definisi apartment

i

LAPORAN PENULISAN BUKU AJAR

Perumahan Berlantai Banyak/

Vertical Housing

(339 D51 03)

Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT

PRODI ARSITEKTUR JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN

2014

iii

Kata Pengantar

Puji dan syukur kepada Allah SWT, atas terselesaikannya penulisan buku ajar

Perumahan Berlantai Banyak / Vertical Housing. Tujuan penulisan buku ajar adalah untuk memberikan materi perkuliahan tentang perumahan pesisir yang terstruktur dan sesuai

dengan GBRP (Garis-Garis Besar Pembelajaran). Menarik, interaktif, dan inovatif, serta

memudahkan mahasiswa dalam belajar. Selain itu juga akan memudahkan dosen atau tenaga

pengajar dalam memberikan mata kuliah.

Hasil dari penulisan buku ajar ini menghasilkan sebuah karya ilmiah yang dapat

diakses oleh semua kalangan terutama mahasiswa, karena selain disajikan dalam bentuk hard

copi, juga disajikan dalam bentuk soft copi yang dapat diakses dilaman UNHAS.

Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepakan bapak-bapak dan ibu-ibu rekan

tenaga pengajar di jurusan Arsitektur Fakultas Teknik atas masukan yang sangat penting

dalam penyempurnaan laporan ini.

Penulis menyadari bahwa hasil penulisan buku ajar tentang perumahan pesisir ini

tentunya masih memiliki kekurangan. Untuk itu penulis berharap akan ada penelitian-

penelitian lain yang melengkapi penulisan buku ajar ini.

Penulis

Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT.

iv

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i

HALAMAN PENGESAHAN Ii

KATA PENGANTAR iii

DAFTAR ISI iv

PENDAHULUAN 1

GARIS-GARIS BESAR PEMBELAJARAN 2

1 LATAR BELAKANG PERUMAHAN

BERLANTAI BANYAK

6

2 TUJUAN PENGADAAN PERUMAHAN

BERLANTAI BANYAK

7

3 DEFINSI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

7

4. KLASIFIKASI 8

A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya

8

B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan : 13 C. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan 17 D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa

Bangunan

18

E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertical 31 F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal 32 G. Mix Use Apartemen 34 H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan

Ruang Tidur Tiap Unitnya

39

5 PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN

BERLANTAI BANYAK

43

A. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun

43

B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak

50

6 STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN

FASILITAS LINGKUNGAN RUMAH SUSUN

SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN

UMUM

63

7 PERAN RUANG PUBLIC PADA PERUMAHAN

BERLANTAI BANYAK

74

A. Definisi Ruang Publik

74

B. Ruang Terbuka Hijau Pada Bangunan/Perumahan

75

C. Peran Ruang Public pada Perumahan Berlantai

Banyak

78

v

D. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Budaya

80

E. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Jenis Kelamin dan

Usia

84

8 SISTEM PEMBIAYAAN DAN KEPEMILIKAN

PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

89

A. Sistem Pembiyaaan 89 B. Sistem Kepemilikan

89

9 SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS

PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

91

A. Sistem Struktur 91 B. Sistem Utilitas

109

DAFTAR PUSTAKA 118

1

PENDAHULUAN

Salah satu upaya yang dilakukan untuk meningkatkan mutu pembelajaran di Universitas

hasanuddin fakultas Teknik jurusan Arsitektur adalah pembelajaran dengan sistem

learing Base Education ( LBE). Sistem learning ini dimasudkan untuk menggantikan

sistem pembelajaran lama yang masih konvensional. Dengan sistem learning maka

sangat diharapkan bahan ajar akan dapat diperoleh oleh mahasiswa dengan cara yang

mudah mudah melalui media online, Selain itu, sistem tersebut juga dapat meningkatkan

kompetensi mahasiswa sehingga menunjang pembelajaran berbasis KBK.

Selama ini pada mata kuliah Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing), sistem

pembelajaran masih dilakukan dengan cara konvensional yang terbatas waktu

penyajiannya dan kurang kreatif dan inovatif sehingga kurang diminati oleh mahasiswa,

padahal mata kuliah perumahan berlantai banyak (vertical housing) sangat penting untuk

disajikan dan diambil oleh mahasiswa, mengingat saat ini sedang gencar-gencarnya

pemerintah melaksanakan program pengadaan perumahan yang salah satunya adalah

program perumahan berlantai banyak atau rumah susun, apartemen maupun

kondominium. Jenis perumahan seperti ini lahir karena tingginya permintaan masyarakat

akan sarana hunian, sedang ketersediaan lahan hunian diperkotaan sangat terbatas dan

harganyapun tinggi.

Untuk merealisasikan hal tersebut, maka dibutuhkan tenaga-tenaga yang handal dan

terampil dalam bidang disain arsitektur perumahan berlantai banyak, maka arsitektur

sebagai salah satu bidang keilmuan memiliki kurikulum dengan memasukkan perumahan

berlantai banyak sebagai salah satu matakuliah.

Matakuliah Perumahan Berlantai Banyak merupakan mata kuliah pilihan dengan jumlah

kredit 3 SKS (Satuan Kredit Semester) yang disajikan pada semester genap (mahasiswa

mengambil mata kuliah pilihan dimulai dari semester 6 (enam) ke atas). Mata kuliah ini

merupakan mata kuliah yang termasuk dalam rumpun matakuliah laboratorium

perumahan dan permukiman. Apabila mahasiswa berencana untuk menyelesaikan tugas

akhir baik konsentrasi riset atau disain / perancangan yang terkait dengan bidang

keilmuan perumahan dan permukiman berlantai banyak, maka seharusnya mengambil

mata kuliah pilihan tersebut. Untuk mendukung hal ini, maka melalui program

pembuatan buku ajar akan dibuat materi mengenai matakuliah Perumahan Berlantai

Banyak (Vertical Housing) yang akan mengajikan presentasi informasi dan

pengetahuan yang komprehensif dalam bentuk teks, gambar, latihan-latihan, umpan balik

secara langsung dari mahasiswa dan pengamatan lapangan.

2

RANCANGAN PEMBELAJARAN BERBASIS KGB

MATAKULIAH PERUMAHAN BERKANTAI BANYAK (VERTICAL HOUSING)

1. Kompetensi Utama : a. Mampu menangkap, menelaah, mengolah pikiran dan rasa dan secara kreatif, imajinatif dan inovatif terhadap teori dan konsep tentang perumahan berlantai banyak atau vertical housing

b. Mampu menerapkan teori-teori, konsep-konsep, norma-norma dan standar ilmiah/sains, teknologi dalam

konteks perumahan berlantai banyak atau vertical housing di kawasan perkotaan, baik dalam kawasan

inner city maupun dalam kawasan area pesisir dengan pendekatan kehidupan social-budaya, ekonomi

masyarakat.

2. Kompetensi Pendukung : a. Menguasai wawasan pengetahuan lingkungan b. Menguasai teori arsitektur permukiman/perumahan dan perkotaan

c. Menguasai konstruksi dan utilitas bangunan berkantai banyak

3. Kompetensi Lainnya : a. Mahasiswa mampu bekerja mandiri maupun kelompok dalam koordinasi kemitraan secara multi-disiplin b. Mahasiswa memiliki nilai kompetitif dan rasa percaya diri pada kemampuan yang dimiliki dalam

komunitas professional dalam lingkup nasional dan internasional

Sasaran Belajar : a. Mahasiswa dapat berpikir kritis dalam menyikapi issu-issu, fenomena, perkembangan dan permasalahan

yang berkaitan dengan perumahan berlantai banyak atau verikal hosuing.

b. Mahasiswa dapat meningkatkan pengetahuan, keahlian dan berperanserta dalam menyikapi masalah-masalah terkait dengan perumahan berlantai banyak, baik dalam kawasan inner city maupun dalam area

pesisir.

c. Mahasiswa mampu merumuskan suatu konsep dan mampu mengaplikasinya dalam bentuk disain

3

Minggu Sasaran Pembelajaran Materi Pembelajaran Strategi/ Metode

Pembelajaran Indikator Penilaian

Bobot

Nilai (%)

1

Mampu memahami materi ,

metode perkuliahan dan

penilaian mata kuliah

Kontrak perkuliahan Menjelaskan hak-hak dan

kewajiban mahasiswa serta aturan-

aturan dalam melaksanakan

perkuliahan

Menjelaskan secara umum dan ringkas tentang materi Perumahan

Berlantai Banyak (Vertical

Housing)

Latar Belakang dan tujuan Pengadaan Perumahan Berlantai

Banyak

Ceramah interaktif

Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)

Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills

/physikomotorik)

Kedisiplinan (apektif)

5

2-5

Mampu mengetahui, dan

memahami teori-teori dan

konsep-konsep serta standar-

standar tentang Perumahan

Berlantai Banyak (Vertical

Housing)

Tinjauan Umum Perumahan Berlantai

banyak

Definisi Perumahan Berlantai Banyak

Klasifikasi Perumahan Berlantai Banyak

Persyaratan teknis perumahan berlantai banyak

Sarana dan prasarana Perumahan Berlantai Banyak

Ceramah interaktif Kajian pustaka

Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)


Ketelitian dan kebenaran perhitungan standar

permukiman

Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills/

physikomotorik) Kedisiplinan (apektif)

10

6-8

Mampu mengetahui, dan

memahami teori-teori dan

konsep-konsep seta standar-

standar perihal ruang public

pada permukiman berlantai

banyak

Peran ruang public pada

Perumahan Berlantai Banyak

Definisi ruang public

Peran ruang public pada Perumahan Berlantai Banyak

Peran ruang public Perumahan Berlantai banyak kaitannya dengan

budaya

Peran ruang public Perumahan Berlantai Banyak kaitannya




Ketelitian dan kebenaran perhitungan standar

permukiman

Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas

(softskills/physikomotorik)

10

4



Bobot

Nilai (%)

dengan jenis kelamin dan usia Kedisiplinan (apektif)

9-10 Mampu memahami dan

menyimak tentang sistem

pembiayaan dan kepemilikan

perumahan berlantai banyak

Sistem Pembiayaan dan

kepemilikan Perumahan Berlantai

banyak

Sistem Pembiyaaan

Sistem kepemilikan

Sistem struktur dan utilitas perumahan Berlantai Banyak




Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills)


10

11-12

Mampu memahami dan

menyimak permasalahan

perumahan berlantai banyak,

serta mampu membuat laporan

yang baik dan benar serta

sistimatis.

