bab pengenalan pengurusan_penyelenggaraan
TRANSCRIPT
Pengenalan Pengurusan Penyelenggaraan
Pengenalan
Pengurusan Penyelenggaraan Binaan Pengetahuan asas sebagai pengurus
penyelenggaraan Berkongsi pengetahuan – teknik dan
kemahiran berkaitan kerja-kerja penyelenggaraan
Basic Management Activities
Planning – goals, strategic plans
Organization – structured task & work spec
Staffing – training, firing
Directing – top management skill
Controlling – performance, identify problem
Feedback – test decision valid or not
Apakah Pengurusan Penyelenggaraan
Suatu sistem dan prosedur yang direka / diwujudkan bagi membolehkan pemilik/ pengurus menjaga bangunan/binaan mereka secara efisien, tersusun dan pada kos yang efektif.
Tujuan
Mengekalkan keadaan asal bangunan
Memastikan sepraktik yang boleh keberkesanan fungsi bangunan
Tiga keperluan utama : Kekalkan nilai pelaburan bangunan Pastikan bangunan sentiasa dapat
menjalankan fungsinya Sentiasa nampak cantik dan menarik
Matlamat Pengurusan Penyelenggaraan yang Efisien Mengekalkan tahap keselamatan dan keselesaan pengguna
Menjadikan penyelenggaraan sebagai satu tugas khusus dan profesional
Menguruskan bangunan secara berkesan dan berekonomik
Membentuk dan mendidik pekerja dan kontraktor penyelenggaraan yang mahir
Meningkatkan tahap kesedaran yang tinggi tentang kepenggunaan bangunan kepada pengguna
Terlibat dan memberi maklumbalas dalam proses rekabentuk
Definisi Pengurusan Bangunan
Sistem pengurusan bangunan berpusat yang mengawal, mengawasi, dan mengoptimumkan fasiliti seperti pengudaraan dan hawa dingin, pencahayaan, sekuriti, ruang dan sebagainya. Sistem ini membolehkan pengoperasian fasiliti dengan mudah serta mengurangkan pembaziran tenaga.
Definisi Penyelenggaraan Bangunan
Perkhidmatan termasuk kerja-kerja penyelenggaraan rutin dan pencegahan dalam memastikan bangunan, utiliti, dan halaman pada tahap yang memuaskan serta keadaan operasi yang selamat.
Contoh-contoh syarikat
Hospital Kerajaan Fiber Sdn Bhd Readycare Sdn Bhd
Highway Plus Sdn Bhd
Jambatan Penang Bridge Sdn Bhd
UUM UMSB
Pihak-pihak Terlibat
Local Council Authority Property Manager Building Manager Contractor User Developer Clerk Worker Security
Langkah Penyelenggaraan
Pengurusan penyelenggaraan dimulai dengan kerja-kerja pemeriksaaan/ survey bangunan / hartanah Mengetahui tindakan yang perlu dibuat Saiz hartanah yang perlu dikendalikan Langkah-langkah yang dikira munasabah dan
teratur
Kategori kerja-kerja penyelenggaraan bangunan: Penyelenggaraan Fabrik Bangunan
Masa tanggungan kecacatan Ditanggung oleh kontraktor (6 bulan)
Baikpulih Harian (routine work) Dilakukan oleh klien/penghuni
Memperbaiki dan Mempermodenkan Bagi bangunan lama
Komponen-komponen kerja penyelenggaraan: Kerja Servis
Kerja pembersihan berjadual (peny. harian)
Kerja Pembaikan Peringkat awal selepas siap
Kekurangan rkbtk, komponen tak sesuai, dll Pembaikan awal dapat kurangkan kos
penyelenggaraan masa akan datang
Kerja Penggantian Dapat dikurangkan melalui penggunaan bahan-bahan
berkualiti tinggi
Keutamaan Dalam Kerja-kerja Penyelenggaraan: Pastikan keselamatan penghuni, pelawat dan orang
awam
Pastikan pemasangan dan peralatan servis-servis selamat digunakan
Pastikan permukaan yang bercat dalam keadaan bersih dan tidak pudar / luntur
Pastikan kemerosotan fabrik bangunan dapat dielakkan / dikurangkan
Kurang pengaduan
Kaedah Melaksanakan Kerja Penyenggaraan
1. Menggunakan tenaga pekerja dalaman / perlantikan terus pekerja untuk tempoh terhad.
2. Perlantikan kontraktor mengikut keperluan.
3. Perlantikan kontraktor pakar (specialist).
4. Perlantikan pakar untuk kerja yg lebih khas.
Kaedah Melaksanakan Kerja Penyenggaraan
Berbeza pengendalian kerja penyenggaraan di antara bangunan bersaiz besar dengan bangunan biasa : Bangunan biasa - dikendalikan oleh
sekumpulan kecil penyenggara dengan sumber luar (perkhidmatan kontraktor).
