masalah pengumpulan data di syarikat perumahan negara berhad
TRANSCRIPT
MASALAH PENGUMPULAN DATA DI SYARIKAT PERUMAHAN NEGARA
BERHAD DALAM PEMULIHAN PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI DI
SELANGOR
CHAN CHING YENG
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
MASALAH PENGUMPULAN DATA DI SYARIKAT PERUMAHAN NEGARA
BERHAD DALAM PEMULIHAN PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI DI
SELANGOR
CHAN CHING YENG
Tesis ini dikemukakan
sebagai memenuhi syarat penganugerahan
ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah)
Fakulti Kejuruteraan dan Sains Geoinformasi
Universiti Teknologi Malaysia
FEBRUARI 2006
iii
Teristimewa Buat
Ibu Bapa, Abang dan Kedua-dua Adik yang Tersayang
Terima Kasih Atas Segalanya,
Sayang Di Hati, Jaya Di Sini.
iv
PENGHARGAAN
Di sini, saya ingin bersyukur kepada tuhan kerana saya telah berjaya
menyiapkan Projek Sarjana ini walaupun terdapat pelbagai kesukaran dalam
melaksanakannya. Dengan kesempatan yang ada ini, saya ingin menggulungkan
setinggi-tinggi penghargaan dan ucapan terima kasih ke atas segala bantuan, tunjuk
ajar dan pertolongan daripada orang perseorangan yang terlibat secara langsung
ataupun secara tidak langsung dalam melicin dan menjayakan projek ini,
terutamanya kepada Dr. Hajjah Asiah Binti Othman dan P.M. Dr. Buang Bin Alias
selaku penyelia saya yang telah banyak memberi bimbingan dan bantuan yang bernas
kepada saya untuk memula dan menyiapkan projek ini dengan jayanya.
Di samping itu, saya juga ingin merakamkan jutaan terima kasih kepada
pihak responden kajian ini iaitu, semua pihak SPNB terutamanya pihak eksekutif di
bahagian projek dan pihak pemaju kajian kes. Mereka telah banyak memberi
kerjasama kepada saya untuk mengumpul data primer kajian yang dikehendaki,
seterusnya membantu saya menyiapkan projek ini dengan jayanya. Seterusnya,
ucapan ribuan terima kasih juga ditujukan kepada pihak Sekolah Pengajian Siswazah
yang memberi bantuan kewangan dalam bentuk biasiswa kepada saya untuk
meneruskan kajian ini sehingga habis. Selain itu, tidak lupa juga kepada ibubapa dan
keluarga saya yang telah banyak mendorong saya dari segi fizikal dan mental.
Pendorongan ini telah memberi satu galakan dan sokongan kepada saya untuk
meneruskan projek ini sehingga habis. Akhirnya, sekali lagi saya mengucapkan
ribuan terima kasih kepada semua pihak yang telah menolong saya dalam
menyempurnakan Projek Sarjana ini.
v
ABSTRAK
Salah satu langkah penyelesaian masalah projek perumahan terbengkalai ialah menjalankan tindakan pemulihan ke atas projek tersebut. Tumpuan utama kajian ini telah diberi kepada tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang dijalankan oleh pihak SPNB dengan menfokus kepada kerja pengumpulan data yang dijalankan di peringkat kajian awalan pemulihan. Kerja pengumpulan data diberi penumpuan, kerana kegagalan kerja ini telah melambatkan kajian awalan yang dijalankan dan menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Oleh itu, kajian ini bertujuan untuk mengkaji permasalahan pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB, seterusnya mencadangkan kaedah untuk mengatasi masalah yang dihadapi. Kaedah temu ramah bersemuka dan melalui panggilan telefon telah digunakan untuk mengumpul data primer yang diperlukan. Pihak eksekutif bahagian projek SPNB telah dipilih sebagai pihak yang ditemu ramah bagi kedua-dua kaedah ini. Selain itu, satu lagi pihak yang ditemu ramah melalui panggilan telefon ialah pihak pemaju yang terlibat dalam kajian kes. Kajian kes yang dipilih ialah projek pemulihan SPNB di Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian awalan. Dari segi analisis, kaedah analisis kualitatif yang didapati sesuai untuk menghuraikan sesuatu fenomena dengan lebih jelas telah digunakan. Secara ringkasnya, hasil analisis kajian menunjukkan bahawa, pihak SPNB menghadapi empat masalah pengumpulan data yang meliputi masalah kerjasama daripada pihak pemaju, data tidak lengkap di agensi lain, ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat dan ketidakadaan kuasa undang-undang. Keempat-empat masalah ini bukan sahaja melambatkan keseluruhan proses pemulihan yang dijalankan, namun menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Oleh itu, beberapa langkah penyelesaian seperti mengajurkan ceramah kesedaran dan menggunakan kaedah temu ramah sebagai kaedah pengumpulan data telah dicadangkan untuk membantu pihak SPNB mengatasi masalah ini, supaya dapat memudahkan kerja pengumpulan data yang dijalankan dan mempercepatkan keseluruhan proses pemulihan serta mengelakkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB.
vi
ABSTRACT
Project rehabilitation is one of the solutions for the problem of abandoned housing project. Area of study for this research was only focused on the rehabilitation of abandoned housing project by SPNB which more emphasized on the data collection at preliminary stage. This is because; failure of this works will effect the preliminary study process and cause the project to be out from SPNB action. Therefore, this research is aim to study what kind of data collection problem faced by SPNB and how to solve the problems. Method of face to face interview was used to collect primary sources from SPNB executive who placed in project division. Beside that, method of interview by phone was used to collect other primary sources not only from SPNB executive who placed in project division, but also from developers who involve in case study. The rehabilitation project in Selangor which in preliminary stage was choose as case study in this research. However, method of qualitative analysis was used to analyze the primary sources in this study. In short, the analysis result indicate that, SPNB was facing four problems when collecting data in preliminary stage which include problem of developer cooperation, incomplete data from agency involve, unsuitable information form method and legal power problem. These problems not only removed the project out of SPNB rehabilitation action, it also can effect the time which needed to complete the project. Therefore, some of the solution such as campaign realization was suggested to help SPNB overcome these problems. These suggestions not only will help SPNB to smooth the rehabilitation process, but also will help to prevent the project removed from SPNB rehabilitation action.
vii
SENARAI KANDUNGAN
BAB PERKARA MUKA SURAT
PENGAKUAN ii
DEDIKASI iii
PENGHARGAAN iv
ABSTRAK v
ABSTRACT vi
SENARAI KANDUNGAN vii
SENARAI JADUAL xii
SENARAI RAJAH xiv
SENARAI SINGKATAN xv
SENARAI LAMPIRAN xvi
1 PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan 1
1.2 Penyataan Masalah 2
1.3 Matlamat Kajian 5
1.4 Objektif Kajian 6
1.5 Skop Kajian 6
1.6 Kepentingan Kajian 8
1.7 Organisasi Bab 9
1.7.1 Bab 1: Pendahuluan 10
1.7.2 Bab 2: Metodologi Kajian 10
1.7.3 Bab 3: Langkah-langkah Penyelesaian
Masalah Projek Perumahan Terbengkalai 11
viii
1.7.4 Bab 4: Tindakan Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai yang
Dijalankan oleh Pihak SPNB 11
1.7.5 Bab 5: Kajian Kes 12
1.7.6 Bab 6: Analisis Masalah Pengumpulan
Data Di SPNB dan Sebab Kegagalan
Pemberian Kerjasama oleh Pemaju 12
1.7.7 Bab 7: Cadangan Penyelesaian dan
Kesimpulan 13
2 METODOLOGI KAJIAN
2.1 Pengenalan 14
2.2 Rekabentuk Kajian 15
2.3 Kaedah Kajian yang Digunakan 17
2.4 Kaedah Temu Ramah 20
2.4.1 Kaedah Temu Ramah Secara Bersemuka 21
2.4.2 Kaedah Temu Ramah Melalui Panggilan
Telefon 24
2.5 Pemilihan Kajian Kes 26
2.6 Instrumentasi 28
2.7 Perancangan dan Perlaksanaan Temu Ramah 29
2.8 Analisis Kajian 31
2.9 Kesimpulan 33
3 LANGKAH-LANGKAH PENYELESAIAN
MASALAH PROJEK PERUMAHAN
TERBENGKALAI
3.1 Pengenalan 35
3.2 Konsep Perumahan 36
3.3 Konsep Projek Perumahan Terbengkalai 38
3.4 Langkah-langkah Penyelesaian Masalah
Projek Perumahan Terbengkalai 40
3.4.1 Langkah Mengelakkan Dari
Berlakunya Projek Perumahan
ix
Terbengkalai 40
3.4.1.1 Menggunakan Akta Pemaju
Perumahan 40
3.4.1.2 Melalui Akuan Pemaju
Perumahan 43
3.4.1.3 Menawarkan Kemudahan
Pembiayaan Kewangan 44
3.4.1.4 Mengurangkan Kos
Pembangunan 46
3.4.1.5 Menggalakkan Amalan Konsep
“Jual Selepas Bina” 47
3.4.2 Langkah Mengatasi Masalah Projek
Perumahan Terbengkalai 49
3.4.2.1 Tindakan Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai di
Malaysia 50
3.4.2.2 Tindakan Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai di
Negara Lain 51
3.5 Kesimpulan 53
4 TINDAKAN PEMULIHAN PROJEK
PERUMAHAN TERBENGKALAI YANG DI
DIJALANKAN OLEH SPNB
4.1 Pengenalan 54
4.2 Latar Belakang SPNB 55
4.3 Peranan dan Bidang Kerja SPNB 55
4.4 Bahagian Pemulihan Projek SPNB 57
4.5 Tindakan Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai yang Dijalankan oleh SPNB 61
4.5.1 Proses Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai 63
4.5.2 Masalah-masalah Pemulihan yang
Dihadapi 70
x
4.5.2.1 Masalah Pengumpulan Data 71
4.5.2.2 Masalah Pinjaman Pihak Pemaju 72
4.5.2.3 Masalah Status Hakmilik Tanah 73
4.5.2.4 Masalah Tindakan Mahkamah 74
4.5.2.5 Masalah Syarat-syarat
Pembangunan Baru 75
4.5.2.6 Masalah Pihak Juruperunding 76
4.5.3 Kegunaan dan Kepentingan Data yang
Dikumpul di Peringkat Kajian Awalan
Pemulihan 76
4.6 Kesimpulan 83
5 KAJIAN KES
5.1 Pengenalan 85
5.2 Senario Projek Perumahan Terbengkalai
di Selangor 85
5.3 Latar Belakang Kajian Kes 89
5.3.1 Lokasi Kajian Kes 91
5.3.2 Jenis Pembangunan Kajian Kes 91
5.3.3 Punca Terbengkalai Kajian Kes 93
5.3.4 Peringkat Pemulihan Kajian Kes 93
5.4 Kesimpulan 94
6 ANALISIS MASALAH PENGUMPULAN DATA
DI SPNB DAN SEBAB KEGAGALAN
PEMBERIAN KERJASAMA OLEH PEMAJU
6.1 Pengenalan 95
6.2 Kaedah Pengumpulan Data Primer 96
6.3 Kaedah Analisis Kajian 97
6.4 Analisis Masalah Pengumpulan Data yang
Dihadapi oleh Pihak SPNB 98
6.4.1 Masalah Kerjasama Pihak Pemaju
Dalam Memberi Data yang Diminta 99
6.4.2 Data Tidak Lengkap di Agensi Lain 103
xi
6.4.3 Ketidaksesuaian Penggunaan Kaedah
Borang Maklumat 105
6.4.4 Ketidakadaan Kuasa Undang-undang 110
6.4.5 Masalah Pengumpulan Data Secara
Keseluruhan 113
6.5 Analisis Sebab Kenapa Pihak Pemaju Tidak
Memberi Kerjasama kepada Pihak SPNB
untuk Mengumpul Data yang Diperlukan 115
6.5.1 Bukan Urusan Sendiri 117
6.5.2 Mengelakkan Tuntutan Para Pembeli 118
6.5.3 Sibuk Dengan Kerja Sendiri 119
6.5.4 Data Telah Hilang 120
6.6 Penemuan Kajian 121
6.7 Kesimpulan 124
7 CADANGAN PENYELESAIAN DAN
KESIMPULAN
7.1 Pengenalan 126
7.2 Cadangan Penyelesaian 127
7.2.1 Menganjurkan Ceramah dan Kempen
Kesedaran 127
7.2.2 Membantu Mengadakan Perundingan
dengan Para Pembeli 129
7.2.3 Mengumpul Data Sebaik Sahaja Projek
Menjadi Terbengkalai 130
7.2.4 Menggunakan Cara Pengumpulan Data
Lain 131
7.3 Rumusan Kajian 133
7.4 Permasalahan dan Limitasi Kajian 139
7.5 Cadangan Kajian Lanjutan 141
7.6 Kesimpulan 142
BIBLIOGRAFI 147
LAMPIRAN A – C 155 – 178
xii
SENARAI JADUAL
NO. JADUAL TAJUK MUKA SURAT
2.1 Bilangan Projek Pemulihan SPNB yang Berada
di Peringkat Kajian Awalan di Setiap Negeri
Sehingga 30 Julai 2004 27
4.1 Status Projek Perumahan Terbengkalai yang
Sedang Dipulihkan di Seluruh Malaysia
Sehingga 30 Julai 2003 62
4.2 Status Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai oleh SPNB Sehingga 30 Julai 2003 69
5.1 Status Projek Perumahan Terbengkalai di
Selangor Sehingga 30 Julai 2004 87
5.2 Status Projek Perumahan Terbengkalai Selangor
yang Dipulihkan oleh Pihak SPNB Sehingga
30 Julai 2004. 88
5.3 Latar Belakang Projek Pemulihan SPNB di
Negeri Selangor yang Berada di Peringkat
Kajian Awalan 89
6.1 Masalah Kerjasama Pihak Pemaju dalam
Memberi Data yang Diminta yang Dihadapi
oleh Kajian Kes 100
6.2 Masalah Data Tidak Lengkap di Agensi Lain
yang Dihadapi oleh Kajian Kes 104
6.3 Masalah Ketidaksesuaian Penggunaan Kaedah
Borang Maklumat yang Dihadapi oleh
xiii
Kajian Kes 108
6.4 Masalah Ketidakadaan Kuasa Undang-undang
yang Dihadapi oleh Kajian Kes 112
6.5 Masalah Pengumpulan Data yang Dihadapi
oleh Kajian Kes 113
6.6 Sebab Pihak Pemaju Kajian Kes Tidak Memberi
Kerjasama kepada Pihak SPNB untuk
Mengumpul Data di Peringkat Kajian Awalan 116
xiv
SENARAI RAJAH
NO. RAJAH TAJUK MUKA SURAT
4.1 Struktur Organisasi SPNB 58
4.2 Carta Aliran Peringkat Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai oleh SPNB 64
4.3 Carta Aliran Proses Pemulihan Projek
Perumahan Terbengkalai di Peringkat
Perlaksanaan 68
xv
SENARAI SINGKATAN
CFO – Sijil Layak Menduduki
HANDS – Housing And Neighborhood Development Services
HDAM – Housing Developer Association Malaysia (Persatuan Pemaju
Perumahan Malaysia)
HPD – Housing Preservation and Development
JKSPP – Jawatankuasa Skim Pemulihan Projek Terbengkalai
KPKT – Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
LAD – Late Accessbility Delivery (Denda Lewat Serah Kemudian)
MKD – Menteri Kewangan Diperbadankan
NAPIC – Pusat Maklumat Harta Tanah Negara
PBT – Pihak Berkuasa Tempatan
SPNB – Syarikat Perumahan Negara Berhad
TPPPT – Tabung Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
UK – United Kingdom
US – United States
UTM – Universiti Teknologi Malaysia
xvi
SENARAI LAMPIRAN
LAMPIRAN TAJUK MUKA SURAT
A Borang Temu Ramah 155
B Maklumat Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai oleh Syarikat Perumahan
Negara Berhad 160
C Keratan Akhbar 166
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan
Masalah projek perumahan terbengkalai merupakan salah satu masalah
perumahan yang masih wujud sehingga kini. Ia merupakan projek perumahan di
mana kerja pembinaan atau fasa pembangunan projek telah tergendala atau terhenti
dalam jangka masa yang munasabah. Masalah ini dikesan sejak tahun 1983.
Menurut laporan tahunan Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) 2003 dan
kertas kerja bahagian pengawasan dan penguatkuasa Kementerian Perumahan Dan
Kerajaan Tempatan (KPKT) bagi tahun 2004, sehingga pertengahan tahun 2004,
terdapat 743 projek perumahan dikesan terbengkalai yang melibatkan sebanyak
194,052 unit rumah dan bernilai RM 16,052.895 juta.
Salah satu langkah penyelesaian yang dijalankan untuk mengatasi masalah ini
ialah tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Menurut SPNB (2003)
dan KPKT (2004), sehingga 30 Julai 2004, projek perumahan terbengkalai yang
berjaya dipulihkan telah mencatatkan bilangan sebanyak 436 projek di seluruh
Malaysia yang melibatkan 80,764 unit rumah iaitu, sebanyak 58 peratus dari jumlah
projek yang dikenalpasti terbengkalai. Manakala jumlah projek yang sedang
2
dipulihkan ialah sebanyak 212 projek yang mencatatkan peratusan keseluruhan
sebanyak 29 peratus dan projek yang telah diambil alih oleh pihak SPNB untuk
dipulihkan ialah sebanyak 173 projek yang mencatatkan peratusan keseluruhan
sebanyak 23 peratus.
1.2 Penyataan Masalah
Tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai boleh dilaksanakan sama
ada oleh pihak kerajaan atau pemaju swasta. Ia bertujuan untuk meneruskan kerja
pembangunan yang separuh siap di tapak projek sehingga siap sepenuhnya. Menurut
Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Peter Chin Fah Kui,
dalam usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengakalai, kita perlu
menggunakan semua kaedah yang ada dan perlu mengadakan satu perundingan yang
berkesan di antara pihak pemaju, pembeli dan juga tuan tanah. Ini akan dapat
mewujudkan satu suasana yang harmoni dalam menjalankan tindakan tersebut
(www.parti-pas.org, 24/5/2002).
Usaha pemulihan projek perumahan terbengkalai dapat memberi semula
harapan kepada para pembeli dengan memulangkan hak pemilikan rumah kepada
mereka (Chin, 2001). Seterusnya, menurut bekas pengerusi SPNB, Datuk Ahmad
Zahid Hamidi, jika sebanyak 500 projek perumahan terbengkalai telah siap
dipulihkan, ia akan dapat menjana atau mengerakkan aktiviti ekonomi yang
berjumlah sebanyak RM 15 juta. Menurut kajian yang dijalankan, RM 11 juta dari
RM 15 juta aktiviti ekonomi adalah merangkumi pinjaman pembiayaan, bahan-bahan
bangunan, sumber manusia, landskap dan sebagainya. Selebihnya RM 4 juta adalah
dijana menerusi kerja-kerja pemulihan yang melibatkan industri bersaiz kecil dan
sederhana (Jailani Harun, 2001).
3
Salah satu pihak kerajaan yang terlibat dalam tindakan pemulihan projek
perumahan terbengkalai ialah SPNB. SPNB merupakan pihak yang dilantik oleh
Kementerian Kewangan sebagai agensi yang mengimplementasikan projek
perumahan terbengkalai di bawah Tabung Pemulihan Projek Perumahan
Terbengkalai (TPPPT). Perlantikan ini termaktub dalam Pembentangan Belanjawan
Negara pada tahun 2001 (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Untuk
menjalankan tugas pemulihan, pihak SPNB akan bekerjasama dengan pihak KPKT.
Pihak KPKT akan menjalankan kajian kemungkinan untuk menentukan projek
perumahan terbengkalai yang sesuai dipulihkan di seluruh Malaysia, seterusnya
menyerahkan projek tersebut kepada pihak SPNB untuk menjalankan tindakan
pemulihan (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, 2001).
Apabila pihak SPNB telah menerima senarai projek perumahan terbengkalai
yang sesuai dipulihkan daripada pihak KPKT, pihak SPNB akan melaksanakan
tindakan pemulihan yang secara prosedurnya perlu melalui tiga peringkat utama
iaitu, peringkat kajian awalan, kajian lanjutan dan perlaksanaan. Di peringkat kajian
awalan, pihak SPNB akan mengumpul data yang berkaitan dengan projek yang
hendak dipulihkan daripada pihak-pihak yang terlibat terutamanya pihak pemaju
lepas. Data projek yang dikumpul di peringkat kajian awalan adalah digunakan oleh
pihak SPNB untuk memudah dan melancarkan kerja pemulihan nanti (Syarikat
Perumahan Negara Berhad, 2004a).
Melalui penyelidikan awalan yang dijalankan, didapati pihak SPNB akan
mengumpul sebanyak 20 data di peringkat kajian awalan. Antara data yang paling
peting dikumpul ialah maklumat pembeli, baki bayaran pembeli yang belum dituntut,
punca terbengkalai projek, jumlah pinjaman tertunggak bersama institusi kewangan
dan denda lewat penyerahan projek. Maklumat pembeli akan dapat membantu pihak
SPNB menghubungi para pembeli projek untuk mendapatkan persetujuan pemulihan
daripada mereka. Persetujuan ini akan memberi kuasa kepada SPNB untuk
menjalankan kerja pemulihan ke atas rumah pembeli. Menurut polisi SPNB yang
ditetapkan, sekurang-kurangnya 70 peratus persetujuan pembeli perlu diperolehi
4
sebelum memulakan kerja pemulihan di tapak projek. Oleh itu, data ini adalah
penting dikumpul.
Kemudian, baki bayaran pembeli yang belum dituntut merupakan salah satu
sumber pembiayaan projek pemulihan. Oleh itu, ia adalah penting dikumpul, kerana
kegagalan pengumpulan data ini boleh membebankan pihak SPNB dalam membiayai
projek pemulihan. Di samping itu, punca terbengkalai projek, jumlah pinjaman
tertunggak bersama institusi kewangan dan denda lewat penyerahan projek juga
merupakan bentuk halangan pemulihan kepada pihak SPNB. Oleh itu, pihak SPNB
perlu mengenalpasti bentuk halangan ini terlebih dahulu, seterusnya mengatasi
semua halangan pemulihan yang wujud bagi melancarkan kerja pemulihan nanti.
Merujuk kepada kegunaan data yang diterangkan, dapat dikatakan bahawa data
projek yang dikumpul di peringkat kajian awalan adalah amat penting dan ia
merupakan maklumat asas yang digunakan oleh pihak SPNB untuk meneruskan
kerja pemulihan yang dijalankan. Tetapi masalah yang timbul di sini ialah, semasa
menjalankan penyelidikan awalan di SPNB dan merujuk kepada laporan tahunan
Bahagian Pemulihan Projek SPNB 2003, didapati pihak SPNB menghadapi pelbagai
masalah pengumpulan data semasa menjalankan kajian awalan.
Masalah yang dihadapi telah menyebabkan sebahagian data yang diperlukan
gagal dikumpul oleh pihak SPNB, seterusnya menyebabkan projek yang hendak
dipulihkan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Didapati, maklumat pembeli
merupakan antara data yang paling sukar dikumpul. Ini kerana, pihak pemaju akan
merahsiakan maklumat ini untuk mengelakkan masalah tuntutan daripada para
pembeli. Akibat itu, pihak SPNB akan menghadapi masalah untuk menghubungi
para pembeli di peringkat seterusnya. Akhirnya, bilangan persetujuan pemulihan
daripada para pembeli yang ditetapkan akan gagal diperolehi dan ini akan
menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantuan SPNB.
Selain dari maklumat pembeli, punca terbengkalai projek, jumlah unit telah
dijual dan maklumat lain yang lebih lengkap di pihak pemaju juga menjadi sukar
5
untuk dikumpul apabila pihak pemaju enggan memberi kerjasama. Tambahan pula,
walaupun sebahagian data yang gagal dikumpul daripada pihak pemaju boleh
dikumpul daripada agensi lain yang terlibat dalam projek, tetapi ketidaklengkapan
data di agensi lain juga sama menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul semua
data yang diperlukan di peringkat kajian awalan. Kegagalan pengumpulan data yang
lengkap akibat dari masalah pengumpulan yang dihadapi akan menyukarkan kerja
pemulihan nanti. Akibat dari itu, pihak SPNB akan mengeluarkan projek itu
daripada pemantauan SPNB (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Menurut
status projek pemulihan SPNB pada 31/7/2004, terdapat sebanyak 39 projek
perumahan terbengkalai yang hendak dipulihkan telah dikeluarkan daripada
pemantauan SPNB yang mencatatkan peratusan keseluruhan sebanyak 22.5 peratus
(www.spnb.com.my, 2005).
Selain itu, masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB juga
telah memanjangkan tempoh masa kajian awalan yang digunakan, seterusnya
melambatkan keseluruhan proses pemulihan yang dijalankan oleh pihak SPNB.
Akibat dari itu, pelbagai masalah sampingan telah timbul seperti masalah tuntutan
rumah daripada para pembeli. Oleh itu, masalah pengumpulan data ini perlu
ditangani dengan secepat mungkin, supaya pihak SPNB dapat mengumpul data
projek yang diperlukan dengan lebih cepat dan lengkap. Ini akan dapat mengelakkan
projek yang hendak dipulihkan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB, seterusnya
memendekkan tempoh masa kajian awalan yang digunakan bagi mempercepatkan
tindakan pemulihan yang dijalankan.
1.3 Matlamat Kajian
Mencadangkan kaedah penyelesaian masalah pengumpulan data bagi
melancarkan dan mempercepatkan proses pemulihan yang dijalankan serta
6
mengelakkan projek yang hendak dipulihkan dikeluarkan daripada pemantauan
SPNB.
1.4 Objektif Kajian
Objektif kajian berikut telah ditetapkan untuk memastikan matlamat kajian
yang ditetapkan dapat dicapai sepenuhnya:-
i. Mengkaji masalah-masalah yang dihadapi oleh pihak SPNB dalam
usaha untuk mengumpul data projek yang diperlukan di peringkat
kajian awalan pemulihan;
ii. Mengkaji sebab-sebab kenapa pihak pemaju gagal memberi kerjasama
sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data projek yang
diperlukan di peringkat kajian awalan pemulihan;
iii. Mencadangkan langkah-langkah penyelesaian untuk membantu pihak
SPNB mengatasi masalah pengumpulan data yang dihadapi di
peringkat kajian awalan pemulihan.
1.5 Skop Kajian
Kajian ini adalah berkaitan dengan isu projek perumahan terbengkalai yang
lebih menfokus kepada salah satu langkah penyelesaiannya, iaitu tindakan pemulihan
projek perumahan terbengkalai. Didapati, tindakan pemulihan projek perumahan
7
terbengkalai boleh dijalankan sama ada oleh pihak pemaju atau pihak kerajaan.
Untuk tujuan kajian ini, tumpuan perhatian hanya diberi kepada tindakan pemulihan
yang dijalankan oleh pihak kerajaan sahaja. Untuk menfokuskan lagi tumpuan
kajian ini, di antara pihak kerajaan yang terlibat dalam tindakan pemulihan projek
perumahan terbengkalai, pihak SPNB telah dipilih sebagai tumpuan utama kajian.
Justifikasi pemilihan pihak SPNB sebagai tumpuan kajian ialah, pihak SPNB
merupakan pihak kerajaan di Malaysia yang masih terlibat dalam tindakan
pemulihan projek perumahan terbengkalai sehingga kini.
Pihak SPNB merupakan pihak perlaksanaan pemulihan projek perumahan
terbengkalai yang dilantik oleh Kementerian Kewangan. Dalam usaha untuk
menjalankan tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai, pihak SPNB akan
membahagikan keseluruhan proses pemulihan kepada tiga peringkat utama iaitu,
peringkat kajian awalan, peringkat kajian lanjutan dan peringkat perlaksanaan.
Setiap peringkat mempunyai masalah pemulihan sendiri yang dihadapi oleh pihak
SPNB. Dalam kajian ini, tumpuan hanya diberi kepada masalah pengumpulan data
yang dihadapi di peringkat kajian awalan sahaja. Ini kerana, peringkat ini
merupakan penentu sama ada projek berkenaan boleh dipulihkan atau tidak. Jika
projek telah ditentukan sebagai tidak sesuai dipulihkan akibat dari masalah
pengumpulan data yang dihadapi, maka projek itu tidak akan dapat diteruskan ke
peringkat lain. Oleh itu, masalah pengumpulan data yang dihadapi di peringkat
kajian awalan adalah perlu dikaji dan diatasi terlebih dahulu, supaya projek itu
berupaya diteruskan ke peringkat lain sehingga siap sepenuhnya.
Kajian kes yang dipilih untuk menjalankan penyelidikan ini ialah projek
pemulihan SPNB di Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian awalan
pemulihan. Justifikasi pemilihan kajian kes ini ialah, Negeri Selangor merupakan
antara negeri yang mempunyai paling banyak projek pemulihan SPNB di peringkat
kajian awalan yang sesuai dikaji dalam kajian ini. Ini kerana, kajian awalan bagi
projek pemulihan SPNB di Negeri Selangor telah dijalankan dalam suatu tempoh
masa tertentu. Oleh itu, setiap projek di Negeri Selangor telah melalui apa yang
hendak dikaji dalam kajian ini seperti masalah pengumpulan data yang dihadapi.
8
Berbeza dengan projek pemulihan yang baru memulakan kerja pengumpulan data di
peringkat kajian awalan, projek sedemikian tidak dapat memberi maklumat yang
hendak dikaji dalam kajian ini, kerana apa yang hendak dikaji masih belum dilalui
oleh projek tersebut. Oleh itu, projek sedemikian adalah tidak sesuai dipilih sebagai
kajian kes.
1.6 Kepentingan Kajian
Penghasilan kajian ini dapat memberi manfaat kepada tiga pihak utama iaitu,
pihak SPNB khususnya di bahagian projek, para pembaca dan pengkaji lain. Bagi
pihak SPNB, melalui pencapaian objektif kajian pertama yang ditetapkan, pihak
eksekutif bahagian projek SPNB akan dapat mengenalpasti dengan lebih jelas
tentang jenis masalah pengumpulan data yang dihadapi. Ini akan dapat membantu
mereka mengambil pelbagai langkah penyelesaian yang sesuai untuk mengatasi
masalah pengumpulan data yang timbul. Selain itu, pencapaian objektif kajian kedua
pula dapat membantu pihak SPNB memahami dengan lebih jelas tentang sebab
kenapa pihak pemaju tidak memberi kerjasama kepada mereka untuk mengumpul
data yang diperlukan. Ini akan dapat membantu pihak SPNB mencari langkah
penyelesaian dengan berpandu kepada sebab yang dikenalpasti, supaya mendapatkan
kerjasama sepenuhnya daripada pihak pemaju bagi mengatasi masalah pengumpulan
data yang dihadapi.
Seterusnya, melalui pencapaian objektif kajian ketiga pula, pihak SPNB
boleh merujuk kepada cadangan penyelesaian yang dikemukakan semasa mereka
memikirkan langkah penyelesaian bagi mengatasi masalah pengumpulan data yang
dihadapi di peringkat kajian awalan. Langkah penyelesaian yang dicadangkan dapat
memudahkan kerja pengumpulan data yang dijalankan dan memendekkan masa
pengumpulan data yang digunakan. Akibat dari itu, masa yang digunakan untuk
menjalankan kajian awalan juga dapat dipendekkan dan ini akan dapat
9
mempercepatkan keseluruhan proses pemulihan yang dijalankan untuk mengelakkan
pelbagai masalah yang timbul akibat dari kelewatan penyiapan projek. Selain itu,
apabila masalah pengumpulan data dapat diselesaikan dengan menggunakan
cadangan langkah yang dikemukakan, maka projek yang hendak dipulihkan tidak
akan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB atas sebab data yang dikumpul tidak
lengkap.
Selain dari pihak SPNB, penghasilan kajian ini juga dapat memberi manfaat
kepada para pembaca dan pengkaji lain yang ingin mengetahui dengan lebih
mendalam tentang masalah projek perumahan terbengkalai. Para pembaca boleh
mendapatkan satu gambaran atau pengetahuan yang lebih jelas tentang masalah
projek perumahan terbengkalai dan tindakan pemulihan projek perumahan
terbengkalai yang dijalankan oleh pihak SPNB. Kemudian, kajian ini juga
dipercayai dapat membantu para pengkaji lain yang ingin mengkaji isu lanjutan
tentang masalah projek perumahan terbengkalai dengan lebih senang dan mudah.
1.7 Organisasi Bab
Untuk menghasilkan projek Sarjana ini dengan mengikut format tesis
Universiti Teknologi Malaysia (UTM) yang lebih teratur dan sistematik serta
mengikut keperluan kajian yang dijalankan, penulisan projek ini telah dibahagikan
kepada tujuh bab yang meliputi bab pendahuluan, metodologi kajian, langkah-
langkah penyelesaian masalah projek perumahan terbengkalai, tindakan pemulihan
projek perumahan terbengkalai yang dijalankan oleh pihak SPNB, kajian kes,
analisis masalah pengumpulan data di SPNB dan sebab kegagalan pemberian
kerjasama oleh pemaju, akhir sekali cadangan penyelesaian dan kesimpulan. Setiap
bab yang dihasilkan mempunyai perbincangan yang berbeza dan kombinasi semua
bab yang ditulis telah menghasilkan projek Sarjana ini.
10
1.7.1 Bab 1 : Pendahuluan
Bab pendahuluan merupakan bab permulaan projek ini. Secara ringkasnya,
bab pendahuluan menerangkan pengenalan tentang keseluruhan kajian yang
dijalankan iaitu, apa yang hendak dikaji dalam kajian ini, apa yang perlu dicapai
dalam kajian ini dan apa skop kajian yang ditetapkan. Terlebih dahulu, latar
belakang tentang isu yang hendak dikaji telah diterangkan di bahagian pengenalan.
Seterusnya, masalah-masalah yang timbul yang merupakan asas kajian ini telah
dikenalpasti di bahagian penyataan masalah. Selepas itu, matlamat dan objektif
kajian yang hendak dicapai di akhir kajian ini untuk mengatasi masalah yang
dikenalpasti terut ditetapkan. Kemudian, beberapa skop kajian telah ditetapkan
untuk memastikan objektif kajian dapat dicapai sepenuhnya. Selain itu, hasil
manfaat kajian ini telah diterangkan dalam bahagian kepentingan kajian. Akhir
sekali, organisasi bab telah menerangkan susunan bab-bab projek bagi kajian ini.
1.7.2 Bab 2 : Metodologi Kajian
Bab 2 menerangkan apa kaedah yang digunakan untuk menjalankan kajian
ini. Kaedah yang diterangkan termasuklah kaedah pengumpulan data dan kaedah
analisis kajian. Secara umumnya, penerangan bab ini meliputi rekabentuk kajian
yang menerangkan bentuk kajian yang digunakan untuk menjalankan penyelidikan
ini, kaedah kajian yang menerangkan jenis kaedah pengumpulan data primer yang
digunakan dan kaedah analisis kajian yang menerangkan kaedah yang digunakan
untuk menganalisis data yang dikumpul. Kaedah kajian yang digunakan mestilah
sesuai dan betul, supaya dapat membantu untuk mencapai semua objektif kajian yang
ditetapkan.
11
1.7.3 Bab 3 : Langkah-langkah Penyelesaian Masalah Projek Perumahan
Terbengkalai
Penulisan bab ini juga dikatakan sebagai penulisan literatur. Sebenarnya,
perbincangan bab ini lebih menumpu kepada masalah projek perumahan terbengkalai
yang merupakan isu asas bagi kajian ini. Perbincangan isu asas ini menekankan
pelbagai langkah penyelesaian yang digunakan sama ada untuk mengatasi atau
mengelakkan kejadian masalah projek perumahan terbengkalai. Dalam menerangkan
langkah penyelesaian ini, langkah yang dijalankan di negara lain juga dilihat
terutamanya langkah tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai.
1.7.4 Bab 4 : Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai yang
Dijalankan oleh Pihak SPNB
Dalam bab ini, perbincangan akan menfokus kepada tindakan pemulihan
projek perumahan terbengkalai yang dijalankan oleh pihak SPNB yang merupakan
salah satu langkah penyelesaian masalah projek perumahan terbengkalai. Terlebih
dahulu, beberapa aspek SPNB akan diterangkan yang meliputi latar belakang SPNB,
peranan dan bidang kerja SPNB dan bahagian pemulihan projek SPNB. Kemudian,
penerangan akan dituju kepada tindakan pemulihan yang dijalankan oleh SPNB yang
meliputi, proses pemulihan yang dilalui, kegunaan dan kepentingan data yang
dikumpul di peringkat kajian awalan dan masalah pemulihan yang dihadapi.
12
1.7.5 Bab 5: Kajian Kes
Penerangan bab ini adalah lebih menumpu kepada latar belakang kajian kes
yang dikaji. Kajian kes yang dipilih ialah projek pemulihan SPNB di Negeri
Selangor yang berada di peringkat kajian awalan pemulihan. Antara aspek kajian kes
yang dibincangkan dalam bab ini termasuklah, lokasi projek, jenis pembangunan
projek, punca terbengkalai projek dan peringkat pemulihan projek. Selain itu,
pengkaji turut memberi penerangan tentang senario projek perumahan terbengkalai
di negeri kajian kes iaitu Selangor dalam penulisan bab ini.
1.7.6 Bab 6 : Analisis Masalah Pengumpulan Data di SPNB dan Sebab
Kegagalan Pemberian Kerjasama oleh Pemaju
Bab ini merupakan hasil analisis terhadap kajian yang dijalankan. Data yang
dikumpul melalui kajian yang dijalankan akan dianalisis dengan menggunakan
kaedah analisis yang dipilih untuk diterangkan dalam penulisan bab ini. Hasil
analisis kajian dalam bab ini dapat menentukan sama ada objektif kajian yang
ditetapkan dapat dicapai sepenuhnya atau tidak. Dalam bab ini, sebelum memasuki
penerangan tentang hasil analisis kajian yang diperolehi, kaedah yang digunakan
untuk mengumpul data primer dan kaedah yang digunakan untuk menganalisis data
yang dikumpul akan diterangkan secara ringkas.
Kemudian, perbincangan akan ditumpukan kepada hasil analisis kajian yang
diperolehi dengan berdasarkan objektif kajian yang ditetapkan. Hasil pencapaian
objektif pertama iaitu masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB
akan diterangkan terlebih dahulu dan diikuti dengan hasil pencapaian objektif kedua
iaitu, sebab kenapa pihak pemaju tidak memberi kerjasama kepada pihak SPNB
untuk mengumpul data yang diperlukan. Akhir sekali, hasil analisis kedua-dua
13
objektif kajian ini akan dirumuskan di bahagian penemuan kajian untuk melihat
tahap pencapaiannya.
1.7.7 Bab 7 : Cadangan Penyelesaian dan Kesimpulan
Bab 7 merupakan bab terakhir dalam projek Sarjana ini. Ia juga boleh
dikatakan sebagai rumusan terhadap keseluruhan kajian yang dijalankan. Penulisan
bab ini dimulakan dengan pengenalan ringkas dan diikuti dengan rumusan kajian
yang merumuskan hasil pencapaian objektif kajian yang ditetapkan. Kemudian,
beberapa langkah penyelesaian bagi mengatasi masalah pengumpulan data telah
dicadangkan di bahagian cadangan penyelesaian. Seterusnya, masalah dan limitasi
kajian yang dihadapi semasa menjalankan penyelidikan ini turut diterangkan. Untuk
mengharapkan pengkaji lain meneruskan kajian tentang aspek yang tidak dapat dikaji
dalam kajian ini akibat dari limitasi kajian yang dihadapi, beberapa tajuk kajian
lanjutan telah dicadangkan. Sebagai penutup akhir, satu kesimpulan lengkap tentang
keseluruhan kajian yang dijalankan telah dihasilkan.
BAB 2
METODOLOGI KAJIAN
2.1 Pengenalan
Metodologi kajian merupakan proses yang menghubungkan persoalan kajian
dengan data (Denzin and Lincoln, 1994). Ia merupakan satu perancangan
penyelidikan yang merangkumi rekabentuk kajian, kaedah pengumpulan data, proses
pengumpulan data dan kaedah analisis data. Untuk menyiapkan kajian ini dengan
jayanya, objektif kajian yang ditetapkan perlu dicapai sepenuhnya. Dengan ini,
pelbagai kaedah kajian yang sesuai telah digunakan untuk mengumpul segala data
dan maklumat yang diperlukan. Selepas itu, kaedah analisis yang sesuai juga
digunakan untuk menganalisis data yang dikumpul bagi mendapatkan hasil analisis
terhadap kajian yang dijalankan. Dalam penulisan bab ini, rekabentuk kajian akan
diterangkan terlebih dahulu dan diikuti dengan kaedah pengumpulan data primer dan
kaedah analisis kajian yang digunakan.
