klasifikasi harta tanah bertingkat dan kaedah pengiraan syer

Klasifikasi Harta Tanah Bertingkat dan Kaedah Pengiraan Syer JADUAL PERTAMA Akta Pengurusan strata 2013

EZWAN BIN BUSTAMIN

PUSAT PENGAJIAN PENGURUSAN PERUMAHAN

I -KPKT

JENIS PETAK Terdapat 8 jenis petak yang telah ditetapkan dalam Jadual 1, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:-

1. Pangsapuri/Pejabat Kecil Pejabat Rumah

2. Kompleks pejabat/Institusi (Kolej)

3. Kompleks runcit

4. Hotel/Kompleks pusat perubatan

5. Kompleks industri

6. Tempat letak kereta (petak lantai keseluruhan)

7. Kedai-rumah,kedai-pangsapuri dan kedai pejabat

8. Petak Tanah

PETAK LANTAI KESELURUHAN (WHOLE FLOOR PARCEL)

Hanya SATU PETAK SAHAJA pada satu aras bangunan.

Terdapat 2 jenis petak lantai keseluruhan yang telah ditetapkan dalam Jadual 2, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:-

1. Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak

2. Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak

Tidak terpakai bagi jenis rumah-kedai, kedai pangsapuri, kedai pejabat dan dupleks.

TERAS PENGANGKUTAN

MENEGAK VERTICAL TRANSPORTATION

CORE

LIF PENUMPANG

LIF KERETA

LIF KONTENA

ESKALATOR PENUMPANG

ESKALATOR TROLI

PETAK AKSESORI 1. Petak yang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup dan tidak

boleh dilupuskan secara berasingan.

2. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaannya lebih rendah daripada petak induk.

3. Terdapat 2 jenis petak yang telah ditetapkan dalam Jadual 3, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:- • Diluar bangunan

“…terletak di dalam suatu bahagian kawasan pemajuan yang berada di luar suatu bangunan dan

bukan sebahagian atau disifatkan sebagai sebahagian daripada bangunan itu”

• Dalam bangunan

“…terletak di dalam suatu bahagian kawasan pemajuan yang berada di dalam suatu bangunan dan

membentuk sebahagian atau disifatkan membentuk sebahagian daripada bangunan itu”

PETAK AKSESORI ACCESSORY PARCEL

PARKIR TERBUKA

PARKIR TERTUTUP BAY WINDOWS

ESKALATOR TROLI

STOR PENYIMPANAN TANDAS

FUNGSI UNIT SYER

HAK MENGUNDI PEMILIK PETAK

JUMLAH CARUMAN YANG PERLU DIBAYAR KEPADA

PERBADANAN PENGURUSAN

FUNGSI UNIT SYER

Penentuan kepada jumlah bayaran sekiranya perbadanan pengurusan secara sah di sisi undang-

undang mempunyai HUTANG dan ia tidak

mampu untuk menjelaskan hutang

tersebut.

Penentuan kepada pengagihan pembayaran

atau penerimaan sekiranya berlaku KEPUTUSAN ATAU

PERINTAH MAHKAMAH yang mengkehendaki pemilik-pemilik petak untuk membayar atau

menerima sesuatu.

1. Keluasan dinyatakan dalam meter persegi; 2. FP1 ialah faktor pemberat bagi jenis petak yang dinyatakan dalam Jadual 1; 3. Ialah faktor pemberat bagi petak lantai keseluruhan yang dinyatakan dalam

Jadual 2; 4. Ialah faktor pemberat bagi petak aksesori yang dinyatakan dalam Jadual 3; 5. Jika terdapat terdapat lebih daripada satu petak aksesori, komponen formula

petak aksesori hendaklah terpakai bagi setiap petak aksesori dan kemudiannya hendaklah ditambahkan kepada formula itu; dan

6. Unit syer hendaklah dinyatakan sebagai satu nombor bulat.

Unit syer yang diumpukkan bagi suatu petak

(keluasan petak X FP1 X FP2) (keluasan petak aksesori X FP3) = +

PANGSAPURI • apa-apa jenis kediaman berbilang tingkat yang melibatkan pecah bahagi bangunan

• termasuk RUMAH PANGSA (FLAT) dan KONDOMINIUM.

