3 ulasan literature
DESCRIPTION
pieTRANSCRIPT
BAB 2
ULASAN LITERATURE
2.1 DEFINISI
Pusat membeli belah boleh ditakrifkan dengan pelbagai maksud. Antaranya,
menurut Gore D. dan Rackemann M. (2003)1, pusat membeli-belah adalah ‘Bangunan
yang digunakan oleh sekumpulan kedai-kedai secara bersama dengan tujuan:
(a) Berfungsi untuk menyatukan unit
(b) Mengandungi satu atau lebih bangunan yang mempunyai luas lantai sewa kasar
lebih dari 500mp yang didirikan dalam satu masa sebagai satu entiti yang
lengkap atau dalam peringkat berdasarkan pelan susunatur dimana setiap
peringkat menghasilkan entiti yang lengkap berdasarkan peringkat yang
sebelumnya atau peringkat-peringkat lain
(c) Terdiri daripada ruang pendudukan dan aktiviti lain yang berasingan digunakan
bagi maksud yang sama dimana setiap ruang yang berasingan pendudukan bukan
sebahagian dari pusat membeli-belah, ia akan menjadi sebuah:
(i) Kedai; atau
(ii) Bangunan komersial; atau
(iii) Perkhidmatan komersial; atau
(iv) Pusat jagaan kanak-kanak; atau
(v) Kedai arak; atau
(vi) Ruang makan; atau
(vii) Pusat jagaan kesihatan; atau
(viii) Restoran; atau
(ix) Perkhimatan dan perniagaan dimana setiap ruang pendudukan
yang berasingan tidak melebihi luas lantai sewa kasar 200 mp
(d) Termasuk gedung serbaneka, gedung diskaun serbaneka, pelbagai jenis kedai,
pasar raya, atau bangunan lain yang serupa.
- 6 -
Dari definisi yang diberikan jelas menunjukkan bahawa pusat membeli belah
merupakan sekumpulan kedai-kedai yang mesti mempunyai sekurang-kurangnya satu
dari kemudahan yang dinyatakan dalam perenggan (d).
Di dalam kamus Freesearch Company-United Kingdom (2004)2, pusat membeli-
belah ditakrifkan sebagai sekumpulan kedai-kedai dengan kawasan untuk kegunaan
awam seperti tempat letak kereta, yang selalunya menyediakan barangan dan
perkhidmatan untuk penduduk tempatan.
Berman B. dan Evans Joel R. (2004)3 mendefinisikan pusat membeli-belah adalah
terdiri daripada sekumpulan senibina yang telah disatukan dengan komersial dan
diwujudkan di satu tapak yang dimiliki dan diuruskan secara berpusat, direka dan
beroperasi secara seunit, berdasarkan penyewaan yang seimbang, dan dilengkapkan
dengan kemudahan tempat letak kereta.
Menurut Community Builders Council of the Urban Land Institute (1990)4, pusat
membeli-belah secara ringkasnya boleh didefinasikan sebagai satu himpunan aktiviti
perniagaan yang terancang yang dibangunkan, dimiliki dan diurus sebagai satu unit.
Kesimpulannya, pusat membeli-belah dapat didefinisikan sebagai sekumpulan
unit perniagaan yang diuruskan secara bersepadu dan terancang dan dilengkapi dengan
kemudahan-kemudahan untuk pengunjung di pusat tersebut.
2.2 KATEGORI PUSAT MEMBELI-BELAH
Menurut Berman B. dan Evans Joel R. (2004)5, pusat membeli belah
dikategorikan kepada tiga (3) jenis:-
(a) Pusat Membeli-Belah Wilayah
(b) Pusat Membeli-Belah Komuniti
(c) Pusat Membeli-Belah Kejiranan
- 7 -
2.2.1 PUSAT MEMBELI-BELAH WILAYAH
Pusat membeli-belah wilayah adalah pusat membeli belah yang mempunyai
keluasan yang besar serta kemudahan membeli-belah yang terancang berdasarkan kepada
pasaran geografi yang berselerak. Selain dari itu, pusat membeli-belah ini juga
mempunyai sekurang-kurangnya satu atau dua gedung serbaneka di mana setiap satunya
berkeluasan minimum 100,000 kaki persegi dan 50 ke 150 atau lebih peruncit. Pusat
membeli-belah wilayah juga menawarkan kepelbagaian barangan dan perkhidmatan
untuk memenuhi kehendak pengunjung serta menawarkan pasaran yang luas di mana
pasarannya adalah lebih kurang 100,000 penduduk yang tinggal atau bekerja dalam
lingkungan 30 minit jarak memandu di mana secara purata pengunjung mengambil masa
lebih kurang 20 minit perjalanan.
Pusat membeli-belah wilayah merupakan hasil usaha yang terancang untuk
mewujudkan semula kepelbagaian dalam membeli-belah di pusat bandar. Sesetengah
pusat membeli-belah telah menjadi pusat tumpuan sosial dan budaya bagi kawasan di
pinggir kota. Selalunya ia digunakan sebagai tempat perjumpaan, dewan konsert dan
tempat untuk berjalan-jalan. Kebanyakan pengunjung secara purata meluangkan masa
hampir sejam atau lebih di sini.
Contoh pusat membeli-belah wilayah adalah megamall, di mana ia merupakan
sebuah pusat membeli-belah yang sangat besar dan terancang dengan keluasan lebih
kurang satu juta kaki persegi yang mengandungi ruang runcit, banyak gedung utama,
lebih dari 100 bahagian khas, medan makan dan kemudahan hiburan.
