pembangunan tanah wakaf di pulau pinang: masalah …
TRANSCRIPT
PEMBANGUNAN TANAH WAKAF DI PULAU PINANG:
MASALAH DAN PENILAIAN STRATEGI
SITI FATYMAH MOHD ROSLAN
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS / KERTAS PROJEK PRASISWAZAH DAN HAKMILIK
Nama Penuh Penulis : SITI FATYMAH MOHD ROSLAN
Tarikh Lahir : 18 OKTOBER 1984
Judul : PEMBANGUNAN TANAH WAKAF DI PULAU
PINANG
-MASALAH DAN PENILAIAN STRATEGI
Sesi Akademik : 2016/2017
Saya mengaku bahawa tesis ini diklasifikasikan sebagai:
SULIT (Mengandungi maklumat yang berdarjah
keselamatan atau kepentingan Malaysia seperti
yang termaktub di dalam AKTA RAHSIA RASMI
1972)*
TERHAD (Mengandungi maklumat TERHAD yang telah
ditentukan oleh organisasi/badan di mana
penyelidikan dijalankan)*
√
TIDAK TERHAD Saya bersetuju bahawa tesis saya yang akan
diterbitkan sebagai akses terbuka atas talian
(teks penuh)
Saya mengakui bahawa Universiti Teknologi Malaysia mempunyai hak
seperti berikut:
1. Tesis adalah hakmilik Universiti Teknologi Malaysia.
2. Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dibenarkan membuat
Salinan untuk tujuan pengajian sahaja.
3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan
pertukaran antara institusi pengajian tinggi.
Disahkan oleh:
841018 03 5858 Dr ZUHAILI MOHD RAMLY
Tarikh : 15 Januari 2017 Tarikh : 15 Januari 2017
CATATAN: *Jika tesis ini SULIT atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada pihak
berkuasa/organisasi berkenaan dengan menyatakan sekali sebab dan tempoh
tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD.
“Saya/Kami* akui bahawa saya telah membaca karya ini dan pada pandangan
saya/kami* karya ini adalah memadai dari segi skop dan kualiti untuk tujuan
penganugerahan Ijazah Sarjana Muda Sains Pembinaan”
Tandatangan : ....................................................
Nama Penyelia I : Dr ZUHAILI MOHAMED RAMLY
Tarikh : 15 Januari 2017
Tandatangan : ....................................................
Nama Penyelia II : ENCIK JAMALUDIN YAAKOB
Tarikh : 15 Januari 2017
PEMBANGUNAN TANAH WAKAF DI PULAU PINANG:
MASALAH DAN PENILAIAN STRATEGI
SITI FATYMAH MOHD ROSLAN
Laporan Ini Dikemukakan Sebagai
Memenuhi Sebahagian Daripada Syarat Penganugerahan
Ijazah Sarjana Muda Sains Pembinaan
Fakulti Alam Bina
Universiti Teknologi Malaysia
DISEMBER 2016
ii
DEKLARASI
“Saya akui karya yang bertajuk ‘PEMBANGUNAN TANAH WAKAF DI PULAU
PINANG:MASALAH DAN PENILAIAN STRATEGI’ ini adalah hasil kerja saya
sendiri kecuali nukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan
sumbernya”.
Tandatangan : ……………………………………...
Nama Penulis : SITI FATYMAH MOHD ROSLAN
Tarikh : 15 Januari 2017
iii
DEDIKASI
Syukur kehadrat Ilahi serta Selawat
dan Salam pada Junjungan Rasul kerana
telah memberi kekuatan, taufik, hidayah dan petunjuk kepadaku.
Yang Terlalu istimewa...
Insan sekelilingku yang secara langsung dan tidak langsung telah banyak memberi tunjuk ajar, dorongan
dan komitmen dalam penyediaan laporan penyelidikan ini.
Kenangan pahit dan manis yang dilalui telah menjadikanku lebih menghargai erti silaturrahim.
iv
PENGHARGAAN
Alhamdulillah dan syukur ke hadrat Ilahi dengan berkat dan kurnianya laporan
ini berjaya disiapkan dengan lancar. Sekalung penghargaan ditujukan kepada pihak-
pihak yang telah membantu dalam menyiapkan laporan ini.
Ribuan terima kasih diucapkan kepada Dr. Zuhaili Mohamad Ramly di atas
bimbingan dan tunjuk ajar serta panduan yang telah diberikan. Segala pandangan serta
usaha berterusan yang diberikan oleh beliau akan dijadikan panduan yang berguna
kelak. Ucapan terima kasih juga diucapkan kepada Encik Jamaludin Yaakob selaku
pembaca kedua yang telah banyak meluangkan masa untuk menyemak semula dan
memberi teguran dalam menyempurnakan laporan ini.
Sekalung penghargaan buat pegawai daripada UDA Land (North) Sdn Bhd dan
Majlis Agama Islam Pulau Pinang (MAINPP) di atas maklumat, perkongsian ilmu,
pengalaman dan masa yang telah diberikan, kerjasama anda amatlah dihargai. Tidak
lupa kepada keluarga dan sahabat handai dan rakan sekerja yang banyak memberi
sokongan dan galakan. Semoga kejayaan ini dapat dikongsi bersama.
Akhir sekali buat rakan yang terlibat secara langsung ataupun tidak langsung
dalam pembikinan laporan ini. Hanya Allah sahaja yang tahu, jasa kalian amatlah
dihargai. Semoga kita akan terus kekal maju.
v
ABSTRACT
Waqf land is a potential that there is in religious institutions embodying
economic benefits will be explored and developed. One strategy is to increase the
general welfare through its role as a mechanism that is not only aimed at religious
and social, but also has potential economic strength, among others, to promote the
general welfare, so it needs to develop its utilization based on Islamic principles. Many
issues, particularly relating to population, administrative problems, funds (bridging
loan and end financing) and basic legislation has hindered the development of waqf
land in Penang, which has more than 200 high-value land and very potential. The
issue is the first objective and the second objective of this study is the evaluation
strategy for the development of waqf land in Penang. The method used is through an
interview with the sole trustee of MAINPP and housing developer UDA Land (North)
Sdn Bhd, a case study on 5 waqf land based on different backgrounds, the research on
the study of viability of waqf land, the implementation process of development has
been, is and will be developed, problems involving the agency or local authorities,
problems of development funds as well as the end financing, legal, and other residents.
Analysis of interviews and case studies that have been carried out, these factors are
contributing to the problem of development of waqf land in Penang. Thus, various
solutions that have been identified are assessed through a strategy of development of
waqf land so that it can become a sustainable development agenda and smooth. The
development should be managed efficiently, in line with the current development
around the same time with the development of economic and geopolitical Muslims in
Penang in particular, and Malaysia in general.
vi
ABSTRAK
Tanah wakaf merupakan potensi yang terdapat dalam institusi agama yang
memiliki manfaat ekonomi perlu digali dan dikembangkan. Salah satu langkah strategi
untuk meningkatkan kesejahteraan umum adalah melalui peranannya sebagai sebagai
mekanisma yang tidak hanya bertujuan ibadah dan sosial, tetapi juga memiliki
kekuatan ekonomi yang berpotensi, antara lain untuk memajukan kesejahteraan umum
sehingga perlu dikembangkan pemanfaatannya berlandaskan prinsip syariah. Banyak
isu terutamanya berkaitan penduduk, masalah pentadbiran, dana (pembangunan dan
pembiayaan akhir) dan asasnya perundangan yang telah menghalang pembangunan
tanah wakaf di Pulau Pinang yang mempunyai lebih daripada 200 tanah wakaf yang
bernilai tinggi dan berpotensi. Isu tersebut merupakan objektif pertama kajian ini dan
objektif keduanya adalah penilaian strategi bagi pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang. Kaedah yang digunakan adalah melalui temubual bersama pemegang amanah
tunggal iaitu MAINPP dan pemaju perumahan UDA Land (North) Sdn Bhd, kajian
kes ke atas 5 tanah wakaf berdasarkan latar belakang yang berlainan, kajian kepada
kajian kedayahidupan tanah wakaf, proses pelaksanaan pembangunan yang telah,
sedang dan akan dibangunkan, masalah yang melibatkan agensi atau pihak berkuasa
tempatan, masalah dana pembangunan dan juga pembiayaan akhir, perundangan,
penduduk dan lain-lain. Daripada analisa temubual dan kajian kes yang telah
dijalankan, faktor tersebut adalah penyumbang kepada masalah pembangunan tanah
wakaf di Pulau Pinang. Dengan itu, pelbagai kaedah penyelesaian yang telah
dikenalpasti dinilai menerusi strategi pembangunan tanah wakaf supaya ianya dapat
menjadi satu agenda pembangunan yang berterusan dan lancar. Perkembangannya
seharusnya diurus secara efisien, selari dengan pembangunan semasa disekelilingnya
sekaligus dengan perkembangan ekonomi dan geopolitik umat Islam di Pulau Pinang
khasnya dan di Malaysia amnya.
vii
DAFTAR ISI
BAB TAJUK M/SURAT
DEKLARASI ii
DEDIKASI iii
PENGHARGAAN iv
ABSTRACT v
ABSTRAK vi
DAFTAR ISI vii
SENARAI JADUAL xi
SENARAI RAJAH xii
SENARAI FIGURA xiii
SENARAI SINGKATAN xiv
1 PENDAHULUAN 1
1.1 Pengenalan ................................................................................ 1
1.2 Latar Belakang Kajian .............................................................. 3
1.2.1 Definisi Wakaf .......................................................................... 3
1.2.2 Hukum Membangunkan Tanah Wakaf ..................................... 5
1.2.3 Wakaf Di Malaysia ................................................................... 5
1.2.4 Wakaf Di Pulau Pinang ............................................................ 7
1.3 Penyataan Masalah Penyelidikan ............................................. 9
1.3.1 Masalah Melibatkan Tanah Wakaf ........................................... 9
1.3.2 Persoalan Kajian ..................................................................... 27
1.4 Objektif Kajian ....................................................................... 27
1.5 Kepentingan Kajian ................................................................ 28
1.6 Skop Kajian ............................................................................ 28
viii
BAB TAJUK M/SURAT
2 KAJIAN LITERATUR 30
2.1 Pengenalan .............................................................................. 30
2.1.1 Kepentingan Tanah Wakaf ..................................................... 31
2.1.2 Tanah Wakaf Sebagai Alternatif Penempatan Melayu Di
Pulau Pinang ........................................................................... 32
2.1.3 Cabaran MAINPP Menguruskan Tanah Wakaf ..................... 33
2.1.4 Tahap Pengurusan Tanah Wakaf MAINPP Di Pulau
Pinang Lemah ......................................................................... 35
2.1.5 Saranan Kerajaan Pulau Pinang Bangunkan Tanah Wakaf
................................................................................................ 37
2.1.6 “Trend” Penempatan Masyarakat Melayu Di Atas Tanah
Wakaf Di Pulau Pinang .......................................................... 39
2.1.7 Bangunkan Tanah Wakaf ....................................................... 41
2.1.8 Tindakan Undang-Undang Keatas Penduduk Setinggan
Yang Enggan Berpindah ......................................................... 42
2.1.9 Strategi Pembangunan Tanah Wakaf...................................... 44
2.2 Rumusan ................................................................................. 46
3 KAEDAH PENYELIDIKAN 50
3.1 Pengenalan .............................................................................. 50
3.2 Kaedah Penyelidikan .............................................................. 51
3.2.1 Kaedah Temubual ................................................................... 51
3.2.2 Kaedah Kajian Kes ................................................................. 52
3.2.3 Bahan-Bahan Rujukan ............................................................ 53
3.3 Peringkat Penyelidikan ........................................................... 53
3.3.1 Peringkat Pertama ................................................................... 53
3.3.2 Peringkat Kedua...................................................................... 54
3.3.3 Peringkat Ketiga ..................................................................... 55
4 ANALISIS KAJIAN DAN KEPUTUSAN 56
4.1 Pengenalan .............................................................................. 56
4.2 Analisa Pencapaian Objektif................................................... 56
4.2.1 Analisa Pencapaian Objektif 1................................................ 56
ix
BAB TAJUK M/SURAT
4.2.2 Analisa Pencapaian Objektif 2................................................ 58
4.3 Analisa Kajian Berdasarkan Soalan Temubual ...................... 59
4.3.1 Bahagian A – Penduduk/Penyewa tapak ................................ 59
4.3.2 Bahagian B – Pentadbiran, Pengurusan Dan Pangkalan
Data. ........................................................................................ 63
4.3.3 Bahagian C – Pembangunan Dan Perundangan Tanah
Wakaf ...................................................................................... 67
4.3.4 Bahagian D – Dana dan Kaedah Pembiayaan ........................ 73
4.4 Analisa dan Kajian Kes ke Atas Tanah Wakaf ....................... 75
4.4.1 Tanah Wakaf Kapitan Keling ................................................. 75
4.4.2 Tanah Wakaf Seetee Aisah ..................................................... 83
4.4.3 Tanah Wakaf Mohamed Hashim ............................................ 94
4.4.4 Tanah Wakaf Shaikh Eusoff ................................................. 102
4.4.5 Tanah Wakaf Seetee Aisah 2 ................................................ 117
4.4.6 Lokasi kajian kes tanah wakaf .............................................. 126
4.4.7 Perbincangan......................................................................... 127
5 PENUTUP 130
5.1 Rumusan ............................................................................... 130
5.1.1 Pengenalan ............................................................................ 130
5.1.2 Hasil Penemuan Utama Dan Rumusan Kajian ..................... 131
5.1.3 Fasa Perkembangan Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau
Pinang ................................................................................... 132
5.1.4 Cabaran dan Masalah Pembangunan Tanah Wakaf Di
Pulau Pinang ......................................................................... 133
5.1.5 Pencapaian Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang... 136
5.1.6 Kaedah Dan Strategi Pembangunan Tanah Wakaf Di
Pulau Pinang ......................................................................... 136
5.1.7 Sumbangan pembangunan Tanah Wakaf Bagi Umat Islam
Di Pulau Pinang .................................................................... 140
5.2 Cadangan .............................................................................. 141
5.2.1 Cadangan Kajian Lanjutan ................................................... 141
x
BAB TAJUK M/SURAT
5.2.2 Cadangan Pengurusan Pembangunan Tanah Wakaf
Secara Profesional ................................................................ 142
5.3 Kesimpulan ........................................................................... 143
RUJUKAN 146
Senarai rujukan 146
Bibliografi 147
Senarai statut 149
LAMPIRAN 150
xi
SENARAI JADUAL
JADUAL TAJUK M/SURAT
Jadual 1.1 : Keluasan dan Anggaran Nilai Tanah Wakaf Mengikut Negeri 6
Jadual 1.2 : Inventori Wakaf MAINPP Mengikut Pecahan Daerah di Pulau
Pinang 8
Jadual 4.1 : Kajian Kedayahidupan Tanah Wakaf Seetee Aisah 86
Jadual 4.2 : Kajian kedayahidupan Tanah Wakaf Mohamed Hashim 96
Jadual 4.3 : Kajian kedayahidupan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff 113
Jadual 4.5 : Kajian Kedayahidupan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2 118
Jadual 4.6 : Kajian Kedayahidupan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2 (samb) 119
xii
SENARAI RAJAH
RAJAH TAJUK M/SURAT
Rajah 1.1 : Peratus Keluasan Tanah Wakaf Mengikut Negeri Di Malaysia 6
Rajah 4.1 : Carta Organisasi Bahagian Wakaf di Pulau Pinang 65
Rajah 4.2 : Proses Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang 69
Rajah 4.3 : Kaitan Masalah Melibatkan Agensi/Unit Tempatan 72
Rajah 4.4 : Kaedah Pembangunan Tanah Wakaf di MAINPP 74
Rajah 4.5 : Kaedah Pembiayaan Pembangunan Tanah Wakaf Setee Aisah oleh
MAINPP 92
Rajah 4.6 : Sukuk Wakalah : Struktur Transaksi Program Sukuk. 101
Rajah 4.7 : Kaedah pembiayaan Pembangunan Tanah Wakaf Setee Aisah 2 oleh
MAINPP 125
Rajah 4.8 : Lokasi Kajian Kes Tanah Wakaf di Pulau Pinang 126
xiii
SENARAI FIGURA
FIGURA TAJUK M/SURAT
Figura 4.1 : Pembangunan Kapitan Walk di Tanah Wakaf Kapitan Keling 78
Figura 4.2 : Pembangunan Kapitan Square di Tanah Wakaf Kapitan Keling 79
Figura 4.3 : Kediaman Taman Wakaf Seetee Aisah 88
Figura 4.4 : Pusat Perniagaan Pembangunan Taman Wakaf Seetee Aisah 89
Figura 4.5 : Pembangunan tanah wakaf Mohamed Hashim (Legasi Seberang
Jaya, Legasi SJ); Ilustrasi Akitek 97
Figura 4.6 : Pembangunan tanah wakaf Mohamed Hashim (Legasi Seberang Jaya,
Legasi SJ); Ilustrasi Akitek 98
Figura 4.7 : Pembangunan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff ; Ilustrasi Akitek 104
Figura 4.8 : Pelan Pembangunan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff; Ilustrasi Akitek .... 109
Figura 4.9 : Pelan Tapak Rumah Penduduk/Penyewa Tapak Tanah Wakaf
Shaikh Eusoff Sediaada; Ilustrasi Akitek 106
Figura 4.10 : Pelan Pembangunan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2; Ilustrasi Akitek
121
Figura 4.11 : Pembangunan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2; Ilustrasi Akitek 123
xiv
SENARAI SINGKATAN
CCC Certificate of Completion and Compliance
CMGD Certificate Make Good Defect
CPC CertifIcate Practical Completion
DLP Defect Liability Period
GIS Geographic Information System
IT Information Technology
IWK Indah Water Konsortium
JAIN Jabatan Agama Islam Negeri-negeri
JAIPP Jabatan Agama Islam Pulau Pinang
JAWHAR Jabatan Wakaf, Zakat dan Haji
JKPTG Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan
JKR Jabatan Kerja Raya
KPKT Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
KTN Kanun Tanah Negara
LAD Liquidition Assertain damages
LC Low Cost
LMC Low Medium Cost
MAHEB Muslim and Hindu Endowments Board
MAIN Majlis Agama Islam Negeri
MAINPP Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang
MC Medium Cost
MoF Ministry of Finance
MPSP Majlis Perbandaran Seberang Perai
NGO Non Government Organisation
PBN Pihak Berkuasa Negeri
PBT Pihak Berkuasa Tempatan
xv
PDC Product Development Committee
Pemenang Persatuan Melayu Pulau Pinang
PTG Pejabat Tanah dan Galian
PUZ Pusat Urus Zakat
SiFUS Sijil Formula Unit Syer
TNB Tenaga Nasional Berhad
UNESCO United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization
VP Vacant Possession
YWN Yayasan Wakaf Negeri
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan
Wakaf merupakan satu mekanisma yang membolehkan pengagihan ekonomi
secara adil lagi saksama direalisasikan. Pada era kegemilangan Islam, wakaf terbukti
digunakan secara efektif untuk memenuhi keperluan hidup masyarakat dalam ‘Wakaf
Bolehkan Ekonomi Adil’, (Sultan Nazrin Muizzuddin Shah, Berita Harian, 2016).
Trend ketidakseimbangan agihan kekayaan ini semakin melebarkan jarak
antara kaya dengan yang miskin, kemiskinan serta tekanan kemiskinan adalah faktor
yang mempengaruhi kepada tercetusnya konflik dan krisis di serata dunia.
Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang (MAINPP) selaku Pemegang
Amanah Tunggal semua wakaf di Pulau Pinang mempunyai kuasa yang jelas, teratur
dan dibenarkan oleh undang-undang untuk melaksanakan pelbagai kaedah pentadbiran
harta wakaf. Dalam menguruskan wakaf perlu ada pendekatan urus tadbir
bersandarkan roh Islam, bersifat amanah, jujur, ikhlas dan telus.
2
Wakaf memiliki asas dan menunjukkan kejayaan awal, kemudian bukan saja
gagal berkembang, malah terus menguncup disebabkan faktor pengurusan yang lemah
dan kurang professional untuk menghadapi senario ekonomi dan perniagaan yang
lebih dinamik dan mencabar.
Di Malaysia, wakaf sebagai instrumen kewangan bukanlah subjek asing dan
wakaf adalah sumber yang telah membiayai pembangunan institusi-institusi
pendidikan seperti madrasah, sekolah agama, surau, masjid dan penempatan
kediaman.
Struktur organisasi yang menguruskan tanah-tanah wakaf bukan sahaja perlu
berpengetahuan dan berpengalaman tetapi wajib memiliki kemahiran supaya harta
wakaf berdayasaing, produktif dan berkembang maju.
Sebagai permulaan, bab ini membincangkan latar belakang kajian, definisi
kajian, isu kajian, persoalan kajian, objektif, skop kajian, kepentingan kajian, kaedah
kajian dan organisasi kajian.
3
1.2 Latar Belakang Kajian
1.2.1 Definisi Wakaf
Secara ringkasnya definisi wakaf ialah satu badan amal. Dari segi Bahasa,
wakaf bermaksud menyebabkan sesuatu benda itu untuk berhenti dan tidak bergerak.
Definisi wakaf yang lebih mendalam ialah menghalang sesuatu harta itu daripada
dibeli, dijual, menjadikan harta tersebut milik Allah SWT dan menggunakan harta
tersebut untuk manfaat manusia. Semasa zaman pemerintahan Turki Uthmaniah,
wakaf digunakan untuk membekukan aset hartanah yang membuahkan hasil
(maksudnya hartanah tersebut tidak boleh lagi dijual atau dibeli, dan hartanah tersebut
bukan lagi milik individu) dan hasilnya digunakan untuk kebajikan.
Wakaf telah dipraktiskan semenjak zaman Rasulullah SAW. Menurut Dr.
Mustafa as- Siba’ee di dalam buku ‘Civilization of Faith’ (as-Sibâ‘ee, 2005), seorang
sahabat bernama Abu ad-Dahdah mewakafkan dusunnya dengan 700 pepohon buah.
Beliau mewakafkan dusunnya selepas Allah SWT menurunkan ayat:
“Barang siapa meminjam (menginfakkan hartanya di jalan Allah) Allah dengan
pinjaman yang baik maka Allah melipat gandakan ganti kepadanya dengan banyak.
Allah menahan dan melapangkan (rezeki) dan kepada-Nyalah kamu dikembalikan.”
(245: Al Baqarah)
Setelah mendengar ayat 92 surah al-Imran, Abu Talha al- Ansari pula telah
mewakafkan telaga Bayraha dan memberikan telaga tersebut kepada Rasulullah SAW
untuk baginda lakukan seperti yang diperintahkan oleh Allah SWT. Rasulullah SAW
juga telah mewakafkan 7 dusun yang diwasiatkan kepada baginda oleh seorang tentera
Islam.
4
Institusi wakaf diteruskan selepas kewafatan Rasulullah SAW. Umar al-
Khatab semasa pemerintahan beliau melawat kem tentera Arab di Jalwan dan
membuat keputusan untuk mewakafkan tanah jajahan yang dimenangi tentera Islam.
Hasil daripada tanah jajahan tersebut akan digunakan untuk manfaat seluruh umat
Islam. Mencontohi Umar, kerajaan Turki Uthmania juga mewakafkan tanah jajahan
yang diperolehi daripada peperangan dan tanah jajahan ini adalah dibawah pengurusan
Baitulmal. Tanah jajahan ini akan disewakan kepada individu untuk diusahakan.
Wakaf yang diwujudkan daripada tanah jajahan merupakan contoh wakaf ditubuhkan
kerajaan. Wakaf juga banyak dilakukan oleh individu-individu.
Institusi wakaf digunakan untuk membiayai projek kebajikan yang
menguntungkan semua rakyat di dalam kerajaan Islam. Antara institusi-institusi sosial
yang dibiayai wakaf adalah pendidikan, masjid, kesihatan dan kententeraan.
Contohnya madrasah al-Nooriyah di Damascus yang diasaskan Noor ad-Din al-Shahid
dibina melalui wakaf. Contoh lain ialah Universiti al-Azhar di Mesir.
Daripada pelbagai contoh yang dibentangkan di dalam buku ‘Civilization of
Faith’ (as-Sibâ‘ee, 2005) dapat dilihat akan kepentingan institusi wakaf, semasa
zaman kerajaan Islam, dalam mendokong institusi sosial yang lain. Wakaf mempunyai
potensi untuk menjadi sumber pembiayaan projek-projek yang bertujuan untuk
membangunkan institusi sosial dan ekonomi. Sebagai contoh, pembinaan sebuah
lebuhraya boleh dibiayai oleh wang yang diinfaqkan rakyat dan lebuhraya tersebut
menjadi harta wakaf (lebuhraya tersebut tidak dimiliki manusia dan tidak boleh
dijualbeli). Manfaat daripada penggunaan lebuhraya tersebut dapat dinikmati rakyat
manakala keuntungan wang daripada lebuhraya tersebut (hasil daripada kutipan tol)
boleh disumbangkan ke arah institusi sosial yang lain seperti kemudahan kediaman,
pendidikan dan kesihatan.
5
1.2.2 Hukum Membangunkan Tanah Wakaf
Muzakarah Jawatankuasa Fatwa Kebangsaan Bagi Hal Ehwal Ugama Islam
Malaysia kali Ke-80 pada 1-3 Februari 2008 di Terengganu telah membincangkan
Hukum Membangunkan Tanah Wakaf Khas Dengan Membangunkan Selain Daripada
Niat Asal Pewakaf di Kuala Terengganu. Dalam persidangan ini, muzakarah
memutuskan; Membangunkan tanah wakaf khas khususnya wakaf masjid dengan
tambahan projek pembangunan atau beberapa penambahbaikan bagi menjamin harta
wakaf tersebut kekal adalah diharuskan oleh Islam, dengan syarat pembangunan ini
hendaklah berdasarkan keperluan yang boleh ditentukan oleh pemerintah dan tidak
bercanggah dengan syariat Islam.
Persidangan Muzakarah Jawatankuasa Fatwa Kebangsaan 1982, telah
mengisytiharkan fatwa wakaf ibdal atau istibdal sebagai langkah atau usaha bagi
pembangunan tanah-tanah wakaf terbiar di Malaysia. Ini jelas membuktikan bahawa
kerajaan memandang berat dan berusaha agar harta wakaf dibangunkan supaya ianya
dapat memberi manfaat kepada kemaslahatan ummah amnya dan khususnya kepada
bidang pendidikan. Ini memberi kesan yang sangat mendalam bagi membentuk
pembangunan institusi wakaf pendidikan agar terlaksana dengan berjaya dan berkesan.
Namun hingga kini pembangunan harta wakaf di negara kita masih perlahan
berbanding negara-negara Timur Tengah seperti Mesir, Kuwait, Republik Arab
Bersatu dan Turki (Sulaiman, 2008).
1.2.3 Wakaf Di Malaysia
Pengurusan wakaf di Malaysia adalah dibawah pihak berkuasa agama negeri-
negeri. Ini berdasarkan dengan peruntukan 3(2) dalam Perlembagaan Persekutuan
bahawa Raja adalah Ketua Agama bagi negeri-negeri yang mempunyai Raja dan
6
WAKAF AM WAKAF KHAS KESELURUHAN
NEGERI
BIL
LU
AS
(h
a)
NIL
AI
(RM
)
BIL
LU
AS
(h
a)
NIL
AI
(RM
)
BIL
LU
AS
(h
a)
NIL
AI
(RM
)
Johor 0 1,422.80 - 0 1,729.50 - 0 3,152.30 70,005,000
Kedah 164 158.62 164 1,833 1,086.25 1,833 1,997 1,244.88 1,997
Kelantan 77 16.01 5,690,274 276 157.63 51,013,099 353 173.65 56,703,373
Melaka 24 11.65 25 41 21.60 41 65 33.25 66
N.Sembilan 10 1.01 10 26 14.49 26 36 15.50 36
Pahang 0 0 - 0 723.82 - 0 723.82 18,000,000
Perak 383 116.12 383 0 0 - 383 116.12 383
Perlis 0 2.74 - 0 14.49 - 0 17.23 1,337,998
P.Pinang 0 220.03 - 0 559.23 - 0 779.26 850,000,000
Sarawak 0 6.86 - 0 4.04 - 0 10.90 1,416,781
Sabah 41 2,062.88 41 62 32.28 62 103 2,095.16 103
Selangor 0 235.63 - 0 31.82 - 0 267.45 200,000,000
Terengganu 311 581.66 13,591,985 1,260 1,878.58 29,031,210 1,571 2,460.24 42,623,196
W.Persekutuan 2 0.49 2 14 1.59 14 16 2.08 16
JUMLAH 19,282,884 80,046,285 1,240,088,949
Jadual 1.1 : Keluasan dan Anggaran Nilai Tanah Wakaf Mengikut Negeri
Sumber : JAWHAR 2006
Rajah 1.1 : Peratus Keluasan Tanah Wakaf Mengikut Negeri Di Malaysia
Sumber : Jurnal Pentadbiran Tanah, 3(1), 2013
Wilayah
Persekutuan,
2.08
Johor, 3152.3
Kedah,
1244.88
Kelantan,
173.65
Melaka, 33.25
Negeri
Sembilan,
15.5
Pahang,
723.82
Perak, 116.12
Perlis,
17.23
Pulau Pinang,
779.26
Sarawak, 10.9
Sabah, 2095.16
Selangor,
267.45
Terengganu,
2460.24
7
Yang Di Pertuan Agung sebagai Ketua Agama bagi negeri-negeri yang tidak
mempunyai Sultan atau Raja. Penubuhan Majlis Agama Islam Negeri-negeri (MAIN)
adalah menjadi penasihat kepada DYMM Sultan-sultan berkaitan dengan soal-soal
berkaitan penggubalan dasar dan polisi mengenai hal ehwal Islam. Perlaksanaan dasar
dan polisi ini dijalankan oleh sama ada MAIN sendiri atau Jabatan Agama Islam
Negeri-negeri (JAIN) berkenaan.
Peruntukan tersebut memberi implikasi dari segi pengurusan iaitu masing-
masing negeri merangka dan menggubal dasar serta aktiviti mengikut budibicara
masing-masing termasuklah hal-hal berkaitan dengan wakaf. Keadaan ini membuka
ruang wujudnya masalah pengurusan yang berbeza-beza di antara negeri-negeri seperti
mana yang telah dan sedang berjalan kini.
Dari aspek perundangan MAIN menjadi Pemegang Amanah tunggal bagi
semua hartanah wakaf. Ini bermakna seluruh perkara yang berkaitan hal ehwal wakaf
sama ada Wakaf Khas atau Wakaf Am adalah di bawah pengurusan MAIN.
Peruntukan ini adalah penting bagi memastikan penyelewengan dalam pengurusan
tidak berlaku dan kawalan serta pembangunan dapat dijalankan dari masa ke semasa.
1.2.4 Wakaf Di Pulau Pinang
Bermula pada tahun 1905, keseluruhan pentadbiran tanah wakaf di negeri
Pulau Pinang telah ditadbir mengikut sistem pentadbiran penjajahan British melalui
sebuah badan yang telah ditubuhkan khusus dikenali sebagai Muslim and Hindu
Endowments Board 1905 (MAHEB). Kemudian, setelah tertubuhnya MAINPP
mengikut Enakmen Undang-Undang Pentadbiran Agama Islam 1959, semua harta
wakaf (umat Islam) yang telah ditadbirkan secara bersama di bawah MAHEB telah
diambil alih secara beransur-ansur oleh MAINPP melalui peruntukan di bawah
8
seksyen 89(2) Undang-Undang Pentadbiran Agama Islam Pulau Pinang 1959. Akan
tetapi pengambil alihan secara menyeluruh pentadbiran tanah wakaf oleh MAINPP
hanyalah bermula pada 1 Januari 1967 setelah terdapat percanggahan dalam perihal
mengenai wakaf dan khairat orang Islam peruntukan dalam Muslim and Hindu
Endowments Board Ordinance Caps. Kini dengan kepakaran yang terdapat dalam
institusi MAINPP, perundangan wakaf telah diperkemaskan lagi dengan wujudnya
Enakmen Pentadbiran Hal Ehwal Agama Islam Negeri Pulau Pinang 1993. Di bawah
seksyen 92, Enakmen tersebut menjelaskan bahawa MAINPP merupakan pemegang
amanah tunggal terhadap semua harta wakaf Islam yang terdapat di Pulau Pinang.
DAERAH BIL DALAM LOT KELUASAN TANAH
(ekar)
Timur Laut 139 89.70
Barat Daya 123 162.82
Seberang perai Utara 424 575.52
Seberang perai Utara 271 263.61
Seberang perai Utara 138 161.82
JUMLAH 1,095 1,253.47
Jadual 1.2 : Inventori Wakaf MAINPP Mengikut Pecahan Daerah di Pulau Pinang
Sumber : Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang (MAINPP)
Lokasi tanah wakaf yang ditadbir oleh MAINPP boleh dipecahkan kepada 2
bahagian umum iaitu, di kawasan Pulau Pinang dan juga di kawasan Seberang Perai.
Setiap bahagian umum lokasi tanah wakaf di Pulau Pinang pula mempunyai pecahan
kawasannya yang tersendiri. Pembahagian lokasi tanah wakaf di Pulau Pinang boleh
diringkaskan seperti yang telah tertera di dalam Jadual 1.2.
9
1.3 Penyataan Masalah Penyelidikan
Pembangunan wakaf di negara ini telah melalui beberapa fasa pembangunan
yang dipengaruhi oleh suasana sosial dan politik pada satu-satu masa. Pola tumpuan
terhadap pembangunannya juga mengalami masa suram dan cemerlang yang bersilih
ganti dari masa ke semasa. Bermula dengan kewujudan harta wakaf yang ditadbir
secara persendirian atau kumpulan tertentu, disusuli dengan campurtangan penjajah
yang membelenggu pembangunan wakaf, dan kini pembangunannya kembali
mendapat perhatian dan komitmen yang tinggi daripada seluruh lapisan masyarakat di
negara ini. Semasa proses pembangunan yang dilalui sehinggalah kepada arah tuju
pembangunan wakaf masa kini memerlukan penilaian semula secara terancang dan
sedar agar usaha baik yang dijalankan ini akan membangun seiring dengan konsep
pensyariatan ibadah wakaf itu sendiri.
1.3.1 Masalah Melibatkan Tanah Wakaf
Tanah wakaf adalah aset penting umat Islam dan seharusnya ia dibangunkan
secara optimum dan efisien berdasarkan perancangan yang terperinci demi untuk
memenuhi keperluan semasa pembangunan yang dilakukan di atas tanah wakaf
memerlukan perancangan yang teliti agar ia dimanfaatkan sebaik mungkin. Tidak
dinafikan bahawa tidak semua tanah wakaf berpotensi untuk dimajukan kerana fizikal
sesuatu tanah menyukarkan pembangunan dilakukan. Membangunkan premis
perumahan dan komersial di atas tanah wakaf merupakan satu cara untuk mengelakkan
tanah wakaf tersebut daripada terus terbiar dan usang. Pembangunan perumahan dan
komersial di atas tanah wakaf secara tidak langsung membantu meningkatkan dan
memartabatkan ekonomi umat Islam.
10
Sejarah telah membuktikan bahawa wakaf boleh memainkan peranan yang
penting dalam pembangunan ekonomi sesebuah negara. Wakaf juga menjadi alat
agihan semula kekayaan bagi mencapai keseimbangan ekonomi sesebuah negara
dalam konteks yang menyeluruh melalui penyediaan kemudahan seperti perumahan,
premis komersial pendidikan, kesihatan, tempat ibadah, kemudahan jalan raya dan
sebagainya. Pembangunan terhadap tanah wakaf seharusnya menjadi agenda kerajaan
dengan memberi sokongan dalam pelbagai bentuk terutamanya dalam bentuk dana.
Usaha membangunkan tanah wakaf untuk tujuan perumahan dan kormersial mungkin
tergendala dengan timbul pelbagai isu berbangkit di atas tanah wakaf.
Oleh itu, kajian ini mengenengahkan beberapa isu yang timbul berkaitan tanah
wakaf. Ianya terdiri daripada isu ketidakfahaman masyarakat tentang pembangunan
tanah wakaf, pencerobohan di atas tanah wakaf, isu berkaitan kedudukan tanah wakaf,
kelemahan pengkalan data dan rekod tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang, isu
pengurusan dan pentadbiran tanah wakaf oleh MAINPP, isu perundangan berkaitan
tanah wakaf, dan yang terakhir berkaitan kekurangan dana untuk tujuan pembangunan.
1.3.1.1 Kesedaran Masyarakat
Pengurusan hartanah wakaf juga berhadapan dengan masalah salah faham di
kalangan penduduk setempat. Lazimnya wakaf khas terhad kepada tujuan tertentu atau
bagi maksud yang telah diusulkan oleh pewakaf. Berbeza dengan wakaf am yang
membolehkan ia dibangunkan dengan meluas tanpa limitasi tertentu serta membawa
kebajikan kepada penduduk setempat. Namun, majoriti penduduk setempat hanya
memahami akan keperluan tanah wakaf ke atas satu keperluan sahaja. Ekoran itu
banyak hartanah yang diwakafkan secara khusus sekaligus menghalang pihak
pengurusan menjalankan pembangunan lain selain daripada hasrat pewakaf. Meskipun
pembangunan di Pulau Pinang kian membangun dan sedang berkembang pesat seiring
dengan era globalisasi dunia, tahap kesedaran dan pengetahuan tentang wakaf dan
11
kepentingannya masih lagi kurang. Seruan kepada wakaf ini juga pernah disentuh oleh
cendiakawan agung Melayu, Profesor Diraja Ungku Aziz. Beliau menyatakan,
“Kalaulah semua umat Islam menyimpan seringgit seorang sebulan (untuk tujuan
wakaf), dan bayangkan jika umat Islam berjumlah enam juta orang, maka modal
terkumpul sebulan (bagi umat Islam) ialah sebanyak enam juta ringgit” (Ismail et al,
2013).
Walaupun amalan mewakafkan tanah telah lama dilaksanakan, namun
pemahaman umat Islam amat terhad. Berdasarkan maklumat daripada MAINPP dan
temubual dengan orang ramai hampir 75 peratus umat Islam tidak dapat membezakan
antara konsep Zakat, Wakaf, Sedekah dan Pusaka. Sejak dari dulu, umat Islam di Pulau
Pinang kebanyakannya berpendapat tanah wakaf menjurus kepada tanah perkuburan,
masjid, surau, sekolah agama dan lain-lain berkaitan keagamaan.
Di Pulau Pinang kesemua tanah-tanah Wakaf mempunyai ‘Deed Wakaf’ (surat
ikatan) yang termaktub ‘hasrat pewakaf’ yang perlu dilaksanakan oleh MAINPP
sebagai Pemegang Amanah. Pembangunan yang dilaksanakan berdasarkan keputusan
Jawatankuasa Fatwa yang memutuskan konsep pembangunan yang akan dilaksanakan.
