pt jaya real property tbk · p a g e | i laporan studi kelayakan atas rencana diversifikasi usaha...

P a g e | i

Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk

Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha

PT Jaya Real Property Tbk

Juni 2013

Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha

PT Jaya Real Property Tbk

Juni 2013

P a g e | i


Jakarta, 28 Juni 2013 No. : RAO,YUHAL-B-JSE1-VI/13 Kepada Yth, PT Jaya Real Property Tbk CBD Emerald Blok CE/A No.01 Boulevard Bintaro Jaya Tangerang Selatan 15227, Indonesia Telepon : (021) 745 8888 Fax : (021) 745 3333, 745 6666 Email : [email protected] Bidang Usaha : Pembangunan Perumahan dan Pengelolaan Usaha Perihal : Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk Dengan Hormat,

KJPP RAO,YUHAL & rekan (terafiliasi dengan KJPP asing Truscel Capital LLP Singapore) yang mana telah mendapat izin usaha dari Kementerian Keuangan No. 2.11.0094 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011 dan terdaftar atas nama KJPP RAO,YUHAL & rekan sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Bapepam-LK (saat ini bernama “Otoritas Jasa Keuangan” atau disingkat OJK) No. 11653/BL/2011 tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bapepam-LK No. 12/BL/STTD-P/B/2011 tanggal 31 Maret 2011, selanjutnya disebut sebagai “TRUSCEL”.

PT Jaya Real Property Tbk (“Perseroan”) telah menunjuk TRUSCEL sebagai Penilai Independen dan telah diminta oleh Perseroan untuk melakukan studi kelayakan sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melaksanakan pengembangan usaha menjadi kegiatan usaha di bidang Perhotelan (hospitality) dengan mendirikan hotel yang selanjutnya disebut “Rencana Diversifikasi Usaha”.

Sehubungan dengan Rencana Diversifikasi Usaha di bidang perhotelan, Perseroan bekerjasama dengan PT Ciputra Niyantalestari (“CNYL”) suatu perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan, perdagangan dan jasa, untuk melakukan Joint Venture dengan mendirikan sebuah badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama PT Jaya Citra Hotel (“JCH”), selanjutnya Perseroan dan CNYL secara bersama-sama disebut dengan “Para Pihak”. Para Pihak sepakat bahwa JCH akan melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian hotel dengan PT Ciputra Hospitality (“CHY”). Selain itu, Perseroan berencana untuk melakukan jual beli atas hak guna bangunan atas sebidang tanah seluas 1.079m2 (seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan JCH sesuai dengan Perjanjian antara Para Pihak tentang Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan hotel No.82 tertanggal 27 Juni 2013, selanjutnya perjanjian untuk melakukan Joint Venture antara Para Pihak dan perjanjian jual beli atas hak guna bangunan atas sebidang tanah antara Perseroan dan JCH disebut “Perjanjian”.

LATAR BELAKANG

Perseroan memiliki portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta pusat, Perseroan telah membangun reputasi sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia. Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994 dan berkomitmen untuk menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi. Untuk dapat memberikan nilai tambah kepada pemegang saham, baik melalui pertumbuhan usaha secara internal maupun eksternal, Perseroan melakukan diversifikasi usaha dan/atau pengembangan usaha baru.

P a g e | ii


Setelah melakukan pengkajian dan penelaahan yang mendalam, Perseroan mengambil langkah strategis dengan melakukan Joint Venture (membuat perusahaan patungan) dengan CNYL dengan pertimbangan bahwa pengembangan usaha baru ke bidang pengelolaan perhotelan dapat meningkatkan nilai perusahaan.

Untuk mendukung Rencana Diversifikasi Usaha maka Para Pihak sepakat untuk mendirikan sebuah badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama JCH sebagai pelaksana sesuai dengan Perjanjian No. 82 tertanggal 27 Juni 2013 yang telah di tandatangani oleh Para Pihak.

Para Pihak sepakat bahwa JCH akan melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian hotel dengan CHY. CHY merupakan suatu perusahaan yang melakukan kegiatan usaha pengembangan properti dan pengelolaan hotel yang merupakan pihak terafiliasi dengan CNYL yang akan mengelola dan melaksanakan aktivitas pengembangan hotel di Kompleks Bintaro Plaza.

Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat untuk melaksanakan pembangunan dan pengelolaan hotel beserta sarana dan prasarana penunjang lainnya yang terletak di Kawasan Bintaro Plaza diatas tanah seluas 1.079 m2 (Seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan harga jual Rp10.800.000,- (sepuluh juta delapan ratus ribu rupiah) per meter persegi atau dengan nilai keseluruhan senilai Rp11.653.200.000,- (sebelas milyar enam ratus lima puluh tiga juta dua ratus ribu rupiah) diatas bidang tanah yang berlokasi di Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kotamadya Tangerang Selatan, Propinsi Banten.

TUJUAN STUDI KELAYAKAN

Hasil dari Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha Utama Perseroan ini ditujukan untuk kepentingan Perseroan per tanggal 31 Desember 2012 berkenaan untuk menentukan Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan.

INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha ini TRUSCEL telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, CNYL ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, atas Rencana Diversifikasi Usaha tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses analisa Studi Kelayakan ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan No.02/SP-BIS/IV/2013 tanggal 15 April 2013.

PENDEKATAN DAN METODOLOGI

Langkah-langkah penyusunan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan dilakukan sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor VIII.C.3 sesuai dengan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK Nomor: KEP-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012. Analisis yang dilakukan mencakup hal-hal sebagai berikut:

1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar;

2. Kajian Teknis;

3. Kajian Pola Bisnis;

4. Kajian Kelayakan Model Manajemen;

5. Kajian Kelayakan Keuangan.

P a g e | iii


SUMBER DATA

Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan ini dibuat berdasarkan informasi-informasi yang kami peroleh dari manajenem perseroan (kecuali butir 6, 8 dan 9) sebagai berikut:

1. Laporan Keuangan Perseroan:

i. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/153.AGA/dsn.2/2013 tanggal 8 Maret 2013 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

ii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2011 dan 2010 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/103.AGA/dsn.1/2012 tanggal 12 Maret 2012 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

iii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dan 2009 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/111.AGA/11.1/2011 tanggal 11 Maret 2011 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

iv. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 dan 2008 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/083.AGA/5.3/03/10 tanggal 1 Maret 2010 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan.

2. Proyeksi Laporan Keuangan Perseroan 2013-2022 yang disediakan oleh Manejemen Perseroan, TRUSCEL telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan Perseroan (“Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan”) sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan. Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan;

3. Perjanjian antara Perseroan dan CNYL tentang kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel di Kawasan Plaza Bintaro Jaya No. 82 tertanggal 27 Juni 2013 yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

4. Akta Pendirian CNYL No. AHU-0078183.AH.01.09.Tahun 2011 tertanggal 28 September 2011, yang disiapkan oleh manajemen Perseroan;

5. Laporan Penilaian Aset atas Tanah Kosong yang berlokasi di Bintaro Jaya, CBD Discovery, Blok CE/C-01, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang, Propinsi Jawa Barat, No. 09/LP-PRO/IV/2013 tanggal 29 April 2013 yang dilakukan oleh KJPP RAO,YUHAL & rekan;

6. Representation Letter tanggal 26 Juni 2013 yang telah ditandatangani oleh Manajemen Perseroan;

7. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan rencana dan latar belakang Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan;

8. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.

9. Bloomberg.

P a g e | iv


KONDISI PEMBATAS

Laporan Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakekat kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen Perseroan baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggungjawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.

Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan, kami menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data di atas sebagai bahan pertimbangan.

Segala perubahan terhadap data-data tersebut diatas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.

Laporan Studi Kelayakan ini disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan ini dikeluarkan.

Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Studi Kelayakan ini tidak terjadi perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan ini. Laporan Studi Kelayakan ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas, dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.

Laporan Studi Kelayakan ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.

Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.

ASUMSI – ASUMSI YANG DIGUNAKAN

Asumsi Proyeksi Keuangan

Asumsi Umum

1. Asumsi nilai tukar yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah Rp9.670,-/USD sesuai dengan kurs nilai tengah Rp/USD per Desember 2012. (sumber: www.bi.go.id);

2. Asumsi pajak yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah sebesar 25%, sesuai dengan UU Perpajakan No. 36/2008;

3. Asumsi jumlah hari kerja dalam 1 (satu) tahun adalah 365 hari;

4. Asumsi Pajak Pertambahan Nilai adalah sebesar 10,00%.

Asumsi Penjualan Kamar dan Lain-lain

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Room Nights Sold - - 25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679

Occupancy Rate Margin (%) 0% 0% 60% 70% 80% 85% 85% 85% 85% 85%

Room Nights Available 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975 41.975

Revenue

Room Pertumbuhan (%) - - 22,50% 20,00% 11,56% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Others Pertumbuhan (%) - - 22,50% 20,00% 11,56% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

P a g e | v


Asumsi Departemental Cost

Asumsi Perputaran Modal Kerja

Asumsi Depresiasi

Asumsi Weighted Average Cost Of Capital (WACC)

Weighted Average Cost of Capital dihitung berdasarkan data yang diperoleh di pasar. Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan ini.

Cost of Debt (Tingkat bunga Utang)

Tingkat suku bunga pinjaman yang digunakan adalah 10,08% berdasarkan tingkat suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah pada Bank Persero per Desember 2012 (sumber:www.bi.go.id);

Cost of Equity (Biaya ekuitas)

Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) untuk Perseroan diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:

- Risk – free rate (tingkat suku bunga bebas Risiko)

Sebagai Risk Free Rate digunakan yield SUN 10 tahun per Desember 2012 yaitu sebesar 5,3907% (sumber: Kontan E-Paper edisi 1 Oktober 2012) yang disesuaikan dengan tingkat default spread Indonesia (Ba1) yaitu sebesar 2,4% (sumber: Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums) untuk mendapatkan sehingga tingkat Risk Free Rate efektif yang digunakan yaitu sebesar 2,99%;

- Relevered Beta

Relevered beta yang kami gunakan adalah beta dari rata-rata beberapa Industri perhotelan di Asia yaitu sebesar 0,83;

- Equity Risk Premium

Berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah 9,38% yang disesuaikan dengan permium per Januari 2012 (sumber: Damodaran).

Berdasarkan asumsi tersebut, berikut ini merupakan rincian perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) yang akan digunakan sebagai tingkat diskonto dalam studi kelayakan yaitu:

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Room Nights Sold - - 25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679



Departemental Costs



2013 2014 2015 - 2022

Piutang Usaha Perputaran Hari - - 5

Utang Usaha Perputaran Hari - - 25

2013 2014 2015 - 2022

Building & Interior

Stage 1 10 Tahun - - 10,00%

Stage 2 10 Tahun - - 10,00%

Parking

Stage 1 10 Tahun - - 10,00%

Stage 2 10 Tahun - - 10,00%

P a g e | vi


Sumber : Bloomberg, diolah

Berdasar pada hasil analisis atas risiko-risiko industri perhotelan, kami telah mempertimbangkan bahwa tanah serta proyek hotel yang menjadi objek dari analisa kelayakan masih berada dalam tahap pembangunan dimana terdapat risiko realisasi atas proyek hotel.

Melihat dari sudut pandang konsumsi dan pemasaran perhotelan, tingkat hunian (occupancy rate) di wilayah Bintaro tidak dapat diukur secara pasti karena sedikitnya hotel yang memiliki kualitas setara dengan proyek hotel Perseroan dimana direncanakan akan memiliki kapasitas 115 kamar. Apabila pembangunan hotel berhasil dilaksanakan, proyek hotel tersebut akan menjadi pelopor industri perhotelan di wilayah Bintaro sehingga secara tidak langsung Perseroan akan menanggung risiko pionir (pioneer risk) karena ketidakpastian pada keberadaan segmen pasar bagi hotel tersebut.

Berdasarkan hasil analisis serta pertimbangan diatas, kami telah menambahkan specifik risk sebesar 2% atas tingkat diskonto yang digunakan dalam analisis kelayakan usaha dikarenakan terdapat unsur ketidakpastian pada arus kas bersih yang diproyeksikan akan diterima di masa yang akan datang atas proyek hotel tersebut.

Rata-rata tertimbang biaya modal (WACC) yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha adalah sebesar 12,29%.

RINGKASAN STUDI KELAYAKAN

Umum

Keterangan PT Jaya Real Property Tbk (“Perseroan”)

Perseroan adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan dan jasa. Perseroan merupakan salah satu pengembang terkemuka di Indonesia di bidang perumahan dan komersial dengan portofolio di Jakarta Pusat, Barat dan Selatan. Dengan bisnis utama pengembangan suatu kawasan pemukiman yang terpadu dan berkesinambungan dengan beragam produk untuk memenuhi kebutuhan pelanggan di berbagai segmen harga yang berawal dari kesediaan lahan, desain, konstruksi dan penjualan, Perseroan berkomitmen untuk terus meningkatkan nilai tambah bagi pemangku kepentingan.

Perseroan memiliki portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Perseroan telah membangun reputasi sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia. Perseroan terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994. Perseroan berkomitmen untuk menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi.

Weighted Average Cost of Capital Analysis (WACC)

(dalam juta)

WACC Calculation Comparable Companies Unlevered Beta

Capital Structure

Debt-to-Total Capitalization 15,5% Levered Market Debt/ Marginal Unlevered Debt/

Equity-to-Total Capitalization 84,5% Company Beta(4) Debt Basic Price Value of Equity Equity Tax Rate Beta Capital

Hotel Mandarine Regency Tbk 1,08 53.169 1.294 92 119.009 45% 25,0% 0,81 31%

Hotel Sahid Jaya Intl 0,95 218.481 1.119 360 402.840 54% 25,0% 0,68 35%

Cost of Debt Pudjiadi & Sons Tbk 0,99 52.107 708 510 361.253 14% 25,0% 0,89 13%

Cost of Debt 10,08% Pembangunan Graha Lestari 0,57 4.121 488 110 53.680 8% 25,0% 0,54 7%

Tax Rate 25,0% Asian Hotels & Properties PL 0,89 15.105 443 5.727 2.535.659 1% 28,0% 0,89 1%

After-tax Cost of Debt 7,6% Shangri-La Hotels (Malaysia) Berhad 0,84 189.525 440 12.939 5.693.248 3% 25,0% 0,82 3%

Jakarta International Hotels & Development 0,58 262.946 2.329,04 700,00 1.630.328 16% 25,0% 0,52 14%

Cost of Equity Bukit Uluwatu Villa Tbk 0,79 404.771 2.996,82 500,00 1.498.410,0 27,0% 25,0% 0,66 21%

Risk-free Rate(1) 2,99% Central Plaza Hotel PCL 1,01 3.775.119 1.350 8.190 11.056.676 34% 23,0% 0,80 25%

Market Risk Premium(2) 9,38% EIH LTD 0,74 1.004.241 572 36.499 20.861.733 5% 32,5% 0,71 5%

Levered Beta 0,83

Mean 0,84 21% 0,73 15%

Cost of Equity 10,8% Median 0,87 15% 0,76 13%

Specific Risk(3) 2,0% Value Of Relevered Beta

Mean Target Target

WACC 12,29% Debt/ Unlevered Debt/ Marginal Relevered

Capital Beta Equity Tax Rate Beta

Relevered Beta 15,5% 0,73 18,3% 25,0% 0,83

P a g e | vii


Susunan pemegang saham Perseroan pertanggal 31 Desember 2012 adalah sebagaimana tercantum dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan yang diterbitkan oleh PT Adimitra Transferindo, Biro Administrasi Efek Perseroan tanggal 8 Januari 2013, yaitu sebagai berikut:

Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham Perseroan

Sumber : Manajemen Perseroan

Susunan anggota Dewan Komisaris dan Dewan Direksi Perseroan pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011 berdasarkan Pernyatasan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang dituangkan dalam akta No. 36 dari Hobropoerwanto, SH., pada waktu itu notaris di Jakarta, yang diubah dengan akta No. 14 dari notaris yang sama pada tanggal 6 Desember 1979 di Jakarta sebagai berikut :

Dewan Komisaris Komisaris Utama : Dr.Ir.Ciputra Komisaris : Ir. Hiskak Secakusuma Ir. Soekrisman Komisaris Independen : Ir. Edmund E. Sutisna Ir. Yauw Diaz Moreno Dewan Direksi Direktur Utama : Trisna Muliadi Wakil Direktur Utama : Ir. Yohannes Henky Wijaya Ir. Sutopo Krsitanto Direktur : Ir. Gatot Setyo Waluyo

Dra. Swandayani Komite Audit Ketua : Ir. Edmund E. Sutisna, MBA Anggota : Drs. Jonathan Isnanto Drs. Roy Kusumaatmajaya

Keterangan PT Ciputra Niyantalestari (“CNYL”)

CNYL berkedudukan di Jakarta Selatan, adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan menurut hukum Indonesia yang bergerak di bidang Perhotelan.

Kegiatan usaha utama CNYL adalah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa. Dari kegiatan utama tersebut CNYL dapat melaksanakan kegiatan usaha termasuk mendirikan dan menjalankan usaha perhotelan dan kawasan wisata.

Sebagaimana tercantum dalam Akta Pendirian Pendirian CNYL No. 193, susunan pemegang saham CNYL adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham Total Saham (%)

PT Pembangunan Jaya 1.748.815.000 66,24%

Citiview Properties Limited - Hongkong 340.000.000 12,88%

Masyarakat 551.185.000 20,88%

2.640.000.000 100,00%

Modal saham diperoleh kembali 110.000.000

Total 2.750.000.000

Keterangan Jumlah Saham (lembar) Nominal (Rp) Persentase

PT Ciputra Hospitality 99.000 99.000.000 99,00%

PT Ciputra Property Tbk 1.000 1.000.000 1,00%

P a g e | viii


Susunan Dewan komisaris dan Direksi CNYL adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris Komisaris Utama : Dr. Ir. Ciputra Komisaris : Dian Sumeler Rina Ciputra Sastrawinata Junita Ciputra Sandra Hendharto Direksi Direktur Utama : Candra Ciputra Direktur : Budiarsa Sastrawinata Harun Harjadi Cakra Ciputra Ir. Artadinata Djangkar

KAJIAN EKONOMI MAKRO DAN PASAR

Ekonomi Makro

Ekonomi global di Triwulan 4 (“TW4”)-12 masih belum mengalami peningkatan dan berisiko tinggi terutama akibat masih suramnya prospek pertumbuhan ekonomi di Kawasan Eropa. Namun, sejumlah negara maju khususnya AS dan Jepang secara gradual menguat kembali walaupun risiko masih tinggi. Perbaikan aktivitas perekonomian di AS telah mengurangi indikasi perlambatan secara tajam perekonomian global.

Perbaikan ekonomi Jepang didukung oleh konsumsi domestik yang tumbuh tinggi dan investasi yang meningkat sejalan dengan keberlanjutan program rekonstruksi pasca tsunami serta membaiknya rantai produksi (supply chain) pasca banjir besar di Thailand. Di tengah krisis global yang berkelanjutan, perekonomian Asia masih tumbuh solid dan bahkan meningkat dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Solidnya pertumbuhan Asia kawasan juga terlihat pada tingkat pengangguran yang relatif rendah, kapasitas ekonomi yang masih tinggi, dan pertumbuhan kredit yang masih kuat.

Selain ditopang oleh perbaikan perekonomian Jepang, peningkatan juga didorong oleh kembali positifnya pertumbuhan Thailand setelah terkontraksi dalam di TW4-11. Hal tersebut terjadi meskipun pertumbuhan di sebagian besar negara kawasan Asia mengalami perlambatan seperti halnya yang terjadi di China dan Korea. Dengan perkembangan itu, perekonomian global selama TW1-12 diperkirakan ekspansi sebesar 3,4% yoy, sedikit lebih rendah pertumbuhan triwulan sebelumnya (3,5% yoy). Sementara itu, untuk keseluruhan tahun 2012 ekonomi dunia diperkirakan tumbuh 3,3% yoy1, turun dari 3,8% yoy realisasi di 2011.

