang panel hubung dan ruang panel bagi, harus terdapat ruang yang

cukup untuk memudahkan pemeriksaan, perbaikan dan pelayanan, serta

harus diberi ventilasi yang cukup.

9. Instalasi Penangkal Petir

a. Setiap bangunan atau bagian bangunan yang berdasarkan letak, bentuk

dan penggunaannya berpotensi terkena sambaran petir harus diberi

instalasi penangkal petir serta diperhitungkan berdasarkan Peraturan Umum

Instalasi Penangkal Petir (PUIPP) Untuk Bangunan di Indonesia ataupun

standar teknik yang berlaku;

b. Suatu instalasi penangkal petir harus dapat melindungi semua bagian dari

bangunan, termasuk manusia dan peralatan yang ada di dalamnya dari

bahaya yang diakibatkan oleh sambaran petir;

c. Pemasangan instalasi penangkal petir pada bangunan harus

memperhatikan arsitektur bangunan, tanpa mengurangi nilai perlindungan

terhadap sambaran petir yang efektif;

d. Terhadap instalasi penangkal petir harus dilakukan pemeriksaan dan

pemeliharaan secara berkala dan apabila terjadi sambaran petir pada

instalasi penangkal petir, harus diadakan pemeriksaaan dari bagian-


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

110

bagiannya dan harus segera dilaksanakan perbaikan terhadap bangunan

dan instalasi yang mengalami kerusakan;

e. Setiap perluasan dan penambahan bangunan, instalasi penangkal petir

harus disesuaikan dengan adanya perubahan tersebut.

10. Sarana dan Prasarana Kelengkapan Bangunan Gedung

Setiap bangunan harus memiliki sarana dan prasarana bangunan yang

mencukupi agar dapat terselenggaranya fungsi bangunan sebagai fungsi

keamanan dan keselamatan yang telah ditetapkan. Setiap bangunan umum dan

bangunan bertingkat sedang dan tinggi harus memiliki kelengkapan sarana dan

prasarana bangunan yang memadai yang meliputi :

a. Sarana pencegahan dan penanggulangan terhadap bahaya kebakaran;

b. Sarana perparkiran;

c. Sarana transportasi vertikal (tangga, escalator, dan atau lift);

d. Sarana tata udara;

e. Fasilitas bagi penyandang cacat;

f. Fasilitas bagi balita, anak-anak, dan lanjut usia;

g. Toilet umum;

h. Musholla;

i. Tempat sampah;

j. Sarana penyelamatan;

k. Sarana penangkal petir;

l. Instalasi air bersih dan air kotor;

m. Sarana tangga darurat dan kelengkapan penyelamatan dari bencana

lainnya;

n. Ruang Bagi Perokok; dan

o. Sarana Komunikasi.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

111

IV.7. RENCANA RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU

Rencana pengembangan ruang hijau dan penghijauan dikembangkan sebagai upaya

untuk memberikan keseimbangan kawasan antara kawasan terbangun dan kawasan

tidak terbangun. Rencana ruang terbuka/tata hijau di kawasan perencanaan meliputi,

rencana ruang terbuka umum, ruang terbuka umum privat, ruang terbuka privat dan

rencana pola tata vegetasi. Rencana ruang terbuka hijau di kawasan perencanaan

dillaksanakan dengan cara peningkatan aspek pemeliharaan tanaman yang ada

serta melakukan peremajaan tanaman dengan variasi jenis tanaman yang tidak

merusak struktur jalur pedestrian, mudah dalam pemeliharaannya serta berdaya

mengurangi polutan. Jenis-jenis ruang terbuka dan pertimbangan perancangannya

adalah Ruang terbuka umum, Ruang terbuka privat untuk umum, Ruang terbuka

privat dan Pola tata vegetasi.

1. Ruang terbuka umum

Ruang terbuka umum pada kawasan perencanaaan meliputi tata hijau kawasan

sempadan sungai, tata hijau/jalur hijau tepi jalan dan taman/rekreasi kota. Pada

segmen 1 yang meliputi koridor Jalan Ir. Karim Mbow ruang terbuka umum

meliputi Tata hijau/jalur hijau tepi jalan pada blok ini di tempatkan menyatu pada

ruang yang menjadi jalur pedestrian. Untuk meningkatkan kenyamanan

pergerakan, kualitas visual, pengarah dan penyerap polusi, maka ruang ini

dilengkapi dengan tata hijau peneduh dan berm hijau sebagai pembatas antara

jalur pedestrian dengan jalur kendaraan. Selain itu pada segmen 1 juga terdapat

ruangterbuka umum yang bersifat sosial yaitu ruang terbuka umum yang

berbentuk taman – taman disekitar sekolah dan Masjid Jami. Selain itu pada

segmen 1 terdapat tubuh air dengan sempadan sungainya ditetapkan sebesar

15 meter. Pada segmen 2 yang meliputi koridor Jalan Ir. Karim Mbow ruang

terbuka umum meliputi:

a. Tata hijau/jalur hijau tepi jalan

Tata hijau/jalur hijau tepi jalan pada blok ini di tempatkan menyatu pada

ruang yang menjadi jalur pedestrian. Untuk meningkatkan kenyamanan

pergerakan, kualitas visual, pengarah dan penyerap polusi, maka ruang ini


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

112

dilengkapi dengan tata hijau peneduh dan berm hijau sebagai pembatas

antara jalur pedestrian dengan jalur kendaraan dan berm hijau pada median

jalan.

b. Tata hijau kawasan sempadan Sungai Buol

Garis sempadan Sungai Buol dietapkan sebesar 15 m dari kiri-kanan sungai

harus merupakan kawasan yang bebas dari kawasan terbangun

dan untuk sungai yang terdapat di sepanjang sungai hingga ke Laut lepas.

2. Ruang terbuka privat untuk umum

Pada kawasan perencanaan, ruang terbuka privat untuk umum adalah ruang

sempadan antara bangunan sampai dengan batas pagar atau halaman,

terutama ruang sempadan bangunan pada bangunan komersial/perdagangan

dan jasa yang mempunyai sempadan yang lebar. Ruang terbuka ini dapat

dimanfaatkan untuk berbagai kegiatan penunjang, seperti lahan parkir, taman

dsb. Apabila ruang terbuka ini tidak dikehendaki oleh akses publik, maka ruang

terbuka ini harus dibatasi dengan pembatasan parkir, pagar pembatas atau

dibatasi dengan tata hijau. Sedangkan apabila ruang terbuka ini dikehendaki

untuk diakses oleh publik maka pagar pembatas/tanaman pembatas disarankan

tidak terlalu tinggi untuk bidang masifnya, maksimal 1 m.

3. Ruang terbuka privat

Ruang terbuka privat adalah ruang terbuka yang mempunyai akses terbatas bagi

umum. Ruang terbuka privat terdapat pada fungsi atau kegiatan yang

mempunyai privasi tinggi, seperti ruang terbuka pada kawasan perkantoran dan

permukiman. Ruang terbuka privat perkantoran dan permukiman di kawasan

perencanaan direncanakan untuk di gunakan sebagai lahan parkir kendaraan

pribadi atau sebagai halaman yang ditanami dengan pohon maupun tanaman.

4. Pola tata vegetasi

Pola tata vegetasi dan penciptaan iklim mikro merupakan unsur penting dalam

penciptaan ruangterbuka pada iklim tropis. Konsep ruang terbuka pada kawasan

menganjurkan penanaman pohon peneduh dengan kanopi, terutama pada ruang


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

113

terbuka umum yaitu pada jalur hijau sisi pedestrian dengan jarak penanaman

setiap 10 m. Dengan lebar ini, maka jenis tanaman yang dimungkinkan untuk

ditanam adalah pohon-pohon peneduh dengan kanopi lebar, seperti pohon

eboni. Untuk median jalan ditanami dengan vegetasi dengan jarak

penanamannya 5 m. Selain peneduh, pola tata hijau dilakukan sebagai

pengarah, terutama pada median pembatas jalan. Vegetasi pengarah yang

dapat ditanam antara lain palem-paleman maupun cemara. Pada ruang terbuka

privat untuk umum, perlu ditanam pohon peneduh sebagai pembentuk iklim

mikro depan bangunan dan peneduh area parkir kendaraan. Pada tiap simpul

jalan direncanakan untuk dilakukan penataan ruang terbukanya dengan

penanaman vegetasi pengarah dan vegetasi perdu pembentuk estetika. Sisi

yang menghadap persimpangan jalan dianjurkan untuk tidak ditanami tanaman

tinggi untuk memperluas pandangan pengemudi. Pada area tepi sungai dan

area-area kritis dengan kemiringan curam juga perlu dikonservasi dengan

membentuk tata hijau sebagai area penyangga. Tanaman ini ditanam pada

ruang sempadan sungai, yang ditetapkan sebesar 15 m dari tepi sungai. Untuk

batas halaman/perkarangan dengan jalur pedestrian, rencana vegetasi tanaman

yang ditanam adalah tanaman teh-tehan pangkas (Acalypha sp.) dengan tinggi

maksimal 60-80 cm.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

114

Tabel 4.4

Pilihan Tanaman untuk ruang terbuka hijau dan tepi jalan kawasan perencanaan

Gambar 4.5: Ilustrasi RTH pada sempadan Sungai Buol Gambar 4.6: RTH Untuk Taman Kota


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

115

IV.8. RENCANA INTENSITAS BANGUNAN DAN PENGEMBANGAN TATA

BANGUNAN

Rencana intensitas bangunan akan membahas mengenai Koefisien Dasar Bangunan

(KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Sedangkan pengembangan tata

bangunan membahas mengenai rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB) Garis

Sempadan Muka Bangunan (GSMB), Garis Sempadan Samping dan Belakang

Bangunan (GSSB), elevasi/piel bangunan, orientasi bangunan, arsitektur bangunan,

bahan bangunan, pertanda/signage bangunan, pelestarian bangunan dan lingkungan

dan persyaratan bangunan.

