nota property bm

7/23/2019 Nota Property Bm

http://slidepdf.com/reader/full/nota-property-bm 1/26

Pengurusan harta

Apakah Hartanah?

Aset harta seperti tanah dan bangunan adalah sumber utama untuk semua jenis

organisasi, termasuk pihak berkuasa tempatan dan sektor awam (Gilson, 1994;

Nwuba, 1994).

artanah adalah asas kepada kewujudan kehidupan.

arta !anah, arta !anah

terdiri daripada tanah dan " atau bangunan di atas, bersama#sama dengan sumber#

sumber semulajadi seperti tanaman, mineral, atau air; harta tak alih seperti ini

Hak Harta Pemilikan

$emiliki harta hak kepada seseorang untuk seikat hak. %ni termasuk&

' ak milik # pemilik harta ang mempunai hak milik dan boleh menduduki hartaitu

' ak kawalan # dalam undang#undang, pemilik ang mengawal penggunaan harta

ang

' ak pengeualian # pemilik harta ang boleh mengeualikan orang lain daripada

menggunakan atau memasuki

' ak kenikmatan # di dalam undang#undang, pemilik boleh menikmati harta ang

' ak untuk menjual # pemilik boleh menjual, memindah, memberi#jauh atau wasiat

harta

Jenis-jenis Harta

arta biasana pelbagai dan mungkin termasuk banak iri#iri berikut&

Tanah& !anah milik muniipall#semua jenis (untuk kegunaan awam seperti jalan

raa dan taman#taman, tanah binaan, tanah kosong untuk pembinaan, pertanian,

dan lain#lain)

Kediaman (pangsapuri sosial, pangsapuri bukan sosial, lain#lain)

Bangunan pejabat dan premis untuk kegunaan kerajaan dan separa

kerajaan

Bukan kediaman (perniagaan) sewa



Kemudahan sukan (stadium, padang bola sepak, gelanggang tenis, kolam renang,

dan lain#lain)

sekolah

pusat#pusat kesihatan

*emudahan kebudaaan (mu+ium, perpustakaan, teater, pawagam, lain)

!empat letak kereta, tempat letak kereta di jalan, dan garaj tempat letak kereta

stet perindustrian dan gudang " pengagihan sebenar

-erusahaan tempatan awam dan aset harta mereka& perusahaan utiliti (bekalan

gas, air, pembetungan), perusahaan teras perkhidmatan bandar (tanah perkuburan,

lanskap, pembersihan), perusahaan perniagaan, lain

arta khas atau lain#lain

Pengurusan?

-engurusan ditakrikan sebagai /mendapatkan perkara ang dilakukan melalui dan

dengan orang lain (Nwahukwu 02 ms3).

-engurusan dilihat sebagai satu proses ang menuntut pelaksanaan ungsi tertentu

(awal, 00).

5ingkasan& sebagai proses menelaraskan sumber#sumber ang terhad dalam

sesebuah organisasi melalui ungsi meranang, mengatur, mengarah dan

mengawal bagi menapai matlamat organisasi dan objekti.

-rinsip pengurusan telah dilihat sebagai objekti ang menjadi penentuan,

pemantauan prestasi dan pengumpulan maklumat (Gibson, 1994).

Tugas kritikal - Pelan Pengurusan

!anggungjawab utama pengurus harta adalah untuk memahami dan melaksanakan

matlamat dan objekti pemilik.

6ntuk menapai ini, pengurus harta perlu menggubal -elan -engurusan.

-elan ini menerangkan seara terperini penggunaan semasa hartanah tersebut

bersama#sama dengan keadaanna 7+ikal, unjuran 7skal, dan mana#mana isu#isu

operasi.



%a juga termasuk analisis pasaran (kedua#dua serantau dan kejiranan), siat#siat

bersaing, serta peningkatan potensi atau alternati untuk menggunakan harta itu

tertakluk.

Pentadbiran pajakan

-roses -ajakan -entadbiran melibatkan teliti membaa dan kemudian

mendokumentasikan semua hak, sarat dan obligasi ang pemuna dan penduduk "

penewa telah bersetuju untuk dalam pajakan.

ana dengan mempunai pemahaman ang lengkap terma#terma dan sarat#

sarat dalam setiap pajakan, akan pengurus harta itu tahu jumlah ang betul untuk

menghantar bil kepada penduduk " penewa, apa perkhidmatan ang diberikan

kepada residen " penewa, dan ang membaar untuk perkhidmatan tersebut.

Penyelenggaraan harta

$engekalkan harta adalah satu proses ang memerlukan pemeriksaan ang kerap,

berterusan akti8iti penegahan penelenggaraan, penggantian berkala atau naik

tara, dan usaha untuk mengurangkan risiko.

alam usaha untuk membangunkan pelan penelenggaraan keseluruhan ang

berkesan, ia adalah perlu untuk memahami mengapa penelenggaraan adalah

penting dan apa ang objektina adalah.

:bjekti keseluruhan program penelenggaraan termasuk&

# $elaksanakan dan menapai objekti pemilik

# $eningkatkan residen " kepuasan penewa dan kadar pengekalan

# $engurangkan kos operasi

# $engoptimumkan keupaaan 7+ikal harta tanah

# $eningkatkan nilai hartanah

# $enediakan untuk keselamatan penewa, penduduk, pelawat dan pekerja

emakin lama pemilik ang meranang untuk memegang hartanah pelaburan,

ungsi penelenggaraan lebih penting menjadi dan lebih langsung mereka boleh

memberi kesan nilai masa depan hartanah.

-enelenggaraan ang berkesan dan teratur membolehkan harta itu untuk

beroperasi dengan ekap, membantu memastikan bahawa peralatan ang akan



berungsi apabila diperlukan dan untuk tempoh masa ang panjang, membantu

dalam pengekalan penewa, menggalakkan keselamatan, dan boleh mengekalkan

nilai.

-enelenggaraan dan kos pembaikan boleh mewakili peratusan besar daripada

jumlah perbelanjaan operasi hartanah ini.

engan melabur dalam program#program ang menggalakkan penelenggaraan

penegahan dan meningkatkan keekapan tenaga, ia boleh membantu

mengurangkan kemungkinan pembaikan keemasan ang tidak diranang dan

mahal dan mengurangkan kos utiliti.