Perekonomian Indonesia berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik menjelaskan pada triwulan I-2012, perekonomian Indonesia tumbuh sebesar 6,3 persen jika dibandingkan dengan triwulan I-2011 (y-o-y). Pertumbuhan ini lebih rendah dari pertumbuhan triwulan I-2011 yang tumbuh 6,4 persen (y-o-y). Pada triwulan I-2012 secara q-to-q, pertumbuhan positif terjadi pada Sektor Pertanian, Peternakan, Kehutanan dan Perikanan, Sektor Pertambangan dan Penggalian, Sektor Pengangkutan dan Komunikasi, dan Sektor Keuangan, Real Estat dan Jasa Perusahaan. Pertumbuhan tertinggi dihasilkan oleh Sektor Pertanian, Peternakan, Kehutanan dan Perikanan sebesar 20,9 persen, karena adanya musim panen tanaman padi pada triwulan I-2012. Selanjutnya, Secara y-on-y, semua sektor pada triwulan I-2012 mengalami peningkatan. Sektor Perdagangan, Hotel, dan Restoran tumbuh sebesar 8,5 persen dan merupakan sumber pertumbuhan terbesar (y-on-y) pada perekonomian Indonesia triwulan I-2012.

Optimisme dunia usaha yang masih tinggi serta iklim usaha yang lebih kondusif merupakan faktor yang mendorong investasi tumbuh tinggi pada triwulan III-2012. Optimisme yang meningkat tercermin dari indeks tendensi bisnis yang membaik serta rencana investasi ke depan yang meningkat. Perbaikan peningkatan keyakinan investasi (Foreign Direct Investment) dan peringkat

P a g e | ix


kinerja logistik mencerminkan adanya perbaikan penilaianiklim dunia usaha di Indonesia. Dengan demikian investasi di sektor riil akan semakin menarik. Dukungan terhadap tumbuhnya investasi juga datang dari perbankan melalui penyaluran kredit ke sektor – sektor yang produktif yang didukung dengan suku bunga kredit yang berangsur menurun. Selain itu, belanja modal pemerintah juga menunjukkan perbaikan yang akan mendorong kinerja investasi terus meningkat. Peningkatan investasi yang cukup tinggi beberapa waktu terakhir mendorong penambahan kapasitas perekonomian nasional.

KAJIAN PASAR

Sejumlah isu penting seputar perkembangan industri pariwisata di Indonesia serta peluang investasi khususnya di sektor perhotelan menunjukkan bahwa kekuatan pariwisata domestik Indonesia sangat signifikan hal ini terlihat dari pergerakan wisatawan nusantara (wisnus) yang setiap tahun tumbuh sekitar 5%. Sehingga bila tahun 2013 pergerakan wisnus sebesar 250 juta, pada tahun 2022 mendatang diproyeksikan menjadi 400 juta. Tingginya pergerakan wisnus ini dipicu oleh meningkatnya kelas menengah masyarakat Indonesia terutama kelompok muda.

Pariwisata Indonesia juga ditopang oleh kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) yang tahun lalu tumbuh 5,04%, yakni dari 7,6 juta pada 2011 meningkat menjadi 8 juta pada 2012, sementara target tahun 2013 ditetapkan sebesar 8,6 juta untuk target moderat dan 9 juta target optimistis. Selain itu sektor pariwisata juga didukung oleh meningkatnya nilai investasi pariwisata. Tahun 2012 jumlah nilai investasi sektor pariwisata sebesar US$869.8 juta terdiri atas US$786.3 juta PMA dan US$101.5 juta Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau mengalami pertumbuhan hingga 210,86% dibandingkan tahun sebelumnya 2011 dengan total investasi sebesar US$279.8 juta.

Diperkirakan untuk mengantisipasi pertumbuhan wisatawan dibutuhkan tambahan kamar hotel sebanyak 100 ribu kamar atau sebanyak 700 hingga 800 hotel baru dalam dekade mendatang.

Hotel merupakan usaha jasa pelayanan dengan menyediakan fasilitas-fasilitas; kamar tidur (kamar tamu), makanan dan minuman, pelayanan-pelayanan penunjang lainnya tempat rekreasi, fasilitas olah raga, dan laundry. Hotel merupakan salah satu jenis akomodasi yang sangat dikenal oleh masyarakat, di samping akomodasi komersil lainnya. Usaha perhotelan sekarang ini sudah merupakan suatu industri hotel yang memerlukan sumber dana dan sumber daya manusia dalam jumlah besar, dengan resiko kerugian atau keuntungan yang besar pula.

Secara umum karakteristik khusus industri perhotelan dapat digambarkan dalam kerangka industri yang dapat dijadikan dasar dalam menjalankan industri perhotelan adalah berikut ini :

1. Capital Intensive

Membangun dan mengusahakan sebuah Hotel memerlukan Modal yang besar, Investasinya berjangka panjang , "yield"nya rendah dan lamban.

2. Labor Intensive

Hotel mengerjakan pekerja terampil yang berlatar belakang pendidikan hotel dalam jumlah yang besar, baik karena jasa pelayanan belum banyak yang dapat digantikan oleh mesin, juga karena hotel beroperasi 24 jam yang memerlukan 3 shift.

3. Sensitif dalam persaingan

Elastisitas permintaan (demand) oleh karena penurunan jumlah kunjungan wisatawan atau jumlah hotel-hotel dengan kelas dan type sama yang berlebihan disuatu tempat, akan cepat berdampak kepada perang tarif. Belum lagi soal Citra, Brand Name, Kompetitor lama dan baru, Selera Konsumen, Marketing Mix dan lain-lain.

P a g e | x


4. Sensitif terhadap perubahan kondisi

Kondisi Ekonomi, Sosial, Budaya, Politik dan Keamanan serta Ketertiban/Kepastian Hukum sangat besar pengaruhnya terhadap pengembangan dan kegiatan usaha perhotelan pada umumnya.

5. Heterogen dalam pelayanan

Service outputnya (produktifitas kerja karyawan) bervariasi, baik dalam cara, kualitas, waktu maupun tempatnya.

6. Produk dan Jasa yang dijual adalah intangble

Contoh barang dan jasa yang dijual tidak bisa dibawa-bawa untuk ditunjukkan kepada calon pembeli, sehingga harus pandai-pandai meyakinkan mereka dengan berbagai cara yang dapat menarik perhatian calon konsumen misalnya dengan menggunakan media promosi berupa gambar-gambar/brochures dan berbagai penwaran yang dapat menarik pengunjung.

7. Produknya perhisable

Barang yang dijual tidak dapat disimpan atau ditimbun : misalnya pada kamar yang tidak terjual pada suatu hari berarti hilanglah pemasukan pada hari itu.

8. Inseparability dengan gedung dan lokasinya

Produknya harus dikonsumsi ditempat produk itu dihasilkan, sehingga pembeli harus mendatangi hotel.

Bisnis perhotelan terbilang cerah di tahun 2011 atau berbanding lurus dengan partumbuhan ekonomi Indonesia yang mencapai lebih dari 5%. Secara kumulatif, pada Januari hingga Oktober 2011 jumlah kedatangan wisatawan mancanegara mencapai 6,27 juta orang atau naik 8,47% dibandingkan periode yang sama tahun 2010 sebanyak 5,78 juta orang.

Menurut hasil penelitian, pengeluaran wisatawan mancanegara di Indonesia untuk akomodasi merupakan yang tertinggi dibandingkan lain-lain pengeluaran selama kunjungannya. Oleh adanya produk-produk dan jasa dalam aktivitas pariwisata itulah maka usaha-usaha tersebut kemudian disebut sebagai sebuah industri. Tersedianya hotel-hotel yang baik meningkatkan citra suatu Negara, terutama yang sedang berkembang, karena merupakan prasyarat bagi orang-orang yang melakukan perjalanan jauh dari tempat tinggalnya, bagi para wisatawan, para investor, pengusaha / pedagang , diplomat asing maupun masyarakat dan pengguna jasa lainnya. Hotel memberikan kesempatan kerja dalam jumlah yang besar, juga merupakan penyumbang pajak yang besar bagi Negara dan saat ini merupakan penghasil devisa terbesar setelah minyak dan gas bumi.

KAJIAN POLA BISNIS

Keunggulan Kompetitif

Perseroan merupakan perusahaan pembangunan perumahan dan pengelolaan usaha yang memiliki portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Perseroan telah membangun reputasi sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia.

Selama lebih dari 3 (tiga) dekade Perseroan telah mempelopori pengembangan komunitas perumahan yang terintegrasi dan berkesinambungan di wilayah Jakarta dan sekitarnya, dengan mengedepankan hunian keluarga “hijau” berkualitas tinggi di dalam lingkungan hunian yang memiliki daya tarik dan tertata dengan baik. Perseroan senantiasa menjaga pertumbuhan yang berkelanjutan melalui desain rumah sadar lingkungan, pengelolaan properti yang baik dan komitmen tinggi dalam kemitraan dengan Pemerintah Daerah dan masyarakat sekitar untuk meningkatkan kualitas infrastruktur daerah setempat.

P a g e | xi


Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994, dan berkomitmen untuk menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi.

Dengan pengalaman Para Pihak dalam bidang pengembangan bangunan dan hospitality yang cukup lama sehingga hotel yang akan dibangun akan memiliki kemampuan persaingan usaha dari kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel di Kompleks Bintaro Plaza adalah hotel memiliki pelayanan prima dalam memberikan layanan tempat penginapan. Dengan berfokus pada kepentingan konsumen dalam memberikan pelayanan prima dan senantiasa memegang prinsip Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice dalam tiga kelompok pelayanan jasa perhotelan, yaitu Core Service, Facilitating Service, dan Supporting Service guna memenuhi kebutuhan konsumen.

Kemampuan Menciptakan Nilai

Dengan melakukan Joint Venture dengan CNYL, Perseroan dapat menciptakan nilai dengan memberikan layanan tempat penginapan yang prima dan senantiasa memegang prinsip Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice guna memenuhi kebutuhan pemakai jasa hotel. Dengan memberikan layanan kualitas yang baik kepada pelanggan dapat bersamaan dapat meningkatkan profitabilitas Perseroan dimasa depan sehingga dapat meningkatkan nilai pemegang saham yang pada akhirnya turut berkontribusi pada Perseroan.

Dengan dilakukannya Perjanjian antara Para Pihak, maka Perseroan mampu memiliki keunggulan kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga dapat menciptakan nilai tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan.

KAJIAN KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN

Ketersediaan Tenaga Kerja

Tenaga kerja yang akan digunakan diharapkan memiliki latar belakang sekolah dan pendidikan maupun pengalaman kerja di bidang perhotelan. Berikut merupakan perencanaan jumlah dan komposisi pegawai hotel:

No. Posisi Anggaran Level

1. Administrations and General : Hotel Manager General Affair Administrations Officer

1 orang 1 orang 1 orang

Manajer

JM Supervisor

2. Finance : Chief Accountant General Cashier A/R – Income


JM

Supervisor Supervisor

3. Sales & Marketing : Sales Executive

1 orang

JM

4. Front Office : Front Desk Supervisor Front Desk Agent Night Clerk


Supervisor Rank & File Supervisor

5. Rooms/Guest Service : HKC/GS Supervisor Rooms Attendence/Guest Service Public Area Attendence


Supervisor Rank & File Rank & File

6. Security : Security Guard

8 orang

Rank & File

Jumlah 33 orang Sumber : Manajemen Perseroan

P a g e | xii


Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko

Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat bahwa JCH wajib membayar kepada CHY dengan rincian :

a. Shared Marketing Services sebesar 0,5% (nol koma lima) dari GOR (Gross Operating Revenue)

hotel;

b. Management fee sebesar 1% (satu persen) dari GOR (Gross Operating Revenue) hotel;

c. Incentive fee sebesar 6% (enam persen) dari GOP (Gross Operating Profit).

Dalam pengelolaan hotel, CHY melakukan kegiatan – kegiatan pengelolaan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel.

Risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan sehubungan dengan Rencana Diversifikasi Usaha adalah:

Resiko ancaman pesaing baru (threat of new entrants) yang tentunya akan merebut bagian pasar yang sudah ada dan seringkali mengakibtakan penurunan harga serta meningkatkan biaya, sehingga dapat menurunkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba;

Risiko dalam memperoleh, mempertahankan dan memperbaharui perijinan, perjanjian dan persetujuan yang dibutuhkan dalam menjalankan kegiatan usaha di bidang perhotelan;

Perseroan memiliki risiko tidak mendapat persetujuan dari RUPS sehubungan dengan Rencana Diversifikasi Usaha.

Perencanaan ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional perhotelan termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan.

KAJIAN KELAYAKAN TEKNIS

Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya

Perencanaan dan ketersediaan sumber daya manusia hotel mengacu pada elemen-elemen sebagai berikut :

1. Elemen pertama disebut dengan provider (PR), ialah orang – orang yang menyediakan pelayanan (pada bagian dapat diambil contoh Roomboy/maid, Houseman, Supervisor dan sebagainya) yang mana mereka mempunyai hubungan dengan para tamu baik secara langsung maupun tidak langsung. Situasi kerja mereka dipengaruhi oleh sistem, prosedur atau instruksi kerja yang sudah ditetapkan oleh perusahaan dan oleh perilaku, sikap dan norma-norma yang melekat pada diri masing –masing serta situasi lingkungan. Pada elemen pertama (PR) mempunyai 3 unsur yang merupakan satu kesatuan dalam Hospitality Industry adalah:

a. Produk (product) adalah produk yang dihasilkan oleh bagian hotel, seperti kebersihan, kerapihan, kelengkapan, kenyaman dan keamanan kamar – kamar tamu;

b. Perilaku dan sikap (behaviour) adalah perilaku dan sikap dari pemberi pelayanan yang mempunyai tanggung jawab untuk mendistribusikan produk kepada para tamu;

c. Suasana lingkungan (environment) tempat bekerja.

P a g e | xiii


2. Elemen kedua, adalah yang disebut dengan receiver (RE), ialah orang atau orang – orang yang menerima pelayanan, dan dalam kaitan ini adalah para tamu hotel dengan berbagai pengalaman , ide dan kultur yang berbeda – beda.

3. Elemen ketiga, disebut dengan transfer (TR), adalah suatu keadaan yang tercipta oleh interaksi antara kedua elemen sebelumnya.

KAJIAN KELAYAKAN KEUANGAN

Analisa kelayakan keuangan merupakan analisa dari berbagai aspek yang saling berkaitan untuk mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek usaha Perseroan setelah diversifikasi usaha, serta untuk mengukur tingkat pengembalian (return) yang diperoleh dari jumlah investasi yang ditanamkan. Terdapat beberapa indikator untuk dapat mengetahui kelayakan usaha suatu proyek yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha ini, diantaranya adalah Net Present Value (“NPV”), Internal Rate of Return (“IRR”) dan Benefit Cost Ratio (“BCR”).

Berikut adalah langkah yang digunakan untuk menghitung indikator-indikator kelayakan usaha:

Membuat proyeksi Laporan Keuangan sampai periode berakhirnya usaha;

Membuat perkiraan Free Cash Flow yaitu proyeksi arus kas dari aktivitas operasi perusahaan setelah dikurangi dengan pajak, ditambahkan kembali biaya depresiasi dan amortisasi, dikurangi dengan perubahan modal kerja dan perubahan biaya modal;

Menentukan discount factor Perseroan dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC) perusahaan pembanding dimana discount factor yang digunakan telah mempertimbangkan tingkat pengembalian dan risiko pasar;

Menilai risiko dan menentukan cost of capital sebagai discount factor terhadap arus kas yang akan diperoleh di masa datang;

Menghitung present value dari arus kas yang diharapkan akan terjadi di masa yang akan datang.

Setelah kelima langkah tersebut, maka dapat ditentukan nilai indikator kelayakan sebagai berikut:

NPV merupakan nilai dari total investasi yang dikeluarkan pada awal periode setelah ditambahkan arus kas bersih yang akan diterima oleh Perseroan setiap tahun sampai akhir tahun periode proyek. Dengan membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada awal periode proyek dan total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui apabila proyek tersebut menghasilkan NPV positif maka proyek ini layak dikerjakan, apabila menghasilkan NPV negatif maka proyek ini tidak layak dikerjakan;

IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat discount factor Perseroan sama dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah sama dengan tingkat pengembalian dan risiko dari pasar. Sehingga apabila IRR proyek lebih besar dari WACC, maka proyek ini layak dikerjakan dan apabila IRR proyek lebih kecil dari WACC maka proyek ini tidak layak dikerjakan;

BCR merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari investasi yang dilakukan pada awal periode perusahaan. Nilai tambah yang didapat dari investasi diperhitungkan dengan membagi total investasi proyek pada awal periode dengan jumlah arus kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila BCR yang dihasilkan dari suatu proyek sama dengan 1 (satu), maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah, apabila BCR lebih besar dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sedangkan apabila BCR lebih kecil daripada 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis BCR suatu proyek maka kelayakan usaha dapat dinilai layak apabila nilai BCR lebih besar dari 1 (satu).

P a g e | xiv


Berdasarkan Perjanjian No.82 tertanggal 27 Juni 2013, Para Pihak sepakat bahwa nilai investasi pada perusahaan patungan adalah sebesar Rp60.000.000.000,- (enam puluh milyar rupiah), dimana para pihak sepakat bahwa sebesar Rp20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah) akan disetorkan sebagai modal ditempatkan dan disetor tahap pertama pada perusahaan patungan, dengan rincian sebagai berikut :

1. Perseroan akan menyetorkan sebesar 55% (lima puluh lima persen) atau senilai Rp11.000.000.000,- (sebelas milyar rupiah);

2. CNYL akan menyetorkan sebesar 45% (empat puluh lima persen) atau senilai Rp9.000.000.000,- (sembilan milyar rupiah).

Berdasarkan uraian kajian kelayakan keuangan di atas maka total investasi dari Para Pihak akan dibandingkan dengan arus kas yang dihasilkan dari setiap periode proyek. Berikut merupakan perhitungan free cash flow untuk periode 2013 – 2022:

Free Cash Flow Perseroan per 2013 – 2022

(dalam ribuan rupiah)

Berdasarkan hasil perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa perbandingan antara total investasi awal perusahaan patungan dengan total arus kas yang dihasilkan setiap tahunnya menghasilkan Net Present Value (“NPV”) positif yaitu sebesar Rp8.305.019.650,-. Internal Rate of Return (“IRR”) adalah sebesar 17,76% dan lebih tinggi dari Weighted Average Cost of Capital yang digunakan yaitu sebesar 12,29% dan Benefit Cost Ratio (“BCR”) adalah lebih besar dari 1, yaitu sebesar 1,18x.

