memahami kontrak kerja membangun rumah

8/18/2019 Memahami Kontrak Kerja Membangun Rumah

1/120

_ .

I

t-

-7--4

oo

o

\--

,,,m,^mahami

rffiiirrin

e@{q


2/120

f

a

1

I

*

,

i

E

a

r

q

ea

{u


3/120

/--

Dipersembahkan

kepada:

lstri tercinta

:

Eva

Lusiane

Anak tersayang : Erwin William

Orang

tua

terkasih

:

Bapak

lr.

Suhandi

Jusuf

&

lbu

Herlina

Kakak terkasih :

lr.

Rudy Jusuf,

M.T.

lr.

Diana Jusuf,

M.T.

lr. Henky

Jusuf

Hak cipta dilindungi oleh undang-undang.

Dilarang mengutip atau

memperbanyak

sebagian

atau seluruh

isi

buku

ini

tanpa izin tertulis dari

penerbit.

lsi

di

luar tanggung

jawab

percetakan.

Ketentran pidana

pasal 72

UU

No.

l9tahun

2002

1.

Barang siapa

dengan

sengaja dan

tanpa

hak

melakukan

perbuatan

sebagaimana

dimaksud dalam

pasal

2

ayat

(1)

atau

pas.

I

49

ayat

(1)

dan ayat

(2)

dipidana dengan

pidana

penjara paling

singkat

'l

(satu)

bulan

dan/atau

dendapalin-gsedikitRp1.000.000,00(satujuta rupiah) ataupidanapenjara

palinglamaT(tujuh)

tahundan/

atau

denda

paling

banyak Rp 5.006.

J0.000,00

(lima

miliar rupiah).

2.

Barang siap

.qan

sengaja

me.

yiarkan,

memamerkan, mengedarkan, atau

menjual kepada

umum

suatu

Ciptaan atau.oaung

ha',1

pelanggaran

Hak Cipta

atau

HakTerkait sebagaimana dimaksud

pada

ayat

(1),

dipr-na

dengan pidana penjara paling

lama 5 (lima)

tahun dan/atau denda paling

banyak

Rp

500.000.000,00

(limaiatus juta

rupiah).


4/120

lS

'

eB

reH

J

rP

e

{

uP


5/120

MEMAHAMI

KONTRAK KERJA

MEMBANGUN

RUMAH

Penyusun:

Tony

Jusuf

Erna

Himawati

Foto sampul:

Anggoro W.

Foto ilustrasi:

Anggoro W., Farry Paimin

Lokasi

pemotretan:

Bumi Mutiara,Vila

Nusa

lndah

llustrator:

Tony .lusuf, J. Sugito

Penerbit:

Penebar Swadaya

Wisma

Hijau, Jl. Raya

Bogor Km.

30 Mekarsari, Cimanggis,

Depok

16952

Tel

p.

(02

i

)

87 29060,

87 2906 1 Fax.

(02

1

)

877

1

1 277

Http

:

//wwwgaleribuku.com

E-mail

:

[email protected]

Pemasaran

:

Niaga

Swadaya, Jl. Gunung

Sahari lll/7, Jakarta

i 061 0

Telp.

(02

1

)

4204402, 4255354; Fax.

(02

1

)

421 4821

Cetakan:

l.

Jakarta,

Januari

2007

lsBN

979-26-3626-9

SH

BOO6

.3as)

i€A

MILIK

Badan

PerPuttak'an

ProPinri

Jawa

Timrrr


6/120

l

n1

pu

iL

P

O

ua

O

5

o

g

a

s

B

9

u

y

9vy

N

N

,

ns

e

dd

B

g

s

e

v

,sogw

€

6

e

eu

g

g

leu

e

a

V

t

vy

N

wd

z

z

uP

g

u

1

n

a

C

0

ua

6

uaa

nn

B

g

e

V

I

9

U

VNudW

gvv

r


7/120


8/120

r

*

NU

hqA

u

ep

'u

uaa

a

n

lLa

'u

np

e

e

I

l

1

p

t

q

1

as

N

'1

)a

W

wu

ns

I

u

ea

'e

u6

uea

qe

eaa

D

u

eu

lee

o

pe

a

a

'6

ae

e

aa

n

a

u

a

a

e

'ua

ua

e

p

)ee

e

ee

e

e

W

e

e

'sa

e

a

6a

e

leu

n

o

ee

le

'6

ea

e

e

q

1

eu

e

sea

'

