KULIAH 13 : PENGENDALIAN

PENGEMBANGAN TANAH (LAND USE CONTROL)

Sejarah Pengertian, Tujuan Alat, Aplikasi, dan Strategi

Pengendalian Pelanggaran & Sanksi Contoh – Contoh.

SEJARAH Pengendalian penggunaan tanah sdh ada sejak

jaman kerajaan Romawi 450 BC (aturan jarak antar bangunan & jarak bangunan dari jalan)

Di AS, zoning regulation pertama kali diterapkan di New York th 1916, meningkat ses. PD I (setelah perkemb. Kota melonjak /urbanisasi), & berlaku merata sejak awal 1970an (krn urban sprawl).

Di Ind. mulai diberlakukan pem. Kolonial Belanda tetapi terbatas pd daerah – daerah pusat kota & permukiman elite. Akibatnya kota kita selalu bermuka dua : sebag. tertata & sebag. kumuh.

Kenapa Diperlukan Pengendalian ?

1. Pemanfaatan ruang setiap indiv. berorientasi manfaat maksimal (maximize utility). Upaya maksimalisasi tsb sering mengganggu kepentingan indiv lainnya (a.l. krn adanya persaingan & eksternalitas neg.)

2. Adanya kegagalan pasar thd ruang (sbg barang publik).

Perlu intervensi Pem. dlm bentuk pengendalian.

APA TUJUAN PENGENDALIAN PENGEMBANGAN TANAH ?

Agar pemb. pd setiap bidang tanah & pemanfaatannya sesuai dg aturan RTR (landuse zoning, KDB, Ketinggian Bangunan, Sempadan Bangunan, dsb).

Aturan tsb memberi perlindungan thd. kenyamanan & kepentingan masy. luas.

Alat, Aplikasi, & Strategi Pengendalian Pemanfaatan Ruang

ALAT APLIKASI STRATEGI

A. Layanan Pemerintah

Insentif dan

Disinsentif

1. Investasi Modal Publik (Public Capital Investment)

- Pembangunan prasarana ; jalan, listrik, air bersih, gas, dsb

2. Layanan Administrasi

- Layanan administrasi kependudukan, perpajakan, pertanahan,

B. Peraturan Perundangan

Perijinan Pemanfaatan Tanah dan Ruang

Aplikasi Pengendalian melalui LAYANAN PEMERINTAH

1. Public Capital Investment ;Pemb. Prasarana (terutama jalan) disesuaikan dg RTR. Jalan adalah kerangka bentuk kota.Tdk ada layanan listrik, air, dsb. bagi pemukiman liar.

2. Layanan Administrasi Pem.mis. KTP hanya utk pemukiman taat RTRSertipikat tanah sesuai dg RTRPelanggar RTR dikenai pajak progresif

Semua bentuk UU, PP, Perpres, Perda, dsb. yg terkait dengan pemanfaatan tanah / ruang.

Khusus utk Perkotaan, kenapa perlu aturan berskala detail ? Misalnya : Peraturan Zonasi

Krn utk penggunaan yg intensif perlu aturan yg sdh bisa menggambarkan per bidang tanah / kapling perlu skala peta > 1: 5.000

Alat Pengendali : Peraturan Perundangan

Merup. bagian wajib dari RDTR (= renc. Rinci TR pd Bag. Wil. Perkotaan (BWP).

Menetapkan jenis pemanfaatan ruang & persyaratannya yg diterapkan setiap blok – blok dlm BWP.

Terdiri dari Peta Zonasi (Zoning Map) skala detail minimal 1 : 5000 & Text Zonasi (Zoning Text).

Peraturan Zonasi (Zoning Regulation)

INTERMEZO

Jokowi tdk sakit & tdk luka, ia 3 hari di RS.Saat keluar ia hrs digendong.Siapa Jokowi ?

Jawabannya : Bayi baru lahir yg telah diberi nama Jokowi.

Pesan : Jangan terlalu cepat mengambil kesimpulan !

PEMBAGIAN BLOK & ZONA PERUNTUKANDLM PERATURAN ZONASI

o Secara fisik: BWP dibagi menj. Sub – sub BWPSetiap Sub BWP dibagi menurut blok – blok sesuai batas fisik di lapang (terutama jalan)

o Secara fungsi : o BWP terbagi menj. Zona-Zona Peruntukan

Setiap Zona didetailkan ke Sub – Sub Zona Misal : Zona Perumahan Sub Zona

Rumah Kepadatan Sangat Tinggi (R-1), dst.

Peta Zonasi Peta Zonasi ; berisi peruntukan setiap blok,

yaitu peruntukan s/d Sub Zona Peruntukan Mis. Zona Industri Sub Zonanya : industri kimia dasar (I-1), industri mesin & logam dasar (I-2), dst.

Utk pendetailan zonasi pd Sub BWP (yg prioritas) disusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

TEXT ZONASIText Zonasi berisi ;1. Persyaratan jenis pemanfaatan ruang bila

berbeda dg peruntukan zona / subzona.

2. Intensitas Pemanfataan ; KDB, KLB, Ketinggian Bangunan, KDH, dsb.

3. Tata Bangunan ; GSB, jarak antar Bangunan, Tampilan Bangunan.

4. Prasarana & Sarana Lingk. Minimal

5. Variasi Pemanfaatan Ruang, Insentif - Disinsentif

Aplikasi Pengendalian dg PERATURAN PERUNDANGANAturan diaplikasikan melalui perijinan yg diberikan kpd pemilik tanah utk membangun / memanfaatkan tanahnya.

