permasalahan pembangunan semula premis sebelum
TRANSCRIPT
PERMASALAHAN PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS SEBELUM PERANG
KAWASAN KAJIAN : BANDAR KLUANG
MASFALIZA BINTI MOHSEN
Laporan projek ini dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian daripada syarat
penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah)
Fakulti Kejuruteraan Sains Dan Geoinformasi
Universiti Teknologi Malaysia
MEI, 2007
iii
DEDIKASI
Teristimewa buat keluarga yang dikasihi,
Ayah, Mohsen Bin Bahrom
Mak, Sabariah Binti Kasro
Kakna, Masliana Binti Mohsen
Ipi, Firdaus Bin Mohsen
Yam, Riham Hanim Binti Mohsen
Terima kasih yang tidak terhingga di atas doa, perhatian dan pengorbanan yang diberikan selama
ini. Segala pengorbanan kalian tidak dapat dibalas walau seluas lautan terbentang. Ketahuilah
bahawa kejayaan ini adalah hasil dorongan dan sokongan daripada kalian.
Buat Suami tercinta dan disayangi selalu, Eddy Bin Mohd Salleh di samping zuriat yang dinantikan
kelahirannya ke dunia ini
Segala pengorbanan, dorongan dan nasihatmu menjadi azimat yang amat berharga buatku
Terima Kasih atas bantuan dan bimbinganmu serta kesetiaanmu menemaniku sepanjang masa
Terima Kasih Sayang....Atas Segala-galanya...
Tidak lupa kepada rakan-rakan seperjuangan MGN, kakitangan MPK dan JPPH Kluang
Semoga kejayaan milik kita bersama.
Buat Sahabat Tersayang,
Terima kasih di atas segala bantuan, tunjuk ajar dan semangat yang diberikan.
Semoga persahabatan kekal abadi.
iv
PENGHARGAAN
Bismillah hirrahman nirrahim…
Alhamdulillah, syukur ke hadrat Allah S.W.T dengan limpah kurnia dan rahmat-Nya
dapatlah saya melaksanakan penulisan ini. Ucapan terima kasih yang tidak terhingga
diucapkan kepada semua pihak yang telah memberi bantuan, kerjasama, komen serta
dorongan secara langsung dan tidak langsung di dalam menjayakan penulisan ini:
Prof Madya Dr. Megat Mohd Ghazali Bin Megat Abdul Rahman selaku
Penyelia Projek Sarjana ini, atas bimbingan, nasihat yang diberikan dan tidak jemu-
jemu memberi tunjuk ajar serta menyatakan komen-komen yang membina sepanjang
proses perlaksanaan penulisan ini.
Penyelaras serta panel Projek Sarjana, Dr. Asiah Binti Othman dan Pn. Adibah
Binti Awang serta pensyarah-pensyarah yang telah banyak membantu memberi
bimbingan dalam penulisan ini.
Seluruh kakitangan Majlis Perbandaran Kluang dan kakitangan JPPH Kluang
yang telah sudi membantu menyediakan data-data primer dan sekunder dalam proses
penyediaan projek ini.
Untuk seluruh warga FKSG khususnya rakan-rakan seperjuangan di MGN yang
turut membantu dalam memberi dorongan, tunjuk ajar, panduan serta nasihat.
Penghargaan ini juga diberikan kepada semua pihak individu atau berkumpulan
yang telah terlibat secara langsung dan tidak langsung dalam menjayakan kajian ini.
Semoga jasa baik anda diberkati ALLAH S.W.T.
v
ABSTRAK
Pembangunan semula penting sebagai satu usaha untuk mengubah rupa bentuk fizikal di kawasan bandar demi mengatasi masalah kemunduran dan kemerosotan samada dari segi sosial, fizikal, ekonomi dan persekitaran sesebuah bandar. Ia dilaksanakan demi mencapai keberkesanan dan kecekapan gunatanah tertinggi dan terbaik (highest and best use).Walaubagaimanapun, pemilik premis berhadapan dengan masalah dalam melaksanakan program pembangunan semula seperti melalui proses yang terlalu rumit ditambah pula dengan ketidakstabilan dan kelembapan pasaran harta tanah yang menjejaskan inisiatif pemilik untuk membangunkan premisnya. Akibatnya, kebanyakan premis sebelum perang masih berada dalam keadaan tidak terjaga dengan baik, usang dan dibiarkan kosong kerana pemilik lebih gemar bersikap berdiam diri daripada menanggung pelbagai beban contohnya dalam mendapatkan kelulusan pembangunan semula ditambah pula dengan masalah kewangan. Objektif kajian ini ialah (1) mengkaji sebab-sebab pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang dan (2) mengenalpasti faktor-faktor kekurangan pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang. Bagi mencapai kedua-dua objektif, data dikumpulkan melalui kaedah temu bual dan soal selidik dengan pegawai MPK iaitu Jabatan Penilaian, JPBD, Bahagian Kawalan Bangunan, kakitangan JPPH Kluang dan para pemilik atau penyewa premis sebelum perang di kawasan kajian tentang program pembangunan semula. Data-data dianalisis dengan menggunakan analisis frekuensi dan peratusan. Hasil daripada kajian ini, diharapkan dapat mengalakkan pembangunan semula premis sebelum perang supaya sentiasa kekal selamanya dengan kerjasama antara pihak PBT dan pemilik premis sendiri untuk mengatasi masalah keusangan serta menaikkan imej Bandar Kluang.
vi
ABSTRACT
Redevelopment is an important as an effort to change physical structure for the urban area to overcome problem of social, physical, economy and environment decay for achieve highest and best use to the land efficiently and effectively. Even though, owner had problem to implement redevelopment for example the complicated process for redevelopment and property market that not consistent and very slow caused the owners not interested to develop their building. Subsequently most of the prewar building still in bad condition, become obsolescent and not occupied because owner silently than take any burdens with finance problem, problem to approval for development an others. The objectives of this research are (1) to identify the reasons implementation of redevelopment and (2) to study the factors deficiency implementation of redevelopment of prewar building. To attain these objectives, data are collected by interviewing and distributing questionnaires to Majlis Perbandaran Kluang (MPK) in Valuation Department, Building Control Department, Urban and Country Planning Department (JPBD), Valuation and Service Property Deprtment (JPPH), owners and tenants of the prewar building about redevelopment. Data collected are analyzed by the frequency analysis and percentage analysis. In this research, hopefully can encourage implementation of redevelopment and maintain the prewar building with the cooperation between local authority and owners of the buildings from any decay problems and to improve the identity of Kluang Town.
vii
KANDUNGAN
PENGAKUAN ii
DEDIKASI iii
PENGHARGAAN iv
ABSTRAK v
ABSTRACT vi
ISI KANDUNGAN vii
SENARAI JADUAL xii
SENARAI RAJAH xiii
SENARAI SINGKATAN NAMA xiv
SENARAI LAMPIRAN xv
BAB PERKARA MUKA SURAT
1 PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan 1
1.2 Isu dan Penyataan Masalah 4
1.3 Matlamat Kajian 7
1.4 Objektif Kajian 8
1.5 Skop Kajian 8
1.6 Kepentingan Kajian 9
1.7 Metodologi Kajian 10
viii
1.7.1 Peringkat Pertama : Mengenalpasti Masalah 10
1.7.2 Peringkat Kedua : Kajian Literatur 10
1.7.3 Peringkat Ketiga : Metodologi dan Analisis Kajian 11
1.7.4 Peringkat Keempat : Kesimpulan dan Cadangan 12
2 PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS PERDAGANGAN SEBELUM
PERANG
2.1 Pengenalan 14
2.2 Premis Sebelum Perang 14
2.3 Pembangunan Semula 15
2.4 Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang 17
2.5 Kaedah Pelaksanaan Pembangunan Semula 18
2.5.1 Pembangunan Semula Secara ‘Comprehensive’ 18
2.5.2 Pembangunan Semula Secara ‘Piecemeal’ 19
2.5.2.1 Pembangunan Semula Secara ‘Voluntary’ 19
2.5.2.2 Pembangunan Semula Secara ‘Involuntary’ 20
2.5.2.3 Pembangunan Semula Secara Ekonomi 21
2.6 Proses atau Strategi Pembangunan Semula 22
2.6.1 Kajian Ke Atas Aspek Fizikal Dan Sosio-Ekonomi 22
2.6.2 Kajian Terhadap Latar Belakang dan Sejarahnya 22
2.6.3 Kajian Potensi Pembangunan 23
2.6.4 Penentuan Nilai Tapak 24
2.6.5 Pertimbangan Ke Atas Sekatan Perundangan 24
2.6.6 Kajian Ke Atas Jenis Gunaan Yang Memberikan Nilai 25
Tinggi Dan Menguntungkan
2.6.7 Kajian Kos Pembangunan Semula 25
2.6.8 Kajian Kemungkinan dan Unjuran Projek Pembangunan 26
2.6.9 Perlantikan Agensi Pelaksana 26
ix
2.7 Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis 27
2.7.1 Faktor Keusangan 28
2.7.2 Faktor Kesesakan 29
2.7.3 Faktor Penggunaan Tanah Yang Tidak Terancang 30
2.7.4 Perubahan Fungsi Bandar 30
2.7.5 Faktor Perubahan Sosial 31
2.7.6 Ketiadaan Kawalan Perancangan Yang Berkesan 32
2.7.7 Faktor Sejarah 32
2.7.8 Faktor Pendidikan 32
2.8 Faktor-Faktor Kurangnya Pelaksanaan Aktiviti 33
Pembangunan Semula
2.8.1 Faktor Proses Pembangunan Yang Rumit dan Lembab 33
2.8.2 Faktor Organisasi Pelaksana 34
2.8.3 Faktor Kos Dan Masa 35
2.8.4 Masalah Kesukaran Mendapatkan Pinjaman Kewangan 35
2.8.5 Kelembapan Pasaran Harta Tanah 35
2.9 Kesimpulan 36
3 GARIS PANDUAN DAN KAEDAH PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS
SEBELUM PERANG DI BANDAR KLUANG
3.1 Pengenalan 37
3.2 Kawasan Kajian : Bandar Kluang 37
3.3 Pengenalan Strategi dan Halatuju Pembangunan Bandar Kluang 40
3.4 Dasar Perancangan dan Inisiatif Pembangunan MPK 42
3.5 Peranan Bersama Antara Pihak Kerajaan Dan Pihak Persendirian 43
3.6 Perletakan Premis Sebelum Perang di Bandar Kluang 44
3.7 Langkah-Langkah ke Arah Pembangunan Semula 49
3.8 Keadaan dan Struktur Fizikal Premis Sebelum Perang 59
di Bandar Kluang
3.9 Kesimpulan 66
x
4 ANALISIS DAN PENEMUAN KAJIAN
4.1 Pengenalan 67
4.2 Kaedah Pengumpulan Data 67
4.2.1 Kajian Temubual 68
4.2.2 Kajian Soal Selidik 72
4.2.2.1 Penyediaan Borang Soal Selidik 72
4.2.2.2 Struktur Borang Soal Selidik 72
4.2.2.3 Pemilihan Sampel 74
4.2.2.4 Pengedaran dan Penerimaan Borang Soal Selidik 75
4.3 Kaedah Analisis Data Borang Soal Selidik 76
4.3.1 Analisis Latar Belakang Responden 77
4.3.1.1 Analisis Bangsa Responden 78
4.3.1.2 Analisis Umur Responden 79
4.3.1.3 Analisis Bilangan Isirumah 80
4.3.1.4 Analisis Keadaan Premis 80
4.3.1.5 Analisis Kegunaan Premis 81
4.3.1.6 Analisis Pendapatan Responden 82
4.3.1.7 Analisis Status Penghunian 83
4.3.2 Analisis Maklum Balas Responden Pemilik Premis 84
4.3.2.1 Analisis Penerimaan Pemilik Premis Untuk 84
Melaksanakan Pembangunan Semula
4.3.2.2 Analisis Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembangunan 85
Semula Sebelum Perang
4.3.2.3 Analisis Faktor-faktor Kurangnya Pelaksanaan 87
Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang
4.3.3 Analisis Maklum Balas Responden Penyewa Premis 89
4.3.3.1 Analisis Tahap Kepuasan Penyewa Dengan Kadar 89
Sewa Yang Ditetapkan Oleh Pemilik Premis
4.3.3.2 Analisis Keadaan Premis Yang Disewa 90
4.3.3.3 Analisis Tahap Persetujuan Penyewa Jika 91
xi
Pembangunan Semula Dilaksanakan
4.3.3.4 Analisis Sebab Penyewa Tidak Bersetuju 92
Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis
4.3.4 Analisis Pendapat Terhadap Cadangan Pembangunan 93
Semula Oleh MPK
4.4 Kesimpulan 94
5 KESIMPULAN
5.1 Pengenalan 96
5.2 Penemuan Kajian 96
5.2.1 Penemuan Pertama: Mengenalpasti Sebab-Sebab 97
Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang
5.2.2 Penemuan Kedua: Mengkaji Faktor-Faktor Yang 98
Menyebabkan Kurangnya Pelaksanaan Pembangunan
Semula Premis Sebelum Perang
5.3 Cadangan Kajian 100
5.4 Masalah dan Limitasi Kajian 101
5.5 Cadangan Kajian Lanjutan 102
5.6 Kesimpulan 103
BIBLIOGRAFI 105-106
LAMPIRAN 107-116
xii
SENARAI JADUAL
NO. JADUAL TAJUK MUKA SURAT
3.1 Kategori Pemuliharaan dan Pengekalan Premis Sebelum 61
Perang Berdasarkan Kepada Garis Panduan Daripada MPK
3.2 Garis Panduan Yang Dikeluarkan MPK Untuk Pembangunan 62
Semula Mengikut Kategori
3.3 Garis Panduan Reka Bentuk Pembangunan Semula Premis 64
Sebelum Perang di Bawah Zon Pengekalan dan Pemuliharaan
Mengikut Kategori
4.1 Rumusan Hasil Kajian Temu Bual 69
4.2 Bangsa Responden 78
4.3 Umur Responden 79
4.4 Bilangan Isirumah Responden 80
4.5 Keadaan Premis Sebelum Perang 80
4.6 Kegunaan Premis Sebelum Perang 81
4.7 Pendapatan Responden 82
4.8 Keadaan Premis Yang Disewa 90
xiii
SENARAI RAJAH
NO. RAJAH TAJUK MUKA SURAT
1.1 Carta Alir Kajian 13
3.1 Blok Perancangan mengikut Rancangan Tempatan Bandar Kluang 39
3.2 Jumlah Unit Premis Perdagangan Sebelum Perang 45
di Bandar Kluang
3.3 Lokasi Premis Sebelum Perang Untuk Pengekalan 46
Dan Pemuliharaan
3.4 Lokasi Premis Sebelum Perang Untuk Pengekalan 46
Dan Pemuliharaan
4.1 Status Penghunian Responden Premis Sebelum Perang 83
4.2 Penerimaan Pemilik Premis Untuk Melaksanakan 84
Pembangunan Semula Premis
4.3 Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis 85
Sebelum Perang
4.4 Faktor-Faktor Kurangnya Pelaksanaan Pembangunan 87
Semula Premis Sebelum Perang
4.5 Tahap Kepuasan Penyewa Dengan Kadar Sewa Premis Yang 89
Ditetapkan Oleh Pemilik Premis
4.6 Tahap Persetujuan Penyewa Jika Pembangunan 91
Semula Dilaksanakan
4.7 Sebab Penyewa Tidak Bersetuju Pelaksanaan 92
Pembangunan Semula Premis
xiv
SENARAI SINGKATAN NAMA
JPPH - Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
MPK - Majlis Perbandaran Kluang
JPBD - Jabatan Perancang Bandar dan Desa
RT - Rancangan Tempatan
UDA - Perbadanan Pembangunan Bandar
xv
SENARAI LAMPIRAN
LAMPIRAN TAJUK MUKA SURAT
A Carta Alir Proses Pembangunan Semula Premis 107
Sebelum Perang
B Pelan Lokasi Premis Perdagangan Sebelum Perang 111
Di Bandar Kluang
C Rangka Soalan Temubual 112
D Borang Soal Selidik 113
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan
Rentetan daripada peristiwa Perang Dunia Kedua mengakibatkan berlakunya
kekurangan premis berikutan terlalu banyak bangunan yang musnah dalam peperangan
tersebut. Manakala, pembangunan semula premis-premis tersebut memerlukan masa
yang lama dan tidak dapat memenuhi kadar pertambahan penduduk yang semakin
meningkat. Kesannya permintaan adalah tinggi melebihi penawaran dalam pasaran dan
pada ketika itu para pemilik permis telah mengambil peluang dengan menaikkan kadar
sewa yang tinggi kepada penyewa (Khuzaimah Abdullah, 1987). Akhirnya dengan
penguatkuasaan Akta Kawalan Sewa 1966, menyebabkan pemilik premis terpaksa
menanggung kerugian kerana menerima pulangan sewa yang rendah daripada sewa
pasaran manakala nasib penyewa premis semakin terbela dan dilindungi.
Kini, setelah sekian lama Akta ini berkuatkuasa, ia sudah dianggap tidak sesuai
lagi untuk digunapakai. Ini kerana masalah kekurangan premis tidak boleh dijadikan
alasan berikutan terdapatnya banyak premis perdagangan telah dibina umpama
cendawan tumbuh dan kebanyakannya masih kosong contohnya di Bandar Kluang.
Berikutan pemansuhannya, pemilik premis sebelum perang mendapat kembali
keadilannya dan seterusnya membolehkan pemilik mendapatkan semula premis mereka
bagi tujuan pembangunan semula samada dengan cara merobohkan bangunan asal dan
2
membina semula, memulihkan bangunan sediada, memelihara bangunan tersebut atau
menyewakannya mengikut kadar harga pasaran semasa (Hazman Bin Hamdan, 1999).
Ini kerana, secara umumnya kewujudan premis-premis sebelum perang tanpa adanya
usaha pembangunan semula akan membuatkan sesebuah pusat bandar kelihatan usang
dan terbiar
Walaubagaimanapun, disebabkan oleh ketidakmampuan pemilik premis untuk
membiayai kos penyenggaraan akibat daripada pulangan sewa yang rendah dan
merugikan, premis tersebut semakin lama menjadi semakin usang dan terbiar. Keadaan
ini turut menjejaskan imej sesebuah bandar pada masa kini kerana kebanyakan premis
sebelum perang adalah terletak di pusat bandar. Maka, kesemua premis ini tetap
menampilkan keadaan fizikal yang sama walaupun setelah sekian lama pertumbuhan
ekonomi yang pesat telah tercapai di sesebuah bandar. Akhirnya, sumber tanah bandar
yang terhad dan lazimnya mempunyai permintaan dan nilai yang tinggi tidak dapat
digunakan secara ekonomik, cekap atau ‘highest and best use’(Giridharan A/L
Ramachandran). Lantaran itu, keadaan ini akan merugikan para pemilik premis di mana
hasil pulangan yang diperolehi adalah tidak sejajar dengan pelaburannya.
Oleh itu, pemilik premis perlu menjalankan kerja-kerja menyelenggara,
mengubahsuai atau membangunkan semula premisnya bagi menaikkan imej sebuah
bandar sejajar dengan pembangunan dan perkembangannya masa kini kerana
kebanyakan premis sebelum perang terletak di tengah bandar. Ini kerana, semasa Akta
digunapakai ia lebih menjaga hak penyewa dan mengenepikan hak pemilik untuk
membangunkan, membaikpulih atau membuat pembaharuan terhadap premisnya.
Justeru itu, pembangunan semula bandar penting sebagai satu usaha untuk mengubah
rupa bentuk fizikal di kawasan bandar demi mengatasi masalah kemunduran dan
kemerosotan sesebuah bandar. Ia juga merupakan satu pendekatan yang mengubah
sesebuah bandar yang lama kepada yang baru samada dari segi fizikal atau sosial.
3
Perubahan dari segi fizikal melibatkan tindakan membangunkan semula premis
antaranya dengan merobohkan bangunan asal dan membina semula, memulihkan
bangunan sediada atau memelihara bangunan berkenaan. Manakala perubahan dari
aspek sosial dilaksanakan dengan menyediakan kemudahan awam, pertambahan
peluang pekerjaan, kenaikan jumlah pendapatan dan peningkatan taraf hidup
masyarakat bandar sekaligus mengurangkan kadar pengangguran abad ke-20 dalam
bandar-bandar abad ke-19 (Ooi Choon Seng, 1995).
Pembangunan semula bandar juga merupakan suatu program yang dijalankan
oleh pihak berkuasa di sesuatu kawasan petempatan sediada yang menghadapi masalah
kemunduran dan kemerosotan samada dari segi sosial, fizikal, ekonomi dan
persekitaran. Ia dilaksanakan demi mencapai keberkesanan dan kecekapan gunatanah
tertinggi dan terbaik (highest and best use). Beberapa objektif-objektif sampingan
adalah untuk membaiki dan mempertingkatkan imej bandar, melancarkan arus
pembangunan tanah dan menjamin kebajikan penduduk serta meningkatkan pulangan
yang tinggi kepada pihak-pihak yang terlibat dan akhirnya memanfaatkan seluruh
masyarakat setempat.
Malah, aktiviti pembangunan semula juga kurang dilaksanakan memandangkan
terdapatnya garis panduan dan prosedur yang remeh dan lambat. Ia meliputi perkara-
perkara seperti kebenaran merancang, kelulusan pelan bangunan, pembayaran
pampasan kepada penyewa, pembersihan tapak, pembinaan bangunan, pinjaman dan
sijil kelayakan. Ini membuatkan seseorang pemilik biasanya tidak berminat untuk
membangunkan premisnya.
Oleh itu, didapati terdapat sebahagian sahaja unit premis sebelum perang telah
dibina dengan bangunan yang baru dan ada sebahagian daripada masih dalam
rupabentuk bangunan yang lama dan kebanyakannya adalah terbiar. Bagaimanapun,
pembangunan semula dianggap penting bagi meningkatkan imej bandar tanpa
menjejaskan sejarah dan identiti Bandar Kluang sebagai bandar lama. Manakala Pihak
Berkuasa Tempatan (PBT) merupakan badan yang digalakkan untuk mengambil
4
inisiatif bagi mewujudkan dasar dan garis panduan untuk pembangunan semula mana-
mana bangunan yang mengalami keusangan dari segi fungsi dan strukturnya. Tujuannya
adalah supaya dapat meningkatkan aktiviti ekonomi dan memperkembangkan bandar
menjadi sebuah bandar moden dan tersusun sekaligus mengekalkan imej dan sejarah
lama Bandar Kluang yang pernah dijajah oleh bangsa asing pada masa dahulu.
1.2 Isu dan Penyataan Masalah
Sebarang kewujudan peruntukan atau perundangan pasti akan menimbulkan
masalah samada masalah tersebut dianggap kecil, remeh atau masalah besar. Contohnya
dengan penguatkuasaan Akta Kawalan Sewa 1966 yang menjadi penghalang dan punca
mengakibatkan pembangunan semula premis sebelum perang tidak dapat dilaksanakan.
Namun, pemansuhan Akta ini turut menimbulkan isu serta masalah yang berterusan
contohnya di Bandar Kluang.
Manakala usaha pembangunan semula premis sebelum perang masih kurang
mendapat sambutan dan perhatian ramai kerana penguatkuasaan masih di peringkat
nasional dan mungkin dipengaruhi oleh beberapa faktor pemilik premis yang tersendiri.
Masalah-masalah tersebut dianggap menjadi faktor penghalang pelaksanaan aktiviti
pembangunan semula. Oleh itu, kajian ini dijalankan untuk mengetahui apakah sebab
yang menyebabkan sebahagian premis sebelum perang di Bandar Kluang tidak
mengalami pembangunan semula contohnya tiada pengubahsuaian, pemulihan atau
sebagainya. Ini mengakibatkan bangunan-bangunan yang mempunyai elemen warisan
terancam kesan daripada perubahan fizikal atau perobohan tanpa kawalan yang spesifik.
Masalah ini mula timbul sejajar dengan aliran kemajuan negara kerana kawasan
premis-premis ini yang kebanyakannya di bandar dan adanya nilai-nilai komersil yang
tinggi. Malah, disusuli oleh citarasa dan perubahan gaya hidup pemilik dan masyarakat
sekitar yang mempunyai permintaan yang unik dan mahukan kemodenan. Sebaliknya,
5
dengan wujudnya kawalan Akta ini menyebabkan premis tidak mengalami sebarang
aktiviti pembangunan ataupun pemulihan. Ini menyebabkan kawasan-kawasan ini
ketinggalan dalam arus pembangunan sesebuah bandar. Jadi, semakin lama dibiarkan
akta berkuatkuasa, maka timbul ketidakadilan dari segi ekonomi, politik, pembahagian
tanah dan sebagainya terhadap lokasi dan para pemilik premis tersebut.
