e-book pembangunan hartanah secara usahasama.pdf

7/25/2019 E-Book Pembangunan Hartanah Secara Usahasama.pdf

1/44


2/44

Pembangunan Hartanah Secara Usahasama: Pengetahuan Am dan Potensi Kerjaya Sebagai Perunding Pembangunan Hartanah

1

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti OthmanPerunding Pembangunan HartanahBachelor De ree of En ineerin Civil Hons , UTM

MENGENAI PENULIS

Penulis merupakan Perunding Pembangunan Hartanah yang aktif dalam projek pembangunan secara

usahasama di antara pemilik tanah dan pemaju hartanah sekitar Lembah Klang. Beliau berpendidikan

Ijazah Sarjana Muda Kejuruteraan Awam dari Universiti Teknologi Malaysia, Skudai, Johor Darul

Takzim. Beliau kemudian telah bekerja dengan beberapa firma perunding kejuruteraan awam

sehinggalah membuka firma perunding pembangunan hartanah bersama rakan kongsi iaitu suami

beliau sendiri. Sepanjang kerjaya beliau, pencapaian terbaik beliau ialah apabila berjaya membantu

pemilik-pemilik tanah memeterai projek usahasama sebanyak enam (6) projek dalam masa setahun.


3/44


2


PENGHARGAAN

Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Salam Sejahtera.

Terlebih dahulu saya ingin mengucapkan tahniah dan ribuan terima kasih kepada pembaca buku ini

kerana meluangkan masa mempelajari serba sedikit ilmu tentang pembangunan hartanah secara

usahasama. Buku ini sesuai dijadikan rujukan kepada pemilk tanah dan mereka yang bercita-cita ingin

menjadi perunding pembangunan hartanah suatu masa nanti. Buku ini hanyalah rujukan asas sahaja

kerana setiap perkara yang dibincangkan ini perlu dihuraikan dengan lebih lanjut.

Ucapan jutaan terima kasih kepada keluarga tersayang, Mak dan Abah yang mendidik kakak menjadi

insan berguna. Jasa dan pengorbanan kalian kepada kakak tidak akan dapat dibayar dengan wang

ringgit semata-mata.

Juga teristimewa kepada suami tersayang yang menjadi tulang belakang kejayaan sejak dari awal

perkenalan sehingga ke saat ini. Suka dan duka ditempuhi bersama sepanjang hidup kita.

Abang sentiasa menjadi sumber inspirasi buat Sayang....


4/44


3


ISI KANDUNGAN

NO TOPIK M/S

1.0 PENGENALAN 4

2.0 GLOSARI KATA 7

3.0 PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN 12

HARTANAH

4.0 POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN 15

HARTANAH

5.0 PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA 17

6.0 LAWATAN TAPAK 21

7.0 PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR 23

8.0 PENGIRAAN PROFIT & LOSS 25

9.0 PULANGAN PEMILIK TANAH 28

10.0 BAYARAN DEPOSIT 31

11.0 LANTIKAN DAN BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN 34

HARTANAH

12.0 DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF 38ATTORNEY (PA)

13.0 KAJIAN KES PROJEK 2015 40

RUJUKAN 43


5/44


4


TOPIK 1

PENGENALAN


6/44


5


1PENGENALAN

Terlebih dahulu, penulis mengucapkan tahniah kepada pembaca buku ini kerana berminat untuk

mempelajari serba ringkas berkenaan pembangunan hartanah secara usahasama atau lebih mudah

disebut sebagai joint venture.

Sejak kebelakangan ini, dalam industri hartanah terdapat banyak kelulusan diberikan bagi pembinaan

rumah dan kedai pejabat baru. Jumlah kelulusan yang tinggi bagi rumah bertingkat menunjukkan ianya

disebabkan keperluan rumah bagi pekerja berpendapatan sederhana meningkat setiap tahun.

Berdasarkan pengalaman penulis, kos pembinaan rumah bertingkat bukannya murah. Manakala

kebanyakan pemilik tanah berpotensi dan bernilai tinggi tidak akan mengetahui peluang sebenar tanah

mereka, melainkan terdapat pihak lain yang berkongsi beban menjalankan pembangunan di atas tanah

miliknya dengan menanggung kos perancangan dan pembinaan sehingga selesai. Disebabkanpulangan besar bagi suatu projek pembangunan usahasama, pemilik tanah berminat untuk melibatkan

diri dalam bentuk usahasama ini. Bagi pihak pemaju pula, cara usahasama adalah pilihan kedua bagi

membangunkan hartanah, kerana pemaju tidak memiliki tanah tetapi mempunyai dana mencukupi

dengan kos permulaan yang rendah.

Terdapat pelbagai cara perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju boleh dimeterai bagi sesebuah

pembangunan, seperti:-

1. Outright sale oleh pemilik tanah dengan pengambilalihan syarikat di mana lazimnya

projek yang telah sedia kelulusan Perintah Pembangunan (Development Order, D.O);

2. Penjualanoleh pemilik tanahdengan harga yang lebih tinggi(termasuk bayaran premium)

di mana lazimnya apabila projek telah mendapat kelulusan D.O;

3. Pemilik tanah menjual secara berperingkatdi mana lazimnya mengikut peratusan kelulusan

sehingga mendapat kelulusan permit jualan dan lesen pemaju, APDL;

4. Perjanjian pembangunan di mana pemaju memeterai perjanjian dengan pemaju lain bagi

membangunkan projek secara fasa; dan

5. Perjanjian usahasama di mana pemaju memeterai perjanjian dengan pemilik tanah tanpa

melibatkan kos awalan yang tinggi.

