bab pengenalan pengurusan_penyelenggaraan

Pengenalan Pengurusan Penyelenggaraan

Pengenalan

Pengurusan Penyelenggaraan Binaan Pengetahuan asas sebagai pengurus

penyelenggaraan Berkongsi pengetahuan – teknik dan

kemahiran berkaitan kerja-kerja penyelenggaraan

Basic Management Activities

Planning – goals, strategic plans

Organization – structured task & work spec

Staffing – training, firing

Directing – top management skill

Controlling – performance, identify problem

Feedback – test decision valid or not

Apakah Pengurusan Penyelenggaraan

Suatu sistem dan prosedur yang direka / diwujudkan bagi membolehkan pemilik/ pengurus menjaga bangunan/binaan mereka secara efisien, tersusun dan pada kos yang efektif.

Tujuan

Mengekalkan keadaan asal bangunan

Memastikan sepraktik yang boleh keberkesanan fungsi bangunan

Tiga keperluan utama : Kekalkan nilai pelaburan bangunan Pastikan bangunan sentiasa dapat

menjalankan fungsinya Sentiasa nampak cantik dan menarik

Matlamat Pengurusan Penyelenggaraan yang Efisien Mengekalkan tahap keselamatan dan keselesaan pengguna

Menjadikan penyelenggaraan sebagai satu tugas khusus dan profesional

Menguruskan bangunan secara berkesan dan berekonomik

Membentuk dan mendidik pekerja dan kontraktor penyelenggaraan yang mahir

Meningkatkan tahap kesedaran yang tinggi tentang kepenggunaan bangunan kepada pengguna

Terlibat dan memberi maklumbalas dalam proses rekabentuk

Definisi Pengurusan Bangunan

Sistem pengurusan bangunan berpusat yang mengawal, mengawasi, dan mengoptimumkan fasiliti seperti pengudaraan dan hawa dingin, pencahayaan, sekuriti, ruang dan sebagainya. Sistem ini membolehkan pengoperasian fasiliti dengan mudah serta mengurangkan pembaziran tenaga.

Definisi Penyelenggaraan Bangunan

Perkhidmatan termasuk kerja-kerja penyelenggaraan rutin dan pencegahan dalam memastikan bangunan, utiliti, dan halaman pada tahap yang memuaskan serta keadaan operasi yang selamat.

Contoh-contoh syarikat

Hospital Kerajaan Fiber Sdn Bhd Readycare Sdn Bhd

Highway Plus Sdn Bhd

Jambatan Penang Bridge Sdn Bhd

UUM UMSB

Pihak-pihak Terlibat

Local Council Authority Property Manager Building Manager Contractor User Developer Clerk Worker Security

Langkah Penyelenggaraan

Pengurusan penyelenggaraan dimulai dengan kerja-kerja pemeriksaaan/ survey bangunan / hartanah Mengetahui tindakan yang perlu dibuat Saiz hartanah yang perlu dikendalikan Langkah-langkah yang dikira munasabah dan

teratur

Kategori kerja-kerja penyelenggaraan bangunan: Penyelenggaraan Fabrik Bangunan

Masa tanggungan kecacatan Ditanggung oleh kontraktor (6 bulan)

Baikpulih Harian (routine work) Dilakukan oleh klien/penghuni

Memperbaiki dan Mempermodenkan Bagi bangunan lama

Komponen-komponen kerja penyelenggaraan: Kerja Servis

Kerja pembersihan berjadual (peny. harian)

Kerja Pembaikan Peringkat awal selepas siap

Kekurangan rkbtk, komponen tak sesuai, dll Pembaikan awal dapat kurangkan kos

penyelenggaraan masa akan datang

Kerja Penggantian Dapat dikurangkan melalui penggunaan bahan-bahan

berkualiti tinggi

Keutamaan Dalam Kerja-kerja Penyelenggaraan: Pastikan keselamatan penghuni, pelawat dan orang

awam

Pastikan pemasangan dan peralatan servis-servis selamat digunakan

Pastikan permukaan yang bercat dalam keadaan bersih dan tidak pudar / luntur

Pastikan kemerosotan fabrik bangunan dapat dielakkan / dikurangkan

Kurang pengaduan

Kaedah Melaksanakan Kerja Penyenggaraan

1. Menggunakan tenaga pekerja dalaman / perlantikan terus pekerja untuk tempoh terhad.

2. Perlantikan kontraktor mengikut keperluan.

3. Perlantikan kontraktor pakar (specialist).

4. Perlantikan pakar untuk kerja yg lebih khas.

Kaedah Melaksanakan Kerja Penyenggaraan

Berbeza pengendalian kerja penyenggaraan di antara bangunan bersaiz besar dengan bangunan biasa : Bangunan biasa - dikendalikan oleh

sekumpulan kecil penyenggara dengan sumber luar (perkhidmatan kontraktor).

