analisis yuridis pengenaan bea perolehan hak atas tanah dan

ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAKATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG

PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS

TESIS

Oleh

AINI HALIM127011124/M.Kn

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN2014

Universitas Sumatera Utara

ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAKATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG

PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan PadaProgram Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum


Oleh

AINI HALIM127011124/M.Kn

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN2014


Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEAPEROLEHAN HAK ATAS TANAH DANBANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENGPENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS

Nama Mahasiswa : AINI HALIM

Nomor Pokok : 127011124Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN

MenyetujuiKomisi Pembimbing

(Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 12 Agustus 2014


Telah diuji pada

Tanggal : 12 Agustus 2014

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH

Anggota : 1. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

4. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum


SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : AINI HALIM

Nim : 127011124

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHANHAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATASINBRENG PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,Yang membuat Pernyataan

Nama : AINI HALIMNim : 127011124


i

ABSTRAK

Pendirian Perseroan mensyaratkan setiap pendiri Perseroan wajib mengambilbagian saham pada saat Perseroan didirikan. Penyetoran modal atas saham yang diambildapat dilakukan dalam bentuk lain (inbreng), berupa tanah dan/atau bangunan.Pemasukan tanah dan/atau bangunan ke dalam Perseroan adalah pengalihan hak atastanah dan/atau bangunan dari orang pribadi kepada Perseroan sebagai penyertaan modalpada Perseroan. Pemasukan (inbreng) tersebut dikenakan BPHTB. Pemungutan BPHTBsangat penting dalam proses peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena PPATdilarang untuk menandatangani akta peralihan hak sebelum wajib pajak melunasiBPHTB. Permasalahan pada penelitian ini adalah bagaimana proses hukum inbreng tanahdan/atau bangunan ke dalam pendirian Perseroan, bagaimana status hukum hak atas tanahdan/atau bangunan setelah diinbrengkan ke dalam pendirian Perseroan serta bagaimanapengenaan BPHTB atas perolehan hak karena inbreng tanah dan/atau bangunan ke dalampendirian Perseroan.

Penelitian ini bersifat preskriptif analitis, dengan pendekatan perundang-undangan yang dilakukan dengan mencari dan menelaah semua peraturan perundang-undangan dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani.Jenis penelitian ini adalah yuridis normatif karena didukung oleh data yang diperoleh daripustaka dengan jalan mengumpulkan data sekunder baik berupa bahan hukum primer,bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yakni studipustaka dan wawancara narasumber Notaris/PPAT di kota Medan dan kabupatenLangkat.

Hasil penelitian menyimpulkan bahwa inbreng harus dicantumkan dalam aktapendirian, dilakukan penilaian oleh ahli penilai yang tidak terafiliasi Perseroan dandiumumkan surat kabar. Perseroan tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik.Status hak atas tanah yang dapat dimiliki adalah hak guna usaha, hak guna bangunan danhak pakai. Dengan demikian, jika tanah yang diinbrengkan berstatus hak milik makaharus dilakukan penurunan hak. Perseroan dikenakan kewajiban membayar BPHTBsebelum penandatanganan Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan dihadapan PPAT.Kendala yang sering dihadapi PPAT adalah para pihak yang menghadap PPAT biasanyatidak mengetahui prosedur/tata cara pembayaran BPHTB sehingga masih membutuhkanbantuan jasa PPAT dalam pengisian SSPD-BPHTB dan dalam melakukan pembayaranBPHTB secara langsung ke bank yang ditunjuk dan ditentukan hanya bank yang ditunjuksaja yang boleh menerima pembayaran BPHTB.

Disarankan agar perlu adanya sosialisasi mengenai prosedur/tata carapembayaran BPHTB dan dalam pengisian SSPD-BPHTB dikarenakan tingkat kesadaranmasyarakat masih sangat terbatas pada kewajiban pembayaran BPHTB dan dalamprosedur/tata cara pembayaran BPHTB sehingga masih sering membutuhkan bantuanjasa PPAT dalam pengisian SSPD-BPHTB serta dalam melakukan pembayaran BPHTBsecara langsung ke bank yang ditunjuk. Hendaknya bank tempat penyetoran BPHTBtidak dibatasi.