;

a

o

q

e

ln

6

le

l

e

u

ne

e

pa

e

n

PP


9/120

Dari

hal-hal

tersebut

di atas

dapat

dilihat

betapa

pentingnya

penyusunan

kontrak

kerja

konstruksi

dalam

suatu

proyek

pembangunan rumah

yang

nantinya

akan

berdampak

pada

kepuasan

masing-masing

pihak,

baik

pihak

konsumen

(pemilik

rumah)

maupun

pihak

pemberijasa

konstruksi

(pemborong)'

pemilik

rumah

tentunya

tidak

ingin

kualitas

bangunan

rumahnya

dicurangi

oleh

pemborong,

misalnya

adanya

penurunan

mutu atau

kualitas

material

maupun penurunan

kualitas

pekerjaan. Pemilik

rumah

juga

tidak

ingin

bila

waktu

penyelesaian

proyek

pembangunannya

mengalami

kemunduran

atau tidak

sesuai

dengan

perjanjian

dalam

kontrak

kerjanya'

pemborong

juga

tentu

tidak

ingin

dituntut

pemilik

rumah

untuk

menaikkan

kualitas

material

dan

pekerjaan meskipun

sebenarnya

kualitas

material

dan

hasil

pekerjaannya

telah

sesuai

dengan

yang

diucapkan

pemborong

kepada

pemilik

rumah.

pemborong

juga tidak ingin

bila

terjadi

keterlambatan

pembayaran

termyn

atau

angsuran

borongan

proyek

pembangunan

oleh

pemilik

rumah.

Atas dasar

pemikiran tersebut

maka

buku

ini

disusun

sebagai

salah

satu

contoh

acuan

sarana

yang menjembatani

keinginan

pihak

pemilik

rumah dengan

pihak

pemborong.Tujuan

lain adalah

memberikan

masukan

kepada

pihak pemilik rumah

dan

pihak

pemborong agar

lebih

jelas

dan

detail

dalam

menyusun

sebuah

kontrak

kerja konstruksi. Adanya

kontrak

kerja

tersebut dapat

mencegah

dan

mengurangi

hal-halyang

dapat

mengakibatkan

perbedaan

pendapat

dari

masing-masing

pihak

dalam

batasan-batasan

yang

umum

atau

wajar.

Sebuah

harapan

besar

dari

seorang

pemborong adalah

memberikan

kepuasan

bagi

konsumennya.

Hal

itu

dilakukan

karena

kebanyakan

pemborong

telah

menyadari

bahwa

promosi dari

mulut

ke

mulut

karena

kepuasan

seseorang

lebih

bermanfaat

dibanding melalui

media

promosi

lain.

Hadirnya

buku

ini

tak

lepas

dari

kekurangan.

Untuk

itu,

penulis

membuka

kesempatan

kepada

khalayak

pembaca untuk

memberikan

saran atau

kritik

membangun

agar

di

masa

mendatang

buku

ini menjadi

lebih

baik.

Jakarta,

November

2006

Penulis

griya

kreasi

*

M*rnlh;rrti

H,lntrak

i{*rit

h,4nmh;rnqun

,tiirltah

* Prakata


10/120

l

{

ap

e

lpu

'Le

ea

ne

'uaaaq

'6

uu

e

u

.o

u

4

u

a

'L

a

upaad

e

ze

a

le

{e

Pa

n

.V

.X

O

-

-

S

'nn

lV

I


11/120

emakin maju dan berkembangnya

dunia teknologi saat ini berdampak

besar

pada peningkatan

taraf

hidup

masyarakat. Semua

orang

berlomba-lomba

mendapatkan sesuatu

yang

layak

bagi

hidupnya. Salah

satu hal

yang

menjadi

kebutuhan

pokok

selain

pangan

dan

sandang adalah tempat tinggal. Memiliki

tempat

tinggal

atau

rumah

sendiri

menjadi suatu

impian

setiap

orang, terutama

sebuah keluarga. Oleh karena sebagai

kebutuhan

pokok,

tempat

tinggal

mutlak

harus

dipenuhi

walaupun bukan milik sendiri.

Bila

kebutuhan tempat tinggal

tidak

terpenuhi,

kelangsungan

hidup

manusia dapat

terganggu.

Rumah merupakan

tempat tinggal

manusia

beserta

keluarganya

untuk

ber-

teduh

dari terik

matahari

dan terpaan derasnya

hujan

serta

tempat

beristirahat

melepas lelah.

Selain

itu,

rumah

juga

dapat

menaikkan

derajat seseorang ditinjau

dari

segi sosial. Seseorang

tidak

lagi

merasa

malu

atau

minder

dengan

lingkungan

sekitar

bila memiliki

rumah.

Banyak cara

yang dilakukan

seseorang

untuk

mendapatkan rumah

atau

tempat

tinggal, salah satunya

dengan

membangun atau

mendirikannya.