MAINPP adalah Pemegang Amanah Tunggal bagi semua tanah wakaf di Pulau Pinang
berdasarkan Enakmen Penubuhan MAINPP. MAINPP wajib melaksanakan hasrat
pewakaf mengikut surat ikatan dengan membangunkan tanah wakaf dengan
mendapatkan hasil semaksima mungkin. Perlaksanaan Surat Ikatan adalah
berdasarkan keputusan Jawatan Kuasa Fatwa Negeri Pulau Pinang.
Penduduk yang tinggal di atas tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang terdiri dari 2
kategori iaitu penyewa tapak dan setinggan. Kebanyakan berpendapat tanah wakaf
adalah hak Allah dan boleh diduduki secara percuma.
12
1.3.1.2 Pencerobohan Di Atas Tanah Wakaf
Tanah-tanah wakaf strategik lazimnya didiami sama ada oleh penghuni
berdaftar yang sah ataupun penghuni tidak berdaftar iaitu setinggan. Hakikatnya,
kehadiran penghuni tidak berdaftar yang mendiami tanah-tanah wakaf bukan
merupakan satu kesalahan. Namun, sekiranya pihak MAINPP, bercadang
membangunkan tanah wakaf tersebut bagi memastikan manfaat yang lebih signifikan
kepada masyarakat, para penghuni tersebut sewajarnya memberi kerjasama serta
bersedia menerima tawaran perpindahan sementara yang dicadangkan oleh MAINPP.
Berdasarkan pengalaman, para penghuni ini lazimnya membantah sebarang cadangan
pembangunan hartanah wakaf selain membuat tuntutan-tuntutan yang sukar dipenuhi
oleh MAINPP.
Isu pencerobohan tanah wakaf adalah merupakan salah satu faktor
penyumbang kepada kegagalan pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
Pencerobohan yang berlaku tidak boleh dipandang ringan kerana ia memberi implikasi
kepada agenda pembangunan tanah wakaf di negeri ini. Hal ini akan menyebabkan
niat murni orang yang memberi wakaf tidak kesampaian dan seterusnya
membantutkan usaha meningkatkan ekonomi umat Islam. Pada masa ini, ketiadaan
akta khusus mengenai tanah wakaf telah menimbulkan ketidakselarasan tentang
prosedur pendaftaran tanah wakaf yang memberi kesan yang berbeza terhadap
permasalahan berkaitan pencerobohan ke atas tanah wakaf. Justeru itu timbul
permasalahan tentang pihak manakah yang mempunyai kuasa untuk mendakwa
penceroboh dan berhak atau bertanggungjawab terhadap isu pembayaran wang
pampasan akibat pencerobohan.
MAINPP ditubuhkan pada 1959. Walaubagaimanapun kebanyakan tanah
wakaf di Pulau Pinang telah diwakafkan melebihi seratus tahun seperti Wakaf Kapitan
Keling (1810), Wakaf Seetee Aisah (1903), Wakaf Telaga Ayer, Wakaf Alimsah
Waley (1893), dan lain-lain. Tanah-tanah tersebut ditadbir oleh waris-waris
sehinggalah MAINPP ditubuhkan. Oleh yang demikian, pihak waris telah
13
menyewakan kepada penduduk sekitar dan ada yang menjadi setinggan di atas tanah
tersebut. Masalah akan/telah timbul semasa tanah-tanah wakaf tersebut hendak
dibangunkan. Kebanyakan penduduk enggan berpindah dan meminta pampasan untuk
keluar daripada tapak. Masalah ini menjadi sukar apabila MAINPP tidak mempunyai
polisi dan kaedah penyelesaian dengan penduduk setinggan yang telah tinggal turun
temurun dan tiada pemantauan daripada MAINPP ke atas semua tanah-tanah wakaf
dari pencerobohan kerana terdapat banyak tanah-tanah wakaf di seluruh negeri Pulau
Pinang. Hal-hal ini dapat dikenalpasti seperti contoh berikut;
i. Tanah Wakaf Shaikh Eusoff.
Tanah Wakaf Shaikh Eusoff terletak di Lot 1396 dan 1397 di persimpangan
Jalan Ayer Itam, Jalan Kampong Baru dan Jalan Thean Teik iaitu kira kira lapan
kilometer (8 km) daripada pusat bandaraya. Lokasinya yang terletak bersebelahan
Sekolah Chung Ling dan di kelilingi kawasan perumahan dan komersial, di tepi jalan
utama dari pusat bandaraya ke kawasan peranginan Bukit Bendera menjadikannya
kawasan yang amat berpotensi untuk dimajukan. Tanah wakaf ini merupakan dua 2 lot
bercantum yang keluasan keseluruhannya ialah 14.96 ekar (651,657 kaki persegi) iaitu
antara tanah wakaf yang terbesar di Pulau Pinang. Proses pewakafan tanah ini bermula
pada tahun 1936 apabila seorang peniaga berketurunan India Muslim bernama Shaikh
Eusoff telah mewasiat untuk mewakafkan tanah tersebut bagi kegunaan penduduk
Islam di Pulau Pinang. Pada tahun 1948, untuk tujuan pentadbiran dan penyelarasan,
tanah wakaf ini telah diserah tadbir kepada MAHEB.
Selepas merdeka, tanah wakaf ini telah diserah tadbir dan diuruskan oleh pihak
MAINPP. Terdapat 107 unit rumah kekal dan separa kekal milik penghuni yang
berdaftar (penyewa tapak) dan tidak berdaftar (setinggan) di atas tanah tersebut.
Terdapat juga sebuah Rumah Anak Yatim yang ditadbir oleh Persatuan Melayu Pulau
Pinang sejak 1949 dan sebuah asrama Syed Hussain yang menempatkan asrama
murid-murid yang bersekolah berhampiran tanah tersebut.
14
Berdasarkan rekod MAINPP nilai tanah tersebut melebihi RM150 sekaki
persegi atau RM97 juta.
Di sebabkan lokasi ini begitu strategik di tengah-tengah bandar Georgetown,
berhampiran dengan kemudahan awam dan nilai tanah yang tinggi juga maka rata-rata
komuniti di sini enggan berpindah, sanggup menunggu sehingga kawasan tersebut
benar-benar akan dibangunkan dan pampasan yang setimpal dibayar dan baharulah
akan bersetuju untuk berpindah.
Sebahagian besar rumah-rumah yang dibina di atas tanah tersebut berkeadaan
mewah dan besar seolah-olah tanah tersebut milik individu yang mendiami tanah
tersebut.
ii. Tanah Wakaf Masjid Haji Kassim.
Tanah Wakaf Masjid Haji Kassim juga dikenali dengan Kampung Makam. Ia
terletak di Lot 30 P.B. 10, kira-kira satu kilometer (1 km) daripada pusat bandaraya
Georgetown, berhadapan dengan Jalan Dato' Keramat. Keluasan tanah ini ialah 7 ekar
(323,705 kaki persegi). Proses pewakafan tanah ini bermula pada awal abad ke-18,
iaitu dipercayai pada tahun 1819 di mana Allahyarham Haji Kassim, iaitu seorang
peniaga dan juga mubaligh telah bertapak di tanah berkenaan. Beliau mendirikan
rumah, pondok serta surau untuk tujuan mengajar ilmu Islam kepada komuniti
setempat. Pada tahun 1936, untuk tujuan pentadbiran dan penyelarasan, tanah wakaf
ini telah diserah tadbir kepada MAHEB. Selepas merdeka iaitu pada tahun 1967 tanah
wakaf ini telah diserah tadbir kepada pihak MAINPP.
Deed Wakaf Haji Kassim’ adalah; segala hasil tanah tersebut sebahagiannya
untuk pengurusan dan penyelenggaraan Masjid Haji Kassim dan sebahagian lagi untuk
penyelenggaraan makam kerabat beliau. Pihak MAINPP tidak dapat menjalankan
15
‘Deed Wakaf’ tersebut kerana penghuni yang enggan membayar sewa tapak,
disamping enggan berpindah bagi memberi laluan kepada pembangunan untuk
menjana hasil bagi wakaf tersebut untuk menunaikan hasrat pewakaf.
Pada masa kini guna tanahnya terdiri daripada 110 unit rumah kediaman. Guna
tanah di sekitar tanah wakaf ini ialah jenis pembangunan bercampur antara kediaman
dan komersil. Di bahagian hadapan Jalan Dato' Keramat, iaitu utaranya ialah bangunan
perniagaan (seperti kedai jual kereta terpakai) dan pejabat 2 tingkat, bahagian baratnya
ialah bangunan kedai 3 tingkat, di bahagian timurnya juga bangunan kedai 3 tingkat,
manakala di bahagian selatannya disempadani oleh Sungai Pinang yang amat
tercemar.
Nilai tanah yang dianggarkan untuk tapak ini secara puratanya ialah sekitar
RM200 sekaki persegi. Oleh itu nilai keseluruhan dianggarkan berjumlah RM61 juta.
Nilai yang tinggi ini adalah kerana lokasinya amat baik, iaitu di tepi jalan utama ke
pusat bandar raya, cuma lebih kurang satu kilometer (l km) daripada bangunan
Kompleks Tuanku Abdul Razak (KOMTAR).
Maklumat awal daripada MAINPP memaklumkan pada tahun 2009 di bawah
Rancangan Malaysia Ke-9 (RMK9) kerajaan pusat melalui pihak JAWHAR telah
memperuntukan RM100 juta untuk membangunkan tanah wakaf ini, namun akibat
keengganan penduduk untuk berpindah telah membantutkan pembangunan itu.
iii. Tanah Wakaf Abdul Cauder
Tanah Wakaf Abdul Cauder juga dikenali sebagai Wakaf Masjid Telaga Ayer
yang terletak di Butterworth dengan keluasan 2.625 ekar (114,345 kaki persegi).
Terdapat 55 penghuni di atas tanah tersebut beserta 1 dewan orang ramai, 1 kandang
16
kambing, 1 kedai makan dan 1 kedai gunting rambut. Lokasi tanah amat strategik di
bandar Butterworth. Nilai tanah adalah RM5.7 juta.
Dana sejumlah RM50 juta oleh kerajaan melalui JAWHAR melalui RMK9,
pembangunan tidak dapat dilaksanakan kerana penduduk enggan berpindah dari tanah
tersebut serta tidak bersetuju dengan konsep pembangunan iaitu kediaman bertingkat.
1.3.1.3 Campurtangan Pewaris
Mengenai campurtangan pewaris pewakaf yang tidak dipindah milik serta
tindakan undang-undang terhadap penceroboh harta wakaf tidak jelas dinyatakan di
dalam mana-mana peruntukan undang-undang di negara Malaysia. Maka semua
perkara ini mesti dinyatakan dengan jelas dalam mana-mana peruntukan undang-
undang.
Penyataan dan tuntutan pewaris dalam pelbagai bentuk dan senario. Sama ada
ianya adalah menurut tuntutan dari hasrat pewakaf yang ingin ditunaikan ataupun
tuntutan daripada hasrat pewakaf yang telah diabaikan. Contoh isu campurtangan
waris adalah kes konflik kepentingan manfaat antara Majlis Agama Islam dengan ahli
waris ialah dalam kes Majlis Agama Islam Pulau Pinang (MAINPP) lwn Isa bin Abdul
Rahman dan yang lain, [Jurnal Hukum Jld X Bhgn 11 ms 222]. Isa bin Abdul Rahman
adalah selaku waris bagi tuan tanah yang telah mewakafkan tanahnya secara wakaf am
untuk sebuah masjid pada tahun 1889 yang dikenali dengan Masjid Simpang Enam.
Beliau telah menentang kehendak MAINPP untuk merobohkan masjid tersebut dan
menggantikannya dengan 1 bangunan 5 tingkat yang mana tingkat pertama hingga
ketiga digunakan sebagai pejabat bank manakala tingkat empat dan lima sebagai
masjid. Memikirkan rancangan itu bercanggah dengan tujuan pewakaf asal, Isa bin
Abdul Rahman telah membuat tuntutan di Mahkamah Tinggi Sivil Pulau Pinang
17
supaya diisytiharkan tanah masjid itu sebagai wakaf am, dan MAINPP tidak berhak
merobohkan Masjid tersebut juga satu perintah tegahan (injunksi) kepada MAINPP
atau ejen-ejennya dari merobohkan Masjid. MAINPP cuba mengenepikan perintah
tegahan tersebut tetapi gagal lalu merayu ke Mahkamah Agung yang juga akhirnya
menolak permohonan tersebut. Ini adalah kerana terdapat Surat ikatan Penyelesaian
mengenai amanah wakaf menyatakan: ‘Digunakan sebagai tempat orang-orang Islam
bersembahyang jemaah dan tidak untuk tujuan-tujuan lain’.
Antara isu lain yang ditimbulkan oleh Hakim Mahkamah Agung, Eusoff Chin
dalam kes ini adalah bidang kuasa Mahkamah Kadi pada waktu tersebut yang tidak
berhak untuk mengeluarkan perintah injunksi oleh penentang kerana ia termasuk
dalam Bahagian III Akta Relief Spesifik 1950. Dalam keputusannya beliau berkata:
“Apabila Mahkamah Sivil membicarakan tuntutan untuk mendapatkan suatu perintah
dan perintah yang dituntut bukan dalam bidangkuasa Mahkamah Syariah untuk
mengeluarkannya, maka Mahkamah Sivil hendaklah membicarakan tuntutan itu dan
jika soal mengenai Hukum Syarak timbul semasa perbicaraan pihak-pihak terlibat
boleh memanggil pakar-pakar agama Islam untuk memberi keterangan dalam
perbicaraan itu ataupun pihak Mahkamah boleh merujuk soalan-soalan kepada Majlis
Fatwa berkenaan untuk mendapat kepastian.”
Sebelum pindaan artikel 121 (1A) Perlembagaan Persekutuan pada 1988,
pertindanan bidangkuasa antara Mahkamah Syariah dan Mahkamah Sivil seringkali
menimbulkan konflik dan antara yang menjadi isunya adalah berkaitan dengan status
tanah wakaf, sepertimana kes-kes yang terdahulu, kesemuanya melibatkan keputusan
Hakim Mahkamah Sivil yang tidak terikat dengan perundangan Mahkamah Syariah
atau Mahkamah Kadi. Walaupun nyata masalah wakaf adalah berkaitan hukum syarak,
contoh jelas adalah kes Majlis Agama Islam Pulau Pinang lwn Isa Abdul Rahman
apabila tiga daripada empat perintah yang dipohon nyata memerlukan keputusan
dibuat mengikut hukum syarak termasuk wakaf.
18
Campurtangan pewaris yang tidak bersetuju dengan pembangunan adalah
salah satu kekangan yang sering terjadi di Pulau Pinang.
1.3.1.4 Pangkalan Data
Selain itu, tanah-tanah wakaf dalam senarai pihak MAINPP kadang-kala tidak
mempunyai data yang lengkap. Ketiadaan satu sistem maklumat yang lengkap sedikit
sebanyak menyumbang kepada kegagalan tanah wakaf ini dibangunkan. Ini kerana
maklumat asas seperti lokasi tanah wakaf, perletakan sebenar, keluasan dan keadaan
fizikal serta pembangunan sekitar amat diperlukan dalam usaha untuk membuat apa-
apa cadangan pembangunan keatas tapak berkenaan. Ketiadaan maklumat yang
lengkap yang terkini tentang tanah wakaf yang di bawah pengurusan pihak MAINPP
akan menyukarkan langkah dan usaha untuk pembangunan. Kekurangan dan ketiadaan
data maklumat tanah wakaf menjadi cabaran utama untuk membangun tanah wakaf.
Berdasarkan tinjauan dan temubual dengan kakitangan yang
dipertanggungjawab menguruskan rekod-rekod berkaitan tanah wakaf MAINPP
memaklumkan Bahagian Wakaf MAINPP terdedah kepada masalah penyimpanan
data. Walaupun pengurusan tanah wakaf telah mengunakan sistem rekod berkod,
namun pengaplikasian sistem ini tidaklah begitu luas. Ekoran daripada itu banyak
maklumat berhubung harta wakaf tidak direkodkan dengan baik dan tersusun yang
menyebabkan ia terus lenyap dalam senarai.
MAINPP sebagai pentadbir wakaf ditekankan supaya memastikan rekod
pewakafan bagi tanah-tanah wakaf disempurnakan dengan sebaiknya. Rekod ini
termasuklah mendaftarkan pemilikannya di bawah nama MAINPP selaku pemegang
amanah tunggal wakaf di negeri Pulau Pinang. Bagi tanah-tanah yang strategik, adalah
disyorkan juga supaya syarat nyatanya disesuaikan dengan kegunaan sebenar tanah
19
tersebut sama ada bagi tujuan pertanian mahu pun bangunan. Data bank hartanah
wakaf yang lengkap dengan mengaplikasi GIS juga akan memudahkan perancangan
pembangunan wakaf yang lebih tersusun serta amat diperlukan dalam menghasilkan
databank tanah wakaf MAINPP.
i. Oleh kerana tanah-tanah wakaf terletak di merata-rata lokasi di seluruh negeri
Pulau Pinang dan perwakafan telah dibuat sebelum tertubuhnya MAINPP,
maka data-data dan dokumentasi amat penting.
ii. Maklumat-maklumat berkaitan lokasi, status, hakmilik, fizikal tanah, Deed
Wakaf dan kegunaan tanah terkini amat penting dan perlu disimpan sebaik
mungkin dalam pengkalan data bagi tujuan rujukan.
iii. Pewujudan pangkalan data dapat dilaksanakan dengan menggunakan kaedah;
GIS System.
Manual.
1.3.1.5 Kelemahan Pentadbiran Dan Pengurusan Wakaf di MAINPP
Pengurusan pentadbiran dan perancangan amat penting dalam pelaksanaan
sesuatu pembangunan terutama dalam bidang hartanah. Di Pulau Pinang terdapat
1,253.47 ekar (507 hektar) tanah wakaf yang berpotensi untuk dibangun dan
dikomersilkan. MAINPP adalah pemegang amanah tunggal bagi semua harta wakaf di
Pulau Pinang. Sekiranya tanah wakaf dapat diurus dan ditadbir dan mempunyai
perancangan dan strategi pembangunan yang sempurna seperti yang telah
diamanahkan, ia dapat menyumbang kepada pembangunan ekonomi di Pulau Pinang.
Kegagalan menguruskan tanah wakaf dengan baik telah menimbulkan persepsi negatif
di kalangan masyarakat untuk terus berwakaf. Kebiasaannya masalah pengurusan dan
pentadbiran kerana kakitangan yang ditugaskan kurang mahir atau pengetahuan dalam
mengendalikan isu-isu yang membabitkan pengurusan dan pembangunan tanah wakaf.
Pengurusan wakaf yang tidak efektif mengundang rasa was-was oleh pemberi wakaf
dan tanggapan orang ramai kepada MAINPP.
20
Pengurusan tanah wakaf menjadi begitu penting dalam pembangunan hartanah
di Pulau Pinang. Kejayaan dalam mentadbir urusnya mampu menjana pendapatan
yang tinggi kepada penduduk setempat. Tanah wakaf di Pulau Pinang diuruskan oleh
MAINPP sebagai pemegang amanah tunggal harta wakaf ini adalah untuk memastikan
harta wakaf diurus dan ditadbir dengan baik dan efisien dalam menjana hasil yang
lumayan bagi kebajikan masyarakat Islam di Pulau Pinang.
Pulau Pinang mempunyai sejumlah 1,253.47 ekar (507 hektar) tanah wakaf,
iaitu sejumlah 252.52 ekar (102 hektar) terletak di bahagian pulau dan 1,000.95 ekar
(405 hektar) terletak di tanah besar. Sebahagian besar harta wakaf ini telah wujud sejak
lebih 100 tahun yang lalu. Kini harta-harta wakaf tersebut terletak di kawasan yang
amat strategik terutama di Georgetown. Dengan jumlah dan keluasan tanah wakaf
yang banyak maka MAINPP perlu kakitangan dan sistem yang cekap untuk
menguruskannya.
Berdasarkan carta organisasi MAINPP yang sedia ada, bilangan kakitangan
hanyalah sebanyak 13 orang dan dari bilangan tersebut hanya 6 orang kakitangan yang
berstatus kakitangan kontrak. Sekiranya dilihat dari skop keperluan pengurusan
MAINPP, kakitangan mahir yang diperlukan untuk menguruskan pangkalan data
tanah-tanah, dokumentasi, kemahiran professional dan teknikal untuk tujuan
pembangunan, pengetahuan dalam bidang pelaburan, penyelenggaraan, kutipan sewa
dan lain-lain.
Oleh yang demikian jumlah kakitangan yang ditugaskan untuk mentadbir dan
menguruskan tanah wakaf perlulah yang berkelayakan dan mencukupi. Unit Wakaf
hanyalah salah satu bahagian kecil yang digabung dengan Unit Baitulmal dan diterajui
oleh beberapa orang Pegawai Agama MAINPP yang bertanggungjawab ke atas semua
hal yang berkaitan dengan harta wakaf dan lain-lain. Melihat kepada bidang tugas ini,
sudah jelas menunjukkan bilangan kakitangan dan tenaga kerja yang menjalankan
urusan wakaf amat terhad. Ini adalah faktor utama terbantutnya kelicinan perjalanan
21
urusan wakaf. Situasi ini tidak mungkin dapat melaksanakan perancangan dan
pembangunan dengan sempurna.
1.3.1.6 Penyelarasan Perundangan Berkaitan Tanah Wakaf
Wakaf adalah satu bentuk amal yang bersifat kekal dan berterusan. Secara
umumya setiap harta yang diwakafkan akan kembali menjadi hak Allah SWT buat
selama-lamanya dan tiada apa-apa urusniaga, pindahmilik dan perwarisan dibenarkan.
Segala manfaat harta wakaf akan dimanfaatkan oleh seluruh umat Islam.
Manakala ganjarannya pula akan kembali kepada pewakaf itu sendiri secara
berterusan walaupun pewakaf tersebut telah meninggal dunia (a lasting benefit). Di
Malaysia, pentadbiran tanah wakaf adalah tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965
(KTN). Malangnya peruntukan mengenai wakaf dalam KTN itu sendiri menimbulkan
pelbagai persoalan dan perbahasan yang masih belum terjawab dengan sempurna. Ia
menimbulkan banyak perbahasan dan dilihat bercanggah dengan prinsip wakaf serta
hukum syarak.
i. Seksyen 416 C KTN.
Seksyen ini merupakan peruntukan yang berkaitan dengan kaedah pendaftaran
tanah termasuk pendaftaran tanah wakaf melalui Peletahakan Berkanun (Statutory
Vesting). KTN memperuntukkan; (1) Jika sekiranya keseluruhan atau sebahagian
mana-mana tanah bermilik yang dipegang oleh pemindah diduduki, digunakan,
dikawal atau diuruskan oleh penerima pindahan dibawah apa-apa hak atau
‘entitlement’ yang diperolehi dengan cara suatu derma, hadiah, warisan, kebenaran,
persetujuan, atau dengan apa-apa cara yang lain, dari pemindah atau mana-mana
22
pendahulu dalam hakmilik pemindah untuk apa-apa maksud berkanun penerima
pindahan sebaik sahaja sebelum peletakhakan berkanun berkuatkuasa, hak penerima
pindahan kepada pendudukan, penggunaan, kawalan atau pengurusan tersebut
hendaklah, atas permohonan secara bertulis olehnya kepada Pendaftar, disokong atas
dokumen hakmilik pendaftaran kepada tanah, jika Pendaftar berpuas hati bahawa
peletakhakan berkanun tentang hak atau ‘entitlement’ tersebut pada penerima
pindahan telah dikuatkuasakan.
Peruntukan di atas secara jelas memperuntukkan mengenai pendaftaran tanah
termasuk pendaftaran tanah wakaf melalui kaedah peletakhakan berkanun. Bagi
melaksanakan kaedah ini dengan teratur, Pentadbir-pentadbir tanah di seluruh
Malaysia telah dinasihatkan supaya mematuhi garis panduan khusus yang dikeluarkan
oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) iaitu Pekeliling Bil.8/1999
mengenai tatacara pendaftaran tanah wakaf melalui kaedah ini.
ii. Seksyen 195, 197 dan 200 KTN.
Salah satu cara yang membolehkan tanah wakaf didaftarkan atas nama Majlis
Agama Islam sebagai pemegang amanah tunggal. Pendaftaran tanah melalui
penyerahan balik dan permohonan semula ini adalah selaras dengan peruntukan yang
terkandung dalam KTN 12. memperuntukkan:
“(1) Tuanpunya mana-mana tanah berimilik yang dipegang di bawah hakmilik
Pejabat Pendaftaran, hakmilik Pejabat Tanah atau hakmilik sementara bolehlah,
dengan kelulusan Pengarah Negeri atau Pentadbir Tanah, seperti yang diperuntukkan
oleh subseksyen (2), menyerah balik kepada Pihak Berkuasa Negeri seluruh atau
sebahagian tanah itu.”
23
Peruntukan ini menjelaskan bahawa tuan punya tanah berimilik boleh
menyerahkan kembali tanah berimilik kepada Pihak Berkuasa Negeri dengan
kelulusan Pengarah Tanah dan Galian Negeri atau Pentadbir Tanah dengan terakluk
kepada syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tanah untuk meluluskan
penyerahan balik kepada Pihak Berkuasa Negeri.
iii. Seksyen 420(1) dan (2) KTN.
Seksyen ini menyatakan bahawa sebarang perintah peletakhakan yang
dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi tidak akan berkuatkuasa selagi ianya tidak
didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Di bawah seksyen 420(2)
KTN, Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah hendaklah mendaftarkan sesuatu
perintah peletakhakan dengan membuat memorial mengenai peletakhakan dalam
dokumen hakmilik daftar sebaik sahaja perintah berkenaan diterima. Perlu dijelaskan
disini bahawa tafsiran mahkamah di sini adalah termasuk juga Mahkamah Syariah
berdasarkan kepada seksyen 421A KTN. Seksyen 421A ini terpakai kepada
peruntukan seksyen 417 dan 420. Seksyen 417 memperuntukkan tentang autoriti am
mahkamah di mana mahkamah atau hakim boleh dengan perintah mengarahkan
Pendaftar atau mana-mana Pentadbir Tanah untuk melakukan segala perbuatan yang
perlu dan menguatkuasakan apa-apa hukuman atau perintah yang diberi atau dibuat
dalam mana-mana prosiding yang berhubungan dengan tanah (termasuklah jika
membabitkan wakaf, hibah, harta sepencarian dan sebagainya).
iv. Borang 14A (seksyen 215 dan 216) KTN.
Seksyen ini berkaitan dengan pindahmilik tanah supaya tanah tersebut menjadi
tanah wakaf. Penggunaan seksyen ini sangat sinonim dengan pentadbiran tanah wakaf
di seluruh Malaysia pada masa ini. Walaubagaimanapun, Pejabat Peguam Negara
berpendapat bahawa KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf. Pendaftaran
peletakhakan tanah wakaf di bawah KTN yang dibuat melalui Borang 14A di bawah
24
seksyen 215 dan 216 KTN adalah sebagai peletakhakan tanah kepunyaan MAIN dan
bukannya tanah yang diwakafkan kepada MAIN sebagai pemegang amanah tunggal.
Hal ini menjadikan tanah-tanah yang diwakafkan kepada MAIN bertukar status
menjadi tanah milik MAIN.
v. Pajakan (Leasehold).
Dalam konteks hakmilik bertempoh, tanah-tanah wakaf turut tidak terkecuali
daripada tertakluk kepada setiap peruntukan yang wujud dalam KTN. Secara jelas
KTN memperuntukkan tentang kuasa Pihak Berkuasa Negeri (PBN) untuk
memberikan hakmilik tanah Kerajaan kepada yang berhak bagi suatu jangkamasa yang
tidak melebihi 99 tahun (Pajakan Negeri/State Lease). KTN turut memperuntukkan;
‘Pemberimilikan tanah Kerajaan di bawah Akta ini hendaklah terdiri daripada
pelupusannya oleh Pihak Berkuasa Negeri-(a) untuk suatu tempoh yang tidak melebihi
dari sembilan puluh sembilan (99) tahun; (aa) buat selama-lamanya’. ‘Jika sekiranya
Pihak Berkuasa Negeri berpuas hati bahawa tanah itu akan digunakan untuk tujuan
awam’.
Seterusnya seksyen 47(1) KTN memperuntukkan, mana-mana pegangan tanah
secara pajakan yang telah tamat tempoh termasuk tanah-tanah wakaf hendaklah
dikembalikan dan terletak hak kepada PBN. Sungguhpun begitu, mana-mana tanah
dalam kategori ini dibenarkan untuk diperbaharui dengan bayaran premium baru yang
dikenakan oleh PBN. Walaubagaimanpun, pembaharuan (renewal) ini tiada jaminan
memandangkan tiada peruntukan dalam KTN yang memperuntukkannya. Hakikatnya,
bukan tanah yang sudah habis tempoh pajakan itu sahaja yang perlu dikembalikan
kepada PBN, malah kesemua bangunan yang dibina di atas tanah berkenaan juga mesti
dikembalikan, melainkan apa-apa pembinaan sementara dan yang boleh dipindahkan.
Perihal tanah dan bidang kuasa berkaitan Agama Islam adalah tertakluk kepada bidang
kuasa negeri masing-masing. Oleh yang demikian perlaksanaan pembangunan tanah
wakaf dan hukum-hukum berkaitan adalah tertakluk kepada kerajaan negeri masing-
masing.
25
Berdasarkan Kanun Tanah Negara (KTN) Seksyen 4 Kecualian; tanah-tanah
Wakaf dan Baitulmal tidak tertakluk kepada undang-undang KTN.
Walaubagaimanapun bagi perlaksanaan pembangunan tanah-tanah wakaf, MAINPP
perlu menggubal Enakmen atau garispanduan pembangunan tanah wakaf untuk
dijadikan panduan.
Pertembungan cara perundangan yang berbeza antara KTN dan keputusan
Jawatankuasa Fatwa Negeri menyebabkan timbul konfik dari peringkat status tanah,
pemilikan tanah, serahan tanah kepada pihak berkuasa negeri seperti jalanraya,
kawasan lapang, longkang, sub stesen TNB, loji kumbahan, lanskap dan lain-lain yang
menjadi garispanduan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yang berdasarkan Penyerahan
Hakmilik Tanah (KTN Borang 14A).
Berdasarkan Fatwa, setiap inci tanah wakaf tidak boleh dipindah milik.
Pertembungan perundangan kepada masalahan ini dapat dikenalpasti di peringkat
Kelulusan Pelan Merancang, Pelan Bangunan, Peringkat Pembinaan (tanah-tanah
lebihan tidak boleh dibawa keluar dari tapak) sehingga ke peringkat Strata Title.
Antara syarat-syarat asas pembangunan tanah wakaf adalah;
Tanah tidak boleh dipindah milik.
Tanah tidak boleh dicagar.
Tanah tidak boleh dijual beli.
Hanya untuk umat Islam sahaja.
Hasil pembangunan mestilah lebih baik daripada sebelum ianya dibangunkan.
Pemilikan dalam bentuk pajakan sahaja (KTN Borang 15A).
Sewa Pajak hartanah kediaman atau komersial dalam bentuk Ijarah.
26
1.3.1.7 Kekurangan Dana Untuk Tujuan Pembangunan
Kekurangan dana merupakan salah satu kekangan yang dihadapi untuk
memajukan tanah wakaf. MAINPP sebagai pemilik tunggal harta tanah wakaf
mempunyai masalah untuk memajukan tanah wakaf kerana kekurangan dana.
Kerjasama daripada pihak luar memungkinkan tanah wakaf tersebut dimajukan untuk
pembangunan premis kediaman dan komersil. Sungguhpun Malaysia merupakan
antara negara Islam yang mempunyai persekitaran kewangan Islam yang dinamik
bertaraf antarabangsa, pembangunan harta wakaf yang menggunakan instrumen
kewangan kontemporari berada pada tahap yang kurang memberangsangkan. Keadaan
ini jelas menggambarkan bahawa pembangunan wakaf tidak berkembang sepantas
pertumbuhan sistem kewangan Islam (Sulaiman, 2012). Malaysia mempunyai harta
wakaf yang banyak terutamanya tanah dan sekiranya dibangunkan maka ia pasti dapat
memberi sumbangan yang positif kepada pembangunan ekonomi umat Islam. Namun,
kekurangan dana merupakan satu kekangan utama bagi tujuan pembangunan harta
wakaf di MAINPP.
i. Kekangan dana kerana harta wakaf tidak boleh dijual atau dicagar.
ii. Kebanyakan institusi kewangan yang memberi kemudahan pinjaman dana
untuk pembangunan adalah berkonsepkan ‘colateral’ seperti cagaran tanah
untuk pinjaman penyambung ‘bridging loan’. Oleh yang demikian berdasarkan
keputusan fatwa untuk tanah-tanah wakaf tidak boleh dicagar, maka institusi
tidak meluluskan dana untuk pembangunan.
iii. Oleh kerana MAINPP menghadapi kekangan kewangan dan dana untuk
pembangunan, maka salah satu alternatif adalah mengunakan dana dari
kerajaan persekutuan. Namun, dana tersebut amat kecil kerana perlu dibahagi-
bahagikan mengikut negeri lain di Malaysia.
iv. MAINPP juga terpaksa melaksanakan projek secara usahasama dengan
pemaju-pemaju yang mempunyai dana yang kukuh.
v. Disamping itu juga, bagi hartanah wakaf kediaman dan komersial, kemudahan
pembiaya akhir ‘end financing’, hanya 3 iaitu; Bank Muamalat, Bank Islam
dan Ar Rajhi Bank saja yang menawarkan kemudahan tersebut.
27
1.3.2 Persoalan Kajian
Dalam membuat sebarang kajian, beberapa persoalan yang perlu dikaji bagi
mendapatkan hasil yang menepati objektif. Ianya juga akan dikaji dengan lebih
terperinci melalui tajuk ‘Pembangunan Tanah Wakaf di Pulau Pinang’. Di antara
persoalan yang akan dikaji adalah seperti berikut;
i. Apakah permasalahan, kekangan bagi pembangunan wakaf di Pulau Pinang?
ii. Apakah cabaran yang dihadapi dalam pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang dari awal pewujudannya sehingga sekarang?
iii. Apakah konsep pembangunan yang sesuai dan menepati konsep wakaf?
iv. Apakah strategi pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang?
v. Apakah mekanisma untuk menyelesaikan isu-isu pembangunan tanah wakaf
dari aspek perundangan dan kewangan dalam konsep pembangunan tanah
wakaf di Pulau Pinang?
1.4 Objektif Kajian
Secara umumnya, kajian ini adalah untuk mendalami mengenai pembangunan
yang dibangunkan di Pulau Pinang menerusi tanah wakaf. Selain itu, ianya adalah
berdasarkan kepada objektif berikut:
i. Mengenalpasti masalah pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
ii. Menilai strategi pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
28
1.5 Kepentingan Kajian
Bagi meneliti maksud dan kepentingan kajian sedalam-dalamnya untuk
mendapat pencarian yang tepat dan menyelidiki masalah yang dihadapi oleh MAINPP
dari tahun ke tahun, kajian ini juga adalah untuk:
i. Memberi maklumat kepada umum dan juga pihak yang berkepentingan dalam
mencari maklumat mengenai pengalaman dalam pembangunan tanah wakaf
masalah dan langkah-langkah yang perlu diambil kira dalam pelaksanaan
pembangunan.
ii. Meneliti isu-isu yang berbangkit setiap kali apabila diadakan pembangunan
pada tanah-tanah wakaf dalam semua aspek dari proses pra pembangunan
sehingga selesai pembangunan dan sedia untuk digunakan. Ini dengan
mengambil kira perbezaan dan juga kerancakan ekonomi yang berlaku selepas
pembangunan diadakan terutamanya kepada kawasan tanah wakaf yang
mempunyai nilai komersil yang tinggi.
iii. Membuat pembangunan untuk mengekalkan dan mencapai hasrat pewakaf
selari dengan pembangunan masa kini yang berguna untuk umat yang akan
datang.
1.6 Skop Kajian
Kajian ini memfokuskan berkaitan masalah dan strategi dalam pembangunan
tanah wakaf di Pulau Pinang. Dalam melaksanakan kajian ini, beberapa aspek telah
difokuskan bagi mewujudkan hasil kajian yang berkesan. Di antaranya ialah:
29
i. Mengkaji masalah yang menghalang pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang seperti isu yang melibatkan secara fizikal di atas tanah, bidang kuasa
perundangan, dana kewangan serta tahap pengurusan dan pentadbiran oleh
institusi yang terlibat secara langsung dalam pembangunan tanah wakaf.
ii. Mengenalpasi strategi-strategi yang dapat memperkasakan pembangunan
tanah wakaf. Ia akan menumpukan kepada peranan wakaf dalam
membangunkan ekonomi tanah wakaf yang boleh dijadikan instrument bagi
meningkatkan tahap sosio ekonomi umat Islam.
iii. Kajian ini juga menjadi model dan pemangkin dalam pembangunan masa
depan tanah wakaf di Pulau Pinang.
Kajian ini melibatkan lokasi tanah-tanah wakaf yang terdapat di Pulau Pinang
yang berpotensi untuk pembangunan. Kebanyakannya melibatkan isu/halangan yang
dihadapi semasa dalam proses pembangunan tanah wakaf yang melibatkan banyak
pihak yang berkepentingan mahupun tidak.
30
BAB 2
KAJIAN LITERATUR
2.1 Pengenalan
Bab ini menerangkan masalah dalam pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang melalui artikel-artikel, jurnal, penulisan serta kajian-kajian lepas. Selain
daripada itu, kajian ini juga merangkumi isu yang timbul semasa perlaksanaan
pembangunan tanah wakaf dari aspek perundangan, dana, fizikal di tapak, pengurusan
oleh MAINPP dan isu teknikal dengan PBT.
Isu tanah dan penempatan Melayu di Pulau Pinang dilihat begitu sensitif
terutama tanah wakaf. Ia menjadi polemik dalam kehidupan masyarakat terutama umat
Islam di negeri ini yang kebanyakannya dari komuniti kelas bawahan yang tidak
memiliki kediaman tetap yang sering menjadi mangsa perpindahan demi perpindahan
lantaran anjakan pembangunan yang pesat di Pulau Pinang.
Berdasarkan fakta terbaru daripada Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Negeri
Pulau Pinang, tanah milik Melayu di daerah Timur Laut hanya 1.16 peratus, Balik
Pulau 15.07 peratus, Seberang Perai Utara 44.2 peratus, Seberang Perai Tengah 23.55
peratus dan Seberang Perai Selatan 18.09 peratus. Ia menjadikan keseluruhan tanah
milik Melayu di negeri ini cuma 20.41 peratus. Kajian juga mendapati 7,000 orang
31
Melayu di Negeri Pulau Pinang akan kehilangan tempat tinggal kerana rumahnya kini
dibina di atas tanah milik bukan Islam.
2.1.1 Kepentingan Tanah Wakaf
Merujuk kepada artikel Siti Nadia Ahmad Jamlus (Berita Harian, 2015), tanah
wakaf ibarat nyawa kepada orang Melayu, itulah yang diakui beberapa penduduk yang
menetap di atas tanah wakaf berpuluh tahun lamanya. Sebagai contoh adalah seorang
daripadanya penduduk Kampung Dodol (Tanah Wakaf Masjid Hashim Yahya)
Rogayah Ahmad 70, berkata, beliau sama sekali tidak setuju sekiranya tanah wakaf
yang kini dibina dengan rumah kampung dibangunkan menjadi rumah pangsa.