Kata Kunci : Pendirian Perseroan Terbatas, Inbreng Tanah, BPHTB


ii

ABSTRACT

The establishment of a corporation requires that every person who wants toset up a corporation has to be a stockholder at the time it is established. The capitalpayment for the stock can use in a different form (inbreng) such as a plot of landand/or a building. The payment of land and/or building to the stock is a thetransferring of the rights for land and/or building use from an individual to thecorporation as a capital participation in the corporation. BPHTB is levied to thepayment (inbreng). The payment for BPHTB is very important in the process opgtransferring of the rights for land and/or building use because PPAT (officialempowered to draw up deeds) is prohibited to sign the deed of the transferring of therights before a taxpayer pays off BPHTB. The problems in the research were asfollows: how about the process of land and/or building after it was transferred intothe establishment of a corporation, how about the legal status of the rights of landand/or building after it was transferred into the establishment of a corporation, andhow about BPHTB levied on the right acquisition because of the transferring of landand/or building into the establishment of a corporation.

The research was prescriptive analytic with legal provisions approach whichwas aimed to seek and to analyze all legal provisions and regulations related to legalissues being handled. The type of the research was judicial normative since it wassupported by the data obtained from the library research by gathering secondarydata which consisted of primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by conducting library research and interviews with the sourcepersons: Notaries/PPAT in Medan and in Langkat District.

The result of the research showed that inbreng must be attached in theestablishment certificate and was assessed by professional assessors who do notaffiliate with the Corporation; the result was announced in newspapers. ACorporation is not allowed to own land in ownership status. The Land Rights, whichcan be owned, are concession, building rights, and rights to use. Therefore, if thetransferred land has the status of ownership, the transfer of rights should beperformed. In this case, the Corporation is required to pay for BPHTB before thetransferring deed into the Corporation is signed before a Notary. The problemusually faced by PPAT is that the persons appearing before PPAT usually do notknow about the procedures of paying BPHTB so that they still need help from PPATin filling out SSPD-BPHTB, and in paying BPHTB directly to the appointed Bankbecause only the appointed Bank which has the right to receive BPHTB payment.

It is recommended that socialization in the procedures of paying BPHTB andfilling out SSPD-BPHTB since people’s awareness of their duty to pay for BPHTB isstill very limited. Therefore, they need help from PPAT in filling out SSPD-BPHTBand paying for BPHTB directly to the appointed Bank. It is also recommended thatseveral banks should be needed as the place for paying BPHTB.

Keywords: Establishment of Corporation, Land Inbreng, BPHTB


iii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala

anugerah dan kesempatan yang telah diberikan oleh-Nya kepada penulis mulai dari

masa perkuliahan sampai dengan tahapan penyelesaian penelitian tesis ini, yang

berjudul “ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG PENDIRIAN

PERSEROAN TERBATAS” dapat diselesaikan dengan baik. Judul tersebut diatas

sengaja dipilih karena penulis tertarik untuk mendalami tentang pengenaan Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam pemasukan (inbreng) tanah dan/atau

bangunan ke dalam pendirian Perseroan. Penulisan tesis ini adalah untuk memenuhi

salah satu syarat memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Penulis menyadari bahwa tanpa bimbingan, arahan, masukan, bantuan dan

dorongan semangat dari berbagai pihak, tesis ini tidak dapat diselesaikan dengan

baik. Pada kesempatan ini, saya menghaturkan terima kasih yang sebesar-besarnya

kepada:

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K) selaku

Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan

dalam menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M. Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan

kepada penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.

3. Bapak Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH, selaku Ketua Komisi Pembimbing

yang telah memberikan arahan, bimbingan, masukan dan saran dalam penulisan

tesis ini.


iv

4. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum, selaku anggota Komisi

Pembimbing yang telah memberikan arahan, bimbingan, masukan dan saran

dalam penulisan tesis ini.

5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku anggota Komisi

Pembimbing yang telah memberikan arahan, bimbingan, masukan dan saran

dalam penulisan tesis ini dan selaku Sekretaris Program Pasca Sarjana Program

Studi Magister Kenotariatan atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan

kepada penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.

6. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Dosen Penguji pada

Program Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan arahan, masukan dan saran

dalam penulisan tesis ini dan selaku Ketua Program Pasca Sarjana Program

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas

kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis dalam menyelesaikan

pendidikan ini.

7. Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, MHum, selaku Dosen Penguji pada Program

Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan arahan, masukan dan saran

dalam penulisan tesis ini.

8. Seluruh dosen/pengajar mata kuliah pada Program Studi Magister Kenotariatan

Program Pasca Sarjana Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

9. Pegawai / karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca

Sarjana Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

10. Rekan-rekan Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara angkatan 2012 yang senantiasa

memberikan dukungan moril untuk kelancaran penyelesaian studi ini.