Membangun

sebuah

tempat tinggal

perlu

memperhatikan

beberapa

hal

mempersiapkannya

dengan sebaik-baiknya. Dalam

buku

ini akan dibahas mengenai

pembangunan

rumah

sederhana

yang

terkait

dengan dokumen-dokumen

yang perlu

dipersiapkan

sebelum sebuah

pembangunan

dilaksanakan.

Setiap

orang

pasti

ingin

mendapatkan suatu

rumah

atau

tempat tingga(yang

sesuai

dengan

harapannya,

antara lain

desain

dan

tata

ruang

tepat, konstruksi kuat

dan

kokoh,

lingkungan alam asri dan aman, serta

memenuhi

standar

kesehatan.

Agar

semua

keinginan

tersebut dapat

terpenuhi, tentunya diperlukan

suatu

perencanaan

yang

sangat matang

oleh

setiap

pemilik

bangunan

rumah.

Untuk mewujudkan berdirinya suatu bangunan rumah,

pemilik

umumnya

akan

menyerahkan

pelaksanaan

pembangunannya kepada

pihak

pemborong.

Dalam

griya

kreasi

*

l'ollm;li;tiiii

iirrl:,ii

ririi

i','[itriir;lr]rtijii firirii,lli {<

Mengapa Perlu

Kontrak

Kerja

yang

Baik

I


12/120

,

r

*

u

{

'

r

u

le

pea

e

uee

leu

bu

ue

eu

e

ue

leu

e

1

en

q

6

u

1

u

ee

e

ue

ns

)u

e

n

a

1

u

e

e

lL

uaa

ue

a

e

d

le

a

o

a

p

q

s

a

eu

lp

ee

ra

o

a

Il

e

ua

p

na

eu

u

s

1

leu

e

n

ee

ao

'

e

uLe

le

u

a

uee

e

u

le

'O

le

1

e

u

e

snasna

'1

oq

uae

e

e

e

e

>

le

a

unens

leu

e

len

s

a

s

e

leule

q

1e

u

leu

e

n

p

'n

;

e

e

e

a

ue

a

p

ue

l

e

)ua

u

le

l

e

u

n

qeap

eu

p

ud

e

6ee

up

e

l

'e

a

e

)u

e

pa

e

b

1

e

u

le


13/120

masing-masing

pihak,

baik

pihak pemilik

rumah

maupun

pihak pemborong.

Selain

hak

dan kewajiban,

tercantum

juga

spesifikasi dan syarat-syarat

pelaksanaan

proyek

pembangunan.

Di

dalam

suatu

kontrak

kerja

konstruksi

terdapat faktor-faktor

yang

mendukung

isi

dari

perjanjian

tersebut.

Ada enam faktor

yang

menjadi

dasar utama

perjanjian,

yaitu

biaya,

mutu

pekerjaan,

waktu

penyelesaian,

force

majeur, metode

pekerjaan,

dan

kondisi lain.

Keenam

faktor tersebut

biasa

disingkat

BMW-FMK.

A.

Biaya

Biaya

atau

dana berperan

sangat

penting

dalam

suatu

proyek

pembangunan

rumah. Umumnya

pihak

pemilik

rumah

menghendaki

biaya

yang

dikeluarkannya

sangat

ekonomis

atau

hemat,

tetapi diperoleh

hasil

berupa

rumah

yang

berkualitas

dan

memuaskan.

Pihak

pemilik

bangunan rumah

harus

dapat mengatur keuangan

yang

ada. Jangan sampai

terjadi

proyek pembangunan

rumahnya

berhenti

di

tengah

jalan

karena

pemilik

rumah tidak dapat mengatur

keuangan

yang

ada.

Untuk itu, seorang

pemilik

rumah

harus dapat

menyesuaikan dana

yang

ada

agar

tidak kurang dari

RAB

(rencana

anggaran bangunan).

Sebaiknya rencana

anggaran

biaya

yang

akan

digunakan dalam

pembangunan

rumah

(RAB)

hanya sebesar

75o/o

dari dana

yang

disiapkan. Hal

ini

perlu

dilakukan

untuk

mengantisipasi bila

terjadi

pekerjaan

tambah.

Pekerjaan

tambah ini

memang sering

terjadi

pada setiap

pelaksanaan pembangunan

rumah.

Dalam


nantinya,

pemilik

rumah

tentu tidak

ingin

dirugikan

atau

dicurangi

oleh

pihak

pemborong.

Untuk

itu,

sebelum

pembangunan

dimulai,

pemilik

rumah

dapat meminta

RAB

rumahnya

kepada

pihak pemborong.

Untuk

pekerjaan

borongan,

kesepakatan

antara

pihak pemilik

rumah dengan

pemborong

mengenai

biaya

atau dana dan anggaran yang

harus

dikeluarkan

akan

mempermudah kedua

belah

pihak

dalam

bekerja.