IV.8.1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

dan Ketinggian Bangunan

Rencana Koefisien dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan

(KLB) yang ditetapkan pada kawasan perencanaan ini merupakan acuan dari

RTRW Kabupaten Buol. Dalam kawasan perencanaan ditetapkan sebagai

daerah dengan kepadatan Tinggi (segmen 1) hingga rendah (segmen 2 dan

3). Koefisien dasar bangunan ini dimaksudkan untuk menyediakan lahan

terbuka yang cukup di kawasan perkotaan agar tidak keseluruhan lahan diisi

dengan fisik bangunan, namun agar masih menyisakan lahan ruang terbuka

untuk tata hijau sebagai bidang resapan air hujan, pengurangan suhu iklim

mikro dan secara umum adalah untuk menjaga keseimbangan ekosistem

lingkungan binaan. Berdasarkan faktor-faktor diatas maka koefisien dasar

bangunan pada kawasan perencanaan, direncanakan sebagai berikut.

Gambar 4.7: Ilustrasi RTH pada Tepi Jalan Gambar 4.8: Ilustrasi RTH pada Puja Sera


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

116

Tabel 4.5 :

Ketentuan KDB, KLB dan KDH berdasarkan RTRW Kabupaten Buol

IV.8.2. Sempadan Bangunan

Garis sempadan bangunan merupakan “Street line set back” yang berarti

jarak bangunan terhadap jalan, dimana garis ini sangat penting dalam

mengatur tingkat keteraturan kedudukan masa bangunan pada jalan-jalan

diperkotaan, disamping itu kedudukan ini juga melindungi kepentingan

pemakai jalan agar mempunyai pandangan yang luas sewaktu mengendarai

kendaraan bermotor. Garis sempadan bangunan direncanakan untuk

menunjang terciptakannya konsep tata letak bangunan dan ruang terbuka

yang telah dicanangkan agar tercapai tatanan bangunan yang teratur, serasi

dan membentuk estetika ruang terbuka lebih bernilai nyaman. Sesuai dengan

telaah yang telah dikakukan akan meliputi; garis sempadan muka bangunan,

garis sempadan samping, garis sempadan belakang bangunan dan jarak

bangunan.

A. Garis Sempadan Muka Bangunan

Penetapan garis sempadan bangunan dengan jalan dilakukan dengan

mempertimbangkan derajat keruangan yang ingin dicapai dan aspek

fungsional ruang depan bangunan. Maka untuk bangunan pada kawasan

perencanaan ditetapkan: Garis Sempadan Muka Bangunan pada Koridor

Jalan Ir. KArim Mbow minimal 12 m.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

117

B. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan

Sempadan samping dan belakang bangunan ditentukan minimal selebar 4

meter. Sedangkan pada setiap penambahan lantai jarak bebas di atasnya

ditambah 0,5 meter dari jarak bebas lantai di bawahnya. Hal ini bertujuan

untuk menjaga penghawaan dan pencahayaan masing-masing bangunan

dan keamanan dan keselamatan bangunan. Selain itu ruang tersebut

dapat digunakan untuk jalur sirkulasi internal kavling dan jalur darurat

apabila terjadi kebakaran. Jarak antara masa/blok bangunan satu lantai

dengan bangunan satu lantai lainnya dalam satu kavling atau antar

kavling, minimal 3 meter; Khusus bangunan yang berada pada zoning

perdagangan dengan kapling yang terbatas, bangunan dapat dibuat rapat

batas dengan melampirkan pernyataan tertulis dari tetangga yang

berbatasan; Pernyataan tersebut mengikat kedua belah pihak dan tetap

berlaku apabila bangunan telah dipindah tangankan; Untuk bangunan

gedung yang berbentuk blok bangunan jumlah unit maksimal setiap blok

10 unit atau panjang maksimal 100 meter; Ruang antar blok bangunan

dilarang dibangun atau dialih fungsikan untuk kegiatan lain kecuali untuk

ruang terbuka atau kepentingan umum.

C. Garis Sempadan Sungai

Garis sempadan Sungai Buol ditetapkan sebesar ± 25 m dari tepi kiri-

kanan tepi sungai ,

IV.8.3. Elevasi/Piel Bangunan

Elevasi bangunan ditentukan berdasarkan titik ukur yang ditentukan dari titik

tertinggi as jalan dimana persil berada. Pada dasarnya dipertimbangkan

bahwa peil bangunan lebih tinggi minimum 50 cm dari badan jalan, sehingga

kelancaran pembuangan air hujan dari persil ke saluran pematusan kota

berfungsi secara optimal. Peraturan bangunan berkaitan dengan elevasi/peil

bangunan pada lantai dasar untuk Kawasan perencanaan pada segmen ini

diklasifikasikan ke dalam pembagian sebagai berikut.

1. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 50 cm;

2. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 75 cm;

3. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 100 cm.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

118

Ketentuan ini dibuat berkaitan dengan hal-hal sebagai berikut.

1. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 50 cm ditentukan bagi seluruh

bangunan pada kavling ruko/perdagangan. Ketentuan ini dibuat untuk

kepentingan pejalan kaki dengan tujuan untuk memberikan kedekatan

secara fisik dan visual dengan bangunan yang dikunjungi atau dilewati.

2. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 75 cm ditentukan bagi seluruh

bangunan pada kavling hunian dengan tujuan agar tercipta pembedaan

yang jelas antara ruang dalam dan ruang luar hunian sehingga konsep

privat-publik dapat terjaga sehingga fungsi hunian sebagai tempat tinggal

dapat berjalan dengan baik.

3. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 100 cm ditentukan bagi:

a. seluruh bangunan pada blok bangunan khusus yang terdiri atas

bangunan sudut dan bangunan sayap/pendamping bangunan sudut;

b. bangunan peribadatan;

c. seluruh bangunan pada area komersial.

Ketentuan ini dibuat dengan mempertimbangkan fungsi, jenis aktivitas dan

fasilitas yang spesifik terdapat pada kedua jenis bangunan, agar fungsinya

sebagai bangunan komersial dan bangunan publik dapat dinikmati dan

diakses secara representatif oleh khalayak umum.

IV.8.4. Orientasi Bangunan

Sebagai upaya untuk menarik perhatian masyarakat yang melewati wilayah

perencanaan, maka perlu upaya-upaya yang mendukung terciptanya view

yang positif antara bangunan dan lingkungan sebagai obyek dengan

masyarakat sebagai subyek. Untuk memperoleh penghawaan dan

pencahayaan alam yang baik, maka orientasi bukaan bangunan menghadap

ke arah Utara-Selatan sehingga bangunan tidak langsung ke arah matahari.

Bangunan yang tidak menghadap ke arah tersebut, memerlukan penutup

sinar matahari baik bahan alami maupun non alami. Dari segi aksesibilitas;

bangunan yang terletak sepanjang jalan utama orientasi bangunannya

mengarah pada jaringan jalan yang berada di depannya, Orientasi bangunan

di sepanjang kawasan perencanaan ditetapkan ke arah muka, atau tegak

lurus menghadap ke jalan. Bangunan yang terletak di atas kapling yang

miring terhadap jalan tetap dianjurkan agar membangun sisi muka yang

sejajar jalan. Untuk bangunan berada di sisi persimpangan jalan atau


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

119

bangunan sudut di anjurkan untuk menghadap ke dua arah jalan. Secara

detail rencana orientasi bangunan adalah:

1. Bagian belakang bangunan yang berbatasan dengan permukiman,

orientasinya juga harus diarahkan ke permukiman. Artinya, pada bagian

tersebut harus dibuat rancangan dengan akses dan bukaan menghadap

ke arah permukiman. Tidak diperkenankan membuat tembok pasif atau

pagar yang membelakangi permukiman tersebut.

2. Bangunan yang dikelilingi oleh jalan, maka orientasinya diarahkan ke

masing-masing jalan yang mengelilinginya.

3. Bangunan-bangunan yang diarahkan sebagai identity di pertemuan jalan,

orientasi bangunan dan atap bangunannya agar dipertimbangkan terhadap

kesatuan komposisi bangunan dan ruang luar di sekitar pertemuan jalan

tersebut.

4. Arah pandangan suatu orientasi, sedapat mungkin mengarah pada

tempat-tempat yang penting atau ramai dikunjungi masyarakat. Jadi, tidak

hanya jalan-jalan utama yang terletak di depan bangunan saja yang bisa

dijadikan arah orientasi, tetapi lokasi lain yang memiliki potensi untuk

dijadikan sebagai media orientasi juga dapat digunakan.

IV.8.5. Bentuk Dasar Bangunan

Bentuk dasar bangunan dipertimbangkan dari berbagai segi, baik segi

kebutuhan ruangnya sendiri ataupun dari ekspresi budaya dan nilai-nilai

arsitektur setempat menciptakan citra kawasan sebagai salah satu pusat

perkantoran di kawasan perkotaan Buol dengan segala aktivitas

pendukungnya, rancangan bangunan di dalam kawasan perencanaan ini

menjadi salah satu faktor yang penting yang perlu diperhatikan. Bentuk dasar

bangunan untuk kawasan Koridor Jl, Ir. Karim Mbow diklasifikasikan ke dalam

pembagian sebagai berikut:

1) Bentuk balok dengan rincian sebagai berikut :

Bentuk balok vertikal bagi bangunan yang menjadi bangunan

sayap/pendamping pada blok bangunan khusus dan bangunan sudut

area kawasan komersial dengan tujuan agar tercipta keselarasan dan

keseimbangan bentuk di antara seluruh bangunan pada blok bangunan

khusus.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

120

Bentuk balok horizontal bagi bangunan ruko, hunian rumah deret, dan

massa bangunan pada area komersial yang tidak berada pada bagian

sudut dengan mempertimbangkan konsep perancangan kota secara

keseluruhan terutama pada koridor utama Jl. Ir. Karim Mbow. Ketentuan

ini juga dibuat dengan mempertimbangkan jenis fungsi dan aktivitas

bangunan yang spesifik pada bangunan-bangunan tersebut.

2) Bentuk bangunan sudut ditentukan bagi bangunan sudut yang berada di

persimpangan antara segmen-segmen dan segmen-jalan dengan tujuan

agar menunjang pandangan pergerakan membelok oleh pengguna jalan.

Di samping itu bangunan tersebut dapat dijadikan sebagai tengaran kota

serta agar dapat tercipta ruang terbuka kota sebagai ruang hijau pada

setiap persimpangan jalan secara terpadu dengan bangunan sudut

tersebut.

IV.8.6. Massa Bangunan

Penetapan bentuk dan posisi massa bangunan harus mempertimbangkan

bahaya gempa dan tsunami terutama. Oleh karena itu rencana tata letak

massa bangunannya adalah:

1. sederhana, cenderung simetris, seragam dan membentuk satu kesatuan.