Proyeksi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Pendapatan - - 8.208.317.055 10.055.188.392 12.066.226.070 13.461.383.460 14.134.452.633 14.841.175.265 15.583.234.028 16.362.395.729

Biaya Departemental - - 1.007.165.322 1.233.777.519 1.480.533.023 1.651.719.653 1.734.305.636 1.821.020.918 1.912.071.964 2.007.675.562

Biaya Operasi 12.999.000 13.648.950 1.541.078.370 1.885.313.008 2.260.118.415 2.520.407.708 2.646.428.093 2.778.749.498 2.917.686.972 3.063.571.321

Laba Kotor Operasional (12.999.000) (13.648.950) 5.660.073.363 6.936.097.865 8.325.574.633 9.289.256.099 9.753.718.904 10.241.404.849 10.753.475.091 11.291.148.846

Biaya hunian dan Insentif - - 462.729.158 566.993.698 680.527.869 759.276.118 797.239.924 837.101.920 878.957.016 922.904.867

Depresiasi - - 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316

Laba Sebelum Pajak (12.999.000) (13.648.950) 1.494.816.890 2.666.576.851 3.942.519.448 4.827.452.665 5.253.951.664 5.701.775.613 6.171.990.759 6.665.716.663

Pajak - - 820.831.705 1.005.518.839 1.206.622.607 1.346.138.346 1.413.445.263 1.484.117.526 1.558.323.403 1.636.239.573

Laba Bersih (12.999.000) (13.648.950) 673.985.184 1.661.058.012 2.735.896.841 3.481.314.319 3.840.506.401 4.217.658.087 4.613.667.357 5.029.477.090

Depresiasi - - 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316

CAPEX 38.174.165.365 15.421.230.727 1.409.089.650 - - - - - - -

Perubahan Modal Kerja - - (42.627.804) (9.659.968) (10.519.395) (7.290.487) (3.504.883) (3.680.127) (3.864.133) (4.057.340)

FCFF (38.187.164.365) (15.434.879.677) 2.924.795.047 5.353.925.360 6.427.904.762 7.176.551.148 7.539.528.834 7.916.505.276 8.312.330.540 8.727.947.067

Residual Value 29.794.481.606

Total FCFF After Residual Value (8.392.682.759) (15.434.879.677) 2.924.795.047 5.353.925.360 6.427.904.762 7.176.551.148 7.539.528.834 7.916.505.276 8.312.330.540 8.727.947.067

Discount Rate 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29%

Discount Period 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Discount Factor 0,89 0,79 0,71 0,63 0,56 0,50 0,44 0,40 0,35 0,31

PV of FCFF (4.212.312.843) (12.240.518.652) 2.065.571.802 3.367.173.197 3.600.069.316 3.579.360.982 3.348.745.997 3.131.264.775 2.927.907.670 2.737.757.405

Periode Proyeksi 2013 - 2022

WACC 12,29%

Net Present Value 8.305.019.650

Internal Rate of Return 17,76%

Benefit Cost Ratio 1,18

Payback Period 8,16

Summary of Hotel Feasibility Study

P a g e | xv


KESIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan analisis terhadap kajian-kajian yang telah ditentukan oleh Peraturan BAPEPAM VIII.C.3, maka dapat diuraikan kesimpulan dari Rencana Diversifikasi Para Pihak adalah sebagai berikut:

1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar

Berdasarkan kajian ekonomi makro dan industri perhotelan di Indonesia, maka dapat diketahui bahwa prospek usaha di bidang perhotelan sangat menjanjikan karena pertumbuhan hotel di Indonesia sejalan dengan pertumbuhan industri bisnis dan pariwisata, sehingga hotel di Indonesia dapat membantu menyelesaikan kebutuhan tempat penginapan di Indonesia. Perkembangan kualitas pelayanan hotel di Indonesia terus bertambah, hal ini dapat diketahui dari kerjasama–kerjasama perusahaan asing dengan perusahaan di Indonesia untuk mengembangkan pelayanan hotel seperti peningkatan fasilitas berskala internasional di Indonesia dan kerjasama pemasangan peralatan fasilitas berteknologi antara hotel Indonesia dengan perusahaan penyedia peralatan. Hal ini dapat menekan biaya pengembangan pelayanan dan menambah jumlah peralatan berskala internasional.

2. Kajian Teknis

Perencanaan ketersediaan dan kualitas sumber daya untuk pelayanan tamu dan kamar hotel yang telah direncanakan oleh Perseroan diharapkan dapat memenuhi ketersediaan pelayanan penginapan.

3. Kajian Pola Bisnis

Dengan dilakukannya Perjanjian antara Perseroan dengan CNYL, maka Perseroan mampu memiliki keunggulan kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga dapat menciptakan nilai tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan;

4. Kajian Kelayakan Model Manajemen

Ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan dan dipersiapkan oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan.

5. Kajian Kelayakan Keuangan

Kajian kelayakan keuangan diukur dari indikator NPV yang positif, IRR lebih besar dari WACC dan BCR lebih besar dari 1. Berdasarkan hasil perhitungan kami, Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Perseroan dengan CNYL dapat menambah nilai bagi Para Pihak yang akan berdampak pada peningkatan keuntungan bagi pemegang saham baik Perseroan maupun CNYL.

Berdasarkan analisa dari kelima kajian kelayakan usaha diatas maka rencana Perseroan untuk melaksanakan Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Perseroan adalah layak. Dimana diharapkan nantinya setelah implementasi, akan dapat mendatangkan tambahan manfaat bagi pemegang saham Perseroan.

P a g e | xvi


Rekomendasi ini kami berikan dengan catatan semua asumsi yang diterapkan dalam Studi Kelayakan ini dapat dipenuhi dan kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.

Hormat kami,

B. Sridhar Rao

Managing Partner

MAPPI : 05-S-01838 Ijin Penilai Publik STTD Bapepam No. : B-1.10.00268 Ijin Penilai Publik Di Bidang Jasa Penilaian Bisnis : SK.No.22/KM.1.2010 Terdaftar di Bapepam No. : 12/BL/STTD-P/B/2011

P a g e | xvii


PERNYATAAN PENILAI Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan dibawah ini menerangkan bahwa :

1. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalam Laporan Studi Kelayakan ini adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai dan berdasarkan atas informasi dan data-data pendukung yang kami gunakan dalam proses studi kelayakan;

2. Selanjutnya Laporan Studi Kelayakan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini;

3. Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat penugasan dan tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;

4. Laporan Studi Kelayakan ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan independensi Penilai Publik yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau Bapepam-LK serta Tim Quality Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) serta Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.3. Keputusan Ketua Bapepam-LK Nomor: KEP-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012 tentang Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha Di Pasar Modal;

5. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan;

6. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Obyek Penilaian;

7. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Studi Kelayakan diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan;

8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Laporan Studi Kelayakan pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date);

9. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Studi Kelayakan;

10. Studi Kelayakan yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan Studi Kelayakan;

11. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;

12. Kesimpulan Studi Kelayakan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;

13. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;

14. Penilai melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan

15. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan Studi Kelayakan, telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapakan Laporan Studi Kelayakan.

Jakarta, 28 Juni 2013 Managing Partner B. Sridhar Rao ………………………………… MAPPI : 05-S-01838 Ijin Penilai Publik STTD Bapepam No. : B-1.10.00268 Ijin Penilai Publik Di Bidang Jasa Penilaian Bisnis : SK.No.22/KM.1.2010 Terdaftar di Bapepam No. : 12/BL/STTD-P/B/2011

P a g e | xviii


DAFTAR ISI

1. Pendahuluan 1 1.1 Latar Belakang 1 1.2 Tujuan Studi Kelayakan 2 1.3 Independensi Penilai 2 1.4 Pendekatan dan Metodologi 2 1.5 Sumber Data 2 1.6 Kondisi Pembatas 3

2. Keterangan Mengenai PT Jaya Real Property Tbk 5 2.1 Riwayat Singkat Perseroan 5 2.2 Kegiatan Usaha 5 2.3 Struktur Manajemen Perseroan dan Susunan Pemegang Saham 5

3. Kajian Ekonomi Makro dan Industri Perhotelan 7 3.1 Kajian Ekonomi Makro 7

3.1.1. Tinjauan Ekonomi Dunia 7 3.1.2. Kondisi Perekonomian Indonesia 10

3.2 Kajian Industri Perhotelan 13 3.2.1. Tinjauan Industri Perhotelan 13 3.2.2. Persaingan Usaha 15 3.2.3. Analisa SWOT Industri Perhotelan Indonesia 16

4. Kajian Pola Bisnis 18 4.1. Keunggulan Kompetitif 18 4.2 Kemampuan Menciptakan Nilai 18

5. Kajian Kelayakan Model Manajemen 19 5.1. Ketersediaan Tenaga Kerja 19 Sumber : Manajemen Perseroan 19 5.2. Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko 19

5.2.1. Sistem Manajemen 19 5.2.2. Manajemen Risiko 20

6. Kajian Kelayakan Teknis 21 6.1. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya 21

7. Kajian Kelayakan Keuangan 22 7.1. Kajian Laporan Keuangan Historis Perseroan 22 7.2. Asumsi Proyeksi Keuangan 28

7.2.1 Asumsi Umum 28 7.2.2 Perseroan 29 7.2.3 Asumsi Weighted Average Cost of Capital (WACC) 29 7.2.4 Proyeksi Laba Rugi Perseroan 31 7.2.5 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan 31 7.2.6 Proyeksi Arus Kas Perseroan 32

8. Analisa Kelayakan Keuangan 33 8.1. Analisa kelayakan Keuangan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama Perseroan 33

9. Kesimpulan 35

P a g e | 1


1. Pendahuluan

PT Jaya Real Property Tbk ("Perseroan") adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan perumahan dan pengelolaan usaha. Perseroan merupakan salah satu pengembang terkemuka di Indonesia di bidang perumahan dan bangunan komersial, dengan portofolio di Jakarta Pusat, Jakarta Barat dan Jakarta Selatan. Dengan bisnis utama pengembangan usaha suatu kawasan pemukiman yang terpadu dan berkesinambungan dengan beragam produk untuk memenuhi kebutuhan pelanggan di berbagai segmen harga yang berawal dari kesediaan lahan, desain, konstruksi dan penjualan, Perseroan berkomitmen untuk terus meningkatkan nilai tambah bagi pemangku kepentingan.

Perseroan telah menunjuk KJPP RAO,YUHAL & rekan yang mana telah mendapat ijin usaha dari Kementerian Keuangan No.2.11.0094 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011 dan terdaftar atas nama KJPP RAO,YUHAL & rekan sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Bapepam-LK (saat ini bernama “Otoritas Jasa Keuangan” atau disingkat OJK) No. 11653/BL/2011 tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bapepam-LK No. 12/BL/STTD-P/B/2011 tanggal 31 Maret 2011, selanjutnya disebut sebagai “TRUSCEL”, sebagai Penilai Independen telah diminta oleh Perseroan untuk melakukan studi kelayakan atas rencana diversifikasi usaha. Sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melaksanakan pengembangan usaha menjadi kegiatan usaha di bidang Perhotelan (hospitalityI) dengan mendirikan hotel yang selanjutnya disebut “Rencana Diversifikasi Usaha”.

Sehubungan dengan rencana diversifikasi usaha di bidang perhotelan, Perseroan bekerjasama dengan PT Ciputra Niyantalestari (“CNYL”) sebuah perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan, perdagangan dan jasa, untuk melakukan Joint Venture dengan mendirikan sebuah badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama PT Jaya Citra Hotel (“JCH”), yang selanjutnya secara bersama-sama disebut dengan “Para Pihak”. Para Pihak sepakat bahwa JCH akan melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian hotel dengan PT Ciputra Hospitality (“CHY”). Selain itu, Perseroan berencana untuk melakukan jual beli atas hak guna bangunan atas sebidang tanah seluas 1.079m2 (seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan JCH sesuai dengan Perjanjian antara Para Pihak tentang Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan hotel No. 82 tertanggal 27 juni 2013, selanjutnya perjanjian untuk melakukan Joint Venture antara Para Pihak dan perjanjian jual beli atas hak guna bangunan atas sebidang tanah antara Perseroan dan JCH disebut “Perjanjian”.

1.1 Latar Belakang

Perseroan memiliki portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta pusat, Perseroan telah membangun reputasi sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia. Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994 dan berkomitmen untuk menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi. Untuk dapat memberikan nilai tambah kepada pemegang saham, baik melalui pertumbuhan usaha secara internal maupun eksternal, Perseroan melakukan diversifikasi usaha dan/atau pengembangan usaha baru.

Setelah melakukan pengkajian dan penelaahan yang mendalam, Perseroan mengambil langkah strategis dengan melakukan Joint Venture (membuat perusahaan patungan) dengan CNYL dengan pertimbangan bahwa pengembangan usaha baru ke bidang pengelolaan perhotelan dapat meningkatkan nilai perusahaan.

Untuk mendukung Rencana Diversifikasi Usaha maka Para Pihak sepakat untuk mendirikan sebuah badan hukum berbentuk perseroan terbatas dengan nama JCH sebagai pelaksana sesuai dengan Perjanjian No.82 tertanggal 27 Juni 2013 yang telah di tandatangani oleh Para Pihak.

P a g e | 2


Para Pihak sepakat bahwa JCH akan melakukan kerjasama dalam pengelolaan dan pengoperasian hotel dengan CHY. CHY merupakan suatu perusahaan yang melakukan kegiatan usaha pengembangan properti dan pengelolaan hotel yang merupakan pihak terafiliasi dengan CNYL yang akan mengelola dan melaksanakan aktivitas pengembangan hotel di Kompleks Bintaro Plaza.

Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat untuk melaksanakan pembangunan dan pengelolaan hotel beserta sarana dan prasarana penunjang lainnya yang terletak di Kawasan Bintaro Plaza diatas tanah seluas 1.079 m2 (Seribu tujuh puluh sembilan meter persegi) dengan harga jual Rp10.800.000,- (sepuluh juta delapan ratus ribu rupiah) per meter persegi atau dengan nilai keseluruhan senilai Rp11.653.200.000,- (sebelas milyar enam ratus lima puluh tiga juta dua ratus ribu rupiah) diatas bidang tanah yang berlokasi di Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kotamadya Tangerang Selatan, Propinsi Banten.

1.2 Tujuan Studi Kelayakan

Hasil dari Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha Utama Perseroan ini ditujukan untuk Kepentingan Perseroan per tanggal 31 Desember 2012 berkenaan untuk menentukan Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan.

1.3 Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha ini Perseroan ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, CNYL ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Studi Kelayakan atas Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses analisa Studi Kelayakan ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan No.02/SP-BIS/IV/2013 tanggal 15 April 2013.

1.4 Pendekatan dan Metodologi

Langkah-langkah penyusunan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan dilakukan sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor VIII.C.3 sesuai dengan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK Nomor: KEP-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012. Analisis yang dilakukan mencakup hal-hal sebagai berikut :

1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar;

2. Kajian Teknis;

3. Kajian Pola Bisnis;

4. Kajian Kelayakan Model Manajemen;

5. Kajian Kelayakan Keuangan.

1.5 Sumber Data

Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan ini dibuat berdasarkan informasi-informasi yang kami peroleh dari manajenem perseroan (kecuali butir 6, 8 dan 9) sebagai berikut:

1. Laporan Keuangan Perseroan:

i. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/153.AGA/dsn.2/2013 tanggal 8 Maret 2013 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

P a g e | 3


ii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2011 dan 2010 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/103.AGA/dsn.1/2012 tanggal 12 Maret 2012 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

iii. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dan 2009 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/111.AGA/11.1/2011 tanggal 11 Maret 2011 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

iv. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 dan 2008 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates) No. R/083.AGA/5.3/03/10 tanggal 1 Maret 2010 dengan “pendapat wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material”, yang disediakan oleh Manajemen Perseroan.

2. Proyeksi Laporan Keuangan Perseroan 2013-2022 yang disediakan oleh Manejemen Perseroan, TRUSCEL telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan Perseroan (“Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan”) sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan. Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan;

3. Perjanjian antara Perseroan dan CNYL tentang kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel di Kawasan Plaza Bintaro Jaya No. 82 tertanggal 27 Juni 2013 yang disediakan oleh Manajemen Perseroan;

4. Akta Pendirian CNYL No. AHU-0078183.AH.01.09.Tahun 2011 tertanggal 28 September 2011, yang disiapkan oleh manajemen Perseroan;

5. Laporan Penilaian Aset atas Tanah Kosong yang berlokasi di Bintaro Jaya, CBD Discovery, Blok CE/C-01, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang, Propinsi Jawa Barat, No. 09/LP-PRO/IV/2013 tanggal 29 April 2013 yang dilakukan oleh KJPP RAO,YUHAL & rekan;

6. Representation Letter tanggal 26 yang telah ditandatangani oleh Manajemen Perseroan;

7. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan rencana dan latar belakang Rencana Diversifikasi Usaha Perseroan;

8. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.

9. Bloomberg.

1.6 Kondisi Pembatas

Laporan Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan hakekat kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggungjawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.

Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan, kami menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data di atas sebagai bahan pertimbangan.

P a g e | 4


Segala perubahan terhadap data-data tersebut diatas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.

Laporan Studi Kelayakan tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan ini dikeluarkan.

Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Studi Kelayakan ini tidak terjadi perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan ini. Laporan Studi Kelayakan ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas, dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.

Laporan Studi Kelayakan ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.

Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.

P a g e | 5


2. Keterangan Mengenai PT Jaya Real Property Tbk

2.1 Riwayat Singkat Perseroan

Perseroan didirikan di Indonesia berdasarkan Undang – Undang Penanaman Modal Dalam Negeri pada tanggal 25 Mei 1979 dengan akta No. 36 dari Hobropoerwanto, SH notaris di Jakarta, yang diubah dengan akta No.14 dari notaris yang sama pada tanggal 6 Desember 1979. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.Y.A5/498/24 tanggal 22 Desember 1979 dan diumumkan dalam Berita Negara No.23 tanggal 18 Maret 1980, Tambahan No.148.

Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, secara keseluruhan melalui akta No.52 tanggal 4 Juni 2009, yang dibuat oleh Aulia Taufani, SH, sebagai pengganti Sutjipto, SH, yang pada waktu itu adalah notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia berdasarkan Surat Keputusan No: AHU-50606.AH.02 tahun 2009 tanggal 20 Oktober 2009, dan terakhir dengan akta No.03 tanggal 1 Juni 2010 oleh Aulia Taufani SH, sebagai pengganti dari Sutjipto, SH, notaris di Jakarta, mengenai perubahan tempat kedudukan Perseroan. Perubahan anggaran dasar Perseroan tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-40349.AH.01.02 Tahun 2010 tanggal 16 Agustus 2010.

2.2 Kegiatan Usaha

Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah pengembangan kota (urban development) yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, pnyediaan jasa-jasa pendukung, serta melakukan ivestasi, baik langsung dan tidak langsung melalui entitas anak maupun patungan dengan pihak – pihak lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah pembangunan perumahan di daerah Jakarta Pusat, Barat dan Selatan serta pengelolaan properti. Kegiatan usaha tersebut meliputi pembebasan tanah, pengembangan real estate serta penyewaan pusat perbelanjaan dengan nama proyek sebagai berikut, Bintaro Jaya, Graha Raya, Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar Senen V, Pusat Grosis Senen Jaya, Jembatan Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, Pasar Modern dan Pengelolaan Kompleks Bintaro Plaza serta melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.

Perseroan berlokasi di CBD Emerald Blok CE/A No.1, Boulevard Bintaro Jaya Tangerang 15227, Banten, Indonesia. Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 1980.

2.3 Struktur Manajemen Perseroan dan Susunan Pemegang Saham

Susunan pemegang saham Perseroan pertanggal 31 Desember 2012 adalah sebagaimana tercantum dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan yang diterbitkan oleh PT Adimitra Transferindo, Biro Administrasi Efek Perseroan tanggal 8 Januari 2013, yaitu sebagai berikut:

Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham Perseroan


Pemegang Saham Total Saham (%)

PT Pembangunan Jaya 1.748.815.000 66,24%

Citiview Properties Limited - Hongkong 340.000.000 12,88%

Masyarakat 551.185.000 20,88%

2.640.000.000 100,00%

Modal saham diperoleh kembali 110.000.000

Total 2.750.000.000

P a g e | 6


Susunan anggota Dewan Komisaris dan Dewan Direksi Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011 berdasarkan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang dituangkan dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 84 tanggal 16 Mei 2012 yang dibuat di hadapan Aryanti Artisari, SH, MKn, notaris di Jakarta dan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan No. 38 tanggal 8 Juni 2011 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, SH, sebagai pengganti Sutjipto, SH, pada waktu itu notaris di Jakarta sebagai berikut:

Dewan Komisaris

Komisaris Utama : Dr.Ir.Ciputra Komisaris : Ir. Hiskak Secakusuma Ir. Soekrisman Komisaris Independen : Ir. Edmund E. Sutisna Ir. Yauw Diaz Moreno Dewan Direksi

Direktur Utama : Trisna Muliadi Wakil Direktur Utama : Ir. Yohannes Henky Wijaya Ir. Sutopo Krsitanto Direktur : Ir. Gatot Setyo Waluyo Dra. Swandayani Komite Audit Ketua : Ir. Edmund E. Sutisna, MBA Anggota : Drs. Jonathan Isnanto Drs. Roy Kusumaatmajaya

P a g e | 7


3. Kajian Ekonomi Makro dan Industri Perhotelan

3.1 Kajian Ekonomi Makro

3.1.1. Tinjauan Ekonomi Dunia

Pada tahun 2012, kondisi ekonomi dunia tampak semakin membaik, tetapi dengan laju yang lambat dan tidak merata. Pada Triwulan 4 Tahun 2012 (“TW4-12”), pertumbuhan ekonomi di Amerika Serikat (“AS”) mengalami penurunan dari Triwulan sebelumnya, sementara perekonomian Cina terus melambat walaupun Pendapatan Domestik Bruto (“PDB”) yang dihasilkan masih bertumbuh sebesar 7,9% year-on-year (“y-o-y”). Perekonomian di kawasan Eropa dan Jepang mencatat kontraksi. Data terkini di triwulan keempat tahun 2012 menunjukkan perkembangan yang beragam. Data manufaktur dan indeks daya beli manajer (purchasing managers index) menunjukkan perkembangan ekonomi di AS masih mengecewakan dan berlanjut dengan perlambatan pertumbuhan ekonomi di kawasan Eropa, terutama di Jerman dan Perancis. Walaupun demikian, masih terdapat indikasi yang positif pada perekonomian Cina dan produksi industri berorientasi ekspor di kawasan Asia kini sedang mengalami peningkatan. Perkembangan perekonomian global yang beragam ini menunjukkan perbaikan ekonomi yang cenderung melambat dan kebijakan moneter yang akomodatif di negara-negara maju secara umum telah mendukung pasar keuangan. Spread (selisih harga beli dan jual saham) ekuitas dan obligasi negara di pasar negara berkembang (emerging) telah bergejolak sejak bulan September 2012, tetapi tren keseluruhan sejak pertengahan tahun 2012 mengarah kepada meningkatnya harga saham dan mengecilnya spread.

