7

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. TINJAUAN UMUM

II.1.1. Mixed Use Building

Definisi Mixed use Building

• Menurut Mike Jenk dalam bukunya yang berjudul “ The Compact City A

Suistanable Urban From? ” (1996), mixed use building adalah proyek

Real Estate yang relatif besar ( dengan rasio area lantai terdiri dari tiga

atau lebih) yang terkarakteristik tiga atau lebih penggunaan bangunan

revenue seperti retail, office, residential, hotel/motel dan rekreasi – yang

dalam proyek perencanaannya akan saling berhubungan dan bergantung

satu sama lainnya. Dengan fungsi dan bentuk fisik yang terintegrasi dari

komponen proyek, temasuk jalur pedestrian yang tidak terpotong.

• Menurut buku “ Office Development Hand Book, ULI- the Urban Land

Institude, (1985), mixed use building adalah suatu kawasan bisnis multi

fungsi bagian dari wilayah kota yang menampung beberapa kegiatan

yang berbeda didalamnya, masing-masing kegiatan saling melengkapi

dan berkaitan erat serta saling berinteraksi, pengembangannya harus

memiliki peranan yang jelas dan akurat diangkat dari masing-masing

fungsi kegiatan.

8

• Menurut Endy Marlina dalam bukunya Perancangna Bangunan

Komersial (2008, p280), Mixed Use Building adalah satu upaya

pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas

dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota ( luas area terbatas,

harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi

satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling

berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat.

Sejarah Mixed use Building

Awal mula Mixed Use Building ini berasal dari bangunan Greek

Agora dan Roman Bath. The Agora ini merupakan pusat dari Kota Greek di

Yunani yang berfungsi sebagai pasar. Selain untuk pasar, The Greek ini

digunakan sebagai tempat untuk berkumpul dan berdiskusi tentang masalah

sosial dan politik. Begitu pula dengan Roman Bath, bangunan ini berfungsi

sebagai tempat diskusi umum. Tempat ini juga berfungsi sebagai tempat

latihan dan pusat hiburan, seperti perpustakaan, teater, hall, lapangan olah

raga, dan restoran.

The Greek dan Bath merupakan contoh dari bangunan beragam

fungsi dengan skala bangunan besar. Skala bangunan kecil dapat dilihat dari

Kota Medieval yang merupakan kota yang tertutup dari kehidupan luar.

Beberapa kegiatan yang diisolasi dilayani oleh Gereja dan Hall kota,

sedangkan aktivitas lainnya dilakukan pada rumah mereka masing-masing.

9

Daerah hunian dan daerah kerja dibangun dalam satu struktur, karena itulah

bangunan ini memiliki berbagai macam fungsi.

Pada jaman pertengahan, jalanan dijadikan tempat untuk berbisnis.

Pengertian sosial dari Kota Medievel ini telah berubah, begitu pula dengan

fungsi dari bangunan yang ada. Pada kota Reinaissance dan Baroque, rumah

digunakan pula sebagai tempat untuk berjualan. Mereka bekerja dan tinggal

di toko itu.

Bangunan beragam fungsi berawal dari bangunan yang berfungsi

sebagai hunian dan sebagai tempat untuk bekerja, dalam skala kecil lebih

dikenal dengan sebutan ”ruko”. Lantai bawah rumah digunakan sebagai

tempat untuk bekerja, sedangkan lantai atas digunakan sebagai tempat untuk

tinggal.

Persoalan perancangan sebuah bangunan/ kompleks bangunan yang

mempunyai fungsi campur dapat dibedakan menjadi dua, yaitu:

1. Persoalan perancangan wadah dari fungsi-fungsi yang akan

dikembangkan di dalamnya, misalnya apartemen, hotel, kantor sewa,

pusat perbelanjaan, dan lain-lain.

2. Persoalan penggabungan berbagai macam fungsi dalam satu bangunan/

kompleks banguanan. Salah satu keunggulan Superblok/ Mixed yse

Building adalah tergabungnya berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu

area sehingga memberikan kemudahan dan efisiensi lebih bagi

konsumennya.

10

II.1.2. Mal

Definisi Mal

Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya

adalah :

1. Menurut Gruen dalam bukunya yang berjudul Centers for Urban

Environment: Survival of the Cities, mal adalah suatu tempat kegiatan

pertukaran dan distribusi barang/jasa yang bercirikan komersial,

melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang karena bertujuan

memperoleh keuntungan (profit) sebanyak-banyaknya.

2. Menurut Beddington dalam bukunya yang berjudul Design for Shopping

Center (1981), mal adalah kompleks perbelanjaan terencana, dengan

pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit

kepada pedagang individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh

pengelola yang bertanggung jawab secara menyeluruh.

3. Masih menurut Beddington, mal adalah suatu wadah dalam masyarakat

yang menghidupkan kota atau lingkungan setempat. Selain berfungsi

sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau transaksi jual beli, juga

berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau berekreasi.

4. Menurut buku Shopping Centre Development Handbook, mal adalah

sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan

pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan

diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan

dengan lokasi, ukuran, tipe took, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.

11

Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe

dan ukuran total took-toko.

5. Menurut The American People Encyclopedia (1981), mal adalah suatu

wadah yang dipergunakan sebagai tempat untuk menampung kelompok

pedagang dalam suatu sistem manajemen terencana, yang memberikan

pelayanan terhadap kebutuhan ekonomi masyarakat dalam suatu

lingkungan tertentu dan merupakan salah satu fasilitas kota untuk

memberikan kenikmatan berbelanja.

6. Menurut Rubenstein (1978), mal adalah suatu area pergerakkan (linier)

pada suatu area ousat bisnis kota (central city business area) yang lebih

diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi

plaza dan ruang-ruang interaksional.

7. Menurut Maitland (1987), mal adalah pusat perbelanjaan yang berintikan

satu atau beberapa department store besar sebagai daya tarik dari retail-

retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko

yang menghadap ke koridor utama mal atau pedestrian yang merupakan

unsure utama dari sebuah shopping mall, dengan fungtsi sebagai

sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi

antar pengunjung dan pedagang.

8. Menurut Peraturan DKI Jakarta No 11 Tahun 1971, mal adalah suatu

lembaga dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan

itu, selain berfungsi sebagai tempat untuk berbelanja juga sebagai tempat

tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Ketiga unsure itu umumnya ada

12

dalam suatu pusat perbelanjaan, dimana pertumbuhan saling

mempengaruhi.

Dari beberapa pengertian diatas, terdapat beberapa kata kunci yang

terkait dengan pusat perbelanjaan, yaitu:

1. adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa, dan

2. dapat berfungsi juga sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi.

Dua kata kuci tersebut akan mewarnai proses perancangan sebuah pusat

perbelanjaan, selain kata kunci utama sebagai bangunan komersial, yaitu

bertujuan menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya.

Prinsip dan Pertimbangan Pusat Perbelanjaan

Dalam konteks bangunan komersial, pada umumnya sebuah pusat

perbelanjaan merupakan suatu bangunan sewa yang dikhususkan untuk

mewadahi fungsi perdagangan. Pemahaman ini memberikan gambaran

adanya persamaan antara sebuah kantor sewa dengan sebuah pusat

perbelanjaan. Perbedaan spesifik pada bangunan komersial ini terletak pada

fungsinya. Sebuah pusat perdagangan merupakan ruang sewa yang

dikhususkan mewadahi fungsi perdagangan atau jual beli.

