CASE STUDY 1

( CP 604 : URBAN LAND ECONOMICS )

KAJIAN KES : NILAI HARGA PASARAN RUMAH

( KAJIAN KES : PETALING JAYA, SELANGOR & SUNGAI PETANI, KEDAH)

DISEMAK OLEH : PN. FAEZAH BINTI YAHYA

KELAS : DPW’6A / DISEMBER 2015

NAMA NO MATRIKS

NUR AZUAN HAFIFI BIN MOHD NOORDIN 03DPW13F1053

SYED AHMAD FAIZ BIN SYED ZAINAL 03DPW13F1080

SYED AMILRUL ASYRAF BIN SYED BADLI SHAH 03DPW13F1083

MOHAMAD FAHMI B MAT SARI 03DPW13F1035

AMIRUL ASHRAF B AZMI 03DPW13F1134

KANDUNGAN

BIL PERKARA M/S

1 PENGENALAN 1

2 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN 2

3

PENAWARAN HARGA RUMAH DI KAWASAN

KAJIAN

4

4 ANALISIS DATA 5

5 KOMEN & KESIMPULAN 8

6 RUJUKAN 12

1. PENGENALAN

Perumahan merupakan satu keperluan dalam kehidupan masyarakat dan sering menjadi agenda

utama yang diperbincangkan dalam dialog berkaitan sosial dan politik bagi kebanyakan negara.

Malah, seperti kebanyakan ekonomi lain, pasaran perumahan di Malaysia merupakan komponen

penting kepada ekonomi negara. Bagi sektor isi rumah dan perniagaan, harta kediaman juga telah

menjadi satu bentuk pelaburan yang menarik. Sepanjang tempoh S1 2010 hingga S2 2012, harga

rumah di Malaysia yang diukur menggunakan Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) mencatat

kenaikan purata yang tinggi sebanyak 9.1% setahun, mengatasi kenaikan purata tahunan

sebanyak 3.2% dalam tempoh 10 tahun yang lalu.

Walau bagaimanapun, pasaran perumahan pada asasnya tertakluk kepada mekanisma pasaran

sebagaimana barangan dan perkhidmatan yang lain di mana harga memainkan peranan utama.

Keseimbangan akan tercapai apabila berlaku interaksi diantara permintaan dan penawaran pada

harga yang tertentu. Walau bagaimanapun keseimbangan dalam pasaran perumahan sukar

dicapai kerana permintaan dan penawaran perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-

mata tetapi juga oleh faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga

perubahan teknologi.

Pada hari ini, bagi melicinkan pengurusan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan

(KPKT) ditugaskan sebagai agensi utama di peringkat persekutuan yang dalam melaksanakan

dasar-dasar Kerajaan, khususnya kepada pembangunan rumah kos rendah dan rumah kos

sederhana rendah bagi memastikan golongan sasaran mampu memiliki rumah. Di peringkat

negeri pula, kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan bertanggungjawab

mengimplementasikan dasar-dasar Kerajaan dan juga bertindak sebagai badan yang mengawal

aktiviti industri perumahan.

2. LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN

Kawasan kajian yang dimaksudkan adalah Bandaraya Petaling Jaya, Selangor dan Bandar Sungai

Petani, Kedah.

2.1 Bandaraya Petaling Jaya, Selangor

Pengiktirafan status pembangunan kawasan diiktiraf pada 20 Jun 2006, apabila dinaikkan

taraf sebagai ‘Bandaraya’ dan tidak lagi sebagai bandar satelit. Sejak dari itu, ianya

ditadbir dan dikenali sebagai Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ). Atas faktor

kedudukannya yang bersebelahan dengan Bandaraya Kuala Lumpur telah menjadikan

ianya sebagai pusat tumpuan dan tarikan orang ramai sekaligus merupakan kelebihan

terhadap pertumbuhan guna tanah daerah ini terutamanya dari sudut perbandaran,

pembangunan perindustrian, institusi, perdagangan di samping dapat mewujudkan

peluang pekerjaan.

Bandaraya Petaling Jaya merupakan salah satu bandar yang

terdapat dalam Negeri Selangor Darul Ehsan. Menurut

catatan sejarah, kewujudan bandaraya ini dikesan seawal

tahun 1952 yang berfungsi pada ketika itu sebagai bandar

satelit kepada Bandaraya Kuala Lumpur, ibu negara

Malaysia. Keluasan Petaling Jaya adalah kira-kira 97.2 km2

dan mempunyai populasi tertinggi dan termaju dalam negeri

Selangor. Dari segi pengurusan perancangan bandar, ianya

setanding dengan ibu negeri, Bandaraya Shah Alam.