Oleh itu, pembangunan semula bandar wajar diwujudkan apabila wujudnya
kawasan ‘slum’ iaitu kawasan yang diliputi bangunan-bangunan usang, buruk dan tidak
teratur rekebentuknya. Selain itu, cara kehidupan di situ juga tidak teratur disebabkan
paras kemiskinan penduduk, kemudahan yang tidak mencukupi, kemunduran kawasan
dan wujudnya pelbagai masalah sosial seperti masalah kesihatan, kesesakan, keselesaan
dan keselamatan masyarakat setempat.
Selain itu, masalah yang sering berlaku semasa hendak melaksanakan
pembangunan semula premis sebelum perang antaranya ialah masalah mendapatkan
kelulusan daripada PBT yang mengambil masa yang panjang dan rumit dan seandainya
pembangunan telah dibangunkan adakah ia mampu mendatangkan pulangan yang lebih
tinggi dan menguntungkan.
Umumnya, kebanyakan premis sebelum perang kelihatan tidak teratur
susunannya serta pembinaannya dahulu yang tidak mengambilkira aspek perancangan,
kemudahan tempat letak kereta yang mencukupi dan sebagainya mengakibatkan
berlakunya kepadatan dan kesesakan pada masa kini dan ini menyukarkan
pembangunan semula dilaksanakan. Selain itu, rekabentuk dan strukturnya yang tidak
seragam contohnya ketiadaan kawalan ketinggian yang jelas mengakibatkan bentuknya
tidak serupa dan memberikan kesan kepada permandangan yang kurang menarik.
Lantaran itu, adalah digalakkan supaya premis-premis berkenaan dibuat
pengubahsuaian, pemuliharaan dan melaksanakan pembangunan semula sekiranya perlu
bagi mengekalkan imej sesebuah bandar berkenaan. Oleh yang demikian, adalah
penting bagi pihak pemaju dan pihak berkuasa untuk mengambil langkah awal dengan
6
membuat kerja-kerja perancangan seperti kerja awalan mengenalpasti masalah-masalah
yang wujud, mengenalpasti bentuk pembangunan yang sesuai dijalankan, penyediaan
pelan pembangunan dan membuat penganggaran kos pembangunan projek tersebut. Ini
kerana ianya penting supaya semua pihak lebih berhati-hati dan bersedia untuk
menghadapi sebarang kemungkinan di masa akan datang sebelum melaksanakan
sepenuhnya aktiviti pembangunan semula dan memastikan aktiviti pembangunan
berjalan lancar.
Walaubagaimanapun, pemilik premis tetap berhadapan dengan masalah dalam
melaksanakan program pembangunan semula seperti melalui proses yang terlalu rumit
ditambah pula dengan ketidakstabilan dan kelembapan pasaran harta tanah menjejaskan
inisiatif pemilik untuk membangunkan premisnya. Akibatnya, kebanyakan kawasan
terletaknya premis sebelum perang masih berada dalam keadaan tidak terjaga dengan
baik, usang dan dibiarkan kosong kerana pemilik lebih gemar bersikap berdiam diri
kerana terpaksa menanggung pelbagai beban contohnya dalam mendapatkan kelulusan
pembangunan semula ditambah pula dengan masalah kewangan.
Daripada pemerhatian didapati aktiviti perniagaan di sekitar kawasan yang
mempunyai premis sebelum perang di Bandar Kluang semakin suram dan tidak aktif
sepertimana dahulu. Ini kerana, dengan adanya pembangunan projek penswastaan
perdagangan di Jalan Haji Manan dan sekitarnya serta dengan tertubuhya kompleks
membeli belah seperti Kluang Parade dan BCB Plaza menjadikan semakin lama aktiviti
perniagaan di kawasan premis sebelum perang bagaikan ‘Ghost Town’ dan semakin
malap.
Manakala, jika dilihat di Bandar Kluang yang memiliki sebanyak 198 unit
premis perdagangan iaitu di Jalan Mersing, Jalan Station, Jalan Pasar, Jalan Lambak,
Jalan Ismail, Jalan Batu Pahat, Lorong Wayang dan Jalan Mengkibol, namun hanya
sebahagian sahaja daripada unit premis telah dibangunkan semula secara sepenuhnya,
sebahagian lagi masih dalam keadaan asal serta terdapat premis yang usang dan terbiar.
Sejajar dengan ini, kajian ini turut menyenaraikan garis panduan pembangunan semula
7
premis sebelum perang di Bandar Kluang yang telah ditetapkan oleh pihak MPK
sebagai rujukan. Seterusnya, kajian ini juga cuba mengkaji sebab-sebab pembangunan
semula dilaksanakan dan apakah faktor-faktor pembangunan semula kurang
dilaksanakan di kawasan kajian.
1.3 Matlamat Kajian
Matlamat kajian ini adalah untuk mengetahui sebab-sebab pelaksanaan
pembangunan semula premis sebelum perang dan apakah faktor-faktor kurangnya
pelaksanaan aktiviti pembangunan semula premis sebelum perang di kawasan kajian.
Kajian ini dijalankan memandangkan terdapat premis sebelum perang yang dibiarkan
usang, kosong dan terbiar begitu sahaja yang mana akan mencemarkan permandangan
dan imej Bandar Kluang kerana premis-premis ini terletak di tengah bandar. Tidak
kurang juga terdapat juga sebahagian premis yang telah dibangunkan semula dan
sebahagian lagi masih dalam keadaan asal. Secara tidak langsung, ini akan mencacatkan
identiti Bandar Kluang sebagai sebuah bandar yang semakin membangun.
Dalam kajian ini juga, penulis cuba memberikan beberapa cadangan untuk
menggalakkan pihak berkuasa dengan kerjasama daripada pihak pemilik premis
mengambil langkah dan membuat sebarang pembangunan untuk memperbaiki dan
memperindahkan premis sebelum perang ini supaya warisan dahulu masih lagi dapat
dikekalkan dan tidak terus berada dalam keadaan keusangan sepertimana di Negeri
Melaka dan Pulau Pinang. Di samping itu, penulis mencadangkan supaya pihak
berkuasa membuat perancangan yang lebih terperinci untuk memperbaiki suasana dan
mengembalikan keadaan kawasan premis sebelum perang ini sepertimana dahulu
dengan melaksanakan kajian peracangan dan kajian pembangunan yang lebih berkesan
untuk memberikan perubahan ke atas Bandar Kluang.
8
1.4 Objektif Kajian
Dalam menjalankan kajian mengenai pembangunan semula bangunan
perdagangan sebelum perang di Bandar Kluang ini, penulis telah menetapkan objektif
kajian seperti berikut:
a) Mengenalpasti sebab-sebab pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum
perang
b) Mengkaji faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya pelaksanaan aktiviti
pembangunan semula premis sebelum perang
1.5 Skop Kajian
Dalam menjalankan kajian ke atas Permasalahan Pembangunan Semula Premis
Sebelum Perang, penulis hanya memberi fokus kepada skop-skop berikut:
Skop kajian hanya akan lebih menjurus kepada aspek yang perlu dititikberatkan
bagi mencapai objektif kajian. Kajian ini hanya memfokuskan kepada aspek
pembangunan semula premis perdagangan sebelum perang di pusat bandar. Lokasi
kawasan kajian adalah di Bandar Kluang yang mempunyai sebanyak 198 unit premis
perdagangan sebelum perang. Hanya aspek pembangunan semula premis sebelum
perang di Bandar Kluang sahaja yang akan dikenal pasti. Kriteria ini digunakan kerana
penulis menghadapi masalah dari segi kekangan masa untuk menjalankan sebuah kajian
yang menyeluruh.
Bagi mendapatkan pandangan dari pihak-pihak yang terlibat mengenai
pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang terutamanya dari segi sebab-
sebab pelaksanaan dan faktor-faktor kurangnya pelaksanaan pembangunan semula,
penulis telah memilih kumpulan responden iaitu penghuni premis dan pihak yang
9
mempunyai pengetahuan dalam pelaksanaan pembangunan semula di Bandar Kluang.
Ini bertujuan untuk mendapatkan jawapan berasaskan pengalaman mereka yang terlibat.
Analisis kemudiannya akan dibuat berdasarkan sampel yang telah dipilih dan hanya
menumpukan kepada objektif kajian yang telah dinyatakan.
1.6 Kepentingan Kajian
Kajian ini dilaksanakan dengan harapan dapat membantu dan memberi manfaat
serta rujukan kepada MPK, pemaju swasta dan pihak pemilik premis sebelum perang
bagi menangani masalah dalam melaksanakan pembangunan semula premis. Malah
dapat membantu memberikan gambaran awal kepada pihak-pihak tersebut untuk
menghadapi senario perubahan struktur bandar yang drastik di masa akan datang
melalui penggabungan usaha bersama antara pihak swasta dan kerajaan dalam program
pembangunan semula Bandar Kluang.
Seterusnya secara tidak langsung dapat membantu pihak MPK menyelesaikan
masalah berhubung penerimaan dan pendapat premis bangunan tentang program
pembangunan semula. Seterusnya menyusun dan mengatur strategi-strategi
menyelesaikan masalah dan perancangan pembangunannya di masa akan datang yang
lebih baik dan sempurna. Oleh itu, kegunaan tapak premis-premis sebelum perang ini
dapat dirancangkan mengikut pelan pembangunan dan perancangan yang baik bagi
memenuhi kegunaan ‘highest and best use’.
Sementara pihak-pihak lain yang turut terlibat dalam sektor harta tanah seperti
pihak institusi kewangan, arkitek, perunding harta, pengurus harta, jurutera, pemaju
mahupun kontraktor juga dibantu untuk mengetahui dan mengenalpasti pembangunan
semula yang bersesuaian dan kedayaupayaannya di masa akan datang.
10
Selain itu, diharap kajian ini dapat memberikan manfaat kepada pelajar jurusan
Pentadbiran dan Pembangunan Tanah serta pelajar Pengurusan Harta Tanah
terutamanya di dalam memberikan rujukan dan maklumat tambahan kepada mereka
tentang pembangunan semula yang dilaksanakan ke atas premis-premis sebelum perang
di Bandar Kluang.
1.7 Metodologi Kajian
Melalui rangka metodologi kajian yang disediakan, kajian ini terbahagi kepada
beberapa peringkat iaitu:
1.7.1 Peringkat Pertama : Mengenal pasti Masalah
Peringkat pertama merupakan fasa dalam memulakan kajian di mana melibatkan
proses-proses seperti mengenal pasti masalah, menentukan pernyataan masalah serta
menetapkan skop kajian, objektif kajian, matlamat kajian dan kepentingan kajian yang
dijalankan.
1.7.2 Peringkat Kedua: Kajian Literatur
Peringkat kedua merangkumi penerangan mengenai kajian, menentukan topik
kajian secara spesifik dan tumpuan yang akan dilakukan di dalam kajian literatur ini
lebih kepada pemahaman dan gambaran yang jelas mengenai pembangunan semula
permis secara umum. Ini termasuklah sebab-sebab pembangunan semula premis, faktor-
faktor kurangnya pelaksanaan pembangunan semula, proses atau strategi pembangunan
11
semula dan sebagainya yang mana terdapat di dalam bab dua kajian ini. Kajian yang
dilakukan telah diperoleh daripada sumber-sumber bahan bercetak seperti buku-buku,
jurnal, tesis yang berkaitan. Data-data dan bahan-bahan ini banyak diguna pakai dalam
gambaran awal kajian.
1.7.3 Peringkat Ketiga: Metodologi dan Analisis Kajian
Metode pengumpulan data yang digunakan dalam kajian ini dirasakan dapat
membantu mencapai kedua-dua objektif kajian yang telah ditetapkan. Metode
pengumpulan data yang digunakan untuk mengumpul data-data adalah terdiri daripada
kajian literatur, kajian temubual dan kajian soal selidik.
a) Kajian Literatur: Melibatkan pencarian maklumat dalam bentuk fakta atau teori
daripada jurnal-jurnal, buku-buku rujukan atau kajian-kajian lepas yang
berkaitan dengan topik kajian yang dijalankan.
b) Kajian Temu bual: Dijalankan untuk mendapatkan maklumat daripada pegawai
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) Kluang, Jabatan Penilaian,
Kawalan Bangunan dan Jabatan Perancang Bandar dan Desa, Majlis
Perbandaran Kluang (MPK) berkenaan dengan Pembangunan Semula premis
sebelum perang di kawasan kajian serta mengenal pasti masalah dan jawapan
kepada isu yang berkaitan.
c) Kajian Soal Selidik: Kaedah sebaran soal selidik digunakan untuk mendapatkan
maklumat daripada maklum balas penghuni premis iaitu pemilik atau penyewa
premis sebelum perang dan dikenali sebagai responden. Kaedah ini merupakan
kaedah yang paling sesuai untuk mendapatkan sumber data dan maklumat yang
maksimum secara berkesan.
12
Metode kajian yang digunakan bagi menganalisis data-data yang telah
dikumpulkan melalui metode pengumpulan data adalah melalui analisis frekuensi dan
peratusan. Analisis ini digunakan untuk menganalisis data-data daripada soal selidik.
Analisis frekuensi berfungsi untuk mengenal pasti ulangan atau kekerapan sesuatu
perkara yang berlaku di dalam taburan data (Ibrahim Atan bin Sipan, 2003). Kaedah
analisis frekuensi ini merupakan kaedah penganalisisan mudah yang bergantung kepada
kekerapan sesuatu perkara.
1.7.4 Peringkat Keempat : Kesimpulan dan Cadangan
Kesimpulan yang dibuat adalah berdasarkan analisis data yang dibuat dalam
peringkat ketiga. Kesimpulan juga akan membawa kepada hasil penemuan dengan
melihat perkaitannya dengan kedua-dua objektif yang telah ditetapkan. Di dalam kajian
ini juga, penulis turut menyenaraikan beberapa cadangan kepada pihak berkuasa dan
pemilik premis untuk menggalakkan pembangunan semula dapat dilaksanakan di
kawasan kajian supaya persekitaran dan keadaan premis itu sendiri dalam keadaan yang
baik dan terpelihara.
Secara ringkasnya, peringkat-peringkat metodologi kajian yang telah
diterangkan di atas akan ditunjukkan seperti di dalam Rajah 1.1.
13
OBJEKTIF
KAJIAN
ME
KA
AN
KA
KE
DA
Mengkaji faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang
Mengkaji pasti sebab-sebab pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang
Mengenal pasti Pernyataan Masalah
Skop Kajian
Peringkat Kedua:
Peringkat Pertama:
- Definisi Pembangunan Semula Premis - Proses atau Strategi Pembangunan Semula Premis - Kaedah Pelaksanaan Pembangunan Semula
TODOLOGI
JIAN
ALISIS
JIAN
SIMPULAN
N CADANGAN
Rajah 1.1: Carta Alir Meto
Kajian LiteraKajian Temub
Kajian Soal Se
- Analisis Latar Belakang Responden - Analisis Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembang- Analisis Faktor-Faktor Kurangnya Pelaksana- Cadangan Menjadikan Premis Sebelum Pera
Peringkat Ket
Peringkat Keem
- Kesimpulan terhadap obj- Cadangan ka
- Sebab-Sebab Pelaksanaan PembangunanSemula Premis - Faktor-Faktor Kurangnya Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis
dologi Kajian
tur ual lidik
unan Semula Premis Sebelum Perang an Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang ng Sebagai Bangunan Warisan
iga:
pat:
ektif yang dicapai jian
BAB 2
PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS PERDAGANGAN SEBELUM PERANG
2.1 Pengenalan
Bab ini akan menjelaskan tafsiran mengenai premis sebelum perang, tafsiran
pembangunan semula, kaedah pembangunan semula, pembangunan semula premis
sebelum perang dari segi keperluan dan syarat-syarat kelulusan, sebab-sebab yang
menggalakkan pembangunan semula dilaksanakan, faktor-faktor penyebab
pembangunan semula kurang dilaksanakan serta proses dan prosedur-prosedur
membangunkan premis sebelum perang.
2.2 Premis Sebelum Perang
Premis sebelum perang boleh didefinasikan sebagai premis yang siap dibina
sebelum atau pada 31 Januari 1948 dan tertakluk kepada Akta Kawalan Sewa 1966.
Menurut Seksyen 2(1) Akta Kawalan Sewa 1966 “premis” ditafsirkan sebagai
bangunan-bangunan yang meliputi rumah kediaman, rumah pangsa, kilang, gudang,
pejabat, rumah pengiraan, kedai, sekolah dan mana-mana bahagian sesuatu premis yang
disewakan atau disewakan berasingan dan termasuklah mana-mana rumah turutan dan
perlengkapannya.
15
Umumnya, kewujudan bangunan-bangunan premis sebelum perang akan
membuatkan sesebuah pusat bandar kelihatan usang (Giridharan A/L Ramachandran,
1998).Lazimnya, premis sebelum perang ini berstruktur besar atau ‘palanial’ dan
berbentuk rumah kedai teres dua tingkat bercorak neoklasikal. Strukturnya diperbuat
daripada batu batan dan mortar dapat memperlihatkan kecantikan pergerakan
kesinambungan lelangit, ‘cottonades’, jajaran tiang, tiang berbentuk empat persegi bujur
(pilaster), pedimen bersegi tiga dan bulatan serta dipenuhi dengan ukiran bunga-
bungaan. Tingkat bawah bangunan amnya digunakan untuk tujuan perniagaan manakala
tingkat atas digunakan untuk tempat tinggal kaum keluarga atau disewakan.
Kebanyakan premis ini dibina di tanah yang dibahagikan dan setiap baris unitnya
menghadap jalan raya (Farah Hanan Binti Md Anuar, 2004).
Bagi mengenalpasti samada sesebuah bangunan itu disiapkan sebelum atau
selepas 31 Januari 1948, ianya boleh dikenalpasti melalui tiga cara iaitu:
1. Semakan pendaftaran bangunan yang terdapat di Majlis Tempatan kawasan
berkenaan
2. Semakan Sijil Layak Menduduki (CFO) sesuatu premis itu mula diduduki bagi
menentukan bila ianya siap dibina
3. Dalam keadaan (1) dan (2), persoalan “beban membukti” akan timbul.
2.3 Pembangunan Semula
Pada mulanya pembangunan semula merupakan satu konsep baru yang
diamalkan di Malaysia. Tiada satupun program Malaysia yang khususnya berhubung
dengan rancangan pembangunan semula. Ia hanya mula diserap masuk dalam
Rancangan Pembangunan Lima Tahun Negara secara tidak langsung sempena Dasar
Ekonomi Baru diperkenalkan sejak tahun 1970 hingga 1990 (Cheng Chia Ing, 2003).
Berikutan dengan peredaran masa, pembangunan semula bandar telah wujud sebagai
16
satu konsep yang berasingan dan semakin popular dalam bidang perancangan dan
pembangunan bandar. Pada asalnya pihak Kerajaan Negeri melalui PBT
ditanggungjawabkan sepenuhnya samada sebagai badan penyelaras mahupun pihak
pelaksana dalam program pembangunan semula bandar.
Terdapat banyak definisi mengenai pembangunan semula bandar telah
dikemukakan. Lafer (1977) menjelaskan pembangunan semula bandar sebagai satu
usaha untuk mengubah rupa bentuk fizikal di kawasan bandar demi mengatasi masalah
kemunduran dan kemerosotan sesebuah bandar. Pendapat lain pula mengatakan bahawa
pembangunan semula sebagai satu pendekatan yang mengubah sesebuah bandar yang
lama kepada yang baru samada dari segi fizikal atau sosial.
Pembangunan semula bandar mula dilaksanakan selepas Perang Dunia Kedua
bagi memperkenalkan sistem perancangan dan perundangan di dalam pembangunan
bandar. Ini melibatkan kepesatan pertumbuhan dalam bidang ekonomi iaitu terdiri
daripada guna tenaga penuh dan kenaikan pendapatan sebenar. Ia juga diwujudkan
apabila wujudnya kawasan ‘slum’ iaitu kawasan yang diliputi bangunan-bangunan
usang, buruk dan tidak teratur rekebentuknya. Selain itu, cara kehidupan di situ juga
tidak teratur disebabkan paras kemiskinan penduduk, kemudahan yang tidak
mencukupi, kemunduran kawasan dan wujudnya pelbagai masalah sosial seperti
masalah kesihatan, kesesakan, keselesaan dan keselamatan masyarakat setempat.
Dari segi praktisnya pembangunan semula bandar merupakan satu teknik untuk
berkesinambungan dan turut melibatkan pelbagai pihak serta jumlah kos yang tinggi
untuk mengatasi masalah kemunduran dan kemerosotan di kawasan pusat bandar (Boon
Chek Hai, 1997). Di Malaysia, Perbadanan Pembangunan Bandar (Urban Development
Authority (UDA) mendefinisikan pembangunan semula bandar sebagai satu proses
untuk memperbaharui tanah dan bangunan lama di kawasan-kawasan bandar melalui
pembinaan struktur baru di atas tapak bangunan lama demi mencapai pulangan ekonomi
yang lebih tinggi. Keadaan sekeliling pula akan diperbaiki dengan penyediaan
17
kemudahan-kemudahan awam yang lengkap dan sempurna Laporan Tahunan
Perbadanan Pembangunan Bandar (UDA), Jilid 9, 1984).
Secara keseluruhannya, pembangunan semula turut mengambilkira fungsi
pembelajaran, kebudayaan dan hiburan dan ianya terletak dalam lingkungan
tanggungjawab bersama. Malah, pembangunan semula bandar merupakan suatu
program yang dijalankan oleh pihak berkuasa di sesuatu kawasan petempatan sediada
yang menghadapi masalah kemunduran dan kemerosotan samada dari segi sosial,
fizikal, ekonomi dan persekitaran. Ia dilaksanakan demi mencapai keberkesanan dan
kecekapan gunatanah tertinggi dan terbaik (highest and best use). Selain itu, terdapat
objektif-objektif sampingan seperti membaiki dan mempertingkatkan imej bandar,
melancarkan arus pembangunan tanah dan menjamin kebajikan penduduk serta
meningkatkan pulangan yang tinggi kepada pihak-pihak yang terlibat dan akhirnya
memanfaatkan seluruh masyarakat setempat.
2.4 Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang
Merupakan proses perubahan keadaan struktur atau fizikal premis sebelum
perang yang terletak di dalam sesebuah bandar yang telah mengalami susutnilai samada
dari aspek nilai fizikal ataupun fungsinya. Secara tidak langsung, perancangan
pembangunan yang baru dan lebih berkesan dilaksanakan di tapak asal sekaligus
menyelesaikan masalah keusangan dan sosial.
Perubahan struktur dan fizikal premis sebelum perang dilaksanakan dengan cara
merobohkan bangunan sediada dan membangunkan semula bangunan baru,
memulihkan keadaan dan struktur bangunan asal atau memelihara premis sediada
dengan menjalankan perniagaan serta pembaikan terhadap bangunan berkenaan. Malah,
pembangunan semula juga boleh mengubah jenis gunaan bangunan kepada gunaan baru
yang lebih menguntungkan sejajar dengan faktor-faktor permintaan dan penawaran
18
dalam pasaran semasa dan akan datang bagi menentukan jenis pembangunan yang
boleh mendatangkan pulangan yang lebih baik. Biasanya hanya jenis pembangunan
yang menguntungkan sahaja akan dilaksanakan memandangkan kedudukan yang
strategik di pusat bandar serta nilai potensi pembangunannya yang tinggi.
2.5 Kaedah Pelaksanaan Pembangunan Semula
Kaedah pembangunan semula harta tanah yang diamalkan adalah secara
‘comprehensive’ dan piecemeal’ (Ooi Choon Seng, 1995) iaitu:
2.5.1 Pembangunan Semula Secara ‘Comprehensive’
Pembangunan ini biasanya diamalkan oleh PBT bagi mengatasi masalah
kemunduran bandar yang ketara dan berterusan. Merupakan bentuk pembangunan
semula secara menyeluruh ke atas keseluruhan kawasan mundur di mana ia melibatkan
perancangan ke atas keseluruhan kawasan yang menggabungkan kesemua aktiviti pusat
bandar dengan menimbangkan perkara-perkara seperti lokasi, kemudahsampaian dan
alam persekitaran sesuatu kawasan. Sifat keanjalan juga turut dimasukkan dalam
keseluruhan skim pembangunan bagi membolehkan penyesuaian pada masa hadapan
dilakukan kesan daripada perubahan keadaan permintaan dan penawaran dalam pasaran.