Perekonomian global di TW4-12 cenderung masih lemah dan berisiko akibat masih suramnya prospek pertumbuhan ekonomi di kawasan Euro. Hal ini antara lain juga didorong oleh krisis hutang di Yunani dan kebijakan kenaikan pajak dan pemotongan pengeluaran Pemerintah di AS yang diberlakukan secara efektif per bulan Januari 2013. Kebijakan ini dikhawatirkan akan mengancam pemulihan ekonomi AS pasca krisis. Sementara itu, krisis hutang di Yunani mulai mengarah ke krisis sosial. Tingkat pengangguran di Yunani pada Quartal ke-4 Tahun 2012 tercatat sebesar 26,0%, meningkat dari 24,8% di Quartal sebelumnya, sedangkan pengangguran untuk umur 15 – 24 tahun mencapai 56%. Adanya pengangguran tersebut dikhawatirkan akan meningkatkan angka kriminalitas. Menyikapi hal ini, para Menteri Keuangan Uni Eropa menyepakati formula bantuan darurat untuk Yunani yaitu memotong suku bunga pinjaman dana talangan dan penangguhan pembayaran bunga pinjaman selama satu dekade. Selain itu, European Central Bank (ECB) juga mengambil langkah membantu Yunani dengan cara membeli obligasi dari Yunani sebagai salah satu dari portofolio yang dimiliki dan mengembalikan keuntungan yang didapat dari portofolio tersebut kepada Yunani.

Berbeda dengan tren perekonomian di AS dan Yunani, Afrika diprediksi akan mengalami pertumbuhan ekonomi pada tahun 2013 di tengah-tengah menurunnya perekonomian dunia. Tingkat pertumbuhan ekonomi di Afrika (kecuali Libya) diprediksikan akan melambung menjadi sebesar 4,5% di tahun 2013 dibandingkan dengan pertumbuhan sebesar 3,4% di tahun 2012. Tren yang meningkat ini diperkirakan masih akan berlanjut di tahun 2014 dengan tingkat pertumbuhan yang mencapai 5%. Peningkatan di bidang perdagangan dan investasi di negara-negara berkembang di Afrika cenderung mengurangi dampak negatif dari guncangan resesi yang terjadi di Eropa. Meningkatnya diversifikasi di bidang jasa, telekomunikasi, konstruksi dan sektor non-komoditas yang lainnya termasuk sektor manufaktur, juga memberikan kontribusi kepada pertumbuhan positif perekonomian Afrika dalam jangka menengah.

Sementara itu perkiraan rata-rata pertumbuhan ekonomi di Asia Timur mengalami sedikit peningkatan menjadi sebesar 6,2% di tahun 2013 dan 6,5% di tahun 2014 dari perkiraan pertumbuhan sebesar 5,8% di tahun 2012. Kesulitan ekonomi di Eropa, Jepang dan AS serta penurunan ekonomi Cina yang cenderung tajam membebani pertumbuhan ekonomi di Asia Timur pada tahun 2012. Terjadi penurunan pada surplus neraca berjalan akibat penurunan pada ekspor, namun konsumsi rumah tangga tetap mengalami pertumbuhan yang berkelanjutan karena adanya

P a g e | 8


pasar tenaga kerja yang ulet dan tingkat inflasi yang rendah. Penurunan pada pertumbuhan ekonomi Cina dan negara-negara berkembang di Asia Timur menunjukkan perbedaan yang kontras dengan momentum pertumbuhan di indonesia, Malaysia, Filipina dan Thailand, di mana permintaan investasi dan konsumsi yang melambung diimbangi dengan net ekspor yang lebih rendah. Kinerja pertumbuhan ekonomi yang kuat di Filipina dan Thailand didorong oleh peningkatan investasi publik yang signifikan. Pertumbuhan ekonomi di kelompok negara ini diperkirakan akan tetap stabil di tahun 2013.

Berikut adalah pertumbuhan ekonomi beberapa negara industri dan negara-negara berkembang selama lima tahun terakhir :

Pertumbuhan Ekonomi Negara Industri Utama dan Beberapa Negara di Asia

(% per tahun)

Sumber : Bloomberg

Tabel di atas memperlihatkan pertumbuhan ekonomi beberapa Negara di dunia selama tahun 2007 sampai dengan tahun 2012. Pada tahun 2007 Cina merupakan Negara dengan tingkat pertumbuhan ekonomi terbesar, yakni sebesar 11,2% diikuti dengan India sebesar 10,5%. Meskipun pada tahun 2008 terjadi resesi perekonomian global yang mengakibatkan pertumbuhan ekonomi beberapa negara di dunia menjadi negatif, Cina masih mengalami pertumbuhan yang positif yakni sebesar 11,2%. Aktivitas pertumbuhan perekonomian Cina relatif stabil dengan kisaran diatas 8,00% sampai dengan tahun 2011. Pada Triwulan 1 Tahun 2012 pertumbuhan ekonomi Cina dimulai pada angka 8,1% yang menjadi negara dengan pertumbuhan ekonomi tertinggi di Asia sepanjang Tahun 2012, hal ini disebabkan meningkatnya sektor industri di negara tersebut.

2007 2008 2009 2010

Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Des-07 Des-08 01-Des 01-Des 01-Des 01-Mar

1 Negara Industri Utama

2 Amerika Serikat 2,2 -3,3 -0,1 2,4 2,0 2,4 2,1 2,6 1,7

3 Euro Area

4 Jerman 1,5 -1,9 -1,6 4,2 1,4 1,7 0,5 0,4 0,1

5 Perancis 1,9 -2,3 -1,0 1,8 1,2 0,3 0,1 0,1 -0,3

6 Italia 0,1 -2,9 -3,3 1,7 -0,9 -1,3 -2,9 -2,8 -2,5

7 Jepang 1,6 -4,7 -0,5 3,3 -0,3 3,4 3,9 0,4 0,5

8 Inggris 3,8 -4,6 -0,9 1,5 1,1 0,5 0,0 0,4 0,2

9 Kanada 2,3 0,0 -1,6 3,6 2,4 2,0 2,7 1,5 1,1

10 Beberapa Negara Eropa Lainnya

11 Rusia 9,2 -1,3 5,1 5,1 5,1 4,8 4,3 3,0 2,1

12 Turki 4,2 -7,0 5,9 9,3 5,3 3,3 2,9 1,6 1,4

13 Asia

14 RRC 11,2 11,2 10,7 9,8 8,9 8,1 7,6 7,4 7,9

15 Korea Selatan 5,7 -3,3 6,3 4,9 3,4 2,8 2,4 1,6 1,5

16 Hong Kong SAR 7,0 -2,7 2,5 6,4 3,0 0,8 1,0 1,4 2,5

17 Taiwan, Provinsi China 7,0 -7,53 8,8 6,2 1,2 0,6 -0,1 0,7 3,7

18 India 10,5 1,5 8,2 11,2 5,8 5,2 3,8 2,7 4,1

19 Negara ASEAN-5

20 Indonesia 5,8 5,3 5,6 6,8 6,5 6,3 6,4 6,2 6,1

21 Malaysia 7,6 0,3 4,5 4,8 5,2 5,1 5,6 5,3 6,4

22 Filipina 6,3 3,1 1,4 6,1 4 6,3 6 7,2 6,8

23 Singapura 6,5 -3,4 4,6 12,5 3,6 1,6 2,5 0,3 -

24 Thailand 5,4 -4,1 5,9 3,8 -8,9 0,4 4,4 3,1 18,9

25 Australia 3,9 1,5 2,5 2,8 2,7 4,4 3,7 3,1 3,1

26 Amerika Tengah dan Selatan

27 Argentina 9,1 4,1 2,6 9,2 7,3 5,2 0,0 0,7 2,1

28 Brazil 6,7 1,0 5,3 5,3 1,4 0,8 0,5 0,9 1,4

29 Mexico 3,6 -0,9 -0,2 4,2 3,9 4,9 4,5 3,2 3,2

30 Afrika Selatan 5 1,8 -0,6 3,4 3,4 2,4 3,1 2,3 2,5

KELOMPOK NEGARA2011 2012

No

P a g e | 9


Berikut adalah tingkat inflasi dari beberapa negara industri utama dan beberapa negara di Asia:

Tingkat Inflasi Negara Industri Utama dan beberapa Negara di Asia

(% per tahun)

Sumber : SEKI Bank Indonesia, Desember 2012

Tekanan inflasi berangsur menurun seiring dengan melemahnya permintaan domestik dan turunnya harga komoditas. Pada TW4-12, tingkat inflasi di Negara Industri Utama cenderung stabil. Tingkat inflasi AS di TW4-12 turun ke level 1,7% yoy dari level 3,0% yoy di Triwulan 4 Tahun 2011. Seiring dengan melemahnya aktivitas ekonomi, The Fed memperkirakan ekspektasi inflasi dalam jangka panjang akan cenderung menurun. Inflasi Kawasan Euro di triwulan awal 2012 sedikit menurun tercatat turun menjadi 2,7% yoy namun masih di atas target 2,0% yoy. Ke depannya, inflasi diperkirakan akan terus mengalami penurunan seiring dengan melemahnya ekonomi domestik. Tingkat inflasi di Jepang diperkirakan tidak berubah dari triwulan sebelumnya yaitu minus 0,3% yoy. Untuk keseluruhan tahun 2012, tingkat inflasi di Kawasan Euro diperkirakan tercatat sebesar 2,2% yoy, menurun dari 2,7% tahun sebelumnya. Sedangkan di Cina, tingkat inflasi pada Triwulan ke-4 Tahun 2012 tercatat sebesar 2,5% yoy turun dari tingkat inflasi pada bulan Desember 2011 sebesar 4,1% yoy. Sementara itu, tingkat inflasi di negara Asia lainnya berada di kisaran 1,3% - 4,7% yoy, kecuali India yang tingkat inflasinya menyentuh dua digit angka (10,3% yoy). Ke depannya, sejumlah risiko tekanan inflasi diperkirakan masih akan cukup besar terkait dengan gejolak politik Timur Tengah, termasuk krisis Suriah dan masalah nuklir Iran yang dapat kembali mendorong kenaikan harga minyak.

2007 2008 2009 2010

Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Des-07 Des-08 01-Des 01-Des 01-Des 01-Mar 01-Jun 01-Sep

1 Negara Industri Utama

2 Amerika Serikat 4,1 -0,0 2,8 1,4 3,0 2,7 1,7 2,0 1,7

3 Euro Area 3,1 1,6 0,9 2,2 2,7 2,7 2,4 2,6 2,2

4 Jerman 3,1 1,1 0,9 1,7 2,1 2,1 1,7 2,0 2,0

5 Perancis 2,6 1,0 0,9 1,8 2,7 2,6 2,3 2,2 1,5

6 Italia 2,8 2,4 1,1 2,1 3,7 3,8 3,6 3,4 2,6

7 Jepang 0,7 0,4 -1,7 -0,4 -0,2 0,5 -0,2 -0,3 -0,1

8 Inggris 2,1 3,1 2,8 3,7 4,2 3,5 2,4 2,2 2,7

9 Kanada 2,4 1,2 1,3 2,4 2,3 1,9 1,5 1,2 0,8

10 Beberapa Negara Eropa Lainnya

11 Rusia - - - - 6,1 3,7 4,3 6,6 6,6

12 Turki 8,4 10,1 6,5 6,4 10,5 10,4 8,9 9,2 6,2

13 Asia - - - - - - - -

14 RRC 6,5 1,2 1,9 4,6 4,1 3,6 2,2 1,9 2,5

15 Korea Selatan 3,6 4,1 2,8 3,5 4,2 2,6 2,2 2,0 1,4

16 Hong Kong SAR - - - - 5,7 4,9 3,7 3,8 3,7

17 Taiwan, Provinsi China 3,3 1,3 -0,3 1,2 2,0 1,3 1,8 3,0 1,6

18 India 5,5 9,7 15,0 9,5 6,5 8,7 10,1 9,1 11,2

19 Negara ASEAN-5

20 Indonesia 7,4 11,1 2,8 7,0 3,8 4,0 4,5 4,3 4,3

21 Malaysia 2,3 4,5 1,0 2,1 3,0 2,1 1,6 1,3 1,2

22 Filipina 3,8 7,7 4,5 3,6 4,2 2,6 2,8 3,6 2,9

23 Singapura 3,7 5,6 -0,6 4,6 5,5 5,2 5,3 4,7 4,3

24 Thailand 3,3 0,4 3,5 3,1 3,5 3,5 2,6 3,4 3,6

25 Australia 3,0 3,7 2,1 2,7 3,1 1,6 1,2 2,0 2,2

26 Amerika Tengah dan Selatan

27 Argentina 8,5 7,2 7,7 10,9 9,5 9,8 9,9 10,0 10,8

28 Brazil 4,5 5,9 4,3 5,9 6,5 5,2 4,9 5,3 5,8

29 Mexico 3,8 6,5 3,6 4,4 3,8 3,7 4,3 4,8 3,6

30 Afrika Selatan 8,9 9,5 6,3 3,5 6,1 6,0 5,5 5,5 5,7

KELOMPOK NEGARA2011 2012

P a g e | 10


3.1.2. Kondisi Perekonomian Indonesia

Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), laju inflasi nasional pada Desember 2012 tercatat sebesar 0,54%. Laju inflasi pada tahun kalender 2012 dan laju inflasi year on year sebesar 4,30%. Komponen inti pada tahun kalender 2012 mengalami inflasi sebesar 0,28% dan inflasi inti yoy sebesar 4,40%. Inflasi terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh kenaikan indeks seluruh kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok bahan makanan 1,59%; kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 0,29%; kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar 0,17%; kelompok sandang 0,24%; kelompok kesehatan 0,18%; kelompok pendidikan, rekreasi, dan olahraga 0,05%; dan kelompok transpor, komunikasi, dan jasa keuangan 0,26%.

Produk Domestik Bruto (PDB) tahun 2012 tumbuh sebesar 6,23 persen dibandingkan dengan tahun 2011. Pertumbuhan terjadi pada semua sektor ekonomi, dengan pertumbuhan tertinggi di Sektor Pengangkutan dan Komunikasi 9,98 persen dan terendah di Sektor Pertambangan dan Penggalian 1,49 persen. Sementara, PDB Tanpa Migas tahun 2012 tumbuh 6,81 persen.

Besaran PDB Indonesia tahun 2012 atas dasar harga berlaku mencapai Rp8.241,9 triliun, sedangkan atas dasar harga konstan (tahun 2000) mencapai Rp2.618,1 triliun. Secara triwulanan, PDB Indonesia triwulan IV-2012 dibandingkan dengan triwulan III-2012 (q-to-q) turun sebesar 1,45 persen, tapi bila dibandingkan dengan triwulan IV-2011 (y-on-y) tumbuh sebesar 6,11 persen.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2012 menurut sisi penggunaan terjadi pada Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 9,81 persen, diikuti Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga 5,28 persen, Komponen Ekspor Barang dan Jasa 2,01 persen, dan Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah yang tumbuh 1,25 persen. Sementara, Komponen Impor sebagai faktor pengurang mengalami pertumbuhan sebesar 6,65 persen.

Pada tahun 2012, PDB (harga berlaku) digunakan untuk memenuhi Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga sebesar 54,56 persen, Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah 8,89 persen, Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto atau Komponen Investasi Fisik 33,16 persen, Komponen Ekspor 24,26 persen dan Komponen Impor 25,81 persen.

PDB per kapita atas dasar harga berlaku pada tahun 2012 mencapai Rp33,3 juta (US$3.562,6), meningkat dibandingkan PDB per kapita pada tahun 2011 yang mencapai Rp30,4 juta (US$3.498,2). 57,51 persen dari PDB triwulan IV-2012 disumbang oleh Pulau Jawa, dengan urutan tiga provinsi terbesarnya adalah: DKI Jakarta, Jawa Timur, dan Jawa Barat. Secara kuantitatif, kegiatan-kegiatan di sektor sekunder dan tersier masih terkonsentrasi di Pulau Jawa, sedangkan kegiatan sektor primernya lebih diperankan oleh luar Jawa.

Pertumbuhan PDB atas Dasar Harga Berlaku dan Harga Konstan dan Menurut Laju Pertumbuhan dan Sumber Pertumbuhan

(% Y-o-Y)

Sumber : Badan Pusat Statistik Indonesia

Laju Sumber

Pertumbuhan Pertumbuhan

2012 2012

2010 2011 2012 2010 2011 2012 (%) (%)

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

Konsumsi Rumah Tangga 3.643,4 4.053,4 4.496,4 1.308,3 1.369,9 1.442,2 5,28 2,93

Konsumsi Pemerintah 587,3 668,6 732,3 196,5 202,8 205,3 1,25 0,10

Pembentukan Modal Tetap Bruto 2.065,0 2.372,8 2.733,2 553,4 601,9 660,9 9,81 2,40

Perubahan Inventori 18,4 70,8 178,2 - 0,6 9,0 53,2 489,24 1,79

Diskrepansi Statistik 24,7 152,5 229,9 13,8 2,2 15,7 - -

Ekspor 1.584,7 1.955,8 1.999,4 1.074,6 1.221,2 1.245,8 2,01 1,00

Dikurangi : Impor 1.476,6 1.851,1 2.127,5 831,4 942,3 1.005,0 6,65 2,54

PDB 6.446,9 7.422,8 8.241,9 2.314,5 2.464,7 2.618,1 6,23 6,23

Komponen

Atas Dasar

Harga Berlaku

(triliun rupiah)

Atas Dasar

Harga Konstan

(triliun rupiah)

P a g e | 11


Pertumbuhan PDB atas Dasar Harga Berlaku dan Harga Konstan dan Menurut Laju Pertumbuhan dan Sumber Pertumbuhan

(% Y-o-Y)


Selama (Januari-Desember) tahun 2012 telah terjadi inflasi sebesar 4,30 persen atau terjadi kenaikan indeks dari 129,91 pada bulan Desember 2011 menjadi 135,49 pada bulan Desember 2012. Dilihat dari besarnya sumbangan/andil inflasi, selama tahun 2012 kelompok bahan makanan memberikan andil inflasi 1,31 persen; kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 1,09%; kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar 0,80%; kelompok sandang 0,35%; kelompok kesehatan 0,12% dan kelompok pendidikan, rekreasi, dan olahraga 0,28% dan kelompok transpor, komunikasi, dan jasa keuangan memberikan sumbangan inflasi 0,35%.

