Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba i

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

KATA PENGANTAR

Laporan Akhir ini merupakan penyempurnaan dari Laporan Antara yang merupaka satu

rangkaian kegiatan dalam Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan

Daruba, untuk meningkatkan kualitas tata bangunan dan lingkungan dalam penataan kawasan.

Sebagai Implementasi, maka pada tahap ini disampaikan naskah Laporan Akhir yang

disajikan dengan deskripsi, tabel serta gambar/peta diharapkan dapat menyampaikan atau

memberi gambaran tentang berbagai fakta/keadaan, analisa, konsep dan rencana

pengembangannya, pengendalian ruang kawasan, dan arahan zoning regulasi kawasan.

Akhir kata, Pemerintah Maluku Utara mengucapkan terima kasih kepada semua pihak

yang terlibat dan telah membantu kelancaran penyusunan naskah Laporan Akhir ini.

Sofifi, 2011

Penyusun

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba ii

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

DAFTAR ISI

Halaman

KATA PENGANTAR ....................................................................................... i

DAFTAR ISI ................................................................................................. ii

DAFTAR TABEL ............................................................................................ iv

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ vi

DAFTAR PETA .............................................................................................. viii

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ....................................................................................... I-1

1.2 Tujuan dan Sasaran ............................................................................... I-2

1.2.1 Tujuan .......................................................................................... I-2

1.2.2 Sasaran ......................................................................................... I-2

1.3 Ruang Lingkup Kegiatan ......................................................................... I-2

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah Perencanaan............................................... I-2

1.3.2 Ruang Lingkup Materi .................................................................... I-2

1.4 Dasar Hukum ......................................................................................... I-8

1.5 Metodologi ............................................................................................ I-8

1.5.1 Metode Analisa Kualitatif ................................................................ I-10

1.5.2 Metode Analisa Kuantitatif .............................................................. I-10

1.6 Sistematika Pembahasan ........................................................................ I-18

BAB II TINJAUAN KEBIJAKAN

2.1 RTRW Kabupaten Morotai ...................................................................... II-1

2.1.1 Rencana Sistem Perkotaan ............................................................. II-1

2.1.2 Rencana Pola Ruang ...................................................................... II-2

2.1.3 Rencana Penetapan Kawasan Strategis ............................................ II-2

2.1.2 Strategi Pengembangan Kawasan Daruba ........................................ II-2

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba iii

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

BAB III GAMBARAN UMUM KAWASAN DARUBA

3.1 Orientasi Wilayah Perencanaan Kawasan Daruba Dalam Kab.Morotai .......... III-1

3.2 Karakteristik Kawasan ............................................................................. III-5

3.2.1 Kondisi Fisik ................................................................................... III-5

3.2.2 Kependudukan ............................................................................... III-5

3.2.3 Karakteristik Pemanfaatan Ruang dan Kecenderungan Perkembangan III-5

3.2.4 Permukiman .................................................................................. III-6

3.2.5 Kondisi Sarana ............................................................................... III-7

3.2.6 Kondisi Prasarana ......................................................................... III-15

3.2.7 Intensitas Bangunan..................................................................... III-23

3.2.7.1 Kepadatan Bangunan (KDB) ............................................... III-23

3.2.7.2 Kemunduran Bangunan (GSB) ............................................ III-23

3.2.7.3 Ketinggian Bangunan (KLB) ............................................... III-24

3.2.8 Tata Lingkungan Luar ................................................................... III-24

3.2.8.1 Pola Lingkungan ............................................................... III-24

3.2.8.2 Fungsi Ruang Luar ............................................................ III-24

3.2.8.3 Identitas Lingkungan ......................................................... III-25

3.3 Potensi dan Permasalahan Kawasan Daruba ........................................... III-27

3.3.1 Potensi Kawasan Daruba .............................................................. III-27

3.3.2 Permasalahan Kawasan Daruba ..................................................... III-27

BAB IV ANALISA PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN

4.1 Program Bangunan dan Lingkungan ........................................................ IV-1

4.1.1 Analisa Kawasan dan Wilayah Perencanaan ...................................... IV-1

4.1.2 Anallisa Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Serta Masy .. IV-39

4.1.3 Kesimpulan Program Bangunan dan Lingkungan ............................. IV-40

BAB V KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN

5.1 Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan .................... V-1

