telecharger un fichier pdf gratuit : manual penyediaan projek

Pembangunan negara perlu mempunyai matlamat dalam mewujudkan persekitaran yang dapat merealisasikan komuniti dan kehidupan yang sejahtera selaras dengan usaha ke arah pencapaian matlamat Wawasan 2020. Proses globalisasi yang pesat seiring dengan kemajuan bidang sains dan teknologi memerlukan perancangan dan pembangunan negara yang sistematik bagi merangsang kemajuan negara agar mampu bersaing di peringkat global. Di era permodenan negara pada masa kini, kawasan-kawasan yang sesak, kurang kemudahan awam dan tertinggal dari arus pembangunan kawasan sekitarnya terutamanya di kawasan pusat atau pinggir bandar akan memberikan imej yang negatif kepada perancangan dan pembangunan negara di samping mewujudkan ketidakselesaan kepada komuniti setempat. Menyedari hakikat tersebut, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Semenanjung Malaysia telah mengambil inisiatif untuk menangani isu tersebut melalui pendekatan pembangunan baru yang dikenali sebagai Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB) atau Land Readjustment. PTB merupakan satu kaedah pembangunan tanah di mana sekumpulan lot tanah yang telah dibangunkan secara tidak terancang dan tertinggal dari arus pembangunan disusun semula dengan penyediaan kemudahan asas dan awam yang mencukupi melalui kerjasama dan persetujuan pemilik tanah.

JPBD Semenanjung Malaysia telah mengorak langkah dalam melaksanakan Projek Perintis PTB Kg. Pulau Meranti, Sepang iaitu di pinggir Cyberjaya dan Projek PTB juga telah dirancang untuk dilaksanakan di Kg. Skudai Kiri, Johor Bahru yang terletak dalam lingkungan kawasan Iskandar Malaysia. Mesyuarat Jawatankuasa Pemandu Kajian Pelan Implementasi yang dipengerusikan oleh Y.Bhg. Dato KSU KPKT pada 25 Ogos 2006 telah bersetuju supaya perancangan dan pelaksanaan projek menggunapakai Sistem PTB diperluaskan ke kawasan-kawasan lain di seluruh negara. Selaras dengan keputusan tersebut, JPBD sedang giat untuk menyebarluaskan Projek PTB ke kawasan-kawasan lain. Sejajar dengan usaha tersebut, Manual Penyediaan Projek PTB ini dihasilkan untuk dijadikan sebagai panduan yang berguna dan komprehensif kepada pihak-pihak yang akan terlibat dalam penyediaan dan pelaksanaan Projek PTB. Manual ini mengandungi proses, prosedur dan langkah-langkah dalam penyediaan Projek PTB berdasarkan kepada pengalaman dalam penyediaan dan pelaksanaan projek perintis PTB. Manual ini telah melalui beberapa kali perbincangan di antara Pasukan Petugas bagi memantapkan lagi penyediaannya agar ia mudah untuk difahami dan dilaksanakan oleh pelbagai pihak yang berkaitan. Seterusnya Manual ini telah diluluskan oleh Mesyuarat Jawatankuasa Perancangan dan Pembangunan JPBD pada 26 Ogos 2008 untuk diterimapakai. Akhir kata saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada semua Jawatankuasa Pasukan Petugas Manual Penyediaan Projek PTB di atas kerjasama dan sumbangan idea dalam memantapkan lagi penghasilan Manual ini. Tidak lupa juga kepada semua pihak yang terlibat secara langsung atau tidak langsung di dalam menghasilkan Manual. Diharapkan Manual ini menjadi panduan yang sangat berguna dalam proses penyediaan dan pelaksanaan lebih banyak projek-projek PTB di seluruh negara. DATO MOHD FADZIL BIN HAJI MOHD KHIR Ketua Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia

Perutusan Ketua Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia

Manual Penyediaan Projek Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB)

i

ISIKANDUNGAN MUKA SURAT

1.0 PENDAHULUAN

1.1 Tujuan Manual

1

2

2.0 PENGENALAN KEPADA SISTEM PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB) 3

2.1 DEFINISI PTB

2.2 KEPERLUAN PENYEDIAAN PROJEK PTB

2.3 KONSEP PTB

2.4 MEKANISMA SISTEM PTB

2.5 ELEMEN-ELEMEN PENTING SISTEM PTB

2.6 PERBEZAAN PENDEKATAN PENGAMBILANBALIK TANAH DENGAN

PELAKSANAAN PROJEK PTB

2.7 FAEDAH PELAKSANAAN SISTEM PTB

2.8 KRITERIA KAWASAN - KAWASAN UNTUK PROJEK PTB

2.9 CADANGAN KAWASAN - KAWASAN UNTUK PROJEK PTB

2.10 PENGALAMAN DAN PRAKTIS SISTEM PEMBANGUNAN TANAH

BERSEPAKAT (PTB) DI NEGARA-NEGARA LAIN

3

4

4

5

5

8

9

10

11

11

3.0 PROSES PENYEDIAAN PROJEK PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB) 13

3.1 PRA KAJIAN/ MOBILISASI

3.1.1 Pengenalpastian Tapak

3.1.2 Penyediaan Asas Rujukan

3.1.3 Penyediaan Laporan Pelawaan Perunding

3.1.4 Perlantikan Perunding

15

16

16

17

17

3.2 PERINGKAT PENYEDIAAN KAJIAN

3.2.1 Penyediaan Laporan Awal

3.2.1.1 Pengumpulan Maklumat Awal

3.2.1.2 Maklumat Perihal Tanah (maklumat dari Carian Rasmi)

3.2.1.3 Taklimat Awal Konsep PTB

3.2.1.4 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Awal

17

17

17

18

20

20

3.2.2 Penyediaan Laporan Teknikal

3.2.2.1 Perbincangan Kumpulan Sasar (FGD)

3.2.2.2 Pengumpulan Maklumat Terperinci

3.2.2.3 Soalselidik Profil Komuniti

21

21

21

22


ii

3.2.2.4 Kajian Lapangan

3.2.2.5 Mengesan pemilik tanah

3.2.2.6 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Teknikal

23

23

23

3.2.3 Penyediaan Laporan Draf Awal Projek PTB

3.2.3.1 Program Pembinaan Persetujuan (PPP) Siri 1

3.2.3.2 Perlantikan Jawatankuasa Perwakilan Pemilik Tanah

(JPPT)

3.2.3.3 Perundingan dan Mesyuarat-Mesyuarat Bersama JPPT

3.2.3.4 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Draf Awal Projek PTB

24

24

24

24

25

3.2.3 Penyediaan Laporan Draf Akhir Projek PTB


3.2.3.2 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Draf Akhir Projek PTB

25

25

26

3.2.4 Penyediaan Laporan Projek PTB

26

4.0 KANDUNGAN LAPORAN-LAPORAN PROJEK PEMBANGUNAN TANAH

BERSEPAKAT (PTB)

27

4.1 KANDUNGAN LAPORAN CADANGAN TAPAK

4.2 KANDUNGAN LAPORAN ASAS RUJUKAN

4.3 KANDUNGAN LAPORAN PELAWAAN PERUNDING

4.4 KANDUNGAN LAPORAN AWAL

4.5 KANDUNGAN LAPORAN TEKNIKAL

4.6 KANDUNGAN LAPORAN DRAF AWAL PROJEK PTB

4.7 KANDUNGAN LAPORAN DRAF AKHIR PROJEK PTB

4.8 KANDUNGAN LAPORAN PROJEK PTB

29

29

30

30

31

31

32

32

5.0 PEMBINAAN PERSETUJUAN 33

5.1 TAKLIMAT AWAL DAN PENGUMPULAN MAKLUMAT

5.1.1 Taklimat Awal

5.1.2 Soalselidik Profil Komuniti

5.1.3 Mengesan Absentee Landlord

35

35

35

36

5.2 PERBINCANGAN KUMPULAN (FGD) 36

5.3 PROGRAM PEMBINAAN PERSETUJUAN SIRI 1

5.3.1 Fungsi dan Syarat Perlantikan Jawatankuasa Perwakilan Pemilik

Tanah (JPPT)

37

39


iii

5.3.2 Peranan dan Tanggungjawab Fasilitator

5.3.3 Perundingan dan Mesyuarat-Mesyuarat Bersama JPPT

40

40


5.4.1 Persetujuan Persefahaman

5.4.2 Pindaan dan Memuktamadkan Cadangan Pembangunan

40

42

42

5.5 PROSES PERUNDINGAN

43

6.0 PENGURUSAN PROJEK PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB)

6.1 JAWATANKUASA MELULUSKAN KAJIAN PROJEK PTB

6.1.1 Jawatankuasa Teknikal

6.1.2 Jawatankuasa Pemandu

6.2 STRUKTUR ORGANISASI PASUKAN KAJIAN

6.2.1 Ahli Pasukan Kajian

6.2.2 Pasukan Teras

6.2.3 Pasukan Perunding

6.3 Anggaran Kos Kajian

44

44

44

45

46

46

46

47

50

7.0 PENGGUNAAN GIS DALAM PROJEK PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB)

51

8.0 PENUTUP

52


iv

Senarai Rajah :

Rajah 2.1 :

Rajah 2.2 :

Rajah 2.3 :

Rajah 2.4 :

Rajah 3.1 :

Rajah 3.2 :

Rajah 4.1 :

Rajah 5.1 :

Rajah 5.2 :

Konsep Asas PTB

Mekanisma Sistem PTB

Elemen-elemen Penting Sistem PTB

Perbandingan Pengambilanbalik Tanah dengan PTB

Proses Penyediaan Projek PTB

Proses Pengenalpastian Tapak

Laporan- laporan Projek PTB

Program Pembinaan Persetujuan Penyediaan Projek PTB

Proses Perundingan

4

5

7

9

14

15

28

34

43

Senarai Jadual :

Jadual 2.1 :

Jadual 5.1 :

Jadual 5.2 :

Jadual 5.3

Perbezaan Pendekatan Pengambilanbalik Tanah dengan PTB

Kumpulan Sasar dan Tujuan Perbincangan Kumpulan

Tujuan, Kaedah dan Output Program PPP Siri 1

Tujuan, Kaedah dan Output Program PPP Siri 2

8

36

38

41

Senarai Lampiran

Lampiran 1 Contoh Carian Rasmi

Lampiran 2 Iklan PTB di Surat Khabar

Lampiran 3 Contoh Borang Soalselidik Profil Komuniti

Lampiran 4 Jadual A : Kos Perunding Profesional

Jadual B : Kos Sub-Profesional

Jadual C : Kos Imbuhan Balik

Lampiran 5 Program Kerja Penyediaan Pelan Pelaksanaan

SINGKATAN :

FGD - Focus Group Discussion

GIS - Sistem Maklumat Geografi

IB - Implementatition Body (Badan Pelaksana)

JICA - Japan International Cooperation Agency

JPPT - Jawatankuasa Perwakilan Pemilik- pemilik Tanah

JUPEM - Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia

PBT - Pihak Berkuasa Tempatan

PPP - Program Pembinaan Persetujuan

PSL - Penyusunan Semula Lot

PTB - Pembangunan Tanah Bersepakat


1

PENDAHULUAN

Sistem Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB) (dahulunya dikenali sebagai Sistem

Penyusunan Semula Lot - PSL) telah mula diperkenalkan di Malaysia sejak tahun 1987

melalui beberapa siri kajian dan penyelidikan yang telah dijalankan oleh Jabatan

Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia (JPBD) dengan bantuan pakar-

pakar Land Readjustment daripada Japan International Cooperation Agency (JICA)

sehingga akhir tahun 2003.

Pada tahun 1995, Kajian Kemungkinan Pengenalan Sistem PTB di Malaysia telah

merumuskan bahawa sistem PTB adalah feasible dan viable dari segi perundangan,

ekonomi, pentadbiran, sosial, kewangan dan alam sekitar untuk dilaksanakan di

Malaysia.