Tabel Inflasi Indonesia dan Indeks Harga Konsumen Tahun 2010-2012


Selama tahun 2012 kelompok-kelompok pengeluaran mengalami inflasi, masing-masing: kelompok bahan makanan 5,68 persen; kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 6,11%; kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar 3,35%; kelompok sandang 4,67%; kelompok kesehatan 2,91%; kelompok pendidikan, rekreasi, dan olahraga 4,21% dan kelompok transpor, komunikasi, dan jasa keuangan 2,20%. Jenis barang dan jasa yang dominan memberikan sumbangan inflasi selama tahun 2012 antara lain: beras 0,30 persen; ikan segar 0,22%; emas perhiasan 0,20%; rokok kretek filter dan tarif angkutan udara masing-masing 0,19 persen; daging sapi 0,17%; gula pasir dan tarif sewa rumah masing-masing 0,15%; bawang putih 0,14 persen; tarif kontrak rumah 0,13%; nasi dengan lauk 0,12%; bawang merah 0,10%; rokok kretek, upah tukang bukan mandor dan upah pembantu rumahtangga masing-masing 0,09%; tempe dan uang kuliah akademi/perguruan tinggi masing-masing 0,08%; tahu mentah dan mie masing-masing 0,07%; dan jeruk 0,06%.

Laju Sumber

Pertumbuhan Pertumbuhan

2012 2012

2010 2011 2012 2010 2011 2012 (%) (%)

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1. Pertanian, Peternakan, Kehutanan, 985,5 1.091,4 1.190,4 304,8 315,0 327,6 3,97 0,51

dan Perikanan Konsumsi Pemerintah

2. Pertambangan dan Penggalian 719,7 879,5 970,6 187,2 189,8 192,6 1,49 0,11

3. Industri Pengolahan 1.599,1 1.806,1 1.972,9 597,1 633,8 670,1 5,73 1,5

4. Listrik, Gas, dan Air Bersih 49,1 56,8 65,1 18,1 18,9 20,1 6,40 0,05

5. Konstruksi 660,9 754,5 861,0 150,0 160,0 172,0 7,50 0,49

6. Perdagangan, Hotel, dan Restoran 882,5 1.024,0 1.145,6 400,5 437,2 472,6 8,11 1,44

7. Pengangkutan dan Komunikasi 423,2 491,3 549,1 218,0 241,3 265,4 9,98 0,98

8. Keuangan, Real Estat, dan Jasa Perusahaan 466,5 535,2 598,5 221,0 236,2 253,0 7,15 0,69

9. Jasa-jasa 660,4 784,0 888,7 217,8 232,5 244,7 5,24 0,49

PDB 6.446,9 7.422,8 8.241,9 2.314,5 2.464,7 2.618,1 6,23 6,23

PDB Tanpa Migas 5.942,0 6.797,9 7.604,8 2.171,1 2.322,8 2.481,0 6,81 -

(triliun rupiah)Komponen

Atas Dasar Atas Dasar

Harga Berlaku Harga Konstan

(triliun rupiah)

IHK Inflasi IHK Inflasi IHK InflasiJan 118.01 0.84 126.29 0.89 130.90 0.76Feb N.A N.A 126.46 0.13 130.96 0.05Mar N.A N.A 126.05 -0.32 131.05 0.07Apr N.A N.A 125.66 -0.31 131.32 0.21Mei N.A N.A 125.81 0.12 131.41 0.07Jun N.A N.A 126.50 0.55 132.23 0.62Jul N.A N.A 127.35 0.67 133.16 0.70Agt N.A N.A 128.54 0.93 134.43 0.95Sep N.A N.A 128.89 0.27 134.45 0.01Okt N.A N.A 128.74 -0.12 134.67 0.16Nov N.A N.A 129.18 0.34 134.76 0.07Des N.A N.A 129.91 0.57 N.A N.A

Tahunan 6.96 3.79 4.30

Bulan2010 2011 2012

P a g e | 12


Inflasi Indonesia Menurut Kelompok Pengeluaran Tahun 2012


Prospek Perekonomian Indonesia

Perekonomian tahun 2012 masih tumbuh cukup tinggi sebesar 6,3% terutama ditopang oleh konsumsi rumah tangga dan investasi. Pertumbuhan konsumsi tumah tangga mengalami peningkatan sebesar 5,4%, lebih tinggi dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Peningkatan konsumsi rumah tangga tersebut utamanya bersumber dari konsumsi nonmakanan. Hal tersebut sejalan dengan meningkatnya indeks penjulan eceran kelompok nonmakanan khususnya perlengkapan rumah tangga, peralatan informasi dan komunikasi, serta suku cadang. Keyakinan konsumen menurut beberapa lembaga survei menunjukkan penguatan mencapai itik tertinggi sepanjang historisnya. Faktor-faktor yang mendukung solidnya kinerja konsumsi rumah tangga tersebut antara lain meningkatnya jumlah kelas menengah, menguatnya keyakinan konsumen, membaiknya daya beli masyarakatnya , rendahnya inflasi, dan tersedianya pembiayaan konsumsi.

Pertumbuhan perekonomian domestik tahun 2013 dan 2014 diperkirakan dapat mencapai kisaran 6,3% - 6,8% dan 6,7%-7,2% sejalan dengan kinerja perekonomian dunia yang diperjirakan meningkat secara gradual. Permintaan domestik diperkirakan tetap menjadi kontributor utama pertumbuhan ekonomi ke depan, baik dari sisi konsumsi maupun investasi. Salah satu faktor yang mendorong pertumbuhan ekonomi domestik yang lebih tinggi adalah aktivitas persaiapan dan penyenggaraan pemilu 2014. Dari sisi eksternal, pertumbuhan perekonomian dunia yang lebih tinggi dan peningkatan harga komoditas diperkirakan meningkatkan permintaan ekspor, sehingga kontribusi ekspor ke depan diperkirakan akan lebih baik. Dengan kondisi tersebut, investasi diperkirakan tumbuh cukup tinggi. Dari sisi lapangan usaha, sektor-sktor utama, yakni sektor industri pengolahan; sektor perdagangan; hotel dan restoran (PHR); serta sektor pengangkutan dan komunikasi diperkirakan tetap mendominasi perkembangan perekonomian nasional. Secara umum, perkembangan sektor-sektor akan membaik seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian domestik dan global.

Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi Sisi Permintaan (y-o-y)

Sumber : Bank Indonesia

Bahan

Makanan

Makanan Jadi,

Minuman,

Rokok, dan

Tembakau

Perumahan, Air,

Listrik, Gas, dan

Bahan Bakar

Sandang Kesehatan

Pendidikan,

Rekreasi dan

Olahraga

Transpor,

Komunikasi, dan

Jasa Keuangan

Indeks

Umum

5,68 6,11 3,35 4,67 2,91 4,21 2,20 4,30

Januari 1,85 0,65 0,54 -0,08 0,51 0,15 0,23 0,76

Februari -0,73 0,34 0,27 1,22 0,15 0,08 0,06 0,05

Maret -0,33 0,46 0,20 0,15 0,16 0,07 0,10 0,07

April 0,12 0,62 0,24 -0,46 0,23 0,06 0,21 0,21

Mei -0,15 0,40 0,18 -0,22 0,18 0,02 0,07 0,07

Juni 1,57 0,48 0,36 0,39 0,21 0,11 0,03 0,62

Juli 1,68 0,89 0,16 0,18 0,42 0,56 0,31 0,70

Agustus 1,48 0,67 0,26 0,86 0,24 1,7 1,5 0,95

September -0,92 0,57 0,35 1,47 0,14 1,07 -0,8 0,01

Oktober -0,43 0,38 0,42 0,94 0,25 0,21 -0,02 0,16

November -0,13 0,2 0,15 -0,1 0,21 0,06 0,23 0,07

Desember 1,59 0,29 0,17 0,24 0,18 0,05 0,26 0,54

Tahun/Bulan

2012

I II III IV*)

Konsumsi Rumah Tangga 4,7 4,9 5,2 5,7 5,6 5,4 5,8 - 6,3 7,0 - 7,5

Konsumsi Pemerintah 3,2 5,9 6,9 -3,2 12,9 6,4 10,1 - 10,6 6,9 - 7,4

Pembentukan Modal Tetap Domestik Bruto 8,8 10,0 12,3 10,0 10,5 10,7 10,2 - 10,7 12,4 - 12,9

Ekspor Barang dan Jasa 13,6 7,8 1,9 -2,8 -1,8 1,1 3,2 - 3,7 6,9 - 7,4

Impor Barang dan Jasa 13,3 8 10,9 -0,5 1,9 4,9 4,9 - 5,4 8,4 - 8,9

PDB 6,5 6,3 6,3 6,2 6,2 6,3 6,3 - 6,8 6,7 - 7,2

2012* 2013*2012

2014*Indikator 2011

P a g e | 13


Perekonomian Indonesia pada triwulan I 2013 diperkirakan stabil pada level 6,2% (yoy). Stabilnya pertumbuhan tersebut didorong oleh prospek pemulihan kinerja eksternal dan permintaan domestik yang tetap kuat. Motor penggerak pertumbuhan ekonomi diprakirakan masih didominasi oleh konsumsi rumah tangga dan investasi. Kinerja ekspor pada triwulan I 2013 diperkirakan membaik dibandingkan triwulan sebelumnya meski masih terbatas sejalan dengan ekspektasi pemulihan pereknomian dunia dan kembali naiknya harga komoditas.

Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi Sisi Penawaran (y-o-y)

Sumber : Bank Indonesia

Dari sisi lapangan usaha, kontribusi pengolahan, sektor perdagangan, hotel dan restoran, serta sektor pengangkutan dan komunikasi diperkirakan masih dominan di tahun 2013. Relatif tingginya tingkat investasi dalam beberapa kinerja sektor industri. Selain itu, daya beli masyarakat yang masih kuat dan pasar domestik yang relatif besar mendorong sektor perdagangan, hotel dan restoran tetap tumbuh tinggi. Tetap tingginya aktivitas ekonomi domestik juga berdampak pada tingginya mobilitas masyarakat dan kebutuhan akan jasa komunikasi. Hal tersebut menjadi faktor yang mendorong kinerja sektor pengangkutan dan komunikasi.

3.2 Kajian Industri Perhotelan

3.2.1. Tinjauan Industri Perhotelan

Pengelolaan industri perhotelan yang dimulai sejak zaman dahulu hingga sekarang ini memiliki fungsi dan tugas sebagai pemberi jasa pelayanan, penginapan, makan dan minum yang ditujukan kepada pemakai jasa hotel. Oleh karena fungsinya yang konkrit dan dikelola secara komersial maka setiap hotel harus memberikan jasa yang terbaik kepada tamu hotel dalam memenuhi segala kebutuhan-kebutuhannya.

Perhotelan merupakan suatu industri yang paling erat hubungannya dengan bidang pariwisata dan bisnis. Perkembangan industri perhotelan yang pesat ini mengakibatkan timbulnya persaingan yang ketat dalam menarik tamu untuk menginap maupun untuk memanfaatkan fasilitas yang tersedia di hotel. Dalam rangka menghadapi persaingan ini perusahaan dituntut untuk tampil lebih kompetitif dalam menawarkan produk yang harus menarik. Pihak manajemen hotel dituntut untuk mengembangkan diri agar dapat terus bersaing dalam menarik mauapun mempertahankan konsumen potensialnya yang sebagian besar terdiri dari kalangan bisnis.

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) jumlah wisatawan asing yang berkunjung ke Indonesia sepanjang 2012 mencapai 8,044 juta orang. Dibandingkan dengan tahun 2011, jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang singgah ke Indonesia meningkat 5,16%. Sebagian besar wisman berasal dari Singapura sebanyak 1,27 juta orang (15,79%), Malaysia 1,13 juta orang (14,05%), Australia 909.176 wisman (11,30%), Cina 618.223 wisman (7,66%), dan Jepang sebanyak 445.066 orang (5,53%).

I II III IV*

Pertanian 3,0 4,3 3,6 4,8 3,1 4,0 3,7 - 4,2 3,6 - 4,1

Petambangan dan Penggalian 1,4 2,8 2,9 -0,1 -0,6 1,2 0,7 - 1,2 1,3 - 1,8

Industri Pengolahan 6,2 5,7 5,5 6,4 6,4 6,0 6,4 - 6,9 6,3 - 6,8

Listrik, gas dan air bersih 4,8 5,2 5,9 5,6 5,2 5,5 5,2 - 5,7 5,5 - 6,0

Bangunan 6,7 7,2 7,1 8,0 8,2 7,6 7,7 - 8,2 7,8 - 8,3

Perdagangan, hotel dan restauran 9,2 8,3 8,9 6,9 6,9 7,7 7,7 - 8,2 8,6 - 9,1

Transportasi dan komunikasi 10,7 10,3 10,1 10,5 10,7 10,4 10,2 - 10,7 10,4 - 10,9

Keuangan, persewaan dan jasa 6,8 6,3 7 7,4 7,5 7,1 7,1 - 7,6 7,3 - 7,8

Jasa-jasa 6,7 5,5 5,7 4,4 5,6 5,3 5,9 - 6,4 6,6 - 7,1

PDB 6,5 6,3 6,4 6,2 6,2 6,3 6,3 - 6,8 6,7 - 7,2

2014*Indikator 20112012

2102* 2013*

P a g e | 14


Perkembangan Jumlah Kunjungan Wisatawan Mancanegara Menurut Pintu Masuk Januari 2010 – Desember 2012


Menurut hasil penelitian, pengeluaran wisatawan mancanegara di Indonesia untuk akomodasi merupakan yang tertinggi dibandingkan lain-lain pengeluaran selama kunjungannya. Oleh adanya produk-produk dan jasa dalam aktivitas pariwisata itulah maka usaha-usaha tersebut kemudian disebut sebagai sebuah industri. Tersedianya hotel-hotel yang baik meningkatkan citra suatu Negara, terutama yang sedang berkembang, karena merupakan prasyarat bagi orang-orang yang melakukan perjalanan jauh dari tempat tinggalnya, bagi para wisatawan, para investor, pengusaha / pedagang , diplomat asing maupun masyarakat dan pengguna jasa lainnya. Hotel memberikan kesempatan kerja dalam jumlah yang besar, juga merupakan penyumbang pajak yang besar bagi Negara dan saat ini merupakan penghasil devisa terbesar setelah minyak dan gas bumi.

Berdasarkan data dari BPS, rata-rata pengeluaran turis asing di Indonesia pada tahun 2012 mencapai US$1,133.81 (Rp10.966 juta), naik tipis dari rata-rata pengeluaran wisman tahun 2011 sebesar US$1,118.26 (Rp10.816 juta). Lama kunjungan rata-rata para wisman di Indonesia adalah 7,7 hari. Kunjungan wisatawan asing di Indonesia sepanjang tahun 2012 telah mampu menghasilkan devisa sebesar US$9.1 miliar (Rp88.015 triliun) yang berasal dari biaya penerbangan, akomodasi, transportasi, restoran, dan belanja souvenir. Dengan tingginya tingkat kunjungan wisman, industri pariwisata mampu menyerap sekitar 8% tenaga kerja langsung dan tak langsung.

Seiring dengan peningkatan jumlah kunjungan dan pengeluaran wisman per kunjungan, penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2012 diperkirakan mencapai US$9.1 miliar atau naik 5,81 persen jika dibanding penerimaan devisa tahun sebelumnya yang sebesar US$8.6 miliar.

Profil Wisatawan Mancanegara 2011 dan 2012

No. Uraian 2011 2012 Pertumbuhan (%)

(1) (2) (3) (4) (5)

1

2 3 4 5

Jumlah Wisatawan Mancanegara (ribu orang) 1. 19 Pintu 2. Pintu Lainnya

Rata-rata Pengeluaran per Kunjungan (US$) *) Rata-rata Lama Tinggal (hari) *) Rata-rata Pengeluaran per Hari (US$) *) Perkiraan Penerimaan Devisa (miliar US$)

7649,7 7207,9 441,8

1118,26 7,84

142,69 8,6

8.004,5 7567,4 477,1

1133,81 7,70

147,22 9,1

5,16 4,99 7,97 1,39 -0,14 3,17 5,18

Sumber : Survey PES 2012, Kementrian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif

Bisnis perhotelan dan restoran terbilang cerah di tahun 2011 atau berbanding lurus dengan partum-buhan ekonomi Indonesia yang mencapai lebih dari 5%. Secara kumulatif, pada Januari hingga

P a g e | 15


Oktober 2011 jumlah kedatangan wisatawan mancanegara mencapai 6,27 juta orang atau naik 8,47% dibandingkan periode yang sama tahun 2010 sebanyak 5,78 juta orang.

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum membangun sebuah Hotel, antara lain ialah :

a. Pembangunan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan untuk jangka panjang (long term).

b. Peningkatan keuntungan yang kecil dan lambat (low and slow yield).

c. Disamping itu diperlukan :Tanah dilokasi yang strategis, sumber dana untuk pembangunan, konsultan ahli perhotelan, konsep pembangunan dan perizinan.

d. Meskipun Pemilik/Investor mempercayakan pengelolaan dan pengoperasian Hotelnya kepada Perusahaan Pengelola yang sudah berpengelaman, pada umumnya diperlukan waktu yang sangat lama untuk bisa mendapatkan pengembalian dana yang diinvestasikannya, apalagi menikmati keuntungan.

e. Sebaliknya perusahaan pengelola dengan mengandalkan sistem pengelolaan hotelnya, kemampuan memasarkannya, keahlian dan ketrampilan para karyawannya, sejak Hotel mulai dioperasikan sudah mendapatkan Management Fee serta Incentive Fee apabila pengoperasian berhasil mendapatkan keuntungan kotor (bukan dari Net Profit).

f. Untuk memperkecil risiko, maka sebuah Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang mutlak harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa pembangunannya mempunyai prospek yang baik.

3.2.2. Persaingan Usaha

Untuk menganalisa persaingan usaha Hotel di Indonesia, digunakan Key Success Factors merupakan implikasi dari proses me-match-kan perusahaan terhadap lingkungannya yang digunakan untuk mengidentifikasi faktor internal perusahaan. Key Success Factors adalah area atau aspek-aspek yang merupakan potensi untuk memperoleh competitive advantage dalam suatu industri tertentu, terutama dalam hal-hal yang penting bagi kemampuan perusahaan untuk bertahan dan berhasil dengan sepenuhnya memanfaatkan peluang yang ada dan menghindari tantangan yang dihadapi perusahaan. Mengidentifikasi Key Success Factors dapat dimulai dari:

1. Analisis konsumen dan permintaan. Siapakah konsumen Perseroan dan apakah yang mereka inginkan?

2. Bagaimana cara konsumen tersebut memilih di antara perusahaan yang saling bersaing?

3. Analisis persaingan dalam industri, apakah faktor struktural utama yang memicu persaingan?

4. Apakah dimensi yang utama dari persaingan?

5. Sampai seberapa ketat persaingan yang terjadi?

6. Bagaimana cara perusahaan memperoleh posisi persaingan yang lebih baik dibandingkan dengan pesaing?

Informasi dari kedua hasil analisis tersebut kemudian diklasifikasikan dalam tiga aspek sebagai Key Success Factors perusahaan, yaitu:

1. Leverage of Phenomena; yaitu kemampuan perusahaan untuk menterjemahkan pemahamannya terhadap fenomena perusahaan ke dalam strategi pemasaran;

2. Marketing Variable; berhubungan dengan efektivitas elemen bauran pemasaran;

P a g e | 16


3. Decision Making; seperangkat faktor yang mencerminkan kemampuan pengambilan keputusan dan menekankan informasi dan dukungan analitis sebagai keunggulan kompetitif.

Mencermati pengelolaan usaha hotel, bahwa pengelolaan usaha hotel tidak akan terlepas dari pelaksanaan strategi, yaitu suatu pendekatan untuk menggunakan segala sumber daya yang tersedia di dalam kendala iklim kompetitif untuk mencapai sasaran yang telah ditetapkan oleh hotel. Strategi yang digunakan dalam pengelolaan usaha hotel dapat digolongkan kedalam dua strategi, yaitu :

1. Strategi manajemen yang hanya membatasi sampai pada pengertian yang analog dengan manajemen operasional, yaitu sebagai pendekatan yang menyeluruh pengelolaan semua aspek usaha hotel (fasilitas-fasilitas, kebijakan, karakteristik produk dan sumber daya manusia).

2. Strategi persaingan yang merupakan suatu modus dimana hotel merumuskan strategi tertentu dengan mengetahui secara tepat strategi yang disusun oleh hotel-hotel pesaing.anajemen Penyelenggaraan Hotel.