19
2.5.2 Pembangunan Semula Secara ‘Piecemeal’
Pembangunan semula jenis ini akan melibatkan ramai individu dan memerlukan
kadar kewangan yang lebih kecil berbanding pembangunan semula secara
‘comprehensive’. Pembangunan jenis ini dijalankan di atas tapak yang sama dan di atas
pemilikan tanah yang asal menyebabkan kos yang ditanggung adalah lebih rendah serta
tidak menghadapi masalah yang kompleks dari segi perundangan, politik dan sosial.
Akibatnya dapat mengekalkan kesinambungan pembangunan sediada dan dapat
memelihara ciri-ciri pusat bandar yang istimewa dengan cara mengekalkan bangunan
bersejarah dan unsur-unsur kesenian serta estatika bangunan yang unik dan menarik.
Tujuannya untuk mewujudkan satu identiti kepada penduduk di bandar itu sendiri.
Terdapat tiga cara pembangunan semula ini dilaksanakan iaitu pembangunan semula
cara ‘voluntary’, ‘involuntary’ dan ekonomi.
2.5.2.1 Pembangunan Semula Secara ‘Voluntary’
Pembangunan secara kecil-kecilan merupakan satu cara pelaksanaan program
pembangunan semula secara kecil-kecilan (piecemeal) samada pada satu kawasan yang
khusus atau pada sesebuah bangunan sahaja. Biasanya ia dilakukan oleh individu yang
berkemampuan dan galakan dari pihak berkuasa dengan syarat tanah atau bangunan
individu itu terletak dalam kawasan tindakan yang belum mempunyai pelan
pembangunan. Kos yang terlibat adalah lebih rendah dan para pemilik biasanya boleh
memperolehi keuntungan dalam bentuk modal atau faedah. Pembangunan ini berlaku
melalui proses ekonomi di mana tuan tanah menjangkakan keuntungan atau lebih
pendapatan yang boleh diperolehi jika harta tanahnya dibangunkan semula. Para
pemilik adalah bebas untuk membangunkan harta tanah mereka selagi beberapa aspek
kawalan pembangunan yang ditetapkan PBT dipatuhi (Jack Harvey, 1987).
20
Lazimnya, pemilik akan bertindak merobohkan bangunan yang asal dan
membina bangunan yang baru itu di tapak yang asal. Walaubagaimanapun, pendekatan
ini memberi kesan yang kurang baik disebabkan oleh kesukaran mewujudkan kawalan
pembangunan yang berkesan. Pembaikan yang tidak menyeluruh ini turut menimbulkan
masalah ketidaksesuaian gunatanah dan kegagalan untuk mencorakkan identiti bandar
secara tersendiri. Oleh itu, pembangunan yang bertujuan tertentu (ad hoc) ini adalah
kurang digalakkan kecuali jika diselaraskan dengan rekabentuk bangunan yang lain di
samping memastikan tidak wujud konflik gunatanah melalui aktiviti pembangunan.
2.5.2.2 Pembangunan Semula Secara ‘Involuntary’
Pendekatan pembangunan ini adalah lebih seimbang dan menyeluruh serta
melibatkan kawasan yang luas serta kos yang tinggi. Pembangunan boleh dilakukan
samada di tapak kosong atau kawasan yang telah dibangunkan. Pembangunan semula
ini lazimnya berlaku apabila ada campur tangan atau tindakan pihak kerajaan atau
sebarang perbadanan awam yang lain. Ia akan mendatangkan keuntungan secara
langsung kepada tuan tanah atau sebaliknya. Contohnya tindakan kerajaan dalam
mengubah perancangan (zoning) tanah terbabit daripada kediaman kepada pembinaan
sekolah, jalanraya dan sebarang tujuan awam akan mengakibatkan tuan tanah hilang
peluang untuk mendapatkan keuntungan daripada pelaburannya. Sebaliknya, kegunaan
tanah yang menguntungkan tuan tanah boleh diperolehi seandainya kawasan itu
dizonkan untuk kategori kediaman, perniagaan atau perindustrian. Oleh itu,
pembangunan ini bolehlah diumpamakan satu pembangunan sosial oleh badan-badan
awam demi menyelesaikan masalah penyusunan tatatur yang kurang baik.
21
2.5.2.3 Pembangunan Semula Secara Ekonomi
Pendekatan ini boleh dianggap sebagai satu teori yang digunakan oleh individu,
kumpulan atau firma-firma untuk tujuan ekonomi tertentu. Pembangunan semula ini
amat penting walaupun konsepnya dari segi teori sahaja. Ia bertujuan untuk
memaksimakan keuntungan tuan tanah dan tidak dipengaruhi oleh perasaan semata-
mata. Ia dilaksanakan apabila mendapati nilai tanah adalah melebihi nilai bangunan
sediada serta dapat menampung kos meroboh bangunan serta kos-kos lain yang
bersangkutan di samping wujudnya elemen keuntungan yang menguntungkan dan
munasabah.
Faktor masa juga turut berperanan penting dalam proses pembangunan ini di
mana ia mestilah dijalankan pada masa yang paling ekonomik atau sesuai supaya
sebarang kemungkinan masalah-masalah dapat dikurangkan. Ia juga dilaksanakan
apabila terdapatnya keperluan sosial dan boleh dilaksanakan serentak dengan
pembangunan semula secara ‘voluntary’ dengan mengandaikan pasaran adalah
sempurna. Berikutan pasaran harta tanah adalah bersifat tidak sempurna, maka ia
memerlukan jangkaan keuntungan yang mencukupi dan mudah diperolehi daripada
pembangunan semula yang dilaksanakan.
Ketiga-tiga pendekatan pembangunan ini boleh dijalankan secara serentak atau
berasingan. Ini adalah bergantung kepada tujuan sebenar pembangunan dijalankan,
kesesuaian keadaan setempat dan faktor kos.
22
2.6 Proses atau Strategi Pembangunan Semula
Program pembangunan semula bandar boleh dijalankan samada secara kecil-
kecilan, komprehensif ataupun ekonomik tetap melibatkan peringkat-peringkat yang
sangat rumit, cerewet dan menyukarkan. Oleh itu, adalah perlu untuk memastikan setiap
peringkat yang dijalankan adalah rasional serta memenuhi objektif dan matlamat asal
melalui pengimplimentasian pelan pembangunan di samping mengenalpasti pihak-pihak
yang terlibat. Oleh itu, program pembangunan semula ini dijangka akan berjaya dalam
peringkat pelaksanaannya jika terdapat perancangan yang mandat. Menurut Holiday
(1993) terdapat beberapa perancangan untuk melaksanakan pembangunan semula dan
mencapai kejayaan seperti berikut:
2.6.1 Kajian Ke Atas Aspek Fizikal Dan Sosio-Ekonomi
Merupakan satu pendekatan awal dengan mengenalpasti aspek fizikal dan sosio-
ekonomi seperti gunatanah, keadaan struktur bangunan, usia bangunan, sistem sirkulasi
dan konflik lalulintas, infrastruktur dan kemudahan asas, jenis perniagaan dan keluasan
lantai yang terlibat, pendapat dan pandangan golongan peniaga serta pemilikan tanah
(Farah Hanan Binti Md Anuar, 2004). Kajian sebegini amat penting untuk memberikan
petunjuk samada pembangunan semula yang dijalankan merupakan satu usaha yang
positif, menguntungkan dan memanfaatkan semua pihak atau sebaliknya.
2.6.2 Kajian Terhadap Latar Belakang dan Sejarahnya
Pengamatan dan kajian latar belakang atau sejarah bandar berkenaan serta
bangunan-bangunan adalah menjadi suatu tindakan untuk mengenalpasti bangunan yang
bernilai sejarah atau bernilai kesenian untuk perkembangan dan pembangunan semula
23
bandar supaya ciri-ciri kesenian dan warisan dapat dikekalkan di bandar berkenaan.
Begitu juga dengan kawasan Bandar Kluang walaupun merupakan bandar yang kecil
tetapi masih mempunyai ciri-ciri warisan dan sejarah dengan kewujudan premis
sebelum perang hingga kini. Oleh itu, pembangunan semula yang hendak dilaksanakan
perlulah mengekalkan ciri-ciri kesenian dan sejarah senibina yang sediada ke atas
premis-premis berkenaan.
2.6.3 Kajian Potensi Pembangunan
Merupakan kaedah merumus masalah kawasan bandar berkenaan dan potensi
pembangunan untuk menjalankan pembangunan semula. Beberapa ciri yang boleh
dilihat bagi menunjukkan samada sesuatu kawasan itu berpotensi untuk dibangunkan
semula atau sebaliknya iaitu dari segi kemampuan dan keperluannya kepada
masyarakat, mengenalpasti aliran permintaan suatu tempat, nilai tapak mudah
ditetapkan, kurangnya sekatan perundangan dan mudah untuk diatasi, jenis gunaan
memberikan nilai tertinggi, kepadatan boleh diubah dan mengubah kepada akomodasi
yang lebih moden. Kawasan yang berpotensi tinggi biasanya dapat menggalakkan
kerjasama antara pihak awam dan pihak indivdu dalam sesuatu program pembangunan
semula.
Manakala kawasan yang mempunyai nilai perbandingan yang rendah dan
kawasan yang mempunyai nilai ekonomi gunatanah yang berekonomik pada masa
hadapan mempunyai potensi pembangunan semula yang tinggi. Walaubagaimanapun,
segalanya adalah bergantung kepada perubahan faktor permintaan, ekonomi dan sosial
penduduk (Giridharan A/L Ramachandran, 1998).
Keperluan untuk mengenalpasti dan mengetahui rekod-rekod permintaan harta
tanah terutamanya di kawasan bandar adalah mudah di samping maklumat jualbeli yang
ketara di kawasan berkenaan yang boleh diperolehi di Jabatan Penilaian dan
24
Perkhidmatan Harta (JPPH). Sekiranya permintaan terhadap sesuatu pembangunan yang
diperlukan dapat dikesan, maka pembangunan semula yang dijalankan adalah
memenuhi permintaan tersebut supaya keinginan dan kehendak masyarakat dapat
diutamakan (Hazman Bin Hamdan, 1999).
2.6.4 Penentuan Nilai Tapak
Segala maklumat dan sumber mengenai kadar nilai tanah boleh diperolehi
dengan mudah daripada MPK dan JPPH atau firma penilaian supaya pembangunan
semula bandar dapat dijalankan dengan mudah dan lebih terancang (Farah Hanan Binti
Md Anuar, 2004). Ini kerana, nilai tanah yang melebihi nilai bangunan sediada dapat
menampung kos meroboh bangunan serta kos-kos lain yang bersangkutan di samping
wujudnya elemen keuntungan yang menguntungkan dan munasabah.
2.6.5 Pertimbangan Ke Atas Sekatan Perundangan
Sekatan-sekatan perundangan seperti Rezab Melayu, lot bumiputera, tanah GSA
dan sebagainya akan menyebabkan penbangunan yang hendak dijalankan menjadi lebih
sukar dan mengambil masa yang lama untuk menukar gunaannya. Jika dilihat
kebanyakan sekatan perundangan di kawasan bandar telah ditukarkan kegunaannya
kepada bangunan berbanding di kawasan luar bandar yang kebanyakannya adalah
kategori pertanian. Oleh itu, pembangunan lebih mudah dijalankan tanpa melanggar
syarat di dalam geran (Farah Hanan Binti Md Anuar, 2004).
25
2.6.6 Kajian Ke Atas Jenis Gunaan Yang Memberikan Nilai Tinggi Dan
Menguntungkan
Sebagaimana yang diketahui kebanyakan tanah bandar adalah untuk kegunaan
bangunan dan ini memberikan keistimewaan dengan nilainya yang tinggi serta
lokasinya yang lebih baik. Oleh itu, sekiranya pembangunan semula hendak dijalankan
di kawasan berkenaan menjadi lebih mudah dan menguntungkan kerana nilai tanah
lebih tinggi daripada nilai bangunan yang akan dibangunkan.
Manakala, kadar kepadatan sesuatu kawasan adalah bergantung pada keadaan
pada masa itu di mana jika memerlukan kepadatan yang tinggi disebabkan kekurangan
tanah maka kepadatan tersebut perlu ditukarkan kepada kepadatan yang tinggi.
Lazimnya, penduduk bandar adalah bersedia untuk menerima perubahan kepada
pembangunan semula bandar yang lebih moden dan canggih mengikut peredaran masa
kini.
2.6.7 Kajian Kos Pembangunan Semula
Kos yang perlu dipertimbangkan untuk menjalankan sesuatu pembangunan
semula termasuklah kos untuk membina bangunan, meruntuhkan bangunan, kos
sampingan seperti yuran guaman, yuran professional, nilai tanah dan sebagainya. Dalam
peringkat ini faktor-faktor ekonomi, sosial, fizikal dan politik turut dititikberatkan
supaya dapat mengetahui samada projek yang dijalankan itu berdaya maju atau
sebaliknya khususnya dari aspek kewangan.
26
2.6.8 Kajian Kemungkinan dan Unjuran Projek Pembangunan
Keperluan membuat andaian dan unjuran berhubung dengan pembangunan
adalah untuk mengetahui kemungkinan-kemungkinan wujudnya kejayaan atau
kegagalan dalam usaha untuk pembangunan semula dengan menggunakan konsep dan
model tertentu. Ia merupakan titik tolak di awal pelaksanaan projek samada projek itu
boleh mendatangkan hasil yang menguntungkan atau berkadar sama jika pembangunan
semula tidak dijalankan. Beberapa andaian dan kemungkinan yang perlu diselidiki dan
dikaji terlebih dahulu termasuklah jumlah populasi penduduk, permintaannya, tingkah
lakunya dan kehendaknya dan keperluan di masa depan. Berpandukan kepada andaian
ini, sedikit sebanyak membantu para pemilik premis untuk membuat sebarang
penyesuaian beberapa pindaan apabila diperlukan jika terdapat sebarang perubahan.
2.6.9 Perlantikan Agensi Pelaksana
Pelaksanaan usaha-usaha pembangunan semula pada peringkat permulaan
memerlukan kemahiran bantuan agensi pelaksana untuk mengemukakan program-
program yang sesuai untuk dijalankan memenuhi kriteria-kriteria tertentu. Di peringkat
ini, pelan pembangunan yang menunjukkan sempadan kawasan tindakan dan kerja-kerja
program pembangunan perlu disediakan dan bantahan awam (public hearing) ke atas
pelan pembangunan tersebut perlulah dilaksanakan mengikut peruntukan undang-
undang sebelum ianya diluluskan oleh pihak berkuasa.
Setelah selesai peringkat perancangan, maka peringkat pelaksanaan suatu
program pembangunan semula akan bermula. Merujuk kepada Wilson (1966) prosedur-
prosedur dalam peringkat ini termasuklah:
27
1. Harta tanah individu yang terlibat akan diambil semula oleh pihak pelaksana
secara sah di sisi undang-undang samada melalui persetujuan tuan punya tanah
atau melalui paksaan dengan kuasa pengambilan balik tanah yang mutlak
(eminent domain) yang ada padanya.
2. Usaha-usaha penempatan penduduk dan golongan peniaga di kawasan yang
akan dibangunkan ke suatu kawasan alternatif atau kawasan yang baru akan
dimulakan.
3. Seterusnya kerja-kerja pembersihan tapak dijalankan termasuklah kerja
merobohkan struktur bangunan asal yang telah usang dan seterusnya kerja-kerja
pembangunan semula bangunan-bangunan baru dilaksanakan, kerja-kerja
pemeliharaan, pemulihan dan pembaikan berdasarkan kepada pelan
pembangunan yang telah diluluskan. Pelbagai infrastruktur dan kemudahan
awam turut dipertimbangkan bagi memenuhi kehendak dan keperluan
masyarakat. Maka, sebuah bandar dengan susunatur yang terancang dan
sempurna dapat diwujudkan semula.
4. Walaubagaimanapun, kesemua langkah tersebut merupakan garis panduan
secara am sahaja. Langkah-langkah yang baru dan lebih bersesuaian boleh
dilaksanakan selaras dengan keadaan tempatan dan objektif pembangunan
semula berkenaan.
2.7 Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis
Pembangunan semula digalakkan untuk dilaksanakan bagi mengelakkan
terjadinya keadaan yang statik sepanjang masa ekoran perubahan ke atas sesebuah
bandar itu. Ini kerana, struktur bandar yang sedang menghadapi kejadian limpahan
ekonomi dan faktor-faktor seperti tahap keusangan, kejatuhan pertumbuhan ekonomi,
pencemaran, pengabaian pemeliharaan bangunan, kesesakan lalulintas, kekurangan
kemudahan tempat letak kereta, kekurangan tempat kediaman dan sebagainya perlulah
diatasi dengan kadar segera (Farah Hanan Binti Md Adnan, 2004). Masalah-masalah ini
28
timbul berikutan kelembaban pergerakan pasaran kawasan yang dibangunkan
berbanding kadar permintaan dan penawaran serta kos eksternaliti yang bertambah
ekoran perkembangan saiz.
Oleh itu, adalah amat penting untuk merancang dan membangunkan semula
bandar kerana ia bukan sahaja dapat menggiatkan ekonomi negara tetapi juga membuat
rakyat bangga dengan kemajuan yang serba moden. Lantaran itu, pemilik bangunan
diseru supaya berusaha sedaya upada memelihara bangunan bersejarah dan pada masa
yang sama membangunkan bandar (Johnson et al, 1962). Oleh itu, antara keperluan
sesuatu program pembangunan semula premis sebelum perang ini lazimnya adalah
disebabkan oleh faktor-faktor seperti masalah keusangan bangunan, kesesakan,
penggunaan tanah yang tidak teratur, faktor perubahan sosial, perubahan fungsi bandar
dan ketiadaan kawalan perancangan yang sesuai
2.7.1 Faktor Keusangan
Merupakan antara salah satu faktor utama yang menggalakkan berlakunya
proses pembangunan semula premis sebelum perang. Hal demikian berikutan keadaan
fizikal bangunan lama akibat daripada peredaran masa yang panjang. Didapati
strukturnya agak usang dan bangunan kelihatan buruk kerana tiada penjagaan yang
sempurna mengakibatkan kebanyakan bangunan sebelum perang adalah tidak lagi
sesuai untuk diduduki dan begitu usang. Ini kerana, pemilik premis tidak mengambil
inisiatif untuk membangunkan semula premisnya disebabkan kos bahan dan kos buruh
yang tinggi serta kurangnya keuntungan daripada penerimaan kadar sewa yang rendah
daripada penyewa pada ketika itu. Justeru itu, keadaan ini akan menyebabkan
kebanyakan premis sebelum perang yang kebanyakannya terletak di pusat bandar dan
sepatutnya mempunyai permintaan yang tinggi akan mengalami kerosakan dan
keusangan.
29
Akibatnya, ia bukan sahaja kehilangan nilai estetika dan sejarah malahan tidak
lagi berkemampuan dan semua ini akan menggambarkan satu keadaan yang dikenali
sebagai kereputan bandar (urban decay). Oleh itu, langkah-langkah pemulihan dan
pembangunan semula premis sebelum perang amatlah digalakkan untuk
mengembalikan semula nilai sejarah dan memulihkan semula imej bandar serta
mengurangkan risiko bahaya kepada penghuni bangunan berkenaan.
2.7.2 Faktor Kesesakan
Penumpuan populasi manusia dan lalulintas ke atas sesuatu kawasan yang terhad
mewujudkan keadaan kesesakan di dalam kawasan bandar itu. Masalah ini menjadi
lebih meruncing dan kritikal sekiranya perletakan bangunan-bangunan sebelum perang
iaitu di tengah pusat bandar manakala jaringan lalulintas yang sempit dan terhad
ditambah pula dengan pertambahan penduduk yang semakin meningkat di sesuatu
kawasan bandar berkenaan. Masalah ini juga berlaku di mana suatu bangunan dihuni
oleh beberapa ahli keluarga yang mengakibatkan keadaan menjadi kurang selesa.
Masalah ini juga akan mempengaruhi rupa fizikal bandar berkenaan. Lantaran itu,
menyebabkan kemudahan-kemudahan awam yang disediakan tidak mampu
menampung penggunaan masyarakat setempat dan pengguna yang lain (Farah Hanan
Binti Md Adnan, 2004).Oleh itu, pembangunan semula premis perlulah dirancang
dengan lebih teratur dan sistematik dengan mengambilkira faktor lalulintas dan letakan
sesuatu premis itu di tengah bandar supaya masalah kesesakan dan masalah
kemudahsampaian dapat dikurangnya.
30
2.7.3 Faktor Penggunaan Tanah Yang Tidak Terancang
Masalah ini mengakibatkan perubahan rupa fizikal sesebuah bandar di mana
ketika dahulu, aspek perancangan kurang dititikberatkan dalam pembangunan sesebuah
bandar. Maka, timbullah pelbagai masalah apabila bandar tersebut mengalami proses
pembangunan bandar yang amat pesat. Keadaan menjadi lebih rumit apabila tiadanya
kawalan perancangan di mana mengakibatkan penggunaan tanah yang tidak teratur atau
berlakunya ketidaksesuaian penggunaan tanah contohnya wujudnya kawasan setinggan
di kawasan pinggir bandar. Keadaan ini sebenarnya akan memberikan gambaran negatif
terhadap sesebuah bandar berkenaan. Oleh itu, usaha pembangunaan semula adalah
merupakan suatu tindakan yang wajar dengan mengubah keadaan premis di samping
menekankan ciri-ciri ekonomik, perancangan dan estetika bandar berkenaan.
2.7.4 Perubahan Fungsi Bandar
Secara amnya terdapat dua kemungkinan berlakunya perubahan fungsi bandar
iaitu fungsi bandar yang semakin menurun dan fungsi bandar yang semakin meningkat.
Kemerosotan dalam fungsi dan peranan dalam sesebuah bandar akan berlaku
disebabkan oleh faktor lapuk, faktor kesesakan serta faktor gunatanah yang tidak
terancang contohnya usia bangunan yang usang, struktur dan rekabentuk bangunan
yang kurang menarik dan proses perbandaran yang tidak teratur. Oleh itu, suatu
tindakan pembangunan semula perlu dijalankan di bandar berkenaan supaya masyarakat
setempat tidak akan mengalami kerugian dan kewujudan premis berkenaan masih lagi
memberikan fungsi terbaik bagi masyarakat di bandar berkenaan.
Sebaliknya fungsi bandar yang semakin meningkat contohnya bandar yang kecil
menjadi semakin penting, perubahan dalam fungsi dan taraf bandar berkenaan turut
meningkatkan permintaan terhadap ruang lantai, perkhidmatan dan sebagainya.
Berikutan sumber tanah di kawasan bandar adalah semakin terhad maka adalah rasional
31
pembangunan semula bandar dijalankan di kawasan berkenaan bagi memastikan
kegunaan tanah bandar dapat digunakan semaksima mungkin. Oleh itu, dalam program
ini rekabentuk bangunan lama akan terus diperbaiki, dipulihkan dan diubahsuai supaya
dapat diseragamkan dengan pembangunan baru yang dijalankan (Farah Hanan Binti Md
Adnan, 2004).
Pendekatan pembangunan secara menegak ini (vertical development)
merupakan suatu langkah yang paling berkesan untuk memastikan penggunaan tanah
bandar adalah terbaik dan paling ekonomik. Maka, dengan ini dapat memberikan satu
identiti atau pusat bagi sesebuah bandar berkenaan.
2.7.5 Faktor Perubahan Sosial
Perubahan sosial yang dimaksudkan termasuklah perubahan sikap, corak
pemikiran, sistem hidup, status sosial dan taraf pendapatan penduduk yang terlibat
dengan proses pembangunan dan pemodenan di mana mengalami peningkatan sistem
perbelanjaan dan teknologi. Akibatnya, perubahan ini turut mempengaruhi permintaan
dan keperluan sosial masyarakat berkenaan contohnya apabila taraf hidup semakin
meningkat, penduduk didapati lebih suka membeli belah di kompleks-kompleks
membeli belah yang mempunyai pelbagai jenis keperluan yang pelbagai pilihan dan
lebih baik berbanding berbelanja di kedai-kedai runcit biasa. Oleh itu, pembangunan
semula bandar wajarlah dilaksanakan supaya kemudahan-kemudahan yang dikehendaki
oleh pengguna dapat disediakan secara tidak langsung di bandar berkenaan untuk
menarik minat penduduk yang semakin hilang ekoran peningkatan taraf hidup dan
kehendak yang pelbagai.
