ill II flrnlllilTli fl-II(IIIIIII . 30000002440 150'

UNIVERSITI TUN HUSSEIN ONN MALAYSIA

PENGESAHAN STATUS TESIS IJAZAH SARJANA

MODEL KLASIFIKASI BAGI PEJABAT BINAAN J(HAS DJ KAWASAN SEG] T]GA EMAS KUALA LUMPUR

SES] PENGAJIAN : 200812009

Saya Edic Ezwan Bin Mohd Safian mengaku membenarkan tesis ini disimpan di Perpustakaan dengan syarat-syarat kegunaan seperti berikut :

I. Tesis adalah hakmilik Universiti Tun Hussein Onn Malaysia. 2. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan untuk tujuan pengajian sahaja 3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan peliukaran antLlra

institusi pengajian tinggi. 4. "''''Sila tandakan (...J)

II II SULIT

TERHAD

(Meng,andungi maklumat yang berdatjah keselamatan atau kepentingan Malaysia sepelii yang termaktub di dalam AKT A RAHSIA RASMI 1972)

(Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan oleh organisasi badan di mana penyelidikan di jalankan) D

GJ TIDAK TERHAD

Alamat Tetap : 9392, BA TU 5 Y, SIMPANG BUKIT LINTANG. 75460_ MELAKA

Tarikh : 15 DISEMBER 2009

CATATAN:

Disahkan oleh:

/ ~

(TANDATANGAN PENYELIA)

pr.OF. SR. DR. I-lJI-l. MAZIAI-l ISMAIL Nama Penyelia

Tarikh : 15 DISEMBER 2009

** Jika tesis ini SULIT atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada pihak berkuasalorganisasi berkenaan dengan Illenyatakan sekali sebab dan tempoh tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD.

Tesis ini tclah dipcriksa pada tarikh 17 Ogos 2009 dan memadai dalam memclluhi skor dan

kualiti bagi tujuan penganugerahan Ijazah Sarjana Pengurusan Harta Tanah dan Fasiliti.

Pengerusi:

PROF. MADY A DR. TONO SAKSONO

Fakulti Pengurusan Teknologi

Universiti Tun Hussein Onn Malaysia

Pcmeriksa:

PROF. SR. DR. HJ. ABDUL HAD! BIN H1. NA WA WI

Fakulti Seni Bina, Perancangan dan Ukur

Universiti Teknologi Mara

PROF. MADY A DR. NORHA Y A BTE KAMARUDIN

Fakulti Kejuruteraan dan Sains Geoinformasi

Univcrsiti Teknologi Malaysia

SR. DR. DAVID MARTIN @ DAUD JUANIL

Fakulti Pengurusan Teknologi

Universiti Tun Hussein Onn Malaysia

MODEL KLASIFIKASI BAGI PEJABAT BINAAN KHAS DI KA WASAN SEGI TIGA ElvlAS KUALA LUivlPUR

EDIE EZWAN BIN MOHO SAFIAN

Tesis ini dikemukakan sebagai

memenuhi syarat penganugerahan

Ijazah Saljana Sains Pengurusan Fasiliti dan Hal1a Tanah

Fakulti Pengurusan Teknologi

Universiti Tun Hussein Onn Malaysia

10 DISElvlBER 2009

Saya akui karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan

ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya

Tandatangan

Nama Penulis

Tarikh

Penyelia

Penyelia Bersama

EDIE EZW AN BIN MOHD SAFIAN

15 DISEMBER 2009

/' ,

7/ '-6)

,JV

PROF. SR. DR. HJH. MAZIAH BTE ISMAIL

II

III

Al-Fatihah kepada nenda Allahyarhamah Hjh. Esah hIe Yaakup

PENGHARGAAN

Dengan Nama Allah Yang Maha Pemurah Lagi Maha Penyayang.

Alhamdulillah, bersyukur saya ke hadrat IIlahi selia selawat dan salam ke

atasjunjungan besar Nabi Muhammad S.A.W kerana dengan limpah kurnia-Nya

dapat saya menyiapkan laporan projek Sarjana ini dengan beljaya.