Biaya

ini biasanya dikeluarkan

oleh

pemilik

secara bertahap

(per

termyn) sesuai bobot

prestasi yang

dikerjakan

oleh

pemborong.

Jumlah

tahap

pembayaran

ditulis

jelas

dalam

kontrak

kerja, baik

berupa waktu

pembayaran,

jumlah

biaya, serta bobot

prestasi.

Ada

yang

membagi

pembayaran

tersebut

hingga

enam

atau tujuh tahap, ada

pula

yang

kurang

atau

lebih,

sesuai

perjanjian

kedua belah pihak.

Mlt,

lK

Brdao

PerPustellra

griya

kreasi

*

Mrmai:;iriri

K+rir",;lk

(uj,.:

fi,4ei:rhantul

fr*m,tlr

*


14/120

lS

6

1

P

lPu

-

n

a

ue

e

6

u

)

a

ea

l

o

un

e

)L

ea

r

qd

ue

u

e

ee

u

un

q

1

e

l

ne

n

u

na

n

e

e

I

e

s

s

r

l

ee

n

e

e

u

s

1

q

e

e

uaa

n

ep

0

np

e

q


15/120

lihan atau

penggunaan

bahan-bahan

dan

alat-alat

berkualitas

baik akan

sangat

menentukan

mutu suatu bangunan rumah.

Agar suatu

proyek pembangunan

rumah

berjalan

seperti

yang

diharapkan

maka sebelum dimulainya

pekerjaan

pembangunan

tersebut

terlebih

dahulu

pemilik

rumah

harus memberikan informasi sejelas-jelasnya mengenai tahapan-

tahapan

dan ruang

lingkup

pekerjaan

yang

harus

dikerjakan

oleh

pemborong.

Ada

baiknya

penjelasan

tersebut disertai

gambar-gambar

atau

desain

yang

dilengkapi

dengan detail ukuran

sehingga

nantinya

tidak

ada

kerancuan dalam

pelaksanaan

atau tidak ada

kesalahpahaman mengenai

konsepnya.

C.

Waktu

Penyelesaian

Waktu

merupakan salah

satu

batasan

bagi

seseorang dalam melakukan

aktivitas, termasuk

juga

suatu proyek

pembangunan

rumah.

Didalam

kontrak

kerja

konstruksi

harus ditentukan

dengan

jelas

mengenaijangka

waktu

yang

diperlukan

untuk


berikut

masa retensi

atau

pemeliharaannya.

Waktu atau tanggal dimulainya hingga berakhirnya suatu

proyek

pembangunan

rumah harus tertera dalam

kontrak

kerja. Penentuan

waktu

penyelesaian

harus

jelas

sehingga tidak terjadi salah tafsir

di

antara

pemilik

dan

pemborong.

Sebagai

contoh, tertera di dalam kontrak

kerja

konstruksi bahwa

waktu

penyelesaian proyek

pembangunan

rumah selama

300

hari. Waktu

tersebut

masih kurang

jelas

karena

dapat

berarti 300 hari

kalender

atau 300 hari

kerja. Hal

yang

sama

pun

perlu

dilakukan

pada

masa

retensinya.

Bila

pemilik

rumah sudah

menentukan

jangka

waktu

penyelesaian pem-

bangunan dan

pemborong

menyetujuinya

atau

sanggup

melaksanakannya

maka

pihak

pemilik

rumah dapat

segera

mengeluarkan

SPK

(Surat

Perintah

Kerja)

dan

SPL

(Surat

Penyerahan Lapangan). Dengan

adanya SPK

dan

SPL

tersebut maka

pihak

pemborong

dapat segera memulai

pelaksanaan pekerjaan

pembangunannya

sesuai

waktu

yang

sudah

ditentukan.

Tentunya

sebelum

memulai

pemba-

ngunan,

pemborong

sudah

harus mengurus IMB

(lzin

Mendirikan

Bangunan)

dan melaporkannya kepada aparat

setempat

(RT,

RW) serta

kepada

tetangga

di

sekeliling rumah.

griya

kreasi

*

Mrnrahami i{ontrak lier.ia Membangun ftumah * Mengapa

Perlu Kontrak Kerja

yang

Baik0


16/120

t

U

a

leu

mA

plp

6

l

o

l

a

u

uae

l

ue

aa

Lp

1

e

euae

uee

ee

e

uea

'u

u

pu

e

6

'q

U

ue

Je

6

u

'u

'

u

e

neee

uep

e

p

p

e

e

E6

rns

leu

e

e

ee

up

ssu

nu

'Le

pp

en

e

1

d

u

1

le

ue

e

ue

eaea

e

neg

6

1e

-p

e

e

n

c

'

t

la

n

a

eup

eeeea

lpe

ne

e

q

d

uue

a

e

d

e

ea

eu

e

unupe

a

lp

e

-


17/120

kuat dan

mudah untuk

dibentuk.