Jemaah Menteri melalui mesyuaratnya pada 23 Jun 1999 telah meluluskan Sistem PTB

sebagai salah satu kaedah pembangunan di Malaysia. Susulan itu, Kajian Persediaan

Projek Perintis PTB di Rezab Melayu Puchong, Daerah Sepang, Selangor Darul Ehsan

telah disiapkan pada Febuari 2001. Pelan Implimentasi Projek Perintis PTB di Zon C1

Kg. Pulau Meranti telah disediakan dan dimuktamadkan pada Ogos 2006 untuk

dilaksanakan. Pelaksanaannya adalah berdasarkan perundangan semasa yang

berkaitan.

Selain Projek Perintis PTB di Kg. Pulau Meranti, Projek PTB juga telah dirancang untuk

dilaksanakan di Kg. Skudai Kiri, Johor Baru. Pelan Pelaksanaan Projek PTB Kg. Skudai

Kiri, Johor Bahru disediakan oleh JPBD Semenanjung Malaysia dengan kerjasama

JPBD Negeri Johor dan Majlis Bandaraya Johor Bahru.


2

1.1 Tujuan Manual

Manual Penyediaan Projek PTB bertujuan untuk memberi panduan yang

komprehensif kepada pihak-pihak yang terlibat dalam penyediaan projek PTB

seperti JPBD Semenanjung Malaysia, JPBD Negeri, Unit Perancang Ekonomi

Negeri (UPEN), Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan agensi-agensi lain yang

berkaitan.

Secara keseluruhannya, manual ini menjelaskan aspek-aspek dan pendekatan

penyediaan projek PTB. Ia boleh disesuaikan mengikut ciri-ciri khusus sesuatu

kawasan dan juga berdasarkan persepakatan dan persetujuan semua pihak yang

terlibat di dalam penyediaan projek PTB tersebut.


3

PENGENALAN KEPADA SISTEM PEMBANGUNAN

TANAH BERSEPAKAT (PTB)

Pada masa kini di antara kaedah pembangunan yang diamalkan untuk membangunkan

sesuatu kawasan ialah seperti berikut:

Pembangunan oleh pemilik tanah secara persendirian/individu;

Pembangunan oleh pemilik tanah dengan usahasama pemaju swasta;

Pembangunan oleh Kerajaan melalui pengambilanbalik tanah;

Pembangunan melalui usahasama Kerajaan dengan pemaju swasta; dan

Pembangunan oleh Kerajaan atau pemilik tanah di atas tanah yang dimiliki.

Sistem PTB merupakan satu kaedah baru pembangunan tanah untuk dilaksanakan di

kawasan-kawasan yang bersesuaian, dengan persetujuan pemilik tanah di mana

mereka akan mengekalkan sebahagian hak milik di kawasan tersebut setelah

pembangunan dilaksanakan. Melalui kaedah ini pemilik tidak perlu mengeluarkan kos

untuk pembangunan, sebaliknya mereka perlu menyerahkan tanah mereka untuk

dibangunkan oleh pemaju yang telah dikenalpasti.

2.1 DEFINISI PTB

Sistem PTB merupakan satu kaedah pembangunan tanah di mana sekumpulan

lot tanah yang telah dibangunkan secara tidak terancang dan tertinggal dari arus

pembangunan disusun semula dengan penyediaan kemudahan asas dan awam

yang mencukupi melalui kerjasama dan persetujuan pemilik tanah.

Sebagai balasan kepada sebahagian tanah yang disumbangkan, pemilik tanah

akan menerima pulangan dalam bentuk hartanah dan insentif dalam bentuk lain.

Sebahagian lagi tanah akan dijadikan sebagai tanah kewangan dan dijual di

pasaran bagi menampung sebahagian kos pembangunan projek.


4

2.2 KEPERLUAN PENYEDIAAN PROJEK PTB

Projek PTB disediakan untuk memenuhi keperluan berikut:

i. Merancang pembangunan sesuatu kawasan secara menyeluruh;

ii. Memastikan cadangan pembangunan mendapat persetujuan pemilik-

pemilik tanah dan pihak-pihak yang berkepentingan;

iii. Memastikan pulangan yang optima kepada pemilik tanah;

iv. Memastikan projek adalah feasible dari aspek kewangan iaitu hasil

penjualan tanah kewangan boleh menampung kos pembangunan projek;

v. Mengenalpasti aspek-aspek perkongsian kos yang boleh disumbangkan

oleh kerajaan dan agensi-agensi utiliti; dan

vi. Meningkatkan penglibatan pemilik tanah, penduduk dan pihak-pihak yang

berkepentingan dalam pembangunan kawasan tersebut selaras dengan

program Agenda 21 Tempatan.

2.3 KONSEP PTB

Melalui konsep PTB pemilik akan menyumbangkan sebahagian tanah yang akan

digunakan untuk tiga tujuan iaitu:

i. Kemudahan asas;

ii. Kemudahan awam; dan

iii. Tanah kewangan.

Rajah 2.1 Konsep Asas PTB


5

2.4 MEKANISMA SISTEM PTB

Rajah 2.2 menunjukkan selepas plotan semula, pemilik tanah asal akan

menerima pulangan samada dalam bentuk lot tanah kosong ataupun hartanah

yang telah di bangunkan di samping insentif-insentif lain.

Rajah 2.2: Mekanisma Sistem PTB

2.5 ELEMEN-ELEMEN PENTING SISTEM PTB

Terdapat enam elemen penting dalam pelaksanaan Sistem PTB iaitu:

i. Penyertaan dan Persetujuan Pemilik Tanah

Penyertaan dan persetujuan pemilik tanah perlu diperolehi untuk

pelaksanaan projek PTB. Mekanisma formal dan tidak formal digunakan

untuk menggalakkan penyertaan secara aktif dan mendapatkan

persetujuan pemilik tanah di pelbagai peringkat perancangan dan

pelaksanaan projek.

Lot-Lot Disusun semula Mengikut Pelan

Susunatur Yang

Diluluskan

Taman, Sekolah,

Klinik, Surau

(kemudahan

awam)

Lot-lot Bangunan

(Kediaman

Perniagaan,

Perindustrian) Nota : * Tanah Kewangan ialah tanah yang diwujudkan melalui sumbangan tanah dari pemilik-pemilik tanah. Tanah Kewangan ini akan dijual di pasaran untuk membiayai sebahagian kos pembangunan projek.

Jalan, Parit

(kemudahan asas)

LOT////HARTANAH BARU

EN.A

LOT EN.A

LOT EN.B

LOT EN.C

LOT EN.D

TANAH DIGUNAKAN

UNTUK :-

Tanah

Kewangan*

PLOTAN SEMULA (Lot/Bangunan)

LOT ASAL


EN.B


EN.C


EN.D


6

ii. Sumbangan

Sebahagian tanah kepunyaan pemilik tanah yang diserahkan untuk

penyediaan kemudahan asas, kemudahan awam dan tanah kewangan.

iii. Tanah Kewangan

Tanah yang diwujudkan melalui sumbangan tanah dari pemilik tanah.

Tanah kewangan samada dalam bentuk lot kosong atau hartanah yang

telah dibangunkan akan dijual di pasaran untuk membiayai sebahagian

kos pembangunan projek.

iv. Plotan Semula

Satu kaedah teknikal untuk mengagihkan lot-lot atau hartanah baru

kepada pemilik tanah berasaskan pelan susunatur, pelan pelaksanaan

projek dan nilai pembangunan yang dijangka diperolehi.

v. Pengwujudan Badan Pelaksana

Badan Pelaksana (Implementation Body - IB) merupakan agensi yang

diwujudkan untuk memastikan pelaksanaan projek berjalan lancar dan

berkesan.

vi. Perkongsian Kos Pembangunan

Melibatkan perkongsian di antara pemilik tanah, kerajaan dan agensi-

agensi untuk membiayai kos pembinaan dan penyediaan infrastruktur.


7

Rajah 2.3 menunjukkan enam elemen-elemen penting Sistem PTB yang perlu

diambilkira dalam penyediaan Projek PTB.

Rajah 2.3 : Elemen-elemen Penting Sistem PTB

Projek PTB yang akan dilaksanakan hanya melibatkan pemilik tanah yang

bersetuju menyertai pelaksanaan projek. Walaubagaimanapun bagi pemilik tanah

yang tidak bersetuju, beberapa tindakan boleh diambil. Di antaranya ialah lot

tersebut dikeluarkan dari pelaksanaan projek, melakukan perancangan semula,

pembelian oleh pemaju dan tindakan pengambilanbalik tanah sebagai langkah

terakhir.

SUMBANGAN

TANAH

KEWANGAN

PLOTAN SEMULA

PERKONGSIAN KOS

PEMBANGUNAN

M

PENYERTAAN &

PERSETUJUAN

PEMILIK-PEMILIK

TANAH

PENGWUJUDAN

BADAN PELAKSANA

ELEMEN ELEMEN ELEMEN ELEMEN

PENTING PENTING PENTING PENTING

SISTEM PTBSISTEM PTBSISTEM PTBSISTEM PTB


8

2.6 PERBEZAAN PENDEKATAN PENGAMBILANBALIK TANAH DENGAN

PELAKSANAAN PROJEK PTB

Perbezaan utama di antara pendekatan pengambilanbalik tanah dengan

pelaksanaan projek PTB jelas menunjukkan projek PTB lebih memberi faedah

dari segi penglibatan, pemilikan dan pulangan kepada pemilik tanah. Rujuk

Jadual 2.1.

Jadual 2.1 : Perbezaan Pendekatan Pengambilanbalik Tanah Dengan PTB

BIL. PENGAMBILANBALIK TANAH (PBT)

PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT

(PTB)

1. Pemilik kehilangan hakmilik. [Sek. 3(1)(a),(b),(c) Akta 486]

Pemilik asal/waris mengekalkan hakmilik.

2. Menerima wang pampasan. Menerima pulangan dalam bentuk :

hartanah,

wang tunai dan

Insentif lain.

3. Isu pembahagian harta pusaka tidak diselesaikan.

Membantu urusan mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir.

4. Tiada penekanan penyediaan kemudahan secara komprehensif.

Penyediaan kemudahan yang mencukupi.

5. Tanah untuk kemudahan asas / awam diambil balik. [Sek. 3(1)(a) Akta 486]

Tanah disumbangkan oleh pemilik tanah.

6. Bentuk dan saiz lot tidak diseragamkan.

Lot tanah disusun semula, disatukan dan bentuk serta saiz diselaraskan.

7. Perpindahan keluar penduduk dan pemilik asal.

Pemilik asal/waris boleh menetap di kawasan asal selepas pembangunan.

8. Penglibatan pemilik/penduduk tiada/minima.

Pemilik/penduduk terlibat semasa perancangan dan pelaksanaan projek.


9

Rajah 2.4 : Perbandingan Pengambilanbalik Tanah Dengan PTB

2.7 FAEDAH PELAKSANAAN SISTEM PTB

Antara faedah-faedah pelaksanaan sistem PTB adalah seperti berikut :

i. Faedah Kepada Pemilik Tanah

Peningkatan nilai tanah dan pegangan hakmilik terjamin.

Mesra rakyat- penglibatan bersama di dalam perancangan dan

pelaksanaan projek.

Masalah pemaju melanggar syarat perjanjian dan masalah kewangan

dapat dielakkan.

Penyelesaian secara langsung isu pemilikan dan penyelesaian harta

pusaka.

ii. Faedah Kepada Kerajaan

Rancangan pemajuan direalisasikan.

Pelaksanaan Agenda 21 Tempatan penglibatan awam dalam

pembangunan ditingkatkan.

Peningkatan kutipan cukai, hasil peningkatan nilai hartanah.

Mengelakkan atau meminimakan kos pengambilanbalik tanah.


10

iii. Faedah Kepada Pemaju

Bersama kerajaan memenuhi tanggungjawab sosial (corporate social

responsibility) dalam pembangunan.