5.1.1 Visi Pembangunan ........................................................................ V-1

5.1.2 Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan ........ V-2

5.1.3 Konsep Komponen Perancangan Kawasan ...................................... V-2

5.2 Penetapan Blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganan ........ V-6

5.2.1 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan ............................... V-6

5.2.2 Program Penanganan Prioritas ...................................................... V-13

BAB VI RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN

6.1 Rencana Umum.................................................................................... VI-1

6.1.1 Struktur Peruntukan Lahan ........................................................... VI-1

6.1.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan ...................................................... VI-6

6.1.3 Tata Bangunan ............................................................................ VI-8

6.1.4 Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung .......................................... VI-11

6.1.5 Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ........................................... VI-20

6.1.6 Tata Kualitas Lingkungan .............................................................. VI-23

6.1.7 Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan ...................................... VI-28

6.2 Panduan Rancangan Fisik...................................................................... VI-33

6.3 Panduan Rancangan Zonasi dan Rancangan Desain Penataan .................. VI-34

BAB VII PROGRAM PEMBIAYAAN ............................................................ VII-1

BAB VIII KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA

8.1 Dasar Utama Ketentuan Pengendalian Rencana ...................................... VIII-1

8.2 Aspek-Aspek Pengendalian .................................................................... VIII-2

8.3 Strategi Pengendalian ........................................................................... VIII-2

BAB IX PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN

9.1 Aspek-Aspek Pengendalian .................................................................... IX-1

9.2 Kriteria dan Pertimbangan Pengendalian ................................................ IX-1

9.3 Mekanisme Perijinan, Insentif Disinsentif dan Pengenaan Sanksi .............. IX-2

9.4 Pedoman Pengawasan Penataan Ruang ................................................. IX-3

9.4.1 Mekanisme Pemantauan dan Evaluasi ............................................ IX-3

9.4.2 Mekanisme Pelaporan................................................................... IX-3

9.5 Hak, Kewajiaban dan Peran Serta Masyarakat ......................................... IX-4

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba iv

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1. Fungsi dan Persyaratan Tanaman Jalur Hijau .................................................. I-14

Tabel 1.2 Standart Analisa Kebutuhan Sarana dan Prasarana Persampahan ...................... I-17

Tabel 3.1 Pemanfaatan Ruang Kawasan Daruba Tahun 2011 ............................................ III-6

Tabel 4.1 Analisa Daya Tampung Proyeksi Penduduk Tahun 2021 ..................................... IV-2

Tabel 4.2 Analisa Daya Tampung Proyeksi Penduduk Per-Zona Tahun 2021 ....................... IV-2

Tabel 4.3 Analisis SWOT Faktor Internal Sosial Kependudukan Per-Zona

Pada Kawasan Perencanaan ............................................................................ IV-4

Tabel 4.4 Analisis SWOT Faktor Eksternal Sosial Kependudukan Per-Zona Pada

Kawasan Perencanaan ................................................................................... IV-4

Tabel 4.5 Analisis SWOT Faktor Internal Pertumbuhan Ekonomi Per-Zona Pada Kawasan

Perencanaan .................................................................................................. IV-11

Tabel 4.6 Analisis SWOT Faktor Eksternal Pertumbuhan Ekonomi Per-Zona Pada Kawasan

Perencanaan ................................................................................................. IV-11

Tabel 4.7 Arahan Dimensi Jaringan Jalan ........................................................................ IV-17

Tabel 4.8 Sistem Penempatan Penerangan Lampu .......................................................... IV-19

Tabel 4.9 Dimensi Sistem On Site Parking ....................................................................... IV-23

Tabel 4.10 Dimensi Sistem (On Street Parking) ............................................................... IV-23