Kebanyakannya menyatakan bahawa tidak berkemampuan untuk membeli rumah
kerana harga yang melampau di sekitar kawasan tersebut. Berdasarkan pasaran semasa
harga adalah sekitar RM360 ribu dan ke atas. Oleh kerana penduduk-penduduk ini
telah lama mendiami tanah wakaf tersebut maka agak sukar untuk berpindah ke
kawasan lain yang menyukarkan aktiviti kehidupan harian.
Kebanyakan tanah wakaf berada di tengah-tengah Bandar Georgetown seperti
Tanah Wakaf Kapitan Keling, Tanah Wakaf Alimsah Waley, Tanah Wakaf Masjid
Lebuh Acheh serta Tanah Wakaf Lebuh Chulia, yang merupakan deretan kedai-kedai
komersil yang disewa oleh India Muslim yang rata-rata merupakan kedai emas,
restoran nasi kandar, agensi pelancongan dan pengurup wang berlesen. Manakala bagi
tanah wakaf yang menjadi tumpuan penghuni-penghuni yang berdaftar dan tidak
berdaftar (setinggan) adalah Tanah Wakaf Shaikh Eusoff, Tanah Wakaf Jalan
Langkawi Tanah Wakaf Hashim Yahya, Tanah Wakaf Jalan Zoo dan Tanah Wakaf
Haji Kassim. Tanah-tanah wakaf ini mempunyai nilai yang tinggi.
Walaubagaimanapun pembangunan hanya boleh dilaksanakan sekiranya penduduk-
penduduk memberi kerjasama kepada MAINPP.
32
Tanah wakaf tidak boleh dipindah milik atau dijual beli. Maka ia akan terjamin
dan terpelihara daripada terlepas kepada orang bukan Islam. Oleh itu semua
pembangunan tanah wakaf ini dilihat dapat membantu dan memberi penempatan dan
pemilikan secara pajakan kepada masyarakat Melayu di Pulau Pinang.
2.1.2 Tanah Wakaf Sebagai Alternatif Penempatan Melayu Di Pulau Pinang
Pembangunan di atas tanah wakaf akan menyelamatkan kaum Melayu daripada
terus terpinggir, demikian pandangan Presiden Persatuan Melayu Pulau Pinang
(Pemenang), Tan Sri Mohd Yussof Latiff (2014), tanah wakaf yang sedia ada sekarang
telah pun dihuni lebih daripada dua hingga ke tiga generasi.
Saban hari, Pulau Pinang semakin berubah dengan kepesatan pembangunan
sosio ekonomi, dan ia terus menghimpit orang yang tidak berdaya. Jika tanah wakaf
tidak dibangunkan segera, maka penempatan ini lama kelamaan ia akan hilang ditelan
pembangunan dan menjadi kerugian kepada bangsa dan agama sendiri.
Memandangkan Melayu ketinggalan dari aspek sosio ekonomi dan geopolitik
yang semakin kritikal di Pulau Pinang, maka dengan keluasan tanah wakaf sedia ada
menjadi alternative untuk menempatkan masyarakat Melayu di Pulau Pinang. Sebagai
contoh, terdapat 150 ekar tanah wakaf yang berpotensi dibangunkan di bahagian pulau
Pulau Pinang. Sekiranya pembangunan dilaksanakan ia dapat menampung 18,000 unit
kediaman pengsapuri untuk masyarakat Melayu. Di samping itu juga ia dapat
menyediakan 3,600 premis perniagaan. Ini akan membantu penempatan masyarakat
Melayu di Pulau Pinang dari aspek sosio ekonomi dan geopolitik Melayu.
33
Dengan menyediakan penempatan yang mampu di miliki secara pajakan oleh
masyarakat Melayu di atas tanah wakaf, dapat membantu pengurangan penghijrahan
masyarakat ini secara besar-besaran ke tanah besar Seberang Perai termasuk ke Sungai
Petani dan Kulim, Kedah. Penghijrahan ini memberi impak yang besar dari segi
geopolitik.
Jadi, tanah wakaf ini sebenarnya adalah penyelamat sama ada secara sedar
ataupun tidak, MAINPP perlu meramaikan orang Islam menetap di dalam pulau, maka
tanah wakaf adalah salah satu cara daripadanya. Kewujudan perumahan yang dihuni
oleh orang Islam ini juga sekaligus akan mewujudkan kariah, bukannya
melenyapkannya. MAINPP perlu memastikan supaya orang ramai terlebih dahulu
memahami maksud wakaf terutamanya bagi penghuni yang menetap di atas tanah
berkenaan.
2.1.3 Cabaran MAINPP Menguruskan Tanah Wakaf
Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang (MAINPP) mengakui cabaran yang
dihadapi terlalu besar sebagai pemegang amanah tunggal tanah wakaf di negeri ini.
Timbalan Yang Dipertua (YDP) MAINPP, Datuk Abdul Halim Hussain (2015),
menyatakan tidak dinafikan pelbagai tanggapan negatif dilemparkan kepada majlis
berkenaan tanpa usul selidik yang sebenarnya. Tegasnya, pelbagai cabaran terpaksa
dihadapi tambahan lagi isu tanah adalah sesuatu yang begitu sensitif di Pulau Pinang.
Menurutnya, sehingga kini Pulau Pinang mempunyai tanah wakaf di kawasan pulau
dan juga Seberang Perai.
Antara cabaran yang perlu dihadapi MAINPP ialah tanah wakaf yang dituntut
kembali oleh waris, sedangkan sebenarnya generasi terdahulu sudah begitu lama
mewakafkannya. Namun generasi yang baru datang kembali, sedangkan tanah itu
34
bukan lagi hak peribadi. Masalah pembangunan di atas tanah wakaf juga menjadi isu
utama, ia terutamanya terhadap tanah wakaf yang ingin dimajukan untuk menjadi
penempatan yang lebih kondusif serta memanfaatkan orang ramai.
Terdapat juga isu penduduk yang enggan berpindah dari mendiami tanah
wakaf untuk memberi laluan kepada pembangunan yang lebih baik. Antara isu yang
dikenalpasti adalah :-
i. Lokasi yang strategik seperti berhampiran dengan pusat bandar, berhampiran
pusat perkhidmatan bandar dan berhampiran dengan pusat aktiviti harian.
ii. Oleh kerana kebanyakannya adalah dikalangan generasi ketiga dan rumah asal
milik nenek moyang maka tiada kos untuk membeli dan membina rumah baru.
iii. Penduduk menganggap tanah wakaf yang didiami mempunyai nilai-nilai
sejarah dan nilai sentimental kerana telah mendiami kawasan tersebut sejak
lahir lagi.
iv. Oleh kerana ia melibatkan 3 generasi maka keseluruhan kampung tersebut
terdiri daripada saudara mara dan kaum keluarga yang menjadi faktor tidak
mahu berpindah.
v. Penduduk beranggapan sekiranya memberi peluang kepada pembangunan,
maka penempatan baru yang agak jauh dan menyukarkan aktiviti seharian.
vi. Budaya komuniti Melayu lebih menggemari rumah-rumah tradisi berbanding
rumah bertingkat.
vii. Lebih memperjuangkan warisan Melayu iaitu ingin mempertahankan
perkampungan “Melayu Elit” dengan suasana kampung.
Dalam menangani isu tanah wakaf ini, semua pihak terutama MAINPP perlu
berhati-hati agar ianya tidak menghangatkan lagi situasi yang ada. Setiap perkara yang
berkaitan dengan pemilikan, perpindahan dan pembangunan adalah amat sensitif
terutama individu yang terlibat secara langsung dan pihak-pihak yang berkepentingan.
Adalah tidak adil tanah yang tinggi nilainya hanya didiami oleh segelintir umat Islam
sedangkan sekiranya dibangunkan, maka ianya dapat dimanfaatkan oleh lebih ramai
lagi.
35
Dengan pembangunan yang dilaksanakan akan dapat meneguhkan lagi
ekonomi umat Islam setelah perancangan membangunkan tanah-tanah wakaf di Pulau
Pinang dilaksanakan oleh MAINPP.
2.1.4 Tahap Pengurusan Tanah Wakaf MAINPP Di Pulau Pinang Lemah
Berdasarkan laporan Audit Negara 2014 Siri 3 yang disiarkan oleh Berita
Harian pada 23 November 2015 memaklumkan, tahap pengurusan tanah wakaf
MAINPP tidak memuaskan dan wujudnya kelemahan yang perlu penambahbaikan.
Laporan yang dibentangkan di Dewan Rakyat, MAINPP hanya memasukkan
maklumat hartanah wakaf sebanyak 1,095 lot daripada 1,210 lot bagi semua daerah
sehingga tahun 2011. Walaubagaimanapun, banyak maklumat yang ada tidak
dikemaskini seperti nama pewakaf, hak milik, tujuan serahan serta pembangunan sedia
ada di atas tanah tersebut. Sebanyak 115 lot tanah wakaf masih belum didaftarkan
sehingga tarikh pengauditan.
Audit juga mendapati jumlah tunggakan sewa tanah-tanah wakaf meningkat
dari tahun 2012 hingga 2014 berjumlah RM4.56 juta melibatkan 702 penyewa
berdasarkan trend tunggakan sewa setiap tahun.
MAINPP adalah pemegang amanah tunggal untuk setiap tanah wakaf di Pulau
Pinang. Oleh yang demikian tanah wakaf terdiri wakaf khas seperti kubur, sekolah
agama, masjid dan surau sementara wakaf am adalah tanah wakaf yang boleh
dibangunkan tanpa halangan selagi mengikut ‘hasrat pewakaf’. Pengurusan tanah
wakaf mestilah dibuat secara professional dan sistematik dari aspek organisasi
MAINPP diperingkat tertinggi (Ahli Lembaga Pengarah) sehingga kakitangan yang
akan melaksanakan amanah tersebut. Bahagian Wakaf dan Bahagian Pembangunan
36
Pelaburan mestilah diketuai oleh pegawai yang berkemahiran dan berkelayakan serta
pegawai yang pakar dalam bidang perundangan.
Fungsi utama MAINPP adalah sebagai penasihat keagamaan dalam isu-isu
yang berkaitan dengan agama Islam di Pulau Pinang. Terdapat 6 bahagian organisasi
yang telah dibentuk oleh MAINPP, antaranya:
i. Bahagian Pentadbiran & Kewangan.
ii. Bahagian Sumber Am.
iii. Bahagian Pembangunan & Pelaburan.
iv. Bahagian Wakaf.
v. Bahagian Akaun.
vi. Bahagian Undang-undang.
Dengan jumlah tanah wakaf mencecah 1,253 ekar (507 hektar) tanah di seluruh
negeri Pulau Pinang memerlukan kakitangan yang ramai bagi tujuan menguruskan
tanah tersebut dari aspek pemilikan hakmilik, dokumentasi, perundangan, kutipan
sewa, pembayaran cukai, pencerobohan, penguatkuasaan dan pembangunan serta
pelaburan.
MAINPP juga diseru supaya mempunyai sistem pangkalan data yang terkini
bagi melaksanakan pengurusan tanah yang cekap. Dengan jumlah sebanyak 1,095 lot
dan berkeluasan 1,253.47 ekar (507 hektar), MAINPP sepatutnya mempunyai
pangkalan data dan kakitangan yang mahir dan cekap dalam menguruskan tanah
wakaf. Laporan Audit ini membuktikan kelemahan MAINPP mentadbir dan mengurus
tanah wakaf walaupun telah 56 tahun bertindak sebagai pemegang amanah tunggal.
Selain itu juga, MAINPP memerlukan kakitangan professional yang mahir
dalam bidang perundangan, pembangunan, pelaburan, penguatkuasaan dan
37
mempunyai kepakaran dalam menyedarkan masyarakat berkaitan kepentingan dan
matlamat pembangunan tanah-tanah wakaf.
2.1.5 Saranan Kerajaan Pulau Pinang Bangunkan Tanah Wakaf
Berdasarkan jurnal tulisan Aziz Muda melalui Harakah (21 April 2014),
melaporkan bahawa rakyat negeri Pulau Pinang akan melihat satu perubahan yang
ketara dalam pembangunan tanah di Pulau Pinang khasnya pembangunan tanah wakaf
bagi kepentingan rakyat Pulau Pinang terutamanya orang Melayu. Bagi merealisasikan
hasrat tersebut, kerajaan negeri telah bercadang untuk mewujudkan polisi baru dalam
menangani isu perumahan dan penempatan Melayu di atas tanah kampung, tanah
wakaf yang dilanda kemajuan, pembangunan dan perbandaran.
Polisi dan garispanduan terdahulu adalah semua penduduk samada penyewa
berdaftar atau tidak (setinggan) yang mendiami penempatan setempat di atas tanah
individu (tuan punya tanah) dan tanah wakaf (milik MAINPP) akan diarahkan
mengosongkan tanah tersebut melalui perintah mahkamah yang dituntut oleh tuan
tanah dan MAINPP dan secara langsung penduduk terpaksa berpindah.
Walau bagaimanapun polisi dan garispanduan baru yang dicadangkan akan
menjadi satu ‘standard procedure’ ke atas mana-mana perancangan pemajuan yang
melibatkan penduduk setempat. Berdasarkan polisi baharu ini, penduduk setempat
yang terlibat perlulah disediakan rumah ganti percuma yang selesa mengandungi 3
bilik tidur dengan jumlah keluasan rumah sekurang-kurangnya 800 kaki persegi, dan
sekiranya rumah bertingkat perlu mempunyai 1 unit tempat letak kereta.
38
Disamping itu juga, polisi baru juga akan mengawal harga hartanah dari
melambung terlalu tinggi yang sudah tentu akan menyumbang kepada peningkatan kos
perumahan yang akan melambung tinggi.
Di Pulau Pinang terdapat banyak isu mengenai penduduk. Apabila pengurusan
tanah wakaf dapat disusun dan diperkemaskan serta diperkasakan, banyak isu yang
membabitkan orang Melayu di Pulau Pinang akan dapat diselesaikan. Antaranya,
sekarang Melayu Pulau Pinang telah bermigrasi ke tanah besar dan Sungai Petani,
Kedah kerana tidak mampu memiliki rumah yang mempunyai harga yang terlalu
tinggi.
Pembangunan di atas tanah wakaf juga akan dilakukan secara komersil oleh
MAINPP bagi memberi pulangan yang maksima kepada MAINPP dan pewakaf,
selaras dengan usaha MAINPP dan kerajaan negeri itu dengan sebaik mungkin,
khususnya bagi kepentingan seluruh umat Islam di Pulau Pinang atau orang Melayu
yang selama ini telah terpinggir.
Negeri Pulau Pinang adalah antara 3 negeri di Malaysia yang mencatatkan
kenaikan harga hartanah yang melambung tinggi bersama Wilayah Persekutuan dan
Selangor. Kenaikan ini secara langsung disebabkan harga tanah yang melambung
tinggi dan permintaan premis kediaman dan komersil yang tinggi bukan sahaja bagi
tujuan penempatan tetapi untuk pelaburan yang amat menguntungkan.
Oleh yang demikian, hanya golongan yang berpendapatan tinggi yang mampu
memiliki rumah dan premis komersil di tempat-tempat yang strategik. Dengan kata
lain, pemilikan ini di monopoli oleh bangsa lain. Kebanyakan orang-orang Melayu
hanya mampu memiliki dan menghuni kediaman yang berharga dalam lingkungan
RM500 ribu ke bawah untuk rumah teres dan bertingkat.
39
Kebanyakan orang-orang Melayu yang tinggal di atas tanah individu dan tanah
wakaf yang bertaraf setinggan hanya mampu memiliki rumah kos sederhana rendah
yang berharga RM75 ribu (700 kaki persegi) dan rumah kos rendah RM42 ribu (640
kaki persegi). Dengan keluasan tersebut di dapati rumah tersebut terlalu kecil dan tidak
sesuai didiami oleh keluarga yang besar.
Keluasan yang sesuai adalah sekurang-kurangnya 800 kaki persegi yang akan
disyaratkan kepada pemaju-pemaju. Justeru, Kerajaan Negeri bercadang supaya
pembangunan tanah wakaf dilaksanakan secara agresif bagi menampung keperluan
ini. Ini adalah kerana tanah wakaf yang ditadbir dan dimiliki oleh MAINPP adalah
secara percuma. Oleh itu kos pembangunan projek tidaklah terlalu tinggi dan
seterusnya harga-harga rumah dimiliki dengan harga yang munasabah atau mampu
milik. Oleh kerana hukum dan polisi yang termaktub oleh MAINPP, premis-premis
kediaman dan komersil ini hanya untuk dimiliki secara pajakan dan untuk umat Islam
sahaja. Ini dapat membantu masalah orang-orang Melayu di Pulau Pinang dari aspek
penempatan dan ekonomi.
2.1.6 “Trend” Penempatan Masyarakat Melayu Di Atas Tanah Wakaf Di
Pulau Pinang
Yahya Ibrahim melalui jurnal pengajian Melayu (2005) bertajuk Fenomena
Penempatan Komuniti Melayu bandar Di Tanah Wakaf : Kajian Di Georgetown, Pulau
Pinang, mengupas berkaitan ‘trend’ komuniti Melayu yang mendiami tanah wakaf di
bandar Georgetown. Penghapusan status kampung dalam bandar sewajarnya ditangani
dengan bijaksana agar permasalahan penempatan setinggan tidak akan menjadi satu
wabak yang menyakitkan anggota bandar yang lain. Kawasan penempatan sedemikian
bukan sahaja menunjukkan permasalahan sosioekonomi, tetapi kini telah menjadi
fenomena sosiobudaya di kalangan komuniti Melayu bandar.
40
Dengan terhakisnya pemilikan tanah-tanah orang Melayu di bandar-bandar,
maka terjelmalah pula fenomena menumpang di kalangan generasi berikutnya.
Fenomena ini tidak akan berlaku sekiranya generasi terdahulu menyedari akan
pentingnya tanah sebagai sumber pewarisan harta utama yang boleh merubah
sebahagian takdir sosioekonomi generasi berikutnya. Maka yang kuat beragama akan
menyerahkan tanah ini untuk diwakafkan.
Pada dasarnya pembangunan harta tanah wakaf boleh dirancang selari dengan
dasar pembangunan negara, khususnya dalam mengurangkan ketidakseimbangan
sosial dan ekonomi melalui perkongsian faedah secara lebih adil dan saksama
menerusi satu sistem pentadbiran, pengurusan dan perancangan sumber yang cekap,
dinamik dan berkeupayaan.
Di peringkat awal, penempatan di tanah wakaf ini hanyalah kawasan kampung
yang mempunyai rumah-rumah tradisional kayu beratap nipah dan zink. Lama-
kelamaan persekitaran yang pesat membangun mengakibatkan kampung-kampung di
atas tanah wakaf tersebut tenggelam ditelan arus pembangunan. Generasi berikutnya
hanya akan menumpang dengan membina tambahan bilik-bilik kecil bersebelahan
rumah-rumah asal yang menjadikan kawasan kampung tampak tidak tersusun dan
terancang.
Pembangunan, perancangan dan perlaksanan secara professional, cekap dan
efisien untuk pembangunan tanah wakaf dapat memenuhi dasar pembangunan negara
khususnya dalam mengurangkan ketidakseimbangan sosial dan ekonomi.
41
2.1.7 Bangunkan Tanah Wakaf
Merujuk kepada usaha-usaha membangunkan harta wakaf, jumhur fuqaha
melalui Himpunan Keputusan Muzakarah Jawatankuasa Fatwa Kebangsaan,
Berhubung Dengan Isu-isu Muamalat mengharuskan pembangunan dilaksanakan atas
harta wakaf kerana sekiranya tiada usaha sedemikian dilaksanakan akan menyebabkan
sesuatu harta itu rosak binasa dan tidak dapat dimanfaatkan. Hasil daripada
pembangunan tersebut hendaklah digunakan bagi tujuan wakaf. Daripada
perbincangan di atas dapat dirumuskan bahawa fuqaha membenarkan sesuatu tanah
wakaf khas sama ada wakaf masjid atau bukan masjid seperti sekolah dan sebagainya
dibangunkan dengan pelbagai aktiviti yang dapat menjana pendapatan. Manakala hasil
atau manfaat yang diperolehi dikembalikan kepada wakaf seperti membenarkan lot-
lot perniagaan dibina di atas tanah wakaf dan hasilnya disalurkan untuk tujuan
penyelenggaraan bangunan dan tanah wakaf tersebut.
Pulau Pinang bertuah kerana mempunyai tanah wakaf yang banyak dan
bernilai tinggi kerana terletak di kawasan strategik iaitu di tengah bandaraya
Georgetown. Antara tanah wakaf yang terkemuka ialah Tanah Wakaf Haji Kassim,
Tanah Wakaf Hashim Yahaya dan Tanah Wakaf Kampung Dodol yang
keseluruhannya seluas 21 ekar (8.5 hektar).
Selain itu, terdapat juga Tanah Wakaf Shaik Eusoff seluas 14 ekar (5.6 hektar)
dan Tanah Wakaf Wan Chik Ariffin seluas 0.9 ekar (0.4 hektar) tetapi malangnya tidak
dioptimumkan kegunaannya yang mana merugikan orang Islam di negeri ini.
Berdasarkan inventori tanah wakaf MAINPP, terdapat banyak tanah-tanah
wakaf yang berpotensi dan lokasi yang strategik yang boleh dibangunkan dan
dikomersilkan. Walaubagaimanapun hampir kesemua tanah-tanah tersebut
berpenghuni samada secara berdaftar dan tidak berdaftar (setinggan). Oleh yang
42
demikian strategi, pendekatan dan kaedah pembangunan mestilah dirancang dengan
rapi dan tersusun supaya pembangunan dilaksanakan secara lancar.
Bank-bank dan institusi kewangan tidak memberi “bridging loan” atau
pinjaman penghubung untuk memulakan projek. Bagi pembangunan tanah-tanah
wakaf yang berpenghuni memerlukan modal awalan yang tinggi kerana melibatkan
pemindahan sementara penghuni-penghuni sebelum memiliki kediaman kekal setelah
projek siap sepenuhnya.
Hanya 3 bank sahaja yang memberi kemudahan “end financing” atau
pembiayaan akhir iaitu kemudahan pinjaman untuk membeli secara pajakan unit-unit
kediaman yang dibina.
Masyarakat tidak boleh menyalahkan MAINPP seratus peratus kerana gagal
membangunkan tanah-tanah wakaf secara terancang kerana, disamping beberapa
masalah yang timbul, kekurangan dana adalah masalah pokok bagi pembangunan
tersebut.
2.1.8 Tindakan Undang-Undang Keatas Penduduk Setinggan Yang Enggan
Berpindah
Berdasarkan Zainulfaqar Yaacob (2015), MAINPP masih menawarkan
pampasan berupa ‘rumah ganti rumah’, sungguhpun tarikh akhir untuk kesemua 14
pemilik rumah di atas tanah Wakaf Abdul Kader di Butterworth adalah pada 31 Ogos
lepas (2014). Tanah ini diwakafkan pada 17 Ogos 1892 oleh Kavana
Ebrahim@Burong yang mewasiatkan tanah seluas 2.71 ekar (1.1 hektar) itu kepada
43
orang Islam yang tinggal dan menyewa di kawasan tersebut untuk menjaga
kepentingannya.
Rancangan projek pembangunan di atas tanah wakaf itu telah terbantut
meskipun pada tahun 2010, agensi Kerajaan Pusat, iaitu Jabatan Wakaf Zakat dan Haji
(JAWHAR) telahpun memperuntukan sejumlah RM50 juta untuk membina 470 unit
rumah pangsa kos sederhana rendah setinggi 22 tingkat. Ia, dirancang bagi tujuan
penempatan semula sejumlah 46 pemilik rumah yang terlibat.
Kesemua 46 pemilik rumah terlibat pada 1 September 2010 telah pun
ditawarkan “rumah ganti rumah” berkeluasan 1,000 kaki persegi. MAINPP turut
bersedia untuk menanggung kos bayaran sewa rumah sementara berjumlah RM500
sebulan bagi tempoh masa sehingga projek pemajuan tanah wakaf tersebut siap.
Selain itu RM4,000 elaun pindah keluar dan RM3,500 elaun pindah masuk
akan dibayar kepada yang terbabit, dengan RM4,000 elaun pindah keluar akan dibayar
kepada keluarga berkelamin sahaja.
Walaubagaimanapun hanya 32 penghuni bersetuju dengan tawaran ini,
manakala, 14 penghuni lain masih enggan atas pelbagai alasan. MAINPP memutuskan
untuk mengambil tindakan perundangan bagi yang enggan mengosongkan tanah
wakaf Lot 208, Seksyen 2 Jalan Mengkuang, Butterworth.-MAINPP.
Dalam usaha MAINPP membangunkan tanah wakaf bagi kepentingan umat
Islam Pulau Pinang amnya dan orang-orang Melayu khasnya, terdapat cabaran dan
tentangan oleh penghuni di tapak yang tidak berpuashati dengan konsep
pembangunaan yang hendak dilaksanakan akibat keadaan ekonomi yang terdesak
disamping kefahaman terhadap hukum pemilikan tanah-tanah wakaf. Sebagai contoh
sejak turun temurun menghuni tanah wakaf tanpa bayaran sewa dan membina rumah-
44
rumah ‘landed’ di atas tapak. Ini adalah kerana perancangan MAINPP untuk
meramaikan lagi orang-orang Islam di penempatan tersebut bagi tujuan pengimarahan
Masjid Telaga Ayer serta dari aspek geopolitik Melayu dikawasan tersebut.
Disamping itu juga pembangunan ini juga dapat menjana pendapatan kepada
wakaf ini bagi tujuan membiayai hasrat pewakaf Abdul Cauder.
Walaubagaimanapun sebilangan besar penghuni di sini berpendapat tanah
wakaf hanyalah untuk orang-orang susah dan kurang berkemampuan. Persepsi ini
yang selama ini yang terbuku sama ada secara sedar atau tidak sedar oleh penghuni di
semua tanah wakaf di Pulau Pinang.
Timbul pula isu samada institusi agama seperti MAINPP, JAIPP (Jabatan
Agama Islam Pulau Pinang), Pusat Urus Zakat (PUZ) memberi kefahaman kepada
umat Islam secara amnya dan penghuni di atas tanah wakaf berkaitan Wakaf, Faraid,
Zakat dan Harta Pusaka.
Isu-isu di atas adalah salah satu halangan utama pembangunan tanah wakaf di
Pulau Pinang walaupun pembangunan tanah wakaf ini telah mendapat dana daripada
kerajaan pusat.
2.1.9 Strategi Pembangunan Tanah Wakaf
Berdasarkan berbagai isu dan permasalahan yang timbul dan pelbagai kajian
lepas telah merumuskan beberapa strategi untuk melaksanakan pembangunan tanah
45
wakaf dengan lebih efisien, Megat Mohd Ghazali Megat Abdul Rahman et al, (2007)
merumuskan terdapat beberapa strategi untuk pembangunan tanah wakaf iaitu:-
i. Penyelarasan Perundangan Berkaitan Hal Ehwal Wakaf
Isu perundangan berkaitan tanah amat penting kerana pertembungan Kanun
Tanah Negara dan hukum wakaf itu sendiri. MAINPP perlu mempunyai Enakmen
Wakaf dan Garis Panduan Pembangunan Tanah Wakaf supaya pembangunan berjalan
lancar sebagaimana yang telah dilaksanakn di Selangor, Megat Mohd Ghazali Megat
Abdul Rahman et al, (2007).
ii. Membangunkan Sistem Maklumat
Dengan jumlah tanah wakaf sebanyak 1,095 lot atau seluas 1,253.47 ekar (507
hektar) sudah pasti memerlukan satu sistem pangkalan data yang canggih bagi tujuan
pengurusan, penyimpanan rekod dan hal-hal berkaitan, (Laporan Ketua Audit Negara
2014, Siri 3).
iii. Pengurusan dan Pentadbiran Yang Efisien dan Efektif
Bagi memastikan sesuatu pembangunan berjaya dilaksanakan pengurusan dan
pentadbiran amat penting. Golongan professional dalam bidang perundangan,
pelaburan, teknikal dan perancangan serta pengurusan memainkan peranan utama.
Oleh itu MAINPP perlu mengorak langkah dalam melibatkan golongan professional
dalam setiap program yang dirancang. Penglibatan golongan ini dapat memberi
pengaruh besar dalam pergerakan dalam sistemnya sendiri untuk menjadi lebih efisien
dan lebih efektif serta berdaya saing, (Laporan Ketua Audit Negara 2014, Siri 3).
46
iv. Kaedah Inovatif Mendapat Dana
MAINPP mempunyai masalah dana kewangan untuk membangunkan tanah
wakaf. Ini adalah kerana tanah wakaf tidak boleh dicagarkan. Oleh yang demikian
beberapa kaedah seperti memohon peruntukan daripada Kerajaan Pusat,
membangunkan tanah wakaf secara usahasama dengan agensi-agensi berkaitan dan
pihak swasta serta menstrukturkan semula dana-dana dari sumber dalam MAINPP
seperti Sumber Am, lebihan Zakat (Tawakuf) dan sumbangan individu dan agensi-
agensi kerajaan dan swasta dalam bentuk tunai.
2.2 Rumusan
Institusi wakaf sepatutnya berperanan dalam mengangkat syiar, martabat dan
keagungan Islam. Ia bukan sahaja daripada aspek kerohanian dan ketuhanan tetapi juga
aspek lain seperti ekonomi, politik, geopolitik, kemasyarakatan, pendidikan dan sosial.
Institusi ini wajib diuruskan secara profesional, terbaik dan kontemporari sehingga
dapat menyerlahkan kegemilangan Islam.
Ironinya penjajahan Barat telah menyebabkan sistem ekonomi Islam sedikit
demi sedikit terhakis sehinggalah umat Islam di dunia termasuk Malaysia sendiri
akhirnya tidak lagi dapat melihat keupayaan wakaf mengembleng sosioekonomi dan
tamadun Islam. Sudah sampai masanya pengurusan wakaf perlu melalui proses
transformasi supaya menjadikannya lebih cekap dan berkesan.
Sebenarnya daripada kacamata pengamal wakaf (waqf practicioner), wakaf
mempunyai banyak masalah terkumpul. Masalah wakaf bermula daripada MAINPP
47
mula mewarisi harta wakaf, tiada inventori harta, pentadbiran wakaf di bawah
muttawali atau nazir tidak bertauliah.
Selain itu, tanah wakaf diurus orang bukan Islam, tanah wakaf dipenuhi semak,
terbiar dan terjual hingga kepada isu harta diwakaf secara lisan, wakaf tidak
didaftarkan dan tiada dokumen wakaf sehingga kepada isu-isu untuk membangun dan
memajukan harta wakaf.
Itu belum lagi isu mengenai harta-harta wakaf yang tidak dapat dikawal
sehingga menimbulkan pelbagai masalah lain seperti cukai tanah tertunggak, cukai
pintu premis wakaf tinggi, tanah wakaf dirampas oleh pejabat tanah dan premis wakaf
disita oleh PBT.
Ia juga meliputi pendapatan wakaf tidak dapat menampung perbelanjaannya,
wakaf tidak produktif dan ‘self generating’, pengambilan tanah wakaf yang belum
dibayar pampasan, wakaf belum diistibdal (dibeli tanah ganti) dan manfaat wakaf tidak
sampai kepada maukuf alaih (penerimanya). Boleh dikatakan isu wakaf sangat banyak,
kronik dan memerlukan perhatian penuh dan berfokus. Dari segi peruntukan Enakmen
Pentadbiran Hal Ehwal Agama Islam Negeri, tugas untuk menguruskan wakaf berada
di tangan MAINPP yang dilantik sebagai pemegang amanah tunggal.
Jika begitu kenapa isu wakaf masih berbangkit? Rata-rata kerana MAINPP
sendiri mempunyai pelbagai masalah sehingga mengekang perkembangan dan
pembangunan wakaf. MAINPP tidak mempunyai kakitangan mencukupi untuk
menguruskan wakaf sedangkan masalah wakaf adalah terlalu banyak. Maka, fokus
untuk menyelesaikan masalah wakaf tidak ada, tambahan pula pada masa sama
wujudnya tuntutan kerja di bidang lain seperti baitulmal, zakat, sumber am dan
pembangunan Islam. Jika begitu, kemanakah wakaf?
48
Apakah tindakan yang boleh dilakukan oleh MAINPP? Sesuatu pembaharuan
yang konkrit mesti dilakukan. Kaedah yang boleh dilaksanakan ialah transformasi
pengurusan wakaf. Ia bermaksud anjakan pengurusan wakaf kepada suatu kaedah
pengurusan bentuk baru yang dapat membantu meningkatkan imejnya.
Kaedah baru perlu dicari untuk memperbaiki permasalahan wakaf. Terdapat 3
pilihan kaedah yang boleh dilaksanakan iaitu penambahan kakitangan di bahagian
wakaf, ‘outsourcing’ aktiviti wakaf dan strategi pengkorporatan wakaf. Perkara ini
mudah untuk dicadangkan tetapi sebenarnya sukar untuk dilaksanakan. Penambahan
kakitangan baru hanya boleh dilakukan jika MAINPP mempunyai sumber kewangan
mencukupi. Penambahan kakitangan juga melibatkan banyak prosedur dan proses
birokrasi walaupun untuk melantik kakitangan kontrak. Jadi ianya sangat lambat untuk
menjadi kenyataan. Jika begitu, apakah peranan wakaf patut diketepikan atau perlu
menunggu lebih lama sebelum mendapat perhatian?
Strategi kedua dengan membuat outsourcing sesetengah aktiviti wakaf. Ini
bermakna sebahagian aktiviti terpilih wakaf boleh diswastakan atau ditenderkan
kepada pihak lain atau perunding yang mempunyai kepakaran. Di antaranya ialah
seperti aktiviti pembersihan kubur atau masjid, pembaikan kecil dan penyelenggaraan
aset.
Pengurusan pungutan sewa aset wakaf juga boleh diswastakan. Tetapi ini akan
membawa impak lain terutama dari segi kemampuan mengutip dan bidang kuasa
undang-undang. Bagaimanapun MAINPP tidak berminat menswastakan kutipan sewa
kerana ini akan mendedahkan banyak rahsia dan strategi MAINPP kepada pihak luar.
Penswastaan juga memerlukan MAINPP mempunyai kedudukan kewangan
yang mencukupi. Bagaimana pula dengan pengkorporatan wakaf? Ini adalah satu isu
baru dan sangat menarik jika dapat menjadi kenyataan. Ketika ini, isu ini masih belum
dapat diterima oleh pembuat dasar dan pengurusan tertinggi MAINPP.
49
Walaupun ada bukti kejayaan mengkorporatkan zakat tetapi hanya 6 negeri
(Wilayah Persekutuan, Pulau Pinang, Selangor, Pahang, Melaka dan Negeri Sembilan)
sahaja telah mengkorporatkan pengurusan zakat, manakala negeri-negeri lain belum
melaksanakannya. Bagi sesetengah negeri, pengkorporatan institusi wakaf dirasakan
belum diperlukan. Ini kerana, mengkorporatkan wakaf bermakna menyerahkan
pengurusan wakaf kepada pihak lain.
Walaupun demikian masalah ini ada jalan keluarnya dengan penubuhan anak
syarikat MAINPP sendiri di bawah Akta Syarikat 1965. Untuk tujuan kawalan dan
pemantauan, MAINPP boleh memegang seratus peratus saham anak syarikat ini.
Kaedah pengkorporatan lain ialah penubuhan Yayasan Wakaf Negeri (YWN), sebuah
pertubuhan yang berorientasikan kebajikan.
Status ini melayakkan YWN untuk mendapat pengecualian cukai korporat dan
zakat perniagaan. Kesimpulannya, terpulanglah kepada MAIN sendiri untuk memilih
mana-mana kaedah yang sesuai. MAINPP sendiri hakikatnya mempunyai 3 pilihan,
samada untuk menambah jumlah kakitangan wakaf, menswastakan sebahagian aktiviti
wakaf yang strategik atau melaksanakan strategi pengkorporatan wakaf.
Apa pun pilihan yang dibuat oleh MAINPP, paling tidak, wakaf mestilah
kembali berperanan sebagai wadah untuk memajukan pembangunan sosioekonomi
umat Islam di Malaysia. Dan untuk mencapai hasrat tersebut, wakaf perlulah melalui
proses transformasi pengurusan agar sumbangan wakaf kepada ummah akan menjadi
lebih signifikan dan releven. Untuk berubah, wakaf memerlukan transformasi.
50
BAB 3
KAEDAH PENYELIDIKAN
3.1 Pengenalan
Bab ini akan menerangkan secara terperinci mengenai cara dan kaedah yang
akan digunakan dalam menjalankan kajian bermula dari peringkat awal iaitu kajian
literatur sehingga analisa kajian. Bab ini juga akan memberi gambaran yang jelas
mengenai kaedah yang sesuai digunakan dalam memperolehi data sehingga
menganalisis data yang telah diperolehi. Dengan data yang mencukupi, baharulah
sesebuah kajian itu dapat dijalankan dengan baik.
Bagi mendapatkan data-data yang tepat dan terkini, kaedah penyelidikan kajian
haruslah sempurna dan mengikut prosedur yang tersendiri. Ia akan menjamin hasil
kajian yang benar-benar bermutu dan tepat. Ianya mestilah diperolehi daripada
penyelidikan yang dirancang dan pendekatan khusus yang digunakan dalam proses
mendapatkan data penyelidikan.
Pendekatan penyelidikan yang bersesuaian samada pendekatan kuantitatif atau
kualitatif ditentukan berdasarkan objektif kajian penyelidikan. Kaedah Penyelidikan
Kajian seperti kaedah mengumpul maklumat-maklumat terdiri daripada beberapa
51
kaedah seperti temubual, artikel-artikel, jurnal-jurnal dan beberapa bahan rujukan.
Kaedah ini penting bagi memastikan maklumat yang diperolehi betul dan tepat.
3.2 Kaedah Penyelidikan
3.2.1 Kaedah Temubual
Terdapat tiga temubual yang dilakukan iaitu temubual berstruktur, semi
struktur dan tidak formal. Bagi kajian ini digunakan kaedah temubual secara tidak
formal. Sesi ini berlangsung mengikut keseuaian dan keselesaan pegawai tersebut.
Namun soalan yang ingin diajukan kepada individu atau organisasi yang akan
ditemuramah akan dirangka terlebih dahulu untuk mengelakkan dari tersasar kepada
topik asal.
Kajian ini adalah berdasarkan kepada objektif yang ingin dikaji iaitu
mengenalpasti masalah pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang dan menilai
strategi pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang. Individu dan organisasi yang
terlibat dan ingin diajukan soalan untuk ditemubual dikenalpasti iaitu pertama adalah
MAINPP selaku pemegang amanah tunggal bagi tanah wakaf di Pulau Pinang,
MAINPP juga merupakan pemilik kepada setiap tanah wakaf di negeri Pulau Pinang.
yang diwakili oleh Ketua Bahagian Wakaf..
