retailforum

propertynl magazine | nr. 7 - 6 mei 2011 | 29

In ’t kort

door Jorine de Soet

De toekomst van retailvastgoed

De mammoettanker van het retailvastgoeD moet worDen bijgestuurD, anDers botst hij nogal onzacht tegen De wal

• retail verandert

sterk door internet

• Grote gevolgen voor

retailvastgoed

• nadenken over

toekomstscenario’s

Er zijn in Nederland veel winkels. Bovendien zit-ten er nog veel winkelmeters in de pijplijn. De verwachting is dat er voor lang niet al die meters

markt is. De goede meters zullen het van de slechte De mammoettanker van het retailvastgoed moet worden bij-gestuurd, anders botst hij nogal ionzahct tegen de walmeters winnen. Dat betekent dat het goed is als een aantal slechte me-ters van de markt gaat verdwijnen en niet langer ‘kunst-matig’ in stand gehouden wordt. Maar hoe gaat dat, hoe lang duurt het? Wie pakt die pijn, financieel en/of maat-schappelijk? Hoe lang blijven we minder goede projectjes verkopen om er vanaf te zijn net zo lang totdat niemand er meer iets mee lijkt te kunnen? Om de winkelmarkt ‘toekomstbestendig’ te houden is een vernieuwend ver-dienmodel noodzakelijk. Vloerproductiviteit wordt als kaderend meetinstrument naar de zolder verplaatst, de vierkante-meterhuurprijs op basis van passantenstro-men, vloerproductiviteit en omzet eveneens. Deze cijfers zullen – voorlopig - nog wel deel uitmaken van financiële overwegingen, maar niet meer alleen bepalend zijn. Inte-grale omzetten met behulp van fysieke winkels, de web-winkel, cross-channeling en nieuwe logistieke processen zullen samen voortaan de waarde van de commerciële ruimte bepalen. Commerciële ruimten en dan nadruk-kelijk winkelmeters zullen in totaliteit in Nederland in omvang afnemen, vooral als gevolg van het toenemende aantal aankopen via internet en wijzigende behoeftepa-tronen bij consumenten (overwegingen van efficiency,

effectiviteit, plezier en plezier in mijn ‘vrije’ tijd, krimp en vergrijzing). Bekijken we dit per regio, dan zien we verschillende situaties in verschillende gebieden waar zich echt meer meters bevinden, dan de markt aankan en gebieden, waar enige toevoeging in combinatie met verbetering de trekkracht juist nog kan doen toenemen. de wal, de tanker en de watervloAls een detailhandelsondernemer failliet gaat, ondervindt de individuele ondernemer daar last van, maar de maat-schappij merkt er echter nagenoeg niets van. Het is alsof een watervlo frontaal tegen de wal botst. Als grote aantal-len ondernemers failliet gaan of vertrekken uit hun fy-sieke winkels, raakt de winkelvastgoedmarkt uit koers en raakt de locale economie aangetast. Dan raakt een tanker de wal. Het is de vraag of we de tanker van het winkelvastgoed

ProPertyNL retaiLforum

Jorine de Soet ( kir, kordaat in ruimte) heeft samen met alice de Groot (Co-rio nederland) en arjen kamphuis (Gendo) een denktank opgericht om met een aantal andere collega’s uit de markt: rik eertink van inG real estate development, arno ruigrok van multi development en richard dallinga van Jones lang laSalle na te denken over de lange termijn van de retailvast-goed. op het Propertynl retailforum op 17 mei zal over het thema retail 2011-2021 een duopresentatie plaatsvinden van de Soet en kamphuis. in bijgaand artikel een preview.

PNL11-MA07-029-SOET.indd 29 03-05-11 12:19

30 | nr. 7 - 6 mei 2011 | propertynl magazine

Slechte meters moeten verdwijnen en niet ‘kunstmatig’

in stand worden gehouden

omzetten met behulp van fysieke winkels, de webwinkel, multichanneling en nieuwe logistieke

processen zullen samen voortaan mede de waarde van de commerciële ruimte bepalen

moeten wenden omdat er een watervlo tegen de kant komt. Als echter die tanker zelf tegen de kant dreigt te komen, moeten we lang van te voren gaan bijsturen. Het voorkomen van de aanvaring vraagt dan lang van tevoren strategische bijsturing. Alleen door deze strategische lan-getermijnafweging kan voorkomen worden dat de wal het schip gaat keren. Met de mammoettanker van het winkelvastgoed varen we al een tijdje in de richting van de wal. We willen nog steeds geld verdienen aan commercieel vastgoed op traditionele wijze, namelijk door uitbreiding. Op dit moment kent Nederland echter op een aantal plekken verzadigingsver-schijnselen en er wordt locaal al gesproken over overbe-winkeling. Er is op een aantal plekken geen ruimte meer voor uitbreiding als we niet ook actief ruimte van de markt gaan halen. Op andere plekken kan de markt nog wel enige toevoeging gebruiken. Bovendien zorgen nieuwe technieken als digitalisering en internet op termijn voor andere consumentenbehoeften en –gedrag dan voorheen. Daarnaast zijn ook veronderstelde

krimp en vergrijzing van belang. Uitbreidingsmeters zijn niet langer ‘one solution fits all’, terwijl dit voor veel par-tijen wel nog steeds de meest eenvoudige manier lijkt om geld te verdienen in het vastgoed. Die tijd is voorbij.