15
2.2 Rekabentuk Kajian
Sebelum memulakan penyelidikan, rekabentuk kajian adalah perlu
dibangunkan terlebih dahulu. Tujuannya ialah untuk memahami dengan lebih jelas
dan teliti tentang isu kajian yang dikaji serta cara dan proses yang hendak digunakan
untuk mencapai objektif kajian (Stacey, 1970). Sebenarnya, rekabentuk kajian
merupakan seluruh usaha penyelidikan yang bermula dari peringkat pengenalpastian
permasalahan kajian sehingga ke peringkat pengutipan dan penganalisisan data. Ia
merupakan satu perancangan rapi yang diperlukan untuk menentukan cara
bagaimana kajian harus dijalankan. Ia adalah dilakukan dengan tujuan untuk
mencari satu kaedah yang sesuai bagi menjalankan penyelidikan. Selain itu, ia juga
dapat menentukan tatacara terbaik untuk menjawab soalan penyelidikan (Idid, 1992).
Kajian ini adalah berbentuk diskriptif. Bentuk kajian ini bertujuan untuk
menerangkan sesuatu perkara atau situasi supaya memahami keadaan yang dialami.
Antara soalan biasa yang terlibat dalam bentuk kajian ini ialah, apa, di mana, bila
dan bagaimana (Babbie, 2002). Ia adalah menepati kajian ini yang bertujuan untuk
mengkaji apa masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB dalam
usaha untuk menjalankan kerja pemulihan di peringkat kajian awalan dan bagaimana
masalah yang dihadapi dapat diselesaikan. Selain itu, contoh kajian lain yang
berbentuk diskriptif ialah, mengkaji apa masalah yang menyebabkan tahap
penggunaan komputer rendah di kawasan luar bandar. Oleh itu, bentuk kajian ini
adalah bertujuan untuk menerangkan kejadiaan yang berlaku dan bagaimana
kejadiaan ini dapat diatasi. Jadi ia adalah lebih kepada kajian secara kualitatif yang
tidak melibatkan kumpulan nombor (Babbie, 2002).
Terdapat tiga objektif kajian yang ditetapkan dalam kajian ini. Objektif
pertama ialah mengkaji masalah-masalah yang dihadapi oleh pihak SPNB dalam
usaha untuk mengumpul data projek yang diperlukan di peringkat kajian awalan
pemulihan. Seterusnya, objektif kedua ialah mengkaji sebab-sebab kenapa pihak
pemaju gagal memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk
16
mengumpul data projek yang diperlukan di peringkat kajian awalan pemulihan.
Akhirnya, objektif kajian ketiga ialah mencadangkan langkah-langkah penyelesaian
untuk membantu pihak SPNB mengatasi masalah pengumpulan data yang dihadapi
di peringkat kajian awalan pemulihan.
Bagi mencapai objektif pertama, langkah pertama yang dijalankan ialah
mengenalpasti secara umum tentang masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh
pihak SPNB di peringkat kajian awalan. Selepas itu, masalah yang dikenalpasti akan
dibuktikan atau dikukuhkan lagi dengan menggunakan projek pemulihan di Negeri
Selangor yang dipilih sebagai kajian kes. Seterusnya, kesan masalah yang timbul
turut dilihat untuk mengetahui betapa seriusnya kejadian masalah ke atas kerja
pengumpulan data yang dijalankan serta keseluruhan proses pemulihan yang terlibat.
Ini dapat menunjukkan satu keperluan kepada pihak SPNB untuk mencari kaedah
penyelesaian bagi mengatasi masalah yang dihadapi.
Dalam usaha untuk membantu pihak SPNB mengatasi masalah pengumpulan
data yang dihadapi, terlebih dahulu sebab utama yang menyebabkan kejadian
masalah pengumpulan data telah dikaji. Seterusnya, langkah penyelesaian akan
dicadangkan dengan berpandu kepada sebab yang dikenalpasti. Untuk tujuan ini,
objektif kajian kedua telah ditetapkan, iaitu mengkaji sebab kenapa pihak pemaju
gagal memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data
yang diperlukan di peringkat kajian awalan. Akhirnya, beberapa cadangan langkah
penyelesaian masalah pengumpulan data dengan berdasarkan sebab yang
dikenalpasti akan dikemukakan, di mana cadangan ini merupakan objektif kajian
ketiga yang ditetapkan. Tambahan pula, pandangan dan pendapat pihak SPNB
tentang cadangan langkah yang dikemukakan telah diperolehi untuk mengukuhkan
lagi keperluan cadangan tersebut.
17
2.3 Kaedah Kajian yang Digunakan
Bagi kajian yang berbentuk diskriptif, terdapat lima kaedah kajian yang boleh
digunakan, iaitu kaedah kajian kes, kaedah eksperimen, kaedah survey, kaedah
sejarah dan kaedah pencapaian maklumat (archival information). Kaedah yang
dipilih untuk menjalankan kajian ini ialah kaedah kajian kes. Kaedah kajian kes
adalah lebih kepada teknik penerangan, pemahaman dan penjelasan yang melibatkan
pemilihan lebih dari satu kes untuk menguji sesuatu keadaan atau perkara (Hamel,
1993). Oleh itu, kaedah ini adalah sesuai digunakan untuk menjalankan kajian ke
atas aspek penyelidikan yang menggunakan kajian kes sebagai sumber ujian. Kajian
ke atas aspek yang hendak dikaji akan dijalankan secara berturutan ke atas setiap kes
yang dipilih untuk mendapatkan penemuan akhir (Yin, 1984). Disebabkan keadaan
ini adalah menepati situasi kajian ini, jadi ia telah dipilih sebagai kaedah kajian yang
digunakan.
Kaedah kajian kes bertujuan untuk membangunkan atau membuktikan
sesuatu perkara yang ditemui (Hamel, 1993). Sebagai contoh, Tan (1996) telah
menjalankan kajian untuk mengenalpasti masalah pemulihan yang dihadapi oleh
pihak KPKT dengan memilih 35 syarikat pemaju yang memulihkan projek di Negeri
Selangor sebagai kajian kes bagi menguji masalah pemulihan yang dijelaskan oleh
pihak KPKT. Contoh kajian lain yang menggunakan kaedah kajian kes untuk
mengkaji aspek lain ialah, Yin (1984) yang menjalankan kajian ke atas aspek
pembaharuan organisasi. Beliau telah memilih 19 organisasi yang terlibat sebagai
kajian kes yang akan ditemu ramah secara bersemuka untuk mengenalpasti teknik
dan masalah pembaharuaan yang dihadapi. Miner (1939) pula menjalankan kajian di
Saint Denes de Kamouraska yang dipilih sebagai kajian kes untuk mengkaji masalah
bangsa yang dihadapi di US. Manakala Becker’s (1963) pula menggunakan kaedah
ini untuk menjalankan kajian ke atas masalah penghisap rokok dengan memilih
beberapa kumpulan sosial yang berlainan sebagai kajian kes (Hamel, 1993).
18
Alasan kenapa kaedah lain tidak dipilih ialah, kaedah eksperimen adalah
lebih sesuai digunakan dalam kajian sains fizikal, iaitu mengkaji bahan kimia, galian
dan lain-lain objek yang tidak bernyawa yang mempunyai ciri-ciri seperti berat,
isipadu dan suhu (Idid, 1992). Seterusnya kaedah survey dan kaedah pencapaian
maklumat pula lebih sesuai digunakan dalam kajian ekonomi yang bertujuan untuk
menjangkakan sesuatu hasil, seperti kajian untuk menjangka hasil yang diperolehi
dari perlaksanaan program baru pihak kerajaan. Antara aspek yang dikaji dengan
menggunakan kaedah survey dan kaedah pencapaian maklumat ialah, berapa
pengguna yang diberi perkhidmatan oleh program baru, jenis faedah program yang
dinikmati oleh pengguna dan sebagainya (Yin, 1984). Akhir sekali ialah kaedah
sejarah. Kaedah ini lebih sesuai digunakan apabila pihak responden gagal ditemui
untuk tujuan temu ramah akibat dari kematian pihak responden atau gagal
memperolehi kebenaran temu ramah. Oleh itu, kaedah ini tidak sesuai digunakan
dalam kajian ini, kerana pihak responden kajian ini masih dapat ditemui untuk tujuan
pengumpulan data (Yin, 1984).
Selepas memilih kaedah kajian yang sesuai, kerja seterusnya ialah memilih
kaedah yang digunakan untuk mengumpul data primer. Menurut Yin (1984), kaedah
kajian kes mempunyai tujuh strategi pengumpulan data yang boleh digunakan untuk
menjalankan sesuatu penyelidikan. Ketujuh-tujuh strategi ini ialah: -
i. Kaedah temu ramah;
ii. Kaedah soal selidik;
iii. Kaedah pemerhatian secara terus;
iv. Kaedah pemerhatian secara penyertaan;
v. Kaedah dokumen;
vi. Kaedah archival record;
vii. Kaedah physical artifacts;
Dalam menjalankan kajian ini, kaedah temu ramah secara bersemuka dan
temu ramah melalui telefon telah digunakan untuk mengumpul data primer yang
19
diperlukan. Menurut Moser dan Kalton (1971), pemilihan kaedah pengumpulan data
yang sesuai adalah bergantung kepada tujuan kajian yang dijalankan, skop kajian
yang ditetapkan dan kos yang terlibat. Justifikasi pemilihan kedua-dua kaedah ini
akan diterangkan di bahagian 2.4.1 dan 2.4.2. Alasan kenapa kaedah soal selidik
tidak dipilih untuk menjalankan kajian ini ialah, konsep kaedah soal selidik adalah
melibatkan pihak responden yang banyak. Kemudian, maklum balas yang diterima
daripada pihak responden adalah semata-mata jawapan ke atas soalan yang ditanya
tanpa huraian dan penerangan yang teliti (Bailey, 1984). Disebabkan aspek kajian
yang dikaji dalam penyelidikan ini memerlukan penerangan yang teliti daripada
pihak responden untuk mengukuhkan lagi hasil analisis kajian, jadi kaedah soal
selidik tidak dipilih untuk menjalankan penyelidikan ini.
Selain itu, salah satu kelemahan penggunaan kaedah soal selidik ialah, kadar
tindak balas pihak responden adalah rendah. Soalan yang ditanya mungkin tidak
dijawab langsung oleh pihak yang disoal, kerana penyelidik tidak dapat memaksa
mereka menjawab semua soalan yang ditanya melalui cara pengeposan (Stacey,
1970). Selain itu, kaedah ini juga boleh menjejaskan keandalan kajian yang
dijalankan. Ini kerana, penyelidik tidak dapat bersemuka dengan pihak responden
semasa mereka menjawab soalan. Jadi, kemungkinan besar jawapan yang diterima
bukan daripada pihak yang disoal, tetapi daripada pihak lain yang disuruh oleh pihak
responden untuk membantu mereka menjawab soalan yang ditanya (Idid, 1992).
Kaedah pemerhatian yang meliputi pemerhatian secara terus dan pemerhatian
secara penyertaan ialah kaedah yang melibatkan pengamatan atau pengumpulan data
tentang apa yang dapat dilihat. Penggunaan kaedah ini berupaya mendapatkan
sumber bukti lain untuk menyokong kajian yang dijalankan (Yin, 1987). Dalam
menggunakan kedua-dua kaedah ini, penyelidik perlu memerhati bidang yang
menjadi bahan permasalahan dengan cara melibatkan diri dalam bidang tersebut atau
berada di luar bidang tersebut seperti mengkaji cara hidup sesuatu kumpulan atau
perjalanan sesebuah organisasi (Schwartz and Schwartz, 1954). Disebabkan kedua-
dua kaedah ini mengambil tempoh masa kajian yang agak lama dan melibatkan
perbelanjaan yang agar tinggi, maka ia tidak digunakan untuk mengumpul data bagi
20
kajian ini. Masalah untuk mendapatkan kebenaran pemerhatian daripada pihak yang
terlibat juga merupakan antara sebab kenapa kedua-dua kaedah ini tidak digunakan.
Seterusnya, kaedah dokumen dan kaedah pencapaian rekod merupakan
kaedah yang digunakan untuk menjalankan kajian ke atas bahan-bahan bertulis yang
mengandungi maklumat mengenai aspek kajian yang hendak dikaji (Bailey, 1984).
Antaranya seperti memorandum, catatan mesyuarat, surat, laporan kemajuan,
majalah, dokumen yang berkaitan, laporan perkhidmatan, laporan organisasi, peta
dan sebagainya. Perbezaan kedua-dua kaedah ini ialah, kaedah dokumen melibatkan
bahan cetakan dan kaedah pencapaian rekod melibatkan maklumat dalam komputer
(Yin, 1984). Disebabkan kebanyakan dokumen pihak SPNB adalah sulit sama ada
dalam bentuk cetakan atau simpanan komputer, jadi kedua-dua kaedah ini tidak
digunakan dalam kajian ini untuk mendapatkan dokumen yang hendak dikaji
daripada pihak SPNB, kecuali beberapa kertas kerja dan laporan yang tidak
melibatkan unsur kesulitan. Akhir sekali ialah kaedah physical artifacts. Kaedah ini
melibatkan kajian ke atas alat teknologi atau instrument teknologi seperti alat
komputer. Ini bermakna, aspek kajian yang dikaji dengan menggunakan kaedah ini
adalah lebih kepada kajian ke atas alat teknologi. Disebabkan kajian ini tidak
melibatkan aspek sedemikian, jadi kaedah ini tidak dipilih sebagai kaedah
pengumpulan data (Yin, 1993).
2.4 Kaedah Temu Ramah
Secara umum, kaedah temu ramah didefinisikan sebagai satu perbualan
dengan tujuan untuk mengumpul data. Menurut Idid (1992), temu ramah
didefinisikan sebagai satu kegiatan atau perbuatan komunikasi yang didalamnya
penemu bual mengemukakan soalan dengan tujuan untuk memperolehi maklumat
daripada responden. Oleh itu, ia merupakan satu proses aktif yang melibatkan dua
pelakon iaitu penemu bual dan responden. Penemu bual bertujuan untuk
21
menyempurnakan penyelidikan dengan mendapatkan maklumat melalui soalan yang
ditanya dan responden pula merupakan punca maklumat kepada penemu bual. Di
samping itu, Mason (1996) pula menyatakan kaedah temu ramah ialah cara yang
digunakan untuk mendapatkan pengetahuan, pandangan, kefahaman, penerangan dan
pengalaman daripada pihak responden. Seterusnya, Madge (1965) menyatakan
bahawa, penggunaan kaedah temu ramah adalah bertujuan untuk membenarkan
pihak yang ditemu ramah menceritakan atau menerangkan apa yang dialami dan
difahami oleh mereka.
Justifikasi pemilihan kaedah kajian ini ialah, aspek kajian yang dikaji dalam
penyelidikan ini lebih kepada untuk mendapatkan penjelasan dan penerangan yang
teliti daripada pihak yang ditemu ramah. Ini adalah menepati apa yang dicadangkan
oleh Becker (1963). Beliau mencadangkan, jika kajian yang dijalankan adalah
bertujuan untuk mengkaji berapa kekerapan responden menghisap rokok dalam satu
tempoh masa tertentu, maka kaedah soal selidik adalah sesuai digunakan. Tetapi jika
kajian yang dijalankan adalah bertujuan untuk mengkaji perasaan dan emosi
penghisap rokok, maka kaedah temu ramah adalah lebih sesuai digunakan. Merujuk
kepada hujah Becker, maka adalah tepat sekali bagi kajian ini menggunakan kaedah
temu ramah sebagai kaedah pengumpulan data.
2.4.1 Kaedah Temu Ramah Secara Bersemuka
Didapati kaedah temu ramah boleh dijalankan sama ada secara bersemuka
atau melalui panggilan telefon (Sedlack and Stanley, 1992). Untuk mencapai
objektif kajian pertama yang ditetapkan, kaedah temu ramah secara bersemuka telah
digunakan. Ini bermakna, soalan yang hendak ditanya akan dikemukakan kepada
pihak yang ditemu ramah apabila bersemuka dengan mereka. Penggunaan kaedah
ini berupaya mendapatkan maklum balas dan penerangan yang teliti daripada pihak
yang ditemu ramah.
22
Seterusnya, menurut Stacey (1970), penggunaan kaedah temu ramah secara
bersemuka adalah disebabkan isu kajian yang dikaji terlalu kompleks sehingga tidak
dapat mengetahui linkungan jawapan yang mungkin. Salah satu kebaikan
penggunaan kaedah ini ialah, ia dapat menemui sesuatu yang tidak dapat dijumpai
dalam bahan bacaan. Sebagai contoh, Park (1916) yang menggunakan kaedah temu
ramah secara bersemuka untuk mengkaji masalah pembangunan kampung akibat dari
imigrasi yang berlaku secara berleluasa di Chicago telah mendapati bahawa, kaedah
temu ramah secara bersemuka merupakan satu kaedah yang sesuai digunakan untuk
memahami sesuatu keadaan dengan lebih jelas. Selain itu, kaedah ini dapat
membantu penyelidik menjumpai sesuatu hasil yang tidak dapat dicari dalam bahan
bacaan (Hamel, 1993). Selain itu, antara kebaikan lain penggunaan kaedah temu
ramah secara bersemuka ialah: -
i. Kaedah ini dapat membawa hasil yang lebih banyak jika berbanding
dengan kaedah lain. Ini adalah kerana, kadar tindak balas kaedah ini
adalah lebih baik. Ia dapat memastikan semua soalan temu ramah
dijawab oleh pihak yang ditemu ramah semasa menjalankan kajian
secara bersemuka. Pihak yang ditemu ramah dapat didorong untuk
menjawab semua soalan yang ditanya apabila temu ramah dijalankan
secara bersemuka. Jika mereka tidak memahami soalan yang ditanya,
maka soalan tersebut boleh dijelaskan supaya mereka faham dan
menjawab (Idid, 1992);
ii. Penyelidik dapat menyelaraskan persekitaran temu ramah dengan
memastikan temu rumah dijalankan secara persendirian, dalam
suasana yang senyap dan sebagainya, supaya jawapan yang diberi
oleh pihak yang ditemu ramah tidak dipengaruhi oleh faktor-faktor
luaran yang boleh menjejaskan tahap kepercayaan jawapan (Bailey,
1984);
iii. Penyelidik berupaya memerhati pihak yang ditemu ramah semasa
temu ramah dijalankan. Ia bukan sahaja dapat membantu penyelidik
mendapatkan sumber data lain melalui kaedah pemerhatian bagi
23
mengesahkan jawapan yang diberi, malah penyelidik juga berupaya
memahami perasaan pihak yang ditemu ramah untuk mengelakkan
kemarahan mereka. Apabila soalan temu ramah ditanya, jika pihak
yang ditemu ramah kelihatan tidak suka untuk menjawab soalan
tersebut, maka soalan tersebut boleh ditukar ke soalan lain supaya sesi
temu ramah dapat diteruskan (Idid, 1992);
iv. Berupaya mendapatkan jawapan yang spontan. Pihak yang ditemu
ramah tidak mempunyai peluang untuk menarik balik jawapan
pertama untuk menukar jawapan yang lebih normatif. Jawapan yang
diberi secara spontan mengandungi maklumat yang lebih banyak dan
tidak normatif seperti jawapan yang diberi oleh pihak yang ditemu
ramah apabila mereka mempunyai masa untuk memikirnya. Ini dapat
meningkatkan keandalan kajian yang dijalankan (Bailey, 1984).
Contoh kajian yang menggunakan kaedah ini ialah, kajian yang dijalankan
oleh Nicholls (1980) yang menemubual 43 syarikat pemaju untuk mengkaji masalah
pembangunan kawasan dalaman di London akibat dari masalah perlakuan pihak
pemaju di kawasan kota raya. Contoh kajian lain yang berkaitan dengan masalah
projek perumahan terbengkalai ialah, kajian yang dijalankan oleh Abdul Halim
(1991) yang bertujuan untuk mengkaji masalah pengambil alihan projek perumahan
terbengkalai. Untuk menjalankan kajian ini, Abdul Halim (1991) telah menemu
ramah beberapa pihak yang terlibat dalam proses pengambil alihan seperti pihak
KPKT, PBT, pihak pemaju, pihak bank dan pihak-pihak lain. Seterusnya, beberapa
projek di Taman Sri Putri telah dipilih sebagai kajian kes bagi mengukuhkan
penemuan yang diperolehi daripada pihak-pihak yang ditemu ramah. Bentuk kajian
Abdul Halim (1991) tidak banyak berbeza dengan keadaan kajian ini yang bertujuan
untuk mengenalpasti masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB
dengan mengambil projek pemulihan Selangor sebagai kajian kes.
Dalam menjalankan temu ramah secara bersemuka, pihak SPNB khususnya
di bahagian pemulihan projek telah dipilih sebagai pihak yang ditemu ramah. Pihak
24
temu ramah yang dipilih ialah pihak eksekutif di bahagian projek SPNB. Justifikasi
pihak ini dipilih ialah, mereka merupakan pihak yang menjalankan kajian awalan
pemulihan projek perumahan terbengkalai. Oleh itu, mereka adalah pihak yang
paling memahami keseluruhan proses pengumpulan data yang dijalankan dan
masalah pengumpulan data yang dihadapi.
2.4.2 Kaedah Temu Ramah Melalui Panggilan Telefon
Kaedah temu ramah melalui panggilan telefon telah digunakan untuk
mengumpul data primer yang diperlukan bagi mencapai objektif kajian kedua dan
ketiga. Kaedah ini merupakan cara pengumpulan data yang bertujuan untuk
mendapatkan maklumat daripada seseorang dengan menelefonnya (Ahmad Mahdzan
Ayob, 1992). Sama seperti penggunaan kaedah temu ramah secara bersemuka,
penggunaan kaedah ini dapat mendorong pihak responden supaya menjawab soalan
yang ditanya. Selain itu, soalan yang ditanya juga boleh diulang sekiranya pihak
responden tidak faham atau tidak menjawab dengan betul. Ini akan dapat membantu
memastikan semua soalan yang ditanya telah dijawab oleh pihak responden (Bailey,
1984).
Kaedah temu ramah melalui panggilan telefon boleh dikatakan sebagai satu
kaedah teknologi yang digunakan untuk mengumpul data primer (Frey, 1983). Ini
kerana, ia melibatkan penggunaan telefon untuk menghubungi pihak responden yang
ditemu ramah. Oleh itu, nombor telefon pihak responden merupakan syarat asas
yang perlu dipenuhi dalam menggunakan kaedah ini (Ahmad Mahdzan Ayob, 1992).
Yin (1984) telah menggunakan kaedah kajian ini untuk mengumpul data yang
diperlukan bagi menjalankan kajian ke atas masalah pembaharuan organisasi yang
dihadapi. Selain dari menemu bual secara bersemuka dengan 19 organisasi yang
dipilih sebagai kajian kes, beliau juga telah menemu bual 90 syarikat yang terlibat
dengan menggunakan kaedah panggilan telefon.
25
Justifikasi pemilihan kaedah kajian ini boleh dilihat melalui kebaikan kaedah
seperti berikut:-
i. Kaedah ini membolehkan penyelidik mengumpul data yang
diperlukan daripada pihak responden yang bertaburan dalam kajian ini
dengan lebih cepat dan mudah. Ini kerana, penyelidik hanya perlu
berada di rumah untuk menelefon setiap pihak responden yang
bertaburan dan tidak perlu menjumpai mereka yang memerlukan masa
bergerak dari satu responden ke responden lain (Bailey, 1984);
ii. Penggunaan kaedah ini juga dapat menjimatkan kos temu ramah yang
diperlukan. Ini kerana, ia tidak melibatkan perbelanjaan kenderaan,
tetapi hanya kos bill telefon (Ahmad Mahdzan Ayob, 1992). Dalam
kajian ini, kos panggilan telefon setiap responden selama 10 minit
adalah terbukti lebih murah dari perbelanjaan kenderaan ke setiap
tempat responden yang bertaburan di Selangor. Oleh itu, kaedah ini
telah dipilih untuk mengumpul data primer bagi kajian ini;
iii. Kaedah ini berupaya mendapatkan maklum balas yang diperlukan
segera daripada pihak responden (Bailey, 1984).
Selain dari kebaikan yang diterangkan, kaedah ini juga terdedah dengan
kelemahan di mana pihak responden enggan menjawab soalan yang ditanya atas
sebab kesibukan kerja. Walau bagaimanapun, kelemahan ini tidak mendatangkan
masalah yang besar, kerana panggilan telefon boleh dibuat pada masa pihak
responden tidak sibuk. Dalam kajian ini, kaedah ini telah digunakan untuk menemu
ramah pihak pemaju yang terlibat dalam kajian kes bagi mengumpul data primer
yang diperlukan untuk mencapai objektif kajian kedua. Tujuannya ialah untuk
mengkaji apa yang menyebabkan mereka tidak memberi kerjasama sepenuhnya
kepada pihak SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan.
26
Seterusnya, cadangan penyelesaian akan dikemukakan dengan berdasarkan
sebab yang dikenalpasti melalui pencapaian objektif kajian kedua. Kemudian,
cadangan penyelesaian yang dikemukakan akan dikukuhkan lagi dengan pandangan
dan pendapat daripada pihak eksekutif bahagian projek SPNB, di mana pandangan
dan pendapat ini juga diperolehi melalui kaedah temu ramah panggilan telefon bagi
mencapai objektif kajian ketiga yang ditetapkan.
2.5 Pemilihan Kajian Kes
Disebabkan aspek yang dikaji dalam kajian ini adalah menumpu di peringkat
kajian awalan pemulihan, jadi kajian kes yang dipilih juga perlu berada di peringkat
kajian awalan pemulihan. Pemilihan kajian kes ini boleh diterangkan melalui Jadual
2.1 yang menunjukkan bilangan projek pemulihan SPNB yang berada di peringkat
kajian awalan di setiap negeri sehingga 30 Julai 2004.
27
Jadual 2.1: Bilangan Projek Pemulihan SPNB yang Berada di Peringkat Kajian
Awalan di Setiap Negeri Sehingga 30 Julai 2004.
Negeri Bilangan
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur 1
Selangor 9
Johor 2
Negeri Sembilan 11
Terengganu 2
Pahang 5
Kelantan 10
Kedah 1
Pulau Pinang 8
Perak 18
Sabah dan Sarawak 5
Jumlah 72 Sumber: www.spnb.com.my, 2005
Merujuk kepada Jadual 2.1, sehingga 30 Julai 2004, jumlah projek
pemulihan SPNB yang berada di peringkat kajian awalan di seluruh Malaysia ialah
72 projek. Dari 12 negeri yang terlibat, hanya projek di salah satu negeri sahaja akan
dipilih sebagai kajian kes dalam penyelidikan ini. Menurut Irving (1998), hanya
individu atau kes yang kaya dengan maklumat yang hendak dikaji atau kes yang
dapat memberi maklumat yang banyak tentang aspek kajian yang dikaji sahaja
dipilih sebagai kajian kes. Oleh itu, projek pemulihan SPNB di Negeri Selangor
telah dipilih sebagai kajian kes dalam penyelidikan ini. Ini kerana, projek di Negeri
Selangor telah memulakan kerja pengumpulan data dalam suatu tempoh masa
tertentu. Jadi ia telah melalui apa yang hendak dikaji dalam kajian ini. Dengan kata
lain, projek di Negeri Selangor akan dapat memberi maklumat yang kaya untuk
menjalankan kajian ini.
28
2.6 Instrumentasi
Untuk menjalankan temu ramah secara bersemuka bagi mengumpul data
primer yang diperlukan, dua set soalan temu ramah telah disediakan. Dalam usaha
untuk membentuk kedua-dua set soalan temu ramah ini, pada mulanya, objektif
kajian pertama yang ditetapkan telah diteliti untuk menentukan data primer yang
perlu dikumpul. Beberapa prinsip pembentukan soalan temu ramah telah
diaplikasikan untuk merangka kedua-dua set soalan temu ramah ini. Antara prinsip
yang diterangkan oleh Idid (1992) dan Stacey (1970) ialah: -
i. Soalan yang disediakan perlu berkaitan dengan aspek kajian yang
dikaji, supaya hasil pertanyaan soalan berupaya memperolehi data
yang berkaitan dengan penyelidikan yang dijalankan bagi mencapai
objektif kajian yang ditetapkan;
ii. Soalan yang disediakan perlulah jelas maksudnya, jika maksud yang
disampai adalah kabur, maka jawapan yang diperolehi tidak akan
memberi pengertian yang nyata;
iii. Soalan yang disediakan perlu senang difahami;
iv. Soalan yang disediakan perlu pendek dan padat, kerana pihak yang
ditemu ramah akan berasa bosan apabila membaca soalan yang
panjang dan keliru;
v. Soalan yang disediakan perlu mengikut susunan bermula dengan
pengenalan yang menyatakan objektif kajian bagi menunjukkan
kajian yang dijalankan dengan niat yang baik, seterusnya diikuti
dengan soalan yang mudah dijawab untuk mewujudkan keadaan
temu ramah yang mesra. Kemudian menyediakan soalan yang
memerlukan pendapat pihak yang ditemu ramah dan diakhiri dengan
soalan terbuka.
29
Set soalan temu ramah pertama yang disediakan lebih menumpu kepada
kajian ke atas aspek yang berkaitan dengan kajian awalan yang dijalankan oleh pihak
SPNB di seluruh Malaysia. Antara soalan yang disediakan meliputi soalan tentang
proses pemulihan yang dilalui, jenis data projek yang dikumpul di peringkat kajian
awalan, kegunaan data projek yang dikumpul, masalah pengumpulan data yang
dihadapi dan sebagainya. Manakala set soalan temu ramah kedua yang disediakan
lebih menumpu kepada kajian ke atas masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh
kajian kes. Kajian kes yang dipilih dalam penyelidikan ini ialah projek pemulihan
SPNB di Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian awalan pemulihan.
2.7 Perancangan dan Perlaksanaan Temu Ramah
Perancangan merupakan peringkat yang penting dalam proses penyelidikan.
Perancangan atau persediaan yang cukup dapat memudahkan dan melancarkan kajian
yang dijalankan nanti. Selain itu, ia juga dapat meningkatkan keandalan kajian yang
dijalankan untuk menghasilkan kajian yang berkualiiti tinggi. Perancangan meliputi
penyediaan soalan temu ramah, penentuan proses kajian yang dijalankan, membuat
persediaan sebelum menjalankan temu ramah seperti membaca bahan yang berkaitan
dengan aspek yang dikaji dan sebagainya (Yin, 1987).
Sebelum mengadakan temu ramah bersemuka dengan pihak-pihak eksekutif
di bahagian projek SPNB, draf bagi kedua-dua set soalan temu ramah telah
disediakan dengan berdasarkan objektif kajian pertama yang ditetapkan. Apabila
soalan temu ramah yang ingin ditanya telah disediakan, maka temu janji dengan
pihak eksekutif di bahagian projek SPNB akan dibuat untuk memastikan pihak yang
hendak ditemu ramah dapat ditemui pada masa yang dicadangkan.
30
Manakala sebelum temu ramah melalui panggilan telefon dijalankan dengan
pihak pemaju yang terlibat dalam kajian kes, maklumat tentang pihak pemaju yang
hendak ditemu ramah telah diperolehi daripada pihak SPNB. Kemudian, beberapa
soalan yang hendak ditanya telah dirangka dengan berdasarkan data primer yang
hendak dikumpul bagi mencapai objektif kajian kedua. Seterusnya, persediaan yang
dibuat untuk menjalankan temu ramah melalui panggilan telefon dengan pihak
eksekutif bahagian projek SPNB ialah, meneliti hasil kajian yang diperolehi dan
langkah penyelesaian masalah pengumpulan data yang dicadangkan.
Selepas membuat persediaan yang lengkap, kajian temu ramah secara
bersemuka dan melalui telefon telah dijalankan untuk mengumpul data primer yang
diperlukan. Antara data primer yang dikumpul untuk mencapai objektif kajian
pertama dengan menggunakan kaedah temu ramah secara bersemuka ialah, masalah
pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB, masalah pengumpulan data yang
dihadapi oleh kajian kes dan sebagainya. Data primer yang dikumpul ini telah
digunakan untuk menentukan apakah masalah sebenar yang dihadapi oleh pihak
eksekutif bahagian projek SPNB semasa menjalankan kerja pengumpulan data di
peringkat kajian awalan pemulihan.
Seterusnya, data primer yang dikumpul untuk mencapai objektif kajian kedua
dengan menggunakan kaedah temu ramah melalui telefon ialah, sebab pihak pemaju
gagal memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data
yang diperlukan di peringkat kajian awalan. Manakala data primer yang dikumpul
melalui kaedah temu ramah panggilan telefon untuk mencapai objektif kajian ketiga
ialah, pandangan dan pendapat pihak eksekutif bahagian projek SPNB tentang
langkah penyelesaian masalah pengumpulan data yang dicadangkan. Pendapat dan
pandangan ini akan digunakan untuk mengukuhkan lagi cadangan langkah
penyelesaian yang dikemukakan.
31
2.8 Analisis Kajian
Kaedah analisis kualitatif telah digunakan dalam kajian ini untuk
menganalisis data primer yang dikumpul daripada pihak eksekutif bahagian projek
SPNB dan pihak pemaju yang terlibat dalam kajian kes. Kaedah ini merupakan
kaedah khas yang digunakan untuk menganalisis data yang dikumpul melalui temu
ramah yang mengandungi komen, pendapat, pandangan, cadangan dan pengalaman
yang diberi secara teliti oleh pihak temu ramah. Ia merupakan cara atau proses untuk
mendapatkan kesimpulan dari beberapa kenyataan yang diberi oleh pihak temu
ramah (Lofland and Lofland, 1984).
Analisis kualitatif bukan menyalin apa yang dinyatakan oleh pihak yang
ditemu ramah, tetapi maksud yang ingin disampaikan oleh pihak yang ditemu ramah
perlu difahamkan dan diterangkan (Berg, 1989). Menurut Yin (1984), analisis data
melibatkan kerja menguji, mengkategori, menjadual dan mencantumkan bukti yang
diperolehi untuk mendapatkan hasil kajian. Selepas data primer yang diperlukan
telah dikumpul dengan lengkap, kerja pembentukan kategori akan dilakukan. Kerja
pembentukan kategori bermaksud memecahkan beberapa set objek yang besar
kepada kategori atau perkara yang lebih kecil. Tujuannya ialah untuk memudahkan
kerja analisis yang dijalankan nanti.
Selepas melakukan kerja pembentukan kategori, data yang diperolehi akan
disusun ke dalam kategori yang dibentuk dengan bantuan komputer. Tujuan
penyusunan ini ialah untuk membangunkan satu susunan data yang lebih sistematik,
supaya dapat mencapai atau melihat data yang dikumpul dengan lebih senang dan
mudah. Semasa menyusun data yang diperolehi, kerja penyuntingan data juga
dilakukan dengan membuangkan data yang tidak berguna untuk memastikan hanya
data yang relevan sahaja dianalisis untuk mendapatkan hasil. Data yang dikumpul
juga akan dipasti lengkap sebelum memulakan kerja penganalisis (Lofland and
Lofland, 1984).
32
Selepas data yang diperolehi telah disusun dan disunting, maka kerja analisis
akan dimulakan (Idid, 1992). Teknik yang digunakan untuk menganalisis data kajian
ini ialah teknik pengekodan. Tujuan teknik ini digunakan ialah untuk menerangkan
aspek kajian yang dikaji dengan berpandu kepada pengalaman dan pandangan pihak
yang ditemu ramah. Dalam menggunakan teknik ini, kata-kata yang diberi oleh
pihak yang ditemu ramah akan dikodkan. Kemudian, penerangan dan penaksiran
akan dibuat ke atas kata-kata tersebut untuk mendapatkan hasil analisis kajian
(Lofland and Lofland, 1984).
Dalam menganalisis data-data yang dikumpul, pandangan, cadangan atau
jawapan yang diberi oleh setiap pihak yang ditemu ramah bagi setiap soalan temu
ramah yang ditanya akan dikombinasikan. Tujuan penelitian setiap maklum balas
yang diberi oleh setiap pihak temu ramah bagi setiap soalan yang ditanya adalah
untuk membuat penaksiran yang baik. Untuk menganalisis data bagi mencapai
objektif kajian pertama, langkah pertama ialah menentukan masalah pengumpulan
data yang dihadapi oleh pihak SPNB di seluruh Malaysia. Seterusnya, menggunakan
projek pemulihan di Selangor sebagai contoh untuk membuktikan lagi masalah
pengumpulan data yang dikenalpasti.
Untuk mengatasi masalah pengumpulan data yang dikenalpasti, punca utama
kejadian masalah pengumpulan data telah dikaji melalui pencapaian objektif kajian
kedua, iaitu mengkaji sebab kenapa pihak pemaju gagal memberi kerjasama kepada
pihak SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan. Setiap sebab yang
diberi oleh setiap pihak pemaju yang terlibat dalam kajian kes telah diteliti untuk
membuat penaksiran bagi mendapatkan hasil kajian. Seterusnya, kerja analisis data
yang dijalankan untuk mencapai objektif kajian ketiga telah dimulakan dengan
pengemukaan cadangan langkah penyelesaian masalah pengumpulan data dengan
berdasarkan setiap sebab kegagalan pemberian kerjasama pengumpulan data yang
dikenalpasti melalui pencapaian objektif kajian kedua. Kemudian penelitian setiap
pandangan dan pendapat yang diberi oleh setiap pihak eksekutif bahagian projek
SPNB tentang setiap cadangan langkah yang dikemukakan telah dibuat untuk
mengukuhkan lagi cadangan langkah penyelesaian tersebut.
33
2.9 Kesimpulan
Kajian yang dijalankan ini adalah berbentuk diskriptif dan kaedah kajian
yang digunakan ialah kaedah kajian kes. Seterusnya, kaedah pengumpulan data
primer yang digunakan ialah kaedah temu ramah secara bersemuka dan kaedah temu
ramah melalui panggilan telefon. Kaedah temu ramah bersemuka telah digunakan
untuk mengumpul data primer yang diperlukan bagi mencapai objektif kajian
pertama. Kaedah temu ramah secara bersemuka adalah dijalankan dalam keadaan di
mana pihak temu ramah berada di hadapan penyelidik apabila soalan ditanya.
Justifikasi pemilihan kaedah ini ialah, ia boleh mendapatkan maklum balas yang
lebih jelas dan teliti untuk tujuan analisis kajian nanti. Pihak yang dipilih untuk
menjalankan kajian temu ramah secara bersemuka ialah pihak eksekutif bahagian
projek SPNB yang menjalankan kerja pengumpulan data projek di peringkat kajian
awalan pemulihan.
Seterusnya, kaedah yang digunakan untuk mengumpul data primer bagi
mencapai objektif kajian kedua dan ketiga ialah kaedah temu ramah melalui
panggilan telefon. Penggunaan kaedah ini tidak memerlukan penyelidik menanya
soalan di hadapan pihak yang ditemu ramah, tetapi melalui panggilan telefon.
Justifikasi pemilihan kaedah ini ialah, ia dapat mengumpul data primer yang
diperlukan dengan lebih cepat dan murah. Selain itu, ia juga merupakan kaedah yang
paling sesuai digunakan untuk mendapatkan maklum balas segera daripada pihak
responden. Pihak yang ditemu ramah melalui kaedah ini ialah pihak pemaju yang
terlibat dalam kajian kes bagi mencapai objektif kajian kedua dan pihak eksekutif
bahagian projek SPNB bagi mencapai objektif kajian ketiga. Kajian kes yang dipilih
ialah projek pemulihan SPNB di Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian
awalan. Justifikasi pemilihan kajian kes ini ialah, ia dapat membekalkan data yang
kaya untuk menjalankan kajian ini.
Selepas data primer telah dikumpul dengan lengkap, kaedah analisis kualitatif
telah digunakan untuk menganalisis data yang dikumpul bagi mendapatkan
34
penemuan terhadap kajian yang dijalankan. Ia merupakan cara atau proses untuk
mendapatkan kesimpulan dari beberapa kenyataan yang diberi oleh pihak temu
ramah. Dalam bab seterusnya, isu asas kajian ini iaitu masalah projek perumahan
terbengkalai akan diterangkan. Penerangan utama akan ditumpu kepada langkah-
langkah penyelesaian yang digunakan untuk mengatasi atau mengelakkan masalah
projek perumahan terbengkalai.