32
2.7.6 Ketiadaan Kawalan Perancangan Yang Berkesan
Pada zaman dahulu, pembinaan bandar-bandar awal tidak terlalu menekankan
dan mementingkan berkenaan aspek perancangan dan akibatnya menimbulkan masalah
kepada sesebuah bandar apabila mengalami pembangunan pesat pada masa kini. Maka,
adalah penting jika pembangunan semula dapat dilaksanakan untuk mengubah keadaan
premis di samping menekankan ciri-ciri ekonomik dan estetika sesebuah bandar (Farah
Hanan Binti Md Adnan, 2004).
2.7.7 Faktor Sejarah
Dari aspek sosio-ekonomi, pemeliharaan dan pengekalan premis sebelum perang
bertujuan untuk mengekalkan bangunan-bangunan yang masih berekonomi serta
menggalakkan penggunaan baru bagi bangunan-bangunan lama. Dengan itu, tindakan
ini dapat menghidupkan semula kawasan-kawasan lama tanpa merosakkan senibina dan
rekabentuk bangunan yang lama dalam sesuatu kawasan itu.
2.7.8 Faktor Pendidikan
Sekiranya bangunan-bangunan yang lama masih dikekalkan maka generasi akan
datang dapat menikmati dan mengetahui sejarah silam melalui corak senibina bangunan
yang unik serta menunjukkan kepada mereka yang mana sesuatu kawasan itu pernah
dijajah oleh warga asing pada masa dahulu.
Secara keseluruhannya, kesemua faktor keperluan pembangunan semula
mempunyai kaitan dan hubungan relatif antara satu sama lain dalam sesuatu program
pembangunan semula bandar.
33
2.8 Faktor-Faktor Kurangnya Pelaksanaan Aktiviti Pembangunan Semula
Beberapa faktor-faktor penyebab yang menghalang dan mengurangkan
pelaksanaan aktiviti pembangunan semula premis antaranya adalah seperti di bawah:
2.8.1 Faktor Proses Pembangunan Yang Rumit dan Lembab
Ia merupakan faktor penghalang pembangunan semula untuk dilaksanakan
kerana perlu melalui proses yang panjang dan lama. Selain terpaksa berurusan dengan
pihak berkuasa, pemilik premis juga perlu berurusan dengan pihak penyewa yang mana
pembangunan semula hanya boleh dilaksanakan sekiranya premis berkenaan tidak
didiami oleh penyewa. Ini kerana, pemilik perlu mendapatkan milikan kosong ke atas
premisnya terlebih dahulu dengan memenuhi beberapa syarat tertentu. Malah,
pembangunan semula yang hendak dilaksanakan juga memerlukan kelulusan beberapa
jabatan teknikal contohnya daripada pihak perancangan, kelulusan pelan pembangunan
dan sebagainya serta perlu disokong dengan perkara-perkara berikut:
1. Pelan pembangunan yang telah diluluskan oleh PBT
2. Bukti-bukti tentang sumber kewangan yang boleh didapati untuk maksud
melaksanakan pembangunan
3. Persetujuan pemilik premis bagi memastikan pembangunan dimulakan dalam
tempoh tiga bulan dari tarikh milikan premis didapati
4. Membayar pampasan sewajarnya kepada para penyewa
Malah, pemilik turut menghadapi pelbagai masalah seperti masa yang lama
untuk mendapatkan kelulusan pembangunan, kesesuaian dengan piawaian perancangan,
penamatan tempoh rancangan pembangunan dan sebagainya (Boon Chek Hai, 1997).
Kebiasaannya, prosedur-prosedur pembangunan untuk mendapatkan kembali milikan
premis mereka mengambil masa yang lama iaitu lebih kurang tiga hingga lima tahun
34
sehingga kelulusan mendapatkan milikan premis diperolehi. Pada masa yang sama juga,
rancangan dan pelan pembangunan yang telah diluluskan itu perlu diperbaharui setiap
tahun dan mengakibatkan kos pembangunan meningkat dalam tempoh masa tersebut
(Boon Chek Hai, 1997).
Di samping itu, pemilik turut mengalami masalah dalam memperolehi
kebenaran merancang. Kebanyakan premis sebelum perang terletak di kawasan pusat
bandar dan merangkumi lot-lot yang bersaiz kecil dengan saiz yang berbeza-beza. Oleh
itu, ia mendatangkan kesukaran kepada pemilik premis untuk menyesuaikan keperluan
piawaian perancangan pada masa kini seperti keperluan ‘setback’, tempat letak kereta,
baris-baris bangunan dan sebagainya. Rujuk Lampiran A bagi menunjukkan carta alir
proses pembangunan semula premis yang telah dikeluarkan oleh pihak MPK.
2.8.2 Faktor Organisasi Pelaksana
Sistem pentadbiran dan pengurusan dalaman bagi organisasi pelaksanaan
penting dalam menentukan keberkesanan suatu program pembanguann semula. Malah
sistem yang lemah memberikan impak negatif terhadap program pembangunan semula
yang dijalankan secara menyeluruh. Tambahan pula, elemen politik yang
dicampuradukkan mengakibatkan matlamat dan objektif asal program pembangunan
semula dikaburkan (Farah Hanan Binti Md. Adnan, 2004). Masalah kekurangan tenaga
profesional dan koordinasi antara pihak perunding yang mempunyai latar belakang dan
keinginan yang berbeza turut mempengaruhi prestasi kerja yang
dipertanggungjawabkan. Akibatnya program pembangunan semula yang ingin
dilaksanakan bukan sahaja gagal memperbaiki keadaan yang sediada mundur malah
mengakibatkan pembaziran daripada segi kos, masa dan tenaga. Secara tidak langsung,
kepercayaan masyarakat yang mengharapkan kemajuan dalam program pembangunan
semula akan hilang begitu sahaja.
35
2.8.3 Faktor Kos Dan Masa
Biasanya faktor kos menjadi penghalang sesuatu pembangunan semula
dilaksanakan kerana kebanyakan program pembangunan semula memerlukan amaun
perbelanjaan yang tinggi contohnya kos untuk kerja-kerja merobohkan struktur
bangunan yang usang, pembinaan bangunan baru, pembaikan, pemulihan dan
pemeliharaan serta penyediaan kemudahan dan infrastruktur yang sempurna. Faktor lain
yang mengakibatkan peningkatan kos ialah pembayaran pampasan yang berlebihan,
pindaan perancangan pembangunan asal, sikap pihak pemerintah dan penduduk serta
elemen jangkamasa akibat daripada kelewatan dalam pengambilan balik tanah yang
memakan masa yang panjang (Farah Hanan Binti Md. Adnan, 2004).
2.8.4 Masalah Kesukaran Mendapatkan Pinjaman Kewangan
Kekurangan sumber kewangan dan kesukaran untuk mendapatkan pinjaman
kewangan daripada pelbagai badan kewangan akhirnya menjadi penghalang untuk
melaksanakan pembangunan semula. Malah, kadar faedah yang tinggi juga
membebankan pemilik premis dan menyukarkan pelaksanaan pembangunan semula
memandangkan pelabagai kesulitan yang terpaksa dihadapinya
2.8.5 Kelembapan Pasaran Harta Tanah
Memandangkan senario pada masa kini didapati pasaran harta tanah agak
lembap menyebabkan pemilik berpendapat pulangan yang diperolehi tidak setimpal
dengan kos pembangunan semula yang dijalankan. Ini kerana penawaran hartanah
perdagangan yang melebihi permintaan di sesuatu kawasan menyebabkan aktiviti
perniagaan yang dijalankan kurang menguntungkan kerana terlalu banyak pembinaan
36
baru dan dengan adanya pusat membeli belah dan ’hypermarket’ di sesuatu kawasan
menyebabkan masyarakat semakin berkurang kerana beralih kepada pusat membeli
belah. Oleh itu, pemilik premis lebih suka bersikap berdiam diri dan masih bertahan
untuk mendiami premis berkenaan walaupun strukturnya yang agak usang dan kurang
selesa. Ini ditambah pula dengan adalahnya pusat membeli belah seperti Kluang Parade
dan BCB Plaza di kawasan kajian yang mana menarik minat sejumlah masyarakat
Kluang untuk dengan pelbagai barang dan perkhidmatan yang lebih menarik dan lebih
selesa berbanding barang dan perkhidmatan yang diniagakan di kawasan premis
sebelum perang berkenaan. Maka, secara tidak langsung akhirnya aktiviti perniagaan di
sekitar kawasan premis menjadi semakin malap dan tidak aktif sepertimana dahulu.
2.9 Kesimpulan
Secara keseluruhannya, pembangunan semula premis adalah amat digalakkan
untuk dilaksanakan agar imej sesebuah bandar itu terpelihara memandangkan premis
sebelum perang yang usang dan buruk malahan terletak di pusat bandar.Ekoran
daripada itu, langkah-langkah bijak perlu dilaksanakan dengan mengadakan
pembangunan semula bandar ke atas premis-premis sebelum perang supaya masalah
keusangan fungsi, ekonomi dan fizikal sesebuah bandar dapat diatasi. Setiap
pembangunan semula bandar perlulah mempunyai matlamat dan objektifnya yang
tersendiri untuk memastikan gunatanah di kawasan bandar adalah tertinggi dan
mendatangkan kebaikan kepada seluruh masyarakat.
Oleh itu, di dalam kajian ini penulis turut menyenaraikan garis panduan atau
kaedah-kaedah pembangunan yang telah ditetapkan oleh MPK untuk melaksanakan
pembangunan semula premis sebelum perang di Bandar Kluang sebagai rujukan.
Seterusnya, penulis akan mengenalpasti sebab-sebab pelaksanaan pembangunan semula
premis dan faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya pelaksanaan aktiviti
pembangunan semula premis sebelum perang di Bandar Kluang.
BAB 3
GARIS PANDUAN DAN KAEDAH PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS
SEBELUM PERANG DI BANDAR KLUANG
3.1 Pengenalan
Di dalam bab ini, penulis memberikan gambaran secara umum mengenai
kawasan kajian yang dijadikan sebagai kajian kes. Bab ini akan memberi tumpuan
berkenaan lokasi kawasan bangunan sebelum perang di Bandar Kluang. Penulisan bab
ini akan dimulakan dengan pengenalan dan latar belakang kawasan premis sebelum
perang di Bandar Kluang diikuti dengan menyentuh secara umum keadaan fizikal
premis dan senarai bangunan yang terletak dalam pemulihan dan pengekalan serta
pembangunan semula di Bandar Kluang. Pada akhir bab ini penulis akan
menyenaraikan garis panduan dan kaedah pembangunan semula premis sebelum perang
di Bandar Kluang mengikut kategori pengekalan dan pemuliharaan yang dikeluarkan
oleh MPK di dalam Draf Rancangan Tempatan (RT) Bandar Kluang 1997-2010.
3.2 Kawasan Kajian : Bandar Kluang
Rasionalnya, kawasan kajian ini dipilih memandangkan sehingga ini, ia masih
mempunyai bilangan premis sebelum perang walaupun pada kadar yang sedikit jika
38
dibandingkan dengan negeri lain seperti Pulau Pinang. Ini kerana, hasil daripada
pemerhatian secara rambang, didapati bahawa ada sebahagian premis-premis sebelum
perang di Bandar Kluang ini telah dibangunkan semula dan sebahagian lagi masih
dalam keadaan yang asal, sebahagiannya tidak dijaga dengan baik dan kelihatan usang
serta tidak sesuai lagi digunakan. Didapati, aktiviti pembangunan semula ke atas
premis-premis ini samada daripada pemilik atau pemaju-pemaju harta tanah masih
kelihatan lembap di Bandar Kluang.
Bandar Kluang merupakan antara salah sebuah bandar di Negeri Johor yang
berperanan sebagai pusat pentadbiran daerah, pusat perdagangan, institusi, pusat
kewangan, ruang-ruang pejabat dan kemudahan sosial. Pembangunan kawasan RT
Bandar Kluang pada masa hadapan adalah berpandukan kepada objektif seperti berikut:
1. Menjadikan kawasan RT khususnya Bandar Kluang sebagai Pusat Wilayah
Johor Timur Tahap II yang akan berfungsi sebagai pusat pentadbiran utama bagi
menyokong pusat petempatan lain seperti Ayer Hitam, Paloh dan Simpang
Renggam serta memberi perkhidmatan kepada kegiatan perindustrian yang
merupakan kegiatan ekonomi utama bagi Daerah Kluang
2. Menjadikan Bandar Kluang sebagai Bandar Dalam Taman dengan memberi
penekanan terhadap pembangunan yang mesra alam
3. Mewujudkan sebuah kawasan perbandaran yang bersih dan selesa selaras
dengan imej Bandar Dalam Taman
4. Membangunkan kawasan RT dengan pengagihan pembangunan yang seimbang
sambil prihatin kepada kawasan yang sensitif kepada alam sekitar
5. Mempertingkatkan rangkaian infrastruktur dan utiliti supaya lebih efisyen dan
menyeluruh bagi menyokong potensi pembangunan kawasan
6. Mengekalkan kawasan-kawasan seperti tanah bukit, kawasan Gunung Lambak
dan kawasan sungai sebagai kawasan pemeliharaan
7. Menggalakkan penyertaan penduduk tempatan khususnya kaum Bumiputera di
dalam proses pembangunan kawasan RT Bandar Kluang
39
8. Mempelbagaikan asas ekonomi tempatan khususnya sektor perniagaan,
perlancongan, perkhidmatan, perindustrian dan pertanian ke arah pencapaian
segala strategi pembangunan Negeri Johor, Wilayah Johor Timur dan Daerah
Kluang.
Cadangan bagi RT Bandar Kluang disediakan mengikut enam Blok Perancangan
sepertimana Rajah 3.1:
1. Blok Perancangan 1 : Bandar Tengah 736.74 hektar
2. Blok Perancangan 2 : Dorset 1,321.05 hektar
3. Blok Perancangan 3 : Mengkibol 3,380.43 hektar
4. Blok Perancangan 4 : Gunung Lambak 7,049.67 hektar
5. Blok Perancangan 5 : Perkampungan Melayu 2,104.42 hektar
6. Blok Perancangan 6 : Semberong 2,644.85 hektar
Lokasi Kawasan Kajian
Rajah 3.1: Blok Perancangan mengikut RT Bandar Kluang
40
Walaubagaimanapun, bagi tujuan kajian ini yang mana lokasi kawasan yang
mempunyai premis perdagangan sebelum perang adalah terletak di BP1 (Bandar
Tengah) dan sebahagian lagi di BP 2 (Dorset) sahaja.
3.3 Pengenalan Strategi dan Halatuju Pembangunan Bandar Kluang
Strategi ini memberi penekanan terhadap beberapa perkara iaitu Bandar Kluang
sebagai pusat perdagangan utama yang akan menyediakan perkhidmatan bertaraf tinggi,
pentadbiran dan pusat bagi segala fungsi di peringkat Wilayah Johor Timur. Tiga
koridor pembangunan yang utama iaitu:
Koridor Yang Dikenalpasti Fungsi/Tumpuan
1) Koridor Tengah : Koridor Air Hitam-Bandar Kluang Koridor Utama
2) Koridor Selatan : Koridor Kluang-Renggam Koridor Industri
3) Koridor Tenggara : Koridor Kluang-Johor Tenggara Koridor Institusi/
Perlancongan
Ketiga-tiga koridor ini akan mengawal pembangunan di sepanjang infrastruktur
utama dan sediada dengan aktiviti yang tertentu supaya tidak wujud pembangunan yang
bertindih dan tidak sesuai. Aktiviti perindustrian (sediada), perdagangan dan
pentadbiran akan digalakkan di Koridor Tengah sebagai menyokong aktiviti Bandar
Kluang. Koridor Selatan ataupun Koridor Kluang-Renggam pula akan dijadikan koridor
perindustrian baru bercorak ‘hi-tech’ dan tidak mencemarkan alam sekitar, manakala
koridor ketiga pula iaitu Koridor Kluang-Johor Tenggara akan dijadikan koridor
institusi dan pelancongan utama. Ini sesuai dengan statusnya dalam kawasan tadahan air
yang sensitif dan perlu dikawal pembangunannya.
41
a) Pusat Tempatan
Bagi menyokong pembangunan koridor yang dinyatakan di atas, maka beberapa
pusat tempatan akan dicadangkan iaitu:
1. Pusat Tempatan Gunung Lambak - sebagai pusat perkhidmatan
perlancongan dan institusi
2. Pusat Tempatan Kampung Layang - sebagai pusat perkhidmatan zon industri
baru
3. Pusat Tempatan Jalan Batu Pahat - sebagai pusat perkhidmatan pintu masuk
barat ke Kluang
4. Pusat Tempatan Jalan Mersing - sebagai pusat perkhidmatan pintu masuk ke
Kluang
b) Kawasan Sensitif Alam Sekitar
Beberapa kawasan sensitif alam sekitar telah dikenalpasti iaitu:
1. Kawasan tadahan air di perskitaran Gunung Lambak hingga ke Sungai
Semberong Timur
2. Kawasan Gunung Lambak dan kawasan-kawasan bukit
3. Loji dan takat pengambilan air di Semberong Timur
c) Cadangan Lebuhraya Gemas-Segamat-Kluang-Pasir Gudang
Dengan adanya lebuhraya yang akan merentasi kawasan PTBK ini, maka
pembangunan akan dicadangkan di sekitar persimpangan utama ke kawasan ini.
Peluang membuka tanah untuk pembangunan adalah selaras dengan tujuan Kerajaan
Negeri mengadakan lebuhraya ini.
42
3.4 Dasar Perancangan dan Inisiatif Pembangunan MPK
Antara dasar perancangan dan inisiatif pembangunan semula bangunan sebelum
perang di bawah MPK adalah seperti berikut:
1. Pengawalan pembangunan semula rumah kedai adalah hanya melibatkan kerja-
kerja pembaikan dan pemulihan sahaja tanpa wujudnya pembinaan semula yang
dilaksanakan ke atas sederet bangunan lama
2. Menekankan pengekalan bangunan di mana keutamaan dan kelulusan diberi
bagi permohonan untuk memperbaiki, memulih dan memelihara bangunan-
bangunan lama
3. Pengekalan fasad serta sebahagian bangunan di mana tambahan ruang lantai
dibenarkan tetapi mestilah berada antara 15 hingga 20 kaki dari fasad asal
4. Pembangunan semula rumah kedai dibenarkan dengan syarat telah mendapat
penegasan dan kelulusan jurutera bertauliah yang mana bahagian bangunan asal
adalah tidak selamat lagi. Walaubagaimanapun, pembangunan ini mestilah
mengikut ciri-ciri rekabentuk yang asal
Malah, kedudukan Kluang yang berada di tengah-tengah Negeri Johor
merupakan satu kelebihan yang amat berguna. Secara tidak langsung akan menerima
limpahan pembangunan dan kemajuan daripada daerah-daerah yang berada di
sekelilingnya. Ini ditambah pula Daerah Kluang yang mempunyai banyak pintu masuk
daripada daerah-daerah sekelilingnya. Dengan strategi pembangunan yang tepat dan
berkesan, Daerah Kluang mampu membangun dengan lebih baik kerana lokasinya dan
juga kemudahsampaiannya yang boleh diklasifikasikan sebagai amat berpotensi untuk
tujuan pembangunan.
Perlindungan dan pemeliharaan premis berkenaan memerlukan perhatian dan
sokongan orang ramai. Ini kerana, pembangunan semula ini dapat memberi nyawa baru
kepada tempat bersejarah ini dengan usaha pemuliharaan bangunan. Usaha
pemuliharaan bangunan ini lebih bermakna berbanding dengan mengabaikan dan
43
membiarkan tempat bersejarah ini tanpa penjagaan. Pemuliharaan dapat melindungi
bangunan lama daripada rosak dan runtuh.
Justeru itu, pembangunan semula yang dilaksanakan menjadi satu langkah
membangunkan ekonomi negara, menjanakan kewangan untuk melindungi warisan
fizikal negara, meningkatkan taraf hidup penduduk seterusnya dapat memupuk minat
dan kesedaran penduduk terhadap warisan negara kerana terdapat pertambahan masa
lapang dan peningkatan kuasa beli.
3.5 Peranan Bersama Antara PBT Dan Pihak Persendirian
Bagi melaksanakan sesuatu projek pembangunan semula, tindakan dan
kerjasama bersama antara pihak berkuasa dan pihak persendirian adalah penting bagi
melaksanakan dan menyempurnakan lagi pembangunan semula. Biasanya, pihak
persendirian lebih mengambil inisiatif untuk membuat sebarang pembangunan semula
bagi sesuatu tapak atau kawasan dan kebanyakan projek pembangunan semula yang
dijalankan adalah projek-projek kecil sahaja kerana mereka tidak dapat melakukan
pembaharuan secara menyeluruh. Mereka juga sering berhadapan dengan masalah dan
halangan untuk melaksanakan dan menyiapkan pembangunan semula.
Seterusnya, ini akan mendatangkan kerugian kepada mereka dan jika perkara ini
tidak berlaku banyak lagi projek pembangunan semula boleh dilaksanakan. Oleh itu,
tindakan dan peranan pihak berkuasa adalah penting bagi membantu mereka untuk
pembangunan yang lebih menyeluruh dan sempurna. Selain program pembangunan
semula, langkah-langkah pemuliharaan dan pengekalan premis juga turut diambilkira
dengan tujuan-tujuan tertentu. Beberapa peranan PBT dalam aspek pembangunan
semula antaranya:
44
1. Memilih kawasan yang akan dilaksanakan pembangunan semula ke atasnya
2. Memasukkan perancangan keseluruhan projek di dalam pelan induk
3. Menyediakan tapak dan pelupusan tapak kepada pihak persendirian samada
pajakan ataupun pegangan kekal. Walaubagaimanapun, pihak berkuasa tidak
akan membiarkan sahaja apabila tapak telah dilupuskan
4. Memberi subsidi dalam bentuk pengurangan kadar bunga ke atas pembiayaan
projek dan sebagainya
5. Pembiayaan pembinaan dan kumpulan wang bagi gadaijanji untuk jangkamasa
yang panjang.
Merujuk kepada Dasar Rancangan Fizikal Negeri ke atas pembangunan Daerah
Kluang yang menyatakan bahawa bangunan yang mempunyai nilai warisan sejarah di
Daerah Kluang khusunya di sekitar pusat Bandar Kluang akan terus dipelihara dan
dikekalkan bagi tujuan generasi akan datang dan dimajukan sebagai kawasan tarikan
pelancong. Sebahagian besar daripada premis sebelum perang sediada merupakan
bangunan perniagaan yang digunakan untuk aktiviti perniagaan dan kediaman.
Pembangunan perniagaan dalam bangunan yang mempunyai ciri-ciri warisan perlu
diselaraskan agar dapat mengekalkan karektor bangunan tersebut (Laporan Teknikal RT
Daerah Kluang, 2004). Ciri-ciri warisan ditakrifkan sebagai suatu entiti kekal yang
ditinggalkan turun-temurun dari generasi ke generasi.
3.6 Perletakan Premis Sebelum Perang di Bandar Kluang
Berdasarkan kepada Draf RT Bandar Kluang 1997-2010, didapati kawasan yang
terdapat premis sebelum perang terletak di bawah zon pengekalan dan pemuliharaan
untuk tujuan pembangunan semula. Kajian ini menumpukan kepada masyarakat yang
mendiami premi-premis sebelum perang yang pada awalnya adalah tertakluk di bawah
peruntukan Akta Kawalan Sewa 1966.
45
Kawasan premis sebelum perang yang terlibat dalam zon pengekalan dan
pemuliharaan ini adalah seperti dalam Rajah 3.2 dan sepertimana dalam pelan lokasi
premis-premis perdagangan sebelum perang Bandar Kluang di Lampiran B.
JUMLAH UNIT PREMIS SEBELUM PERANG DI BANDAR KLUANG
Jalan Lambak, 43Jalan Ismail, 33
Jalan Mengkibol, 11 Jalan Station, 22
Jalan Mersing, 59
Jalan Pasar, 18
Jalan Batu Pahat, 4
Lorong Wayang, 8
Rajah 3.2 : Jumlah Unit Premis Perdagangan Sebelum Perang di Bandar Kluang
Sumber : JPPH Kluang, Johor
Sebanyak 198 unit premis perdagangan sebelum perang telah dikenalpasti untuk
tujuan pengekalan dan pemuliharaan di bawah perancangan Draf RT Bandar Kluang
1997-2010. Kawasan ini juga menampilkan jalan-jalan, bangunan-bangunan serta
aktiviti-aktiviti yang mempunyai ciri-ciri daripada pelbagai kebudayaan. Selain itu,
corak pembangunan premis tersebut juga mewarisi warisan negara asal pendatang dari
pelbagai tempat di rantau Asia ini. Kesenian yang ada pada premis berkenaan telah
berjaya menarik perhatian ramai pelancong dari merata tempat sekaligus mewujudkan
suasana dan pembangunan harta tanah yang unik dan menarik di Bandar Kluang pada
suatu ketika dahulu. Daripada maklumat yang diperolehi daripada masyarakat
sekeliling, pada masa dahulu sebilangan besar daripada jalan-jalan yang mempunyai
premis sebelum perang sepertimana dalam Rajah 3.2 merupakan tempat tumpuan
aktiviti perniagaan yang utama di Bandar Kluang.