• perbezaan adalah dari segi perkhidmatan dan kemudahan harta bersama.

PEJABAT KECIL PEJABAT RUMAH (SOHO)

Berdasarkan Manual Definisi NAPIC (2010), SMALL OFFICE HOME OFFICE (SOHO) ditakrifkan sebagai:-

“Unit kedai/pejabat yang dibina bersama ruang kediaman dengan satu pintu masuk. Keseluruhan ruang mempunyai satu hakmilik strata dengan syarat nyata kediaman dan dikira satu unit”

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PANGSAPURI/SOHO

Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan

ruang legar

Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang

legar

FP1

yang mempunyai manfaat

kemudahan lif/escalator

bersama

FP1

yang tidak mempunyai

manfaat kemudahan lif/escalator

bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

1.00 0.85 1.30 1.15

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PANGSAPURI/SOHO

Petak aksesori FP3

Di luar bangunan 0.25

Di dalam bangunan 0.50

Petak FP2

Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)

0.85

Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)

0.80

Bukan petak lantai keseluruhan 1.00

CONTOH PERKIRAAN SYER RUMAH PANGSA 5 TINGKAT JENIS ‘WALK-UP’

SENARIO

Petak subjek adalah sebuah unit pangsapuri kos sederhana lima tingkat jenis ‘walk-up’ dan di datangi bersama petak aksesori parkir di luar bangunan. Luas Petak = 110 mp Luas Petak Aksesori = 18 mp

PENGIRAAN

= Luas Petak X F1 X F2 + ∑Luas Petak Aksesori X F3

= 110(0.85)(1.00) + 18(0.25) = 93.5 + 4.5 = 98

14

JENIS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3

PANGSAPURI 0.85 1.00 0.25

LATIHAN 1 PETAK : M1/4/12

PETAK AKSESORI : A12 & A25

JENIS PETAK : PANGSAPURI

CIRI-CIRI SKIM : LIF DAN TIADA PENYAMAN UDARA

KELUASAN PETAK : 105 m²

KELUASAN PETAK AKSESORI : 12m² (dalam bangunan); dan 12m² (luar bangunan)


PANGSAPURI

JAWAPAN

PEMBERAT

PENGIRAAN

= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 105(1.00)(1.00) + 12(0.5) + 12(0.25) = 105 + 6 + 3 = 114

16


PANGSAPURI 1.00 1.00 0.50 (dalam bangunan) 0.25 ( luar bangunan)

KOMPLEKS PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ) BINAAN KHAS

bangunan yang dibina khas untuk digunakan sebagai pejabat atau institusi

kegunaan dominasinya adalah sebagai ruang pejabat/institusi (>75% daripada keluasan lantai bersih)

amnya terdiri 2 jenis:- I. Bangunan bertingkat tinggi II. Bangunan bertingkat rendah (5 tingkat ke

bawah)

Sumber : NAPIC (2010)

KOMPLEKS PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ) KOMPLEKS BERSEPADU (INTEGRATED COMPLEXES)

pembangunan yang mempunyai pelbagai kategori kegunaan yang menjadi pelengkap antara satu sama lain

terdiri daripada satu atau lebih bangunan dalam skim pemajuan yang sama

diuruskan oleh satu atau lebih badan pengurusan

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ)


ruang legar


legar

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

1.00 0.85 1.30 1.15

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ)

Petak aksesori FP3



Petak FP2


0.85


0.80


CONTOH PERKIRAAN SYER PEJABAT BINAAN KHAS

SENARIO

Petak subjek adalah sebuah unit pejabat yang mengambil keseluruhan ruang pada aras 8 TERMASUK lobi lif dan di datangi bersama 2 petak parkir di besmen 2 dan 1 petak stor penyimpanan di besmen 1. Luas Petak = 1050 mp Luas Petak Parkir = 12 mp Luas Stor Penyimpanan = 20 mp