Kegiatan lapangan dengan melihat, mencatat, mengerti dan memahami

permasalahan di perumahan

berlantai banyak

Pembuatan laporan eksisting condition lapangan (perumahan

berlantai banyak)

Survey kelompok Diskusi kelompok

(Small group)

Self Directed Learning



Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills)


10

13

Mampu mempresentasikan

permasalahan -permasalahan


Presentasi kondisi lapangan dan

permasalahan perumahan berlantai

banyak.

Presentasi & diskusi kelompok



Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan

gambar)

Teknik presentasi (kreatif dan komunikatif)

Kontribusi keaktifan dalam diskusi kelompok


Kedisiplinan mhs

10

14-15

Mampu menganalisis problem

solving perumahan berlantai

banyak

Pembuatan kelanjutan laporan

tentang penyelesaian problem

dengan berpedoman pada teori-

teori, konsep dan standar yang ada.

diskusi kelompok(small

group)




gambar)

10

5



Bobot

Nilai (%)

Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelompok


Kedisiplinan mhs (apektif)

16

Mampu mempresentasikan

permasalahan permasalahan dan

solusi dari permasalahan tersebut

pada perumahan berlantai

banyak

Presentasi hasil problem solving

terhadap permasalahan perumahan

berlantai banyak.

Presentasi & diskusi

kelompok(small

group)




gambar)

Teknik presentasi (kreatif dan komunikatif)

Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelompok


Kedisiplinan mhs (apektif)

10

16

Final Test

Mendiskripsikan secara ringkas

konsep yang terkait dengan




gambar)


25

6

1. LATAR BELAKANG PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

Unite dHabitation adalah rumah susun yang dicetuskan oleh Lee Corbusier pada

CIAM V di Paris (1937) dengan tema Housing and Home yang kelak menjadi cikal bakal

rumah susun modern. Gagasan ini juga merupakan cikal bakal dari mega struktur di tahun

limapuluhan (Johan Silas, 1993).

Menurut Johan silas (1993) Ide Lee Corbusier ini didasarkan oleh :

Adanya pertentangan antara gagasan J.P. Proudhon (Perancis) yang menolak keras

milik pribadi atas property, dia ingin melihat kehidupan masyarakat yang adil melalui

kebersamaan masyarakat dalam menghasilkan barang dan jasa. Ide tersebut disanggah

oleh F. Engelas (German-Ingris) yang menganggapi bahwa model telah terlanjur

dikuasai oleh kalangan terbatas dengan segala akibatnya serta adanya keraguan

terhadap peran pemeriintah yang bisa efektif.

Perang dunia pertama yang merubah status quo dari pemerintah dan makin gencarnya

gerakan humanism.

Banyaknya kota-kota di Barat yang rusak akibat perang

Banyaknya tentara yang pulang dari peperangan tanpa memiliki rumah, dan

pemerintah tidak dapat lepas dari tanggung jawab terhadap keadaan perumahan. Hal

tersebut menjadi awal munculnya perumahan sosial,

Industrialis Filantrop yang solider terhadap nasib buruhnya sehingga membangunkah

beberapa perumahan bagi kalangan pekerja industry seperti workeras village yang

dibangun oleh perusahaana coklat Cadbury

Tugas bagi Lee Corbusier untuk membangun perumahan bagi buruh pabrik di Pessac

Prancis.

Setiap orang memiliki keinginan untuk mempunyai rumah. Rumah yang dimiliki

seseorang dimana mereka sangat ingin membeli rumah tunggal, rumah gandeng, rumah

ganda/koppel, atau rumah berteras dengan berbagai keunggulan yang manfaatnya berguna

bagi anak-anak dan bagi orang tua yang tekun/rajin. Terdapat halaman belakang dimana

segala sesuatunya dapat ditanam dan dipelihara seperti bunga dahlia, binatang peliharaan

kelinci, sehingga mereka dapat menjadi tukang kebun yang amateur. Hal mana dapat

meningkatkan kepuasan dari penghuni/pemilik rumah, tapi tujuan dari kepemilikan rumah

juga juga di capai dalam rumah apartemen dan blok-blok hunian yang terdapat kota

(Barbara Ward, 1976).

7

2. TUJUAN PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

Pengadaan perumahan berlantai banyak bertujuan untuk menjawab kebutuhan

masyarakat akan hunian. Sebagaimana yang tercantum dalam UUD45 pasal 33 yang

menyatakan bahwa pemerintah menjamin kebutuhan masyarakat akan sandang, pangan dan

papan (perumahan). Sementara itu, lahan di wilayah perkotaan sangat terbatas luasnya dan

harga yang sangat tinggi, sedang jumlah penduduk terus bertambah karena kelahiran maupun

urbanisasi. Untuk memenuhi hak tersebut, maka salah satu cara yang dilakukan oleh

pemerintah maupun pihak lainnya adalah dengan membangun rumah susun.

3. DEFINISI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

Perumahan berlantai banyak disebut juga dengan rumah susun, apartemen atau

kondominium. Rumah susun menurut PERMEN PU. NO 60/PRT/1992, adalah suatu

bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dibagi dalam suatu bagian-

bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal mauoun vertical dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,

terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama atau

tanah bersama.

Sedang untuk istilah apartemen terdapat beberapa definisi yang dikutip dari beberapa

sumber yang menjelaskan arti dari kata tersebut, yaitu sebagai berikut :

Tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk, kamar

tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai,

bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal. ( Kamus Umum Bahasa

Indonesia, 1994, p : 69 )

Bangunan hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal agar tersedia hunian

yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan tinggi,

dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standart yang ditentukan. ( Ernst

Neufert, 1980, p : 86 )

Apartemen atau rumah susun memiliki pengertian sbb ( Komaruddin, 1997) sbb :

Adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah

horizontak mauoun vertical dan nama tersebut sebagai terjemahan dari kata-kata

condominium, flat atau apartemen.

8

Sertifikat hal milik atas satuan rumah susun, mempunyai pengertian adanya

kepemilikan perseorangan dengan kepemilikan bersama yang merupakan satu kesatuan

yang tidak terpisah-pisahkan satu dengan lainnya.

Jadi secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai bangunan bertingkat yang

memiliki unit-unit hunian yang di mana setiap unit terdapat ruang yang dapat menampung

aktifitas sehari-hari, dan antar penghuni saling berbagi fasilitas yang disediakan secara

bersama-sama.

4. KLASIFIKASI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

Perumahan berlantai banyak atau disebut juga dengan rusun, rusuna, apartemen atau

kondominium dapat diklasifikasikan atas beberapa cara, yaitu : berdasarkan

pengelompokannya maka apartemen dibedakan atas golongan ekonomi, ketinggian

bangunan, bentuk massa bangunan, pencapaian vertical, pencapaian horizontal, mix use

apartemen, kepadatan ruang tidur tiap unitnya. Apartemen dapat dibedakan berdasarkan

pengelompokannya yaitu :

A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya

Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya, yaitu : (Apartments:

Their Design and Development, 1967 : 42-43).

Apartemen golongan bawah

Apartemen golongan bawah adalah apartemen yang diperuntukkan bagi masyarakat yang

berada pada level ekonomi rendah. Apartemen jenis ini dihuni oleh mereka yang bermata

pencaharian sebagai buruh tani, nelayan, buruh industry atau mereka yang bekerja pada

sector non formal lainnya seperti pedagang kaki lima, tukang becak, sopir dll. Selain kepada

kelompok tersebut, rusun jenis ini juga diperuntukkan bagi karyawan isntansi swasta.

Pembangunan apartemen jenis ini biasanya terkait dengan program pemerintah karena adanya

perubahan fungsi lahan (alih fungsi lahan), mengembalikan fungsi lahan ke fungsi semula,

perbaikan kualitas lingkungan perumahan baik perumahan kumuh maupun perumahan liar.

Apaartemen golongan bawah juga sering disebut rusun (rumah susun) atau rusuna (rumah

susun sederhana). Rusun atau rusuna dapat disewakan atau dijual oleh pihak pengemban

yang biasanya adalah perumnas (BUMN). Rusun atau rusuna memiliki fasilitas yang sangat

minim dan privacy yang kurang karena memang diupayakan standar perencencanannya

seminimum mungkin karena terkait dengan biaya yang juga minim. Oleh karena itulah

9

pemerintah memiliki prototype dari rusun yang dapat digunakan di seluruh Indonesia, untuk

meminimumkan biaya perencanaan. Berikut gambar-gambar rumah susun (rusun) bagi

kalangan ekonomi bawah)

Rumah Susun Tambora Jakarta Barat

Apartemen golongan bawah atau rusun dalam masa pasca huni berkembang menjadi kumuh.

Rusun nelayan di Tanjung Bunga Makassar. Pada bagian bawah rusun dijadikan sebagai area

publik bagi penghuni rusun

Gambar 1. Apartemen Golongan Masyarakat Kelas Ekonomi Bawah (sumber :Google.com)

10

Berikut ini gambar denah prototipe rusuna (rumah susun sederhana) yang dibuat oleh

departemen P.U. Cipta Karya yang dapat digunakan di seluruh Indonesia.

Gambar 2. Prototipe Rusuna (Sumber : Google.com)

11

Apartemen golongan menengah

Apartemen kalangan menengah biasanya dihuni oleh mereka yang bekerja sebagai

professional, pengusaha kelas menengah, orang asing. Apartemen jenis ini memiliki fasilitas

yang lebih baik dari rusuna, demikian pula dengan keamanan, kenyamanan, dan privacy.

Gambar 3. Apartemen Golongan Menengah (Sumber : Google.com)

Apartemen atau rumah susun yang akan dibangun tersebut, dikhususkan untuk para pekerja,

mahasiswa/i, polisi dan penghuni pondok pesantren. Lokasi Jabodetabek. (sumber

(HarianDepok.com Properti)

Apartemen golongan mewah

Apartemen golongan mewah umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas

lingkungan yang baik. Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen,

professional, orang asing. pejabat tinggi. Kawasan strategis dalam hal ini dapat berarti di

pusat kota atau kawasan CBD (Central Bisniss District) atau kawasan yang memiliki kualitas

lingkungan yang baik seperti kawasan water front city yang memiliki view yang baik dan

bebas polusi. Apartemen golongan mewah memiliki maksimal security (kemanan) dan

kenyamanan baik dari aspek teknis maupun non teknis.

12

Apartemen Green Buy Pluit. Agung Podomoro (Sumber: Google.com)

Gambar 4. Apartemen Kalangan Atas (Kondominium)

Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada lokasi, ukuran ruang

pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semua

pembangunan rumah susun/apartemen/condominium tersebut di atas, termasuk flat, town

13

house, baik untuk hunian maupun non hunian atau campuran keduanya, semuanya mengacu

kepada Undang-Undang Rumah Susun sebagai dasar perencanaan.