46
Kini, kawasan ini telah berubah menjadi kawasan yang kurang aktif dan boleh
dianggap sebagai ‘Ghost Town’ kerana berlaku peralihan lokasi perdagangan Bandar
Kluang di sekitar Jalan Haji Manan, Jalan Dato’ Captain Ahmad dan jalan-jalan yang
berdekatan dengannya akibat daripada projek penswastaan. Rajah 3.3 dan Rajah 3.4
menunjukkan kawasan premis sebelum perang yang dimaksudkan untuk pengekalan
dan pemuliharaan di bawah program Draf RT Bandar Kluang 1997-2010.
Rajah 3.3 : Lokasi Premis Sebelum Perang Untuk Pengekalan Dan Pemuliharaan
Petunjuk: Kategori Satu : Kekal (51 unit) Kategori Dua : Pemuliharaan
Kategori Tiga : Bangunan Boleh Dibangunkan Semula Mengikut Senibina Asal (22 unit)
Kategori Empat : Pengekalan Sumber: Draf RT Bandar Kluang 1997-2010
47
Rajah 3.4 : Lokasi Premis Sebelum Perang Untuk Pengekalan Dan Pemuliharaan
Kategori Dua : Pemuliharaan Fasad Kategori Tiga : Bangunan Yang Boleh Dibangunkan Semula Mengikut Senibina Asal Kategori Empat : Tapak dan Kawasan Yang Perlu Dikekalkan
Sumber : Draf RT Bandar Kluang 1997-2010
48
Menurut Draf RT Bandar Kluang 1997-2010, aspek pengekalan dan
pemuliharaan yang telah ditentukan oleh MPK adalah bertujuan untuk:
1. Pengekalan dan pemuliharaan senibina awal di Malaysia sebagai langkah
pengekalan sejarah dan warisan senibina yang mempunyai ciri-ciri senireka
yang sepatutnya dijadikan tumpuan
2. Sebagai identiti, karektor dan fokus kawasan perbandaran yang menarik dan
imej Bandar Kluang sebagai bandar yang telah lama wujud
3. Meningkatkan taraf premis sebelum perang yang dilihat mempunyai nilai
sejarah
4. Mengekalkan sejarah dan kenangan tentang kewujudan Bandar Kluang.
5. Meningkatkan integrasi pembangunan lama dan baru. Ini kerana, elemen
karektor, sejarah dan penyelarasan rekabentuk dan rupabentuk akan membentuk
satu ‘townscape’ yang unik dan menarik
Oleh itu, langkah sewajarnya telah diambil oleh pihak MPK dengan
mengklasifikasikan kawasan-kawasan yang dikenalpasti mempunyai premis
perdagangan sebelum perang sebagai bangunan-bangunan yang perlu dipelihara dan
dikekalkan. Seterusnya, premis-premis tersebut tidak boleh dimajukan atau
dibangunkan semula tanpa kebenaran pihak MPK dan dengan syarat mengikut garis
panduan yang telah ditetapkan oleh pihak MPK sepertimana yang terdapat di dalam
Draf RT Bandar Kluang 1997-2010.
49
3.7 Langkah-Langkah Ke Arah Pembangunan Semula
Langkah-langkah ke arah pembangunan semula premis sebelum perang oleh
pihak MPK adalah seperti berikut:
1. Mengenalpasti samada bangunan-bangunan yang perlu dikekalkan sepenuhnya
2. Mengenalpasti bangunan yang boleh dibangunkan semula dengan syarat
mengekalkan fasad hadapan bangunan sediada
3. Mengenalpasti bangunan yang boleh dibangunkan semula dengan syarat
mengadakan rekabentuk bangunan yang serupa dengan bangunan bersebelahan
4. Mengenalpasti bahagian tanah yang perlu diserahkan untuk tujuan pelebaran
jalan
Oleh itu, di dalam bab ini penulis akan menjelaskan kedudukan premis sebelum
perang mengikut kategori dan garis panduan yang perlu diikuti untuk melaksanakan
pembangunan semula bagi bangunan-bangunan yang telah dizonkan sebagai kawasan
pengekalan dan pemuliharaan. Lapan jalan di Bandar Kluang telah dikenalpasti sebagai
kawasan yang mempunyai premis sebelum perang yang mana dianggap sebagai
kawasan tindakan pengekalan dan pemuliharaan serta bagi tujuan pelaksanaan serta
pengawalan pengekalan dan pemuliharaan. Seterusnya, kesemua kawasan premis
sebelum perang ini akan dibahagikan mengikut kategori pemuliharaan dan pengekalan.
Hasil daripada pemerhatian penulis, didapati sebahagian daripada bangunan-
bangunan rumah kedai sebelum perang berada dalam keadaan yang kurang memuaskan,
keusangan dan tidak lagi sesuai digunakan dan sebahagiannya pula telahpun
dibangunkan semula. Bagi memberikan gambaran sebenar bangunan-bangunan
tersebut, foto diambil bagi memberikan gambaran keadaan premis yang sudah
dibangunkan dan yang belum dibangunkan. Kajian ini akan lebih kukuh apabila
disokong dengan foto premis-premis berkenaan. Seterusnya, daripada gambaran
tersebut secara tidak langsung, penulis dapat melihat sejauhmana perkembangan
pembangunan semula premis sebelum perang di kawasan kajian. Maka, dalam bab 4
50
penulis akan cuba mengenalpasti sebab-sebab pelaksanaan pembangunan semula dan
faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya pelaksanaan pembangunan semula premis
sebelum perang. Berikut menunjukkan gambaran premis-premis sebelum perang di
Bandar Kluang mengikut nama jalan:
Jalan Lambak
Jalan Lambak
51
Jalan Lambak
Jalan Lambak
52
Contoh Premis Di Jalan Lambak Yang Sedang Dalam Proses Pembangunan
Semula Premis
53
Jalan Ismail
Lorong Wayang
54
Jalan Mersing
Jalan Mersing
55
Jalan Mersing
Jalan Mersing
56
Contoh Premis Di Jalan Mersing Yang Sudah Menjalankan
Pembangunan Semula Permis
Jalan Mengkibol
57
Jalan Pasar
Jalan Pasar
58
Jalan Station
Jalan Batu Pahat
59
3.8 Keadaan dan Struktur Fizikal Premis Sebelum Perang di Bandar Kluang
Secara umumnya, bangunan-bangunan baru di Bandar Kluang lazimnya berada
dalam keadaan baik dan kukuh setelah melaksanakan proses pembaikan dan
pembangunan semula. Sebaliknya, bagi bangunan-bangunan lama yang dibina sebelum
Perang Dunia Kedua kebanyakannya berada dalam keadaan usang, tidak selamat dan
tidak sesuai digunakan lagi iaitu premis sebelum perang. Ia berikutan daripada faktor
usia dan jumlah sewa yang tidak sepatutnya diperolehi oleh pemilik premis semasa
Akta masih berkuatkuasa yang mana pemilik tidak berminat dan kurang
berkemampunan untuk memelihara, menjaga dan mengurus bangunan mereka dengan
baik. Di samping itu, kos-kos yang diperlukan untuk kerja-kerja menyelenggara premis
tidak disediakan atas sebab-sebab statusnya sebagai premis sebelum perang.
Jika diandaikan bangunan tersebut masih berada dalam keadaan baik dan kukuh
sekalipun, ia akan menunjukkan satu kualiti tahap penjagaan yang baik sekalipun
usianya telah lama. Secara amnya, premis-premis sebelum perang di bandar ini adalah
bersaiz yang berbeza-beza dan kebanyakannya bersaiz kecil iaitu antara 4.6 hingga 6.1
meter dan panjang antara 27 hingga 61 meter serta berbentuk memanjang. Biasanya,
premis-premis itu digunakan bagi tujuan perniagaan dan kediaman. Aktiviti perniagaan
yang biasa dijalankan merupakan perniagaan kecil-kecilan seperti kedai dobi, bengkel,
kedai runcit, kedai kopi dan sebagainya. Pemilik atau penyewa premis berniaga dan
mendiami di premis yang sama. Premis-premis ini biasanya mempunyai bilik yang
banyak tetapi hanya mempunyai sebuah tandas sahaja. Perniagaan yang dijalankan
lazimnya adalah perniagaan kecil yang mana pekerjanya terdiri daripada penghuni
premis tersebut.
Keadaan ini tidak seharusnya berlaku memandangkan sesebuah kawasan
tumpuan aktiviti perdagangan yang mempunyai pertumbuhan pesat seharusnya
mempunyai imej dari segi pembangunan harta tanah yang lebih teratur, menarik dan
keadaannya yang baik berbanding dengan kawasan pinggir bandar dan luar bandar.
Oleh itu, seharusnya perkara ini tidak wajar terus dibiarkan sebagai sebuah bandar yang
60
mengalami masalah kemelesetan struktur fizikal harta tanah. Ini kerana, struktur
pembangunan harta tanah dan senibina lama yang telah diperkenalkan oleh penjajah
dahulu kebanyakannya merupakan warisan asal yang berasal daripada pelbagai negara.
Maka, bangunan-bangunan ini haruslah dipelihara kerana bentuk-bentuk bangunan ini
telah menjadi suatu ciri yang unik bagi Bandar Kluang. Ini kerana, keunikan premis
perdagangan di Bandar Kluang adalah terletak kepada percampuran unsur-unsur dari
masyarakat Cina, Melayu, Eropah dan penjajah-penjajah asing.
Maka, pihak JPBD Kluang telah menetapkan beberapa garis panduan
pembangunan semula supaya warisan bangunan lama ini terus dikekalkan mengikut
jalan sepertimana Jadual 3.1. Kategori ini bertujuan untuk membezakan penempatan
yang sediada dan bagi melaksanakan tindakan susulan pembangunan yang lebih
sistematik pada masa akan datang. Ini kerana, unsur-unsur peninggalan sejarah lama
masih lagi ingin diterapkan dan dikekalkan di Bandar Kluang. Pembahagian zon
pemeliharaan mengikut ciri-ciri senibina dapat memudahkan pentadbiran pihak
berkuasa dalam memelihara bangunan warisan.
61
Jadual 3.1 : Kategori Pemuliharaan dan Pengekalan Premis Sebelum Perang
Berdasarkan Kepada Garis Panduan Daripada MPK
Sumber: Draf RT Bandar Kluang 1997-2010
Kategori Keperluan Lot-lot No Jumlah Unit Peratus
Kategori Satu
Bangunan perlu dikekalkan sepenuhnya. Tiada sebarang kerja boleh dilakukan ke atas bangunan, samada luaran ataupun dalaman. Hanya kerja membersih serta mengecat bangunan dibenarkan.
265-270, 119-123, 327-340, 424-431, 109-111, 114-118, 1132, 403-408, 10-414
51 unit 25.8%
Kategori Dua
Pemuliharaan Fasad: Rupa bentuk luar (façade) bangunan dikekalkan tanpa sebarang pindaan/tukaran dan pembangunan baru terhadap bahagian dalaman boleh dilakukan mengikut garis panduan kawalan pembangunan khusus bagi pengekalan dan pemuliharaan.
62-67, 70, 253-260, 82-84, 86-96, 267, 461, 132, 133, 135, 135, 142, 143, 282-287, 147-153, 290, 225, 226-236 Jalan Pasar - 1, 3, 5, 8-12, 14-16, 18-27, 28-31, 34 ,36, 38-44
113 unit
36 unit
75.3%
Kategori Tiga
Keseluruhan bangunan boleh dirobohkan dan dibangunkan semula mengikut senibina asal dan juga garis panduan kawalan pembangunan khusus bagi pengekalan dan pemuliharaan.
68, 69, 252, 80, 81, 261, 134, 137-141, 144, 119, 120, 415, 409, 453, 454, 455 Jalan Pasar - 2, 4, 6, 7, 13, 17, 35, 37
22 unit
8 unit
15.2%
62
Pembangunan di kawasan pengekalan dan pemuliharaan perlu mematuhi garis panduan yang telah ditetapkan sepertimana Jadual 3.2:
Jadual 3.2 : Garis Panduan Yang Dikeluarkan MPK Untuk Pembangunan Semula Mengikut Kategori
Kategori Keperluan Penyediaan Tinggi
Mak.
(tgkt)
Saiz Lot
Min
(kp)
Jalan dan Siarkaki/Anjakan
Bangunan/Jarak Antara
Bangunan
Keperluan Tempat Letak
Kereta
Kategori Satu Kategori Dua
Bangunan yang perlu dikekalkan. Tiada sebarang pembinaan baru boleh dilakukan ke atas bangunan samada luaran ataupun dalaman kecuali kerja-kerja pemuliharaan Rupa luar bangunan perlu dikekalkan tanpa sebarang pindaan dan semua pembangunan baru perlu mengikut garis panduan kawalan pembangunan
Sediada 6 tgkt atau 4 tgkt
Sediada Sama lot asal
Tiada anjakan bagi tingkat bawah sehingga tingkat maksimum yang asal. Mana-mana bahagian dari tingkat asal bangunan (tingkat 3 atau 4) ke atas perlu mempunyai anjakan ke belakang sebanyak 20 kaki daripada tingkat teratas bangunan asal bersebelahannya.
1 tgkt/4000 kp (Pengiraan hanya dikenakan kepada ruang lantai yang baru sahaja dan diberi pengecualian caj pembangunan) Jalan Pasar - 1 tgkt/2000 kp (Pengiraan hanya dikenakan kepada ruang lantai yang baru sahaja)
63
Kategori Tiga
Keseluruhan bangunan perlu dirobohkan dan dibangunkan semula bangunan mengikut ciri-ciri senibina asal dan mengikut garis panduan kawalan pembangunan
6 tgkt 4 tgkt
Sediada
Tiada anjakan bagi tingkat bawah sehingga tingkat maksimum yang asal. Mana-mana bahagian dari tingkat asal bangunan (tingkat 3 atau 4) ke atas perlu mempunyai anjakan ke belakang sebanyak 20 kaki daripada tingkat teratas bangunan asal bersebelahannya.
1 tgkt/4000 kp (Pengiraan hanya dikenakan kepada ruang lantai yang baru sahaja dan diberi pengecualian caj pembangunan) Jalan Pasar - 1 tgkt/2000 kp (Pengiraan hanya dikenakan kepada ruang lantai yang baru sahaja)
Sumber: Draf RT Bandar Kluang 1997-2010
64
Seterusnya, setiap kategori juga mempunyai garis panduan rekabentuk pembangunan semula seperti di dalam Jadual 3.3:
Jadual 3.3: Garis Panduan Rekabentuk Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang di Bawah Zon Pengekalan dan Pemuliharaan Mengikut Kategori
Kategori 1 Kategori 2 Kategori 3
Ciri-ciri Seni Reka Fasad asal perlu dikekalkan. Segala ukiaran pada dinding fasad dan dinding parapet dikemaskini dan dibaiki Pembukaan Pada Dinding Nisbah yang sama dengan bangunan bersebelahan Bahan Binaan Elemen kemasan perlu menggunakan bahan seperti asal Warna Bangunan Pemulihan cat perlu dilakukan bagi meningkatkan mutu imej perbandaran
Ciri-ciri Seni Reka Rekabentuk fasad berdasarkan rekabentuk fasad asal bangunan. Pembukaan pada dinding Nisbah yang sama dengan bangunan bersebelahan Tingkap dan pintu Perlu mengemaskini pintu dan tingkap asal Bumbung Bumbung bangunan batu perlulah bersesuaian dengan brntuk dan binaan bangunan asal
Ciri-ciri Seni Reka Rekabentuk fasad berdasarkan rekabentuk fasad utama dalam blok yang sama Pembukaan pada dinding Nisbah yang sama dengan bangunan bersebelahan Kelebaran Lot (Bagi Jalan Pasar sahaja) Sama seperti asal Tingkap dan Pintu Perlu mengambilkira bentuk tingkap dan pintu kedai bercirikan warisan dan ciri-ciri yang paling menonjol di deretan yang sama perlu digunapakai.
65
Jadual 3.3: Garis Panduan Rekabentuk Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang di Bawah Zon Pengekalan dan Pemuliharaan Mengikut Kategori (sambungan)
Kategori 1 Kategori 2 Kategori 3 Papan Iklan Saiz papan iklah perlulah tidak menutup elemen senibina rupa hadapan bangunan sediada Lain-lain Keperluan Perletakan pernghawa dingin tidak dibenarkan di muka hadapan bangunan
Bahan Binaan Bersesuaian atau sama dengan bangunan asal. Papan Iklan Saiz papan iklah perlulah tidak menutup elemen senibina rupa hadapan bangunan sediada Lain-lain Keperluan Rekabentuk menggunakan dinding ‘glass curtain wall’ tidak dibenarkan. Perletakan penghawa dingin tidak dibenarkan di muka hadapan bangunan
Bumbung Bumbung bangunan batu perlulah bersesuaian dengan bentuk dan binaan bangunan sekitarnya Bahan Binaan Bersesuaian atau sama dengan bangunan asal Papan Iklan Saiz papan iklah perlulah tidak menutup elemen senibina rupa hadapan bangunan sediada Lain-lain Keperluan Rekabentuk menggunakan dinding ‘glass curtain wall’ tidak dibenarkan. Perletakan penghawa dingin tidak dibenarkan di muka hadapan bangunan
Sumber: Draf RT Bandar Kluang 1997-2010
66
3.9 Kesimpulan
Sebagai kesimpulannya, Bandar Kluang adalah dianggap tempat yang sesuai
dijadikan kawasan kajian ini walaupun ia merupakan bandar kecil yang hanya terletak di
kawasan Daerah Kluang. Ini kerana ia mempunyai bilangan premis perdagangan sebelum
perang yang banyak serta berketumpatan tinggi iaitu lebih kurang 20% daripada
keseluruhan unit perdagangan di kawasan Bandar Kluang sahaja. Kajian dijalankan
memandangkan terdapat lebihan penawaran hartanah perdagangan di Bandar Kluang dan
hartanah perdagangan sebelum perang yang kebanyakannya masih tidak dibangunkan
semula.
Malah, boleh dilihat di mana terdapat premis-premis sebelum perang ini yang
telah dikosongkan, aktiviti perdagangan yang kurang aktif, keadaan bangunan yang usang
dan buruk dan sebagainya. Akibatnya, corak pembangunan harta tanah serta keperluan
sosial masyarakat mengalami perubahan. Selain itu, pembangunan kawasan perdagangan
yang beralih di kawasan penswastaan di kawasan berdekatan dengan bangunan sebelum
perang menyebabkan kawasan tersebut boleh dianggap ‘Ghost Town’ kerana perniagaan
yang dijalankan kurang maju atas beberapa faktor. Keterangan ini dapat memberikan
gambaran kasar yang mana perlunya proses pengekalan dan pemulihan premis-premis
sebelum perang yang sediada di kawasan kajian ini dibangunkan semula untuk
mengekalkan warisan dan identiti Bandar Kluang sebagai bandar yang sudah lama dan
peninggalan sejarah.
Aktiviti pembangunan semula digalakkan kepada para pemilik bangunan
mengikut garis panduan kerana lokasi bangunan sebelum perang yang terletak di tengah
Bandar Kluang dan logiknya nilai harta tanah tersebut juga adalah tinggi. Oleh itu, adalah
wajar sekiranya bangunan tersebut sentiasa dijagabaiki dan diuruskan dengan baik dan
sepenuhnya untuk mengelakkan keusangan dan keadaan bangunan yang tidak selamat.
BAB 4
ANALISIS DAN PENEMUAN KAJIAN
4.1 Pengenalan
Dalam bab empat, penulis akan menganalisis data yang diperolehi bagi tujuan
mencapai objektif kajian sepertimana penulisan dalam bab satu. Bagi mencapai objektif
kajian ini, kaedah pemerhatian secara langsung dan kajian lapangan dilaksanakan di
kawasan kajian. Di samping itu, penulis menjalankan soal selidik serta temubual kepada
jabatan-jabatan yang terlibat dengan program pembangunan semula di MPK dan para
peniaga samada penyewa atau pemilik bangunan di kawasan kajian. Kajian ini akan
melihat kepada latar belakang responden, maklumbalas pemilik premis dalam aspek
pembangunan semula, maklumbalas penyewa premis dalam aspek pembangunan
semula dan akhirnya penerimaan serta pandangan responden untuk mewartakan premis
sebelum perang sebagai bangunan warisan atau bangunan bersejarah.
4.2 Kaedah Pengumpulan Data
Kaedah pengumpulan data dalam mencapai objektif kedua dan ketiga kajian ini
adalah dengan menggunakan borang soal selidik. Borang soal selidik merupakan
pendekatan yang digunakan dalam menganalisis data kerana maklumat yang diperolehi
68
lebih realistik. Borang soal selidik ini akan diedarkan kepada penghuni premis sebelum
perang di sekitar kawasan kajian yang terdiri daripada para peniaga samada pemilik
atau penyewa premis. Maka, penemuan kajian akan diperolehi dengan lebih tepat hasil
daripada analisis yang dilakukan. Dengan itu, pandangan para pemilik atau penyewa
berkenaan dengan aspek pembangunan semula premis perdagangan di kawasan kajian
akan direkodkan. Selain itu, penulis juga menjalankan kaedah temubual dan
pemerhatian di kawasan kajian.
Kaedah temubual ini dijalankan ke atas kakitangan di JPPH Kluang, JPBD
MPK, Kawalan Bangunan MPK dan Jabatan Penilaian MPK untuk mengetahui
sejauhmana perkembangan pembangunan semula premis sebelum perang di kawasan
kajian dan lokasi premis sebelum perang. Manakala kaedah pemerhatian dijalankan
secara langsung ke atas kawasan kajian untuk mendapatkan gambaran awal situasi
pembangunan semula dan mengambil gambar premis berkenaan untuk dilampirkan
bersama dalam kajian ini.
4.2.1 Kajian Temu Bual
Kajian temubual yang dijalankan adalah dengan menggunakan analisis
kandungan untuk menganalisis data kualitatif. Data kualitatif yang diperoleh di dalam
kajian ini adalah hasil daripada kaedah temubual secara umum yang dilakukan ke atas
beberapa kakitangan jabatan di MPK dan JPPH Kluang yang bepengetahuan tentang
kajian yang dijalankan. Hasil temubual ini ditulis semula, disusun dengan lebih
sistematik dan diringkaskan seperti mana dalam Jadual 4.1. Teks-teks yang diperoleh
semasa temubual diteliti dan ditafsirkan untuk mengenal pasti tema-tema pembangunan
semula dan perkara-perkara yang berkaitan.
69
Temubual secara umum serta perbincangan-perbincangan telah dilakukan untuk
mengumpulkan data primer. Keseluruhan bentuk soalan yang dikemukakan adalah
berbentuk soalan terbuka separa struktur. Protokol atau garis panduan soalan-soalan
temubual dibentuk terlebih dahulu untuk mendapatkan data-data berhubung kait dengan
pembangunan semula premis sebelum perang di Bandar Kluang. Bagi memudahkan
rujukan, garis panduan soalan temubual akan dilampirkan sebagai Lampiran C di
bahagian lampiran.
Hasil daripada penelitian yang dilakukan terhadap teks temubual, penulis telah
mengenal pasti beberapa maklumat tentang perkembangan dan pelaksanaan
pembangunan semula premis sebelum perang di Bandar Kluang. Hasil kajian temubual
yang diperolehi dirumuskan dalam Jadual 4.1 di bawah.
Jadual 4.1: Rumusan Hasil Kajian Temubual
Jabatan Ulasan Hasil Kajian Temubual
Terdapat lapan jalan yang mempunyai premis sebelum perang di Bandar
Kluang dengan jumlah keseluruhan sebanyak 198 unit premis perdagangan
yang terletak di Jalan Mengkibol, Jalan Batu Pahat, Jalan Station, Jalan
Pasar, Jalan Ismail, Jalan Lambak, Lorong Wayang dan Jalan Mersing.
Wujud kejatuhan daripada segi nilai pasaran dan sewa pasaran di kawasan
premis sebelum perang.