Tabel 4.11 Standar Kebutuhan Parkir Minimal .................................................................. IV-23

Tabel 4.12Kebutuhan Fasilitas PerumahanKawasan Daruba Tahun 2021 ........................... IV-25

Tabel 4.13 Kebutuhan Fasilitas Pendidikan ..................................................................... IV-25

Tabel 4.14 Kebutuhan Fasilitas Kesehatan ....................................................................... IV-26

Tabel 4.15 Kebutuhan Fasilitas Peribadatan ..................................................................... IV-27

Tabel 4.16 Kebutuhan Fasilitas Bangunan Umum dan Perkantoran .................................... IV-27

Tabel 4.17 Kebutuhan Fasilitas Perdagangan dan Jasa ..................................................... IV-28

Tabel 4.18 Kebutuhan Fasilitas Ruang Terbuka Hijau ...................................................... IV-28

Tabel 4.19 Arahan Penentuan Jenis Vegetasi Ruang Terbuka Hijau Berbentuk Jalur ............ IV-30

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba v

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

Tabel 4.20 Rencana Jenis Vegetasi Untuk RTH Pemakaman di Wilayah Perencanaan ........... IV-34

Tabel 4.21 Rencana Penataan Ruang Terbuka Hijau Privat ................................................ IV-34

Tabel 4.22 Analisa Pengembangan Jaringan Listrik .......................................................... IV-35

Tabel 4.23 Analisa Pengembangan Jaringan Telepon ........................................................ IV-35

Tabel 4.24 Analisa Pengembangan Jaringan Air Bersih ...................................................... IV-35

Tabel 4.25 Analisa Pengembangan Jaringan Drainase ....................................................... IV-36

Tabel 4.26 Analisa Sistem Persampahan ......................................................................... IV-38

Tabel 4.27 Indikasi Program .......................................................................................... IV-41

Tabel 5.1 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona A ....................................... V-6

Tabel 5.2 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona B ....................................... V-6

Tabel 5.3 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona C ....................................... V-7

Tabel 5.4 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona D ...................................... V-7

Tabel 5.5 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona E ....................................... V-7

Tabel 6.1 Rencana Pemanfaatan Ruang Kawasan Daruba Tahun 2021 ............................... VI-4

Tabel 6.2 Rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB) Kawasan Daruba Tahun 2021 ............ VI-8

Tabel 6.3 Rencana Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan Kawasan Daruba Tahun 2021 .. VI-11

Tabel 6.4 Rencana Penataan Ruang Terbuka Hijau Privat.................................................. VI-21

Tabel 6.5 Peraturan Zonasi A Pelabuhan .......................................................................... VI-35

Tabel 6.6 Peraturan Zonasi B Permukiman dan Perdagangan Jasa ..................................... VI-37

Tabel 6.7 Peraturan Zonasi C Fasum, Permukiman dan RTH .............................................. VI-40

Tabel 6.8 Peraturan Zonasi D Fasum, Perdagangan dan Permukiman ................................ VI-44

Tabel 6.9 Peraturan Zonasi E Permukiman, Perdagangan dan Konservasi ........................... VI-47

Tabel 7.1 Indikasi Program dan Program Pembiayaan RTBL Daruba 2011-2021 .................. VII-2

Tabel 8.1 Ketentuan Pengendalian RTBL Kawasan Daruba Pada Zona A Pelabuhan ............. VIII-3

Tabel 8.2 Ketentuan Pengendalian RTBL Kawasan Daruba Pada Zona B ............................. VIII-4

Tabel 8.3 Ketentuan Pengendalian RTBL Kawasan Daruba Pada Zona C ............................. VIII-4

Tabel 8.4 Ketentuan Pengendalian RTBL Kawasan Daruba Pada Zona D ............................. VIII-5

Tabel 8.5 Ketentuan Pengendalian RTBL Kawasan Daruba Pada Zona E ............................. VIII-5