2. bentuk susunan massa bangunan diarahkan berbentuk perimeter blok

dengan struktur ruang linier koridor).

IV.8.7. Selubung Bangunan

Selubung bangunan diharapkan memberikan kesan khusus terhadap

kawasan ini, sehingga mampu memberikan suatu pemandangan tersendiri

bagi yang melihatnya, selain itu perlu dipertimbangkan ornamen-ornamen

yang dipakai supaya disesuaikan dengan lingkungan setempat. Selubung

bangunan harus mencirikan kualitas rancangan arsitektur tropis-basah, yang

dirancangkan dalam kualitas bukaan penghawaan dan cahaya, bentuk atap

serta material finishing yang tahan terhadap panas matahari dan udara

lembab.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

121

IV.8.8. Garis Langit

Garis langit merupakan garis titik tertinggi bangunan yang terbentuk oleh

perbedaan ketinggian masing-masing bangunan pada tiap-tiap zona yang

direncanakan. Perbedaan ketinggian ini bertujuan untuk menciptakan

suasana ruang yang menarik dan tidak monoton. Karena dengan

terbentuknya garis langit yang tepat terjadi kesan ruangan yang dinamis.

IV.8.9. Arsitektur Bangunan

Peraturan bangunan berkaitan dengan arsitektur bangunan dan lingkungan

untuk Kawasan Koridor Jalan Ir. Karim Mbow adalah penetapan langgam

arsitektur untuk bangunan yang berada di kawasan ini dengan langgam

arsitektur lokal khas Buol. Secara detil, pengembangan langgam arsitektur

lokal khas Buol disesuaikan dengan rencana desain dalam setiap kelompok

bangunan. Pengembangan bangunan dalam kawasan perencanaan

diarahkan untuk dapat mendukung pengembangan image kawasan sebagai

kawasan perkantoran modern dengan tetap menampilkan elemen

lokal/tradisional sebagai bagian dari bangunan.

IV.8.10. Bahan Bangunan

Peraturan bangunan berkaitan dengan konsep penggunaan bahan bangunan

eksterior untuk Kawasan perencanaan dibuat dengan mempertimbangkan

karakter langgam arsitektur lokal meliputi pengembangan ornamen, facade

dan sebagainya yang bercirikan corak lokal. Untuk bahan bangunan

diupayakan menggunakan bahan dari material yang kuat, tahan lama dan

tidak rentan terhadap bencana alam dan bahaya kebakaran (memperlambat

penjalaran api) dengan memperhatikan ketentuan corak lokal, memilik daya

tahan terhadap perubahan cuaca pada iklim tropis, tidak menimbulkan

pantulan sinar, memberikan kesan estetis terhadap penggunaanya dan

lingkungan sekitar. Untuk ruang terbuka, bahan yang digunakan disesuaikan

dengan keadaan dan bentuk lansekap yang ada. Berdasarkan Undang –

Undang No. 28 Tahun 2002 mengenai Bangunan dan Gedung Penggunaan

bahan bangunan diupayakan semaksimal mungkin menggunakan bahan

bangunan produksi dalam negeri/tempat.

Penggunaan bahan bangunan harus mempertimbangkan keawetan dan

kesehatan dalam pemanfaatan bangunannya. Bahan bangunan yang

dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat teknik sesuai dengan fungsinya,


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

122

seperti yang dipersyaratkan dalam Standar Nasional Indonesia (SNI) tentang

spesifikasi bahan bangunan yang berlaku. Penggunaan bahan bangunan

yang mengandung racun atau bahan kimia yang berbahaya, harus mendapat

rekomendasi dari instansi terkait dan dilaksanakan oleh ahlinya.

IV.8.11. Pertanda/Signage

Signage atau sistem penandaan merupakan perangkat penting sebuah

kawasan. Rencana sistem panandaan pada kawasan Jl. Ir. Karim Mbow

terutama ditekankan pada bangunan komersil pada segmen ini. Penempatan

sistem penandaan tersebut terbagi dalam beberapa zona, yaitu private

information zone, pedestrian zone, traffic zone yang masing-masing memiliki

fungsi dan batasan pengaturan tersendiri.

a. sistem penandaan pada private information zone

Merupakan zona yang khusus diperuntukkan bagi informasi atau promosi

usaha bagi pemilik bangunan dalam ukuran yang cukup besar.

b. sistem penandaan pada zona pedestrian

Merupakan zona identifikasi bagi sistem penandaan yang kecil, orientasi

pedestrian bagi identitas bangunan, serta penandaan pada jendela

bangunan

c. sistem penandaan pada zona traffic

Merupakan zona informasi dan sistem penandaan yang sesuai dengan

jarak pandang dan pergerakan kendaraan bermotor. Signage atau tanda

untuk kawasan perencanaan direncanakan sebagai berikut:

Identitas, sebagai pengenal/karakter lingkungan dan sebagai titik

referensi/orientasi pergerakan masyarakat dapat berupa Landmark.

Rancangan tanda untuk identitas lingkungan ini untuk setiap segmen

berbeda-beda, namun dapat menjadi bagian dari rancangan

bangunan.

Nama Bangunan, memberi tanda identitas suatu bangunan yang

dapat dibarengi dengan petunjuk jenis kegiatan yang ada di dalamnya.

Jenis ini dapat berupa papan identitas, atau tulisan yang ditempel

pada selubung bangunan. Tanda untuk nama bangunan tidak boleh


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

123

mengganggu pandangan terhadap kualitas selubung bangunan, tidak

boleh melebihi/mengganggu domain publik.

Petunjuk Sirkulasi, sebagai rambu lalu-lintas, sekaligus sebagai

pengatur dan pengarah dalam pergerakan. Untuk rambu-rambu lalu

lintas disesuaikan dengan standart bentuk dan penempatannya..

Komersial/Reklame, sebagai publikasi atas suatu produk, komoditi,

jasa, profesi atau pelayanan tertentu. Jenis ini dapat berupa papan

tiang, ikon, menempel pada bangunan, baliho, spanduk umbul-umbul

dan balon. Beberapa persyaratan yang perlu diperhatikan adalah:

Estetis dan pemasangannya tidak mengganggu keamanan dan

keselamatan serta konstruksinya memenuhi syarat teknis.

Pemasangan reklame dalam persil tidak boleh melewati batas Damija,

konstruksinya kuat dan ukurannya tidak merusak selubung bangunan.

Pada koridor jalan dan ruang luar lainnya harus estetis, dapat

memperkuat identitas lingkungan dan tidak merusak konsentrasi

pemakai jalan. Pada median hanya dipasang reklame yang bersifat

sementara pada tiang lampu yang telah disediakan.

Informasi, sebagai tempat untuk informasi kegiatan atau keterangan-

keterangan kondisi/keadaan lingkungan. Papan informasi yang

menerangkan kedudukan kawasan serta informasi lingkungan

diletakkan pada setiap blok berdekatan dengan tempat pemberhentian

kendaraan/halte. Papan informasi ini dapat sekaligus digunakan untuk

menempelkan koran umum.

IV.8.12. Pelestarian Bangunan dan Lingkungan

Tujuan dilakukannya pelestarian bangunan dan lingkungan ini memberikan

dan menciptakan kesesuaian kontekstual antar bangunan dengan kondisi

bangunan dan lingkungan di sekitarnya. Jika diindikasikan terjadi penurunan

kualitas bangunan/ lingkungan maka dibelakukan upaya untuk

mengembangkan penanganan terhadap bangunan dan lingkungan meliputi:

1. Proses Urban Revitalization meliputi upaya revitalisasi bangunan

mengingat nilai history bangunan yang tinggi atau memiliki nilai sejarah

yang berguna bagi pengembangan kawasan maupun nilai ilmu

pengetahuan atau kavling bangunan memiliki fungsi yang strategis.

2. Proses Urban Renewal meliputi upaya memperbarui fungsi kavling

bangunan pada kavling lama yang disebabkan oleh kondisi bangunan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

124

yang telah mengalami penurunan kualitas sehingga diharapkan dengan

adanya pemugaran akan dapat dimanfaatkan fungsi kavling yang dapat

dimanfaatkan sebagai kavling bangunan yang lebih baik.

3. Proses penertiban bangunan meliputi upaya pemugaran terhadap

kavling bangunan yang mempunyai permasalahan bangunan akibat

tidak memenuhi ketentuan pengembangan bangunan yang ada.

IV.8.13. Persyaratan Bangunan

Pengembangan bangunan di kawasan perencanaan direncanakan untuk

pengembangan bangunan yang memenuhi persyaratan bangunan yang

memberikan kenyamanan dan keamanan bagi penghuninya. Adapun

persyaratan bangunan yang harus dipenuhi meliputi:


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

125


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

126

IV.9. TATA INFORMASI DAN WAJAH JALAN

Jenis-jenis elemen yang harus terpenuhi dalam penataan tata informasi dan wajah

jalan mencangkup, sistem informasi yang terpadu, sistem informasi yang mengarah

pada tulisan dan grafis, papan nama dan street furniture (Perabot Jalan).

A. Tata Informasi

Dalam peletakan tata informasi adalah area yang harus bebas dari segala tata

informasi yaitu:

1. 2,1 m dari permukaan trotoar/jalur pedestrian harus bebas tata informasi;

2. 5 m dari permukaan jalan harus bebas tata informasi;

3. 10 m dari persimpangan jalan harus bebas tata informasi reklame, kecuali

rambu-rambu jalan.

Jenis tata informasi yang diusulkan meliputi 2 (dua) kategori:

1. Petunjuk nama bangunan, dan rambu jalan, Petunjuk nama bangunan Petunjuk

nama bangunan merupakan media informasi tentang nama dan tempat, arahan

rencana pengembangan petunjuk nama bangunan dengan fungsi perdagangan

dan jasa adalah dengan menata ukuran dan letak petunjuk informasi bangunan

tersebut. Arahan untuk rencana peletakan nama bangunan pada setiap segmen

adalah menempel pada bangunan dan tidak diperkenankan menjorok dari batas

persil. Penggunaan bahan harus konsisten dan mempunyai potensi untuk

menarik perhatian masyarakat melalui rancangan atau permainan grafisnya.