Cara yang sesuai dipraktikkan bagi pemilik tanah dan pemaju bergantung kepada keadaan setiap kes.

Mengikut pengalaman kami, kebanyakan pemilik tanah dan pemaju mengikut trend terkini yang lebih

memilih untuk mengadakan perjanjian usahasama.

Kebanyakan pemaju ternama di Malaysia telah terlibat dalam projek pembinaan secara usahasama

dengan agensi kerajaan negeri seperti contoh Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS). PKNS

sebagai pemilik tanah telah mengambil langkah menswastakan projek pembangunan hartanah mereka.

Pemaju yang dipilih adalah pemaju yang berkelayakan dan mempunyai rekod baik sepanjang

penglibatan mereka sebagai pemaju hartanah.


7/44


6


Selain agensi kerajaan negeri, trend projek usahasama ini telah menjadi popular di kalangan pemilik

tanah individu/syarikat yang kebanyakan dari mereka sangat bercita-cita tinggi untuk mendapat

pulangan lumayan berbanding menjual.

Pembangunan hartanah secara usahasama lazimnya melibatkan pemilik tanah menyediakan tanahsementara pemaju menyediakan kos pembinaan untuk membangunkan tanah kepada lot individu untuk

dijual. Sebagai contoh, pemilik tanah masih mempunyai pemilikan tanah sepanjang pembangunan

dijalankan dan hanya akan memindahmilik kepada pembeli setelah ia siap dibina. Manakala, pemaju

memperuntukkan kos pembinaan bagi projek tersebut. Setelah projek siap dan dijual kepada pembeli,

setiap pihak berkongsi keuntungan mengikut sumbangan mereka dalam projek tersebut. Pemilik tanah

mendapat pulangan berbentuk wang tunai atau rumah siap, manakala pemaju mendapat pulangan

setelah kos pembinaan dibayar sepenuhnya.

Keuntungan akan dikongsikan pada kadar yang telah dipersetujui semasa memeterai perjanjian.

Lazimnya, pulangan dari projek usahasama boleh mencecah hampir 2 kali gandadari nilai pasaran

tanah mereka. Ya, pulangannya sangat menguntungkan!

Suatu bentuk usahasama adalah melibatkan kerjasama beberapa orang terlibat dalam satu projek

sahaja berbanding projek yang berterusan. Kadang-kala, usahasama boleh dibentuk dengan special-

purpose company di antara beberapa pihak (pelabur, perunding, dan kontraktor) bagi menjayakan

projek usahasama tersebut.

Walaupun secara teorinya, projek usahasama nampak seperti mudah, tetapi zahirnya tidak. Adalah

amat penting bagi terma perjanjian usahasama tidak sesekali melibatkan perkongsian. Perkongsianbermakna pemilik tanah mengambil pulangan berbentuk shares dalam syarikat pemaju. Ini kerana,

ketidakadilan akan berlaku dari segi keuntungan yang diagihkan setelah projek siap dan konflik

tanggungan cukai.

Suatu bentuk kerjasama hanya boleh menjadi usahasama sekiranya semua pihak bertindak bersama

bagi tujuan komersil tetapi bukan dalam bentuk perkongsian syarikat. Dengan kata mudah, yang

dikongsi adalah produk atau output usahasama, dalam hartanah adalah rumah siap, berbanding

berkongsi keuntungan. Ini kerana jika mengambil kira keuntungan, kos pembinaan boleh dimanipulasi

oleh pemaju. Sudah tentulah keuntungan yang diterima pemilik tanah akan berkurangan.

Walaupun begitu, perkara yang paling penting ialah setiap pihak harus memahami setiap proses yang

terlibat dalam sesuatu projek usahasama. Perjanjian usahasama perlu diteliti dengan menjelaskan hak

dan tanggungjawab setiap pihak sekaligus memperlihatkan perhubungan semua pihak, di mana

perjanjian tersebut merupakan perlindungan penting bagi pihak yang terlibat.


8/44


7


TOPIK 2

GLOSARI KATA


9/44


8


2GLOSARI KATA

Glosari kata yang biasanya digunakan dalam ilmu perancangan bandar merujuk dalam Akta 172,

melainkan jika konteksnya menghendaki makna yang lain

"bangunan" termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kepungan beratap, sama ada

digunakan atau tidak digunakan sebagai kediaman manusia, dan apa-apa tembok, pagar, pelantar,

perancah, pintu pagar, tiang, pilar, pagar pancang, bingkai, papan dinding, pelancar, limbungan,

dermaga, tembok sambut, jeti, pentas pengkalan, atau jambatan, dan apa-apa struktur, topang atau

asas yang bersambung

pada atau dengan mana-mana daripada struktur itu;

"caj pemajuan"ertinya caj pemajuan yang disebut dalam seksyen 32;

"jalan" ertinya mana-mana jalan awam atau persendirian, dan termasuklah mana-mana lebuh,

medan, halaman, jalan kecil, lorong, jambatan, siar kaki, haluan jejak, jalan enam kaki, jalan lalu, atau

lebuh raya, sama ada tembus atau tidak, yang orang awam berhak lalu;

"kawasan pemajuan" ertinya suatu kawasan pemajuan yang diisytiharkan di bawah subseksyen

38(1);

"kawasan khas" ertinya kawasan yang ditetapkan di bawah seksyen 16B;

"kawasan plinth" ertinya bahagian kawasan daripada mana-mana lot yang akan diliputi oleh

bangunan;

"kebenaran merancang" ertinya kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk

menjalankan pemajuan;