IV

Di sini, ingin saya merakamkan setinggi-tinggi penghargaan kepada penyelia

saya iaitu, Prof. Sr. Dr. Hjh. Maziah bte Ismail dan juga Sr. Dr. Wan Zahari bin Wan

Yusoffyang telah ban yak memberi tunjuk ajar serta bimbingan sepanjang

menyiapkan Tesis Sarjana ini.

Sekalung penghargaan juga diucapkan kepada pihak di .Iabatan Pengurusan

dan Penilaian Harta, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur serta semua penyewa pejabat

binaan khas di kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur yang telah mcmberi

keljasama yang sangat baik semasa saya menjalankan proses pcngumpulan data bagi

menjayakan projek ini.

Akhir sekali, ucapan terima kasih buat semua rakan-rakan sepcljuangan yang

telah banyak membantu dan membcri nasihat bagi menjayakan projek ini. Semoga

segala llsaha danjasa baik kalian akan diberkati Allah S.W.T. Insyallah.

Edic E=lI'OI7 Mohd Sofion

v

. ABSTRAl(

Kajian ini beliujuan membangunkan sebuah model yang realistik bagi

mengklasifikasi pejabat binaan khas di kawasan Tiga Segi Emas di Kuala Lumpur.

Klasifikasi pejabat binaan khas merupakan asas penilaian kepada pembangunan

indikator terhadap prestasi pasaran harta tanah komersial di negara ini, khususnya

indeks harga semasa pejabat dan .iuga sewaan. Kajian yang dilaksanakan ini

memfokuskan kepada satu kumpulan kes kajial1 yang mengandungi 41 buah pejabat

binaan khas yang terletak di ka\vasan Segi Tiga Emas, Kuala Lumpur. Dalam kajian

ini, ciri-ciri dan kriteria yang digunakan sebagai asas untuk ranking dan

mengklasifikasi pejabat binaan khas telah dikumpulkan di bawah en am kriteria iaitu

persembahan, pengurusan, kefungsian, perkhidmatan, laluan dan peredaran selia

kemudahan. Selain itu, penilaian juga telah dilakukan ke atas kekuatan dan

kelemahan model klasifikasi pejabat binaan khas yang digunakan di pasaran global

dan juga tempatan. Aplikasi Analytical Hierarchy Pro~ess (AHP) sebagai kaedah

yang kukuh bagi membangunkan model klassifikasi bangunan pejabat binaan khas,

juga telah dibincangkan di dalam kajian ini. Model klasifikasi berasaskan Analytical

Hierarchy Process (AHP) yang telah dibangunkan di dalam kajian ini merupakan

instrumen yang boleh diaplikasi sebagai pandllan dalam usaha lIntllk memenuhi

kehendak dan keperluan peselia pasaran haJia tanah. Sebagai kesimpulan, kajian ini

telah membuktikan bahawa model klasifikasi pejabat binaan khas yang baru

dibangunkan ini berupaya menyediakan instrumen yang lebih baik untuk menilai

kualiti bangunan pejabat, iaitu merupakan model klasifikasi pejabat binaan khas

yang berkesan untuk diaplikasikan di Malaysia.

VI

ABSTRACT

This research discusses the development of a realistic instrument to classii)' purpose

built offices in the Golden Triangle Area of Kuala Lumpur. The classification of

purpose bui It offices represents the fundamental assessment to the development of

office market perfonnance indicators in the country, specifically the current office

price or rental index. The research undertaken therefore, focussed on a set of case

studies consisting of fOUlty-one purpose built offices located within the Golden

Traingle Area of Kuala Lumpur. In this research, office building attributes and

criterion that were used as the basis to rank and classii)' purpose built offices were

grouped under six criteria as presentation, management, functionality, services,

access and circulation and amenities. In addition, strengths and weaknesses of

purpose built office classification models currently available in the global and local

property market, were also addressed and evaluated. This research also discusses

the application of Analytical Hierarchy Process ~AHP) as a rigorous methodology to

develop an objective measure of the classification model for the fourty-one purpose

built offices undertaken as case studies. The findings of the research illustrated that

Analytical Hierarchy Process (AHP) should be used to develop the classification

model fix purpose built office buildings, in order to address the needs of different

property market paJiicipants. In a nutshell, this research concludes that the newly

developed purpose built office classification model provides an improved tool for

evaluating office building quality, resulting in a more effective purpose built ofiice

classification model for application in Malaysia.