Pengaturan sistem informasi harus informatif, sehingga dapat terlihat oleh

pengendara kendaraan maupun pejalan kaki. Untuk pemasangan penunjuk

nama bangunan diarahkan dengan ketentuan sebagai berikut.

menempel pada bangunan dengan posisi horisontal, ukuran yang

diperkenankan adalah 1 x 5 meter.

menempel pada bangunan dengan posisi vertikal, ukuran yang

diperkenankan adalah 1 x 3 meter.

menggantung pada bangunan (arcade/kanopi), ukuran yang diperkenankan

adalah 2/3 L meter.

pola bangunan tunggal diarahkan untuk membuat penunjuk informasi

bangunan yang berdiri sendiri.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

127

Gambar 4.9 : Ilustrasi Rencana Petunjuk Nama Bangunan Pada Bangunan Komersil

a Penunjuk nama jalan

Pada kawasan perencanaan pemasangan nama jalan diharuskan

ditempatkan pada setiap ujung jalan/lorong yang terdapat pada kawasan

perencanaan dengan bentuk yang mencirikan karakter lokal.

b. Rambu Jalan

Rambu-rambu pertandaan jalan maupun rambu untuk jalur penyelamatan

bencana alam diarahkan terletak pada kawasan yang mudah terlihat, kuat,

dan terpelihara. Pentingnya tanda-tanda dalam sebuah kota adalah untuk

mewujudkan masyarakat mengenal kawasan tersebut dan petunjuk bagi

masyarakat yang baru mengenal tempat tersebut. Untuk penempatan rambu

jalan disesuaikan oleh standar Dinas perhubungan. Ukuran dan kualitas

rancangan dari rambu-rambu harus diatur agar tercipta keserasian serta

mengurangi dampak negatif kawasan.

2. Reklame

Pemasangan reklame pada dasarnya mengacu pada ketentuan ketentuan yang

berlaku di Kabupaten Buol pada umumnya. Namun untuk menumbuhkan citra

kawasan perencanaan sebagai Kawasan Perdagangan Kabupaten Buol, maka

perlu penataan dan pembatasan reklame. Pembatasan ini dapat dilakukan

dengan menentukan lokasi pemasangan reklame pada tiitik-titik khusus dalam

kawasan. Penataan reklame pada kawasan perencanaan diarahkan dengan

ketentuan sebagai berikut.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

128

1) kepentingan penempatan harus mengupayakan keseimbangan, keterkaitan

dan keterpaduan dengan semua jenis elemen pembentuk wajah jalan atau

perabot jalan lain dalam hal fungsi, estetis dan sosial. Penempatan reklame

pada kawasan perencanaan dilakukan hanya pada titik-titik tertentu, tidak

mengganggu dan menutupi keberadaan bangunan pemerintahan yang

terdapat di segmen ini. Titik pemasangan papan reklame pada kawasan

perencanaan diarahkan di sekitar pusat perdagangan di persimpangan,

Shelter/ halte dapat dimanfaatkan sebagai bidang reklame sesuai dengan

arahan titik pemasangannya.

2) perlu pembatasan terhadap ukuran, material, motif, lokasi dan tata letak.

Untuk ukuran reklame umum dengan desain satu tiang maksimal adalah 24

m2. Tidak diperkenankan memasang reklame dua kaki dan reklame yang

melintang jalan (Bando).

3) penempatan reklame harus menciptaan karakter lingkungan kawasan. Pada

kawasan perencanaan materi reklame komersial diperbolehkan, namun

mengingat visi pengembangan Kawasan Jl. Ir. Karim Mbow adalah

”TERWUJUDNYA KAWASAN PERDAGANGAN YANG BERWAWASAN

LINGKUNGAN”, maka tidak diperbolehkan memasang materi iklan

minuman beralkohol.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

129

Gambar 4.10 : Ilustrasi Rencana Reklame

C. Wajah Jalan

Penataan wajah jalan merupakan upaya untuk menata wajah daripada suatu

jalur jalan. Elemen yang termasuk didalamnya antara lain jalur tata hijau, jalur

pedestrian, dan penataan street furniture. Street furniture merupakan

kelengkapan jalan yang mendukung estetika, kenyamanan dan keselamatan,

pemakai jalan antara lain telepon umum, bangku jalan, gardu jaga polisi, tiang

listrik (lampu jalan), halte, tempat sampah dan sebagainya. Untuk kawasan

perencanaan maka wajah jalan dibentuk dengan:

1. Peletakan vegetasi peneduh pada jalur pedestrian dan dalam kavling privat;

2. Peletakan pencahayaan buatan harus mempunyai jarak setiap titik lampu

sekurang-kurangnya 50 meter, sesuai kebutuhan jenis ruang terbuka hijau

dan sempadan jalan;

3. Pencahayaan buatan di ruang terbuka hijau harus memperhatikan karakter

lingkungan, fungsi, dan arsitektur bangunan, estetika amenity dan komponen

promosi;

4. Pembentukan jalur pedestrian dengan permukaan jalur yang nyaman untuk

berjalan bagi pejalan kaki maupun penyandang cacat.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

130

Penataan street furniture di kawasan perencanaan, meliputi:

a. Halte/Shelter Angkutan Kota

Sejauh ini belum ada halte yang dijumpai secara permanen di kawasan

perencanaan. Kalau dilihat dari segi aktivitas sirkulasi lalu lintas dan

pergantian intermoda perlu kiranya direncanakan pada tempat-tempat

tertentu untuk alokasi halte. Peletakan halte pada kawasan perencanaan

diarahkan pada setiap pusat kegiatan kawasan seperti kawasan perkantoran,

perdagangan dan pendidikan. Peletakan halte harus dibuat senyaman

mungkin dan tidak menggangu sirkulasi pejalan kaki. Pada bangunan halte

harus dilengkapi dengan nama halte dan diperkenankan untuk memasang

reklame. Bentuk halte harus bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal

Buol. Rancangan shelter angkutan kota dapat mengikuti kaidah berikut ini:

1) Bentuk dan jenis shelter yang diusulkan ada tiga alternatif yaitu; shelter

yang beratap, shelter yang tidak beratap (tetapi dibuat dibawah

pepohonan yang rindang) dan berupa rambu-rambu saja.

2) Shelter diletakkan pada jalur pejalan kaki, dengan membuat perbedaan

ketinggian lantai dengan satu atau dua trap yang membedakan shelter

dan pedestrian yang dibuat memutari shelter tersebut. Dimungkinkan

menggabung dengan boks telepon dalam satu bangunan, tetapi

penempatannya dipisahkan secara fisik agar tidak saling mengganggu.

3) Posisi jalan dibuat masukkan sedikit + 2 meter ke dalam shelter,

sehingga sewaktu kendaraan angkutan kota menepi tidak menghambat

sirkulasi kendaraan di belakangnya.

4) Bentuk dan tampilan shelter dirancang sedemikian sehingga tidak

menutupi dan mendominasi bangunan dan lingkungan di sekitarnya.

5) Bisa dimanfaatkan untuk memasang reklame yang dirancang sebagai

bagian dari bangunan shelter, dengan proporsi maksimum 20% dari

bidang tampak shelter.

6) Memperjelas identitas shelter agar mudah dikenali, terutama pada

tempat-tempat pemberhentian angkutan kota yang berupa rambu-rambu

saja, antara lain dengan memisahkan secara jelas dengan trotoar,


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

131

membuat kemunduaran pagar, ditanami dengan tanaman peneduh yang

khas.

Gambar 4.11 : Ilustrasi Shelter

b. Tempat sampah

Peletakan tempat sampah umum ditetapkan pada tiap jarak 50 m. Peletakan

tempat sampah umum tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki. Bentuk

tempat sampah umum harus bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal,

selain itu harus ada pemisah antara sampah organik dan anorganik.

Penataan tempat sampah di wilayah perencananaan diarahkan sebagai

berikut:

1) Perlu penyeragaman bentuk dan besaran tempat sampah yang berada

dalam satu koridor jalan.

2) Setiap pembangunan baru, perluasan suatu bangunan yang

diperuntukkan sebagai tempat kediaman harus dilengkapi dengan tempat

atau kotak pembuangan sampah yang ditempatkan sedemikian rupa

sehingga kesehatan umum masyarakat sekitarnya terjamin.

3) Dalam hal lingkungan di daerah pertokoan yang mempunyai dinas

pembersihan kota, kotak-kotak sampah yang tertutup disediakan

sedemikian rupa sehingga petugas-petugas dinas tersebut dapat dengan

mudah melakukan tugasnya.

4) Penyediaan tempat sampah agar mempertimbangkan segi estetika.

5) Dipisahkan antara tempat sampah kering dan sampah basah.

6) Rancangan penempatannya pada batas antara jalur pejalan kaki dengan

jalur kendaraan (mudah dijangkau dari dua sisi), dengan tiap jarak 50 m.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

132

Gambar 4.12: Ilustrasi Tempat Sampah

c. Pot bunga

Peletakan pot bunga ditempatkan pada setiap jarak 10 meter. Peletakan pot

bunga tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki. Bentuk pot bunga harus

bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal.

d. Lampu penerangan jalan dan pedestrian

Pada saat ini lampu penerangan jalan yang ada di kawasan perencanaan

baru terdapat pada segmen 1 atau baru terdapat sekitar 6 unit lampu

penerangan jalan, Kebutuhan penerangan lampu jalan di kawasan

perencanakan diperkirakan sebanyak 12 unit lampu penerangan jalan.

Bentuk penerangan jalan dan pedestrian harus bercirikan dan mencitrakan

nuansa khas lokal. Elemen ini di samping berfungsi sebagai penerangan di

malam hari, juga dapat berfungsi sebagai elemen estetika dan pengarah pada

rancangan ruang luar. Hal ini berkaitan dengan rancangan tiang lampu,

lampunya sendiri dan perletakannya. Lampu penerangan umum di sepanjang

koridor dan taman kota perlu disediakan tersendiri, dan hendaknya tidak

mengandalkan pada penerangan kapling (perumahan, perkantoran,

perdagangan dan jasa) atau penerangan yang berasal dari lampu reklame.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

133

Berkaitan dengan wilayah perencanaan, diusulkan arahan penataan sebagai

berikut:

1) Lampu penerangan untuk sepanjang jalan diletakkan pada pinggir jalan.