Yang keduanya pula adalah pemaju perumahan dan pembangunan. Satu-
satunya pemaju perumahan yang bekerjasama dengan MAINPP dengan jayanya dan
telah banyak membantu MAINPP dalam pembangunan tanah wakaf ini dan menjana
pendapatan MAINPP, UDA Holdings Berhad melalui anak syarikatnya UDA Land
(North) Sdn Bhd (UDA) yang diwakili oleh Ketua Pegawai Operasi.
52
Bagi memastikan sesi temubual berjalan lancar, soalan ini telah dibahagikan
mengikut kategori masalah yang telah dikenalpasti di awal kajian ini. Ianya terbahagi
kepada 4 bahagian iaitu:
i. Penduduk/penyewa tapak dan penempatan.
ii. Pentadbiran, pengurusan dan pangkalan data.
iii. Pembangunan dan perundangan tanah wakaf.
iv. Dana, sumber pendapatan dan kaedah pembiayaan.
3.2.2 Kaedah Kajian Kes
Berdasarkan temubual dari kajian yang telah dilakukan, tanah-tanah wakaf
yang berpotensi dipilih untuk dijadikan sebagai kajian kes. Kriteria pemilihan tanah
ini adalah berdasarkan kepada perkara yang timbul dari pembangunan tanah-tanah
wakaf tersebut. Kriteria ini juga mengambil kira masalah tanah wakaf yang melibatkan
kes perundangan lain-lain perkara yang terlibat dengan pembangunan tanah dari awal
pembangunan sehingga tamat pembinaan seterusnya sehingga diserah kepada pihak
tertentu.
5 tanah wakaf yang telah dipilih sebagai kajian kes adalah Tanah Wakah
Kapitan Keling, Tanah Wakaf Seetee Aisah, Tanah Wakaf Mohamed Hashim, Tanah
Wakaf Shaikh Eusoff dan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2.
Di dalam kajian kes ini dibahagikan mengikut kriteria tanah wakaf yang telah
dilaksanakan yang mempunyai nilai sejarah, tanah wakaf yang memerlukan pembiaya
akhir, tanah wakaf melibatkan milikan strata, tanah wakaf melibatkan kes penduduk
dan kesinambungan pembangunan tanah wakaf dari kelangsungan fasa terdahulu.
53
Seterusnya menjurus kepada masalah yang telah terlibat secara mendalam berdasarkan
aspek yang ingin diperoleh dan untuk dianalisa.
3.2.3 Bahan-Bahan Rujukan
Bahan rujukan utama akan diperolehi daripada MAINPP selaku pemegang
amanah tunggal, MAINPP masih mempunyai sebahagian daripada rekod yang penting
yang boleh digunakan nutk membantu kajian ini. Rekod ini terdiri daripada senarai
tanah-tanah wakaf, lokasi, pemilikan, status terkini dan sejarah tanah wakaf tersebut.
Rujukan ini juga merangkumi hal-hal perundangan dan sebagainya.
Bahan-bahan rujukan juga akan diperoleh daripada pemaju. Ini bertujuan untuk
mendapatkan butiran lanjut melalui rekod-rekod hasil dan langkah kerja yang telah
dipraktis dan digunapakai oleh pemaju dalam menjalankan tugas-tugas dalam
melaksanakan pembangunan.
3.3 Peringkat Penyelidikan
3.3.1 Peringkat Pertama
Peringkat pertama ini merupakan kajian awalan yang dimulakan dengan
menentukan tujuan, objektif dan skop kajian. Diperingkat ini juga merupakan
pendekatan kajian melalui pelbagai sumber rujukan seperti artikel-artikel, laporan-
laporan kajian lepas, Kanun Tanah Negara (KTN), Cabutan Keputusan Jawatankuasa
54
Fatwa Negeri Pulau Pinang dan Enakmen Pentadbiran Majlis Agama Islam Negeri
Pulau Pinang. Antara maklumat yang diperlukan adalah seperti sejarah tanah wakaf,
isu dan kekangan pembangunan tanah wakaf, pengalaman perancangan pembangunan
tanah wakaf dan sebagainya.
Masalah yang telah dikenalpasti juga disokong dengan bukti-bukti ilmiah yang
didapati daripada artikel dan jurnal, berita-berita terkini yang membawa kepada
masalah pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang serta kajian-kajian lepas.
3.3.2 Peringkat Kedua
Melalui kajian awalan yang dijalankan diperingkat pertama tadi dapat
membantu untuk menjalankan kajian diperingkat kedua pula. Kajian diperingkat ini
lebih merupakan pendekatan kajian di mana ianya akan dibahagikan kepada kajian
yang berasingan. Tujuannya adalah untuk mendapatkan gambaran sebenar berhubung
dengan pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
Antara kajian yang akan dijalankan adalah temubual bagi mendapatkan
maklumat penduduk/penyewa tanah wakaf yang berdaftar dan tidak berdaftar. Selain
daripada itu, temubual dijalankan ke atas MAINPP dalam memastikan dan mengawal
serta mengurus perjalanan harta wakaf. Tujuannya adalah untuk menilai semula
kaedah atau sistem yang digunapakai dalam pembangunan tanah wakaf yang telah
dilaksanakan. Apakah isu-isu dan kekangan-kekangan yang dihadapi. Disamping itu
juga ia adalah untuk mengkaji prospek dan potensi pembangunan tanah wakaf dalam
aspek ekonomi dan sebagainya.
55
Diperingkat ini juga dilakukan temubual bersama pemaju perumahan. Soalan
yang diajukan berbentuk teknikal dan lebih fokus kepada masalah yang berlaku
semasa pra pembangunan, semasa pembangunan, pembinaan dan juga selepas
pembangunan tanah wakaf termasuklah isu berkaitan penjualan unit yang telah
disediakan serta kaedah pembiayaan.
3.3.3 Peringkat Ketiga
Peringkat ini merupakan peringkat terakhir sekali dalam kajian ini yang mana
ia merupakan peringkat analisa dan cadangan. Maklumat-maklumat yang diperolehi
akan diproses dan dianalisa bagi mendapatkan rumusan, kesimpulan dan cadangan.
Namun begitu rumusan, kesimpulan dan cadangan yang dilakukan adalah mengikut
tujuan asal kajian iaitu untuk mengenalpasti isu dan masalah pembangunan tanah
wakaf di Pulau Pinang serta potensi pembangunan tanah-tanah wakaf tersebut.
56
BAB 4
ANALISIS KAJIAN DAN KEPUTUSAN
4.1 Pengenalan
Bagi tujuan menganalisis data, kajian dilakukan berpandukan pencapaian
kedua-dua objektif yang telah ditetapkan iaitu:
i. Mengenalpasti masalah bagi pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
ii. Menilai strategi pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
4.2 Analisa Pencapaian Objektif
4.2.1 Analisa Pencapaian Objektif 1
Daripada soalan temubual yang telah disediakan dan sesi temubual
dilangsungkan, soalan telah diajukan secara tidak konsisten dan mengikut kesesuaian
perkara yang telah dibangkitkan. Walaubagaimanapun, kajian ini tidak terlepas soalan
57
yang menjadi topik utama untuk menjawab persoalan dan juga objektif yang telah
ditentukan bagi kajian ini.
Bagi mencapai objektif ini, utamanya adalah telah mengenalpasti masalah
yang dihadapi dan dibangkitkan oleh Majlis Agama Islam Pulau Pinang (MAINPP)
dan juga pemaju perumahan, UDA.
Masalah ini telah dipecahkan kepada 4 bahagian utama masalah untuk
memudahkan mengklasifisikan masalah tersebut mengikut keperluan dan topik.
i. Penduduk/Penyewa Tapak Dan Penempatan – melibatkan masalah mengenai
kefahaman penduduk mengenai istilah wakaf, istilah tanah wakaf, status
pencerobohan dan pemilikan dan tanah wakaf, masalah penempatan
Bumiputera dan pendedahan penduduk mengenai perancangan dan
pembangunan tanah wakaf.
ii. Pentadbiran, Pengurusan Dan Pangkalan Data –hal-hal berkaitan pengurusan
tanah wakaf yang dilalui oleh kakitangan yang melibatkan penduduk
terutamanya berkenaan penyelesaian masalah penyewaan tapak / penduduk,
fungsi Bahagian Tanah Wakaf, dan pengurusan maklumat inventori premis
wakaf dan data tanah wakaf.
iii. Pembangunan Dan Perundangan Tanah Wakaf – keperluan pembangunan dari
input pemasaran dan demand dari penduduk sekitar di Pulau Pinang, keperluan
memenuhi kehendak Kerajaan Persekutuan dan memenuhi kehendak dan dasar
polisi kerajaan negeri, pra pembangunan sehingga bangunan di serah kepada
pemilik asal selepas tamat pembinaan seterusnya masalah melibatkan prosedur
dan perundangan terutamanya melibatkan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
iv. Dana, Sumber Pendapatan Dan Kaedah Pembiayaan – melibatkan bagaimana
kaedah pembiayaan yang digunakan oleh MAINPP dan pemaju, kesukaran
MAINPP menggunakan sumber kewangan yang ada dan mendapatkan modal
atau memanfaatkan dana yang diperuntukan bagi melaksanakan pembangunan
yang dirancang bagi memenuhi permintaan masyarakat demi melaksanakan
pembangunan dan memanfaatkan tanah.
58
4.2.2 Analisa Pencapaian Objektif 2
Bagi mendapatkan sumber maklumat yang tepat, sesi temubual bersama
MAINPP dan juga pemaju dilaksanakan. Melalui masalah yang telah dikenalpasti,
seterusnya adalah dengan mendapatkan maklumat secara temubual bersama responden
iaitu MAINPP dan juga pemaju, UDA yang merupakan pemaju yang dijemput untuk
bekerjasama dengan MAINPP dalam melaksanakan pembangunan di Pulau Pinang.
Soalan yang diajukan adalah berdasarkan pembahagian kumpulan masalah
yang telah dikenalpasti. Ini adalah supaya penilaian strategi dapat dilakukan secara
mendalam ke atas masalah – masalah tersebut bagi mencapai objektif kedua.
Kajian temubual juga berdasarkan kajian kepada 5 tanah-tanah wakaf yang
terlibat dalam pembangunan yang mengandungi perkara yang telah dipecahkan kepada
bahagian-bahagian. Susunan adalah berdasarkan komponen utama pembangunan
kepada tanah-tanah wakaf berikut :
i. Tanah Wakaf Kapitan Keling
ii. Tanah Wakaf Seetee Aisah
iii. Tanah Wakaf Mohamed Hashim
iv. Tanah Wakaf Shaikh Eusoff
v. Tanah Wakaf Seetee Aisah 2
59
4.3 Analisa Kajian Berdasarkan Soalan Temubual
4.3.1 Bahagian A – Penduduk/Penyewa tapak
4.3.1.1 Bilangan tanah wakaf serta tanah wakaf yang mempunyai penduduk.
Sehingga kini, bilangan tanah wakaf yang dimiliki MAINPP adalah melebihi
200 unit bilangan tanah wakaf yang berjaya direkodkan oleh MAINPP dan telah
dikenalpasti. Berdasarkan rekod yang ada, masih terdapat bilangan tanah wakaf yang
telah dikenalpasti tetapi belum direkodkan. Melalui rekod tersebut, tanah-tanah wakaf
tersebut dibahagikan kepada 2 kategori iaitu:
i. tanah wakaf yang mempunyai penduduk;dan
ii. tanah wakaf yang tidak mempunyai penduduk (kosong).
4.3.1.2 Masalah yang biasa berlaku di kalangan penyewa tapak/penduduk.
Masalah pencerobohan tanah wakaf merupakan salah satu penyumbang kepada
kegagalan pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang. Permasalahan ini sangat berkait
rapat dengan aspek pendaftaran tanah wakaf menurut Kanun Tanah Negara (KTN). Ini
adalah kerana melalui pendaftaranlah yang akan memuktamadkan ketuanpunyaan
tanah wakaf.
Secara umumnya pencerobohan ke atas tanah wakaf yang ditakrifkan sebagai
tanah MAINPP membawa maksud seseorang atau mana-mana pihak yang memasuki,
menduduki atau menjalankan kegiatan tertentu ke atas tanah tersebut tanpa kebenaran,
60
persetujuan dan kelulusan pemilik. Tanah-tanah MAINPP yang didiami secara sah dan
tidak sah.
i. Tanah Wakaf Shaikh Eusoff.
Tanah wakaf Shaikh Eusoff terletak di atas Lot 1396 dan 1397 di Ayer Hitam.
Terdapat 73 buah rumah kediaman sesebuah (rumah tradisional) dan 14 buah rumah
sewa. Terdapat 2 kategori rumah yang terdapat di sini, iaitu rumah milik sendiri dan
rumah panjang untuk disewa. Berdasarkan maklumat daripada MAINPP, 65 peratus
daripada isi rumah ini telah mendiami tanah wakaf ini melebihi 20 tahun, 79 peratus
tidak bersetuju untuk berpindah dan menolak pembangunan.
Penduduk yang menyewa rumah panjang sahaja yang mempunyai kontrak
bersama MAINPP iaitu berjumlah 14 buah rumah. Bagi meneruskan pembangunan,
pihak MAINPP bertindak untuk menamatkan kontrak bersama penyewa rumah
panjang. Akan tetapi berlainan pula situasi bagi penyewa tapak, memerlukan MAINPP
untuk mengikut polisi yang telah ditetapkan oleh kerajaan negeri dan MAINPP sendiri
sebagai pampasan kepada penyewa tapak yang telah mendirikan struktur binaan dan
mendiami binaan tersebut dalam tempoh yang terlalu lama.
ii. Tanah Wakaf Haji Kassim
Tanah wakaf Haji Kassim juga dikenali sebagai Kampung Makam. Ia terletak
di Lot 30 P.B. 10. Terletak di tengah-tengah bandaraya Georgetown dengan keluasan
7 ekar (2.8 hektar). Diwakafkan pada tahun 1819 oleh Haji Kassim. Terdapat 116 buah
rumah setinggan dan 50 rumah penyewa tapak, 8 buah kedai separa kekal, tapak
masjid, perkuburan dan dewan orang ramai. Jumlah penduduk adalah 593 orang terdiri
daripada 94.5 peratus Melayu, peratus India Muslim dan 2.5 peratus bukan Melayu.
61
Menurut MAINPP, 70 peratus daripada penduduk telah mendiami tanah ini lebih 20
tahun.
iii. Tanah Wakaf Abdul Cauder
Tanah wakaf Abdul Cauder telah diwakafkan oleh Kavana Ebrahim@Burong
pada 1892. Ia terletak di Jalan Mengkuang, Butterworth, Pulau Pinang. Terdiri
daripada 46 pemilik rumah yang tinggal lebih dari 70 tahun. Hampir ke semua rumah
terdiri daripada rumah kayu tradisional yang beratap zink dan berdinding papan.
4.3.1.3 Tahap kesedaran penduduk/penyewa tapak mengenai status tanah wakaf.
Masalah tanah wakaf mula timbul apabila tanah-tanah tersebut hendak
dibangunkan. Masyarakat setempat terutamanya salah faham mengenai pengertian
tanah wakaf yang mempunyai hasrat pewakaf (deed pewakaf) sebenar. Masalah utama
salah faham dikalangan penduduk adalah masyarakat mengandaikan tanah wakaf
boleh diduduki secara percuma dan hanya bertujuan kebajikan semata-mata.
Pemahaman ini menyebabkan penduduk-penduduk akan menceroboh dan mendiami
tanah-tanah wakaf secara sesuka hati tanpa mendapat kebenaran MAINPP.
Berdasarkan penerangan MAINPP, rata-rata masyarakat tidak memahami
makna wakaf sebenar, hanya memahami maksud wakaf di dalam skop yang terlalu
cetek, sempit yang terlalu asas. Dan kebanyakan menganggap mewakafkan tanah
adalah untuk melepaskan diri daripada masalah tanah wakaf seperti hutang.
62
4.3.1.4 Pendedahan yang diberi kepada penduduk mengenai perancangan
pembangunan tanah wakaf?
MAINPP di dalam organisasinya mempunyai perancangan sendiri untuk
memanfaatkan tanah. Salah satu daripada tanggungjawab MAINPP adalah untuk
mendapatkan hasil yang maksimum dalam mencapai deed pewakaf. Di samping itu
juga ia adalah bertujuan untuk memberi manfaat kepada seluruh penduduk Pulau
Pinang.
Dalam memberi pendedahan kepada pembangunan, masyarakat secara
umumnya memang sedia maklum mengenai keperluan pembangunan terutamanya
untuk mengisi keperluan kediaman dalam pembangunan. Ia akan memberi kehidupan
kepada masyarakat yang terhimpit dengan pembangunan semasa di dalam kota yang
tidak mampu didiami dan hidup dalam keadaan yang terpinggir di tempat kelahiran
sendiri. Cuma segelintir masyarakat penduduk yang tamak dan mementingkan diri
sendiri yang menafikan pembangunan kerana rata-rata merasa selesa dengan
kehidupan kini yang telah lama berada di kawasan tersebut.
Justeru, MAINPP dari masa ke semasa telah membuat perancangan demi
memenuhi keperluan tersebut, berusaha untuk menaik taraf kehidupan masyarakat
Islam di Pulau Pinang, untuk menjana keseimbangan ekonomi di kawasan tersebut
yang sangat-sangat berpotensi untuk dibangunkan. Melihat kepada masalah ini,
masyarakat sepatutnya menyokong pembangunan yang dijalankan dan memberi laluan
kepada MAINPP serta agensi yang telah dilantik oleh MAINPP untuk melakukan
pembangunan dengan lancar dan sempurna tanpa ‘demand’ yang tinggi dari penduduk
tanah wakaf sedangkan kehidupan yang lebih selesa sedang menanti.
63
4.3.2 Bahagian B – Pentadbiran, Pengurusan Dan Pangkalan Data.
4.3.2.1 Jumlah kakitangan di Bahagian Tanah Wakaf dan fungsinya.
Aset MAINPP begitu banyak. Seiring dengan pembangunan yang akan
dijalankan dengan aset tersebut, MAINPP seharusnya bergiat aktif dalam meneruskan
pembangunan. Demi untuk mencapai matlamat itu, MAINPP perlu mengatur strategi
dengan menstrukturkan kembali organisasi yang sedia ada. Cadangan ini telah
dirancang oleh MAINPP dan ianya berlaku mengikut keperluan MAINPP dalam
melakukan pembangunan. Akan tetapi MAINPP masih belum mendapat pasukan yang
kukuh serta berpengalaman luas dalam bidang pembangunan dan juga teknikal. Bagi
melaksanakan fungsinya dalam pembangunan, MAINPP masih bergantung harap
kepada pemaju dalam menyusun dan mengatur langkah pembangunan bagi pihak
MAINPP untuk dilaksanakan.
Di dalam rancangan MAINPP dalam mengukuhkan organisasi terutamanya di
Bahagian Wakaf, kerja-kerja serta tugas yang akan dilakukan oleh individu perlu
diambil kira. Selepas itu baharulah boleh dikenalpasti jawatan yang akan dilaksanakan
dan seterusnya menetapkan jawatan tersebut di bahagian atau unit yang tertentu yang
sesuai dengan tugas dan tanggungjawab yang akan dilaksanakan.
Justeru, rombakan carta telah dilakukan oleh MAINPP dalam penstrukturan
semula organisasinya. Akan tetapi jumlah kakitangan yang terlibat dalam
pembangunan produk tanah wakaf adalah sejumlah 8 orang dan masih kekal sama jika
dibandingkan dengan carta yang sebelumya. Perbezaan didapati pada skop tugas yang
dilakukan oleh MAINPP kepada kakitangan yang berada di unit ini mengecil dan lebih
bertumpu kepada pembangunan sahaja yang dinamakan Unit Pembangunan Hartanah
dan Harta Wakaf berdasarkan Rajah 4.1.
64
4.3.2.2 Jumlah keluasan tanah wakaf milik MAINPP jumlah tanah wakaf yang
berpotensi dibangunkan.
MAINPP mempunyai lebih daripada 952 lot tanah wakaf di seluruh Pulau
Pinang. Kebanyakan daripada jumlah itu, kebanyakannya berpotensi untuk
dibangunkan kerana lokasi tanah wakaf tersebut yang begitu strategik. Kebanyakan
tanah wakaf berada di dalam kawasan bandar dan pinggir-pinggir bandar yang amat
sesuai untuk dibangunkan sebagai medium untuk pembangunan ekonomi umat Islam
dan untuk mendapatkan keseimbnagan geopolitik di Pulau Pinang yang majoritinya
dikuasai oleh masyarakat bukan Islam.
Dari jumlah tersebut terdapat beberapa tanah wakaf yang boleh
diklasifikasikan sebagai masih dalam perancangan, dalam pembinaan, dalam misi
untuk mencari kesesuaian komponen pembangunan dan mendapatkan input
pemasaran mengikut keperluan semasa yang diperlukan oleh penduduk dan juga
sebagai memenuhi permintaan daripada Kerajaan Negeri untuk memberi penempatan
kepada penduduknya.
65
Rajah 4.1 : Carta Organisasi Bahagian Wakaf di Pulau Pinang
Sumber : Majlis Agama Islam Pulau Pinang(MAINPP)
65
66
Antara tanah-tanah wakaf yang berpotensi dan masih dalam peringkat
perancangan adalah seperti:
i. Cadangan Pemajuan Lot 208, Jalan Mengkuang, Seberang Perai Utara, Pulau
Pinang.
ii. Cadangan Pemajuan Lot 318, 319, 323, 331, 561 & 563, Kampong Dodol,
Pulau Pinang.
iii. Cadangan Pemajuan Lot 962, Jalan Air Itam, Pulau Pinang.
iv. Cadangan Pemajuan Lot 363, Leboh Buckingham, Pulau Pinang.
v. Cadangan Pemajuan Lot 1220, 1228 & sebahagian, Lot 1221, Leboh
Buckingham, Pulau Pinang.
vi. Cadangan Pemajuan Lot 1238 & 603 Leboh Buckingham, PulauPinang.
vii. Cadangan Pemajuan Lot 1056 & 1057, Leboh Chulia, Pulau Pinang.
viii. Cadangan Projek Masjid Simpang Enam, Jalan Macalister, Pulau Pinang.
ix. Cadangan Projek Pembangunan Surau Mat Saman, Jalan Arumugam Pillai,
Bukit Mertajam, Pulau Pinang.
x. Cadangan Pembangunan Kompleks Islam di Pongsu Seribu, Kepala Batas,
Pulau Pinang.
xi. Cadangan Sekolah Menengah Agama Al-Masyhor, Balik Pulau, Pulau Pinang.
xii. Cadangan Pusat Kecemerlangan Pengajian Tinggi di Pantai Acheh, Balik
Pulau, Pulau Pinang.
xiii. Cadangan Pembangunan di atas Tanah P.T. 3096, H.S.(M)1139, Mk.12,
Daerah Barat Daya, Pulau Pinang.
Sumber : MAINPP
Di antara cadangan pembangunan yang sedang dirancang dan sedang berjalan
adalah seperti:
i. Tanah Wakaf Mohamed Hashim di Seberang Jaya, Pulau Pinang.
ii. Tanah Wakaf Shaik Eusoff di Jalan Air Itam, Pulau Pinang.
iii. Sebahagian Tanah Wakaf Seetee Aisah (Seetee Aisah 2) Lot 1442, 1444, 252
dan 200, Seberang Jaya, Seberang Perai Tengah, Pulau Pinang
67
4.3.3 Bahagian C – Pembangunan Dan Perundangan Tanah Wakaf
4.3.3.1 Pengalaman dan keperluan MAINPP dalam pembangunan tanah wakaf,
halangan dan masalah fizikal.
Disebabkan bilangan kakitangan yang terhad dalam organisasi MAINPP, dan
MAINPP juga akur dengan keupayaan kakitangan MAINPP yang tiada pengalaman
dalam pembangunan ekonomi dan juga teknikal, maka MAINPP tiada pekerja yang
benar-benar pakar dan professional dalam melakukan pembaharuan dan pembangunan
bagi tanah wakaf yang dimiliki oleh MAINPP. Maka dengan itu juga bermaksud
MAINPP tiada pengalaman khusus dalam pembangunan hartanah dan lain-lain
pembangunan. Meskipun yang berskala kecil, namun ianya bukanlah satu pengalaman
yang dapat dibanggakan MAINPP malah masih memiliki sejumlah tanah wakaf yang
masih belum dibangunkan. Peka dengan perkara ini, hasrat pewakaf perlu
dilaksanakan demi kesejahteraan pewakaf dan juga demi kesejahteraan rakyat.
Keperluan MAINPP dalam pembangunan yang dilakukan hanyalah dengan
membangunkan tanah untuk keperluan penduduk secara maksimum dan
membangunkan ekonomi persekitaran. Keperluan MAINPP khususnya sebagai
pemegang amanah tunggal adalah untuk manfaatkan tanah-tanah wakaf untuk manfaat
penduduk beragama Islam di Pulau Pinang.
Selain itu, MAINPP juga terlibat dengan masalah penduduk. Kebanyakan
penduduk adalah merupakan penyewa tapak asal yang menyewa tapak berkenaan dan
mendirikan struktur menjadikan tempat perlindungan. Namun terdapat juga penduduk
yang boleh dilabelkan sebagai penceroboh apabila memasuki tanah berkenaan tanpa
kebenaran dan pengetahuan dari MAINPP sendiri. Daripada masalah ini akan mula
timbul apabila MAINPP ingin melaksanakan pembangunan yang mana situasi ini
boleh menjadi punca kepada pembangunan yang tidak dapat dilaksanakan.
Pembangunan yang dirancang dan akan dijalankan ini berkait rapat dengan hubungan
sosial, perkembangan ekonomi setempat dan kualiti hidup yang lebih baik.
68
4.3.3.3 Perkara yang berlaku diperingkat sebelum, semasa dan selepas pembangunan
tanah wakaf.
Bagi kawasan tanah yang mempunyai penduduk, MAINPP perlu mengambil
kira keperluan penduduk apabila perlu memaklumkan bahawa MAINPP akan
menjalankan pembangunan di tanah-tanah yang berkenaan. Maka MAINPP haruslah
menyelesaikan masalah bersama penduduk setempat bagi mencapai kata sepakat
dalam mengambil kira pelbagai aspek kemanusiaan. Dengan pelbagai cadangan boleh
diusulkan sebagai memberi tawaran dan pampasan kepada penduduk, memberi
kemudahan sementara, menawarkan elaun-elaun tambahan dan sebagainya kepada
penduduk sebagai maksud MAINPP bersungguh-sungguh untuk membangunkan
tanah tersebut.
Seterusnya pembangunan tanah perupakan proses yang terdiri daripada
beberapa peringkat/fasa dan perancangan iaitu peringkat awalan sehingga ke peringkat
akhir di mana produk siap dibina serta sedia untuk diserah kepada pelanggan seperti
berikut dan merujuk kepada Rajah 4.2.
i. Pra-pembinaan
Perancangan atau pelan kualiti bermula dengan proses pra-pembinaan iaitu
proses awalan yang melibatkan proses perolehan tanah dan kajian kedayahidupan.
Proses input pemasaran akan dilakukan dengan mengumpul data dan analisa dari
aduan pelanggan, keputusan mesyuarat, dan juga kehendak pihak berkuasa tempatan.
Proses penetapan rekabentuk seterusnya dilakukan melalui lukisan. Lukisan tersebut
akan disediakan dan disenaraikan, disemak semula sebelum diluluskan, direkodkan
untuk rujukan kawalan. Penilaian pula akan dilakukan secara berperingkat di dalam
mesyuarat PDC dengan pihak perunding. Untuk proses pemilihan perunding adalah
berdasarkan maklumat dan kriteria yang telah ditetapkan dan disenarai pendek.
Seterusnya kepada proses tawaran dan urusan kontrak dilakukan pada proses
pemilihan kontraktor berdasarkan maklumat penilaian dari perunding dan kriteria.
69
Rajah 4.2 : Proses Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang
Sumber : UDA Land (North) Sdn Bhd
MAJIKAN/MAINPP PEMBELI/
PELANGGAN PEMAJU/UDA
Kelulusan Projek
Mula
Perolehan Tanah
Input Pemasaran Kajian Kedayahidupan &
Kesesuaian Tapak
Kelulusan Konsep
Pembentangan Cadangan
Pelan Tatatur & Bangunan
Kepada PDC Untuk Kelulusan
Kelulusan Pelantikan Kelulusan Pelantikan Perunding
Perincian Mutakhir Pelan
Bangunan & Infra Oleh
Perunding Untuk Submission &
Kelulusan Kepada PBT
Panggilan Tender
Kelulusan Tender Kelulusan Pemilihan Pemborong
Pelantikan / Setuju Terima
Kontrak
Penyerahan Tapak
Perjanjian Jual
Beli (S&P)
Pembinaan / Penjualan
Sijil Penyiapan Bangunan (CPC)
/ Sijil Penyiapan & Pematuhan
(CCC)
Penyerahan Pemilikan Kosong
(VP) / Serah Bangunan (CCC)
Input Pembeli &
Aduan Kecacatan
Penyerahan Kunci Selepas OC
Diperolehi
Sijil Penyiapan Kerja-Kerja
Membaiki Kecacatan (CMGD)
Tamat
70
ii. Pembinaan
Proses pembinaan ialah proses peringkat semasa pembinaan iaitu penyerahan
tapak kepada kontraktor, pembinaan dijalankan mengikut harga yang telah
dipersetujui dan mengikut program kerja. Seterusnya dilakukan pengawalan
rekabentuk melalui kawalan lukisan-lukisan di tapak yang terkini dan betul serta
pengawasan yang rapi. Pemeriksaan akhir bangunan untuk Sijil Penyiapan Praktikal
(CPC) / Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) dibuat sebagai langkah akhir dalam
memastikan status kualiti produk sebelum diserahkan kepada pelanggan.
iii. Post-pembinaan
Proses post-pembinaan merupakan proses terakhir yang melalui beberapa
peringkat. Di bawah proses pengeluaran CPC, permohonan untuk Sijil Layak
Menduduki (OC) dilakukan pada masa ini. Di bawah akta baru iaitu pengeluaran CCC,
sijil ini merangkumi kedua-dua aspek iaitu penyiapan kerja-kerja bangunan mengikut
kontrak dan pematuhan ke atas semua syarat-syarat PBT.
Pengendalian Penyerahan Pemilikan Kosong (VP) setelah CPC atau
Penyerahan Pemilikan Kosong dan Penyerahan Kunci adalah setelah CCC diperolehi.
Aduan kecacatan diterima dan yang dikenalpasti selepas tempoh CCC direkod,
dianalisa, diambil tindakan ntuk pembaikan dalam tempoh tanggungan kecacatan
(DLP) seterusnya pengeluaran Perakuan Siap Membaiki Kecacatan (CMGD).
Kemudian akan berlangsung proses penyediaan Akaun Akhir (final account)
serta permohonan Hak Milik Strata (dibawah Akta Hak Milik Strata). Bagi pemilikan
pembangunan tanah wakaf, pemilikan hak milik strata hanya berlaku kepada MAINPP
sahaja oleh sebab di dalam syarat perundangan, tanah wakaf tidak boleh dipindah
71
milik. Dengan itu, segala bayaran cukai dan juga pengurusan dan penyelenggaraan
ditanggung oleh MAINPP.
iv. Penyerahan produk (Pajakan sementara)
Penyerahan produk terbahagi kepada 2 perkara iaitu, penyerahan balik tapak
oleh kontraktor utama setelah CPC/CCC diperolehi. Ataupun setelah penyerahan
produk kepada pembeli iaitu Penyerahan Pemilikan Kosong (VP) setelah
CPC/Penyerahan Pemilikan Kosong dan Penyerahan Kunci setelah CCC diperolehi
serta tuntutan 100 peratus diterima daripada pembeli.
4.3.3.4 Ciri-ciri masalah yang biasa berlaku melibatkan pihak berkuasa tempatan
(PBT) dan agensi-agensi yang terlibat
Bidang kuasa melibatkan PBT agak luas dan juga agensi terlibat agak luas.
Setiap pembangunan akan melalui proses dan berurusan dengan pihak dan agensi ini
selama tempoh pembangunan dan sehingga hayat produk tersebut. Antara tugas agensi
ini adalah untuk menetapkan syarat-syarat penguatkuasaan dan garis panduan
pembangunan, mengutip hasil melakukan penyelengaraan berkala serta pembaikan
infrastruktur seperti jalan raya, parit dan longkang, loji kumbahan, sub-station, dan
lain-lain kerja kejuruteraan yang memerlukan akses dan penyelengaraan secara kerap.
Dengan kebenaran mengakses kawasan-kawasan untuk dilakukan kerja-kerja
servis dan penyelenggaraan, maka kawasan tanah lapang, jalan raya, parit dan
longkang, sub-station serta loji kumbahan perlu diserah kepada agensi/unit yang
berkenaan untuk diselenggara. Namun bagi pembangunan tanah wakaf, kerja
penyelenggaraan di atas tidak dapat dilakukan menggunakan KTN Borang 14A.
72
Proses penjualan rumah juga menjadi satu isu yang tidak dapat dielakkan
apabila pembangunan yang dibuat adalah untuk mendapatan keuntungan serta
mendapatkan pulangan dari hasil yang telah dikeluarkan setelah ditolak unit yang telah
diberi dalam bentuk in-kind kepada MAINPP. Dengan itu, unit yang telah dibekalkan
akan dijual kepada orang awam yang beragama Islam. Justeru, sebagai kemudahan
pinjaman orang awam (Islam) untuk bagi pembiayaan akhir, ‘end financing’ tidak
dapat dilakukan dengan menggunakan KTN Borang 14A.
Dan nyata di dalam perundangan Islam tidak membenarkan pindahan hak milik
berlaku lebih-lebih pagi bagi tanah wakaf yang sememangnya tidak pernah dan tidak
dibenarkan berlaku pindahan hak milik. Strategi perlu dikenalpasti bagi
menyelesaikan perkara ini dengan menggunakan sistem yang sedia ada.
Rajah 4.3 : Kaitan Masalah Melibatkan Agensi/Unit Tempatan
4.3.3.5 Cara pemaju menangani masalah.
Jelas sekali di dalam perundangan memerlukan pindahan nama atau penukaran
hak milik untuk bagi perkara tersebut di atas. Ianya menjadi isu yang akan berlanjutan
SYARAK
PEMBANGUNAN
KEWANGAN
PERUNDANGAN
73
sehingga penyelesaian dicari sebagai medium dan pilihan menggantikan kaedah yang
sesuai untuk kepentingan semua pihak. Dengan menggunapakai pilihan yang sedia ada
di dalam perundangan yang wujud di Malaysia, kaedah ini dapat diolah daripada
penukaran hak milik (KTN Borang 14A) kepada pajakan (KTN Borang 15A) selama
15 tahun untuk kedua-dua proses ini.
4.3.4 Bahagian D – Dana dan Kaedah Pembiayaan
4.3.4.1 Jenis Pendapatan MAINPP.
Sebagai pemegang amanah tunggal bagi tanah wakaf di Pulau Pinang,
MAINPP telah melakukan beberapa pembangunan terhadap tanah wakaf agar dapat
menyalurkan harta-harta tersebut untuk manfaat umat Islam khususnya. Antara
pembangunan yang telah dilakukan oleh MAINPP adalah seperti kedai, rumah kedai,
apartment, hotel, dan lain-lain. Pembangunan yang telah dilakukan ini keseluruhannya
dikendalikan oleh MAINPP sendiri. Ini amat memberi kesan kesa kepada aliran
kewangan MAINPP kerana terpaksa menggunakan dana sendiri untuk melakukan
pembangunan. Pulangan dari premis yang disewakan daripada hasil pembangunan ini
adalah terlalu kecil berbanding dengan sekiranya premis tersebut di jual. Alirantunai
terlalu perlahan untuk MAINPP mendapat kembali pulangan daripada hasil sewaan
premis tersebut.
74
4.3.4.2 Bentuk kaedah pembiayaan yang diamalkan oleh mainpp bagi menjalankan
pembangunan tanah wakaf.
Bagi mengatasi aliran tunai yang perlahan disampinng untuk mendapatkan
pulangan yang cepat, MAINPP perlu mencari pendekatan yang berbeza dalam
pembiayaan projek. Terdapat 5 kaedah pembiayaan pembangunan tanah wakaf yang
telah diamalkan oleh MAINPP, antaranya ialah:
i. Peruntukan Rancangan Malaysia ke-8, ke-9, ke-10 dan ke-11
ii. Sumber pembiayaan daripada pihak swasta
iii. Sumber kewangan wakaf sendiri (sumber kewangan sedia ada)
iv. Penggunaan kaedah istibdal
v. Usahasama (joint venture) dengan Government Link Company (GLC)
Rajah 4.4 : Kaedah Pembangunan Tanah Wakaf di MAINPP
KAEDAH ISTIBDA
L
PERUNTUKAN DANA RMK
KAEDAH PEMBIAYAAN
PEMBIAYAAN DENGAN SWASTA
JV DENGAN
GLC
TABUNG KEWANGAN
WAKAF
75
4.4 Analisa dan Kajian Kes ke Atas Tanah Wakaf
4.4.1 Tanah Wakaf Kapitan Keling
4.4.1.1 Latar Belakang
Tanah wakaf Kapitan Keling terletak di tengah-tengah pusat bandar
Georgetown, Pulau Pinang. Tanah ini telah diwakafkan pada 1801, diperolehi melalui
Abdul Cauder Mohiddin atau lebih dikenali sebagai Kapitan Keling. Keluasan
keseluruhan tanah wakaf ini adalah 8.5 ekar (374,000 kaki persegi). Masjid Kapitan
Keling menjadi fokus kepada pembangunan ini.
Pada peringkat awal, tanah wakaf ini adalah dalam bentuk aset tanah
kemudiannya dibangunkan dengan beberapa unit deretan rumah kedai yang
bersesuaian dengan konsep dan persekitaran pada masa itu.
Apabila pengurusan tanah wakaf ini diambil alih oleh MAINPP dengan
pengwujudannya pada tahun 1959, konsep dan strategi pembangunan yang lebih
terancang telah dilaksanakan. Pada peringkat awalnya, hanya 46 unit kedai zaman era
perang dan setelah dibangunkan, ia menjadi 116 unit komersil dan 62 unit kediaman.
Tanah wakaf Kapitan Keling telah melalui banyak cabaran di sepanjang
pembangunannya. Kekalnya wakaf Kapitan Keling sehingga hari ini merupakan satu
manifestasi kepada kejayaanya mengharungi pelbagai cabaran yang dilalui. Namun,
perkembangan semasa dan daya usaha pembangunan yang dilaksanakan pada masa
kini membawa kepada pelbagai cabaran baru. Tanah wakaf Kapitan Keling kini
diuruskan oleh MAINPP yang mewakili kepentingan umat Islam di Pulau Pinang.
76
MAINPP satu badan berautoriti dengan peruntukan perundangan, peraturan
pentadbiran serta sistem kawalan yang lebih telus.