BAB 3
LANGKAH-LANGKAH PENYELESAIAN MASALAH PROJEK
PERUMAHAN TERBENGKALAI
3.1 Pengenalan
Masalah projek perumahan terbengkalai merupakan isu asas bagi kajian ini.
Dalam penulisan bab ini, konsep perumahan dan projek perumahan terbengkalai
akan diterangkan terlebih dahulu. Seterusnya penerangan akan menumpu kepada
pelbagai langkah penyelesaian yang dijalankan sama ada untuk mengatasi atau
mengelakkan kejadian masalah projek perumahan terbengkalai. Langkah
penyelesaian yang dijalankan di negara lain terutamanya langkah tindakan pemulihan
juga akan diterangkan dalam bab ini dan pengalaman dari negara lain boleh dijadikan
sebagai asas rujukan oleh negara kita.
36
3.2 Konsep Perumahan
Perkataan perumahan adalah berasal dari kata am “rumah”. Jadi sebelum
melihat apa itu perumahan, adalah lebih baik untuk melihat apa itu rumah dulu.
Menurut Kamus Dewan, rumah dimaksudkan sebagai binaan untuk tempat tinggal
atau bangunan atau gedung. Pada zaman pemerintahan Kolonial British, kerajaan di
Tanah Melayu mendefinisikan rumah sebagai tempat tinggal untuk satu atau lebih
keluarga bersama pembantu rumah. Di samping itu, rumah juga dianggap sebagai
ibu susu yang mampu memberi perlindungan kepada setiap penghuni (Mohd. Razali
Agus, 1997). Secara ringkas, rumah boleh dikatakan sebagai satu keperluan diri atau
keluarga yang dapat melindungi ahli yang tinggal di dalamnya.
Rumah dan perumahan mempunyai maksud yang berbeza. Secara umum,
satu unit rumah boleh dikatakan sebagai sebahagian dari kawasan perumahan atau
perumahan merupakan hasil gabungan unit-unit rumah dalam sesuatu kawasan
(Mohd. Razali Agus, 1997). Mengikut Turner (1972), perumahan didefinisikan
sebagai satu proses interaksi manusia dengan produk melalui aktiviti yang dilakukan.
Manakala Podger (1982) menganggap perumahan sebagai satu keadaan yang wujud
dalam lingkungan rumah-rumah dan terdapat sekumpulan keluarga yang terikat
dengan pelbagai keperluan yang dikongsi bersama secara fizikal, psikologi, sosial
dan spiritual.
Menurut Kamus Dewan, perumahan didefinisikan sebagai kumpulan rumah
atau rumah-rumah, tempat tinggal atau perihal pengurusan tempat tinggal. Di
samping itu, mengikut laporan bancian penduduk dan perumahan Malaysia, unit
perumahan pula merujuk kepada sesebuah rumah, pangsapuri, kumpulan bilik,
sebarang bilik atau tempat tinggal yang letaknya berasingan serta bebas. Ia adalah
dibina untuk tujuan tempat kediaman walaupun sebagai kuartes. Seterusnya,
menurut Smith (1970) dalam bukunya “Housing: The Social and Economic
Elements”, maksud perumahan pula sering dikaitkan dengan perlindungan atau
tempat berlindung.
37
Didapati perumahan bukan sahaja merangkumi tempat berlindung tetapi turut
mencakupi komponen prasarana, kemudahan awam dan perkhidmatan sosial, alam
persekitaran serta komuniti. Projek pula didefinisikan sebagai perancangan, skim
atau draf (Abbot, 1987). Dengan itu, projek perumahan boleh dikatakan sebagai satu
rancangan atau skim pembangunan yang diusahakan oleh pasukan pembangunan
untuk memajukan tanah kosong kepada tanah kegunaan tempat tinggal (Badaruddin
Mohamed et al., 2001). Rancangan pembangunan perumahan yang dijalankan
adalah melibatkan banyak proses meliputi proses rekabentuk, pembinaan dan
penghasilan (Kharbanda and Stallworthy, 1986).
Dalam konteks Malaysia, projek perumahan lebih tertumpu kepada skim
perumahan bersaiz besar melebihi 50 ekar yang dilaksanakan oleh pihak pemaju
swasta. Pihak kerajaan akan menyatakan dengan jelas keperluan pembangunan
perumahan dalam pelan pembangunan Malaysia untuk memastikan pihak pemaju
membina rumah kediaman yang cukup kepada para penduduk. Pihak kerajaan akan
menitikberatkan pembangunan rumah kos rendah untuk memastikan penduduk yang
miskin berupaya memiliki rumah sendiri. Disebabkan pembangunan rumah kos
rendah tidak menjanjikan pulangan kewangan yang memuaskan kepada pihak
pemaju, jadi pihak pemaju yang terpaksa membangunkan rumah kos rendah adalah
terdedah kepada risiko pengurusan kewangan untuk meneruskan projek sehingga
habis. Akhirnya, projek itu akan menjadi terbengkalai apabila wujudnya masalah
kewangan (Morshidi et. al, 1999).
Selepas memahami pelbagai definisi dan konsep perumahan yang diperolehi
dari sumber-sumber bacaan, satu definisi perumahan untuk tujuan perlaksanaan
kajian ini telah dirumuskan iaitu, perumahan merupakan salah satu keperluan asas
manusia dengan tujuan untuk mendapatkan tempat tinggal, keselesaan dan
keselamatan. Ia juga dikatakan sebagai satu bentuk pelaburan pihak pemaju untuk
mengaut keuntungan besar. Selain itu, perumahan juga merupakan satu
tanggungjawab pihak kerajaan untuk memastikan manusia mempunyai tempat
tinggal yang selesa dan memastikan pihak pemaju menyiapkan projek yang
dijalankan.
38
3.3 Konsep Projek Perumahan Terbengkalai
Secara umum, projek perumahan terbengkalai boleh didefinisikan sebagai
projek di mana kerja pembinaan atau fasa pembangunan projek telah tergendala atau
terhenti dalam jangka masa yang lazim dan munasabah. Bagi pihak pemaju, ia
dikatakan sebagai satu projek perumahan yang terpaksa dihentikan akibat dari
kehilangan keuntungan yang besar dari pelaburan yang dibuat. Manakala bagi pihak
penanggung pula seperti para pembeli, projek perumahan terbengkalai dilihat sebagai
projek perumahan yang terpaksa dihentikan sama ada pemaju telah menghadapi
masalah kewangan atau meninggalkan projek dan menghilangkan diri (Idris Mamat,
1989).
Pihak KPKT telah mendefinisikan projek perumahan terbengkalai dalam tiga
keadaan seperti berikut (www.kpkt.gov.my, 2002):-
i. Apabila kerja-kerja pembinaan di atas tapak berhenti selama 6 bulan
atau lebih secara berterusan sama ada di dalam tempoh masa siap atau
di luar tempoh masa siap seperti dinyatakan dalam Surat Perjanjian
Jual Beli;
ii. Apabila projek tersebut terhenti setelah diberi perlanjutan masa
selama 12 bulan dari tarikh pembangunan sepatutnya disiapkan;
iii. Pemaju tidak berupaya meneruskan projek atau apabila pegawai
perumahan berpendapat pemaju tadi tidak dapat lagi meneruskan
tanggungjawab mereka sebagai seorang pemaju.
Didapati, kejadian projek perumahan terbengkalai boleh berlaku dalam tiga
peringkat pembangunan iaitu sama ada di peringkat pra-pembangunan, peringkat
pembangunan atau peringkat pasca-pembangunan. Di peringkat pra-pembangunan,
39
kejadian terbengkalai berlaku sebelum kerja-kerja pembinaan di tapak projek
dimulakan. Dalam keadaan ini, projek tersebut telah mendapat kelulusan kebenaran
pembangunan daripada pihak kerajaan.
Seterusnya ialah peringkat pembangunan, di mana kejadian terbengkalai
berlaku di pertengahan proses pembinaan. Dengan kata lain, bangunan-bangunan
yang dibina hanya siap separuh sahaja. Manakala peringkat pasca-pembangunan
pula merujuk kepada kejadian terbengkalai berlaku selepas pembinaan unit-unit
rumah telah siap sepenuhnya. Dalam keadaan ini, walaupun kerja-kerja pembinaan
telah siap sepenuhnya, tetapi Sijil Layak Menduduki (CFO) masih gagal diperolehi
(Sakinah Jusoh, 1989). Maka adalah jelas bahawa, projek perumahan terbengkalai
bukan hanya berlaku di pertengahan proses pembinaan, tetapi ia juga mungkin
berlaku sebelum kerja pembinaan dimulakan atau selepas kerja pembinaan disiapkan.
Untuk tujuan kajian ini, projek perumahan terbengkalai dilihat sebagai satu
projek perumahan yang telah berhenti dari beroperasi dalam tempoh masa yang
munasabah, sama ada di peringkat awal pembangunan, pembinaan atau penyiapan, di
mana kejadiannya mungkin disebabkan oleh masalah kewangan yang dihadapi oleh
pihak pemaju atau faktor-faktor lain. Oleh itu, dapat disimpulkan bahawa, sesuatu
projek perumahan dikatakan terbengkalai apabila pihak pemaju tidak dapat
menyiapkan projek berkenaan atas sebab-sebab tertentu. Selagi tiada tindakan
lanjutan dijalankan ke atas projek tersebut, maka projek tersebut akan dibiarkan
begitu sahaja. Keadaan sedemikian akan membawa banyak kesan negatif baik
kepada pihak yang terlibat, mahu pun negara.
40
3.4 Langkah-langkah Penyelesaian Masalah Projek Perumahan
Terbengkalai
Masalah projek perumahan terbengkalai merupakan masalah perumahan yang
masih wujud sehingga kini. Ia telah membawa banyak kesan buruk yang bukan
sahaja menjejaskan industri harta tanah, malah menganiaya pihak-pihak yang
terlibat. Oleh itu, pelbagai langkah penyelesaian perlu dijalankan sama ada untuk
mengatasi atau mengelakkan masalah ini.
3.4.1 Langkah Mengelakkan Dari Berlakunya Projek Perumahan
Terbengkalai
Langkah ini adalah bertujuan untuk mengelakkan dari berlakunya masalah
projek perumahan terbengkalai. Dengan kata lain, ia lebih menumpu kepada
kawalan ke atas faktor yang menyebabkan sesebuah projek perumahan menjadi
terbengkalai, supaya projek perumahan yang dijalankan dapat diteruskan sehingga
habis tanpa menghadapi masalah terbengkalai. Sebagai contoh, akaun pemaju
perumahan yang diwujudkan adalah bertujuan untuk mengawal penggunaan sumber
pembiayaan projek, supaya dapat mengelakkan masalah kekurangan kewangan
dalam usaha untuk membangunkan projek perumahan (Mohd. Radzif Hj. Mohd.
Yunus, 1992).
3.4.1.1 Menggunakan Akta Pemaju Perumahan
Akta Pemaju Perumahan merupakan salah satu langkah yang digunakan oleh
pihak kerajaan Malaysia untuk mengelakkan kejadiaan masalah projek perumahan
terbengkalai. Fungsi Akta ini ialah untuk mengawal urusan pemaju perumahan,
41
mengelakkan pihak pemaju dari menindas para pembeli rumah dan sebagainya.
Dengan kata lain, seksyen-seksyen Akta Pemaju Perumahan yang digubal adalah
bertujuan untuk mengawal tindak tanduk para pemaju swasta supaya mereka tidak
melakukan pelbagai kesalahan yang boleh menyebabkan projek yang dibangunkan
menjadi terbengkalai. Sebagai contoh, dengan melalui seksyen 9, Akta Pemaju
Perumahan, didapati setiap pemaju swasta perlu melantik juruaudit yang diluluskan
oleh Menteri untuk memastikan pihak pemaju berlesen mempunyai kedudukan
kewangan yang stabil dan kukuh serta tidak melakukan penipuan ke atas para
pembeli.
Di samping itu, melalui seksyen 7, Akta Pemaju Perumahan, pihak pemaju
berlesen perlu melakukan perkara-perkara seperti mempamerkan salinan kunci kira-
kira beraudit di tempat yang mudah dilihat, mempunyai rekod tentang segala
perakauan dan kedudukan kewangan, menyediakan akaun sebenar dengan saksama,
melantik juruaudit mengikut cara yang dikehendaki oleh Akta dan sebagainya (Akta
Pemaju Perumahan, 1976). Melalui seksyen ini, latar belakang pihak pemaju dan
keadaan semasa projek akan dapat dikesan oleh pihak KPKT, seterusnya ia akan
dapat membantu pihak KPKT mengambil langkah-langkah bantuan yang sewajarnya
sekiranya pemaju berkenaan menghadapi masalah kewangan atau tidak mampu
meneruskan projek mereka. Selain itu, menurut seksyen ini, pihak KPKT juga dapat
memastikan hanya pihak pemaju yang benar-benar mempunyai kemampuan sahaja
diberi lesen pemaju. Secara langsung, ini akan dapat mengelakkan kejadian masalah
projek perumahan terbengkalai (www.kpkt.gov.my, 2002).
Selain itu, dalam konteks pemulihan projek perumahan terbengkalai, pihak
KPKT telah menggunakan seksyen 11, Akta Pemaju Perumahan khususnya di
perenggan (a)(b) untuk mengawal tingkah laku pihak pemaju. Menurut seksyen
tersebut, pihak pemaju perlu mengambil langkah untuk membaiki kelemahan mereka
dan melantik pemaju lain untuk membantu mereka memulihkan projek yang
tergendala (Utusan Malaysia, 16/12/1999). Walau bagaimanapun, Akta Pemaju
Perumahan yang sedia ada masih terdapat kelemahan yang perlu diperbaiki.
42
Kelemahan akta ini merupakan salah satu sebab kenapa masalah projek perumahan
terbengkalai di Malaysia masih belum dapat diselesaikan sehingga kini.
Didapati, Akta Pemaju Perumahan yang sedia ada hanya memberi kuasa
untuk mengawal prestasi syarikat pemaju dari segi amalan urusniaga dan pengurusan
sahaja, manakala kuasa untuk mengawal kemajuan projek perumahan tidak
dititikberatkan. Oleh itu, satu peruntukan khas perlu digubal untuk memastikan
projek-projek perumahan yang dijalankan sentiasa stabil dan tidak menjadi
terbengkalai (Hairudin Katab, 1992). Di samping itu, akta ini juga kurang memberi
perhatian ke atas kepentingan para pembeli. Sebagai contoh, seksyen 12, Akta
Pemaju Perumahan tidak mampu membantu para pembeli menuntut balik wang
deposit pembelian rumah daripada pihak pemaju apabila berlakunya projek
perumahan terbengkalai (Kes Public Prosecutor lwn. Anamaly a/l Narayanan, 1989 1
MLJ 45). Dalam kes Public Prosecutor lwn. Anamaly a/l Narayanan, sekumpulan
pembeli telah marah apabila pihak pemaju enggan memulakan projek perumahan
selepas menerima wang deposit pembelian rumah. Dengan ini, para pembeli telah
meminta pihak pemaju memulangkan wang deposit itu, tetapi pihak pemaju enggan
berbuat demikian. Kemudian, para pembeli telah mengadu kepada pihak KPKT
untuk membantu mereka mengatasi masalah tersebut dengan menggunakan Akta
Pemaju Perumahan. Tetapi masalah yang timbul ialah, Akta yang sedia ada tidak
mempunyai peruntukan yang cukup untuk membantu para pembeli menuntut balik
wang deposit mereka.
Selain itu, akta yang sedia ada lebih bertujuan untuk mengelakkan kejadian
masalah projek perumahan terbengkalai dan mengabaikan usaha pemulihan projek
perumahan terbengkalai. Ia tidak mempunyai satu peruntukan yang khusus tentang
masalah projek perumahan terbengkalai untuk membantu pihak kerajaan mengatasi
masalah tersebut. Di Amerika, satu peruntukan yang berkaitan dengan masalah
projek terbengkalai telah diwujudkan di bawah Massachuseets General Law untuk
membantu pihak kerajaan memulihkan projek terbengkalai. Peruntukan ini telah
membantu pihak kerajaan yang terlibat menjalankan tindakan pemulihan dengan
lebih mudah (Corry, 1995). Dengan wujudnya peruntukan ini, pihak kerajaan akan
43
dapat menggunakan akta ini bukan sahaja untuk mengelakkan, namun mengatasi
masalah projek perumahan terbengkalai.
Tindakan pengenalpastian kelemahan Akta dan pindaan dari masa ke masa
mengikut kesesuaian semasa adalah amat diperlukan seperti mengetatkan lagi syarat
pengeluaran lesen pemaju, meninggikan kadar denda yang dikenakan, menambahkan
jumlah deposit projek yang diperlukan dan sebagainya. Ini adalah untuk memastikan
Akta Pemaju Perumahan dapat berfungsi dengan lebih berkesan dalam
menyelesaikan masalah projek perumahan terbengkalai (Berita Harian, 25/5/2001).
3.4.1.2 Melalui Akaun Pemaju Perumahan
Pada tahun 1991, salah satu kaedah kawalan masalah projek perumahan
terbengkalai yang dijalankan oleh pihak kerajaan Malaysia ialah, melaksanakan
peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemaju Perumahan) 1991. Tujuan
perlaksanaan peraturan ini ialah untuk mengetatkan lagi kawalan ke atas penggunaan
kewangan projek oleh pihak pemaju, memastikan pihak pemaju bertanggungjawab
ke atas projek yang dilaksanakan, memastikan pihak pemaju tidak mengaut
keuntungan yang besar melalui cara yang tidak betul, memastikan pihak pemaju
tidak sewenang-wenangnya meninggalkan projek mereka dan membiarkan projek
mereka menjadi terbengkalai (Mohd. Radzif Hj. Mohd. Yunus, 1992).
Peraturan ini telah mensyaratkan semua pemaju membuka satu Akaun
Pemaju Perumahan bagi setiap projek perumahan yang dibangunkan. Ini adalah
untuk memastikan pihak pemaju tidak menyalahgunakan sumber kewangan projek.
Semua kutipan wang sama ada daripada pembayaran pembeli atau pinjaman
pembiayaan akan dimasukkan ke dalam Akaun Pemaju Perumahan dan semua
pengeluaran wang akaun adalah dikawal selia oleh pihak bank atau institusi
kewangan yang terlibat. Dengan adanya kawalan sebegini, ia akan dapat
memastikan projek yang dijalankan mempunyai sumber kewangan yang mencukupi.
44
Selain itu, ia juga dapat memastikan kepentingan pembeli terjamin. Melalui
perlaksanaan akaun ini, dipercayai ia dapat mengurangkan masalah projek
perumahan terbengkalai dengan memastikan wang masuk dan keluar projek hanya
digunakan untuk tujuan pembangunan projek sahaja (Quek, 2001). Akaun Pemaju
ini hanya boleh ditutup apabila projek berkenaan telah siap sepenuhnya dan hakmilik
berasingan telah dikeluarkan. Untuk memastikan perlaksanaan ini dapat dijalankan
dengan lebih berkesan, maka pihak KPKT telah menetapkan bahawa, kegagalan
pihak pemaju untuk membuka akaun ini akan dikenakan denda di antara RM 10,000
hingga RM 100,000 atau penjara selama tiga tahun atau kedua-dua sekali (Quek,
2001). Jumlah denda ini perlu ditingkatkan mengikut keadaan semasa, supaya dapat
memastikan langkah ini berupaya membantu pihak kerajaan mengelakkan kejadian
masalah projek perumahan terbengkalai.
3.4.1.3 Menawarkan Kemudahan Pembiayaan Kewangan
Didapati, faktor utama yang menyebabkan sesebuah projek perumahan
terbengkalai ialah masalah kekurangan modal yang dihadapi oleh pihak pemaju.
Oleh itu, setiap projek yang dibangunkan adalah amat memerlukan sejumlah modal
yang cukup dari pelbagai sumber pembiayaan bagi mengelakkan masalah ini
(Ahmad Zahid, 2001). Dalam keadaan ini, bank dan institusi kewangan yang
terlibat memainkan peranan yang sangat penting, di mana mereka perlu
menambahkan kemudahan pinjaman yang sedia ada kepada para pemaju dengan
kadar faedah yang rendah seperti pinjaman secara kredit oleh Bank Perdagangan dan
Bank Saudagar (Taufik Abdullah, 1982). Di samping itu, Bank Negara juga perlu
mengambil perhatian ke atas perkara ini. Bank Negara boleh mengurangkan
kawalan ke atas kemudahan pembiayaan yang diberi kepada pemaju, melonggarkan
syarat-syarat pinjaman pembiayaan projek dan sebagainya. Ini akan dapat
memudahkan pihak pemaju untuk mendapatkan pinjaman daripada bank. Akibatnya,
ia akan dapat mengurangkan beban pembiayaan yang perlu ditanggung oleh pihak
pemaju (Kelly and Dianne, 1989).
45
Di samping itu, Bank Negara juga telah menubuhkan beberapa tabung atau
skim melalui sistem perbankan untuk membantu pihak pemaju mendapatkan sumber
pembiayaan bagi menjalankan projek perumahan kos rendah dan sederhana.
Antaranya ialah, tabung pembiayaan rumah kos rendah dengan peruntukan sebanyak
RM 500 juta dan skim khas perumahan kos rendah dengan peruntukan sebanyak RM
330 juta. Kedua-dua tabung dan skim ini merupakan salah satu kemudahan
pembiayaan projek yang ditawarkan kepada pihak pemaju untuk membantu mereka
menjalankan projek kos rendah yang tidak mendatangkan keuntungan lumayan,
supaya projek dapat berjalan dengan lancar sehingga habis (Bank Negara Malaysia,
2004).
Selain dari menawarkan kemudahan pembiayaan kepada pihak pemaju, pihak
bank juga perlu menawarkan kemudahan pinjaman kepada para pembeli supaya
dapat meningkatkan tahap permintaan perumahan di pasaran harta tanah. Ini secara
langsung akan dapat mengurangkan masalah projek perumahan terbengkalai yang
disebabkan oleh masalah kekurangan para pembeli rumah. Untuk tujuan ini, Bank
Negara telah menggalakkan bank-bank yang terlibat menambahkan pinjaman
perumahan pembeli dengan menggubal komposisi aset cair bank. Penggubalan
komposisi aset cair bank ini adalah untuk memasukkan pinjaman perumahan pembeli
ke dalam komposisi tersebut. Dengan ini, para pembeli akan lebih senang untuk
mendapatkan pinjaman perumahan, seterusnya menambahkan kadar permintaan
perumahan di pasaran harta tanah (Taufik Abdullah, 1982). Walau bagaimanapun,
ini hanya merupakan galakan daripada Bank Negara. Kejayaan perlaksanaan
langkah ini masih bergantung kepada pihak bank yang terlibat.
Selain dari memberi galakkan kepada pihak bank, Bank Negara juga telah
mengadakan sesi dialog dengan industri perbankan untuk membincangkan
perkembangan terkini ekonomi dan kewangan, prestasi sektor perbankan, dasar dan
strategi industri perbankan serta meninjau prestasi pemberian pinjaman industri
perbankan untuk memastikan kemudahan pinjaman di pasaran adalah sentiasa cukup
dan memuaskan tidak kira di sektor pembinaan atau sektor lain. Usaha Bank Negara
ini bukan sahaja dapat memastikan pihak pemaju berupaya mendapatkan sumber
46
pembiayaan yang cukup, namun ia juga dapat memastikan para pembeli
mendapatkan pinjaman pembelian rumah bagi mengatasi masalah projek perumahan
terbengkalai (Bank Negara Malaysia, 2005).
3.4.1.4 Mengurangkan Kos Pembangunan
Walaupun pinjaman pembiayaan projek dapat mengurangkan beban
pembiayaan pemaju, tetapi pemaju juga perlu mengawal kos pembangunan dengan
cekap, kerana kos pembangunan yang terlalu tinggi juga merupakan salah satu faktor
yang menyebabkan projek perumahan menjadi terbengkalai (Alan, 1992a). Kos
pembangunan yang terlalu tinggi sehingga tidak dapat dikawal secara efektif oleh
pihak pemaju akan menyebabkan projek yang dibangunkan terpaksa dihentikan
untuk mengelakkan kerugian. Dengan ini, pihak pemaju perlu berusaha untuk
mengurangkan kos pembangunan supaya jumlah modal pembangunan yang ada
dapat menampung kos pembangunan yang diperlukan. Untuk tujuan ini, pihak
kerajaan telah menggalakkan para pemaju menggunakan barangan buatan tempatan
untuk mengurangkan kos import yang tinggi (Dasar Belanjawan Negara 2000).
Di samping itu, pihak-pihak lain yang terlibat juga memainkan peranan yang
penting dalam menjayakan langkah ini, seperti pihak KPKT telah mengeluarkan satu
pekeliling mengenai satu syarat yang dikenakan ke atas semua permohonan
kelulusan pelan bangunan yang dibuat oleh pemaju. Syarat yang dikenakan ialah,
setiap pemaju yang memohon kelulusan pelan bangunan perlu menggunakan
sekurang-kurangnya 60 peratus bahan binaan tempatan. Syarat ini akan dapat
membantu pihak pemaju mengurangkan kos pembinaan yang tinggi, seterusnya
meningkatkan penggunaan bahan binaan tempatan (Dasar Belanjawan Negara 2000).
Selain itu, pihak kerajaan juga mengambil tindakan untuk mengurangkan cukai yang
dikenakan ke atas bahan binaan pembangunan. Tujuan tindakan ini diambil ialah
untuk mengelakkan peningkatan kos pembinaan secara mendadak yang disebabkan
oleh pembayaran cukai bahan binaan yang terlalu tinggi (Wong, 1987). Tindakan
pengurangan cukai ini juga dilaksanakan oleh pihak kerajaan di Bandar Baltimore
47
untuk menggalakkan pihak pemaju memulihkan projek yang terbengkalai (www.ndc-
md.org, 28/3/2005)
3.4.1.5 Menggalakkan Amalan Konsep “Jual Selepas Bina”
Didapati, konsep “Bina Selepas Jual” merupakan amalan pembangunan yang
biasa diaplikasi di negara kita. Dalam perlaksanaan konsep pembangunan ini, proses
penjualan rumah akan bermula sebelum projek pembangunan disiapkan iaitu,
sebelum projek pembangunan dimulakan atau semasa proses pembinaan projek,
pihak pemaju akan mula menjual rumah-rumah yang akan disiapkan nanti. Boleh
dikatakan amalan konsep ini telah membenarkan para pembeli membeli rumah yang
dibina oleh pihak pemaju walaupun mereka belum dapat melihat apa yang mereka
hendak beli (Khor, 1988). Jenis pembelian ini adalah sama dengan cara pemesanan
barangan yang belum siap dan ia adalah amat bergantung kepada perjanjian yang
dibuat antara pihak pemaju dengan pihak pembeli (Alan, 1992a).
Walaupun amalan “Bina Selepas Jual” dapat membantu pihak pemaju
mengurangkan beban tanggungan pembiayaan projek, tetapi amalan ini telah menjadi
salah satu faktor yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai. Ini kerana,
konsep ini telah menimbulkan niat jahat pemaju, di mana pemaju yang tidak
bertanggungjawab akan menggunakan konsep ini untuk mengumpul wang para
pembeli, seterusnya melarikan diri dengan wang yang dibayar oleh para pembeli dan
meninggalkan projek mereka menjadi terbengkalai (Alan, 1992b). Dengan ini,
amalan konsep “Bina Selepas Jual” dikatakan mempunyai risiko kehilangan wang
deposit pembelian rumah yang tinggi kepada para pembeli. Selain itu, amalan ini
juga membawa banyak risiko pembangunan seperti rumah yang dibina tidak
mengikut spesifikasi yang ditetapkan, rumah tidak disiapkan dalam tempoh masa dan
sebagainya. Tambahan pula, masalah yang timbul ini juga menyebabkan orang
ramai hilang kepercayaan terhadap rumah yang dibina oleh pemaju dan mula enggan
melaburkan wang mereka dalam sektor perumahan (Ng, 1988).
48
Disebabkan konsep “Bina Selepas Jual” mempunyai banyak kelemahan dan
untuk mengelakkan berlakunya masalah projek perumahan terbengkalai, amalan
konsep ini perlu diketepikan dan ditukar dengan amalan konsep “Jual Selepas Bina”,
iaitu pemaju hanya boleh menjual rumah yang dibina kepada para pembeli selepas
rumah dibina siap sepenuhnya dan dibukti selamat untuk diduduki. Penggunaan
konsep ini amat popular di negara-negara lain seperti Hong Kong
(www.sabah.org.my, 30/5/2002). Di United Kingdom (UK), konsep ini dikenali
sebagai speculative housebuilding yang merupakan praktis biasa pemaju dalam
membangunkan projek perumahan (Courts, 1992). Dalam menggunakan konsep ini,
pemaju di UK akan berhati-hati semasa membuat perancangan projek terutamanya
dalam membuat kajian kemungkinan, supaya dapat memastikan rumah yang telah
siap bina dapat dijual sepenuhnya. Selain itu, cara pembangunan yang digunakan
adalah lebih kepada pembangunan secara berfasa dan rumah contoh akan dibina
untuk menggalakkan penjualan (Harold, 1975).
Konsep “Jual Selepas Bina” telah banyak dipraktikkan di negara barat dan
keberkesanan perlaksanaan konsep ini telah dapat dibuktikan. Dengan melaksanakan
konsep ini, risiko berlakunya projek perumahan terbengkalai telah direndahkan dan
ia juga dapat memberi perlindungan kepada para pembeli (Mohd. Radzif Hj. Mohd.
Yunus, 1992). Antara kebaikan perlaksanaan konsep ini ialah, para pembeli boleh
melihat rumah yang mereka beli sebelum membuat keputusan, tidak perlu menunggu
tempoh masa penyiapan yang panjang, boleh mengelakkan aktiviti spekulasi, dapat
mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai dan sebagainya (Alan, 1992a).
Selain itu, masalah kegagalan untuk menyiapkan projek pembinaan dan masalah
pemaju yang melarikan diri selepas menerima wang deposit pembelian rumah akan
dapat dielakkan. Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Perumahan, Chang Kim
Loong berkata bahawa, pemaju di negara ini perlu mengamalkan konsep
pembangunan “Jual Selepas Bina”, kerana pembangunan projek perumahan adalah
kerjasama yang dipikul oleh pihak-pihak yang terlibat bagi mengelakkan berlakunya
projek perumahan terbengkalai (Berita Harian, 22/1/2004).
49
Menurut Ting Chew Peh, kementerian sedang membuat kajian teliti
mengenai cadangan perlaksanaan amalan konsep “Jual Selepas Bina”. Menurut
beliau juga, cadangan ini merupakan matlamat jangka panjang kementerian bagi
mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai. Walaupun konsep ini dapat
menguntungkan para pembeli, tetapi dalam penelitian yang dibuat, masalah yang
akan dihadapi oleh pihak pemaju dan pihak bank juga perlu dipertimbangkan (Zaini
Kamaruzzaman, 1991). Perlaksanaan konsep ini perlu mengikut kesesuaian syarikat
pemaju, iaitu melihat kepada kekukuhan syarikat berkenaan. Bagi syarikat pemaju
yang mempunyai reputasi baik, amalan konsep “Jual Selepas Bina” boleh menjadi
pilihan pembangunan mereka. Tetapi bagi syarikat pemaju yang belum mempunyai
rekod baik terutamanya syarikat pemaju yang baru ditubuhkan, maka adalah wajar
bagi mereka melaksanakan konsep amalan “Jual Selepas Bina” untuk mengelakkan
berlakunya masalah projek perumahan terbengkalai (Ting, 1999). Menurut Michael
Kong, amalan konsep pembangunan ini di Singapora hanya dikenakan ke atas pihak
pemaju baru atau pihak pemaju yang bersaiz kecil sahaja (Gurmeet, 1999).
3.4.2 Langkah Mengatasi Masalah Projek Perumahan Terbengkalai
Langkah penyelesaian ini bertujuan untuk mengatasi masalah projek
perumahan terbengkalai yang telah wujud. Dengan kata lain, usaha yang diambil
adalah bertujuan untuk mengurangkan projek perumahan yang telah menjadi
terbengkalai. Langkah yang dijalankan ini adalah menumpu kepada perlaksanaan ke
atas projek yang terbengkalai dengan menjalankan tindakan pemulihan untuk
meneruskan kerja-kerja pembangunan projek yang separuh siap. Pihak-pihak yang
terlibat akan meneruskan kerja pembinaan yang terhenti di separuh jalan sehingga
siap sepenuhnya. Langkah ini boleh dijalankan sama ada oleh pihak pemaju swasta
atau pihak kerajaan (Idris Mamat, 1989).
50
Dalam usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai, pihak
pemulihan perlu memastikan kerja pemulihan dapat berjalan dengan lancar. Pihak
pemulihan perlu menjalankan kajian kemungkinan ke atas projek yang diambil alih
dengan mengkaji apakah punca yang menyebabkan projek itu terbengkalai. Dengan
ini, pihak pemulihan akan dapat mengenalpasti masalah yang wujud dalam projek
yang diambil alih, seterusnya cuba mengambil pelbagai langkah kawalan untuk
mengelakkan dari mengulangi masalah yang sama. Menurut Chin Fah Kui, dalam
usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengakalai, kita perlu menggunakan
semua kaedah yang ada dan perlu mengadakan satu perundingan berkesan di antara
pihak pemaju, pembeli dan juga tuan tanah, supaya dapat mewujudkan satu suasana
yang harmoni dalam tindakan pemulihan yang dijalankan” (www.parti-pas.org,
24/5/2002).
3.4.2.1 Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Malaysia
Di Malaysia, projek yang terbengkalai kebanyakannya adalah melibatkan
rumah kos rendah. Ini kerana, pulangan pembangunan projek rumah kos rendah
tidak setinggi kos pembangunan yang perlu ditanggung (Morshidi et. al, 1999). Bagi
tindakan pemulihan yang dijalankan oleh pihak pemaju swasta, mereka adalah lebih
mengutamakan keuntungan. Ini telah menyebabkan kadar penglibatan yang rendah
di kalangan pihak pemaju, kerana projek pemulihan yang dijalankan tidak
mendatangkan keuntungan yang tinggi. Disebabkan tindakan pemulihan kurang
mendapat sambutan daripada pemaju swasta akibat dari risiko pemulihan yang
tinggi, maka pihak kerajaan telah menawarkan pelbagai bantuan atau insentif kepada
mereka, supaya dapat menggalakkan mereka melibatkan diri dalam tindakan
pemulihan projek perumahan terbengkalai. Antara bantuan atau faedah yang
ditawarkan ialah, memberi pelbagai insentif sebagai galakkan, memudahkan proses
permohonan kelulusan dan sebagainya (Hasan Baseri Budiman, 1992).
Selain dari pihak pemaju swasta, pihak kerajaan Malaysia turut mengambil
peranan dalam memulihkan projek perumahan terbengkalai. Salah satu pihak
51
kerajaan yang terlibat dalam usaha pemulihan ialah SPNB. Untuk membantu pihak
SPNB memulihkan projek perumahan terbengkalai, TPPPT telah ditubuhkan oleh
Kementerian Kewangan pada tahun 2001 dengan peruntukan sebanyak RM 300 juta
yang diperuntukkan dari Belanjawan Negara 2001 (Syarikat Perumahan Negara
Berhad, 2004a). Objektif utama TPPPT ditubuhkan ialah untuk membantu pihak
SPNB menyiapkan projek-projek perumahan terbengkalai yang dipulihkan dan
menyerahkan rumah-rumah yang telah siap dipulihkan kepada para pembeli lengkap
dengan hakmilik hartanah yang sempurna. Di samping itu, matlamat jangka pendek
TPPPT ialah untuk memberi bantuan kewangan dan bantuan kepakaran kepada pihak
SPNB untuk membantu mereka memulihkan projek perumahan terbengkalai yang
melibatkan jenis rumah kos rendah dan pembeli yang banyak (Syarikat Perumahan
Negara Berhad, 2004a).
3.4.2.2 Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negara Lain
Selain dari Malaysia, negara-negara lain yang menghadapi masalah projek
perumahan terbengkalai juga menjalankan langkah tindakan pemulihan, seperti
Indonesia, England, Amerika dan Switzerland. Sama seperti di Malaysia, tindakan
pemulihan yang dijalankan bukan sahaja melibatkan pihak pemaju swasta, namun
pihak kerajaan. Contoh projek yang dipulihkan oleh pihak pemaju swasta ialah,
pemaju America Can Apartment telah berjaya memulihkan 268 bangunan apartment
di bandar New Orleans dengan menggunakan kos pemulihan sebanyak $43.5 million
yang dibiayai oleh peruntukan kerajaan persekutuan. Peruntukan ini dinamakan
sebagai Brownfields Grants (www.elkinsple.com, 10/5/2005).
Pelbagai teknik pemulihan telah digunakan oleh pihak pemaju untuk
memulihkan projek perumahan terbengkalai. Sebagai contoh, pemaju perumahan
Northwest Detroit Neighborhood Development di Northwest Detroit, United States
(US) telah menggunakan pelbagai “green building” teknikal untuk memulihkan
projek perumahan terbengkalai yang dikenalpasti (www.warmtraining.org,
10/5/2005). Selain itu, Housing And Neighborhood Development Services (HANDS)
52
di New Jersey, US yang mula melibatkan diri dalam tugas penyelesaian masalah
projek terbengkalai pada tahun 1998, telah menggunakan “high-impact” strategi
untuk memulihkan projek terbengkalai yang dikenalpasti di Bandar Orange, New
Jersey, US (Amanda, 2002). Kesemua teknik pemulihan yang digunakan ini adalah
bertujuan untuk memastikan kerja pemulihan dapat berjalan dengan lancar sehingga
siap sepenuhnya.
Selain dari Malaysia, pihak kerajaan di negara lain juga menubuhkan
pelbagai tabung untuk melancarkan kerja pemulihan yang dijalankan. Seperti di
Negara Amerika, American Insurance Association telah menubuhkan satu tabung
pemulihan yang mempunyai peruntukan sebanyak $ 500,000 untuk membantu
kontraktor memulihkan projek perumahan terbengkalai (www.interfire.org,
13/12/2004). Kemudian, tabung program perumahan dan tabung persekutuan juga
disediakan oleh pihak kerajaan Amerika untuk membantu pejabat perancangan dan
pembangunan perumahan memulihkan sebanyak 30 unit rumah mampu milik di
bandar Lawrence, Massachusetts (www.lawrenceplanning.com, 10/5/2005). Selain
dari Massachusetts, terdapat juga satu program pemulihan di New Jersey yang
menawarkan sebanyak $750,000 kepada pihak-pihak yang terlibat dalam usaha
pemulihan projek terbengkalai (Amanda, 2002).
Menurut Talbot (1986), pihak kerajaan di England turut menubuhkan tabung
untuk membantu pihak memulihkan projek perumahan terbengkalai. Seperti TPPPT
di Malaysia, tabung pemulihan yang ditubuhkan oleh kerajaan British bukan sahaja
menawarkan bantuan dari segi kewangan, malah khidmat nasihat turut diberi.
Sebelum bantuan diberi, pihak pemulihan perlu membuktikan projek tersebut
berpotensi untuk dipulihkan. Antara kriteria kelulusan bantuan yang
dipertimbangkan ialah jenis projek yang terlibat, jumlah masa yang dijangkakan
untuk kerja pemulihan dan kriteria-kriteria lain.
Selain dari tabung yang ditubuhkan, bantuan dalam bentuk lain juga
ditawarkan di negara lain kepada pihak pemulihan untuk membantu mereka
53
menjalankan kerja pemulihan. Sebagai contoh, Community Foundation of
Southeastern Michigan Corporate telah membekalkan pelbagai bahan binaan secara
percuma kepada pihak pemulihan untuk memulihkan projek terbengkalai di
Nortwest, Detroit (www.warmtraining.org, 10/5/2005). Seterusnya, satu
garispanduan yang dinamakan Energy Conservation Guidelines For Sheffield Block
Development. Volume 2. Rehabilitation telah disediakan oleh pihak kerajaan
Amerika kepada pihak pemaju dan arkitek untuk membantu mereka membiayai,
merekabentuk dan memulihkan projek perumahan terbengkalai (www.osti.gov,
1/6/1981).