Apabila program penelenggaraan berungsi dengan ekap dan berkesan, kepuasan

penduduk " penewa boleh meningkatkan kadar pengekalan dan boleh

meningkatkan.

engapa Amalan Pengurusan Harta perlu dilaksanakan?

!ebab utama

6rusan harta melibatkan menetapkan matlamat, objekti dan dasar#dasar dan

pelaksanaan strategi untuk menapai matlamat dan objekti.

!ebab-sebab lain

arta sebagai aset

arta sebagai :utlet -elaburan

6ntuk meningkatkan pendekatan pengurusan hartanah untuk menjadi lebih rele8an

dan sesuai dengan keperluan semasa.

... *ita kehendaki.:leh kerana terdapat banak isu#isu dalam pengurusan hartanah

<enis hartanah akan menumbang pelbagai jenis masalah

Terbitan

%su penelenggaraan

-engurusan penewaan

jenaah

!unggakan sewa

ruang Aturan



Kitaran Hayat Hartanah

-engurusan berkesan harta dan aset boleh diapai melalui aplikasi proses kitaran

hidup

"ungsi

• -engurusan penelenggaraan• -engurusan penewaan

• -engurusan kewangan

• -engurusan perolehan

• -engurusan 5isiko atau insurans

• -engurusan pemasaran

• -engurusan pelaburan

• *eselamatan dan keselamatan -engurusan

• -engurusan pelupusan

Pengurusan penyelenggaraan?

-enelenggaraan adalah kerja ang perlu untuk mengekalkan atau

mengembalikan kepada standard ang boleh diterima termasuk

penambahbaikan bersekutu keil. -enelenggaraan sebagai tindakan ang telah dilakukan untuk mengekalkan

sebuah hartanah " bangunan dan peralatanna supaa bangunan itu boleh

terus melaksanakan ungsina diperlukan. *erja ang dijalankan untuk menimpan, memulihkan atau meningkatkan

setiap komponen bangunan untuk standard ang boleh diterima dan

mengekalkan utiliti dan nilai bangunan

-engurusan penelenggaraan adalah berkenaan dengan kawalan ang baik

ungsi penelenggaraan dan bidang berkaitan bagi membantu terbaik

objekti dan matlamat keseluruhan organisasi. ... ebagai gabungan semua teknikal, pengurusan dan pengetahuan dan

tindakan pentadbiran untuk mengekalkan satu perkara di dalam, atau

mengembalikanna kepada keadaanna ang mana ia boleh melaksanakan

keperluan di bawah keadaan operasi biasa dinatakan.

ari segi konteks -engurusan artanah, pengurusan penelenggaraan hana

boleh ditakrikan sebagai mengurus sesuatu akti8iti penelenggaraan untuk

memastikan adana siat#siat dan kemudahan mereka untuk digunakan bagi

tujuan ang dimaksudkan mereka dan menapai penggunaan ang optimum.



-engurusan penenggaraan ang berkesan akan mampu untuk menokong

proses operasi bagi harta ang dengan menghapuskan dan mengurangkan

kekerapan dan keterukan bangunan dan kemudahan kegagalan.

6ntuk memastikan bahawa amalan ungsi -engurusan -enelenggaraan

betul, beberapa aspek pengetahuan atau maklumat daripada bidang#bidang

lain ang perlu. %ni termasuk banak topik seperti analisis kemudahan peahan, peranangan

dan penjadualan kerja penelenggaraan, belanjawan dan ramalan, kawalan

in8entori, latihan, perakaunan, sistem pesanan kerja, piawaian kerja,

kemudahan pengetahuan teknikal dan mekanikal dan lain#lain.

Pengurusan penyewaan

*edudukan terbaik di dunia adalah untuk menjadi !uan 5umah di mana dia "

dia boleh mengambil sewa bagi premis " hartanah disewakan.

=alau bagaimanapun, masalah akan timbul apabila penewa ingkar sewa

atau tidak dapat dikesan dan tuan#tuan tanah mempunai /keupaaan terhad

untuk menghalau penewa/.

Apakah T?

6rusan harta dalam apa#apa ara untuk mengurangkan kesan operasi sebuah

hartanah sewa di pihak ang berkepentingan.

!k#p Kerja

-erkhidmatan pengurusan penewaan boleh termasuk&

• Pajakan Pematuhan # memastikan bahawa peruntukan bersetuju dengan

tuan tanah selesai sebelum penghunian.

• $ap#ran Pemeriksaan # penediaan laporan terperini termasuk gambar

digital daripada keadaan harta itu sebelum dan selepas tempoh penewaan.

• Perundingan penyewaan # menasihati penewa semua obligasi dan

kewajipan mereka bertanggungjawab di bawah sarat#sarat perjanjian

pajakan.

• Perkhidmatan sambungan # membantu dengan permohonan untuk utiliti

(gas, elektrik, air, teleon, internet dan !> kabel).

• Jaminan Pengurusan # pentadbiran pembaaran dan pengumpulan pada

penamatan pajakan.

• Pengesanan Pajakan # penjejakan tarikh kritikal seperti pembaharuan

pajakan dan tarikh pajakan semula rundingan.



• Pembatalan Perkhidmatan # membantu dengan penamatan utiliti (gas,

elektrik, air, teleon, internet dan !> kabel

engapa pengurusan penyewaan begitu penting %%%

Kepada tuan-tuan tanah

• $ematuhi undang#undang

• melindungi diri mereka

• $engekalkan penewa baik

• $engekalkan reputasi ang baik di pasaran

• ubungan baik dengan penewa

•

ubungan baik dengan jiran• $emastikan pelaburan terbela

Kepada penyewa

• penginapan didiami

• penginapan selamat

• Nilai untuk wang

• $enjimatkan masa dan kesusahan

• ubungan baik dengan jiran

• -emahaman mengenai hak dan tanggungjawab mereka• ubungan baik dengan tuan tanah mereka

Pengurusan Kewangan?

