utm slide sale & purchase of real property [compatibility mode]

4/20/2011

1

Land Development Law

Sale & Purchase of Real

Property

INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS


CICT

Text Box

Disediakan oleh: Aizul Nahar Harun UTM International Campus

4/20/2011

2


PROSES PEMBELIAN RUMAH

Sumber : Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS)

BIL PERKARA TINDAKAN

1. Mengenalpasti projek dan memilih lot yang diminati. Pembeli

2. Membayar bayaran pendahuluan. Pembeli

3. Surat Tawaran dikeluarkan. PKNS

4. Surat arahan kepada peguam untuk menyediakan dokumen perjanjian jualbeli. PKNS

5.Urusan menandatangani Surat Perjanjian Jualbeli di Firma Peguam yang

dilantik oleh PKNS dalam tempoh dua (2) minggu dari tarikh tawaran.Pembeli

6. Mendapatkan pinjaman dari Institusi Kewangan. Pembeli

7.Membayar harga perbezaan di antara harga jualan dengan jumlah yang

diluluskan oleh pemberi pinjaman.Pembeli

8. Menguruskan dokumentasi pinjaman.Pembeli / PKNS

Pemberi Pinjaman


Sumber : Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS)

BIL PERKARA TINDAKAN

9. Tuntutan bayaran daripada pembeli pinjaman. PKNS / Pembeli

10. Urusan mendapatkan bekalan elektrik dan bekalan air. Pembeli

Penyerahan kunci apabila semua syarat jualan dipatuhi atau Sijil Kelayakan

Menduduki telah diperolehi.PKNS

11.

Perkara-perkara Lain:

Pembatalan Tawaran

a) Jika sehingga 50% daripada harga beli telah dibayar, 10% daripada

harga beli dipotong sebagai bayaran pengurusan.

b) Jika lebih daripada 50% daripada harga beli telah dibayar, 20%

daripada harga beli dipotong sebagai bayaran pengurusan.

Denda Lewat

Denda kelewatan dengan kadar 10% setahun akan dikenakan atas bayaran

yang lewat diterima dari tarikh tuntutan bayaran oleh PKNS.

PROSES PEMBELIAN RUMAH

4/20/2011

3

• The 1970 Rules provided that prior to the execution of a sale and purchase

agreement, a purchaser may be required by the vendor to pay a booking

fee of a sum not exceeding 2.5 per centum of the purchase price.

• By Rule 10(3), the term ‘booking fee’ includes any payment by whatever

name called which payment gives the purchaser an option or right to

purchase the housing accommodation including the land.


Booking Fee

• 10% of the whole sum of whole sale price of property. Installments- the 90

% balance of the sale price.

• The 10% regulation is almost standardized. Usually paid once both seller

and buyer agree to the sale transaction and before the legal contract is

signed or Form 14A is signed.

• Grounds for the deposit’s forfeiture:

– Delay in payment, delay in meeting the dateline, abandonment or

cancellation of transaction by buyer.


Deposit

4/20/2011

4

• Usually paid by buyer after signing the contract document and Form 14A

is submitted to land office.

• Payable by obtaining loan from financial institution and the amount of

money paid is distributed equally between the numbers of loan repayment.

• Example:– Loan Amount : RM90,000.00

– Interest Rate : 4% (fixed)

– Loan Duration : 30 Years @ 360 Months

– Monthly payment : [(1.04)30 x RM90,000.00] / 360 = RM291,906.00 / 360

= RM810.85


Installment

• Selepas SPJB ditandatangani dan deposit dibayar, pembeli secara automatik

mempunyai kepentingan ke atas hakmilik induk (jika hakmilik berasingan atau

strata belum dikeluarkan) harta tersebut. Pembeli dinasihatkan supaya

memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik induk untuk menjaga hak

dan kepentingan pembeli. Kaveat ini boleh dilakukan di Pejabat Tanah. Pembeli

rumah yang menggunakan Pinjaman Kerajaan/Bank, Kaveat ini akan dilakukan

oleh Kerajaan atau bank yang berkenaan.

• Walau bagaimanapun bagi pembeli yang membayar secara tunai menggunakan

wang simpanan dan simpanan KWSP dinasihatkan memasukkan kaveat

persendirian ke atas hakmilik induk supaya kepentingan pembeli terjamin

sekiranya berlaku lelongan ke atas projek tersebut. Pembeli yang membeli

secara tunai juga dinasihatkan untuk mempastikan sama ada tanah tersebut

telah dicagarkan kepada mana-mana bank atau pembiaya titian (bridging

financier) bagi maksud pinjaman untuk membiayai projek oleh pemaju. Jika ya,

hubungi pembiaya tersebut dan selesaikan jumlah tebusan (redemption sum)

tanah tersebut dan pastikan pembiaya tersebut telah mengeluarkan letter of

disclaimer yang fungsinya adalah untuk mengelakkan rumah tersebut dilelong

jika pemaju gagal melunaskan pinjaman titian mereka.