Kini usaha pembangunannya berdasarkan perkembangan semasa, peruntukan
undang-undang dan garispanduan PBT serta dana kewangan yang mempengaruhi
kejayaan pembangunan yang dirancang. Untuk itu, pembangunan tanah wakaf Kapitan
Keling pada masa ini dan berikutnya didapati lebih mencabar serta menuntut strategi
pembangunan yang berkesan.
Sejarah dan maklumat proses pembangunan tanah wakaf Kapitan Keling yang
panjang ini telah menjadikan kajian wakaf ini lebih penting untuk terus dibangunkan
agar dapat menghuraikan semula proses-proses tersebut. Bagi membangunkan tanah
wakaf Kapitan Keling perlu dilaksanakan dengan satu kaedah pemikiran inovatif yang
lebih strategik semasa proses perancangan.
4.4.1.2 Deed Wakaf Kapitan Keling
Deed wakaf Kapitan Keling adalah; semua hasil yang diperolehi hendaklah
bagi menyelenggara dan menguruskan serta menampung aktiviti di Masjid Kapitan
Keling dan mengurus dan menyelenggara tanah perkuburan Islam Jalan Perak di
Georgetown, Pulau Pinang.
77
4.4.1.3 Pembangunan dan Perundangan Tanah Wakaf Kapitan Keling
Terdapat satu anjakan pembangunan wakaf Kapitan Keling pada masa kini.
Tempoh pembangunan masa kini di ambil dari tahun 2000 hingga 2011. Tempoh ini
diambil memandangkan dalam jangkamasa ini halangan-halangan terdahulu berkaitan
Akta Kawalan Sewa telah dimansuhkan. MAINPP sendiri telah mengambil langkah
yang lebih proaktif dalam membangunkan semula tanah wakaf ini. Sehubungan
dengan itu kajian ini lebih menumpukan kepada pembangunan yang dilaksanakan
dalam tempoh yang dinyatakan. Penumpuan ditumpukan kepada strategi dan kaedah
kepada pembangunan Wakaf Kapitan Keling.
Rekod MAINPP menunjukan pelaksanaan yang diterapkan dalam
pembangunan wakaf berkenaan adalah merangkumi keperluan memaksimumkan
penggunaan ruang tanah yang ada untuk meningkatkan kuantiti premis. Perancangan
ini juga dibuat berikutan tanah wakaf yang dimiliki adalah terhad. Strategi ini
sekaligus akan dapat memberi peluang untuk meningkatkan jumlah masyarakat Islam
tinggal di kawasan bandar. Dalam waktu yang sama pihak MAINPP turut
merencanakan pembangunan untuk meningkatkan jumlah unit premis perniagaan.
Perencanaan ini bertujuan untuk memberi peluang kepada masyarakat Islam
menjalankan aktiviti perniagaan di dalam kawasan bandar yang secara langsung
membuka peluang pekerjaan kepada para penghuni di atas tanah wakaf Kapitan
Keling.
Dengan berlatar belakangkan pengalaman penghunian tanah wakaf yang
dimonopoli oleh masyarakat bukan beragama Islam, pihak MAINPP telah meletakkan
polisi untuk memberi keutamaan untuk menghuni kepada masyarakat Islam sahaja
yang boleh dipertimbangkan untuk menyewa premis wakaf ini. Dalam waktu yang
sama juga, bagi maksud untuk membantu masyarakat Islam tinggal dan berniaga di
kawasan bandar, pihak MAINPP turut menetapkan polisi pengurangan kadar sewa 30
peratus lebih rendah dari harga pasaran.
78
Semua cadangan yang telah direncanakan ini bertujuan untuk memenuhi 3
objektif utama iaitu, pertama memberi peluang kepada masyarakat Islam tinggal di
kawasan bandar. Kedua, bertujuan untuk memberi peluang kepada masyarakat Islam
berniaga di kawasan bandar dan ketiga, untuk meningkatkan perolehan hasil wakaf
bagi menjamin kelestarian pembangunannya.
Figura 4.1 : Pembangunan Kapitan Walk di Tanah Wakaf Kapitan Keling
Sebagai langkah awal untuk menjayakan strategi, pihak MAINPP telah
mengambil milikan kosong dan menamatkan kontrak sewa ke atas semua premis yang
disewakan kepada penyewa bukan beragama Islam. Usaha untuk mendapatkan
milikan kosong ini dilaksanakan dengan beberapa pendekatan dengan memberi
penerangan kepada penghuni, penghantaran notis pengosongan, notis guaman dan
sehingga langkah terakhir sampai ke mahkamah untuk mendapatkan penghakiman
milikan kosong premis.
79
Proses ini memakan masa antara tahun 1999 hingga 2004. Dalam tempoh
tersebut MAINPP telah berjaya mendapatkan milikan kosong premis yang terlibat.
Dengan perolehan milikan kosong tersebut MAINPP mampu merencanakan
pembangunan harta wakaf berkenaan dengan lebih lancar.
Pada peringkat awal, masalah utama pembangunan wakaf Kapitan Keling
adalah dari aspek dana. Walaubagaimanapun MAINPP telah memohon peruntukan di
bawah RMK8 melalui program penyusunan semula masyarakat bandar melalui
Kerajaan Pusat dan diteruskan dibawah RMK9 melalui program pengekalan dan
pemuliharaan bangunan warisan.
Figura 4.2 : Pembangunan Kapitan Square di Tanah Wakaf Kapitan Keling
Pembangunan tanah wakaf Kapitan Keling adalah terdiri daripada 172 unit
rumah kedai 2 tingkat, sebuah pusat dialisis 3 tingkat, bangunan pejabat 4 tingkat dan
64 unit kediaman (Figura 4.1 dan Figura 4.2).
80
Bermula dengan strategi pembangunan yang dirancang dan disusuli dengan
usaha mendapatkan dana peruntukan sehingga perlaksanaan projek, pelbagai masalah
dan cabaran terpaksa dihadapi bagi menjayakan projek pembangunan tanah wakaf
Kapitan Keling. Antara cabaran dan kekangan adalah seperti berikut:
i. Garispanduan Pihak Berkuasa Tempatan
Adalah menjadi hasrat MAINPP untuk menggunakan semaksimum mungkin
ruang yang ada untuk meningkatan jumlah premis wakaf Kapitan Keling melalui
pembangunan projek yang dilaksanakan. Walaubagaimanapun, pembangunan untuk
tanah wakaf Kapitan Keling adalah termasuk dalam garis panduan bangunan-
bangunan warisan, Penang Island Structure Plan, MPPP (1984).
Garis panduan berkenaan telah membahagikan bangunan-bangunan warisan
tersebut kepada 3 kategori. Pertama adalah jenis bangunan yang tidak boleh diubahsuai
sama sekalipun rupa bentuk bangunan. Sebagai pemuliharaan hendaklah mengekalkan
keaslian rupabentuk bangunan asalnya. Kategori kedua pula adalah bangunan yang
perlu dikekalkan rupa bentuk asal iaitu fasad hadapan bangunan dan hanya boleh
dibuat pengubahsuaian bangunan di bahagian belakang. Kategori ketiga adalah jenis
bangunan yang boleh dibuat pengubahsuaian namun terletak dalam zon pembangunan
warisan.
Berdasarkan garis panduan tersebut, semua bangunan yang berada di atas tanah
wakaf Kapitan Keling adalah termasuk dalam kategori kedua iaitu garis panduan yang
ada telah mensyaratkan supaya fasad hadapan bangunan hendaklah dikekalkan
sebagaimana rupa sedia ada dan membenarkan pengubahsuaian dilakukan di bahagian
belakang bangunan, Penang Island Structure Plan, MPPP (1984).
81
Bagi maksud memastikan tanah wakaf Kapitan Keling terus dibangunkan,
maka MAINPP terpaksa akur dengan garis panduan ini dan kesannya, pembangunan
wakaf Kapitan Keling tidak dapat dilaksanakan dengan maksimum. Keadaan ini
disebabkan MAINPP terpaksa memberi kerjasama dengan PBT dan kerajaan dalam
usaha mendapatkan pengiktirafan status Bandaraya Warisan yang diiktiraf UNESCO.
Berdasarkan garis panduan ini juga wakaf Kapitan Keling terpaksa
mengekalkan struktur yang lama bagi maksud mengekalkan identiti dan ciri-ciri
warisannya. Bersandarkan kepada garis panduan yang ada juga pelbagai kaedah dan
peraturan secara teknikal telah ditetapkan dalam melaksanakan metod pemuliharaan
bangunan warisan. Antara perkara utama yang ditetapkan adalah mengenai perlantikan
kontraktor yang mempunyai bidang kepakaran dalam menyelenggara bangunan
warisan serta penetapan bahan-bahan tertentu sahaja yang boleh digunakan bagi tujuan
penyelenggaraan dan pembangunan tersebut. Keadaan ini telah menyebabkan proses
perlaksanaan projek perlu dilaksanakan dengan berhati-hati dan terlalu banyak
birokrasi yang perlu diikuti.
Sebagai contoh metod perlaksanaan pengubahsuaian ini perlu mengekalkan
bahan binaan asal yang digunakan pada satu-satu struktur bangunan atau pun bumbung
genting bangunan berusia lebih 200 tahun. Meskipun, bahan tersebut telah ditelan
zaman dan berkeadaan uzur ia tetap dikekalkan sedemikan rupa dengan beberapa
metod rawatan bahan yang digunakan.
ii Proses Tindakan Undang-Undang
Meskipun masalah penghunian dan usaha mendapatkan milikan kosong premis
telah dilaksanakan seawal tahun 2000, namum masih terdapat 1 penghuni yang enggan
berpindah. Pada peringkat awal urusan mendapatkan milikan kosong premis tersebut
dibuat secara perundingan. Namun setelah banyak masa yang dihabiskan bagi tujuan
tersebut dan masih tidak berjaya diselesaikan, maka tindakan mahkamah terpaksa
82
diambil. Proses ini memakan masa selama 2 tahun. Masalah ini telah diambil sebagai
satu alasan oleh pihak kontraktor untuk memohon tambahan masa kontrak
menyiapkan projek meskipun hanya terdapat 1 penghuni sahaja yang terlibat di
kawasan berkenaan.
iii Keupayaan Pengurusan MAINPP
Dalam keterbatasan dan kekangan garis panduan yang ada, namun wakaf
Kapitan Keling telah berjaya meningkatkan jumlah premisnya daripada 42 kepada 172
unit premis. Peningkatan ini sudah tentu menunjukkan kepada beban kerja dalam
menguruskan premis-premis wakaf berkenaan. Berdasarkan pendekatan baru
MAINPP dalam meningkatkan pemantauan dan perkhidmatan dalam menguruskan
harta wakafnya, maka skop dan bebanan kerja akan bertambah seiring dengan
pertambahan premis-premis wakaf Kapitan Keling. Selain itu, cabaran daripada
pengurusan sumber manusia, teknologi maklumat, sistem pengurusan yang lebih
professional sudah tentu menjadi suatu tuntutan dalam mengukur pencapaian dalam
pembangunan wakaf Kapitan Keling.
4.4.1.5 Dana, Sumber Pendapatan Dan Kaedah Pembiayaan
Melalui peruntukan Rancangan Malaysia ke-8 dan ke-9 daripada Kerajaan
Persekutuan, telah diperuntukan sejumlah dana untuk tujuan pembangunan tanah
wakaf di Malaysia. Ianya juga adalah salah satu daripada sumber pembangunan tanah
wakaf. Peruntukan tersebut merupakan jumlah dana yang diperlukan untuk
pembangunan harta wakaf di Malaysia keseluruhannya. Namun peruntukan yang
diberikan terlalu kecil sekiranya dibahagikan kepada seluruh negeri di Malaysia.
Oleh itu, peruntukan yang diperolehi digunakan sebagai tujuan
penambahbaikan kepada tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang dan perlu dipohon oleh
83
MAINPP untuk tujuan-tujuan tertentu. Wakaf Kapitan Keling seumpamanya
menggunakan sebahagian daripada peruntukan tersebut yang menelan belanja
sebanyak RM10.95 juta dana daripada Kerajaan Persekutuan. Melalui dana tersebut
pembangunan tanah wakaf Kapitan Keling berjaya disiapkan pada tahun 2005.
Pembangunan tanah wakaf Kapitan Keling ini telah berjaya dibangunkan dengan
pembinaan 172 unit premis melalui pembangunan semula yang pada dahulunya
merupakan kawasan penempatan bagi 46 unit rumah kedai 2 tingkat yang terlalu
usang.
4.4.2 Tanah Wakaf Seetee Aisah
4.4.2.1 Latar Belakang
Tanah wakaf Seetee Aisah ada asalnya merupakan sebuah kawasan tanaman
padi, mempunyai keluasan seluas 9.86 ekar (426,888 kaki persegi) telah diwakafkan
oleh seorang anak gadis yang bernama Seetee Aisah binti Haji Mahmood pada 30
September 1901. Ianya diwakafkan bagi tujuan pertanian dengan nilai sewa RM400.
Dengan jumlah sewaan yang sebegitu rendah, manakan cukup untuk MAINPP sebagai
pemegang amanah tunggal melaksanakan amanah pewakaf.
Walaubagaimanapun, pembangunan pesat dipersekitaran tanah wakaf ini
seperti pusat komersil, lebuhraya dan rumah-rumah kediaman serta institusi pengajian
tinggi menyebabkan tanah ini tidak lagi sesuai untuk pertanian. Bagi memenuhi hasrat
pewakaf, MAINPP memerlukan dana yang banyak untuk tujuan tersebut. Maka
pembangunan yang komprehensif dan secara komersil dapat menjanakan hasil yang
mencukupi untuk pengurusan wakaf Seetee Aisah bagi mengembangkan wakaf ini di
masa hadapan.
84
Dengan hasil pertanian RM400 setahun, maka selepas pembangunan yang
telah dijalankan, nilai aset wakaf Seetee Aisah menjadi RM47 juta disamping
pendapatan hasil sewaan RM88,000 sebulan.
Projek ini telah dijalankan menerusi jalinan kerjasama antara MAINPP dengan
UDA Holdings Berhad yang merupakan syarikat milik penuh Kementerian Kewangan
Malaysia (MOF) dengan tempoh pembinaan selama 24 dan 36 bulan.
Kerjasama ini dilakukan bersama pemaju perumahan UDA Holdings Berhad
melalui anak syarikatnya di wilayah utara, UDA Land (North) Sdn Bhd (UDA).
Pembangunan ini berjaya disiapkan pada tahun 2012. Kedudukan tanah wakaf Seetee
Aisah ini mempunyai lokasi amat strategik kerana terletak di pusat bandar Seberang
Jaya. Di sekeliling kawasan lokasi tapak tanah wakaf Seetee Aisah ini terdapat
pasaraya yang besar seperti Tesco Extra, Sunway Carnival, Billion, Giant, Carrefour.
Berdekatannya juga terdapat kemudahan awam seperti Hospital Seberang Jaya dan
kompleks kerajaan seperti Jabatan Kastam dan lain-lain lagi.
4.4.2.2 Deed Wakaf Seetee Aisah
Tanah wakaf Seetee Aisah merupakan tanah wakaf yang bersyarat, yang mana
pewakaf mempunyai deed pewakaf. Deed pewakaf ini yang telah menjadi syarat
kepada MAINPP untuk melaksanakannya sebagai pemegang amanah tunggal. Lebih-
lebih lagi ianya melibatkan khasiat dan manfaat yang diperolehi daripada hasil tanah
tersebut yang boleh dioptimumkan utnuk dikongsi kepada umat Islam yang lain. Deed
pewakaf bagi tanah wakaf Seetee Aisah ini adalah seperti berikut;
85
i. Mengadakan kenduri arwah sekali dalam bulan Ramadhan dan membuat
pembayaran sebanyak RM 3 untuk jemaah yang hadir.
i. Membayar dan membekalkan 1 tin minyak tanah kepada masjid di persekitaran
kawasan Permatang Pauh pada bulan Ramadhan setiap tahun.
ii. Mengirim duit setiap tahun ke Mekah dan seterusnya untuk tujuan umrah.
iii. Baki yang diperoleh digunakan untuk pembaikian masjid di kawasan
Permatang Pauh atau wang dikirim ke Mekah untuk tujuan amal yang lain.
Separuh lagi akan disalurkan untuk kegunaan pewaris (Saedah Nordin dan
keturunannya) bagi faedahnya sendiri.
4.4.2.3 Pembangunan dan Perundangan Taman Wakaf Seetee Aisah
Pembangunan ini di namakan Taman Wakaf Seetee Aisah bersempenakan
nama pewakafnya, Seetee Aisah binti Haji Mahmood. Komponen pembangunan tanah
wakaf Seetee Aisah ini terdiri daripada 9 unit kedai 3 tingkat dengan jumlah
keseluruhan keluasan 1.14 ekar (50,000 kaki persegi) serta kediaman teres 2 tingkat.
Oleh kerana tanah ini merupakan tanah wakaf maka, jualan bagi kediaman tersebut
adalah secara pajakan (leasehold) selama 99 tahun dan diserah milik kepada MAINPP.
Pembangunan seumpama ini yang melibatkan pembangunan yang pertama berjaya
dibangunkan oleh kedua-dua pihak melalui jalinan kerjasama (JV) antara MAINPP
dan UDA dan menjadi model bagi pembangunan tanah wakaf di Malaysia yang
seumpamanya. Projek pembangunan ini telah menelan belanja sekitar RM15 juta dan
dilakukan secara berperingkat bermula dari 25 Februari 2010 (Jadual 4.1).
Memandangkan pembangunan tanah Wakaf Seetee Aisah adalah merupakan
projek pembangunan yang pertama dilaksanakan oleh MAINPP dan dibangunkan
secara usahasama dengan pemaju akibat MAINPP kekurangan dana pembangunan.
86
Jadual 4.1 : Kajian Kedayahidupan Tanah Wakaf Seetee Aisah
Edition :
Date : 31.5.2015
( JV ULNSB dan MAINPP )
Units
saiz per unit Xtra Land Total saiz per unit Total
1 Double Storey Terrace - type B1 29 20 x 67 1340 38,860 20' x 40' 1,453 42,137
2 Double Storey Terrace - type B2 9 20 x 70 1400 12,600 20' x 40' 1,453 13,077
3 Double Storey Terrace - type A1 22 22 x 65 1430 31,460 22' x 45' 1,722 37,884
4 Double Storey Terrace - type A2 12 22 x 70 1540 18,480 22' x 45' 1,722 20,664
5 Double Storey Terrace - type C 3 20 x 70 1400 4,200 20' x 40' 1,453 4,359
6 Double Storey Terrace - type D 1 20 x 70 1400 1,400 22' x 40' 1,616 1,616
7 3 Storey Shop Office 9 22 x 70 1540 13,860 0 49,000 49,000
Extra Land 26,941 26,941
76 147,801 195,678
% <> Gross
1 0 ekar 0
2 TNB & Rezab Rintis TNB 0 ekar 0
3 Kawasan Lapang 0 ekar 0
4 Loji STP 0 ekar 0
5 Surau 0 ekar 0
6 Future Development
Total Other Facilities Area 256,174
TOTAL LAND AREA 0% 403,975
403,975 sq. ft 9.274 Acres
147,801 sq. ft
37% %
8.2 unit/acre
(A) ANGGARAN JUMLAH KOS PEMBANGUNAN
Project: Lot 1444, Mukim 4, Seberang Jaya, Seberang Perai Tengah.
Type of Development Lot Size Build Up
BORANG KAWALAN UNTUNG RUGI PROJEK
POST CONTRACT STAGE
(Landed Property)
Efficiency rate
Density Rate:
(A) Development
Total Saleable Area
(B) Others Facilities
Jalan & lorong
Total Land Area (Gross)
Total Saleable Area (Net)
P E R K A R ABI
L.
JUMLAH CATATAN
1 KOS TANAH
2 KOS PENGELUARAN HAKMILIK
3 CUKAI TANAH & TAKSIRAN
4 KOS TANAH LAIN-LAIN
5 KOS INFRASTRUKTUR:
6 KOS PEMBINAAN
7 KOS SENITAMAN
8 KOS IKTISAS
9 BAYARAN SUMBANGAN
10 FAEDAH DIPERMODALKAN
11 OVERHEAD DIPERMODALKAN
12 KOS PEMBANGUNAN LAIN-LAIN
A ANGGARAN JUMLAH KOS PEMBANGUNAN
(B) JUMLAH PENDAPATAN DARI JUALAN
Jenis Pembangunan
1 Double Storey Terrace - type B1 27 1,453 0
2 Double Storey Terrace - type B2 9 1,722 0
Double Storey Terrace - type A1 22 1,722 0
Double Storey Terrace - type A2 12 1,453 0
3 Double Storey Terrace - type C 3 1,616 0
4 Double Storey Terrace - type D 1 0 0
161
3 Storey Shop Office
Extra Land 26,941 33
Jumlah 85
tolak : Q.Bumi 100% Discount
B ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
C KEUNTUNGAN PROJEK
KEUNTUNGAN/(RUGI)
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS
BI
L.
200,000
(RM)
261,362
0
0
2,725,834
13,514,990
386,211
693,275
0
840,049
0
0
18,621,721
Bil Unit Keluasan Kadar skpHarga Jualan
seunit
Anggaran Jumlah
Harga Jualan
0 0
0
0
0
24,041,070
23%
29%
JUMLAH Catatan
5,419,349
87
Tanah wakaf ini tidak mempunyai masalah pencerobohan ataupun masalah
setinggan di tapak. Walaubagaimanapun pembangunan ini tertangguh kerana faktor-
faktor berikut:-
i. Dana Pembangunan
Tanah Wakaf ini pada asalnya memperolehi hasil daripada sewaan sawah padi
sejumlah RM400 semusim atau RM800 setahun. Oleh yang demikian hasil tidak
mencukupi untuk memenuhi hasrat pewakaf (Deed Wakaf). Dengan kekangan ini
MAINPP perlu mencari alternatif untuk membangunkan tanah ini melalui usahasama
dengan pemaju.
Pihak pemaju yang telah dilantik oleh MAINPP adalah UDA Land North Sdn
Bhd (UDA). Perlantikan berdasarkan prestasi pemaju dari aspek kewangan dan
pengalaman membangunkan projek yang cemerlang. Pemaju telah membiayai
sepenuhnya kos pembangunan Wakaf Seetee Aisah.
Satu lagi masalah yang timbul semasa pembangunan tanah Wakaf Seetee Aisah adalah
kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end financing’ yang dihadapi oleh pemaju.
Keperluan mematuhi Fatwa dalam pembangunan tanah wakaf ini iaitu tanah tidak
boleh ditukar milik (KTN Borang 14A) maka hanya 3 bank sahaja iaitu Ar-Rajhi, Bank
Muamalat dan Bank Islam sahaja yang mematuhi tatacara yang difatwakan iaitu
pindahmilik hanya melalui melalui pajakan 99 tahun sahaja (KTN Borang 15A).
i. Dana Pembangunan
Tanah wakaf ini adalah terdiri dari semak samun dan tidak menjanakan
sebarang hasil. Oleh yang demikian tiada dana untuk memenuhi hasrat pewakaf.
88
ii. Status Tanah
Tanah ini terletak dalam zon pertanian dan syarat kegunaan adalah pertanian
sahaja. Oleh yang demikian pemaju perlu menukar zon dan syarat nyata kepada zon
pembangunan dan kegunaan tanah sebagai kediaman dan komersial. Oleh kerana
keadaan fizikal asal tapak adalah sawah padi, maka pada peringkat awal pemaju
menanggung kos yang tinggi untuk menambun tanah bagi tujuan pembinaan.
iii. Garispanduan Pihak Berkuasa Tempatan
Garispanduan oleh PBT tidak selari dengan syarat-syarat pembangunan tanah
wakaf yang telah diluluskan oleh Jawatankuasa Fatwa Negeri Pulau Pinang iaitu tanah
tidak boleh dipindah milik (KTN Borang 14A).
Figura 4.3 : Kediaman Taman Wakaf Seetee Aisah
Untuk mendapatkan Kelulusan Perancangan Projek syarat-syarat yang
dikenakan oleh Jabatan-Jabatan berikut perlu dipatuhi sebagai contoh, loji kumbahan
89
perlu diserahkan kepada Indah Water Consortium (IWK) secara mutlak untuk
diselenggarakan. Begitu juga dengan jalanraya yang perlu diserahkan kepada Jabatan
Kerja Raya (JKR), sub-station untuk bekalan tenaga elektrik kepada TNB, dewan
orangramai, kawasan lapang dan longkang serta lanskap dan taman permainan diserah
kepada Majlis Perbandaran juga secara mutlak melalui tukar milik (KTN Borang 14A)
untuk diselenggara.
Figura 4.4 : Pusat Perniagaan Pembangunan Taman Wakaf Seetee Aisah
iv. Lesen Pemaju Dan Permit Iklan
Oleh kerana sudah menjadi ketetapan setiap pembangunan perumahan dan
komersial di Malaysia tertakluk kepada prosedur yang telah ditetapkan oleh
Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT), maka
pembangunan tanah wakaf ini juga tidak terkecuali mematuhi peraturan-peraturan
dalam melaksanakan pembangunan. Pemaju perlu mendapatkan Lesen Pemaju dan
Permit Iklan (APDL) untuk menjual unit-unit kediaman kepada Pembeli-Pembeli.
90
Masalah yang dihadapi antara syarat untuk mendapatkan Lesen Pemaju ialah
perlu unit-unit kediaman hendaklah ditukarmilik melalui KTN Borang 14A apabila
berlaku proses penjualan. Syarat tukarmilik untuk unit-unit kediaman bagi
pembangunan tanah wakaf hanya dibenarkan melalui pajakan KTN Borang 15A
sahaja.
v. Kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end-financing’
Satu lagi masalah yang timbul semasa pembangunan tanah Wakaf seetee Aisah
adalah kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end financing’ yang dihadapi oleh pemaju.
Keperluan mematuhi Fatwa dalam pembangunan tanah wakaf ini iaitu tanah tidak
boleh ditukar milik (KTN Borang 14A) maka hanya 3 bank sahaja iaitu Ar Rajhi, Bank
Muamalat dan Bank Islam sahaja yang mematuhi tatacara yang difatwakan iaitu
pindahmilik hanya melalui melalui pajakan 99 tahun sahaja (KTN Borang 15A).
vi. Masalah Perundangan
Oleh kerana tiada pertukaran hakmilik dalam pembangunan tanah wakaf
Seetee Aisah, maka keseluruhan hakmilik mutlak unit-unit kediaman masih dimilik
oleh MAINPP dan penghuni hanya diberi pajakan 99 tahun sahaja. Oleh yang
demikian semua cukai pintu dan cukai tanah perlulah dibayar sepenuhnya oleh
MAINPP sehingga 99 tahun. Begitu juga semua kemudahan seperti jalanraya,
kawasan lapang, dewan serbaguna, TNB substation, loji kumbahan IWK dan longkang
serta taman permainan hendaklah diselenggarakan oleh MAINPP selama 99 tahun.
91
4.4.2.4 Pulangan Kepada MAINPP
Oleh kerana pembangunan ini adalah program kerjasama antara pemilik tanah
dan juga pemaju, dan juga telah menelan belanja dengan nilai kasar sebanyak RM24
juta. Nilai tanah pada peringkat awal pembangunan juga adalah sebanyak RM10.9 juta
dengan keluasan tanah yang dibangunkan adalah sebanyak 9.86 ekar (429,501 kaki
persegi).
Dengan kerjasama yang strategik di antara MAINPP bersama UDA, MAINPP
telah bersetuju untuk menerima bangunan perniagaan yang bernilai RM10.9 juta
melalui pembangunan ini. Nilai tersebut merupakan 9 unit kedai pejabat 2 tingkat.
Tambahan dari keuntungan bersama yang diperolehi oleh kedua-dua belah pihak,
MAINPP mendapat 30peratus daripada keuntungan jualan manfaat rumah yang telah
dijual kepada umum yang beragama Islam.
Pusat perniagaan yang dimiliki oleh MAINPP tersebut akan disewakan kepada
umum. Dengan langkah ini akan dapat menambahkan jumlah premis sewa unit wakaf
milik MAINPP dan juga dapat menambahkan pendapatan MAINPP melalui premis
yang dimiliki oleh organisasi ini.
4.4.2.5 Dana, Sumber Pendapatan Dan Kaedah Pembiayaan
Projek pembangunan ini telah menelan belanja sekitar RM 24 juta dan
dilakukan secara berperingkat bermula dari 25 Februari 2010. Kaedah yang digunakan
oleh MAINPP melalui kerjasamanya bersama UDA adalah seperti Rajah 4.5.
92
Rajah 4.5 : Kaedah Pembiayaan Pembangunan Tanah Wakaf Setee Aisah oleh
MAINPP
Sumber : Ringkasan Penerangan daripada Pengurus Projek MAINPP
MAINPP akan memeterai perjanjian usahasama dengan UDA untuk tujuan
membangunkan sebuah taman perumahan di atas tanah wakaf Seetee Aisah. UDA
melantik syarikat Kejuruteraan Seri Gemilang Sdn Bhd (KSG) sebagai kontraktor
kepada pemaju untuk tujuan pembinaan 9 unit kedai 3 tingkat dan 76 unit rumah teres
2 tingkat. KSG akan menyiapkan pembinaan projek perumahan tersebut mengikut fasa
pembangunan yang telah ditetapkan secara berperingkat di dalam 2 fasa. Fasa pertama
adalah selama 24 bulan manakala fasa kedua adalah selama 36 bulan.
Semasa projek pembinaan berlangsung, pemaju akan menawarkan kepada
pembeli unit kediaman tersebut secara pajakan (leasehold) selama 99 tahun. Pembeli
yang beragama Islam hanya layak untuk ditawarkan untuk membeli unit tersebut.
Pembeli yang berminat akan membeli unit daripada pemaju dengan harga dari
serendah RM281,800 sehingga RM439,600 seunit. Melalui perjanjian usahasama yang
telah dimeterai antara MAINPP dan UDA, MAINPP akan menerima 9 unit kedai
Kejuruteraan Seri Gemilang
Sdn Bhd
76 unit rumah 9 unit kedai
Pembeli Rumah (manfaat)
Pergerakan
aliran tunai
93
pejabat 2 tingkat dan juga keuntungan usahasama tersebut sebanyak 30 peratus
daripada keuntungan jualan manfaat rumah kepada MAINPP dan selebihnya adalah
milik UDA.
4.4.2.6 Cadangan Tawaran Kepada Penduduk
Pembangunan tanah wakaf Seetee Aisah ini merupakan tanah wakaf yang
kosong dan tidak mempunyai penduduk. Oleh itu, tiada isu dan masalah penduduk
timbul dan tiada pihak dan individu yang mengambil manfaat dari tanah wakaf ini
sebelum ianya dibangunkan. Sehubungan dengan itu, tiada cadangan tawaran
diberikan kepada penduduk yang dilakukan oleh MAINPP dan juga masalah timbul
oleh pemaju sebelum melaksanakan pembangunan pada tanah wakaf ini. Keadaan ini
juga tidak memberi tanggungjawab kepada MAINPP untuk merancang penempatan
penduduk dan mengeluarkan kos-kos yang berkaitan pemindahan penduduk. Pihak
MAINPP akan memperoleh manfaat yang tinggi dan proses pembangunan akan
menjadi lebih mudah untuk melaksanakan pembinaan kerana tiada bantahan dari pihak
ke-tiga.
Dengan bilangan unit kediaman yang dibangunkan juga telah dijual kepada
umum yang beragama Islam. Oleh sebab tanah ini merupakan tanah wakaf, maka unit-
unit yang dijual kepada pembeli adalah menggunakan kaedah Al-Ijarah dengan
pajakan selama 99 tahun. Maka harga bangunan (rumah) tersebut akan menjadi jauh
lebih rendah berbanding harga pasaran bagi kediaman baharu setanding dengannya
sekitar Seberang Jaya, Pulau Pinang. Antara bank yang bekerjasama dalam
menawarkan pinjaman kepada pembeli bagi pembangunan tanah wakaf ini adalah
Bank Muamalat, Bank Islam dan Al-Rajhi Bank.
94
4.4.3 Tanah Wakaf Mohamed Hashim
4.4.3.1 Latar Belakang
Tanah Wakaf Mohamed Hashim terletak di kawasan strategik pusat bandar
Seberang Jaya bersebelahan Hospital Seberang Jaya dan Kompleks Perniagaan AEON
Big. Keluasan tanah tersebut adalah 1.148 ekar (50,000 kaki persegi). Tanah tersebut
telah diwakafkan oleh Mohamed Hashim pada tahun 1904. Pada peringkat awal tanah
tersebut merupakan tanah pertanian yang di penuhi dengan pokok kelapa. Namun,
hasil tanaman kelapa tidak dapat menampung pembayaran cukai tanah tahunan dan
tiada hasil untuk diagih-agihkan untuk kesejahteraan umat Islam untuk memenui
hasrat pewakaf. Nilai tanah tersebut adalah RM2.9 juta.
Menyedari potensi tanah tersebut boleh manjana hasil demi survival wakaf ini
seterusnya berkembang dan kekal, serta dapat memberikan sumbangan berterusan,
maka pembangunan yang sedang giat dijalankan pasti dapat merealisasikan tujuan
tersebut. Melalui pembangunan ini beserta aset yang bernilai RM22 juta, hasil sewaan
dapat menjana pendapatan RM15,000 sebulan. Pembangunan dari tanah ini juga
dikenali sebagai Legasi Seberang Jaya atau Legasi SJ bersempenakan nama produk
rumah yang dimajukan dengan kerjasama pemaju UDA.
4.4.3.2 Deed Wakaf Mohamed Hashim
Deed wakaf Mohamed Hashim menyatakan hasil wakaf hendaklah digunakan
untuk perkara-perkara yang memberi manfaat kepada umat Islam.
95
4.4.3.3 Pembangunan Tanah Wakaf Mohamed Hashim
Pembangunan tanah wakaf Mohamed Hashim terdiri daripada 2 blok 68 unit
pangsapuri kos sederhana rendah, kemudahan awam yang terdiri daripada setiap unit
kediaman mempunyai 2 unit tempat letak kereta, dewan serbaguna dan kolam renang.
Kos pembangunan tanah wakaf ini adalah sebanyak RM17 juta yang memberi
pulangan kepada pemaju RM4 juta. Sementara MAINPP pula mendapat pulangan 9
unit kediaman bernilaiRM3.3 juta. (Jadual 4.2).
Tanah wakaf ini tidak mempunyai masalah pencerobohan ataupun masalah
setinggan di tapak. Walaubagaimanapun pembangunan ini tertangguh kerana faktor-
faktor berikut:-
i. Dana Pembangunan
Tanah wakaf ini adalah terdiri dari semak samun dan tidak menjanakan
sebarang hasil. Oleh yang demikian tiada dana untuk memenuhi hasrat pewakaf (Deed
Wakaf). Dengan kekangan ini MAINPP perlu mencari alternatif untuk
membangunkan tanah ini melalui usahasama dengan pemaju.
ii. Status Tanah
Tanah ini terletak dalam zon institusi dan syarat kegunaan adalah untuk
pembinaan sahaja. Oleh yang demikian pemaju perlu menukar zon dan syarat nyata
kepada zon pembangunan dan kegunaan tanah sebagai kediaman dan komersial.
96
iii. Garispanduan Pihak Berkuasa Tempatan
Garispanduan oleh PBT tidak selari dengan syarat-syarat pembangunan tanah
wakaf yang telah diluluskan oleh Jawatankuasa Fatwa Negeri Pulau Pinang iaitu tanah
tidak boleh dipindah milik (KTN Borang 14A).
Jadual 4.2 : Kajian kedayahidupan Tanah Wakaf Mohamed Hashim
Edisi : 1
Tarikh : 27/07/2015
Nama Projek/ Lokasi : CADANGAN PEMBANGUNAN 68 UNIT KONDOMINIUM 10 TINGKAT DI ATAS LOT 192, MUKIM 6,
SEBERANG JAYA, SEBERANG PERAI TENGAH, PULAU PINANG (LEGASI SJ) (IN KIND)
Tarikh Mula/Siap Projek :
Saiz Keluasan se unit (kp) Jumlah
1 Jenis A 30 25 X 44 1,100 33,000
2 Jenis B 29 25 X 44 1,100 31,900
Jumlah Keluasan Lantai Bersih (saleable) 62% 64,900
4 Tempat Letak Kereta 29,826
5 Kemudahan Awam & Kaw. Lapang 9,942
Jumlah lain-lain kemudahan awam 39,768
JUMLAH KELUASAN KESELURUHAN
49,746 1.142 ekar
104,668 kaki persegi 1.142 ekar
64,900 kaki persegi
62% %
Kos
1
2 0.00
3 2,830.90
4 297,717.40
5 0.00
6 0.00 12,533,440.00
7 0.00
8 631,058.70
9 896,183.36
10 188,001.60
11 0.00
12 982,164.67
15,343,395.03
(B) JUMLAH PENDAPATAN DARI JUALAN /SEWAAN
(Beri Pecahan mengikut Jenis Pembangunan)
Jenis Pembangunan
1 Jenis A 30 1,100 295 324,500 9,689,836
2 Jenis B 29 1,100 295 324,500 9,410,500
19,100,336
1 Bumi Quota : 0% kadar: 0% -
1 Yuran guaman/stamping -
19,100,336
KEUNTUNGAN PROJEK
RM
3,756,941
20%
24%
KEUNTUNGAN PROJEK (Selepas Kos Pemasaran)
RM
3,374,934
18%
22%
0
Jenis Pembangunan Bil UnitKeluasan Lantai
BORANG KAWALAN UNTUNG RUGI PROJEK
PRA PEMBINAAN
(Highrise)
Keluasan Tanah keseluruhan (Kasar) :
Keluasan Lantai Kasar :
Keluasan Lantai Bersih (saleable):
Kadar kecekapan (efficiency) :
BIL.P E R K A R A Nota
50110 - KOS TANAH
50150-KOS IKTISAS
50111 - KOS PENGELUARAN HAKMILIK
50112 - CUKAI TANAH & TAKSIRAN
50113-KOS TANAH LAIN-LAIN
50120-KOS INFRASTRUKTUR: Jumlah Kos Pembinaan
50130-KOS PEMBINAAN
50140-KOS SENITAMAN
Jumlah Kos Pembangunan (nilai tanah @ current value")
50160 -BAYARAN SUMBANGAN
50170 -FAEDAH DIPERMODALKAN
50180 -OVERHEAD DIPERMODALKAN
50190-KOS PEMBANGUNAN LAIN-LAIN
Bil Unit Keluasan Kadar skp Harga Jualan seunit Anggaran Jumlah Harga
Jualan
Harga Jualan sebelum diskaun & pakej jualan
Diskaun:
Pakej Jualan & Promosi:
ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value"
KEUNTUNGAN/(RUGI)
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value"
KEUNTUNGAN/(RUGI)
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS
97
Untuk mendapatkan Kelulusan Perancangan Projek syarat-syarat yang
dikenakan oleh Jabatan-Jabatan berikut perlu dipatuhi sebagai contoh, loji kumbahan
perlu diserahkan kepada Indah Water Consortium (IWK) secara mutlak untuk
diselenggarakan. Begitu juga dengan jalanraya yang perlu diserahkan kepada Jabatan
Kerja Raya (JKR), sub-station untuk bekalan tenaga elektrik kepada TNB, dewan
orangramai, kawasan lapang dan longkang serta lanskap dan taman permainan diserah
kepada Majlis Perbandaran juga secara mutlak melalui tukar milik (KTN Borang 14A)
untuk diselenggara (Figura 4.5).