"kepadatan" ertinya keamatan penggunaan tanah yang dihitung atau dinyatakan mengikut bilangan

orang, unit kediaman, atau bilik yang boleh didiami, atau apa-apa gabungan faktor itu, bagi satu unit

kawasan tanah; dan bagi maksud takrif ini, "bilik yang boleh didiami" tidaklah termasuk dapur, bilik stor,

bilik utiliti, tandas, bilik mandi, atau garaj;

"kemudahan"termasuklah jalan, bekalan air dan elektrik, lampu jalan, pembetungan, parit, kerja raya,

dan perkhidmatan dan kemudahan awam lain yang seumpama dengannya;

"kerja bangunan" ertinya meruntuhkan, mendirikan, mendirikan semula, atau meluaskan suatu

bangunan atau sebahagian daripadanya dan termasuklah

(a) apa-apa tambahan pada ketinggian atau luas lantai suatu bangunan;

(b) membuat bumbung atau membuat semula bumbung suatu bangunan atau sebahagian

daripadanya;


10/44


9


(c) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan yang menjejaskan atau mungkin

akan menjejaskan susunan saliran atau kebersihannya atau keteguhannya;

(d) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan, sama ada dibuat sebelum atau

selepas bangunan itu siap, yang menyimpang dengan apa-apa cara daripada mana-mana pelan atau

tentuan berkenaan dengan bangunan itu, yang diluluskan pada bila-bila masa oleh mana-mana pihakberkuasa yang diberi kuasa di bawah mana-mana undang-undang bertulis untuk meluluskan pelan

atau tentuan itu;

(e) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan yang menjejaskan secara material

atau mungkin akan menjejaskan secara material bangunan itu dengan apa-apa cara; dan

(f) apa-apa kerja lain yang biasanya dilakukan oleh seseorang yang menjalankan urusan pembinaan

bangunan;

"kerja kejuruteraan"termasuklah membentuk atau meratakan tanah, membentuk atau menyediakan

jalan masuk ke suatu jalan, atau memasang kabel, sesalur, atau menyediakan bekalan air atau aliran;

"kerja tanah"termasuklah apa-apa perbuatan mengorek, merata, menimbus dengan apa-apa bahan,

atau menebang pokok atas mana-mana tanah, atau apa-apa perbuatan lain yang menyentuh atau

mengganggu mana-mana tanah;

"keselesaan"ertinya kualiti atau keadaan suatu tempat atau kawasan yang menyebabkannya menjadi

seronok, harmoni dan dapat dinikmati dengan lebih baik, dan termasuklah kawasan lapang, taman,

taman rekreasi dan tempat permainan;

"laporan cadangan pemajuan" ertinya laporan yang dikehendaki supaya dikemukakan olehseseorang pemohon bagi kebenaran merancang di bawah subseksyen 21A(1);

"luas lantai" ertinya jumlah luas ruang lantai dalam suatu bangunan, sebagaimana yang diukur dari

sebelah luar dinding atau, dalam hal dinding kongsi, diukur dari tengah-tengah dinding itu;

"menebang pokok" termasuklah memotong, memangkas, mencantas, mencabut, merosakkan atau

memusnahkan pokok;

"nisbah plot" ertinya nisbah antara jumlah luas lantai suatu bangunan dengan luas plot bangunan

sebagaimana yang diukur antara garisan sempadan ukur atau, jika tidak ada garisan sempadan ukur,

antara garisan sempadan sementara;

"orang diberi kuasa", berhubung dengan mana-mana peruntukan, ertinya seseorang yang ditetapkan

secara bertulis oleh pihak berkuasa perancang tempatan sebagai seorang yang diberi kuasa bagi

maksud peruntukan itu;

"pelan" termasuklah laporan, lakaran, peta dan model;

"pemajuan" ertinya menjalankan apa-apa kerja bangunan, kejuruteraan, perlombongan, perindustrian,atau apa-apa kerja lain yang seumpamanya pada, di atas, di sebelah atas atau di bawah tanah,


11/44


10


membuat apa-apa perubahan material mengenai penggunaan mana-mana tanah atau bangunan atau

mana-mana bahagian daripadanya, atau memecah sempadan atau mencantumkan tanah; dan

"memajukan" hendaklah ditafsirkan dengan sewajarnya;

"pemunya", berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya(a) tuan punya berdaftar tanah itu;

(b) jika, pada pendapat pihak berkuasa perancang tempatan, tuan punya berdaftar tanah itu tidak

dapat dikesan, ejen atau pemegang amanahnya;

(c) jika tuan punya berdaftar tanah itu telah mati, wakil dirinya di sisi undang-undang; atau

(d) jika tiada seorang pun antara orang yang disebut dalam perenggan (a), (b) dan (c) wujud, orang

yang pada masa ini menerima sewa tanah atau bangunan itu, sama ada bagi pihaknya sendiri atau

sebagai ejen atau pemegang amanah bagi seseorang yang lain atau sebagai seorang penerima, atau

yang akan menerima sewa itu jika tanah atau bangunan itu disewakan;

"penghuni", berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, termasuklah

(a) seseorang penyewa tanah atau bangunan itu;

(b) seseorang pemunya tanah atau bangunan itu yang menghuni atau selainnya menggunakan

tanah atau bangunan itu;

(c) seseorang yang sebenarnya menghuni tanah atau bangunan itu atau yang memegang

tanggungjawab, mengurus, atau mengawalnya, sama ada bagi pihaknya sendiri atau sebagai ejen

seorang lain, tetapi tidak termasuk seseorang penumpang;