3.5 Kesimpulan
Masalah projek perumahan terbengkalai merupakan masalah perumahan yang
amat membimbangkan. Masalah ini telah dikesan sejak tahun 1983. Sehingga
pertengahan tahun 2004, projek perumahan terbengkalai yang dikenalpasti telah
mencatatkan bilangan sebanyak 743 projek. Pelbagai langkah penyelesaian telah
dijalankan sama ada bertujuan untuk mengatasi atau mengelakkan kejadian masalah
ini. Antara langkah yang bertujuan untuk mengelakkan kejadian masalah projek
perumahan terbengkalai ialah, menggunakan Akta Pemaju Perumahan, melalui
akaun pemaju perumahan, menawarkan kemudahan pembiayaan kewangan,
mengurangkan kos pembangunan dan mengamalkan konsep “Jual Selepas Bina”.
Manakala langkah yang dijalankan untuk mengatasi masalah projek perumahan
terbengkalai ialah, menjalankan tindakan pemulihan ke atas projek tersebut. Dalam
kajian ini, tumpuan akan diberi kepada tindakan pemulihan yang dijalankan oleh
pihak SPNB untuk mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai. Aspek ini
akan diterangkan secara teliti di bab 4.
BAB 4
TINDAKAN PEMULIHAN PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
YANG DIJALANKAN OLEH SPNB
4.1 Pengenalan
Tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai merupakan salah satu
langkah penyelesaian yang dijalankan untuk mengatasi masalah projek perumahan
terbengkalai. Dalam penulisan bab ini, penerangan akan ditumpu kepada tindakan
pemulihan yang dijalankan oleh SPNB. Terlebih dahulu, maklumat umum tentang
SPNB akan diterangkan yang meliputi latar belakang SPNB, peranan dan bidang
kerja SPNB dan maklumat yang berkaitan dengan bahagian pemulihan SPNB.
Seterusnya, proses pemulihan yang dilalui oleh pihak SPNB dan masalah pemulihan
yang dihadapi juga akan diterangkan dalam bab ini. Masalah pengumpulan data
merupakan antara masalah pemulihan yang diberi tumpuan dalam kajian ini. Akhir
sekali, kegunaan dan kepentingan data yang dikumpul di peringkat kajian awalan
akan dijelaskan untuk melihat betapa seriusnya masalah pengumpulan data yang
akan dianalisis di bab 6.
55
4.2 Latar Belakang SPNB
SPNB telah diperbadankan pada 21 Ogos 1997 sebagai sebuah syarikat
berhad yang didaftarkan di bawah pendaftar syarikat Malaysia. SPNB merupakan
sebuah syarikat yang dimiliki sepenuhnya oleh Kementerian Kewangan dan ia telah
mula beroperasi pada bulan lima tahun 1998. Sebagai hala tuju penubuhan syarikat,
SPNB telah menetapkan satu visi dan empat misi syarikat. Visi SPNB yang
ditetapkan ialah untuk menjadi sebuah syarikat milik penuh kerajaan terbaik di dalam
industri pembangunan hartanah.
Manakala, keempat-empat misi SPNB yang ditetapkan untuk mencapai visi
SPNB ialah, merealisasikan aspirasi dan cita-cita kerajaan dengan menyediakan
perumahan yang mampu dimiliki oleh seluruh rakyat seperti yang termaktub dalam
polisi perumahan negara. Seterusnya, memenuhi tanggungjawab sosial kerajaan bagi
menjamin keadilan dan kestabilan pembangunan sosio-ekonomi di kawasan luar
bandar dengan menyediakan perumahan yang mampu dimiliki oleh masyarakat.
Akhir sekali, mematuhi sepenuhnya polisi serta prosedur kerajaan dan memastikan
amalan yang telus serta urus tadbir korporat yang terbaik (Syarikat Perumahan
Negara Berhad, 2004b). Selain dari visi dan misi yang ditetapkan, SPNB juga
mempunyai moto perumahan iaitu, membangunkan satu projek perumahan SPNB di
satu kawasan ADUN kerajaan negeri (Utusan Malaysia, 24/9/2001).
4.3 Peranan dan Bidang Kerja SPNB
Sebenarnya, peranan dan tanggungjawab asal SPNB semasa syarikat ini
ditubuhkan hanya untuk membeli rumah-rumah kos rendah yang berkualiti dan
selesa daripada pihak pemaju swasta, kemudian memajakkan rumah yang dibeli
kepada individu yang berminat. Seterusnya, pada Ogos 2000, syarikat SPNB telah
56
mendapatkan arah hala tuju baru daripada Kementerian Kewangan untuk
memperluaskan bidang tugasnya. Antara tugas baru yang diberi ialah, sebagai
pemaju perumahan bersepadu dengan membina kediaman kos rendah dan sederhana
dalam nisbah 70:30 untuk menjualkan kepada golongan berpendapatan rendah,
melaksanakan projek Rumah Mesra Rakyat dengan membina rumah di atas tanah
pemohon, sebagai kontraktor rekabina bagi membina kuarters kakitangan tentera,
polis dan kerajaan (www.spnb.com.my,2004).
Bidang kerja SPNB telah diperluaskan lagi pada September 2001, di mana
SPNB telah dilantik oleh Kementerian Kewangan melalui Pembentangan
Belanjawan Negara sebagai agensi pelaksana untuk menjalankan tindakan pemulihan
ke atas projek perumahan terbengkalai di seluruh Malaysia (Utusan Malaysia, 24/9/
2001). Sehingga kini, lima tanggungjawab atau peranan utama yang dijalankan oleh
pihak SPNB untuk melaksanakan hasrat murni kerajaan ialah seperti berikut:-
i. Sebagai pemaju perumahan milik kerajaan untuk membina rumah
kediaman mampu milik (RM 35,000.00 – RM 99,000.00) yang
berkualiti dan mampu dibeli oleh masyarakat yang berpendapatan
rendah. Tumpuan adalah diberi kepada keluarga berpendapatan
rendah dan sederhana serta keluarga setinggan yang menjadi fokus
utama dalam polisi perumahan kerajaan;
ii. Sebagai agensi untuk membeli rumah-rumah kos rendah yang telah
siap dan tidak terjual daripada pemaju tempatan, seterusnya
menyewakan rumah tersebut kepada bekas kakitangan kerajaan
khususnya bekas tentera dan polis, balu-balu kakitangan kerajaan, ibu
tunggal dan orang miskin yang belum memiliki rumah dengan kadar
sewa RM 50 sebulan. Mereka diberi pilihan untuk membeli unit
berkenaan dalam tempoh 3 tahun;
57
iii. Sebagai agensi yang mengimplementasikan projek terbengkalai di
bawah TPPPT. Ini merangkumi projek-projek perumahan
terbengkalai yang dikenalpasti oleh pihak KPKT di seluruh negara;
iv. Untuk memperluaskan program perumahan bagi rakyat miskin dengan
membina sebuah rumah mampu milik (rumah mesra rakyat) di atas
tanah pemohon sendiri, di mana sebahagian daripada kos pembinaan
adalah subsidi dari dana khas kerajaan persekutuan;
v. Agensi pelaksana projek-projek khas seperti yang diarahkan oleh
Kementerian Kewangan dari semasa ke semasa.
4.4 Bahagian Pemulihan Projek SPNB
SPNB merupakan sebuah syarikat perumahan kerajaan yang dimiliki
sepenuhnya oleh Kementerian Kewangan. Rajah 4.1 menunjukkan struktur
organisasi syarikat SPNB.
58
Sumber: www.spnb.com.my, 2004.
Rajah 4.1: Struktur Organisasi SPNB
Dengan merujuk kepada Rajah 4.1, didapati syarikat SPNB telah
membahagikan peranan dan bidang tugasnya kepada lima bahagian yang masing-
masing mempunyai kepentingan sendiri. Kelima-lima bahagian ini termasuklah
bahagian projek, bahagian perlaksanaan, bahagian pemulihan projek, bahagian
pemasaran dan kredit serta bahagian kumpulan. Secara ringkasnya, bahagian projek
adalah menjalankan tugas yang berkaitan dengan projek, kontrak, hal tanah dan
produk SPNB. Manakala bahagian perlaksanaan adalah menjalankan projek
pembangunan rumah mampu milik dan projek pembangunan rumah mesra rakyat.
Kemudian, bahagian pemasaran dan kredit pula menguruskan hal-hal yang berkaitan
dengan pemasaran, kredit, khidmat harta dan skim harapan. Seterusnya, bahagian
pemulihan projek adalah menjalankan tindakan pemulihan projek perumahan
terbengkalai dan bahagian kumpulan adalah menguruskan hal-hal yang berkaitan
dengan kewangan, pentadbiran, sumber manusia, teknologi maklumat, pembangunan
perniagaan dan perancangan.
Lembaga Pengarah
Pengarah Urusan Mohd Zaihan
Kumpulan
Kewangan Pentadbiran Sumber
Manusia Pembangunan
Perniagaan Teknologi
Maklumat Perancangan
Pemasaran & Kredit
Pemasaran Kredit Khidmat Harta Skim Harapan
Pemulihan
Pemulihan Projek
Perlaksanaan
Rumah Mampu Milik
Rumah Mesra Rakyat
Projek
Projek Kontrak Hal
Tanah Produk
59
Bahagian pemulihan projek SPNB merupakan salah satu bahagian yang
diberi tanggungjawab untuk menjalankan tugas pemulihan projek perumahan
terbengkalai. Dengan kata lain, bahagian ini adalah diwujudkan khas untuk tujuan
pemulihan projek perumahan terbengkalai yang dikenalpasti oleh pihak KPKT.
Objektif utama yang ditetapkan oleh bahagian ini ialah, menyiapkan projek
perumahan terbengkalai yang dikenalpasti oleh pihak KPKT dan menyerahkan
rumah yang telah siap dipulihkan kepada para pembeli (www.spnb.com.my, 2004).
Antara peranan bahagian pemulihan projek SPNB dalam usaha memulihkan projek
perumahan terbengkalai yang dikenalpasti oleh pihak KPKT ialah seperti berikut
(Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003):-
i. Menyelesaikan sebahagian besar masalah projek perumahan
terbengkalai dan memastikan pembeli rumah memperolehi hakmilik
hartanah yang sempurna;
ii. Memulihkan keyakinan bakal pembeli rumah terhadap industri
hartanah dengan mengurangkan jumlah projek perumahan yang
terbengkalai;
iii. Membantu dalam menjana semula ekonomi negara dengan
menyediakan peluang perniagaan dan pekerjaan kepada usahawan
serta rakyat Malaysia.
Melalui tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang dijalankan
oleh bahagian pemulihan projek SPNB, ia akan dapat mengurangkan masalah projek
perumahan terbengkalai di negara kita dan para pembeli yang teraniaya akan dapat
memperolehi semula hakmilik rumah mereka. Di samping itu, ia juga dapat
memulihkan semula keyakinan bakal pembeli rumah lain yang hilang keyakinan
mereka terhadap rumah-rumah yang dibina oleh pihak pemaju akibat dari berlakunya
masalah projek perumahan terbengkalai. Ini akan dapat membantu para pembeli
melabur semula di sektor perumahan, seterusnya menghidupkan semula sektor
perumahan di negara kita. Selain itu, usaha tindakan pemulihan yang dijalankan
60
telah menyediakan lebih banyak peluang perniagaan dan pekerjaan kepada
usahawan-usahawan serta rakyat, akhirnya ia akan dapat memulihkan, menjanakan
dan memperkukuhkan lagi ekonomi negara kita (Syarikat Perumahan Negara
Berhad, 2003).
Untuk melaksanakan peranan tindakan pemulihan projek perumahan
terbengkalai yang ditetapkan, bahagian pemulihan projek SPNB telah membahagikan
tugasnya kepada tiga bahagian utama yang meliputi bahagian projek, bahagian
teknikal dan bahagian pengumpulan. Ketiga-tiga bahagian ini mempunyai tugas
pemulihan masing-masing dengan mengikut kepada peringkat pemulihan yang
terlibat. Bahagian projek bertanggungjawab untuk menjalankan kerja pemulihan di
peringkat kajian awalan dan peringkat kajian lanjutan. Tugas bahagian ini ialah
mengumpul data yang berkaitan dengan projek yang hendak dipulihkan, seterusnya
menjalankan kajian untuk menentukan tahap potensi pemulihan projek tersebut.
Selain itu, bahagian ini juga bertanggungjawab untuk mendapatkan bantuan
kewangan dari TPPPT, mengira kos pemulihan yang terlibat dan sebagainya.
Bahagian ini merupakan tumpuan utama yang akan diberi dalam menjalankan temu
ramah.
Seterusnya ialah bahagian teknikal yang bertanggungjawab untuk
menjalankan kerja pemulihan di tapak projek sehingga projek itu siap dipulihkan.
Dengan kata lain, bahagian teknikal akan menjalankan kerja pemulihan di peringkat
perlaksanaan yang melibatkan kerja lebih teknikal seperti memulihkan struktur
rumah yang separuh siap, menyediakan kemudahan awam yang diperlukan dan
sebagainya. Bahagian ketiga ialah bahagian pengumpulan yang bertanggungjawab
dalam segala urusan pengumpulan, seperti menyerahkan kunci kepada para pembeli,
mengeluarkan surat berkuasa kepada pihak-pihak yang terlibat dan sebagainya.
61
4.5 Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai yang Dijalankan
oleh SPNB
Dalam tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang dijalankan
oleh pihak SPNB, peranan yang dimainkan oleh pihak SPNB ialah sebagai ejen
implimentasi, manakala pihak KPKT pula memainkan peranannya sebagai ejen
koordinasi. Dengan kata lain, pihak KPKT akan menjalankan kajian kemungkinan
ke atas projek perumahan terbengkalai di seluruh Malaysia untuk menentukan projek
perumahan terbengkalai yang berpotensi untuk dipulihkan, seterusnya menyerahkan
projek tersebut kepada pihak SPNB untuk menjalankan tindakan pemulihan
(Mukadimah, 24/9/2001). Untuk tujuan tindakan pemulihan ini, pihak SPNB telah
menetapkan beberapa sasaran perlaksanaan bagi menjamin kepentingan para pembeli
yang teraniaya dan melincinkan perjalanan kerja pemulihan. Antara sasaran
perlaksanaan yang ditetapkan ialah seperti berikut (Syarikat Perumahan Negara
Berhad, 2003):-
i. SPNB akan menyiapkan kerja-kerja bangunan dan infrastruktur serta
semua kerja yang melibatkan kelulusan CFO;
ii. Pembeli rumah tidak akan dikenakan sebarang bayaran tambahan bagi
kos pemulihan projek;
iii. Perlantikan kontraktor akan diadakan secara tender dan pihak
kontraktor hendaklah berdaftar dengan SPNB;
iv. Semua kos untuk menyiapkan projek, juruperunding dan guaman akan
ditanggung oleh SPNB;
v. Pembeli rumah juga diminta untuk menangguhkan sebarang tindakan
undang-undang terhadap pemaju sehingga projek disiapkan.
62
Pada mulanya, pihak KPKT telah mengenalpasti sebanyak 514 projek
perumahan terbengkalai di seluruh Malaysia. Dari jumlah 514 projek yang
dikenalpasti, pihak KPKT telah menyerahkan sebanyak 70 projek kepada pihak
SPNB untuk tujuan tindakan pemulihan (Berita Minggu, 22/4/2002). Sehingga akhir
tahun 2002, jumlah projek perumahan terbengkalai yang diserahkan kepada pihak
SPNB telah meningkat kepada 165 projek yang melibatkan 47,724 unit rumah
(Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Jadual 4.1 menunjukkan status projek
perumahan terbengkalai yang sedang dipulihkan oleh pihak SPNB di seluruh
Malaysia sehingga pertengahan tahun 2003.
Jadual 4.1: Status Projek Perumahan Terbengkalai yang Sedang Dipulihkan di
Seluruh Malaysia Sehingga 30 Julai 2003.
Status projek Jumlah
projek
Jumlah
unit
rumah
Anggaran
nilai projek
(RM’ Juta)
Peratusan
jumlah
projek (%)
Dalam perlaksanaan oleh SPNB 103 36,225 3,385.71 50.5
Baru diterima daripada KPKT 62 11,499 985.10 30.4
Dalam pemantauan KPKT 39 18,232 1,251.69 19.1
Jumlah 204 65,956 5,622.50 100.0 Sumber: Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003.
Dengan merujuk kepada Jadual 4.1, didapati jumlah projek perumahan
terbengkalai yang diserahkan kepada pihak SPNB untuk tujuan pemulihan ialah
sebanyak 165 projek yang mengambil peratusan keseluruhan sebanyak 80.9 peratus
dan projek yang berada di bawah pemantauan pihak KPKT ialah 39 projek yang
mengambil peratusan keseluruhan sebanyak 19.1 peratus. Daripada 165 projek yang
diserahkan kepada SPNB, 103 (50.5 peratus) projek berada di bawah perlaksanaan
tindakan pemulihan SPNB. Ia melibatkan 36,225 unit rumah dan anggaran nilai
projek sebanyak RM 3,385.71 juta. Manakala projek perumahan terbengkalai yang
baru diterima daripada KPKT mencatatkan bilangan sebanyak 62 projek (30.4
peratus). Projek yang baru diterima ini masih berada di peringkat kajian awalan
63
yang melibatkan sebanyak 11,499 unit rumah dan anggaran nilai projek sebanyak
RM 985.10 juta. Dalam usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai
yang dikenalpasti oleh pihak KPKT, pihak SPNB akan mendapatkan bantuan
kewangan sepenuhnya dari TPPPT (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2004a).
4.5.1 Proses Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
Dalam usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai yang
dikenalpasti oleh pihak KPKT, pihak SPNB khususnya di bahagian pemulihan projek
berperanan sebagai pengurus projek yang bertanggungjawab dalam mengurus,
merancang, mengawal, memberi motivasi, mengarah dan mengkoordinasi setiap
aktiviti pemulihan yang terlibat dari peringkat awal hingga projek siap sepenuhnya.
Tujuannya ialah untuk memastikan projek tersebut dapat dipulihkan dengan jayanya,
seterusnya memulangkan semula hak pemilikan kepada para pembeli (David and
Rosalyn, 1995). Keseluruhan proses pemulihan yang dijalankan telah dibahagikan
kepada tiga peringkat utama iaitu, peringkat kajian awalan, peringkat kajian lanjutan
dan peringkat perlaksanaan seperti Rajah 4.2: -
64
Kajian Awalan
Kajian Lanjutan
Sumber: www.spnb.com.my, 2005
Rajah 4.2: Carta Aliran Peringkat Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai oleh
SPNB.
Dengan merujuk kepada Rajah 4.2, selepas menerima senarai projek
perumahan terbengkalai yang berpotensi untuk dipulihkan daripada pihak KPKT,
bahagian pemulihan projek SPNB akan menjalankan kajian awalan ke atas projek
yang terlibat. Peringkat ini ialah peringkat kajian awalan dan bahagian projek SPNB
akan menjalankan kerja di peringkat ini. Aktiviti utama yang dijalankan di peringkat
ini ialah mengumpul data projek yang diperlukan. Manakala tujuan data dikumpul
ialah untuk memudah dan melancarkan kerja pemulihan nanti. Pihak eksekutif
Bahagian Penguatkuasaan KPKT mengenalpasti projek-projek perumahan terbengkalai
Kajian dan lawatan tapak oleh SPNB
Tidak
Tidak
Ya
Ya
Kajian lanjutan oleh SPNB
Perlaksanaan skim pemulihan oleh SPNB
Diserahkan kepada JKSPP untuk kelulusan
Mesyuarat dan rundingan dengan KPKT dan
pihak-pihak yang terlibat
Dikemukakan kepada Ahli Lembaga Pengarah SPNB untuk kelulusan
65
bahagian projek SPNB telah menggunakan dua kaedah utama untuk mengumpul data
projek yang diperlukan, iaitu kaedah borang maklumat dan kaedah lawatan tapak
(Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003).
Pada mulanya, pihak eksekutif bahagian projek SPNB akan menyerahkan
borang maklumat melalui pengeposan kepada pihak pemaju untuk meminta mereka
memberi segala data projek yang berkaitan. Antara data projek yang diperlukan
ialah bilangan rumah yang dibangunkan, maklumat para pembeli, maklumat pihak-
pihak lain yang terlibat, bayaran kemajuan yang belum dikutip dan sebagainya. Pada
masa yang sama, pihak eksekutif bahagian projek SPNB juga membuat lawatan
tapak projek untuk mengumpul data projek yang diperlukan. Jika data projek yang
diperlukan tidak dapat dikumpul dengan lengkap melalui kedua-dua kaedah ini,
maka kaedah sampingan pengumpulan data akan digunakan, iaitu mengumpul data
daripada agensi lain seperti Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan KPKT (Syarikat
Perumahan Negara Berhad, 2003).
Setiap data yang dikumpul mempunyai kegunaan dan kepentingan sendiri
dalam membantu pihak SPNB meneruskan kerja pemulihan ke peringkat lain untuk
melancarkan setiap kerja pemulihan yang dijalankan. Oleh itu, kegagalan
pengumpulan sebahagian data yang diperlukan seperti maklumat para pembeli,
maklumat tuan tanah dan sebagainya boleh mendatangkan masalah ke atas kerja
pemulihan nanti. Akibat dari itu, pihak SPNB akan mengkategorikan projek itu
sebagai projek yang tidak layak dipulihkan dan projek itu akan dikembalikan kepada
pihak KPKT. Disebabkan itu, pihak eksekutif bahagian projek SPNB perlu
menggunakan kaedah pengumpulan data yang terbaik untuk memastikan setiap data
yang diperlukan dapat dikumpul dengan lengkap, supaya projek itu tidak dikeluarkan
daripada pemantauan SPNB di peringkat awal.
Selepas data yang diperlukan dikumpul dengan lengkap, pihak eksekutif
bahagian projek SPNB akan mengadakan satu perhimpunan untuk menentukan sama
ada projek yang terlibat berpotensi untuk dipulihkan atau tidak. Tahap potensi yang
66
diukur di sini adalah berbeza dengan tahap kedayamajuan yang diukur di peringkat
kajian lanjutan. Tahap potensi yang diukur di peringkat ini tidak melibatkan
pertimbangan yang rumit seperti kiraan kos pemulihan. Ia hanya melibatkan
pertimbangan ke atas data yang dikumpul dari segi kecukupan data dan keadaan
projek. Jika data yang dikumpul adalah cukup dan keadaan projek adalah sesuai
dengan polisi pemulihan SPNB, maka ia akan dikategorikan sebagai projek yang
berpotensi untuk dipulihkan. Antara polisi pemulihan yang ditetapkan ialah, pihak
SPNB adalah mengutamakan projek rumah kediaman, projek berjenis kos rendah,
projek yang melibatkan banyak pembeli dan sebagainya (www.spnb.com.my, 2004).
Selain itu, pertimbangan keadaan projek juga meliputi masalah yang dihadapi oleh
projek itu. Satu laporan hasil kajian awalan akan disediakan untuk mendapatkan
kelulusan daripada Jawatankuasa Skim Pemulihan Projek Terbengkalai (JKSPP) bagi
meneruskan kerja pemulihan ke peringkat seterusnya.
Peringkat kedua ialah peringkat kajian lanjutan. Peringkat ini lebih menumpu
kepada kerja perancangan projek dan pihak SPNB akan menjalankan satu kajian
kedayamajuan di peringkat ini untuk mendapatkan kelulusan pemulihan akhir
daripada JKSPP. Kajian kedayamajuan yang dijalankan adalah bertujuan untuk
mengira bilangan unit yang perlu dipulihkan, kos pemulihan yang terlibat, sumber
kewangan yang ada dan sebagainya untuk menentukan sama ada projek itu
menguntungkan atau merugikan. Hasil kajian kedayamajuan akan digunakan untuk
mendapatkan kelulusan pemulihan muktamad dan kelulusan bantuan TPPPT
daripada JKSPP (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Biasanya, projek yang
telah lulus di peringkat kajian awalan juga akan lulus di peringkat ini walaupun hasil
kajian kedayamajuan menunjukkan projek itu tidak menguntungkan. Ini adalah
kerana, pihak SPNB yang memulihkan projek perumahan terbengkalai adalah lebih
mengutamakan kepentingan pembeli berbanding dengan keuntungan (Syarikat
Perumahan Negara Berhad, 2004a).
Selain dari menjalankan kajian kedayamajuan projek, pihak eksekutif
bahagian projek SPNB juga akan menjalankan pelbagai kerja perancangan dan
persediaan di peringkat ini. Antara kerja yang dijalankan ialah, merancang strategi
67
pemulihan yang hendak digunakan, memohon pelbagai kelulusan yang diperlukan,
berunding dengan pihak-pihak yang terlibat, mendapatkan persetujuan pemulihan
daripada para pembeli, mencari pelbagai kaedah penyelesaian untuk mengatasi
masalah projek dan sebagainya (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Dalam
menjalankan kajian lanjutan, pihak juruperunding akan dilantik melalui senarai
juruperunding yang berdaftar dengan pihak SPNB. Tujuannya ialah untuk
membantu pihak SPNB menjalankan kajian kedayamajuan dan memberi nasihat
dalam merancang projek. Biasanya, pihak SPNB akan mendapatkan juruperunding
lama, kerana mereka lebih memahami keseluruhan projek yang dipulihkan. Antara
juruperunding yang dilantik untuk menjalankan kajian lanjutan ialah juruukur bahan,
arkitek, jurutera sivil dan jurutera elektrik.
Selepas kajian lanjutan dijalankan, satu perbincangan lanjutan bersama pihak
KPKT serta pihak-pihak lain yang terlibat akan diadakan untuk menyediakan satu
laporan terperinci terhadap tindakan pemulihan yang akan dijalankan (Syarikat
Perumahan Negara Berhad, 2003). Laporan terperinci ini akan dikemukakan kepada
Lembaga Pengarah SPNB untuk mendapatkan kelulusan mutlak sama ada projek
tersebut layak dipulihkan di bawah bantuan TPPPT atau tidak. Selain itu, Lembaga
Pengarah SPNB juga akan memberi kelulusan ke atas prosedur terperinci yang
terlibat dalam tindakan pemulihan yang dijalankan. Untuk tujuan
mempertimbangkan laporan lanjutan ini, Lambaga Pengarah SPNB akan bersidang
sekurang-kurangnya dua bulan sekali (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2004a).
Selepas projek yang hendak dipulihkan diluluskan oleh Lembaga Pengarah
SPNB, maka projek ini akan diserahkan kepada bahagian teknikal untuk memulakan
kerja pemulihan di tapak projek. Peringkat ini dinamakan peringkat perlaksanaan.
Rajah 4.3 menunjukkan secara ringkasnya proses kerja pemulihan yang dijalankan
oleh bahagian teknikal di peringkat perlaksanaan pemulihan projek perumahan
terbengkalai.
68
Sumber: Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003.
Rajah 4.3: Carta Aliran Proses Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di
Peringkat Perlaksanaan.
Di peringkat perlaksanaan, pada mulanya, bahagian teknikal akan melantik
satu pasukan pembangunan yang akan menjalankan kerja pemulihan di atas tapak
projek. Merujuk kepada Rajah 4.3 pasukan pembangunan pertama yang akan
dilantik ialah peguamcara. Peguamcara yang dilantik akan bertanggungjawab untuk
menyediakan dan menyempurnakan segala dokumen perjanjian yang terlibat seperti,
perjanjian antara pihak SPNB dengan pihak pemaju lepas, perjanjian antara pihak
SPNB dengan para pembeli dan sebagainya. Kemudian, pihak juruperunding akan
dilantik mengikut kesesuaian dan situasi. Tanggungjawab utama juruperunding ialah
membantu mengawasi dan menjalankan tugas penyeliaan di tapak projek untuk
memastikan kerja pemulihan yang dijalankan oleh pihak kontraktor menepati syarat-
syarat yang ditetapkan. Selain itu, juruperunding yang dilantik juga
Implementasi bahagian pemulihan projek SPNB
Perlantikan peguamcara
Perlantikan juruperunding
Perlantikan kontraktor
Perlaksanaan kerja pemulihan
Penyiapan projek dan penyerahan kepada
pembeli
69
bertanggungjawab untuk menyediakan dokumen tender bagi melantik pihak
kontraktor yang layak. Pihak kontraktor yang dilantik akan bertanggungjawab untuk
menjalankan kerja pemulihan di tapak projek sehingga projek tersebut siap
sepenuhnya (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003).
Perlantikan kontraktor akan dibuat secara tender, di mana senarai kontraktor
yang berwibawa akan diperolehi daripada PBT. Pihak kontraktor yang ingin
menyertai proses tender SPNB mestilah berdaftar dengan SPNB terlebih dahulu dan
keputusan muktamad perlantikan kontraktor akan ditentukan oleh Lembaga Pengarah
SPNB (www.spnb.com.my, 2004). Selepas melantik pasukan pembangunan yang
diperlukan, maka kerja pemulihan di tapak projek akan dimulakan sehingga projek
tersebut siap dipulihkan. Akhir sekali, rumah-rumah yang telah siap dipulihkan akan
dilengkapkan dengan hakmilik rumah, seterusnya diserahkan kepada para pembeli
yang terlibat. Didapati, keseluruhan proses pemulihan yang dijalankan oleh pihak
SPNB adalah sama dengan proses pembangunan projek perumahan baru. Jadual 4.2
menunjukkan status pemulihan projek perumahan terbengkalai oleh pihak SPNB
sehingga 30 Julai 2003.
Jadual 4.2: Status Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai oleh SPNB Sehingga
30 Julai 2003.
Peringkat pemulihan Jumlah
projek
Jumlah unit
rumah
Anggaran nilai
projek (RM’ Juta)
Sijil layak menduduki (CFO) 17 3,586 393.40
Dalam perlaksanaan 24 9,834 204.51
Kajian lanjutan 12 2,624 838.88
Kajian awalan 19 3,834 194.50
Dikeluarkan daripada pemantaun
SPNB
31 16,347 1,754.42
Jumlah 103 36,225 3,385.71 Sumber: Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003.
70
Dengan merujuk kepada Jadual 4.2, didapati daripada jumlah 103 projek
perumahan terbengkalai yang diserahkan kepada pihak SPNB, terdapat sebanyak 17
projek telah berjaya dipulihkan dengan bantuan kewangan TPPPT. Ia melibatkan
sebanyak 3,586 unit rumah dengan anggaran nilai projek sebanyak RM 393.40 juta.
Kesemua 17 projek ini telah berjaya memperolehi CFO daripada PBT dan rumah
yang telah siap dipulihkan telah diserah balik kepada para pembeli masing-masing.
Walau bagaimanapun, daripada 103 projek perumahan terbengkalai, terdapat juga 31
projek yang melibatkan 16,347 unit rumah dengan anggaran nilai projek sebanyak
RM 1,754.42 juta telah dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Tindakan ini
dibuat adalah disebabkan oleh projek tersebut tidak layak dipulihkan hasil dari kajian
yang dijalankan oleh pihak SPNB. Projek ini akan diserah balik kepada pihak KPKT
untuk tindakan selanjutnya.
Seterusnya, projek perumahan terbengkalai yang berada di peringkat
perlaksanaan pemulihan dengan bantuan kewangan TPPPT mencatatkan bilangan
sebanyak 24 projek yang melibatkan sebanyak 9,834 unit rumah dan anggaran nilai
projek sebanyak RM 204.51 juta. Manakala projek perumahan terbengkalai yang
masih berada di peringkat kajian awalan dan kajian lanjutan SPNB mencatatkan
bilangan masing-masing sebanyak 19 projek dan 12 projek.
4.5.2 Masalah-masalah Pemulihan yang Dihadapi
Dalam usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai, pihak SPNB
telah menghadapi pelbagai masalah pemulihan sama ada di peringkat kajian awalan,
peringkat kajian lanjutan atau peringkat perlaksanaan. Masalah pemulihan yang
dihadapi telah menjadi satu halangan kepada pihak SPNB untuk menjalankan
tindakan pemulihan. Oleh itu, masalah pemulihan ini perlu diatasi oleh pihak SPNB,
supaya kerja pemulihan yang dijalankan dapat diteruskan sehingga habis.
71
4.5.2.1 Masalah Pengumpulan Data
Masalah ini adalah berkaitan dengan kerja pengumpulan data yang dijalankan
di peringkat kajian awalan pemulihan. Ia merujuk kepada kesukaran yang dihadapi
oleh pihak SPNB untuk mengumpul data projek yang diperlukan. Pihak eksekutif
bahagian projek SPNB telah menghadapi pelbagai masalah semasa mengumpul data
projek yang diperlukan daripada pihak-pihak yang terlibat terutamanya pihak
pemaju. Pihak pemaju telah gagal memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak
SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan. Salah satu sebab yang dikenalpasti
ialah, pihak pemaju ingin mengelakkan masalah tuntutan daripada para pembeli.
Pihak pemaju menyatakan apabila mereka memberi data projek terutamanya
maklumat para pembeli kepada pihak SPNB, pihak SPNB akan menghubungi para
pembeli yang terlibat untuk pelbagai tujuan. Akibat dari itu, para pembeli akan
berupaya mencari pihak pemaju melalui SPNB untuk menuntut balik rumah dan
wang mereka. Oleh itu, pihak pemaju telah membuat keputusan supaya tidak
memberi data projek kepada pihak SPNB (Syarikat Perumahan Negara Berhad,
2003).
Di samping itu, terdapat juga pemaju lepas yang melarikan diri setelah
mengalami kerugian yang besar dan membiarkan projek mereka begitu sahaja tanpa
meninggalkan sebarang maklumat yang penting kepada pihak SPNB yang diperlukan
untuk melicinkan tindakan pemulihan (Hasan Baseri Budiman, 1992). Masalah
pengumpulan data juga timbul akibat dari kaedah borang maklumat yang digunakan.
Borang maklumat yang digunakan untuk tujuan pengumpulan data tidak dapat
membantu pihak SPNB mengumpul data yang lengkap dalam tempoh masa yang
cepat. Masalah-masalah lain yang dihadapi ialah data tidak lengkap di agensi lain
dan pihak SPNB tidak mempunyai kuasa undang-undang yang boleh digunakan
untuk mengumpul data.
Semua masalah pengumpulan data yang dihadapi ini menyebabkan
sebahagian data yang diperlukan gagal dikumpul oleh pihak SPNB. Biasanya, antara
72
data yang gagal dikumpul dengan lengkap ialah maklumat para pembeli dan
maklumat pasukan pembangunan yang terlibat (Syarikat Perumahan Negara Berhad,
2003). Kegagalan pengumpulan data yang diperlukan boleh menyebabkan projek
dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Sebagai contoh, kegagalan pengumpulan
maklumat pembeli akan menyebabkan kegagalan untuk mendapatkan persetujuan
pemulihan daripada para pembeli di peringkat seterusnya. Oleh itu, pihak SPNB
akan mengkategorikan projek sebagai tidak layak dipulihkan apabila maklumat
pembeli tidak dapat dikumpul dengan lengkap di peringkat kajian awalan. Selain itu,
kegagalan pengumpulan data yang lengkap juga boleh menyukarkan kerja pemulihan
yang dijalankan nanti.
Kemudian, masalah pengumpulan data yang dihadapi juga telah merumitkan
kerja pengumpulan yang dijalankan dan memanjangkan tempoh masa pengumpulan
yang digunakan. Akibat dari itu, ia akan melambatkan keseluruhan proses
pemulihan yang dijalankan. Apabila kerja pemulihan lambat disiapkan, pelbagai
masalah akan timbul seperti masalah tuntutan rumah daripada para pembeli, masalah
peningkatan kos pemulihan dan sebagainya (Syarikat Perumahan Negara Berhad,
2003). Masalah pengumpulan data merupakan masalah yang akan diberi tumpuan
dalam kajian ini.
4.5.2.2 Masalah Pinjaman Pihak Pemaju
Masalah ini akan timbul apabila pihak SPNB menghubungi pihak bank di
peringkat kajian lanjutan. Ia merujuk kepada pinjaman pembangunan yang gagal
dibayar balik oleh pemaju lepas (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Pihak
bank yang terlibat akan mementingkan diri sendiri dan tidak mahu menjadualkan
semula bayaran balik pinjaman yang membebankan serta menghapuskan jumlah
kadar faedah yang perlu dibayar. Akibat dari itu, ia telah meningkatkan kos
pemulihan yang diperlukan. Walau bagaimanapun, bayaran balik pinjaman ini
merupakan tanggungjawab pihak pemaju sepenuhnya (Hairudin Katab, 1992).
73
Masalah yang lebih serius akan timbul apabila pihak pemaju telah
menghilangkan diri. Akibat dari itu, pinjaman yang dibuat akan menjadi hutang
lapuk kepada pihak bank dan cagaran yang dimasukkan oleh pihak bank akibat dari
pinjaman yang dibuat akan menyukarkan kerja pemulihan yang dijalankan jika pihak
bank tidak mahu bertolak ansur dalam hal ini. Segala urusan tanah adalah perlu
mendapatkan persetujuan bank selagi cagaran itu masih wujud (Syarikat Perumahan
Negara Berhad, 2003). Selain itu, jika tanah itu telah dilelong oleh pihak bank akibat
dari kegagalan untuk mengumpul balik pinjaman, maka proses pemulihan yang
dijalankan akan menjadi lebih rumit dan lama. Ini kerana, SPNB terpaksa mencari
tuan tanah baru untuk membincangkan tindakan pemulihan yang dijalankan dan
mendapatkan persetujuan pemulihan daripada mereka.
4.5.2.3 Masalah Status Hakmilik Tanah
Masalah ini adalah merujuk kepada bebanan atau kepentingan berdaftar yang
wujud ke atas tanah projek seperti pajakan, cagaran, kaveat, ismen dan sebagainya
(Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Didapati, bebanan dan kepentingan
berdaftar ini telah merumitkan serta menyukarkan kerja pemulihan yang dijalankan
di peringkat kajian lanjutan. Ini kerana, ia boleh menghalang sebarang urusniaga
tanah dibuat atau memerlukan persetujuan pihak berkepentingan untuk melakukan
sesuatu urusan tanah. Sebagai contoh, pihak SPNB perlu mendapatkan persetujuan
daripada pemegang cagaran untuk membuat urusan pindah milik di peringkat kajian
lanjutan. Ini memang akan menambahkan kerja yang perlu dibuat dan memakan
masa yang lama.
Untuk memastikan kerja pemulihan dapat dijalankan dengan lebih lancar,
kesemua bebanan dan halangan ini adalah perlu diselesaikan terlebih dahulu sebelum
memulakan kerja pemulihan seperti berunding dengan pihak pembeli untuk menarik
keluar kaveat yang dimasukkan, kerana kaveat boleh menghalang sebarang urusniaga
dibuat ke atas tanah projek (Visu Sinnadurai, 1996). Masalah akan bertambah serius
jika pihak-pihak yang terlibat tidak memberi kerjasama kepada pihak SPNB.
74
Masalah ini telah dihadapi oleh HANDS yang menjalankan tindakan pemulihan di
Bandar Orange, New Jersey, di mana HANDS telah gagal mendapatkan kerjasama
daripada pihak bank. Akibat dari itu, pihak bank telah menyita tanah projek tersebut
untuk dilelongkan (Amanda, 2002).
4.5.2.4 Masalah Tindakan Mahkamah
Masalah ini merujuk kepada tindakan mahkamah yang diambil oleh pihak
kontraktor, pembekal dan pembeli akibat dari kegagalan memenuhi apa yang
dikehendaki oleh mereka. Ia merupakan satu halangan kepada kerja pemulihan yang
dijalankan (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Pihak-pihak yang terlibat ini
biasanya tidak mahu bertolak ansur di antara satu sama lain. Mereka adalah lebih
suka menyelesaikan masalah yang dihadapi melalui mahkamah yang boleh
membebankan lagi pihak SPNB dalam memulihkan projek yang diambil alih.
Bagi pihak kontraktor, mereka akan menuntut bayaran yang tinggi daripada
pihak SPNB, kerana mereka telah menyiapkan beberapa peringkat pembangunan di
tapak kerja tanpa menerima sebarang bayaran daripada pemaju lepas. Ini akan
membebankan pihak SPNB dalam membiayai projek. Jika pihak SPNB gagal
memenuhi permintaan mereka, mereka akan enggan meneruskan kerja pembinaan di
tapak kerja, seterusnya mengambil tindakan mahkamah untuk mendapatkan bayaran
yang mereka sepatutnya miliki (Idris Mamat, 1989).