B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan

Berdasarkan ketinggian bangunan apartemen, menurut Samuel, Paul (1967 : 44-47),

apartemen dibagi atas 3 jenis yaiyu : bertingkat rendah, sedang, dan tinggi.

Apartemen bertingkat rendah / low-rise, yaitu apartemen yang mempunyai jumlah

tingkat/lapis sampai 6 lantai. Apartemen low rise dibedakan menjadi 3 bagian, yaitu:

1. Garden apartment, yaitu apartemen dengan 2-3 lantai, dengan 2-16 unit perlantainya.

Sirkulasi vertikal menggunakan tangga dan terdapat banyak open space. Open space

digunakan untuk berbagai kebutuhan seperti untuk interaksi social, bermain, taman, dll).

Gambar 5a. Garden Apartemen di Sanfrancisco menggunakan pola loop

(sumber : Idawarni, 2010)

Garden apartemen ini, pada bagian tengahnya merupakan ruang terbuka yang sifatnya pasif,

tidak digunakan untuk kegiatan manusia/penghuni, tapi hanya untuk hijauan.

14

Gambar 5b. Mission Creek Park Apartemen Sanfrancisco (sumber : Idawarni, 2010)

Apartemen ini adalah jenis garden apartemen. Pada apartemen ini jalan masuk tidak

diperuntukkan untuk kendaraan, namun untuk pejakan kaki atau kendaraan sepeda.

Jalan selain digunakan untuk jogging track dan untuk rekreatif. Kendaraan di parkir

pada sisi lain dari apartemen.

Gambar 5. Garden Apartemen

2. Maissionette, yaitu apartemen yang tiap unitnya terdapat 2 lantai berdempetan unit

yang satu dengan yang lain, dan fasilitas tempat parkir bersama.

Gambar 6. Maisonette Apartemen, Lokasi Sanfransisco (sumber : Idawarni, 2010)

Setiap unit bangunan apartemen dihuni oleh dua keluarga yang masing-masing

memiliki tempat parkir pada lantai bawah.

15

3. Town house, yaitu hampir sama dengan massionette, perbedaannya tiap unit

memiliki tempat parkir sendiri.

Townhouse adalah kompleks kecil yang berisi rumah-rumah yang dibangun berderet.

Kompleks rumah kecil ini disebut dengan cluster, yang umumnya memakai sistem

keamanan one gate sistem. Dalam satu cluster umumnya berisi tidak lebih dari 30

rumah. Umumnya, townhouse dilengkapi dengan fasilitas bersama seperti kolam

renang, club house, dan ruang terbuka bersama untuk mendukung kenyamanan dan

aktifitas penghuni (Suci, 2009). Facade seluruh rumah townhouse dalam cluster

adalah sama. Hal ini menjadi pembeda dasar antara townhouse dan rumah mewah.

Gambar 7. Town House (sumber : Idawarni, 2010)

16

Apartemen bertingkat rendah / low-rise sebaiknya diperuntukkan untuk ukuran

lingkungan (neighboorhod), yang diperuntukkan khusus untuk satu kelompok masyarakat

yang homogeny, misal apartemen atau rusun bagi nelayan, buruh pabrik, dsb. Ukuran jumlah

penduduknya tidak terlalu besar (small) dan merupakan kantong-kantong dari orang-orang

yang menyediakan atau meberikan suatu elemen-elemen sosial dan fisik yang menengah

diantara individu, keluarga, dan yang lebih luas lagi yaitu kelompok yang heterogen.

Kelompok-kelompok homogenitie ini adalah salah satu bagian dari process

clustering. Proses clustering ini cenderung terjadi di kota, yang didasarkan pada penerimaaan

pada perbedaan interprestasi dari kualitas lingkungan, gaya hidup, dan sistem pertahanan,

dan homogenities. Proses clustering ini sangat baik untuk menjaga sebuah budaya dapat tetap

survive. Menyediakan suatu setting yang tepat bagi sebuah sikap atau kelakuan yang mana

akan dapat dimengerti, diatur dengan tepat dari makna dan komunikasi, dan dapat membagi

symbol dan aturan-aturan tak tertulis, sistem aktivitas yang sama dan organisasi temporal.

Clustering akan menjaga dan menciptakan jaringan kerja, penggunaan control keluarga dan

pola budaya (Amos Rapoport, 1977). Cluster-cluster dari rumah susun ini dapat diikat oleh

kehadiran open space sebagai ruang bersama public bagi kelompok-kelompok rusun.

Apartemen bertingkat sedang / mid-rise.

Apartemen ini memiliki ketinggian antara 6-9 lantai. Apartemen jenis telah menggunakan

lift sebagai akses sirkulasi vertical menunju ke unit-unit huniannya.

Gambar 8. Apartemen Tingkat Sedang (sumber: Google.com)

17

Apartemen bertingkat tinggi / high-rise.

Apartemen tipe ini memiliki ketinggian di atas 9 lantai. Tipe apartemen ini umumnya

merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena biasanya dibangun di daerah

yang memiliki keterbatasan lahan yang harga lahannya mahal, yaitu dalam kawasan CBD

(Central Bisnis District). Kawasan central bisniss distrik adalah kawasan pusat kota yang

diperuntukkan untuk multi storage building.

Gambar 9. Apartemen Tingkat banyak (High Rise Apartemen)(sumber: Google.com)

C. Apartemen Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai

Apabila apartemen di bedakan berdasarkan sistem penyusunan lantai, maka apartemen dibagi

atas simplex, duplex, dan triplex ( Samuel Paul, Apartment, 1979, hal : 410-418 )

Simplex

Pada apartemen jenis ini, setiap unit keluarga memiliki satu lantai hunian.

Duplex

Pada apatemen jenis ini, setiap unit memiliki dua lantai, dalam pembagian ruangnya satu

lantai berfungsi sebagai lantai bersifat semi privasi sedangkan lantai yang lainnya bersifat

privasi. Lantai yang bersifat privacy biasanya terletak pada lantai 2 dari unit hunian tersebut.

Triplex

Pada apartemen jenis ini memiliki pembagian menjadi 3 lantai per unitnya. Di mana di

tingkat 1 menjadi tempat servis, area di tingkat 2 bersifat semi privat sedangkan area di

18

tingkat 3 merupakan area yang bersifat privat. Dalam pembagian tingkat bervariasi yaitu:

Half level dan split level.

Simplex Duplex Triplex

Gambar 10a. Apartemen Berdasarkan Penyusunan Lantai

Gambar 10b. Apartemen Tipe Duplex dan Triplex (sumber : Idawarni, 1010)

D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan : (Joseph De Chiare, Lee

Koppelman, Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975).

19

Slab

Apartemen di Bronx, New York (sumber: Google.com)

Gambar 11. Apartemen Tipe Slab

Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak yang pipih. Massa yang

berbentuk slab biasanya menggunakan koridor sebagai penghubung ruang, yang terdiri dari:

1. Double loaded corridor

Gambar 12. Double Loaded Corridor (sumber: Google.com)

Susunan penempatan unit-unit hunian secara ganda (berhadap-hadapan) sehingga

menempatkan koridor pada bagian dalam gedung. Kedua unit-unit ruang hunian apartemen

20

yang saling berhadap-hadapan dapat diakses pada kedua sisi koridor. Manfaat koridor yang

dapat diakses pada kedua sisinya adalah:

Efisiensi yang lebih besar dari ruang sirkulasi dibandingkan dengan koridor yang

hanya dapat diakses pada satu sisi saja

Secara keseluruhan kepadatan lebih tinggi dari unit perumahan, hal ini mungkin

diperlukan untuk apartemen yang berlokasi di lokasi di kota atau pusat distrik di

mana jaringan transportasi umum dan fasilitas yang ada baik

Potensi untuk bangunan yang memiliki dua sisi yang sama di lokasi yang sesuai

Kesempatan bervariasi yang lebih besar dalam mix use apartemen karena

kedalaman bangunan (lebar bangunan/bentangan) yang lebih besar.

Lebih baik untuk membatasi jumlah apartemen dari salah satu koridor dari double

loaded corridor.

Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan termasuk:

Jendela di ujung koridor untuk membiarkan cahaya dan udara leluasa ke dalam

gedung, dan memungkinkan pandangan keluar yang lebih baik.

Ruang ekstra di sekitar lift dan area sirkulasi, untuk membentuk lobi di mana orang

dapat bertemu

Lebar dan tinggi ruang tambahan di koridor, khususnya di sekitar pintu, untuk

memberikan rasa kelapangan

Menggunakan atrium di sebuah bangunan dengan rencana yang lebih baik. Hal ini

dapat memungkinkan masuknya cahaya ke tengah bangunan.

Terdapat potensi untuk menyelesaikan akses surya bagi unit hunian yang memiliki koridor

tunggal atau double-loaded dengan cara menggunakan ketinggian ganda, kadang-kadang

disebut sebagai "up-dan-over", apartemen. Ini akan efektif menjadi apartemen tingkat dua,

dan tingkat kenyamanan yang lebih baik karena memiliki jendela di kedua sisi bangunan.

Umumnya, unit-unit yang diatur dengan double louded corridor, sejumlah unit-unit dapat

diakses dari core tunggal/corridor seharusnya dibatasi hingga 8 unit. Hal-hal yang

mungkin diperkenankan :

- Untuk adaptasi bangunan-bangunan reuse (penggunaan ulang dari bangunan-bangunan)

- Pembangunan dapat memperlihatkan pemenuhan terhadap keinginan calon penghuni pada

streetscape dan respon terhadap jalan masuk

- Pembangunan dapat memperlihatkan level yang tinggi dari kenyamanan terhadap lobbi

umum, corridor, dan unit-unit hunian.

21

2. Single loaded corridor

Enclosed Corridor

External Corridor

22

Gambar 12. Single Loaded Corridor (sumber: Google.com)

Sebuah koridor yang dibuat tunggal berada di sepanjang bagian luar (atau atrium) bangunan.

Tempat tinggal hanya memiliki akses dari satu sisi saja dan mungkin berada pada satu atau

lebih tingkat jika akses koridor berada pada tingkat alternatif.

Manfaat dari pengaturan single loaded corridor adalah:

Secara keseluruhan bangunan tidak terlalu panjang dari dua kali lipat-yang dapat

dimuat, sehingga lebih baik untuk site yang terbatas.