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba vi

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

DAFTAR GAMBAR DAN DIAGRAM

Gambar 3.1 Kedudukan Kabupaten Pulau Morotai Terhadap

Wilayah Provinsi Maluku Utara ....................................................................... III-1

Gambar 3.2Kedudukan Kawasan Daruba Dalam Kabupaten Morotai .................................. III-2

Gambar 3.3 Kondisi Bangunan Permukiman Masyarakat Kawasan Daruba .......................... III-6

Gambar 3.4 Kondisi Bangunan Permukiman Masyarakat Yang Memiliki Ciri Khas

Di Kawasan Daruba..................................................................................... III-6

Gambar 3.5 Kondisi Perkantoran Di Kawasan Daruba ....................................................... III-7

Gambar 3.6 Fasilitas Perdagangan dan Jasa Di Kawasan Daruba ....................................... III-7

Gambar 3.7 Fasilitas Pendidikan Di Kawasan Daruba ....................................................... III-8

Gambar 3.8 Fasilitas Peribadatan Di Kawasan Daruba ...................................................... III-8

Gambar 3.9 Penampang jalan ........................................................................................ III-17

Gambar 3.10 Permasalahan Kawasan Perencanaan .......................................................... III-30

Gambar 4.1 Aktivitas Pada Pelabuhan Perikanan ............................................................. IV-5

Gambar 4.2 Analisis Zona A Pelabuhan, Blok A.1 Aktivitas Perikanan ................................. IV-6

Gambar 4.3 Aktivitas Pada Pelabuhan Bongkar Muat Penumpang dan Barang .................... IV-7

Gambar 4.4 Analisis Zona A Pelabuhan, Blok A.2 Aktivitas Pendukung Pariwisata ................ IV-8

Gambar 4.5 Analisis Zona A Pelabuhan, Blok A.3 Aktivitas Pelabuhan ................................ IV-9

Gambar 4.6 Analisa Pengembangan Jaringan Jalan .......................................................... IV-17

Gambar 4.7 Sketsa Idea Design Penerangan Jalan .......................................................... IV-19

Gambar 4.8 Design Rambu Jalan .................................................................................... IV-20

Gambar 4.9 Design Boulevard ....................................................................................... IV-20

Gambar 4.10 Design Pedestrian Way .............................................................................. IV-22

Gambar 4.11Sketsa Ideal dan Mode Design Parkiran ....................................................... IV-23

Gambar 4.12 Sketsa Idea dan model Design Halte ........................................................... IV-24

Gambar 4.13 Perspektif Pengembangan RTH Berbentuk Jalur .......................................... IV-29

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba vii

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

Gambar 4.14 Arahan Pengembangan Ruang Terbuka Hijau Berbentuk Jalur ....................... IV-29

Gambar 6.1 Rencana Struktur Peruntukan Lahan ............................................................. VI-3

Gambar 6.2 Rencana Penampang Jalan Kolektor .............................................................. VI-14

Gambar 6.3 Rencana Penampang Jalan Lokal .................................................................. VI-15

Gambar 6.4 Rencana Penampang Jalan Lingkungan ......................................................... VI-16

Gambar 6.5 Rencana Parkir On Street ............................................................................. VI-17

Gambar 6.6 Rencana Parkir Off Street ............................................................................. VI-17

Gambar 6.7 Rencana Titik Lokasi Penataan Pedestrian...................................................... VI-18

Gambar 6.8 Rencana Titik Lokasi Penataan Street Furniture .............................................. VI-24

Gambar 6.9 Perspektif Penataan Kawasan Prioritas Zona A (Pelabuhan dan Reklamasi

Pantai) ........................................................................................................ VI-36

Gambar 6.10 Perspektif Penataan Zona B (Permukiman dan Penataan Perdagangan Jasa) .. VI-39

Gambar 6.11 Perspektif Penataan Zona C (Fasilitas Umum, Permukiman dan Ruang

Terbuka Hijau)........................................................................................... VI-42