"penggunaan", berhubung dengan mana-mana tanah, ertinya apa-apa penggunaan tanah selain

semata-mata untuk penyimpanan atau penstoran bahan dan kelengkapan yang dicadangkan untukdigunakan dalam pembinaan atau pendirian suatu bangunan di atas tanah itu, atau semata-mata

sebagai suatu tempat bagi bangunan sementara untuk kediaman pekerja yang terlibat dalam

pembinaan atau pendirian bangunan itu;

"pertanian"termasuklah hortikultur, perladangan, penanaman tanaman, pokok buah-buahan, sayur-

sayuran, atau pokok, penanaman tumbuh-tumbuhan untuk digunakan sebagai makanan binatang,

perladangan tenusu, pembiakan dan pemeliharaan ternakan, ikan, atau lebah, dan menggunakan

tanah bagi maksud tambahan pada mana-mana kegiatan itu atau pada mana-mana kegiatan pertanian

yang lain; tetapi tidak termasuk menggunakan tanah sebagai sebuah taman untuk digunakan bersama

dengan suatu bangunan yang bercantum pada tanah itu; dan "pertanian" hendaklah ditafsirkan dengan

sewajarnya;

"pihak berkuasa perancang tempatan", berhubung dengan sesuatu kawasan, hendaklah ditafsirkan

sebagaimana yang diperuntukkan dalam seksyen 5 dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau

bangunan, ertinya pihak berkuasa perancang tempatan, sebagaimana yang ditafsirkan sedemikian,

bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak;

"pihak berkuasa tempatan" ertinya mana-mana majlis bandar raya, majlis perbandaran,

perbandaran, majlis daerah, majlis bandaran, lembaga bandaran, majlis tempatan, lembaga luar


12/44


11


bandar, atau mana-mana pihak berkuasa lain seumpamanya yang ditubuhkan oleh atau di bawah

mana-mana undang-undang bertulis;

"rancangan pemajuan", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya

(a) rancangan tempatan bagi kawasan itu; atau(b) jika tiada rancangan tempatan bagi kawasan itu, rancangan struktur bagi kawasan itu, dan,

berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan pemajuan, sebagaimana

yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak;

"rancangan struktur", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya rancangan struktur bagi kawasan

itu, dan apa-apa pengubahan rancangan itu, yang berkuat kuasa dalam kawasan itu menurut

subseksyen 10(6); dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan

struktur, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu

terletak; dan

"draf rancangan struktur"hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang dikehendaki oleh konteksnya;

"rancangan tempatan", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya rancangan tempatan bagi

kawasan itu, dan apa-apa pengubahan rancangan itu, yang pada masa ini berkuat kuasa dalam

kawasan itu menurut subseksyen 15(1); dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan,

ertinya rancangan tempatan, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah

atau bangunan itu terletak; dan "draf rancangan tempatan" hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang

dikehendaki oleh konteksnya;

"tanah"termasuklah

(a) permukaan bumi, dan segala benda yang menjadi permukaan bumi;

(b) segala benda di bawah permukaan bumi;

(c) segala tumbuh-tumbuhan dan keluaran semula jadi yang lain, sama ada atau tidak memerlukan

penggunaan buruh secara berkala untuk pengeluarannya, dan sama ada di atas atau di bawah

permukaan bumi;

(d) segala benda, sama ada di atas atau di bawah permukaan bumi, yang bercantum pada bumi atau

yang terpasang dengan kekal pada apa-apa benda yang bercantum pada bumi;

(e) tanah yang diliputi air; dan

(f) apa-apa harta atau kepentingan mengenai, atau hak ke atas, tanah;

"tanah lapang" ertinya mana-mana tanah sama ada dikepung atau tidak yang disusun atur atau

dirizabkan untuk disusun atur keseluruhannya atau sebahagiannya sebagai suatu taman bunga awam,

taman awam, padang sukan dan rekreasi awam, tempat makan angin awam, tempat jalan kaki awam

atau sebagai suatu tempat awam.


13/44


14/44


15/44


14


Disebabkan pembangunan hartanah melibatkan fasa yang berterusan, di mana setiap fasa adalah bagi

membina asas untuk fasa seterusnya, maka perunding pembangunan perlu dilantik seawal yang

boleh. Samada keputusan dibuat ataupun tidak pada peringkat awal dalam proses pembangunan,

boleh memberikan kesan besar di kemudian hari.

KESEDARAN PADA PERINGKAT AWAL BERKENAAN KEBOLEHLAKSANAAN

PROJEK MERUPAKAN KEMAHIRAN PROFESIONAL YANG TERDAPAT PADA

PERUNDING PEMBANGUNAN YANG BERPENGALAMAN.


16/44


15


TOPIK 4POTENSI KERJAYA SEBAGAI

PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH


17/44


16


4 - POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH

Setelah mengetahui peranan dan skop kerja sebagai perunding pembangunan hartanah, mari kita lihat

bagaimana potensi perkhidmatan perunding pembangunan hartanah pada masa kini. Lazimnya,

perunding pembangunan hartanah terdiri daripada mereka yang mempunyai ilmu dalam perancangan

bandar, kejuruteraan awam dan jurukur kuantiti secara profesional. Mereka banyak melibatkan diri di

kalangan syarikat / organisasi profit dan non-profit yang berminat mengembangkan bisnes/keperluan

mereka dalam bidang pembangunan hartanah seperti rumah kediaman, komersil, industri, retail,

kesihatan, institusi dan resort. Antara syarikat / organisasi adalah seperti:-

1. Hospital / rumah penjagaan bagi membina hospital swasta / asrama kejururawatan

2. Organisasi bukan kerajaan (NGO) bagi pembinaan kompleks pejabat

3.