Lampu penerangan jalan di sepanjang koridor agar diseragamkan tinggi,

model maupun penempatannya.

2) Lampu penerangan di sepanjang pedestrian.

3) Lampu taman, untuk memperkuat karakter kawasan pada malam hari,

dan lampu sorot untuk memperkuat elemen-elemen yang ditonjolkan

pada malam hari.

4) Pada deretan lampu yang ditempatkan berselang seling dengan

pepohonan, perlu menghindari pemilihan pohon yang bermahkota lebar,

agar kerimbunannya tidak menghalangi sinar lampu.

5) Sejauh mungkin, dipersimpangan jalan utama perlu dipasang jenis lampu

spesifik sebagai pembentuk identitas lingkungan sekitarnya.

6) Lampu penerangan umum agar tidak digunakan untuk menempatkan

reklame tempel, spanduk, selebaran atau lainnya yang sifatnya merusak

keindahan lampu.

7) Sumber tenaga lampu penerangan jalan agar dipisahkan dengan kapling

sekitarnya, sehingga pada saat terjadi pemadaman listrik lokal, lampu

penerangan jalan masih tetap menyala.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

134

IV.10. BATAS HALAMAN DAN PAGAR

A. Halaman Depan Bangunan

1. Penanaman pohon tidak menggangu estetika fasade bangunan dan

lingkungannya secara keseluruhan;

2. Penataan taman pada halaman depan bangunan haruslah menambah nilai

estetika dari bangunan dan lingkungannya secara keseluruhan;

3. Perkerasan pada halaman depan bangunan harus dari bahan yang dapat

berfungsi sebagai penyerap air;

4. Apabila dipergunakan sebagai tempat parkir kendaraan, harus direncanakan

dengan seksama kapasitas lahan, sirkulasi dalam lahan sehingga tidak

mengganggu nilai estetika bangunan dan lingkungan secara keseluruhan

serta penempatan pintu masuk keluar kendaraan sehingga tidak

menimbulkan tekanan pada arus lalu-lintas;

5. Halaman samping dan belakang bangunan;

6. Dapat dipilih jenis pepohonan yang bersifat buffer kebisingan dan menyerap

polutan.

B. Pagar

1. Garis Sempadan Pagar (GSP) terluar yang berbatasan dengan jalan

ditentukan berhimpit dengan batas terluar ruang milik jalan.

2. Garis pagar di sudut persimpangan jalan ditentukan dengan

sorong/lengkungan atas dasar fungsi peran jalan.

3. Ketinggian maksimum pagar yang berbatasan dengan jalan umum

ditentikan sebesar 1,5 m dari permukaan jalan;

4. Pagar harus transparan dengan motif bernuansa lokal baik dari warna

maupun bentuk ukiran khas Buol;

5. Pada bagian bawah pagar diperbolehkan masif dengan ketinggian maksimal

50 cm;

6. Dianjurkan untuk menanam tanaman sepanjang pagar dengan ketinggian

yang tidak lebih dari 60- 80 cm;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

135

7. Dilarang menggunakan kawat berduri sebagai pemisah di sepanjang jalan

umum untuk halaman muka.

8. Ketinggian dinding pembatas samping bangunan sampai GSB maksimum

1,5 m untuk menciptakan keleluasan pandangan boleh dibuat dalam bentuk

masif/tidak tembus pandang;

9. Tinggi pagar samping setelah garis sempadan bangunan dan pagar

belakang ditetapkan maksimum 2 meter dan boleh dibuat masif/tidak

tembus pandang. Pagar tersebut dapat dibuat setinggi-tingginya 3 meter

dengan memperhatikan faktor keamanan kontruksi atas persetujuan tertulis

dari tetangga yang berbatasan;

10. Pengaturan tinggi pagar di daerah persimpangan tidak boleh menghalangi

pandangan pengendara;

11. Warna pagar dianjurkan tidak mencolok, sehingga berkesan teduh dan asri,

serta tidak menimbulkan kesan membatasi bangunan.

12. Melibatkan sektor privat untuk menampung kegiatan PKL sebagai salah

satu kegiatan penunjang dalam bangunan/kavlingnya, yang proporsi jumlah

dan luas disesuaikan berdasarkan intensitas pembangunan yang dibentuk.

Alokasi lahan untuk PKL baik dalam bangunan atau ruang terbukanya

merupakan perwujudan dari bentuk integrasi antara sektor formal dan

informal, menuju pengelolaan yang lebih baik.

13. Mengintegrasikan/mendekatkan secara optimal lokasi penataan dengan

jalur pejalan/ruang-ruang terbuka umum merupakan konsep penataan yang

positif, karena pada dasarnya PKL selalu mengikuti keberadaan dan

pergerakan pejalan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

136

BAB V

RENCANA PEMANFAATAN DAN

PENGENDALIAN PROGRAM

V.1. PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

V.1.1. Lingkup Pengendalian Kegiatan Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang merupakan suatu kegiatan yang dapat

dikatakan sebagai suatu kegiatan penting dalam upaya menjaga dan

mengendalikan pemanfatan ruang. Adapun Pengendalian pemanfaatan ruang

dilakukan melalui beberapa tahapan kegiatan diantaranya; penetapan

peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta

pengenaan sanksi. Sesuai dengan Undang-undang tentang Tata Ruang yaitu

UU No.26 Tahun 2007 tentang penataan ruang, secara rinci telah menjelaskan

mengenai hal tersebut diatas.

1. Peraturan Zonasi Peraturan zonasi sesuai dengan Pasal 36 UU No.26

tahun 2007 telah disebutkan bahwa peraturan zonasi disusun sebagai

pedoman pengendalian pemanfaatan ruang, dan Peraturan zonasi disusun

berdasarkan rencana rinci tata ruang dalam hal ini tata bangunan dan

lingkungan untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi

merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan

ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona

peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.

Rencana rinci tata ruang dan peraturan zonasi yang melengkapi rencana

rinci tersebut menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan

ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan

rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang. Untuk peraturan

zonasi akan dibahas pada bagian lainnya di bab ini.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

137

2. Perizinan Izin dalam pemanfaatan ruang sebagaimana yang diatur dalam

undang-undang penataan ruang diatur oleh pemerintah Kabupaten Buol

berdasarkan kewenangan dan ketentuan yang berlaku. Disamping itu

dalam hal perizinan pemerintah dapat membatalkan izin apabila melanggar

ketentuan yang berlaku. Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui

prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan rencana

tata ruang wilayah, dibatalkan oleh pemerintah daerah Kabupaten Buol

sesuai dengan kewenangannya.

Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban

pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan

sesuai dengan rencana tata ruang. Izin pemanfaatan ruang diatur dan

diterbitkan oleh pemerintah daerah Kabupaten Buol sesuai dengan

kewenangannya masing-masing. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai

dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun

yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara,

dan/atau sanksi pidana denda.

3. Pemberian Insentif dan Disinsentif Pemberian insentif dimaksudkan

sebagai upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan

yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan oleh

masyarakat maupun oleh pemerintah daerah. Bentuk insentif tersebut,

antara lain, dapat berupa keringanan pajak, pembangunan prasarana dan

sarana (infrastruktur), pemberian kompensasi, kemudahan prosedur

perizinan, dan pemberian penghargaan. Disinsentif dimaksudkan sebagai

perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau

mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, yang

antara lain dapat berupa pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan,

penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan kompensasi dan

penalti. Pemberian insentif dan disinsentif dalam pengendalian

pemanfaatan ruang dilakukan supaya pemanfaatan ruang yang dilakukan

sesuai dengan rencana tata ruang yang sudah di tetapkan. Insentif

merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap

pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, berupa :

a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan,

sewa ruang, dan urun saham;

b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

138

c. kemudahan prosedur perizinan; dan/atau

d. pemberian penghargaan kepada masyarakat,

e. swasta dan/atau pemerintah daerah.

Sedangkan Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi

pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan

rencana tata ruang, berupa:

a. pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya

biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan

akibat pemanfaatan ruang; dan/atau

b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan

penalti;

c. insentif dan disinsentif dalam penataan bangunan dan lingkugan

diberikan dengan tetap menghormati hak masyarakat.

4. Pengenaan Sanksi

a. Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya pengendalian

pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat tindakan

penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana

tata ruang dan peraturan zonasi.

b. Dalam Undang-Undang ini pengenaan sanksi tidak hanya diberikan

kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan

perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan pula kepada pejabat

pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan

ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

V.1.2. Lingkup Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Aspek pelaksanaan Kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan

untuk mengikuti serta mendata perkembangan pelaksanaan pemanfaatan

ruang, sehingga apabila terjadi penyimpangan dari pelaksanaan pemanfaatan

ruang dapat diketahui dan dilakukan upaya penyelesaiannya, objek kegiatan

pengendaliannya adalah pembangunan dan bangunan fisik yang sesuai atau

tidak sesuai dengan rencana tata ruang dalam hal ini tata bangunan dan

lingkungan. Kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang dapat dilakukan

dengan melakukan monitoring, pengawasan dan penertiban pemanfaatan

ruang harus dimulai pada unit terkecil perubahan, yaitu pada objek perpetakan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

139

(persil) yang melakukan kegiatan pembangunan atau perubahan. Apabila hal

tersebut tidak dilakukan maka penyimpangan dan pelanggaran penggunaan

lahan tidak akan terdeteksi secara dini dan akan menimbulkan permasalahan

baru, biasanya pemerintah menangani masalah tersebut dengan mengubah

kebijakan, atau bahkan melegalkan penyimpangan dan pelanggaran dengan

menerbitkan peraturan dan perundang-undangan baru. Adapun aspek yang

harus diperhatikan dalam kebutuhan pengendalian pemanfaatan ruang di

kawasan perencanaan adalah sebagai berikut.:

1. Bangunan yang melanggar sempadan

2. Bangunan yang melanggar batas sempadan sungai

3. Penggunaan ruko/rumah untuk kegiatan usaha

4. Kegiatan perdagangan yang menggunakan trotoar

5. Kegiatan perdagangan yang menggunakan bahu jalan mengganggu

lalulintas

6. Angkutan umum yang berhenti pada bukan tempat pemberhentiannya.

7. Tempat parkir dilakukan dijalan (on street)

8. Membuang sampah dimana saja, bukan pada tempatnya

9. Membuang bekas bongkaran bangunan bukan pada tempatnya

10. Penggunaan lahan yang tidak sesuai, mengganggu kualitas visual

11. Pemasangan reklame yang tidak sesuai dengan estetika.

V.1.3. Monitoring dan Evaluasi

Monitoring yang dilakukan secara rutin terhadap perubahan tata ruang dan

lingkungan dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Buol dengan

mempergunakan semua laporan yang masuk, baik yang berasal dari individu

masyarakat, organisasi kemasyarakatan, aparat RT/RW, kelurahan/desa dan

kecamatan, hasil penelitian, statistik dan lain-lain. Pemantauan dan

pengawasan harus dilakukan dilakukan di lapangan untuk mencari bukti-bukti

penyimpangan pemanfaatan ruang yang ada, untuk seterusnya dicatat dan

dituangkan ke dalam suatu peta yang berlaku sebagai „potret‟ tata ruang yang

termutakhir, dan kemudian ditindaklanjuti dengan tindakan evaluasi. Dalam

rangka mencapai kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang yang dapat

diandalkan, terlebih dahulu dilakukan evaluasi terhadap keefektifan proses

pengendalian pemanfaatan ruang oleh institusi yang berwenang saat ini,

sehingga dapat mengetahui kelemahan dalam proses pengendalian


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

140

pemanfaatan ruang dan dapat diperbaiki agar kegiatan pengendalian

pemanfaatan ruang lebih sempurna.