Dalam

hal ini diperlukan

adanya

gambar

arsitek,

gambar

sipil,

dan

gambar

instalasi

listrik atau

ME.

Dalam

suatu

proyekpembangunan rumah,antara pemilikrumah

dan

pemborong

perlu

adanya

kesepakatan

mengenai

metode

pekerjaan

yang

akan

digunakan

nantinya, apakah

pemilik

menginginkan

metode

manual atau

menggunakan

alat-

alat berat.

Perlu dipahami

bahwa betapa

lamanya

penyelesaian

suatu

pekerjaan

bila

semua

pekerjaan

dikerjakan

secara

manual.

Dari

hal-hal tersebut

dapat disimpulkan

bahwa

metode

pekerjaan

yang

dipergunakan

akan

sangat

berpengaruh

pada

biaya,

waktu,

dan mutu

suatu

pekerjaan.

Sebagai

contoh,

pengadukan

campuran

semen

dan

pasir

memang

dapat dilakukan

secara

biasa

(manual)

ataupun

dengan

alat

berat

(adukan

molen).

Namun,

suatu

pondasi

bangunan

rumah akan

menjadi

lebih

kuat

bila

pengadukannya

dilakukan

dengan

alat

berat

(adukan

molen) dibandingkan dengan

adukan biasa.

Dengan

menggunakan

alat

berat

akan

diperoleh

campuran adukan

yang

"matang".

Setiap

tahapan

pembangunan

rumah

harus dijelaskan

spesifikasi

kerja

dan

persyaratan pekerjaannya.

Dengan

metode

pekerjaan

yang

benar

serta

sesuai

ketentuan

dan

kesepakatan

antara

pemilik

rumah dan

pemborong

maka diha-

rapkan

nantinya

akan

diperoleh

suatu

hasil

bangunan

yang

sesuai

harapan

pemilik

rumah.

F.

Kondisi

Lain

Dimaksud

dengan

kondisi

lain adalah

segala

sesuatu

yang

belum

diatur

dalam

kontrak

kerja

konstruksi

ataupun

perubahan-perubahan

yang

dipandang

perlu

oleh

kedua belah

pihak,

baik

perubahan

pekerjaan

tambah atau

pekerjaan

kurang maupun perubahan

spesifikasi

penggantian bahan bangunan.

Semua

hal

mengenai

kondisi

lain

tersebut

diatur

lebih

lanjut dalam

surat

perjanjian

tambahan.

Surat

perjanjian

tambahan

merupakan

bagian

yang

tak terpisahkan

dari kontrak

kerja

konstruksi

yang

dibuat sejak

awal.

12

griya

kreasi

*,<

Menrahami l(untrak

l(rrj,r Mrmh,rrurturr

lluulnh * Mengapa Perlu

Kontrak Kerla

yang

Baik


18/120

Y

{

E

Aa

leula

'nea

e

n

u

e

.

'ea

le

e

e

'o

eee

k

'ee

6

1

e

e

e

t

e

e

PP

uu

{

z


19/120

ada dasarnya

manusia

merupakan

makhluk sosial.

Artinya, manusia

tidak dapat

hidup tanpa

bantuan orang

lain. Sebagai

makhluk sosial,

manusia

berhubungan

satu sama lain,

saling

bekerja sama,

bantu-membantu

dalam memenuhi kebutuhan

hidupnya.

Masing-masing

mempunyai

kebutuhan

hidup

sendiri-sendiri

yang

terkadang

sama ataupun berbeda

satu

dengan

lainnya. Bila keperluan, kepentingan,

atau

kebutuhan

seseorang

searah

atau

sama

dengan orang

lain

maka dengan

saling bekerja

sama

tujuan

manusia untuk

memenuhinya

seakan

lebih mudah

dan

cepat tercapai.

Sebaliknya

bila kepentingan

atau

kebutuhan

tersebut berbeda atau

bahkan

adakalanya bertentangan

maka

hal

itu dapat

menimbulkan

pertikaian yang

nantinya

akan

mengganggu

keserasian

hidup

bersama.

Adanya ketidakseimbangan

tersebut dapat

menimbulkan

perselisihan

atau

permasalahan.

Menyikapi hal-hal tersebut

dibuatlah

peraturan-peraturan

atau

norma-norma

untuk

mengatur

hubungan antarmanusia.

Peraturan-peraturan tersebut nantinya

akan dijadikan

pedoman

sehingga dapat

diketahui

perbuatan

mana

yang

boleh

ataupun

tidak

boleh dilakukan.