Organisasi keagamaan bagi membina sekolah agama swasta4. Kolej dan university bagi membina kolej pengajian dan asrama pelajar

5.Agensi kerajaan bagi pembinaan kompleks atau resort

6. Organisasi komuniti awam bagi membina kompleks komuniti awam

7. Pelabur hartanah (syarikat/individu) bagi membina perumahan atau kedai pejabat bagi

tujuan penjualan semula

Antara pelabur hartanah dalam entiti syarikat swasta ternama dalam bisnes sedia ada berhasrat untuk

mempelbagaikan bisnes dalam bidang hartanah oleh kerana syarikat tersebut telah memperoleh

keuntungan dari bisnes utama, seperti contoh:-

1. Syarikat penjualan pakaian

2. Syarikat pembuatan / servis kenderaan

3.Agensi hartanah berdaftar

4. Syarikat insurans

5. Syarikat penjualan makanan / restoran

6. Syarikat perladangan

7. Syarikat pembinaan

Bagi syarikat / organisasi seperti disenaraikan di atas, pembangunan hartanah bukanlah aktiviti utama.Disebabkan ini, syarikat kekurangan kapasiti seperti kakitangan, masa, skil dan kemahiran bagi

menjalankan projek pembangunan hartanah secara efisien.

Mendapatkan khidmat perunding pembangunan hartanah professional merupakan

kaedah kos efektif bagi banyak syarikat / organisasi untuk mendapatkan skil dan

kemahiran yang diperlukan bagi membangunkan hartanah tanpa mengambil

pekerja baru atau menstruktur semula pekerja sedia ada. Di sinilah potensi kerjaya

perunding pembangunan hartanah di waktu pasaran pembangunan hartanah

semakin luas di Malaysia.


18/44


19/44


20/44


21/44


22/44


21


TOPIK 6LAWATAN TAPAK


23/44


22


6LAWATAN TAPAK

Setelah kriteria pemilihan seperti yang dijelaskan dalam Topik 5 telah dijalankan, maka sebagai

perunding pembangunan, anda perlu turun melawat tapak yang dicadangkan bagi melihat secara fizikal

keadaan bentuk muka bumi, kemudahan infrastruktur sedia ada, right of way (R.O.W)atau rizab jalandan sebagainya bagi mengesahkan apa yang dijangka melalui maya (Google Maps). Lawatan tapak

adalah perkara yang amat penting kerana di sinilah sesuatu tanah akan diklasifikasikan sebagai

berpotensi atau tidak sebelum kerja-kerja teknikal selanjutnya dijalankan oleh perunding

pembangunan.

Perkara yang perlu diberi perhatian semasa lawatan tapak adalah seperti berikut:-

1. Keadaan bentuk muka bumi

Terdapat beberapa jenis bentuk muka bumi iaitu rata/mendatar, bukit/cerun, jurang/gaung,

sungai/paya. Bagi permukaan rata atau mendatar, perlu d iberi perhatian sama ada permukaan

tersebut lebih rendah atau lebih tinggi dari jalan sedia ada. Jika permukaan tersebut lebih

rendah, anggarkan berapa rendah supaya dapat membantu menganggar kos tambakan.

Mengikut Garis Panduan Pembangunan Di Kawasan Tanah Tinggi (NRE, 2005), kawasan

tanah tinggi ditakrifkan sebagai kawasan melebihi 300 meter dari atas laut. Sistem cerun

diklasifikasikan kepada Kelas I, II, III dan IV iaitu:-

a) Kelas IKecerunan kurang dari 15 darjah

b)

Kelas IIKecerunan dari 1625 darjah

c) Kelas IIIKecerunan dari 2635 darjah

d) Kelas IVKecerunan melebihi 35 darjah

Ini bermakna, bagi kecerunan Kelas III dan IV, pemaju perlu menyediakan laporan tambahan

seperti Laporan Pemetaan Geologi Terrain, Laporan Siasatan Tapak (SI) dan Laporan

Geoteknikal bagi mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang. Oleh itu, adalah tidak

digalakkan bagi sebarang pembangunan dijalankan di kawasan cerun Kelas III dan IV.

2. Infrastruktur sedia ada

Terdapat beberapa infrastruktur sedia ada seperti jalan raya, pencawang elektrik, bekalan air

dan sebagainya yang perlu diperhatikan bagi menentukan kebolehlaksanaan sesuatu projek.

3. Jaringan jalan raya dan kawasan perumahan sedia ada

Tinjauan ini penting bagi melihat samada kawasan tersebut berhampiran kawasan perumahan

sedia ada yang bermakna terdapat permintaan di kawasan tersebut.


24/44


25/44


24


7PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR

Pada peringkat ini, kerja teknikal yang perlu dilakukan oleh seorang perunding pembangunan ialah

menyediakan cadangan pelan susunatur kepada pemilik tanah dan pemaju. Sekiranya perunding

pembangunan tidak mempunyai ilmu ini, anda dinasihatkan agar melantik partner yang mahir dalambidang ini. Secara percuma, perancang bandar boleh menyediakan cadangan pelan susunatur tersebut

mengikut kajian pasaran yang telah dibuat. Ini bermakna, partner anda bakal memperoleh kontrak

untuk projek tersebut sekiranya anda berjaya.

Geran tanah diperlukan bagi memudahkan perancang menyediakan pelan susunatur. Ini kerana, pelan

tanah yang tertera di mukasurat terakhir dalam geran mempunyai dimensi yang diperlukan oleh

perancang bagi memplot di dalam perisian Autocad. Ini adalah untuk pelan cadangan sahaja kerana

perancang memerlukan pelan kontur dari juruukur bagi penyediaan pelan susunatur semasa

permohonan Kebenaran Merancang nanti.