- 8 -
2.2.2 PUSAT MEMBELI-BELAH KOMUNITI
Pusat membeli-belah komuniti adalah sebuah pusat membeli belah bersaiz
sederhana serta kemudahan membeli-belah yang terancang di mana terdapat sebuah
cawangan gedung serbaneka (tradisional atau diskaun) dan satu bahagian kategori utama,
dan beberapa bahagian kecil (sama dengan pusat membeli-belah kejiranan).
Ia menawarkan kepelbagaian barangan dan perkhidmatan yang sederhana kepada
satu atau lebih kawasan perumahan. Lebih kurang 20,000 hingga 100,000 penduduk,
yang tinggal atau bekerja dalam lingkungan 10 ke 20 minit memandu disediakan bagi
kawasan ini.
Pusat membeli-belah komuniti ini mempunyai perancangan yang panjang dan
lebih baik berbanding dengan pusat membeli-belah kejiranan. Keseimbangan penyewaan
selalunya memberikan kesan dalam mempromosikan pusat ini. Gubahan bahagian atau
susunannya dan imej pusat membeli-belah ini merupakan tarikan utama bagi mencapai
objektifnya.
2.2.3 PUSAT MEMBELI-BELAH KEJIRANAN
Pusat membeli-belah kejiranan merupakan kemudahan membeli-belah yang
terancang di mana bahagian terbesar adalah pasar raya atau gedung ubat. Peruncit-
peruncit lain termasuk kedai kek dan roti,kedai dobi, kedai alat tulis, kedai alatan-alatan
logam, restoran, salun kecantikan dan sebagainya.
Pusat membeli-belah ini menawarkan keselesaan dalam kepelbagaian barangan
dan perkhidmatan bagi penduduk yang menetap dan bekerja di kawasan berdekatan.
Pusat ini juga menyediakan kemudahan ini bagi 3,000 hingga 5,000 penduduk dalam
lingkungan 15 minit memandu ( selalunya kurang dari 10 minit).
Kemampuan pusat membeli-belah kejiranan juga bergantung kepada tarikan penyewa
yang berpotensi.
- 9 -
Secara keseluruhan, Berman B. dan Evans Joel R. (2004)6 mengkategorikan pusat
membeli-belah ini berdasarkan saiz bangunan (luas), jumlah penduduk (pasaran) serta
kemudahan yang disediakan. Berman B. dan Evans Joel R. (2004)7 juga menyatakan
bahawa terdapat tiga jenis perniagaan iaitu gedung yang terpencil, pusat perniagaan yang
tidak terancang dan pusat membeli-belah yang terancang.
Di Malaysia terdapat pelbagai jenis kombinasi pusat membeli belah. Antaranya ialah:
(a) Pusat membeli-belah sahaja;
- bertujuan hanya untuk aktiviti membeli-belah sahaja
- contohnya; Kota Raya, One Utama Shopping Centre di Bandar
Utama dan Sogo.
(b) Pusat membeli-belah dan pejabat;
- bertujuan untuk aktiviti membeli-belah di bahagian podium dan
ruang pejabat di bahagian menara.
- Contohnya; Bukit Bintang Plaza, Kompleks Dayabumi dan
Kompleks PKNS.
(c) Pusat membeli-belah dan hotel;
- bertujuan untuk pembangunan bersepadu bersama hotel.
- Contohnya; Hotel Crown Princess, Sunway Piramid dan The
Summit.
(d) Pusat membeli-belah dan pangsapuri
- Kurang terdapat di pasaran kerana tidak memenuhi aspek
keselesaan dan keselamatan.
(e) Pusat membeli-belah, hotel dan pejabat
- Pembangunan bersepadu hartanah dagangan seperti Menara
Pertronas, Suria KLCC dan Hotel Oriental.
(f) Pusat membeli-belah, hotel dan pangsapuri
- Jarang terdapat di Malaysia kerana aspek keselamatan and
keselesaan penghuni pangsapuri. Contohnya Lipis Centerpoint di
Kuala Lipis,Pahang.
- 10 -
2.3 FAKTOR MEMPENGARUHI KEMAJUAN PUSAT MEMBELI BELAH
Terdapat beberapa faktor-faktor yang mempengaruhi kemajuan pusat membeli
belah:-
2.3.1 PERMINTAAN DAN PENAWARAN RUANG PERNIAGAAN
Dalam menentukan kemajuan sesuatu pusat membeli-belah, aspek yang paling
ketara ialah ruang perniagaan. Sekiranya pusat membeli-belah tersebut terdapat banyak
ruang atau bahagian yang disewakan, malahan sehingga ke ruang-ruang yang lebih kecil
juga digunakan maka secara tidak langsung pengunjung akan berpendapat bahawa pusat
membeli-belah ini telah mencapai kemajuan yang baik. Namun begitu, perkara
sebaliknya mungkin berlaku apabila kebanyakan ruang perniagaan tidak berjaya
disewakan oleh pusat membeli-belah tersebut. Apabila melihat banyak ruang perniagaan
yang kosong, ini adalah faktor utama yang membuktikan bahawa pusat membeli-belah
tersebut kurang maju. Tapi, apakah faktor utama yang mempengaruhi kosong atau
terisinya sesebuah ruang perniagaan? Disinilah teori permintaan dan penawaran
digunakan.
Pada pendapat Ho Chi Wing (1983)8, dalam memajukan sesebuah pusat membeli-
belah faktor yang paling mempengaruhi ialah permintaan dan penawaran ruang
perniagaan. Dalam memenuhi kemudahan membeli-belah untuk penduduk yang semakin
bertambah, pendapatan merupakan antara faktor penting dalam meningkatkan keupayaan
kuasa beli pengguna. Melalui peningkatan dalam pendapatan isi rumah, secara tidak
langsung kuasa beli akan meningkat dalam memenuhi kehendak dan keperluan pengguna
pada masa kini.