Pada perancangan ruang sewa sebua pusat perbelanjaan, modul

ruang sewa merupakan salah satu aspek yang perlu diperhatikan. Dimensi

modul ruang sewa ditentukan berdasarkan tiga pertimbangan sebagai

berikut:

1. Kemampuan sewa calon tenant (penyewa).

13

2. Modul struktur bangunan disesuaikan dengan distem struktur yang

digunakan.

3. Pertimbangan yang terkait dengan jenis barang yang didagangkan.

Unsur-unsur yang menunjang keberhasilan sebuah mal adalah:

1. Bentuk Mal

Menurut Maithland (1987) terdapat tiga bentuk umum mal dengan

keuntungan dan kerugian tersendiri, yaitu:

• Open Mall

Mal terbuka adalah mal tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah

kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih

murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control (berpengaruh

terhadap kenyamanan) dan kesan pewadahan kurang.

• Enclosed Mall

Mal tertutup adalah mal dengan pelingkup. Keuntungannya berupa

kenyamanan climatic control. Kerugiannya adalah biaya mahal dan

kesan kurang luas.

Gambar 1. Santa Monica Mall, California

14

• Integrated Mall

Mal terpadu adalah penggabungan mal terbuka dan tertutup.

Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap keborosan

energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan

perawatan mal tertutup. Mal ini juga bertujuan mengonsentrasikan

daya tarik pengunjung pada mal tertutup.

Gambar 2. Pasargad Leisure Mal, Tehran, Iran

Foto 1. Grand Indonesia Mall, Indonesia

15

2. Pola Mal

Pada dasarnya pola mal berprinsip linier. Tatanan mal yang

banyak dijumpai adalah mal berkoridor tunggal dengan lebar koridor

standar antara 8-16 m. Penggunaan pola grid pada mal akan

mempermudah pengaturan modul untuk retail-retail, sirkulasi,

penempatan atrium, parkir dan sebaginya.

Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk sebaiknya

dapat dicapai dari segala arah. Mal sebiknya ditata sedemikian rupa agar

terdapat magnet pada tiap akhir mal. Jarak antar magnet antara 100

sampai dengan 200 m atau sepanjang masih memungkinkan

kenyamanan pejalan kaki.

3. Dimensi Mal

4. Penataan Letak Retail disepanjang Mal

5. Pencahayaan

Bagian atap mal biasanya diselesaikan dengan skylight, hal ini

bertujuan untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mal.

Skylight ini berfungsi untuk memasukkan cahaya matahari ke dalam

bangunan mal pada siang hari, sebagai pengarah pada mal, dan

membantu pengunjung untuk memfokuskan orientasi ke dalam

bangunan.

Penggunaan cahaya matahari sebagai sumber cahaya alami dapat

meningkatkan efisiensi operasional mal, khususnya terhadap pengunaan

tenaga listrik untuk pencahayaan buatan. Penggunaan skylight juga

16

menguntungkan dari segi penggunaan energi karena pengguanan lampu

pada siang hari dapat dikurangi.

6. Elemen-elemen Arsitektural pada Mal

Keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan juga dipengaruhi oleh

faktor-faktor pertimbangan perancangan yang lain, yaitu:

1. Pemilihan Site

Site yang baik dapat meningkatkan peluang sebuah pusat perbelanjaan

untuk mengahasilkan keuntungan.

Pertimbangan pemilihan site untuk sebuah pusat perbelanjaan dapat

dilakukan berdasarkan kriteria sebagai berikut:

a. Site yang dipilih memungkinkan untuk dibangun dan terletak di

dalam kawasan perdagangan yang direkomendasikan dalam analisis

pasar.

b. Site yang dipilih mempunyai ukuran yang cukup luas dan bentuk

yang sesuai untuk rancangan area perdagangan dengan segala

kelengkapannya, termasuk ruang parkir yang cukup.

c. Aturan-aturan pemanfaatan ruang pada lahan yang dipilih tidak

menghambat pembangunan yang akan dilakukan.

d. Lokasi mudah dicapai dan minimum satu jalan tol atau gate kawasan

(terminal, stasiun,, atau bandara).

e. Harga tanah harus disesuaikan dengan jumlah modal dan uang sewa

yang mungkin diperoleh.

17

2. Perilaku pengguna pusat perbelanjaan

Tujuan pengunjung mendatangi sebuah pusat perbelanjaan dapat

dibedakan menjadi dua, yaitu berbelanja dan berekreasi. Untuk

memenuhi dua tujuan kedatangan pengunjung pada sebuah pusat

perbelanjaan, perlu dirancang fasilitas-fasilitas perbelanjaan dan

rekreasi.

Pertimbangan yang tidak kalah penting untuk diperhatikan pada

rancangan bangunan pusat perbelanjaan adalah penampilan bangunan.

Sebuah pusat perbelanjaan harus direncanakan dengan tujuan semaksimal

mungkin mendatangan keuntungan. Tampilan bangunan perlu dirancang

semenarik mungkin sehingga dapat mengundang konsumen untuk memasuki

bangunan ini. Pada proses pembentukan tampilan/fasade bangunan,

setidaknya terdapat delapan elemen yang dapat digunakan untuk membentuk

fasade bangunan, yaitu:

1. Struktur Bangunan

2. Etalase

3. Pintu Masuk Bangunan

4. Material Bangunan

5. Warna

6. Bukaan

7. Ornamen

8. Elemen Lansekap (Vegetasi, Air)

18

Secara garis besar Mal dapat diartikan sebagai tempat melakukan

kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa, disertai dengan tempat

untuk berkumpul dan berekreasi yang pengelolaannya bersifat terpusat.

II.1.3. Apartemen

Definisi Apartemen

Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya

adalah :

1. Menurut Endy Marlina dalam bukunya yang berjudul Perancangan

Bangunan Komersial (2008, p86), apartemen adalah bangunan yang

memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau petak

bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat

kepadatan tingkat hunian dari keterbatasan lahan dengan harga yang

terjangkau di perkotaan.

2. Menurut CIC Consulting Group, studi tentang trend dan peluang

Investasi Pendirian Apartemen, Kondominium di DKI Jakarta, PT

Capricorn Consult (1995), apartemen adalah suatu kompleks tempat

tinggal (rumah susun) beberapa unit ruangan yang bersifat mewah,

sehingga biasanya untuk kalangan menengah ke atas atau warga negara

asing yang bekerja di Indonesia.

19

Sejarah Apartemen di Jakarta

Selama kurang lebih 20 tahun pemukiman sub urban menjadi pilihan

favorit bagi penduduk Jakarta. Berbagai kompleks perumahan dibangun

anatara lain di daerah Bekasi, Depok, Pamulang, Sawangan, Cikarang, dan

Cibubur. Ada pula yang dikembangkan menjadi kota mandiri seperti

Bintaro, Bumu Serpong Damai, dan Karawaci.