Selain itu, pada peringkat awal ini, perancang juga perlu mendapatkan pelan di Pejabat Tanah Daerah

bagi menentukan rizab jalan (road reserve) atau right of way(R.O.W) bagi dimasukkan ke dalam pelan

susunatur.

Lazimnya, perancang akan memberikan beberapa optionjenis perumahan yang bakal dibangunkan

bagi memberi pilihan kepada pemaju dan pemilik tanah. Ini kerana, setiap jenis perumahan tidak

semestinya sama dari segi kos pembinaan dan pulangannya kepada pemaju dan pemilik tanah sudah

tentulah berbeza-beza.

Contoh pelan susunatur


26/44


25


TOPIK 8

PENGIRAAN PROFIT & LOSS


27/44


26


8PENGIRAAN PROFIT & LOSS

Pada peringkat ini, perunding pembangunan boleh mula menyediakan laporan profit & loss bagi

menentukan keuntungan dan pulangan pelaburan pemaju dengan lebih tepat. Perunding

pembangunan berpengalaman pasti mengetahui input/datayang diperlukan bagi menyediakan laporanini. Selain itu, laporan ini juga boleh disediakan oleh jurukur kuantiti. Maklumat yang diperlukan dalam

laporan ini adalah seperti berikut:-

REVENUE / GROSS DEVELOPMENT VALUE (GDV)

1. Nilai Pembangunan Kasar / Jumlah Harga Jualan Keseluruhan

Bagi tujuan cadangan pembangunan, harga jualan ditentukan secara anggaran menerusi

semakan senarai harga jualan projek perumahan di sekitar tapak. Semasa permohonan Permit

Iklan dan Lesen Pemaju, barulah pemaju melantik jurunilai berdaftar bagi menyediakan laporan

kajian pemasaran.

EXPENDITURE / GROSS DEVELOPMENT COST (GDC)

2. Kos Tanah

Anggaran kos tanah termasuklah pulangan kepada pemilik tanah, bayaran premium, kos

pecah sempadan dan kerjatanah.

3. Kos Bangunan

Kos bangunan ialah kos bagi membina bangunan termasuk tempat letak kereta.

4. Kos Infrastruktur

Kos infrastruktur termasuk kos site clearance, jalan, longkang, water recticulation & fire

hydrant, pencawang elektrik dan tiang lampu, loji kumbahan, surau, landscapingdan tembok

penahan.

5. Kos Lain-Lain

Kos lain-lain ini termasuklah kos awalan (5%), contingencies (5%), fee perunding (5%),

cagaran/sumbangan, deposit lesen pemajuan, kos pentadbiran, kos pemasaran, fee peguamdan duti stem.

NETT PROFIT & PROFIT MARGIN

Keuntungan bersih diperolehi dengan mendapatkan jumlah perbezaan dari pendapatan (revenue)

dengan jumlah kos pembangunan (kos tanah, bangunan, infrastruktur dan lain-lain). Dari situ, pulangan

pelaburan (R.O.I) boleh diperolehi. Peratusan ini boleh dikira menguntungkan sekiranya R.O.I yang

diperolehi mencecah 25%.


28/44


27


Contoh pengiraan Profit & Loss


29/44


28


TOPIK 9

PULANGAN PEMILIK TANAH


30/44


29


9PULANGAN PEMILIK TANAH

Beberapa perkara perlu diberi perhatian oleh perunding pembangunan bagi menentukan nilai pulangan

kepada pemilik tanah. Penulis pasti ramai broker / ejen hartanah yagn bergiat dalam rundingan projek

usahasama selama ini tidak mempunyai justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangankepada pemilik tanah. Kadang-kala penulis melihat ada sesetengah mereka yang berbuat bijak pandai

menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang ground workterlebih

dahulu. Salah caranya itu. Seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat

penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-

1) Jenis pembangunan

Pembangunan perumahan dikategorikan sebagai rumah atas tanah (landed) seperti banglo, semi-

detached, teres dan townhouse manakala rumah bertingkat (high rise) seperti pangsapuri atau

kondo. Nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi

kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat / zoning ditetapkan oleh

jabatan perancang pihak berkuasa tempatan. Manakala nilai pulangan rumah landedpula adalah

berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan mengikut nilai pasaran semasa. Bagi

pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada

pembangunan perumahan kerana harga jualan hartanah komersil adalah jauh lebih mahal.

2) Bentuk muka bumi

Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos cut and fill agak tingg i kerana

melibatkan pembuangan dan tambakan tanah merah yang melibatkan kos tambahan. Berbeza

dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata,

nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit

perlu kos tambahan bagi menyediakan soil treatment seperti tembok penahan di mana harga

pembinaan melibatkan kos yang tinggi.

3) Kemudahan jalan berturap

Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap, sudah tentulah melibatkan kos tambahan bagi

menyediakan jalan masuk. Jarak jalan masuk melebihi dari 1 kilometer pastinya menambah kos

pembinaan. Apabila kos bertambah, maka pulangan sudah tentulah berkurang.

4) Kategori kegunaan tanah

Pada kebiasaanya, tanah dikategorikan sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah

membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan

lain-lain mengikut zoning yang telah ditetapkan. Bagi pemilik tanah yang telah membayar

premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walau

bagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan (bayar)

semasa proses tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.


31/44


30


Dari pengalaman penulis, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak

15-25%dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV).Kadar peratusan ini

bergantung kepada semua perkara di atas.