Meningkatkan keupayaan pemaju dalam pelaksanaan projek yang

kompleks.

Meningkatkan kemahiran dalam perhubungan dengan komuniti

setempat.

Meningkatkan imej pemaju.

2.8 KRITERIA KAWASAN - KAWASAN UNTUK PROJEK PTB

Kawasan-kawasan yang sesuai dan berpotensi untuk pembangunan Projek PTB

samada dibangunkan untuk perumahan, perdagangan, perindustrian dan

sebagainya adalah tanah milik persendirian yang mempunyai kriteria seperti

berikut :

i. Kawasan terbiar, tertinggal atau terhimpit dalam arus pembangunan.

ii. Kawasan yang telah dibangunkan dengan tidak terancang, sesak dan

usang.

iii. Kekurangan kemudahan asas dan awam.

iv. Kawasan bekas bencana atau berisiko bencana (kebakaran, banjir, tanah

runtuh dan lain-lain).

v. Kawasan yang dizonkan sebagai zon pembangunan dalam Rancangan

Pemajuan.

vi. Kerajaan tidak merancang untuk membangunkan kawasan tersebut

melalui pengambilanbalik tanah.

Keluasan kawasan yang sesuai untuk projek PTB adalah lebih kurang 50 hektar

atau tidak melebihi 150 lot tanah.


11

2.9 CADANGAN KAWASAN - KAWASAN UNTUK PROJEK PTB

Projek PTB boleh diusulkan oleh pihak-pihak seperti berikut :

i. Potensi tapak dari hasil kajian rancangan pemajuan (Rancangan

Tempatan ataupun Rancangan Kawasan Khas) atau kajian lain;

ii. Cadangan tapak oleh kerajaan negeri, PBT, PTD atau agensi-agensi lain;

atau

iii. Cadangan daripada sekumpulan pemilik tanah.

2.10 PENGALAMAN DAN PRAKTIS SISTEM PEMBANGUNAN TANAH

BERSEPAKAT (PTB) DI NEGARA-NEGARA LAIN

Sistem PTB ini telah dijalankan secara meluas dan berjaya dilaksanakan di

beberapa buah negara terutamanya di Jepun, Korea, Jerman, Taiwan dan

Indonesia.

Di Jepun terutamanya, Sistem PTB atau dikenali sebagai Kukaku Seiri telah

dijalankan dengan meluasnya. Ianya juga dikenali sebagai mother of city

planning. Hampir 75% dari kawasan-kawasan bandar dibangunkan melalui

Sistem PTB. Negara Jepun juga mempunyai sistem dan perundangan yang

khusus untuk PTB serta mendapat bantuan dan subsidi kerajaan di dalam

pelaksanaannya.

Korea Selatan dan Taiwan juga melaksanakan sistem PTB berasaskan rangka

perundangan dan institusi yang khusus. Di Korea Selatan misalnya, pelaksanaan

projek-projek PTB adalah dijalankan oleh pihak-pihak berkuasa tempatan atau

badan-badan separa kerajaan. Manakala di Taiwan pula, di samping pihak

berkuasa tempatan sebagai peneraju utama, pihak swasta juga turut sama

melibatkan diri di dalam pelaksanaan PTB.


12

(Penerangan terperinci mengenai Pengalaman Negara-negara Yang Telah

Melaksanakan Sistem PTB Di Jepun, Jerman, Indonesia, Australia Barat, India,

Thailand dan Amerika Syarikat boleh dirujuk di dalam laporan berasingan yang

telah disediakan).

Aimori Prefecture - Urban Renewal

Miyagi Prefecture

- Urban Renewal

Osaka Prefecture (Osaka Dome-baseball

stadium) -By private sector (IB-Cooperative)

Saitama Prefecture

-To create New Urban

Centres


13

PROSES PENYEDIAAN PROJEK PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB)

Penyediaan Projek PTB adalah berdasarkan proses di dalam rajah 3.1 yang melibatkan

tiga peringkat seperti berikut:

i. Peringkat 1 Pra Kajian / Mobilisasi

ii. Peringkat 2 Penyediaan Kajian

iii. Peringkat 3 Pelaksanaan


14

Rajah 3.1 : Proses Penyediaan Projek PTB

Penyediaan Laporan Awal

(1 bulan)

Penyediaan Laporan Teknikal

(4 bulan)

Penyediaan Laporan Draf Awal Projek PTB

(5 bulan)

Penyediaan Laporan Draf Akhir Projek PTB

(2 bulan)

Penyediaan Laporan Projek PTB

Tamat Peringkat Penyediaan Kajian

JPN

Mesy. JK

Pemandu

Mesy. JK

Teknikal

Perkhidmatan Perunding Tamat

Mesy. JK

Teknikal

Mesy. JK

Teknikal

Kementerian

Kewangan/KPKT

Pengenalpastian

Tapak

Laporan Projek PTB

Pelaksanaan Projek

PTB

Laporan Draf Akhir Projek PTB

Laporan Draf Awal

Projek PTB

Laporan

Teknikal

Laporan

Awal

Perlantikan Perunding

Pelawaan Perunding

Penyediaan Asas

Rujukan

Mesyuarat Bersama JPPT/

PPP Siri 1: Bersama Pemilik Tanah/ Waris Perlantikan JPPT

PPP Siri 2: Bersama Pemilik Tanah/ Waris Tandatangan MOU -

Taklimat Awal Konsep PTB

Soalselidik Profil Komuniti

Soalselidik Profil Komuniti 2-Mengesan Absentee Landlords

Penglibatan Perunding

PROSES PENYEDIAAN

AKTIVITI PERINGKAT KELULUSAN

PERINGKAT KAJIAN (TEMPOH)

Nota : - PPP - Program Pembinaan Persetujuan - FGD Focus Group Discussion - JPPT- Jawatankuasa Perwakilan Pemilik Tanah

Taklimat Pemahaman Konsep PTB

FGD bersama pemilik tanah

Peringkat 2 / Penyediaan Kajian

Peringkat 1 / Pra Kajian / Mobilisasi

Peringkat 3 / Pelaksanaan

JPN

Mesyuarat Bersama JPPT/

(Tempoh Penyediaan : 12 bulan)


15

3.1 PRA KAJIAN/ MOBILISASI

Peringkat ini melibatkan pengenalpastian tapak, penyediaan asas

rujukan/pelawaan perunding dan pelantikan perunding.

Rajah 3.2 : Proses Pengenalpastian Tapak

Setuju Tidak Setuju

Pengenalpastian Tapak

JK Perancang Negeri

Kajian Feasibility

Keputusan JPBD Negeri

Tapak-tapak Cadangan

Taklimat Pemahaman Konsep PTB (Tapak Keutamaan 1)

JK Perancang Negeri

Asas Rujukan

Perlantikan Perunding

Penyediaan Projek PTB


16

3.1.1 Pengenalpastian Tapak

Tapak untuk pelaksanaan projek PTB perlu dikenalpasti berdasarkan

kriteria pemilihan tapak, potensi tapak dibangunkan dan juga komitmen

dari Kerajaan Negeri atau PBT untuk membangunkan tapak tersebut

menggunapakai kaedah PTB (Rujuk para 2.8 mengenai kriteria kawasan-

kawasan untuk projek PTB).

Laporan Cadangan Tapak untuk pemilihan projek PTB disediakan

samada oleh JPBD Semenanjung Malaysia, JPBD Negeri atau PBT.

Laporan ini perlu dibentangkan dan mendapat kelulusan JPN. JPN perlu

membuat keputusan samada Projek PTB disediakan oleh :

JPBD Semenanjung Malaysia dengan kerjasama JPBD Negeri dan

PBT (peruntukan JPBD Semenanjung Malaysia);

JPBD Negeri (peruntukan Kerajaan Negeri);

PBT (peruntukan Kerajaan Negeri dan PBT); atau

Pemaju projek PTB yang dilantik.

Satu kajian kemungkinan perlu disedia jika diperlukan oleh JPN bagi

menggambarkan projek PTB yang dicadangkan ini feasible dan berdaya

maju.

3.1.2 Penyediaan Asas Rujukan

Asas Rujukan disediakan oleh Pasukan Teras sebagai asas untuk

pelantikan perunding dan perlu mendapat kelulusan JPN. Semasa

peringkat ini, taklimat pemahaman konsep PTB akan dijalankan kepada

penduduk/ pemilik kawasan yang terlibat bagi mendapatkan pendapat

awal terhadap cadangan pembangunan di kawasan mereka.


17

3.1.3 Penyediaan Laporan Pelawaan Perunding

Laporan Pelawaan Perunding perlu disediakan untuk proses pelantikan

perunding. Laporan ini akan disediakan oleh pihak yang akan membiayai

penyediaan projek PTB. Laporan ini akan diedarkan dan dipelawa kepada

perunding-perunding yang difikirkan berkelayakan untuk menyediakan

projek PTB.

3.1.4 Perlantikan Perunding

Perlantikan perunding akan dibuat setelah penilaian cadangan teknikal

dan rundingan kewangan dinilai berdasarkan prosedur-prosedur yang

telah ditetapkan oleh Kementerian Kewangan. Perunding yang dipilih

seterusnya akan menandatangani dokumen perjanjian perkhidmatan

perunding dengan pihak kerajaan.

3.2 PERINGKAT PENYEDIAAN KAJIAN

Peringkat ini melibatkan penyediaan Laporan Awal hingga penyediaan Laporan

Draf Akhir Projek PTB yang akan disediakan oleh Perunding. Laporan Projek

PTB akan dimuktamadkan oleh Pasukan Teras.

3.2.1 Penyediaan Laporan Awal

Di dalam penyediaan ini, Perunding perlu mengumpul maklumat awal

penduduk/pemilik tanah/waris, maklumat perihal tanah, maklumat

kawasan sekitar dan membuat semakan dasar/kajian cadangan projek

sedia ada.

3.2.1.1 Pengumpulan Maklumat Awal

Maklumat-maklumat awal yang perlu dikumpul adalah seperti berikut:

i. Maklumat awal profil pemilik tanah dan tapak cadangan.

ii. Semakan kajian/dasar berkaitan dan cadangan projek

pembangunan.


18

Pengumpulan maklumat awal profil pemilik tanah perlu dilakukan oleh

Perunding dengan bantuan Pasukan Kajian seperti mendapatkan carian

rasmi, maklumat nilaian tanah dan bangunan, maklumat tanah dan

maklumat gunatanah sediada dan sebagainya.

Semua kajian-kajian dan dasar-dasar yang terlibat dan memberi kesan

kepada penyediaan projek PTB hendaklah disemak. Selain itu, projek-

projek pembangunan yang telah dicadangkan oleh semua jabatan/agensi

melibatkan kawasan kajian hendaklah disenaraikan dan perlu diambilkira

kesan dan kesesuaiannya. Di antara kajian dan dasar-dasar yang

memberi kesan langsung atau tidak langsung kepada pembangunan

kawasan kajian yang perlu dirujuk adalah seperti berikut:

Rancangan Struktur Negeri;

Rancangan Tempatan Daerah;

Rancangan Kawasan Khas; dan

Projek-projek sediada dan cadangan projek kawasan kajian dan

sekitarnya.

3.2.1.2 Maklumat Perihal Tanah (maklumat dari Carian Rasmi)

Maklumat perihal tanah yang boleh diperolehi dari Carian Rasmi seperti

berikut:-

Nombor Lot (contoh : lot 3545).

Jenis dan Nombor Hak Milik (contoh : GM 1645).

Bandar/Pekan/mukim (contoh : Mukim Dengkil).

Tempat (contoh : 10 Jalan Ayer Hitam).

Keluasan Berdaftar (contoh: 1.821 hektar).

Keluasan terlibat dengan rezab TNB, pengambilan tanah (contoh :

0.190 hektar).

Keluasan bersih (contoh : 1.631 hektar).

Daerah (contoh: Sepang).

Nombor syit piawai (contoh: 101-C).

Nombor pelan akui (contoh: 13834).