Gambar 6.12 Perspektif Penataan Zona D Fasilitas Umum, Perdagangan, Permukiman dan

Fasade Koridor Jalan Merdeka ..................................................................... VI-45

Gambar 6.13 Perspektif Penataan Zona E Permukiman, Perdagangan, Konservasi dan

Fasade Koridor Jalan Ahmad Syukur ............................................................ VI-48

Diagram 1.1 Kerangka Pikir Penyusunan RTBL Kawasan Daruba ....................................... I-8

Diagram 1.2 Matrik SWOT .............................................................................................. I-10

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba viii

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

DAFTAR PETA

Peta 1.1 Batas Administrasi Wilayah Perencanaan ............................................................ I-9

Peta 3.1 Orientasi Wilayah Perencanaan .......................................................................... III-3

Peta 3.2 Wilayah Perencanaan Kawasan Daruba .............................................................. III-4

Peta 3.3 Pemanfaatan Ruang Kawasan Daruba ................................................................ III-9

Peta 3.4 Kawasan Permukiman ...................................................................................... III-10

Peta 3.5 Persebaran Fasilitas Perkantoran ....................................................................... III-11

Peta 3.6 Persebaran Fasilitas Perdagangan dan Jasa ........................................................ III-12

Peta 3.7 Persebaran Fasilitas Pendidikan ........................................................................ III-13

Peta 3.8 Persebaran Fasilitas Kesehatan .......................................................................... III-14

Peta 3.9 Persebaran Fasilitas Peribadatan ........................................................................ III-15

Peta 3.10 Jaringan Jalan ............................................................................................... III-18

Peta 3.11 Jaringan Listrik ............................................................................................... III-19

Peta 3.12 Jaringan Air Bersih .......................................................................................... III-20

Peta 3.13 Jaringan Drainase .......................................................................................... III-21

Peta 3.14 Jaringan Telepon ........................................................................................... III-22

Peta 3.15 Intensitas Bangunan ....................................................................................... III-26

Peta 4.1 Sistem Evakuasi Bencana ................................................................................. IV-18

Peta 4.2 Indikasi Program Zona A ................................................................................... IV-42

Peta 4.3 Indikasi Program Zona B ................................................................................... IV-43

Peta 4.4 Indikasi Program Zona C ................................................................................... IV-44

Peta 4.5 Indikasi Program Zona D................................................................................... IV-45

Peta 4.6 Indikasi Program Zona E ................................................................................... IV-46

Peta 5.1 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona A ....................................... V-8

Peta 5.2 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona B ....................................... V-9

Peta 5.3 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona C ....................................... V-10

Peta 5.4 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona D ........................................ V-11

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Daruba ix

LAPORAN AKHIR

PT. TATAS SPECTRA

Peta 5.5 Penetapan Blok-Blok Pengembangan Kawasan Zona E ......................................... V-12

Peta 5.6 Konsep Penataan Bangunan dan Lingkungan ...................................................... V-14

Peta 6.1 Rencana Pemanfaatan Ruang Tahun 2021 .......................................................... VI-5

Peta 6.2 Rencana Intensitas Bangunan Tahun 2021 ......................................................... VI-7

Peta 6.3 Rencana Garis Sempadan .................................................................................. VI-9

Peta 6.4 Rencana Jaringan Jalan ..................................................................................... VI-19

Peta 6.6 Rencana Jaringan Listrik.................................................................................... VI-31

Peta 6.7 Rencana Distribusi Pipa Air Bersih ...................................................................... VI-32

Peta 6.8 Rencana Jaringan Telepon................................................................................. VI-33

Peta 6.9 Sistem Zonasi Zona A ...................................................................................... VI-35

Peta 6.10 Sistem Zonasi Zona B ..................................................................................... VI-38

Peta 6.11 Sistem Zonasi Zona C ..................................................................................... VI-41

Peta 6.12 Sistem Zonasi Zona D ..................................................................................... VI-44

Peta 6.13 Sistem Zonasi Zona E ...................................................................................... VI-47