Namun sekarang ini bermukim di daerah sub urban ini mulai terasa

banyak kelemahannya, antara lain:

1. Jarak antara rumah tinggal dan tempat bekerja

2. Jarak tempuh yang jauh, waktu tempuh otomatis menjadi lebih lama.

3. Kemacetan yang harus dihadapi setiap hari.

4. Biaya yang harus dikeluarkan untuk transportasi.

Penduduk sub urban yang sudah mengalami kejenuhan, ingin

kembali tinggal di pusat kota. Membayangkan berbagai kemudahan yang

dapat dicapai karena jarak dan waktu tempuh yang relative lebih cepat

adalah pertimbangan utama. Hal ini dimanfaatkan kembali oleh para

pengembang dengan membangun hunian di pusat kota berbentuk hunian

vertikal atau apartemen.

Berdasarkan hasil survei, didapat nilai persentase 88.6 % penduduk

sub urban yang ingin kembali ke pusat kota dan 80.5 % diantaranya adalah

yang berminat tinggal di apartemen. Melihat hasil survei, maka tidaklah

mengherankan mengapa pembangunan apartemen sangat marak di Jakarta.

20

Penataan Bangunan

Penataan ruang-ruang dapat dibedakan menjadi beberapa tipe, yaitu:

1. Center Corridor Plan

Merupakan penataan apartemen dengan denah yang menunjukkan

adanya koridor yang diapit oleh hunian yang terdapat pada kedua

sisinya. Penataan seperti ini dimungkinkan untuk lokasi dengan

bentukan memanjang, dengan view dikedua sisi bangunan yang baik

sehingga dapat dinikmati dari kedua sisi bangunan.

2. Open Corridor Plan

Merupakan penataan ruang-ruang yang memiliki satu koridor untuk

melayani satu deret unit hunian. Keuntungan penataan semacam ini

adalah dimungkinkannya sirkulasi silang penghawaan dapat

dimaksimalkan.

3. Tower Plan

Pada apartemen tipe tower plan, denahnya terdiri dari satu core pusat

dengan unit-unit hunian mengelilinginya. Tipe ini biasanya dibangun di

lokasi yang sempit dengan bentu bangunan tinggi.

4. Cross Plan

Denah untuk apartemen tipe ini memiliki empat sayap utama yang

merupakan perkembangan keluar dari satu core. Biasanya tipe ini

dibangun di area-area pusat kota dengan luasan site cukup, yang

mempunyai view ke segala arah relatif baik.

21

Klasifikasi Apartemen

Rancangan bangunan apartemen berbeda dengan rancangan hunian

pada umumnya karena apartemen bertujuan untuk di komersialkan. Menurut

Endy Marlina dalam bukunya yang berjudul: Panduan Perancangan

Bangunan Komersial apartemen dapat digolongkan menurut beberapa

kriteria, yaitu:

1. Klasifikasi Apartemen menurut kepemilikkannya

a. Apartemen Sewa

Apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha

bersama dengan unit-unit apartemen yang disewakan kepada

masyarakat dengan harga dan jangka waktu tertentu.

b. Apartemen Beli

Apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha

bersama dengan unit-unit apartemen yang dijual kepada masyarakat

dengan harga tertentu.

Kepemilikkannya dapat dibedakan lagi sebagai berikut:

• Apartemen milik bersama (cooperative)

Merupakan apartemen yang dimiliki bersama oleh penghuni yang

ada. Pembiayaan perawatan dan pelayanan dalam apartemen

dilakukan bersama oleh semua penghuni sehingga tanggung

jawab pengembangan gedung menjadi tanggung jawab semua

penghuni.

22

• Apartemen milik perseorangan (condominiume)

Merupakan apartemen yang unit-unit huniannya dapat dibeli dan

dimiliki oleh penghuni. Penghuni tetap wajib membayar

pelayanan apartemen yang mereka gunakan kepada pihak

pengelola.

2. Klasifikasi Apartemen menurut jumlah kamarnya

a. Tipe Studio (18 m² - 45 m²)

Tipe ini mengutamakan efisiensi penggunaan ruang-ruang. Hanya

tersedia ruangan tanpa sekat.

b. Tipe satu ruang tidur (36 m² - 54 m²)

Apartemen ini berkapasitas 2-3 orang, misalnya pasangan yang baru

menikah dengan anak atau tanpa anak.

c. Tipe dua ruang tidur (45 m² - 90 m²)

Apartemen ini berkapasitas 3-4 orang, misalnya keluarga dengan

satu atau dua anak. Pada tipe ini biasanya ruang keluarga dan ruang

makan dipisah.

d. Tipe tiga ruang tidur (54 m² - 108 m²)

Apartemen ini berkapasitas 4-5 orang, misalnya keluarga besar

dengan tiga anak atau lebih.

e. Tipe empat ruang tidur (100 m² - 135 m²)

23

Apartemen ini berkapasitas 5-8 orang, misalnya keluarga besar

dengan tiga sampai enam anak, atau pemakaian tiga generasi (kakek-

nenek, ayah-ibu, dan anak-anak).

3. Klasifikasi Apartemen menurut jumlah lantainya

a. Apartement simplex

b. Apartement duplex

c. Apartement triplex

Secara garis besar Apartemen dapat diartikan sebagai bangunan yang

memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau petak bertingkat

yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan

tingkat hunian dan dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas yang ada.

II.2. TINJAUAN KHUSUS

Ciri-ciri iklim tropis basah, antara lain : radiasi matahari dan curah hujan

relatif cukup tinggi, suhu udara juga relatif tinggi ( 23° C – 33 ° C), kelembaban

tinggi (60% - 90%) dan kecepan angin relatif rendah ( 5m/detik).

II.2.1. Data Jakarta Barat

1. Letak Geografis

24

Lokasi proyek bangunan beragam fungsi ini terletak di Jl

S.Parman, Jakarta Barat. Letak Geografis Kotamadya Jakarta Barat

terletak antara 106°22’42” BT sampai 106°58’18” BT dan 50°19’12” LS

sampai 60°23’54” LS.

Menurut Badan Statistik Kotamadya Jakarta Barat, keadaan

iklim Jakarta Barat relative panas. Curah hujan selama tahun 2006

berkapasitas 813.9 mm. Jumlah hari hujan pada tahun yang sama adalah

61 hari, sehingga rata-rata curah hujan harian 2,2 mm/hari.

Luas lahan wilayah kotamadya Jakarta Barat sekitar 12.819 ha,

dengan peruntukkan sebagai berikut:

• Kawasan perumahan 6.479,72 ha

• Industri 188,51 ha

• Pertokoan/ Perkantoran 1.248 ha

• Taman 192,38 ha

• Pertanian 1.065,99 ha

• Lahan Tidur 1.921,86 ha

• Lainnya 1.722,54 ha

2. Jumlah Penduduk

Menurut Badan Pusat Statistik kotamadya Jakarta Barat,

jumlah penduduk Jakarta Barat hasil Registrasi Tahun 2006 tercatat

25

sebanyak 1.565.947 jiwa, terdiri dari 792.324 jiwa penduduk laki-laki

dan 773.620 jiwa penduduk perempuan.