Gambar 5.1 : Proses Monitoring dan pengendalian pemanfaatan ruang

Tabel 5.1

Kebutuhan Pengendalian ruang

Kegiatan Keluaran Pelaksana/Penanggung

Jawab Priode

Pelaksanaan Keterangan

Pengumpulan data dan informasi mengenai perubahan pemanfaatan lahan

Informasi perubahan pemanfaatan ruang

Instansi penerbit ijin dan masyarakat (palapor)

Minimum sekali dalam 3 bulan

Laporan dilakukan secara berkala oleh instansi terkait dan secara kontinyu oleh masyarakat sebagai kontrol sosial.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

141

pemanfaatan ruang persil

Indikasi penyimpangan pemanfaatan ruang

Bappeda/Lembaga yang Terkait di Pemda Kab. Buol ataupun Provinsi Sulawesi Tengah


Membandingkan antara perubahan pemanfaatan ruang dan rencana yang sudah disahkan

Perumusan tipologi penyimpangan pemanfaatan ruang persil.

Tipologi penyimpangan

Bappeda/Lembaga yang Terkait di Pemda Kab. Buol ataupun Prov. Sulawesi Tengah


Menyangkut jenis, akibat penyimpangan serta penyebab dan penanggung jawab pelanggaran.

Rekapitulasi perubahan pemanfaatan ruang

Akumulasi perubahan pemanfaatan ruang persil atau blok kawasan



Pengkajian pola perubahan pemanfaatan ruang persil atau blok peruntukan

Indikasi perubahan pemanfaatan ruang atau blok kawasan



Perumusan tipologi perubahan pemanfaatan ruang persil atau blok peruntukan

Perumusan tipologi perubahan pemanfaatan ruang persil atau blok peruntukan



Tabel 5.2

Kegiatan monitoring pelanggaran pemanfaatan ruang

Kegiatan Keluaran Pelaksanaan Priode


a. Penyusunan daftar penyimpangan/ pelanggaran pemanfaatan ruang persil

Tabel tipologi penyimpangan pemanfaatan ruang. Peta sebaran penyimpangan



Daftar ini hanya untuk penyimpangan persil atau kawasan yang dikuasai oleh satu kepemilikan (individual ataupun badan hukum)

b. Menyiapkan kerangka acuan pekerjaan monitoring

Kerangka acuan pelaksanaan pekerjaan monitoring


Jika terjadi pelanggaran

Penyiapan kerangka acuan dengan memanfaatkan hasil rekapitulasi hasil pemantauan perubahan pemanfaatan ruang.

c. Pembentukan tim penyidik penyimpangan pemanfaatan ruang

Keputusaan Ketua /badan koordinasi tentang pembentukan Tim Kecil terdiri dari berbagai instansi terkait pelaksanaan monitoring



Tim monitoring lapangan dapat dilakukan secara swakelola atau oleh konsultan.

d. Memeriksa dan Bukti pelanggaran Team penyidik Jika terjadi Pengumpulan bukti


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

142

membuktikan pelanggaran persil

pelanggaran diperoleh dari lapangan penguasaan lahan, instansi pemberi ijin dan instansi terkait

e. Merumuskan temuan penyimpangan

Rumusan awal pelanggaran pemnfaatan ruang

Team penyidik Jika terjadi pelanggaran

Disajikan secara tipologi besaran dan factor penyebabnya

f. Membahas temuan penyimpangan dan rekomendasi tindak lanjut dalam forum koordinasi

Rumusan final pelanggaran pemanfaatan ruang dan rekomendasi penyelesaian masalah



Temuan penyimpangan dibahas dalam forum koordinasi dengan mengundang pihak-pihak terkait.

g. Laporan hasil monitoring kepada Bupati

Surat kepala Dinas perumahan dan penataan ruang daerah kabupaten Buol/forum koordinasi kepada Bupati tentang laporan hasil monitoring.



Surat Ketua DPRD dilampirkan buku laporan hasil pemantauan.

h. Pemberitahuan hasil monitoring kepada instansi tingkat kota terkait dan camat

Surat kepala Dinas perumahan dan penataan ruang daerah kabupaten Buol/forum koordinasi kepada Bupati tentang laporan hasil monitoring.



Surat Ketua DPRD berisikan penyampaian temuan penyimpangan blok kawasan atau persil kota yang perlu diketahui oleh instansi terkait.

i. Pemberitahuan laporan hasil monitoring kepada pelanggar

Surat Kepala Dinas Tata Ruang perumahan dan penataan Ruang Daerah Kab. Buol/forum koordinasi kepada pelanggar.



Berisikan tipologi pelanggaran persil yang bersangkutan

Evaluasi memiliki peran penting dalam proses perencanaan, evaluasi menitikberatkan

pada timbal balik dalam desain kebijakan dan proses perencanaan selanjutnya.

Berdasarkan kajian kepustakaan evaluasi yang dilakukan secara efektif adalah evaluasi

dengan melihat apakah tujuan suatu program dapat dicapai dengan baik dan

keefektifan dapat dilihat dari kesesuaian pelaksanaan program di lapangan dengan

tujuan yang diharapkan. Evaluasi merupakan fungsi dan tugas rutin perangkat

Pemerintah Daerah (Dinas Perumahan dan Penataan Ruang Daerah, Dinas Pekerjaan

Umum dan instansi lainnya) dengan memperoleh masukan dan bantuan aktif dari

masyarakat dan pihak-pihak lain yang berkepentingan. Kegiatan utama evaluasi adalah


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

143

membandingkan antara temuan dari hasil pemantauan lapangan dengan rencana tata

ruang dan/atau petunjuk teknis penataan ruang dan bangunan yang ada. Inti evaluasi

adalah menilai kemajuan seluruh kegiatan pemanfaatan ruang (potret tata ruang

termutakhir) dalam mencapai tujuan rencana tata ruang, maka harus ditentukan di sini

apakah potret yang terjadi tersebut sesuai dengan tahapan dan/atau searah dengan

skenario tata ruang yang direncanakan secara keseluruhan atau tidak. Jika tidak sesuai,

harus diuji dan ditentukan apakah ketidaksesuaian tersebut cukup ditertibkan saja atau

perlu dilakukan tindakan peninjauan kembali terhadap rencana tata ruangnya. Untuk

lebih jelasnya dapat di lihat pada tabel dan gambar di bawah ini.

Tabel 5.3

Kegiatan evaluasi pelanggaran pemanfaatan ruang

Kegiatan Keluaran Pelaksanaan Priode


Evaluasi temuan penyimpangan

Rumusan tingkat penyimpangan

Bappeda dan instansi terkait

Minimum sekali dalam 5 tahun

Evaluasi kinerja instansi pemberi perijinan

Rumusan tingkat penyimpangan mekanisme pemberian perijinan pemanfaatan ruang



Masukan/umpan balik untuk evaluasi RTBL.

Rumusan materi bagi evaluasi RTBL.




LAPORAN AKHIR

Hal

aman

144

Gambar 5.2 : Proses Monitoring dan Evaluasi Pemanfaatan Ruang

Setelah dilakukan proses monitoring dan evaluasi, selanjutnya dilakukan proses

penertiban terhadap penataan ruang dan pengenaan sangsi. Untuk lebih jelasnya

mengenai penertiban sangsi dan pelanggaran pemanfaatan ruang dapat di lihat pada

tabel di bawah ini.

Tabel 5.4

Kegiatan Penertiban Pelanggaran Pemanfaatan Ruang (Sanksi Administratif)

Kegiatan Keluaran Pelaksanaan Periode Pelaksanaan Keterangan

Menyiapkan langkah-langkah penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang

Rumusan awal langkah-langkah penertiban

Bappeda Kabupaten Sesuai kebutuhan Berdasarkan hasil evaluasi (bagian dari tahap pengendalian pemanfaatan ruang)

Membahas langkah penertiban dalam forum koordinasi

Rumusan final langkah-langkah penertiban

Bappeda atau badan koordinasi

Sesuai kebutuhan -

Melaporkan kepada Bupati tentang rencana tindakan

Surat ketua forum koordinasi kepada Bupati

Badan koordinasi Sesuai kebutuhan Berisi rencana tindakan penertiban


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

145

penertiban

Pembentukan tim khusus pelaksana koordinasi tindakan penertiban

Keputusan Bupati tentang pembentukan tim khusus penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang

Bupati Sesuai kebutuhan Bupati membentuk tim khusus untuk melakukan koordinasi tindakan penertiban yang melibatkan bagian penertiban, satpol pamong praja dan instansi terkait

Koordinasi tindakan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang

Pemberian sanksi administratif kepada aparat pemerintah atau sanksi administratif kepada masyarakat

Tim khusus penertiban Sesuai kebutuhan - Tim khusus dapat menugaskan anggotanya untuk melaksanakan tindakan penertiban sesuai dengan perundang-undangan.