Bagaimanakah cara menentukan GDV? GDV boleh dianggarkan dengan menyediakan pelan

cadangan susunatur (proposed layout plan) dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih

dahulu. Di sini, perunding pembangunan perlu mendapatkan maklumat nilai pasaran semasa bagi

menganggar harga jualan. Sekiranya anda tidak mempunyai kemahiran dalam menyediakan pelan

cadangan susunatur, anda perlulah melantik perunding pembangunan hartanah (real estate

development consultant) yang berpengalaman bagi kerja ini. Mereka terdiri dari jururancang

bandar yang berpengetahuan dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding

terbaik bagi projek usahasama di antara pemilik tanah dan pemaju kerana pengetahuan luas

mereka dalam mendapatkan kelulusan pelan susunatur tersebut.

Pemaju tidak membayar komisen kepada broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil

dari pemilik tanah. Ini kerana pemaju telah memperuntukkan pulangan kepada pemilik tanah dan

bakal membelanjakan kos yang besar bagi menjayakan projek tersebut.

Lazimnya, suatu rundingan projek usahasama akan GAGAL apabila terdapat broker / ejenhartanah yang meminta komisen yang tinggi semasa perjanjian usahasama ditandatangani

sedangkan pemaju perlu menyediakan sejumlah wang pendahuluan semasa perjanjian

usahasama ditandatangani kepada pemilik tanah mengikut persetujuan kedua-dua belah pihak.Wang pendahuluan yang tinggi akan mengakibatkan kegagalan rundingan ini. Broker / ejenhartanah perlulah bertimbangrasa dengan mengambil pendahuluan komisen dan selebihnya

diambil selepas pemilik tanah mendapat pulangan apabila rumah dijual kelak.


32/44


31


TOPIK 10

BAYARAN DEPOSIT


33/44


34/44


35/44


34


TOPIK 11 LANTIKAN DAN

BAYARAN PERUNDING

PEMBANGUNAN HARTANAH


36/44


37/44


36


Bagi kebanyakan projek, pemaju meminta perunding pembangunan untuk berkongsi risiko kewangan

awalan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu dengan menangguhkan bayaran progres

kerja sehingga projek memasuki fasa pembinaan. Perkongsian bagi risiko kewangan ini

menggambarkan perunding pembangunan lebih sebagai 'partner' kepada pemaju semasa fasa pra-pembinaan. Meminta perunding pembangunan berkongsi risiko kewangan boleh mengubah peratusan

caj perunding kepada lebih tinggi.

Membangunkan hartanah adalah proses yang melibatkan jangka masa panjang, usaha berterusan,

wang dan tenaga kerja oleh ramai profesional. Pada kebelakangan ini, kesukaran bagi kelulusan

pinjaman, perubahan keperluan permintaan dan pasaran, dan persaingan pasaran setempat

membuatkan proses pembangunan menjadi lebih sukar. Seorang perunding profesional

berpengalaman memberi keselesaan kepada pemaju dan pemilik tanah kerana mempunyai seseorang

yang sepatutnya berada untuk memahami kesukaran pembangunan hartanah yang telah

berpengalaman menempuhi proses yang sama sebelum ini.

SOALAN CEPU EMAS

1) Apakah isi kandungan yang perlu ada dalam dokumen perjanjian kontrak bagi lantikan perunding

pembangunan tersebut?

2) Bagaimana jika saya hanya mahu 'close deal' sehingga perjanjian dimeterai tanpa menjadi

perunding pembangunan yang mengambil masa sehingga projek tamat?

Jawapan bagi dua soalan ini memerlukan penjelasan lanjut.


38/44


37


TOPIK 12

DOKUMEN PERJANJIAN

USAHASAMA DAN POWER OF

ATTORNEY (PA)


39/44


38


12DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF

ATTORNEY (PA)

Setelah kedua-dua pihak bersetuju dengan cadangan pembangunan, pulangan dan deposit yangditawarkan, pemaju akan memberi arahan kepada peguamnya untuk menyediakan dokumen Perjanjian

Usahasama dan Power of Attorney(PA).

Dokumen Perjanjian Usahasama dan PA ini mestilah ditandatangani serentak bagi mengelakkan

kejadian penipuan berlaku.

Pada peringkat ini, pemilik tanah perlulah melantik seorang peguam bagi membaca butiran terma dan

syarat yang terdapat di dalam perjanjian tersebut. Di sini, kredibiliti peguam amatlah diperlukan bagi

memastikan terma dan syarat tersebut dapat menjaga kepentingan pemilik tanah.

Secara asasnya, kandungan terma dan syarat yang termasuk dalam Perjanjian Usahasama dapat

disenaraikan seperti berikut:-

1) Jenis pembangunan contohnya rumah teres dua tingkat, kedai pejabat tiga tingkat dan

sebagainya.

2) Bilangan unitkepada pemilik tanah.

3) Saizlot tanah, saiz binaan, kedudukan samada tengah, tepi atau hujung yang diserahkan kepada

pemilik tanah.

4)

Amaun deposit dan waktu deposit diserahkan.5) Bayaran cukaitanah, cukai keuntungan harta tanah (CKHT) jika ada, bayaran dan caj pemajuan,

premium tanah, caj perunding, dan lain-lain kos awalan yang perlu ditanggung oleh pemaju

sebelum kelulusan Kebenaran Merancang diperolehi.

6) Komitmen dan tanggungjawab yang akan digalas olehpemajubagi menyiapkan projek.