Figura 4.5 : Pembangunan tanah wakaf Mohamed Hashim (Legasi Seberang Jaya,
Legasi SJ); Ilustrasi Akitek
iv. Lesen Pemaju Dan Permit Iklan
Oleh kerana sudah menjadi ketetapan setiap pembangunan perumahan dan
komersial di Malaysia tertakluk kepada prosedur yang telah ditetapkan oleh
Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT), maka
pembangunan tanah wakaf ini juga tidak terkecuali mematuhi peraturan-peraturan
dalam melaksanakan pembangunan. Pemaju perlu mendapatkan Lesen Pemaju dan
Permit Iklan (APDL) untuk menjual unit-unit kediaman kepada Pembeli-Pembeli.
98
Masalah yang dihadapi anatara syarat untuk mendapatkan Lesen Pemaju ialah
perlu unit-unit kediaman hendaklah ditukarmilik melalui KTN Borang 14A apabila
berlaku proses penjualan. Syarat tukarmilik untuk unit-unit kediaman bagi
pembangunan tanah wakaf hanya dibenarkan melalui pajakan KTN Borang 15A
sahaja.
v. Kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end-financing’
Satu lagi masalah yang timbul semasa pembangunan tanah Wakaf Mohamad
Hashim adalah kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end financing’ yang dihadapi oleh
pemaju. Keperluan mematuhi Fatwa dalam pembangunan tanah wakaf ini iaitu tanah
tidak boleh ditukar milik (KTN Borang 14A) maka hanya 3 bank sahaja iaitu Ar Rajhi,
Bank Muamalat dan Bank Islam sahaja yang mematuhi tatacara yang difatwakan iaitu
pindahmilik hanya melalui melalui pajakan 99 tahun sahaja (KTN Borang 14A)
(Figura 4.6 ).
Figura 4.6 : Pembangunan tanah wakaf Mohamed Hashim (Legasi Seberang Jaya,
Legasi SJ); Ilustrasi Akitek
99
vi. Masalah Perundangan
Oleh kerana tiada pertukaran hakmilik dalam pembangunan tanah wakaf
Mohamad Hashim, maka keseluruhan hakmilik mutlak unit-unit kediaman masih
dimilik oleh MAINPP dan penghuni hanya diberi pajakan 99 tahun sahaja. Oleh yang
demikian semua cukai pintu dan cukai tanah perlulah dibayar sepenuhnya oleh
MAINPP sehingga 99 tahun. Begitu juga semua kemudahan seperti jalanraya,
kawasan lapang, dewan serbaguna, TNB substation, loji kumbahan IWK dan longkang
serta taman permainan hendaklah diselenggarakan oleh MAINPP selama 99 tahun.
Pembangunan yang dilaksanakan di atas tanah Wakaf Mohamad Hashim
terdiri daripada bangunan bertingkat (strata) maka Akta Hakmilik Strata perlu
dipatuhi. Berdasarkan Akta Hakmilik Strata setelah setiap unit dibahagi-bahagikan
dalam Petak-Petak melalui SiFUS yang dimiliki secara pajakan oleh pemilik Petak
(pemajak) maka Badan Pengurusan Bersama berhak menubuhkan Badan Pengurusan
untuk mengurus dan menyelenggara bangunan bertingkat dan kemudahan-kemudahan
yang terdapat di bangunan tersebut.
Walaubagaimanapun merujuk kepada Fatwa bahawa bangunan ini tidak boleh
ditukar milik iaitu dimiliki secara pajakan (KTN Borang 15A) maka MAINPP selaku
tuan tanah dan tuan bangunan adalah pemilik keseluruhan Petak-Petak seterusnya
menjadi Badan Pengurusan Tunggal yang perlu mengurus dan menyelenggara
bangunan tersebut selama 99 tahun.
100
4.4.3.4 Pulangan Kepada MAINPP
Pulangan kepada MAINPP adalah dalam bentuk unit-unit pangsapuri sejumlah
9 unit kediaman bersamaan dengan RM 3.3 juta iaitu bersamaan dengan nilai tanah.
4.4.3.5 Dana, Sumber Pendapatan Dan Kaedah Pembiayaan
Pulangan kepada MAINPP adalah dalam bentuk unit-unit pangsapuri sejumlah
9 unit kediaman bersamaan dengan RM3.3 juta. Kaedah pembiayaan pembangunan ini
adalah menggunakan pembiayaan musharakah melalui kaedah sukuk. iaitu sukuk
wakalah.
Sukuk Wakalah adalah akad pelimpahan kuasa oleh satu pihak kepada pihak
lain dalam hal-hal yang tertentu iaitu suatu projek atau kegiatan diuruskan oleh agen
(wakil) tertentu yang diwakilkan atas kepentingan pemegang sukuk.
Di dalam kemudahan pembiayaan ini, Bank Muamalat adalah sebagai
Pengurus Dana. Bank menerima pelaburan daripada pelabur-pelabur awam yang
melabur di bank untuk mendapatkan keuntungan. Seterusnya bank akan melabur
melalui pakej yag telah diperkenalkan dalam pembangunan harta wakaf.
MAINPP adalah sebagai tuan tanah yang akan menerima pulangan dari hasil
pembangungan tidak kurang dari nilai terkini tanah. Bank akan membiayai
keseluruhan kos pembangunan tanah wakaf. Dalam pembnagunan ini, pemaju akan
bertindak sebagai ejen pelaksana yang akan membuat pelantikan perunding dan
kontakor bagi pembangunan ini.
101
Rajah 4.6 : Sukuk Wakalah : Struktur Transaksi Program Sukuk.
Sumber : Bank Muamalat
Keuntungan projek 60 peratus akan diambil oleh Bank Muamalat dan
diagohkan kepada pelabur-pelabur bank dan selebihnya keuntungan 40 peratus akan
diambil oleh pemaju (UDA). Manakala MAINPP akan menerima pulangan dalam
bentuk bangunan sebanyak 9 unit kediaman untuk disewakan. Hasil sewaan ini akan
dijanakan untuk memenuhi hasrat pewakaf.
4.4.3.6 Cadangan Tawaran Kepada Penduduk
Pada waktu sebelum pembangunan ini, tanah wakaf Mohamed Hashim adalah
merupakan kawasan tanah pertanian yang telah ditanam dengan pokok-pokok kelapa.
MAINPP menggunakan hasil-hasil tanaman tersebut untuk membayar cukai. Maka,
tiada isu masalah atau bantahan yang timbul daripada penduduk kerana tanah tersebut
merupakan tanah yang memang tiada penghuni. MAINPP mengutip manfaat daripada
hasil pertanian dari tanah tersebut untuk tujuannya sendiri. Dengan itu, MAINPP
102
berkuasa sepenuhnya tanpa halangan untuk melakukan apa-apa sahaja pembangunan
demi untuk kesejahteraan tanah tersebut yang boleh dimanfaatkan oleh umat Islam dan
menurut deed wakaf. Hasil tersebut juga digunakan oleh MAINPP untuk tujuan
membayar hasil untuk menampung kos-kos berkaitan tanah sebelum ianya
dibangunkan dan juga selepas ianya dibangunkan. Oleh sebab tiada isu melibatkan
penduduk maka tiada cadangan tawaran ditawarkan kepada penduduk.
4.4.4 Tanah Wakaf Shaikh Eusoff
4.4.4.1 Latar Belakang
Tanah wakaf Shaikh Eusoff merupakan antara tanah wakaf yang terbesar di
Pulau Pinang seluas 14.9 ekar (649,044 kaki persegi). Ianya terletak di atas Lot 1396
dan Lot 1606, Seksyen 5, Daerah Timur Laut, Bandar Georgetown, Pulau Pinang.
Lokasinya juga adalah berhampiran Taman Dhoby Ghaut di Jalan Ayer Itam,
Georgetown, Pulau Pinang. Kedudukan tanah ini berada di tengah-tengah bandar
Georgetown membuatkan ianya begitu terkenal dengan nama ‘Tanjong’ oleh orang
Melayu Pulau Pinang.
Di sekeling kawasan tanah wakaf ini terdapat pelbagai kemudahan
disekitarnya. Ianya menjadi lokasi yang diimpikan penduduk Pulau Pinang kerana
kedudukannya yang berada di tengah-tengah bandar. Akan tetapi memandangkan
hanya kos sewa/beli rumah dan juga nilai tanah serta kehidupan yang tinggi
menjadikan kehidupan untuk menjadi penduduk yang berada di Pulau Pinang hanyalah
sebagai angan-angan kosong orang ramai sahaja lebih-lebih lagi pada orang Melayu
dan Islam yang mempunyai pendapatan ibarat kais pagi makan pagi, kais petang
makan petang.
103
4.4.4.2 Deed Wakaf Shaikh Eusoff
Tanah wakaf telah wujud sejak 1890 di mana ia mula didaftarkan untuk
diwakafkan, ditadbir dengan pentadbiran MAHEB pada tahun 1905. Kemudiannya
kesemua harta wakaf telah diambil alih oleh MAINPP secara beransur-ansur
pentadbirannya bermula pada 1 Januari 1967 dan tanah wakaf ini telah diwartakan
pada 9 November 2000 oleh MAINPP.
i. Bagi tujuan membaiki, menaiktaraf dan membina Masjid Shaikh Eusoff
sediada, tanah perkuburan di Masjid Sheikh Eusoff.
ii. Untuk bayaran khatib, imam dan bilal.
iii. Bagi bayaran lampu, air bagi Masjid Sheikh Eusoff dan hal-hal berkaitan
penyenggaraan masjid tersebut.
iv. Pembayaran lebihan hasil dan keuntungan kepada ahli keluarga miskin Sheikh
Eusoff.
v. Untuk pembayaran pengajian kelas Al-Quran untuk lelaki dan perempuan.
vi. Untuk membayar dan memberikan pakaian kepada umat Islam miskin di Pulau
Pinang; dan
vii. Membenarkan ahli keluarga Sheikh Eusoff mendiami di atas tanah berkenaan
tanpa sebarang sewa yang dikutip oleh pihak pentadbir. Ahli keluarga tidak
dibenarkan membuat atau membenarkan sewaan kecil ke atas rumah yang
didirikan.
4.4.4.3 Pembangunan dan Perundangan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff
Pembangunan ini adalah jenis pembangunan kediaman dan kediaman beserta
komersil. Ianya terdiri daripada pangsapuri kos rendah, kos sederhana rendah, kos
sederhana, bangunan pejabat, lot-lot kedai dan sebagainya. Terdiri daripada 3 fasa
pembangunan yang berlainan dan dilakukan secara berasingan. Bilangan blok
104
Figura 4.7 : Pembangunan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff ; Ilustrasi Akitek
bangunan adalah sebanyak 8 blok rumah bertingkat yang terdiri daripada rumah kos
rendah (LC), rumah kos sederhana rendah (LMC) dan rumah kos sederhana (MC)
dengan jumlah keseluruhan sebanyak 2,032 unit dan 56 unit komersil (figura 4.7).
Pembangunan ini telah sampai ke penghujung pra pembangunan dan dalam
perancangan untuk memuktamadkan perjanjian antara pemaju perumahan yang telah
dijemput untuk merancang pembangunan UDA Holdings Berhad melalui anak
syarikatnya UDA Land (North) Sdn Bhd sebagai ejen pelaksana (Pengurus Projek).
Pelancaran dijangka pada Pertengahan 2017 dengan tempoh penyiapan selama 30
bulan tempoh pembinaan. Ianya dilengkapi dengan kemudahan seperti surau, galeri
sejarah, taman rekreasi dan taman kanak-kanak. Terdapat juga asrama anak yatim laki-
laki yang sedia ada yang perlu dikekalkan dan cuma perlu dibaikpulih sahaja dalam
pembangunan fasa terakhir (Fasa 2D).
Tanah wakaf ini mempunyai masalah pencerobohan ataupun masalah
setinggan di tapak. Walaubagaimanapun pembangunan ini tertangguh kerana faktor-
faktor berikut:-
105
i. Dana Pembangunan
Tanah wakaf ini adalah terdiri daripada 81 unit kediaman separa kekal (rumah
kampung) terdiri daripada 90 buah keluarga yang tinggal di atas tanah ini sejak hampir
150 tahun iaitu 3 generasi. Kebanyakan daripadanya tinggal tanpa izin (setinggan) dan
hanya sebilangan sahaja yang membayar sewa tapak rumah dengan kadar RM23
sebulan. Kebanyakan daripada penghuni di atas tapak ini mengambil kesempatan atas
pemantauan pihak MAINPP yang lemah iaitu membina rumah-rumah haram yang
disewakan (sublet) dengan kadar lebih kurang RM600 sebulan untuk sebuah rumah.
Dengan kadar cukai tanah yang cukup tinggi iaitu RM27,000 setahun dan hasil
sewaan yang rendah maka MAINPP sebagai pemegang amanah tunggal tidak dapat
memenuhi hasrat pewakaf yang memerlukan lebih kurang RM45,000 setahun untuk
memenuhi hasrat pewakaf (Deed Wakaf).
Dengan kekangan ini MAINPP perlu mencari alternatif untuk membangunkan
tanah ini melalui usahasama dengan pemaju. MAINPP atau pemaju akan menanggung
Kos Awalan yang tinggi sekiranya pembangunan hendak dijalankan kerana semua
penghuni perlu dikeluarkan untuk tujuan pengosongan tapak disamping pampasan
yang perlu diberikan.
ii. Status Tanah
Tanah ini terletak dalam zon keagamaan dan syarat kegunaan adalah untuk
aktiviti keagamaan sahaja. Oleh yang demikian pemaju perlu menukar zon dan syarat
nyata kepada zon pembangunan dan kegunaan tanah sebagai kediaman dan komersial.
106
Figura 4.8 : Pelan Tapak Rumah Penduduk/Penyewa Tapak Tanah Wakaf Shaikh
Eusoff Sediaada; Ilustrasi Akitek
107
iii. Garispanduan Pihak Berkuasa Tempatan
Garispanduan oleh PBT tidak selari dengan syarat-syarat pembangunan tanah
wakaf yang telah diluluskan oleh Jawatankuasa Fatwa Negeri Pulau Pinang iaitu tanah
tidak boleh dipindah milik (KTN Borang 14A).
Untuk mendapatkan Kelulusan Perancangan Projek syarat-syarat yang
dikenakan oleh Jabatan-Jabatan berikut perlu dipatuhi sebagai contoh, loji kumbahan
perlu diserahkan kepada Indah Water Consortium (IWK) secara mutlak untuk
diselenggarakan. Begitu juga dengan jalanraya yang perlu diserahkan kepada Jabatan
Kerja Raya (JKR), sub-station untuk bekalan tenaga elektrik kepada TNB, dewan
orangramai, kawasan lapang dan longkang serta lanskap dan taman permainan diserah
kepada Majlis Perbandaran juga secara mutlak melalui tukar milik (KTN Borang 14A)
untuk diselenggara.
Oleh kerana tanah wakaf ini terletak sepanjang sungai maka pihak Jabatan Parit
Dan Saliran telah mengarahkan MAINPP atau pemaju untuk menaiktaraf dan
melebarkan sungai tersebut yang menelan belanja hampir RM2.5 juta.
Selain itu, sebagai syarat pembangunan, pemaju juga hendaklah mematuhi
tambahan syarat pembangunan oleh PBT/Majlis Bandaraya Pulau Pinang di antaranya:
Menaiktaraf 4 simpang utama di tanah wakaf Shaikh Eusoff.
Membina overhead bridge/jejantas dengan kos sumbangan RM15 sekaki
persegi di darab dengan keluasan pembangunan.
Melebarkan jambatan sedia ada.
Menaik taraf sekolah anak yatim dengan merobohkan sebahagian bangunan
wisma yatim untuk tujuan pelebaran jalan.
Menambah tapak penjaja dari 58 tapak kepada 66 tapak.
108
Keseluruhan pembangunan ini adalah sebagai tanggungjawab sosial yang
disyaratkan kepada pemaju oleh PBT untuk melakukan pembangunan untuk
keselesaan 15 tahun akan datang dengan anggaran keseluruhan kos bernilai RM19.2
juta.
iv. Lesen Pemaju Dan Permit Iklan
Oleh kerana sudah menjadi ketetapan setiap pembangunan perumahan dan
komersial di Malaysia tertakluk kepada prosedur yang telah ditetapkan oleh
Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT), maka
pembangunan tanah wakaf ini juga tidak terkecuali mematuhi peraturan-peraturan
dalam melaksanakan pembangunan. Pemaju perlu mendapatkan Lesen Pemaju dan
Permit Iklan (APDL) untuk menjual unit-unit kediaman kepada Pembeli-Pembeli.
Masalah yang dihadapi antara syarat untuk mendapatkan Lesen Pemaju ialah
perlu unit-unit kediaman hendaklah ditukarmilik melalui KTN Borang 14A apabila
berlaku proses penjualan. Syarat tukar milik untuk unit-unit kediaman bagi
pembangunan tanah wakaf hanya dibenarkan melalui pajakan KTN Borang 15A
sahaja.
v. Kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end-financing’
Satu lagi masalah yang timbul semasa pembangunan tanah Wakaf Shaikh
Eusoff adalah kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end financing’ yang dihadapi oleh
pemaju. Keperluan mematuhi Fatwa dalam pembangunan tanah wakaf ini iaitu tanah
tidak boleh ditukar milik (KTN Borang 14A) maka hanya 3 bank sahaja iaitu Ar Rajhi,
Bank Muamalat dan Bank Islam sahaja yang mematuhi tatacara yang difatwakan iaitu
pindahmilik hanya melalui melalui pajakan 99 tahun sahaja (KTN Borang 15A).
109
vi. Masalah Perundangan
Oleh kerana tiada pertukaran hakmilik dalam pembangunan tanah wakaf
Shaikh Eusoff, maka keseluruhan hakmilik mutlak unit-unit kediaman masih dimiliki
oleh MAINPP dan penghuni hanya diberi pajakan 99 tahun sahaja. Oleh yang
demikian semua cukai pintu dan cukai tanah perlulah dibayar sepenuhnya oleh
Figura 4.9 : Pelan Pembangunan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff; Ilustrasi Akitek
FASA 2B BLOCK C 29 TINGKAT
FASA 2C KOMPLEKS ISLAM
FASA1 BLOCK A 48 TINGKAT
FASA 2A BLOK B1 & B2 47 TINGKAT
110
MAINPP sehingga 99 tahun. Begitu juga semua kemudahan seperti jalanraya,
kawasan lapang, dewan serbaguna, TNB substation, loji kumbahan IWK dan longkang
serta taman permainan hendaklah diselenggarakan oleh MAINPP selama 99 tahun.
Oleh kerana pembangunan yang dilaksanakan di atas tanah Wakaf Shaikh
Eusoff terdiri daripada bangunan bertingkat (strata) maka Akta Hakmilik Strata perlu
dipatuhi. Berdasarkan Akta Hakmilik Strata setelah setiap unit dibahagi-bahagikan
dalam Petak-Petak melalui SiFUS yang dimiliki secara pajakan oleh pemilik Petak
(pemajak) maka Badan Pengurusan Bersama berhak menubuhkan Badan Pengurusan
untuk mengurus dan menyelenggara bangunan bertingkat dan kemudahan-kemudahan
yang terdapat di bangunan tersebut.
Walaubagaimanapun merujuk kepada Fatwa bahawa bangunan ini tidak boleh
ditukar milik iaitu dimiliki secara pajakan (KTN Borang 15A) maka MAINPP selaku
tuan tanah dan tuan bangunan adalah pemilik keseluruhan Petak-Petak seterusnya
menjadi Badan Pengurusan Tunggal yang perlu mengurus dan menyelenggara
bangunan tersebut selama 99 tahun.
4.4.4.4 Pulangan Kepada MAINPP
Dalam penjanjian yang telah dimuktamadkan di dalam Mesyuarat
Penyelarasan antara MAINPP dan pemaju di dalam perjanjian yang akan dimeterai
pada penguhujung tahun 2016, MAINPP telah bersetuju untuk menerima pulangan
dari hasil pembangunan tanah wakaf Shaikh Eusoff dalam pelbagai pulangan
antaranya kediaman dari kos rendah sehingga kos sederhana yang berkeluasan dari
850 kaki persegi sehingga 1,000 kaki persegi sebanyak 301 unit yang berharga dari
RM72,500 sehingga RM399,000, kedai pejabat 56 unit, kedai serbaneka 8 unit, pusat
penjaja 58 unit, dewan konvensyen Shaikh Eusoff dengan kapasiti 1,000 tetamu pada
111
1 masa bersama 7 unit bilik pengajian dan juga menerima Wisma Anak Yatim yang
dinaik taraf oleh pemaju sebagai pulangan kepada MAINPP (Jadual 4.3).
Wakaf Shaik Eusoff ini tidak terkecuali dari pewaris untuk menerima pulangan
daripada pembangunan. Justeru, pewaris akan menerima sumbangan tunai daripada
MAINPP sebanyak RM300,00 sebagai saguhati.
Selain itu, bentuk sumbangan lain yang diterima oleh MAINPP adalah
pembinaan cerucuk untuk bangunan 7 tingkat bagi pembinaan di masa hadapan yang
akan ditentukan oleh MAINPP. Bangunan surau/masjid juga akan dibina dan
ditanggung oleh pemaju dan diberikan MAINPP secara percuma dalam pembangunan
tanah wakaf ini.
Dari pembangunan ini MAINPP telah mendapat pulangan sebanyak RM183
sekaki persegi kos pembangunan iaitu sebanyak RM88 juta.
Seperti yang telah dipersetujui, sejumlah 61 unit rumah kos sederhana rendah
berkeluasan 850 kaki persegi untuk pembangunan ini akan dijual dan telah
diperuntukan kepada MAINPP dengan harga RM72,500 seunit
112
Jadual 4.3 : Kajian kedayahidupan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff
Densiti (87 unit/ekar)
Ringkasan Keseluruhan
Edisi : PDP/0900/0000/ Edisi 1
Tarikh : 23-Sep-2016
87 Unit/Ekar
Nama Projek / Lokasi : Cadangan Membina Pangsapuri Kos Sederhana (MC) Dan Kos Sederhana Rendah Di Atas Lot 1396 Dan 1606,
Tanah Wakaf Sheikh Eusoff, Ayer Itam, Pulau Pinang. (+ Development Caj)
0
Tarikh Mula / Siap Projek : 0
Bil Unit
saiz per unit total saiz per unit Jumlah Keluasan (kp)
1 Kediaman
a) 0
Pangsapuri Penempatan LMC - (ZON 1 fasa 1) - Blok A0 90 0 850 76,500.00 0 850 76,500.00
Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 1 fasa 1) - Blok A0 409 0 1000 409,000.00 0 1000 409,000.00
- -
e) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 65 0 750 48,750.00 0 750 48,750.00
Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 195 850 165,750.00 850 165,750.00
g) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 633 0 1000 633,000.00 0 1000 633,000.00
0 0 0 - 0 -
- 0 0 - 0 -
JUMLAH UNIT KEDIAMAN : 1392
2 Komersial
a) Kedai Pejabat (ZON 2 Fasa 2B) - Blok C 56 0 1724.8036 96,589.00 0 1724.804 96,589.00
c) Convenience stores (ZON 2 Fasa 2A) Blok B 8 0 305 2,440.00 0 305 2,440.00
0
JUMLAH UNIT KOMERSIAL : 64
1763 1,432,029.00 1,432,029.00
1 Dewan Serbaguna (termasuk bilik pengajian, piling rekreasi bertingkat & piling dewan)1 18,310.00 0.42 18,310.00
2 Surau (Fasa 2) - PERCUMA 1 11,040.00 0.25 11,040.00
3 Green Area / Open Space 0 270,158.00 6.20 270,158.00
4 TLK Fasa 1 - Blok A (podium 8 tkt) 1 49,022.00 1.13 49,022.00
5 TLK Fasa 2A - Blok B (podium 9 tkt) 1 56,780.00 1.30 56,780.00
7 TNB sub-station (Fasa 1, 2A & 2B) 4
8 Pusat Penjaja (fasa 2B) - PERCUMA 66
10 Service + Circulation 0
Jumlah Lain-Lain Kemudahan Awam 74 2,173,133.00 1,871,702.90
JUMLAH KELUASAN KESELURUHAN - 3,567,885.90
651,744.72 kp 14.962 ekar kos tanah/ekar RM0
3,303,732 kp
1,432,029 kp 1,396 14.062 ekar
43% 160600% 0.900 ekar
118 unit/ekar 0.000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
A
1) 0
i. 0 0 850 352
ii. 0 409 1000 385
2) Pangsapuri Kos Sederhana Rendah - (ZON 2 fasa 2B) - Blok C 61 850 85
3) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 65 750 265
4) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 195 850 352
5) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 633 1000 425
0 0 0 0
Kedai Pejabat (ZON 2 Fasa 2B) - Blok C 0 0 #DIV/0!
Convenience stores (ZON 1 Fasa 1) Blok A 6 1732 520
Harga Premium 0 2.0%
JUMLAH HARGA JUALAN 1369
Pulangan kepada MAINPP (inkind)
a) 0 -
Pangsapuri Penempatan LMC - (ZON 1 fasa 1) - Blok A0 90 76,500 185 157,250 14,152,500
Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 1 fasa 1) - Blok A 0 0 - 0 - -
b) Pangsapuri Kos Sederhana Rendah - (ZON 2 fasa 2B) - Blok C 0 - 0 - -
c) Kedai Pejabat (ZON 2 Fasa 2B) - Blok C 56 96,589 180 310,465 17,386,020
d) Convenience stores (ZON 1 Fasa 1) Blok A 6 3,804 183 115,725 694,351
e) Surau (Fasa 2) - PERCUMA 1 11,040 0 - -
f) Pusat Penjaja (fasa 2B) - PERCUMA 66 13,200 0 - -
g) 0 0 - 0 - -
h) 0 0 - 0 - -
i) 0 0 - 0 - -
j)\ Pulangan Tunai Kepada MAINPP (sumbangan kepada waris) 0 - 0 - -
JUMLAH (Nilai Pulangan)
JUMLAH
Tolak : Kuota Bumi 0% Diskaun
Kos Pemasaran
B ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
KEUNTUNGAN PROJEK (Selepas Kos Pemasaran)
Jenis Pembangunan Lot Size Build Up (Gross Building Area)
(A) Pembangunan
Jumlah Keluasan Lantai Bersih (saleable)
UL(N)-SPB-002-01-01
BORANG KAWALAN UNTUNG RUGI PROJEK
PERINGKAT PERANCANGAN
(Apartment)
Kadar Densiti:
(A) ANGGARAN KOS PEMBANGUNAN
P E R K A R A
(B) Pusat Komuniti
Keluasan Tanah Keseluruhan (Kasar):
Keluasan Lantai Kasar : Saleable + item (b) no 1,2,8,9 dan 10 LOT
Keluasan Lantai Bersih (saleable)
Kadar Kecekapan (efficiency) :
BIL.
50110 - KOS TANAH 0
50111 - KOS PENGELUARAN HAKMILIK 888,870
JUMLAH
CATATAN(RM)
50120 - KOS INFRASTRUKTUR 18,091,030 Jumlah kos Pembinaan
50130 - KOS PEMBINAAN 265,563,214 283,654,244
50112 - CUKAI TANAH & TAKSIRAN 41,495
50113 - KOS TANAH LAIN-LAIN 15,312,431
50160 - BAYARAN SUMBANGAN 7,660,246
50170 - FAEDAH DIPERMODALKAN 3,000,000
50140 - KOS SENITAMAN & KAW. HIJAU 1,500,000
50150 - KOS IKTISAS 17,531,283
JUMLAH KOS PEMBANGUNAN (nilai tanah@ current value) 356,345,296
50180 - OVERHEAD DIPERMODALKAN 0
50190 - KOS PEMBANGUNAN LAIN-LAIN 26,756,728
(B) JUMLAH PENDAPATAN DARI JUALAN / SEWAAN
Jenis Pembangunan
Bil Unit Keluasan
(nett)
Kadar skp Harga Jualan seunit
299,000 -
385,000 157,465,000
72,500 4,422,500
Anggaran Jumlah Harga Jualan
- -
- -
920,000 -
150,000 900,000
199,000 12,935,000
299,000 58,305,000
425,000 269,025,000
-
17,386,020
694,351
-
-
-
10,132,825
513,185,325
- 300,000
14,152,500
-
-
2% 10,335,482
506,438,594
-
-
300,000
67,962,104
516,774,075
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 30%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 44%
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" JUMLAH
KEUNTUNGAN PROJEK (Sebelum Kos Pemasaran)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "historical value" JUMLAH
KEUNTUNGAN/(RUGI) 156,840,029.22
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "historical value" JUMLAH
KEUNTUNGAN/(RUGI) 150,093,297.72
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 30%
KEUNTUNGAN/(RUGI) 189,357,928
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 37%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 53%
30%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 42%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 42%
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" JUMLAH
KEUNTUNGAN/(RUGI) 150,093,297.72
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN
113
Jadual 4.4 : Kajian kedayahidupan Tanah Wakaf Shaikh Eusoff (samb)
Sumber : UDA Land (North) Sdn Bhd
4.4.4.5 Dana, Sumber Pendapatan Dan Kaedah Pembiayaan
Kaedah pembiayaan bagi pembangunan projek ini adalah dibiayai oleh pemaju
sementara bagi tujuan pembangunan tanah wakaf, Kerajaan Pusat memberi geran
sejumlah 30 peratus sebagai Dana Mudahcara ‘facilitation fund”. Untuk pembiayaan
pembangunan tanah wakaf, pemaju perlu mempunyai kedudukan kewangan yang
Densiti (87 unit/ekar)
Ringkasan Keseluruhan
Edisi : PDP/0900/0000/ Edisi 1
Tarikh : 23-Sep-2016
87 Unit/Ekar
Nama Projek / Lokasi : Cadangan Membina Pangsapuri Kos Sederhana (MC) Dan Kos Sederhana Rendah Di Atas Lot 1396 Dan 1606,
Tanah Wakaf Sheikh Eusoff, Ayer Itam, Pulau Pinang. (+ Development Caj)
0
Tarikh Mula / Siap Projek : 0
Bil Unit
saiz per unit total saiz per unit Jumlah Keluasan (kp)
1 Kediaman
a) 0
Pangsapuri Penempatan LMC - (ZON 1 fasa 1) - Blok A0 90 0 850 76,500.00 0 850 76,500.00
Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 1 fasa 1) - Blok A0 409 0 1000 409,000.00 0 1000 409,000.00
- -
e) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 65 0 750 48,750.00 0 750 48,750.00
Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 195 850 165,750.00 850 165,750.00
g) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 633 0 1000 633,000.00 0 1000 633,000.00
0 0 0 - 0 -
- 0 0 - 0 -
JUMLAH UNIT KEDIAMAN : 1392
2 Komersial
a) Kedai Pejabat (ZON 2 Fasa 2B) - Blok C 56 0 1724.8036 96,589.00 0 1724.804 96,589.00
c) Convenience stores (ZON 2 Fasa 2A) Blok B 8 0 305 2,440.00 0 305 2,440.00
0
JUMLAH UNIT KOMERSIAL : 64
1763 1,432,029.00 1,432,029.00
1 Dewan Serbaguna (termasuk bilik pengajian, piling rekreasi bertingkat & piling dewan)1 18,310.00 0.42 18,310.00
2 Surau (Fasa 2) - PERCUMA 1 11,040.00 0.25 11,040.00
3 Green Area / Open Space 0 270,158.00 6.20 270,158.00
4 TLK Fasa 1 - Blok A (podium 8 tkt) 1 49,022.00 1.13 49,022.00
5 TLK Fasa 2A - Blok B (podium 9 tkt) 1 56,780.00 1.30 56,780.00
7 TNB sub-station (Fasa 1, 2A & 2B) 4
8 Pusat Penjaja (fasa 2B) - PERCUMA 66
10 Service + Circulation 0
Jumlah Lain-Lain Kemudahan Awam 74 2,173,133.00 1,871,702.90
JUMLAH KELUASAN KESELURUHAN - 3,567,885.90
651,744.72 kp 14.962 ekar kos tanah/ekar RM0
3,303,732 kp
1,432,029 kp 1,396 14.062 ekar
43% 160600% 0.900 ekar
118 unit/ekar 0.000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
A
1) 0
i. 0 0 850 352
ii. 0 409 1000 385
2) Pangsapuri Kos Sederhana Rendah - (ZON 2 fasa 2B) - Blok C 61 850 85
3) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 65 750 265
4) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 195 850 352
5) Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 2 fasa 2A) - Blok B 633 1000 425
0 0 0 0
Kedai Pejabat (ZON 2 Fasa 2B) - Blok C 0 0 #DIV/0!
Convenience stores (ZON 1 Fasa 1) Blok A 6 1732 520
Harga Premium 0 2.0%
JUMLAH HARGA JUALAN 1369
Pulangan kepada MAINPP (inkind)
a) 0 -
Pangsapuri Penempatan LMC - (ZON 1 fasa 1) - Blok A0 90 76,500 185 157,250 14,152,500
Pangsapuri Kos Sederhana - (ZON 1 fasa 1) - Blok A 0 0 - 0 - -
b) Pangsapuri Kos Sederhana Rendah - (ZON 2 fasa 2B) - Blok C 0 - 0 - -
c) Kedai Pejabat (ZON 2 Fasa 2B) - Blok C 56 96,589 180 310,465 17,386,020
d) Convenience stores (ZON 1 Fasa 1) Blok A 6 3,804 183 115,725 694,351
e) Surau (Fasa 2) - PERCUMA 1 11,040 0 - -
f) Pusat Penjaja (fasa 2B) - PERCUMA 66 13,200 0 - -
g) 0 0 - 0 - -
h) 0 0 - 0 - -
i) 0 0 - 0 - -
j)\ Pulangan Tunai Kepada MAINPP (sumbangan kepada waris) 0 - 0 - -
JUMLAH (Nilai Pulangan)
JUMLAH
Tolak : Kuota Bumi 0% Diskaun
Kos Pemasaran
B ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
KEUNTUNGAN PROJEK (Selepas Kos Pemasaran)
Jenis Pembangunan Lot Size Build Up (Gross Building Area)
(A) Pembangunan
Jumlah Keluasan Lantai Bersih (saleable)
UL(N)-SPB-002-01-01
BORANG KAWALAN UNTUNG RUGI PROJEK
PERINGKAT PERANCANGAN
(Apartment)
Kadar Densiti:
(A) ANGGARAN KOS PEMBANGUNAN
P E R K A R A
(B) Pusat Komuniti
Keluasan Tanah Keseluruhan (Kasar):
Keluasan Lantai Kasar : Saleable + item (b) no 1,2,8,9 dan 10 LOT
Keluasan Lantai Bersih (saleable)
Kadar Kecekapan (efficiency) :
BIL.
50110 - KOS TANAH 0
50111 - KOS PENGELUARAN HAKMILIK 888,870
JUMLAH
CATATAN(RM)
50120 - KOS INFRASTRUKTUR 18,091,030 Jumlah kos Pembinaan
50130 - KOS PEMBINAAN 265,563,214 283,654,244
50112 - CUKAI TANAH & TAKSIRAN 41,495
50113 - KOS TANAH LAIN-LAIN 15,312,431
50160 - BAYARAN SUMBANGAN 7,660,246
50170 - FAEDAH DIPERMODALKAN 3,000,000
50140 - KOS SENITAMAN & KAW. HIJAU 1,500,000
50150 - KOS IKTISAS 17,531,283
JUMLAH KOS PEMBANGUNAN (nilai tanah@ current value) 356,345,296
50180 - OVERHEAD DIPERMODALKAN 0
50190 - KOS PEMBANGUNAN LAIN-LAIN 26,756,728
(B) JUMLAH PENDAPATAN DARI JUALAN / SEWAAN
Jenis Pembangunan
Bil Unit Keluasan
(nett)
Kadar skp Harga Jualan seunit
299,000 -
385,000 157,465,000
72,500 4,422,500
Anggaran Jumlah Harga Jualan
- -
- -
920,000 -
150,000 900,000
199,000 12,935,000
299,000 58,305,000
425,000 269,025,000
-
17,386,020
694,351
-
-
-
10,132,825
513,185,325
- 300,000
14,152,500
-
-
2% 10,335,482
506,438,594
-
-
300,000
67,962,104
516,774,075
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 30%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 44%
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" JUMLAH
KEUNTUNGAN PROJEK (Sebelum Kos Pemasaran)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "historical value" JUMLAH
KEUNTUNGAN/(RUGI) 156,840,029.22
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "historical value" JUMLAH
KEUNTUNGAN/(RUGI) 150,093,297.72
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 30%
KEUNTUNGAN/(RUGI) 189,357,928
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 37%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 53%
30%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 42%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 42%
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" JUMLAH
KEUNTUNGAN/(RUGI) 150,093,297.72
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN
114
kukuh menjadi polisi MAINPP. Tanah wakaf juga tidak boleh dicagar bagi tujuan
pembiayaan pembangunan. Manakala bagi tujuan pembiayaan ‘end financing’ hanya
3 bank yang menyediakan kemudahan iaiatu Bank Muamalat, Bank Islam dan Ar-
Rajhi Bank. Instutisi kewangan yang lain tidak memberikan kemudahan pembiayaan
kerana hartanah tidak boleh ditukar milik (KTN Borang 14A).
4.4.4.6 Cadangan Tawaran Kepada Penduduk
Tanah wakaf Shaikh Eusoff wujud sejak bertahun lamanya dan telah
mempunyai penghuni yang telah tinggal di situ. Ini diesebabkan lokasinya yang amat
strategik berada di tengah-tengah bandaraya Georgetown, lokasi yang lengkap dengan
pelbagai kemudahan menyebabkan ramai penduduk enggan keluar. Penghuni di
kawasan tanah wakaf ini bertambah saban tahun kerana pertambahan jumlah bilangan
penghuni di dalam sesebuah kediaman. Lantaran anjakan ekonomi yang meningkat
serta kos kehidupan yang tinggi di Pulau Pinang, kebanyakannya tidak mampu untuk
membeli dan mempunyai kediaman sendiri di tanah sendiri memandangkan nilai tanah
di Pulau Pinang amatlah tinggi dengan pendapatan yang rata-ratanya tidak seberapa.
Kebanyakan penduduk di tanah wakaf ini sudah merasa selesa dengan
kehidupan di situ. Tambahan lagi rumah telah dibina dengan kos sendiri untuk sebagai
kediaman mengikut keselesaan dan mengikut bajet yang dimiliki. Justeru MAINPP
mempunyai kesukaran untuk mengabaikan keperluan penduduk. Terutamanya kepada
penduduk yang telah menetap sekian lama di tanah tersebut yang merupakan penyewa
tapak yang menyewa tapak di tanah tersebut dengan sejumlah bayaran kepada
MAINPP untuk membina kediaman sendiri.