Orientasi semua apartemen adalah menuju aspek yang disukai

Koridor eksternal memungkinkan untuk koridor dengan pencahayaan alami dan

berventilasi yang baik

Terdapat potensi untuk tempat tinggal menggunakan ventilasi silang jika koridor

eksternal yang digunakan.

Corridor ini dapat digunakan dalam kombinasi dengan pengaturan double-loaded.

Akses koridor eksternal sering dapat terlihat tidak menarik dan terasa tidak nyaman atau tidak

aman pada gedung-gedung tinggi. Perlu desain yang cermat untuk memastikan hal tersebut

telah terintegrasi ke dalam bentuk keseluruhan bangunan, tidak terlihat 'terjebak pada',

memiliki perlindungan cuaca yang baik dan merasa aman.

23

Sertakan ruang ekstra di sekitar tangga dan lift untuk membentuk ruang lobi yang terlindung.

Ini harus cukup besar untuk menjadi ruang sosial di mana orang dapat berhenti dan

berinteraksi.

Gunakan skrining (sun screen) pada akses eksternal, dan perubahan material. Sertakan

ruang ekstra di sekitar pintu dan sepanjang koridor sehingga warga dapat menempati ruang,

menggunakannya sebagai area sosial dan dapat dilihat sebagai bagian positif dari bangunan.

Sebagai bangunan tinggi, maka koridor eksternal dapat terasa tidak aman. Oleh karena itu

maka ketinggian pagar harus ditingkatkan dari 1200 mm. Pertimbangkan menambah

ketinggian pagar hingga 1400mm pada bangunan yang lebih dari 10 lantai. Menggunakan

pemagaran (langkan) yang solid sehingga akan memberikan perasaan yang lebih aman.

Apabila memiliki jendela yang membuka ke ruang tersebut (corridor), maka setiap bukaan

jendela memerlukan desain yang cermat untuk memastikan bahwa ada cukup privasi bagi

penghuni.

Memiliki koridor yang lebar (jauh dari dinding depan unit hunian) dapat menyelesaikan

masalah privasi untuk kamar tidur, memungkinkan membuka jendela dan dapat

menyelesaikan isu-isu seputar desain terhadap proteksi pada bahaya kebakaran/api.

3. Skip stop plan (single loaded corridor)

Elevator membuka pada lantai-lantai tertentu, biasanya digunakan pada duplek apartemen

atau tripleks apartemen. Lantai-lantai tertentu tersebut adalah lantai dimana pintu masuk unit-

unit hunian berada.

4. Terrace plan

Lantai dasar apartemen adalah hal yang istimewa karena menawarkan potensi untuk

akses langsung dari jalan ke daerah lanskap pribadi. Terrace juga memberikan kesempatan

untuk membangun apartemen dan lansekapnya sebagai respon terhadap streetscape dan

domain publik di skala pedestrian (pejalan kaki). Lantai dasar apartemen juga mendukung

pilihan perumahan dengan menyediakan akses bagi orang tua dan orang cacat serta

mendukung keluarga yang memiiliki anak-anak kecil. Lantai dasar apartemen

mengakomodir pilihan gaya hidup penghuni pada bangunan apartemen dengan menyediakan

fasilitas-fasilitas, seperti berkebun, bermain dan kepemilikan hewan peliharaan.

Tujuan:

Berkonribusi dalam memberikan pemenuhan hasrat terhadap streetscape pada

sebuah area dan untuk menciptakan aktifitas yang aman di jalan.

24

Menciptakan kesan rumah tinggal dan pilihan terhadap gaya hidup yang tersedia di

bangunan apartemen.

Pelaksanaan desain yang lebih baik

Desain taman depan atau teras, yang berkontribusi pada tata ruang dan visualisasi ke

jalan namun tetap memadai dalam menjaga privasi penghuni apartemen. Hal ini

dapat dicapai dengan: menjiwai tepi jalan, misalnya, dengan mempromosikan entri

individu untuk apartemen lantai dasar. Hal ini menciptakan aktivitas pejalan kaki di

sepanjang jalan dan mengartikulasikan tepi jalan dengan cara:

- Menyeimbangkan kebutuhan privasi dan aksesibilitas pejalan kaki

- Menyediakan penghalang yang tepat terhadap pencahayaan dan / atau lansekap

untuk memenuhi kebutuhan privasi dan keamanan penghuni yang memiliki

akses ke streetscape yang menyenangkan

- Memanfaatkan perubahan level (ketinggian/perbedaan peil) dari jalan ke taman

atau teras pribadi untuk meminimalkan garis dari site (batas site) dari jalan ke

apartemen bagi beberapa apartemen

- Meningkatkan pengawasan ke jalan dengan mengadakan pintu dan jendela yang

menghadap ke jalan.

Memastikan privasi dan keamanan yang cukup pada unit lantai dasar apartemen

yang terletak di daerah perkotaan tanpa memundurkan jalan dengan cara:

- Meningkatkan ketinggian lantai dasar dari ketinggian jalan setapak maksimal

1,2 meter. Merancang langkan (balustrade/reiling pagar/tangga) dan

membangun ketinggian ambang jendela untuk meminimalkan site lines (batas

site) menjadi apartemen, terutama di daerah yang jalannya tidak dimundurkan.

- Menentukan kelayakan masing-masing jalan masuk (entri))

- Memastikan keselamatan tabir-tabir atau sekat-sekat penghalang yang

diintegrasikan ke dalam keseluruhan desain elevasi dan detail .

Meningkatkan pilihan perumahan dengan cara:

- Menyediakan taman-taman pribadi, yang dapat diakses secara langsung dari

ruang tamu utama apartemen dan mendukung berbagai kegiatan

- Memaksimalkan jumlah dari ground floor apartemen yang dapat diakses dan

dikunjungi.

25

- Mendukung perubahan atau penggunaan perubahan parsial, seperti kantor rumah

yang dapat diakses dari jalan atau sudut toko (lihat Mixed Use, Fleksibilitas

danketingggian langit-langit ).

Meningkatkan peluang untuk akses surya di unit lantai dasar, khususnya di daerah

padat dengan cara:

- Menyediakan tinggi langit-langit dan tinggi jendela (lihat Heights Ceiling)

- memilih jenis pohon dan semak-semak yang menyediakan akses matahari di

musim dingin dan teduh di musim panas (lihat Landscape Design).

Teras masuk pribadi ditinggikan dari tanah untuk menyediaka privacy dan untuk

menfasilitasi ventilasi/penghawaan parkir mobil. Tanaman disepanjang pinggiran teras

berkontribusi terhadap kualitas streetscape (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design)

Gambar 13a. Terrace Apartemen

26

Lansekap pribadi yang baik ditaman belakang apartemen yang luas akan

menghidupkan ruang apartemen dan menyediakan variasi area material lansekap baik

hard maupun soft material. Beberapa fungsi yang dapat digunakan pada bagian ini

seperti menjemur pakaian dan juga menyediakan ruang untuk bersantai dan bermain

yang teduh dan nyaman (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design).

Gambar 13b. Terrace Apartemen

27

13c. Teras Apartement (Scape apartemen sanur taman/teras : sumber : Google.com)

Apartemen ini menyediakan akses ke taman belakang yang teduh dan fasilitas kolam renang

yang dapat digunakan bagi semua penghuni apartemen. Setiap unit hunian di apartemen

memiliki teras yang berhubungan langsung ke taman belakang.

Gambar 13. Terrace Apartemen

Tower

Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya menggunakan sistem

core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi bentuk tower antara lain:

1. Single tower

Single tower atau tower tunggal. Apartemen tower tunggal bisa memiliki podium atau

tidak memiliki podium.

Gambar 14a. Apartemen Kampung Tunjungan Baru (sumber : Google.com)

28

Single tower adalah apartemen tunggal (hanya ada satu unit) yang memiliki ketinggian lebih

dari 20 lantai.

2. Multi tower

Adalah apartemen yang memiliki beberapa unit atau blok-blok apartemen yang masing-

masing unit memiliki ketinggian lebih dari 20 lantai, tower-tower ini dapat dihubungkan atau

disatukan oleh podium.

Gambar 14b. Multi Tower Apartemen

(Apartemen Taman Anggrek | Jakarta | Residential | 46 floors | 151m: sumber Google.com)

Gambar 14. Tower Apartment

Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem core yaitu :Tower

plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross plan, Three wing plan, Five wing

plan, Circular plan

29

Circular plan

Two wings plan

Three wings plan

Gambar 15. Bentuk-Bentuk Tower Apartemen yang Didasarkan oleh Sistem Core

(sumber: Google.com)

30

Sebuah tower apartemen memiliki core sebagai inti gedung yang merupakan ruang

dimana fasilitas sirkulasi ditempatkan. Penempatan Core Menurut Yeang, Posisi

service core sangat penting dalam merancang bangunan tingkat tinggi. Service core bukan

hanya sebagai bagian struktur, tapi juga mempengaruhi kenyamanan ternal. Posisi core

dapat diklasifikasikan dalam tiga bentuk, yaitu :

Core pusat

Core ganda .

Core tunggal terletak pada sisi bangunan.

Gambar 16. Penempatan Core pada Apartemen (sumber: Google.com)

Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat dijadikan

sebagai penghalang panas yang masuk kedalam bangunan. Penelitian harus

menunjukkan penggunaan pengkondisian udara secara minimum dari penempatan

service core ganda yang tampilan jendala menghadap utara dan selatan, dan core

ditempatkan pada sisi timur dan barat. Penerapan ini juga dapat diterapkan pada

daerah beriklim sejuk

Varian

Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan massa slab dengan

podium dan tower dengan podium.

31

Gambar 17. Varian Apartemen

E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertikal : (Site Planning, 1984 : 280-281)

Walk-up apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga. Ketinggian

bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai. Dinamakan walk up apartemen,

maksudnya adalah apartemen ini penghuninya berjalan ke atas untuk mencapai unit

huniannya, tidak menggunakan escalator atau lift.

Gambar 18. Walk Up Apartemen (sumber: Google.com)

Elevator apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki sirkulasi vertikal

sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan tangga darurat. Ketinggian

bangunan

di atas 6 lantai. Ada dua macam sistem lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini:

32

1. Lift berhenti di setiap lantai

2. Skip-floor elevator sistem. Lift yang digunakan diprogram untuk berhenti pada lantai-lantai

tertentu pada bangunan. Umunya sistem ini digunakan pada apartemen dengan sistem

penyusunan lantai Duplex atau triplex.

F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal :

Single-loaded corridor apartement

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:

Gambar 19. Single Loaded Apartement

1. Open corridor apartment

Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar berupa tembok

atau railing.