Norma

hukum diciptakan

oleh

pemerintah yang

ditujukan

kepada

masyarakat. Dengan

norma hukum tersebut maka hal-hal

yang

dapat

menimbulkan

kekacauan,

ketidakseimbangan,

pertentangan,

maupun

kerugian bagi orang

lain dapat dicegah

dan

diatasi. Agar setiap orang

mau

mematuhinya,

norma hukum tersebut

mempunyai

sanksi

yang

bersifat tegas dan

nyata

bagi setiap orang

yang

melanggarnya.

Hal

yang

sama

terjadi

dalam dunia

jasa

konstruksi karena memiliki

beberapa

pihak

yang

saling

terkait untuk

satu

tujuan

yang

sama. Adanya beberapa

pihak

yang

saling berhubungan untuk

mewujudkan

berdirinya suatu

rumah

maka

sangat

diperlukan adanya

norma hukum.

Norma hukum

ini nantinya menjadi

landasan

atau

dasar

dalam

suatu

pembuatan

kontrak

kerja konstruksi. Pembuatan

suatu

kontrak kerja harus berdasarkan

pada

hukum,

bukan

pada

kekuasaan belaka. Hal

ini

berarti

kekuasaan

pemilik

rumah maupun

pemborong

dibatasi oleh hukum.

14

griya

kreasi * Memahami

Kontrak Kerla Membangun

fiumah

* Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak Kerja

-


20/120

-

S

IH0

E

lP

Pe

n

la

ueep

ae

p

u

un

e

I

ee

u

ea

eu

ee

'ed

ao

le

p

p

a

u

e

e

'e

o

a

a

a

l

ru

e

s

a

eu

e

nn

a

'd

E

)

p

'u

peu

e

a

e

ue

le

pp

u

e

a

leu

u

g

e

u

n

a

e

e

s

e

ns

e

n

v

'u

l

'e

e

p

p

e

dp

rns

a

leu

e

e

la

s

a

e

e

s

ea

eu

ee

a

ep

e

na

'u

6

ee

e

e

e

u

e

1

1e

a

n

b

e

a

a

eeue

I

u

e

a

e

ene

I

e

eud

)

u

p

e

ed

e

ee

e

u66

a

e

e

u

eu

a

u

n

o

e


21/120

Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata

dan Hukum Dagang.

Hukum

perdata

adalah

hukum

yang

mengatur hubungan

hukum

antara orang

yang

satu

dengan

yang

lain dengan menitikberatkan

pada

kepentingan

perseorangan.

Sementara

hukum

dagang

adalah

hukum

yang

mengatur

hubungan hukum

antara

manusia

dan

badan-badan hukum

yang

satu

dengan

lainnya

dalam dunia

perdagangan.

Suatu

perjanjian

adalah suatu

peristiwa

bahwa

seseorang

berjanji

kepada

orang

lain

ataupun

dua

orang berjanji

akan sesuatu

yang

mengakibatkan

timbulnya

suatu

perikatan.

Sementara suatu

perikatan

adalah

suatu hubungan

hukum antara

dua

orang atau

pihak.

Dengan

perikatan

tersebut

pihak

yang

satu berhak menuntut

sesuatu hal dari

pihak

lain dan

pihak

lain berkewajiban memenuhi

tuntutan

tersebut.

Hubungan hukum

berarti

hak

dijamin

oleh

hukum atau

undang-undang

yang

bila tidak dipenuhi dapat dituntut

di

muka hakim

atau

pengadilan.

Dalam

perwujudannya,

perjanjian

dapat menyangkut

hal tertulis

dan tidak tertulis.

Perjanjian atau

persetujuan

tertulis disebut kontrak kerja.

2. Sistem dan azas

perjanjian

Perjanjian

di

lndonesia

berdasarkan KUHPdt/BW

(Kitab

Undang-Undang

Hukum Perdata/BurgerlijkWedboek)yang

menganut sistem

terbuka sehingga

pasal-

pasal

yang

termuat

di

dalamnya merupakan

hukum pilihan.

Hal

ini

berarti

bahwa

pihak-pihak

yang

membuat

perjanjian

akan bebas untuk mengabaikan

ketentuan-

ketentuan

yang

terdapat dalam KUHPdI/BW

asalkan syarat-syarat

sahnya suatu

perjanjian

terpenuhi.

Dalam

hukum

perjanjian,

berlaku suatu

azas konsensualisme

yang

berarti

pada

dasarnya

perjanjian

dan

perikatan

sudah dilahirkan

sejak

pada

detik

pertama

dicapainya suatu

kesepakatan.

Dengan perkataan lain, perjanjian tersebut

sudah

sah

bila

semua

pihak yang

terlibat dalam

perjanjian

tersebut

sudah bersepakat

terhadap hal-hal

pokok perjanjian

tanpa diperlukan lagi

suatu formalitas.