Persaingan yang dihadapi oleh pusat membeli-belah dalam menyediakan
kepelbagaian barangan dan perkhidmatan juga menjadi lebih ketara setelah sektor
permodenan perdagangan runcit dan borong diaktifkan. Apabila banyak pusat membeli-
belah dibangunkan maka penawaran ruang perniagaan juga semakin meningkat.
Terdapat beberapa kaedah dalam menentukan teori permintaan dan penawaran
iaitu melalui potensi hasil jualan dan corak perbelanjaan isi rumah dalam berbelanja di
- 11 -
pusat membeli-belah. Contohnya, melalui jumlah isi rumah dan pelancong yang
membelanjakan untuk membeli baju, penentuan hasil jualan dapat ditentukan melalui
berapa banyak baju yang dijual oleh setiap bahagian/kedai atau melalui kaki persegi oleh
pusat membeli-belah. Seterusnya, kajian terhadap berapa banyak baju yang
ditawarkan/disediakan oleh setiap bahagian atau kaki persegi.
Jadi secara logiknya mengikut teori permintaan dan penawaran, sekiranya
penawaran melebihi permintaan, maka akan wujud lebihan penawaran yang
menyebabkan berlakunya banyak baju lain yang tidak terjual. Melalui teori ini, secara
tidak langsung ia dapat diadaptasi dalam menentukan permintaan dan penawaran ruang
perniagaan yang ada pada sesebuah pusat membeli-belah.
Rajah 1: Teori permintaan dan penawaran
Petunjuk: PR – Penawaran K – KuantitiPN – Permintaan S – Sewaan
Perubahan kuantiti K1 ke K2 disebabkan oleh perubahan penawar PR ke PR1
- 12 -
Sewaan
Kuantiti K1 K2
S1
S2
PN
PN
PR
PR
Seterusnya, Ismail Omar (1992)9 mempunyai pandangan bahawa interaksi antara
penawaran serta permintaan adalah penting. Rajah 1 menunjukkan interaksi antara
penawaran dan permintaan. Lebihan penawaran akan berlaku apabila kuantiti yang
ditawarkan melebihi kuantiti yang diminta. Keadaan ketidakseimbangan ini disebabkan
oleh kadar keterserapan yang rendah. Ruang perniagaan yang ada melebihi dari
permintaan untuk penyewaan. Ini mungkin menyebabkan berlakunya kekosongan
terhadap ruang perniagaan.
2.3.2 LOKASI
Menurut Abd. Rahman Mohd Noor (2004)10, terdapat beberapa faktor yang
mempengaruhi permintaan hartanah komersial. Salah satunya adalah faktor lokasi. Faktor
ini lebih menjurus kepada kebolehan sesuatu pusat membeli-belah dalam menarik
pengunjung untuk membeli-belah.
Kemajuan sesuatu pusat membeli-belah juga bergantung kepada keputusan untuk
meletakkan sesebuah pusat membeli-belah sama ada di lokasi yang betul atau tidak.
Sekiranya pusat membeli-belah ini diletakkan di lokasi yang betul seperti di “Segitiga
Emas” atau di pusat bandar secara tidak langsung pusat ini boleh menarik perhatian
pengunjung.
Lokasi yang baik juga menjadi agenda utama bagi penyewa ruang perniagaan.
Sekiranya lokasi pusat membeli-belah tersebut menjadi tarikan utama pengunjung,
walaupun di tingkat lima atau enam mesti masih ada juga penyewa yang tertarik.
Lokasi pusat membeli-belah ini juga memainkan peranan dalam mempengaruhi
nilai sewa sekaki persegi (skp) ruang niaga tersebut.
Menurut Ismail Omar (1992)11, lokasi dan tapak juga mempengaruhi peningkatan
nilai harta-harta perdagangan. Terutamanya bagi masyarakat Cina, faktor lokasi atau
pemilihan tapak juga boleh dikatakan mendatangkan kebaikan dan keburukan. Ia lebih
dikenali sebagai “feng shui”.
- 13 -
Grace Khei Mie Wong, Yu Lu dan Lim Lan Yuan (2001)12 juga memuatkan
faktor lokasi sebagai faktor utama dalam mengukur tarikan pusat membeli-belah di
Singapura.
Eppli dan Benjamin (1994)13 dalam Christaller’s place theory juga mempunyai
pendapat yang sama dengan Vandell dan Carter (1993)14 bahawa faktor lokasi merupakan
faktor yang paling penting dalam menentukan kejayaan atau kegagalan sesebuah pusat
membeli-belah.
Lokasi sesebuah pusat membeli-belah yang mendapat perhatian ramai juga akan
menjadi faktor utama dalam menarik minat pengunjung untuk mengunjungi pusat
membeli-belah tersebut. Contohnya kedudukan di tepi jalan utama seperti Plaza
Masalam, Shah Alam menjadikan pusat membeli-belah tersebut dikenali ramai dan
secara tidak langsung menjadi satu kemestian bagi mereka yang menginap di Hotel
Concorde untuk mengunjungi pusat tersebut kerana lokasinya yang selesa dan menarik.
Selain itu, Jaya Jusco, Ipoh yang terletak di tepi lebuh raya yang mempunyai susur keluar
masuk yang mudah di samping lokasinya yang tidak terlindung dengan sebarang
bangunan dengan lebih mudah bakal mendapat perhatian ramai.