Bagi para pembeli pula, mereka biasanya tidak mahu bertolak ansur dalam
menghapuskan tuntutan mereka, kerana mereka telah diderita di sepanjang projek itu
menjadi terbengkalai. Di sepanjang tempoh masa projek itu terbengkalai, mereka
terpaksa membayar pinjaman perumahan dan faedah pinjaman yang tinggi kepada
pihak bank tanpa dapat menduduki rumah yang mereka beli. Selain itu, mereka juga
terpaksa membayar sewa bagi rumah yang diduduki buat sementera. Oleh itu,
mereka memerlukan wang tuntutan untuk menganti kerugian dan derita yang mereka
75
hadapi (Berita Harian, 9/3/2001). Dengan keengganan ini, ditambah pula dengan
keengganan pihak pembeli untuk menyelesaikan masalah di luar mahkamah, maka ia
akan menyusahkan kerja pemulihan yang dijalankan serta menambahkan kos
pemulihan yang diperlukan.
Akibat dari tindakan mahkamah yang diambil oleh pihak-pihak terlibat,
tindakan pemulihan yang dijalankan akan terpaksa dihentikan. Oleh itu, kegagalan
penyelesaian masalah ini boleh menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemulihan
SPNB. Seterusnya, masalah ini juga boleh melewatkan proses pemulihan yang
dijalankan dan menambah kos pemulihan yang diperlukan. Untuk menyelesaikan
masalah ini, pihak SPNB akan cuba mendapatkan kerjasama daripada pihak-pihak
terlibat. Selain itu, pihak SPNB juga telah cuba mendapatkan persetujuan daripada
pihak kerajaan melalui KPKT untuk mewujudkan satu skim imuniti, di mana skim
ini dapat memastikan SPNB bebas dari segala tindakan undang-undang yang diambil
oleh pihak-pihak terlibat (www.neac.gov.my, 31/12/2001).
4.5.2.5 Masalah Syarat-syarat Pembangunan Baru
Masalah ini wujud apabila projek yang dipulihkan telah terbengkalai dalam
suatu tempoh masa yang panjang. Dalam tempoh masa yang panjang ini, pelbagai
syarat pembangunan yang dikenakan ke atas projek mungkin telah berubah seperti
syarat tentang ukuran rumah, ukuran jalan raya dan sebagainya. Oleh itu, pihak
SPNB yang membangunkan semula projek itu perlu mematuhi syarat pembangunan
baru dan mengubah apa yang telah dibina dengan mengikut syarat pembangunan
baru (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003). Ini sememangnya akan melibatkan
masa yang panjang dan menambahkan kos pemulihan yang diperlukan.
Sebagai contoh, pemulihan projek Taman Lingkaran Nur di Selangor hanya
dimulakan selepas projek itu terbengkalai selama 12 tahun. Oleh itu, pelbagai syarat
pembangunan baru telah dikenakan. Akibat dari itu, SPNB terpaksa membuat
76
permohonan baru ke atas pelan-pelan pembangunan yang melibatkan masa panjang.
Selain itu, jalan raya yang dibina telah gagal memenuhi syarat pembangunan baru
yang ditetapkan, jadi SPNB terpaksa membina semula jalan raya yang melibatkan
sejumlah kos dan mengambil masa yang lama (New Straits Time, 21/6/2002).
4.5.2.6 Masalah Pihak Juruperunding
Pihak juruperunding di sini meliputi arkitek, juruukur bahan, jurutera sivil
dan jurutera elektrik. Masalah yang timbul ialah, pihak juruperunding yang terlibat
tidak memberi kerjasama kepada pihak SPNB untuk membuat pelbagai permohonan
kelulusan yang diperlukan. Ini mungkin disebabkan perasaan marah mereka akibat
dari kegagalan mendapatkan bayaran daripada pemaju lepas. Disebabkan mereka
telah memahami projek yang hendak dipulihkan, jadi pelbagai permohonan
kelulusan yang dibuat akan menjadi lebih senang apabila ia dibuat oleh mereka.
Walau bagaimanapun, pihak SPNB juga boleh mendapatkan juruperunding baru
untuk tujuan permohonan kelulusan, tetapi ini akan menyusahkan kerja pihak SPNB
untuk mencari juruperunding baru yang melibatkan masa. Tambahan pula, masa
juga diperlukan oleh juruperunding baru untuk memahami projek sebelum dapat
membantu pihak SPNB membuat pelbagai permohonan kelulusan (Syarikat
Perumahan Negara Berhad, 2003).
4.5.3 Kegunaan dan Kepentingan Data yang Dikumpul di Peringkat Kajian
Awalan Pemulihan
Merujuk kepada skop kajian yang ditetapkan, masalah pengumpulan data
yang dihadapi di peringkat kajian awalan merupakan antara masalah pemulihan di
4.5.2 yang diberi tumpuan dalam kajian ini. Sebelum mengkaji masalah ini di bab 6,
kegunaan dan kepentingan data yang dikumpul di peringkat kajian awalan akan
77
diterangkan melalui penulisan bahagian ini, iaitu bahagian 4.5.3. Tujuannya ialah
untuk melihat kenapa perlunya mengumpul setiap data di peringkat kajian awalan
dan apa kesan yang akan timbul apabila data yang diperlukan tidak dapat dikumpul
akibat dari berlakunya masalah pengumpulan data. Penerangan ini akan dapat
menunjukkan betapa seriusnya masalah pengumpulan data yang dianalisis di bab 6.
Seperti yang diterangkan dalam proses pemulihan projek perumahan
terbengkalai, data projek yang dikumpul di peringkat kajian awalan mempunyai
kegunaan dan kepentingan sendiri dalam membantu pihak SPNB melancarkan kerja
pemulihan nanti. Oleh itu, setiap data perlu dikumpul dengan lengkap. Jika data
yang diperlukan tidak dapat dikumpul dengan lengkap di peringkat kajian awalan,
maka ia akan menyukarkan kerja pemulihan nanti. Akibat dari itu, pihak SPNB akan
mengkategorikan projek itu sebagai projek yang tidak layak dipulihkan. Berikut
adalah antara data yang perlu dikumpul di peringkat kajian awalan pemulihan
(Syarikat Perumhan Negara Berhad, 2004a):-
i. Nama projek;
ii. Lokasi projek;
iii. Keluasan projek;
iv. Jenis rumah yang dibangunkan;
v. Jumlah unit rumah kos rendah;
vi. Status hakmilik tanah;
vii. Punca terbengkalai;
viii. Peratusan kerja siap;
ix. Jumlah unit yang perlu dipulihkan;
x. Jumlah unit telah dijual;
xi. Maklumat pembeli rumah;
xii. Jumlah pinjaman tertunggak bersama institusi kewangan;
xiii. Denda lewat penyerahan projek;
xiv. Baki bayaran pembeli yang belum dituntut;
xv. Pihak Berkuasa Tempatan yang terlibat;
xvi. Nama pemaju;
78
xvii. Nombor syarikat pemaju;
xviii. Alamat dan telefon syarikat pemaju;
xix. Maklumat tuan tanah; dan
xx. Maklumat pasukan pembangunan.
Data pertama yang dikumpul ialah nama projek. Pihak SPNB tidak akan
menghadapi masalah untuk mengumpul data ini, kerana ia adalah diberi dalam
senarai projek yang diserahkan oleh pihak KPKT. Data ini adalah digunakan untuk
mengenalpasti projek yang hendak dipulihkan. Kemudian ialah lokasi projek. Data
ini dikumpul hanya semata-mata untuk tujuan lawatan tapak bagi mengumpul data
projek lain yang boleh diperolehi dari tapak seperti status penyiapan projek. Data ini
boleh dikumpul daripada pihak pemaju atau pihak kerajaan lain seperti KPKT, PBT,
pejabat tanah dan juruperunding. Kegagalan pengumpulan data ini boleh
menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB, kerana ia bukan
sahaja menyebabkan kerja lawatan tapak tidak dapat dijalankan, namum kerja
pemulihan di tapak projek juga tidak dapat dilakukan.
Data keluasan projek pula dikumpul untuk melihat berapa besarnya projek
yang hendak dipulihkan atau saiz projek. Seterusnya menentukan sama ada projek
sesuai dipulihkan atau tidak dengan berdasarkan tahap keupayaan yang dimiliki.
Keupayaan di sini merujuk kepada keupayaan kewangan, sumber manusia,
kepakaran dan sebagainya. Jika keluasan projek mengatasi keupayaan pihak
pemulihan, maka adalah lebih baik untuk meninggalkan projek tersebut. Oleh itu,
data ini adalah penting dikumpul oleh pihak SPNB untuk membuat keputusan
pemulihan. Kemudian, data yang berkaitan dengan jenis rumah yang dibangunkan
adalah digunakan oleh pihak SPNB untuk mempertimbangkan sama ada projek itu
berpotensi untuk dipulihkan atau tidak. Ini adalah kerana, jenis rumah yang
dibangunkan merupakan salah satu kriteria yang dipertimbangkan untuk mengukur
tahap potensi projek (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2004a). Pihak SPNB
adalah mengutamakan projek yang melibatkan jenis rumah kediaman.
79
Menurut polisi SPNB yang ditetapkan, pihak SPNB adalah mengutamakan
rumah kos rendah dalam tindakan pemulihan yang dijalankan. Tujuannya ialah
untuk membantu para pembeli miskin yang menjadi mangsa dalam masalah projek
perumahan terbengkalai (www.spnb.com.my, 2004). Oleh itu, data yang berkaitan
dengan jumlah unit rumah kos rendah adalah penting dikumpul untuk membantu
pihak SPNB menentukan sama ada projek sesuai dipulihkan atau tidak. Jika projek
yang terlibat merupakan projek jenis kos rendah, maka projek itu akan diberi
keutamaan untuk dipulihkan. Seterusnya, status hakmilik tanah merujuk kepada
sama ada tanah projek dimasukkan sebarang halangan urusniaga atau tidak seperti
kaveat, cagaran dan sebagainya. Data ini dikumpul untuk melihat sama ada halangan
urusniaga yang dimasukkan mendatangkan masalah yang serius atau tidak untuk
menentukan tahap potensi pemulihan projek. Data ini boleh dikumpul di pejabat
tanah.
Di samping itu, pihak eksekutif bahagian projek SPNB juga mengenalpasti
apa faktor yang menyebabkan projek tersebut menjadi terbengkalai. Tujuan data ini
dikumpul ialah untuk mengenalpasti apa masalah yang dihadapi oleh pemaju lepas
sehingga menyebabkan projek yang dibangunkan menjadi terbengkalai. Ia
digunakan oleh pihak SPNB untuk mengukur tahap potensi pemulihan projek. Jika
masalah yang dikenalpasti tidak dapat diselesaikan oleh pihak SPNB, maka projek
itu akan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Selain itu, masalah yang
dikenalpasti akan dirujuk di peringkat kajian lanjutan untuk merancang langkah-
langkah penyelesaiannya, supaya projek itu dapat diteruskan sehingga habis. Oleh
itu, data ini adalah sangat penting. Jika data ini tidak dapat dikumpul, maka ia akan
menjadi satu risiko pemulihan kepada pihak SPNB, kerana pihak SPNB tidak
menyedari apa masalah sebenar yang wujud disebalik projek tersebut. Data ini
hanya dapat dikumpul daripada pihak pemaju atau pasukan pembangunan yang
terlibat dalam projek tersebut.
Sebelum memulakan kerja pemulihan di tapak projek, jumlah unit yang perlu
dipulihkan dan tahap peratusan kerja siap adalah perlu dikenalpasti terlebih dahulu.
Ini dapat membantu pihak SPNB mengetahui apa yang telah dibina atau dibuat oleh
80
pemaju lepas dan apa yang perlu dipulih atau dibuat oleh mereka. Kedua-dua data
ini dikumpul adalah lebih kepada kegunaan di peringkat kajian lanjutan. Ia
digunakan untuk membuat anggaran kos pemulihan dan merancang kerja-kerja
pemulihan yang perlu dijalankan. Oleh itu, kegagalan pengumpulan kedua-dua data
ini akan menyebabkan pihak SPNB menghadapi masalah perancangan di peringkat
kajian lanjutan. Akibat dari itu, projek itu akan dikeluarkan daripada pemantauan
SPNB atas sebab data ini tidak dapat dikumpul. Tetapi masalah ini adalah jarang
dihadapi, kerana kedua-dua data ini boleh dikumpul melalui kaedah lawatan tapak.
Walaupun kedua-dua data ini adalah lebih kepada kegunaan di peringkat kajian
lanjutan, namun SPNB juga akan melihat kepada kedua-dua data ini di peringkat
kajian awalan untuk menentukan tahap potensi pemulihan projek. Didapati, pihak
SPNB adalah lebih mengutamakan pemulihan ke atas projek yang hampir siap.
Data jumlah unit rumah yang telah jual digunakan oleh pihak SPNB untuk
menentukan jumlah pembeli yang terlibat dalam projek tersebut. Seterusnya
membantu pihak SPNB mengukur tahap potensi pemulihan projek dengan berpandu
kepada jumlah pembeli yang terlibat. Menurut polisi yang ditetapkan, pihak SPNB
adalah lebih mengutamakan projek yang melibatkan pembeli yang banyak (Syarikat
Perumahan Negara Berhad, 2004a). Ini bermakna projek yang melibatkan lebih
banyak pembeli akan menjadi lebih berpotensi untuk dipulihkan oleh pihak SPNB.
Oleh itu, data ini adalah penting untuk membantu pihak SPNB mengukur tahap
potensi pemulihan projek. Selain itu, data ini juga digunakan untuk menentukan
bilangan rumah yang belum jual. Tujuan penentuan ini ialah untuk membantu pihak
pemulihan membuat perancangan pemasaran di peringkat kajian lanjutan untuk
meningkatkan permintaan projek.
Selepas menentukan jumlah pembeli yang terlibat, pihak eksekutif bahagian
projek SPNB akan berusaha untuk mendapatkan maklumat para pembeli yang
menjadi mangsa dalam projek tersebut. Data ini dapat membantu pihak eksekutif
menghubungi para pembeli yang terlibat untuk mendapatkan persetujuan pemulihan
daripada mereka. Menurut polisi yang ditetapkan, pihak SPNB hanya akan
memulihkan projek perumahan terbengkalai selepas mendapatkan persetujuan
81
pemulihan sekurang-kurangnya 70 peratus daripada para pembeli. Disebabkan itu,
maklumat para pembeli mesti dikumpul dengan lengkap di peringkat kajian awalan.
Jika tidak, pihak SPNB akan menghadapi masalah untuk mendapatkan sebanyak 70
peratus persetujuan pemulihan daripada para pembeli. Akibat dari itu, kerja
pemulihan tidak akan dapat dijalankan. Oleh itu, pihak SPNB akan mengkategorikan
projek sebagai tidak layak dipulihkan apabila maklumat pembeli tidak dapat
dikumpul dengan lengkap di peringkat kajian awalan. Menurut pihak SPNB,
maklumat pembeli merupakan antara data yang paling sukar dikumpul, ini kerana
pihak pemaju akan cuba merahsiakan data ini untuk mengelakkan masalah tuntutan
wang dan rumah daripada para pembeli. Oleh itu, pihak SPNB perlu menumpu lebih
perhatian ke atas data ini, supaya dapat mengelakkan projek dikeluarkan daripada
pemantauan akibat dari kegagalan pengumpulan data ini.
Jumlah pinjaman tertunggak bersama institutsi kewangan dan denda lewat
penyerahan projek merupakan antara bentuk halangan pemulihan yang akan dihadapi
oleh pihak SPNB. Oleh itu, pihak SPNB perlu mengumpul maklumat yang berkaitan
dengan kedua-dua halangan ini di peringkat kajian awalan, seterusnya melihat sama
ada kedua-dua halangan ini dapat diselesaikan atau tidak untuk mengukur tahap
potensi pemulihan projek. Jika maklumat tentang kedua-dua halangan ini tidak dapat
dikumpul, maka ia akan meningkatkan risiko pemulihan yang dijalankan sebab pihak
SPNB tidak menyedari masalah projek yang wujud. Selain itu, di peringkat kajian
lanjutan, pihak SPNB akan menggunakan kedua-dua data ini untuk menjalankan
kajian kedayamajuan dan menyelesaikan kedua-dua halangan ini sebelum
memulakan kerja pemulihan di tapak projek. Pihak SPNB akan berjumpa dengan
institutsi kewangan dan para pembeli yang terlibat untuk membincangkan kedua-dua
tuntutan ini.
Sebaliknya, data baki bayaran pembeli yang belum dituntut pula merupakan
salah satu sumber pembiayaan kepada pihak SPNB. Kegunaan data ini adalah lebih
di peringkat kajian lanjutan. Pihak SPNB akan menggunakan data ini untuk
mengumpul bayaran kemajuan projek yang belum dibayar oleh para pembeli bagi
menambahkan sumber kewangan yang sedia ada. Jika data ini tidak dapat dikumpul
82
di peringkat kajian awalan, maka pihak SPNB akan gagal mengumpul bayaran ini di
peringkat kajian lanjutan. Akibat dari itu, ia akan menambahkan beban pembiayaan
pihak SPNB. Apabila sumber kewangan yang ada gagal menutup kos pemulihan
yang terlibat, maka projek itu akan menjadi menjadi terbengkalai semula. Oleh itu,
data ini perlu dikumpul dengan lengkap di peringkat kajian awalan.
Selain itu, pihak eksekutif bahagian projek SPNB juga akan menentukan PBT
yang terlibat dalam projek tersebut di peringkat kajian awalan pemulihan. Ini dapat
menyenangkan segala urusan permohonan atau permohonan semula kelulusan yang
diperlukan. Seterusnya ialah maklumat pihak pemaju lepas. Antara maklumat pihak
pemaju yang dikumpul ialah nama pemaju, nombor syarikat pemaju, alamat pemaju
dan nombor telefon pemaju. Maklumat ini adalah penting bagi pihak SPNB, kerana
pihak pemaju merupakan sumber data utama oleh pihak SPNB untuk menjalankan
kajian. Maklumat pemaju ini perlu dikenalpasti di peringkat awal, kerana pihak
SPNB perlu menggunakan maklumat ini untuk menghubungi mereka bagi
mendapatkan segala data projek yang diperlukan. Kemudian mengadakan
perbincangan dengan mereka serta mendapatkan persetujuan mereka untuk
menjalankan kerja pemulihan ke atas projek mereka. Maklumat ini biasanya
dikumpul daripada pihak KPKT. Kegagalan pengumpulan maklumat ini akan
menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul data lain daripada pihak pemaju dan
persetujuan pemulihan daripada mereka juga gagal diperolehi.
Selain dari maklumat pemaju, maklumat tuan tanah juga akan dikumpul.
Tetapi, maklumat ini hanya dapat dikumpul jika tanah projek itu bukan dimiliki oleh
pihak pemaju dan tujuan maklumat ini dikumpul ialah untuk mendapatkan
persetujuan daripada tuan tanah bagi memulihkan projek yang dibangunkan. Jika
maklumat ini tidak dapat dikumpul, maka projek itu akan dikeluarkan daripada
pemantauan SPNB akibat dari kegagalan untuk mendapatkan persetujuan pemulihan
tuan tanah. Akhir sekali ialah maklumat yang berkaitan dengan pasukan
pembangunan lepas. Pasukan pembangunan di sini termasuklah juruperunding,
kontraktor, arkitek dan pihak-pihak lain yang terlibat dalam projek pembangunan
tersebut.
83
Sebenarnya, pasukan pembangunan projek juga merupakan salah satu sumber
data di peringkat kajian awalan jika data yang diperlukan gagal dikumpul daripada
pihak pemaju. Oleh itu, maklumat pasukan pembangunan adalah penting, kerana
kegagalan pengumpulan maklumat ini boleh menyebabkan pihak SPNB gagal
mengumpul data yang diperlukan dengan lengkap. Selain itu, tujuan maklumat ini
dikumpul adalah untuk mengenalpasti pihak-pihak profesional yang terlibat dalam
pembangunan projek tersebut, seterusnya mencari mereka untuk menyemak data
projek yang dikumpul di peringkat kajian awalan serta menawarkan peluang
kerjasama pemulihan kepada mereka. Jika tidak, pasukan pembangunan baru adalah
perlu dilantik.
4.6 Kesimpulan
SPNB merupakan sebuah syarikat pemaju perumahan yang dimiliki
sepenuhnya oleh Menteri Kewangan Diperbadankan (MKD). Melalui Pembentangan
Belanjawan Negara pada tahun 2001, pihak SPNB telah dilantik sebagai agen
pelaksana pemulihan projek perumahan terbengkalai di bawah skim TPPPT.
Bahagian pemulihan projek SPNB telah diberi tanggungjawab untuk melaksanakan
tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai dengan kerjasama daripada pihak
KPKT. Objektif utama bahagian pemulihan projek SPNB dalam usaha untuk
memulihkan projek perumahan terbengkalai ialah, menyiapkan projek pemulihan
yang dijalankan dan menyerahkan rumah yang telah siap kepada para pembeli.
Untuk melaksanakan tugas ini, tiga bahagian kecil telah diadakan yang meliputi
bahagian projek, bahagian teknikal dan bahagian pengumpulan. Ketiga-tiga
bahagian ini mempunyai kerja pemulihan tersendiri mengikut peringkat pemulihan
yang terlibat.
Dalam usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai yang
dikenalpasti oleh pihak KPKT, pihak SPNB akan melalui tiga peringkat utama yang
84
meliputi peringkat kajian awalan, peringkat kajian lanjutan dan peringkat
perlaksanaan. Peringkat kajian awalan lebih kepada kerja pengumpulan data projek
daripada pihak-pihak terlibat terutamanya pihak pemaju. Setiap data yang dikumpul
mempunyai kegunaan dan kepentingan sendiri dalam membantu pihak SPNB
menjalankan kerja pemulihan. Seterusnya, peringkat kajian lanjutan lebih kepada
kerja kiraan kos pemulihan, penjadualan kerja pemulihan, permohonan kelulusan
TPPPT dan sebagainya. Manakala peringkat perlaksanaan adalah melibatkan kerja
pemulihan di tapak projek.
Pihak SPNB telah menghadapi pelbagai masalah pemulihan di ketiga-tiga
peringkat pemulihan. Antara masalah yang dihadapi ialah, masalah pengumpulan
data, masalah pinjaman pihak pemaju, masalah status hakmilik tanah, masalah
tindakan mahkamah, masalah syarat-syarat pembangunan baru dan masalah pihak
juruperunding. Kesemua masalah pemulihan yang dihadapi ini merupakan berbagai
bentuk halangan kepada tindakan pemulihan yang dijalankan. Oleh itu, pelbagai
langkah penyelesaian adalah perlu dilaksanakan. Untuk tujuan kajian ini,
penumpuan akan diberi kepada masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak
SPNB di peringkat kajian awalan, seterusnya beberapa cadangan untuk mengatasi
masalah tersebut akan dikemukakan. Sebelum menerangkan analisis yang diperolehi
di bab 6, latar belakang kajian kes akan diterangkan terlebih dahulu di bab 5.
BAB 5
KAJIAN KES
5.1 Pengenalan
Kajian kes yang dipilih untuk menjalankan penyelidikan ini ialah projek
pemulihan SPNB di Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian awalan
pemulihan. Dalam penulisan bab ini, penerangan tentang senario projek perumahan
terbengkalai di negeri kajian kes iaitu Selangor akan diberi terlebih dahulu dan
diikuti dengan penerangan maklumat umum tentang kajian kes yang dipilih.
5.2 Senario Projek Perumahan Terbengkalai di Selangor
Negeri Selangor atau juga dikenali sebagai Selangor Darul Ehsan merupakan
salah satu negeri yang terletak di tengah-tengah Semenanjung Malaysia di pantai
barat. Kedudukan negeri ini adalah mengelilingi Wilayah Persekutuan Kuala
Lumpur dan Putrajaya. Keluasan negeri ini ialah sebanyak 7,956 kaki kilometer
86
persegi yang merangkumi sembilan daerah dan tujuh bandar, di mana bandar Shah
Alam merupakan ibu negeri Selangor (ms.wikipedia.org, 20/8/2005).
Selangor merupakan negeri yang mempunyai populasi penduduk paling
banyak iaitu seramai 4,613.9 juta orang (ms.wikipedia.org, 20/8/2005). Ini
disebabkan selangor bukan sahaja berhadapan dengan percambahan penduduk hasil
daripada pertambahan kelahiran yang tinggi, namun juga berhadapan dengan
penghijrahan rakyat dari negeri lain (www.keadilanselangor.com, 20/8/2005).
Akibat dari itu, sektor perumahan Selangor telah berkembang dengan pesat. Dalam
masa yang sama, masalah perumahan di Selangor juga bertambah seperti masalah
projek perumahan terbengkalai, masalah setinggan, masalah kekurangan rumah
untuk penduduk miskin dan sebagainya.
Salah satu masalah perumahan Selangor yang membimbangkan ialah masalah
projek perumahan terbengkalai. Sehingga akhir tahun 2004, masalah projek
perumahan terbengkalai di Selangor telah mencatatkan bilangan sebanyak 148 projek
yang merupakan bilangan tertinggi di Malaysia. Dengan kata lain, Selangor telah
menghadapi masalah projek perumahan terbengkalai yang paling serius jika
dibanding dengan negeri-negeri lain (Kementerian Perumahan Dan Kerajaan
Tempatan, 2004). Jadual 5.1 menunjukkan status projek perumahan terbengkalai di
Selangor sehingga 30 Julai 2004.
87
Jadual 5.1: Status Projek Perumahan Terbengkalai di Selangor Sehingga 30 Julai
2004
Status projek Jumlah
projek
Jumlah unit
rumah
Anggaran
nilai projek
(RM’ Juta)
Siap dipulihkan 61 12,526 733.72
Diambilalih oleh pemaju lain 6 1,402 73.74
Berpotensi untuk dipulihkan 69 39,855 3,862.145
Tidak sesuai dipulihkan 12 2,506 193.73
Jumlah 148 56,289 4,863.335 Sumber: Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan, 2004.
Dengan merujuk kepada Jadual 5.1, sehingga 30 Julai 2004, negeri Selangor
telah wujud sebanyak 148 projek perumahan terbengkalai yang melibatkan 56,289
unit rumah dengan anggaran nilai projek sebanyak RM 4,863.335 juta. Walau
bagaimanapun, dari 148 projek terbengkalai, terdapat sebanyak 61 projek yang
melibatkan 12,526 unit rumah telah siap dipulihkan. 61 projek ini telah berjaya
mendapatkan hakmilik yang sempurna dan semua rumah yang siap dipulihkan telah
diserah balik kepada para pembeli.
Di samping itu, terdapat enam projek terbengkalai telah diambilalih oleh
pemaju swasta untuk menjalankan tindakan pemulihan. Enam projek yang bernilai
RM 73.74 juta ini adalah melibatkan sebanyak 1,402 unit rumah. Dapat dilihat
bahawa, penglibatan pihak pemaju dalam tindakan pemulihan adalah rendah. Ini
kerana, pihak pemaju lebih mementingkan keuntungan dalam tindakan pemulihan
yang dijalankan. Bagi tindakan pemulihan yang gagal membawa keuntungan tinggi,
kebanyakan pihak pemaju tidak akan melibatkan diri dalam tindakan ini. Seterusnya,
terdapat sebanyak 12 projek telah dikenalpasti oleh pihak KPKT sebagai projek yang
tidak sesuai untuk dipulihkan. 12 projek ini melibatkan 2,506 unit rumah yang
bernilai sebanyak RM 193.73 juta.
88
Akhir sekali, baki 69 projek yang melibatkan sebanyak 39,855 unit rumah
telah dikenalpasti oleh pihak KPKT sebagai projek yang berpotensi untuk
dipulihkan. Dari 69 projek ini, pihak KPKT telah menyerahkan sebanyak 28 projek
kepada pihak SPNB untuk menjalankan tindakan pemulihan. Jadual 5.2
menunjukkan status projek perumahan terbengkalai Selangor yang dipulihkan oleh
pihak SPNB sehingga 30 Julai 2004.
Jadual 5.2: Status Projek Perumahan Terbengkalai Selangor yang Dipulihkan oleh
Pihak SPNB Sehingga 30 Julai 2004.
Peringkat pemulihan Jumlah projek
Sijil layak menduduki (CFO) 4
Dalam perlaksanaan 4
Kajian lanjutan 6
Kajian awalan 9
Dikeluarkan daripada pemantauan SPNB 5
Jumlah 28 Sumber: www.spnb.com.my, 2005.
Merujuk kepada Jadual 5.2, pihak SPNB telah berjaya memulihkan sebanyak
empat projek perumahan terbengkalai dan keempat-empat projek ini telah diserah
balik kepada para pembeli lengkap dengan hakmilik rumah. Kemudian, hasil dari
kajian awalan yang dijalankan oleh pihak SPNB, terdapat sebanyak lima projek telah
dikategorikan sebagai projek yang tidak berpotensi untuk dipulihkan. Kelima-lima
projek ini akan diserah balik kepada pihak KPKT untuk mengambil tindakan
selanjutnya. Dari 19 projek yang tinggal, empat projek berada di peringkat
perlaksanaan iaitu sedang menjalankan kerja pemulihan di tapak projek. Seterusnya,
enam projek berada di peringkat kajian lanjutan iaitu sedang menjalankan kerja
kiraan kos pemulihan, penjadualan kerja pemulihan, permohonan kelulusan dan
sebagainya. Akirnya ialah sembilan projek yang berada di peringkat kajian awalan
iaitu sedang menjalankan kerja pengumpulan data projek daripada pihak-pihak yang
terlibat. Dalam kajian ini, lapan projek yang berada di peringkat kajian awalan telah
89
dipilih sebagai kajian kes. Maklumat umum tentang kelapan-lapan projek ini akan
diterangkan di bahagian seterusnya.
5.3 Latar Belakang Kajian Kes
Untuk menjalankan kajian ini, lapan projek pemulihan SPNB di Negeri
Selangor yang berada di peringkat kajian awalan pemulihan telah dipilih sebagai
kajian kes. Jadual 5.3 menunjukkan ringkasan maklumat tentang latar belakang
kajian kes yang dikaji.
Jadual 5.3: Latar Belakang Projek Pemulihan SPNB di Negeri Selangor yang
Berada di Peringkat Kajian Awalan
Nama projek
Lokasi projek
Jenis pembangunan Tahun terbeng-kalai
Faktor terbengkalai
Taman Bunga Negara
Ampang, Selangor.
- 600 unit pangsapuri kos rendah
- 127 unit rumah teres dua tingkat
2003 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Taman Bayu
Gombak, Selangor.
- 180 unit pangsapuri
- 60 unit apartmen - 77 unit rumah dua
tingkat - 33 unit rumah teres
satu tingkat - 78 unit rumah teres
dua tingkat - 10 unit rumah
kedai
1991 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
90
Jadual 5.3: Latar Belakang Projek Pemulihan SPNB Di Negeri Selangor Yang
Berada Di Peringkat Kajian Awalan (Sambungan)
Nama projek
Lokasi projek
Jenis pembangunan Tahun terbeng-kalai
Faktor terbengkalai
Taman Kapar
Klang, Selangor
- 195 unit rumah teres satu tingkat
1986 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Ara Court Apartment
Daman-sara, Selangor
- 130 unit pangsapuri
1990 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Taman Sungai Kelang
Klang, Selangor
- 18 unit rumah berkembar dua tingkat
- 8 unit rumah berkembar satu tingkat
- 34 unit rumah kedai satu tingkat
- 47 unit rumah kedai dua tingkat
- 10 unit rumah teres satu tingkat
1982 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Taman Sobena Jaya
Pelabuhan Klang, Selangor
- 400 unit pangsapuri
1987 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Estana Court Kondo-minium
Ampang, Selangor
- 126 unit kondominium 7 tingkat
2000 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Bandar Puncak Damai
Semenyih, Selangor
- 1000 unit pangsapuri kos rendah 6 tingkat
- 740 unit pangsapuri kos sederhana rendah 6 tingkat
- 200 unit pangsapuri kos sederhana
2001 - Masalah kewangan
- Masalah pengurusan
Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
91
5.3.1 Lokasi Kajian Kes
Merujuk kepada Jadual 5.3, daripada lapan projek pemulihan SPNB di
Negeri Selangor, terdapat tiga projek terletak di Klang, dua projek terletak di
Ampang, satu projek terletak di Gombak, satu projek terletak di Damansara dan satu
projek terletak di Semenyih. Tiga projek pemulihan yang terletak di Klang ialah
projek Taman Kapar, Taman Sungai Kelang dan Taman Sobena Jaya. Seterusnya,
dua projek pemulihan yang terletak di Ampang ialah projek Taman Bunga Negara
dan Estana Court Kondominium. Kemudian projek Taman Bayu terletak di
Gombak, projek Ara Court Apartment terletak di Damansara dan projek Bandar
Puncak Damai terletak di Semenyih.
5.3.2 Jenis Pembangunan Kajian Kes
Kelapan-lapan projek pemulihan yang dikaji ini melibatkan jenis
pembangunan yang berbeza. Terdapat lima projek pemulihan yang tertumpu kepada
satu jenis pembangunan sahaja dan tiga projek lagi melibatkan pembangunan
bercampur. Daripada lima projek pemulihan yang tertumpu kepada satu jenis
pembangunan, tiga projek adalah melibatkan pembangunan pangsapuri, satu projek
melibatkan pembangunan kondominium dan satu lagi projek melibatkan
pembangunan rumah teres. Tiga projek pembangunan pangsapuri termasuklah
projek Ara Court Apartment yang melibatkan pembangunan sebanyak 130 unit
pangsapuri, projek Taman Sobena Jaya yang melibatkan pembangunan sebanyak 400
unit pangsapuri dan projek Bandar Puncak Damai yang melibatkan pembangunan
pangsapuri kos rendah, kos sederhana rendah serta kos sederhana sebanyak 1940
unit. Kemudian, projek Taman Kapar melibatkan pembangunan rumah teres satu
tingkat sebanyak 195 unit dan projek Estana Court Kondominium melibatkan
pembangunan kondominium sebanyak 126 unit.
92
Tiga projek pemulihan lagi yang melibatkan pembangunan bercampur
termasuklah projek Taman Bunga Negara yang melibatkan pembangunan rumah
teres dua tingkat dan pangsapuri sebanyak 127 unit dan 600 unit masing-masing.
Kemudian, projek Taman Bayu yang melibatkan pembangunan pangsapuri sebanyak
180 unit, pembangunan apartmen sebanyak 60 unit, pembangunan rumah teres satu
tingkat sebanyak 33 unit, pembangunan rumah teres dua tingkat sebanyak 155 unit
dan pembangunan rumah kedai sebanyak 10 unit. Seterusnya, projek Taman Sungai
Kelang melibatkan pembangunan sebanyak 18 unit rumah berkembar dua tingkat, 8
unit rumah berkembar satu tingkat, 34 unit rumah kedai satu tingkat, 47 unit rumah
kedai dua tingkat dan 10 unit rumah teres satu tingkat.
Secara keseluruhannya, didapati lapan projek yang hendak dipulihkan bukan
sahaja melibatkan jenis rumah teres, rumah berkembar dan rumah kedai, namun ia
juga melibatkan jenis rumah pangsapuri, apartmen dan kondominium. Ini
menunjukkan bahawa, pihak SPNB bukan sahaja bersedia untuk memulihkan projek
perumahan terbengkalai yang melibatkan rumah berdensiti rendah, namun mereka
juga bersedia memulihkan projek perumahan terbengkalai yang melibatkan rumah
pangsapuri, apartmen dan kondominium. Dengan meneliti jenis rumah yang
terbengkalai, didapati masalah projek perumahan terbengkalai di Malaysia bukan
sahaja berlaku ke atas projek yang melibatkan rumah berdensiti rendah, namun
masalah ini juga berlaku ke atas bangunan bertingkat seperti bangunan kondominium
dan apartmen. Seterusnya, didapati semua lapan projek perumahan terbengkalai
yang hendak dipulihkan juga melibatkan jenis rumah kos rendah dan kos sederhana.
Dengan itu, dapat dilihat bahawa, masalah projek perumahan terbengkalai biasanya
akan berlaku ke atas jenis rumah berkos rendah dan sederhana. Oleh itu, pihak
kerajaan adalah dinasihat supaya mengawal proses pembangunan projek rumah kos
rendah dan kos sederhana dengan lebih ketat untuk mengelakkan kejadian masalah
projek perumahan terbengkalai.
93
5.3.3 Punca Terbengkalai Kajian Kes
Selain itu, merujuk kepada Jadual 5.3, kesemua lapan projek pemulihan yang
dikaji juga menghadapi masalah pembangunan yang sama dan masalah ini telah
menyebabkan kelapan-lapan projek ini menjadi terbengkalai. Masalah yang
dimaksudkan ialah masalah kewangan dan masalah pengurusan. Masalah kewangan
di sini adalah lebih kepada masalah pinjaman dan masalah kegagalan untuk
mendapatkan sumber pembiayaan lain, manakala masalah pengurusan pula lebih
kepada masalah dari segi pengurusan kewangan yang menyebabkan ketidakstabilan
aliran tunai projek, iaitu sumber pembiayaan yang ada tidak dapat menutup kos
pembangunan yang diperlukan.
Di sini, dapat dilihat bahawa, faktor utama yang menyebabkan kebanyakan
projek perumahan menjadi terbengkalai ialah masalah kewangan dan masalah
pengurusan. Ini adalah bertepatan dengan apa yang dinyatakan oleh Ahmad Zahid
dalam Utusan Malaysia bertarikh 10/2/2001, beliau menyatakan bahawa, lapan puluh
peratus masalah projek perumahan terbengkalai yang dikenalpasti adalah disebabkan
masalah kewangan pemaju dan kadar aliran tunai projek yang tidak mantap. Oleh
itu, untuk mengelakkan kejadian masalah projek perumahan terbengkalai pada masa
hadapan, pihak pemaju projek perumahan perlu bertindak dengan lebih cekap dalam
menguruskan projek yang dibangunkan terutamanya dalam menguruskan aspek
kewangan projek.
5.3.4 Peringkat Pemulihan Kajian Kes
Kelapan-lapan projek ini telah diambil alih oleh pihak SPNB untuk
menjalankan kerja pemulihan dan sekarang berada di peringkat kajian awalan. Kerja
pengumpulan data sedang dijalankan oleh pihak SPNB ke atas kelapan-lapan projek
94
ini untuk menentukan tahap potensi pemulihan setiap projek. Apabila projek telah
ditentukan sebagai projek yang berpotensi untuk dipulihkan, kerja pemulihan
seterusnya akan dijalankan dan para pembeli akan berupaya mendapat balik rumah
yang mereka beli.
5.4 Kesimpulan
Negeri Selangor yang terletak di tengah-tengah Semenanjung Malaysia di
pantai barat merupakan antara negeri menghadapi masalah projek perumahan
terbengkalai yang paling serius. Lapan projek pemulihan SPNB di Selangor yang
berada di peringkat kajian awalan telah dipilih sebagai kajian kes dalam penyelidikan
ini. Lapan projek ini ini merangkumi, projek Taman Bunga Negara, Taman Bayu,
Taman Kapar, Ara Court Apartment, Taman Sungai Kelang, Taman Sobena Jaya,
Estana Court Kondominium dan Puncak Bandar Damai. Jenis pembangunan bagi
kelapan-lapan projek ini adalah berbeza. Terdapat projek yang hanya melibatkan
satu jenis pembangunan sahaja, juga terdapat projek yang melibatkan pembangunan
bercampur. Jenis rumah yang dibangunkan bukan sahaja melibatkan rumah teres,
rumah berkembar dan rumah kedai, namun ia juga melibatkan rumah pangsapuri,
apartmen dan kondominium. Didapati, faktor terbengkalai kelapan-lapan projek ini
adalah sama iaitu, masalah kewangan dan masalah pengurusan. Pihak SPNB sedang
menjalankan kajian awalan ke atas kelapan-lapan projek ini untuk menentukan tahap
potensi pemulihan setiap projek. Selepas melihat kepada latar belakang kajian kes,
kerja analisis data akan dimulakan di bab seterusnya. Data yang dikumpul daripada
pihak yang ditemu ramah akan dianalisis untuk mendapatkan hasil kajian bagi
mencapai objektif dan matlamat yang ditetapkan.