Am& -engurusan kewangan dari " organisasi " projek perniagaan untuk

menapai objekti kewangan -engurusan arta konteks& lebih berkaitan dengan /-engurusan

-erbelanjaan/ ang dianggap sebagai proses menguruskan akti8iti kewangan

rutin seperti rang undang#undang ukai dan baaran ang telah dikenakankepada hartanah.

?ang paling penting # ang melibatkan proses meranang, mengurus,

melaksana dan mengawal penggunaan sumber kewangan hartanah seara

sistematik mengelakkan pemba+iran atau kerugian kepada pihak ang

berkepentingan.



&bjekti' b#leh adalah-

6ntuk memastikan bekalan menukupi dan dana dalam menguruskan harta.

6ntuk memastikan penggunaan dana ang optimum.

6ntuk memastikan harta ang boleh beroperasi tanpa menghadapi sebarang

beban kewangan atau halangan.

Pr#ses Pengurusan Kewangan

-roses -engurusan *ewangan adalah satu kaedah ang kos (atau perbelanjaan)

ang dilakukan dalam menguruskan harta ang dikenal pasti seara rasmi, ang

diluluskan dan dibaar.

<enis tipikal kos termasuk&

# !enaga *erja (ontohna kakitangan, pembekal luar, kontraktor dan perunding)

# -eralatan (ontohna komputer, perabot, kemudahan bangunan, jentera dan

kenderaan)

# @ahan (ontoh& alat tulis, habis, bahan bangunan, air dan kuasa)

# -entadbiran (ontoh undang#undang, insurans, pinjaman dan uran perakaunan).

Peringkat-peringkat Pengurusan Kewangan

Peranangan bajet # menentukan segala perbelanjaan berkaitan

Perbelanjaan #kumen # merekodkan semua perbelanjaan ang kerap.

Pengesanan Perbelanjaan# mengemaskini dan melaporkan semua

perbelanjaan ang telah dibuat dan menatakan justi7kasi ang berkaitan

bagi apa#apa perbelanjaan ang tidak diranang enyelesaikan dan Tutup Bajet # mengeluarkan @orang -erbelanjaan

*ewangan akhir untuk kelulusan

Pengurusan Hartanah di alaysia

ari segi sejarah pengurusan harta tidak diberi keutamaan dalam pasaran

hartanah sejak tumpuan pasaran hartanah adalah kebanakanna pada

setingkat atau dua harta tanah. okus pengurusan hartanah pada masa itu sering dikaitkan dengan kerja

penelenggaraan dan kutipan sewa (ingh, 199B). -engurusan hartanah seara amna adalah satu akti8iti ang merangkumi

pelbagai akti8iti seperti pembangunan hartanah, pengurusan kemudahan,

pengurusan projek, pengurusan portolio hartanah, pengurusan sumber

manusia, pengurusan ruang, pengurusan risiko dan juga pengurusan

pelaburan.



%a bukan satu tugas ang mudah kerana ia melibatkan akti8iti diranang

betul termasuk menetapkan matlamat, dasar, objekti, dan pelaksanaan

strategi untuk menapai matlamat dan objekti tertentu dalam pengurusan

hartanah. alam erti kata lain pengurusan hartanah adalah tindakan sumber

dan operasi harta tanah untuk mengekalkan nilai modal sejajar dengan

objekti pelabur melalui pengurusan ang berkesan daripada tanah dan

bangunan (ingh, 199B)

Pengenalan undang-undang !trata Tajuk dan harta hakmilik strata telah

meningkatkan permintaan untuk pengurusan hartanah pr#'esi#nal.

Akta @angunan dan arta @ersama (-enenggaraan dan -engurusan) 02

Akta -engurusan trata 01C

-ada masa kini orang ramai mula menedari bahawa pengurusan harta ang

berkesan dalam hidup tinggi boleh mengekalkan nilai harta dan mengekalkan

pulangan ang tinggi ke atas pelaburan mereka. Amalan semasa pengurusan hartanah di $alasia menimbulkan banak

masalah, ang memberi kesan kepada semua pihak ang terlibat& pemaju,

pengurus hartanah, pemilik dan penduduk di kompleks kediaman bertingkat

tinggi.

*+!T*T,T A$A!*A P.+/,0,! HA0TA+AH P0&".!*&+A$?

ebelum ini dikenali sebagai -ersatuan -engurus arta -roesional ($A--$)

itubuhkan pada tahun 011 melalui semangat kerjasama dan komitmen

proesional oleh pengamal perubatan swasta untuk menggalakkan peranan-engurus artanah, -engurus Aset dan *emudahan -engurus di $alasia

-enata $isi $%--$ juga termasuk menegakkan integriti proesion, untuk

mengekalkan dan menggalakkan pembangunan proesion menerusi

penertaan akti dalam hal ehwal %nstitusi iraja <uruukur $alasia (5%$)

dan -ersatuan -enilai, -engurus arta, jen arta !anah dan -erunding

artanah di sektor swasta $alasia (--) dan perwakilan biasa di embaga

-enilai, -entaksir dan jen arta !anah $alasia.

atlamat dan &bjekti'

$enggalakkan peranan -engurus artanah proesional di $alasia dan juga

untuk menghormati dan mendukung integriti proesion -engurus arta dan

embaga -enilai, -entaksir dan jen arta !anah $alasia. 6ntuk mengekalkan dan menggalakkan pembangunan -engurus artanah

proesional melalui penertaan akti dalam hal ehwal !he 5oal %nstituition

<uruukur $alasia (5%$) dan -ersatuan -6A! DbrE, -engurus arta, ejen



arta F -erunding arta wasta $alasia (--) dan perwakilan ang sama

dalam embaga -enilai, -entaksir dan jen arta !anah $alasia. 6ntuk menggalakkan, penelidikan dan menggalakkan ahli#ahli %nstitut untuk

mengikuti perkembangan terkini ang berkaitan dengan amalan pengurusan

hartanah. 6ntuk menggalakkan pendidikan dan latihan untuk ahli#ahli %nstitut.