II.2.2. Latar Belakang Pemilihan Tapak

Latar belakang pemilihan lokasi di daerah slipi ini dikarenakan

beberapa hal, yaitu:

• Letaknya yang strategis yaitu di jalan Letjen S.Parman.

• Kawasan bebas “3 in 1”

• Berada di Jalan Utama yang aksesnya dekat dengan bandara.

• Strategis untuk munuju perkantoran di daerah sudirman, kuningan

ataupun didaerah pinggiran kota seperti tangerang dan bekasi karena

dekat dengan akses jalan tol.

II.2.3. Data Tapak

Lokasi : Slipi Jaya, Jl Letjen S Parman kav 17-18, Jakarta Barat

Luas Lahan : ± 6.500 m²

KDB : 60 %

KLB : 4

GSB Timur : 15 m GSB Utara : 6 m

GSB Barat : 6 m GSB Selatan : 8 m

Ketinggian Max. : 12 lantai

26

Gambar 3. Peta Jakarta Barat

Lokasi Slipi Jaya

Mal Puri

Mal Ciputra

Taman Anggrek

Roxy Mas

Grand Indonesia

Lokasi Tapak

Apartemen Batavia

Apartemen Simprug

Apartemen Slipi

Apartemen Kemanggisan

Apartemen Kedoya

Apartemen Puri

Gambar 4. Peta Lokasi Mal, Apartemen dan Mal dengan Apartemen (Dual Use)

27

Keterangan:

Jl. Let. S Parman Flyover Nelimurni Jl. Anggrek Nelimurni Jl. Anggrek Nelimurni I Jl. Anggrek Nelimurni II

Gambar 6. Lokasi Tapak

U

Lokasi Tapak

Bank Bukopin

Menara BCA

Hotel Peninsul;a

Kav 77

Pasar Slipi

Gambar 5. Lokasi sekitar Slipi Jaya

Keterangan:

Mal Ciputra

Mal dan Apartemen Taman Anggrek Lokasi Tapak Apartemen Slipi dan Kemanggisan

28

Salah satu potensi tapak yang ada adalah mudahnya pencapaian ke

tapak, karena letak tapak yang cukup strategis, ditengah kota dan dilalui oleh

banyak bus, metromini maupun mikrolet.

Foto-foto di bawah ini merupak kondisi lingkungan disekitar tapak.

Foto 5. Jl. S.Parman

Foto 2. Jl. Anggrek Nelimurni 2

Foto 6. Nelimurni Flyover

Foto 4. Jl Anggrek Nelimurni

Foto 3. View arah Utara

29

Kondisi lingkungan di sekitar tapak

• Bangunan tinggi hanya berada di jalan S Parman dan merupakan

sumber kebisingan karena terdapat perkantoran dan hotel, sedangkan

di jalan Anggrek Nelimurni tinggi bangunan sekitar 3 lantai.

• Daerah rumah penduduk ini rata-rata ketinggian 1 – 2 lantai. Daerah

ini sangat tenang dan jauh dari kebisingan. Rumah-rumah yang

berada disini merupakan rumah dari orang kelas menengah, karena

dapat terlihat dari daerah rumah disini dan juga dari fasilitas yang

disediakan, yaitu taman bermain dan lapangan basket.

Dapat dilihat bahwa rumah-rumah yang ada dalam kondisi

bagus dan terawat (bukan rumah-rumah kumuh/”bobrok” atau tidak

terawat). Perbedaan hanya terletak pada bentuk rumah, ada yang

modern dan ada juga yang masih berupa rumah lama.

II.3. TINJAUAN TOPIK

II.3.1. Pengertian Hemat Energi

Hemat energi dalam arsitektur adalah meminimalkan penggunaan

energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan,

maupun produktivitas penghuninya.

Secara lebih luas Hemat energi harus dimulai dari masing-masing

cara pengoperasian bangunan. Secara umum lebih dari 60 persen energi

30

listrik yang dibangkitkan PLN dikonsumsi oleh permukiman, sehingga

apabila peningkatan kenyamanan bangunan ini dalam kajian

pendahuluannya dikaitkan dengan penghematan yang ada maka secara

nasional akan diperoleh angka-angka yang sangat berarti. Suplai energi yang

dibangkitkan relatif stagnan, sementara kebutuhan meningkat dari tahun ke

tahun dan harga energi terus naik sehingga perlu tindakkan hemat energi

yang dimulai dari tahap pemahaman rancangan, maupun pemanfaatan

energi.

Bangunan harus dirancang untuk mendukung pelestarian energi

dengan memastikan bahwa penataan dan gubahan ruang, material dan

teknologi yang digunakan, proses pembangunan, serta nantinya saat

beroperasi cukup hemat konsumsi energinya. Energi alternatif dapat menjadi

solusi yang baik.

Gambar 7. Contoh potongan rumah Hemat Energi

31

Sirkulasi udara dan sistem pencahayaan penting untuk direncanakan

dengan sebaik-baiknya mengingat aspek ini merupakan salah satu sumber

konsumsi energi paling besar. Pengembangan konsep sirkulasi udara dan

sistem pencahayaan alami dapat menjadi jalan keluar terbaik untuk kondisi

iklim tropis seperti di Indonesia.

Untuk kawasan tropis, penggunaan energi bahan bakar minyak

(BBM) dan listrik umumnya lebih rendah dibandingkan dengan negara di

kawasan sub- tropis yang dapat mencapai 60 persen dari total konsumsi

energi. Hal ini disebabkan oleh kebutuhan pemanas ruang di sebagian besar

bangunan saat musim dingin. Sementara di kawasan tropis, pendingin ruang

(AC) hanya digunakan sejumlah kecil bangunan. Meskipun demikian,

penghematan energi di sektor bangunan di wilayah tropis semacam

Indonesia tetap akan memberikan kontribusi besar terhadap penurunan

konsumsi energi secara nasional.

II.3.2. Latar Belakang Bangunan Hemat Energi

Pengaruh konteks energi dalam arsitektur sebenarnya sudah

dipahami oleh para arsitek pada awal abad keduapuluh melalui kontribusi

karya karyanya dalam gerakan arsitektur modern, dimana sebagai para

perancang Bauhaus mereka berpendapat bahwa karya disain arsitektur

merupakan hasil akhir dari analisa rasional yang diwujudkan melalui expresi

formal dari proses dan material konstruksi baru. Terbilang Walter Gropius

dengan sun-tempered home, Keck brothers dengan Crystal House,

32

Buckminster Fuller dengan Dymaxion house yang berdasarkan konsep

efisiensi energi dan produksi industri, Le Corbusier dengan proposal

Mediterranean House, dan kontribusi akademik dari Olgya bersaudara

dalam publikasi ilmiahnya Design with Climate memberikan justifikasi

keterlibatan para arsitek dalam isu efisien Arsitektur Bioklimatiksi energi,

meskipun gaungnya teredam oleh euforia revolusi industri dan international

movement dari arsitektur modern.

Embargo minyak 1973 merupakan suatu momen kebangkitan

kesadaran energi dimana eskalasi harga minyak bumi yang membubung

menimbulkan dampak krisis energi pada negara - negara maju yang

tergantung kepada energi. Seluruh potensi riset dan pengembangan

dikerahkan untuk mengatasi krisis tersebut yang tentunya juga termasuk

sektor bangunan gedung maupun perumahan yang tentunya akan

menentukan perancangan arsitektur.