BAB 6
ANALISIS MASALAH PENGUMPULAN DATA DI SPNB DAN SEBAB
KEGAGALAN PEMBERIAN KERJASAMA OLEH PEMAJU
6.1 Pengenalan
Dalam penulisan bab ini, kaedah pengumpulan data primer dan kaedah
analisis kajian yang digunakan akan diterangkan terlebih dahulu. Seterusnya, hasil
analisis kajian yang diperolehi mengikut objektif kajian yang ditetapkan akan
diterangkan mengikut turutan. Terlebih dahulu ialah masalah-masalah yang dihadapi
oleh pihak SPNB semasa mengumpul data di peringkat kajian awalan dan diikuti
dengan sebab-sebab kenapa pemaju gagal memberi kerjasama kepada pihak SPNB
untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan. Kemudian, penemuan kajian
akan diterangkan dan diakhiri dengan kesimpulan bagi bab ini.
96
6.2 Kaedah Pengumpulan Data Primer
Dalam menjalankan kajian ini, kaedah temu ramah secara bersemuka dan
kaedah temu ramah melalui panggilan telefon telah digunakan untuk mengumpul
segala data primer yang diperlukan bagi mencapai objektif kajian yang ditetapkan.
Kaedah temu ramah secara bersemuka dijalankan dengan pihak temu ramah yang
dipilih melalui perjumpaan yang dibuat. Justifikasi pemilihan kaedah ini ialah, ia
boleh mendapatkan maklum balas yang jelas dan teliti daripada pihak yang ditemu
ramah. Kaedah ini adalah digunakan untuk mengumpul data primer yang diperlukan
bagi mencapai objektif kajian pertama.
Pihak yang dipilih untuk menjalankan temu tamah bersemuka ialah pihak
eksekutif bahagian projek SPNB. Mereka adalah terdiri daripada empat pihak
eksekutif yang mempunyai pengalaman menjalankan kajian awalan dari dua
setengah tahun hingga tujuh tahun. Menurut Patton (1990), hanya individu yang
kaya dengan maklumat yang hendak dikaji sahaja dipilih untuk ditemu ramah.
Tujuannya ialah untuk mengelakkan maklumat yang diberi oleh pihak temu ramah
adalah dari persepsi mereka. Oleh itu, justifikasi pemilihan keempat-empat pihak
eksekutif bahagian projek SPNB sebagai pihak temu ramah ialah, mereka merupakan
pihak yang diberi tanggungjawab untuk menjalankan kerja pengumpulan data di
peringkat kajian awalan bagi projek pemulihan SPNB di seluruh Malaysia. Dengan
kata lain, mereka akan terlibat secara langsung dalam bidang kajian yang dikaji
dalam penyelidikan ini. Selain itu, keempat-empat pihak eksekutif ini juga
mempunyai pengalaman dalam menjalankan kajian awalan pemulihan lebih dari dua
tahun, jadi mereka dapat memberi maklumat yang kaya yang diperlukan dalam
kajian ini.
Seterusnya, kaedah temu ramah melalui panggilan telefon merupakan cara
pengumpulan data yang bertujuan untuk mendapatkan maklumat daripada seseorang
dengan menelefonnya (Ahmad Mahdzan Ayob, 1992). Justifikasi pemilihan kaedah
ini ialah, ia dapat mengumpul data primer yang diperlukan daripada pihak temu
97
ramah yang bertaburan dengan lebih cepat, mudah dan murah. Selain itu, ia juga
berupaya mendapatkan maklum balas yang diperlukan segera daripada pihak
responden. Kaedah ini telah digunakan untuk mencapai objektif kajian kedua dan
ketiga yang ditetapkan. Bagi mencapai objektif kajian kedua, pihak pemaju yang
terlibat dalam kajian kes telah dipilih sebagai pihak responden. Justifikasi pihak
pemaju dipilih sebagai pihak responden ialah, kajian objektif kedua ialah untuk
mengkaji apa sebab yang menyebabkan pihak pemaju gagal memberi kerjasama
kepada pihak SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan.
Seterusnya, bagi mencapai objektif kajian ketiga, pihak eksekutif bahagian
projek SPNB telah dipilih sebagai pihak responden. Ini kerana, cadangan langkah
penyelesaian masalah pengumpulan data adalah dikemukakan kepada mereka, jadi
pandangan dan pendapat mereka tentang cadangan tersebut adalah perlu diteliti dan
diambil berat. Kajian kes yang dipilih ialah projek pemulihan SPNB di Negeri
Selangor yang berada di peringkat kajian awalan pemulihan. Justifikasi pemilihan
projek pemulihan SPNB di Negeri Selangor sebagai kajian kes ialah, Negeri
Selangor merupakan antara negeri yang mempunyai paling banyak projek pemulihan
SPNB di peringkat kajian awalan yang kaya dengan maklumat kajian, iaitu kajian
awalan bagi projek Selangor telah dijalankan dalam suatu tempoh masa tertentu.
Oleh itu, projek itu telah melalui apa yang hendak dikaji dalam kajian ini. Seperti
yang diterangkan dalam bab 5, antara projek pemulihan di Negeri Selangor yang
dikaji termasuklah, projek Taman Bunga Negara, Taman Bayu, Taman Kapar, Ara
Court Apartment, Taman Sungai Kelang, Taman Sobena Jaya, Estana Court
Kondominium dan Bandar Puncak Damai.
6.3 Kaedah Analisis Kajian
Seperti yang dibincangkan dalam bab 2, kaedah yang digunakan untuk
menganalisis data primer ialah kaedah analisis kualitatif. Kaedah analisis kualitatif
98
merupakan cara atau proses untuk mendapatkan kesimpulan dari beberapa kenyataan
yang diberi oleh pihak temu ramah (Lofland and Lofland, 1984). Ia bukan menyalin
apa yang dinyatakan oleh pihak yang ditemu ramah, tetapi pengkaji perlu memahami
dan menerangkan maksud yang ingin disampaikan oleh pihak yang ditemu ramah
(Berg, 1989). Teknik pengkodan telah digunakan dalam kerja analisis ini, iaitu
mengekodkan kata-kata yang diberi oleh pihak yang ditemu ramah. Kemudian,
penerangan dan penaksiran akan dibuat ke atas kata-kata tersebut untuk mendapatkan
hasil analisis kajian (Lofland and Lofland, 1984). Penelitian setiap maklum balas
yang diberi oleh pihak temu ramah adalah perlu untuk membuat penaksiran yang
baik. Kaedah analisis ini dapat menghasilkan penulisan yang memuaskan, kerana ia
dapat memahami sesuatu perkara dengan lebih jelas dan tepat. Hasil analisis yang
tepat akan dapat mencapai matlamat dan objektif kajian yang ditetapkan.
6.4 Analisis Masalah Pengumpulan Data yang Dihadapi oleh Pihak SPNB
Untuk mencapai objektif pertama yang ditetapkan, iaitu mengkaji masalah
yang dihadapi oleh pihak SPNB dalam usaha untuk mengumpul data yang diperlukan
di peringkat kajian awalan, projek pemulihan SPNB di Selangor telah digunakan
untuk membuktikan dan mengukuhkan masalah yang dikenalpasti. Hasil dari kajian
temu ramah yang dijalankan, didapati pihak SPNB telah menghadapi empat masalah
utama dalam mengumpul data yang diperlukan. Keempat-empat masalah yang
dihadapi adalah seperti berikut: -
99
6.4.1 Masalah Kerjasama Pihak Pemaju Dalam Memberi Data yang Diminta
Dalam usaha untuk mengumpul data projek yang diperlukan untuk tujuan
kajian awalan, sumber data utama yang digunakan oleh pihak SPNB ialah pihak
pemaju lepas. Dengan kata lain, pihak SPNB akan bergantung kepada pihak pemaju
lepas untuk mengumpul data yang diperlukan. Pihak eksekutif bahagian projek
SPNB menyatakan bahawa:
Salah satu masalah pengumpulan data yang wujud di peringkat
kajian awalan adalah berhubung kait dengan kerelaan pihak
pemaju dalam memberi data atau maklumat yang diminta.
Ini bermakna, pihak pemaju yang diminta untuk memberi data tidak memberi
kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB sama ada mengambil masa yang lama
untuk memberi data yang diminta atau langsung tidak memberi data yang diminta.
Pihak pemaju yang terlibat biasanya mempunyai banyak alasan untuk tidak memberi
kerjasama. Antara alasan yang dikenalpasti oleh pihak eksekutif bahagian projek
SPNB ialah:
Mereka ingin mengelakkan masalah tuntutan daripada para
pembeli, sibuk dengan kerja sendiri, mementingkan diri sendiri,
tidak mahu memberi balik hak kepentingan kepada pembeli dan
sebagainya.
Pelbagai alasan pemaju ini telah menyebabkan pihak SPNB gagal
mendapatkan kerjasama daripada mereka untuk mengumpul data projek yang
diperlukan. Apabila data yang diperlukan tidak dapat dikumpul, kemungkinan besar
projek itu akan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Sebagai contoh, jika
maklumat para pembeli tidak dapat dikumpul dengan lengkap, maka pihak SPNB
100
akan menghadapi masalah untuk menghubungi mereka untuk mendapatkan
persetujuan pemulihan. Apabila persetujuan pembeli adalah kurang dari 70 peratus,
maka projek itu akan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Jadual 6.1
menunjukkan masalah kerjasama pihak pemaju yang dihadapi oleh kajian kes yang
dikaji.
Jadual 6.1: Masalah Kerjasama Pihak Pemaju dalam Memberi Data yang Diminta
yang Dihadapi oleh Kajian Kes
Masalah kerjasama Nama projek
Mengambil
masa lama
untuk beri data
Langsung
tidak beri
data
Taman Bunga Negara √ X
Taman Bayu X X
Taman Kapar X √
Ara Court Apartment X √
Taman Sungai Kelang X √
Taman Sobena Jaya X √
Estana Court
Kondominium
X X
Bandar Puncak Damai √ X
Petunjuk:
√ – menghadapi masalah kerjasama pihak pemaju.
X – tidak menghadapi masalah kerjasama pihak pemaju. Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
Merujuk kepada Jadual 6.1, daripada lapan projek yang dikaji, terdapat
sebanyak enam projek menghadapi masalah ini. Ini membuktikan bahawa, masalah
ini memang merupakan salah satu masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh
pihak SPNB dan dapat dilihat bahawa, kekerapan kewujudan masalah ini adalah
amat tinggi. Dua projek yang tidak menghadapi masalah ini ialah projek Taman
101
Bayu dan projek Estana Court Kondominium. Kedua-dua projek ini tidak
menghadapi masalah ini kerana pihak SPNB gagal mengesan pihak pemaju bagi
kedua-dua projek ini untuk tujuan pengumpulan data.
Apabila pihak pemaju gagal dikesan oleh pihak SPNB di peringkat awal,
maka pihak SPNB akan gagal mengumpul data yang diperlukan daripada pihak
pemaju. Oleh itu, masalah kerjasama daripada pihak pemaju tidak wujud ke atas
kedua-dua projek ini. Seterusnya, baki enam projek yang menghadapi masalah ini
boleh dibahagikan kepada dua kumpulan utama. Terdapat dua projek yang digolong
dalam masalah kumpulan pertama, iaitu projek Taman Bunga Negara dan projek
Bandar Puncak Damai. Masalah yang dihadapi ialah:
Pihak pemaju mengambil masa yang lama untuk memberi data
yang diminta.
Bagi projek Taman Bunga Negara, pihak pemaju telah menggunakan selama
6 bulan untuk memberi maklumat yang lengkap kepada pihak SPNB. Manakala bagi
projek Bandar Puncak Damai pula, pemaju telah mengambil selama 7 bulan untuk
memberi maklumat yang diminta. Tambahan pula, maklumat yang diberi masih
belum lengkap lagi. Menurut pihak eksekutif bahagian projek SPNB:
Dalam proses pemulihan yang ditetapkan, pihak SPNB sepatutnya
hanya perlu menggunakan 3 bulan sahaja untuk mengumpul data
yang diperlukan di peringkat kajian awalan.
Tetapi masalah kerjasama pihak pemaju yang dihadapi oleh kedua-dua projek
ini telah menyebabkan pihak SPNB terpaksa mengambil masa lebih dari 6 bulan
untuk mengumpul data yang diperlukan. Oleh itu, ia telah memanjangkan masa yang
diperlukan untuk menjalankan kajian awalan. Seterusnya melewatkan proses
102
pemulihan yang dijalankan. Akhirnya, menimbulkan pelbagai masalah sampingan
seperti masalah tuntutan rumah daripada para pembeli. Masalah kumpulan kedua
ialah:
Pihak pemaju langsung tidak memberi data yang diminta oleh
pihak SPNB.
Terdapat empat projek yang digolong dalam kumpulan ini, iaitu projek Taman
Kapar, Ara Court Apartment, Taman Sungai Kelang dan Taman Sobena Jaya. Situasi
kejadian kempat-empat projek ini adalah lebih kurang sama. Di sini, pihak pemaju
yang merupakan sumber data utama kepada pihak SPNB telah gagal membantu
mereka mengumpul data yang diperlukan di peringkat kajian awalan. Akibat dari itu,
ia boleh menyebabkan sebahagian data yang diperlukan tidak dapat dikumpul dengan
lengkap oleh pihak SPNB. Walau bagaimanapun, pihak SPNB telah cuba
mengumpul data yang diperlukan daripada agensi lain seperti KPKT, PBT, Pejabat
Tanah dan juruperunding. Tetapi langkah penyelesaian ini pula menimbulkan
masalah data tidak lengkap di agensi lain yang akan dibincang di 6.4.2.
Kesimpulannya, masalah kerjasama pihak pemaju yang dihadapi boleh
dibahagikan kepada dua situasi iaitu, sama ada pihak pemaju mengambil masa yang
lama untuk memberi data yang diperlukan atau langsung tidak memberi data yang
diminta. Masalah ini telah memanjangkan tempoh masa kajian awalan, seterusnya
melewatkan proses pemulihan yang dijalankan. Apabila projek pemulihan menjadi
lambat disiapkan, maka pelbagai masalah sampingan akan timbul seperti masalah
tuntutan rumah daripada para pembeli, masalah peningkatan kos pemulihan dan
sebagainya. Selain itu, masalah ini juga menyebabkan projek dikeluarkan daripada
pemantauan SPNB atas sebab data yang diperlukan tidak dapat dikumpul dengan
lengkap. Oleh itu, masalah ini perlu diambil perhatian oleh pihak SPNB untuk
mencari kaedah bagi menyelesaikannya.
103
6.4.2 Data Tidak Lengkap di Agensi Lain
Selepas pihak SPNB gagal mengumpul data projek yang diperlukan daripada
pihak pemaju, pihak SPNB akan cuba mengumpul data yang diperlukan daripada
agensi lain. Antara agensi lain yang terlibat ialah, pihak KPKT, PBT, Pejabat Tanah
dan juruperunding. Masalah yang dihadapi ialah, maklumat yang diminta tidak
lengkap di agensi lain. Ini bermakna, selain dari pihak pemaju, agensi lain yang
terlibat dalam projek juga tidak mempunyai maklumat yang lengkap tentang projek
tersebut. Sebagai contoh, pihak PBT tidak mempunyai maklumat yang berkaitan
dengan pinjaman pihak pemaju, maklumat para pembeli dan sebagainya.
Disebabkan itu, pihak SPNB perlu pergi jabatan atau agensi lain untuk mengumpul
data yang tidak terdapat di pihak PBT. Menurut pihak eksekutif bahagian projek
SPNB:
Masalah ini telah merumitkan dan menyusahkan kerja
pengumpulan data yang dijalankan, seterusnya memanjangkan
tempoh masa pengumpulan data yang digunakan.
Ini bermakna, kerja pengumpulan data akan menjadi rumit dan susah apabila
pihak SPNB perlu pergi lebih dari satu tempat untuk mengumpul data yang
diperlukan. Seterusnya, kerja pengumpulan data lebih dari satu tempat memerlukan
masa yang lebih panjang jika dibanding dengan kerja pengumpulan data di satu
tempat sahaja. Apabila masa pengumpulan data yang diperlukan telah dipanjangkan,
maka ia akan menjejaskan tempoh masa proses pemulihan. Masalah telah bertambah
serius apabila data yang diperlukan tidak dapat dikumpul lagi daripada semua agensi
lain yang terlibat. Akibat dari itu, projek akan dikeluarkan daripada pemantauan
SPNB atas sebab data yang dikumpul tidak lengkap. Jadual 6.2 menunjukkan
masalah data tidak lengkap di agensi lain yang dihadapi oleh SPNB semasa
mengumpul data yang diperlukan bagi kajian kes yang dikaji.
104
Jadual 6.2: Masalah Data Tidak Lengkap di Agensi Lain yang Dihadapi oleh Kajian
Kes
Nama projek Data tidak lengkap di
agensi lain
Taman Bunga Negara X
Taman Bayu √
Taman Kapar √
Ara Court Apartment √
Taman Sungai Kelang √
Taman Sobena Jaya √
Estana Court Kondominium √
Bandar Puncak Damai X
Petunjuk:
√ – menghadapi masalah data tidak lengkap di
agensi lain.
X – tidak menghadapi masalah data tidak lengkap di
agensi lain. Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
Merujuk kepada Jadual 6.2, hanya dua projek sahaja tidak menghadapi
masalah ini, iaitu projek Taman Bunga Negara dan projek Bandar Puncak Damai.
Disebabkan pihak pemaju kedua-dua projek ini dapat memberi data yang lengkap
kepada pihak SPNB, maka pihak SPNB tidak perlu lagi mengumpul data bagi kedua-
dua projek ini daripada agensi lain. Ini kerana, semua data yang diperlukan telah
dikumpul daripada pihak pemaju. Oleh itu, masalah data tidak lengkap di agensi lain
dapat dielakkan. Ini menunjukkan bahawa, jika pihak SPNB boleh mendapatkan
kerjasama sepenuhnya daripada pihak pemaju untuk tujuan pengumpulan data, maka
masalah ini akan dapat dielakkan.
Disebabkan pihak pemaju projek Taman Bayu dan Estana Court
Kondominium gagal dikesan oleh pihak SPNB, jadi pihak SPNB terpaksa
105
mengumpul data kedua-dua projek ini daripada agensi lain. Akibat dari itu, kedua-
dua projek ini telah menghadapi masalah data tidak lengkap di agensi lain. Masalah
ini juga sama dihadapi oleh empat projek yang gagal mengumpul data daripada pihak
pemaju. Sehingga akhir tahun 2004, SPNB telah menghubungi empat pihak untuk
mengumpul data bagi keenam-enam projek ini. Keempat-empat pihak yang
dihubungi ialah, KPKT, PBT, pejabat tanah dan juruperunding. Salah seorang pihak
eksekutif bahagian projek SPNB telah menyatakan bahawa:
Setiap pihak ini juga tidak mempunyai semua data yang diminta
oleh SPNB.
Sebagai contoh, PBT hanya mempunyai maklumat yang berkaitan dengan
lokasi projek, keluasan projek, jenis rumah yang dibangunkan dan kelulusan
pembangunan. Seterusnya, maklumat status hakmilik tanah hanya dapat dikumpul
daripada Pejabat Tanah. Selain itu, walaupun pihak KPKT mempunyai banyak data
yang diminta oleh pihak SPNB, tetapi wujud juga masalah pencatatan seperti data
projek yang diperlukan tidak dicatatkan. Disebabkan itu, SPNB terpaksa mencari
kesemua agensi ini ditambah pula dengan pihak lain untuk mengumpul data yang
diperlukan. Akibat dari itu, ia telah menyukarkan kerja pengumpulan data yang
dijalankan serta memanjangkan tempoh masa pengumpulan data yang digunakan.
Tambahan pula, masalah akan timbul jika data yang lengkap masih gagal dikumpul
selepas menghubungi semua agensi yang terlibat.
6.4.3 Ketidaksesuaian Penggunaan Kaedah Borang Maklumat
Kaedah borang maklumat merupakan salah satu cara pengumpulan data yang
digunakan oleh pihak SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan daripada pihak
pemaju. Pihak SPNB akan menghantar borang maklumat melalui pengeposan
106
kepada pihak pemaju untuk meminta mereka memberi data yang diperlukan.
Masalah ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat di sini merujuk
kepada kegagalan penggunaan kaedah ini secara berkesan dalam mengumpul data
yang diperlukan. Dengan kata lain, kaedah borang maklumat yang digunakan telah
menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul data yang diperlukan serta mengambil
masa yang lama untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan. Masalah ini
adalah lebih menekankan kaedah yang digunakan yang berbeza dengan masalah
6.4.1 yang lebih menekankan kerjasama pihak pemaju. Masalah ini telah wujud
dalam tiga bentuk. Bentuk masalah pertama yang dihadapi ialah:
Borang maklumat yang diserahkan kepada pihak pemaju tidak
dapat dikumpul balik.
Ini telah menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul sebarang maklumat
daripada pihak pemaju. Dalam keadaan ini, dapat dikatakan bahawa, kaedah borang
maklumat yang digunakan langsung tidak efisien, kerana ia tidak dapat membantu
pihak SPNB mengumpul sebarang data yang diperlukan. Apabila data yang
diperlukan tidak dapat dikumpul, maka projek akan dikeluarkan daripada pemantuan
SPNB. Oleh itu, boleh dikatakan kaedah ini adalah tidak sesuai digunakan.
Seterusnya, bentuk masalah kedua yang dihadapi ialah:
Borang maklumat yang dikumpul balik tidak diisi dengan lengkap.
Ini bermakna, walapun pihak SPNB dapat mengumpul balik borang
maklumat yang diserahkan, tetapi data borang maklumat tidak diisi dengan lengkap.
Untuk mengatasi bentuk masalah ini, pihak SPNB terpaksa meminta maklumat yang
diperlukan sebanyak beberapa kali daripada pihak pemaju atau meminta maklumat
yang tidak lengkap daripada agensi lain. Akibat dari itu, ia telah memanjangkan
tempoh masa pengumpulan data yang digunakan, seterusnya menjejaskan
keseluruhan proses pemulihan yang dijalankan. Sekali lagi telah menunjukkan
107
kaedah borang maklumat adalah tidak sesuai digunakan. Ini adalah kerana, bentuk
masalah ini bukan sahaja menyebabkan sebahagian data yang diperlukan tidak dapat
dikumpul oleh pihak SPNB, namun ia juga telah melambatkan kajian awalan yang
dijalankan.
Akhirnya, bentuk masalah ketiga yang dihadapi oleh pihak eksekutif
bahagian projek SPNB semasa menggunakan kaedah borang maklumat ialah:
Pihak SPNB perlu menggunakan masa yang lama untuk
mengumpul balik borang maklumat yang diserahkan.
Walaupun pihak SPNB dapat mengumpul balik semua data yang diperlukan
dalam keadaan ini, tetapi ia telah memanjangkan masa pengumpulan data yang
digunakan. Salah satu sebab kejadian masalah ini ialah:
Cara permintaan data menggunakan borang maklumat yang
dihantar melalui pengeposan tidak mempunyai unsur paksaan
kepada pihak pemaju.
Apabila pihak pemaju hanya berdepan dengan borang maklumat yang
merupakan bahan mati, maka mereka tidak akan berasa tertekan untuk memberi data
yang diminta. Akibat dari itu, mereka boleh memberi data yang diperlukan pada
bila-bila masa. Tetapi, apabila data adalah dikumpul melalui cara temu ramah secara
bersemuka, maka pihak SPNB dapat memaksa pihak pemaju memberi data yang
lengkap dengan cepat. Oleh itu, kaedah borang maklumat dikatakan tidak sesuai
digunakan untuk tujuan pengumpulan data. Jadual 6.3, menunjukkan masalah
ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat yang dihadapi oleh kajian kes
yang dikaji.
108
Jadual 6.3: Masalah Ketidaksesuaian Penggunaan Kaedah Borang Maklumat yang
Dihadapi oleh Kajian Kes
Ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat Nama projek
Borang tidak
dapat dikumpul
balik
Borang tidak
diisi dengan
lengkap
Mengambil masa
lama untuk
kumpul balik
borang
Taman Bunga Negara X X √
Taman Bayu X X X
Taman Kapar √ X X
Ara Court Apartment √ X X
Taman Sungai
Kelang
√ X X
Taman Sobena Jaya √ X X
Estana Court
Kondominium
X X X
Bandar Puncak
Damai
X √ X
Petunjuk:
√ – menghadapi masalah ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang
maklumat.
X – tidak menghadapi masalah ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang
maklumat.
Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
Merujuk kepada Jadual 6.3, terdapat sebanyak enam projek turut
menghadapi masalah ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat, hanya
projek Taman Bayu dan Estana Court Kondominium sahaja tidak menghadapi
masalah ini. Ini adalah kerana, pihak pemaju bagi kedua-dua projek ini telah
melarikan diri, jadi pihak SPNB tidak menggunakan kaedah borang maklumat untuk
mengumpul data daripada kedua-dua pemaju ini. Apabila kaedah ini tidak
109
digunakan untuk tujuan pengumpulan data, jadi pelbagai masalah yang berkaitan
dengan kaedah ini juga tidak akan timbul.
Daripada enam projek yang menghadapi masalah ini, terdapat empat projek
menghadapi bentuk masalah yang sama. Keempat-empat projek ini ialah projek
Taman Kapar, Ara Court Apartment, Taman Sungai Kelang dan Taman Sobena Jaya.
Bentuk masalah yang dihadapi oleh keempat-empat projek ini ialah, borang
maklumat yang diserahkan untuk tujuan pengumpulan data tidak dapat dikumpul
balik. Situasi bentuk masalah yang dihadapi oleh keempat-empat projek ini adalah
sama iaitu, borang maklumat telah diserahkan kepada pihak pemaju pada bulan
2/2004. Apabila sudah menunggu satu bulan masih tiada maklum balas daripada
pihak pemaju, maka borang maklumat telah dihantar buat kali kedua sebagai tanda
pengingatan kepada mereka. Kerja penghantaran borang maklumat ini telah
dilakukan sebanyak tiga hingga empat kali.
Selepas menunggu selama 3 bulan, borang maklumat yang dihantar masih
tidak dapat dikumpul balik, maka pihak SPNB telah mencari syarikat pemaju bagi
keempat-empat projek ini. Hasil pencarian menunjukkan bahawa, kejadiaan bentuk
masalah ini adalah disebabkan oleh pihak pemaju tidak mempeduli borang maklumat
pihak SPNB. Bentuk masalah ini bukan sahaja menyebabkan pembaziran masa
dalam menunggu maklum balas daripada pihak pemaju, namun ia juga menyebabkan
data yang diperlukan gagal dikumpul melalui kaedah borang maklumat yang
digunakan.
Seterusnya, bentuk masalah borang maklumat yang dihadapi oleh projek
Taman Bunga Negara ialah, pihak SPNB mengambil masa yang lama untuk
mengumpul balik borang maklumat yang lengkap. Dalam situasi projek ini, borang
maklumat telah diserahkan kepada pihak pemaju pada bulan 2/2004, tetapi pihak
pemaju hanya dapat melengkapkan borang maklumat yang diserahkan dengan
mengambil tempoh masa selama enam bulan. Tempoh masa ini telah melebihi had
tempoh masa pengumpulan data yang dinyatakan dalam proses pemulihan, iaitu tiga
110
bulan. Akibat dari itu, ia telah memanjangkan tempoh masa proses pemulihan yang
digunakan.
Akhirnya, bentuk masalah penggunaan kaedah borang maklumat yang
dihadapi oleh projek Bandar Puncak Damai ialah, data borang maklumat yang
dikumpul balik tidak lengkap. Situasi yang dihadapi ialah, walaupun pihak pemaju
projek Bandar Puncak Damai telah menghantar balik borang maklumat yang
diserahkan selepas menerima surat amaran daripada pihak SPNB, tetapi maklumat
yang diberi tidak lengkap terutamanya maklumat para pembeli. Disebabkan
maklumat pembeli yang tidak lengkap boleh menyebabkan pihak SPNB gagal
mendapatkan 70 peratus persetujuan pemulihan daripada para pembeli, seterusnya
menyebabkan projek pemulihan gagal dijalankan, maka pihak SPNB telah meminta
lagi maklumat tersebut daripada pihak pemaju projek Bandar Puncak Damai. Akibat
dari itu, masa pengumpulan data yang digunakan telah diperpanjangkan.
Kesimpulannya, ketiga-tiga bentuk masalah ketidaksesuaian penggunaan
kaedah borang maklumat yang dihadapi telah menunjukkan kaedah ini adalah tidak
efisien digunakan. Ini kerana, ia bukan sahaja merumitkan kerja pengumpulan data
yang dijalankan, namun juga memanjangkan tempoh masa pengumpulan data,
seterusnya menjejaskan tempoh masa keseluruhan proses pemulihan. Selain itu,
ketidaklengkapan data yang dikumpul akibat dari masalah ini juga boleh
menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Oleh itu, kaedah ini
memang wujud masalah yang perlu ditangani.
6.4.4 Ketidakadaan Kuasa Undang-undang
Kuasa undang-undang di sini merujuk kepada kuasa yang boleh digunakan
untuk mengumpul data yang diperlukan. Dengan adanya kuasa ini, segala kerja
111
pengumpulan data akan menjadi senang. Sebagai contoh, Pusat Maklumat Harta
Tanah Negara (NAPIC) telah menggunakan kuasa di bawah Kaedah-kaedah
Penilaian dan Perkhidmatan Harta 1999 untuk mengumpul segala data yang
diperlukan bagi pusat maklumat yang dibangunkan. Menurut seksyen 6 (3), Akta
Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981, jika sesiapa yang diminta oleh NAPIC
untuk memberi data tidak memberi kerjasama, maka dia telah dianggap melakukan
kesalahan dan boleh dikenakan denda tidak lebih dari 10 ribu atau dipenjara tidak
lebih dari 3 bulan atau kedua-dua sekali (www.jpph.gov.my, 2004). Melalui
peruntukan ini, ia akan dapat memaksa pihak pemaju memberi data yang diperlukan
walaupun mereka tidak ingin berbuat demikian. Tetapi masalah yang timbul ialah:
Pihak SPNB tidak mempunyai kuasa pengumpulan data yang
diperuntukan di bawah undang-undang.
Ini bermakna, pihak SPNB hanya boleh menggunakan usaha sendiri untuk
mengumpul data yang diperlukan di peringkat kajian awalan. Tanpa kuasa
pengumpulan data di bawah peruntukan undang-undang, segala kerja pengumpulan
data yang dijalankan oleh pihak SPNB telah menjadi susah akibat dari pelbagai
masalah yang timbul terutamanya masalah kegagalan pemberian kerjasama oleh
pihak pemaju. Ini adalah kerana, pihak SPNB gagal memaksa pihak pemaju untuk
memberi data yang diperlukan. Jadual 6.4 menunjukkan masalah ketidakadaan
kuasa undang-undang yang dihadapi oleh pihak SPNB dalam usaha untuk
mengumpul data yang diperlukan bagi kajian kes yang dikaji.
112
Jadual 6.4: Masalah Ketidakadaan Kuasa Undang-undang yang Dihadapi oleh
Kajian Kes
Nama projek Ketidakadaan kuasa
undang-undang
Taman Bunga Negara √
Taman Bayu X
Taman Kapar √
Ara Court Apartment √
Taman Sungai Kelang √
Taman Sobena Jaya √
Estana Court Kondominium X
Bandar Puncak Damai √
Petunjuk:
√ – menghadapi masalah ketidakadaan kuasa
undang-undang.
X – tidak menghadapi masalah ketidakadaan kuasa
undang-undang. Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
Jadual 6.4 menunjukkan bahawa, terdapat enam projek menghadapi masalah
ini semasa mengumpul data yang diperlukan daripada pihak pemaju. Bagi projek
Taman Bunga Negara dan projek Bandar Puncak Damai, pihak SPNB telah
menghadapi masalah untuk memaksa pihak pemaju memberi data yang lengkap
dalam tempoh masa yang cepat. Akibat dari itu, masa pengumpulan data yang
digunakan telah diperpanjangkan. Seterusnya, bagi empat lagi projek yang baki,
pihak SPNB telah gagal memaksa pihak pemaju memberi data yang diminta. Ini
telah menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul sebarang maklumat daripada
pihak pemaju. Akibat dari itu, pihak SPNB terpaksa mengumpul data yang
diperlukan daripada agensi lain dan ini telah merumitkan kerja pengumpulan data
yang dijalankan serta memanjangkan tempoh masa kajian awalan yang digunakan.
Tetapi, jika pihak SPNB mempunyai kuasa pengumpulan data di bawah peruntukan
undang-undang, maka kesan dan masalah yang timbul ini akan dapat dielakkan.
113
6.4.5 Masalah Pengumpulan Data Secara Keseluruhan
Selepas melihat kepada analisis bagi setiap masalah pengumpulan data yang
dihadapi oleh pihak SPNB, seterusnya analisis secara keseluruhan akan dibuat untuk
melihat kesan masalah secara keseluruhan dan hubung kait antara masalah untuk
mencari langkah penyelesaian. Jadual 6.5 menunjukkan rumusan tentang setiap
masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh kajian kes yang dikaji.
Jadual 6.5: Masalah Pengumpulan Data yang Dihadapi oleh Kajian Kes
Nama projek Masalah kerjasama pihak pemaju
Data tidak lengkap di agensi lain
Ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat
Ketidakadaan kuasa undang-undang
Taman Bunga Negara
√
X
√
√
Taman Bayu X
√
X
X
Taman Kapar √
√
√
√
Ara Court Apartment
√
√
√
√
Taman Sungai Kelang
√
√
√
√
Taman Sobena Jaya
√
√
√
√
Estana Court Kondominium
X
√
X
X
Bandar Puncak Damai
√
X
√
√
Jumlah projek 6 6 6 6 Petunjuk: √ – menghadapi masalah berkenaan. X – tidak menghadapi masalah berkenaan.
Sumber: Hasil Kajian Pengkaji, 2004.
Merujuk kepada Jadual 6.5, didapati kekerapan kejadian keempat-empat
masalah pengumpulan data yang dihadapi adalah sama. Disebabkan kekerapan
kejadian kempat-empat masalah ini adalah amat tinggi iaitu sebanyak enam projek
114
daripada lapan projek, jadi keempat-empat masalah ini perlu diberi perhatian untuk
mengatasinya. Selain itu, secara keseluruhannya, kejadian keempat-empat masalah
ini bukan sahaja merumitkan dan menyukarkan kerja pengumpulan data, namun ia
juga telah melambatkan proses pengumpulan data yang dijalankan. Apabila proses
pengumpulan data menjadi lambat untuk disiapkan, maka tempoh masa kajian
awalan akan menjadi panjang, seterusnya ia akan menjejaskan keseluruhan proses
pemulihan yang dijalankan. Akibat dari itu, pelbagai masalah seperti masalah
tuntutan daripada para pembeli akan timbul.
Selain itu, masalah pengumpulan data ini juga menyebabkan projek yang
hendak dipulihkan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB akibat dari kegagalan
pihak SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan. Oleh itu, keempat-empat
masalah ini telah mendatangkan kesan yang amat serius. Disebabkan itu, pihak
SPNB perlu mencari beberapa langkah penyelesaian untuk mengatasi keempat-empat
masalah ini, supaya kerja pengumpulan data dapat berjalan dengan lancar dan cepat
serta dapat mengelakkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB atas sebab
kejadian keempat-empat masalah ini.
Keempat-empat masalah pengumpulan data yang dihadapi adalah berhubung
kait di antara satu sama lain. Menurut pihak eksekutif bahagian projek SPNB:
Sebab kejadian masalah kerjasama pihak pemaju dan masalah
ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat adalah
sama.
Iaitu pihak pemaju yang diminta untuk memberi maklumat tidak memberi
kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB sama ada mengambil masa yang lama
untuk memberi data yang diminta atau langsung tidak mempeduli borang maklumat
pihak SPNB. Oleh itu, untuk mengatasi kedua-dua masalah ini, sebab kenapa pihak
pemaju gagal memberi kerjasama kepada pihak SPNB perlu dikaji terlebih dahulu.
115
Selepas itu, barulah mencari langkah penyelesaian dengan berpandu kepada sebab
yang dikenalpasti. Seterusnya, pihak eksekutif bahagian projek SPNB turut
menyatakan bahawa:
Apabila masalah kerjasama pihak pemaju dapat diselesaikan, maka
secara automatiknya masalah data tidak lengkap di agensi lain dan
masalah ketidakadaan kuasa undang-undang juga akan dapat
diatasi.
Ini adalah kerana, apabila pihak SPNB berupaya mendapatkan kerjasama
sepenuhnya daripada pihak pemaju untuk tujuan pengumpulan data, maka pihak
SPNB tidak perlu lagi meminta maklumat daripada agensi lain yang terlibat serta
tidak memerlukan kuasa undang-undang untuk memaksa mereka memberi data yang
diminta. Oleh itu, kedua-dua masalah ini akan dapat dielakkan. Secara
kesimpulannya, untuk mengatasi keempat-empat masalah ini, sebab kenapa pihak
pemaju tidak memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB adalah perlu
dikenalpasti terlebih dahulu. Sebab ini akan dikaji di bahagian 6.5.
6.5 Analisis Sebab Kenapa Pihak Pemaju Tidak Memberi Kerjasama
kepada Pihak SPNB untuk Mengumpul Data yang Diperlukan
Untuk tujuan analisis ini, pihak pemaju yang terlibat dalam kajian kes telah
dipilih sebagai pihak yang diberi maklum balas. Walau bagaimanapun, hanya enam
dari lapan pihak pemaju dapat dihubungi selepas pelbagai usaha dijalankan. Jadual
6.6 menunjukkan sebab-sebab yang diberi oleh keenam-enam pihak pemaju yang
ditemu ramah.
116
Jadual 6.6: Sebab Pihak Pemaju Kajian Kes Tidak Memberi Kerjasama kepada
Pihak SPNB untuk Mengumpul Data di Peringkat Kajian Awalan.
Sebab-sebab
Nama
pemaju
Bukan urusan
sendiri
Mengelakkan
tuntutan para
pembeli
Sibuk dengan
kerja sendiri
Data telah
hilang
Pemaju A X X √ X
Pemaju B √ √ X X
Pemaju C √ X X √
Pemaju D √ X X √
Pemaju E √ √ X X
Pemaju F X √ √ X
Jumlah 4 3 2 2
Petunjuk:
√ – memberi sebab berkenaan.
X – tidak memberi sebab berkenaan. Sumber: Kajian Pengkaji, 2004.
Merujuk kepada Jadual 6.6, terdapat empat sebab yang diberi oleh pihak
pemaju yang ditemu ramah tentang sebab kenapa mereka tidak memberi kerjasama
sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan. Keempat-
empat sebab ini termasuklah, mereka menyatakan itu ialah urusan SPNB dan bukan
urusan mereka, untuk mengelakkan tuntutan daripada para pembeli, sibuk dengan
kerja sendiri dan data yang diminta telah hilang.
117
6.5.1 Bukan Urusan Sendiri
Daripada enam pihak pemaju yang tidak memberi kerjasama kepada pihak
SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan, terdapat sebanyak empat
pemaju memberi alasan bahawa, itu ialah urusan SPNB sendiri dan tidak ada kaitan
dengan mereka. Oleh itu, mereka telah mengabaikan borang maklumat yang
diserahkan oleh pihak SPNB dan langsung tidak mempeduli sama ada pihak SPNB
dapat mengumpul data yang dikehendaki atau tidak. Pihak pemaju B menyatakan
bahawa:
Adalah bagus untuk memulihkan semula projek itu, tetapi itu ialah
kerja pihak SPNB dan mereka tidak akan campur tangan dalam hal
tersebut.
Di sini, walaupun pihak pemaju bersetuju untuk memulihkan projek mereka,
tetapi persetujuan ini tidak bermaksud mereka akan melibatkan diri. Di samping itu,
pihak pemaju E pula menyatakan bahawa:
Disebabkan pemulihan itu tidak mendatangkan sebarang kebaikan
kepada mereka seperti keuntungan dari segi kewangan, jadi
mereka tidak akan membantu pihak SPNB untuk mengumpul data
yang diperlukan.
Dalam keadaan ini pula, pihak pemaju adalah lebih mementingkan manfaat
yang mereka boleh perolehi dan melupakan tanggungjawab mereka untuk
memulihkan projek. Seterusnya, menurut pihak pemaju C:
118
Projek itu bukan projek saya, jadi saya tidak mempunyai
tanggungjawab ke atasnya.