Taraf Pegangan (contoh : selama-lamanya/pajakan).

Tempoh Luput Pajakan (contoh : 99/60 tahun).


19

Tarikh Luput Pajakan (contoh: 26 April 2093).

Kuasa rezab (contoh: tanah simpanan Melayu/tiada).

Tarikh daftar (contoh: 26 April 1994).

Cukai tanah (contoh: RM28).

Kategori Kegunaan Tanah (contoh: pertanian/bangunan).

Syarat nyata (contoh : tanaman kekal).

Sekatan kepentingan (contoh: tanah ini tidak boleh dijual, dipajak,

digadai atau dipindahmilik dengan apa cara sekali pun melainkan

dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri).

Pemilikan dan alamat.

Tanggungan dan endosan-endosan lain (contoh : No Perserahan :

530/1997 Jil. 60 fol.77 Gadaian menjamin wang pokok oleh En. Ali

bin Abu, No. Kad pengenalan: 5159891 kepada Bank Kerjasama

Rakyat Malaysia Berhad didaftarkan pada 10 Jun 1997 jam 12:07

petang); atau

Pindah Milik Tanah (contoh : No. Perserahan 1210/2002 pindah

milik tanah oleh Shaari bin Ahmad, 1/1 Bahagian kepada Abdul

Aziz bin Abdul Razak, No. Kad pengenalan: 551001-01-5311, 1/1

Bahagian, Alamat: 1834, Mukim 10, Parit Raja, Batu Pahat Johor

didaftarkan pada 9 Ogos 2002 jam 10:51 pagi); atau

Turun Milik Akibat Kematian (Borang T) ke atas bahagian Ambia

bin Hussin sebagai representatif, 134/243 bahagian diturun milik

kepada Mohd bin Kesseun No. Kad pengenalan 350126-10-5167,

134/243 bahagian (maklumat-maklumat ini boleh diperolehi

melalui carian rasmi).

Status Pemilikan Tanah (contoh: tanah persendirian/ tanah

kerajaan/TOL).

Jenis Geran (F.T/Q.T).

Nilaian Tanah Semasa (skp / mp).

(Rujuk contoh Carian Rasmi di Lampiran 1)


20

3.2.1.3 Taklimat Awal Konsep PTB

Taklimat awal perlu diadakan untuk memaklumkan kepada penduduk,

pemilik-pemilik tanah/wakil/waris serta pihak-pihak lain yang

berkepentingan mengenai penyediaan projek PTB di kawasan tersebut.

3.2.1.4 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Awal

Laporan ini disediakan untuk mengemukakan proses, program dan

tindakan yang akan dilakukan dalam penyediaan projek PTB. Maklumat-

maklumat tersebut akan dimasukkan ke dalam Laporan Awal untuk

kelulusan Jawatankuasa Teknikal.

Di antara perkara yang terkandung di dalam Laporan Awal adalah seperti

maklumat penduduk/pemilik tanah/waris, maklumat awal tentang perihal

tanah, maklumat penilaian tanah, maklumat tentang kawasan

persekitaran dan maklumat organisasi setempat (seperti Kawasan

Parlimen/DUN, JKKK, pertubuhan politik dan lain-lain). (Rujuk isi

kandungan Laporan Awal di para 4.4)


21

3.2.2 Penyediaan Laporan Teknikal

Di dalam penyediaan Laporan Teknikal ini, Perunding perlu

memperincikan maklumat penduduk, pemilik tanah/waris dan perihal

tanah. Maklumat-maklumat terperinci diperolehi melalui soalselidik profil

komuniti yang perlu di jalankan. Pada peringkat ini juga beberapa sesi

perbincangan kumpulan (FGD) perlu di adakan.

3.2.2.1 Perbincangan Kumpulan Sasar (FGD)

Beberapa perbincangan berkumpulan (Focus Group Discussion-FGD)

akan diadakan dengan beberapa kumpulan sasar seperti sesi bersama

Ketua Masyarakat, penduduk, pemilik tanah/waris dan

pertubuhan/persatuan utama yang terdapat di kawasan kajian.

FGD ini adalah sebagai persiapan untuk mengadakan program

pembinaan persetujuan dengan pemilik-pemilik tanah yang bermatlamat

untuk mendapatkan seberapa banyak persetujuan ke atas pelaksanaan

projek PTB di kawasan tersebut.

3.2.2.2 Pengumpulan Maklumat Terperinci

Pengumpulan maklumat terperinci penduduk, pemilik tanah/waris dan

perihal tanah melalui soalselidik profil komuniti dan data- data sekunder

perlu dianalisis dan digunakan untuk tujuan berikut :-

Proses perundingan dan mendapatkan persetujuan;

Cadangan pembangunan; dan

Proses pelaksanaan.


22

3.2.2.3 Soalselidik Profil Komuniti

Di antara kandungan soalselidik profil komuniti adalah seperti

latarbelakang responden, keadaan fizikal persekitaran dan kemudahan

asas/awam. Antara maklumat-maklumat terperinci yang perlu diperolehi

melalui soalselidik profil komuniti termasuk juga persepsi penduduk dan

pemilik tanah terhadap projek PTB. Di antara kandungan soalselidik profil

komuniti adalah seperti berikut:

a. Maklumat Penduduk :

Status penduduk samada pemilik tanah, penyewa,

menumpang atau setinggan.

Alamat dan nombor telefon, faks, email.

b. Maklumat Pemilik Tanah :

Nama pemilik tanah setiap lot dan status (samada masih hidup

atau telah meninggal dunia).

Nama waris/wakil sekiranya pemilik tanah telah meninggal

dunia.

Alamat, nombor telefon, faks dan email pemilik

tanah/waris/wakil.

Nombor kad pengenalan pemilik tanah/waris/wakil.

Lain-lain maklumat yang berkaitan.

c. Persepsi Mengenai Projek :

Kesediaan penduduk/pemilik untuk menerima pembangunan.

Kesediaan penduduk untuk menyertai pelaksanaan projek

PTB.


23

3.2.2.4 Kajian Lapangan

Kajian lapangan bertujuan merekodkan :

Struktur bangunan dan hartanah untuk menentukan struktur dan

keadaan semua bangunan untuk tujuan penilaian dan gantirugi.

Pokok-pokok dan tanaman untuk tujuan pengekalan dan gantirugi.

Kemudahan-kemudahan dan utiliti semasa di tapak.

3.2.2.5 Mengesan pemilik tanah

Bagi pemilik tanah yang tidak dapat dikesan, Perunding dengan bantuan

Pasukan Kajian perlu mengesan pemilik melalui beberapa kaedah seperti

berikut:

Maklumat dari Pejabat Tanah dan Galian (melalui carian rasmi,

bayaran cukai tanah atau semasa proses pengambilanbalik tanah).

Melalui soal selidik profil komuniti.

Maklumat JKKK dan penduduk yang telah lama menetap.

Maklumat Pejabat Tanah dan Daerah

Berdasarkan kepada No. Kad Pengenalan dan seterusnya merujuk

kepada Jabatan Pendaftaran.

Melalui keluarga, jiran dan kenalan.

Iklan di akhbar utama dan media elektronik.

(Rujuk contoh iklan di Lampiran 2)

3.2.2.6 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Teknikal

Laporan Teknikal perlu dibentangkan untuk kelulusan Jawatankuasa

Teknikal. Di antara perkara yang terkandung di dalam Laporan Teknikal

adalah seperti perincian pengumpulan maklumat penduduk, pemilik tanah

dan perihal tanah, kajian lapangan dan soal selidik, analisis dan

penemuan, cadangan awal konsep perancangan, draf pelan susunatur,

anggaran kos, pulangan dan cadangan organisasi pelaksanaan projek.

(Rujuk isikandungan Laporan Teknikal di para 4.5).


24

3.2.3 Penyediaan Laporan Draf Awal Projek PTB

Pada peringkat ini sesi Program Pembinaaan Persetujuan (PPP),

perlantikan Jawatankuasa Perwakilan Pemilik-pemilik Tanah (JPPT) dan

beberapa siri Mesyuarat Bersama JPPT perlu dijalankan.


Matlamat PPP adalah untuk mengadakan perundingan dan seterusnya

mendapatkan persetujuan pemilik tanah/waris untuk menyertai

pelaksanaan projek PTB. Selain itu, program tersebut juga dapat memberi

input mengenai keperluan komuniti, isu dan masalah berhubung dengan

projek dan juga persepsi komuniti mengenai potensi kesan sosial ekoran

dari pembangunan yang bakal dijalankan.

3.2.3.2 Perlantikan Jawatankuasa Perwakilan Pemilik Tanah (JPPT)

Perlantikan JPPT ini perlu dilakukan semasa PPP Siri 1 supaya

perundingan selanjutnya yang lebih terperinci dapat dijalankan dengan

lebih berkesan. JPPT ini adalah mewakili pemilik- pemilik tanah di dalam

menentukan cadangan pembangunan dan juga pulangan yang akan

diperolehi oleh pemilik tanah.

3.2.3.3 Perundingan dan Mesyuarat-Mesyuarat Bersama JPPT

Beberapa siri Mesyuarat Bersama JPPT perlu diadakan sehingga

mencapai persetujuan terhadap pelaksanaan projek. Wakil JPPT ini

diharap dapat memaklumkan kepada pemilik tanah berkenaan keputusan

mesyuarat. Peranan JPPT adalah sangat penting dalam mempengaruhi

keputusan dan persetujuan pemilik tanah/waris. Adalah dijangkakan

setelah mendapat persetujuan daripada JPPT pemilik tanah akan turut

bersetuju dengan keputusan yang telah dibuat.


25

Setelah pihak JPPT berpuas hati dan bersetuju dengan pelaksanaan

projek, rundingan semula dengan pemilik tanah/ waris akan dilakukan

untuk mendapatkan persetujuan melalui tandatangan Persetujuan

Persefahaman (MOU) semasa PPP Siri 2. Seterusnya waris pemilik-

pemilik tanah yang telah meninggal dunia akan dibantu untuk

mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir. (persetujuan muktamad melalui

tandatangan Perjanjian Usahasama dan Surat Wakil Kuasa antara pemilik

tanah dengan pemaju akan dibuat dalam peringkat pelaksanaan projek).

3.2.3.4 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Draf Awal Projek PTB

Laporan Draf Awal Projek PTB perlu dibentangkan untuk kelulusan

Jawatankuasa Teknikal. Di antara perkara yang terkandung di dalam

Laporan Draf Awal adalah cadangan konsep dan susunatur

pembangunan, pelan-pelan kejuruteraan, pelan tanah kewangan dan

plotan semula, pelan kewangan dan analisis PPP di samping penemuan-

penemuan hasil dari analisis teknikal yang dijalankan. (Rujuk

isikandungan Laporan Draf Awal di para 4.6).

3.2.4 Penyediaan Laporan Draf Akhir Projek PTB

Laporan Draf Akhir Projek PTB perlu mengambilkira kesesuaian

cadangan dan persetujuan terkini pemilik tanah yang telah

menandatangani persetujuan persefahaman. Sekiranya perlu, pelan

susunatur akan dipinda mengikut fasa yang ditetapkan, pengiraan semula

kos pembangunan dan seterusnya penetapan pulangan terkini kepada

pemilik tanah.


PPP Siri 2 bersama pemilik tanah/waris diadakan sebelum penyediaan

Laporan Draf Akhir. PPP Siri 2 ini bertujuan untuk mendapatkan

persetujuan pemilik tanah/waris untuk menyertai pelaksanaan projek PTB

dan menandatangani persetujuan persefahaman (MOU) dengan pemaju

projek.


26

3.2.4.2 Penyediaan dan Kelulusan Laporan Draf Akhir Projek PTB

Laporan Draf Akhir Projek PTB perlu dibentangkan untuk kelulusan

Jawatankuasa Pemandu. Di antara perkara yang terkandung di dalam

Laporan Draf Akhir adalah termasuk persetujuan terkini pemilik tanah

melalui persetujuan persefahaman yang ditandatangani dan juga

cadangan fasa pelaksanaan pembangunan. (Rujuk isikandungan Laporan

Draf Akhir di para 4.7). Dengan kelulusan Jawatankuasa Pemandu,

penyediaan projek PTB dimuktamadkan.