Kitaran Hidup Pengurusan Harta

Peranangan Aset Hartanah

emasa asa ini, keperluan untuk aset itu ditubuhkan dan kaedah

pengambilalihan ditentukan

Per#lehan

emasa asa ini, harta sesuatu sama ada dibina atau diperolehi oleh

organisasi. <ika diperolehi, harta ang berkenaan sama ada baru atau

terpakai. arta dibina boleh adat ang direka dan dibina untuk memenuhi keperluan

penghantaran organisasi. atu tahap eksibiliti boleh dimasukkan dalam reka bentuk untuk

menampung perubahan organisasi atau proses masa depan dan tahap

eksibiliti itu hendaklah ditentukan oleh peranangan kitaran kehidupan.

engendalikan dan mengekalkan?

=alaupun dengan program penelenggaraan rutin ang berkesan, harta ang

seara beransur#ansur akan merosot akibat haus dan lusuh, atau ia akan

menjadi usang kerana perubahan teknologi dan keperluan pengguna. <ika harta itu adalah untuk terus menokong penampaian perkhidmatan

seara berkesan, ia akan memerlukan pengubahsuaian atau tambahan. $asa dan tahap ini harus dinilai melalui peranangan kitaran kehidupan.

$embaikpulih tidak semestina meningkatkan potensi perkhidmatan harta

atau memanjangkan haat reka bentuk).

$upuskan?

emasa asa ini, jabatan " organisasi di8ests sendiri harta itu.

%ni biasana berlaku apabila harta itu tidak lagi boleh digunakan atau apabilapelupusanna membuat sumbangan ekonomi ang lebih besar kepada

organisasi daripada menimpanna.

1Plan-#-2hek-At1

-endekatan ang sama atau mudah adalah berdasarkan *aedah -HA

-HA adalah -lan, o, Hhek F Akta



<uga dipanggil sebagai pelan#do#kajian#tindakan (-A) kitaran, kitaran

eming, kitaran hewhart ... Adalah model empat langkah untuk menjalankan perubahan atau untuk

menjalankan amalan dalam pendekatan ang sistematik. ama seperti

bulatan ang tidak mempunai akhir, kitaran -HA perlu diulangi sekali lagi

dan sekali lagi untuk penambahbaikan ang berterusan.

Apabila ??

igunakan sebagai model untuk melaksanakan penambahbaikan ang

berterusan. ... $emulakan projek baru atau projek pembaikan baru.

... $embangunkan reka bentuk baru ang semakin meningkat untuk proses,

produk atau perkhidmatan. ... -eranangan pengumpulan data dan analisis untuk mengesahkan dan

mengutamakan masalah atau puna. ... $elaksanakan apa#apa perubahan.

i bawah -HA, akti8iti ang terlibat adalah&

5anangan&

# -engenalan F susunan keperluan awal

# -enentuan dan penganjuran akti8iti dan sumber

# rating F -enjadualan

# trategi

# 6ntuk menapai kebolehperaaan

Adakah3

# %ni adalah arahan kerja sebenar untuk menjadi dilakukan

# -elaksanaan akti8iti pengurusan hartanah

# -elaksanaan komunikasi

# ambungan " hubungan

# -engagihan sumber

!emak



%a adalah ara untuk mengenal pasti sama ada keperluan kebolehperaaan

dipenuhi dalam konteks manusia, sumber#sumber ekonomi dan teknikal

berdasarkan pemantauan dari pada /:/ peringkat. -engukuran keekapan dan keberkesanan

*eperluan parameter pengukuran

$aklumbalas diperlukan

Akta3

%a adalah apa#apa tindakan ang diambil hasil daripada memeriksa untuk

menediakan mekanisme maklum balas kepada 5anangan !indakan -embetulan

6ntuk memastikan proses ang berterusan untuk penambahbaikan

6ntuk menghasilkan amalan terbaik

Kelebihan P2A

-enggunaan proses -HA sebagai kaedah pelaksanaan pengurusan hartanah akan&

a. $enediakan maklum balas, keputusan pengukuran, penimpanan rekod,

prosedur " arahan kerja dan pengenalan sumber ang boleh digunakan sebagaistrategi meningkatkan

b. $udah tetapi berkesan

. berterusan

d. $embantu dalam membangunkan Analisis -una

P.$AB,0A+ HA0TA+AH

Harta Kerjaya

• penilaian harta

• -elaburan hartanah (ontoh& pengurusan dana)

• kewangan hartanah

• pembangunan hartanah

• -engurus -ortolio " pengurus aset

• -erunding hartanah " nasihat

• -enelidikan arta " penganalisis

• -engurusan hartanah komersial

• <ualan komersial dan pajakan

• stet sebenar *orporat

Jenis-jenis hartanah

!empat tinggal # rumah baru standard, dalam perkembangan dan di tempat

lain; tidak baru tetapi belum usang; rumah usang; jenis khas seperti rumah

bandar. !anah kosong (pertanian, kediaman).

artanah komersil # kedai#kedai; kedai; pejabat; lain#lain.



artanah industri # kilang#kilang; gudang; bangunan logistik.

artanah pertanian " perhutanan.

arta semula jadi sumber # perlombongan (misalna arang batu; emas,

minak); kuari; berasaskan akuakultur; lain#lain.

2iri-iri harta tanah

• imobilitas

• ketahanan

• <umlah besar wang ang terlibat

• aspek kesahan

• %mpro8able oleh pengurusan akti

• @erbe+a hubungan pendapatan#nilai

• -anjang pemasaran

2*0*-2*0* HA0TA !.BA/A* K.+.0AA+ P.$AB,0A+

!ai4 pelaburan3

1. ekuriti (saham dan bon) biasana boleh dibeli dengan jumlah ang relati keil

wang tunai (I 1).

0. -elaburan artanah umumna memerlukan jumlah ang relati besar wang tunai,

ekuiti dan hutang (I 1, J).

Temp#h Pegangan3

1. ekuriti biasana boleh dibeli dan dijual agak epat.

0. harta -emasaran dan keperluan undang#undang untuk memindahkan harta tanah

seara amna melibatkan jumlah ang ketara lebih besar masa.

Kerumitan ekanisme Pemindahan3

1. engan sekuriti, pelabur biasana boleh membuka akaun dengan broker saham

dan memulakan perdagangan dengan epat.