Pihak pemaju telah menjelaskan bahawa, walaupun projek itu adalah projek
mereka pada suatu masa ketika, tetapi mereka menyatakan perkara itu telah berlalu
dan sekarang projek itu tidak lagi dimiliki oleh mereka. Dalam keadaan ini, pihak
pemaju seakan-akan ingin menolak tanggungjawab ke atas projek itu kepada pihak
lain. Daripada pelbagai alasan yang diberi oleh pihak pemaju, dapat dilihat bahawa,
mereka tidak menyedari tanggungjawab mereka ke atas projek yang hendak
dipulihkan dan menolak semua tanggungjawab pemulihan kepada pihak SPNB.
Oleh itu, usaha perlu diambil untuk memberi kesedaran kepada pihak pemaju tentang
tanggungjawab pemulihan mereka, supaya dapat membetulkan tanggapan salah
mereka bagi membantu SPNB mengumpul data yang diperlukan di peringkat kajian
awalan.
6.5.2 Mengelakkan Tuntutan Para Pembeli
Salah satu sebab yang diberi oleh pihak pemaju B, E dan F tentang sebab
kenapa mereka tidak memberi kerjasama kepada pihak SPNB untuk mengumpul data
yang diperlukan ialah:
Ingin mengelakkan pelbagai tuntutan daripada para pembeli.
Didapati, dengan memberi maklumat para pembeli kepada pihak SPNB,
pihak SPNB akan menghubungi para pembeli yang terlibat. Kemudian para pembeli
akan berupaya mencari pihak pemaju melalui pihak SPNB untuk menuntut balik
wang mereka. Disebabkan ini akan membawa masalah yang besar kepada pihak
119
pemaju, jadi untuk mengelakkan kejadian ini, pihak pemaju telah memilih supaya
tidak memberi maklumat para pembeli kepada pihak SPNB. Selain dari menuntut
balik wang mereka, para pembeli juga mungkin menuntut balik rumah yang mereka
beli walaupun bayaran penuh belum dijelaskan. Pihak pemaju B telah menyatakan
bahawa:
Mereka bukan sahaja ingin mengelakkan tuntutan kewangan
daripada para pembeli, namun mereka juga ingin mengelakkan
para pembeli menuntut balik rumah yang belum dibina.
Ini adalah kerana, pihak pemaju B belum lagi memulakan kerja pembinaan di
tapak, jadi mereka takut para pembeli yang terlibat akan memaksa mereka menyerah
balik rumah yang dibeli. Oleh itu, mereka tidak akan memberi maklumat para
pembeli kepada pihak SPNB. Di sini, dapat dilihat bahawa, masalah tuntutan
daripada para pembeli merupakan salah satu sebab kenapa pihak pemaju tidak
memberi kerjasama kepada pihak SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian
awalan. Oleh itu, pihak SPNB perlu memikir cara untuk membantu mereka
mengatasi sama ada masalah tuntutan kewangan atau masalah tuntutan rumah
daripada para pembeli, supaya mereka berasa lega untuk memberi maklumat para
pembeli kepada pihak SPNB bagi mengatasi masalah pengumpulan data yang
dihadapi.
6.5.3 Sibuk Dengan Kerja Sendiri
Sebab ini biasanya diberi oleh pihak pemaju yang mengambil masa lama
untuk memberi data yang diminta. Salah satu pihak pemaju yang memberi alasan ini
ialah pemaju F, beliau telah menyatakan bahawa:
120
Mereka mempunyai banyak kerja sendiri yang perlu dibuat, jadi
tidak mempunyai masa untuk memberi data kepada pihak SPNB.
Timbunan kerja yang banyak telah menjadi alasan utama mereka. Kerja
yang banyak ini telah menyebabkan mereka tidak mempunyai masa yang cukup
untuk mengisi dan menyerah balik borang maklumat yang diterima. Selain itu,
pemaju A pula menyatakan bahawa:
Kerja yang banyak telah menyebabkan mereka lupa tentang
perkara itu.
Daripada alasan yang diberi, dapat dilihat bahawa, pihak pemaju adalah lebih
mementingkan urusan sendiri dan mengabaikan kepentingan pemulihan projek
perumahan terbengkalai yang dijalankan oleh pihak SPNB. Oleh itu, kepentingan
tindakan pemulihan perlu disampaikan kepada mereka, supaya mereka mengambil
berat tentang kerja pengumpulan data yang dijalankan oleh pihak SPNB.
6.5.4 Data Telah Hilang
Sebab ini yang diberi oleh pihak pemaju ialah, disebabkan data yang diminta
oleh pihak SPNB telah hilang, jadi mereka gagal memberi data tersebut kepada pihak
SPNB. Menurut pemaju C:
Disebabkan projek itu telah lama terbengkalai, jadi mereka telah
membuang maklumat-maklumat yang berkaitan dengan projek itu.
121
Didapati, projek yang terlibat telah terbengkalai selama empat belas tahun.
Oleh itu, data yang disimpan oleh pemaju C telah dibuang, kerana mereka
menyatakan data itu tidak digunakan lagi. Akibat dari itu, data itu tidak dapat
diberikan kepada pihak SPNB. Bagi pemaju D pula, mereka telah menyatakan
bahawa:
Mereka gagal mencari data yang diminta oleh pihak SPNB selepas
projek itu telah terbengkalai lebih dari dua puluh tahun.
Dalam keadaan ini, walaupun data projek masih disimpan, tetapi mereka
telah lupa di mana data itu disimpan. Ini kerana, projek tersebut telah terbengkalai
selama dua puluh dua tahun. Ini telah menyebabkan mereka gagal mencari data yang
disimpan, seterusnya memberi kepada pihak SPNB. Merujuk kepada alasan yang
diberi oleh pihak pemaju, didapati masalah data yang hilang ini adalah timbul dalam
keadaan di mana projek yang hendak dipulihkan telah terbengkalai dalam suatu
jangka masa yang panjang dan tindakan pemulihan tidak diambil dengan segera.
Oleh itu, untuk mengatasi masalah ini, pihak SPNB sama ada perlu mengambil
tindakan pemulihan dengan lebih awal atau menjalankan kerja pengumpulan data
sebaik sahaja projek menjadi terbengkalai.
6.6 Penemuan Kajian
Hasil analisis objektif kajian pertama telah menunjukkan bahawa, pihak
SPNB menghadapi empat masalah pengumpulan data di peringkat kajian awalan
pemulihan. Masalah kerjasama pihak pemaju dalam memberi data yang diminta
telah wujud dalam dua keadaan iaitu, sama ada mereka langsung tidak memberi
maklumat yang diminta atau mengambil masa yang lama untuk memberi maklumat
yang diminta. Seterusnya, masalah data tidak lengkap di agensi lain telah wujud
122
apabila data yang diperlukan gagal dikumpul dengan lengkap daripada pihak pemaju.
Masalah ini merujuk kepada maklumat yang tidak lengkap yang dimiliki oleh agensi
lain seperti KPKT, PBT, Pejabat Tanah dan juruperunding. Akibat dari itu, pihak
SPNB perlu menghubungi banyak pihak untuk mengumpul data yang diperlukan.
Di samping itu, masalah ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang
maklumat merujuk kepada masalah kaedah pengumpulan data yang digunakan. Ia
telah wujud dalam tiga bentuk. Bentuk pertama ialah, borang maklumat tidak dapat
dikumpul balik dan ini menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul sebarang
maklumat melalui penggunaan kaedah ini. Bentuk kedua ialah, pihak SPNB
mengambil masa yang lama untuk mengumpul balik borang maklumat yang lengkap.
Manakala bentuk ketiga ialah, data borang maklumat yang dikumpul balik tidak
lengkap. Ketiga-tiga bentuk masalah ini telah membuktikan kaedah borang
maklumat adalah tidak sesuai digunakan untuk tujuan pengumpulan data di peringkat
kajian awalan. Masalah pengumpulan data akhir ialah, pihak SPNB tidak
mempunyai kuasa pengumpulan data di bawah peruntukan undang-undang. Kuasa
sedemikian dapat membantu SPNB mengumpul data yang diperlukan dengan lebih
senang dan cepat serta lengkap terutamanya mengumpul daripada pihak pemaju.
Keempat-empat masalah pengumpulan data yang dihadapi ini bukan sahaja
merumitkan dan menyusahkan kerja pengumpulan data yang dijalankan, namun ia
juga memanjangkan tempoh masa pengumpulan data yang digunakan. Akibat dari
itu, ia telah menjejaskan tempoh masa yang diperlukan untuk menjalankan kajian di
peringkat awalan pemulihan, seterusnya melewatkan keseluruhan proses pemulihan
yang dijalankan. Apabila projek pemulihan menjadi lambat untuk disiapkan, ia akan
menimbulkan kejadian masalah tuntutan daripada para pembeli yang memerlukan
rumah dengan cepat. Selain itu, keempat-empat masalah ini juga boleh
menyebabkan projek yang hendak dipulihkan dikeluarkan daripada pemantauan
SPNB akibat dari kegagalan pihak SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan.
123
Disebabkan keempat-empat masalah pengumpulan data ini mendatangkan
kesan yang begitu serius, jadi pelbagai cadangan penyelesaian perlu dikemukakan.
Untuk tujuan ini, punca kejadian keempat-empat masalah pengumpulan data telah
dikenalpasti terlebih dahulu iaitu, sebab kenapa pihak pemaju gagal memberi
kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan.
Sebab ini adalah dikenalpasti melalui pencapaian objektif kajian kedua. Seterusnya,
sebab yang dikenalpasti akan digunakan untuk mencadangkan pelbagai langkah
penyelesaian bagi mengatasi keempat-empat masalah pengumpulan data.
Hasil analisis objektif kajian kedua menunjukkan bahawa, terdapat empat
sebab yang diberi oleh pihak pemaju yang ditemu ramah. Sebab pertama ialah, pihak
pemaju menyatakan itu ialah urusan SPNB sendiri dan bukan urusan mereka. Jadi,
mereka tidak mempunyai tanggungjawab untuk membantu pihak SPNB memulihkan
projek yang terlibat. Tambahan pula, mereka juga menyatakan bahawa, mereka
tidak akan menerima sebarang kebaikan atau keuntungan daripada pihak SPNB jika
mereka memberi kerjasama kepada SPNB untuk mengumpul data yang diperlukan.
Di sini, dapat dilihat bahawa, pihak pemaju tidak menyedari tanggungjawab mereka
ke atas tindakan pemulihan yang dijalankan.
Sebab kedua ialah, pihak pemaju ingin mengelakkan pelbagai tuntutan
daripada para pembeli. Disebabkan para pembeli akan dapat mencari pihak pemaju
untuk menuntut balik wang dan rumah mereka selepas pihak pemaju memberi
maklumat para pembeli kepada pihak SPNB, jadi pihak pemaju telah memilih supaya
tidak memberi maklumat tersebut kepada pihak SPNB. Oleh itu, boleh dikatakan
masalah tuntutan para pembeli merupakan punca kepada sebab yang diberi ini. Di
samping itu, timbunan kerja yang banyak telah digunakan oleh pihak pemaju sebagai
salah satu sebab kenapa mereka mengambil masa yang lama untuk memberi data
kepada pihak SPNB. Alasan yang diberi ialah, kerja yang banyak menyebabkan
mereka tidak mempunyai masa untuk mengisi dan memulangkan borang maklumat
yang diterima atau menyebabkan mereka lupa tentang perkara tersebut. Ini
menunjukkan bahawa, pihak pemaju hanya mementingkan kerja sendiri dan
mengabaikan kepentingan tindakan pemulihan SPNB.
124
Akhir sekali ialah, data yang disimpan tidak dapat dicari atau telah hilang.
Ini adalah disebabkan projek itu telah lama terbengkalai. Ini telah menyebabkan
pihak pemaju gagal memberi data yang berkaitan dengan projek tersebut kepada
pihak SPNB. Keempat-empat sebab ini telah menyebabkan pihak pemaju gagal
memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data di
peringkat kajian awalan. Seterusnya menimbulkan pelbagai masalah pengumpulan
data yang diterangkan melalui pencapaian objektif kajian pertama. Oleh itu, pihak
SPNB perlu memikirkan pelbagai langkah penyelesaian untuk mengatasi keempat-
empat sebab ini, supaya dapat memperolehi kerjasama sepenuhnya daripada pihak
pemaju untuk mengumpul data yang diperlukan bagi mengatasi masalah
pengumpulan data yang dihadapi di peringkat kajian awalan.
6.7 Kesimpulan
Peringkat pertama dalam proses pemulihan projek perumahan terbengkalai
yang dijalankan oleh pihak SPNB ialah peringkat kajian awalan pemulihan. Di
peringkat ini, pihak SPNB akan mengumpul semua data yang berkaitan dengan
projek untuk memudahkan kerja pemulihan nanti dan ia juga digunakan untuk
menjalankan kajian potensi projek bagi menentukan sama ada projek sesuai
dipulihkan atau tidak. Dalam usaha untuk mengumpul data yang diperlukan, pihak
SPNB telah menghadapi empat masalah pengumpulan yang meliputi masalah
kerjasama pihak pemaju dalam memberi data yang diperlukan, data tidak lengkap di
agensi lain, ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat dan ketidakadaan
kuasa undang-undang. Keempat-empat masalah ini bukan sahaja memanjangkan
tempoh masa pengumpulan data yang digunakan, seterusnya menyebabkan projek
pemulihan lambat disiapkan, namun ia juga menyebabkan projek dikeluarkan
daripada pemantauan SPNB akibat dari data yang diperlukan tidak dapat dikumpul
dengan lengkap. Oleh itu, pelbagai langkah penyelesaian perlu dicadangkan untuk
mengatasi keempat-empat masalah ini.
125
Untuk mencadangkan langkah penyelesaian yang sesuai, sebab kejadian
masalah adalah perlu dikenalpasti terlebih dahulu. Didapati, sebab kejadian
keempat-empat masalah ini adalah berpunca dari kegagalan pihak SPNB
mendapatkan kerjasama pengumpulan data daripada pihak pemaju. Terdapat empat
sebab yang dikenalpasti kenapa pihak pemaju tidak memberi kerjasama sepenuhnya
kepada pihak SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan. Ia meliputi,
pihak pemaju menyatakan itu bukan urusan mereka, ingin mengelakkan tuntutan para
pembeli, sibuk dengan kerja sendiri dan data yang diminta telah hilang. Oleh itu,
pihak SPNB perlu mencari langkah penyelesaian untuk mengatasi keempat-empat
sebab ini, supaya berupaya mendapatkan kerjasama sepenuhnya daripada pihak
pemaju untuk mengatasi keempat-empat masalah pengumpulan data yang dihadapi.
Untuk tujuan ini, empat cadangan penyelesaian berdasarkan keempat-empat sebab
ini akan dikemukakan kepada pihak SPNB di penulisan bab seterusnya.
BAB 7
CADANGAN PENYELESAIAN DAN KESIMPULAN
7.1 Pengenalan
Bab ini merupakan bab terakhir dalam penulisan projek Sarjana ini. Bab ini
boleh dikatakan sebagai bab kesimpulan terhadap keseluruhan kajian yang
dijalankan. Pada mulanya, beberapa cadangan penyelesaian yang merupakan
objektif kajian ketiga akan dikemukakan untuk mengatasi keempat-empat masalah
pengumpulan data yang dikenalpasti di objektif kajian pertama. Cadangan yang
dikemukakan adalah berdasarkan sebab kegagalan pemberian kerjasama
pengumpulan data oleh pihak pemaju yang dikenalpasti di objektif kajian kedua.
Kemudian, hasil pencapaian ketiga-tiga objektif kajian akan dirumuskan di bahagian
rumusan kajian. Seterusnya, masalah dan limitasi yang dihadapi semasa
menjalankan penyelidikan turut diterangkan di bahagian permasalahan dan limitasi
kajian. Beberapa tajuk kajian lanjutan akan dicadangkan kepada pengkaji lain untuk
mengkaji aspek yang belum dikaji dalam kajian ini. Sebagai penutup penulisan bab
ini, juga sebagai penutup penulisan projek Sarjana ini, satu kesimpulan yang
menyeluruh terhadap keseluruhan kajian yang dijalankan akan dibuat.
127
7.2 Cadangan Penyelesaian
Untuk membantu pihak SPNB mengatasi masalah pengumpulan data yang
dikenalpasti melalui pencapaian objektif kajian pertama, empat langkah penyelesaian
telah dicadangkan kepada pihak SPNB dengan berdasarkan sebab pihak pemaju
gagal memberi kerjasama pengumpulan data kepada pihak SPNB yang dikenalpasti
melalui pencapaian objektif kajian kedua. Cadangan ini merupakan objektif kajian
ketiga yang ditetapkan. Cadangan yang dikemukakan ini juga telah meneliti
pendapat dan pandangan yang diberi oleh keempat-empat pihak eksekutif bahagian
projek SPNB.
7.2.1 Menganjurkan Ceramah dan Kempen Kesedaran
Tujuan utama ceramah dan kempen ini dianjurkan ialah untuk memberi
kesedaran kepada pihak pemaju tentang tanggungjawab mereka dalam membantu
pihak SPNB memulihkan projek perumahan terbengkalai, supaya dapat
membetulkan tanggapan salah mereka yang menyatakan tindakan pemulihan ialah
urusan SPNB sahaja yang dikenalpasti melalui analisis 6.5.1. Apabila tanggapan
salah ini dapat dibetulkan, maka pihak SPNB akan berupaya mendapatkan kerjasama
sepenuhnya daripada pihak pemaju terutamanya dalam mengumpul data yang
diperlukan di peringkat kajian awalan. Akhirnya, pelbagai masalah pengumpulan
data yang dihadapi akan dapat diselesaikan.
Melalui ceramah dan kempen yang dianjurkan, pihak SPNB akan
menerangkan walaupun projek itu bukan dipulihkan oleh pihak pemaju, tetapi projek
itu adalah dibangunkan oleh mereka pada masa dulu dan kejadian terbengkalai
projek itu adalah disebabkan oleh mereka, jadi mereka mempunyai tanggungjawab
128
ke atas projek tersebut. Di samping itu, pihak eksekutif bahagian projek SPNB
menyatakan bahawa:
Penerangan ceramah perlu lebih menumpu kepada manfaat dan
faedah yang boleh diperolehi oleh pihak pemaju selepas projek
siap dipulihkan.
Ini kerana, pihak pemaju yang lebih mementingkan keuntungan dalam
perlaksanaan projek akan dapat ditarik oleh faedah dan manfaat yang ditawarkan,
supaya mereka rela memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk
mengumpul data di peringkat kajian awalan.
Selain itu, langkah penyelesaian ini juga digunakan untuk mengatasi masalah
pihak pemaju yang hanya mementingkan kerja sendiri dan mengabaikan kepentingan
pemulihan pihak SPNB yang dikenalpasti melalui analisis 6.5.3. Melalui ceramah
dan kempen yang dianjurkan, pihak SPNB akan menerangkan apa kepentingan
tindakan pemulihan dijalankan terutamanya kepentingan setiap data yang diminta
daripada pihak pemaju di peringkat kajian awalan. Ini akan dapat memberi
kesedaran kepada pihak pemaju tentang kepentingan tindakan pemulihan yang
dijalankan oleh pihak SPNB termasuklah kepentingan kerja pengumpulan data yang
dijalankan di peringkat kajian awalan. Akibat dari itu, pihak pemaju akan bersedia
untuk memberi kerjasama kepada pihak SPNB untuk mengumpul data yang
diperlukan bagi mengatasi masalah pengumpulan data yang dihadapi di peringkat
kajian awalan, seterusnya membantu pihak SPNB menjayakan tindakan pemulihan
yang dijalankan.
Menurut pihak eksekutif bahagian projek SPNB, salah satu aspek
perancangan yang perlu dititikberat dalam perlaksanaan langkah ini ialah:
129
Perlu memastikan semua pemaju menghadiri ceramah dan kempen
yang dianjurkan.
Ini kerana, tanpa pihak pemaju yang merupakan para hadirin ceramah,
langkah penyelesaian ini tidak akan dapat dilaksanakan dengan jayanya, seterusnya,
masalah pengumpulan data juga tidak akan dapat diselesaikan. Salah satu cara yang
akan dilaksanakan untuk menarik para pemaju menghadiri ceramah dan kempen
yang dianjurkan ialah:
Mempelbagaikan aspek penerangan ceramah yang tidak hanya
menumpu kepada aspek pemulihan projek perumahan
terbengkalai.
Aspek penerangan lain yang lebih diminati oleh pihak pemaju boleh
dimasukkan sebagai salah satu aspek penerangan ceramah seperti aspek yang
berkaitan dengan pembiayaan projek. Tidak dapat dinafikan bahawa, perancangan
yang cukup adalah perlu dibuat dan ini merupakan masalah yang dihadapi oleh pihak
SPNB buat masa sekarang akibat dari masalah kekurangan kakitangan. Tetapi
masalah ini akan dapat diatasi apabila kakitangan baru telah diambil.
7.2.2 Membantu Mengadakan Perundingan dengan Para Pembeli
Cadangan kedua ini adalah berdasarkan hasil analisis 6.5.2. Tujuan
perundingan ini diadakan ialah untuk membantu pihak pemaju mengatasi masalah
tuntutan para pembeli, supaya mereka berasa lega untuk memberi maklumat para
pembeli kepada pihak SPNB bagi mengatasi masalah ketidaklengkapan data di
peringkat kajian awalan. Menurut pihak eksekutif bahagian projek SPNB:
130
Walaupun tuntutan para pembeli merupakan hal pihak pemaju dan
tiada kaitan dengan mereka, tetapi untuk mendapatkan kerjasama
pengumpulan data daripada pihak pemaju, mereka akan cuba
menjalankan langkah penyelesaian ini.
Di mana, pihak SPNB akan berjanji dengan pihak pemaju untuk mengadakan
perundingan dengan para pembeli yang terlibat, supaya para pembeli bersetuju untuk
menuntut balik rumah mereka selepas rumah siap dipulihkan dan menuntut balik
kerugian mereka selepas keuntungan diperolehi serta mengabaikan pengambilan
tindakan mahkamah. Selain dari membantu mengadakan perundingan, pihak SPNB
juga akan menjanjikan pulangan yang memuaskan kepada pihak pemaju untuk
membantu mereka mengatasi masalah tuntutan kewangan daripada para pembeli.
Dengan adanya kedua-dua perjanjian ini, pihak pemaju tidak akan takut lagi masalah
tuntutan daripada para pembeli dan bersedia untuk memberi data projek yang diminta
oleh pihak SPNB.
7.2.3 Mengumpul Data Sebaik Sahaja Projek Menjadi Terbengkalai
Cadangan langkah ini digunakan untuk mengatasi masalah kehilangan data
yang dihadapi oleh pihak pemaju yang dikenalpasti melalui analisis 6.5.4. Salah satu
sebab pihak pemaju gagal memberi kerjasama kepada pihak SPNB untuk
mengumpul data yang diperlukan ialah, data yang diminta telah hilang atau tidak
dapat dicari. Kejadian ini adalah disebabkan projek itu telah lama terbengkalai.
Apabila pihak SPNB meminta pihak pemaju untuk memberi data projek tersebut,
pihak pemaju telah gagal mencari data tersebut. Oleh itu, kerja pengumpulan data
perlu dijalankan sebaik sahaja projek menjadi terbengkalai, supaya pihak pemaju
berupaya memberi data yang diminta oleh pihak SPNB untuk tujuan pemulihan.
Menurut pihak eksekutif bahagian projek SPNB:
131
Kejayaan langkah ini adalah bergantung kepada kerjasama yang
diberi oleh pihak KPKT.
Ini bermakna, pihak KPKT perlu mengenalpasti projek perumahan
terbengkalai dengan lebih awal, seterusnya menyerahkan projek tersebut kepada
pihak SPNB dengan kadar segera untuk membolehkan tindakan pemulihan dapat
dijalankan dengan lebih cepat.
7.2.4 Menggunakan Kaedah Pengumpulan Data Lain
Cadangan langkah ini adalah digunakan untuk mengatasi alasan sibuk dengan
kerja sendiri yang diberi oleh pihak pemaju yang dikenalpasti melalui analisis 6.5.3.
Didapati, kerja yang banyak telah menyebabkan pihak pemaju tidak mempunyai
masa atau lupa untuk mengisi dan memulangkan borang maklumat yang dihantar
kepada mereka. Oleh itu, pihak SPNB perlu menggunakan kaedah pengumpulan
data lain yang lebih sesuai untuk mengumpul data yang diperlukan walaupun pihak
pemaju adalah sibuk dengan kerja mereka. Tambahan pula, cadangan ini juga
menepati hasil analisis ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat di
bahagian 6.4.3 yang menunjukkan kaedah borang maklumat tidak sesuai digunakan
untuk tujuan pengumpulan data di peringkat kajian awalan.
Kaedah borang maklumat dikatakan tidak sesuai digunakan kerana, ia hanya
merupakan bahan mati yang dihantar kepada pihak pemaju melalui pengeposan.
Oleh itu, ia tidak dapat memberi apa-apa tekanan kepada pihak pemaju untuk
memulangkan borang dalam tempoh masa yang singkat. Akibat dari itu, pihak
pemaju akan menyiapkan kerja sendiri terlebih dahulu, barulah mengisi borang
tersebut. Disebabkan itu, adalah dicadangkan supaya pihak SPNB menggunakan
kaedah temu ramah secara bersemuka untuk mengumpul data yang diperlukan
132
daripada pemaju. Pihak eksekutif bahagian projek SPNB juga bersetuju dengan
cadangan ini yang menyatakan bahawa:
Kaedah temu ramah bersemuka akan dapat mengumpul data
dengan lebih cepat jika berbanding dengan kaedah borang
maklumat.
Ini kerana, kaedah pengumpulan data secara bersemuka mempunyai unsur
paksaan kepada pemaju untuk menekan mereka memberi data yang diminta pada
masa temu ramah diadakan walaupun mereka mempunyai banyak kerja di tangan.
Tetapi, pihak eksekutif bahagian projek SPNB turut menyatakan bahawa:
Mereka tidak mempunyai pegawai yang cukup untuk menjalankan
kaedah ini buat masa sekarang.
Sekali lagi pihak SPNB menghadapi masalah kekurangan pegawai.
Disebabkan perlaksanaan kaedah temu ramah secara bersemuka memerlukan
pegawai mengunjungi syarikat pemaju, jadi pegawai yang banyak adalah diperlukan
untuk menjalankan projek pemulihan SPNB yang banyak. Walau bagaimanapun,
masalah ini akan dapat diselesaikan apabila pegawai baru diambil. Selain itu,
menurut salah seorang pihak eksekutif bahagian projek SPNB:
Kejayaan perlaksanaan langkah ini masih bergantung kepada
kerelaan pihak pemaju untuk memberi data yang diminta walaupun
kaedah temu ramah bersemuka digunakan.
Oleh itu, untuk memastikan langkah ini dapat dijalankan dengan jayanya,
kuasa pengumpulan data di bawah peruntukan undang-undang merupakan langkah
133
sampingan yang dilaksanakan seperti kuasa pengumpulan data di bawah Akta
Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981 yang dimiliki oleh NAPIC. Dengan
adanya kuasa ini, ia akan dapat memaksa pihak pemaju memberi data yang
diperlukan jika mereka enggan berbuat demikian. Akibat dari itu, pelbagai masalah
pengumpulan data yang dihadapi akan dapat diatasi oleh pihak SPNB.
7.3 Rumusan Kajian
Pengkaji telah menetapkan tiga objektif dalam kajian ini iaitu, mengkaji
masalah-masalah yang dihadapi oleh pihak SPNB dalam usaha untuk mengumpul
data projek yang diperlukan di peringkat kajian awalan pemulihan, mengkaji sebab-
sebab kenapa pihak pemaju gagal memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak
SPNB untuk mengumpul data projek yang diperlukan di peringkat kajian awalan
pemulihan dan mencadangkan langkah-langkah penyelesaian untuk membantu pihak
SPNB mengatasi masalah pengumpulan data yang dihadapi di peringkat kajian
awalan pemulihan. Rumusan tentang pencapaian ketiga-tiga objektif ini akan
diterangkan dalam bahagian ini.
Semasa pihak SPNB menjalankan kerja pengumpulan data di peringkat kajian
awalan, mereka telah menghadapi empat masalah pengumpulan yang meliputi
masalah kerjasama pihak pemaju dalam memberi data yang diminta, data tidak
lengkap di agensi lain, ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang maklumat dan
ketidakadaan kuasa undang-undang. Hasil analisis pencapaian objektif pertama
menunjukkan bahawa, masalah kerjasama pihak pemaju dalam memberi data yang
diminta adalah disebabkan oleh ketidakrelaan pihak pemaju dalam memberi data
yang diperlukan atau mengambil masa yang lama untuk memberi data yang diminta.
Pelbagai alasan telah diberi oleh pihak pemaju dan alasan ini akan diterangkan
melalui pencapaian objektif kedua.
134
Masalah pengumpulan data kedua yang dihadapi ialah data tidak lengkap di
agensi lain. Masalah ini adalah merujuk kepada data yang diminta oleh pihak SPNB
tidak lengkap di agensi lain seperti KPKT, PBT, pejabat tanah dan juruperunding.
Sebagai contoh, PBT tidak mempunyai data yang berkaitan dengan maklumat
pembeli, maklumat pinjaman pemaju dan sebagainya. Masalah ini hanya berlaku
apabila data yang lengkap gagal dikumpul daripada pihak pemaju. Apabila keadaan
ini berlaku, pihak SPNB terpaksa mengumpul data yang tidak lengkap daripada
agensi lain. Masalah telah timbul akibat dari data yang terdapat di setiap agensi tidak
lengkap seperti yang diminta. Ini bukan sahaja menyebabkan pihak SPNB terpaksa
mengunjungi banyak agensi untuk mengumpul data yang diperlukan yang akan
memanjangkan masa pengumpulan data, namun ia juga boleh menyebabkan
sebahagian data yang diperlukan tidak dapat dikumpul dengan lengkap.
Masalah seterusnya ialah, ketidaksesuaian penggunaan kaedah borang
maklumat. Borang maklumat merupakan salah satu kaedah pengumpulan data yang
digunakan oleh pihak SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan.
Borang ini akan diserahkan kepada pihak pemaju melalui pengeposan untuk tujuan
pengumpulan data. Masalah ini adalah menekankan ketidaksesuaian kaedah
pengumpulan data yang digunakan yang berbeza dengan masalah pertama yang
menekankan kerjasama pihak pemaju. Masalah ini telah wujud dalam tiga bentuk
yang menunjukkan kaedah borang maklumat adalah tidak sesuai digunakan. Bentuk
pertama ialah, borang maklumat yang diserahkan tidak dapat dikumpul balik. Ini
telah menyebabkan pihak SPNB gagal mengumpul sebarang maklumat yang
diperlukan melalui kaedah ini. Bentuk kedua ialah, pihak SPNB mnegambil masa
yang lama untuk mengumpul balik borang tersebut daripada pihak pemaju. Ini
adalah disebabkan oleh cara pengumpulan data melalui pengeposan tidak
mempunyai unsur paksaan kepada pihak pemaju untuk memaksa mereka
memulangkan borang dengan cepat. Bentuk masalah ketiga pula merujuk kepada
kegagalan pihak SPNB untuk mengumpul data yang lengkap melalui kaedah borang
maklumat.
135
Masalah pengumpulan data keempat yang dihadapi di peringkat kajian
awalan ialah, pihak SPNB tidak mempunyai kuasa di bawah peruntukan undang-
undang yang boleh digunakan untuk mengumpul data daripada pihak pemaju atau
agensi lain. Kuasa ini dapat memaksa pihak yang terlibat memberi data yang
lengkap dalam jangka masa yang pendek. Keempat-empat masalah pengumpulan
data ini telah membawa kesan yang agar serius kepada pihak SPNB dalam
menjalankan kerja pemulihan. Ia telah memanjangkan tempoh masa pengumpulan
data yang digunakan. Akibat dari itu, tempoh masa kajian awalan yang diperlukan
telah bertambah, seterusnya melambatkan keseluruhan proses pemulihan yang
dijalankan. Ini akan menimbulkan masalah sampingan lain akibat dari kelewatan
penyiapan projek. Antara masalah sampingan yang akan timbul ialah, masalah
tuntutan rumah daripada para pembeli, masalah peningkatan kos pemulihan dan
sebagainya.
Selain dari melambatkan proses pemulihan, keempat-empat masalah ini juga
menyebabkan sebahagian data yang diperlukan tidak dapat dikumpul. Akibat dari
itu, ia boleh menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Sebagai
contoh, jika maklumat para pembeli tidak dapat dikumpul dengan lengkap di
peringkat kajian awalan, maka pihak SPNB akan menghadapi kesukaran untuk
mendapatkan persetujuan pemulihan daripada mereka. Apabila sebanyak 70 peratus
persetujuan pembeli gagal diperolehi, maka pihak SPNB akan mengkategorikan
projek itu sebagai tidak layak dipulihkan. Oleh itu, data yang lengkap terutamanya
maklumat para pembeli adalah perlu dikumpul.
Disebabkan keempat-empat masalah pengumpulan data ini mendatangkan
kesan yang begitu serius, maka pelbagai langkah penyelesaian adalah wajar diambil.
Sebelum langkah penyelesaian dicadangkan, sebab utama kejadian keempat-empat
masalah ini telah ditentukan terlebih dahulu iaitu, sebab kenapa pihak pemaju gagal
memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk mengumpul data di
peringkat kajian awalan. Sebab kegagalan kerjasama pihak pemaju ini merupakan
objektif kajian kedua yang ditetapkan. Hasil analisis menunjukkan bahawa, terdapat
empat sebab yang dikenalpasti tentang kegagalan pemberian kerjasama oleh pihak
136
pemaju. Keempat-empat sebab ini meliputi, pihak pemaju menyatakan itu bukan
urusan mereka, untuk mengelakkan tuntutan daripada para pembeli, sibuk dengan
kerja sendiri dan data yang diminta telah hilang. Keempat-empat sebab ini akan
dirujuk untuk mengemukakan cadangan penyelesaian.
Sebab pertama yang dikenalpasti ialah, pihak pemaju menyatakan kerja
pemulihan pihak SPNB bukan urusan mereka, jadi mereka tidak mempunyai
tanggungjawab dalam hal tersebut. Ini menunjukkan bahawa, pihak pemaju yang
terlibat tidak menyedari tanggungjawab mereka dalam membantu pihak SPNB
memulihkan projek perumahan terbengkalai, sedangkan kejadian terbengkalai projek
tersebut adalah disebabkan oleh mereka. Oleh itu, pelbagai usaha perlu diambil
untuk memberi kesedaran kepada mereka, supaya dapat membetulkan tanggapan
salah mereka, seterusnya memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB.
Sebab kedua ialah, pihak pemaju ingin mengelakkan sama ada tuntutan wang
atau tuntutan rumah daripada para pembeli. Pihak pemaju takut apabila mereka
memberi data terutamanya maklumat para pembeli kepada pihak SPNB, para
pembeli akan berupaya mencari mereka melalui pihak SPNB untuk menuntut balik
wang dan rumah yang belum siap. Disebabkan ini akan membawa masalah yang
besar kepada pihak pemaju, maka mereka memilih supaya tidak memberi maklumat
tersebut kepada pihak SPNB. Dalam keadaan ini, jika pihak SPNB dapat membantu
pihak pemaju mengatasi masalah tuntutan para pembeli, maka mereka akan berupaya
mengumpul maklumat pembeli yang lengkap daripada pihak pemaju.
Seterusnya, timbunan kerja yang banyak telah menjadi salah satu sebab
kegagalan pemberian kerjasama yang dinyatakan oleh pihak pemaju. Dengan
merujuk kepada sebab ini, dapat dinyatakan bahawa, pihak pemaju hanya
mementingkan kerja sendiri dan mengabaikan kepentingan pemulihan pihak SPNB.
Oleh itu, kepentingan kerja pemulihan SPNB perlu disampaikan kepada pihak
pemaju, supaya mereka mengambil berat tentang kerja pemulihan yang dijalankan
oleh pihak SPNB terutamanya kerja pengumpulan data di peringkat kajian awalan.
137
Sebab terakhir yang diberi oleh pihak pemaju ialah data yang diminta telah hilang.
Ini adalah disebabkan projek telah lama terbengkalai sehingga menyebabkan pihak
pemaju membuang data tentang projek tersebut atau lupa di mana data disimpan.
Oleh itu, pihak SPNB perlu mengumpul data yang diperlukan sebaik sahaja projek
menjadi terbengkalai, supaya data tersebut masih disimpan oleh pihak pemaju.
Dengan berpandu kepada keempat-empat sebab kegagalan pemberian
kerjasama oleh pihak pemaju ini, ditambah pula dengan pandangan dan pendapat
daripada pihak eksekutif bahagian projek SPNB, empat langkah penyelesaian telah
dicadangkan melalui pencapaian objektif kajian ketiga untuk membantu pihak SPNB
mengatasi keempat-empat masalah pengumpulan data yang dikenalpasti di objektif
kajian pertama. Langkah penyelesaian pertama yang dicadangkan ialah,
menganjurkan ceramah dan kempen kesedaran. Ceramah dan kempen ini adalah
bertujuan untuk memberi kesedaran kepada pihak pemaju tentang tanggungjawab
pemulihan mereka, supaya dapat membetulkan tanggapan salah mereka yang
menyatakan tindakan pemulihan adalah urusan SPNB sahaja.
Melalui ceramah yang diadakan, selain menjelaskan tanggungjawab
pemulihan pihak pemaju, pihak SPNB juga akan menerangkan kepentingan tindakan
pemulihan yang dijalankan terutamanya kepentingan setiap data yang dikumpul di
peringkat kajian awalan, supaya pihak pemaju mengambil berat tentang kerja
pengumpulan data yang dijalankan oleh pihak SPNB dan tidak hanya mementingkan
kerja sendiri. Seterusnya, manfaat yang boleh diperolehi oleh pihak pemaju juga
diterangkan untuk menarik kerjasama pengumpulan data pihak pemaju. Selain itu,
ceramah juga akan menerangkan aspek lain seperti aspek yang berkaitan dengan
pembiayaan projek. Tujuannya ialah untuk menarik kehadiran para pemaju bagi
menjayakan ceramah dan kempen yang dijalankan.
Seterusnya, langkah penyelesaian kedua ialah membantu pihak pemaju
mengadakan perundingan dengan para pembeli, supaya pembeli bersetuju
menangguhkan tuntutan mereka dan mengabaikan pengambilan tindakan mahkamah.
138
Di sini, walaupun sepatutnya pihak SPNB adalah bebas dari tanggungjawab ke atas
tuntutan para pembeli, tetapi perlaksanaan langkah penyelesaian ini dengan
melibatkan diri dalam tuntutan para pembeli akan dapat membantu mereka
mendapatkan kerjasama pengumpulan data daripada pihak pemaju untuk mengatasi
masalah pengumpulan data yang dihadapi. Dengan kata lain, cadangan langkah ini
akan dapat membantu pihak pemaju mengatasi masalah tuntutan para pembeli,
supaya mereka tidak akan takut lagi masalah tersebut dan bersedia untuk memberi
data yang diminta oleh pihak SPNB.
Mengumpul data sebaik sahaja projek menjadi terbengkalai merupakan
langkah penyelesaian ketiga yang dicadangkan. Ia bertujuan untuk mengatasi
masalah kehilangan data yang dihadapi oleh pihak pemaju akibat dari projek telah
lama terbengkalai dan tindakan pemulihan tidak diambil dengan segera. Pihak
KPKT perlu memberi kerjasama dalam melaksanakan cadangan langkah ini iaitu,
mereka perlu menyerahkan projek yang hendak dipulih dengan kadar segera kepada
pihak SPNB untuk memulakan kerja pengumpulan data, supaya data-data projek
yang diperlukan oleh pihak SPNB masih disimpan oleh pihak pemaju.
Akhirnya, langkah penyelesaian keempat ialah, menggunakan kaedah temu
ramah bersemuka sebagai kaedah pengumpulan data bagi menggantikan kaedah
borang maklumat. Disebabkan timbunan kerja pihak pemaju menyebabkan mereka
tidak mempunyai masa untuk mengisi dan memulangkan borang maklumat SPNB,
jadi kaedah temu ramah secara bersemuka akan digunakan, supaya dapat menekan
pihak pemaju memberi data yang diperlukan semasa perjumpaan diadakan. Walau
bagaimanapun, kejayaan perlaksanaan langkah ini masih bergantung kepada kerelaan
pihak pemaju untuk memberi data yang diminta. Oleh itu, kuasa pengumpulan data
di bawah peruntukan undang-undang perlu diwujudkan sebagai langkah sampingan
kepada kaedah temu ramah bersemuka untuk memaksa pihak pemaju memberi data
yang diminta jika mereka enggan berbuat demikian.