2.3.3 KEMUDAHSAMPAIAN
Faktor kemudahsampaian ini sebenarnya berkait rapat dengan faktor lokasi yang
menentukan dari segi masa perjalanan dan jarak sesuatu pusat membeli-belah dengan
pengunjung
Menurut Ismail Omar (1992)15, faktor kemudahsampaian ini amat mempengaruhi
kemudahan pengangkutan ke sesuatu tempat. Jadi ini secara tidak langsung dapat
memudahkan pengunjung untuk sampai ke destinasi pusat membeli-belah yang
dikehendaki.
Kenyataan ini disokong lagi dengan pendapat Abd. Rahman Mohd Noor (2004) 16
dalam menjelaskan tentang faktor kemudahsampaian yang dilihat dari sudut jarak sumber
- 14 -
bekalan bagi penyewa. Sekiranya jarak pusat membeli-belah tersebut jauh, ini secara
tidak langsung akan meningkatkan kos pengangkutan penyewa tersebut. Selain penyewa,
pengunjung juga terpaksa membayar kos yang tinggi sekiranya jarak pusat membeli-
belah ini tidak diambil perhatian.
Smoke dan Hellberg (1956)17 juga menyatakan bahawa elemen yang penting
dalam menentukan kemajuan atau kemunduran sesebuah pusat membeli-belah adalah
kemudahsampaian yang baik.
Richard Chan (2004)18 menyokong faktor kemudahsampaian yang mempengaruhi
kemudahan pengangkutan awam seperti bas, teksi, transit aliran ringan dan juga
komuter. Ini juga merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi tarikan sesebuah
pusat membeli-belah.
Tidak ada pengunjung yang suka membuang masa berdepan dengan kesesakkan
semata-mata untuk membeli-belah. Begitu juga bagi penyewa yang bukan sahaja tidak
menggemari situasi kesesakkan ini malahan tidak suka pekerjanya terkandas dalam
kesesakkan jalan raya yang boleh mempengaruhi produktiviti pekerja.
Oleh yang demikian, pengusaha pusat membeli-belah serta Pihak Berkuasa
Tempatan haruslah bekerjasama dalam memastikan kemudahan pengangkutan di sekitar
pusat tersebut berada dalam keadaan baik.
Kemudahan jalan susur masuk dan keluar ke tempat letak kereta, pengangkutan
dalaman pusat membeli-belah seperti lif, tangga bergerak, susun atur ruang perniagaan
dan kawasan awam juga akan memberikan kesan dalam menarik minat pengunjung.
2.3.4 KEMUDAHAN PENGUNJUNG
Kemudahan pengunjung yang dipertimbangkan di sini adalah berkenaan dengan
kemudahan di kawasan pusat membeli-belah serta kawasan sekitarnya. Kemudahan yang
disediakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan juga mempengaruhi kemajuan sesebuah pusat
membeli-belah. Contohnya dengan menyediakan kawasan rehat atau kawasan rekreasi
- 15 -
yang sesuai. Ini secara tidak langsung akan memajukan pusat tersebut dengan menarik
minat pengunjung untuk membeli-belah setelah puas berehat serta menyenangkan
pengunjung yang ingin mendapatkan keperluan bagi masa kecemasan.
Menurut Rahman Mohd Noor (2004)19, kawasan tadahan adalah merupakan
kawasan sasaran yang dijangka akan memberikan sokongan terhadap pembinaan
sesebuah pusat membeli-belah dimana ianya juga menjadi penyebab utama dalam
mewujudkan pusat membeli-belah di kawasan tersebut.
Selain daripada itu, kemudahan-kemudahan lain seperti perhentian bas, teksi dan
sebagainya juga dapat memudahkan pengunjung datang membeli-belah di pusat tersebut.
Contohnya Kompleks PKNS, Shah Alam yang menyediakan kemudahan seperti ini
seringkali menerima kunjungan pengunjung yang mementingkan keselesaan
pengangkutan.
Kemudahan di dalam pusat membeli-belah juga menjadi daya tarikan pengunjung
terutamanya “food court” atau lebih dikenali sebagai medan makan.
Menurut R. Sirpal dan O.L. Peng (1995)20, medan makan merupakan salah satu
faktor yang mempengaruhi perniagaan penyewa di sesebuah pusat membeli-belah.
Mengikut kajian yang dilakukan, kebanyakan medan makan di pusat membeli-belah akan
memberi kesan terutamanya apabila waktu percutian serta kunjungan berkeluarga di
hujung minggu. Malahan sekiranya medan makan berjaya menarik minat pengunjung
melalui rasa masakan dan perkhidmatan yang memberangsangkan, ini secara tidak
langsung akan memastikan pengunjung datang semula ke pusat membeli-belah tersebut.
Selain itu, kemudahan dari segi kawalan keselamatan juga merupakan aspek
penting dalam menjamin keselamatan pengunjung. Melalui kerjasama dengan pihak polis
atau pertahanan awam, keselamatan pengunjung di sekitar pusat membeli-belah juga
dapat menjadi satu tarikan di sesebuah pusat membeli-belah.
- 16 -
2.3.5 REKABENTUK
Faktor rekabentuk atau susunatur ruang pusat membeli-belah juga mempengaruhi
minat pengunjung untuk berkunjung ke sesebuah pusat membeli-belah.
Rahman Mohd Noor (2004)21 juga berpendapat bahawa faktor fizikal bangunan
mempengaruhi minat pengunjung. Antara yang ditekankan ialah jenis lot, faktor bentuk
lot serta faktor bukaan depan pusat membeli-belah.
Terdapat tiga jenis lot dalam pusat membeli-belah iaitu lot penjuru, tengah dan
hujung. Lot tengah terhimpit di antara dua lot yang hanya dipisahkan oleh dinding
pemisah yang dikongsi bersama. Lot hujung pula hanya berkongsi sebelah dinding
pemisah sahaja. Manakala lot penjuru pula sama dengan lot hujung tetapi selalunya lot
penjuru lebih luas daripada lot hujung.