0. -embelian, penjualan, dan pembiaaan hartanah biasana& $elibatkan banak

dokumen undang#undang, institusi kewangan, peraturan kerajaan, dan lain#lain

C. $emerlukan banak pihak lain untuk melaksanakan pembelian hartanah

(ontohna, pentaksir, broker, jurujual insurans, peguam dan lain#lain).

Tiada !truktur Pasaran "#rmal ,ntuk Harta Tanah3

1. 5amai sekuriti (dan komoditi) didagangkan pada dianjurkan, pertukaran berpusat,

seperti @ursa aham New ?ork.

0. !erdapat banak rumah#rumah pembrokeran besar ang dianjurkan untuk

membantu dalam pembelian dan penjualan sekuriti itu.



C. bursa diinstitusikan sama dan rumah#rumah pembrokeran besar negara tidak

wujud untuk memudahkan penjualan atau pertukaran hartanah.

4. pembelian hartanah dan jualan biasana dikendalikan seara indi8idu.

Ketiadaan Piawaian aklumat Prestasi3

1. @erkenaan dengan pelaburan sekuriti terdapat& a. -elbagai statistik dan purata

disimpan berkenaan dengan prestasi mereka (nisbah - " , arga untuk *itab, dan

lain#lain).

b. !erdapat ratusan seara meluas diedarkan, penerbitan (iaitu, =all treet

<ournal) melaporkan maklumat ang rele8an untuk membuat pelaburan tersebut.

0. $aklumat mengenai hartanah dan prestasi pelaburan tersebut adalah lebih sukar

untuk mendapatkan dan seara amna dilaporkan seara kurang seragam dan lebih

tidak teratur.

Keunikan !etiap Parel Hartanah3

1. etiap sebidang hartanah terletak di lokasi ang berbe+a.

0. /keunikan/ di lokasi membuat pergantungan kepada data kuantitati (pendapatan

dan perbelanjaan) sahaja tidak menukupi # pelabur ang membeli hartanah telah

seara 7+ikal memeriksa hartanah

P#tensi Keusahawanan3

1. etelah pembelian sekuriti (saham dan bon) dibuat, pelabur sekuriti masih agak

pasi.

0. pelabur hartanah tidak semestina kekal pasi dan boleh memulakan akti8iti ang

berkenaan dengan pelaburan seperti pengubahsuaian, subdi8isi, penge+onansemula, pelaksanaan pengurusan dan pemasaran pelan baru, dan lain#lain

K.$.B*HA+ HA0TA TA+AH A+ P,$A+/A+

*euntungan " -ulangan (-elaburan dalam hartanah ang menghasilkan pendapatan

boleh menghasilkan pulangan ang empat)&

1. Aliran tunai # tunai ang didapati daripada operasi selepas semua perbelanjaan

tunai tiap#tiap jenis telah dibaar (selain daripada ukai pendapatan), termasuk

pembaaran bagi pinjaman mengenakan bebanan ke atas harta itu.

0. kuiti membina#up # peningkatan pemilikan ekuiti hasil daripada pelunasanpinjaman (iaitu pengurangan, utama). a. kuiti membina#up tidak adalah komponen

spendable pulangan. b. Apabila harta itu dijual, pelabur berhutang kurang ke atas

pinjaman, dengan itu menerima lebih banak wang di tutup.

C. perlindungan Hukai # kerugian ukai ang boleh digunakan untuk perlindungan

pendapatan daripada harta itu dan juga daripada sumber#sumber ang lain.



4. -enghargaan # merujuk kepada peningkatan dalam nilai harta itu dari masa ke

masa. a. ebahagian daripada peningkatan nilai hartanah mungkin disebabkan oleh

inasi. b. ebahagian daripada peningkatan mungkin timbul dari perubahan dalam

bekalan dan permintaan kuasa#kuasa dalam pasaran hartanah.

$e5erage p#siti'3

trategi pelaburan ang melibatkan pelaburan wang ang dipinjam pada kadar

ang lebih tinggi daripada kadar aedah ke atas pinjaman. e8erage positi sering

digunakan oleh pelabur ang ingin mengambil kesempatan daripada peluang#

peluang pelaburan, ang tidak mempunai wang tunai ang diperlukan di tangan.K

*n6asi Hedge3

1. ari segi sejarah, hartanah telah lindung nilai inasi ang baik. alam tempoh

inasi aset keras seperti komoditi, emas, minak, seni ang jarang berlaku, dan

hartanah enderung untuk menghargai. elain itu, kadar sewa meningkat dan juga

kerana ekonomi biasana berkembang pesat.

0. elain itu, ia telah menjadi perkara biasa untuk pajakan hartanah komersial untuk

memasukkan asal kenaikan membenarkan pas#melalui peningkatan kos danmeningkatkan sewa seperti %ndeks arga -engguna meningkat.

Kawalan iri (atau maklum balas kepada ,saha Keusahawanan)

1. hartanah boleh diperbaiki dan diubahsuai oleh pemilik input buruh dan modal

dan menebabkan sewa dan harga jualan untuk pergi lebih tinggi.

0. Hontoh # membeli dan mengembalikan harta ang sedia ada, seperti sebuah

bangunan apartmen, untuk kegunaan baru seperti kondominium.

Penggunaan dan Penginapan !endiri3

-elabur boleh menjual hartanah untuk kegunaan sendiri. ontoh&

a. kediaman keluarga tunggal adalah satu bentuk pelaburan ang menediakan

perlindungan 7+ikal, tempat perlindungan ukai, dan kenaikan nilai hartanah.

b. eorang pelabur#penghuni kilang pembuatan manaat dengan ara ang sama.

oktor perubatan dan doktor gigi sering memilih untuk kemudahan sendiri ang

direka untuk memenuhi keperluan khusus mereka.

Kepelbagaian (Harta Tanah sebagai Aset P#rt'#li#)3

1. risiko pelabur kerugian boleh dikurangkan dengan kepelbagaian ke dalam

pelaburan dengan iri#iri kewangan ang berbe+a.

0. artanah harus menjadi sebahagian daripada portolio pelaburan ang seimbang,

ang juga boleh terdiri daripada saham, bon, dana bersama dan wang tunai.