115
Di dalam kediaman yang telah dibina itu juga terdapat sebilangan ahli yang
telah membesar bersama tidak kira adik-beradik mahupun sanak saudara dan nisbah
penghuni bagi sebuah rumah adalah sejumlah 8 sehingga 10 bilangan ahli keluarga
dengan jumlah bilangan keluarga dari 1 sehingga 3 keluarga bagi satu kediaman.
Selain itu, di kawasan tanah tersebut juga penyewa bangunan/penduduk rumah
panjang yang dibina MAINPP. Rumah ini disewakan oleh MAINPP dengan tiap
satunya berkeluasan 600 kaki persegi dan mempunyai 2 bilik dibayar oleh penyewa
dengan kadar serendah RM100 sebulan secara bulanan.
Tawaran kepada penduduk dilakukan berdasarkan polisi Kerajaan Negeri
(sebagai pihak yang berkuasa ke atas pembangunan tanah di dalam negeri) dan juga
polisi MAINPP (sebagai pemilik tanah). Kemudiannya dibezakan mengikut status
kedudukan penduduk di atas tanah wakaf tersebut yang terbahagi kepada 3 seperti
tawaran berikut:
i. Penyewa tapak asal, yang menyewa tapak/tanah.
Polisi Kerajaan Negeri : Tuan tanah perlu bayar mengikut nilai sebenar
rumah atau pun penduduk mendapat tawaran 1 unit rumah kos rendah.
Baki beza bagi rumah yang diberi oleh MAINPP dibayar oleh penyewa
tapak.
Polisi MAINPP : Rumah yang dibina penyewa tapak akan diganti oleh
MAINPP dengan 1 unit rumah.
Cadangan tawaran (pembangunan) : Rumah yang dibina diganti dengan
oleh penyewa tapak diganti dengan 1 unit rumah berkeluasan 850 kaki
persegi.
Cadangan tambahan (pembangunan) : Menawarkan kepada seorang
sahaja ahli keluarga/penumpang kepada penyewa tapak asal dengan
pilihan tawaran untuk membeli rumah dari kos sederhana rendah 650
kaki persegi sehingga kos sederhana 1,000 kaki persegi dengan harga
bermula dari RM72,500 sehingga RM399,000 dengan diskaun dari 5
peratus sehingga 20 peratus mengikut jenis rumah yang dipilih.
116
ii. Ahli Penumpang kepada Penyewa Tapak Asal.
Polisi Kerajaan Negeri : Tiada tawaran di dalam polisi.
Polisi MAINPP : Tiada tawaran di dalam polisi.
Cadangan tawaran (pembangunan) : Hanya Ahli Keluarga/Penumpang
Penyewa Tapak sahaja.
Cadangan tambahan (pembangunan) : Menawarkan kepada seorang
sahaja ahli keluarga/penumpang kepada penyewa tapak asal dengan
pilihan tawaran keutamaan untuk membeli rumah dari kos sederhana
rendah 650 kaki persegi sehingga kos sederhana 1,000 kaki persegi
dengan harga bermula dari RM72,500 sehingga RM399,000 dengan
diskaun dari 5 peratus sehingga 20 peratus mengikut jenis rumah yang
dipilih.
iii. Penyewa Rumah Panjang (RP)
Polisi Kerajaan Negeri : Tiada tawaran di dalam polisi.
Polisi MAINPP : Tamatkan kontrak sewaan.
Cadangan tawaran (pembangunan) : Hanya Penyewa Rumah panjang
sahaja.
Cadangan tambahan (pembangunan) : Menawarkan kepada seorang
sahaja ahli keluarga/penumpang kepada penyewa tapak asal dengan
pilihan tawaran keutamaan untuk membeli rumah dari kos sederhana
rendah 650 kaki persegi sehingga kos sederhana 1,000 kaki persegi
dengan harga bermula dari RM72,500 sehingga RM399,000 dengan
diskaun dari 5 peratus sehingga 20 peratus mengikut jenis rumah yang
dipilih.
Tambahan tawaran pampasan ini akan ditanggung oleh UDA bagi segala kos
yang melibatkan tambahan tawaran pampasan kepada penyewa Rumah Panjang dan
Penyewa Tapak sebanyak 108 unit dengan kos keseluruhan yang bernilai RM7.8 juta.
117
4.4.5 Tanah Wakaf Seetee Aisah 2
4.4.5.1 Latar Belakang
Tanah wakaf Seetee Aisah telah melalui evolusi pembangunan pada peringkat
awal (Fasa 1). Pembangunan tersebut menjadi contoh konsep pembangunan tanah
wakaf yang paling berjaya mencakupi aspek syariah, hasrat pewakaf, perundangan,
kewangan dan kehendak PBT (Jadual 4.4).
Bagi meneruskan kelangsungan kejayaan tersebut, maka pembangunan tanah
wakaf Seetee Aisah 2 pula menyusul dengan konsep pembangunan yang lebih inovatif
dan komponen bangunan yang menepati persekitaran dan seiring dengan kehendak
ekonomi dan geopolitik semasa. Komponen seperti Menara Wakaf Seetee Aisah, Pusat
Konvensyen Seetee Aisah, Kompleks Kedai Komersil, Masjid Seete Aisah,
kondominium, medan makan dan perumahan Asnaf adalah menjadi pelengkap kepada
keseluruhan konsep pembangunan. Ianya meneruskan kesinambungan pembangunan
Wakaf Seetee Aisah.
4.4.5.2 Deed Wakaf Seetee Aisah 2
Pembangunan yang dilakukan di atas lot tanah Seetee Aisah 2 adalah deed
wakaf yang sama pada Taman Wakaf Seetee Aisah untuk pembangunan sebelum ini.
118
Jadual 4.5 : Kajian Kedayahidupan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2
Edisi : 05
Tarikh : 15/10/2016
Nama Projek/ Lokasi : Cadangan Pembangunan Secara Usahasama Di Antara PKENPs Dengan
UDA Holdings Berhad Mukim Utan Aji, Kangar, Perlis.
Tarikh Mula/Siap Projek :
Saiz Keluasan se unit
(kp)
Jumlah
1 Fasa 1 & 2A
a Pangsapuri Kos Sederhana 40 tkt 422 1,100.00 464,200.00
Podium Tempat Letak Kereta 7 Tingkat 176,078.00
Pusat Penjaja 14 3,000.00 3,000.00
2 Fasa 2B
a Kedai 3 Tingkat 27 1,119.00 30,200.00
Kedai 3 Tingkat 3 2,300.00 6,900.00
Dewan Serbaguna 1 15,080.00 15,080.00
Surau 1 6,769.00 6,769.00
Pejabat PUZ 1 10,600.00 10,600.00
Tempat Letak Kereta Separa Basement 61,418.00
3 Fasa 3
a Pangsapuri Kos Sederhana Rendah 150 800.00 120,000.00
619 894,245.00
Kawasan Lapang 1 17,424.00
Loji Kumbahan 1 23,939.00
Pencawang TNB 2 3,000.00
JUMLAH KELUASAN KESELURUHAN 623 938,608.00
90%
318,859.20 7.32 ekar
938,608.00 kaki persegi 2.79 43,560.00 121532.4
894,245.00 kaki persegi 4.53 197326.8
95%
Kos
1
-
-
2 306,500.00
3 78,368.80
4 236,571.20
5 7,846,240.00
6 90,930,011.60
7 750,000.00
8 5,349,297.53
9 8,746,594.00
10
11 -
12 5,648,199.10
119,891,782.23
1 Pangsapuri Kos Sederhana 40 tkt 410 1,100.00 345.45 380,000 155,800,000.00
Kedai 3 Tingkat 18 1,119.00 600.00 671,400 12,085,200.00
167,885,200.00
Pulangan Kepada MAINPP GDC Nilai GDC
Pangsapuri Kos Sederhana 40 tkt 12 1,100.00 285,000.00 3,465,000.00
Pangsapuri Kos Sederhana Rendah 150 800.00 72,000.00 1,643,000.00
Pusat Penjaja 15 3,000.00 214,500.00 214,500.00
Kedai 3 Tingkat 9 1,119.00 503,550.00
Kedai 3 Tingkat 3 2,300.00 1,035,000.00
Dewan Serbaguna 1 15,080.00 - 7,413,937.00
kompleks Islam/Surau 1 6,769.00 - 1,525,000.00
Pejabat PUZ 1 10,600.00 1,240,200.00 2,436,292.00
-
Jumlah 23,420,125.00
169,528,200.00
1 Bumi Quota : 30% kadar: 5%
premium 1%
1 Yuran guaman 1.00% 1,695,282.00
Stamping 1.00% 1,695,282.00
166,137,636.00
166,137,636
KEUNTUNGAN PROJEK (SEBELUM KOS PEMASARAN)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 46,245,854
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 28%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 39%
KEUNTUNGAN PROJEK (SELEPAS KOS PEMASARAN)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 46,245,854
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 26%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 36%
KEUNTUNGAN PROJEK (SEBELUM KOS PEMASARAN) DENGAN FASILITATION FUND
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 58,447,946
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 35%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 54%
KEUNTUNGAN PROJEK (SELEPAS KOS PEMASARAN)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 55,125,193
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 33%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 51%
Komen atas pindaan (jika ada)
ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
Anggaran Kos Pembangunan Disediakan :
Anggaran Jumlah
Harga Jualan
6,936,896.00
Total
Diskaun:
Kadar skp Harga Jualan
seunit
Pakej Jualan & Promosi:
(Beri Pecahan mengikut Jenis Pembangunan)
Jenis Pembangunan Bil Unit Keluasan
(B) JUMLAH PENDAPATAN DARI JUALAN /SEWAAN
50170 -FAEDAH DIPERMODALKAN
50180 -OVERHEAD DIPERMODALKAN
50190-KOS PEMBANGUNAN LAIN-LAIN
Jumlah Kos Pembangunan (nilai tanah @ historical value")
Jumlah Kos Pembangunan (nilai tanah @ current value")
50140-KOS SENITAMAN
50150-KOS IKTISAS
50160 -BAYARAN SUMBANGAN
50113-KOS TANAH LAIN-LAIN
50120-KOS INFRASTRUKTUR:
50130-KOS PEMBINAAN Contract Price
Kos Tanah @ "current value"
50111 - KOS PENGELUARAN HAKMILIK
50112 - CUKAI TANAH & TAKSIRAN
Kos Tanah @ "historical value"
Jumlah Keluasan Lantai Bersih (saleable)
Keluasan Tanah keseluruhan (Kasar) :
Keluasan Lantai Kasar :
Keluasan Lantai Bersih (saleable):
Kadar kecekapan (efficiency) :
BIL
.
P E R K A R A Nota
50110 - KOS TANAH
BORANG KAWALAN UNTUNG RUGI PROJEK
PRA PEMBINAAN
(Komersial)
Jenis Pembangunan Bil Unit
Keluasan Lantai
119
Jadual 4.6 : Kajian Kedayahidupan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2 (samb)
Edisi : 05
Tarikh : 15/10/2016
Nama Projek/ Lokasi : Cadangan Pembangunan Secara Usahasama Di Antara PKENPs Dengan
UDA Holdings Berhad Mukim Utan Aji, Kangar, Perlis.
Tarikh Mula/Siap Projek :
Saiz Keluasan se unit
(kp)
Jumlah
1 Fasa 1 & 2A
a Pangsapuri Kos Sederhana 40 tkt 422 1,100.00 464,200.00
Podium Tempat Letak Kereta 7 Tingkat 176,078.00
Pusat Penjaja 14 3,000.00 3,000.00
2 Fasa 2B
a Kedai 3 Tingkat 27 1,119.00 30,200.00
Kedai 3 Tingkat 3 2,300.00 6,900.00
Dewan Serbaguna 1 15,080.00 15,080.00
Surau 1 6,769.00 6,769.00
Pejabat PUZ 1 10,600.00 10,600.00
Tempat Letak Kereta Separa Basement 61,418.00
3 Fasa 3
a Pangsapuri Kos Sederhana Rendah 150 800.00 120,000.00
619 894,245.00
Kawasan Lapang 1 17,424.00
Loji Kumbahan 1 23,939.00
Pencawang TNB 2 3,000.00
JUMLAH KELUASAN KESELURUHAN 623 938,608.00
90%
318,859.20 7.32 ekar
938,608.00 kaki persegi 2.79 43,560.00 121532.4
894,245.00 kaki persegi 4.53 197326.8
95%
Kos
1
-
-
2 306,500.00
3 78,368.80
4 236,571.20
5 7,846,240.00
6 90,930,011.60
7 750,000.00
8 5,349,297.53
9 8,746,594.00
10
11 -
12 5,648,199.10
119,891,782.23
1 Pangsapuri Kos Sederhana 40 tkt 410 1,100.00 345.45 380,000 155,800,000.00
Kedai 3 Tingkat 18 1,119.00 600.00 671,400 12,085,200.00
167,885,200.00
Pulangan Kepada MAINPP GDC Nilai GDC
Pangsapuri Kos Sederhana 40 tkt 12 1,100.00 285,000.00 3,465,000.00
Pangsapuri Kos Sederhana Rendah 150 800.00 72,000.00 1,643,000.00
Pusat Penjaja 15 3,000.00 214,500.00 214,500.00
Kedai 3 Tingkat 9 1,119.00 503,550.00
Kedai 3 Tingkat 3 2,300.00 1,035,000.00
Dewan Serbaguna 1 15,080.00 - 7,413,937.00
kompleks Islam/Surau 1 6,769.00 - 1,525,000.00
Pejabat PUZ 1 10,600.00 1,240,200.00 2,436,292.00
-
Jumlah 23,420,125.00
169,528,200.00
1 Bumi Quota : 30% kadar: 5%
premium 1%
1 Yuran guaman 1.00% 1,695,282.00
Stamping 1.00% 1,695,282.00
166,137,636.00
166,137,636
KEUNTUNGAN PROJEK (SEBELUM KOS PEMASARAN)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 46,245,854
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 28%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 39%
KEUNTUNGAN PROJEK (SELEPAS KOS PEMASARAN)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 46,245,854
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 26%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 36%
KEUNTUNGAN PROJEK (SEBELUM KOS PEMASARAN) DENGAN FASILITATION FUND
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 58,447,946
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 35%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 54%
KEUNTUNGAN PROJEK (SELEPAS KOS PEMASARAN)
KEUNTUNGAN PROJEK @ nilai tanah "current value" RM CATATAN
KEUNTUNGAN/(RUGI) 55,125,193
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS HARGA JUALAN 33%
MARGIN KEUNTUNGAN ATAS KOS 51%
Komen atas pindaan (jika ada)
ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
ANGGARAN HARGA JUALAN BERSIH
Anggaran Kos Pembangunan Disediakan :
Anggaran Jumlah
Harga Jualan
6,936,896.00
Total
Diskaun:
Kadar skp Harga Jualan
seunit
Pakej Jualan & Promosi:
(Beri Pecahan mengikut Jenis Pembangunan)
Jenis Pembangunan Bil Unit Keluasan
(B) JUMLAH PENDAPATAN DARI JUALAN /SEWAAN
50170 -FAEDAH DIPERMODALKAN
50180 -OVERHEAD DIPERMODALKAN
50190-KOS PEMBANGUNAN LAIN-LAIN
Jumlah Kos Pembangunan (nilai tanah @ historical value")
Jumlah Kos Pembangunan (nilai tanah @ current value")
50140-KOS SENITAMAN
50150-KOS IKTISAS
50160 -BAYARAN SUMBANGAN
50113-KOS TANAH LAIN-LAIN
50120-KOS INFRASTRUKTUR:
50130-KOS PEMBINAAN Contract Price
Kos Tanah @ "current value"
50111 - KOS PENGELUARAN HAKMILIK
50112 - CUKAI TANAH & TAKSIRAN
Kos Tanah @ "historical value"
Jumlah Keluasan Lantai Bersih (saleable)
Keluasan Tanah keseluruhan (Kasar) :
Keluasan Lantai Kasar :
Keluasan Lantai Bersih (saleable):
Kadar kecekapan (efficiency) :
BIL
.
P E R K A R A Nota
50110 - KOS TANAH
BORANG KAWALAN UNTUNG RUGI PROJEK
PRA PEMBINAAN
(Komersial)
Jenis Pembangunan Bil Unit
Keluasan Lantai
120
4.4.5.3 Pembangunan dan Perundangan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2
Tanah wakaf ini tidak mempunyai masalah pencerobohan ataupun masalah
setinggan di tapak. Walaubagaimanapun pembangunan ini tertangguh kerana faktor-
faktor berikut:-
i. Dana Pembangunan
Tanah Wakaf ini adalah terdiri dari semak samun dan tidak menjanakan
sebarang hasil. Oleh yang demikian tiada dana untuk memenuhi hasrat pewakaf. (Deed
Wakaf). Dengan kekangan ini MAINPP perlu mencari alternatif untuk
membangunkan tanah ini melalui usahasama dengan pemaju.
ii. Status Tanah
Tanah ini terletak dalam zon institusi dan zon pertanian oleh itu syarat
kegunaan adalah untuk pembinaan institusi dan aktiviti pertanian sahaja. Oleh yang
demikian pemaju perlu menukar zon dan syarat nyata kepada zon pembangunan dan
kegunaan tanah sebagai kediaman dan komersial.
iii. Garispanduan Pihak Berkuasa Tempatan
Garispanduan oleh PBT tidak selari dengan syarat-syarat pembangunan tanah
wakaf yang telah diluluskan oleh Jawatankuasa Fatwa Negeri Pulau Pinang iaitu tanah
tidak boleh dipindah milik (KTN Borang 14A).
121
Untuk mendapatkan Kelulusan Perancangan Projek syarat-syarat yang
dikenakan oleh Jabatan-Jabatan berikut perlu dipatuhi sebagai contoh, loji kumbahan
perlu diserahkan kepada Indah Water Consortium (IWK) secara mutlak untuk
diselenggarakan. Begitu juga dengan jalanraya yang perlu diserahkan kepada Jabatan
Kerja Raya (JKR), sub-station untuk bekalan tenaga elektrik kepada TNB, dewan
orangramai, kawasan lapang dan longkang serta lanskap dan taman permainan diserah
kepada Majlis Perbandaran juga secara mutlak melalui tukar milik (KTN Borang 14A)
untuk diselenggara (Figura 4.10).
Figura 4.10 : Pelan Pembangunan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2; Ilustrasi Akitek
iv. Lesen Pemaju Dan Permit Iklan
Oleh kerana sudah menjadi ketetapan setiap pembangunan perumahan dan
komersial di Malaysia tertakluk kepada prosedur yang telah ditetapkan oleh
Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT), maka
pembangunan tanah wakaf ini juga tidak terkecuali mematuhi peraturan-peraturan
122
dalam melaksanakan pembangunan. Pemaju perlu mendapatkan Lesen Pemaju dan
Permit Iklan (APDL) untuk menjual unit-unit kediaman kepada Pembeli-Pembeli.
Masalah yang dihadapi anatara syarat untuk mendapatkan Lesen Pemaju ialah
perlu unit-unit kediaman hendaklah ditukarmilik melalui KTN Borang 14A apabila
berlaku proses penjualan. Syarat tukarmilik untuk unit-unit kediaman bagi
pembangunan tanah wakaf hanya dibenarkan melalui pajakan KTN Borang 15A
sahaja.
v. Kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end-financing’
Satu lagi masalah yang timbul semasa pembangunan tanah Wakaf seetee Aisah
adalah kemudahan Dana Pembiaya Akhir ‘end financing’ yang dihadapi oleh pemaju.
Keperluan mematuhi Fatwa dalam pembangunan tanah wakaf ini iaitu tanah tidak
boleh ditukar milik (KTN Borang 14A) maka hanya 3 bank sahaja iaitu Ar Rajhi, Bank
Muamalat dan Bank Islam sahaja yang mematuhi tatacara yang difatwakan iaitu
pindahmilik hanya melalui melalui pajakan 99 tahun sahaja (KTN Borang 15A).
vi. Masalah Perundangan
Oleh kerana tiada pertukaran hakmilik dalam pembangunan tanah wakaf
Seetee Aisah,2 maka keseluruhan hakmilik mutlak unit-unit kediaman masih dimilik
oleh MAINPP dan penghuni hanya diberi pajakan 99 tahun sahaja. Oleh yang
demikian semua cukai pintu dan cukai tanah perlulah dibayar sepenuhnya oleh
MAINPP sehingga 99 tahun. Begitu juga semua kemudahan seperti jalanraya,
kawasan lapang, dewan serbaguna, TNB substation, loji kumbahan IWK dan longkang
serta taman permainan hendaklah diselenggarakan oleh MAINPP selama 99 tahun.
123
Oleh kerana pembangunan yang dilaksanakan di atas tanah Wakaf Seetee
Aisah 2 terdiri daripada bangunan bertingkat (strata) maka Akta Hakmilik Strata perlu
dipatuhi. Berdasarkan Akta Hakmilik Strata setelah setiap unit dibahagi-bahagikan
dalam Petak-Petak melalui SiFUS yang dimiliki secara pajakan oleh pemilik Petak
(pemajak) maka Badan Pengurusan Bersama berhak menubuhkan Badan Pengurusan
untuk mengurus dan menyelenggara bangunan bertingkat dan kemudahan-kemudahan
yang terdapat di bangunan tersebut.
Figura 4.11 : Pembangunan Tanah Wakaf Seetee Aisah 2; Ilustrasi Akitek
Walaubagaimanapun merujuk kepada Fatwa bahawa bangunan ini tidak boleh
ditukar milik iaitu dimiliki secara pajakan (KTN Borang 15A) maka MAINPP selaku
tuan tanah dan tuan bangunan adalah pemilik keseluruhan Petak-Petak seterusnya
menjadi Badan Pengurusan Tunggal yang perlu mengurus dan menyelenggara
bangunan tersebut selama 99 tahun.
124
4.4.5.4 Pulangan Kepada MAINPP
Jenis pembangunan yang akan dilakukan di tanah wakaf wakaf Seetee Aisah
yang di namakan sebagai pembangunan Seetee Aisah 2 ini adalah jenis pembangunan
kediaman dan juga komersil. Antara komponen yang termasuk dalam pembangunan
ini adalah pangsapuri kos rendah sehingga pangsapuri kos sederhana, unit komersil
dan sebagainya. Terdapat 5 fasa pembangunan yang terdiri daripada 5 blok bangunan
bertingkat.
Pulangan yang telah dimuktamadkan di antara MIANPP dan pemaju yang akan
diberi secara in-kind adalah dengan nilai RM24.3 juta dalam bentuk bangunan yang
telah diputuskan di dalam Mesyurat Khas Jawatankuasa Pembangunan Hal Ehwal
Tanah dan Aset MAINPP pada Ogos 2014. Dan MAINPP telah bersetuju dengan
pulangan dengan cadangan pulangan tersebut di dalam mesyuaratnya pada Januari
2016. Seterusnya akan meterai perjanjian usahasama pada penghujung 2016.
UDA juga menawarkan pulangan kepada MAINPP seperti jadual dengan
nilaian bangunan (berdasarkan kos) sejumlah RM23.43 juta, manakala nilaian
bangunan (berdasarkan nilai jualan) sejumlah RM27.96 juta. Nilaian tanah semasa
oleh MAINPP ialah RM20 juta. Selain itu, pihak UDA juga akan memberi pulangan
keuntungan tambahan secara 50:50 kepada MAINPP sekiranya harga sewa pajak
melebihi daripada harga pasaran yang di persetujui bersama.
125
4.4.5.5 Dana, Sumber Pendapatan Dan Kaedah Pembiayaan
Pembangunan secara usaha sama bagi pembangunan wakaf Seetee Aisah 2
adalah kesinambungan kepada kejayaan pembangunan wakaf Seetee Aisah 1 yang
berjaya dilaksanakan setelah menempuh pelbagai halangan dan cabaran seperti
masalah kelulusan dengan PBT seperti penyerahan jalan. loji kumbahan, sub station,
kawasan lapang, longkang berdasarkan pindahmilik (KTN Borang 14A). Disamping
itu juga masalah ‘end financing’ dari bank-bank komersil bagi pembiayaan pembelian
unit-unit kediaman untuk kemudahan pembeli.
Rajah 4.7 : Kaedah pembiayaan Pembangunan Tanah Wakaf Setee Aisah 2
Sumber : Ringkasan Penerangan daripada Pengurus Projek MAINPP
Konsep usahasama ini berdasarkan MAINPP sebagai tuan tanah dengan
menyediakan tanah wakaf tersebut. Pihak pemaju bertindak sebagai ejen perlaksana
projek pembangunan. Skop pemaju adalah sebagai menguruskan projek, melantik
perunding yang terlibat, membiayai semua kos-kos pembangunan, mempromosi
projek dan terlibat secara langsung dalam aktiviti penjualan dan urusan dengan pihak-
pihak seperti PBT, perundangan dan bank. MAINPP sebagai pemilik tanah (Pemegang
Amanah) akan menerima pulangan dalam bentuk bangunan yang nilainya tidak kurang
Syarikat Pembinaan
(pemaju) Unit komersil &
Unit kediaman
Pembeli Rumah (manfaat)
Pergerakan
aliran tunai
126
dari nilai terkini tanah tersebut. Bangunan yang diterima sebagai pulangan akan
disewakan untuk mendapat keuntungan bagi menjana hasrat pewakaf.
MAINPP mempunyai anak syarikat iaitu PUZ yang akan menguruskan hasil
zakat untuk diagih-agihkan kepada 8 golongan asnaf. Pusat Urus Zakat akan membeli
sebahagian bangunan 7 tingkat melalui dana zakat untuk dijadikan pejabat Pentadbiran
Pusat Urus Zakat, pusat Dialisis, pusat latihan asnaf dan lain-lain. Maka wakaf Seetee
Aisah yang diuruskan MAINPP akan medapat pulangan dalam bentuk tunai hasil
pembe lian pejabat oleh Pusat Urus Zakat.
4.4.6 Lokasi kajian kes tanah wakaf
Rajah 4.8 : Lokasi Kajian Kes Tanah Wakaf di Pulau Pinang
Tanah
Wakaf
Kapitan
Keling
Tanah
Wakaf
Shaikh
Eusoff
Tanah
Wakaf
Seetee
Aisah 1&2
Tanah
Wakaf
Mohamed
Hashim
127
4.4.7 Perbincangan
Kajian ini menunjukkan bagaimana potensi dan peranan institusi wakaf dalam
proses pembangunan di Pulau Pinang. Jumlah tanah wakaf yang tersedia di dapati amat
luas serta strategik dan amat berpotensi untuk dibangunkan. Memandangkan kerajaan
telah menubuhkan jabatan yang khusus untuk menangani institusi wakaf iaitu
JAWHAR yang ditadbir secara professional bersesuaian dengan tuntutan semasa.
Tambahan pula kerajaan telah menyediakan peruntukan khas dalam RMK khusus
untuk pembangunan tanah wakaf dijangka akan dapat memainkan peranan dengan
lebih berkesan dalam pembangunan ekonomi masyarakat Melayu Pulau Pinang.
Langkah ini amat bertepatan dengan usaha MAINPP untuk menjadikan tanah wakaf
sebagai instrument pembangunan ummah di Pulau Pinang.
Secara umumnya boleh dikatakan banyak harapan disandarkan kepada potensi
pembangunan tanah wakaf dengan hasrat untuk melihat kejayaan pembangunan
ekonomi umat Islam. Muhamad Syukri Salleh dan Abdul Hamid Md Tahir (1985)
telah menghasilkan satu laporan bertujuan memperoleh dan membentuk sumber
maklumat tentang tanah wakaf, masalah, penggunaan dan potensi pembangunannya.
Akhir sekali beliau mencadangkan strategi membangunkan tanah-tanah wakaf
tersebut. Rusli Abdullah (1984) membuat kajian dari sudut perancangan pembangunan
di kawasan kejiranan serta menyatakan bahawa tanah wakaf tidak dibangunkan seiring
dengan kepesatan pembangunan Pulau Pinang pada ketika itu.
Kamarudin Ngah (1992) mengemukakan karya penulisan dalam bentuk kajian
kes yang berlaku di Negeri Pulau Pinang berkaitan isu pengurusan dan pembangunan
tanah wakaf di Pulau Pinang. Beliau telah mengemukakan statistik serta data
berdasarkan kajian yang dijalankan ke atas organisasi MAINPP serta penduduk di atas
tanah wakaf. Penulisan beliau boleh dianggap sebagai satu permulaan dalam
menyediakan asas kepada data serta maklumat yang diperlukan dalam merangka
sesuatu perancangan pembangunan di atas tanah wakaf. Sebarang pembangunan tanah
128
wakaf akan memberikan impak sosial yang tinggi dalam masyarakat lebih-lebih lagi
apabila sesuatu tanah wakaf itu dihuni oleh setinggan atau disewakan.
Sebenarnya usaha yang dibuat oleh Kamarudin Ngah (1992) ini telah terlebih
dahulu dirintis oleh satu pasukan penyelidik dari Universiti Malaysia. Dijangkakan
pada tahun 1970an pasukan penyelidik tersebut pada ketika itu dibimbing oleh
Profesor Ahmad Ibrahum, Dekan Fakulti Undang-Undang universiti berkenaan, telah
melaporkan maklumat pemilikan tanah wakaf serta latarbelakang pengwujudan
sesuatu tanah wakaf yang didaftarkan ke atas nama MAINPP. Masalah-masalah
pengurusan tanah wakaf serta isu-isu sensitif yang mencetuskan kemarahan umat
Islam dalam pengurusan tanah wakaf di Pulau Pinang. Hal ini termasuklah isu
pendudukan masyarakat bukan Islam di atas tanah wakaf serta aktiviti-aktiviti
perniagaan yang mencemarkan kesucian institusi wakaf.
Menurut pengamatan mendapati, meskipun laporan ini merupakan perkara
yang telah lama berlalu, namun didapati isu-isu sensitif yang dilaporkan ini seringkali
menjadi bahan rujukan yang dipaparkan dalam penulisan para penyelidik terdahulu.
Walau bagaimanapun, berdasarkan rekod MAINPP, isu pendudukan bukan Islam serta
aktiviti perniagaan yang mencemarkan kesucian tanah wakaf telah pun diselesaikan.
Berdasarkan karya yang dihasilkan di negara ini berkaitan pembangunan tanah
wakaf, sebahagian besarnya lebih cenderung menzahirkan harapan untuk membangun
serta meningkatkan perolehan wakaf. Nik Mustapha Nik Hassan (1999), Zakaria
Bahari (2009), Shareeza Mohamed Saniff dan Wan Norhaniza Wan Hasan (2009) dan
Mustafa Mohd Hanefa dan lain-lain mengemukakan penulisan yang berkisar dari
aspek pembangunan tanah wakaf di negara ini. Antaranya Zakaria Bahari (2009)
membincangkan daripada sudut pembangunan tanah wakaf dengan memberikan
penekanan terhadap potensi penjanaan hasil daripada pembangunan tanah wakaf di
Pulau Pinang. Beliau mengutarakan beberapa konsep dalam pengurusan tanah wakaf
disamping mencadangkan beberapa instrumen kewangan Islam yang boleh digunakan
dalam membangunkan serta meningkatkan hasil wakaf khususnya di Pulau Pinang.
129
Manakala penulisan yang dihasilkan oleh Shereeza Mohamed Saniff dan Wan
Norhaniza Wan Hassan (2009) lebih kritis serta mendasari isu-isu teknikal dalam
perlaksanaan pembangunan wakaf dari aspek pengurusan projek, perundangan,
kewangan, takaful serta penyelenggaraan hartanah wakaf. Penulisan yang
dikemukakan lebih merujuk kepada penyataan proses yang perlu dilalui serta
permasalahan yang dihadapi dalam melaksanakan sesuatu projek pembangunan harta
wakaf dengan merujuk kepada kajian kes pembangunan Pangsapuri Wakaf Khan
Mohamed oleh MAINPP.
Sementara itu, Mustafa Mohd Hanefah serta kajian yang dibuat oleh Mohd
Syahiran Abdul Latif (2006) lebih bersifat laporan apa yang dilaksanakan dalam
pembangunan tanah wakaf oleh Majlis Ugama Islam Singapura, Majlis Agama Islam
Johor dan Majlis Agama Islam Melaka. Sebagai contoh kajian Mustafa Hanefah,
membincangkan daripada sudut pembiayaan pembangunan projek wakaf dengan
mengambil contoh Johor Corporation dan Majlis Ugama Islam Singapura melalui anak
syarikatnya WAREES (Wakaf Real Estate) dalam membangunkan tanah wakaf.
Kaedah pembiayaan pembangunan institusi wakaf sebagaimana dilaksanakan oleh
Johor Corporation melalui pegangan saham anak syarikatnya serta perlaksanaan
konsep musyarakah telah berjaya mengembangkan dana saham wakaf Johor melalui
program Klinik Wakaf An-Nur.
Kajian dan karya yang dibincangkan sebelum ini menggambarkan tiadanya
kajian dan karya yang menyentuh persoalan asas yang menjadi isu pokok kepada
prospek pembangunan tanah wakaf seperti kaedah menangani masalah dan strategi
pembangunan tanah wakaf itu sendiri. Sekiranya dibincangkan dari segi propek
pembangunan terdiri dari penyelesaian masalah dan strategi pembangunan, ia
memerlukan kepada permerhatian serta penilaian kajian secara menyeluruh.
Seandainya dilihat dari perspektif sejarah keagungan Islam, ia juga perlu dilihat dari
segi suasana dan ketika kecemerlangan itu memuncak, suasana sosiopolitik serta
ekonomi umat Islam
130
BAB 5
PENUTUP
5.1 Rumusan
5.1.1 Pengenalan
Keempat-empat bab kajian telah membincangkan penyataan masalah dan
objektif kajian, analisa kajian-kajian dan penulisan-penulisan terdahulu, kaedah
penyelidikan yang digunakan. Bab yang keempat latar belakang pembangunan Tanah
Wakaf Kapitan Keling, Tanah Wakaf Seetee Aisah, Tanah Wakaf Mohd Hashim,
Tanah Wakaf Shaikh Eusoff dan Tanah Wakaf Seetee Aisah Fasa 2. Bab yang kelima
ini merupakan penutup kepada keseluruhan kajian yang dijalankan. Ia
membincangkan hasil penemuan utama dan rumusan kajian, implikasi kajian serta
cadangan dasar untuk pihak pelaksana, pemaju, pihak berkuasa tempatan serta pihak-
pihak yang terlibat dengan pembangunan tanah wakaf secara langsung dan tidak
langsung. Pada akhir bab ini, dirumuskan cadangan kajian-kajian lanjutan dan strategi
yang dapat diadaptasikan pada masa hadapan bagi meneruskan kelangsungan kajian
ini.
131
5.1.2 Hasil Penemuan Utama Dan Rumusan Kajian
Secara umumnya kajian ini telah membuat penilaian semula proses dan potensi
serta strategi pembangunan yang dilalui oleh tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang.
Tujuannya adalah untuk melihat aspek, cabaran dan pencapaian yang dilalui oleh
tanah-tanah wakaf berkenaan. Tempoh jangkamasa yang panjang merupakan satu
perjalanan yang sarat dengan pangajaran dan panduan yang memerlukan strategi dan
daya kreativiti serta inovatif dalam proses melaksanakan pembangunan tanah-tanah
wakaf yang penuh dengan cabaran. Lebih-lebih lagi kajian dan penilaian yang
digunakan adalah merealisasikan pembangunan tanah wakaf secara fizikal seiring
dengan persekitaran, geopolitik, kehendak masyarakat dan hasrat pewakaf itu sendiri.
Ia adalah sesuai digunakan untuk menilai pembangunan wakaf yang merupakan
sebahagian daripada instrumen pembangunan umat Islam. Kajian ini dilakukan bukan
sekadar menilai pembangunan tanah wakaf daripada aspek fizikal semata-mata,
malahan nilai spiritual juga perlu diteliti kerana perbicaraan mengenai wakaf adalah
satu perbicaraan yang menjangkau ke alam selepas kematian.
Objektif dan persoalan kajian ini sebagaimana dinyatakan di awal bab kajian
ini, pertamanya adalah untuk mengenalpasti masalah pembangunan tanah wakaf di
Pulau Pinang dan kedua menilai strategi serta kaedah pembangunan tanah wakaf di
Pulau Pinang di masa hadapan. Untuk mencapai objektif-objektif ini ini beberapa
persoalan kajian telah direkabentuk yang merangkumi pertamanya, bagaimana
perkembangan pembangunan tanah wakaf dalam bentuk fizikal di Pulau Pinang dari
mula diwakafkan sehingga evolusi proses pembangunan sehingga sekarang? Kedua,
apakah cabaran dan masalah yang dihadapi dalam pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang sehingga sekarang? Ketiga, sejauh manakah pencapaian pembangunan tanah-
tanah wakaf yang telah dan sedang dijalankan sekarang? Keempat, apakah kaedah,
strategi dan konsep pembangunan yang dilaksanakan dalam membangunkan tanah
wakaf di Pulau Pinang? Kelima, apakah konsep pembangunan selari dengan hasrat
pewakaf dan bersesuaian dengan konsep pembangunan di Pulau Pinang? Dan
persoalan keenam, sejauh manakah pembangunan tanah wakaf dapat menyumbang
dalam pembangunan umat Islam di Pulau Pinang di masa hadapan?
132
5.1.3 Fasa Perkembangan Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang
Jika dilihat objektif pertama dan kedua, kajian ini telah mendapati bahawa
pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang telah melalui satu proses pembangunan
yang panjang iaitu selama 215 tahun mulai 1801 sehingga 2015. Sebagai contoh
pembangunan Tanah Wakaf Kapitan Keling
Pulau Pinang sendiri memiliki sejulah 952 ekar tanah wakaf, iaitu sejumlah
199 ekar letaknya dibahagian pulau dan 753 ekar terletak di tanah besar.
Sebahagiannya telah diwujudkan sejak lebih 100 tahun yang lalu. Kini tanah-tanah
tersebut terletak di kawasan yang amat strategik terutama di bandar Georgetown.
Tanah-tanah wakaf tersebut seperti Tanah Wakaf Shaikh Eusoff, Tanah Wakaf Haji
Kassim, Tanah Wakaf Kapitan Keling, Tanah Wakaf Hashim Yahaya, Tanah Wakaf
Khan Mohamed, Tanah Wakaf Alimsah Waley, Tanah Wakaf Lebuh Acheh, Tanah
Wakaf Coopee Ammah dan lain-lain yang berada bertebaran di negeri Pulau Pinang.
Kalau dilihat akan tahap perkembangan pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang, dahulunya ianya dianggap sebagai ibadah semata-mata, namun dari sudut
perspektif pembangunan ini dipelbagaikan lagi dengan kaedah yang berbeza untuk
manfaat umat Islam.
Dalam masa 5 sehingga 10 tahun ini, MAINPP secara agresif telah
membangunkan tanah-tanah wakaf seperti Tanah Wakaf Al- Mashoor, Tanah Wakaf
Kapitan Keling, Tanah Wakaf Alimsah Waley, Tanah Wakaf Seetee Aisah, Tanah
Wakaf Masjid Lebuh Acheh, Tanah Wakaf Khan Mohamed, Tanah Wakaf Shaikh
Eusoff dan Tanah Wakaf Mohamed Hashim.