Tanggungjawab Pembeli

4/20/2011

5

• Pembeli juga perlu memastikan Borang Pindah Milik Tanah (Borang 14A) dan

Borang Gadaian (Borang 16A - untuk pembeli yang mengambil pinjaman

perumahan) disempurnakan. Borang hakmilik hendaklah ditandatangani di

hadapan peguam kecuali Tanah Rizab Melayu yang akan ditandatangani di

hadapan Pentadbir Tanah. Ini penting supaya tidak timbul masalah pemindahan

tukar hakmilik kemudian hari nanti.



• Bagi mengelakkan daripada pembeli dikenakan bayaran faedah 10% pembeli

dinasihatkan;-

– membayar tuntutan kemajuan oleh pemaju dalam tempoh 21 hari dari tarikh terima

notis; dan

– sebaik sahaja menandatangani SPJB pembeli hendaklah memaklumkan pemaju

bahawa mereka berhasrat untuk membuat pinjaman melalui bank atau Kerajaan dan

dalam tempoh 14 hari hendaklah mengambil tindakan yang sewajarnya untuk

memohon pinjaman perumahan tersebut. Seterusnya setelah perjanjian pinjaman

perumahan ditandatangani, pembeli dinasihatkan untuk menghubungi peguam bagi

menyegerakan proses pindah milik atau gadaian dari masa ke semasa supaya

pinjaman boleh dikeluarkan mengikut jadual.

– Jika membeli rumah yang mana pembinaan telah dimulakan dan mencapai peringkat

kesiapan lebih daripada 20% maka dapatkan tempoh pengecualian faedah daripada

pemaju. Hal ini kerana proses dokumentasi pinjaman mengambil masa dan kelewatan

pihak bank atau pembiaya membuat pembayaran juga dianggap sebagai kelewatan

pembayaran tuntutan progresif oleh pembeli itu sendiri kerana secara teknikalnya

pembiaya mendahulukan wang mereka bagi membolehkan pembeli memiliki rumah

tersebut.

– Pembeli dinasihatkan menghubungi pihak pembiaya (bank atau Bahagian Pinjaman

Perumahan Kerajaan) segera setelah menerima notis tuntutan bayaran kemajuan

daripada pemaju.



4/20/2011

6

• Pembeli dinasihatkan memastikan setiap tuntutan bayaran kemajuan oleh

pemaju disertakan dengan Sijil Perakuan Arkitek/Jurutera Pemaju bagi

memastikan tuntutan ini benar.

• Pembeli berhak membuat lawatan ke projek bagi melihat kemajuan rumah yang

dibina, tetapi pembeli dinasihatkan memohon kebenaran daripada pemaju. Jika

projek perumahan yang dibeli lewat daripada jadual yang ditetapkan, pembeli

dinasihatkan memaklumkan kepada Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa,

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan supaya tindakan selanjutnya

boleh diambil.

• Adalah juga menjadi tanggungjawab pembeli untuk membayar segala bayaran

pasti seperti cukai tanah, cukai taksiran dan lain-lain caj berkaitan harta

tersebut.



Apakah status dan hakmilik tanah jika:

• Tuan tanah atau penjual meninggal dunia sebelum dokumen kontrak bertulis

ditandatangani?

• The transaction is legal, it stands and shall proceed. Even though there is no written

contract yet but both NLC and Contract Act acknowledge the legality of oral contract.

• Kontrak bertulis telah wujud walaupun penjual dan pembeli tidak menandatangani

Borang 14A ?

• The contract is valid but the buyer is buying the property at a bigger risk as his name may

not appear in F.14A or the IDT....his title in land is legally defeasible. The seller is still legally

the owner of land.

• Pembeli meninggal dunia sebelum membayar wang pendahuluan?

• The sale still stands but his estate has the option either to proceed or abandon...if proceeds,

the property will be registered in the deceased name and his estate as trustee. If abandon,

must pay the deposit as requested.

• Tuan tanah atau penjual meninggal dunia hilang keupayaan di sisi undang-undang

untuk memasuki kontrak yang sah sebelum menerima wang pendahuluan?

• In both cases their estate can replace them and stand as their trustees or both estates can

choose to cancel the transactions and each party to bear their own costs.

4/20/2011

7

• The vendor is under an obligation to sell the property to the purchaser free from

any agricultural or industrial conditions expressed or implied and any restriction

against the building of the house.

• Upon the execution of the agreement, the vendor shall take necessary steps to

obtain the issue of a separate document of titles' and subsequently to execute a

valid and registrable memorandum of transfer of the said property to the

purchaser.

• The 1982 Regulations now expressly provide that failure on the part of the

vendor to execute a valid and registrable memorandum of transfer of the said

property to the purchaser within twenty-one (21) days from the date the

separate documents of title are issued to the property, shall entitle the purchaser

to sue the vendor for damages.