C. %ni boleh membantu mengimbangi kerugian ang ditanggung kerana apabila satu

kategori aset menurun, satu lagi sering menghargai. (iaitu, pada tahun 0



NasdaL 1 jatuh hampir M, F - M jatuh hampir 0, tetapi pelaburan

hartanah dihargai seara purata kira#kira 0M).

Keburukan memiliki HA0TA A+ 0*!*K&

Kekurangan keairan3

1. arta !anah umumna tidak dianggap sebagai eair. *eairan adalah keupaaan

untuk menukar pelaburan menjadi wang tunai dengan epat dan dengan kehilangan

sedikit, jika ada, ibu.

a. -roduk ini tidak diseragamkan atau didagangkan di bursa # masa diperlukan bagi

pembeli ang bakal untuk memeriksa dan menilai harta.

b. $asa diperlukan untuk mendedahkan dan mengiklankan hartanah, berunding

jualan, mendapatkan arian tajuk, menguruskan pembiaaan dan lain#lain

-embiaaan emula # -embiaaan mungkin tidak selaluna ada. *adar aedah ang

lebih tinggi boleh membuat pembiaaan semula kurang dilaksanakan

Keperluan Pengurusan3

1. eara umum, kebanakan hartanah ang menghasilkan pendapatan

memerlukan sejumlah besar perhatian peribadi berbanding dengan lain#lain jenis

pelaburan.

0. ama ada harta ang diuruskan oleh pemilik atau melalui sarikat pengurusan,

perhatian ang berterusan perlu diberikan kepada harta itu untuk mengekalkan

pendapatan dan nilai.

*ekurangan $aklumat&

1. $aklumat ini penting untuk membuat keputusan pelaburan ang baik biasana

tidak tepat, sukar untuk menari, dan mungkin tidak tepat.

0. *eputusan pelaburan sering dibuat dengan data ang tidak menukupi dan

banak kali berdasarkan /usus merasakan/

Kerumitan undang-undang3

1. *ontrak antara pihak#pihak (misalna, pembeli#penjual, peminjam#peminjam, dll)

biasana kompleks (dan sering memerlukan pendapat pakar daripada peguam,

perunding dan broker), menjadikanna mahal untuk membeli dan menjual

hartanah.

0. 6ndang#undang ukai ang memberi kesan hartanah juga kompleks dan sentiasa

berubah dan tanpa diduga.

P.$AB,0A+ HA0TA+AH A+TA0ABA+/!A

*elas arta O aset lalu menjadi global

Globalisasi O perubahan besar kepada landskap harta



-eningkatan ang ketara dalam akti8iti pelaburan

Aliran Global modal hartanah komersial

' ' domestik serantau ' antara rantau

Aliran modal meningkat

' antarabangsa domestik

-eningkatan /selera/ untuk harta

dana penen

$emberi tumpuan kepada hartanah antarabangsa

Asia ' ropah

aktor#aktor semula& pelaburan hartanah antarabangsa

P.A*+ HA0TA

pelabur utama

'institusi dana penen

' selera makan harta

-enasihat hartanah Global

' < ' H@5 ' Holliers

' -=H ' F ?

persatuan proesional

Asia Awam -ersatuan arta !anah

Asia -ersatuan arta !anah

*ematangan pasaran hartanah Asia

embuat Keputusan Pengurusan Harta Tanah

•

trategi pilihan (meliputi asas#asasP)• <enis harta (tidak membeli buta)

• ama atau baru

• lokasi

• kemampuan



%ndeks saham artanah agak lebih terdedah kepada perubahan makro berbanding

dengan indeks lain seperti ang terdapat di ladang dan industri.

$ena7kan pandangan bahawa harta harga aset ang agak kurang terdedah kepada

perubahan dalam aktor#aktor makro.

@oleh berkongsi indeks digunakan untuk meniasat makro /tingkah laku/ pasaran

hartanah.

6nsur#unsur pasaran hartanah ang boleh dipengaruhi oleh&

Q %ndeks sahamK

Q argaK

Q -enawaran dan permintaanK

Q ewaK

Q -eningkatan modalK

Q *adar pulanganK apaK

Adakah mereka dipengaruhi oleh perubahan dalam indeks sahamK

Adalah tingkah laku pasaran saham ang berkaitan dengan hartanah prestasi

pasaranK

Analisis Prestasi Pelaburan

• pulangan

• risiko

• -ulangan terlaras risiko

Tujuan Prestasi Pelaburan

$engenal pasti risiko harta dan kembali pada tahap indi8idu dan portolio

@andingkan prestasi harta dengan harta lain

@andingkan prestasi sektor hartanah

@andingkan prestasi bangunan indi8idu terhadap portolio bangunan ang

serupa $ereka semula portolio ang sedia ada

Gunakan dalam model peruntukan aset

Pulangan

pulangan modal

pulangan pendapatan

jumlah pulangan



Pulangan Terlaras 0isik#

5ajah risiko#pulangan

Nisbah risiko#pulangan

indeks harpe

0ajah 0isik# Pulangan

ormat gra7k

-erbandingan beberapa aset mpat kuadran semula&

pulangan ang tinggi dan rendah

berisiko tinggi dan rendah

+isbah 0isik# Pulangan

Nisbah O 5isiko " -ulangan

Nisbah ang lebih keil memberikan prestasi terlaras risiko ang lebih baik

$ewakili bilangan unit risiko bagi setiap unit pulangan

*ndeks !harpe

%ndeks O 5 R 5"s

di mana 5 O aset purata pulangan tahunan

5 O kadar bebas risiko purata

s O risiko aset

%ndeks harpe lebih besar memberikan prestasi terlaras risiko ang lebih baik

Aset pangkat melalui indeks harpe

*su-*su $ain

-ortolio berampur#aset

arta dalam portolio ang

sempadan ang ekap

Aset hartanah sub#pasaran adalah berkait rapat dengan satu sama lain

Q -ejabat F kediaman.

Q -ejabat F runit

Q -ejabat F perindustrian

@elakang#ke#belakang. $engapaK

-restasi pasaran harta kediaman di $alasia berdasarkan risiko#pulangan

!iga prestasi pasaran kediaman&

Q *uala umpur,



Q -ulau -inang,

Q elangor.