Rekonseptualisi perancangan arsitektur perlu dilakukan dengan

pertimbangan pertimbangan efisiensi energi, mengingat 36-45 persen;

kebutuhan energi nasional terserap dalam sektor bangunan.

II.3.3. Perancangan Bangunan Hemat Energi

Kunci penghematan energi pada gedung-gedung tinggi adalah

melalui perencanaan selubung bangunan dan konfigurasi bentuk bangunan,

termasuk luas jendela dan materialnya. Pengaturan dan penggunaan bahan

jendela akan menentukan kesejukan dalam ruangan.

33

Gedung bertingkat sedang dan tinggi cenderung menggunakan

selubung bangunan yang tertutup dari kaca. Pemakaian kaca ini selain untuk

mengurangi kebisingan juga dimaksudkan untuk membuat penerangan alami

kedalam ruang dalam gedung. Bahkan dibeberapa gedung bertingkat

menggunakan kaca sebagai dinding penutup luar bangunannya akan

membuat tampak yang indah. Mudah dalam pemeliharaannya. Sinar

matahari yang masuk kadalam ruang baik untuk kesehatan maupun

mengurangi beban pencahayaan buatan.

Akan tetapi terlalu banyak cahaya yang masuk, energi untuk AC

akan meningkat. Pada bangunan tinggi tambahan beban pendinginan ini bisa

melebihi pengurangan terhadap beban pencahayaan/penerangan. Pengunaan

kaca sebagai selubung bangunan akan mengakibatkan peningkatan suhu

sekitar bangunan dari normalnya sekitar 0.5 derajat Celcius dalam jarak 1-2

meter dari bangunan, membuat silau dari arah yang berlawanan.

Jimmy Priatman dalam makalahnya yang berjudul ”energy-efficient

architecture” paradigma dan manifestasi arsitektur hijau menganjurkan

memilih bahan kaca jenis low e-glass atau emisivity yang dapat mengurangi

15 persen energi yang digunakan. Sedangkan bila menggunakan kaca dari

bahan titanium bisa memantulkan 96 persen infra merah dan bisa

memantulkan 77 persen sinar ultra ungu.

Meski sudah menggunakan bahan yang mengurangi transfer panas ke

dalam ruangan, jendela pada gedung-gedung pada perancangannya sedapat

mungkin ditempatkan posisi bebas dari paparan sinar matahari langsung.

34

Sisi yang banyak terkena paparan sinar matahari langsung dirancang untuk

ditutup dinding yang lebih dapat menahan rambatan panas ke dalam ruangan

atau dapat pula difungsikan sebagai ruang servis contohnya ruangan tangga,

lift, kamar kecil, dapur dan ruang-ruang lain yang tidak membutuhkan

penerangan dan AC terus-menerus.

Perancangan bangunan hemat energi dapat dilakukan dengan dua

cara, yaitu:

1. Rancangan Pasif

Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui

pemanfaatan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa mengkonversikan

energi matahari menjadi energi listrik. Rancangan pasif lebih

Gambar 8. Kinerja Bangunan Tinggi yang Hemat Energi

35

mengandalkan kemampuan arsitek bagaimana rancangan bangunan

dengan sendirinya mampu “mengantisipasi” permasalahan iklim luar.

Perancangan pasif di wilayah tropis basah seperti Indonesia

umumnya dilakukan untuk mengupayakan bagaimana pemanasan

bangunan karena radiasi matahari dapat dicegah, tanpa harus

mengorbankan kebutuhan penerangan alami. Sinar matahari yang terdiri

atas cahaya dan panas hanya akan dimanfaatkan komponen cahayanya

dan menepis panasnya.

Strategi perancangan bangunan secara pasif di Indonesia bisa

dijumpai terutama pada bangunan lama karya Silaban: Masjid Istiqal dan

Bank Indonesia; karya Sujudi: Kedutaan Prancis di Jakarta dan Gedung

Departemen Pendidikan Nasional Pusat; serta sebagian besar bangunan

kolonial karya arsitek-arsitek Belanda. Meskipun demikian, beberapa

bangunan modern di Jakarta juga tampak diselesaikan dengan konsep

perancangan pasif, seperti halnya Gedung S Widjojo dan Wisma

Dharmala Sakti, keduanya terletak di Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta.

Menggunakan double skin fasade. Pencahayaan alami didapat dan panas matahari langsung dapat diatasi dengan double skin.

Gambar 9. Gedung S Widjojo

36

2. Rancangan Aktif : Solar Sel

Dalam rancangan aktif, energi matahari dikonversi menjadi

energi listrik sel solar, kemudian energi listrik inilah yang digunakan

memenuhi kebutuhan bangunan. Dalam perancangan secara aktif, secara

simultan arsitek juga harus menerapkan strategi perancangan secara

pasif. Tanpa penerapan strategi perancangan pasif, penggunaan energi

dalam bangunan akan tetap tinggi apabila tingkat kenyamanan termal

dan visual harus dicapai.

Strategi perancangan aktif dalam bangunan dengan sel solar

belum dijumpai di Indonesia saat ini. Salah satu bangunan yang

dianggap paling berhasil menerapkan teknik perancangan pasif dan aktif

secara simultan dan sangat berhasil dalam mengeksploitasi penggunaan

sel solar adalah bangunan paviliun Inggris (British pavillion).

Gambar 10. British Pavilion

37

Krisis energi ini ternyata memacu perkembangan arsitektur baru dengan

disain sadar energi (energy conscious design) yang berdasarkan

paradigmanya dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Arsitektur Hemat Energi (Energy-Efficient Architecture)

Arsitektur Hemat Energi adalah arsitektur yang berlandaskan

pada pemikiran “meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi

atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun produktivitas

penghuninya “ dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir

secara aktif. Mengoptimasikan sistim tata udara-tata cahaya, integrasi

antara sistim tata udara buatan- alamiah, sistim tata cahaya buatan-

alamiah serta sinergi antara metode pasif dan aktif dengan material dan

instrumen hemat energi. Credo form follows function bergeser menjadi

form follows energy yang berdasarkan pada prinsip konservasi energi

(non-renewable resources). Para pelopor arsitektur ini tercatat Norman

Foster, Jean Nouvel, Ingenhoven Overdiek & partners.

Gambar 11. Pearl River Tower, China Gambar 12. Potongan Pearl River Tower, China

38

2. Arsitektur Bioklimatik (Bioclimatic Architecture/Low Energy

Architecture)

Arsitektur Bioklimatik adalah arsitektur yang berlandaskan

pada pendekatan disain pasif dan minimum energi dengan

memanfaatkan energi alam iklim setempat untuk menciptakan kondisi

kenyamanan bagi penghuninya. Dicapai dengan organisasi morfologi

bangunan dengan metode pasif antara lain konfigurasi bentuk massa

bangunan dan perencanaan tapak, orientasi bangunan, disain fasade,

peralatan pembayangan, instrumen penerangan alam, warna selubung

bangunan, lansekap horisontal dan vertikal, ventilasi alamiah. Tercatat

para arsitek pelopor disain bioklimatik antara lain Ken Yeang, Norman

Foster, Renzo Piano, Thomas Herzog, Donald Watson, Jeffry Cook.