3.2.5 Penyediaan Laporan Projek PTB

Pada peringkat ini perkhidmatan perunding telah selesai. Pasukan Teras

akan menyediakan Laporan Projek PTB dengan mengambilkira

keputusan Jawatankuasa Pemandu. Seterusnya, Laporan tersebut akan

dicetak dan diedarkan. Seterusnya projek tersebut bersedia untuk

peringkat seterusnya iaitu menyelesaikan urusan mendapatkan Surat

Kuasa Mentadbir, perjanjian usahasama, surat wakil kuasa dan

seterusnya pelaksanaan projek.


27

KANDUNGAN LAPORAN-LAPORAN

PROJEK PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB)

Dari segi penulisan, laporan-laporan yang disediakan ialah seperti berikut (Rujuk Rajah

4.1) :

i. Laporan Cadangan Tapak diluluskan oleh JPN

ii. Laporan Asas Rujukan diluluskan oleh JPN

iii. Laporan Pelawaan Perunding

iv. Laporan Awal diluluskan oleh Jawatankuasa Teknikal

v. Laporan Teknikal diluluskan oleh Jawatankuasa Teknikal

vi. Laporan Draf Awal Projek PTB diluluskan oleh Jawatankuasa Teknikal

vii. Laporan Draf Akhir Projek PTB diluluskan oleh Jawatankuasa Pemandu

viii. Laporan Projek PTB - disediakan oleh Pasukan Teras


28

Rajah 4.1 : Laporan-laporan Projek PTB

PERINGKAT PENYEDIAAN

PROSES PENYEDIAAN LAPORAN KELULUSAN

Laporan Cadangan Tapak (Oleh Pasukan Teras, JPBDSM/ JPBD Negeri/ PBT)

JPN Peringkat 1 - Pra Kajian / Mobilisasi

Laporan Asas Rujukan dan Laporan Pelawaan Perunding (Oleh Pasukan Teras, JPBDSM)

JPN

Peringkat 2 -Penyediaan Laporan Awal (1 bulan)

Laporan Awal (Oleh Pasukan Perunding)

JK Teknikal

Penyediaan Laporan Teknikal (4 bulan)

Laporan Teknikal (Oleh Pasukan Perunding)

JK Teknikal

Penyediaan Laporan Draf Awal Projek PTB (5 bulan)

Laporan Draf Awal Projek PTB (Oleh Pasukan Perunding)

JK Teknikal

Penyediaan Laporan Draf Akhir Projek PTB (2 bulan)

Laporan Draf Akhir Projek PTB (Oleh Pasukan Perunding)

JK Pemandu

JPN / PBN

Penyediaan Laporan Projek PTB

Laporan Projek PTB (Oleh Pasukan Teras, JPBDSM)

Asas Rujukan & Pelawaan Perunding

Kenalpasti Tapak Projek PTB

Proses Perlantikan Perunding

Laporan Awal

Laporan Teknikal

Laporan Draf Awal Projek PTB

Laporan Draf Akhir Projek PTB

Laporan Projek PTB


29

4.1 KANDUNGAN LAPORAN CADANGAN TAPAK

Laporan Cadangan tapak mengandungi :-

i. Penerangan ringkas mengenai sistem dan elemen penting PTB.

ii. Profil tapak projek (termasuk tapak kajian, maklumat awal perihal tanah,

penduduk dan pemilik tanah, keadaan topografi semasa, gunatanah

semasa, pembangunan sekitar, sosio ekonomi, pelan-pelan sokongan,

isuisu dan potensi tapak).

iii. Maklumat nilaian tanah semasa. senarai

iv. Penerimaan awal JKKK/penduduk kepada pembangunan melalui kaedah

PTB.

v. Kesimpulan kesesuaian tapak untuk penyediaan projek PTB.

4.2 KANDUNGAN LAPORAN ASAS RUJUKAN

Asas rujukan disediakan untuk kelulusan JPN dan sebagai asas untuk pelantikan

perunding. Perkara-perkara yang terkandung dalam asas rujukan adalah seperti

berikut:

i. Pengenalan (tujuan asas rujukan, sistem PTB, keperluan penyediaan

projek PTB, matlamat, objektif dan proses penyediaan projek PTB).

ii. Kawasan kajian (latar belakang kawasan kajian, rumusan dasar-dasar

berkaitan, faktor-faktor utama pemilihan tapak).

iii. Bidang kajian (aspek kajian dan kepakaran perunding yang diperlukan).

iv. Pengurusan kajian (tempoh dan jadual program kerja, rangka kerja kajian,

data primer, laporan-laporan yang perlu dihasilkan dan skop

perkhidmatan).

v. Struktur organisasi (jawatankuasa-jawatankuasa, pasukan kajian).

vi. Pengurusan kewangan kajian (anggaran kos perunding, jumlah

peruntukan kajian, jadual pembayaran kepada perunding).

vii. Faedah yang dijangka daripada projek.

viii. Hasil kajian.


30

4.3 KANDUNGAN LAPORAN PELAWAAN PERUNDING

Kandungan Laporan Pelawaan Perunding adalah sama dengan asas rujukan

kecuali anggaran kos yang hanya menyatakan jumlah siling kos perunding.

Laporan ini akan dihantar kepada perunding-perunding yang disenarai

pendekkan untuk mengemukakan laporan cadangan teknikal dan kewangan. Ini

akan diikuti dengan proses penilaian dan perlantikan perunding serta

tandatangan dokumen perjanjian.

4.4 KANDUNGAN LAPORAN AWAL

Laporan Awal mengandungi :

i. Latarbelakang Sistem PTB dan kawasan kajian termasuk maklumat awal

penduduk, pemilik tanah, perihal tanah dan kawasan persekitaran.

ii. Metodologi dan pendekatan kajian termasuk strategi dan pendekatan

program pembinaan persetujuan, cadangan kajian-kajian lapangan dan

soal selidik, keperluan dan sumber data, carta alir proses penyediaan dan

program kerja penyediaan kajian.

iii. Semakan dasar yang berkaitan.

iv. Maklumat organisasi setempat (contoh : JKKK, pertubuhan/persatuan

utama).

v. Maklumat pemilikan tanah.

vi. Cadangan isikandungan laporan-laporan projek PTB.

vii. Ahli Pasukan Perunding dan bidang tugas serta tanggungjawab setiap

ahli perunding.

viii. Laporan-laporan yang akan dihasilkan dan peringkat kelulusan serta

jangka masa.

ix. Isu-isu utama penyediaan kajian serta cadangan tindakan penyelesaian.


31

4.5 KANDUNGAN LAPORAN TEKNIKAL

Laporan Teknikal mengandungi :

i. Maklumat terperinci aspek fizikal termasuk peta asas, pelan semakan

ukur tanah dan topografi, guna tanah semasa, struktur dan kegunaan

bangunan, bahan binaan dan keadaan bangunan dan pembangunan

semasa kawasan sekitar.

ii. Maklumat terperinci kawasan kajian termasuk perihal tanah, analisa

penilaian tanah semasa, maklumat penduduk dan pemilik tanah/waris.

iii. Analisis dari kajian-kajian lapangan serta soal selidik yang telah

dijalankan.

iv. Cadangan strategi dan program pembinaan persetujuan.

v. Cadangan alternatif pembangunan, susunatur, pelan-pelan kejuruteraan

dan kos pembangunan.

vi. Cadangan awal pelan tanah kewangan dan plotan semula secara blok.

vii. Alternatif perkongsian kos dan cadangan pulangan faedah.

viii. Cadangan organisasi pelaksanaan projek serta tanggungjawab terperinci

setiap agensi.

ix. Rumusan penemuan dan isu-isu pelaksanaan.

4.6 KANDUNGAN LAPORAN DRAF AWAL PROJEK PTB

Laporan Draf Awal Projek PTB mengandungi:

i. Maklumat terperinci tapak projek dan pemilikan tanah.

ii. Aspek sosial dan hasil-hasil program pembinaan persetujuan termasuk

hasil-hasil analisis kajian lapangan, keputusan program pembinaan

persetujuan dan maklumat persetujuan terkini semua pemilik tanah.

iii. Cadangan pembangunan keseluruhan termasuk konsep pembangunan,

draf-draf pelan susunatur, pelan-pelan ukur tanah, pelan-pelan

kejuruteraan, kos pembangunan, analisa penilaian tanah tanah sebelum

dan selepas projek.

iv. Cadangan pelan tanah kewangan, perkongsian kos, pelan plotan semula

dan cadangan pulangan.

v. Cadangan badan pelaksana projek dan struktur organisasi pelaksanaan

projek.


32

vi. Cadangan Pelan Pengurusan Pelaksanaan Projek termasuk pelan-pelan

fasa pelaksanaan, program dan jadual pelaksanaan projek, analisa aliran

tunai dan anggaran ganti rugi serta rancangan penempatan sementara

penduduk (sekiranya perlu).

4.7 KANDUNGAN LAPORAN DRAF AKHIR PROJEK PTB

Laporan ini mengandungi semua pelan-pelan dan cadangan-cadangan seperti di

dalam Laporan Draf Awal Projek PTB termasuk persetujuan terkini pemilik tanah

melalui persetujuan persefahaman yang ditandatangani. Laporan Draf Akhir

Projek PTB juga merekodkan persetujuan terkini oleh pihak-pihak yang

berkaitan seperti kerajaan negeri, jabatan/agensi kerajaan, PBT dan agensi-

agensi infrastruktur. Berdasarkan persetujuan terkini, tindakan lanjut dan

cadangan fasa pelaksanaan pembangunan juga perlu ditentukan dan

dimasukkan di dalam laporan.

4.8 KANDUNGAN LAPORAN PROJEK PTB

Kandungan Laporan Projek PTB adalah mengambilkira keputusan Jawatankuasa

Pemandu dan JPN/PBN.


33

PEMBINAAN PERSETUJUAN

Dalam projek PTB, perundingan dan pembinaan persetujuan dengan pemilik-pemilik

tanah merupakan aspek yang paling penting. Matlamat utama peringkat ini adalah untuk

mendapatkan keyakinan dan persetujuan daripada seberapa ramai pemilik tanah atau

waris (bagi pemilik tanah yang telah meninggal dunia) yang bersetuju secara rasmi

(melalui perjanjian persetujuan persefahaman) untuk menyertai pelaksanaan projek

PTB. Ini adalah kerana pelaksanaan projek PTB hanya boleh dijalankan melibatkan lot-

lot yang mendapat persetujuan pemilik atau warisnya sahaja.

Hendaklah ditekankan kepada pemilik tanah bahawa tanah mesti bebas daripada

bebanan seperti cagaran, kaviet, faraid, kuasa mentadbir, cukai tanah, setinggan, dan

lain-lain.

Matlamat Program Pembinaan Persetujuan (PPP) adalah untuk mendapatkan

maklumbalas dan persetujuan pemilik tanah/waris di dalam projek PTB. Selain itu,

program tersebut juga dapat memberi input mengenai keperluan pemilik-pemilik tanah,

isu dan masalah berhubung dengan projek dan juga persepsi pemilik-pemilik tanah

mengenai potensi kesan sosial ekoran dari pembangunan yang bakal dijalankan.