-asaran ang paling teruk berbaar& -erlis.

$engapaK

Apa Adakah -engurus

pengurus

%ndi8idu ang menapai matlamat melalui orang lain.

Pertubuhan

atu unit sosial seara sedar diselaraskan, terdiri daripada dua orang atau

lebih, ang berungsi seara ang agak berterusan untuk menapai matlamat

ang sama atau set matlamat.

"ungsi pengurusan

Peranangan# !ermasuk mentakrikan matlamat, mewujudkan strategi, dan

membangunkan ranangan untuk menelaraskan akti8iti. Pertubuhan# $enentukan apa tugas ang perlu dilakukan, siapa ang

melakukanna, bagaimana tugas#tugas ang perlu dikumpulkan, ang

melapor kepada siapa dan di mana keputusan perlu dibuat. Pendahuluan# !ermasuk bawahan $endorong, mengarahkan orang lain,

memilih saluran komunikasi ang paling berkesan, dan penelesaian konik. Akti5iti Pemantauan Pengawalan# untuk memastikan mereka sedang

dilaksanakan seperti ang diranang dan membetulkan apa#apa

penelewengan ang ketara.

Pengurusan Peranan

@erdasarkan kajian, enr $int+berg membuat kesimpulan bahawa pengurus

dilakukan 1 peranan ang berbe+a. epuluh peranan boleh digolongkan kepada&

1. -eranan %nterpersonal

0. -eranan %normational

C. -eranan eisional

Peranan interpers#nal

B#neka



kepala imbolik; diperlukan untuk melaksanakan beberapa tugas rutin ang

bersiat undang#undang atau soial Hontoh & upaara permintaan status, menari pelanggan

Pemimpin

ang @ertanggungjawab ke atas moti8asi dan arah bawahan

Hontoh & hamper semua akti8iti ang melibatkan pengurusan bawahan

Perhubungan

$engekalkan rangkaian kenalan di luar ang memberi nikmat dan maklumat

Hontoh & -engakuan mel kerja lembaga luar

Peranan aklumat

#nit#r

$enerima pelbagai jenis maklumat; berungsi sebagai pusat sara maklumat

dalaman dan luaran organisasi Hontoh& -enerahan semua mel dan kenalan ang dikategorikan sebagai

was#was terutamana dengan maklumat menerima

Penyebar

$enghantar maklumat ang diterima daripada orang luar atau orang

bawahan lain kepada anggota organisasi Hontoh& orwarding mel ke dalam organisasi untuk tujuan maklumat; kenalan

lisan ang melibatkan aliran maklumat kepada orang bawahan seperti sesikajian semula

!p#kepers#n

$enghantar maklumat kepada orang luar pada organisasi peranangan,

polisi, tindakan dan keputusan; berungsi sebagai pakar dalam industri

organisasi Hontoh& mesuarat embaga; mengendalikan hubungan ang melibatkan

penghantaran maklumat kepada orang luar

Peranan keputusan

,sahawan

earhes organisasi dan persekitaran untuk peluang dan memulakan projek

untuk membawa perubahan Hontoh& trategi dan kajian ang melibatkan sesi permulaan atau reka bentuk

projek#projek peningkatan



Penyelesai gangguan

@ertanggungjawab untuk tindakan pembetulan apabila organisasi

menghadapi penting, gangguan ang tidak dijangka Hontoh& trategi dan kajian semula sesi ang melibatkan gangguan dan krisis

Penguntuk bahan

$embuat atau meluluskan keputusan organisasi penting

Hontoh& -enjadualan; meminta untuk diberi kuasa; belanjawan,pengaturaraan orang bawahan kerja

Perunding

@ertanggungjawab untuk mewakili organisasi di rundingan utama

Hontoh& *ontrak rundingan

Kemahiran pengurusan

K.AH*0A+ T.K+*KA$

keupaaan untuk menggunakan kepakaran pengetahuan khusus.

K.AH*0A+ A+,!*A

*eupaaan untuk bekerja dengan, memahami, dan memberi moti8asi kepada orang

lain seara indi8idu dan dalam kumpulan

K.AH*0A+ K&+!.P

*eupaaan mental untuk menganalisis dan mendiagnosis keadaan ang kompleks.

Jenis-jenis Pengurusan Harta

pengurusan kewangan

pengurusan 7+ikal

pengurusan pentadbiran

Tugas-tugas

$endapatkan penewa ang sesuai

mengumpul sewa

$enjaga premis

Anggaran dan perbelanjaan mengawal

$enewa F menelia pekerja

$enimpan akaun ang sepatutna

aporan berkala kepada pemilik (s)



Penerangan hartanah

!empoh masa ang terlibat

tanggungjawab

-enata tujuan

!akat kuasa

aporan#rekuensi F detail

pampasan

-eruntukan kos

-eluang ang sama kenataan perumahan

peruntukan anti amanah

Belanjawan

perbelanjaan tetap

perbelanjaan berubah

Perbelanjaan m#dal

pengubahsuaian

*itaran aat berjumlah

enyewa hartanah

i#rumah perkhidmatan

ejen pajakan

menetapkan kadar

harta pemasaran

memilih penewa

Penyelenggaraan

penelenggaraan penegahan

penelenggaraan pembetulan

penelenggaraan rutin

pembinaan

Kebimbangan lain

-engendalian bahaa alam sekitar

pengurusan risiko

*eselamatan penewa

perlindungan insurans

engapa perlu pengurus harta ?