Rajah 1.1 : Logo Pihak

Berkuasa Tempatan

Petaling Jaya

2.2 Bandar Sungai Petani, Kedah

Nadi pembangunan utama di bandar ini ialah sektor berasaskan perindustrian. Hal ini

disebabkan kesan tidak lansung dengan kepesatan teknologi tinggi dan perindustrian di

Kulim, Kedah dan Pulau Pinang sebagai sempadan daerah. Kepesatan sektor

perindustrian ini telah memberi impak kepada perkembangan sektor berkaitan termasuk

perumahan. Permintaan dan penawaran perumahan pada mulanya di bandar sekitar tahun

1990-an, di mana bandar ini menerima pelaburan besar oleh syarikat-syarikat pemaju

perumahan. Taman Ria, Taman Ria Jaya, Taman Peruda, Taman Mutiara Indah, Taman

Berlian merupakan perumahan terancang yang terawal di Sungai Petani.

Menjelang tahun 1999 sehingga 2007, beberapa bandar baru dimajukan antaranya ialah

Bandar Aman Jaya, Bandar Mutiara, Bandar Puteri Jaya, Bandar Sri Astana, Bandar Sri

Cendana, Legenda Heights, Bandar Laguna Merbok, Bandar Puteri Hill Park dan Cinta

Sayang Resort Homes. Sebuah kondominium mewah telah dibina pada tahun 2008 oleh

EUPE Corporation di dalam kawasan perumahan elit Kelab Cinta Sayang. Kondominium

itu diberi nama Sky Residences.

Rajah 1.2 : Logo

Pihak Berkuasa

Tempatan Sungai

Petani.

Bandar Sungai Petani bukanlah suatu bandar yang asing yang

sedang giat membangun dalam Negeri Kedah Darul Aman.

Kedudukannya yang terletak di bahagian selatan negeri

tersebut di utara Semenanjung Malaysia telah mempercepatkan

proses pembandaran. Pusat bandar ini adalah terletak di

tengah-tengah antara Bandaraya Alor Setar, Kedah dan Bandar

George Town, Pulau Pinang iaitu kira-kira 50 km. Atas faktor

pembandaran yang rancak, membolehkan daerah ini

dinaiktaraf dan mendapat status ‘pembandaran’ sekaligus

ditadbir oleh Majlis Perbandaran (MPSPK) pada 2 Julai 1994.

3. PENAWARAN HARGA RUMAH DI KAWASAN KAJIAN

Jadual 1 : Senarai Perbandingan Harga Rumah Di Kawasan Kajian Mengikut Jenis Rumah

PETALING JAYA,

SELANGOR SUNGAI PETANI, KEDAH

TERES

( 1 Tingkat )

Taman Dato Harun

RM 330,000

Taman Medan Pejasa

RM 420,000

Taman Kelana Jaya

RM 450,000

PR1MA @ Sungai Petani 1

RM 118,000

Bandar Mutiara

RM149,880

Taman Lembah Bujang Saujana

RM 198,800

Julat :

RM 330,000 – RM 450,000

Julat :

RM 118,000 – RM 198,000

BERKEMBAR

( 2 Tingkat )

Damansara Utama

RM1,330,000

Sunway Eastwood

RM1,800,000

Bayu Damansara

RM2,499,000

Bandar Laguna Merbok

RM424,200

Lourve

RM 463,800

Lot 88 Perdana Height

RM 480,000

Julat :

RM 1,330,000 – RM 2,499,000

Julat :

RM 424,200 – RM 480,000

SESEBUAH

( 2 Tingkat )

Taman Equine

RM 2,500,000

SS7 Petaling Jaya

RM 2,700,000

Taman Kelana Jaya

RM 2,790,000

Bandar Laguna Merbok

RM719,900

Lagenda Height

RM 829,900

Lot 88 Perdana Height

RM859,900

Julat :

RM 2,500,000 – RM 2,790,000

Julat :

RM 719,900 – RM 859,900

4. ANALISIS DATA

Segala maklumat data yang terkandung di dalam Jadual 1 akan diterangkan secara terperinci

melalui proses penganalisaan yang akan dilakukan. Proses ini akan dilakukan mengikut setiap

jenis rumah dan dikaitkan dengan faktor-faktor yang berkaitan.