Dengan kedua strategi tersebut maka dapat disimpulkan bahwa pengelolaan penyelenggaraan hotel dialokasikan kedalam 2 (dua) bidang pengelolaan, yaitu pengelolaan semua aspek usaha yang terdapat di dalam lingkungan hotel, dan pengelolaan semua aspek yang terdapat di luar lingkungan hotel, serta keduanya saling menopang dalam mencapai sasaran yang telah ditetapkan oleh hotel.

Dalam melaksanakan strategi manajemen yang merupakan pendekatan menyeluruh pengelolaan semua aspek usaha hotel, terdiri dari fasilitas hotel, kebijakan, produk dan karakteristiknya, serta sumberdaya manusia yang melekat pada setiap bagian hotel untuk mendatangkan keuntungan (Revenue Department), seperti : pada bagian Kantor Depan Hotel (Front Office), Tata Graha (Housekeeping), dan bagian Makanan dan Minuman (Food and Beverage) serta Pemasaran (Marketing), maka sesuai dengan fungsi dan peranan bagian-bagian tersebut dapat digunakan strategi manajemen yang tepat dalam melaksanakan pengelolaan penyelenggaraan hotel, ataupun menghadapi persaingan usaha yang sangat competitive.

3.2.3. Analisa SWOT Industri Perhotelan Indonesia

Strength, weakness, opportunities dan threat (“SWOT”) merupakan model yang digunakan untuk mengukur apa yang dapat dilakukan Perseroan dan yang tidak dapat dilakukan Perseroan serta peluang dan ancaman ekternal Perseroan. Analisa SWOT dapat membantu Perseroan untuk mencapai tujuan Perseroan dan dapat meminimalisir kendala – kendala yang ada. Berikut adalah anaisa SWOT industri Perhotelan Indonesia:

Strenght (Kekuatan)

1) Pengelolaan dan pengembangan industri Perhotelan yang akan dijalankan memiliki tren positif karena bekerjasama dengan pengelola yang telah memiliki pengalaman manajemen Perhotelan selama bertahun – tahun;

2) Pengelola dan pengembang hotel merupakan bagian dari Ciputra Group yang telah memiliki brand dan dipercaya oleh masyarakat Indonesia khususnya masyarakat di Jakarta;

3) Pengelola telah memiliki tenaga ahli yang mampu memenuhi kebutuhan masyarakat pengguna jasa hotel.

Weakness (Kelemahan)

1) Memiliki profitabilitas yang rendah; 2) Kemampuan pengelolaan dana tunai rendah dan; 3) Tingkat turn over karyawan yang tinggi.

P a g e | 17


Opportunity (Kesempatan)

1) Lokasi hotel berada di kawasan bisnis yang membutuhkan layanan hospitality khususnya perhotelan berkualitas sebagai bagian dari sarana bisnis dikawasan tersebut;

2) Pertumbuhan pariwisata menunjukkan tren meningkat. Wisatawan membutuhkan akomodasi perhotelan.

Threats (Ancaman)

1) Perubahan kebijaksanaan pemerintah. Kebijakan dari pemerintah sangat terasa pengaruhnya bagi dunia perhotelan, seperti tindakan devaluasi terhadap nilai mata uang rupiah akan mempengaruhi tingkat konsumsi konsumen yang akan menginap di hotel.

2) Para pesaing yang sudah lebih dulu terjun dan mengetahui pasar.

P a g e | 18



4.1. Keunggulan Kompetitif

Perseroan merupakan perusahaan pembangunan perumahan dan pengelolaan usaha yang memiliki portofolio yang kuat dan beragam pada pengembangan di bidang perumahan dan komersial di daerah Jakarta Selatan, Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Perseroan telah membangun reputasi sebagai salah satu Perusahaan Pengembang dan Pengelola Properti terkemuka di Indonesia.

Selama lebih dari 3 (tiga) dekade Perseroan telah mempelopori pengembangan komunitas perumahan yang terintegrasi dan berkesinambungan di wilayah Jakarta dan sekitarnya, dengan mengedepankan hunian keluarga “hijau” berkualitas tinggi di dalam lingkungan hunian yang memiliki daya tarik dan tertata dengan baik. Perseroan senantiasa menjaga pertumbuhan yang berkelanjutan melalui desain rumah sadar lingkungan, pengelolaan properti yang baik dan komitmen tinggi dalam kemitraan dengan Pemerintah Daerah dan masyarakat sekitar untuk meningkatkan kualitas infrastruktur daerah setempat.

Perseroan telah terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 1994, dan berkomitmen untuk menciptakan nilai bagi pemegang saham, pelanggan dan masyarakat dalam menjalankan usahanya dengan standar integritas dan tanggung jawab yang tinggi.

Dengan pengalaman Para Pihak dalam bidang pengembangan bangunan dan hospitality yang cukup lama sehingga hotel yang akan dibangun akan memiliki kemampuan persaingan usaha dari kerjasama pembangunan dan pengelolaan hotel di Kompleks Bintaro Plaza adalah hotel memiliki pelayanan prima dalam memberikan layanan tempat penginapan. Dengan berfokus pada kepentingan konsumen dalam memberikan pelayanan prima dan senantiasa memegang prinsip Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice dalam tiga kelompok pelayanan jasa perhotelan, yaitu Core Service, Facilitating Service, dan Supporting Service guna memenuhi kebutuhan konsumen.

4.2 Kemampuan Menciptakan Nilai

Dengan melakukan Joint Venture dengan CNYL, Perseroan diharpkan dapat menciptakan nilai dengan memberikan layanan tempat penginapan yang prima dan senantiasa memegang prinsip Good Corporate Governance yang mengedepankan Best Practice guna memenuhi kebutuhan pemakai jasa hotel. Dengan memberikan layanan kualitas yang baik kepada pelanggan, Perseroan dapat bersamaan dapat meningkatkan profitabilitas Perseroan dimasa depan sehingga dapat meningkatkan nilai pemegang saham yang pada akhirnya turut berkontribusi pada Perseroan.

Dengan dilakukannya Perjanjian, maka Perseroan mampu memiliki keunggulan kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga dapat menciptakan nilai tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan.

P a g e | 19



5.1. Ketersediaan Tenaga Kerja

Tenaga kerja yang dibutuhkan dalam industri hotel sebagian besar merupakan tenaga yang termpil, ramah, sopan dan berorientasi melayani. Ditingkat yang lebih tinggi harus pula terdapat manajer dan tenaga ahli yang sudah berpengalaman dalam menjalankan opersional sebuah hotel. Semua ini dimaksudkan untuk dapat memberikan pelayanan yang sebaik mungkin pada konsumen. Tenaga kerja yang akan digunakan diharapkan memiliki latar belakang sekolah maupun pengalaman kerja di bidang perhotelan. Berikut merupakan perencanaan jumlah dan komposisi pegawai hotel:

No. Posisi Anggaran Level

1.

Administrations and General : Hotel Manager General Affair Administrations Officer


Manajer

JM Supervisor

2. Finance : Chief Accountant General Cashier A/R – Income


JM

Supervisor Supervisor

3. Sales & Marketing : Sales Executive

1 orang

JM

4. Front Office : Front Desk Supervisor Front Desk Agent Night Clerk


Supervisor Rank & File Supervisor

5. Rooms/Guest Service : HKC/GS Supervisor Rooms Attendence/Guest Service Public Area Attendence


Supervisor Rank & File Rank & File

6. Security : Security Guard

8 orang

Rank & File

Jumlah 33 orang Sumber : Manajemen Perseroan

5.2. Sistem Manajemen dan Manajemen Risiko

5.2.1. Sistem Manajemen

Berdasarkan Perjanjian, Para Pihak sepakat bahwa JCH wajib membayar kepada CHY dengan rincian :

a. Shared Marketing Services sebesar 0,5% (nol koma lima) dari GOR (Gross Operating Revenue) hotel;

b. Management fee sebesar 1% (satu persen) dari GOR (Gross Operating Revenue) hotel;

c. Incentive fee sebesar 6% (enam persen) dari GOP (Gross Operating Profit).

Dalam pengelolaan hotel, CHY melakukan kegiatan – kegiatan pengelolaan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel.

P a g e | 20


5.2.2. Manajemen Risiko

Pengelolaan industri jasa tidaklah mudah, pelaku bisnis berhadapan langsung dengan konsumen dan efeknya akan terasa langsung. Jika manajemen atau karyawan tidak mampu memberikan pelayanan secara profesional, konsumen akan langsung mempunyai persepsi yang kurang menguntungkan bagi hotel. Risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan sehubungan dengan Rencana Diversifikasi adalah:

a. Resiko ancaman pesaing baru (threat of new entrants) yang tentunya akan merebut bagian pasar yang sudah ada dan seringkali mengakibatkan penurunan harga serta meningkatkan biasaya, sehingga dapat menurunkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba;

b. Risiko dalam memperoleh, mempertahankan dan memperbaharui perizinan dan persetujuan yang dibutuhkan dalam menjalankan kegiatan usaha di bidang perhotelan;

c. Perseroan memiliki risiko tidak mendapat persetujuan dari RUPS sehubungan dengan Rencana Diversifikasi Usaha.

Perencanaan ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional perhotelan termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan.

P a g e | 21


6. Kajian Kelayakan Teknis

6.1. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya

Perencanaan dan ketersediaan sumber daya manusia hotel mengacu pada elemen-elemen sebagai berikut :

1. Elemen pertama disebut dengan provider (PR) , ialah orang – orang yang menyediakan pelayanan (pada bagian dapat diambil contoh Roomboy/maid, Houseman, Supervisor dan sebagainya) yang mana mereka mempunyai hubungan dengan para tamu baik secara langsung maupun tidak langsung. Situasi kerja mereka dipengaruhi oleh sistem, prosedur atau instruksi kerja yang sudah ditetapkan oleh perusahaan dan oleh perilaku, sikap dan norma-norma yang melekat pada diri masing –masing serta situasi lingkungan. Pada elemen pertama (PR) mempunyai 3 unsur yang merupakan satu kesatuan dalam Hospitality Industry adalah:

a. Produk (product) adalah produk yang dihasilkan oleh bagian hotel, seperti kebersihan, kerapihan, kelengkapan, kenyaman dan keamanan kamar – kamar tamu;

b. Perilaku dan sikap (behaviour) adalah perilaku dan sikap dari pemberi pelayanan yang mempunyai tanggung jawab untuk mendistribusikan produk kepada para tamu;

c. Suasana lingkungan (environment) tempat bekerja.

2. Elemen kedua, adalah yang disebut dengan receiver (RE), ialah orang atau orang –orang yang menerima pelayanan, dan dalam kaitan ini adalah para tamu hotel dengan berbagai pengalaman , ide dan kultur yang berbeda –beda.

3. Elemen ketiga, disebut dengan transfer (TR), adalah suatu keadaan yang tercipta oleh interaksi antara kedua elemen sebelumnya.

Perencanaan ketersediaan dan kualitas sumber daya untuk mengelola hotel yang telah direncanakan oleh Perseroan diharapkan dapat memenuhi ketersediaan pelayanan hospitality.

P a g e | 22



Analisa kelayakan keuangan merupakan analisis dari berbagai aspek yang saling berkaitan untuk mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek usaha Perseroan setelah Rencana Diversifikasi Usaha, serta mengukur tingkat pengembalian (return) yang diperoleh dari jumlah investasi yang ditanamkan. Analisis tersebut meliputi sumber dan target pendapatan operasional serta biaya-biaya yang harus dikeluarkan meliputi biaya operasional langsung dan beban usaha.

7.1. Kajian Laporan Keuangan Historis Perseroan

Analisis Kondisi Keuangan Perseroan

Berikut adalah ikhtisar Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2012 dan 2011 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates), Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2011, 2010, 2009 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Aryanto, Amir Jusuf, Mawar & Saptoto (anggota RSM AAJ Associates), "dengan pendapat disajikan secara wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material", Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2008, 2007, 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Aryanto, Amir Jusuf & Mawar (anggota RSM AAJ Associates), "dengan pendapat disajikan secara wajar tanpa pengecualian, dalam semua hal yang material".

P a g e | 23


Laporan Posisi Keuangan Perseroan per 31 Desember 2008 - 31 Desember 2012



2012 2011 2010 2009 2008

Audited Audited Audited Audited AuditedAset

Aset Lancar

Kas dan Bank 874.334.501 867.287.349 758.054.399 258.060.538 72.463.511 Investasi Saham - - - 9.800.122 8.849.499 Uang Muka Investasi - - - 1.800.000 1.200.000 Piutang Usaha

Pihak Berelasi 158.391 160.930 - 275.006 - Pihak Ketiga 14.486.004 11.073.568 12.444.546 16.679.852 11.919.816

Piutang Lain-lain

Pihak Berelasi - - - 6.410.990 5.226.778 Pihak Ketiga - - - 32.463.073 1.800.546

Aset keuangan lancar lainnya 2.848.978 3.741.890 3.142.722 - Persediaan 1.137.466.563 1.010.240.380 850.723.872 815.925.126 804.319.712 Biaya dan Pajak Dibayar Dimuka 43.662.561 33.918.015 21.772.905 13.875.575 12.030.015 Total Aset Lancar 2.072.956.998 1.926.422.132 1.646.138.444 1.155.290.282 917.809.877

Aset Tidak Lancar

Investasi Pada Entitas Asosiasi dan

Pengendalian Bersama Entitas 204.865.883 80.794.292 22.645.555 - -

Piutang Pihak Berelasi - Non Usaha 4.753.611 5.009.821 6.278.352 - -

Uang muka pembelian tanah 41.534.876 19.560.884 - - -

Tanah untuk Pengembangan 2.179.707.294 1.670.439.147 1.297.596.846 1.146.579.381 1.092.925.279

Properti Investasi 358.820.604 239.715.275 240.216.433 223.685.304 101.986.649

Aset Tetap 32.382.005 55.627.735 31.825.005 23.727.637 68.296.271

Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 88.051.434 65.678.592 41.071.383 - 30.195.150

Aset Non Keuangan Tidak Lancar Lainnya 15.188.195 21.167.079 9.945.289 36.192.573 -

Total Aset Tidak Lancar 2.925.303.902 2.157.992.825 1.649.578.863 1.430.184.895 1.293.403.349

Total Assets 4.998.260.900 4.084.414.957 3.295.717.307 2.585.475.177 2.211.213.226

Liabilitas dan Ekuitas

Liabilitas Jangka Pendek

Utang Bank - 928.970 2.075.680 98.322.760 126.551.610 Utang Usaha

Pihak Ketiga 6.742.759 3.184.418 2.377.114 21.494.311 1.941.002 Pihak Berelasi 39.244.996 35.774.929 22.963.452 1.163.697 31.702.695

Utang Lain-lain

Pihak Ketiga - - - 82.350.613 43.479.124 Pihak Berelasi - - - - 19.466.876

Liabilitas Keuangan Jangka Pendek Lainnya 12.009.714 17.081.632 68.990.296 Utang Pajak 53.426.566 36.709.173 24.904.544 8.134.073 32.135.952 Beban Akrual 33.335.277 26.602.261 48.167.106 82.324.564 75.914.078 Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Pendek 55.277.418 53.772.255 38.423.205 - Uang Muka Penjualan 2.094.591.446 1.645.417.190 1.221.390.670 730.497.122 493.942.074 Penghasilan Sewa Ditangguhkan dan Setoran Jaminan 32.241.991 36.006.761 27.274.216 - - Utang Pihak Berelasi-Non-Usaha 40.411.899 1.064.922 645.720 - - Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.367.282.066 1.856.542.511 1.457.212.003 1.024.287.140 825.133.411

Liabilitas Jangka Panjang

Penghasilan Sewa Ditangguhkan dan

Setoran Jaminan

384.589.864 305.788.774 195.823.148 129.440.049 81.149.894

Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 24.960.088 21.765.373 17.562.533 17.678.965 16.491.183 Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 409.549.952 327.554.147 213.385.681 147.119.014 97.641.077

Jumlah Liabilitas 2.776.832.018 2.184.096.658 1.670.597.684 1.171.406.154 922.774.488

HAK MINORITAS - - - 63.126.184 54.188.053

Ekuitas

Modal saham 275.000.000 275.000.000 275.000.000 275.000.000 275.000.000 Tambahan Modal Disetor 259.000.000 259.000.000 259.000.000 259.000.000 259.000.000

Selisih Nilai Transaksi

Restrukturisasi Entitas Sepengendali (7.253.011) (7.253.011) (7.253.011) (7.253.011) (7.253.011)

Saldo Laba

Telah Ditentukan Penggunaannya 11.000.000 -- -- --

Belum Ditentukan Penggunaannya 1.627.391.320 1.324.718.622 1.065.620.310 864.056.850 718.141.196

Modal Saham Diperoleh Kembali (68.749.500) (68.749.500) (68.749.500) (39.861.000) (10.637.500)

2.096.388.809 1.782.716.111 1.523.617.799 1.414.069.023 1.288.438.738 Kepentingan Non-Pengendali 125.040.073 117.602.188 101.501.824 - - Jumlah Ekuitas 2.221.428.882 1.900.318.299 1.625.119.623 1.414.069.023 1.288.438.738

Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 4.998.260.900 4.084.414.957 3.295.717.307 2.585.475.177 2.211.213.226

KETERANGAN

P a g e | 24


Selama periode tahun 2008-2012, jumlah aset Perseroan mengalami peningkatan rata-rata sebesar 22,62% pada setiap tahunnya. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2010 dimana nilai jumlah aset mengalami peningkatan sebesar 27,47% sehingga menjadi sebesar Rp3.295.717.307,- dari sebesar Rp2.585.475.177,- pada tahun 2009. Peningkatan ini terjadi karena adanya peningkatan pada kas dan setara kas menjadi sebesar Rp758.054.399,- dari sebesar Rp258.060.538,- pada tahun 2009. Sampai dengan akhir tahun 2012, jumlah aset Perseroan mengalami peningkatan sebesar 22,37% sehingga menjadi sebesar Rp4.998.260.900,- dari sebesar Rp4.084.414.957,- pada tahun 2011.

Jumlah liabilitas Perseroan untuk periode 2008-2012 mengalami peningkatan rata-rata sebesar 31,71% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2010 yaitu sebesar 42,61%. Peningkatan pada jumlah liabilitas pada tahun 2010 dikarenakan adanya peningkatan uang muka penjualan sebesar Rp1.221.390.670,- pada liabilitas Perseroan. Sampai dengan akhir Desember tahun 2012, jumlah liabilitas Perseroan mengalami peningkatan sebesar 27,14% sehingga menjadi sebesar Rp2.776.832.018,- dari sebesar Rp2.184.096.658,- pada tahun 2011. Selama periode 2008-2012, jumlah liabilitas jangka pendek secara rata-rata meningkat sebesar 30,15% per tahun, sedangkan jumlah liabilitas jangka panjang secara rata-rata meningkat sebesar 43,11% per tahun.

Jumlah ekuitas Perseroan untuk periode 2008-2012 mengalami peningkatan secara rata-rata sebesar 14,59% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2011 yaitu sebesar 16,93% sehingga jumlah ekuitas Perseroan pada tahun tersebut menjadi sebesar Rp1.900.318.299,- dari sebesar Rp1.625.119.623,- pada tahun 2010. Peningkatan ekuitas pada tahun 2011 dikarenakan adanya peningkatan saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya menjadi sebesar Rp1.324.718.622,- dari sebesar Rp1.065.620.310,- pada tahun 2010. Sampai dengan akhir tahun 2012, jumlah ekuitas mengalami peningkatan sebesar 16,90% sehingga menjadi sebesar Rp2.221.428.882,- dari tahun 2011.