PENGIRAAN

= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 1,050(1.30)(0.80) + 2(12)(0.5) + 20(0.5) = 1,092 + 12 + 10 = 1,114

21


PEJABAT 1.30 0.80 0.5

KOMPLEKS RUNCIT kumpulan bangunan yang digunakan untuk menjalankan perniagaan berdasarkan berasaskan perniagaan/ peruncitan

syarat nyata untuk KEGUNAAN PERNIAGAAN

ruang pejabat yang ada adalah ruang kerja yang digunakan untuk menjalankan perniagaan berasaskan perkhidmatan dan bukannya pembuatan atau penjualan barangan

amnya terdiri 2 jenis:- I. Binaan khas II. Kompleks bersepadu


KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS RUNCIT


ruang legar


legar

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

2.00 1.70 3.20 2.90

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS RUNCIT

Petak aksesori FP3



Petak FP2


0.85


0.80


CONTOH PERKIRAAN SYER KOMPLEKS RUNCIT

SENARIO

Petak subjek adalah sebuah unit kompleks runcit terletak dalam pusat membeli belah berhawa dingin berpusat yang mengambil keseluruhan ruang pada aras 4 TIDAK TERMASUK kawasan koridor, lobi lif dan eskalator. Subjek juga didatangi bersama 5 petak stor penyimpanan di besmen 1 dan 1 ruang tandas yang ditandakan sebagai petak aksesori pada aras 4 dalam Jadual Petak. Luas Petak = 1,500 mp Luas Stor Penyimpanan = 40 mp Luas Tandas = 80 mp

PENGIRAAN

= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 1,500(3.2)(0.85) + 5(40)(0.5) + 80(0.5) = 4,080 + 100 + 40 = 4,220

25


KOMPLEKS RUNCIT 3.20 0.85 0.5

Jadual di atas menunjukkan kesemua 4 unit petak pejabat di aras 2 sebuah bangunan kompleks pejabat. Setiap petak di datangi bersama 2 petak parkir berkeluasan 12 m² setiap satu yang terletak di luar bangunan. Kesemua petak ini dimiliki oleh 1 pemilik.

Satu permohonan penyatuan telah dibuat oleh pemilik terhadap kesemua petak-petak ini. Permohonan telah diluluskan dengan syarat ia tidak mengubah kawasan harta bersama sedia ada.

Dapatkan syer diumpukkan bagi petak baru yang disatukan.

LATIHAN 2 PETAK LUAS (MP) PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3 SYER

M1/2/1 80 1.70 1.00 0.25 142

M1/2/2 60 1.70 1.00 0.25 108

M1/2/3 60 1.70 1.00 0.25 108

M1/2/4 80 1.70 1.00 0.25 142

ILUSTRASI PERMASALAHAN KO

RID

OR

M1/2/1

M1/2/3

M1/2/2

M1/2/4

KOR

IDO

R

M1/2/1

LIF LIF

JAWAPAN PETAK LUAS (MP) PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3 SYER

M1/2/1 80 1.70 1.00 0.25 142

M1/2/2 60 1.70 1.00 0.25 108

M1/2/3 60 1.70 1.00 0.25 108

M1/2/4 80 1.70 1.00 0.25 142

PETAK LUAS (MP) PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3

M1/2/1 280 1.70 0.85 0.25

PENGIRAAN

= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 280 (1.7)(0.85) + 8(12)(0.25) = 404.6 + 24 = 429

500

PENGURANGAN SYER SEJUMLAH 71 UNIT !!! NAMUN, MASA YANG SAMA SYER AGREGAT JUGA KURANG 71 UNIT

HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN


HOTEL

bangunan REKABENTUK KHAS untuk penginapan

bilangan bilik adalah 10 atau lebih

disewakan secara harian dengan perkhidmatan atau tanpa perkhidmatan



PANGSAPURI KHIDMAT (SERVICE APARTMENT)

alternatif kepada hotel

setiap unit mempunyai hakmilik strata tetapi beroperasi di bawah satu lesen peroperasian sebagai hotel