Kurangnya transaksi jual beli premis perdagangan sebelum perang di
kawasan kajian kerana kurangnya permintaan akibat daripada aktiviti
perdagangan yang semakin malap
JPPH
Kawasan yang mempunyai premis sebelum perang menjadi semakin malap
seperti ‘Ghost Town’.
Pembangunan semula premis sebelum perang boleh dibangunkan dengan
mengikut garis panduan dan kaedah pembangunan semula yang telah
dikeluarkan oleh MPK seperti mana dalam bab tiga.
MPK
Langkah penjagaan dan pengiktirafan MPK ke atas premis sebelum perang di
Bandar Kluang hanya setakat mengawal pembangunan sahaja.
70
Ulasan Hasil Kajian Temubual
MPK hanya mewartakan premis sebelum perang sebagai bangunan sebelum
perang sahaja seperti mana di dalam Draf RT Bandar Kluang tetapi tidak
sebagai bangunan warisan sebagaimana yang telah dilaksanakan di Negeri
Melaka. Pewartaan yang dibuat hanya setakat membahagikan premis
berkenaan mengikut zon pemeliharaan dan pemuliharaan sahaja.
MPK akan mengadakan taklimat berkenaan dengan seranta RT Bandar
Kluang kepada orang ramai tentang perancangan pembangunan di Kluang.
Malah, peranan ahli-ahli politik seperti UMNO, MCA dan MIC amat penting
untuk membantu menghebahkan dan menyalurkan maklumat berkenaan
dengan Draf RT berkenaan dengan lebih berkesan kepada masyarakat
setempat.
Kawasan premis sebelum perang adalah dianggap kawasan mati tidak
sepertimana dahulu kerana aktiviti perniagaan semakin suram dan malap dan
kebanyakan premis dibiarkan kosong kerana tiada perniagaan yang
dijalankan dan kurang menguntungkan.
Tumpuan aktiviti perdagangan di Bandar Kluang semakin beralih ke arah
projek penswastaan di Jalan Haji Manan dan sekitarnya. Malah kewujudan
kompleks membeli belah iaitu Kluang Parade dan BCB Plaza mengakibatkan
aktiviti perdagangan di premis berkenaan semakin berkurang.
MPK tiada sebarang dasar perancangan dan inisiatif pembangunan semula
kerana di Kluang tiada wujud atau menggunapakai Akta Warisan tetapi cuma
di dalam RT sahaja di bawah Undang-undang Perancangan Bandar dan Desa.
Jabatan
MPK
MPK berpendapat tiada sebarang perancangan atau program pembangunan
semula ke atas premis berkenaan tetapi hanya setakat menyediakan garis
panduan pembangunan semula premis.
71
Masalah kemudahsampaian seperti kekurangan tempat letak kereta
mengundang kesesakan di kawasan premis kerana letakannya di tengah
bandar dan menjadi laluan utama lalu lintas terutamanya ketika ‘peak hour’.
Secara tidak langsung, menjejaskan aktiviti perniagaan di kawasan
berkenaan.
Ulasan Hasil Kajian Temubual
Jabatan
MPK Ramai pemilik dikatakan kebanyakannya mengikut garis panduan yang
ditetapkan oleh MPK. Sebahagian yang tidak mematuhinya, maka MPK akan
memastikan untuk pembangunan akan datang pemilik berkenaan akan
mengikut garis panduan pembangunan semula tersebut.
Hasil daripada maklumat-maklumat yang diperoleh ini dapat memberikan
gambaran awalan bahawa pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang di
Bandar Kluang masih tidak aktif dan tiada perancangan yang khusus dan lebih berkesan
daripada pihak MPK. Ini kerana, segala-galanya masih di peringkat perancangan di
dalam RT sahaja tetapi tida sebarang langkah pelaksanaan dan pembangunan akan
dijalankan. Walaupun adanya campur tangan kerajaan melalui dasar dan undang-
undang garis panduan pembangunan semula atas usaha pemuliharaan namun matlamat
pemuliharaan yang kuat dilaungkan masih tidak menampakkan hasil yang memuaskan
jika tiada sebarang usaha atau inisiatif yang ditonjolkan oleh pihak pemilik dan pihak
berkuasa sendiri.
Oleh itu, peranan dan gabungan kerjasama antara pihak pemilik premis dan
pihak berkuasa amat penting untuk mempergiatkan dan menggalakkan pembangunan
semula dilaksanakan dengan melaksanakan pelbagai tindakan yang positif.
Bagaimanapun, maklumat awalan ini dapat dijadikan panduan kepada penulis dalam
melaksanakan kajian seterusnya.
Analisis seterusnya ini adalah berkaitan dengan analisis soal selidik yang telah
dijalankan. Terdapat empat bahagian soal selidik yang dianalisis iaitu tiga bahagian
utama dan satu bahagian umum. Setiap bahagian dianalisis dengan menggunakan
72
kaedah-kaedah serta analisis yang bersesuaian bagi mencapai objektif kajian. Penjelasan
sepenuhnya mengenai analisis yang dilakukan pada borang soal selidik ini dinyatakan
pada bahagian berikutnya.
4.2.2 Kajian Soal Selidik
Kajian soal selidik yang dijalankan adalah merupakan salah satu metode dalam
pengumpulan maklumat dan data kajian yang dijalankan. Terdapat beberapa peringkat-
peringkat yang dijalankan oleh penulis dalam menjalankan kajian soal selidik adalah
seperti berikut:
4.2.2.1 Penyediaan Borang Soal Selidik
Borang soal selidik dibentuk dengan manggunakan soalan yang ringkas, mudah
difahami dan tepat. Ini amat penting bagi memastikan hasil yang diperolehi adalah tepat
dan tidak mengelirukan serta dapat mencapai objektif kajian dengan jayanya. Borang
soal selidik yang disediakan adalah terbahagi kepada empat bahagian. Rujuk Lampiran
D bagi contoh borang soal selidik yang digunakan di bahagian lampiran.
Soalan-soalan yang terkandung di dalam borang soal selidik dibentuk
berpandukan kajian literatur yang telah dijalankan sebelum ini. Secara asasnya, langkah
pertama dalam pembentukan soalan bagi soal selidik ialah dengan memastikan apa yang
ingin diperoleh melalui setiap soalan atau set soalan
4.2.2.2 Struktur Borang Soal Selidik
73
Matlamat utama borang soal selidik dijalankan adalah untuk mengenal pasti
pandangan dan sebab-sebab penghuni premis melaksanakan pembangunan semula.
Selain itu, kajian borang soal selidik ini juga bertujuan untuk mengenalpasti faktor-
faktor yang menyebabkan pembangunan semula premis tidak dilaksanakan di kawasan
kajian.
Borang soal selidik direkabentuk dengan menggunakan soalan yang mudah
difahami, ringkas dan tepat. Aspek ini penting supaya segala soalan yang dikemukakan
dapat difahami dengan mudah dan telus oleh responden dan jawapan yang dipadankan
memenuhi objektif kajian.
Untuk mengumpulkan data, borang soal selidik telah disediakan untuk diedarkan
kepada responden. Soalan-soalan yang diajukan di dalam borang soal selidik adalah
berdasarkan objektif kajian sepertimana yang telah digariskan pada awal penulisan.
Sebelum menyediakan borang soal selidik ini, pertimbangan telah dibuat ke atas soalan
yang perlu diajukan, pemahaman terhadap soalan, responden yang terlibat, bentuk
soalan dan sebagainya. Penerangan mengenai rangka borang soal selidik secara
umumnya adalah seperti berikut:
a) Bahagian A: Latar Belakang Responden
Latar belakang responden dikemukakan pada permulaan borang soal selidik
untuk mengenali profil atau kumpulan responden yang menjawab borang soal
selidik. Kebiasaannya dalam borang soal selidik soalan latar belakang responden
ditanya secara umum sahaja dan bukannya soalan yang bersifat peribadi. Ini
adalah disebabkan apabila borang soal selidik mengandungi maklumat-
maklumat peribadi responden, ini menyebabkan responden teragak-agak dalam
menjawab. Akibatnya menyebabkan jumlah responden adalah kurang dan tidak
mencukupi. Soalan yang dibentuk di dalam bahagian ini adalah berbentuk
soalan tertutup (close-ended).
b) Bahagian B: Soalan Bagi Pemilik Premis Berkenaan Pembangunan Semula
74
Soalan berkaitan dengan sebab melaksanakan pembangunan semula premis dan
faktor-faktor penyebab pemilik kurang melaksanakan pembangunan semula
turut disertakan di dalam borang soal selidik. Ia bertujuan untuk melihat sejauh
mana sensitiviti responden terhadap kajian cadangan berkenaan pembangunan
semula premis yang dilaksanakan.
c) Bahagian C: Soalan Bagi Penyewa Premis Berkenaan Pembangunan Semula
Soalan ini lebih berbentuk kepuasan penyewa berkenaan dengan keadaan premis
sebelum perang yang disewa dan mengenalpasti sejauhmana tahap persetujuan
penyewa jika pembangunan semula premis sebelum perang dilaksanakan.
d) Bahagian D: Soalan Umum Berkaitan Pendapat Dan Cadangan Responden
Bahagian soalan ini memuatkan satu soalan berbentuk terbuka (open-ended)
untuk mengetahui pendapat responden tentang cadangan bagi mewartakan
premis sebelum perang sebagai bangunan warisan.
4.2.2.3 Pemilihan Sampel
Adalah tidak praktikal untuk mendapatkan data daripada keseluruhan populasi
ataupun responden di kawasan kajian berkenaan dengan aspek pembangunan semula
premis sebelum perang. Oleh itu, sampel diperlukan untuk menggambarkan
keseluruhan populasi secara umum. Pensampelan adalah satu teknik untuk mengambil
sebahagian daripada populasi untuk dikaji dan boleh menggambarkan karakter
keseluruhan responden secara umum (Rosman Ramlan, 2004).
75
Malah, disebabkan masa kajian penyelidikan terhad kepada satu sidang
akademik sahaja, maka pengumpulan data daripada sebahagian kecil populasi adalah
langkah yang lebih cekap daripada membuat bancian dengan populasi. A.N
Oppenheim, 1992 telah memberikan definisi untuk istilah persampelan adalah satu
subset populasi dan ianya harus mewakili keseluruhan populasi tersebut.
Kaedah pensampelan yang digunakan bagi kajian soal selidik ini ialah
pensampelan jenis rawak (random sampling). Ini kerana data yang perlu diperoleh
adalah melalui penyebaran soal selidik ini adalah berbentuk kuantitatif (Weisberg, et.al,
1977).
Sampel yang dikenal pasti adalah terdiri daripada penyewa ataupun pemilik
premis itu sendiri. Penetapan kriteria persampelan adalah bertujuan supaya responden
yang dipilih benar-benar mewakili populasi yang ditetapkan dalam bahagian
metodologi. Pemilihan sampel dilakukan secara rawak kerana diandaikan setiap kes
atau responden mempunyai kemungkinan yang sama untuk dipilih (1977).
Menurut Wimner & Dominick (1997), saiz persampelan adalah penting untuk
memastikan kajian soal selidik untuk populasi tersebut sahih (viable). Sekiranya saiz
sampel yang dipilih merangkumi jumlah responden yang besar, maka ini dapat memberi
nilai ketepatan yang lebih tinggi. Justeru, analisis dan penilaian yang dijalankan akan
mendapat keputusan yang lebih tepat. Sebalilknya, saiz yang terlalu kecil tidak akan
memberi satu nilai yang sahih seterusnya dianggap tidak mewakili keseluruhan
populasi.
4.2.2.4 Pengedaran dan Penerimaan Borang Soal Selidik
Bagi memastikan kajian ini mendapat kerjasama dan dapat berjalan dengan
lancar, penulis telah menggunakan kaedah pertemuan secara individu dalam
pelaksanaan pengedaran dan penerimaan borang soal selidik. Proses ini telah
76
mengambil masa selama dua minggu untuk disiapkan sepenuhnya. Bagi mengelakkan
borang soal selidik ini tidak dikembalikan, penulis telah mengedarkan borang soal
selidik dan menunggu responden mengisikannya untuk tujuan pengumpulan. Kaedah ini
bukan sahaja memudahkan penulis mengumpul borang soal selidik, malah dapat
menyelesaikan kemusykilan responden apabila terdapat sebarang soalan yang kabur
dengan menanyakan terus kepada penulis.
Walaubagaimanapun, daripada kesemua 198 rumah kedai sebelum perang yang
terdapat di Bandar Kluang hanya 60 orang responden yang telah memberikan kerjasama
untuk menjawab soalan dalam borang soal selidik yang diedarkan. Wujud masalah
kekurangan jumlah responden yang menjawab borang soal selidik kerana semasa soal
selidik diedarkan kebanyakan premis sebelum perang di kawasan kajian tidak
berpenghuni, tutup, usang dan tidak beroperasi sejak sekian lamanya. Oleh itu, soal
selidik gagal dijalankan dan sampel yang dipilih adalah secara rawak adalah semakin
mengecil.
4.3 Kaedah Analisis Data Borang Soal Selidik
Data dan maklumat yang diperolehi dan dikumpulkan melalui borang soal
selidik akan disunting dan akhirnya dianalisis untuk mencapai objektif kajian ini.
Kaedah statistik yang digunakan untuk menganalisis data yang telah dikumpulkan
melalui borang soal selidik adalah dengan menggunakan analisis frekuensi dan
peratusan. Penggunaan analisis frekuansi adalah untuk melihat keutamaan dan
kebarangkalian yang tinggi bagi sesuatu jawapan yang dipilih oleh responden. Menurut
Ibrahim Atan Bin Sipan (2003), analisis frekuensi digunakan untuk mengenalpasti
ulangan atau kekerapan perkara yang berlaku dalam satu set data. Kaedah analisis
frekuensi ini merupakan kaedah penganalisisan mudah yang bergantung kepada
kekerapan sesuatu perkara. Kekerapan sesuatu perkara yang berlaku ataupun dalam kes
ini kekerapan sesuatu jawapan itu dipilih oleh responden. Jawapan yang mempunyai
77
kekerapan yang tinggi menunjukkan pilihan jawapan majoriti dari keseluruhan
responden yang terlibat. Akhirnya, hasil analisis maklumat tersebut akan dirumuskan
supaya dapat mengemukakan langkah-langkah atau cadangan yang bersesuaian bagai
mencapai objektif dan matlamat seperti yang telah digariskan.
Analisis frekuensi ini akan digunakan bagi data kualitatif iaitu data yang
dinyatakan dalam bentuk teks yang diperolehi dalam borang soal selidik. Dalam kaedah
ini keputusan yang diperolehi adalah berdasarkan kepada frekuensi pemilihan sesuatu
alternatif yang kemudiannya dinyatakan dalam bentuk peratusan. Hasil analisis akan
dipersembahkan dalam beberapa bentuk iaitu dalam bentuk carta bar, carta pai dan
jadual yang bersesuaian.
Analisis yang dijalankan akan dibahagikan kepada empat bahagian mengikut
bahagian pembentukan dalam borang soal selidik yang merangkumi analisis latar
belakang responden, analisis maklum balas responden pemilik premis, analisis
seterusnya ialah bagi maklum balas responden yang merupakan penyewa premis dan
akhirnya analisis pendapat responden terhadap cadangan untuk mewartakan premis
sebelum perang sebagai bangunan warisan.
4.3.1 Analisis Latar Belakang Responden
Analisis berkenaan dengan latar belakang responden terdapat pada Bahagian A
borang soal selidik. Analisis ini diperlukan untuk mengetahui profil atau latar belakang
sebanyak 60 orang responden yang telah menjawab borang soal selidik yang diedarkan.
Antara aspek yang dikemukakan dalam Bahagian A ialah maklumat berkenaan dengan
bangsa, umur, bilangan penghuni premis, keadaan bangunan, kegunaan premis dan
akhirnya status penghunian. Ia bertujuan untuk mendapatkan gambaran ringkas tentang
latar belakang responden dan keadaan premis sebelum perang di kawasan kajian secara
umum.
78
Daripada Bahagian A ini penulis dapat menentukan status penghunian sama ada
oleh pemilik premis atau penyewa premis. Ini kerana soalan seterusnya iaitu Bahagian
B merupakan soalan khusus bagi pemilik premis manakala Bahagian C adalah dijawab
oleh penyewa premis.
4.3.1.1 Analisis Bangsa Responden
Jadual 4.2 : Bangsa Responden
Kaum Bilangan Peratus (%)
Melayu 4 6.7
Cina 38 63.3
India 15 25
Lain-lain 3 5
Jumlah 60 100
Jadual 4.2 menunjukkan bangsa responden yang menjawab soal selidik.
Daripada analisis ini penulis dapat mengenalpasti identiti responden yang terdiri
daripada pelbagai kaum. Daripada 60 borang soal selidik yang telah diterima didapati
majoriti responden yang menghuni premis sebelum perang di Bandar Kluang dikuasai
oleh bangsa Cina dengan kadar tertinggi sebanyak 68.3% daripada keseluruhan
responden. Berdasarkan jadual di atas, perbezaan yang amat ketara dapat dilihat melalui
taburan bangsa responden di mana diakui bahawa responden Cina mendominasi
penghunian premis.
Ini diikuti pula oleh bangsa India dengan kadar 25% iaitu seramai 15 orang,
bangsa Melayu iaitu seramai 4 orang sahaja dengan kadar sebanyak 6.7% dan bangsa
responden yang menunjukkan kadar yang paling kecil ialah bangsa lain-lain seramai 3
orang daripada keseluruhan responden dengan kadar 5% sahaja. Bangsa lain-lain yang
dimaksudkan merujuk kepada mereka yang terdiri daripada India Muslim. Keputusan
ini menunjukkan bahawa kebanyakan premis sebelum perang di Bandar Kluang adalah
dihuni dan digunakan majoritinya ialah kaum Cina sejak daripada zaman nenek moyang
mereka dahulu lagi.
79
4.3.1.2 Analisis Umur Responden
Jadual 4.3 : Umur Responden
Umur Bilangan Peratus (%)
20 - 30 tahun 0 0
31 - 40 tahun 19 31.7
41 - 50 tahun 29 48.3
Melebihi 50 tahun 12 20
Jumlah 60 100
Jadual 4.3 menunjukkan umur responden yang dibahagikan mengikut
lingkungan umur penghuni yang mendiami premis sebelum perang di kawasan kajian.
Daripada 60 borang soal selidik yang dijawab oleh rensponden bolehlah disimpulkan
bahawa kebanyakan responden yang menghuni premis sebelum perang di kawasan
kajian adalah dalam lingkungan umur 41 - 50 tahun iaitu sebanyak 48.3% daripada
jumlah keseluruhan. Secara umumnya, responden dalam lingkungan umur sebegini
merupakan populasi yang paling aktif atau mereka yang boleh dianggap sebagai
golongan yang aktif dalam mencari pendapatan dan kebanyakan mereka adalah
menjalankan perniagaan warisan keluarga mereka sendiri.
Seterusnya, responden yang berada dalam tahap umur 31 - 40 tahun sebanyak
31.7% dan golongan yang paling rendah ialah dalam lingkungan umur melebihi 50
tahun iaitu pada kadar 20% sahaja. Tiada responden dalam lingkungan umur kurang 30
kerana kemungkinan kebanyakan golongan muda lebih memilih untuk berpindah ke
bangunan yang berekabentuk moden dan baru daripada bangunan sebelum perang dan
kebanyakan mereka lebih bercitarasa tinggi.
80
4.3.1.3 Analisis Bilangan Isirumah
Jadual 4.4 : Bilangan Isirumah Responden
Bilangan isirumah Bilangan Peratus (%)
1 - 3 orang 10 16.7
4 - 6 orang 35 58.3
Melebihi 7 orang 15 25
Jumlah 60 100
Daripada Jadual 4.4 majoriti bilangan isirumah dalam sesebuah bangunan kedai
sebelum perang adalah dalam lingkungan 4 - 6 orang sahaja iaitu sebanyak 58.3%
daripada keseluruhan 60 responden. Ini menunjukkan jumlah yang stabil dan seimbang
dalam sesebuah rumah supaya dapat mengekalkan tahap keselesaan dan mengurangkan
kepadatan memandangkan kebanyakan premis sebelum perang dalam keadaan
sederhana baik. Peratus kedua tertinggi ialah bagi bilangan isirumah yang melebihi 7
orang iaitu sebanyak 25% diikuti oleh bilangan isirumah dalam lingkungan 1 - 3 orang
sahaja sebanyak 16.7% yang mana kebanyakan anak-anak mereka teleh meningkat
dewasa dan mencari pekerjaan di tempat lain.
4.3.1.4 Analisis Keadaan Premis
Jadual 4.5 : Keadaan Premis Sebelum Perang
Keadaan Premis Peratus (%)
Baik 25
Sederhana Baik 65
81
Usang / Buruk 10
Daripada borang soal selidik yang diedarkan, didapati sebanyak 65% daripada
60 orang responden menganggap premis yang didiami mereka kebanyakannya dalam
keadaan sederhana baik, diikuti dengan keadaan baik sebanyak 25% dan sebanyak 10%
menganggap premis mereka dalam keadaan usang dan perlu diperbaiki. Didapati
mereka yang beranggapan premis yang didiami itu dalam keadaan usang adalah
daripada maklum balas para penyewa premis itu sendiri disebabkan oleh sikap dan
tindaktanduk pemilik premis yang mengabaikan tanggungjawab untuk mengekalkan
struktur dan keadaan premis mereka di samping pelbagai masalah dan bebanan
kewangan mengakibatkan pemilik premis mengambil sikap berdiam diri daripada
melaksanakan pembangunan semula premis mereka.
4.3.1.5 Analisis Kegunaan Premis
Jadual 4.6 : Kegunaan Premis Sebelum Perang
Kegunaan Premis Peratus (%)
Perniagaan 25
Kediaman dan Perniagaan 75
Daripada 60 jumlah responden yang menjawab borang soal selidik yang
diedarkan didapati sebanyak 75% responden telah menggunakan premis sebelum
perang berkenaan sebagai dwikegunaan untuk kediaman di tingkat atas premis
manakala tingkat bawah sebagai perniagaan mereka dan dipercayai kebanyakan mereka
merupakan pemilik premis tersebut. Manakala hanya 25% sahaja responden yang
menjadikan premis mereka untuk kegunaan perniagaan semata-mata yang mana tingkat
atas dijadikan stor atau dibiarkan kosong kerana disebabkan oleh struktur tingkat atas
premis yang kurang baik atau perniagaan yang dijalankan hanya kecil-kecilan sahaja di
mana hanya sedikit sahaja ruang diperlukan.
82
4.3.1.6 Analisis Pendapatan Responden
Jadual 4.7 : Pendapatan Responden
Pendapatan Peratus (%)
Kurang RM500 0
RM501 - RM1,000 16.7
RM1,001 - RM2,000 55
RM2,001 - RM3,000 28.3
Melebihi RM3,000 0
Dari segi pendapatan responden, didapati 55% responden premis sebelum
perang mempunyai pendapatan antara RM1,001 - RM2,000 dan 28.3% responden
mempunyai pendapatan sekitar RM2,001 - RM3,000. Bagaimanapun, terdapat 10 orang
responden yang berpendapatan antara RM501 - RM1,000 iaitu sebanyak 16.7%.
Keadaan ini disebabkan oleh perniagaan yang dijalankan kurang mendapat sambutan
dan kecil-kecilan sahaja. Oleh itu, pendapatan yang diterima adalah kecil dan kurang
memberansangkan. Tambahan pula, faktor aksesibiliti yang kurang baik di sekitar
kawasan kajian seperti kurangnya tempat letak kenderaan menyebabkan kesukaran
pelanggan untuk berkunjung ke premis mereka dan akibatnya pendapatan yang diterima
adalah rendah dan semakin berkurang.
Di samping itu, dengan adanya pembangunan penswastaan di sekitar Jalan Haji
Manan dan dengan adanya Kluang Parade serta BCB Plaza sebagai pusat kompleks
membeli belah mengakibatkan prestasi dan aktiviti perniagaan di sekitar premis
sebelum perang kurang mendapat sambutan, tidak sepertimana dahulu. Ini kerana, di
kawasan penswastaan berkenaan telah wujud pelbagai kemudahan dan keperluan
masyarakat di sekitar Kluang seperti menjadi tumpuan pusat kewangan, pusat
83
pendidikan, kesihatan, perdagangan dan sebagainya. Akhirnya, masyarakat lebih gemar
dan beralih ke kawasan berkenaan berbanding perniagaan yang dijalankan di premis
sebelum perang.