Lot-lot kedai ini sebenarnya mempunyai bukaan yang berbeza mengikut jenisnya.
Sebagai contoh lot hujung dan penjuru selalunya mempunyai bukaan lebih daripada satu.
Jadi secara tidak langsung kadar sewaan lot ini juga lebih tinggi daripada lot tengah.
Menurut pendapat Ratchman (1970)22, lot yang terletak di tepi atau hujung akibat
dua laluan dikenali sebagai “kesan tepi”.
Kadar sewaan lot-lot ini sebenarnya memberikan kesan pada pendapatan pusat
membeli-belah tersebut. Perbezaan di antara ketiga-tiga jenis lot ada kelemahan serta
kelebihan. Bagi lot yang mempunyai bukaan lebih dari satu sememangnya terpaksa
membayar kadar sewa yang lebih tinggi, namun kelebihannya adalah dalam mendapat
perhatian pengunjung kerana mempunyai tarikan yang lebih mudah dilihat berbanding lot
tengah.
Selain dari itu, faktor bentuk lot juga memberikan kesan dalam rekabentuk ruang
niaga. Kebanyakan lot yang berbentuk segiempat lebih digemari oleh penyewa kerana
penggunaan optimum terhadap ruang dapat dilakukan. Ini berbeza jika dibandingkan
- 17 -
dengan bentuk yang bersegi-segi yang menyukarkan susun atur barangan penyewa dalam
memaksimumkan penggunaan ruang niaga.
Oleh itu, amat penting bagi sesebuah pusat membeli-belah dalam
memaksimumkan bentuk ruang perniagaan yang ingin disewakan.
Seterusnya, faktor bukaan depan pusat membeli-belah adalah tarikan paling utama
dalam mendapatkan perhatian pengunjung. Kedudukan faktor bukaan sebaik-baiknya
haruslah lebih mudah dilihat dan dimasuki oleh pengunjung. Menurut Turvey (1957)23
bukaan depan yang lebih luas akan meningkatkan pusingan perniagaan.
Selain dari pengunjung tidak perlu berasak-asak untuk masuk dan keluar, ia juga
memudahkan penyewa mengangkut barang yang bersaiz besar untuk kegunaan atau
sebagai barang jualan.
Faktor utama yang melibatkan bukaan depan juga berkaitan dengan ruang utama
pusat membeli-belah tersebut. Berdasarkan Rajah 2, sekiranya ruang utama direkabentuk
bagi memudahkan pengunjung untuk melihat sebarang aktiviti pusat membeli-belah
seperti pertandingan menyanyi, sekiranya dari luar pusat membeli-belah lagi pengunjung
dapat melihat aktiviti tersebut maka ia akan menjadi lebih berkesan dalam mendapatkan
perhatian pengunjung.
- 18 -
Pintu utama
Ruang utama
Ruang perniagaan
Pentas
Pengunjung luar Rajah 2: Rekabentuk Bukaan Depan
Aspek rekebentuk sesebuah pusat membeli-belah juga mempengaruhi dari segi
susunan ruang perniagaan. Susunan yang mudah dilihat oleh pengunjung lebih berkesan
kerana ia memudahkan penyewa dalam mempromosikan perniagaan masing-masing.
Bagi ruang perniagaan yang terlindung dengan tangga bergerak, lif atau sebagainya
kaedah untuk memastikan pengunjung dapat melihat dari jauh ruang perniagaan tersebut
perlu dipertingkatkan dengan promosi yang lebih aggresif. Contohnya dengan
menggunakan kain rentang, promosi jualan atau pengiklanan dalam media elektronik dan
media cetak.
Berdasarkan kajian Christopher M. Moore dan Malcolm Lochhead (1997)24,
rekabentuk susunatur ruang peniagaan amat mempengaruhi minat pengunjung. Sekiranya
ruang perniagaan yang tidak teratur dan menyukarkan pengunjung untuk mencari kedai
yang ingin dicari, ini secara tidak langsung menghilangkan minat pengunjung.
Seterusnya rekabentuk tempat letak kereta juga memberi kesan dalam menarik
minat pengunjung. Tempat letak kereta yang sukar dicari serta mempunyai laluan yang
mengelirukan juga menjadi salah satu aspek yang mempengaruhi kehendak pengunjung.
Selain itu, jumlah tempat letak kereta juga perlu diberi perhatian. Sekiranya kerap kali
kesesakan berlaku, alternatif tapak baru untuk letak kereta perlu dicari bagi memudahkan
pengunjung untuk mengunjungi pusat membeli-belah tersebut.
Francis D.K. Ching (1995)25, menjelaskan lagi tentang rekabentuk melalui
pendekatan seni bina dengan prinsip komponen sistem edaran bangunan sebagai unsur
positif yang menpengaruhi tanggapan tentang bentuk dan ruang bangunan. Antara unsur
edaran yang menpengaruhi tanggapan tentang bentuk dan ruang bangunan adalah:-
- 19 -
1) Pendekatan bangunan
-Pemandangan dari jarak jauh.
(a) (b)
Pemandangan dari jarak jauh ke atas sesebuah bangunan atau premis komersial
seperti pusat membeli-belah ini amat penting. Pemandangan yang menarik dan jelas
seperti di dalam Rajah 3 (a) dapat menarik minat pengunjung untuk mengunjungi pusat
membeli-belah ini dan secara tidak langsung mempengaruhi kejayaan sesebuah pusat
membeli-belah dalam mempromosikan pusat tersebut.