Laporan Laba/Rugi Komprehensif per 31 Desember 2008 - 31 Desember 2012



2012 2011 2010 2009 2008

Audited Audited Audited Audited Audited

PENDAPATAN USAHA 1.101.821.376 893.170.154 773.528.772 662.062.576 648.573.117

BEBAN POKOK PENJUALAN DAN

BEBAN LANGSUNG 494.740.893 403.487.025 352.823.880 306.350.593 333.066.072

LABA KOTOR 607.080.483 489.683.129 420.704.892 355.711.983 315.507.045

Beban Penjualan - - (42.442.028) (34.942.921) (24.336.894)

Beban Umum dan Administrasi - - (96.608.253) (89.410.370) (75.900.524)

Penghasilan Bunga - - 22.747.120 9.073.426 2.052.465

Laba (Rugi) Selisih Kurs - Bersih - - (30.019) (187.939) 192.212

Laba Penjualan Properti Investasi dan Aset Tetap - - 68.914 675.000 -

Pendapatan Lainnya 15.064.659 17.141.242 - - -

Beban Usaha (180.080.659) (159.709.066) - - -

Lain-lain Bersih (450.780) (74.714) 9.346.801 7.375.401 6.451.328

LABA USAHA 441.613.703 347.040.591 313.787.427 248.294.580 223.965.632

Pendapatan (Beban) Keuangan 47.696.643 48.423.349 (8.441.569) (18.914.424) (14.416.303)

Bagian Atas Hasil Bersih Entitas Asosiasi 2.062.277 2.074.237 1.071.550 950.623 238.907

LABA SEBELUM PAJAK PENGHASILAN 491.372.623 397.538.177 306.417.408 230.330.779 209.788.236

BEBAN PAJAK PENGHASILAN

Pajak Kini (63.447.626) (50.839.432) (42.618.307) (36.687.188) (57.978.897)

Pajak Tangguhan - - - - (4.088.283)

LABA TAHUN BERJALAN 427.924.997 346.698.745 263.799.101 193.643.591 147.721.056

PENDAPATAN KOMPREHENSIF LAINNYA - - - - -

HAK MINORITAS - - 1.124.359 (1.938.131) 96.842

LABA KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN 427.924.997 346.698.745 264.923.460 191.705.460 147.817.898

KETERANGAN

P a g e | 25


Jumlah pendapatan Perseroan selama periode 2008-2012 mengalami peningkatan secara rata-rata sebesar 14,17% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar 23,36% sehingga jumlah pendapatan Perseroan menjadi sebesar Rp1.101.821.376,- dari sebesar Rp893.170.154,- pada tahun 2011.

Beban pokok penjualan dan langsung Perseroan selama periode 2008-2012 mengalami peningkatan secara rata-rata sebesar 10,40% per tahun. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2012 dimana beban pokok penjualan dan langsung Perseroan meningkat sebesar 22,62% atau menjadi sebesar Rp494.740.893,- dari sebesar Rp403.487.025,- pada tahun 2011.

Margin laba bruto Perseroan selama periode waktu 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar 17,78%. Margin laba bruto terbesar terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar 23,97%. Pada akhir tahun 2012, Rasio Pertumbuhan pada periode berjalan Perseroan adalah sebesar 23,97%. Sedangkan laba komprehensif periode berjalan Perseroan selama periode 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar 30,44%. Margin laba komprehensif periode berjalan terbesar terjadi pada tahun 2010 sebesar 38,18%. Pada akhir bulan Desember 2012, pertumbuhan laba komprehensif periode berjalan Perseroan adalah sebesar 23,43%.

P a g e | 26


Rasio Historis

Sumber: Truscel dengan data Perseroan *) Rata – rata untuk rasio pertumbuhan dihitung menggunakan CAGR **) Rata – rata dihitung menggunakan Average

Rasio Profitabilitas

Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia capital (capital providers).

Rasio imbal hasil aset Perseroan (Return on Assets/ROA) untuk periode 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar 7,84% per tahun. ROA terbesar terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar 8,56%. Rasio tersebut menunjukkan bahwa Perseroan dapat mengelola aset-asetnya untuk mendapatkan laba. Sedangkan rasio imbal hasil ekuitas Perseroan (Return on Equity/ROE) untuk periode 2008-2012 secara rata-rata adalah sebesar 15,78% per tahun. ROE terbesar terjadi pada

2012 2011 2010 2009 2008

Audited Audited Audited Audited Audited

Rasio Pertumbuhan*

Pendapatan 23,36% 15,47% 16,84% 2,08% N/A 14,17%

Beban Pokok Penjualan 22,62% 14,36% 15,17% -8,02% N/A 10,40%

Laba Bruto 23,97% 16,40% 18,27% 12,74% N/A 17,78%

Laba Usaha 27,25% 10,60% 26,38% 10,86% N/A 18,50%

Laba Bersih 23,43% 30,87% 38,19% 29,69% N/A 30,44%

Aset Lancar 7,61% 17,03% 42,49% 25,87% N/A 22,59%

Aset Tidak Lancar 35,56% 30,82% 15,34% 10,58% N/A 22,63%

Jumlah Aset 22,37% 23,93% 27,47% 16,93% N/A 22,62%

Liabilitas Lancar 27,51% 27,40% 42,27% 24,14% N/A 30,15%

Liabilitas Tidak Lancar 25,03% 53,50% 45,04% 50,67% N/A 43,11%

Jumlah Liabilitas 27,14% 30,74% 42,61% 26,94% N/A 31,71%

Ekuitas 16,90% 16,93% 14,93% 9,75% N/A 14,59%

Rasio Vertikal**

Aset Lancar/Jumlah Aset 41,47% 47,17% 49,95% 44,68% 41,51% 44,96%

Aset Tidak Lancar/Jumlah Aset 58,53% 52,83% 50,05% 55,32% 58,49% 55,04%

Jumlah Liabilitas/Jumlah Liabilitas & Ekuitas 55,56% 53,47% 50,69% 45,31% 41,73% 49,35%

Liabilitas Lancar / Jumlah Liabilitas 85,25% 85,00% 87,23% 87,44% 89,42% 86,87%

Liabilitas Tidak Lancar / Jumlah Liabilitas 14,75% 15,00% 12,77% 12,56% 10,58% 13,13%

Ekuitas/Jumlah Liabilitas & Ekuitas 44,44% 46,53% 49,31% 54,69% 58,27% 50,65%

Rasio Likuiditas**

Current Ratio (rasio lancar) 0,88 1,04 1,13 1,13 1,11 1,06

Quick Ratio 0,38 0,48 0,53 0,32 0,12 0,36

Rasio Profitabilitas**

Return on Asset (ROA) 8,56% 8,49% 8,04% 7,41% 6,68% 7,84%

Return on Equity (ROE) 19,26% 18,24% 16,30% 13,56% 11,47% 15,77%

Rasio Aktivitas**

Perputaran Aset (x) 0,22 0,22 0,23 0,26 0,29 0,24

Perputaran Piutang Usaha (x) 75,24 79,50 62,16 11,86 34,23 52,60

Perputaran Piutang Usaha (hari) 5 5 6 31 11 11

Perputaran Utang Usaha (x) 10,76 10,36 13,92 2,92 3,45 8,28

Perputaran Utang Usaha (hari) 34 35 26 123 104 64

Rasio Solvabilitas**

Debt to Asset Ratio (DAR) 0,56 0,53 0,51 0,45 0,42 0,49

Debt to Equity Ratio (DER) 1,25 1,15 1,03 0,83 0,72 0,99

KETERANGAN RASIO

P a g e | 27


tahun 2012 yaitu sebesar 19,26%. Hal ini menunjukkan Perseroan dapat menghasilkan laba secara optimal untuk para pemegang sahamnya.

Rasio Likuiditas

Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas-liabilitasnya yang akan jatuh tempo. Pada periode tahun 2008-2012, Perseroan mempunyai rasio lancar rata-rata sebesar 1,06x per tahun, rasio ini menunjukkan bahwa Perseroan mempunyai aset lancar yang cukup untuk membayar seluruh utang lancar yang jatuh tempo. Sedangkan pada Quick ratio rata-rata per tahunnya adalah sebesar 0,36x.

Sampai dengan akhir bulan Deasember tahun 2012, rasio lancar dan quick ratio Perseroan masing-masing adalah sebesar 0,88x dan 0,38x.

Rasio Aktivitas

Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Secara rata-rata dapat dilihat bahwa rasio perputaran aset Perseroan selama periode 2008-2012 adalah sebesar 0,24x per tahun artinya Perseroan menghasilkan nilai penjualan secara rata-rata 0,24x dari setiap asetnya. Perputaran piutang usaha Perseroan memiliki rata-rata 52,60x atau selama 11 hari. Perputaran utang usaha Perseroan memiliki rata-rata 8,28x per tahun atau selama 64 hari.

Sampai dengan akhir bulan Desember tahun 2012, perputaran aset, perputaran persediaan, perputaran piutang usaha, perputaran utang usaha masing-masing adalah sebesar 0,22x; 0,43x; 75,24x dan 10,76x.

Rasio Solvabilitas

Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua liabilitas (jangka pendek maupun jangka panjang). Rasio rata-rata jumlah liabilitas terhadap jumlah aset Perseroan (Debt to Assets Ratio / DAR) selama tahun 2008-2012 adalah sebesar 0.49x. Sedangkan rasio rata-rata jumlah liabilitas terhadap jumlah ekuitas Perseroan (Debt to Equity Ratio / DER) pada periode tahun yang sama adalah sebesar 0.99x, dari DAR, dapat dilihat bahwa Perseroan mampu untuk membayar semua liabilitasnya secara optimal. Sedangkan DER menunjukkan bahwa komposisi pembiayaan Perseroan banyak menggunakan ekuitas dibandingkan dengan liabilitasnya.

Penilaian atas Arus Kas Historis Perseroan

Informasi tentang arus kas suatu perusahaan berguna bagi pemakai laporan keuangan sebagai dasar untuk menilai kemampuan perusahaan dan menilai kebutuhan perusahaan untuk menggunakan arus kas tersebut. Dalam proses pengambilan keputusan ekonomi, para pemakai perlu melakukan evaluasi terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan kas serta keputusan perolehannya. Perusahaan harus menyusun laporan arus kas dan harus menyajikan laporan tersebut sebagai bagian yang tidak terpisahkan dilaporan keuangan untuk periode penyajian laporan keuangan. Tujuan utama dari laporan arus kas adalah memberikan informasi mengenai penerimaan dan pengeluaran kas suatu perusahaan selama satu periode. Tujuan keduanya adalah memberikan informasi atas dasar mengenai aktivitas operasi, investasi dan pembelanjaan.

Selain tujuan di atas, laporan arus kas juga penting untuk mengetahui keadaan kas secara pasti demi menjaga likuiditas perusahaan. Dengan adanya laporan kas ini, maka perusahaan akan mengetahui apakah perusahaan dalam keadaan defisit atau bahkan mengalami surplus. Berikut adalah laporan arus kas Perseroan untuk periode 31 Desember 2012 - 31 Desember 2008.

P a g e | 28


Laporan Arus Kas per 31 Desember 2008 - 31 Desember 2012



Pada akhir tahun 2012, kas bersih Perseroan yang diperoleh dari aktivitas operasi mengalami penurunan menjadi sebesar Rp283.290.266,- dari sebesar Rp311.723.404,- pada akhir tahun 2011. Hal ini disebabkan karena adanya peningkatan terhadap pembayaran kas untuk pemborong, pemasok dan karyawan. Sedangkan pada kas bersih Perseroan yang digunakan untuk aktivitas investasi juga mengalami peningkatan dari sebesar Rp102.528.975,- di tahun 2011 menjadi sebesar Rp213.374.253,- pada akhir tahun 2012. Selain itu, kas bersih Perseroan yang digunakan untuk aktivitas pendanaan mengalami penurunan menjadi hanya sebesar negatif Rp62.868.908,- dari sebesar negatif Rp99.961.488,- pada tahun 2011. Hal ini disebabkan berkurangnya jumlah pembayaran pinjaman.

7.2. Asumsi Proyeksi Keuangan

7.2.1 Asumsi Umum

1. Asumsi nilai tukar yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah Rp9.670,-/USD sesuai dengan kurs nilai tengah Rp/USD per Desember 2012. (sumber: www.bi.go.id);

2. Asumsi pajak yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah sebesar 25%, sesuai dengan UU Perpajakan No. 36/2008;

3. Asumsi jumlah hari kerja dalam 1 (satu) tahun adalah 365 hari;

4. Asumsi Pajak Pertambahan Nilai adalah sebesar 10,00%;

2012 2011 2010 2009 2008

Audited Audited Audited Audited AuditedARUS KAS DARI AKTI VITAS OPERASI

Peneri maan Kas dari Pelanggan 1.677.024.313 1.458.777.292 1.385.012.261 1.011.361.201 764.626.162

Pembayaran Kas untuk Pemborong, Pemasok dan Karyawan (1.320.255.893) (1.087.172.917) (678.744.947) (563.570.294) (650.539.615)

Pembayaran Pajak Penghasilan (70.670.989) (59.699.141) (41.597.571) (51.717.084) (54.050.901) Pembayaran Beban Keuangan (2.807.165) (181.830) (6.561.728) (18.579.975) (14.274.961) Kas Netto Di peroleh dari Aktivitas Operasi 283.290.266 311.723.404 658.108.015 377.493.848 45.760.685

ARUS KAS DARI AKTI VITAS INVESTASI

Penambahan Properti Investasi (51.952.130) (13.191.387) (14.371.120) (8.955.942) (1.488.508)

Perolehan Aset Tetap (77.585.717) (33.404.323) (10.254.886) (84.543.234) (58.249.688)

Penjualan Aset Tetap 304.275 141.235 124.000 675.000 -

Penyertaan Saham (84.140.681) (56.074.500) - - -

Pembatalan Uang Muka Investasi - - 857.143 (600.000) -

Kas Netto Di gunakan untuk Aktivitas Investasi (213.374.253) (102.528.975) (23.644.863) (93.424.176) (59.738.196)

ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN

Pembayaran Pinjaman (928.970) (33.346.710) (97.988.480) (51.539.350) (29.089.510)

Pembayaran Dividen (113.504.005) (87.112.886) (63.349.873) (45.783.676) (38.493.393)

Perolehan Kembali Modal Saham - - (28.888.500) (29.223.500) (10.637.500)

Perolehan Pinjaman - - 1.741.400 23.310.500 110.574.200

Penerimaan Pihak Berelasi - Bersih 43.164.067 4.134.108 15.666.171 (2.236.524) (206.425)

Penerimaan Setoran Modal dan Uang Muka Setoran Modal

dari Kepentingan Non Pengendali di Entitas Anak 8.400.000 16.364.000 38.350.000 7.000.000 -

Kas Netto Di gunakan untuk Aktivitas Pendanaan (62.868.908) (99.961.488) (134.469.282) (98.472.550) 32.147.372

KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS 7.047.105 109.232.941 499.993.870 185.597.123 18.169.861

PENGARUH SELISIH KURS ATAS KAS DAN SETARA KAS 47 9 (10) (96) 51

KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 867.287.348 758.054.398 258.060.538 72.463.511 54.293.599

KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 874.334.500 867.287.348 758.054.398 258.060.538 72.463.511

KETERANGAN

P a g e | 29


7.2.2 Perseroan

Asumsi Penjualan Kamar dan Lain-lain

Asumsi penjualan kamar dan lain-lain didasarkan pada jumlah dan harga kamar tersedia yang di kalkulasi dengan jumlah hari dalam setahun sehingga didaptkan Room Nights Available yang kemudian di kalkulasi dengan occupancy rate yang menghasilkan Room Nights Sold. Total Penjualan adalah Room Nights Sold di kalkulasi dengan harga kamar per-room.

Asumsi Departemental Cost

Asumsi Departemental Cost didasarkan pada jumlah kamar dan lain-lain yang tersedia digunakan untuk penjualan dan aktivitas operasional lain-lain.

Asumsi Perputaran Modal Kerja

Asumsi Depresiasi

7.2.3 Asumsi Weighted Average Cost of Capital (WACC)

WACC dihitung berdasarkan data yang diperoleh di pasar. Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan ini:

Cost of Debt (Tingkat bunga Utang)

Tingkat suku bunga pinjaman yang digunakan adalah 10,08% berdasarkan tingkat suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah pada Bank Persero per Desember 2012 (sumber:www.bi.go.id);

Cost of Equity (Biaya ekuitas)

Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) untuk Perseroan diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:

- Risk – free rate (tingkat suku bunga bebas Risiko)

Sebagai Risk Free Rate digunakan yield SUN 10 tahun per Desember 2012 yaitu sebesar 5,3907% (sumber: Kontan E-Paper edisi 1 Oktober 2012) yang disesuaikan dengan tingkat default spread Indonesia (Ba1) yaitu sebesar 2,4% (sumber: Damodaran, Country Default Spreads and Risk

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Room Nights Sold - - 25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679



Revenue



2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Room Nights Sold - - 25.185 29.383 33.580 35.679 35.679 35.679 35.679 35.679



Departemental Costs



2013 2014 2015 - 2022

Piutang Usaha Perputaran Hari - - 5

Utang Usaha Perputaran Hari - - 25

2013 2014 2015 - 2022

Building & Interior

Stage 1 10 Tahun - - 10,00%

Stage 2 10 Tahun - - 10,00%

Parking

Stage 1 10 Tahun - - 10,00%

Stage 2 10 Tahun - - 10,00%

P a g e | 30


Premiums) untuk mendapatkan sehingga tingkat Risk Free Rate efektif yang digunakan yaitu sebesar 2,99%;

- Relevered Beta

Relevered beta yang kami gunakan adalah beta dari rata-rata beberapa Industri perhotelan di Asia yaitu sebesar 0,83;

- Equity Risk Premium

Berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah 9,38% yang disesuaikan dengan premium per Januari 2012 (sumber: Damodaran).

Berdasarkan asumsi tersebut, berikut ini merupakan rincian perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) yang akan digunakan sebagai tingkat diskonto dalam menentukan Nilai Pasar Wajar CNYL yaitu:

Asumsi Weighted Average Cost of Capital

Sumber : Bloomberg, diolah

Berdasar pada hasil analisis atas risiko-risiko industri perhotelan, kami telah mempertimbangkan bahwa tanah serta proyek hotel yang menjadi objek dari analisa kelayakan masih berada dalam tahap pembangunan dimana terdapat risiko realisasi atas proyek hotel.

Melihat dari sudut pandang konsumsi dan pemasaran perhotelan, tingkat hunian (occupancy rate) di wilayah Bintaro tidak dapat diukur secara pasti karena sedikitnya hotel yang memiliki kualitas setara dengan proyek hotel Perseroan dimana direncanakan akan memiliki kapasitas 115 kamar. Apabila pembangunan hotel berhasil dilaksanakan, proyek hotel tersebut akan menjadi pelopor industri perhotelan di wilayah Bintaro sehingga secara tidak langsung Perseroan akan menanggung risiko pionir (pioneer risk) karena ketidakpastian pada keberadaan segmen pasar bagi hotel tersebut.

Berdasarkan hasil analisis serta pertimbangan diatas, kami telah menambahkan specifik risk sebesar 2% atas tingkat diskonto yang digunakan dalam analisis kelayakan usaha dikarenakan terdapat unsur ketidakpastian pada arus kas bersih yang diproyeksikan akan diterima di masa yang akan datang atas proyek hotel tersebut.

Rata-rata tertimbang biaya modal (WACC) yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha adalah sebesar 12,29%.