VII

lSI KANDUNGAN

TAJUK

PENGAKUAN ii

DEDIKASI III

PENGHARGAAN iv

ABSTRAK v

lSI KANDUNGAN vii

SENARAI JADUAL xii

SENARAI RAJAH xiv

SENARAI SINGKA T AN xvi

SENARAI LAMPIRAN xvii

BAB 1 PENDAHULUAN· 1

1.1 Pengenalan

1.2 Latarbelakang Kajian 2

1.3 Penyataan Masalah 3

1.4 Persoalan Kajian 8

1.5 ObjektifKajian 9

1.6 Skop Kajian 10

1.7 Metodo1ogi Kajian 11

I. 7.1 Peringkat Peliama 12

1.7.2 Peringkat Kedua 12

1.7.3 Peringkat Ketiga 13

1.7.4 Peringkat Keempat 13

BAB2

1.8

1.9

1.7.5 Peringkat Kelima

Kepentingan dan Jangkaan Kaj ian

Organisasi Bab

I(AJIAN TERHADAP MODEL KLASIFIJ(ASI

PEJABAT BINAAN KHAS

2.1 Pengenalan

2.2 Konsep Bangunan Pejabat

2.2.1 Definisi Pejabat Binaan Khas

2.3 Penentuan Utama dalam Menentukan

Nilai Sewa Pejabat

2.3.1 Kapasiti Ruang Fizikal Bangunan

2.3.2 Kemudahsal11paian Dalal11an

Bangunan

2.3.3 Perkhidl11atan Dalaman Bangunan

2.3.4 Struktur Fizikal Bangunan

2.3.5 Persekitaran Lokasi Bangunan

Pejabat

2.3.6 Persekitaran Perniagaan

2.3.7 Pers,ekitaran Fizikal Bangunan

Pejabat

2.3.8 Hak Pemilik Bangunan

2.4 Kaitan Pen gurus an Fasiliti Terhadap

Kualiti Bangunan Pejabat

2.5 Model Klasifikasi Pejabat Binaan Khas

2.5.1 Australia Grading and Class{{ication

Scheme (PCA)

2.5.2 Model Klasifikasi Pejabat

Binaan Khas Moscow

2.5.3 Model klasifikasi pejabat binaan

Colliers

14

16

17

21

21

22

23

25

26

27

28

29

31

32

33

34

35

38

39

41

44

viii

BAB3

2.5.4 Gred Kualiti Matrik Kriteria 47

Pejabat CBD

2.5.5 Model klasifikasi pejabat binaan khas 50

Malaysia (DBKL)