139
Dengan menjalankan keempat-empat cadangan langkah penyelesaian ini,
pihak SPNB akan berupaya mendapatkan kerjasama daripada pihak pemaju untuk
mengumpul data projek di peringkat kajian awalan. Seterusnya, ia akan dapat
membantu pihak SPNB mengatasi keempat-empat masalah pengumpulan data yang
dihadapi bagi mempercepatkan proses pemulihan yang dijalankan serta mengelakkan
projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB.
7.4 Permasalahan dan Limitasi Kajian
Dalam usaha untuk menjalankan kajian ini, pelbagai masalah telah timbul
yang sesekali menyusahkan penyelidikan yang dijalankan. Didapati, kajian ini
adalah berkaitan dengan masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh pihak SPNB
dan masalah yang dihadapi boleh menyebabkan projek dikeluarkan daripada
pemantauan SPNB atas sebab data yang diperlukan tidak dapat dikumpul dengan
lengkap. Untuk menjalankan kajian ini dengan lebih mendalam supaya ia menjadi
lebih komprehensif, proses pertimbangan yang dilalui oleh SPNB dalam
mengkategorikan projek sebagai tidak layak dipulihkan akibat dari kegagalan
pengumpulan data yang lengkap telah cuba difahami dalam kajian ini. Tetapi,
disebabkan proses ini merupakan urusan dalaman yang sulit kepada pihak SPNB,
jadi proses ini telah gagal difahami. Disebabkan proses ini bukan merupakan aspek
utama yang hendak dikaji dalam kajian ini, jadi kesulitan maklumat ini tidak
mendatangkan masalah yang serius dalam menjalankan kajian ini. Walau
bagaimanapun, pihak SPNB telah memberi beberapa contoh data yang penting yang
boleh menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB jika data
tersebut tidak dapat dikumpul dengan lengkap.
Selain dari masalah pengumpulan data yang dikaji dalam kajian ini,
sebenarnya terdapat juga masalah pemulihan lain yang dihadapi oleh pihak SPNB di
peringkat pemulihan lain. Untuk memastikan tindakan pemulihan yang dijalankan
140
oleh pihak SPNB dapat berjalan dengan lancar dan berjaya, setiap masalah
pemulihan yang dihadapi adalah perlu dikaji. Tetapi, pelbagai halangan yang
dihadapi telah menyebabkan kajian ke atas setiap masalah pemulihan tidak dapat
dijalankan. Halangan utama yang dihadapi ialah, pihak SPNB yang ditemu ramah
tidak rela untuk menjawab soalan lain yang ditanya selain dari soalan tentang
masalah pengumpulan data. Mereka menyatakan bahawa, mereka adalah sangat
sibuk dan meminta supaya menfokus kepada aspek utama yang dikaji sahaja. Oleh
itu, kajian ke atas semua masalah pemulihan yang dihadapi oleh pihak SPNB telah
gagal dijalankan. Selain itu, halangan lain yang menyebabkan masalah pemulihan
lain tidak dapat dikaji dalam kajian ini ialah halangan masa dan halangan kewangan.
Walau bagaimanapun, kajian ke atas masalah-masalah pemulihan lain akan
dicadangkan kepada pengkaji lain di bahagian kajian lanjutan.
Di samping itu, masalah temu ramah lain yang dihadapi ialah, walaupun
temu janji telah dibuat dengan pihak yang hendak ditemu ramah, tetapi disebabkan
mereka mempunyai mesyuarat secara ad-hoc, jadi tarikh temu ramah terpaksa
ditukar ke hari lain. Kemudian, terdapat juga pihak SPNB mempunyai banyak kerja
di tangan semasa temu ramah dijalankan, jadi masa temu ramah terpaksa
dipendekkan atau berjumpa pihak berkenaan lebih dari dua kali untuk mengumpul
semua data yang diperlukan. Walau bagaimanapun, pihak eksekutif bahagian projek
SPNB yang ditemu ramah adalah sangat mesra. Mereka sentiasa bersedia untuk
memberi pertolongan yang sepenuhnya.
Seterusnya, masalah kesibukan kerja pihak pemaju juga dihadapi semasa
menjalankan kaedah temu ramah melalui panggilan telefon. Oleh itu, panggilan
telefon terpaksa dibuat sebanyak beberapa kali kepada pihak pemaju untuk
mendapatkan jawapan daripada mereka. Selain itu, terdapat juga pihak pemaju tidak
percaya temu ramah yang dijalankan adalah semata-mata untuk tujuan akademik.
Mereka telah enggan menjawab soalan yang ditanya sehingga surat pengesahan
pelajar dihantar kepada mereka. Dalam usaha untuk menghubungi para pemaju yang
disasarkan, terdapat dua pemaju gagal dihubungi walaupun pelbagai usaha telah
141
diambil seperti menelefon mereka setiap hari, cuba mendapatkan nombor telefon lain
daripada pihak SPNB dan sebagainya.
Dalam mencadangkan langkah penggunaan kaedah pengumpulan data lain,
kuasa pengumpulan data yang dimiliki oleh NAPIC telah disentuh sedikit sebanyak
dalam perbincangan. Didapati, pihak SPNB tidak mempunyai kuasa tersebut dan
kuasa itu akan dapat menyenangkan kerja pengumpulan data yang dijalankan.
Disebabkan limitasi kajian yang dihadapi, kajian tentang cadangan kuasa ini tidak
dapat dijalankan secara mendalam. Oleh itu, adalah dicadangkan pengkaji lain untuk
melanjutkan kajian ke atas kuasa ini pada masa hadapan.
7.5 Cadangan Kajian Lanjutan
Cadangan kajian lanjutan merupakan tajuk yang dikemukakan kepada
pengkaji lain untuk melanjutkan aspek yang belum dikaji dalam kajian ini akibat dari
limitasi dan masalah yang dihadapi. Aspek yang belum dikaji dalam kajian ini
memerlukan pengkaji lain untuk menjalankan kajian ke atasnya, supaya pihak SPNB
berupaya menjalankan tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai dengan
lebih lancar dan jaya, seterusnya mengurangkan atau mengatasi masalah projek
perumahan terbengkalai di negara kita. Berikut merupakan beberapa tajuk kajian
lanjutan yang dicadangkan kepada pengkaji lain yang berminat untuk meneruskan
kajian yang lebih lanjut dalam isu projek perumahan terbengkalai.
142
i. Kajian ke atas kuasa pengumpulan data di bawah peruntukan undang-
undang;
Menjalankan kajian ke atas kuasa pengumpulan data di bawah
peruntukan undang-undang yang dimiliki oleh NAPIC dan kebaikan kuasa
tersebut dari pelbagai segi. Seterusnya, mengkaji keperluan pihak SPNB
untuk memiliki kuasa tersebut bagi mengatasi masalah kerjasama pihak
pemaju dalam memberi data yang diperlukan.
ii. Kajian ke atas masalah pemulihan yang dihadapi oleh pihak SPNB di
peringkat kajian lanjutan dan peringkat perlaksanaan.
Selain dari masalah pengumpulan data yang dihadapi di peringkat
kajian awalan, pihak SPNB juga menghadapi pelbagai masalah pemulihan di
peringkat kajian lanjutan dan peringkat perlaksanaan. Adalah dicadangkan
supaya setiap masalah pemulihan yang dihadapi oleh pihak SPNB sama ada
di peringkat kajian lanjutan atau peringkat perlaksanaan dikaji untuk mencari
langkah penyelesaian kepada setiap masalah tersebut. Ini akan dapat
memastikan projek yang telah diluluskan di peringkat kajian awalan dapat
diteruskan sehingga habis, seterusnya memulangkan hak pemilikan kepada
para pembeli yang terlibat serta mengurangkan masalah projek perumahan
terbengkalai di negara kita.
7.6 Kesimpulan
Rumah merupakan salah satu keperluan asas kehidupan manusia yang tidak
boleh dikurangkan. Tetapi pelbagai masalah perumahan yang berlaku telah
143
menjejaskan keadaan perumahan di negara kita. Antaranya ialah masalah projek
perumahan terbengkalai yang dikesan sejak tahun 1983. Untuk mengatasi masalah
ini, pelbagai langkah penyelesaian telah dijalankan seperti tindakan pemulihan
projek perumahan terbengkalai. Tindakan ini bukan sahaja dijalankan di Malaysia,
namun ia juga dijalankan di negara-negara lain seperti England, Amerika, Indonesia
dan Switzerland. Di Malaysia, SPNB merupakan salah satu pihak kerajaan yang
menjalankan tindakan pemulihan ke atas projek perumahan terbengkalai yang
dikenalpasti oleh KPKT. Tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang
dijalankan oleh pihak SPNB telah menjadi tumpuan utama dalam penyelidikan ini.
Keseluruhan proses pemulihan projek perumahan terbengkalai yang
dijalankan oleh pihak SPNB boleh dibahagikan kepada tiga peringkat utama, iaitu
peringkat kajian awalan, kajian lanjutan dan perlaksanaan. Peringkat kajian awalan
merupakan peringkat pemulihan yang paling penting, kerana jika projek yang hendak
dipulihkan ditentu sebagai projek yang tidak berpotensi untuk dipulihkan di
peringkat kajian awalan akibat dari masalah pemulihan yang dihadapi, maka projek
itu akan dikeluarkan daripada pemantauan SPNB dan ia tidak akan melalui ke
peringkat seterusnya. Oleh itu, kajian ini akan mengkaji apa masalah pemulihan
yang dihadapi oleh pihak SPNB di peringkat kajian awalan, seterusnya
mencadangkan langkah penyelesaian untuk mengatasi masalah pemulihan yang
dihadapi bagi mengelakkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB. Selain
itu, hasil cadangan kajian ini juga dapat membantu pihak SPNB melancarkan kerja di
peringkat kajian awalan bagi mempercepatkan proses pemulihan yang dijalankan.
Dalam kajian awalan pemulihan yang dijalankan, pihak eksekutif bahagian
projek SPNB akan mengumpul data yang berkaitan dengan projek yang hendak
dipulihkan daripada pihak-pihak terlibat terutamanya pihak pemaju. Tujuan data
dikumpul ialah untuk melancarkan kerja pemulihan nanti dan ia juga digunakan
untuk menjalankan kajian potensi projek. Antara data projek yang dikumpul ialah,
lokasi projek, jenis pembangunan projek, peratusan kerja siap, jumlah pembeli yang
terlibat, maklumat pihak lain yang terlibat dan sebagainya. Setiap data yang
dikumpul di peringkat kajian awalan mempunyai kepentingan dan kegunaannya
144
sendiri. Oleh itu, setiap data yang diperlukan mesti dikumpul dengan lengkap.
Kegagalan pengumpulan data yang lengkap boleh menjejaskan kelancaran kerja
pemulihan nanti.
Hasil analisis objektif kajian pertama menunjukkan bahawa, pihak SPNB
telah menghadapi empat masalah semasa mengumpul data yang diperlukan di
peringkat kajian awalan. Ia meliputi, masalah kerjasama pihak pemaju dalam
memberi data yang diperlukan, data tidak lengkap di agensi lain, ketidaksesuaian
penggunaan kaedah borang maklumat dan ketidakadaan kuasa undang-undang.
Keempat-empat masalah pengumpulan data ini telah menyebabkan data yang
diperlukan tidak dapat dikumpul dengan lengkap. Akibat dari itu, ia akan
menyebabkan projek dikeluarkan daripada pemantauan SPNB.
Selain itu, keempat-empat masalah yang dihadapi ini telah menyukarkan
kerja pengumpulan data yang dijalankan. Akibat dari itu, pihak SPNB terpaksa
mengambil masa yang lama untuk mengumpul data yang diperlukan. Dengan ini,
masa kajian awalan yang digunakan telah menjadi lebih panjang. Apabila masa di
peringkat kajian awalan telah dipanjangkan, maka ia akan menjejaskan keseluruhan
proses pemulihan yang dijalankan. Akhirnya, projek yang dipulihkan akan menjadi
lambat untuk disiapkan dan pelbagai masalah sampingan seperti masalah tuntutan
rumah daripada para pembeli akan timbul.
Memandangkan keempat-empat masalah ini mendatangkan kesan yang begitu
serius, jadi beberapa langkah penyelesaian telah dicadangkan kepada pihak SPNB
dengan berdasarkan sebab kegagalan pihak pemaju memberi kerjasama
pengumpulan data yang dikenalpasti melalui pencapaian objektif kajian kedua. Ini
kerana, sebab utama kejadian keempat-empat masalah pengumpulan data ini ialah,
pihak pemaju gagal memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk
mengumpul data yang diperlukan. Dengan kata lain, untuk mengatasi keempat-
empat masalah pengumpulan data yang dihadapi, pengkaji perlu memastikan pihak
145
pemaju yang terlibat memberi kerjasama sepenuhnya kepada pihak SPNB untuk
mengumpul data di peringkat kajian awalan.
Terdapat empat sebab yang dikenalpasti kenapa pihak pemaju gagal memberi
kerjasama kepada pihak SPNB untuk mengumpul data di peringkat kajian awalan. Ia
meliputi, pihak pemaju menyatakan itu ialah urusan SPNB sendiri, untuk
mengelakkan masalah tuntutan para pembeli, sibuk dengan kerja sendiri dan data
yang diminta telah hilang. Dengan berdasarkan keempat-empat sebab ini, empat
langkah penyelesaian telah dicadangkan kepada pihak SPNB yang merupakan
objektif kajian ketiga yang ditetapkan. Langkah pertama ialah, menganjurkan
ceramah atau kempen kesedaran supaya pihak pemaju menyedari tindakan
pemulihan yang dijalankan adalah tanggungjawab bersama antara mereka dengan
pihak SPNB serta pihak-pihak lain yang terlibat. Ia juga bertujuan untuk
membetulkan sikap mementingkan diri sendiri yang dimiliki oleh pihak pemaju,
supaya mereka bersedia untuk memberi data kepada pihak SPNB.
Langkah kedua ialah, berjanji untuk membantu pihak pemaju berunding
dengan para pembeli supaya para pembeli bersetuju untuk menghapuskan atau
menangguhkan tuntutan mereka. Ini akan dapat melegakan hati pihak pemaju untuk
memberi data kepada pihak SPNB. Seterusnya, langkah ketiga dan langkah keempat
ialah, mengumpul data yang diperlukan sebaik sahaja projek menjadi
terbengkalai.dan menggunakan kaedah temu ramah secara bersemuka untuk
mengumpul data daripada pihak pemaju. Ini kerana, cara secara bersemuka
mempunyai unsur paksaaan untuk menekan pihak pemaju memberi data yang
diminta semasa temu ramah dijalankan walaupun mereka sibuk dengan kerja sendiri.
Kerja pengumpulan data akan menjadi lebih senang jika pihak SPNB mempunyai
kuasa pengumpulan data di bawah peruntukan undang-undang. Dengan
melaksanakan keempat-empat langkah penyelesaian ini, pihak SPNB akan berupaya
mendapatkan kerjasama sepenuhnya daripada pihak pemaju untuk mengumpul data
di peringkat kajian awalan. Akibat dari itu, masalah kerjasama daripada pihak
pemaju dan masalah ketidaksesuaian kaedah borang maklumat akan dapat diatasi.
Kemudian pihak SPNB tidak lagi perlu mengumpul data daripada agensi lain untuk
146
mengatasi masalah yang ditimbulkan oleh mereka. Akhirnya, masalah kuasa
undang-undang juga dapat diatasi.
Dengan kata lain, penyelesaian keempat-empat sebab kenapa pihak pemaju
tidak memberi kerjasama kepada pihak SPNB untuk mengumpul data dengan
mengadakan ceramah kesedaran dan mengumpul data sebaik sahaja projek menjadi
terbengkalai melalui kaedah pengumpulan secara bersemuka berserta dengan kuasa
pengumpulan di bawah peruntukan undang-undang akan dapat membantu pihak
SPNB mengatasi keempat-empat masalah pengumpulan data yang dihadapi.
Seterusnya, membantu pihak SPNB memastikan data yang diperlukan dapat
dikumpul dengan lengkap bagi mengelakkan projek dikeluarkan daripada
pemantauan SPNB yang disebabkan oleh kegagalan pengumpulan data yang
lengkap. Selain itu, ia juga dapat membantu pihak SPNB melancarkan kerja
pengumpulan data yang dijalankan dan menjimatkan masa pengumpulan data yang
digunakan. Akibat dari itu, ia akan dapat mempercepatkan keseluruhan proses
pemulihan yang dijalankan, supaya rumah dapat disiapkan dengan lebih cepat bagi
mengurangkan masalah projek perumahan terbengkalai di negara kita.
Abbot, Damient (1987). Encyelopedia of Real Estate Terms. Gower Technical
Press.
Abdul Halim Bin Sallehuddin (1991). Pengambilan Alih Projek Perumahan yang
Telah Terbengkalai. UTM: Tesis Sarjana Muda.
Abrahamson, Mark (1983). Social Research Methods. Englewood Cliffs, N. J.:
Prentice Hall.
Adnan, Enshassi (1994). The Management Style of Multicultural Construction
Managers in the Middle East. Tripoli, Libya.
Adrian, David (2001). Housing Woes Due to Downturn. New
Straits Times 23/10/2001, NSTP Sendirian Berhad.
Ahmad Mahdzan Ayob (1992). Kaedah Penyelidikan Sosioekonomi. Kuala Lumpur:
Dewan Bahasa Dan Pustaka, Kementerian Pendidikan Malaysia.
Alan, Tong Kok Mau (1992a). The Implications of the Build Then Sell
Concept on the National Development and Economy, 20-22 April 1992
Kuala Lumpur.
Alan, Tong Kok Mau (1992b). Build Then Sell- Housing Development
Approach Towards 2020. 14-16 April 1992, Kuala Lumpur.
Alexander, Greendale and Stanley F. Knock, Jr. (1976). Housing Costs and Housing
Needs. New York: Praeger Publishers.
Alonso, William (1964). Location and Landuse: Towards General Theory of Land
Rent. Cambridge Massachusetts: Harvard University Press.
Amanda, Ablcidinger (2002). Target: Problem Properties (Rehabbing Abandoned
Houses). Jan/ Feb 2002, Shelterforce Online.
Amran Mulup (2001). Beri Sokongan Kepada Kempen Pemilikan Rumah. Utusan
Malaysia 26/5/2001, Utusan Melayu (M) Berhad.
Austen, A.D. and Heale, R. H. (1984). Managing Construction Projects: A Guide To
Processes And Procedures. Geneva, Switzerland: International Labour
Office.
Babbie, Earl (2002). The Basics of Social Research. Belmont, USA: Wadsworth/
Thomson Learning.
Badaruddin Mohamed et al. (2001). Prinsip-prinsip Perancangan. Selangor:
Prentice Hall.
Bailey, Kenneth D. (1984). Kaedah Penyelidikan Sosial. Kuala Lumpur: Dewan
Bahasa dan Pustaka, Kementerian Pelajaran Malaysia.
148
Bank Negara Malaysia (2004). Laporan Tahunan BNM 2004. Kuala Lumpur: Bank
Negara Malaysia.
Bank Negara Malaysia (2005). Sesi Dialog dengan Industri Perbankan. Embargo
18/2/2005. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia.
Becker, Howard S. (1963). Outsiders: Studies in the Sociology of Deviance. New
York: Free Press.
Berg, Bruce L. (1989). Qualitative Research Methods for the Social Science.
United States Of America: Allyn And Bacon.
Bernard, Berelson (1952). Content Analysis in Communication Research. New York:
The Free Press.
Bourne, S. Larry (1981). The Geography of Housing. Toronto: Edward Arnold Pub.
Catherine, Hakim (1987). Research Design: Strategies and Choices in the Design of
Social Research. London, UK: Allen & Unwin.
Charles, Susan (1977). Housing Economics. London: Macmillan.
Chin, V.K. (2001). Revival of Housing Project Gives Hope to Buyers. The
Star 13/3/2001, Star Publications (M) Berhad.
Choudhury S. (1988). Project Management. New Delhi, India: Tata McGraw-hill
Publishing Company Limited.
Corry, Robert A. (1992). Inmates Seal Abandoned Building and Improve
Neighborhoods. 1/8/1992, The Boston Globe.
Corry, Robert A. (1995). Abandoned Housing Recovery Project. 1995,
Massachusetts: Attorney General's Bulletin.
Courts, Lan (1992). Pengalaman di UK dalam Melaksanakan Konsep “Build Then
Sell. Build Then Sell- Housing Development Approach Towards 2020. 14-16
April 1992, Kuala Lumpur.
David, Cadman and Rosalyn, Topping (1995). Property Development. New York: E
& FN Spon.
David, I. Cleland and Roland, Gareis (1994). Global Project Management
Handbook. McGraw-Hill International.
Denzin, Norman K. and Lincoln, Yvonna S. (1994). Handbook of Qualitative
Research. Thousand Oaks, CA: Sage Publications.
Denzin, Norman K. and Lincoln, Yvonna S. (2003). Collecting and Interpreting
Qualitative Materials. Thousand Oaks, Calif.: Sage Publications.
149
Egan, John J. et al. (1981). Housing and Public Policy: A Role for Mediating
Structures. Cambridge, Massachusetts: Ballinger Publishing Company.
Frey, James H. (1983). Survey Research by Telephone. USA: Sage Publications, Inc.
Glaser, B. & Strauss, A. (1967). The Discovery of Grounded Theory: Strategies for
Qualitative Research. Chicago: Aldine.
Gurmeet, Kaur (1999). To Sell or Build First? That’s the Question. Mid-june 1999,
Investors Digest.
Hairudin Katab (1992). Kajian Kritikal Masalah Perumahan Terbengkalai. UTM:
Tesis Sarjana.
Halimatun Binti Pawan (1990). Polisi Pinjaman Perumahan dan Kesannya ke
atas Pasaran Hartanah Kediaman. Buletin Inspen Jilid 5 Bil.3, Institut
Penilaian Negara Malaysia.
Hamel, Jacques (1993). Case Study Methods. USA: Sage Publications, Inc.
Harold, L. Wolman (1975). Housing and Housing Policy in the US and UK.
Lexington Books.
Hasan Baseri Budiman (1992). Projek Terbengkalai- Salah Siapa?. Kuala Lumpur:
Dewan Masyarakat, Dewan Bahasa Dan Pustaka.
Hasnita Shaari (2001). Mosquito Menace. Utusan Malaysia 8/2/2001, Utusan
Melayu (M) Berhad.
Holsti, Ole R. (1969). Content Analysis for the Social Sciences and Humanities.
Reading, Mass.: Addison-Wesley.
Housing Developers Association of Malaysia (1987). Overcoming the Problems of
Abandoned Housing Project in Peninsular Malaysia. March/ April 1987,
Housing & Property.
Idid, Syed Arabi (1992). Kaedah Penyelidikan Komunikasi dan Sains Sosial. Kuala
Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka, Kementerian Pendidikan Malaysia.
Idris Mamat (1989). Projek Perumahan Terbengkalai: Satu Masalah yang
Memerlukan Pengorbanan Semua Pihak. Malaysia: Kementerian Perumahan
dan Kerajaan Tempatan.
Irving, H. Welfeld, et al.(1974). Perspectives on Housing and Urban Renewal. New
York: Praeger Publishers.
Irving, Seidman (1998). Interviewing as Qualitative Research: A Guide for
Researchers in Education and the Social Sciences. New York: Teachers
College Press.
150
Ismail Bin Omar dan Aminah Md Yusof (2002). Overview of Housing
Provision in Malaysia. 30/8/2002, UTM.
Jack, Gido and James, P. Clements (1999). Successful Project Management. United
States of America: South-Western College Publishing.
Jailani Harun (2001). RM 15 Billion of Business if Housing Projects Revived.
Business Times 16/4/2001, Business Times Limited.
Jon Pynoos, Robert Schafer and Chester, W. Hartman (1973). Housing Urban
America. Chicago: Aldine Publishing Company.
Keith, N. Morcombe (1984). The Residential Development Process: Housing Policy
and Theory. England: Gower Publishing Company Limited.
Kelly, Maseley and Dianne, Love (1989). Journal of Property Management. March/
April 1989, The Official Publication of the Institute of Real Estate
Management.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (1992). Perkembangan
Industri Perumahan dan Isu-isu yang dihadapi. 1/4/1992, Kuala Lumpur:
Bahagian Perancangan Dasar dan Pembangunan, Kementerian Perumahan
dan Kerajaan Tempatan.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (1995). Projek Perumahan
Swasta yang Terbengkalai. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (2001). Laporan Tahunan 2001.
Kuala Lumpur: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (2004). Kertas Kerja Bahagian
Pengawasan dan Penguatkuasa Tahun 2004. Kuala Lumpur: Kementerian
Perumahan dan Kerajaan Tempatan.
Kerlinger, Fred N. (1973). Foundations of Behavioral Research. New York: Holt,
Rinehart and Winston, Inc.
Kes Public Prosecutor lwn. Anamaly a/l Narayanan, 1989 1 MLJ 45.
Kharbanda, O.P. and Stallworthy, E.A. (1986). Successful Projects. Cambridge:
University Press.
Khor, Kok Peng (1983). Ekonomi Malaysia dan Kemerosotan. Pulau Pinang,
Malaysia: Institut Masyarakat.
Khor, Kok Peng (1988). Housing for Massess: are the Government and Private
Sectors Sufficiently Committed?. National Seminar On “Critical Issues In
The Housing and Property Industries, 26 – 27 Mei 1988, Bangi Selangor.
151
Lofland, John A. and Lofland, Lynn H. (1984). Analyzing Social Settings: A Guide
to Qualitative Observation and Analysis. Belmont, Calif.: Wadsworth
Publishing.
Madge, J. (1965). Tools of Social Science. Longmans.
Marshall, Catherine and Rossman, Gretchen B. (1989). Designing Qualitative
Research. Newbury Park, Calif.: Sage Publications.
Mary, E. H. (1977). Guide to Housing. London: The Housing Centre Trust.
Mason, Jennifer (1996). Qualitative Researching. London: Sage Publications Ltd.
Mohd. Radzif Hj. Mohd. Yunus (1992). Real Estate Financing. Buletin
Inspen Jilid 7 Bil. 4, Institut Penilaian Negara Malaysia.
Mohd. Razali Agus (1992). Pembangunan Perumahan: Isu dan Prospek. Kuala
Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka.
Mohd. Razali Agus et al. (1997). Housing the Nations: A Definitive Study.
Kuala Lumpur: Cagamas Berhad.
Morshidi et. al (1999). Low-Cost Housing in Urban – Industrial Centres in
Malaysia: Issues and Challenges. Malaysia: Universiti Sains Malaysia.
Moser, C. A. and Kalton, G. (1971). Survey Methods in Social Investigation.
London: Heinemann Educational Books Ltd.
Mukadimah (2001). Hala Tuju Baru SPNB. Utusan Malaysia 24/9/2001,
Utusan Melayu (M) Berhad.
Ng, Cheng Kiat (1988). National Confrence on Critical Issues in the Housing
and Property Industry. 26 – 27 Mei 1988, Bangi Selangor.
Niven, Douglas (1979). The Development of Housing in Scotland. London: Croom
Helm.
Nor Aziah Jaafar Kajang (2003). RM 300j Untuk Rumah Terbengkalai. Utusan
Malaysia 30/3/2003, Utusan Melayu (M) Berhad.
Patton, Michael Quinn (1990). Qualitative Evaluation and Research Methods.
Newbury Park, Calif: Sage Publications.
Phillips, Bernard S. (1976). Social Research Strategy and Tactics. New York:
Macmillan Publishing Co. Inc.
Quek, Lawrence (2001). Akaun Pemaju Perumahan. Utusan Malaysia 16/7/2001,
Utusan Melayu (M) Berhad.
Rosli Mahmood (1997). Perbankan & Pemberian Pinjaman. Kuala Lumpur: Utusan
Publications Of Distributors Sendirian Berhad.
152
Sakinah Jusoh (1989). Peranan Perletakan di dalam Masalah Projek
Perumahan Terbengkalai. Fakulti Alam Bina, UTM: Tesis Sarjana.
Salfarina Binti Samsudin (2002/ 2003). Perumahan. UTM: Jabatan Pentadbiran dan
Pembangunan Tanah.
Salleh Buang (1993). Undang-undang Tanah di Malaysia. Kuala Lumpur: Dewan
Bahasa & Pustaka, Kementerian Pendidikan Malaysia.
Salleh Buang (2001). Dana Housing Solution. New Straits Times 3/8/2001,
NSTP Sendirian Berhad.
Schwartz, M. S., and Schwartz, C. G., (1954). Problems in Participant Observation.
Am. J. Social.
Sedlack, R. Guy and Stanley, Jay (1992). Social Research: Theory and Methods.
USA: Allyn & Bacon.
Short, John R. (1982). Housing in Britain. London: Methuen.
Smith, Wallace Francis (1970). Housing: The Social and Economic Elements.
Berkeley: University Of California Press.
Stacey, Margaret (1970). Methods of Social Research. Headington Hill Hall: Oxford,
Pergamon Press Ltd,
Stegman, Michael A. (1970). Housing and Economics: The American Dilemma.
Cambridge, Massachusetts: The MIT Press.
Sternlieb, George dan Burchell, Robert W. (1973). Residential Abandonment – The
Tenement Landlord Revisited. New Jersey: Center For Urban Policy Research
New Brunswick.
Syarikat Perumahan Negara Berhad (2003). Laporan Tahunan Bahagian
Pemulihan Projek SPNB 2003. Syarikat Perumahan Negara Berhad.
Syarikat Perumahan Negara Berhad (2004a). Kertas Kerja Tabung Pemulihan
Projek Perumahan Terbengkalai: Polisi, Garispanduan dan Prosedur.
Syarikat Perumahan Negara Berhad.
Syarikat Perumahan Negara Berhad (2004b). Corporate Profile SPNB 2004. Syarikat
Perumahan Negara Berhad.
Talbot, Michael (1986). Reviving Building and Communities – A Manual of
Renewal. United States Of America: David & Charles Inc.
Tan, Su Ming (1996). Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai. UTM:
Tesis Sarjana Muda.
153
Taufik Abdullah (1982). Housing Finance- Policies and Objectives. 29-30 Oct 1982,
Kuala Lumpur: Housing Development Association Malaysia.
Ting, Chew Peh (1999). Siap Bina Baru Jual. Utusan Malaysia 30/2/1999,
Utusan Melayu (M) Berhad.
Tony, Newson and Philip, Potter (1985). Housing Policy in Britian: An Information
Source Book. London: Mansell Publishing Limited.
Turner, John F.C. dan Fichter, Robert (1972). Freedom to Build. New York: The
Macmillan Company.
Visu Sinnadurai (1996). Jual Beli Harta Tanah di Malaysia. Kuala Lumpur: Dewan
Bahasa & Pustaka, Kementerian Pendidikan Malaysia.
Yin, Robert K. (1984). Case Study Research – Design and Methods. London New
Delhi: Sage Publications Beverly Hills.
Yin, Robert K. (1993). Applications of Case Study Research. USA: Sage
Publications, Inc.
Young, P. V. (1947). Scientific Social Surveys and Research. Prentice Hall.
Zaini Kamaruzzaman (1991). Tabung Pemulihan Rumah Terbengkalai – Hanya
Satu Berjaya Dipulihkan. Berita Harian 9/4/1991, Berita Harian
Sendirian Berhad.
_____________(2000). Peranan Syarikat Perumahan Negara Berhad. New
Straits Times 10/4/2000, NSTP Sendirian Berhad.
_____________ (2001). 493 Projek Perumahan Terbengkalai RM 15b. Utusan
Malaysia 10/2/2001, Utusan Melayu (M) Berhad.
_____________ (2001). Abandoned Project Poses Danger to Children. New Straits
Times 4/2/2001, NSTP Sendirian Berhad.
_____________ (2001). Kementerian Kesan 493 Projek Swasta Terbengkalai. Berita
Harian 9/3/2001, Berita Harian Sendirian Berhad.
_____________ (2001). Tribunal Tuntutan Perumahan akan Ditubuhkan. Utusan
Malaysia 11/4/2001, Utusan Melayu (M) Berhad.
_____________ (2001). Kerajaan Sedia Bantu Jika Pemaju Mahu Kerjasama.
Berita Harian 21/9/2001, Berita Harian Sendirian Berhad.
_____________ (2001). Hala Tuju Baru SPNB. Utusan Malaysia 24/9/2001, Utusan
Melayu (M) Berhad.
_____________ (2001). SPNB Wants Legal Immunity for Reviving Abandoned
Projects. Business Times 3/10/2001, Business Times Limited.
154
_____________ (2001). Form housing Tribunal to Protect Buyers. New Straits
Times 6/12/2001, NSTP Sendirian Berhad.
_____________ (2002). Tribunal mula hujung tahun 2002. Berita Harian 10/3/2002,
Berita Harian Sendirian Berhad.
______________(2002). Lebih 26,000 Rumah Terbengkalai Dipulihkan. Berita
Minggu 22/4/2002. Berita Harian Sendirian Berhad.
_____________ (2002). Taman Lingkaran Nur Project Revived. New Straits
Times 21/6/2002, NSTP Sendirian Berhad.
_____________ (2002). SPNB Yakin 91 Projek Rumah Terbengkalai Siap
Tahun 2005. Utusan Malaysia 29/7/2002, Utusan Melayu (M) Berhad.
______________ (2004). Pembeli Terdedah Risiko Beli Rumah Belum Siap. Berita
Harian 22/1/2004, Berita Harian Sendirian Berhad.
ms.wikipedia.org/wiki/Selangor (20/8/2005)
www.elkinsple.com/housingsuccess.htm (10/5/2005)
www.interfire.org/res_file/prevpgms.aps (13/12/2004)
www.keadilanselangor.com/azmin3.html (20/8/2005)
www.kpkt.gov.my (28/5/2002)
www.kpkt.gov.my/idaman1/stat-ambilalih.html (10/1/2003)
www.lawrenceplanning.com/Housing.thm (10/5/2005)
www.mindarakyat2.tripod.com/arkib_baru/1122901.htm (30/5/2002)
www.ndc-md.org/vacant.pdf (28/3/2005)
www.neac.gov.my (31/12/2001)
www.osti.gov/energycitations/product.biblio.jsp?osti_id=6602175 (1/6/1981)
www.parti-pas.org/mppas/soalanp29.html (24/5/2002)
www.sabah.org.my/bm/nasihat/artikel%20_perundangan/ (30/5/2002)
www.spnb.com.my (2004)
www.spnb.com.my/bm/pemulihan.html (20/5/2005)
www.spn.gov.my (15/4/2002)
www.villagcofroundlakcbcach.com/harp.htm (10/5/2005)
www.warmtraining.org/NewFiles/whatsnewl.html (10/5/2005)
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
FAKULTI KEJURUTERAAN DAN SAINS GEOINFORMASI
SET SOALAN TEMU RAMAH PERTAMA
KAJIAN KE ATAS KERJA PENGUMPULAN DATA YANG DIJALANKAN
OLEH PIHAK SPNB DI PERINGKAT KAJIAN AWALAN PEMULIHAN
PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
Tajuk penyelidikan : Masalah pengumpulan data di SPNB dalam pemulihan projek
perumahan terbengkalai di Selangor.
Objektif penyelidikan : Mengkaji masalah-masalah yang dihadapi oleh pihak SPNB
dalam usaha untuk mengumpul data projek yang diperlukan
di peringkat kajian awalan pemulihan;
Pihak ditemu ramah : Pihak-pihak eksekutif bahagian projek SPNB yang
menjalankan kerja pengumpulan data di peringkat kajian
awalan pemulihan.
Maklumat pengkaji
Nama : Chan Ching Yeng
No. I/C : 801109-08-6021
Program pengajian : Ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah, MGN)
- penyelidikan sepenuh masa
Penyelia : Dr. Hajjah Asiah Bt. Othman (Supervisor)
P.M. Dr. Buang Bin Alias (Co-supervisor)
156
Maklumat pihak yang ditemu ramah
Nama pegawai : ______________________________________________
Umur dan jantina pegawai : ______________________________________________
Bahagian/ jawatan pegawai : ______________________________________________
______________________________________________
No. telefon dan fax : ______________________________________________
Soalan-soalan temu ramah
1. Bolehkah pihak tuan/ puan menerangkan latar belakang penubuhan dan
maklumat-maklumat yang berkaitan dengan SPNB?
2. Didapati, bahagian pemulihan projek SPNB telah diberi tanggungjawab untuk
menjalankan tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Bolehkah
pihak tuan/ puan menerangkan maklumat-maklumat yang berkaitan dengan
bahagian ini?
3. Bolehkah pihak tuan/ puan menerangkan tindakan pemulihan projek perumahan
terbengkalai yang dijalankan oleh bahagian pemulihan projek?
4. Apakah proses pemulihan projek perumahan terbengkalai yang dijalankan?
5. Apakah jenis data yang dikumpul di peringkat kajian awalan pemulihan dan
apakah kegunaan setiap data yang dikumpul?
6. Apakah masalah-masalah pengumpulan data yang dihadapi semasa menjalankan
kajian awalan pemulihan?
157
7. Bagi pihak tuan/ puan, apakah kaedah penyelesaiaan yang boleh dicadangkan
untuk mengatasi masalah pengumpulan data yang dihadapi di peringkat kajian
awalan pemulihan?
Segala kerjasama daripada pihak tuan/ puan adalah amat dihargai bagi membantu
pengkaji menjayakan projek penyelidikan ini. Dengan ini, didahului dengan ucapan
ribuan terima kasih.
Adalah dimaklumkan bahawa kajian atau maklumat temu ramah ini adalah
semata-mata untuk tujuan akademik sahaja. Segala keterangan dan maklumat
yang diperolehi daripada temu ramah ini adalah sulit dan persendirian.
SEKIAN, TERIMA KASIH!
******************************* TAMAT *******************************
158
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
FAKULTI KEJURUTERAAN DAN SAINS GEOINFORMASI
SET SOALAN TEMU RAMAH KEDUA
KAJIAN KE ATAS PROJEK-PROJEK PEMULIHAN SPNB DI SELANGOR
YANG BERADA DI PERINGKAT KAJIAN AWALAN PEMULIHAN
Tajuk penyelidikan : Masalah pengumpulan data di SPNB dalam pemulihan
projek perumahan terbengkalai di Selangor.
Objektif penyelidikan : Mendapatkan maklumat tentang projek pemulihan SPNB di
Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian awalan
sebagai kajian kes. Terutamanya maklumat yang berkaitan
dengan kerja pengumpulan data yang dijalankan.
Pihak ditemu ramah : Pihak eksekutif bahagian projek SPNB yang menjalankan
kerja pengumpulan data di peringkat kajian awalan
bagi projek pemulihan di Negeri Selangor.
Maklumat pengkaji Nama : Chan Ching Yeng
No. I/C : 801109-08-6021
Program pengajian : Ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran dan Pembangunan Tanah,
MGN) - penyelidikan sepenuh masa
Penyelia : Dr. Hajjah Asiah Bt. Othman (Supervisor)
P.M. Dr. Buang Bin Alias (Co-supervisor)
159
Maklumat pihak yang ditemu ramah Nama pegawai : _________________________________________
Umur dan jantina pegawai : _________________________________________
Bahagian/ jawatan pegawai : _________________________________________
No. telefon dan fax : _________________________________________
Soalan-soalan temu ramah
1. Bolehkah pihak tuan/ puan menerangkan maklumat umum tentang setiap projek
pemulihan SPNB di Negeri Selangor yang berada di peringkat kajian awalan
pemulihan (kajian kes)?
2. Apakah masalah pengumpulan data yang dihadapi oleh setiap projek pemulihan
di soalan 1 semasa mengumpul data yang diperlukan di peringkat kajian awalan?
3. Apakah kaedah penyelesaian yang digunakan untuk mengatasi setiap
masalah pengumpulan data yang dihadapi?
Segala kerjasama daripada pihak tuan/ puan adalah amat dihargai bagi membantu
pengkaji menjayakan projek penyelidikan ini. Dengan ini, didahului dengan ucapan
ribuan terima kasih.
Adalah dimaklumkan bahawa kajian atau maklumat temu ramah ini adalah
semata-mata untuk tujuan akademik sahaja. Segala keterangan dan maklumat
yang diperolehi daripada temu ramah ini adalah sulit dan persendirian.
SEKIAN, TERIMA KASIH!
******************************* TAMAT *****************************