Weighted Average Cost of Capital Analysis (WACC)

(dalam juta)

WACC Calculation Comparable Companies Unlevered Beta

Capital Structure

Debt-to-Total Capitalization 15,5% Levered Market Debt/ Marginal Unlevered Debt/

Equity-to-Total Capitalization 84,5% Company Beta(4) Debt Basic Price Value of Equity Equity Tax Rate Beta Capital

Hotel Mandarine Regency Tbk 1,08 53169,39 1293,58 92,00 119009,36 45% 25% 0,81 31%

Hotel Sahid Jaya Intl 0,95 218481,35 1119,00 360,00 402840,00 54% 25% 0,68 35%

Cost of Debt Pudjiadi & Sons Tbk 0,99 52107,41 708,34 510,00 361253,40 14% 25% 0,89 13%

Cost of Debt 10,08% Pembangunan Graha Lestari 0,57 4121,45 488,00 110,00 53680,00 8% 25% 0,54 7%

Tax Rate 25,0% Asian Hotels & Properties PL 0,89 15104,62 442,78 5726,68 2535659,37 1% 28% 0,89 1%

After-tax Cost of Debt 7,6% Shangri-La Hotels (Malaysia) Berhad 0,84 189525,15 440,00 12939,20 5693248,00 3% 25% 0,82 3%

Jakarta International Hotels & Development 0,58 262946,46 2329,04 700,00 1630328,00 16% 25% 0,52 14%

Cost of Equity Bukit Uluwatu Villa Tbk 0,79 404771,20 2996,82 500,00 1498410,00 27% 25% 0,66 21%

Risk-free Rate(1) 2,99% Central Plaza Hotel PCL 1,01 3775119,32 1350,00 8190,13 11056675,50 34% 23% 0,80 25%

Market Risk Premium(2) 9,38% EIH LTD 0,74 1004241,00 571,57 36499,00 20861733,43 5% 32% 0,71 5%

Levered Beta 0,83

Mean 0,84 21% 0,73 15%

Cost of Equity 10,8% Median 0,87 15% 0,76 13%

Specific Risk(3) 2,0% Value Of Relevered Beta

Mean Target Target

WACC 12,29% Debt/ Unlevered Debt/ Marginal Relevered

Capital Beta Equity Tax Rate Beta

Relevered Beta 15,5% 0,73 18,3% 25,0% 0,83

P a g e | 31

Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk

7.2.4 Proyeksi Laba Rugi Perseroan

Proyeksi laba rugi Perseroan untuk periode 2013 – 2022 seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini:

Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan per 2013 – 2022


Perseroan diproyeksikan mengalami kerugian sampai tahun 2014 dikarenakan hotel baru berjalan secara komersial dari tahun 2015. Pada tahun 2013 dan 2014 perseroan mengalami kerugian masing-masing sebesar Rp12.999.000,- dan Rp13.648.950,-. Laba berjalan tahun 2015 sebesar 673.985.184,- dan pada periode 2022 laba berjalan sebesar Rp5.029.477.090,-.

7.2.5 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan

Proyeksi neraca Perseroan untuk periode 2013 – 2022 seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini:

Proyeksi Neraca Perseroan per 2013 – 2022


Total aset Perseroan pada tahun 2013 berasal dari investasi awal pada aset tetap bersih dan ekuitas sebesar Rp54.991.486.742,-. Pada tahun 2014 terjadi penurunan dari menjadi sebesar Rp54.977.837.792,-, hal ini terjadi karena Perseroan baru berjalan secara komersial pada tahun 2015 sehingga laba ditahan adalah sebesar negatif Rp12.999.000,- untuk tahun 2013 dan negatif Rp13.648.950,- pada tahun 2014 yang menyebabkan nilai kas dan setara kas yang dihasilkan Perseroan belum memperlihatkan perbaikan. Sampai tahun 2022 total aset Perseroan diproyeksikan meningkat sampai Rp81.370.339.353,-.

Laporan Laba Rugi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Pendapatan - - 8.208.317.055 10.055.188.392 12.066.226.070 13.461.383.460 14.134.452.633 14.841.175.265 15.583.234.028 16.362.395.729


Biaya Operasional 12.999.000 13.648.950 1.541.078.370 1.885.313.008 2.260.118.415 2.520.407.708 2.646.428.093 2.778.749.498 2.917.686.972 3.063.571.321



Depresiasi - - 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316


Pajak - - 820.831.705 1.005.518.839 1.206.622.607 1.346.138.346 1.413.445.263 1.484.117.526 1.558.323.403 1.636.239.573

Laba Bersih (12.999.000) (13.648.950) 673.985.184 1.661.058.012 2.735.896.841 3.481.314.319 3.840.506.401 4.217.658.087 4.613.667.357 5.029.477.090

Laporan Posisi Keuangan 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

ASET

Aset Lancar

Kas dan setara kas 19.116.290.867 16.803.672.427 2.013.799.081 5.958.634.790 12.386.539.552 19.563.090.700 27.102.619.534 35.019.124.810 43.331.455.349 52.059.402.416

Piutang usaha - - 112.442.699 137.742.307 165.290.768 184.402.513 193.622.639 203.303.771 213.468.959 224.142.407

Jumlah Aset Lancar 19.116.290.867 16.803.672.427 2.126.241.780 6.096.377.097 12.551.830.320 19.747.493.213 27.296.242.173 35.222.428.581 43.544.924.309 52.283.544.823

Aset Tidak Lancar

Aset tetap - bersih 21.736.950.975 24.035.920.465 39.457.151.192 37.163.713.526 33.461.186.210 29.758.658.894 26.056.131.578 22.353.604.262 18.651.076.946 14.948.549.630

Tanah 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900 14.138.244.900

Jumlah Aset Tidak Lancar 35.875.195.875 38.174.165.365 53.595.396.092 51.301.958.426 47.599.431.110 43.896.903.794 40.194.376.478 36.491.849.162 32.789.321.846 29.086.794.530

JUMLAH ASET 54.991.486.742 54.977.837.792 55.721.637.872 57.398.335.523 60.151.261.430 63.644.397.007 67.490.618.651 71.714.277.742 76.334.246.154 81.370.339.353

LIABILITAS

Liabilitas Lancar

Utang Usaha - - 69.814.896 85.454.535 102.483.601 114.304.859 120.020.102 126.021.107 132.322.163 138.938.271

Jumlah Liabilitas - - 69.814.896 85.454.535 102.483.601 114.304.859 120.020.102 126.021.107 132.322.163 138.938.271

EKUITAS

Modal saham 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742 55.004.485.742

Laba ditahan (12.999.000) (26.647.950) 647.337.234 2.308.395.246 5.044.292.087 8.525.606.406 12.366.112.806 16.583.770.893 21.197.438.250 26.226.915.340

Jumlah Ekuitas 54.991.486.742 54.977.837.792 55.651.822.976 57.312.880.988 60.048.777.829 63.530.092.148 67.370.598.548 71.588.256.635 76.201.923.992 81.231.401.082

JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 54.991.486.742 54.977.837.792 55.721.637.872 57.398.335.523 60.151.261.430 63.644.397.007 67.490.618.651 71.714.277.742 76.334.246.154 81.370.339.353

P a g e | 32


Total liabilitas selama tahun 2013 sampai tahun 2022 mengalami tren yang fluktuatif, pada tahun 2015 Perseroan diproyeksikan memiliki utang usaha sebesar Rp69.814.896,-.

Pada tahun 2015 setelah Perseroan diproyeksikan mendapatkan keuntungan, saldo ekuitas Perseroan mengalami peningkatan dari Rp54.977.837.792,- pada tahun 2014 menjadi Rp55.721.637.872,- pada tahun 2015. Perseroan diproyeksikan akan mengalami peningkatan laba sampai tahun 2022, hal ini berdampak pada akun total ekuitas Perseroan yang terus meningkat menjadi sebesar Rp81.231.401.082,-.

7.2.6 Proyeksi Arus Kas Perseroan

Proyeksi arus kas Perseroan untuk periode 2013 – 2022 seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini:

Proyeksi Arus Kas Perseroan per 2013 – 2022


Proyeksi kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk periode tahun 2013-2022 diproyeksikan mengalami peningkatan. Pada tahun 2013 perseroan mengalami kerugian operasional sebesar Rp12.999.000,- sehingga arus kas dari aktivitas operasional adalah negatif. Arus kas bersih Perseroan diproyeksikan mengalami peningkatan pada tahun 2015 dikarenakan pada tahun tersebut pendapatan yang diterima sebesar Rp673.985.184,-. Perseroan diproyeksikan terus mengalami peningkatan arus kas operasional bersih sampai tahun 2022 menjadi sebesar Rp8.727.947.067,-.

Proyeksi arus kas bersih digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk periode tahun 2013-2022 diproyeksikan mengalami fluktuatif penurunan dari negatif Rp35.875.195.875,- pada tahun 2013 menjadi sebesar negatif Rp1.409.089.650,- pada tahun 2016. Proyeksi arus kas bersih digunakan untuk aktivitas pendanaan diproyeksikan hanya terjadi pada tahun 2013 sebesar Rp55.004.485.742,- dan tidak ada arus kas untuk aktivitas pendanaan hingga tahun 2022.

Laporan Arus Kas 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Laba Bersih (12.999.000) (13.648.950) 673.985.184 1.661.058.012 2.735.896.841 3.481.314.319 3.840.506.401 4.217.658.087 4.613.667.357 5.029.477.090

Depresiasi - - 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316

(12.999.000) (13.648.950) 4.376.512.500 5.363.585.328 6.438.424.157 7.183.841.635 7.543.033.717 7.920.185.403 8.316.194.673 8.732.004.406

Arus Kas Dari Aktivitas Operasi

Piutang usaha - - (112.442.699) (25.299.607) (27.548.461) (19.111.745) (9.220.126) (9.681.132) (10.165.189) (10.673.448)

Utang Usaha - - 69.814.896 15.639.639 17.029.066 11.821.258 5.715.243 6.001.005 6.301.055 6.616.108

Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Operasi (12.999.000) (13.648.950) 4.333.884.697 5.353.925.360 6.427.904.762 7.176.551.148 7.539.528.834 7.916.505.276 8.312.330.540 8.727.947.067

Arus Kas Dari Aktivitas Investasi

Aset tetap - bersih (21.736.950.975) (2.298.969.490) (19.123.758.043) (1.409.089.650) - - - - - -

Tanah (14.138.244.900) - - - - - - - - -

Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Investasi (35.875.195.875) (2.298.969.490) (19.123.758.043) (1.409.089.650) - - - - - -

Arus Kas Dari Aktivitas Pendanaan

Modal Saham 55.004.485.742 - - - - - - - - -

Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Pendanaan 55.004.485.742 - - - - - - - - -

Perubahan Arus Kas 19.116.290.867 (2.312.618.440) (14.789.873.346) 3.944.835.710 6.427.904.762 7.176.551.148 7.539.528.834 7.916.505.276 8.312.330.540 8.727.947.067

Kas Awal - 19.116.290.867 16.803.672.427 2.013.799.081 5.958.634.790 12.386.539.552 19.563.090.700 27.102.619.534 35.019.124.810 43.331.455.349

Kas Akhir 19.116.290.867 16.803.672.427 2.013.799.081 5.958.634.790 12.386.539.552 19.563.090.700 27.102.619.534 35.019.124.810 43.331.455.349 52.059.402.416

P a g e | 33


8. Analisa Kelayakan Keuangan

Analisa kelayakan keuangan merupakan analisa dari berbagai aspek yang saling berkaitan untuk mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek usaha Perseroan setelah diversifikasi usaha, serta untuk mengukur tingkat pengembalian (return) yang diperoleh dari jumlah investasi yang ditanamkan. Terdapat beberapa indikator untuk dapat mengetahui kelayakan usaha suatu proyek yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha ini, diantaranya adalah Net Present Value (“NPV”), Internal Rate of Return (“IRR”) dan Benefit Cost Ratio (“BCR”).

Berikut adalah langkah yang digunakan untuk menghitung indikator-indikator kalayakan usaha:

Membuat proyeksi Laporan Keuangan sampai periode berakhirnya usaha;

Membuat perkiraan Free Cash flow yaitu proyeksi arus kas dari aktivitas operasi perusahaan setelah dikurangi dengan pajak, ditambahkan kembali biaya depresiasi dan amortisasi, dikurangi dengan perubahan modal kerja dan perubahan biaya modal;

Menentukan discount factor Perseroan dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC) perusahaan pembanding dimana discount factor yang digunakan telah mempertimbangkan tingkat pengembalian dan risiko pasar;

Menilai risiko dan menentukan cost of capital sebagai discount factor terhadap arus kas yang akan diperoleh di masa datang;

Menghitung present value dari arus kas yang diharapkan akan terjadi di masa yang akan datang.

8.1. Analisa kelayakan Keuangan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama Perseroan

Analisa Kelayakan Keuangan Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Utama Persoran dilakukan dengan mempertimbangkan beberapa indikator, diantaranya:

a. Net Present Value

NPV merupakan nilai dari total investasi yang dikeluarkan pada awal periode setelah ditambahkan arus kas bersih yang akan diterima oleh Perseroan setiap tahun sampai akhir tahun periode proyek. Dengan membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada awal periode proyek dan total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui apabila proyek tersebut menghasilkan NPV positif maka proyek ini layak dikerjakan, apabila menghasilkan NPV negatif maka proyek ini tidak layak dikerjakan;

b. Internal Rate of Return

IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat discount factor Perseroan sama dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah sama dengan tingkat pengembalian dan risiko dari pasar. Sehingga apabila IRR proyek lebih besar dari WACC, maka proyek ini layak dikerjakan dan apabila IRR proyek lebih kecil dari WACC maka proyek ini tidak layak dikerjakan;

c. Benefit Cost Ratio

BCR merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari investasi yang dilakukan pada awal periode perusahaan. Nilai tambah yang didapat dari investasi diperhitungkan dengan membagi total investasi proyek pada awal periode dengan jumlah arus kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila BCR yang dihasilkan dari suatu proyek sama dengan 1 (satu), maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah, apabila BCR lebih besar dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sedangkan apabila BCR lebih kecil daripada 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak

P a g e | 34


menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis BCR suatu proyek maka kelayakan usaha dapat dinilai layak apabila nilai BCR lebih besar dari 1 (satu).

Berdasarkan Perjanjian No. 82 tertanggal 27 Juni 2013, Para Pihak sepakat bahwa nilai investasi pada perusahaan patungan adalah sebesar Rp60.000.000.000,- (enam puluh milyar rupiah), dimana para pihak sepakat bahwa sebesar Rp20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah) akan disetorkan sebagai modal ditempatkan dan disetor tahap pertama pada perusahaan patungan, dengan rincian sebagi beriut :

1. Perseroan akan menyetorkan sebesar 55% (lima puluh lima persen) atau senilai Rp11.000.000.000,- (sebelas milyar rupiah);

2. CNYL akan menyetorkan sebesar 45% (empat puluh lima persen) atau senilai Rp9.000.000.000,- (sembilan milyar rupiah).

Berdasarkan uraian kajian kelayakan keuangan di atas maka total investasi dari Para Pihak akan dibandingkan dengan arus kas yang dihasilkan dari setiap periode proyek. Berikut merupakan perhitungan free cash flow untuk periode 2013 – 2022:

Free Cash Flow Perseroan per 2013 – 2022


Berdasarkan hasil perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa perbandingan antara total investasi awal perusahaan patungan dengan total arus kas yang dihasilkan setiap tahunnya menghasilkan Net Present Value (“NPV”) positif yaitu sebesar Rp8.305.019.650,-. Internal Rate of Return (“IRR”) adalah sebesar 17,76% (lebih tinggi dari Weighted Average Cost of Capital) yang digunakan yaitu sebesar 12,29% dan Benefit Cost Ratio (“BCR”) adalah lebih besar dari 1, yaitu sebesar 1,18x.

Dengan demikian, Rencana Diversifikasi Usaha dapat memberikan nilai NPV, IRR, dan BCR yang memenuhi kriteria kelayakan umum yang disyaratkan untuk melaksanakan suatu proyek.

Proyeksi 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Pendapatan - - 8.208.317.055 10.055.188.392 12.066.226.070 13.461.383.460 14.134.452.633 14.841.175.265 15.583.234.028 16.362.395.729


Biaya Operasi 12.999.000 13.648.950 1.541.078.370 1.885.313.008 2.260.118.415 2.520.407.708 2.646.428.093 2.778.749.498 2.917.686.972 3.063.571.321



Depresiasi - - 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316


Pajak - - 820.831.705 1.005.518.839 1.206.622.607 1.346.138.346 1.413.445.263 1.484.117.526 1.558.323.403 1.636.239.573

Laba Bersih (12.999.000) (13.648.950) 673.985.184 1.661.058.012 2.735.896.841 3.481.314.319 3.840.506.401 4.217.658.087 4.613.667.357 5.029.477.090

Depresiasi - - 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316 3.702.527.316

CAPEX 38.174.165.365 15.421.230.727 1.409.089.650 - - - - - - -

Perubahan Modal Kerja - - (42.627.804) (9.659.968) (10.519.395) (7.290.487) (3.504.883) (3.680.127) (3.864.133) (4.057.340)

FCFF (38.187.164.365) (15.434.879.677) 2.924.795.047 5.353.925.360 6.427.904.762 7.176.551.148 7.539.528.834 7.916.505.276 8.312.330.540 8.727.947.067

Residual Value 29.794.481.606

Total FCFF After Residual Value (8.392.682.759) (15.434.879.677) 2.924.795.047 5.353.925.360 6.427.904.762 7.176.551.148 7.539.528.834 7.916.505.276 8.312.330.540 8.727.947.067

Discount Rate 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29% 12,29%

Discount Period 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Discount Factor 0,89 0,79 0,71 0,63 0,56 0,50 0,44 0,40 0,35 0,31

PV of FCFF (4.212.312.843) (12.240.518.652) 2.065.571.802 3.367.173.197 3.600.069.316 3.579.360.982 3.348.745.997 3.131.264.775 2.927.907.670 2.737.757.405

Periode Proyeksi 2013 - 2022

WACC 12,29%

Net Present Value 8.305.019.650

Internal Rate of Return 17,76%

Benefit Cost Ratio 1,18

Payback Period 8,16

Summary of Hotel Feasibility Study

P a g e | 35

Laporan Studi Kelayakan Rencana Diversifikasi Usaha PT Jaya Real Property Tbk 35

9. Kesimpulan

Berdasarkan analisis terhadap kajian-kajian yang telah ditentukan oleh Peraturan BAPEPAM VIII.C.3, maka dapat diuraikan kesimpulan dari Rencana Diversifikasi Para Pihak adalah sebagai berikut:

1. Kajian Ekonomi Makro dan Pasar

Berdasarkan kajian ekonomi makro dan industri perhotelan di Indonesia, maka dapat diketahui bahwa prospek usaha di bidang perhotelan sangat menjanjikan karena pertumbuhan hotel di Indonesia sejalan dengan pertumbuhan industri pariwisata dan bisnis, sehingga hotel di Indonesia dapat membantu dalam memenuhi kebutuhan tempat penginapan di Indonesia.

Perkembangan kualitas pelayanan hotel di Indonesia terus bertambah, hal ini dapat diketahui dari kerjasama – kerjasama perusahaan asing dengan perusahaan di Indonesia untuk mengembangkan pelayanan hotel seperti peningkatan fasilitas berskala internasional di Indonesia dan kerjasama pemasangan peralatan fasilitas berteknologi antara hotel Indonesia dengan perusahaan penyedia peralatan. Hal ini dapat menekan biaya pengembangan pelayanan dan menambah jumlah peralatan berskala internasional.

2. Kajian Teknis

Perencanaan ketersediaan dan kualitas sumber daya untuk pelayanan tamu dan kamar hotel yang telah direncanakan oleh Perseroan diharapkan dapat memenuhi ketersediaan pelayanan penginapan.


Dengan dilakukannya Perjanjian antara Perseroan dengan CNYL, maka Perseroan mampu memiliki keunggulan kompetitif untuk dapat bersaing pada industri perhotelan disamping juga dapat menciptakan nilai tambah yang dapat meningkatkan nilai pemegang saham Perseroan.


Ketersediaan jumlah tenaga profesional dalam pengelolaan hotel telah direncanakan dan dipersiapkan oleh Perseroan dari tahap perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasan jalannya operasional hotel termasuk penunjukan dan penempatan personalia dalam seluruh tingkat organisasi hotel dari level Steering Committee, Chief Executive Officer dan jajaran staff hotel berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pengelolaan hotel, guna meminimalisasi risiko yang mungkin dihadapi oleh Perseroan.


Kajian kelayakan keuangan diukur dari indikator NPV yang positif, IRR lebih besar dari WACC dan BCR lebih besar dari 1. Berdasarkan hasil perhitungan kami, Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Perseroan dengan CNYL dapat menambah nilai bagi Para Pihak yang akan berdampak pada peningkatan keuntungan bagi pemegang saham baik Perseroan maupun CNYL.

Berdasarkan analisa dari kelima kajian kelayakan usaha diatas maka rencana Perseroan untuk melaksanakan Rencana Diversifikasi Kegiatan Usaha Perseroan adalah layak. Dimana diharapkan nantinya setelah implementasi, akan dapat mendatangkan tambahan manfaat bagi pemegang saham Perseroan.

Rekomendasi ini kami berikan dengan catatan semua asumsi yang diterapkan dalam Studi Kelayakan ini dapat dipenuhi dan kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.

P a g e | 36


pt jaya real property tbk · p a g e | i laporan studi kelayakan atas rencana diversifikasi usaha...

Documents