2. Closed corridor apartment

Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki bukaan berupa jendela ataupun jalusi

atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.

Gambar 20. Open dan close corridor ((sumber google.com)

Double-loaded corridor apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga seringkali terletak

di tengah-tengah bangunan ( central corridor ).

33

Gambar 21. Double-loaded corridor apartment

Lobi, tangga, lift dan koridor membentuk ruang sirkulasi umum dalam bangunan.

Pertimbangan desain yang juga penting termasuk keselamatan, kemudahan dan daya tahan.

Selain itu, lokasi, proporsi, tingkat dan frekuensi elemen ini memiliki hubungan langsung

dengan bentuk bangunan, tata letak dan artikulasi.

Tujuan

- Untuk menciptakan ruang yang aman dan menyenangkan bagi sirkulasi dari para

penghuni dan barang-barang pribadi mereka.

- Untuk memfasilitasi layout apartemen yang berkualitas

- Untuk memberikan kontribusi positif terhadap bentuk dan artikulasi fasad bangunan

dan hubungannya dengan lingkungan perkotaan.

- Untuk mendorong interaksi dan penghargaan antara penghuni yang dapat

berkontribusi pada rasa kebersamaan dan meningkatkan rasa aman.

Pelaksanaan Desain yang lebih baik

Meningkatkan kemudahan dan keamanan dalam ruang sirkulasi dengan cara:

- Menyediakan koridor yang lebih lebar dan ketinggian langit-langit, terutama pada

area lobi, lift luar dan pintu masuk apartemen

- Menyediakan level yang tepat dari pencahayaan, termasuk penggunaan sinar

matahari pada tempat yang memungkinkan

- Meminimalkan panjang koridor untuk memberikan kesan garis pandang yang jelas

- Menghindari sudut ketat/tajam

- Menyediakan signage (tanda-tanda) terbaca dengan mencatat nomor apartemen,

area umum dan pentunjuk arah area umum

- Menyediakan ventilasi yang memadai.

Dukungan yang lebih baik dari layout bangunan apartemen dengan merancang

bangunan yang memiliki beberapa core yang:

- Meningkatkan jumlah jalan masuk di sepanjang jalan

34

- Meningkatkan jumlah titik sirkulasi vertikal

- Memberikan lebih banyak artikulasi untuk fasad

- Membatasi jumlah unit-unit dari sebuah core sirkulasi pada tingkat/level satu.

Mengartikulasikan koridor yang lebih panjang. Kemungkinan Solusi desain

termasuk:

- Memanfaatkan serangkaian daerah foyer

- Menyediakan jendela di sepanjang atau di ujung koridor.

Meminimalkan pemeliharaan dan menjaga daya tahan dengan menggunakan bahan

yang kuat di daerah sirkulasi umum. (Lihat Building Entry, Natural Ventilation).

G. Mix Use Apartemen

Selain jenis-jenis rusun yang telah diseburtkan, rusun juga dapat dibentuk menjadi rusun

dengan Fungsi Campuran (Mixed Use), terutama bagi Pembangunan Rumah Susun

Sederhana

Mixed Use adalah suatu area atau bangunan multi fungsi yang terpadu dan saling

berhubungan secara langsung dengan fungsi peruntukan yang berbeda. Mixed Use

menggabungkan antara fasilitas hunian, fasilitas bisnis, fasilitas rekreasi, dan biasanya

dimiliki oleh satu pengembang. Fungsi mixed use yang dapat dicampurkan dengan

keberadaan rusun yaitu yang berkaitan dengan kehidupan sehari hari. Dengan adanya

konsep mixed use menjadikan penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, membuat

pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni.

Konsep mixed use juga dapat diterapkan pada sebuah rumah tangga. Dimana rumah yang

memiliki usaha dapat juga disebut dengan rumah produktif / usaha (Home Based

Enterprises), penggunaan ruang untuk usaha dapat diletak pada halaman depan, lantai dasar

atau halaman belakang rumah tersebut sehingga tidak mengganggu aktivitas penghuni itu

sendiri. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah

sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi

kebutuhan dasar hidup dll

Faktor faktor yang dapat mempengaruhi terbentuknya rumah berbasis usaha yaitu lokasi

yang dekat dengan pusat kota/jaringan jalan, letak yang strategis memberikan pengaruh

terhadap aksesibilitas, dimana kemudahan tersebut ditunjangan dengan kelengkapan

transportasi umum dan sarana yang tersedia, serta keberadaan pasar tradisional memiliki

pertimbangan tersendiri, dimana semakin dekat dapat mematikan pangsa pasar sedangkan

semakin jauh mempengaruhi biaya transportasi karena pasar juga dapat sebagai tempat

35

suplay barang. Sehingga dibutuhkan jarak yang sesuai dalam penerapan rusun mixed use 3

(Mixed Use in Urban Centres: Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban

Affairs and Planning, 2000.)(sumber :Building Design .Residential Flat Design Code Part03.

Tools for improving the design)

Gambar 22a. Mix use Apartemen ditunjau dari akses terhadap pencahayaan alami

Rencana ini menggunakan pencampuran dari apartemen dengan dua dan tiga kamar tidur

untuk mengoptimalkan lay out bangunan dan untuk menyediakan akses pencahayaan dari

arah utara bagi semua apartemen.

Gambar 22b. Mix use apartemen ditinjau dari respon terhadap konteks dan lingkungan

Variasi dari ukuran dan tipe apartemen yang berkontribusi kepada artikulasi bangunan dari

respon terhadap konteks dan lingkungan

36

Tipe mix use apartemen menyediakan pilihan terhadap rumah dan mendukung akses

prumahan yang pantas, dengan mengakomodasi beberapa tipe rumah tangga. Apartemen

campuran dapat menjamin bangunan apartemen mendukung kebutuhan dari masyarakat

sekarang dan yang akan datang. Ini sangat penting khususnya bagi bentuk bangunan

apartemen yang signifikan dan bagian yang permanen dari produk urban.

Tujuan

Untuk menyediakan type-tipe apartemen yang berbeda, dalam hal mana untuk

memenuhi bagi permintaan rumah tangga yang berbeda sekarang dan masa yang akan

datang

Untuk menjaga akses yang layak kepada perumahan baru melalui kelompok budaya

dan ekonomi social.

Pelaksanaan design yang baik

Menyediakan variasi dari type apartemen yang berbeda dari type studio, satu, dua,

tiga, atau leebih dari tiga kamar tidur apartemen, khususnya bagi apartemen yang

luas. Variasi ini mungkin tidak bisa pada apartemen yang kecil, sebqagai contoh di

atas 7 unit.

Memperhalus pencampuran apartemen yang tepat untuk sebuah lokasi melalui :

- Pertimbangan kecenderungan populasi dimasa yang akan datang sebaik

permintaan pasar saat ini.

- Memperhatikan lokasi apartemen dalam kaitannya ke transportasi public,

fasilitas public, area pekerjaan, sekolah, universitas, dan pusat perbelanjaan.

Lokasi dari pencampuran antara apartemen dengan satu dan tiga tempat tidur pada

level dasar dimana aksesibilitinya adalah lebih mudah pencapaiannnya dari orang-

orang cacat (disable), orang tua atau keluarga yang memiliki anak.

Mengoptimalkan sejumlah akses dan adaptasi apartemen ke pemenuhan sejumlah

besar dari standar hunian Australia adalah hanya minimum

Memeriksa kemungkinan dari konfigurasi apartemen yang fleksibel, yang mana

mendukung perubahan di masa depan

37

Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian lantai ke lantai

Bagian yang mengillustrasikan ketinggian ceiling yang tepat bagi mix use building

Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian ceiling untuk habitable room

Ilustrasi bagian yang menyediakan ketinggian ceiling yang tepat bagi bagunan flat untuk

hunian.

38

Dimensi yang direkomendasikan berikut diukur dari level (ketinggian) lantai yang telah

selesai (FFL) untuk menyelesaiakn ketinggian langit-langit (FCL). Ini adalah minimum saja

dan tidak melarang menggunakan ketinggian langit-langit yang lebih tinggi, jika diinginkan.

- Pada gedung-gedung mixed use: 3.3 meteran minimum untuk ground floor ritel atau untuk

komersial dan untuk lantai pertama hunian, ritel atau komersial untuk mempromosikan

fleksibilitas dari masa depan penggunaan bangunan

- pada gedung-gedung flat dengan fungsi hunian di daerah mixed use: 3.3 m. minimum

untuk grand floor sebagai promosi kefleksibililan penggunaan untuk masa depan

- Di gedung-gedung perumahan flat atau lantai-lantai hunian lainnya pada bangunan-

bangunan yang mix use building ::

- Pada umumnya, 2,7 m. minimum untuk semua kamar yang dihuni pada semua lantai, 2,4

meter adalah minimum yang lebih disukai untuk semua lantai non-dihuni, namun 2.25m

juga diperbolehkan

- Untuk apartemen dengan dua unit lantai (bertingkat dua), minimum 2,4 m bagi lantai

kedua jika 50 persen atau lebih dari apartemen memiliki minimum ketinggian ceiling 2,7

m.

- Untuk unit dua lantai dengan dua lantai yang mmeiliki ruang void, ketinggian langit-

langit minimum adalah 2.4 m.

- Ruang loteng, 1,5 m minimum ketinggian dinding di pinggir ruangan dengan minimal

lereng (sudut) langit-langit 30 derajat .

- Perkembangan yang berusaha untuk memvariasikan ketinggian langit-langit yang

direkomendasikan harus menunjukkan bahwa apartemen akan menerima cahaya siang

hari yang memuaskan (misalnya. apartemen berlantai rendah dengan sejumlah area

jendela).

39

Gambar 22d. Mix use apartemen . Bagian ini memperlihatkan penempatan area komersial pada kedua yang menyediakan peredam akustik bagi apartemen dari kebisingan penggunaan

area retail di lantai dasar (ground floor).

(Mix Use for Urban Centres : Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban

Affairs and Planning 2000) (sumber: Building Design .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design)

Gambar 22. Mix Use Apartement

H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan Ruang Tidur Tiap Unitnya

Berdasarkan pada kepadatan ruang pada tiap unitnya , maka apartemen di bagi atas tipe studio,

tipe dengan dua kamar tidur, tiga kamar tidur, empat kamar tidur,dan lima kamar tidur.

Berikut gambaran tentang tipe-tipe tersebut (sumber: Building Design .Residential Flat

Design Code Part03. Tools for improving the design).