4.3.1.7 Analisis Status Penghunian
Analisis berkenaan status penghunian bertujuan untuk mendapatkan gambaran
mengenai stat pemilik premis kawasan kajian. Daripada analisis ini, penulis akan
mendapatkan maklum balas seterusnya daripada pemilik premis menerusi soalan di
Bahagian B dan Bahagian C merupakan soalan bagi responden penyewa premis.
ANALISIS STATUS PENGHUNIAN RESPONDEN
75%
25%
Pemilik Premis Penyewa Premis
Rajah 4.1 : Status Penghunian Responden Premis Sebelum Perang
Status penghunian bagi premis sebelum perang di kawasan kajin dibahagikan
kepada dua iaitu pemilik premis atau penyewa premis. Status penghunian akan
menunjukkan kategori responden di kawasan kajian. Rajah 4.1 menunjukkan daripada
60 responden, majoriti pemilik yang mendiami premis mereka iaitu sebanyak 75%
manakala sebanyak 25% adalah didiami oleh penyewa premis. Di kalangan penyewa itu
terdiri daripada mereka yang telah menyewa harta tanah yang diduduki sejak turun-
temurun untuk menjalankan perniagaan mereka. Manakala kebanyakan pemilik premis
pula menjadikan premis mereka sebagai dwikegunaan untuk kediaman dan perniagaan.
84
4.3.2 Analisis Maklum Balas Responden Pemilik Premis
Analisis ini dibuat berdasarkan kepada maklum balas daripada responden yang
merupakan pemilik premis. Daripada 60 responden yang menjawab borang soal selidik
didapati sebanyak 45 orang responden merupakan pemilik premis manakala selebihnya
adalah responden penyewa premis. Analisis untuk mendapatkan maklum balas pemilik
premis berkaitan aspek pembangunan semula terdapat dalam Bahagian B borang soal
selidik. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui sejauh mana pandangan dan
penerimaan mereka tentang pembangunan semula premis sebelum perang di kawasan
kajian.
4.3.2.1 Analisis Penerimaan Pemilik Premis Untuk Melaksanakan Pembangunan
Semula Premis
ANALISIS PENERIMAAN PEMILIK PREMIS UNTUK MELAKSANAKAN PEMBANGUNAN SEMULA
77.8%
22.2%
Ya
Tidak
Rajah 4.2 : Penerimaan Pemilik Premis Untuk Melaksanakan Pembangunan Semula
Premis
85
Analisis ini dijalankan ke atas pemilik kerana mereka merupakan pihak yang
berhak dan berkuasa sekiranya berhasrat untuk melaksanakan pembangunan semula
premis berbanding dengan penyewa yang tiada kuasa mutlak ke atas premis yang
didiaminya. Daripada Rajah 4.2 didapati majoriti pemilik premis berhasrat untuk
melaksanakan pembangunan semula premis mereka dengan kadar sebanyak 77.8% dan
selebihnya iaitu sebanyak 22.2% tidak bersetuju dan tidak berhasrat untuk
melaksanakan aktiviti pembangunan semula ke atas premis mereka.
Ini menunjukkan bahawa majoriti responden pemilik telah bersedia untuk
menerima perubahan semasa berikutan daripada pelbagai faktor dan citarasa mereka
yang sentiasa inginkan kemodenan pada masa sekarang. Beberapa faktor yang
mendorong pemilik untuk melaksanakan pembangunan semula akan dianalisis dalam
soalan seterusnya.
4.3.2.2 Analisis Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis Sebelum
Perang
ANALISIS SEBAB-SEBAB PELAKSANAAN PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS
48.60
28.60
2.908.60 11.40
0
10
20
30
40
50
60
KeusanganBangunan
Keselesaan Faktorperubahan
sosial hidupmasyarakat
Persaingan PerubahanFungsi Bandar
Faktor Penyebab Pembangunan Semula
Pera
tus
Res
pond
en
86
Rajah 4.3 : Sebab-Sebab Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang
Rajah 4.3 menunjukkan bahawa sebanyak 48.6% responden pemilik
melaksanakan pembangunan semula disebabkan oleh faktor keusangan yang maksimum
premis sebelum perang berkenaan. Ini kerana, jika premis itu dibiarkan sahaja tanpa
menjalankan sebarang aktiviti baik pulih atau pembangunan semula maka kemungkinan
besar keselamatan meraka terganggu memandangkan premis sebelum perang telah
dibina berdekad lamanya. Malah, secara tidak langsung akan mempengaruhi aktiviti
perniagaan yang dijalankan supaya dapat kekal selamanya tanpa menimbulkan sebarang
risiko akibat keusangan premis. Alasan kedua tertinggi semasa soal selidik dijalankan
yang menjadi sebab pembangunan semula dilaksanakan adalah faktor keselesaan
dengan kadar 28.6% yang mana adalah berkadar langsung dengan faktor keusangan
premis itu sendiri.
Ini kerana, sekiranya premis berada dalam kedaaan yang usang dan buruk maka
akan menjejaskan tahap keselesaan, keselamatan dan kesihatan penghuni premis kerana
mereka akan sentiasa terdedah dengan pelbagai risiko yang berbahaya seperti risiko
kebakaran, tahap kesihatan yang rendah dan sebagainya. Oleh itu, sekiranya
pembangunan semula dilaksanakan kerana tahap keusangan premis yang serius secara
langsung dapat memberikan keselesaan kepada penghuni premis yang kebanyakannya
hidup berkeluarga.
Seterusnya faktor perubahan fungsi bandar mencatatkan kadar 11.4% diikuti
oleh faktor persaingan sebanyak 8.6% di kalangan para peniaga dan akhirnya faktor
perubahan sosial masyarakat iaitu sebanyak 2.9% juga mempengaruhi 35 orang
responden pemilik yang menyebabkan mereka beranggapan pembangunan semula perlu
dilaksanakan. Ini kerana, masyarakat masa kini telah mengalami perubahan daripada
segi sikap, corak pemikiran, sistem hidup, status sosial dan taraf pendapatan masyarakat
yang semakin tinggi mengiginkan perubahan dalam sesuatu bandar. Sekiranya premis
87
sebelum perang tetap dibiarkan tanpa mengambil inisiatif pembangunan atau sebarang
kerja-kerja pembaikan maka sesebuah bandar itu akan hilang daya tarikan dan
mencacatkan persekitaran yang ada kerana kebanyakan premis sebelum perang adalah
terletak di tengah bandar.
4.3.2.3 Analisis Faktor-faktor Kurangnya Pelaksanaan Pembangunan Semula
Premis Sebelum Perang
5040
10
05
101520253035404550
PERATUS RESPONDEN
Proses yanglembap dan rumit
Masalahkewangan
Kelembapanpasaran harta
tanahFAKTOR PENYEBAB
ANALISIS FAKTOR-FAKTOR KURANGNYA PELAKSANAAN PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS
Rajah 4.4 : Faktor-Faktor Kurangnya Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis
Sebelum Perang
Daripada Rajah 4.4 di atas menunjukkan kadar peratusan faktor-faktor yang
menyebabkan sebanyak 10 responden pemilik tidak berminat atau tidak berhasrat untuk
melaksanakan pembangunan semula premis mereka. Sebab utama yang mengakibatkan
pemilik tidak berminat dalam melaksanakan pembangunan semula ialah oleh kerana
proses dan prosedur pembangunan semula yang lembab dan rumit dengan kadar
sebanyak 50%.
88
Ini kerana, proses dan prosedur untuk mendapatkan kelulusan pembangunan dan
perancangan daripada pelbagai jabatan teknikal yang memakan masa yang panjang
hampir tiga hingga lima tahun dan melibatkan pelbagai kos yang tinggi contohnya kos
pembayaran pampasan kepada penyewa, kos merobohkan premis, kos membangunkan
premis, kos profesional dan sebagainya. Akibatnya, pemilik terbeban dengan jumlah
kewangan yang tinggi dan daripada analisis yang dijalankan menunjukkan daripada
Rajah 4.4, akibat daripada masalah kewangan (40%) yang tidak mencukupi
menyebabkan segala hasrat untuk membangunkan semua premis terpaksa dipendamkan
dan terbantut begitu sahaja.
Ini disebabkan pulangan keuntungan daripada perniagaan yang dijalankan
kurang memberangsangkan dan ditambah pula dengan kesukaran untuk mendapatkan
pinjaman daripada sebarang badan kewangan menyebabkan sumber kewangan tidak
mampu untuk membiayai kos pembangunan semula yang tinggi. Ini menunjukkan
bahawa berikutan daripada proses untuk menjalankan pembangunan semula yang rumit
dan panjang secara tidak langsung pemilik berhadapan dengan masalah kekuarngan
kewangan.
Manakala sebanyak 10% sahaja responden pemilik beranggapan bahawa akibat
daripada kelembapan pasaran harta tanah maka tidak begitu praktikal sekiranya
pembangunan semula dilaksanakan memandangkan keuntungan yang akan diperolehi
selepas pembangunan semula dilaksanakan masih belum pasti ditambah pula dengan
bebanan untuk menanggung kos pembangunan semula yang sememangnya berkos
tinggi. Ini kerana, mereka melihat pada masa kini telah banyak penawaran unit
perdagangan di kawasan kajian ditambah pula dengan pembinaan kompleks membeli
belah seperti Kluang Parade dan BCB Plaza berdekatan dengan kawasan kajian yang
mana sedikit sebanyak menarik pelanggan mereka yang sedia ada.
89
4.3.3 Analisis Maklum Balas Responden Penyewa Premis
Analisis ini dibuat berdasarkan kepada maklum balas daripada responden yang
merupakan penyewa premis. Daripada 60 responden yang menjawab borang soal selidik
didapati sebanyak 15 orang rensponden merupakan penyewa premis. Analisis unutk
mendapatkan maklum balas responden penyewa premis terdapat dalam Bahagian C
borang soal selidik. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui sejauh mana pandangan
dan penerimaan mereka tentang pembangunan semula premis sebelum perang di
kawasan kajian.
4.3.3.1 Analisis Tahap Kepuasan Penyewa Dengan Kadar Sewa Yang Ditetapkan
Oleh Pemilik Premis
ANALISIS TAHAP KEPUASAN PENYEWA
DENGAN KADAR SEWA YANG DIKENAKAN
73.3%
26.7%
Ya
Tidak
Rajah 4.5 : Tahap Kepuasan Penyewa Dengan Kadar Sewa Premis Yang Dikenakan
Oleh Pemilik Premis
90
Daripada 15 orang penyewa yang menjawab soal selidik, sebanyak 73.3%
penyewa yang disoal selidik masih berpuas hati dengan kadar sewa yang dikenakan ke
atas premis yang disewakan. Ini kerana, mereka beranggapan bahawa kadar sewa yang
dikenakan pada masa dahulu yang rendah adalah tidak adil kepada pemilik dan mereka
berpendapat bahawa adalah wajar sekiranya kadar sewa dinaikkan sedikit kerana kerja-
kerja pembaikan premis adalah di bawah tanggungjawab pemilik premis dan bukan lagi
ditanggung oleh penyewa iaitu sebelum pemansuhan Akta 1966.
Manakala 26.7% responden penyewa tidak berpuas hati dengan kadar sewa yang
dikenakan berdasarkan keadaan premis yang disewa berada dalam keadaan kurang
memuaskan. Ini kerana, kadar sewa dinaikkan mengikut harga pasaran tetapi pemilik
tidak mengambil berat dan bertangggungjawab terhadap kebajikan penyewa dari segi
membaik pulih dan menjagabaiki premis yang disewakan itu. Akibatnya, terdapat
banyak premis sebelum perang di kawasan kajian yang telah dibiarkan kosong sejak
beberapa lama dan terbiar usang. Ini dapat dibuktikan daripada pemerhatian penulis
sekitar kawasan kajian.
4.3.3.2 Analisis Keadaan Premis Yang Disewa
Jadual 4.8 : Keadaan Premis Yang Disewa
Keadaan Premis Bilangan Peratus (%)
Semakin Baik 3 20
Tidak Berubah 12 80
Semakin buruk 0 0
Jumlah 15 100
Daripada Jadual 4.8 di atas, sebanyak 80% menunjukkan bahawa majoriti
penyewa yang disoal selidik mengatakan bahawa masih tiada sebarang kerja-kerja
91
pembaikan premis yang dilakukan oleh pihak pemilik terhadap premis yang disewakan.
Malah, hanya terdapat 20% penyewa yang disoal selidik mengatakan terdapat usaha
pembaikan premis yang dijalankan oleh pemilik dan akhirnya pemilik akan menaikkan
kadar sewa. Manakala tiada penyewa yang mengatakan premis yang disewa semakin
buruk kerana kemungkinan premis berkenaan tiada lagi berpenghuni dan dibiarkan
kosong serta penyewa telah pun mencari tempat ganti untuk menyewa.
4.3.3.3 Analisis Tahap Persetujuan Penyewa Jika Pembangunan Semula
Dilaksanakan
ANALISIS TAHAP PERSETUJUAN PENYEWA JIKA
PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS DILAKSANAKAN
93.3%
6.7%
Tidak
Ya
Rajah 4.6 : Tahap Persetujuan Penyewa Jika Pembangunan Semula Dilaksanakan
Analisis ini juga dijalankan ke atas penyewa untuk mengetahui sejauh mana
penerimaan penyewa jika pembangunan semula dilaksanakan oleh pemilik ke atas
premis yang disewakan. Ini kerana, penyewa menginginkan kebajikan dan keselesaan
mereka sentiasa terjamin di samping itu mereka tidak sanggup untuk berpindah ke
tampat lain sekiranya pembangunan semula dilaksanakan. Daripada Rajah 4.6 didapati
majoriti responden penyewa premis tidak bersetuju jika pembangunan semula premis
92
dilaksanakan iaitu dengan kadar sebanyak 93.3% dan selebihnya iaitu sebanyak 6.7%
bersetuju aktiviti pembangunan semula dilaksanakan. Beberapa sebab penyewa tidak
bersetuju dengan pelaksanaan aktiviti pembangunan semula adalah seperti mana
analisis berikutnya.
4.3.3.4 Analisis Sebab Penyewa Tidak Bersetuju Pelaksanaan Pembangunan
Semula Premis
ANALISIS SEBAB PENYEWA TIDAK BERSETUJU PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS
21.4
42.9
28.6
7.1
05
101520253035404550
Takut menjejaskanperniagaan
Masih bolehbertahan menyewa
di premis lama
Kekurangankewangan untukmencari tempat
ganti lain
Sebab psikologi
SEBAB TIDAK BERSETUJU
PERATUS RESPONDEN
Rajah 4.7 : Sebab Penyewa Tidak Bersetuju Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis
Daripada Rajah 4.7, beberapa faktor utama penyewa kurang bersetuju jika
pembangunan semula dilaksanakan ke atas premis yang disewa. Kebanyakan daripada
penyewa yang disoal selidik berpendapat mereka masih boleh bertahan mendiami
premis yang disewakan iaitu sebanyak 42.9% kerana tidak sanggup menghadapi
kemungkinan untuk diarah berpindah sekiranya pembangunan semula dilaksanakan
oleh pihak pemilik. Malah sebab kedua tertinggi yang menyebabkan penyewa kurang
bersetuju jika pembangunan semula dilaksanakan ialah masalah kekurangan kewangan
untuk mencari tempat ganti lain iaitu sebanyak 28.6% daripada keseluruhan 14
respoenden penyewa yang tidak bersetuju.
93
Keadaan ini berlaku kerana penyewa perlu menanggung perbelanjaan yang
tinggi untuk membiayai perniagaan di tempat yang baru dan menanggung kos
berpindah. Malah kebanyakan penyewa juga bimbang perniagaan mereka akan terjejas
sekiranya mereka perlu berpindah ke tempat lain dengan kadar sebanyak 21.4%
terutamanya yang berbangsa Cina dan mempercayai ‘Feng Sui’ yang mana berkait
secara langsung dengan kehidupan dan perniagaan mereka. Ini kerana kebanyakan
daripada mereka merupakan penyewa yang telah menyewa sejak dahulu lagi dan
kebanyakan mereka sudah serasi dengan tempat dan persekitaran di kawasan kajian.
Malah, mereka terpaksa mengambil masa yang panjang untuk menarik pelanggan yang
baru untuk berkunjung ke perniagaan mereka. Daripada rajah tersebut didapati faktor
psikologi iaitu sebanyak 7.1% turut menjadi sebab penyewa kurang bersetuju jika
pembangunan semula dilaksanakan.
4.3.4 Analisis Pendapat Terhadap Cadangan Pembangunan Semula Oleh MPK
Di dalam Bahagian D borang soal selidik, penulis cuba mendapatkan pendapat
dan cadangan responden mengenai tindakan sekiranya MPK melahirkan hasrat untuk
mewartakan premis sebelum perang ini sebagai bangunan warisan. Pendapat atau
cadangan ini adalah penting bagi membantu pihak berkuasa sekiranya usaha untuk
mewartakan ini ingin dilaksanakan di kawasan kajian dan secara dapat membuat
pembaharuan kepada keadaan yang sedia ada. Beberapa pendapat dan cadangan yang
dikemukakan oleh responden jika premis mereka diwartakan sebagai bangunan warisan
adalah seperti berikut:
a) Menarik industri perlancongan di kawasan kajian memandangkan Bandar
Kluang yang terkenal dengan kopi Kluang yang terletak di stesen kereta api
sejak dari dahulu hingga sekarang. Malah terdapat pelbagai tempat perkelahan
dan perkhemahan sedia ada di Gunung Belumut dapat menggalakkan lagi
94
pelancong tempatan dan pelancong asing berkunjung di Bandar Kluang. Secara
tidak langsung, aktiviti perniagaan bertambah maju
b) Mengekalkan senibina bangunan lama yang unik dan berlainan dengan senibina
sekarang
c) Mengekalkan sejarah zaman dahulu dan memberikan gambaran bahawa
kawasan kajian ini pernah dijajah oleh penjajah asing pada suatu masa dahulu
d) Dapat mengekalkan warisan dan identiti sesebuah bandar sepanjang zaman
e) Dapat memudahkan pembangunan semula premis kerana terdapat pihak
berkuasa yang sentiasa menjaga dan mengawal struktur dan keaslian premis
berkenaan
f) Pemilik tidak terbeban dengan segala prosedur dan proses pembangunan semula
yang rumit tetapi premis mereka sentiasa dalam keadaan baik dan menarik
4.4 Kesimpulan
Berdasarkan kajian, didapati bahawa faedah-faedah pembangunan semula
premis sebelum perang telah diakui dan diterima oleh sesetengah pemilik dan penyewa
premis serta tidak kurang yang tidak bersetuju dengan pelaksanaan program
pembangunan semula. Kajian literatur berkenaan Pembangunan Semula Hartanah
Perdagangan Sebelum Perang ternyata telah dapat dibuktikan melalui pengalaman
sebenar kumpulan responden di kawasan kajian dan pengetahuan mereka tentang
pembangunan semula premis sebelum perang.
Daripada hasil analisis kajian yang diperolehi, bolehlah dirumuskan bahawa
kebanyakan responden pemilik yang disoal selidik berminat dan berhasrat untuk
melaksanakan pembangunan semula premis atas beberapa faktor yang mana
mempengaruhi kebajikan sosial, fizikal dan ekonomi. Manakala bagi responden
penyewa kebanyakan maklum balas yang diperolehi daripada soal selidik mendapati
mereka kurang berminat sekiranya pembangunan semula dilaksanakan oleh pemilik ke
95
atas premis mereka atas beberapa alasan yang telah diperolehi daripada analisis di atas.
Walaubagaimanapun, penyewa premis tidak mempunyai kuasa mutlak untuk
menghalang para pemilik premis jika pembangunan semula dilaksanakan dan perlulah
akur dengan kehendak pemilik berkenaan.
Manakala para pemilik pula, bagi melaksanakan program pembangunan semula
premis berkenaan mereka perlulah mengikut prosedur dan proses pembangunan semula
yang telah digariskan oleh pihak MPK sebagaimana yang telah diterangkan di dalam
bab dua di mana kebajikan para penyewa premis tidak diabaikan begitu sahaja. Di
samping itu, majoriti responden bersetuju dan berpendapat adalah wajar sekiranya pihak
MPK berhasrat untuk menjadikan premis sebelum perang di kawasan kajian diwartakan
sebagai bangunan warisan.
Pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang memerlukan satu
prosedur yang teratur, sesuai dan bersifat terbuka. Pelaksanaan yang bersifat terburu-
buru tanpa kajian dan perancangan yang sistematik hanya akan menyebabkan kegagalan
pembangunan semula dan mendatangkan masalah yang tidak diingini seperti wujudnya
ketidakpuasan pengguna dan pemilik premis itu sendiri setelah banyak mengeluarkan
perbelanjaan menanggung segala kos pembangunan semula yang tinggi. Maka, pihak
MPK wajarlah bertindak dan membuat sebarang perancangan dan pembaharuan untuk
melaksanakan sebarang program pembangunan semula supaya premis-premis sebelum
perang di Bandar Kluang dapat dikekalkan ketamadunan dan sejarah senibina yang
lama. Dalam pada masa yang sama, ia akan mendatangkan kesan serta pandangan
negatif di kalangan pengguna itu sendiri.
Oleh itu, sebab-sebab pembangunan semula dilaksanakan dan faktor-faktor
kurangnya pelaksanaan pembangunan semula telah dikenal pasti dan hasil analisis yang
dilaksanakan dapat dijadikan panduan dan membantu membuat keputusan untuk
melaksanakan pembangunan semula yang lebih tepat dan sistematik di samping
mengurangkan risiko-risiko pembangunan semula akan datang.
BAB 5
KESIMPULAN
5.1 Pengenalan
Bab lima adalah merupakan bab yang terakhir bagi penulisan ini. Penemuan-
penemuan kajian yang diperoleh hasil daripada analisis yang telah dijalankan
dibincangkan untuk menentukan bahawa kesemua objektif kajian telah dicapai
sapenuhnya. Pendapat penulis dan kesimpulan kajian ini akan diterangkan setelah
perbincangan dilakukan. Turut dinyatakan di dalam kajian ini adalah cadangan
kajian, cadangan lanjutan kajian, masalah dan limitasi kajian yang dihadapi di
sepanjang tempoh perlaksanaan kajian ini.
5.2 Penemuan Kajian
Terdapat dua objektif yang telah dibentuk pada awal kajian untuk dicapai
pada akhir penulisan ini. Objektif-objektif tersebut telah disenaraikan di dalam bab
satu. Penemuan yang telah diperoleh bagi mencapai objektif kajian telah dinyatakan
seperti berikut:
97
5.2.1 Penemuan Pertama: Mengenalpasti Sebab-Sebab Pelaksanaan
Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang
Penemuan kajian untuk mencapai objektif pertama ialah berdasarkan
maklum balas responden melalui borang soal selidik yang diedarkan seperti mana
dalam bab empat. Seramai 60 orang responden telah menjawab soalan borang soal
selidik yang terdiri daripada 45 orang responden pemilik premis dan 15 orang
responden penyewa premis. Bagi mencapai objektif kajian ini, penulis menggunakan
analisis frekuensi dan peratusan. Daripada borang soal selidik yang diterima
mendapati bahawa kebanyakan daripada pemilik bersetuju untuk melaksanakan
pembangunan semula premis iaitu pada kadar 77.8% daripada keseluruhan 45
responden pemilik premis. Manakala hanya segelintir sahaja responden penyewa
premis iaitu sebanyak 6.7% bersetuju dengan pelaksanaan pembangunan semula
premis yang disewakan. Oleh itu, penemuan kajian atas sebab-sebab perlunya
pembangunan semula daripada maklum balas responden boleh dirujuk daripada bab
empat kajian ini.
Daripada analisa yang dijalankan didapati kebanyakan responden berhasrat
untuk melaksanakan pembangunan semula premis kerana faktor keusangan sama
ada daripada segi keusangan fungsi, keusangan ekonomi dan keusangan struktur
premis itu sendiri. Ini kerana, keusangan daripada segi fungsi wujud berikutan
daripada faktor lapuk, faktor kesesakan serta faktor guna tanah yang kurang menarik
dan tidak optimum serta proses perbandaran yang tidak teratur menyebabkan
sesebuah bandar yang mempunyai premis sebelum perang mengalami kemerosotan
dalam fungsi dan peranannya. Di samping itu, berikutan daripada sumber tanah
yang semakin terhad, maka wajarlah sekiranya pembangunan semula premis
sebelum perang dilaksanakan di kawasan kajian sama ada dengan cara merobohkan
bangunan sedia ada, membangunkan semula bangunan baru, memulihkan keadaan
dan struktur bangunan asal tanpa mengubah sebarang struktur dan reka bentuk asal
ataupun dengan kaedah memelihara premis sedia ada dengan menjalankan
pemuliharaan serta pembaikan terhadap premis berkenaan.