Bangunan Besar / Kompleks - sekumpulan penyenggara dalaman yang lengkap.

Kepentingan Penyelenggaraan

Mengekalkan Nilai Pelaburan Pulangan Jangka Pendek

Penjualan segera setelah bangunan siap dibina yang mesti melebihi dari kos yang telah dilabur

Pulangan Jangka Panjang Melibatkan kadar sewa/ harga jualan dan

pegangan faedah (holding interest)

Paparan dan mengekalkan rupabentuk Penggunaan ruang/komponen bangunan Pengaruh alam sekitar, cuaca dan iklim Serangan serangga perosak, unggas, manusia Serangan kulat, tumbuhan, pokok Pereputan dan bencana alam

Kepentingan Penyelenggaraan

Pengekalan Fungsi dan Pemuliharaan Mengekalkan tujuan asal rekabentuk dam pembinaan Menepati kehendak penggunaan/ pemilik Memenuhi kehekdak undang-undang/ pihak berkuasa

tempatan Memperseimbangkan antara penggunaan ruang

dengan kemudahan/servis yang ada

Warisan Nilai Sejarah Peningkatan nilai guna/ harga Peninggalan untk generasi akan datang Daya penarik untuk pelancongan

Harapan Klien/Pengguna

Pengekalan bangunan seperti baru

Keselamatan terjamin

Berprestij

Selesa dan tenteram

Berfungsi secara mekanikal dan sosial

Kos yang efisien

Penilaian Penyelenggaraan dari :

Kacamata Klien/Orang Luar

Pemilik bangunan :

Kerajaan Badan berkanun Pihak berkuasa tempatan Pemilik industri Pemilik gedung perniagaan Pemilik Gudang Syarikat Hartanah Pemilik kediaman Perunding atau wakil pemilik

Hubungkait Keperluan Penyelenggaraan – Pemilik (Klien) Nilai Bangunan kepada pemilik

Bangunan boleh kehilangan nilai asetnya Merugikan pemilik disebabkan beberapa sebab:

Penurunan nilai pokok (capital value) kerana bangunan rosak Kehilangan pendapatan kerana tiada penyewa atau prestasi

bangunan menurun Kehilangan atau kemerosotan mutu perkhidmatan bangunan

Pertimbangan perkara Mencegah kehilangan Nilai aset Menetapkan polisi penyelenggaraan yang jelas Menetapkan program penyelenggaraan yang teratur Menetapkan kaedah pembersihan yang berkesan Menetapkan alatan yang khusus dan tersedia

Reaksi dan Pendekatan Klien

Kadar/ Ratio Kerja penyelenggaraan hanya sebahagian kecil dari

jumlah dan kuantiti bagi sebuah bangunan

Kuantiti Penyelenggaraan hanya sebahagian kecil dari nilai

bangunan dan kandungannya yang ada

Perbandingan Pulangannya lebih kecil dari nilai cadangan

pembangunan semula ke atas tapak bangunan yang ada

Reaksi dan Pendekatan Klien

Dihargai Hanya dihargai penting apabila berlaku

kegagalan struktur, fabrik bangunan, perkhidmatan bangunan atau kesilapan rekabentuk & kecacatan binaan

Kemampuan Dianggap masih bernilai selagi kos

penyelenggaraannya berada dibawah paras yang sanggup dibiayai oleh pemilik

Perbezaan polisi yang berlainan kepada klien yang berbeza

Kerja penyelenggaraan dalam kilang mesti dirancang awal bagi mengelak tiada gangguan dalam proses pengeluaran kilang

Premis perniagaan, kafe dll tidak mahu penyelenggaraan dibuat waktu perniagaan

Bangunan awam berbeza antara satu sama lain (sek & hopital – tak mahu bising)

Bangunan hospital memerlukan skil kerja yang tinggi, khusus dan memahami peranan kerja di hospital

Bangunan keselamatan memerlukan tahap kawalan keselamatan yang tinggi dan amanah (penjara, kem)

Bangunan pasar, tandas awam, hentian bas memerlukan penyelenggaraan sepanjang masa

Lain Pemilik - Lain Perkhidmatan:

Bangunan berasaskan perniagaan/ industri Memerlukan operasi penyelenggaraan segera Sangat kompetitif/ bersaing Menitik beratkan nilai wang (value for money)

Bangunan Kediaman Memerlukan penyelenggaraan rutin Apabila diperlukan oleh pengguna

Isu-isu Penyelenggaraan – Pemilik

Masalah tanggungjawab yang sah, seimbang dan autoriti antara pemilik dan penyewa

Perseimbangan antara kerja pembaikan dan penyelenggaraan pencegahan

Keperluan menghubungkan kerja pembaikan dan penyelenggaraan yang mesti dicapai

Peranan yang jelas & jabatan/ badan yang mengendalikan kerja penyelenggaraan