Lahan/Tanah Unsur Terpenting Dalam Sebuah Pengembangan

Soelaeman Soemawinata

Profile

Nama : Soelaeman SoemawinataLahir : Bogor 13 Oktober 1962Pendidikan : 1981-1988, Teknik Planologi ITB 2006-2008, Prasetiya Mulya Business SchoolPekerjaan : 1988-1993, PT Perentana Daja (Consultant)

1997-Now, PT Bukit Asri Padang Golf (Director) 1994-2007, PT Alfa Goldland Realty (Director)

2007- Skr, PT Alam Sutera Realty Tbk (Director)

Ketua DPD REI Banten

Pengertian Pembebasan Tanah Untuk Pengembangan

• Membebaskan tanah : membeli tanah dari Pemilik Awal (perorangan atau lembaga) untuk tujuan pengembangan fungsi tertentu sesuai perijinan yang diperoleh dari Pemerintah

• Membebaskan tanah adalah “seni bergaul” bukan ilmu. Tidak ada disiplin ilmu khusus untuk menjadi ahli membebaskan tanah

• Tanah adalah bahan dasar paling utama dalam pengembangan dan pembangunan.

• Tanah adalah bahan dasar bernilai sangat tinggi, karena tidak dapat diproduksi ulang, sehingga persediaannya semakin terbatas, yang mengakibatkan harganya terus meningkat seiring waktu

• future toll roads

Proses Umum Dalam Pengembangan Proyek

BASIC PROCESS for NEW DEVELOPMENT PROJECTS

SK Ijin LokasiPemecahan

PBBAJB

Balik Nama Sertifikat

Penyerahan Sertifikat ke Customer

IPR/SIPPT Sertifikat IndukPemecahan

SertifikatPenjualan

Pembebasan Tanah

Master PlanSite Plan Cluster

Design Bangunan

Konstruksi bangunan

Penyerahan Bangunan ke

Customer

Infrastruktur Utama Infrastruktur Site*Grading *Grading*Jalan *Jalan Pemda*Drainase *Drainase Township Div

Utilitas Utama Utilitas Site*Air Bersih *Air Bersih Township Div*Listrik *Listrik PLN*Telepon *Telepon PT Telkom*TV Kabel *TV Kabel Township Div

Pekerjaan Yang Membutuhkan atau Didahului Dengan Perijinan

IPR/SIPPT

Ijin Lokasi

Pembebasan Tanah

• Tanah• Topografi• Morfologi• Kpadatan

Penduduk

• Strata income• Perilaku

Sosial (adat)

• Aksesibilitas• Utilitas• Drainase Kota

• Perumahan• Komersial• Pertanian

produktif

Peruntukan Pemerintah RUTR, RDTR

Ketersediaan Infrastruktur

Kondisi Fisik Lahan

Kondisi Sosial,

Budaya & Ekonomi

Penduduk

Observasi Awal Dalam Menetapkan Lokasi

Tahapan Pembelian Tanah

Pengecekan Lapangan dan Pengukuran Luas Tanah

Proses Negosiasi :• Beli putus• Relokasi• Sebagian Tukar, Sebagian

dibayar

Pembayaran & Pengesahan

Peralihan Tanah (AJB, SPH)

Pensertifikatan dan Penguasaan

di Lapangan

Melengkapi Data Tanah : * Keterangan Waris, * Ket Tidak Sengketa, Riwayat Tanah * PBB

Penawaran Awal (Pemilik Awal

maupun Minat Pengembang

Tahapan Pembelian Tanah

Pengecekan Lapangan dan Pengukuran Luas Tanah

Proses Negosiasi :• Beli putus• Relokasi• Sebagian Tukar, Sebagian

dibayar

Pembayaran & Pengesahan

Peralihan Tanah (AJB, SPH)

Pensertifikatan dan Penguasaan

Lapangan

Melengkapi Data Tanah : Keterangan Waris, Ket Tidak Sengketa, Riwayat Tanah, PBB

Penawaran Awal (Pemilik Awal

maupun Minat Pengembang

• Dijual oleh orang tua tanpa sepengetahuan anak-anaknya (ahli waris)

• Sudah dihibahkan ke anak, dijual oleh orang tuanya• Tanah dijual melebihi batas kepemilikan• Tanah yang dijual merupakan tanah hasil tukar menukar di

jaman dahulu, tanpa surat tukar menukar yang jelas• Pemilik awal masih menyimpan fotocopy data-data

kepemilikan tanah, kemudian menjual data tersebut kepada Pihak Lain

• Pengakuan tanah karena mengaku memiliki tanah sebelum Indonesia merdeka (Egendom)

Jenis-jenis Kasus Tanah

• Setiap akan membeli tanah, pastikan kita mendatangi dan menginjak tanah tersebut secara fisik

• Jangan sekali-kali memanipulasi luas tanah, pastikan luas tanah mengikuti fakta hasil pengukuran BPN (bukan PBB atau yang lain)

• Pastikan RT/RW sebagai saksi pada saat pengukuran, serta menggali informasi tentang riwayat tanah kepada tokoh masyarakat atau tetangga tanah tersebut

• Tera-kan tanda tangan dan SIDIK JARI (cap jempol) pada dokumen SPH atau AJB

• Lakukan pembayaran dengan menggunakan Cek atau transfer ke tabungan Pemilik Tanah

• Kalau Penerima berjumlah lebih dari satu pastikan hadir semua pada saat pelepasan hak dan pembayaran, kalau perlu semua tandatangan pada kwitansi penrimaan uang

Beberapa Tips Khusus

Terima kasih

Soelaeman Soemawinata