- Tim khusus dapat bekerja sama dengan Polisi, Kodim, dll untuk melaksanakan penertiban langsung

Pengawasan pelaksanaan sanksi

Daftar pelanggar yang tidak melaksanakan sanksi.

Tim khusus penertiban Sesuai kebutuhan Apabila pelanggar tidak menjalankan sanksinya maka tim khusus wajib mengajukan ke pengadilan untuk diproses secara hukum

Pengajuan atau pengaduan ke lembaga peradilan

Berkas pengajuan ke pengadilan

- Tim khusus

- Masyarakat atau badan hukum

Sesuai kebutuhan Pengajuan ke lembaga peradilan dapat dilakukan oleh masyarakat atau badan hukum tertentu apabila merasa dirugikan oleh pelanggar

Pengenaan sanksi Sanksi pidana atau sanksi perdata

Lembaga peradilan Sesuai kebutuhan Sanksi dikenakan apabila terbukti bersalah secara hukum oleh pengadilan

Tabel 5.5

Alternatif Bentuk Penertiban

Bentuk Pelanggaran Alternatif Bentuk Penertiban

Setelah RTBL Diundangkan

Pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan fungsi ruang/penggunaan lahan yang telah ditetapkan dalam RTBL

- Kegiatan/pembangunan dihentikan

- Pencabutan ijin

Pemanfaatan sesuai dengan fungsi ruang, tetapi luasan tidak sesuai dengan ketentuan dalam RTBL

- Kegiatan/pembangunan dihentikan

- Kegiatan dibatasi pada luasan yang ditetapkan

- Denda

- Kurungan

Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi kondisi teknis pemanfaatan ruang (bangunan, proporsi pemanfaatan, dll) tidak sesuai dengan persyaratan teknis yang ditetapkan dalam RTBL

- Kegiatan dihentikan

- Memenuhi persyaratan teknis

Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi bentuk atau pola pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam RTBL

- Kegiatan dihentikan

- Menyesuaikan bentuk pemanfaatan ruang

- Denda dan kurungan

Sebelum RTBL Diundangkan

Pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan fungsi ruang. Contoh terjadi alih fungsi Sempadan sungai menjadi

a. Pemulihan fungsi ruang secara bertahap melalui :

- Pembatasan masa perijinan


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

146

bangunan pertokoan, perumahan maupun bangunan lainnya yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi

- Pemindahan/relokasi/resettlement

- Penggantian yang layak b. Pengendalian pemanfaatan ruang melalui :

- Pembatasan luas areal pemanfaatan ruang

- Pembatasan perluasan bangunan

- Pembatasan jenis dan skala kegiatan

- Penyesuaian persyaratan teknis

- Penyesuaian bentuk pemanfataan ruang c. Pembinaan melalui penyuluhan

Pemanfaatan sesuai dengan fungsi ruang, tetapi luasan menyimpang, contoh : pembangunan rumah yang sesuai dengan fungsinya, tetapi luasannya tidak sesuai dengan ijin yang diterima

a. Pengendalian pemanfaatan ruang melalui :

- Pembatasan luas areal pemanfaatan ruang


- Pembatasan jenis dan skala kegiatan b. Pembinaan melalui penyuluhan

Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi persyaratan teknis menyimpang, contoh : bangunan-bangunan yang tidak sesuai dengan aturan sempadan bangunan


- Penyesuaian persyaratan teknis


- Pembatasan jenis dan skala kegiatan b. Pembinaan melalui penyuluhan

Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi bentuk pemanfaatan ruang menyimpang


- Penyesuaian bentuk pemanfataan ruang


- Pembatasan jenis dan skala kegiatan

- Penyesuaian persyaratan teknis b. Pembinaan melalui penyuluhan

V.2. PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM

Dalam Peraturan Presiden No.65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, bahwa pengadaan

tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh

pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas

tanah, sedangkan pengadan tanah selain untuk pelaksanaan pembangunan

untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli,

tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak

yang bersangkutan. Pengadaan tanah dilakukan berdasarkan perencanaan

ruang wilayah Kabupaten Buol yang telah ada. Pembangunan untuk

kepentingan umum dibatasi untuk kegiatan pembangunan yang dilakukan dan

selanjutnya dimiliki pemerintah serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan

dalam bidang-bidang sebagai berikut:

1. jalan umum (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah

tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;

2. waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;

3. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

147

4. fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir

dan lain-lain bencana;

5. tempat pembuangan sampah;

6. cagar alam dan cagar budaya;

7. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.

Peraturan Menteri Dalam Negeri No.1 Tahun 2008 tentang Pedoman

Perencanaan Kawasan Perkotaan, agar kegiatan Perubahan pemanfaatan lahan

dapat dilakukan dengan berazaskan keterbukaan, persamaan, keadilan,

pelestarian lingkungan dan perlindungan hukum. Setiap Perubahan

pemanfaatan lahan mengacu pada RDTR Kecamatan Biau (jika telah disusun)

dengan tetap memperhatikan keberlangsungan fungsi kawasan, daya dukung

dan kesesuaian lahan secara terpadu. Perubahan pemanfaatan lahan yang tidak

sesuai dengan RDTR hanya dapat dilakukan dengan pertimbangan keselarasan

kebutuhan lahan untuk kegiatan ekonomi dengan keberlangsungan lingkungan.

Pertimbangan keselarasan kebutuhan lahan harus berdasarkan pertimbangan

teknis, pola insentif dan disinsentif yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah.

Rencana perubahan pemanfaatan lahan dapat diusulkan oleh pihak swasta,

masyarakat dan dinas/lembaga kepada instansi yang berwenang di daerah.

Instansi yang berwenang melakukan kajian dan mengkoordinasikan dalam forum

Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah. Bupati dapat membentuk tim

khusus dengan beranggotakan instansi terkait beserta anggota DPRD,

berdasarkan hasil analisis Badan Koordinasi, Penataan Ruang Daerah untuk

melakukan kajian teknis terhadap kelayakan rencana perubahan pemanfaatan

lahan. Hasil kajian teknis dari tim khusus dan analisis Badan Koordinasi

Penataan Ruang Daerah menjadi dasar pertimbangan persetujuan Bupati

perubahan pemanfaatan lahan. Rencana perubahan pemanfaatan lahan

ditetapkan dengan Peraturan Daerah Kabupaten.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

148

V.3. PERAN MASYARAKAT DALAM PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Berdasarkan Undang-Undang Penataan Ruang No.26 tahun 2007 tentang penataan

ruang, tercantum mengenai hak dan kewajiban setiap orang dalam penataan ruang,

dimana dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk:

1. mengetahui rencana tata ruang;

2. menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;

3. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat

pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;

4. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang

tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya;

5. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak

sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan

6. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin

apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang

menimbulkan kerugian. Berdasarkan undang-undang penataan ruang, dalam

pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:

a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;

b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat

yang berwenang;

c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang; dan

d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan

perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum. Sedangkan bagi setiap

orang yang melanggar ketentuan sebagaimana yang sudah diungkapkan

diatas, maka dapat dikenai sanksi administratif. Adapun sanksi tersebut dapat

berupa:

- peringatan tertulis;

- penghentian sementara kegiatan;

- penghentian sementara pelayanan umum;

- penutupan lokasi;


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

149

- pencabutan izin;

- pembatalan izin;

- pembongkaran bangunan;

8. pemulihan fungsi ruang; dan/atau

9. denda administratif. Sedangkan dalam aspek peran serta masyarakat dalam

penataan ruang, dapat dilakukan melalui;

a. partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang;

b. partisipasi dalam pemanfaatan ruang; dan

c. partisipasi dalam pengendalian pemanfaatan ruang Peranserta masyarakat

dalam pengendalian pemanfaatan ruang kawasan dapat berbentuk:

- pengawasan terhadap pemanfaatan ruang kawasan wilayah

kabupeten/kota termasuk pemberian informasi atau laporan pelaksanaan

pemanfaatan ruang kawasan atau

- bantuan pemikiran atau pertimbangan dalam kegiatan pemanfaatan ruang

kawasan dan peningkatan kualitas pemnafaatan ruang kawasan.

- peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang tersebut

dapat disampaikan secara lisan atau tulisan mulai dari tingkat RT, desa ke

kecamatan kepada Bupati dan pejabat yang berwenang.

Masyarakat merupakan mitra pemerintah dalam penataan ruang. Dalam menjalankan

peran, masyarakat mendayagunakan kemampuannya secara aktif sebagai sarana

untuk melaksanakan peran serta masyarakat dalam mencapai tujuan penataan ruang.

Bentuk peran serta masyarakat dapat berupa pengajuan usul, pemberian saran, atau

pengajuan keberatan kepada pemerintah baik secara perorangan, kelompok orang,

maupun hukum. Di dalam hal ini tentu termasuk di dalamnya adalah organisasi

kemasyarakatan. Dari penjelasan tersebut di atas pihak-pihak yang terlibat di dalam

kegiatan penataan ruang adalah:

1. orang perseorangan;

2. badan hukum (swasta);

3. Lembaga Swadaya Masyarakat (LSM);

4. asosiasi profesi dan lainnya.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

150

V.4. MEKANISME ADVIS PLANNING PERIJINAN SAMPAI DENGAN

PEMBERIAN IJIN PEMANFAATAN RUANG

Perizinan pembangunan terdapat beberapa macam jenis perizinan yaitu:

1. Ijin Kegiatan

Merupakan bentuk persetujuan mengenai pengembangan

aktivitas/sarana/prasarana yang menyatakan bahwa aktivitas budidaya yang akan

mendominasi kawasan memang sesuai atau masih dibutuhkan atau merupakan

bidang terbuka di wilayah tempat kawasan itu terletak. Izin ini diterbitkan instansi

pembina/pengelola sektor terkait dengan kegiatan. Dalam izin kegiatan dikenal

dengan izin prinsip yang merupakan persetujuan pendahuluan yang dipakai

sebagai kelengkapan persyaratan teknis permohonan izin lokasi. Izin prisip

diterbitkan oleh Bupati.

2. Izin Pertanahan

Dalam izin pertanahan dikenal dengan izin lokasi. Izin lokasi merupakan

persetujuan lokasi bagi pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang

menyatakan kawasan yang dimohon pihak pelaksana pembangunan atau

pemohon sesuai untuk pemanfataan bagi aktivitas dominan yang telah

memperoleh Izin Prinsip. Surat izin lokasi diterbitkan oleh Kepala Kantor

Pertanahan.