Gambar 13. Menara Mesiniaga, Malaysia

Gambar 14. Potongan dari Menara Mesiniaga, Malaysia

39

3. Arsitektur Surya (Solar Architecture)

Arsitektur Surya adalah arsitektur yang memanfaatkan energi

surya baik secara langsung (radiasi cahaya dan termal), maupun secara

tidak langsung (energi angin) kedalam bangunan, dimana elemen elemen

ruang Arsitektur (lantai, dinding, atap) secara integratif berfungsi

sebagai sistem surya aktif ataupun sistim surya pasif.

Diawali dengan arsitektur surya pasif didasarkan pada kaidah-

kaidah perancangan arsitektur yang selalu mempertimbangkan sifat

tenaga matahari. Secara pasif sinar matahari mempengaruhi benda-benda

yang dikenainya melalui proses radiasi, reradiasi, konduksi, refleksi

yang keseluruhannya bersifat statis murni.

Arsitektur surya aktif adalah segala usaha mengubah

tenaga/sinar matahari yang mengenai suatu obyek sehingga tenjadi

peningkatan nilai-guna terhadap energi. Tenaga tersebut atau dengan

kata lain peningkatan nilai guna terjadi dikarenakan adanya investasi

terhadap tenaga matahari dalam bentuk energi. Sistim ini banyak

dipergunakan di negara-negara yang beriklim sedang (sub tropis).

Karena potensi tenaga/sinar matahari pada belahan dunia ini lebih

terbatas dibanding daerah dekat katulistiwa. Sehingga mendorong

mereka berusaha untuk mengolah, membudidayakan serta mendaya-

gunakan energi matahari ke dalam berbagai bentuk energi lain yang

dibutuhkan. Mulai dari sistem pemanasan (heating) air dan udara, sistem

pendinginan (cooling), sampai pada solar cell dengan proses

40

photovoltaic listrik. Semuanya mengkoversikan tenaga/sinar matahari ke

dalam bengunan dengan cara-cara mekanikal.

Inovasi teknologi lanjutan dalam sel photovoltaik

menghasilkan prototipe arsitektur baru yang spesifik. Perkembangan

arsitektur surya di USA dipresentasikan dengan Skytherm System of

Harold Hay, Steve Baer’s Zome House dan dilanjutkan di Eropa dengan

Hysolar Institute Stutgart di Jerman, Achen power utilities dan Flachglas

AG headquarter merupakan demontrasi panel photovoltaik sebagai

fasade bangunan tinggi.

Arsitektur surya ini bertitik tolak dari prinsip diversifikasi

energi yang mengeksplorasi sumber daya yang dapat diperbarui

(renewable energy).

Gambar 15. Contoh Arsitektur Surya Pasif

Gambar 16. Contoh Arsitektur Surya aktif

Gambar 17. Potongan Solar Cell Gambar 18. Contoh Solar Cell

41

4. Arsitektur Hijau (Green Architecture)

Arsitektur Hijau adalah arsitektur yang berwawasan lingkungan

dan berlandaskan kepedulian tentang konservasi lingkungan global alami

dengan penekanan pada efisiensi energi (energy-efficient), pola

berkelanjutan (sustainable) dan pendekatan holistik (holistic approach).

Bertitik tolak dari pemikiran disain ekologi yang menekankan pada

saling ketergantungan (interdependencies) dan keterkaitan (inter

connectedness) antara semua sistem (artifisial maupun natural) dengan

lingkungan lokalnya dan biosfeer. Credo form follows energy diperluas

menjadi form follows environment yang berdasarkan pada prinsip

recycle, reuse, reconfigure

Dibawah ini adalah contoh bangunan hemat energi yang menggabungkan

keempat klasifikasi diatas, yaitu arsitektur hemat energi, arsitektur surya,

arsitektur bioklimatik, dan arsitektur hijau.

Gambar 19. Contoh Arsitektur Hijau

42

II.4. STUDI BANDING

II.4.1. Apartemen

1. The Premiere/ Thamrin Residence, Thamrin, Jakarta Pusat

Lokasi : Jl. Kebon Kacang Raya, Jakarta Pusat

Luas Tanah : 8.100 m²

Jumlah Tower : 5 tower

Jumlah Lantai : 42 Lantai

Fungsi : Apartemen

Gambar 20. Bangunan yang Menerapkan Keempat klasifikasi hemat Energi

pengunaan solar cell (arsitektur surya).

pengunaan tanaman (arsitektur bioklimatik).

pengunaan tanaman (arsitektur hijau).

Ruang yang terbuka → menghasilkan pencahayaan alami (arsitektur hemat energi).

43

Fasilitas: - Salon - Indoor Playground

- Poolbar - Jacuzzi

- Swimming Pool - Children Pool

- Play Ground - Reflecting Pool

- Tennis - Fitnness

- Spa - Lounge Area

- Day care - Minimarket

Gambar 21. The Premiere

Gambar 22. Site Plan Tower Alamanda

Gambar 23. Potongan The Premiere

44

Tipe-tipe unit dari Apartemen The Premiere

a. Tipe 1 Kamar Tidur 38.01 m2

b. Tipe 2 Kamar Tidur 59.34 – 71.4 m2

c. Tipe 3 Kamar Tidur 86.53 m2

4. Point Square, Lebak Bulus, Jakarta Selatan

Lokasi : Jl. R.A. Kartini no.1 Lebak Bulus, Jakarta Selatan 12440

Luas Tanah : 12.750 m²

Jumlah Tower : 2 tower

Fungsi : Apartemen dan Mal

Jumlah Lantai : 6 lantai Mal →

14 lantai Apartemen →

Gambar 24. Denah Tipe –Tipe Unit The Premiere

45

Fasilitas : - Fully Furnish - Laundry

- Swimming Pool - Fitness Center

- Sauna - Landscape Garden

- Jogging Track - 24 hour security

- Shopping mall and hypermart

Foto 7. Poins Square

Gambar 25. Denah Tower A Gambar 26. Denah Tower B

Foto 8. Fasilitas dari Apartemen Point Square

46

Tipe-tipe unit dari Apartemen Poins Square:

a. Tipe 1 Kamar Tidur 42 – 76 m2

b. Tipe 2 Kamar Tidur 67 – 92 m2

c. Tipe 3 Kamar Tidur 106 – 133 m2 ( + Kamar Pembantu)

Kekurangan dari apartemen poins square ini adalah:

• Letaknya dekat dengan terminal dan stadion Lebak Bulus yang

menyebabkan kemacetan dan kebisingan.

• Banyak kamar yang menghadap arah barat dan timur.

• Tidak memiliki lift untuk servis

• Sistem maintenance kebersihan.

Sistem kebersihan di apartemen ini masih menggunakan gerobak

sampah. Meskipun masih menggunkan gerobak sampah, tetapi

apartemen ini tidak memiliki tempat untuk menampung sampah.

Gerobak sampah yang ada di letakkan di tangga kebakaran. Sampah

yang ada di bawa turun menggunakan tangga kebakaran oleh

cleaning service/ petugas kebersihan.