-emeriksaan harta adalah jarang dan tidak konsisten, dalam banak kes ini

tidak dijalankan di semua, kerana tekanan masa menukar pengurus harta

keutamaan juga berubah. -emeriksaan apabila dijalankan seara amna dijalankan oleh orang ang

tidak berpengalaman, ang mempunai pengetahuan ang terhad isu#isu

penelenggaraan harta



*elewatan masa ang panjang pada memetik atau mempunai pembaikan

ang dijalankan dapat dilihat dengan kekeewaan oleh penewa dan

pengurus harta tanah pada masa ang dibelanjakan untuk pembaikan atau

penelenggaraan kerja keil selesai. -engurus artanah, menggunakan pengendali berlesen ang ditetapkan dan

program perisian unik boleh menebabkan $6A isu#isu ini dapat

diselesaikan atau dikurangkan, membolehkan pengurus harta proesional

untuk menawarkan perkhidmatan ang lebih proesional dan teliti dan

meningkatkan peranan sewa mereka

Tanggungjawab Pengurus Hartanah (k#mersil)

6ntuk memastikan pendapatan maksimum dan modal serta pertumbuhan

sewa 6ntuk memaksimumkan sumber pendapatan utama dan pada perbelanjaan

kawalan masa ang sama berunding penewaan dan sarat#sarat dan keadaan

mewujudkan ampuran penewa ang betul melalui pemilihan penewa;

mengoptimumkan pendapatan daripada harta itu, memaksimumkan nilai

modal dalam proses; meneroka penggabungan kepentingan, dengan iri#iri ang bersebelahan di

mana mungkin; mengiktira peluang untuk potensi pembangunan di mana mungkin.

memaksimumkan kadar penghunian kompleks;

menentukan sewa, aj, aj perkhidmatan;

melaksanakan strategi membiarkan;

melaksanakan pengiklanan, strategi promosi dan awam;

memantau implikasi ukai;

mengekalkan insurans ang menukupi;

2&

,tama (Priniple)

<umlah mulana dipinjam " dipinjamkan antara dua pihak ang dipanggil

jumlah pokok dan sering dilambangkan dengan huru S-S dalam notasi

matematik.

+ilai kini

<umlah nilai ang melekat satu hari ini untuk amaun ang kena dibaar ang

akan diterima pada satu ketika pada masa akan datang ang dikenali sebagai

Snilai kiniS amaun ang kena dibaar. <umlah ini kadangkala dirujuk oleh huruS-S dalam notasi matematik ang boleh menebabkan kekeliruan dengan

huru S-S ang juga kadang#kadang digunakan untuk SibuS. -ada masa ang lain S->S surat#surat ang digunakan untuk menunjukkan

nilai kini. ebagai ontoh, seorang lelaki ang adalah disebabkan untuk

menerima T 11 daripada peminjam dalam masa satu tahun ini boleh

memberikan jumlah ang ang nilai kini sebanak T 1. alam erti kata lain



beliau akan menjadi auh tak auh untuk mempunai T 11 dalam masa satu

tahun dan T 1 hari. udah tentu pilihan ini membaangkan kadar aedah

(dalam kes ini 1) ang menukupi untuk membalas orang untuk berpisah

dengan peganganna T 1 tunai bagi satu tahun.

+ilai masa depan

<umlah nilai satu ang melekat kepada jumlah ang diberikan terdapat pada

hari ini di masa akan datang ang dipanggil nilai masa depan wang itudiberikan. alam ontoh sebelum ini, nilai masa depan adalah T 11.

"aedah

<umlah wang ang dikenakan oleh pemberi pinjaman " dibaar oleh peminjam

bagi penggunaan wang dalam tempoh masa tertentu dirujuk sebagai aedah.

:leh itu seorang lelaki ang meminjam T 1 untuk satu tahun dan repas

ang T 1 ditambah dengan tambahan T 1 kepada pemberi pinjaman,

telah membaar T 1 aedah. aedah sering dinatakan sebagai peratusan

daripada ibu. i sini, kadar aedah akan menjadi 1 setiap tahun sejak 1

T " T 1 O 1.

Kadar diskaun

<ika satu adalah untuk mengeluarkan suatu pemberi pinjaman wang dengan

sekeping kertas ang menjanjikan untuk membaarna T 11 dalam masa

satu tahun ini, pemberi pinjaman boleh memberi satu T 1 hari ini sebagai

pinjaman dalam amanah ang janji akan dihormati. -emberi pinjaman ang

dipinjamkanna T 1 pada kadar aedah 1 tetapi terdapat satu lagi ara

untuk melihat pinjaman. eseorang mungkin mengatakan bahawa pemberi

pinjaman telah membeli sehelai kertas di SdiskaunS kepada nilai muka

sebanak T 11. <umlah diskaun adalah T 1 dan kadar diskaun adalahseperti berikut& T 1 " T 11 9,91. -emberi pinjaman membaar kira#kira 9,91 kurang daripada nilai muka

untuk kertas, dalam erti kata lain kadar diskaun ang dipersetujui oleh

pemberi pinjaman adalah 9,91. *ita dapat melihat bahawa kadar aedah

dan kadar diskaun tidak sama walaupun jumlah aedah ang dibaar ke atas

pinjaman adalah sama dalam setiap kes. *onsep dan istilah ang digunakan

dalam pendiskaunan digunakan seara meluas di seluruh pasaran kewangan

dan kita akan kembali kepadana dalam masa terdekat.

K#mpaun "aedah

aedah mudah # aedah ang dibaar hana pada ibu

aedah kompaun # aedah ang dibaar ke atas kedua#dua pokok dan aedah,

dikompaun seara berkala Hontoh& a membaar 1 aedah mudah I 1. utama selepas C tahun

membaar .1 C I 1 O I C <ika aedah terkompaun seara

tahunan, ia membaar .1 I 1 O I 1 tahun pertama, ,1 I 11 O



I 11 tahun kedua dan .1K I 101 O I 101 tahun ketiga berjumlah I 1

J I 11 J I 101 O I CC1 aedah

Kepentingan '#rmula K#mpaun

$ O jumlah kompaun atau nilai masa depanK

- O utama

i O kadar aedah setiap tempoh pengkompaunan

n O bilangan tempoh

% O aedah ang diperoleh

arian dan @erterusan $engkompaun # -engeluaran Awal

Awal -engeluaran -enalti&

<ika wang tersebut ditarik balik dalam tempoh C bulan daripada deposit itu, tiadaaedah akan dibaar pada wang.

<ika wang itu ditarik balik selepas C bulan tetapi sebelum akhir tempoh, kemudian C

bulan dikira dari masa ang akaun telah terbuka dan tetap minat buku simpanan

dibaar pada akaun.

nota property bm

Documents