3.

Syarat-syarat

sah suatu

perjanjian

Suatu

perjanjian

dikatakan sah

bila

sudah

memenuhi

beberapa

persyaratan

seperti berikut

ini.

griya

kreasi * Mem;ihami

ltontr"ek l{erja

M*mbangun ftumah

{. Aspek Hukum

dan Dasar-Dasar Kontrak Kerja

6


22/120


23/120

I

I

I

membayar

ganti

rugiyang

diderita

pemilik

rumah,

membatal kan

perjanjian,

mengalihkan

risiko.

a. Ganti

rugi

Pengertian

ganti

rugi

mencakup

tiga

hal,

yaitu

1)

rugi

biaya adalah segala

pengeluaran

yang

sudah

dikeluarkan

oleh

pemilik

rumah; 2) rugi adalah kerugian

karena kerusakan barang-barang kepunyaan

pemilik

rumah yang

diakibatkan

oleh

kelalaian

pemborong;

3) bunga

adalah

kerugian berupa kehilangan keuntungan

yang

sudah

dibayangkan

atau

diperhitungkan

oleh

pemilik

rumah.

b.

Pembatalan

perjanjian

Pembatalan

perjanjian

merupakan

sanksi hukum bagi

pemborong yang

melakukan

wanprestasi.

Pembatalan

perjanjian

bertujuan

untuk

membawa kedua

belah

pihak

kembali

pada

keadaan sebelum

perjanjian

diadakan.

Bila

suatu

pihak

sudah

menerima

sesuatu

dari

pihak yang

lain, baik berupa uang maupun

barang

maka

hal itu

harus

dikembalikan.

c.

Pengalihan

risiko

Peralihan risiko merupakan

sanksi

hukum

bagi

pemborong

yang

melakukan

wanprestasi.

Dalam

hal

adanya

perikatan

untuk

memberikan

suatu kebendaan

tertentu sejak

perikatan

atau

perjanjian

dibuat atau dilahirkan

maka

sejak terjadinya

kelalaian

yang

berupa

keterlambatan

penyelesaian

bangunan

tersebut

maupun

kondisi

bangunan

yang

tidak

sesuai

dengan

rencana

kerja

akan

menjadi

tanggung

jawab

pihak

pemborong.

Dalam

hal

pemborong

diwajibkan

memberikan bahannya

dan

pekerjaannya

dengan

cara bagaimana

pun

akan musnah

sebelum

pekerjaan

diserahkan

maka

segala

kerugian

menjadi

tanggungan

pemborong,

kecuali

bila

pemborong

telah

lalai

untuk

menerima

pekerjaan

tersebut.

Bila

pemborong

diwajibkan melakukan

pekerjaannya

saja dan

pekerjaannya

musnah maka

pemborong

tersebut

harus

bertanggung jawab

untuk

kesalahannya.

Bila

dalam hal

ini

musnahnya pekerjaan

:

griya

kreasi {. Memahami

Kontrak Kerja

Membangun Rumah * Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak

Kerja

8


24/120

5

{

u

a

{

e

*

{

u

la

r

e

ea

1

a

f

u

u

t

e

]

eu

ie

e

J

s

ea

u

e

e

6u

lep

le

I

e

s

ee

)u

e

r

)u

u

t

pa

leu

e

a

lL u

ru

r

u

d

ee

a

)u

p

la

I

u

le

ra

e

ea

{u

u

ln

a

u

le

le

f

6

le

u

n

e

t

6o

>

le

eu

a

e

e

ua

o6

ne

ea

uu

.

le

lne

lp

,oe

e

q

le

le

r

'O

4

ld

'e

I

le

ne

r

M

u

p

6o

PP

uq

r

,

i

I

ee

a

a

I

p

g

6

6

le

u

u

u

1


25/120

1.

Pembentukan

kontrak

kerja

Suatu kontrak kerja

dapat

terbentuk

bila

ada

dua

pihak

atau lebih

yang

saling

menyetujui

mengadakan

suatu

transaksi. Namun

demikian,

suatu

persetujuan

hanya

dapat

dilanjutkan

dalam

bentuk

kontrak

kerja

bila

persetujuan

tersebut

paling

tidak

memenuhi

dua aspek

utama,

yaitu

saling

menyetujui

serta

ada

penawaran

dan

penerimaan.

a. Saling menyetujui

Suatu

transaksi

yang

dibuat

harus

disetujui

bersama

oleh

kedua

belah

pihak

(mutualconsent)dan

harus berlaku

terhadap

semua aspekprinsipilyang

menyangkut

persetujuan

tersebut.