4.1 Analisis Data Rumah Jenis Teres Satu Tingkat

Graf 1.1 : Perbandingan Harga Rumah Teres Satu Tingkat Di Dua Kawasan Berbeza

Jadual 1 (senarai rumah teres) dan Graf 1.1 menunjukkan keputusan perbandingan harga

pasaran tanah bagi dua buah kawasan berbeza. Berdasarkan corak pada graf, penawaran

harga rumah teres satu tingkat di kawasan Petaling Jaya jauh lebih tinggi berbanding di

kawasan Sungai Petani. Julat pasaran tanah di Petaling Jaya adalah diantara RM 330,000

hingga RM 450,000. Manakala, julat pasaran tanah jenis rumah yang sama di Sungai

Petani jauh lebih rendah di antara RM 118,000 hingga RM 198,000.

4.2 Analisis Data Rumah Jenis Berkembar Dua Tingkat

Graf 1.2 : Perbandingan Harga Rumah Berkembar Dua Tingkat Di Dua Kawasan

Berbeza

Jadual 1 (senarai rumah berkembar) dan Graf 1.2 menunjukkan keputusan perbandingan

harga pasaran tanah bagi dua buah kawasan berbeza. Berdasarkan corak pada graf,

penawaran harga rumah berkembar dua tingkat oleh pemaju terhadap pemintaan

pengguna di kawasan Petaling Jaya jauh lebih tinggi berbanding di kawasan Sungai

Petani. Pemaju juga berani mengambil risiko untuk menawarkan harga permulaan rumah

berkembar di kawasan Petaling Jaya bermula dari RM 1,300,000. Julat pasaran tanah di

Petaling Jaya adalah diantara RM 1,300,000 hingga 2,499,000. Manakala, julat pasaran

tanah jenis rumah yang sama di Sungai Petani jauh lebih rendah, iaitu dua kali lebih

murah di antara RM 424,200 hingga RM 480,000.

4.3 Analisis Data Rumah Jenis Sesebuah Dua Tingkat

Graf 1.3 : Perbandingan Harga Rumah Sesebuah Dua Tingkat Di Dua Kawasan Berbeza

Jadual 1 (senarai rumah sesebuah) dan Graf 1.3 menunjukkan keputusan perbandingan

harga pasaran tanah bagi dua buah kawasan berbeza yang telah dikenalpasti. Berdasarkan

corak pada graf, penawaran harga rumah sesebuah dua tingkat oleh pemaju terhadap

pemintaan pengguna di kawasan Petaling Jaya jauh lebih tinggi berbanding di kawasan

Sungai Petani. Penawaran harga rumah sesebuah di Petaling Jaya kira-kira dua kali ganda

dari harga rumah jenis yang sama di Sungai Petani. Julat pasaran tanah di Petaling Jaya

adalah diantara RM 2,500,000 hingga 2,790,000. Manakala, julat pasaran tanah di Sungai

Petani pulah ialah RM 719,900 hingga RM 859,900.

5. KOMEN & KESIMPULAN

Berdasarkan analisis yang dilakukan pada Jadual 1, menunjukkan julat harga rumah di Petaling

Jaya, Selangor jauh lebih agak besar jika dibandingkan dengan harga rumah di Sungai Petani,

Kedah bagi setiap jenis rumah. Isu jurang harga rumah ini dipacu oleh beberapa faktor, antaranya

5.1 Faktor Dalaman

Faktor dalaman adalah punca peningkatan harga kos yang dikawal sepenuhnya oleh

pihak pemaju. Pelbagai punca faktor dalaman yang membawa kepada jangkaan pengiraan

kos yang rendah semasa peringkat perancangan dan rekabentuk antaranya ialah berat

sebelah (bias), kaedah perolehan, perubahan jadual perancangan projek, proses

pembinaan yang kompleks, dan penambahan kepada perubahan yang tidak konsisten.

Tindakan berani di kalangan pemaju untuk menawarkan harga jualan yang tinggi untuk

mengaut keuntungan lebih juga sebahagian faktor dalaman. Menurut data dari Pusat

Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), daerah Petaling Jaya mencatatkan nilai harga

pasaran jualan rumah tertinggi di kawasan Lembah Klang sehingga pertengahan 2010.