Ucapan terima kasih juga penulis sampaikan kepada ayah dan ibu penulis

yang telah merawat, mengasihi, mendidik, membesarkan, memberikan dukungan

materil dan moril serta perhatian yang mereka berikan kepada penulis selama ini, dan


v

juga kepada saudara-saudari penulis. penulis sadari bahwa penulisan tesis ini

tidaklah sempurna dan masih ada kekurangan dan karenanya atas segala kritik dan

saran yang membangun sangatlah diharapkan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini

serta penulis berharap semoga tesis ini dapat berguna bagi pihak yang

membutuhkannya.

Medan, Agustus 2014Penulis,

Aini Halim


vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

1. Nama : Aini Halim

2. Tempat & Tanggal Lahir : Medan, 22 Februari 1990

3. Jenis Kelamin : Perempuan

4. Agama : Buddha

5. Alamat : Brigjend Katamso No. 99-A,Medan

II. PENDIDIKAN

1. SD : SD. Santo Yoseph, Medan

2. SMP : SMP. Santa Maria, Medan

3. SMA : SMA. Methodist-2, Medan

4. Perguruan Tinggi (SI) : Fakultas Hukum UniversitasSumatera Utara, Medan

5. Perguruan Tinggi (S2) : Program Studi MagisterKenotariatan Fakultas HukumUniversitas Sumatera Utara (S-2)


vii

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ........................................................................................................ i

ABSTRACT ....................................................................................................... ii

KATA PENGANTAR ...................................................................................... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................ vi

DAFTAR ISI...................................................................................................... vii

DAFTAR SINGKATAN................................................................................... ix

BAB 1 PENDAHULUAN ....................................................................... 1

A. Latar Belakang ....................................................................... 1

B. Perumusan Masalah .............................................................. 10

C. Tujuan Penelitian ................................................................... 10

D. Manfaat Penelitian ................................................................. 11

E. Keaslian Penelitian ................................................................ 11

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................... 14

1. Kerangka Teori ............................................................... 14

2. Kerangka Konsepsi ......................................................... 17

G. Metode Penelitian .................................................................. 19

BAB II PROSES HUKUM INBRENG TANAH DAN/ATAUBANGUNAN KE DALAM PENDIRIAN PERSEROANTERBATAS ................................................................................. 25

A. Pemasukan Modal (Inbreng) Ke Dalam Pendirian PerseroanTerbatas .................................................................................. 25

B. Proses Hukum Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalamPendirian Perseroan Terbatas.................................................. 33

BAB III STATUS HUKUM HAK ATAS TANAH DAN/ATAUBANGUNAN SETELAH DIINBRENGKAN KE DALAMPENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS................................. 46


viii

A. Kedudukan Hukum Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan(Inbreng) ................................................................................ 46

B. Status Hukum Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelahdiinbrengkan ke dalam Pendirian Perseroan Terbatas............ 66

BAB IV PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATASTANAH DAN BANGUNAN ATAS PEROLEHANHAK KARENA INBRENG TANAH DAN/ATAUBANGUNAN KE DALAM PENDIRIANPERSEROAN TERBATAS ...................................... 89

A. Dasar Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan atas Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalamPendirian Perseroan Terbatas.................................................. 89

B. Saat Terjadinya Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan atas Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalamPendirian Perseroan Terbatas ................................................. 96

C. Hambatan Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalamPendirian Perseroan Terbatas dan Kaitannya denganKendala dalam Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan (BPHTB) ............................................................... 101

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ................................................... 109

A. Kesimpulan ............................................................................ 109

B. Saran ...................................................................................... 110

DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 112


ix

DAFTAR SINGKATAN

PT : Perseroan Terbatas

UUPT : Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang

Perseroan Terbatas

BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah

DPPKAD : Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset

Daerah

NJOP : Nilai Jual Objek Pajak

SSPD-BPHTB : Surat Setoran Pajak Daerah-Bea Perolehan Hak atas

Tanah dan Bangunan

SSPT-PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi

dan Bangunan

SKNJOP : Surat Keterangan Nilai Jual Objek Pajak

NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak

NPOPKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

NPOPTKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

KEMENKUMHAM : Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia

DPPKAD : Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset

Daerah

NJOP-PBB : Nilai Jual Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan

SSPD-BPHTB : Surat Setoran Pajak Daerah-Bea Perolehan Hak atas

Tanah dan Bangunan

SSPT-PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi

dan Bangunan


analisis yuridis pengenaan bea perolehan hak atas tanah dan

Documents