Perijinan memastikan bhw pengemb. tanah oleh indiv. sesuai dg lingkungannya (fit well in its neighbourhood) shg terj. keadilan / keseimbangan kepentingan ant. Indiv & masy.

Jenis Perijinan Ijin Pemanfaatan Ruang terdiri atas :1. Ijin Prinsip ; mengacu pd RTRW2. Ijin Lokasi*) (sekaligus ijin membebaskan tanah);

mengacu pd RTRW3. Ijin Penggunaan / Pemanfaatan Tanah ; mengacu pd Ijin

Lokasi4. IMB ; mengacu pd RDTR5. Ijin – ijin lainnya : Ijin Perubahan Penggunaan Tanah,

Ijin Pemanfaatan Bangunan, Tanda Daftar Perusahaan, Ijin HO, Amdal, Ijin Usaha Tetap, dsb.

*) Ijin lokasi berlaku utk swasta, sedangkan pengadaan tanah utk kepentingan umum (pemerintah) nama ijinnya Penetapan Lokasi.

STRATEGI PENGENDALIAN Insentif & Disinsentif

Insentif Disinsentif

PEMBERIAN INSENTIF

Insentif merangsang pemb. tanah sesuai RTR, bentuknya ;

1. Insentif Fiskal : keringanan pajak atau retribusi,

2. Insentif Non Fiskal : pemberian kompensasi, subsidi silang, kemudahan perijinan, urun saham, penyediaan prasarana & sarana, penghargaan, promosi

DISINSENTIF

Disinsentif menghambat pemb. tanah yg tdk sesuai RTR.Bentuknya ;1. Disinsentif Fiskal ; pengenaan pajak yg

tinggi

2. Disinsentif Non Fiskal ; persyaratan yg berat dlm pemberian ijin, tdk menyediakan prasarana & sarana, tdk memberi layanan adm. Pem.

TINGKAT DAN JENIS PELANGGARAN RTR

Tk. Pelanggaran pemanfaatan ruang :1. Pelanggaran Fungsi Kawasan2. Pelanggaran Jenis Penggunaan & Pemanfaatan 3. Pelanggaran Teknis Bangunan

Jenis pelanggaran :- Tdk perlu ijin, tetapi tdk sesuai RTR- Sesuai RTR tetapi tdk berijin.- Tdk sesuai RTR & tdk berijin.

JENIS SANKSI

Sanksi administratif, perdata ; tegoran, penghentian pemb., pencabutan ijin, denda, pembongkaran.

Sanksi pidana ; hukuman penjara, denda.

Bagi pejabat yg mengeluarkan ijin yg menyimpang dari ketentuan RTR bisa kena sanksi pidana.

Pengendalian pemanfaatan ruang oleh masyarakat :

1. Masukan dlm penyusunan arahan atau peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi

2. Ikut memantau & mengawasi pelaks. RTR yg telah ditetapkan.

3. Laporan kpd instansi / pejabat yg berwenang bila ada dugaan penyimpangan pemanfaatan ruang.

4. Pengajuan keberatan thd keputusan / ijin dari pejabat yg berwenang pd pemb. yg dianggap tdk sesuai dg RTR.

(Sumber : PP No. 68 Th 2010 ttg Bentuk dan Tata Cara Peran Masyarakat dlm Penataan Ruang

CONTOH : PENGKAPLINGAN TANAH (SUBDIVISION) oleh masyarakat.

Kenapa juga perlu dikendalikan ?1. Agar tdk terjadi pemukiman kumuh baru.2. Menghindari Pemb. Perumahan (komersiel)

secara terselubung : - tanpa ijin lokasi, - tanpa SK HGB Induk, tanpa uang

Pemasukan ke Negara, - menghindari Pph perusahaan.

Instrumen & Aplikasi PENGENDALIAN PENGKAPLINGAN

Perijinan : Ijin lokasi dan IPPT.Pengendalian Peralihan Hak Atas Tanah

subyek hak dan tujuan penggunaan tanahnya sesuai dg ketentuan.

Pengembangan melalui Konsolidasi tanah.Pengukuran kapling & Sertipikasi hanya

dilayani setelah ada Site Plan / Rencana Tapak yg disetujui oleh instansi terkait (Dinas Cipta Karya & TR, Bappekab/ko, & BPN) atau oleh Bupati/Walikota.

IMB & Ijin Memanfaatkan Bangunan

CONTOH PENERTIBAN THD PELANGGARAN PEMANFAATAN RUANG (1)

BHK_DJPR_Kem.PU

TINDAKAN PENYEGELAN BANGUNAN YG TDK SESUAI IMB

Izin Rumah Tinggal 2 Lantai

Dibangun Gedung 5 Lantai Dibangun Ruko 3 Lantai

CONTOH PENERTIBAN THD PELANGGARAN PEMANFAATAN RUANG (2)

BHK_DJPR_Kem.PU

TINDAKAN PEMBONGKARAN BANGUNAN YG TDK SESUAI IMB

(dg Excavator)

Proses Pembongkaran Hasil Pembongkaran

IMBnya Rumah Tinggal 2 lantai dibangun 3 lantai utk Ruko 5 Unit

Jl. Pluit Kencana-Penjaringan Jakarta Utara