Walaubagaimanapun dalam proses perlaksanaan pembangunan tanah-tanah
wakaf ini, pelbagai cabaran dari aspek masalah penduduk yang enggan keluar dari
133
tanah wakaf untuk memberi laluan kepada pembangunan, kekurangan dana untuk
pembangunan sehingga MAINPP terpaksa mencari pelbagai kaedah seperti
permohonan dana kerajaan pusat dan kaedah pembangunan secara usahasama dengan
syarikat swasta. Di samping itu juga MAINPP berhadapan dengan masalah
perundangan kerana pertembungan hukum wakaf itu sendiri dengan Kanun Tanah
Negara yang menyukarkan setiap pembangunan.
5.1.4 Cabaran dan Masalah Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang
Meskipun negeri Pulau Pinang kian membangun dan sedang berkembang pesat
seiring dengan era globalisasi negara, tahap kesedaran dan pengetahuan masyarakat
tentang wakaf dan kepentingannya masih lagi kurang. Salah satu permasalahan wakaf
yang perlu ditangani adalah tentang pemahaman tentang hak dan tanggungjawab
terhadap tanah wakaf kurang diberi perhatian oleh masyarakat pada hari ini. Terdapat
dikalangannya yang menceroboh dan yang menyewa tanah-tanah wakaf tanpa
kebenaran MAINPP dan tidak membayar sewa. Kesedaran dan kefahaman yang
mendalam berkaitan kepentingan harta wakaf perlu dipertingkatkan lagi. Masyarakat
sekeliling perlu bertindak dan prihatin terhadap tanggungjawab memelihara amanah
harta wakaf.
Masalah perundangan iaitu ketidak seragaman undang-undang tanah wakaf
dan Kanun Tanah Negara mewujudkan perbezaan pemahaman, tafsiran, tatacara
pembangunan dan garispanduan dalam pembangunan tanah-tanah wakaf di Pulau
Pinang. Ini berpunca daripada tiada enakmen khusus berkaitan pengurusan,
pentadbiran dan pembangunan tanah wakaf di negeri Pulau Pinang. Jadi, enakmen dan
akta tentang tanah wakaf kelihatan sempit dan tidak fleksibel. Masalah kritikal
berkaitan pembangunan tanah wakaf adalah bertitik tolak dari polisi kerajaan dan
Perlembagaan Malaysia itu sendiri yang menjurangkan pengurusan wakaf kepada
institusi agama seperti MAINPP.
134
Di Pulau Pinang aspek perundangan yang melibatkan tanah wakaf adalah
berkaitan Kanun Tanah Negara 1965, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960,
Perlembagaan Malaysia, Undang-Undang Tanah Islam, Enakmen Wakaf Negeri serta
Garis Panduan Pembangunan Pihak Berkuasa Tempatan Negeri. Banyak isu-isu
perundangan merujuk kepada Common Law yang diguna pakai masa kini dikupas
dalam konteks perbandingan dengan prinsip perundangan wakaf di samping
peruntukan perlembagaan negara berkaitan bidang kuasa mahkamah, Hasilnya,
beberapa konflik dalam menangani isu-isu perundangan telah diutarakan dengan
mengemukakan kes-kes bagi rujukan. Konflik perundangan yang dikemukakan adalah
berkaitan wakaf sebagai harta amanah yang bercanggah dengan charitable trust
mengikut common law, pihak-pihak dalam pertikaian mengenai wakaf yang
membangkitkan isu bidang kuasa mahkamah.
Isu-isu perundangan berkaitan tanah wakaf di Pulau Pinang tidak begitu
meluas kerana tidak mencakupi aspek pembangunan, pengurusan bangunan,
penguatkuasaan dan beberapa aspek lain yang masih belum dihasilkan.
Jika dilihat daripada permasalahan kepada setiap pembangunan tanah wakaf
adalah pertembungan Garis Panduan Pihak Berkuasa Tempatan dan syarat-syarat
tanah wakaf itu sendiri di mana setiap pembangunan perlu akur dan mengikut
garispanduan yang telah ditetapkan. Sebagai contoh semua jalanraya dalam
pembangunan tersebut perlu diserahkan milik kepada Jabatan Kerja Raya (JKR), loji
kumbahan perlu diserahkan kepada Indah Water Konsortium (IWK), Sub Station perlu
diserahkan kepada Tenaga Nasional Berhad, dewan orang ramai dan landskap serta
kawasan lapang dan taman permainan perlu diserahkan kepada Majlis Perbandaran
secara tukar milik (KTN Borang 14A) yang sama sekali melanggar syarat-syarat
wakaf.
Pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang telah melalui beberapa fasa
pembangunan yang dipengaruhi oleh suasana sosial dan politik pada satu-satu masa.
Pola tumpuan pembangunannya juga mengalami masa suram dan cemerlang yang silih
135
berganti dari masa ke semasa. Bermula dengan kewujudan harta wakaf yang ditadbir
secara persendirian atau kumpulan tertentu. Disusuli oleh campurtangan penjajah yang
membelenggu pembangunan tanah wakaf dan kini pembangunannya kembali
mendapat perhatian dan komitmen yang tinggi daripada seluruh lapisan masyarakat di
Pulau Pinang. Semua proses pembangunan yang dilalui sehinggalah kepada arah tuju
serta strategi pembangunan tanah wakaf masa kini memerlukan penilaian semula
secara terancang dan sedar agar usaha baik yang dijalankan ini akan membangun
seiring dengan konsep pensyaritan ibadah wakaf itu sendiri. Pengwujudan agensi
kerajaan pusat Jabatan Wakaf dan Haji (JAWHAR) pada 27 Mac 2004 serta
peruntukan sulungnya yang berjumlah RM250 juta dalam RMK9 merupakan
manisfestasi kesungguhan kerajaan dalam membangunkan harta wakaf di negara ini.
Namun begitu, usaha untuk membangunkan tanah wakaf perlu disertai dengan
satu kaedah dan pemikiran yang lebih strategik bagi tujuan pembangunan tanah wakaf
di Pulau Pinang. Strategi membangunkan tanah wakaf tidak sekadar hanya
berpandukan kepada data dan statistik yang menunjukkan banyaknya hartanah wakaf
yang masih terbiar yang belum dibangunkan. Pengisian lompang pembangunan wakaf
dengan semata-mata menumpukan kepada usaha membangunkan tanah wakaf tersebut
dengan pembangunan fizikal akan mengundang masalah dan cabaran baru kepada
dasar pembangunan di Pulau Pinang. Yang lebih merugikan lagi adalah aliran
pemikiran sebegini akan menjadikan pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang
bagaikan tiada bezanya dengan pembangunan-pembangunan infrastruktur lain yang
ada di Pulau Pinang. Hal ini memungkinkan pembangunan tanah wakaf yang
dilaksanakan akan terus terjebak dalam aliran pembangunan sedia ada. Sehubungan
itu, dasar-dasar dalam pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang perlu jelas agar
selari dengan prinsip pensyariatan ibadah wakaf.
136
5.1.5 Pencapaian Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang
Tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang telah melalui pelbagai cabaran di
sepanjang sejarah pengwujudan dan pembangunannya. Kekalnya tanah-tanah wakaf
sehingga ke hari ini merupakan satu manifestasi kepada kejayaannya mengharungi
pelbagai cabaran yang dilalui. Namun perkembangan semasa dan daya usaha
pembangunan yang dilaksanakan pada masa ini membawa kepada pelbagai cabaran
baru. Jika dahulunya tanah-tanah wakaf dahulunya diuruskan oleh individu atau waris
dan sekarang sedang diuruskan oleh satu badan yang mewakili kepentingan umat
Islam di Pulau Pinang iaitu MAINPP. Apabila diuruskan oleh satu badan yang
berautoriti dengan peruntukan perundangan, peraturan pentadbiran serta sistem
kawalan yang lebih telus, maka sudah tentu usaha membangunkan tanah wakaf ini
menuntut lebih banyak cabaran dan kreativiti dalam memaju dan membangunkannya.
Sebelumnya agenda pembangunan tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang hanya
memokuskan kepada unsur fizikal semata-mata. Kini usaha pembangunannya
memerlukan kepada falsafah pembangunan yang jelas sesuai dengan prinsip
pensyariatan ibadah wakaf yang mempunyai talian rapat antara perhitungan dunia dan
akhirat. Perkembangan semasa, peruntukan undang-undang dan faktor sekeliling turut
mempengaruhi kejayaan pembangunan tanah wakaf yang dirancang. Untuk itu,
pembangunan tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang pada masa kini dan berikutnya di
dapati lebih mencabar serta menuntut tahap kreativiti dan strategi pembangunan yang
berkesan.
5.1.6 Kaedah Dan Strategi Pembangunan Tanah Wakaf Di Pulau Pinang
Untuk objektif kedua berkaitan menilai strategi, kajian ini merumuskan
cadangan pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang pada masa hadapan.
Persoalannya sejauh manakan tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang memerlukan kepada
perubahan dari segi konsep dan kaedah pembangunannya. Begitu juga persoalan
137
mengenai penerapan yang perlu dibuat dalam konsep pembangunan tanah-tanah wakaf
di Pulau Pinang pada masa hadapan dapat dirumuskan sebagai satu pendekatan
pembangunan yang praktikal yang perlu mempunyai kerangka pembangunannya yang
tersendiri.
Strategi dan kaedah pembangunan tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang
sewajarnya wujud dalam kerangkanya yang tersendiri sebagaimana perlunya setiap
disiplin pembangunan yang ada. Begitu juga dengan pembangunan tanah-tanah wakaf
di Pulau Pinang. Pembangunan tanah wakaf tidak wajar menumpang dalam bidang
pembangunan konvensional yang mementingkan pencapaian fizikal semata-mata. Ini
disebabkan matlamat kepada pengwujudan tanah wakaf itu sendiri bukanlah sesuatu
yang dapat dilihat dengan pancaindera semata-mata. Tanah-tanah wakaf diwujudkan
kerana pewakaf ingin mendekatkan diri dengan Allah SWT dan harta ini kembali
menjadi milik Allah SWT. Bertitik tolak dari sini, proses pembangunan tanah wakaf
berikutnya perlu bertunjuangkan kepada inspirasi pemilik tanah tersebut untuk
mencapai keredhaan daripada Allah swt.
Tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang adalah satu contoh sumber wakaf yang
paling berpotensi dan dinamik. Keperluan pengurusannya melangkaui tahap keperluan
dalam pengurusan konvensional. Ia bukan sekadar menguruskan tanah-tanah wakaf
tetapi melaksanakan amanah dan tanggungjawab untuk kepentingan umat Islam dan
pewakaf. Untuk tujuan itu, beberapa skop dalam pengurusan tanah wakaf perlu diberi
penekanan.
Pertamanya mengenai pengkalan data atau “data base” serta latar belakang
sejarah. Untuk tujuan mengurus dan membangunkan tanah-tanah wakaf di Pulau
Pinang, dua elemen di atas adalah diberi penekanan. Konsep kekal tanah wakaf itu
secara langsung menuntut supaya pengurusannya menyediakan satu landasan sejarah
berkaitan pembangunan tanah tersebut. Perkara itu adalah amat penting untuk
diketahui supaya asas pengekalan hartanah wakaf terpelihara dan amanah terhadap
tanah-tanah tersebut dapat dilaksanakan dengan sempurna. Semua maklumat ini
138
adalah diperlukan di dalam satu sistem maklumat yang mudah diakses serta disimpan
dengan tersusun. Fakta bahawa tanah-tanah wakaf telah diwakafkan oleh pewakaf asal
adalah suatu yang penting untuk difahami terutama kepada pihak yang menafikan
status tanah tersebut sebagai tanah wakaf dan berusaha untuk mewarisi dan memiliki
tanah tersebut.
Perkara kedua adalah mengenai kebolehupayaan pengurusan pembangunan
tanah-tanah wakaf. Menjadi satu tuntutan supaya tanah-tanah wakaf diurus dan
ditadbir dengan sempurna dengan matlamat untuk menyampaikan manfaat
kesejahteraannya kepada umat Islam. Untuk tujuan tersebut kebolehupayaan
pembangunan tanah-tanah wakaf perlu dilihat seiring dengan kos pengurusan dan
perolehan hasil yang dijanakan melaluinya. Kos pengurusan adalah termasuk kos
sumber manusia, penyelenggaraan, perundangan, pembinaan sehinggalah kepada
penggunaan sumber untuk melaksanakan amanah wakaf berkenaan mengikut hasrat
pewakaf. Untuk mencapai matlamat ini, perencanaan pembangunan tanah wakaf di
Pulau Pinang tidak sewajarnya bergantung sekadar pengurusan bajet tahunan oleh
MAINPP sahaja. Ia menuntut supaya satu perancangan khusus diberikan untuk
menjayakan hakikat strategi pembangunan tanah-tanah wakaf itu sendiri.
Jika di nilai dengan lebih mendalam lagi, proses pembangunan tanah-tanah
wakaf yang dilaksanakan masih berada dalam kerangka kaedah pembangunan
konvensional. Meskipun usaha untuk meningkatkan nilai tambah kepada tanah-tanah
wakaf di negeri Pulau Pinang ada dilaksanakan, namun ianya masih berada dalam
lingkungan kerangka pembangunan konvensional. Perkara ini dibangkitkan bertujuan
untuk memberi penekanan tentang pentingnya untuk merencanakan pembangunan
tanah wakaf secara menyeluruh. Pihak MAINPP sebagai pemegang amanah tunggal
perlu memahami konsep amanah yang telah ditentukan di dalam Enakmen Pentadbiran
Agama Islam Negeri Pulau Pinang (2004) dalam menguruskan sesuatu tanah wakaf
dengan sempurna sehinggalah berjaya menjana manfaat yang berterusan kepada yang
hidup, lebih-lebih lagi dalam menyalurkan pahala yang berterusan kepada pewakaf.
Matlamat ini hendaklah diterapkan dan diselaraskan pada semua peringkat demi
mencapai matlamat wakaf.
139
Selanjutnya kedudukan operasi semasa pengurusan tanah-tanah wakaf perlu
dilihat secara spesifik. Misalnya bagaimana kedudukan 7 orang kakitangan Bahagian
Wakaf MAINPP yang ada mampu menguruskan 1,800 lot tanah-tanah wakaf di Pulau
Pinang yang merangkumi aspek pemantauan, kutipan hasil sewaan, pembangunan,
penyelenggaraan dan perundangan. Jumlah ini termasuk tanah wakaf masjid,
perkuburan, sekolah agama dan surau. Selain daripada itu Bahagian Wakaf MAINPP
juga terlibat dalam menguruskan pungutan dan kempen sumbangan dana wakaf iaitu
salah satu sumber dana pembangunan wakaf yang mempunyai potensi yang begitu
besar jika boleh digerakkan untuk mewujudkan tanah-tanah wakaf yang baharu. Jika
asas kepada pengurusan pembangunan tanah-tanah wakaf adalah suatu
tanggungjawab, masakan semuanya ini mampu diuruskan oleh 7 orang kakitangan
yang sedia ada. Lebih jauh lagi, adakah tanah-tanah wakaf yang diuruskan oleh
MAINPP ini mampu dibela perlaksanaan amanahnya sebagaimana hasrat pewakaf?
Jika MAINPP sejak penubuhannya pada tahun 1959 hanya mampu
menyediakan sejumlah 7 orang kakitangan untuk menguruskan hartanah wakaf di
seluruh negeri Pulau Pinang, adalah wajar kedudukan semasa MAINPP sebagai
pemegang amanah tunggal dalam enakmen dikaji semula. Berdasarkan perkembangan
yang berlaku di MAINPP boleh dianggap tidak begitu bersedia untuk memikul amanah
dan tanggungjawab dalam menguruskan hartanah wakaf meskipun amanah dan
tanggungjawab itu telah diperuntukkan dalam enakmen.
Untuk itu, dalam menilai kewujudan institusi wakaf sebagai salah satu cabang
dalam pembangunan ekonomi umat Islam yang diwakili sektor sukarela adalah wajar
kedudukan MAINPP sebagai pemegang amanah tunggal dikaji semula.
Bagi melicinkan lagi pembangunan tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang,
beberapa strategi dan aspek utama yang di rangka untuk mengatasi masalah dengan
Pihak Berkuasa Tempatan bagi memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan bagi tujuan
pembangunan dan penyenggaraan seperti jalanraya diserahkan kepada Jabatan Kerja
Raya secara pajakan begitu juga loji kumbahan diserahkan kepada Indah Water
140
Konsortium, Sub Station perlu diserahkan kepada Tenaga Nasional Berhad, dewan
orang ramai dan landskap serta kawasan lapang dan taman permainan perlu diserahkan
kepada Majlis Perbandaran. Penyerahan secara pajakan ini sebagai keperluan
penyelenggaraan oleh jabatan-jabatan terlibat supaya tidak membebankan MAINPP
kelak.
5.1.7 Sumbangan pembangunan Tanah Wakaf Bagi Umat Islam Di Pulau
Pinang
Berdasarkan kepada kedudukan ekonomi semasa orang Melayu di Pulau
Pinang, agak sukar dan sememangnya terlalu jauh untuk bersaing dengan bangsa lain
atau bukan bumiputera. Jika dilihat kepada sejarah pada zaman kegemilangan
pemerintahan kahlifah Islam, antara faktor kekuatan dan keagungan kerajaan dan umat
Islam pada era tersebut kekayaan hasil negara dan umat Islam pada zaman Khalifah
Harun al-Rashid. Jika sekiranya sejarah kegemilangan ini berulang kembali, sudah
pasti orang Melayu mampu berdiri setanding, bahkan lebih dari kaum lain di Pulau
Pinang. Orang Melayu akan menguasai sebahagian besar ekuiti kekayaan di Pulau
Pinang dengan memiliki segala premis kediaman dan komersial, tanah dan lain-lain.
Lantaran itu, bagi memperkasakan ekonomi orang Melayu di Pulau Pinang
secara menyeluruh maka instrumen dan strategi pembangunan tanah-tanah wakaf
dilihat mampu mengembeling modal yang besar secara berkelompok. Dalam keadaan
pemilikan aset penduduk Melayu di Pulau Pinang yang terhad dan kuasa pemilikan
orang Melayu Pulau Pinang dan umat Islam seluruhnya untuk turut sama melibatkan
diri samada secara sah, maka beberapa mekanisme yang bersifat inovatif, kreatif dan
proaktif perlu diwujudkan secara sistematik bagi menggalakkan dan memudahkan
umat Islam berwakaf dan seterusnya strategi membangunkan tanah wakaf yang
diwakafkan. Mekanisma yang wujud ini mampu memberi ruang dan peluang kepada
orang Melayu di Pulau Pinang turut sama melibatkan diri sama ada secara pemilikan
141
atau kuasa beli berdasarkan kemampuan kewangan masing-masing. Institusi-institusi
agama dan badan-badan Islam perlu memainkan peranan aktif bagi mewujudkan dana
dan aset wakaf. Dalam melestarikan sistem wakaf semasa terdapat beberapa
mekanisma atau strategi kontemporari diadunkan untuk diketengahkan oleh beberapa
institusi Islam samada diuruskan oleh pihak kerajaan atau badan-badan swasta.
5.2 Cadangan
5.2.1 Cadangan Kajian Lanjutan
Berdasarkan kajian yang dijalankan, didapati terdapat beberapa kajian lanjutan
yang boleh dilaksanakan berkaitan dengan pembangunan tanah wakaf secara umum
atau pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang secara khusus.
Bidang Pengurusan Pembangunan Organisasi Tanah Wakaf dan membina ilmu
khusus mengenai pembangunan tanah wakaf adalah satu bidang yang perlu diterokai.
Hal ini disebabkan isu pengurusan pembangunan wakaf itu sendiri mempunyai
pelbagai disiplin ilmu yang perlu dikuasai serta kaedah dan strategi. Keperluan untuk
meneroka bidang ini perlu diberi keutamaan kerana walaupun telah berdekad lamanya
proses pembangunan tanah wakaf dilaksanakan di Pulau Pinang, namun tiada satu
struktur organisasi mahupun kaedah serta strategi yang khusus pernah diwujudkan
bagi menguruskan hal ehwal pembangunan tanah wakaf. Pengwujudan struktur dan
pengurusan mengenainya hanya diwujudkan secara tradisi dan organisasi wakaf
dibebankan dengan pelbagai isu untuk ditangani samada dalam bidang ekonomi,
syariah, pengurusan projek, akaun, kewangan, pengurusan aset, pemasaran
perundangan dan pelbagai lagi bidang yang lain. Kajian ini mendapati pengurusan
pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang mempunyai beberapa kaedah dan strategi
yang perlu dipelajari dan inovatif dalam melaksanakan pembangunan sebagaimana
142
yang ditegaskan sebelum ini tidak sewajarnya dilihat sekadar keperluan perlaksanaan
pentadbiran dari aspek keagamaan secara sempit, malahan ianya telah menjangkau
kepada satu sistem pengurusan organisasi dan strategi khusus dalam pembangunan
tanah wakaf.
Kajian ini juga telah meneliti proses pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang. Antara perkara penting yang disentuh dalam kajian ini adalah pertama,
berkaitan dengan pencerobohan penduduk (setinggan) dan keengganan penyewa tapak
tanah wakaf yang tidak mahu berpindah untuk melaksanakan pembangunan disamping
pemahaman terhadap pemilikan tanah wakaf. Kedua, di samping itu juga kajian ini
menyentuh berkaitan organisasi pentadbiran dan pengurusan tanah wakaf oleh
MAINPP selaku pemegang amanah tunggal tanah wakaf tersebut. Ini termasuk
penyediaan pangkalan data dan inventori premis dan tanah wakaf di Pulau Pinang.
Ketiga kajian dan strategi untuk perbandingan berkaitan pembangunan tanah wakaf
yang telah dibangunkan, sedang dibangunkan dan dalam perancangan MAINPP.
Pembangunan meliputi aspek perundangan dan dana pembangunan yang meliputi
sumber pendapatan dan kaedah pembiayaan projek dan “end financing”.
5.2.2 Cadangan Pengurusan Pembangunan Tanah Wakaf Secara Profesional
Pengurusan organisasi dan pentadbiran adalah perkara tunjang dalam
memastikan kejayaan sesuatu rancangan. Dari segi pentadbiran, tanah wakaf perlu
diperbangun dan diperkembangkan lagi akan segala komponen, konsep dan
kepentingannya dalam meningkatkan taraf hidup umat Islam di Pulau Pinang.
Pengurusan organisasi dan perlaksanaan pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang
harus cekap dan telus demi menjamin kejayaan untuk memartabatkan peranan
maksimum hartanah wakaf dalam kehidupan umat Islam seluruhnya.
143
Masalah utama untuk membangunkan tanah wakaf adalah kekurangan dana
tunai. Bagi mengatasi masalah ini, maka dana wakaf perlu ditubuhkan bagi tujuan
mengumpul dana untuk pembangunan tanah wakaf. Dana ini perlu ditubuhkan dan
sumbernya diperolehi dari wakaf tunai. Secara prinsipnya kesemua hasil kutipan
wakaf tunai akan dimasukkan ke dalam akaun yang dikenali Dana Wakaf, sebagai
deposit. Wang tunai yang berada dalam Dana Wakaf ini merupakan satu bentuk harta
kekal. Ini kerana wang terkumpul di dalam Dana Wakaf ini akan disalurkan untuk
membangunkan tanah-tanah wakaf yang berpotensi di Pulau Pinang.
5.3 Kesimpulan
Pembangunan tanah-tanah wakaf di Pulau Pinang merupakan satu model
pengurusan wakaf yang dinamik.Ini disebabkan beberapa faktor yang mempengaruhi
sejarah dan persekitaran pembangunannya. Beberapa pendekatan yang telah diambil
dalam membangunkan tanah-tanah wakaf ini merupakan suatu pengalaman
pengurusan harta wakaf yang bernilai. Banyak pengajaran yang boleh dipelajari untuk
tujuan memperkasakan lagi pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang khususnya dan
tanah wakaf di negara ini amnya.
Sudut pandangan yang melihat tanah wakaf sebagai harta yang tidak produktif
wajar dikikis. Ini kerana, sejarah telah membuktikan bagaimana tanah wakaf benar-
benar berpotensi dan berperanan untuk memenuhi keperluan ummah. Dalam waktu
yang sama, perlu diberi perhatian bahawa isu pembangunan tanah wakaf tidak
bermatlamatkan kepada keuntungan bahkan jangkauannya lebih jauh daripada itu
sehingga meletakkan keuntungan itu sebagai alat bagi mencapai satu matlamat
kesejahteraan umat yang lebih besar. Untuk tujuan tersebut semua pihak perlu bersedia
mengubah dari sudut pandangan dan berusaha menggerakkan pembangunan institusi
wakaf dari sudut yang lebih global.
144
Akhir sekali kajian pembangunan tanah wakaf ini juga didapati bahawa wakaf
tidak dapat dipisahkan daripada pengenalan kepada asal usul pengwujudan sesuatu
tanah wakaf itu. Kajian sejarah perkembangan wakaf di Pulau Pinang dengan
memfokuskan kepada wakaf-wakaf yang mempunyai sejarah yang panjang juga baik
untuk dikaji. Hal ini bagi memastikan maklumat proses pembangunan wakaf tersebut
didokumentasikan dengan sempurna disamping mengaudit aset-aset dan tanah-tanah
yang masih wujud bagi wakaf yang berkenaan.
Jika dilihat secara global, institusi wakaf telah mengambil tempat yang penting
dalam membangunkan negara-negara Islam pada masa kini. Keadaan ini dapat dilihat
dari segi kesedaran dan usaha yang telah dan sedang diambil oleh negara-negara Islam
dalam mengembeleng sumber wakaf untuk membangunkan sosio-ekonomi ummah.
Di Mesir, seorang ahli Parlimen daripada Parti Ikhwanul Muslimin telah
membuat kenyataan untuk mengembeleng sumber wakaf yang kini bernilai 82 billion
pound Mesir melalui satu kaedah pengurusan yang lebih professional berbanding
dengan kaedah pengurusan secara tradisional sebagaimana yang diamalkan sebelum
ini. Kenyataan ini jelas menggambarkan komitmen daripada kerajaan Mesir untuk
meningkatkan keupayaan pembangunan institusi wakaf negara berkenaan.
Disamping itu juga, suasana dan keadaan hartanah wakaf di sekitar
Masjidilharam pada masa kini telah jauh berubah. Pengurusan tanah wakaf di Arab
Saudi yang diletakkan di bawah satu Kementerian Khazanah Islam (DAWA) Dan
Panduan Urusan telah melakukan anjakan kepada nilai tambah bagi tanah-tanah
wakaf. Sebagai contoh, pembangunan terhadap tanah wakaf secara komersil ini telah
dilaksanakan di atas sebidang tanah wakaf kepunyaan Raja Abdul Aziz dengan
mengunakan kaedah build, operate and transfer (BOT). Tanah wakaf tersebut telah
dibangunkan dengan pembinaan 4 buah Menara, sebuah pusat membeli belah dan
sebuah hotel bertaraf 5 bintang (dikenali sebagai buruj Zam Zam) setinggi 33 tingkat
dan telah dibina di atas sebidang tanah wakaf seluas 91,326 kaki persegi serta mampu
menempatkan 1,400 unit kediaman. Ia telah dipecahkan kepada beberapa kategori
145
seperti king suite, prince suite dan comfort studios untuk tujuan penyewaan secara
harian ataupun mingguan. Di Asia negara-negara jiran seperti Singapura dan Indonesia
telah mengambil langkah proaktif dalam membangunkan tanah-tanah wakaf di negara
masing-masing.
Majlis Ugama Islam Singapura umpamanya telah menubuhkan WAREES Pte.
Ltd. yang telah berjaya melaksanakan projek membina sebuah masjid, kompleks
komersil dan pangsapuri 103 bilik yang menelan belanja sebanyak 35 juta dollar
Singapura. Melalui projek ini dana wakaf Majlis Ugama Islam Singapura menerima
imbuhan berupa sebuah masjid yang berkapasiti besar dan juga 4 unit bangunan
komersil. Hasil sewaan daripada 4 buah bangunan tersebut digunakan sebagai aliran
tunai untuk menjalan aktiviti wakaf.
Wakaf adalah salah satu daripada institusi Islam yang telah wujud sejak
daripada zaman Rasulullah SAW berfungsi sebagai pemangkin ekonomi dan
pembangunan umat Islam. Institusi ini juga merupakan tunjang kepada kejayaan
sistem jaminan sosial Islam, selain mekanisma zakat, sedekah dan lain-lain. Oleh itu,
adalah menjadi satu keperluan yang mendesak pada hari ini untuk memastikan sistem
itu dapat berjalan dengan baik seiring dengan perkembangan semasa. Peranan ini
bukan hanya terhad diadaptasikan dalam urusan peribadatan kepada Allah SWT
sahaja, malahan ia dianggap sebagai institusi ekonomi yang mendatangkan impak
kebaikan yang menyeluruh kepada orang Melayu di Pulau Pinang dan umat Islam
amnya. Namun terdapat banyak halangan dan kekangan sehingga institusi ini tidak
berfungsi sebagaimana diharapkan. Oleh itu strategi pembangunan yang bersifat
lestari wujud dalam sistem wakaf ini perlulah dirancang dan dilaksanakan secara
sistematik agar ia dapat menjadi pemangkin kepada sistem jaminan sosial orang
Melayu dan Islam pada masa kini.
146
RUJUKAN
Senarai rujukan
as-Sibâ‘ee, M. (2005). Civilization of Faith - A Journey Through Islamic History.
International Islamic Publishing House.
Himpunan Keputusan Muzakarah Jawatankuasa Fatwa Kebangsaan, Berhubung
Dengan Isu-isu Muamalat. (n.d.).
Hydzulkifki Hashim (2012). Sumber Pembiayaan Pembangunan Harta Wakaf
Menggunakan Sukuk Dan Potensinya Di Malaysia. UM, Kuala Lumpur:Tesis
Doktor Falsafah.
Isamail, et al. (2013). Pemerkasaan Wakaf Di Malaysia.
JAKIM. (2008). Hukum Membangunkan Tanah Wakaf Khas Dengan Membangunkan
Selain Daripada Niat Asal Pewakaf di Kuala Terengganu. Himpunan
Keputusan Muzakarah Jawatankuasa Fatwa Kebangsaan (p. 6). Jabatan
Kemajuan Islam Malaysia.
Kamarudin Ngah (1992). Pembangunan Tanah Wakaf Kuala Lumpur. DBP.
Megat Mohd Ghazali Megat Abdul Rahman, et al (2007). Pembangunan Tanah
Wakaf- Isu, Prospek Dan Strategi, UTM Skudai, Johor.
147
Mohiddin Md Omar (2013). Isu Pentadbiran Tanah Wakaf Dalam Konteks KTN 1965
Dan Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan. Jurnal Pentadbiran Tanah,
Jilid 3 Bil 1, 25-38.
Sulaiman, S. (2012). Isu Pembangunan Wakaf Menggunakan Struktur Amanah
Pelaburan Hartanah Islam di Malaysia : Satu Tinjauan. Makalah 24 Kanun
(2), 149–177.
Yahaya Ibrahim (2005). Fenomena Penempatan Komuniti Melayu Bandar Di Tanah
Wakaf:Kajian Di Georgetown, Pulau Pinang. Jurnal Pengajian Melayu, Jilid
15, 1-18.
Bibliografi
Abdul Halim Ramli (2005). Pengurusan Wakaf di Malaysia, Cabaran Dan Masa
Depan. Pusat Pentadbiran Universiti (UPENA), UiTM Shah Alam, Selangor.
Abu Bakar Manat (2007). Isu-isu Semasa Berhubung Pembangunan Tanah Wakaf.
Jurnal Pengurusan JWZH, Vol 1, No 1, 53-72.
Ahmad Zaki Hj Abd Latiff, Dr. et, al (2006). Pengurusan Harta Wakaf Ke Arah
Kemajuan Pendidikan Umat Islam Di Malaysia. Pusat Pentadbiran Universiti
(UPENA), UiTM Segamat, Johor.
Asmak A Rahman (2009). Peranan Wakaf Dalam Pembangunan Ekonomi Umat Islam
dan Aplikasinya di Malaysia. Jurnal Syariah, Jil 17, Bil 1, 113-152.
Fazidah Daman (2012). Potensi Ekonomi Tanah Wakaf. UTM Skudai, Johor:Tesis
Sarjana Muda.
Hasnol Zam Zam Ahmad (2007). Cabaran Dalam Mempertingkatkan Potensi
Pembangunan Tanah Wakaf. Jurnal Pengurusan JWZH, Vol 1, No 1, 1-12.
148
Mohd Afandi Mat Rani (2012). Pembangunan Tanah Wakaf Di Malaysia:Isu Dan
Halangan. Institut Kajian Zakat Malaysia (IKaZ), UiTM Malaysia
Mohd Haidhir Md Yusof. Sukuk : Penjana Ekonomi Umat, UTM Skudai, Johor.
Mohd Saharudin Shakrani, et al (2003). Tinjauan Isu-isu Yang Membataskan
Pengunaan Wakaf Dalam Pembangunan Ekonomi Ummah Di Malaysia.
Jurnal Syariah, 11:2, 73-98.
Muhamad Husni Abdullah, et al (2015). Peranan Wakaf Dalam Mengukuhkan
Ekonomi Islam Di Malaysia. eProsiding Seminar Fiqh Semasa (SeFis).
Muhammad Syukri Salleh, et al (1985). Pembangunan Tanah Wakaf Pulau Pinang,
USM Pulau Pinang.
Nik Mustapha Nik Hassan (1999) Konsep Dan Pelaksanaan Wakaf Di Malaysia,
Institut Kefahaman Islam Malaysia (IKIM).
Rohana Abdullah. Pengurusan Wakaf Di Malaysia. 1-14.
Rohayati Hussin, et al (20xx). Isu-Isu Berkaitan Tanah Wakaf Halangan Kepada
Pembangunan Institusi Wakaf Pendidikan Tinggi Di Malaysia.
Shahnaz Sulaiman (2012). Isu Pembangunan Wakaf Menggunakan Struktur Amanah
Pelaburan Hartanah Islam Di Malaysia. Makalah, Jabatan Kemajuan Islam
Malaysia, 24 Kanun (2), 149-177.
Zakaria Bahari (2009), The Changes Of Product Structure In Islamic Banking: Case
Study Of Malaysia. USM Pulau Pinang.
149
Senarai statut
Akta Hak Milik Strata
Akta Kawalan Sewa
Akta Relief Spesifik 1950
Akta Syarikat 1965
Enakmen Pentadbiran Hal Ehwal Agama Islam Negeri Pulau Pinang (1993)
Enakmen Pentadbiran Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang (2004)
Kajian Pelan Tindakan Perumahan Dan Geopolitik Bumiputera Di Pulau Pinang
(2010). PERDA
Kanun Tanah Negara (KTN) (1965).
Kamus Bahasa Melayu. Kamus Dewan Edisi Keempat. DBP
Perancangan Struktur (2015). MBPP
Perlembagaan Persekutuan
Rancangan Malaysia Ke-8 & 9
Undang-Undang Pentadbiran Agama Islam Pulau Pinang (1959)
Website
http://tabungwakaf.com/sejarah-wakaf-awal-perwakafan-islam
http://www.historytoday.com/hugh-kennedy/true-caliph-arabian-nights
150
LAMPIRAN
LAMPIRAN TAJUK M/SURAT
Lampiran 1 Soalan Temubual 1 ~ 3
Lampiran 2 Kanun Tanah Negara Borang 14A 1 ~ 2
Lampiran 3 Kanun Tanah Negara Borang 15A 1 ~ 2
Lampiran 1 / 1 dari 3
FAKULTI ALAM BINA
SOALAN TEMUBUAL
Masalah pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang.
Penyelidikan ini bertujuan untuk mendapatkan maklumat serta kefahaman penduduk
mengenai pembangunan tanah wakaf di Pulau Pinang. Kajian ini dijalankan di
kawasan tanah wakaf di Pulau Pinang. Disamping itu, ianya juga adalah bertujuan
untuk menilai strategi pembangunan di kawasan tanah wakaf tertentu yang
mempunyai potensi untuk di bangunkan di Pulau Pinang.
Segala maklumat adalah sulit dan terhad untuk tujuan penyelidikan Projek Sarjana
Muda ini sahaja. Data-data yang diperolehi tidak akan disiarkan serta dipamerkan
kepada awam.
Tajuk Kajian : PEMBANGUNAN TANAH WAKAF DI PULAU PINANG;
MASALAH DAN PENILAIAN STRATEGI
Objektif :
i. Mengenalpasti masalah pembangunan tanah wakaf di
Pulau Pinang.
ii. Menilai strategi pembangunan tanah wakaf di Pulau
Pinang.
Penyelidik : SITI FATYMAH BINTI MOHD ROSLAN
No Matrik : SX120044BECS04
Kursus : IJAZAH SARJANA MUDA SAINS PEMBINAAN
Penyelia : DR ZUHAILI MOHD RAMLY
Lampiran 1 / 2 dari 3
TEMUBUAL BERSAMA MAINPP
BAHAGIAN A – Penduduk/Penyewa tapak Dan Penempatan
1. Berapakah bilangan tanah wakaf yang mempunyai penduduk serta bilangannya?
2. Apakah masalah yang biasa berlaku di kalangan penduduk/penyewa tapak?
3. Pada pendapat anda sejauh manakah tahap kesedaran penduduk/penyewa tapak
mengenai status tanah wakaf?
4. Adakah MAINPP memberi pendedahan kepada penduduk mengenai
perancangan pembangunan tanah wakaf?
BAHAGIAN B – Pentadbiran, Pengurusan Dan Pangkalan Data
5. Berapa jumlah kakitangan di Bahagian Tanah Wakaf dan bagaimana bahagian
ini berfungsi?
6. Berapakah jumlah keluasan tanah wakaf milik MAINPP jumlah tanah wakaf
yang berpotensi dibangunkan?
BAHAGIAN C – Pembangunan Tanah Wakaf
7. Apakah pengalaman dan keperluan MAINPP dalam pembangunan tanah wakaf,
halangan dan masalah fizikal?
BAHAGIAN D – Dana, Sumber Pendapatan Dan Sumber Pembangunan
8. Apakah jenis pendapatan MAINPP?
9. Apakah langkah MAINPP untuk mendapatkan dana bagi menjalankan
pembangunan untuk meningkatkan taraf ekonomi tanah wakaf.
Lampiran 1 / 3 dari 3
TEMUBUAL BERSAMA PEMAJU
BAHAGIAN C – Pembangunan Tanah Wakaf
1. Apakah perkara yang berlaku diperingkat sebelum, semasa dan selepas
pembangunan tanah wakaf?
2. Apakah ciri-ciri masalah yang biasa berlaku melibatkan pihak berkuasa
tempatan (PBT) dan agensi-agensi yang terlibat?
3. Bagaimanakah pemaju menangani masalah tersebut?
Lampiran 2 / 1 dari 2
Lampiran 2 / 2 dari 2
Lampiran 3 / 1 dari 2
Lampiran 3 / 2 dari 2