7) Komitmen dan tanggungjawab yang akan digalas oleh pemilik tanah bagi menjayakan projek

contohnya menandatangani dokumen perjanjian jual beli dan lesen / permit jualan (sekiranya

diperlukan).

8) Pemilik tanah memperakui tidak akan mencampuri urusan teknikal pembangunan seperti

rekabentuk rumah (luar dan dalam), jenis material bahan dan sebagainya.

9) Tempoh masa yang diberikan kepada pemaju menyiapkan keseluruhan projek sehingga

mendapat kelulusan CCC.

10)Ganti rugi yang diberikan / jaminan pemaju kepada pemilik tanah sekiranya projek yang

dirancang gagal disiapkan disebabkan kegagalan pemaju.

11)Pindah milikhanya berlaku antara pemilik tanah kepada pembeli tanpa melibatkan pindah milik

ke atas pemaju.

12)Melantik pemaju/ wakil pemaju sebagai penama dalam dokumen PA.

13)Dan terma lain yang dirasakan perlu bagi menjamin kepentingan pemilik tanah.

Manakala terma yang terkandung dalam dokumen PA adalah menyerahkan kuasa kepada pemegangPAserta membenarkan menjalankan aktiviti seperti:-


40/44


39


1) Menandatangani pelan-pelan dan surat-surat berkaitan permohonan ke pihak berkuasa

tempatan.

2) Membenarkanpemaju memohon tukar syarat dan pecah sempadan.

3)

Membayar kos / cajberkaitan pemajuan kepada pihak berkuasa tempatan.4) Menjalankan aktivitijualan dan permohonan pindah milik unit-unit individu.

5) Memperakuibahawa lantikan pemegang PA tidak boleh ditarikbalik(irrevocable).

6) Mencagarkepada bank(chargeable) kepada bank bagi mendapatkan pembiayaan menjalankan

pembinaan sekiranya 50% dari keseluruhan pembeli berjaya mendapat pinjaman / tidak

dibenarkan mencagarkepada bankwalau apapun sepanjang tempoh perjanjian usahasama.

7) Tidak membenarkanmenjual tanah tersebut walau apapun berlaku sepanjang tempoh perjanjian

usahasama.

8) Dan lain-lain terma yang dirasakan perlu bagi menjayakan projek usahasama tersebut.

Setelah kedua-dua perjanjian ditandatangani oleh kedua-dua pihak, pemaju

melalui peguam yang dilantik adalah bertanggungjawab mematikan stem bagi

dokumen perjanjian dan mendaftarkan dokumen PA di Mahkamah Tinggi atau

pejabat tanah. Kedua-dua dokumen tersebut hanya boleh digunapakai setelah

kedua-dua proses tersebut dilakukan.

Proses lantikan pasukan perunding profesional seperti arkitek, jurutera, jurukur

tanah dan lain-lain perlu dilakukan oleh pemaju bagi meneruskan proses

perancangan pra-pembinaan bagi mendapatkan Perintah Pembangunan,

kelulusan Pelan Infrastruktur, Pelan Kejuruteraan, Pelan Bangunan, Pelan

Lanskap dan sebagainya.


41/44


40


TOPIK 13

KAJIAN KES

PROJEK 2015


42/44


41


13KAJIAN KES PROJEK 2015

PROJEK NO. 1

NO PERKARA MAKLUMAT1 Lokasi Sungai Merab, Selangor

2 Keluasan tanah 3.90 ekar

3 Kategori penggunaan tanah Bangunan kediaman (premium telah dibayar)

4 Harga beli tanah RM2,600,000

5 Jenis pembangunan Rumah teres tiga tingkat

6 Harga jualan Dari RM750,000/unit

7 Pulangan pemilik tanah 11 unit @ RM8,250,000

8 Deposit RM50,000

9 Keuntungan pemilik tanah RM5,650,000

PROJEK NO. 2

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Jalan Kebun Bharu, Selangor


3 Kategori penggunaan tanah Bangunan kediaman (premium telah dibayar)

4 Harga beli tanah RM600,0005 Jenis pembangunan 26 unit rumah berkembar satu tingkat



8 Deposit Tiada


PROJEK NO. 3

NO PERKARA MAKLUMAT

1 Lokasi Hulu Langat, Selangor


3 Kategori penggunaan tanah Tiada

4 Harga beli tanah RM900,000

5 Jenis pembangunan 50 unit rumah teres dua tingkat



8 Deposit RM100,0009 Keuntungan pemilik tanah RM4,490,000


43/44


42


PROJEK NO. 4

NO PERKARA MAKLUMAT


2 Keluasan tanah 2.02 ekar3 Kategori penggunaan tanah Tiada





8 Deposit RM26,000


PROJEK NO. 5

NO PERKARA MAKLUMAT



3 Kategori penggunaan tanah Tiada



6 Harga jualan Dari RM490,000/unit7 Pulangan pemilik tanah 11 unit @ RM5,390,000

8 Deposit RM46,000


PROJEK NO. 6

NO PERKARA MAKLUMAT



3 Kategori penggunaan tanah Pertanian

4 Harga beli tanah RM1,100,000




8 Deposit RM75,000



44/44


RUJUKAN

1) Article Role of the Real Estate Development Consultant by Kastes Planning & Development,

WG Kastes Inc.

2)

Glossary by Jabatan Perancangan Bandar dan Daerah, JPBD Selangor.

3) Manual dan Garis Panduan Perancangan Bandar 2010, JPBD Selangor.

4) Dokumen Perjanjian Usahasama dan Power of Attorney, PA dari projek usahasama yang telah

dijalankan.

e-book pembangunan hartanah secara usahasama.pdf

Documents