satu atau lebih bilik termasuk dapur

Syarat penggunaan untuk PERNIAGAAN



KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN

bangunan REKABENTUK KHAS untuk pusat perubatan

terdapat petak yang dijual dan lazimnya beroperasi sebagai klinik, farmasi atau kedai serbaneka

syarat penggunaan untuk INSTITUSI PERUBATAN

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN


ruang legar


legar

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

2.20 1.90 2.80 2.45

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN

Petak aksesori FP3



Petak FP2


0.85


0.80


KOMPLEKS INDUSTRI


KILANG BERTINGKAT

petak-petak industri dalam bangunan lebih dari satu tingkat

melibatkan pecah bahagi bangunan

GUDANG BERTINGKAT

petak-petak gudang/stor penyimpanan dalam bangunan lebih dari satu tingkat


KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS INDUSTRI


ruang legar


legar

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

1.00 0.85 1.45 1.30

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS INDUSTRI

Petak aksesori FP3



Petak FP2


0.85


0.80


BINAAN KHAS

REKABENTUK bangunan untuk tempat letak kereta


satu aras satu petak sahaja.

KOMPLEKS BERSEPADU

ditandakan sebagai petak dalam Jadual Petak

satu aras satu petak sahaja.

TEMPAT LETAK KERETA (PETAK LANTAI KESELURUHAN)

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI TEMPAT LETAK KERETA (PETAK LANTAI KESELURUHAN)


ruang legar


legar

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

0.75 0.65 0.85 0.75

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI TEMPAT LETAK KERETA (PETAK LANTAI KESELURUHAN)

Petak aksesori FP3



Petak FP2


0.85


0.80


KEDAI RUMAH, KEDAI PANGSAPURI, KEDAI PEJABAT


Unit KEDAI didefinisikan unit yang digunakan untuk penjualan barangan dan perkhidmatan.

Rekabentuk sama ada teres, berkembar atau sesebuah.

Tempat letak kenderaan lazimnya tersedia di tepi jalan

Barangan dan perkhidmatan yang diniagakan amnya adalah memenuhi kehendak harian pelanggan persekitaran

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KEDAI RUMAH, KEDAI PANGSAPURI, KEDAI PEJABAT

ARAS PETAK

Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi

koridor, lobi dan ruang legar

Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi

koridor, lobi dan ruang legar

FP1

yang mempunyai


bersama

FP1



bersama

FP1

yang mempunyai


bersama

FP1



bersama

ATAS 1.00 0.85 1.30 1.15

BAWAH 0.85 0.85 1.15 1.15

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KEDAI RUMAH, KEDAI PANGSAPURI, KEDAI PEJABAT

Petak aksesori FP3



LATIHAN 3 SENARIO

Petak subjek adalah sebuah unit kedai terletak di aras bawah dalam sebuah bangunan kedai pejabat. Bangunan subjek didatangi dengan sebuah lif penumpang dan dilengkapi dengan sistem pendingin hawa berpusat. Petak subjek tiada di datangi dengan petak aksesori. Luas Petak Tanah = 143 mp Luas Kawasan Harta Bersama (Aras Bawah) = 20 mp Luas petak parkir = 12 mp

PENGIRAAN

= Luas Petak X F1

= 123(1.15) = 142

43

JENIS PETAK LUAS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F3

KEDAI PEJABAT 123 mp 1.15 tidak berkenaan

PETAK TANAH

petak tanah dalam satu skim pemajuan yang melibatkan PECAH BAHAGI TANAH

meliputi semua jenis kegunaan tanah.

boleh didatangi dengan struktur atau tidak.

KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PETAK TANAH


ruang legar


legar

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

FP1



bersama

TIDAK TERPAKAI TIDAK TERPAKAI TIDAK TERPAKAI TIDAK TERPAKAI

KAEDAH PENGIRAAN SYER YANG LAIN?

BERASASKAN KELUASAN

BERASASKAN MONETARY

KELUASAN PETAK TANAH

KELUASAN BUILT-UP

MARKET VALUE

PURCHASED/ CONTRACT

PRICE

STOCK PRICE

klasifikasi harta tanah bertingkat dan kaedah pengiraan syer

Real Estate