Apartemen tipe studio atau efisiensi

Gambar 23a. Kepadatan Ruang Tidur Tipe studio

40

Apartemen satu tempat tidur

Banyak digunakan oleh mereka yang masih singke atau pasangan-pasangan muda

yang belum memiliki anak. Tipe maisonette dengan satu tempat tidur/loft apartemen

Apartemen dengan satu tempat tidur

Gambar 23b. Kepadatan FRuang Tidur Tipe satu tempat tidur

Apartemen dua tempat tidur

Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang telah memiliki anak lebih

dari satu orang

Apartemen dengan dua kamar tidur di bagian sudut

41

Apartemen dengan dua tempat tidur yang saling berhadapan. Kedua ruang tidur

berada pada lantai yang sama

Apartemen dengan dua tempat tidur yang salah satu dari ruang tidurnya terletak pada

lantai atas. Apartemen dapat pula dikelompokkan dalam apartemen dupleks.

42

Apartemen dengaan dua kamar tidur pada bagian sudut ruang dan dengan ruang

belajar. Semua ruang dalam hunian berada pada lantai yang sama. Apartemen ini

dapat pula dikelompkkkan pada apartemen taman (garden apartemen) karena

memiliki taman pada bagian luar.

Gambar 23c. Kepadatan Ruang Tidur Tipe dua ruang tidur

Apartemen tiga tempat tidur

Apartemen seperti ini biasanya digunakan oleh satu keluarga yang memiliki dua anak

dengan jenis kelamin berbeda dan telah berusia remaja, sehingga dibutuhkan ruangan

yang berbeda untuk digunakan secara terpiusah oleh anak-anak tersebut.

Apartemen dengan tiga kamar tidur

Gambar 23d. Kepadatan Ruang Tidur Tipe tiga ruang tidur

43

Apartemen empat tempat tidur

Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang memiliki 3 orang anak, dank

arena kesibukan masing-masing anggota keluarga sehingga dibutuhkan ruang untuk

pembantu yang akan melakukan pekerjaan keluarga sehari-hari.

Gambar 23e . Kepadatan Ruang Tidur Tipe 4 kamar tidur

Apartemen lima tempat tidur

Apartemen seperti ini biasanya digunakan bagi keluarga besar (extended family)

yaitu keluarga yang membawa angora keluarga lainnya untuk tinggak di

apartemennya sehingga dibutuhan suatu ruangan yang lebih luas. Apartemen seperti

ini umumnya adalah apartemen mewah dengan harga yang mahal dan setiap unitnya

memiliki 3 lantai.

5. PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

B. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun

Terdapat beberapa kriteria yang mendasari dalam menentukan lokasi pemukiman serta rumah

susun yang tepat, diantaranya disebutkan dalam pendapat para ahli yaitu :

Aksesbilitas

Dalam penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran sangat erat kaitannya dengan

aksesbilitas. Aksesibilitas yang baik dapat didukung dengan ketersediaan sarana

angkutan umum dan kedekatan dengan jaringan jalan maupun pusat kota. Berdasarkan

Menteri Negara Perumahan dan Permukiman yaitu Jarak fisik kepusat kota maksimum 5

km atau jarak tempuh sekitar 1 jam perjalanan kaki) dan Jarak fisik maksimum dari

44

lokasi shelter angkutan umum adalah 1.200 meter dengan jarak tempuh sekitar 1 jam

perjalanan kaki. Selain itu, aksesibiliti dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar24. symbol aksesibility yang disyaratkan untuk Apartemen

Gambar menjelaskan bahwa apartemen juga menyediakan akses yang mudah bagi mereka

yang dipensible seperti bagi mereka yang cacat seperti tuna rungu, tuna netra, dll.

Pemilihan Lokasi Rumah Susun

Lokasi adalah tempat berlangsungnya suatu kegiatan. Lokasi merupakan tempat yang dapat

dikenali dan dibatasi dimana suatu kegiatan berlangsung atau dapat juga merupakan suatu

tempat dimana suatu obyek terletak (Kamus Besar Bahasa Indonesia).

Dalam Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang : Rumah Susun Bab 11 pasal 22

dijelaskan tentang lokasi pembangunan rumah susun adalah sbb:

Rumah susun harus dibangun di lokasi yang sesuai dengan peruntukan dan keserasian

lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah yang ada.

Rumah susun harus dibangun pada lokasi yang memungkinkan berfungsinya dengan

baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuangan

air hujan dan jaringan air limbah kota.

Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung

maupun tidak langsung pada waktu pembangunan maupun penghunian serta

perkembangan dimasa mendatang, dengan memperhatikan keamanan, ketertiban, dan

gangguan pada lokasi sekitarnya.

Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.

Dalam hal lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan jaringan air

bersih dan listrik, penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri

sarana air bersih dan listrik sesuai dengan tingkat keperluannya, dan dikelola

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Selain aturan yang disebutkan dalam pp tersebut, juga terdapat beberapa kriteria yang di

persyaratkan dalam penentuan lokasi pembangunan atau pendirian rumah susun, yaitu:

45

Dalam penentuan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan

tempat pekerjaan, pusat kota, perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas

pelayanan kota. (James C.Snyder ;Anthony J.Catanese (1985)

Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan

lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungan dengan tempat lainnya.

(Turner 1972)

Prinsip-prinsip lainnya tentang pemilihan lokasi perumahan dan rumah susun, juga

diutarakan oleh Nova nadya Angraini 2010. Disebutkan ada beberapa kriteria yang

dinyatakan oleh beberapa ahli sebagai berikut :

Bourne (1981)

1. Aksesibilitas.

2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman

3. Fasilitas, kualitas utilitas

4 Demografi

5. Karakteristik lokasi dan rumah

Kuswara (2004)

1. Arahan kawasan budidaya & lindung

2. Kondisi lahan & lingkungan

3. Sistempusat kegiatan ekonomi

4. Perkembangan sosial kependudukan

5. Pertumbuhan kawasan

6. Sistemjaringan regional

Carn et al (1988)

1. Tata letak lokasi

2. Karakterisitik lingkungan sekitar

3. Kenyamanan lokasi

4. Aksesibilitas

5. Nilai lahan

Lester W.Milbrath, UNESCO, 1979

1. Jumlah rumah

2. Luas lokasi perumahan

3. Supply dan demand perumahan

4. Perkembangan lokasi Perumahan

46

Rabinowitz (1989)

1. Kondisi fisik lahan

2. Kualitas lingkungan

3. Aksesibilitas

4. Ketersediaan prasarana

5. Harga lahan

6. Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang

7. PermintaanPasar

Komaruddein (1997)

1. Aksesibilitas

2. Dekat dg fasilitas sosial dan umum

3. Terhindar dari kerawanan bencana

4. Sesuai dengan arahan RTR (Rencana Tata Ruang)

Miles (2000)

1. Peruntukkan lahan

2. Kondisi fisik lahan

3. Ketersediaan prasarana

4. Aksesibilitas

5. Kondisi sosial & lingkungan

6. Ketersediaan fasilitas public

7. Harga lahan

8.Permintaan dan penawaran

Selain yang disebutkan di atas, terdapat hal lain yang mesti dipertimbangkan dalam

memilih lokasi perumahana lantai banyak. Antara lain dari segi pekerjaan, atau dari segi

ekonomi.

Apabila ditinjau dari pekerjaan, maka sebuah perumahan haruslah dekat dengan

pekerjaan penghuninya.hal ini bertujuan untuk kemudahan pencapaian ke tempat kerja,

menghemat biaya transportasi, memudahkan control anggota keluarga. Namun apabila

ditinjau dari peruntukan ekonominya dan tujuan pengadaan rumah susun sebagau upaya

untuk penghematan lahan, maka hal tersebut dapat dikaitkan dengan pola ruang perkotaan.

Dalam pola ruang petkotaan dikenal adanya pembagian kawasan-kawasan. Seperti diketahui

bahwa

47

Rumah susun baik rusuna, apartemen dan terutama apartemen golongan mewah

umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas lingkungan yang baik.

Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen, professional, orang

asing. pejabat tinggi. Kondominium dibangun dengan mengambil lokasi di kawasan CBD

(Central Bisnis Dstrik) adapun letak kawasan tersebut dalam struktur ruang perkotaan maka

dapat dilihat sbb:

Gambar 26. Pola Pengembangan Struktur Ruang Kota (sumber: Google.com).

kedua gambar di atas memperlihatkan pola pengembangan struktur ruang kota. Pada kedua

bentuk struktur tersebut, letak CBD pada bagian pusat. Di tempat inilah kondominium

biasanya di tempatkan.

48

Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara PerencanaanLingkungan

Perumahan di Perkotaan, pembangunan hunian bertingkat atau rumah usun dapat

dikembangkan pada kawasan lingkungan permukiman yang direncanakan untuk kepadatan

penduduk lebih dari 200 jiwa per hektar. Pada dasarnya, pengembangan rumah susun

dilakukan pada kawasan-kawasan di perkotaan, yaitu.

Pusat kegiatan kota.

a. Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau

melebihi 200 jiwa per hektar.

b. Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti

kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran

Tabel. Kebutuhan Rumah Susun Berdasarkan Kepadatan Penduduk

Klasifikasi

kawasan

rendah Sedang Tinggi Sangat padat

Kepadatan

penduduk

kebutuhan

rumah susun

< 150

jiwa/ha

Alternative

Untuk

kawasan

tertentu

151-200 jiwa

perhectar

Disarankan

untuk pusat-

pusat kegiatan

kota dan

kawasan

tertentu

200-400 jiwa

perhectar

Diisyaratkan

peremajaan

lingkungan

permukimana

perkotaan

>400 jiwa

perhectar

Diisyaratkan

peremajaan

lingkungan

permukimana

perkotaan

Sumber: Badan Standardisasi Nasional, 2004

Daya Dukung Fisik Lingkungan

Daya dukung fisik lingkungan dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya yang dilakukan

oleh lingkungan dalam melakukan 3 hal penting terhadap material yang dihasilkan dan

yang digunakan, hal tersebut disimbolkan sebagai berikut:

Gambar 25. symbol Daya Dukung Fisik Lingkungan

yang disyaratkan untuk Apartemen

49

Kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi serta bentuk dan ukuran lahan dapat

mempengaruhi pembangunan rumah susun sederhana campuran campuran, karena daya

dukung fisik lingkungan dapat mempengaruhi kendala dan potensi fisik lahan tersebut.

kelabu tua serta terdapat sungai sebagai penampung air hujan dan sumur bor sebagai

sumber air.

Daya dukung fisik lingkungan juga dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya untuk

menggunakan potensi yang ada pada alam ke dalam desain agar diperoleh kualitas

bangunan yang lebih baik, terutama penggunaan energy.