2.6 Definisi Kriteria Pejabat Binaan Khas 66

2.7 Kaedah Pembangunan Model Klasifikasi 57

Pejabat Binaan Khas

2.7.1 Majlis Harta Tanah Australia (PCA) 58

2.7.2 Service Tools and Method (STM) 58

2.7.3 Real Estate Norm (REN) 59

2.7.4 Building Quality Assessment (BQA) 60

2.7.5 Analytical Hierarchy Process (AHP) 61

2.8 Analytical Hierarchy Process (AHP) 64

2.8.1 Definisi AHP 65

2.8.2 Proses AHP 66

2.8.3 Aplikasi-aplikasi dalam AHP 72

2.9 Rumusan 75

RANGK~ KERJA KONSEP TEORITIKAL

DAN METODOLOGI I(AJIAN

76

3.1

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

Pengenalan

Rekabentuk Kajian

Skop Kajian

Persampelan Kajian

Instrumen Kajian

76

78

81

84

85

3.5.1 Pembentukan Borang Soal Selidik 85

Pengumpulan Data

Kaedah Peng:lIlalisaan Data

ss SS

3.7.1 Kaedah Analisis Statistik Frekuensi 89

3.7.2 Kaedah Analisis Deskriptif 89

3.7.3 Kaedah Sbla Likert 90

3.7.4 Kaedah AI-IP 9]

IX

BAB4

BABS

3.8

3.9

Andaian Kajian

RUlTIusan

ANALISIS DATA PRIMER: PENILAIAN

KUALITI PEJABA T BINAAN KHAS

4.1 Pengenalan

4.2 Kaedah PengulTIpulan Data Primer

4.3 Anal isis Tinjauan Persepsi Kepentingan

Relatif antara Kriteria Pejabat Binaan

Khas menggunakan Perbandingan Pail11'ise

di dalam kaedah Analytical Hierarchy

Process (AHP) - Bahagian A

4.4 Analisis Bagi Nilai Skor Berdasarkan

Building Quality Index CBQI) dalam

Analytical Hierarchy Proces (AHP) -

Bahagian B

4.5 Rumusan

HASIL DAPATAN: MODEL KLASIFIKASI BAGI

PEJABA T BINAAN KHAS DI KA WASAN SEGI

TIGA EMAS KUALA LUMPUR

5.1 Pengenalan

5.2 Perbincangan Hasil Dapatan Kajian

5.2.1 Hasil Dapatan Objektif Pertama

5.2.2 Hasil Dapatan ObjektifKedua

5.3 Rumusan

95

96

98

98

99

102

117

122

124

124

125

126

130

142

XI

BAB6 KESIMPULAN 144

6.1 Pengenalan 144

6.2 Rumusan Kajian Pembangunan Model 145

Klasifikasi bagi Pejabat Binaan Khas di

Malaysia

6.3 Ulasan Persoalan Kajian 147

6.4 Ulasan Objektif Kajian 148

6.5 Ulasan Metodologi Kajian 150

6.6 Limitasi dan Batasan Kajian 153

6.7 Cadangan dan Kajian Lanjutan 155

6.8 Rumusan 157

RUJUKAN 160

\: II

SENARAJ JADUAL

2.1 Perbezaan jenis aktiviti pengurusan fasi I iti 37

berdasarkan kriteria pejabat binaan khas

2.2 Kriteria pejabat binaan khas Sydney 40

2.3 Pejabat binaan khas Moscow Kelas - A 42

2.4 Pejabat binaan khas Moscow Kelas - B 43

2.5 Pejabat binaan khas Moscow Kelas - C 44

2.6 Model klasifikasi pejabat binaan khas 48

New Zealand

2.7 Kekuatan dan kelemahan model klasifikasi 51

pejabat binaan khas

2.8 Kekuatan dan kelemahan instrumen dan 62

kaedah peni1aian pejabat binaan khas

2.9 ~kala perbandingan pail11'ise 71

3.1 Pejabat binaan khas di kawasan Segi Tiga 83

Emas Kuala Lumpur

3.2 Skala yang digunapakai dalam menentllkan 86

pemberat

3.3 Skala menentllkan skor bagi indeks kualiti 87

bangunan

3.4 Perband ingan pail1l'ise bagi pem berat 93

antara kriteria

4.1 Jumlah responden bagi setiap pejabat binaan khas 101

di kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur

4.2 Tahap I dan Tahap ::: dabm anal isis kepcntingan 103

rebtif kriteria

XIII

4.3 Hasil pengiraan eige17vector kriteria Tahap I 104

4.4 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 106

- Persem bahan

4.5 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 lOS

- Pengurusan

4.6 Hasil pengiraan eige17vector sub kriteria Tahap 2 .110

- Kefungsian

4.7 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 112

- Perkhidmatan

4.S Hasil pengiraan eige17vector sub kriteria Tahap 2 114

- Laluan dan Peredaran

4.9 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 116

- Kemudahan

4.10 Pengiraan skor kriteria bagi Menara Standard 119

Chartered

4.11 Pengiraan BQl bagi Menara Standard Chartered 120

4.12 Peratusan BQl bagi pejabat binaan khas 121

di kawasan kajian

5.1 Jenis-jenis model klasifikasi sedia ada 126

5.2 Jadual penentuan kriteria bagi pejabat binaan khas 127

di Malaysia

5.3 Kriteria penilaian pejabat binaan khas di kawasan 129

Segi Tiga Emas Kuala Lumpur