Pemandangan dari jarak jauh amat penting apabila ia melibatkan pemandangan
dari laluan utama pengunjung. Bangunan pusat membeli-belah yang terlindung dengan
bangunan lain atau bukit-bukau seperti yang ditunjukkan di dalam Rajah 3 (b) dapat
menjejaskan prestasi sesebuah premis komersial dalam menarik minat pengunjung.
- 20 -
√ Х
Rajah 3: Pendekatan bangunan
2) Jalan masuk ke bangunan
- Dari luar ke dalam
(a) (b)
Sebelum memasuki bahagian sesebuah bangunan, jalan masuk di sepanjang laluan
mempengaruhi pengunjung. Ini merupakan fasa pertama sistem edaran. Pada masa ini
pengunjung melihat, mengalami dan menggunakan ruang bangunan tersebut.
Sekiranya jalan masuk ke sesebuah bangunan itu terhalang atau terlindung oleh
sesuatu binaan seperti pagar berdinding, landskap tebal dan sebagainya seperti di dalam
Rajah 4 (a) ia boleh mempengaruhi serta menjejaskan tarikan ke sesebuah premis
komersial seperti pusat membeli-belah. Oleh itu dalam membina ataupun merekabentuk
pusat membeli-belah faktor ini perlu dititikberatkan supaya ia tidak menjejaskan
kemajuan sesebuah pusat membeli-belah. Rekabentuk jalan masuk yang sekata dan tidak
dilindungi oleh sebarang binaan seperti di dalam Rajah 4 (b) dapat menarik minat
pengunjung untuk mengunjungi ke sesebuah pusat membeli-belah.
Permukaan jalan masuk juga memberikan kesan dalam menarik minat penyewa.
Sekiranya jalan masuk yang disediakan terlalu kecil atau sempit, sukar bagi penyewa
dalam membawa masuk atau keluar barangan jualan atau persendirian yang bersaiz besar.
- 21 -
Ф
√Х
Rajah 4: Jalan masuk bangunan
3) Tatarajah laluan
- Jujukan ruang
1 Gore D. dan Rackemann M., 2003, Building Control and Town Planning;
Austexx Developments Pty. Ltd v. Logan City Council, Plannin and
Environmental Court Brisbane.
2 http://www.freesearch.co.uk/dictionary/shopping+centre
3 Berman B. dan Evans Joel R., 2004, Retail Management A Strategic
Approach, Person Education Intenational.
4 Community Builders Council of the Urban Land Institute, 1990, Dollars & Centre
of Shopping Centre, Washington DC.
5 ibid (Rujukan 4)
6 ibid (Rujukan 4)
7 ibid (Rujukan 4)
8 Ho Chi Wing, 1983, What Real Etate Market Analysis, Housing and Property.
9 Ismail Omar, 1992, Penilaian Harta Tanah, Dewan Bahasa Dan Pustaka
10 Abd. Rahman Mohd Noor, 2004, Pengurusan Hartanah Komersial Dan Awam,
Leeds Publications.
11 ibid (Rujukan 10)
12 Grace Khei Mie Wong, Yu Lu dan Lan Yuan, 2001, SCATTR: An
instrument for measuring shopping centre attractiveness, International Journal
Retail & Distribution Management Volume 9.
13 Eppli, MJ Benjamin, 1994, The Evolution of Shopping Centre Research:
A Review and Analysis
14 Vandell KD. dan Carter CC., 1993, retail Store Location And Market
Analysis; A review of The Research, Journal Real Estate Literature Volume 1.
15 Ibid (Rujukan 10)
16 ibid (Rujukan 11)
- 22 -
Tatarajah laluan atau jujukan ruang ini mempengaruhi minda golongan yang
mementingkan masa serta menghargai kualiti rekabentuk. Sesebuah pusat membeli-belah
yang sensitif dengan tatarajah laluan ini akan menyediakan ruang alternatif bagi golongan
ini. Sememangnya trafik atau laluan sesebuah pusat membeli-belah telah dirancang dan
disediakan oleh pihak pengurusan dengan mengaplikasikannya melalui rekabentuk
kemudahan pengunjung seperti meletakkan kedudukan tangga bergerak, lif serta tangga
di ruang-ruang yang dikenalpasti untuk menetapkan tatarajah laluan ini.
Namun begitu tatarajah laluan alternatif juga boleh disediakan dengan
menentukan kedudukan ruang niaga dan kawalan terhadap peniaga dalam menyusun
barangan atau produk yang hendak ditawarkan kepada pengunjung. Contohnya lot kiosk
17 Smoke dan Helberg, 1956, Pengurusan Hartanah Komersial Dan Awam (Abd.
Rahman Mohd Noor, 2004), Leeds Publication.
18 Richard Chan, 2004, Inside Retailing, New Straits Time Property.
19 Ibid (Rujukan 11)
20 R. Sirpal dan O.L. Peng, Impact Of Food Courts and Others Factors On Tenants
Businesses For A Major Shopping Centre in Singapore, Property Management
Journal Volume 13.
21 Ibid (Rujukan 11)
22 Ratchman, 1970; Pengurusan Hartanah Komersial Dan Awam (Abd. Rahman
Mohd Noor, 2004), Leeds Publications.
23 Turvey, 1957; Pengurusan Hartanah Komersial Dan Awam (Abd. Rahman Mohd
Noor, 2004), Leeds Publications.
24 Christopher M. Moore dan Malcolm Lochhead (1997), Case Study: A
Christmas Fit For A Prince’s Square; The Role of Design in Shopping Centre
Positioning, International Journal Retail & Distribution Management Volume 25.
25 Francis D.K. Ching, 1995; Radziah Hashim, Senibina; Bentuk Ruang & Tatatertib
Susunatur, Dewan Bahasa Dan Pustaka kementerian Pendidikan.