34

Rajah 5.1 : Program Pembinaan Persetujuan Penyediaan Projek PTB

PERINGKAT PENYEDIAAN

PROSES PENYEDIAAN PROGRAM PEMBINAAN PERSETUJUAN

Peringkat 1 - Pra Kajian / Mobilisasi

Peringkat 2 -Penyediaan Laporan Awal (1 bulan)

Penyediaan Laporan Teknikal (4 bulan)

Penyediaan Laporan Draf Awal Projek PTB (5 bulan)

Penyediaan Laporan Draf Akhir Projek PTB (2 bulan)

Peringkat 3 Pelaksanaan Projek

PPP Siri 2: Bersama Pemilik Tanah/ Waris Perbincangan dan persetujuan terhadap pindaan

cadangan pelan susunatur Persetujuan terhadap pulangan Tandatangan Persetujuan Persefahaman (MOU)

Laporan Teknikal

Laporan Draf Awal Projek PTB

Laporan Draf Akhir

Projek PTB

Laporan

Projek PTB

PPP Siri 1: Bersama Pemilik Tanah/ Waris Perbincangan dan persetujuan cadangan pelan

pelaksanaan terperinci Soalselidik Penilaian Impak Sosial Persetujuan awal

Peratus pemilik bersetuju/ tidak bersetuju Perlantikan JPPT

Asas Rujukan & Pelawaan

Perunding

Kenalpasti Tapak Projek PTB

Proses Perlantikan Perunding

Laporan Awal

Taklimat Awal Konsep PTB Kepada wakil rakyat, & Agensi-agensi berkaitan penduduk, pemilik tanah dan JKKK

Taklimat Pemahaman Konsep PTB Kepada JKKK dan wakil penduduk

Soalselidik Profil Komuniti Latarbelakang responden Keadaan fizikal, persekitaran dan kemudahan

asas/awam Persepsi mengenai projek PTB

Soalselidik Profil Komuniti 2 Mengesan pemilik tanah

Focus Group Discussion

Mesyuarat-mesyuarat bersama JPPT

Pembentangan cadangan pelan susunatur Kos pembangunan Pulangan awal


35

5.1 TAKLIMAT AWAL DAN PENGUMPULAN MAKLUMAT

Taklimat awal perlu di adakan dengan seberapa segera untuk memaklumkan

kepada pemilik-pemilik tanah, waris, wakil dan penduduk serta pihak-pihak lain

yang berkepentingan mengenai penyediaan projek PTB di kawasan tersebut.

5.1.1 Taklimat Awal

Taklimat akan menerangkan secara ringkas mengenai konsep PTB,

kebaikan, kelebihan menyertai projek PTB dan kejayaan projek-projek

PTB yang lain. Taklimat awal terbahagi kepada tiga kumpulan :

i. Wakil Rakyat, Ketua Masyarakat, Ahli Majlis PBT;

ii. Agensi Berkaitan; dan

iii. Penduduk dan Pemilik tanah/Waris/Wakil pemilik

Taklimat kepada penduduk akan dipengerusikan oleh wakil rakyat/YDP/

Pengarah JPBD Negeri. Taklimat akan disampaikan oleh Urusetia Projek

PTB (JPBD Negeri/JPBDSM) dan perunding.

5.1.2 Soalselidik Profil Komuniti

Semasa taklimat awal kepada Penduduk dan Pemilik/Waris/Wakil pemilik,

borang soalselidik (rujuk contoh borang soalselidik di lampiran 3) untuk

mendapatkan maklumat terperinci mengenai profil mereka akan

diedarkan. Seterusnya, urusetia perlu meminta pemilik tanah/waris/wakil

dan penduduk yang hadir memaklumkan kepada yang tidak hadir

mengenai cadangan pembangunan projek PTB serta memohon mereka

menghubungi urusetia PTB.

Semasa taklimat awal, sesi memperkenalkan ahli Pasukan Kajian dan

Perunding kepada peserta yang hadir perlu diadakan.


36

5.1.3 Mengesan Pemilik Tanah Yang Tidak Dapat Dihubungi (Absentee

Landlord)

Pemilik yang tidak dapat dihubungi perlu dikesan melalui kaedah yang

sesuai seperti berikut bagi menjalankan soalselidik profil komuniti :

i. Perlu merujuk ke pejabat tanah berkenaan bagi mendapatkan

nama pemilik-pemilik yang berdaftar.

ii. Pejabat pendaftaran (bagi mendapatkan alamat).

iii. Maklumat Pembayar Cukai.

iv. Maklumat Pejabat Tanah Galian.

v. Hebahan media cetak seperti iklan akhbar.

5.2 PERBINCANGAN KUMPULAN (FGD)

Selain itu beberapa perbincangan berkumpulan (Focus Group Discussion-FGD)

akan di adakan dengan beberapa kumpulan sasar secara berasingan. Kumpulan

sasar yang dicadangkan adalah seperti berikut :

Jadual 5.1 : Kumpulan Sasar dan Tujuan Perbincangan Kumpulan

Sesi Kumpulan Sasar Tujuan

1. Wakil Rakyat/JKKK Mendapatkan sokongan dan komitmen yang berterusan.

2. Pemilik Tanah dan waris. Mendapatkan maklumbalas mengenai projek (jenis pembangunan, pulangan).

3. Orang yang berkepentingan tetapi bukan pemilik tanah (penyewa, pemegang gadaian)

Maklumbalas mengenai pemindahan, perobohan bangunan, bayaran pampasan, transit (alternative housing)

*Sekiranya perlu, sebarang penambahan kumpulan sasar boleh dibuat bagi

menjalankan FGD.

FGD ini adalah sebagai persiapan untuk mendapatkan persepakatan sebelum

mengadakan PPP Siri 1 dengan pemilik-pemilik tanah yang bermatlamat untuk

mendapatkan seberapa banyak persetujuan ke atas pelaksanaan projek PTB di

kawasan tersebut.


37


PPP perlu diadakan untuk memberi kefahaman dan mendapatkan maklumbalas

atau perhubungan komunikasi dua hala di antara pemilik-pemilik

tanah/waris/wakil dengan urusetia mengenai sistem PTB, cadangan

pembangunan, pulangan dan seterusnya mendapatkan persetujuan awal.

Kehadiran PPP siri 1 perlu melibatkan :

i. Pengarah JPBD Negeri (Pengerusi)

ii. YDP/ Dato Bandar/ SU/ Ahli Majlis PBT

iii. Pegawai Daerah

iv. Pentadbir Tanah

v. Pengarah Bahagian, JPBD Semenanjung Malaysia

vi. Pengurus Projek PTB

vii. Pegawai PBT

viii. Perunding

ix. Pemaju Projek

Borang untuk mengesahkan profil pemilik-pemilik tanah diedarkan untuk

kepastian. Di akhir program ini, satu Jawatankuasa Perwakilan Pemilik- pemilik

Tanah (JPPT) perlu ditubuhkan. JPPT ini dianggotai oleh Pengerusi, Naib

Pengerusi, Setiausaha, Bendahari dan kira-kira 6 orang AJK (bergantung kepada

kesesuaian setempat) Jawatankuasa ini dianggotai oleh pemilik tanah/waris

yang dilantik oleh pemilik-pemilik tanah/waris.


38

Jadual 5.2 : Tujuan, Kaedah dan Output Program PPP Siri 1 (termasuk FGD)

Bil Tujuan Tindakan Kaedah Output

1.

Memberi penerangan

mengenai projek PTB dan kaedah pembangunan yang bakal dijalankan di kawasan kajian.

JPBDSM/ JPBD Negeri/ UPEN/ PBT/ Pemaju

Mesyuarat bersama pemilik tanah. Mengadakan pameran projek PTB, paparan maklumat pemilik tanah/ waris dan draf pelan susunatur cadangan pembangunan.

Kemaskini maklumat pemilik tanah/waris/wakil Kefahaman pemilik tanah/waris/wakil mengenai projek PTB

2.

Memaklumkan kepada

pemilik tanah dan penduduk mengenai status dan implikasi projek.

JPBD SM / JPBD Negeri/ UPEN/ PBT/ Pemaju

Memberi taklimat/ penerangan kepada kesemua peserta yang hadir.

Kefahaman mengenai kesan pembangunan dan pulangan melalui pelaksanaan PTB.

3.

Mendapatkan maklum balas dan input dari pemilik tanah mengenai projek PTB dan pelan susunatur projek.

Urusetia projek PTB

Perbincangan melalui pembahagian kumpulan mengikut zon yang ditetapkan.

Setiap kumpulan melantik ketua dan wakil untuk membentangkan isu-isu yang dikemukakan. Mengenalpasti wakil pemilik tanah dari setiap zon kawasan kajian.

4.

Membentangkan draf cadangan pelan susunatur, kos-kos

pembangunan, dan pulangan kepada pemilik tanah

Fasilitator

Pembentangan dilakukan oleh fasilitator setiap kumpulan.

Mendapatkan ulasan dan cadangan balas dari peserta.

5.

Mendapatkan/

mengesah/ mengemaskini maklumat pemilik tanah melalui borang

soal selidik

Fasilitator / pembantu fasilitator

Pengesahan maklumat profil pemilik tanah dengan mengedarkan borang soalselidik dilakukan di dalam kumpulan oleh pembantu fasilitator.

Kompilasi dan membina pengkalan data. Mengesahkan persetujuan awal peserta untuk menyertai pelaksanaan projek PTB.

6.

Menyelaraskan pelantikan Jawatankuasa Perwakilan Pemilik Tanah (JPPT) oleh

peserta yang bersetuju menyertai pelaksanaan projek PTB.

JPBD Negeri

Mesyuarat perlantikan JPPT yang dipengerusikan oleh Pengarah JPBD Negeri

Pengerusi dan AJK JPPT yang dilantik (contohnya 1 pengerusi, 1 naib Pengerusi, 1 setiausaha, 1 bendahari dan 3 orang AJK dilantik dalam mesyuarat. JPPT boleh melantik 3 orang lagi ahli jika perlu). Pengerusi JPPT seterusnya mempengerusikan mesyuarat dan membincangkan tindakan lanjut dengan peserta yang hadir.


39

5.3.1 Fungsi dan Syarat Perlantikan Jawatankuasa Perwakilan Pemilik

Tanah (JPPT)

Fungsi JPPT secara terperinci adalah seperti berikut:

i. Mewakili dan menjaga kepentingan pemilik tanah dalam semua

urusan pelaksanaan projek PTB.

ii. Berperanan sebagai pengantara di antara pemilik- pemilik tanah dan

agensi yang terlibat dalam pelaksanaan dan menyampaikan

maklumat terkini kepada pemilik-pemilik tanah.

iii. Membincangkan permasalahan/isu yang berbangkit dan

mencadangkan kepada Badan Pelaksana akan tindakan-tindakan

bersesuaian ke arah pelaksanaan projek.

iv. Menguruskan Jawatankuasa sebagai pertubuhan berdaftar atau

Jawatankuasa Sementara (Protemp Committee)

v. Memaklumkan keputusan Mesyuarat Bersama JPPT (yang

dipengerusikan oleh Pengarah JPBD Negeri sebagai Pengerusi

Jawatankuasa Penyelarasan Pelaksanaan Projek PTB) kepada

pemilik-pemilik tanah dan mendapatkan maklumbalas pemilik tanah

serta melaporkan semula kepada Mesyuarat Bersama JPPT.

Syarat perlantikan Ahli JPPT adalah seperti berikut:

i. Ahli Jawatankuasa adalah di kalangan pemilik-pemilik tanah yang sah

atau waris terdekat.

ii. Ahli Jawatankuasa yang dilantik adalah terdiri dari pemilik-pemilik

tanah yang bersetuju dengan pelaksanaan projek PTB.

iii. Sekurang-kurangnya perlu terdapat ahli Jawatankuasa yang menetap

di tapak PTB.

iv. Ahli Jawatankuasa yang dilantik hendaklah hadir dalam mesyuarat

perlantikan JPPT, tertakluk kepada persetujuan peserta yang hadir.


40

5.3.2 Peranan dan Tanggungjawab Fasilitator

Peranan fasilitator sebagai pemudah cara untuk perbincangan antara

pemilik tanah dengan Pasukan Kajian. Mereka bertanggungjawab

sebagai orang tengah/perantara dalam menyelesaikan masalah-masalah

yang timbul. Fasilitator mestilah terdiri daripada Pasukan Kajian PTB.