Bangunan Besar / Kompleks - sekumpulan penyenggara dalaman yang lengkap.
Kepentingan Penyelenggaraan
Mengekalkan Nilai Pelaburan Pulangan Jangka Pendek
Penjualan segera setelah bangunan siap dibina yang mesti melebihi dari kos yang telah dilabur
Pulangan Jangka Panjang Melibatkan kadar sewa/ harga jualan dan
pegangan faedah (holding interest)
Paparan dan mengekalkan rupabentuk Penggunaan ruang/komponen bangunan Pengaruh alam sekitar, cuaca dan iklim Serangan serangga perosak, unggas, manusia Serangan kulat, tumbuhan, pokok Pereputan dan bencana alam
Kepentingan Penyelenggaraan
Pengekalan Fungsi dan Pemuliharaan Mengekalkan tujuan asal rekabentuk dam pembinaan Menepati kehendak penggunaan/ pemilik Memenuhi kehekdak undang-undang/ pihak berkuasa
tempatan Memperseimbangkan antara penggunaan ruang
dengan kemudahan/servis yang ada
Warisan Nilai Sejarah Peningkatan nilai guna/ harga Peninggalan untk generasi akan datang Daya penarik untuk pelancongan
Harapan Klien/Pengguna
Pengekalan bangunan seperti baru
Keselamatan terjamin
Berprestij
Selesa dan tenteram
Berfungsi secara mekanikal dan sosial
Kos yang efisien
Penilaian Penyelenggaraan dari :
Kacamata Klien/Orang Luar
Pemilik bangunan :
Kerajaan Badan berkanun Pihak berkuasa tempatan Pemilik industri Pemilik gedung perniagaan Pemilik Gudang Syarikat Hartanah Pemilik kediaman Perunding atau wakil pemilik
Hubungkait Keperluan Penyelenggaraan – Pemilik (Klien) Nilai Bangunan kepada pemilik
Bangunan boleh kehilangan nilai asetnya Merugikan pemilik disebabkan beberapa sebab:
Penurunan nilai pokok (capital value) kerana bangunan rosak Kehilangan pendapatan kerana tiada penyewa atau prestasi
bangunan menurun Kehilangan atau kemerosotan mutu perkhidmatan bangunan
Pertimbangan perkara Mencegah kehilangan Nilai aset Menetapkan polisi penyelenggaraan yang jelas Menetapkan program penyelenggaraan yang teratur Menetapkan kaedah pembersihan yang berkesan Menetapkan alatan yang khusus dan tersedia
Reaksi dan Pendekatan Klien
Kadar/ Ratio Kerja penyelenggaraan hanya sebahagian kecil dari
jumlah dan kuantiti bagi sebuah bangunan
Kuantiti Penyelenggaraan hanya sebahagian kecil dari nilai
bangunan dan kandungannya yang ada
Perbandingan Pulangannya lebih kecil dari nilai cadangan
pembangunan semula ke atas tapak bangunan yang ada
Reaksi dan Pendekatan Klien
Dihargai Hanya dihargai penting apabila berlaku
kegagalan struktur, fabrik bangunan, perkhidmatan bangunan atau kesilapan rekabentuk & kecacatan binaan
Kemampuan Dianggap masih bernilai selagi kos
penyelenggaraannya berada dibawah paras yang sanggup dibiayai oleh pemilik
Perbezaan polisi yang berlainan kepada klien yang berbeza
Kerja penyelenggaraan dalam kilang mesti dirancang awal bagi mengelak tiada gangguan dalam proses pengeluaran kilang
Premis perniagaan, kafe dll tidak mahu penyelenggaraan dibuat waktu perniagaan
Bangunan awam berbeza antara satu sama lain (sek & hopital – tak mahu bising)
Bangunan hospital memerlukan skil kerja yang tinggi, khusus dan memahami peranan kerja di hospital
Bangunan keselamatan memerlukan tahap kawalan keselamatan yang tinggi dan amanah (penjara, kem)
Bangunan pasar, tandas awam, hentian bas memerlukan penyelenggaraan sepanjang masa
Lain Pemilik - Lain Perkhidmatan:
Bangunan berasaskan perniagaan/ industri Memerlukan operasi penyelenggaraan segera Sangat kompetitif/ bersaing Menitik beratkan nilai wang (value for money)
Bangunan Kediaman Memerlukan penyelenggaraan rutin Apabila diperlukan oleh pengguna
Isu-isu Penyelenggaraan – Pemilik
Masalah tanggungjawab yang sah, seimbang dan autoriti antara pemilik dan penyewa
Perseimbangan antara kerja pembaikan dan penyelenggaraan pencegahan
Keperluan menghubungkan kerja pembaikan dan penyelenggaraan yang mesti dicapai
Peranan yang jelas & jabatan/ badan yang mengendalikan kerja penyelenggaraan