Vendor’s Obligation

• The standard sale and purchase agreement also spell out the obligations of the

vendor to ensure that the materials and workmanship conform to the description;

the infrastructure is constructed in accordance with the legal requirements and

until vacant possession is granted to the purchaser, the vendor will maintain the

roads, water mains, sewerage and other related utilities.

• It is also expressly stated in the Statutory Form of Sale and Purchase

Agreement that the necessary expenses involved in laying the water, electricity

and sewerage mains to serve the property and all expenses involved in the

connection of the internal water, electricity and sanitary installation of the said

property shall be borne wholly by the vendor.


Vendor’s Obligation

4/20/2011

8

• Penyerahan Pemilikan kosong juga disebut penyerahan kunci. Penyerahan

pemilikan kosong hanya akan dibenarkan apabila perkara-perkara berikut

dipenuhi:-

– Arkitek Pemaju memperakukan bangunan tersebut telah siap dengan

sewajarnya dan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan ke

bangunan tersebut;

– Pemaju telah memohon dan memperakui Borang E (Perkara 25 Undang-

Undang Kecil Bangunan Seragam 1984) telah dihantar kepada Pihak

Berkuasa Tempatan untuk dikeluarkan perakuan Layak menduduki (CFO).

– Pembeli telah membayar semua wang yang dikehendaki, membayar

mengikut klausa 4(1) Jadual Ketiga dan segala wang lain yang kena

dibayar di bawah perjanjian; dan

– Pembeli telah melaksanakan dan mematuhi segala terma dan

tanggungjawab dipihaknya.


Penyerahan Pemilikan Kosong

• Manakala jika pemaju lambat menyerahkan pemilikan kosong seperti yang

ditetapkan dalam SPJB, pembeli berhak mendapatkan bayaran gantirugi

kelewatan penyerahan yang dikira dengan kadar 10% setahun dari harga rumah

yang dibeli. Perkiraannya adalah seperti berikut:-



4/20/2011

9

• Bagi bangunan pecahbahagi, pemaju dipertanggungjawabkan menyiapkan

kemudahan bersama seperti tempat letak kereta, lampu koridor, dewan

serbaguna dan sebagainya. Jika pemaju lewat menyiapkan kemudahan tersebut

dalam tempoh yang ditetapkan pemaju perlu membayar gantirugi kepada

pembeli mengikut SPJB Fasal 24 (2) Jadual H. Pengiraan seperti berikut;



• Sekiranya pemaju enggan membayar, pembeli boleh menuntut melalui

beberapa kaedah:

– Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) dalam tempoh 12 bulan selepas

CFO atau 36 bulan daripada tarikh serahan milikan kosong bagi tuntutan

tidak melebihi RM 50,000.

– Mendapatkan khidmat peguam dan memfailkan kes di Mahkamah Sivil jika

jumlah tuntutan melebihi RM 50,000.00 atau tarikh tuntutan hendak dibuat

telah melepasi had masa pemfailan ke TTPR (12 bulan selepas CFO atau

36 bulan daripada tarikh serahan milikan kosong). Bagaimanapun mengikut

Akta Hadmasa 1953 setiap tuntutan hendaklah dibuat dalam tempoh 6

tahun dari tarikh perlanggaran kontrak. Tetapi jika jumlah tuntutan kurang

daripada RM 5000.00 pembeli juga boleh membuat Tuntutan Kecil dengan

mengisi borang 164 di Mahkamah Majistret.

• Pembeli dinasihatkan supaya jangan membaiki kecacatan atau membuat

pindaan ke atas rumah atau bangunan sebelum mendapat Sijil Layak

Menduduki (CFO) atau Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC).



4/20/2011

10

• Setelah menerima notis bertulis daripada pemaju untuk penyerahan milik

kosong (serah kunci) pembeli hendaklah segera mengambil kunci rumah dalam

tempoh 14 hari. Kesempatan ini perlu digunakan sepenuhnya untuk membuat

pemeriksaan bangunan/rumah bersama pemaju dan mengemukakan senarai

kecacatan (jika ada) secara bertulis kepada pemaju. Pembeli dinasihatkan

membuat salinan kecacatan tersebut bagi tujuan semakan kemudian hari.

Sekiranya pembeli tidak mengambil kunci dalam tempoh tersebut ia dianggap

kunci telah diambil. Sekiranya berlaku kecurian dalam tempoh selepas 14 hari,

pembeli adalah bertanggungjawab ke atasnya.

• Jenis kecacatan yang sering dikemukakan ialah:-

– Kecacatan disebabkan oleh mutu kerja;

– Bahan-bahan kurang bermutu;

– Petak atau bangunan tidak ikut spesifikasi dalam SPJB;

– Harta bersama tidak dibina mengikut pelan; dan

– Perihal sebagaimana dinyatakan dalam SPJB yang telah diluluskan atau dipinda oleh

Pihak Berkuasa yang berkenaan.



Thank You


utm slide sale & purchase of real property [compatibility mode]

Education