5.4 Pemberat bagi kriteria dan sub kriteria 130

5.5 BQI pejabat binaan khas di kawasan kajian 132

5.6 Keterangan pengkelasan pejabat binaan khas 133

5.7 Ra17king pejabat binaan khas ll1engikut pengkelasan 134

5.S Purata pemberat bagi setiap bangunan 136

pejabat binaan khas ll1engikut kelas bagi setiap

kriteria dan sub-kriteria

5.9 Model klasifikasi pejabat binaan khas di kawasan 141

Segi Tiga Ell1as Kuala Lumpur

6.1 Perbandingan nilai sewa 154

SENARAI RAJAH

1.1 Kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur 10

1.2 Cm1a alir metodologi kajian 15

2.1 Definisi pejabat binaan khas 24

2.2 Konsep rekabentuk dalaman pejabat 26

2.3 Konsep penambahbaikan dan penyelenggaraan 30

struktur fizikal bangunan pejabat

2.4 Perkaitan lokasi bangunan dengan sewa 33

2.5 Jenis aktiviti pengurusan fasiliti 36

pejabat binaan khas

2.6 Pemberat bagi parameter pejabat antarabangsa 46

Colliers

2.7 Kriteria penilaian pejabat binaan khas 53

2.8 Kaedah Ana(vtical Hierarchy Process 66

2.9 Hierarki AHP 70

3.1 Rangka kerja konsep teoritikal sebagai asas 80

rekabentuk metodologi kajian

3.2 Lokasi pejabat binaan khas di kawasan Sl , -Segi Tiga Emas Kuala Lumpur

3.3 Hierarki kriteria bagi pejabat binaan khas 92

3.4 Rumus Bllilding Qllality Index 94

:1.5 Ringkasan metodologi kajian 96

4.1 Ranking pember3t kriteria Tahap 1 105

4.2 Ranking pember3t sub kritcria T3hap 2 - 107

Persem bah311

xv

4.3 Ranking pemberat sub kriteria Tahap 2 - 109

Pengurusan

4.4 Ranking pemberat sub kriteria Tahap 2 - III

Kefungsian

4.5 Ranking pemberat sub kriteria Tahap 2 - 113

Perkhidl11atan

4.6 Ranking sub kriteria Tahap 2 - 115

Laluan dan Peredaran

4.7 Ranking pel11berat sub kriteria Tahap 2 - 117

Kel11udahan

5.1 Peratusan bagi pengkelasan pejabat billaan khas 135

7.1 Carta alir l11etodologi kajiall 150

AHP

BMS

BQA

BQI

CBD

CBMS -

CCTV -

DBKL -

FIC

HVAC­

IT

KLCC -

m.p

NAPIC -

PCA

REN

skp

SPSS

STM -

QFD -

SENARAI SINGKATAN

Analytical Hierarchy Process

Building Management System

Building Quality Assessment

Building Quality Index

Central Business District

Computerise Building Management System

Close Circuit Television

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

Foreign Investment Committee

Heating, Ventilation, Air Conditioning

Information Technology

Kuala Lumpur City Centre

Meter Persegi

National Propel1y Information Centre

Propel1y Council of Australia

Real Estate Norm

Sekaki Persegi

Statistical Package for Social Science

Service, Tools and Method

Quality Function Deployment

xvi

A

B

C

D

SENARAI LAMPlRAN

Borang soal selidik

Jadual sistem Raosoft 2009

Pengiraan AHP

Profil bangunan pejabat binaan khas

168

183

186

195

XVII

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan

Penentuan klasifikasi bagi pejabat binaan khas adalah sangat penting dalam aktiviti

pelaburan haIia tanah dewasa ini. Di Negara-negm-a maju sepelii Australia, Amerika

Sym-ikat, Hong Kong, Russia dan juga New Zealand, telah membangunkan model­

model klasifikasi pejabat binaan khas mereka sendiri di mana model-model yang

dibangunkan ini telah digunakan dengan meluas. Pelbagai kaedah daIl ciri-ciri telah

digunakan bagi model klasifikasi pejabat binaan khas yang dibangul1kan di mana

tujuannya adalah bagi memastikan setiap pejabat binaan khas di negara mereka

diklasifikasikan dengan cara yang lebih l11udah, sesuai dan praktikal dalal11l11enentukan

pelaburan haIia tanah.

Pejabat binaan khas adalah isti1ah yang digunakan untuk sesebuah bangunan

pejabat yang memfokus kepada sesuatu kegunaan utama telientu selia disokong oleh

kegunaaIl sampingan tertentu sebagai peJengkap. Menurut NAPIC (2007), inventori

2

pejabat biman khas adalah temlasuk tempat pemiagaan berbentuk perkhidmatan tetapi

tidak meliputi pembuatan ataupun penjualan barangan. Ruang pejabat ini diperlukan

untuk aktiviti pengurusan dan pentadbiran, komunikasi serta lain-lain aktiviti pejabat.