Ketersediaan sarana dan prasarana

Ketersedian sarana dan prasarana merupakan salah satu menunjang dalam membangun

permukiman maupun rumah susun. Keberadaan sarana dan prasarana harus mudah

dijangkau. Berdasarkan SNI 2004 keberadaan saraan prasarana minimal memiliki radius

pelayanan antara 500 3000 m2 .

Kondisi Demografi

Jumlah penduduk, kepadatan penduduk dan tingkat pendapatan dapat mempengaruhi

penentuan lokasi permukiman maupun rumah susun, karena semakin padat penduduk

disuatu wilayah semakin diperlukannya tempat tinggal. Menurut SNI 2004 pembangunan

permukiman bertingkat dapat dibangun pada kawasan permukiman yang memiliki

kepadatan penduduk antara 150 jiwa/ha jiwa/ha - 200 jiwa/ha.

Harga lahan

Secara umum harga lahan dapat mempengaruhi seseorang dalam memilih lokasi

permukiman. Seseorang akan memilih wilayah pinggiran dibandingkan tengah kota

akibat harga lahan di tengah kota lebih tinggi dibandingkan pinggiran kota, sehingga

secara tidak langsung harga lahan dapt mempengaruhi penentuan pembangunan lokasi

rumah susun sederhana campuran. Harga lahan tersebut disesuaikan dengan kemampuan

masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah. Karena harga

lahan dijadikan sebagai dasar penetapan harga jual rumah susun tersebut

50

Kesesuain Dengan Landasan Hukum Dan Aturan Yang Berlaku

Dalam menentukan suatu lokasi agar suatu lahan memiliki jaminan dan kepastian hukum,

bahwa lahan tersebut sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Sehingga kedepannya tidak

terjadi

B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak

Prasarana lingkungan rumah susun (PERMEN PU. NO 60/PRT/1992) adalah kelengkapan

dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan rusun dapat berfungsi sebagaimana

mestinya yang antara lain berupa jaringan jalan dan utilitas umum.

Prasarana lingkungan perumahan berlantai banyak yang harus disediakan antara lain berupa :

1. Jalan

Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan lokasi dimana

rusunawa itu dibangun.

Berikut table yang memperlihatkan fungsi jalan di lingkungan permukiman (Jacobs,

1995).

Table Fungsi jalan di lingkungan permukiman

A. Safe sanctuary

Jalan lingkungan harus aman dari lalu-lintas cepat Akses untuk kendaraan darurat seperti mobil pemadam

kebakaran, mobil polisi, ambulans tetap disediakan untuk

mengatasi keadaan darurat

B. Livable and

healthy

Terhindar dari polusi suara, asap dan getaran secara berlebihan.

Memiliki dranaise dan sunlight acces yang baik Memiliki tempat untuk duduk, bercakap-cakap, dan

bermain

C. Community Memiliki tempat yang memungkinkan untuk kehidupan komunitas, dapat digunakan ketika pemakai jalan

membutuhkannya

Memberikan perhatian pada detail desain jalan seperti trotoar, pagar, furniture street dan ruang untuk bermain

Dapat digunakan perayaan lokal dan mempertahankan jalan dan lingkungan dari intruksi maupun proyek atau

rencana yang tidak diharapkan

D. Neighborly

territory

Menjaga hak tiap penghuni untuk hidup sendiri menghormati domain privat-nya

Jalan harus menjadi simbol teritori yang membuat penghuni merasa memilikinya, dan tanggung jawab

terhadapnya.

51

E. Place for play

and learning

Menjadi tempat yang aman untuk bermain bagi anak-anak. Tempat yang baik untuk bermain haruslah memiliki

karakter beragam

Menjadi tempat untuk belajar untuk belajar, dimana anak-anak belajar tentang alam, melalui matahari, angin,

tanaman, dan melalui pengalaman itu sendiri bahkan

mereka bisa belajar tentang kehidupan sosial jika ada

orang di jalan yang dapat dengan aman ditemui.

F. Green and

pleasant land

Pohon, rumput tanaman, dan bunga merupakan salah satu unsur dari jalan yang mana memberikan keteduhan dan

mengingatkan orang pada lingkungan natural. Juga

menjadi penawar kerasnya dan membosankan kota yang

semakin hiruk pikuk.

G. Unique and

historic place

Memiliki identitas khusus, contoh: memiliki pemandangan, sungai, pohon tua atau taman

Memiliki sejarah, meskipun untuk sebagian orang. Jalan lingkungan permukiman haruslah merupakan tujuan

bukan rute

Sumber. Jacobs: 1995

Tabel Klasifikasi Jalan di Lingkungan Perumahan

52

Berikut gambar yang memperlihatkan hirarki jalan dalam lingkungan permukiman. Dalam

lingkungan permukiman terdapat utama permukiman yang dunamakan kolektor/local

sekunder. Kemudian bercabang menjadi local sekunder 1, selanjutnya local sekunder 1

bercabang menjadi local sekunder 2, setelah itu local sekunder 3.

Gambar 27. Hirarki jalan Lingkungan Perumahan

Bagian-Bagian Jalan

Bagian-bagian jalan meliputi ruang manfaat jalan, ruang milik jalan, dan ruang pengawasan

jalan.

Daerah manfaat jalan (Damaja). Meliputi badan jalan, saluran tepi jalan, dan

ambangpengamannya. Yang dimaksud dengan ruang manfaat jalan adalahsuatu ruang

yang dimanfaatkan untuk konstruksi jalan dan terdiri atasbadan jalan, saluran tepi

jalan, serta ambang pengamannya.

Badan jalan meliputi jalur lalu lintas, dengan atau tanpa jalur pemisah danbahu jalan,

termasuk jalur pejalan kaki. Ambang pengaman jalanterletak di bagian paling luar,

dari ruang manfaat jalan, dandimaksudkan untuk mengamankan bangunan jalan.

Daerah milik jalan (Damija). Meliputi ruang manfaat jalan dan sejalur tanah tertentu

di luar ruang manfaat jalan. Yang dimaksud dengan ruang milik jalan (right of street)

53

Gambar 28. Bagian-bagian potongan jalan

54

2. Air Minum

Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagipenghuninya.

Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit atau per lantai dan tidak secara

sentral untuk seluruh area rusunawa. Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu

100 liter/hari untuk setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak

berbau.

Gambar 29. Gambaran umum jaringan air bersih (sumber Google.com)

55

Gambar 30. Gambaran khusus jaringan air minum (sumber Google.com)

3. Air Limbah

Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik yang berasal

dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena rusunawa memiliki fungsi yang

hampir sama dengan perumahan, maka air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup

dengan menyediakan septic tank dan sumur resapan.

56

Sistem Pembuangan Air Kotor Pada Multi Stories Building

Gambar 31. The Fully Vented gambar 3.2. The Fully Vent

One Sistem Two Pipe Sistem

Gambar 32. Sistem jarungan air bersih (sumber: Google.com)

The Fully Vented One Sistem

EQ adalah bak ekualisasi; bak penampungan sebelum dibuang keluar.

Pada one pipe sistem, semua sistem pembuangan dialirkan melalui satu pipa (air tinja

dan air sabun atau air kotor lainnya).

Pada ujung pipa bangunan bagian atas selalu terbuka dan sering disebut sebagai vent

stack.

Manfaat vent stack adalah untuk menghindari terjadinya cyclone effect karena sifat

pipa merupakan bejana berhubungan.

57

Jika buntu dan tidak diketahui sebabnya apa, kemungkinan buntu terbesar terletak

pada pipa horizontal.

Dalam sistem ini waste dan soil stack digabungkan dalam satu saluran dan masing-

masing cabang dihubungkan dengan vent sistem, keadaan ini lebih baik bila waste dan

soil stack masing-masing diatur berkelompok pada setiap dan bersama-sama

dihubungkan dengan vent.

Yang perlu diperhatikan pada sistem ini adalah air kotor pada tempat yang satu jangan

sampai mengalir ke tempat yang lain, yang berdekatan.

Untuk itu dibuat kemiringan saluran dengan perbandingan 1:12.

Banyak digunakan pada bangunan yang mempunyai lantai/tingkat banyak (lebih dari

10 lantai).

The Fully Vent Two Pipe Sistem

Pada sistem ini, waste dan soil stack dipisahkan satu sama lain dan masing-masing

mempunyai vent.

Keuntungan memakai sistem ini adalah:

1. Pipa yang digunakan lebih kecil daripada single stack sistem.

2. Dalam pemasangan pipa dapat lebih teratur dan terarah.

3. Pengontrolan mudah.

Pada Two Pipe Sistem, air tinja dan air kotor atau air sabun dipisahkan pembuangan

dengan 2 jenis pipa.

Soil pipe mengalirkan tinja, water pipe mengalirkan air kotor atau air sabun.

4. Pembuangan Sampah

Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai adalah membuang

sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga kebersihannya, maka sarana pembuangan

sampah harus diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait

dengan kesehatan lingkungan.

Berikut salah satu bentuk pengelolaan persampahan di SFST (SanFrancisco State

University) sbb:

58

Saft sampah dari setiap unit hunian dan mobil yang menarik bak-bak sampah plastik

yang berasal dari unit-unit hunian (sumber: Idawarni, 2010)

Gambar 33. Bentuk saft sampah dan angkutan sampah lingkungan apartemen

Umumnya sistem jaringan sampah pada unit-unit hunian baik gedung tinggi maupun

perumahan horizontal membagi sampah dalam dua bentuk, yaitu Sampah Organik

Sampah Organik, yaitu sampah yang mudah membusuk.

Sampah Organik terdiri dari bahan-bahan penyusun tumbuhan dan hewan yang

diambil dari alam atau dihasilkan dari kegiatan pertanian, perikanan atau yang lain.

Sampah ini dengan mudah diuraikan dalam proses alami dan dapat diolah lebih lanjut

menjadi kompos. Sampah rumah tangga sebagian besar merupakan bahan organik.

Termasuk sampah organik, misalnya sampah dari dapur, sisa tepung, sayuran, kulit

buah, dan daun-daun kering.

Sampah Anorganik

Sampah Anorganik, yaitu sampah yang tidak mudah dan bahkan tidak bisa

membusuk. Sampah Anorganik berasal dari sumber daya alam tidak dapat

diperbaharui seperti mineral dan minyak bumi, atau dari proses industri. Sebagian dari

sampah anorganik secara keseluruhan tidak dapat diuraikan oleh alam, sedang

sebagian lainnya hanya dapat diuraikan dalam waktu yang sangat lama. Sampah

anorganik pada tingkat rumah tangga, misalnya berupa botol, botol plastik, tas plastik,

dan kaleng.