Gambar 28. Denah Tipe 3 Kamar Tidur (106 m2)

Gambar 27. Denah Tipe 2 Kamar Tidur ( 81 m2 )

47

5. Centro City, Daan Mogot, Jakarta Barat

Lokasi : Jl. Macan, Daan Mogot, Jakarta Barat

Luas Tanah : - m²

Jumlah Tower : 4 tower

Fungsi : Apartemen

Jumlah Lantai : 10 lantai

6. Marcopolo Residence, BSD, Tanggerang

Lokasi : Jl. Macan, Daan Mogot, Jakarta Barat

Luas Tanah : - m²

Jumlah Tower : 2 tower

Gambar 29. Centro City

Gambar 30. Denah Tipe Studio (26,5 m2)

Gambar 31. Denah Tipe 2 Kamar Tidur (52,5 m2)

48

Fungsi : Mal dan Apartemen

Jumlah Lantai : 22 lantai ( lantai 10-31)

Fasilitas : - Swimming Pool - Jogging Track & Garden

- Supermarket - Fitness Center

- Water Adventure - 24 hour security

- 24 hour Room Service

Gambar 32. Marcopolo Residence

Gambar 33. Denah Tipe –Tipe Unit Marcopolo

Nama Apartemen

Jumlah Unit Persentase Unit ( %) Ukuran Unit ( m2) Studio 1 Bed 2 Bed 3 Bed Studio 1 Bed 2 Bed 3 Bed Studio 1Bed 2 Bed 3 Bed

1. The Premiere (1 Tower)

2. Poins

Square (2 Tower)

3. Centro City 4. Marcopolo

(2 tower)

5. Star City

- -

260

463 -

234

23 -

66

289

156

114

80

101

95

78

195 -

22

48

- -

76

71 -

50 7 -

10

67

33

34

24

16

22

17

59 - 3

11

- -

26.5

26.5 -

38

42 -

45

48

59.3

67

52.5

52.7

63

86.5

106 -

75.4

109 Rata-Rata

362

153

109

86

30

27

26

17

26.5

43.2

59

94.2

Berdasarkan persentase diatas, didapatlah perbandingan unit :

Studio : 1 bd : 2 bd : 3 bd = 3 : 2 : 2 : 1

TABEL 1. JUMLAH UNIT, PERSENTASE UNIT, DAN UKURAN UNIT APARTEMEN

50

II.4.2. Mal

1. Mal Ciputra, Jakarta Barat

Lokasi : Jl. Letj S.Parman (persimpangan Jl S.Parman dengan

Jl. Kyai Tapa).

Luas Tanah : ± 50.000 m² (±5 Ha)

Luas Bangunan : ± 80.000 m² untuk mal 6 lantai

± 30.000 m² untuk hotel 9 lantai

Fungsi : Mal dan Hotel bintang 4

Konsep dari Mal Ciputra ini adalah Family Shopping Center

dengan slogan ”World of Choices- Dunia Segala Pilihan”, Mal Ciputra

adalah mal keluarga tempat dimana berbagai kebutuhan dan aktivitas

seluruh keluarga terpenuhi. Tidak tertutup juga untuk kalangan pelajar

dan karyawan karena lokasinya yang dikelilingi kompleks perumahan,

pendidikan dan niaga. Keanekaragaman pengunjung tersebut membuat

mal ini selalu ramai setiap harinya.

Gambar 34. Mal Ciputra

51

Selain dari segi desain, perancangan mal ciputra tidak

melupakan 2 faktor penting, yaitu kemudahan dan kenyamanan. Dari

segi kemudahan dibuat koridor utama dari sistem ”ramp”

Fasilitas yang disediakan:

- area pameran di atrium center court - mushola

- area bermain anak - ruang ibu dan bayi

- tempat penitipan anak - taman bacaan anak

- bioskop 21 - Stringer & Fun City

- toilet - ATM

- pusat Informasi - kursi roda

Gambar 35. Sistem Ramp

Gambar 37. Denah Mal Ciputra dan denah parkir gedung Lt 1-3

Gambar 36. Koridor

52

Parkir, dibagi menjadi dua, yaitu: parkir gedung yang terdiri

atas 11 lantai dengan sistem split level dan parkir terbuka, yang dapat

menampung ± 1500 mobil dan ± 700 motor.

Faktor keberhasilan dari mal ciputra ini adalah

1. Lokasi

Karena lokasinya dekat dengan daerah perumahan dan kampus Untar,

Trisakti dan Ukrida, sehingga mal ini tidak pernah mati dan selalu ramai

oleh pengunjung dari kalangan mahasiswa maupun keluarga.

2. Konsep mal

3. Tenant

Tenant yang berada di mal ini masih dalam kategori menengah, sehingga

barang-barang yang ditawarkan masih dapat terjangkau oleh keluarga

dan mahasiswa.

4. Penempatan Tenant dan Anchor Tenant

Pada lantai 2 dan 3, Matahari diletakkan pada sisi-sisi ujung bangunan.

Gambar 38. Denah Lt 2-3

53

2. Paris Van Java, Bandung

Mal Paris Van Java (PVJ) ini merupakan mal yang terletak di

Bandung dengan konsep mal terbuka. Seluruh mal ini menggunakan

pengudaraan alami dan hanya sedikit yang menggunakan pengudaraan

buatan. Pengudaraan buatan hanya terletak di dalam toko dan sebagian

koridor dalam dan selebihnya koridor PVJ ini menggunakan

pengudaraan alami.

Konsep mal terbuka dengan pengudaraan alami dan

pencahayaan alami pada siang hari membuat mal ini dapat

meminimalisasi penggunaan energi.

Faktor lokasi berpengaruh sehingga mal ini dapat menerapkan

pengudaraan dan pencahayaan alami. Saat kita berada di dalam mal ini,

meskipun tidak menggunakan AC/pengudaraan buatan, tetapi mal ini

Gambar 39. Denah Lt 5

Gramedia

Gunung Agung

Penempatan toko buku Gramedia dan Gunung Agung di lantai 5 ini sebagai magnet untuk menarik pengunjung agar tetap naik sampai lantai teratas mal. Terlebih lagi rata-rata pengunjung mal ini adalah mahasiswa.

54

tidak panas sama sekali, dan udara yang mengalirpun bukanlah udara

panas.

Foto 10. Koridor Tertutup Mal PVJ dengan pengudaraan alami

Koridor tanpa pengudaraan buatan hanya ada pencahayaan buatan

Udara alami mengalir dari koridor terbuka di daerah ini.

Tritisan menggunakan bahan transparan

Udara mengalir dari bukaan di daerah ini.

Foto 9. Koridor Terbuka Mal PVJ dengan pengudaraan alami

Foto 11. Toilet Mal PVJ Foto 12. Toilet Mal PVJ

Toilet pun menggunakan pengudaraan alami.

55

3. Cilandak Town Square (Citos), Jakarta Selatan

Mal Chitos ini merupakan mal yang berada di Jakarta dengan

konsep terbuka dan menggunakan pengudaraan dan pencahayaan alami

pada koridornya. Pengudaraan buatan hanya terdapat di dalam toko-

tokonya. Penggunaan udara alami pada mal ini kurang berhasil. Hal ini

dikarenakan udara yang ada di dalam mal ini terasa sangat panas.