3. Izin Perencanaan

Izin ini merupakan izin pemanfaatan ruang yang sebenarnya karena setelah izin

lokasi menyatakan kesesuaian lokasi bagi pengembangan aktivitas. Izin

perencanaan diterbitkan oleh Dinas Perumahan dan Penataan Ruang Daerah

kabupaten Buol.

4. Izin Mendirikan Bangunan

Pemberian izin diarahkan pada kelayakan struktur bangunan melalui penelaahan

Rancangan Rekayasa Bangunan, Rencana Tapak di setiap Blok Peruntukan

(terutama bangunan berskala besar, megastruktur) atau rancangan arsitektur di

setiap persil. Izin Mendirikan Bangunan diterbitkan oleh Dinas Perumahan dan

Penataan Ruang Daerah Kabupaten Buol.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

151

5. Izin Lingkungan

Izin lingkungan pada dasarnya merupakan persetujuan yang menyatakan aktivitas

yang terdapat dalam kawasan yang dimohon “layak” dari segi lingkungan hidup.

Dalam izin pembangunan kawasan izin yang dikeluarkan ialah Izin HO atau

Undang-Undang Gangguan yaitu pemberian izin ini terutama untuk kegiatan

usaha yang tidak mempunyai dampak penting terhadap lingkungan hidup (bukan

objek AMDAL). Izin ini umumnya diterbitkan Bupati melalui Sekda Kabupaten

Buol. Proses perizinan yang harus dilakukan dalam pembanguan kegiatan oleh

pihak pemohon adalah:

a. Mengajukan Izin Persetujuan Pemanfaatan Ruang (Izin Prinsip) kepada

BAPPEDA (Badan Perencanaan Daerah), sedangkan untuk ketentuan

lamanya penerbitan izin tidak memiliki batasan waktu.

b. Setelah penerbitan surat Izin Persetujuan Pemanfaatan Ruang (Izin Prinsip)

maka pihak pemohon berhak mengajukan permohonan untuk Izin

Lokasi/Penetapan Lokasi yang diajukan kepada Bappeda yang telah

melengkapi syarat untuk penerbitan Surat Izin Lokasi/Penetapan Lokasi yaitu

Surat Izin Lingkungan/Rekomendasi Lingkungan pada Dinas Lingkungan

Hidup (DLH) dengan ketentuan penerbitan izin untuk UKL/UPL adalah 21 hari

kerja dan surat rekomendasi hasil pemeriksanaan sketsa TGT yang dilakukan

oleh pihak BPN dengan ketentuan penerbitan surat rekomendasi tidak

memiliki batasan waktu.

c. Setelah memperoleh Surat Izin lokasi/penetapan lokasi maka pihak pomohon

mengajukan permohonan untuk penerbitan Surat Izin Peruntukan

Penggunaan Tanah (IPPT) kepada Dinas Perumahan dan Penataan Ruang

Kabupaten Buol, sedangkan ketentuan waktu penerbitan izin tidak memiliki

batasan waktu.

d. Apabila telah diperoleh Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah maka pihak

pemohon berhak untuk mengajukan permohonan untuk mendapatkan Surat

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada Dinas Perumahan dan Penataan

Ruang Kabupaten Buol, sedangkan ketentuan waktu penerbitan izin adalah

12 hari. Adapun untuk mekanisme terhadap perijinan dalam pemanfaatan

ruang dapat dilihat pada diagram dibawah ini.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

152

Gambar 5.3 : Diagram Mekanisme Perijinan dalam Pemanfaatan Ruang

V.5. MEKANISME PEMBERIAN INSENTIF DAN DISINSENTIF

Perangkat insentif adalah pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan

terhadap kegiatan yang seiring dengan penataan ruang; sedangkan perangkat

disinsentif adalah pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau

mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan penataan ruang. Pengaturan insentif

dan disinsentif dilakukan untuk:

1. Mendorong/merangsang pembangunan yang sejalan dengan RTR.

2. Menghambat/membatasi pembangunan yang tidak sesuai RTR

3. Memberi peluang kepada pengembang dan masyarakat untuk berpartisipasi

dalam pembangunan.

Penerapan insentif digunakan untuk mendorong tercapainya perlindungan terhadap

kawasan berfungsi lindung, konservasi air dan tanah. Bentuk insentif ini antara lain:

1. Kemudahan pemberian ijin baik dalam administrasi, waktu maupun biaya untuk

pemanfaatan ruang yang sesuai dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis

yang sudah ditetapkan.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

153

2. Lebih memberi peluang pemanfaatan ruang berfungsi lindung dengan penyediaan

dukungan sarana maupun prasarana.

3. Kompensasi, imbalan pada masyarakat yang tidak merubah pemanfaatan ruang

yang sesuai dengan ketentuan kebijakan operasional ini/berfungsi lindung.

Penerapan disinsentif digunakan sebagai pengekang terhadap pemanfaatan ruang

yang tidak sesuai dengan RTRW, terdiri dari:

1. Untuk penyesuaian pemanfaatan ruang, dikenakan retribusi sebesar luas tanah

dikalikan harga tanah sesuai NJOP dikalikan indeks (N). Indeks (N) ditentukan

berdasarkan peruntukan lama dan peruntukan baru serta

kesesuaian/ketidaksesuaian dengan rencana dan tingkat gangguan yang

ditimbulkan. Semakin tinggi tingkat perubahan pemanfaatan lahan, semakin tinggi

nilai indeks yang dikenakan. Retribusi ini dapat dikenakan secara progresif,

dengan tujuan mengembalikan pemanfaatan ruang sesuai dengan arahan fungsi

utama yang telah ditetapkan.

2. Pembatasan sarana dan prasarana hanya sesuai dengan kebutuhan arahan

fungsi utama. Pembatasan ini bertujuan untuk menghindari perubahan fungsi

yang telah ditetapkan.

3. Kewajiban pengembang untuk menanggung biaya dampak pembangunan

(development impact fee).

4. Pengenaan denda (development charge) pada pemanfaatan ruang yang tidak

sesuai dengan rencana tata ruang yang telah di tetapkan

Tabel 5.6

Pola Insentif dan disinsentif di Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow

Perubahan Pengembangan

Insentif disinsentif

Perubahan bangunan di sekitar tubuh air dan sungai menjadi kawasan sempadan sungai

Kompensasi biaya, diberikan kemudahan perijinan baik secara administrasi, waktu dan biaya. Keringanan dalam pembayaran PBB

Ruko/perdagangan dan jasa, perkantoran dengan Escape Building


Jasa komersil dengan Fasade bangunan khas Buol


Ruko/fasilitas perdagangan dan jasa dengan fasilitas umum dan

Kompensasi biaya, diberikan kemudahan perijinan baik secara


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

154

fasilitas parkir

administrasi, waktu dan biaya. Keringanan dalam pembayaran PBB

fasilitas perkantoran, perdagangan dan jasa dengan fasilitas taman dan ruang terbuka hijau


Perubahan bangunan menjadi fasilitas umum (misal: Jalan)


Tidak ada Perubahan bangunan di sekitar tubuh air dan sungai menjadi kawasan sempadan sungai

Development Impact Fee/Denda gangguan/dampak

Tidak ada perubahan ruko/fasilitas perdagangan dan jasa dan perkantoran yang dilengkapi dengan fasilitas umum dan fasilitas parkir

Development Impact Fee/Denda gangguan/dampak

Tidak ada perubahan jasa komersil dengan Fasade bangunan khas Buol

Pengenaan pajak sesuai dengan ketentuan dan rencana tata ruang

Penggantian yang layak diberikan kepada orang yang dirugikan selaku pemegang hak

atas tanah, hak pengelolaan sumber daya alam seperfi hutan, tarmbang, bahan

galian, dan atau ruang, yang dapat membuktikan bahwa secara langsung yang

dirugikan sebagai akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan sesuai dengan

Rencana Tata Ruang, dan oleh perubahan nilai ruang, sebagai akibat penataan ruang.

Hak tersebut didasarkan atas ketentuan perundang-undangan ataupun atas hukum

adat dan kebiasaan yang, berlaku. Yang dimaksud dengan hak atas ruang adalah

hak-hak yang diberikan atas pemanfaatan ruang daratan, ruang lautan, dan ruang

udara. Hak atas pemanfaatan ruang daratan dapat berupa hak untuk memilih dan

menempati satuan ruang di dalam bangunan sebagai tempat tinggal; hak untuk

melakukan kegiatan usaha seperti perkantoran, perdagangan, tempat peristirahatan,

dan atau melakukan kegiatan sosial seperti tempat pertemuan di dalam satuan ruang

bangunan bertingkat; hak untuk membangun dan mengelola prasarana transportasi

seperti jalan, parkir dan sebagainya.

Yang dimaksud dengan penggantian yang layak adalah bahwa nilai atau besar

penggantian itu tidak mengurangi tingkat kesejahteraan orang yang bersangkutan.

Penyesuaian pemanfaatan ruang, baik yang telah mempunyai izin maupun tidak, wajib

dilakukan sewaktu-waktu oleh yang bersangkutan bila terjadi ketidaksesuaian

pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang. Pelaksanaan kewajiban menaati

rencana tata ruang dilakukan sesuai dengan kemampuan setiap orang yang terkena

langsung akibat pemanfaatan Rencana Tata Ruang. Bagi orang yang tidak mampu,


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

155

maka sesuai haknya untuk mendapatkan penggantian yang layak, kompensasi diatur

melalui peraturan nilai tambah yang ditimbulkan sebagai akibat adanya perubahan

nilai ruang. Masyarakat selama ini tidak mengetahui ataupun diberi hak untuk

menegosiasikan penyelesaian konflik, ataupun aspek kompensasi terhadap

konsekuensi-konsekuensi biaya dampak yang ditimbulkan oleh akibat diberlakukannya

Rencana Tata Ruang pada suatu kawasan, baik terhadap timbulnya dampak

lingkungan fisik ataupun sosial-ekonomi.


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

156


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

157


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

158


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

159


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

160


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

161


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

162


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

163


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

164


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

165


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

166


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

167


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

168


LAPORAN AKHIR

Hal

aman

169

laporan akhir

Documents