Pada apartemen-apartemen, saft untuk sampah anorganik dan anorganik berbeda

meskipun masih dalam satu ducting yang sama.

59

Gambar 34. Bentuk truk penghancur sampah dari batang pohon (sumber : Idawarni,2010)

Pembersihan sampah organic (pohon/kayu) melalui mekanisme pengghancuran menjadi

serbuk, yang selanjutnya ditampung pada sebuah mobil container untuk setelah itu di

bawa ke industry pengolahan.

5. Jaringan Listrik

Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan standar minimal 450

VA per hunian.

Peletakan Jaringan dalam Bangunan

MDP : Main Distribution Panel

SDP : Sub Distribution Panel

PP : Panel Pembagi

Gambar 35. Peletakan Jaringan listrik dalam Bangunan (sumber: Google.com)

60

6. Jaringan pemadam kebakaran

Untuk proteksi terhadap kebakaran (Fire Protection) kebakaran pada multistorage building

dapat diupayakan melalui beberarapa cara sebagai berikut

1. Preventif

adalah cara mencegah kebakaran dengan :

Perlengkapan Pencegahan

Perlengkapan dirancang dan diadakan secara khusus untuk mencegah

terjadinya kebakaran, misalnya dengan CCTV (Close Cirkuit Televisi ) sebagai upaya

memonitor keadaan termasuk kemungkinan terjadinya kebakaran.

Pemilihan Bahan Bangunan

Diutamakan menggunakan bahan bahan yang tidak mudah terbakar pada bangunan

(uncombustible materials) dengan fire severity sesuai dengan persyaratan ruangnya.

Fire Severity adalah durasi ketahanan suatu bahan terhadap api.

Isolasi Terhadap Api (-yang menentukan fire severity)

Jenis Bahan

Kekentalan Bahan

Misalnya pada sebuah Bank, umumnya disyaratkan fire severity bagi

almari besi utama minimal 2 jam.

Isolasi Terhadap Api

Dengan cara mengisolir bahan-bahan yang mudah terbakar jauh dari api.

Cara Mengisolir :

o Membuat bahan isolasi mudah terbakar terhadap api.

o Menjauhkan bahan-bahan mudah terbakar dari api.

o Penempatan bahan-bahan mudah terbakar dari api. Maksudnya adalah

menempatkan bahan-bahan mudah terbakar pada lokasi-lokasi yang relatif jauh

dari jangkauan api dengan proses optimal.

2. Represif

Adalah cara penyelamatan pada saat terjadi kebakaran.

Usaha represif ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta penunjang lainnya

seperti :

Fire Alarm Sistem

Fire Springkle Sistem

Fire Detector

61

Smoke and Heat Venting

Fire Dumper and Shutter

Water Supply Sistem

Punch Register

Fire Hydrant

Portable Fire Extinguisher atau Chemical Extinguishing

Unit Penyelamat Darurat (Fire Space)

Unit ini merupakan perlengkapan penunjang bila terjadi suatu kebakaran.

Tujuannya agar pemakai bangunan dapat dengan cepat dan aman menyelamatkan diri

keluar dari loksi kebakaran, sehingga dapat terhindar atau mengurangi korban jiwa.

Dengan adanya penyelamatan darurat ini pemakai bangunan yang berada pada lokasi

kebakaran dapat menyelamatkan diri pada tempat ini atau menunggu bantuan yang

akan diberikan oleh regu penyelamat.

Unit ini terdiri atas beberapa jenis, yaitu :

1. Tangga Darurat

Peralatan penyelamatan berupa tangga yang penempatannya harus memenuhi standar

persyaratan-persyaratan sebagai berikut :

Dekat dengan fasilitas transport utama

Letak tangga tiap lantai sama

Lebar tangga minimum untuk 2 orang

Pencapaian mudah dan jelas

Ballustrade tangga dari bahan tahan api

Ruang tangga harus bebas dari asap, gas, api, biasanya ruang ini dibatasi dengan

pintu tahan api yang dapat memblokir asap, gas, api, dari daerah yang terbakar.

2. Hely pad

Unit ini berupa suatu landasan pesawat jenis helikopter untuk mengangkut orang atau

korban akibat kebakaran pada bangunan tersebut.

Landasan ini juga dapat berfungsi sebagai tempat berkumpul atau untuk menyelamatkan

diri akibat terjebak kobaran api, sambil menunggu pertolongan.

Sedangkan persyaratan-persyaratan pengadaan hely pad ini, antara lain :

Letak pada bagian aras dan terluar dari bangunan, seperti penthouse, top floor, atau

kedua-duanya dan harus memungkinkan untuk dapat didarati oleh helikopter.

Adanya tangga yang menuju ke hely pad.

Peralatan pembantu untuk penghuni di bawahnya.

62

3. Unit Ladder

Peralatan ini berupa tangga-tangga yang dapat ditempatkan pada bagian-bagian yang

membutuhkan, dan pemakaiannya diatur dari luar bangunan, biasanya berupa unit mobil

yang diperlengkapi dengan tangga-tangga.

Penggunaan alat ini hanya untuk lantai-lantai bawah atau lantai yang tidak terlalu tinggi,

dan dilengkapi dengan petugas yang membawa peralatan-peralatan, seperti masker,

pakaian tahan api, penutup mulut dan hidung, untuk dipakaikan kepada korban yang

terjebak kebakaran.

4. Tangga dan Jaring

Gambar 36. Peralatan proteksi Kebakaran (sumber: Google.com)

7. Jaringan komunikasi dan telepon

Selain utilitas umum, pada rumah susun juga harus disediakan fasilitas lingkungan

dan tempat parkir. Fasilitas lingkungan, adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk

menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, social dan budaya, yang antara

lain dapat berupa bangunan perniagaan atau perbelanjaan (aspek ekonomi), lapangan terbuka,

pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum serta

pemakaman dan pertamanan. Tempat parkir adalah sarana dasar untuk pelayanan

penyimpanan kendaraan yang dapat berupa bangunan atau ruang terbuka

63

6. STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN FASILITAS LINGKUNGAN

RUMAH SUSUN SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM

Tabel A. Luas Lahan untuk Fasilitas Lingkungan Rumah Susun dengan KDB 50%

No. Jenis Peruntukan Luas Lahan

Maksimum (%) Minimum (%)

1. Bangunan Hunian 50 -

2. Bangunan Fasilitas 10 -

3. Fasilitas Ruang terbuka 20

4. Prasarana Lingkungan - 20

Keterangan:

1. Luas tanah untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas seluruhnya;

2. Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka, berupa taman sebagai penghijauan, tempat bermain anak-anak dan atau lapangan olah raga sekurang-kurangnya 20% dari luas

lahan fasilitas lingkungan rumah susun.

Fasilitas Lingkungan Pada Bangunan Hunian

Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai bangunan rumah susun hunian harus

memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1. Maksimal 30% dari jumlah luas lantai bangunan.

2. Tidak ditempatkan lebih dari lantai ke 3 bangunan rumah susun hunian.

Jenis dan Besaran Fasilitas Lingkungan

Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan fasilitas lingkungan berupa ruang dan

atau bangunan sesuai Tabel berikut:

64

Tabel B Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana

Jenis Fasilitas

Lingkungan

Fasilitas yang tersedia Keterangan

1. Niaga/Tempat Kerja 1. Warung. 2. Toko-toko perusahaan dan dagang. 3. Pusat Perbelanjaan termasuk

usahan jasa.

Persyaratan lihat

Tabel C.

2. Pendidikan 1. Ruang belajar untuk pra belajar. 2. Ruang belajar untuk sekolah dasar. 3. Ruang belajar untuk sekolah

lanjutan tingkat pertama.

4. Ruang belajar untuk sekolah menengah umum.

Persyaratan lihat

Tabel D.

3. Kesehatan 1. Posyandu. 2. Balai Pengobatan. 3. BKIA dan rumah bersalin. 4. Puskesmas. 5. Praktek dokter. 6. Apotik.

Persyaratan lihat

Tabel D.

4. Peribadatan 1. Mushola. 2. Masjid Kecil

-

5. Pemerintahan dan pelayanan umum

1. Kantor RT. 2. Kantor/Balai RW. 3. Pos Hansip/Siskampling. 4. Pos Polisi. 5. Telepon umum. 6. Gedung serbaguna. 7. Ruang duka. 8. Kota Surat.

Persyaratan lihat

Tabel E.

6. Ruang Terbuka 2. Taman. 3. Tempat Bermain. 4. Lapangan Olah Raga. 5. Pelataran Usaha. 6. Sirkulasi. 7. Parkir.

Persyaratan lihat

Tabel F.

65

Fasilitas lingkungan rumah susun yang dibangun harus memenuhi ketentuan seperti pada tabel berikut:

Tabel C Fasilitas Niaga/Tempat Kerja

Fasilitas yang

Disediakan

Jumlah Maks

Penghuni yang

dapat dilayani (tiap

satuan fasilitas)

Fungsi Lokasi dan Jarak

Maks dari Unit

Hunian

Letak dan Posisi

pada Lantai

Bangunan

Luas Lantai

Minimum (m2)

Luas Tanah

Minimum (jika

merupakan

bangunan

tersendiri) (m2)

Warung 250 penghuni Menjual sembilan

bahan pokok

1. Di pusat lingkungan. 2. Mudah dicapai. 3. Radius maksimum

300 m.

1. Dapat ditempatkan pada lantai 1, 2 atau

3.

2. Mengelompok pada lantai dasar.

Sama dengan luas

satuan unit rumah

susun sederhana,

maks 36 m2,

termasuk gudang

kecil.

72 (dengan KDB

50%)

Toko-toko 2500 penghuni Menjual barang

kebutuhan sehari-

hari termasuk

sandang pangan.

1. Di pusat lingkungan.

2. Radius maksimum

500 m.

1. Mengelompok pada

lantai dasar.

2. Dikelompokkan

pada bangunan

tersendiri.

50 100

Pusat

perbelanjaan

termasuk usaha

jasa

2500 penghuni Menjual kebutuhan

sandang dan pangan

serta jasa pelayanan

1. Di pusat lingkung-an.

2. Radius maksimum

1000 m.

Dikelompokkan pada

bangunan sendiri.

60 120 (dengan KDB

50%)

66

Tabel D Fasilitas Pendidikan

Fasilitas yang

Disediakan

Jumlah Maks

Penghuni

definisi apartment

Documents