II.4.3. Bangunan Beragam Fungsi / Mixed Use

1. Seasons City

Luas Total Bangunan : 427.400 m²

Luas Total Mal : 120.000 m²

Kios : 10.000 m²

Luas Total Apartemen : 125.000 m²

Total Fasum : 20.000 m²

Luas Total Parkir : 92.000 m²

Foto 13. Hall/ Plasa Citos Foto 14.Koridor Tengah Citos yang menggunakan Skylight

Penggunaan Skylight pada koridor utama

56

Ruko, Perumahan, : 60.400 m²

Sirkulasi, Lahan Hijau

Seasons City seluas 5,5 ha berwujud kawasan mixed use terdiri

dari Ruko-ruko Arcade, Pusat Perbelanjaan dan Apartemen. Bangunan

utama yakni Perbelanjaan 5 lantai, Edutainment Center 2 lantai, Parkir 4

lantai dan Apartemen 3 Tower. Moto dari Seasons City adalah

kenyamanan, efisiensi dan efektifitas.

2. Point Square

Luas Total Bangunan : 67.557 m²

Luas Total Mal : 30.772 m²

Luas Total Apartemen : 34.092 m²

Fasum : 2.693 m²

II.5. TEORI-TEORI PENDUKUNG

Kepadatan Penduduk

Berdasarkan buku Merancang Perumahan Berdasarkan Teori Kepadatan

yang dibuat oleh Djauhari Sumintardja, dikenal satuan kepadatan penduduk yang

dinyatakan dengan orang/km2 ; orang/ha.

Standar Dep.PU di tahun 70-an, menyarankan sebuah standar minimum

untuk perumahan rakyat di perkotaan, yaitu 3,6 m2/orang. Standar dengan satuan

orang/ha yang sampai sekarang masih secara umum berlaku di Indonesia,

khususnya di dalam kaitan perancangan kota atau lingkungan perumahan, berasal

57

dari peraturan di jaman Belanda yang disebut S.V.V. (Stads Vorming Verordening

atau Peraturan Pembangunan Kota).

Berdasarkan studi yang telah dilakukan oleh CBRI (Commonwealth

Building Research Institute- Australia) di beberapa negara di Asia (termasuk di

Indonesia) di tahun 70-an, angka kepadatan yang memadai dan disarankan untuk

pola perancangan perumahan bercampur (mixed Housing Design/Development),

adalah:

• Unit hunian tidak bertingkat sampai tipe yang berlantai 2 : 150-200 kamar/ha

• Unit hunian dalam bangunan rumah susun berlantai 4 – 5 : 250-325 kamar/ha

• Unit hunian dalam bangunan tinggi berlift; berlantai 8-12 : 400-600 kamar/ha

Pencahayaan dan Pengudaraan

Menurut ketentuan dari buku Tata Cara Teknis Konservasi Energi pada Bangunan

Gedung, syarat-syarat pencahayaan dan pengudaraan adalah sebagai berikut:

1. Perancangan Pencahayaan Alami Siang Hari

Perancangan pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan sebagai

berikut:

• Kaca akan mengurangi perfomansi termal dari dinding, hal ini harus

diperbaiki dengan harus diperbaiki dengan memasang alat peneduh;

• Tingkat pencahayaan yang dihasilkan oleh cahaya alami adalah tidak tetap;

• Silau yang timbul harus dikendalikan semaksimal mungkin, baik yang

langsung dari cahaya matahari maupun pantulannya.

58

2. Sistem Tata Cahaya Buatan

Perancangan tata cahaya buatan yang hemat energi dilakukan sebagai berikut:

• tentukan tingkat pencahayaan minimum yang direkomendasikan sesuai

dengan fungsi ruangan;

• tentukan sumber cahaya yang paling efisien sesuai dengan penggunaan

termasuk renderasi warnanya;

• tentukan armature yang efisien, yang menyerap cahaya minimal, mempunyai

distribusi cahaya sesuai deangan rancangan yang dikehendaki dan yang

memancarkan panas yang minimal ke dlaam ruangan;

• tentukan cara pemasangan armature dan pemilihan jenis bahan dan

warnanya untuk permukaan ruangan (dinding dan langit-langit);

• tentukan jenis penerangan umum / merata atau setempat/ terpusat;

3. Sistem Tata Udara

Perhitungan beban pendingin dan penentuan perlengkapan sistem tata udara

serta sistem control otomatisnya harus memperhatikan factor-faktor berikut :

• penggunaan atau fungsi gedung;

• jenis konstruksi gedung;

• pola beban pengkondisian gedung;

• kondisi dalam ruangan yang direncanakan;

Sirkulasi

Beberapa Komponen Unsur dalam Sirkulasi Ruang, antara lain:

59

• Pencapaian (Langsung, Tersamar, Berputar)

• Jalan/ Pintu Masuk

• Konfigurasi Jalan (Linear, Radial, Spiral, Grid, Jaringan, Komposit)

• Hubungan Jalan dan Ruang

• Bentuk Ruang Sirkulasi (Koridor, Aula, Galeri, Tangga, Kamar)

Sirkulasi dapat dibagi menjadi dua, yaitu:

a. Sirkulasi Horizontal

b. Sirkulasi Vertikal

Dapat dibedakan menjadi 2 tipe, antar lain:

1. Lift / Elevator, berupa jalan penghubung antar lantai. Dapat dibedakan

menjadi dua jenis, yaitu lift penumpang dan lift servis.

2. Eskalator, dapat dibedakan menjadi 3 sistem, yaitu super imposed, cross

over dan doeble cross over.

3. Tangga, dapat dibedakan menjadi dua macam yaitu tangga dan tangga

darurat.

Tangga biasa merupakan penghubung antar lantai tanpa menggunakan

mesin dan digunkaan hanya untuk 4 lantai kebawah. Seangkan tangga

darurat dibutuhkan saat lift dan eskalator tidak berfungsi pada saat

darurat untuk bangunan 5 lantai keatas. Letak tangga darurat harus

mudah dijangkau dengan jarak maksimum kesetiap titik adalh 30 m, juga

harus mudah terlihat dan dapat langsung keluar kearea terbuka.

60

Tapak dan Lingkungan

Menurut Chiara dan Koppelmen (1991), ada beberapa faktor yang penting

dan perlu diperhatikan dalam melakukan analisis tapak dan lingkungan antara lain :

• Pencapaian

• Kondisi Tapak

• Kondisi Lingkungan Sekitar

• Orientasi Massa Bangunan

• Utilitas Lingkungan

• Drainase Lingkungan

• Area Hijau pada Lingkungan

Orientasi dan Tata Letak Bangunan

Selanjutnya menurut Chiara dan Koppelmen, bahwa Orientasi dan Tata

Letak Bangunan dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain:

• Jalan

• Bentuk Tapak

• Orientasi terhadap matahari yang menyangkut panas matahari pada bangunan,

serta penataan lansekap dan elemen bangunan untuk pengendalian panas.

• Angin

• Jalan disekitar Tapak

• Kebisingan, yang menyangkut bukaan pada kebisingan

• View