Harga jualan rumah ini adalah seimbang dengan harga rumah sekitarnya.

5.2 Faktor Luaran

i. Tenaga Buruh

Tenaga buruh ialah sumber manusia keseluruhannya. Sumber manusia terbahagi

kepada dua kumpulan umum. Pertama, tenaga profesional dan kedua ialah tenaga

kerja atau tenaga buruh. Kedua-duanya saling melengkapi antara satu sama

dengan lain. Tenaga manusia boleh dinilai mengikut harga pasaran sebenar dan

kawasan.

Gaji pekerjaan di kawasan Petaling Jaya lebih mahal berbanding di Sungai Petani.

Maka, hal ini akan memberi kesan kepada keuntungan yang akan diporelehi oleh

pemaju. Mahu atau tidak, pemaju di Petaling Jaya perlu menawarkan harga rumah

yang lebih tinggi supaya wujud keseimbangan antara modal dan keuntungan.

Sebaliknya, situasi ini tidak berlaku di Sungai Petani. Tangga gaji pekerja di sini

masih tahap terkawal dan tidak memberi kesan mendadak kepada perolehan

keuntungan syarikat pemaju. Maka, harga rumah yang dijual adalah bersesuaian.

ii. Kos Bahan Binaan & Jentera

Rajah 1.3 : Indeks Terpiawai Bahan Binaan Untuk Pasaran Perumahan

Kos bahan binaan sangat bergantung kepada harga pasaran semasa. Kenaikan

harga bahan seperti besi tetulang sehingga 15 hingga 20 % dan 10 % bagi simen

dicatatkan pada tahun 2007. Begitu juga kos penyelenggaraan, ianya termasuklah

minyak diesel, pengurusan dan pemandu atau penyelia mesin yang semakin

meningkat.

Harga rumah lebih tinggi di Petaling Jaya disebabkan kos yang ditanggung oleh

pemaju untuk membeli bahan binaan dari luar negeri. Kepesatan projek

pembinaan di Selangor menyebabkan bahan binaan dari sumber alam negeri ini

semakin berkurangan walhal permintanya semakin bertambah. Jadi kos

pembinaan keseluruhan projek akan turut meningkat sekaligus harga jualan akan

turut meningkat.

Berbanding di Sungai Petani, masih banyak kawasan yang mempunyai sumber

galian seperti pasir yang masih belum diterokai. Pemaju tiada tekanan kewangan

untuk mendapatkan bahan binaan yang lebih murah. Atas faktor menyebabkan

rumah di Sungai Petani jauh lebih murah.

iii. Pasaran ‘Sub-Market’ Yang Tertutup

Situasi bagi pasaran tertutup ini lazimnya berlaku diantara pembeli dan penjual.

Penawaran harga rumah lazimnya berfokuskan kepada kumpulan masyarakat dan

lazimnya golongan yang berpendapatan tinggi. Oleh itu, harga rumah yang

ditawarkan adalah jauh lebih tinggi dan hanya mampu dimiliki golongan tertentu.

Rata-rata pemaju di Petaling Jaya menggunakan jenis pasaran ini. Pemaju

menfokuskan pelanggan (bakal pembeli rumah) di kalangan golongan elit dengan

meletakkan harga rumah yang sangat tinggi, sehingga golongan pertengahan tidak

mampu membeli.

Berbeza di Sungai Petani, walaupun harga rumah agak tinggi tetapi tidak setinggi

harga di Petaling Jaya. Malah harga rumah teres di Sungai Petani masih pada

harga mampu milik, bersesuaian dengan pendapatan penduduk tempatan. Pemaju

di Sungai Petani masih mengamalkan pasaran terbuka menfokuskan kehendak

pelbagai lapisan masyarakat dengan rumah yang sesuai dengan mereka.

iv. Inflasi Harga Pengguna

Inflasi mampu memberi impak positif secara langsung terhadap harga rumah.

Melalui kos input yang lebih tinggi - apabila harga bagi bahan pembinaan, harga

tanah dan upah pekerja meningkat, harga rumah baharu menjadi lebih mahal

berbanding rumah lama. Inflasi juga memberikan impak tidak langsung dengan

meningkatkan daya tarikan rumah sebagai pelindung nilai (aset) terhadap inflasi.