- 23 -
√
Rajah 5: Tatarajah Laluan
atau gerai kecil di dalam pusat membeli-belah yang menawarkan barangan seperti beg,
baju dan sebagainya. Gerai ini akan dipastikan tidak menganggu laluan alternatif bagi
pengunjung.
Laluan alternatif juga akan menjadi satu tarikan bagi pengunjung yang
mementingkan kualiti rekabentuk atau lebih mudah dikenali sebagai kemudahan jalan
pintas seperti yang digambarkan di dalam Rajah 5 untuk menjimatkan masa dalam
membeli-belah.
4) Perkaitan Laluan-Ruang
Tepian, nod dan penamatan laluan
Perkaitan rekabentuk ruang dan laluan sebenarnya mempengaruhi sistem edaran
di dalam sesebuah bangunan pusat membeli-belah. Tepian, nod dan penamatan laluan
pada sesebuah ruang niaga boleh memberikan kesan pada minat pengunjung untuk
mengunjungi sesebuah ruang niaga di dalam pusat membeli-belah tersebut.
Pada Rajah 6, rekabentuk ruang dan laluan memberikan kesan dalam menarik
minat bukan sahaja pengunjung malahan penyewa dalam menentukan ruang niaga yang
ingin disewakan. Rekaan ruang yang dilengkapi dengan pintu menyebabkan seseorang
pengunjung berfikir lama samaada untuk mengunjungi ruang niaga tersebut atau tidak
kerana laluannya sudah terhalang.
- 24 -
οοοο
Rajah 6: Perkaitan Laluan-Ruang
Selain itu, kaitan antara ruang dan laluan juga secara tidak langsung
mempengaruhi rekabentuk pusat membeli-belah itu sendiri.
5) Bentuk Ruang Edaran
- Koridor, anjung, galeri, lif, tangga dan ruang niaga
(a) (b)
Bentuk ruang edaran yang dimaksudkan melibatkan bentuk dari luar seperti Rajah
7 (a) dan dari dalam seperti Rajah (b).
Bentuk ruang edaran ini memberikan kesan kepada pengunjung, contohnya
gambarajah 7 (a) dapat menarik minat pengunjung yang berada di sekitar kawasan luar
pusat membeli-belah ini untuk mengunjungi pusat tersebut serta pengunjung dari dalam
pusat ini juga dapat melihat cuaca serta keadaan sekitar pusat yang dilengkapi dengan
dinding yang berkaca.
Bentuk ruang edaran dari dalam seperti bentuk lif yang berkaca dapat
memudahkan pengunjung dalam menentukan destinasi dan ruang niaga yang hendak
dikunjungi. Contohnya seperti lif berkaca di KLCC, Kuala Lumpur.
- 25 -
Rajah 7: Bentuk ruang edaran
Kesemua unsur edaran ini menpengaruhi tanggapan tentang bentuk dan ruang
bangunan bagi sesebuah pusat membeli-belah. Rekebentuk ruang sesebuah bangunan
amat penting terutama sekali bagi bangunan komersial seperti pusat membeli-belah.
Pusat membeli-belah yang menarik dan menitik beratkan unsur rekabentuk ini ia
secara tidak langsung dapat mempromosikan pusat membeli-belah itu sendiri dalam
memberikan keselesaan dan kemudahan pada pengunjung.
Pengunjung sekarang amat prihatin dengan rekabentuk sesebuah pusat membeli-
belah kerana keseluruhan situasi dan gambaran kemajuan sesebuah pusat membeli-belah
dapat dilihat dengan lebih dekat apabila ia dikaitkan dengan elemen keselesaan
pengunjung dengan rekabentuk bangunan itu sendiri.
2.3.6 PENGURUSAN
Richard Chan (2004)26 yang merupakan Pengarah Persatuan Pengurusan
Kompleks Malaysia berpendapat bahawa pihak pengurusan memainkan peranan penting
dalam memajukan sesebuah pusat membeli-belah. Kajian yang dilakukan oleh persatuan
ini menunjukkan pihak pengurusan merupakan faktor utama dalam memajukan sesebuah
pusat membeli-belah.
Ini bukanlah suatu kejutan sekiranya elemen kemanusiaan dijadikan faktor utama
dalam menentukan kemajuan sesebuah pusat membeli-belah. Penyewa lebih percaya
kepada pihak pengurusan dan pengarah yang berpengalaman dalam membawa pusat
membeli-belah tersebut ke peringkat kejayaan.
Elemen yang tidak kurang penting adalah sikap serta pendapat pengarah serta
pihak pengurusannya. Sekiranya mereka amat mementingkan kerjaya serta
berpengetahuan tinggi dalam menguruskan sesebuah pusat membeli-belah, ia secara tidak
langsung menjadi kunci utama kepada kemajuan pusat tersebut.
26 Ibid (Rujukan 19)
- 26 -
Strategi pemasaran yang kreatif serta berkesan juga merupakan salah satu bukti
kepada kemampuan pihak pengurusan dalam sebarang kerja pengiklanan serta promosi
yang bakal menyumbangkan kejayaan kepada penyewa di pusat membeli-belah itu
sendiri.
Apa yang perlu ditekankan disini adalah penting dari segi kualiti terhadap
perkhidmatan yang diberikan oleh pihak pengurusan pusat membeli-belah itu sendiri
dalam menyelesaikan sebarang masalah baik dari penyewa atau pengunjung pusat
tersebut.