98
Seterusnya, berdasarkan analisa yang dijalankan, didapati pemilik juga
berminat untuk melaksanakan pembangunan semula premis mereka kerana premis
sebelum perang yang dibina sejak sekian lamanya sebelum perang pasti akan
berlaku masalah keusangan daripada segi fizikal dan struktur jika tiada sebarang
kerja-kerja pembangunan semula dilaksanakan. Maka akan mengundang pelbagai
risiko kepada penghuni premis daripada segi keselamatan, kesihatan dan sosial
kerana premis berkenaan tidak lagi sesuai didiami jika tiadanya sebarang
pemeliharaan, penjagabaikan dan sebagainya. Malah, secara tidak langsung masalah
keusangan daripada segi ekonomi berlaku kerana lokasi premis sebelum perang
yang kebanyakannya didirikan di kawasan bandar yang sepatutnya mempunyai
kadar nilai yang tinggi jika tidak dipelihara maka berlaku kerugian daripada segi
ekonomi dalam aspek kegunaan ‘highest and best use’.
Secara keseluruhannya, daripada kajian yang dijalankan dapat dirumuskan
akibat daripada masalah keusangan fungsi, keusangaan ekonomi serta keusangan
fizikal dan struktur menjadi sebab utama pemilik berhasrat untuk melaksanakan
program pembangunan semula premis sebelum perang. Ini kerana, faktor keusangan
memberi kesan secara tidak langsung kepada faktor keselesaan penghuni untuk
mendiami premis sebelum perang dan memberi kesan untuk melaksanakan sebarang
kerja-kerja pembaikan atau pemeliharaan premis berkenaan.
5.2.2 Penemuan Kedua: Mengkaji Faktor-Faktor Yang Menyebabkan
Kurangnya Pelaksanaan Pembangunan Semula Premis Sebelum Perang
Bagi mencapai objektif kedua ini penulis menggunakan analisis frekuensi
dan peratusan untuk mengenal pasti faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya
aktiviti pembangunan semula di kawasan kajian. Daripada analisa kajian di bab
empat yang diperolehi daripada maklum balas soal selidik, dapatlah disimpulkan
bahawa hanya 22.2% sahaja pemilik tidak bersetuju untuk melaksanakan
pembangunan semula premis. Manakala seramai 93.3% penyewa daripada 15
responden penyewa yang disoal selidik tidak bersetuju dengan pelaksanaan
pembangunan semula premis yang disewakan. Bagi mengetahui dengan lebih lanjut
99
faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya aktiviti pembangunan semula kawasan
kajian adalah seperti mana dalam bab empat kajian.
Daripada kajian yang dijalankan, dapatlah dirumuskan bahawa akibat
daripada proses pembangunan semula yang rumit dan panjang menyebabkan
responden kurang berminat untuk melaksanakan pembangunan semula. Ini ditambah
pula dengan bebanan kewangan yang tinggi dalam untuk pembayaran pampasan
penyewa, pembayaran yuran profesional, kos merobohkan bangunan, kos membina
bangunan baru dan pelbagai kos yang tinggi.
Malah, rancangan dan pelan pembangunan yang telah diluluskan perlu
diperbaharui setiap tahun dan mengakibatkan kos pembangunan meningkat dalam
tempoh masa tersebut kerana jangka masa untuk mendapatkan kelulusan
pembangunan semula yang panjang secara tidak langsung melibatkan kos yang
tinggi.
Tambahan pula masalah kewangan yang dihadapi oleh responden tidak
dapat diatasi kerana ada kalanya berlaku kesukaran untuk mendapatkan pinjaman
daripada institusi kewangan. Manakala akibat dariapda kelembapan pasaran
hartanah perdagangan di kawasan kajian, menyebabkan responden berpendapat kos
yang ditanggung dalam pembangunan semula ditakuti tidak dapat ditampung dengan
pulangan keuntungan yang tidak dapat dijangkakan ataupun pulangan tetap sama
walaupun setelah pembangunan semula dilaksanakan.
Akhirnya, mereka lebih gemar mengambil sikap berdiam diri daripada
melaksanakan pembangunan semula yang tidak menjamin keuntungan yang pasti
masa akan datang tetapi kos yang perlu ditanggung terlalu membebankan.
100
5.3 Cadangan Kajian
Walaupun pergerakan usaha pembangunan semula premis sebelum perang
agak perlahan di kawasan kajian, namun dapat dilihat ia sebenarnya mampu
dibangunkan semula dengan lebih baik di masa hadapan serta dilengkapi dengan
kemudahan yang sempurna dan mencukupi. Oleh itu, penglibatan dan gabungan
usaha yang menyeluruh daripada pemilik premis dan pihak berkuasa amatlah
penting dan haruslah dilihat sebagai satu langkah yang positif bagi melaksanakan
pembangunan semula dan menaiktaraf Bandar Kluang. Ekoran itu, inisiatif-inisiatif
terbaik perlu dilaksanakan bagi melaksanakan program pembangunan semula premis
agar dapat menampilkan permandangan yang menarik di Bandar Kluang.
Hasil daripada analisis kajian yang dijalankan, penulis mencadangkan supaya
pihak MPK mengambil inisiatif bagi menangani permasalahan pembangunan semula
premis sebelum perang di Bandar Kluang supaya dapat mengubah situasi
keadaannya yang didapati semakin mundur dan terbiar.Antara beberapa cadangan
adalah seperti berikut:
a) Mewujudkan sistem pentadbiran dan pengurusan dalaman yang lebih
berkesan dan sempurna untuk melaksanakan program pembangunan semula
dengan lebih terancang. Oleh itu, pengambilan tenaga profesional dan
koordinasi antara pihak perunding perlu dibuat dengan lebih teliti bagi
memastikan kelancaran perjalanan sesuatu program pembangunan semula
yang lebih sempurna
b) Pihak berkuasa haruslah bertindak dengan lebih tersusun dengan merangka
piawaian dan perancangan struktur Bandar Kluang yang lebih jitu dan
memberangsangkan. Ini termasuklah dengan garis panduan pembangunan
yang jelas, pelan-pelan yang komprehensif bagi mewujudkan suatu program
pembangunan yang seragam
c) Menyediakan pelan pembangunan yang lebih realistik dengan jangka masa
yang berpatutan. Konsep merancang bersama umum (planning with people)
perlulah diwujudkan dengan menekankan aspek kehendak masyarakat
bermula daripada peringkat penyediaan pelan pembangunan.Malah, perlu
mengambil kira faktor-faktor pengubah dengan membuat ramalan yang lebih
101
berkesan supaya tindakan segera boleh diambil sekiranya berlaku sebarang
perubahan di luar kawalan
d) Memberikan inisiatif atau sebarang alternatif kepada pihak pemilik premis
untuk melaksanakan pembangunan semula contohnya seperti dengan adanya
bond kerajaan atau bond syarikat swasta, pinjaman jangka pendek tanpa
faedah atau pinjaman jangka pendek dengan faedah yang rendah, dermaan
masyarakat umum, penubuhan syarikat pembangunan usaha sama antara
pihak swasta dan pihak kerajaan serta penglibatan institusi kewangan dalam
program pembangunan semula secara langsung
e) Merancang jadual pembangunan yang lebih teratur supaya tidak berlaku
masalah penangguhan kerja yang mana mengakibatkan pembaziran kos.
Oleh itu, kerjasama semua pihak dalam aktiviti pembangunan semula amat
penting untuk menjayakan program tersebut
f) Mewujudkan kesedaran masyarakat setempat berkenaan dengan program
pembangunan semula melalui program kesedaran, pendidikan, kursus,
seminar, seranta dan sebagainya supaya program pembangunan semula di
Bandar Kluang dapat dilaksanakan dengan mudah dan jayanya. Malah,
peranan ahli-ahli politik seperti UMNO, MCA dan MIC juga amatlah
penting untuk memberi maklumat berkenaan dengan RT Bandar Kluang. Ini
adalah supaya pembangunan yang dijalankan diharapkan dapat mengekalkan
ciri-ciri senibina lama dan menjadi tarikan pelancong kerana premis
berkenaan mempunyai nilai estetika dan warisan yang tinggi kerana memiliki
keunikan tersendiri.
5.4 Masalah dan Limitasi Kajian
Dalam menjalankan kajian ini, terdapat beberapa limitasi ataupun masalah
yang dihadapi sepanjang tempoh menyiapkan kajian di mana menghalang kajian
yang lebih mendalam dapat dibuat. Antara halangan dan masalah yang berlaku
antaranya ialah berkenaan dengan sumber kajian yang terhad dan sukar untuk
diperolehi kerana kebanyakan maklumat yang diinginkan adalah sulit tetapi
bukanlah disebabkan pihak tertentu tidak memberikan kerjasama kepada penulis.
102
Selain itu, penulis terpaksa berhadapan dengan tempoh masa yang singkat
untuk menyiapkan kajian ini yang menghalang kajian dilakukan dengan lebih
mendalam dan terperinci. Seterusnya, penulis berhadapan dengan kesukaran untuk
mendapatkan kerjasama dan maklum balas yang penuh daripada responden yang
terdiri daripada penghuni premis bagi melengkapkan borang soal selidik ayang
diedarkan. Ini kerana, kebanyakan penghuni premis terdiri daripada peniaga
golongan tua dan kebanyakan daripada mereka tidak faham akan Bahasa Melayu
atau Bahasa Inggeris.
Malah, semasa soal selidik diedarkan juga penulis gagal memperoleh
jawapan untuk kesemua soalan yang disediakan kerana pemilik atau penyewa tiada
pada ketika itu dan hanya pekerja yang menjawab soalan yang dikemukakan. Oleh
itu, segala masalah dan kesukaran ini menyekat proses pengumpulan maklumat dan
menghalang kajian untuk dilaksanakan dengan lebih sempurna dan terperinci.
5.5 Cadangan Kajian Lanjutan
Berdasarkan hasil kajian dan keputusan yang telah diperolehi, beberapa
limitasi dan juga hasil kajian bagi penulisan ini telah menjadi sumber kepada
beberapa persoalan baru yang harus diambilkira di dalam kajian lanjutan.
Bagi tujuan kajian lanjutan, penulis menemui beberapa cadangan supaya
kajian lanjutan dapat memenuhi kekurangan dalam kajian ini iaitu:
a) Mengkaji sejauh mana garis panduan yang ditetapkan oleh MPK diikuti oleh
pihak pemilik premis yang telah melaksanakan pembangunan semula dan
sejauh mana penerimaannya
b) Mengkaji dengan lebih mendalam pelaksanaan premis-premis perdagangan
sebelum perang mengikut kategori pemuliharaan dan pengekalan sepertimana
dalam garis panduan dan kawalan pembangunan semula MPK
c) Kajian mendalam mengenai kuasa dan tanggungjawab pihak berkuasa dalam
mengawal pembangunan semula premis sebelum perang dengan lebih berkesan
103
d) Mengkaji kesan pembangunan semula dari segi sewa pasaran dan nilai pasaran
ke atas premis sebelum perang
e) Mengenal pasti premis-premis yang telah melaksanakan pembangunan semula
mengikut kategori dalam garis panduan pembangunan
f) Mengenal pasti sejauhmanakah garis panduan yang dikeluarkan untuk
pembangunan semula premis ini diterima dan diikuti oleh pemilik-pemilik
premis
5.6 Kesimpulan
Secara keseluruhannya, dua objektif kajian yang ditetapkan pada peringkat
awal telah dapat dicapai di sepanjang proses kajian ini.
Merujuk kepada objektif pertama kajian iaitu mengenalpasti sebab-sebab
pelaksanaan pembangunan semula premis sebelum perang. Lima sebab yang dikenal
pasti sebagai relevan sebab pelaksanaan pembangunan semula telah disenaraikan.
Kriteria-kriteria ini dianalisis kepentingan serta kesesuaiannya dan diharapkan dapat
membantu mengenal pasti pandangan dan penerimaan pemilik atau penyewa premis
tentang program pembangunan semula supaya pihak berkuasa dapat mewujudkan
alternatif atau sebarang pembaharuan. Ini bertujuan supaya kehendak pemilik dapat
terlaksana tanpa menjejaskan perasaan dan kepentingan pihak penyewa.
Objektif kedua yang digariskan ialah untuk mengenalpasti faktor-faktor yang
menyebabkan kurangnya pelaksanaan aktiviti pembangunan semula di Bandar
Kluang. Hasil daripada kajian-kajian yang telah dilaksanakan, penulis dapat
mengetahui maklum balas dari pemilik premis sebelum perang hingga menyebabkan
pembangunan semula tidak dilaksanakan di kawasan kajian. Malah, penulis juga
dapat mengenalpasti apakah faktor-faktor yang menyebabkan penyewa kurang
bersetuju dengan pelaksanaan program pembangunan semula premis sebelum
perang berkenaan.
104
Secara keseluruhannya, kedua-dua objektif yang telah dibentuk pada awal
kajian telah dapat dicapai melalui metode-metode yang telah difikirkan sesuai. Oleh
itu, diharap kajian yang telah dijalankan dapat memberi sumbangan dalam bentuk
teori mahupun praktis kepada pihak pemilik premis untuk melaksanakan program
pembangunan semula mengikut prosedur yang ditetapkan dan membantu pihak
berkuasa mengetahui sejauh mana maklum balas pihak pemilik dalam melaksanakan
aktiviti pembangunan semula. Manakala, maklumat mengenai garis panduan
pembangunan semula premis sebelum perang yang telah dikeluarkan oleh MPK
berguna sebagai panduan kepada para pemilik premis supaya pembangunan yang
hendak dilaksanakan mengikut undang-undang yang telah ditetapkan. Malah,
maklumat mengenai jumlah unit premis sebelum perang dan kawasan premis
sebelum perang di kawasan kajian turut disenaraikan dalam bab tiga.
Namun begitu, adalah diharapkan kajian ini dapat memainkan peranan
sebagai suatu perintis kepada kajian-kajian seterusnya dan pihak berkuasa untuk
mengambil langkah sewajarnya dalam melaksanakan program pembangunan semula
premis sebelum perang di Bandar Kluang. Seterusnya, kajin ini juga diharapkan
mampu membantu pihak berkuasa bersama-sama dengan pihak pemilik premis
sendiri bekerjasama berusaha menggiatkan lagi usaha untuk melaksanakan aktiviti
pembangunan semula bukan sahaja untuk kepentingan pemilik sahaja malah
menaikkan imej dan nama Bandar Kluang memandangkan wujudnya keistimewaan
kepada Daerah Kluang yang terletak di tengah-tengah Negeri Johor.
Malah, diharap agar perancangan yang telah digariskan oleh pihak MPK di
dalam Draf RT Bandar Kluang 1997-2010 berkenaan dengan program pembangunan
semula premis sebelum perang ini dapat direalisasikan secepat mungkin supaya
Bandar Kluang dapat membangun seiring dengan bandar-bandar lain yang
mempunyai premis sebelum perang. Justeru itu, pihak berkuasa wajarlah membuat
perancangan dan penelitian yang lebih jitu dan mendalam berkenaan dengan aspek
pembangunan semula premis sebelum perang di Bandar Kluang supaya suasana dan
persekitaran kawasan berkenaan dalam aktiviti perdagangan tidak semakin malap
dan dianggap mati.
105
BIBLIOGRAFI
Buku:
A.N Oppenheim (1992). Questionnaire Design, Interview and Attitude Measurement.
Pinter Publisher. London and New York.
Ahmad Mahdzan Ayob (2005). Kaedah Penyelidikan Sosioekonomi. Edisi Ketiga.
Dewan Bahasa dan Pustaka. Kuala Lumpur.
Boon Chek Hai (1997), “The Future Of Rent Controlled Properties (The effect of the
Control of Rent (Repeal) Act 1997”, Kertas kerja seminar Rent Controlled Property,
11 Julai 1997, Kuala Lumpur
Draf Rancangan Tempatan Bandar Kluang 1997-2010
Khuzaimah Abdullah (Disember 1987), “Akta Kawalan Sewa 1966:Satu Tinjauan Di
Aspek Perundangan Serta Kesannya Ke Atas Penilaian”, Buletin Inspen
Laporan Teknikal RT Daerah Kluang, 2004
Undang-undang Malaysia, “Akta Kawalan Sewa 1966 (Pindaan sehingga Januari
1966)”. MDC Penerbit Pencetak Sdn Bhd
Undang-Undang Malaysia, “Akta Kawalan Sewa (Pemansuhan) 1997” Kuala Lumpur,
Jabatan Pencetakan Negara Malaysia
Steven How, 11 Julai 1997, ‘The Future of Rent Controlled Properties’, Rent Controlled
Property
Weisberg, Herbert F. & Bruce D. Bowen (1977). An Introduction to Survey Research
and Data Analysis. W.H Freeman and Company.
Yin, Robert K. (2003). Aplication Research of Case Study Research. Second Edition.
Sage Publication. New Bury Park. London.
106
Tesis:
Cheng Chia Ing (2003), “Rangka Pentadbiran dan Perundangan Bagi Pembangunan
Semula Bangunan Warisan, Kajian Kes : Bandaraya Georgetown, Pulau Pinang”
Universiti Teknologi Malaysia, Skudai
Chun Kwok Hong (2001), “Kesan Pemansuhan Akta Kawalan Sewa 1966 ke Atas
Pemilik dan Penyewa di Bandaraya Melaka Bersejarah” Universiti Teknologi
Malaysia, Skudai
Farah Hanan Binti Md Anuar (2004), “Kesan Pemansuhan Akta Kawalan Sewa 1966
Ke Atas Pembangunan Semula Premis Terkawal Kajian Kes: Bandaraya Kuala
Lumpur”, Universiti Teknologi Malaysia, Skudai
Giridharan A/L Ramachandran (1997), “Kesan Pemansuhan Akta Kawalan Sewa
Terhadap Penghuni-Penghuni Premis Terkawal,” Fakulti Kejuruteraan dan Sains
Geoinformasi. Universiti Teknologi Malaysia, Skudai
Hazman Bin Hamdan (1999), “Implikasi Akta Kawalan Sewa (Pemansuhan) 1997
Terhadap Nilai Sewa Premis Terkawal” , Universiti Teknologi Malaysia, Skudai
Mohd Zuffe Jusoh (1988/89), “Prosedur pembangunan semula premis terkawal dan
permasalahan di bawah Akta Kawalan Sewa 1966” Universiti Teknologi Malaysia,
Skudai
Ooi Choon Seng (1995), Analisa Pembangunan Semula Premis-Pemis Terkawal di
Bandaraya Georgetown Pulau Pinang, Projek Khas, Universiti Teknologi Malaysia,
Skudai
112
LAMPIRAN C
TAJUK PENYELIDIKAN:
“PERMASALAHAN PEMBANGUNAN SEMULA PREMIS SEBELUM PERANG” KAJIAN KES: BANDAR KLUANG
RANGKA SOALAN TEMUBUAL NAMA PENYELIDIK : MASFALIZA BINTI MOHSEN KAD PENGENALAN : 830924-01-6030 NO. MATRIK : MG051011 NO. TELEFON : 013-7251790 / 012-6762607 _____________________________________________________________________________ 1) Jumlah premis sebelum perang di Bandar Kluang mengikut dengan butir-butir berikut:
• Nama Jalan • Alamat • Tahun Dibina
2) LAYOUT untuk kawasan yang mempunyai premis sebelum perang di Bandar Kluang 3) Bagaimanakah langkah penjagaan atau pengiktirafan MPK ke atas premis-premis
prewar? 4) Adakah terdapat sebarang kawalan atau halangan daripada pihak MPK ke atas pemilik
bangunan jika sebarang pembangunan semula hendak dilaksanakan? 5) Adakah terdapat sebarang perancangan atau pembangunan semula yang akan
dijalankan oleh pihak MPK merujuk kepada Rancangan Tempatan ke atas premis sebelum perang?
6) Peratus unit premis prewar di Bandar Kluang dengan unit kedai di Bandar Kluang
sahaja? 7) Adakah terdapat sebarang bantuan/galakan /inisiatif dari MPK untuk melaksanakan
pembangunan semula prewar sepertimana yang diamalkan di UK? 8) Bagaimana peranan pihak MPK tentang program pembangunan semula prewar? 9) Bagaimana dengan premis prewar yang telah dibangunkan? 10) Kaedah atau Proses pembangunan semula yang ditetapkan oleh MPK? CARTA ALIR
jika ada 11) Apakah langkah-langkah atau adalah terdapat cadangan daripada MPK untuk
mewartakan premis sebelum perang sebagai bangunan warisan? 12) Berdasarkan kepada garis panduan pembangunan semula premis sebelum perang,
apakah bentuk pembangunan semula yang diperlukan di Bandar Kluang?
113
FAKULTI KEJURUTERAAN DAN SAINS GEOINFORMASI
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA 81310 SKUDAI
JOHOR DARUL TAKZIM
TUJUAN:
TAJUK:
PERMASALAHAN PEMBANGUNAN SEMULA HARTA TANAH PERDAGANGAN PREWAR
KAJIAN KES: BANDAR KLUANG
Borang soal selidik ini adalah bertujuan untuk mendapatkan maklum balas dalam mengenal pasti objektif-objektif kajian berikut: a) Mengenalpasti sebab-sebab perlunya pembangunan semula premis sebelum perang b) Mengkaji faktor-faktor yang menyebabkan kurangnya aktiviti pembangunan semula
premis sebelum perang Untuk mencapai objektif di atas, maka diharapkan pihak tuan/puan dapat menjawab segala soalan yang dikemukakan. Kerjasama pihak tuan amat kami hargai dan didahulukan dengan ucapan terima kasih. Segala maklumat yang diperoleh akan diklasifikasikan sebagai SULIT hanya digunakan sebagai sumber maklumat bagi penulisan Projek Sarjana Pentadbiran dan Pembangunan Tanah (2006/2007).
Penyelidik: Nama: Masfaliza Binti Mohsen
No. Kad Pengenalan: 830924-01-6030 No. Kad Matrik: MG 051011
Kursus: Ijazah Sarjana (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah) No. Tel: 013-7251790/012-6762607
114
A
BAHAGIAN A : LATAR BELAKANG RESPONDEN
RAHAN : Sila tandakan ( / ) pada kotak yang disediakan di bawah.
1. Nama : ______________________________________________ 2. Bangsa : Melayu Cina India 3. Umur:
20 – 30 tahun 31 – 40 tahun 41 – 50 > 50 tahun
4. Bilangan Isirumah: 1 - 3 orang 4 - 6 orang Melebihi 7 orang
5. Keadaan Bangunan : Baik Sederhana Buruk
6. Kegunaan Premis :
Perniagaan Perniagaan dan kediaman Lain-lain kegunaan : _______________ (Sila Nyatakan)
7. Pendapatan sebulan: Kurang daripada RM500 RM501 hingga RM1,000 RM1,001 hingga RM2,000 RM2001 hingga RM3,000 > RM3,000
8. Status Penghunian: Penyewa Premis Pemilik Premis
115
BAHAGIAN B: MAKLUMBALAS PEMILIK PREMIS
1. Adakah anda berhasrat untuk membangunkan semula premis :
Ya Tidak
2. Apakah sebab anda berhasrat untuk melaksanakan pembangunan semula premis sebelum perang?
Keusangan bangunan Keselesaan Faktor perubahan sosial hidup masyarakat Persaingan Perubahan fungsi bandar Lain-lain, sila nyatakan __________________________
3. Apakah faktor yang menyebabkan anda kurang berminat untuk melaksanakan pembangunan
premis sebelum perang? Proses dalam prosedur pembangunan yang lembap Masalah kewangan Kelembapan pasaran harta tanah Lain-lain
BAHAGIANC: MAKLUMBALAS PENYEWA PREMIS
1. Adakah anda bersetuju dengan kenaikan kadar sewa yang ditetapkan oleh pemilik? Ya Tidak
2. Bagaimanakah keadaan fizikal premis yang disewa? Semakin baik Semakin usang dan buruk Tidak berubah
3. Adakah anda bersetuju jika pembangunan semula premis dilaksanakan? Ya Tidak
1164. Jika jawapan di soalan 3 adalah TIDAK, apakah faktornya:
Takut menjejaskan perniagaan Masih boleh bertahan menyewa di premis lama Kekurangan kewangan untuk mencari tempat ganti lain Sebab psikologi Lain-lain, sila nyatakan __________________________
P 1
___
BAHAGIAN D: SOALAN UMUM
endapat dan Cadangan:
. Apakah pendapat anda sekiranya pihak MPK bercadang untuk mewartakan premis sebelum perang sebagai bangunan warisan?
___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________
========= Terima Kasih Di Atas Kerjasama Yang Diberikan =======