Fasilitator perlu mempunyai kemahiran perundingan, perlu peka serta

sensitif terhadap body language dan tingkah laku ahli-ahli semasa

perbincangan kumpulan.

5.3.3 Perundingan dan Mesyuarat-Mesyuarat Bersama JPPT

Urusetia PTB akan mengadakan Mesyuarat Bersama JPPT mengikut

jadual yang ditetapkan. Tujuan mesyuarat bagi menjelaskan cadangan

pembangunan dan pulangan.

Sebelum urusetia PTB berjumpa dengan JPPT, urusetia akan membuat

mesyuarat pre-council bersama-sama dengan Pasukan Kajian dan

Pemaju Projek supaya satu kata sepakat boleh dicapai.

JPPT bertanggungjawab memaklumkan dan mendapatkan maklumbalas

serta persetujuan pemilik tanah mengenai cadangan pembangunan dan

pulangan. Rundingan-rundingan ini akan berterusan sehingga mendapat

persetujuan awal dari pemilik-pemilk tanah.


Program Pembinaan Persetujuan Siri 2 bersama pemilik tanah/waris di adakan

sebelum penyediaan Laporan Draf Akhir Projek PTB. PPP Siri 2 ini bertujuan

untuk mendapatkan persetujuan pemilik tanah/waris untuk menyertai Projek PTB

dan menandatangani persetujuan persefahaman.


41

Jadual 5.3 : Tujuan, Kaedah dan Output Program PPP Siri 2 (termasuk FGD)

Bil Tujuan Tindakan Kaedah Output

1.

Melaporkan tentang PPP Siri 1 dan memberi maklumbalas ke atas isu-isu yang dikemukakan.

JPBD Sem Msia/ JPBD Negeri/ UPEN/ PBT/ Pemaju

Penerangan dan maklumbalas dipengerusikan oleh Pengarah JPBD Negeri.

Kefahaman dan penerimaan terhadap penyelesaian isu-isu yang dikemukakan.

2.

Membentangkan draf cadangan pelan susunatur, kos-kos

pembangunan, dan pulangan kepada pemilik tanah yang telah dipinda hasil cadangan balas dalam PPP Siri 1.

Fasilitator

Pembentangan konsep dan pulangan secara dasar kepada semua peserta dan penerangan terperinci oleh fasilitator dalam perbincangan kumpulan.

Dipersetujui dengan penambahbaikan

3.

Mendapatkan pandangan dan cadangan lanjut

daripada pemilik tanah.

Fasilitator

Fasilitator memberi penjelasan terhadap konsep dan cadangan pembangunan di dalam kumpulan. Perbincangan kumpulan dengan penerangan terperinci oleh fasilitator.

Isu lain yang masih belum diselesaikan.

4.

Meyakinkan pemilik tanah mengenai

cadangan pembangunan dan mendapatkan persetujuan dasar pemilik tanah

Fasilitator

Pembantu Fasilitator setiap kumpulan akan merekodkan persetujuan setiap pemilik tanah dan lot yang diwakili. Fasilitator perlu peka dan sensitif terhadap body language dan tingkah laku ahli dalam perbincangan kumpulan.

Mengenalpasti lot yang bersetuju (semua pemilik tanah) dan lot yang tidak bersetuju (bilangan pemilik yang bersetuju dan tidak bersetuju dalam lot tersebut). Penentuan fasa pembangunan sekiranya perlu. Menandatangani persetujuan persefahaman bagi lot-lot yang bersetuju.


42

5.4.1 Persetujuan Persefahaman

Perjanjian Persetujuan Persefahaman (MOU) menyatakan komitmen

pemilik tanah/waris untuk menyertai pelaksanaan Projek PTB dan tidak

akan mengadakan sebarang urusan dengan pihak lain untuk

melaksanakan pembangunan selain daripada menggunakan kaedah PTB.

Perjanjian akan di tandatangani oleh pemilik tanah bersama pemaju

dengan disaksikan oleh pemimpin/Wakil Rakyat/Pegawai Daerah/YDP.

5.4.2 Pindaan dan Memuktamadkan Cadangan Pembangunan

Pasukan Kajian mengambil tindakan menyediakan cadangan

pembangunan terkini, cadangan semakan kos pembangunan dan

pulangan akhir.

Urusetia PTB memanggil Mesyuarat Bersama JPPT dan setelah

mesyuarat bersetuju pada dasarnya terhadap perkara-perkara di atas,

seterusnya urusetia akan memanggil satu taklimat akhir kepada semua

pemilik-pemilik tanah yang terlibat dengan fasa pembangunan tersebut.

Jika persetujuan diperolehi daripada semua pemilik-pemilik tanah, majlis

menandatangani perjanjian usahasama akan diadakan setelah semua

urusan mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir kepada waris pemilik tanah

yang telah meninggal dunia diselesaikan.


43

5.5 PROSES PERUNDINGAN

Secara ringkas, proses perundingan bagi mendapatkan persetujuan adalah

seperti rajah 5.2 di bawah. Bagi pemilik yang tidak bersetuju, perundingan bagi

mencapai persetujuan tetap di jalankan. Jika persetujuan masih tidak dicapai

beberapa tindakan perlu diambil, di antaranya dikeluarkan dari kawasan

pelaksanaan projek, membuat perancangan semula, pembelian oleh pemaju

atau pengambilanbalik tanah sebagai langkah terakhir.

Rajah 5.2 : Proses Perundingan

Setuju

PPP Siri 2/ Menandatangan MOU

Mesyuarat Bersama JPPT

Mesyuarat Bersama Pemilik Tanah

Menandatangani Perjanjian Usahasama

Mendapatkan Kuasa

Mentadbir Menandatangani

MOU

Tidak Setuju

Perundingan bersama Pemilik

Yang Tidak Bersetuju

Setuju Tidak Setuju

Tindakan Lanjut : i. Dikeluarkan ii. Perancangan Semula iii. Pembelian Oleh Pemaju iv. Pengangambilanbalik

Tanah Langkah terakhir/ tidak dapat dielakkan

PELAKSANAAN PROJEK

Taklimat Awal Konsep PTB

Focus Group Discussion (FGD)

PPP Siri 1/ Perlantikan JPPT

Mesyuarat Bersama JPPT

Mesyuarat Bersama Pemilik Tanah/ Persetujuan Awal


44

PENGURUSAN PROJEK

PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB)

6.1 KELULUSAN LAPORAN PROJEK PTB

Penyediaan Projek PTB diselaras serta diluluskan oleh Jawatankuasa Teknikal

dan Jawatankuasa Pemandu.

6.1.1 Jawatankuasa Teknikal

Fungsi-fungsi Jawatankuasa Teknikal adalah seperti berikut :

i. Untuk menilai data-data teknikal, analisis dan laporan-laporan.

ii. Untuk menyelaras semua cadangan dari kajian dengan dasar-

dasar kerajaan dan dasar-dasar Jabatan/Agensi.

iii. Untuk membantu Pasukan Kajian dalam pengumpulan maklumat.

iv. Menilai, mempertimbangkan dan meluluskan Laporan Awal,

Laporan Teknikal dan Laporan Draf Awal.

Keahlian Jawatankuasa Teknikal :-

1. Pengarah, Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri - Pengerusi

2. Pengarah, Unit Perancangan Ekonomi Negeri

3. Pengarah, Pejabat Tanah Dan Galian Negeri

4. Datuk Bandar / YDP, PBT Yang Berkenaan

5. Pegawai Daerah, Pejabat Daerah

6. Pengarah, Jabatan Kerja Raya Negeri

7. Pengarah, Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri

8. Pengarah, Jabatan Perkhidmatan Pembentungan Wilayah

9. Pengarah, Jabatan Ukur Dan Pemetaan Negeri

10. Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah Dan Daerah

11. Pengarah, Jabatan Perancangan PBT Berkenaan

12. Pengarah, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri

13. Pengurus Besar, Syarikat Bekalan Air

14. Pengurus Besar, Tenaga Nasional Berhad

15. Pengurus Besar, Telekom Malaysia

16. Pemaju Projek


45

17. Pengarah Bahagian Rancangan Pembangunan,

(Pejabat Projek), JPBD Semenanjung Malaysia

18. Pengarah BRFN, JPBD Semenanjung Malaysia

19. Pengurus Projek BRFN /

Pejabat Projek JPBD Semenanjung Malaysia

- Setiausaha

Nota: Keahlian tertakluk kepada perubahan dan keperluan mengikut negeri

6.1.2 Jawatankuasa Pemandu

Fungsi-fungsi Jawatankuasa Pemandu adalah seperti berikut :

i. Memandu kajian agar selaras dengan polisi negara, negeri dan juga

tempatan;

ii. Menilai, mempertimbangkan dan meluluskan Laporan Draf Akhir.

Keahlian Jawatankuasa Pemandu:-

1. Setiausaha Kerajaan Negeri - Pengerusi

2. Ketua Pengarah/Timbalan Ketua Pengarah, JPBD Sem Msia

3. Pengarah, JPBD Negeri - Setiausaha

4. Pengarah, Unit Perancangan Ekonomi

5. Pengarah Pejabat Tanah Dan Galian Negeri

6. Pegawai Daerah, Pejabat Tanah Dan Daerah

7. Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah Dan Daerah

8. Yang Di Pertua/ Datuk Bandar, PBT Yang Berkenaan

9. Pengarah, Jabatan Kerja Raya Negeri

10. Pengarah, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri

11. Pengarah, Jabatan Ukur Dan Pemetaan Negeri

12. Pengarah, Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri

13. Pengarah, Jabatan Perkhidmatan Pembentungan Wilayah

14. Pengurus Besar, Syarikat Bekalan Air

15. Pengurus Besar, Tenaga Nasional Berhad

16. Pengurus Besar, Telekom Malaysia

17. Pemaju Projek

18. Pengarah BRFN / Pengarah Pejabat Projek, JPBD Sem Msia

Nota: Keahlian tertakluk kepada perubahan dan keperluan mengikut negeri


46

6.2 STRUKTUR ORGANISASI PASUKAN KAJIAN

6.2.1 Pasukan Kajian

Pasukan Kajian terdiri daripada Pasukan Teras, Pasukan Perunding, JPBD

Negeri, Pejabat Projek (yang berkenaan), Pengarah Jabatan Perancangan PBT

(yang berkenaan), wakil UPEN, wakil Pegawai Daerah dan wakil Pentadbir

Tanah. Pasukan Kajian diketuai oleh Pengarah Bahagian Fizikal

Negara/Pengarah Pejabat Projek JPBD Semenanjung Malaysia.

6.2.2 Pasukan Teras

Pasukan Teras diketuai oleh Pengurus Projek JPBD Semenanjung Malaysia.

Tugas Pasukan Teras adalah seperti berikut :-

i. Bertanggungjawab memastikan kajian siap pada waktu dan peruntukan

kewangan yang ditetapkan;

ii. Membimbing dan menyelaras perunding dalam penyediaan kajian;

iii. Meneliti, menyemak dan memastikan laporan dari perunding agar

memenuhi kehendak Asas Rujukan;

iv. Mengurus semua perbincangan, mesyuarat, sesi pembinaan persetujuan,

dan sesi dialog/taklimat berkaitan projek PTB; dan

v. Mengatur dan membantu perunding untuk mendapatkan maklumat.