Antara lain yang penting adalah kesanggupan pihak pengurusan untuk bertindak
lebih fleksibel dalam menerajui pusat membeli-belah yang sentiasa berubah dari segi
corak pengurusan serta barangan dan perkhidmatan yang ditawarkan. Pihak pengurusan
perlu lebih peka terhadap perubahan “trend” serta kehendak dan keperluan pengguna.
Selain itu, pihak pengurusan juga perlu memberikan perhatian kepada keadaan
ekonomi semasa negara dan juga rantau Asean. Ini amat penting dalam memantapkan
lagi pengurusan serta menyediakan pusat membeli-belah tersebut dari sebarang
kemungkinan yang bakal memberikan impak negatif terhadap pengunjung mahupun
penyewa.
Namun begitu, resipi yang paling penting dalam rencah pengurusan adalah
kesanggupan pihak pengurusan untuk menyuntik modal atau sumbangan dalam
memastikan pusat membeli-belah ini mampu bersaing dengan pusat membeli-belah yang
lain yang tumbuh bagaikan cendawan selepas hujan.
2.3.7 PENYEWA UTAMA
Johan de W. Bruwer (1993)27 menyatakan bahawa penyewa utama merupakan
tulang belakang sesebuah pusat membeli-belah. Kebiasaannya penyewa utama akan
27 Johan De W. Bruwer, 1993, Solving The Ideal Tenant Mix Puzzle For A
Proposed Shopping Centre; A Practicle Research methodology, Property
Management Volume 15.
- 27 -
menyewa lebih banyak ruang, menghasilkan pendapatan yang lebih, serta menawarkan
kepelbagaian dalam barangnnya.
Keputusan dalam menentukan penyewa utama merupakan pemilihan yang amat
sukar. Ia melibatkan bukan sahaja masa depan pusat membeli-belah malah
mempengaruhi penyewa sampingan yang lain. Penyewa utama ini selalunya ditentukan
oleh pihak pengurusan pusat membeli-belah.
Hanya penyewa utama yang proaktif serta mempunyai sumber kewangan yang
kukuh akan berjaya dalam memainkan peranannya untuk menarik pengunjung ke pusat
membeli-belah tersebut.
Penyewa sampingan juga akan mempertimbangkan penyewa utama yang lebih
agresif dalam menjalankan strategi pemasaran, pengiklanan serta promosi dengan belanja
tinggi sebelum menyewa sesebuah ruang niaga di sesebuah pusat membeli-belah. Ini
kerana melalui penyewa utama, pengunjung akan lebih tertarik untuk mengunjungi pusat
membeli-belah tersebut dan secara tidak langsung penyewa sampingan ini mendapat
tempias dari keghairahan pengunjung semasa membeli-belah.
Walaubagaimanapun, terdapat juga pusat membeli-belah yang tidak mempunyai
penyewa utama. Jadi penyewa disini perlu mempunyai strategi dalam memasarkan,
mempromosikan serta mengiklankan produk serta perkhidmatan sendiri.
Pada pendapat Dean. H. Gatzlaff, G. Stacy Sirmans dan Barry A. Diskin (1993)28
kelemahan penyewa utama di kebanyakan pusat membeli-belah telah menyebabkan
berlakunya penurunan kadar sewaan dan jualan yang ketara.
2.3.8 PENYEWA CAMPURAN
28 Dean H. Gatzlaff, G. Stacy Sirmans dan Barry A. Diskin, 1993, The Effect
Of Anchor Tenant Loss On Shopping Centre Rents, The Journal Of Real Estate
Research.
- 28 -
Johan de. W. Bruwer (1997)29 memberikan pendapat tentang idea penyelesaian
dalam mendapatkan campuran penyewa yang berkesan bagi memajukan sesebuah pusat
membeli-belah ialah berdasarkan kepada permintaan pengguna terhadap barangan dan
juga perkhidmatan yang ditawarkan penyewa ruang perniagaan.
Melalui keseimbangan campuran penyewa di sesebuah pusat membeli-belah yang
terancang dari segi berbagai jenis serta kualiti barangan dan perkhidmatan yang
ditawarkan, ia secara tidak langsung dapat menarik minat pengunjung.
Richard Chan (2004)30 berpendapat bahawa campuran penyewa di sesebuah pusat
membeli-belah akan menjadi panduan penyewa tentang jenis pengunjung yang bakal
mengunjungi pusat tersebut. Contohnya, campuran penyewa di ruang perniagaan Sungei
Wang Plaza menunjukkan bahawa pusat tersebut akan menarik lebih ramai pengunjung
berbangsa Cina.
Selain dari itu, campuran yang berbentuk elemen hiburan dan riadah seperti
panggung wayang, taman tema permainan dan sebagainya juga merupakan tarikan
pengunjung remaja, dewasa serta kanak-kanak ke pusat membeli-belah tersebut.
Seterusnya selain dari mengimbangkan campuran penyewa di sesebuah pusat
membeli-belah, setiap penyewa juga perlu lebih kreatif dan menarik dalam menggunakan
kelebihan campuran penyewa dengan menawarkan barangan dan perkhidmatan dengan
cara yang lebih berkesan. Contohnya, kawasan basah atau barangan dapur seperti ikan,
udang, kerang dan sebagainya daripada dibiarkan berbungkus dan tidak tahan lama
dipelbagaikan kepada bentuk segar dengan memelihara ikan hidup di dalam akuarium
untuk dijual. Ini bukan sahaja menarik minat pengunjung untuk membeli ikan segar
malah menjadikan pusat membeli-belah ini lebih menarik dan “hidup” dengan kunjungan
ramai. Contoh terdekat adalah Jaya Jusco, Bukit Raja, Klang.
RUJUKAN:
29 Ibid (Rujukan 28)
30 Ibid (Rujukan 19)
- 29 -