Dengan ini, terma bangunan pejabat binaan khas digunakan untuk menggambarkan

bangunan yang dibina adalah secara khusus untuk pe.labat sebagai kegunaan utamanya.

Kegunaan dominan bagi sesebuah pejabat binaan khas ditctapkan mestilah tidak kurang

dari 75% daripada keluasan bersih yang disewakan (NAPIC. 2007).

1.2 Latarbelakang kajian

Kuala Lumpur adalah sebuah ibu negara Malaysia iaitu juga sebagai sebuah pusat

pemiagaan dan pentadbiran yang paling pesat di negara ini dan terdiri daripada lebih 1.8

juta penduduk (DBKL, 2007). Dalam jangka masa beberapa tahun selepas te11ubulmya

Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur pada tahun 1974, pertumbuhan ekonominya telah

pesat mel11bangun. Pembangunan yang bertemsan ini telah l11engubah gaya hidup,

pel11ikiran dan juga pelbagai aktiviti pemiagaan. Secara tidak langsung, kecenderungan

aktiviti pemiagaan yang pesat ini telah menyumbang kepada te11ubulmya satu pusat

ataupun kawasan pemiagaan dan kOl11ersial yang dinamakan Segi Tiga Emas Kuala

Lumpur (Akhtar Badsah, 1986).

Kini, kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur telah l11enjadi pusat pemiagaan

komersial yang terkenal dengan pembangunan yang pesat dengan pusat l11embeli belah,

bangunan pejabat, dan kemudahan perhubungan yang lengkap seperti sistem jalan raya

yang baik dan sistem komuter (Rahim, 2004). Kawasan tersebut terdiri daripada tiga

jalan utama iaitu .lalan Imbi, .Talan Sultan Ismail dan .lalan Raja Chulan yang

membentuk segi tiga sesuai dengan panggilan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur. Oleh

yang d~mikian, akibat daripada pembangunan yang pesat yang dialami oleh hana tanah

komersial khususnya pejabat binaan khas maka klasifikasi pejabat binaan khas adalah

diperlukan bagi memantapkan pembangunan pejabat binaan khas ini dari scgi pasaran

harta tanah selaras tahap kualiti yang perlu dicapai.

Di Malaysia, harta tanah bangunan pejabat binaan khas memainkan penman

yang penting dalam menyumbang kepada prestasi peJaburan dan profil risiko pasaran

h311a tanah. Oleh demikian, model klasifikasi untuk hana tanah bangunan pcjabat

binaan khas adalah sangat penting sebagai instrumen utama dalam menentukan prcstasi

keseluruhan dalam sesuatu pelaburan h311a tanah pejabat binaan khas.

Walaubagaimanapun, di Malaysia, pengkelasan bangunan pejabat binaan khas

adalah masih di peringkat awal dimana asas yang digunakan hanyalah faktor lokasi dan

faktor kemudah311 (Rahim & Co, 1993). Ini menjadikan model klasifikasi bagi pejabat

binaan khas kurang mantap, memandangkan secara realitinya pre stasi pelaburan hana

tanah pejabat binaan khas adalah dipengaruhi oleh berbagai faktor selain daripada

lokasi dan kemudahan.

Vandell dan Lane (1989), menyatakan bahawa rekabentuk sesebuah bangunan

pejabatjuga mempengaruhi nilai sewa sesebuah bangunan. Manakala Baum (1994),

menyatakan baha\va ketinggian kualiti rekabentuk sesebuah bangunan pcjabat bcrupaya

memberikan pulangan pelaburan yang tinggi kepada bangunan tersebut. Olch itu.

model klasifikasi bagi pejabat binaan khas boleh digunakan bagi mcnentukan kesan

terhadap naik turun prestasi pelaburan harta tanah pejabat binaan khas akibat pcngaruh

keadaan fizikal sesebuah bangunan pejabat binaan khas tersebut (Bottom. 1999).

Berdasarkan penyataan daripada penyelidik-penyelidik terdahulu membuktikan prcstasi

sesebuah bangunan pejabat adalah sangat dipengaruhi oleh kcadaan fizikal bangunan

3