dynamiek en uitbreidinGOm ervoor te zorgen dat niet de wal het schip gaat keren, moeten we tijdig op andere wijze omgaan met de markt. Hoewel er enerzijds ruimte moet blijven voor dynamiek, zodat de markt zich voortdurend kan vernieuwen, moet deze dynamiek zich niet consequent blijven vinden in uit-breiding van nieuwe meters. Slechte meters moeten uit de markt verdwijnen en niet ‘kunstmatig’ in stand gehouden worden door juridische beschermingsinstrumenten, zodat goede meters de ruimte krijgen zich te ontplooien. Deze benadering zou werkelijke dynamiek betekenen - het niet langer belemmeren van opschonen van de markt ten gun-ste van vernieuwing en dynamiek. Helaas werkt dat in de praktijk niet zo. De meeste onder-nemers willen hun locatie vasthouden voor minimaal een 5 + 5 jaren contract. Iedereen wil graag behouden wat hij heeft met een waarde die bij voorkeur toeneemt. En veel belanghebbenden weten de locale politiek te vinden om hun belang gediend te zien. Maar als je ziet dat de wereld om je heen verandert als gevolg van internet, zul je patro-nen moeten veranderen om ook in de nieuwe markt een plek te veroveren.

aanvanGSrendementAanvangsrendementen bij aan- en verkoop zullen niet langer een succescriterium op zich vormen. En de waarde van winkelmeters zal op andere dan alleen maar kwantita-tieve financiële waarde bepaald moeten worden op basis van huurinkomsten. Afrekentermijnen zullen over de tijd verspreid worden; duurzaamheid zal naast locatie in toene-mende mate van belang worden.

PNL11-MA07-029-SOET.indd 30 03-05-11 12:19

retailforum

propertynl magazine | nr. 7 - 6 mei 2011 | 31

internetDeze ontwikkelingen in combinatie met andere wereld-wijde ontwikkelingen als toenemende schaarste aan fos-siele brandstoffen, met politieke machtverschuivingen die hiermee samenhangen, de BRIC-landen in opkomst, een toenemend milieubewustzijn in de westerse wereld en toenemende gedragsbepalende macht bij het indi-vidu als gevolg van wereldwijde internetverbindingen en daarmee een toenemend mobilisatievermogen van gelijk-denkenden, zullen tot gevolg hebben dat ook de vastgoed-markt sneller aan veranderingen onderhevig zal zijn. Het nieuwe werken bijvoorbeeld of ‘footloose’ bedrijven en consumenten die alles, van eten tot liefde aanschaffen via internet, zullen hun effect op het vastgoed en de waarde-bepaling daarvan niet missen.

belanG eConomiSChe ComPonentDe economische omstandigheden zijn daarbij heel bepa-lend voor de algemeen sociaal-maatschappelijke situatie. In een omgeving waar het goed toeven is, zal comfort, ge-mak, luxe en daarmee een bepaalde mate van psychologi-sche tevredenheid voorhanden blijven. In een omgeving waar de economische situatie slecht is, zullen mensen leven met beperkingen in fysieke mobiliteit, beperkingen in omvang van eigendommen, beperkingen in gemak en comfort. Onvrede is het gevolg. Objectieve en subjectieve onveiligheid een vervolg.

vier ontwikkelinGSriChtinGenOm richting te kunnen geven aan gedachten over de ver-schillende mogelijkheden van welvaart en welzijn over zo’n twintig jaar in relatie tot centrumgebieden, hebben we vier extreme ontwikkelingsrichtingen beschreven; elk vanuit een andere invalshoek. 1 Brand New day, economische groei en toename soci-

ale cohesie

2 Stabilisation, gestage economische groei, afnemende sociale cohesie

3 Soft Collapse, economische teruggang, toename soci-ale cohesie

4 Hard Collapse, economische teruggang, afnemende sociale cohesie

Deze richtingen beschrijven de mogelijkheden en kansen voor vormen van goederenverstrekking en het onderhou-den van sociale contacten in omgevingen waar dit kan, aan de hand van veronderstelde blijvende menselijke be-hoeftepatronen; namelijk sociale intermenselijke contac-ten en goederen en diensten. We nemen daarbij aan dat emotie de primaire menselijke drijfveer is en blijft voor het gedrag dat men vertoont. Bij deze ontwikkelingrichtingen zijn elke keer de om-vang van deze behoeften en de mate waaraan hier onder verschillende omstandigheden richting aan gegeven kan worden, in combinatie met de rol van fysiek commer-cieel vastgoed beschreven. Op het PropertyNL Retail-forum zullen deze scenario’s in dialoog met de markt verder worden uitgewerkt. Het gaat hierbij om omschrij-vingen van situaties die tot doel hebben bepaalde denk-richtingen te ontwikkelen in de markten van de retail en het retailvastgoed. Het betreft hier nadrukkelijk géén voorspellingen.

‘de huidige verdienmodellen in

de retail en het retailvastgoed zullen

op termijn niet langer houdbaar zijn’

PNL11-MA07-029-SOET.indd 31 03-05-11 12:19