Hal ini kerana pelaburan rumah lebih terjamin daripada bentuk pelaburan lain

seperti deposit dan ekuiti adalah lebih rendah atau lebih tidak menentu.

Kebanyakan pembeli rumah di Petaling Jaya membeli rumah bukan didiami

semata-mata malah ada juga yang membeli rumah sebagai asset dan menjualnya

kemudian selepas hartanah di kawasan tersebut meningkat. Corak ini

menyebabkan pemaju turut mengambil kesempatan untuk menjual rumah baru

pada harga yang lebih tinggi dan pembeli tidak kisah kerana keuntungan

kemudian hari jauh lebih tinggi dari jumlah asal ini.

Di Sungai Petani juga mengalami corak seumpama ini juga namun ianya masih di

peringkat sedang membangun. Maka harga rumah lebih murah berbanding

Petaling Jaya yang bertaraf bandaraya. Mungkin pada masa hadapan, Sungai

Petani juga akan mengalami suatasi yang sama.

v. Perubahan Demografi

Perubahan dalam struktur demografi kawasan merupakan penentu utama harga

rumah. Apabila semakin banyak manusia terutama orang muda memasuki pasaran

pekerjaan, lebih banyak yang mula cenderung untuk membeli harta tanah pertama

mereka, lantas menambah kepada permintaan yang sedia.

Pemaju di Petaling Jaya sentiasa peka terhadap hal ini. Menurut Banci Penduduk

dan Perumahan Malaysia, 2010, jumlah bilangan penduduk bagi kawasan daerah

Pentadbiran MBPJ pada tahun 2010 adalah sebanyak 613,977 orang. Ini memberi

kelebihan kepada pemaju untuk menawarkan lebih banyak rumah dan juga

mengaut keuntungan berlipat kali ganda.

Sama juga di Sungai Petani, menurut rekod, populasi penduduk Sungai Petani

pada satu ketika lalu pernah mengatasi ibu negeri, Alor Setar. Atas sebab itu,

wujud peningkatan harga di antara Sungai Petani dan Alor Setar. Tetapi, harganya

masih seimbang dan keperluan dan mampu milik penduduk tempatan. Hal ini

yang membezakannya dengan Petaling Jaya.

vii. Nilai Tanah Projek

Kedudukan sesuatu projek perumahan memainkan peranan dalam menentukan

harga rumah di kawasan berkenanan. Misalnya, apabila kawasan perumahan

tersebut berdekatan dengan kemudahan pengangkutan, institusi dan sebagainya

akan memberi nilai tanah yang berlipat ganda.

Contohnya, perumahan di Petaling Jaya melambung tinggi kerana kedudukannya

bersempadanan dengan Kuala Lumpur dan berdekatan dengan Shah Alam. Ini

yang menjadikan rumah di kawasan ini jauh lebih mahal.

Sungai Petani pula berdekatan dengan kawasan perindustrian Kulim, Kedah dan

Seberang Perai, Pulau Pinang. Walau bagaimana, peningkatan harga rumah

tidaklah melambung terlalu tinggi mencecah jutaan ringgit jika dibandingkan

dengan Petaling Jaya.

6. RUJUKAN

UTUSAN (2012). Faktor Pasaran Tentukan Harga Rumah. Retrieved 27 April

2012, from http://ww1.utusan.com.my/utusan/Parlimen/20120427/pa_02/Faktor-pasaran-

tentukan-harga-rumah.

WIKIPEDIA (2012, Oktober 12). Retrieved November 2012, from Wikipedia:

http://ms.wikipedia.org/wiki/Petaling_Jaya

WIKIPEDIA (2008). Sungai Petani. Retrieved 10 Januari 2008, from

https://en.wikipedia.org/wiki/Sungai_Petani.

BANK NEGARA MALAYSIA (2012). Pasaran Hartanah Malaysia, Retrieved 25

Januari 2012, from

http://www.bnm.gov.my/files/publication/fsps/bm/2012/cp01_rencana_01.pdf

DASAR PERUMAHAN NEGARA. (2012, Oktober 10). Retrieved November

2012, from Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara:

http://ehome.kpkt.gov.my/main.php?Content=vertsections&VertSectionID=45&IID=

LATAR BELAKANG. (2010, Mei 26). Retrieved November 2012, from Majlis

Bandaraya Petaling Jaya: http://www.mbpj.gov.my/web/guest/mbpj_background