47

6.2.3 Pasukan Perunding

Pasukan Perunding terdiri dari perunding dalam bidang yang dikenalpasti dan

diketuai oleh Ketua Perunding. Ketua Perunding bertanggungjawab ke atas

semua hasil kerja Pasukan Perunding dan bertindak sebagai penyelaras kepada

semua laporan yang dihasilkan. Antara tugas-tugas Pasukan Perunding adalah

seperti berikut:-

i. Mengumpul, mengesahkan dan menganalisis semua data-data atau

maklumat-maklumat yang berkaitan dari kajian-kajian perancangan,

kajian lapangan dan soalselidik, cadangan dan program, polisi-polisi serta

objektif kerajaan/pihak berkuasa tempatan, Jabatan/Agensi;

ii. Menghadiri semua perbincangan, mesyuarat, sesi pembinaan

persetujuan, sesi dialog/taklimat dan menyediakan serta menyampaikan

pembentangan seperti yang ditetapkan oleh Pasukan Teras;

iii. Berunding dengan Pasukan Teras dalam keseluruhan proses penyediaan

kajian;

iv. Berhubung dan berunding dengan pegawai kerajaan/separa kerajaan

atau pihak berkuasa/agensi berkaitan yang terlibat secara langsung atau

tidak dengan kajian ini;

v. Mengubahsuai dan membuat pindaan semua laporan, rajah dan pelan

mengikut keputusan Jawatankuasa, Pasukan Kajian dan Pasukan Teras;

dan

vi. Membantu Pasukan Teras dalam menguruskan latihan dalaman berkaitan

dengan projek PTB dengan menyampaikan maklumat, pengetahuan,

kemahiran dan teknologi berkaitan.

Pasukan Perunding yang dilantik perlu diketuai oleh firma perancangan bandar

yang berdaftar. Terdapat lapan (8) bidang kepakaran perunding yang diperlukan

dengan setiap satunya perlu melaksanakan bidang tugas seperti berikut :-

Ketua Perunding

Perancang Bandar

Pakar Pembinaan Kapasiti dan Pengurusan Projek

Jurukur Tanah dan Perekabentuk Plotan Semula

Jurunilai

Jurukur Bahan


48

Jurutera (Awam dan Utiliti)

Ahli Sosiologi/Perancang Sosial

i. Ketua Perunding

Mengetuai dan menyelaras Pasukan Perunding.

Mengumpul/menyemak dan menyelaras penyediaan semua laporan

dan output kajian.

Berhubung dan berunding dengan Pasukan Teras dan lain-lain

jabatan teknikal dan agensi berkaitan.

Mengendalikan projek dengan memastikan projek siap pada waktu

dan peruntukan yang ditetapkan.

Menyediakan bahan taklimat dan membuat pembentangan seperti

yang ditetapkan oleh Pasukan Teras.

Membantu Pasukan Teras dengan menyalurkan maklumat-maklumat

teknikal sekiranya diperlukan.

ii. Perancang Bandar

Menyediakan aspek perancangan fizikal tapak termasuk konsep

perancangan dan pelan-pelan susunatur.

Mengkaji pembangunan semasa dan sekitar kawasan kajian.

Mengkaji keperluan lalulintas sediada, rangkaian jalanraya, sirkulasi

lalulintas dan keperluan tempat letak kenderaan.

Menterjemah semua maklumat dalam bentuk digital dan

menggunakan aplikasi GIS.

iii. Pakar Pembinaan Kapasiti dan Pengurusan Projek

Mengenalpasti struktur organisasi pelaksanaan projek dan

memperincikan tanggungjawab setiap agensi terlibat.

Mengkaji dan mencadangkan struktur organisasi Badan Pelaksana

dan keperluan tenaga kerja untuk melaksanakan Projek PTB.

Mencadangkan keperluan dan program latihan kepada tenaga kerja

yang terlibat di dalam pelaksanaan Projek PTB.

Menyediakan perancangan untuk penempatan sementara pemilik

tanah dan bekerjasama dengan agensi berkaitan berkenaan

penempatan semula setinggan (sekiranya terdapat setinggan di

kawasan kajian).


49

Menyediakan perancangan keseluruhan dan program serta jadual

pelaksanaan projek secara terperinci.

iv. Jurukur Tanah dan Perekabentuk Plotan Semula

Menjalankan kerja-kerja ukur tanah terkini termasuk semua struktur

bangunan di kawasan kajian.

Mengkaji dan mencadangkan prinsip-prinsip dan garispanduan plotan

semula.

Menyedia pelan plotan semula secara terperinci setiap lot

berdasarkan hasil perundingan bersama pemilik-pemilik tanah.

Membantu sesi taklimat bersama pemilik-pemilik tanah berkaitan

pelan plotan semula.

Menterjemah semua maklumat dalam bentuk digital dan

menggunakan aplikasi GIS.

v. Jurunilai

Mengkaji dan mencadangkan prinsip/garispanduan penilaian

hartanah.

Mengkaji penilaian hartanah sebelum dan selepas projek.

Mengkaji perancangan tanah kewangan termasuk penilaian dan

pasaran tanah kewangan serta analisis aliran tunai.

Menjalankan kajiselidik bangunan dan hartanah untuk menetapkan

nilai pampasan/gantirugi.

vi. Jurukur Bahan

Bekerjasama dengan Jurunilai dalam menyediakan:

Kos projek, pendapatan projek dan cadangan pulangan.

Menyediakan pelan kewangan untuk pelaksanaan projek.

Mengkaji sumber kewangan untuk pelaksanaan.

Menilai cadangan kewangan oleh pemaju projek PTB.

vii. Jurutera (Awam dan Utiliti)

Menyedia serta mengkaji rekabentuk asas dan kajian perancangan

kejuruteraan berkaitan pembangunan tanah dan aras ketinggian,

keratan rentas, section height and typical structures ke atas

kemudahan-kemudahan dan menganggarkan keperluan untuk


50

bekalan air, pembetungan, sisa pepejal, perparitan, jalan dan kerja

tanah.

Menyedia dan mengkaji rekabentuk asas dan kajian perancangan

kejuruteraan terutama untuk menentukan permintaan dan jenis

kemudahan-kemudahan berikut:

- Bekalan elektrik

- Telekomunikasi

- Gas

- Teknologi maklumat dan komunikasi (ICT)

ix. Ahli Sosiologi/ Perancang Sosial

Menyediakan strategi pembinaan persetujuan keseluruhan dan

melaksanakan strategi dan program pembinaan persetujuan serta

mendokumenkan semua hasil program tersebut.

Menjalankan kajian soalselidik profil komuniti dan penilaian impak

sosial dan mengambil tindakan serta analisis ke arah mendapatkan

persetujuan bagi menyertai pelaksanaan projek PTB.

6.3 Anggaran Kos

Kos penyediaan projek PTB adalah termasuk anggaran kos perunding dan

anggaran kos pengurusan. Anggaran kos adalah di antara RM800,000 hingga

RM 1,000,000 bergantung kepada ciri- ciri kawasan. Manakala, anggaran

keperluan man-month dan kos perunding serta Jadual Program Kerja

Penyediaan Projek PTB ialah seperti di dalam lampiran 4 dan 5.


51

PENGGUNAAN GIS DALAM PROJEK PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT (PTB)

Penggunaan sistem maklumat geografi (GIS) adalah bertujuan untuk menyimpan data

dan maklumat, penganalisaan maklumat dan seterusnya persembahan data untuk

laporan dan taklimat. Ianya juga digunakan mengemaskini dan memantau maklumat-

maklumat yang ada dari masa ke semasa.

Penyediaan Projek PTB hendaklah menggunakan peta asas berdasarkan dari Jabatan

Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM). Peta asas ini akan digunakan untuk

memasukkan maklumat-maklumat dan perihal tanah dengan menggunakan perisian

GIS.

Sistem unjuran bagi penyediaan Projek PTB hendaklah menggunakan unjuran yang

terkini dan seragam dengan unjuran bagi kajian Rancangan Tempatan dan Rancangan

Kawasan Khas di mana bersesuaian.

(Penerangan terperinci mengenai Penggunaan GIS dalam Projek PTB boleh dirujuk di

dalam laporan berasingan yang telah disediakan).


52

PENUTUP

Manual Penyediaan Projek PTB ini merupakan panduan kepada semua pihak

yang terlibat dalam menyediakan perancangan untuk melaksanakan projek PTB

bagi sesuatu kawasan yang telah dikenalpasti.

Secara keseluruhannya, manual ini menjelaskan aspek-aspek dan pendekatan

penyediaan projek PTB termasuk penyediaan laporan-laporan berkaitan dan

pembinaan persetujuan.

Adalah diharapkan manual ini dapat dijadikan panduan dalam penyediaan projek

PTB dan menjadi asas kepada peringkat pelaksanaan projek PTB.

LAMPIRAN 1

Kaedah Tanah Selangor Jadual 4

CARIAN RASMI UNTUK KEGUNAAN RASMI (kaedah)

Adalah diperakui bahawa suatu carian rasmi telah dibuat mengikut Seksyen 385, Kanun Tanah Negara berkenaan tanah berikut :-

Bahawa pada tarikh dan waktu perakuan ini dikeluarkan, butir-butir tanah tersebut adalah seperti berikut :

Kategeri Kegunaan Tanah : Tiada Syarat Nyata : Tiada Sekatan Kepentingan : Tiada

Pemilikan dan Alamat

HAMIDAH BT. IBRAHIM Warganegara Malaysia, 48/192 bahagian JAMILAH BT. ADAM, No. Kad Pengenalan : 541016-10-5416 Warganegara Malaysia, 77/1760 bahagian MUNAH BT. AHMAD Warganegara Malaysia, 18/192 bahagian

Hakmilik : 1001GM00001645 Mukasurat : 1(2) Tarikh ; 28/09/2004

Jenis dan No. Hakmilik : GM 1645 No. Lot : Lot 3545

Bandar/Pekan/ Mukim : Mukim Dengkil Tempat : 103/4 AYER HITAM ROAD

Keluasan : 1.8211 Hektar Daerah : Sepang

No. Syit Piawaian : 101 C Nombor Pelan Akui : 13834

Taraf Pegangan (Selama-lamanya atau Pajakan) : Selama-lamanya Tarikh Luput Pajakan (Jika berkenaan) :

Kawasan Rizab (Jika Berkenaan) : TANAH SIMPANAN MELAYU

Tarikh Daftar : 2 Mei 2002 Cukai Tanah : RM 38.00

Tanggungan dan endosan-endosan lain : No. Perserahan : P08887/2001 Jil. 17 Fol.58 Kaveat Pendaftar atas Syer Keatas bahagian TIJAH BINTI MAT, No. kp : 241010-105154 Sbg Pemegang Amanah 1, 77/1760 bhgn. Didaftarkan pada 5 November 1997 jam 11:05:00 pagi (No. Rujukan Fail : ULDS.73/63) No. Perserahan : P08888/2001 Jil. 17 Fol. 58B Kaveat Pendaftar atau Syer keatas bahagian MUHAMMAD BIN YAHYA, No. kp : 3304472 sbg Pemegang Amanah 1, 7/1760 bhgn. Didaftarkan pada 5 November 1997 jam 11:50:00 pagi (No. Rujukan Fail : ULDS.73/63) Tanggungan dan endosan-endosan lain : Urusan-urusan dalam perserahan yang belum didaftarkan : Tiada

Hakmilik : 1001GM00001645 Mukasurat : 2(2) Tarikh ; 28/09/2004

LAMPIRAN 2

1

KAJIAN PELAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN TANAH

BERSEPAKAT, KG. SKUDAI KIRI, JOHOR BAHRU,

JOHOR DARUL TAKZIM

Nam

a P

emba

nci

:

.....

.....

...

Nom

bor

Lot

:

/

.. T

arik

h

:

...

....

......

N

ama

Jala

n :

.....

......

......

.....

...

BAHAGIAN A : MAKLUMAT ASAS RESPONDEN

1.

Nam

a R

espo

nden

:

___

____

____

____

____

____

____

___

____

____

____

____

____

____

____

2.

A

lam

at R

espo

nden

:

___

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

___

_

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

___

____

____

____

__

3.

Sta

tus

Res

pond

en

:

Pem

ilik

P

enye

wa

Sub

Pen

yew

a

S

etin

ggan

i. S

ekira

nya

peny

ewa/

sub

peny

ewa/

setin

ggan

, nya

taka

n na

ma

da

n al

amat

pem

ilik

sebe

nar:

__

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

___

___

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

___

telecharger un fichier pdf gratuit : manual penyediaan projek

Documents