Sebagai

contoh,

bila

pemilik

rumah

membuat

persetujuan

dengan

pihak pemborong

untuk

pembangunan

rumah

sederhana,

tetapi

gagar

menyebutkan

suatu

jumlah

harga yang

disepakati

maka

dapat dikatakan

bahwa

kontrak

kerja

tersebut

belum

terbentuk.

Namun,

bila

selanjutnya

mereka

sudah

sepakat

dengan suatu harga borongan

yang nilai

nominalnya sudah ditentukan

maka kesepakatan

tersebut

dapat

dituangkan

ke dalam

suatu

dokumen

(kontrak)

tertulis.

Hal

yang

sama

juga

berlaku

untuk

suatu

persetujuan

yang

menyebutkan

waktu

penyelesaian

pekerjaan.

Secara

umum

persetujuan

yang

disepakati

bersama

harus

bebas

dari

semua

terminologi

yang

berarti

ganda,

karena

dapat

menimbulkan

keragu-raguan

dan

bahkan berpotensi menimbulkan pertentangan. Akibatnya,

masing-masing pihak

akan mencoba

menafsirkan

arti

dan maksud

terminologi

tersebut

sendiri-sendiri.

oleh karena

itu,

sangat

penting

bagi

kedua belah

pihak

untuk

saling

mengerti

dan

memahami

hal-halyang

diharapkan

dan

yang

akan

diberikan

oleh

masing-masing

pihak.

b.

Ada

penawaran

dan

penerimaan

Agar

suatu transaksi

dapat

mencapai

keadaan

bahwa kedua

pihak

yang

terlibat

saling menyetujui

maka

salah satu

pihak

perlu

menawarkan

sesuatu

dan

pihak

lain

memberikan

jawaban

terhadap

penawaran

tersebut.

Jawaban ini

dapat

berupa

penerimaan

penawaran,

penolakan

penawaran,

atau

penerimaan

bersyarat

melalui

proses

negosiasi.

Dalam

jasa

konstruksi,

penerimaan

penawaran

terjadi

bila

pihak

pemilik

rumah

menawarkan pekerjaan

pembangunan

dan

pihak

pemborong

griya

kreasi * Mumaltami

l{nrrtrak Kerja

Menrho:nrtirn ltrumah

{< Aspek Hukum

dan

Dasar-Dasar

Kontrak

Kerja

0


26/120

1

u

*

u

IP

PP

la

deuae

;

a

1

leap

a

ee

'ea

le

e

;

e

6

ee

e

e

]

u

u

e

na

a

le

ee

e

e

o

qo

le

onu

e

e

Un

]

euu

u

eae

lep

ea

e

le

ee

O

ee

q

e

a

)u

lee

leae

e

e

'e

1u

e

un

ee

ee

e

'

)u

e

e

u

le

e

uZ

'e

ln

u

l

u

)

ue

e

p

e

e

ea

n

1

1

ea

e

nu

P

6e

e

u

o

ee

ea

I

1

a

e

ee

q

e

lu

o

le

u

e

e

a

a

auaU

u

unu

p

e

a

e

ue

e

uap

a

e

e

e

u

len

'nn

a

Pae

u

ean

ea

eu

6

e

le

e

l

uu

ao

e


27/120

kontrakdikatakan

pelanggaran

immaterialbila menyangkutaspek-aspekyang

kurang

atau

tidak

penting

dari suatu

persetujuan.

Misalnya,

seorang

pemborong

yang

tidak

muncul

di

lapangan sebulan setelah kontrak

ditandatangani dikategorikan

sebagai

pelanggaran

material, sedangkan keterlambatan

pembayaran

yang

dilakukan

oleh

pemilik

bangunan dikategorikan sebagai

pelanggaran

immaterial.

b. Pemutusan kontrak

kerja

Sebagai

usaha

untuk

menegakkan isi dan

tujuan

dari suatu

pesetujuan,

pada

umumnya

kontrak

harus

memiliki

klausa-klausa

mengenai

pemutusan

kontrak

kerja.

Pemutusan kontrak

dapat

terjadi

dengan

sendirinya

atau

karena

pertimbangan

lain.

Selesainya

suatu

pekerjaan

dengan

semua

pemenuhan

persyaratannya

mengakibatkan kontrak

selesai.

Demikian

pula

terhadap kegagalan

material

yang

dilakukan

pemborong

yang

oleh

pemilik

rumah

dapat dinilai

membahayakan

kelangsungan

dan penyelesaian

pekerjaan

maka

kontrak tersebut dapat

diputuskan

dengan

pemberitahuan

singkat

atau bahkan

tanpa

ada

pemberitahuan

terlebih

dahulu

kepada

pemborong.

Untuk

pelanggaran

yang

bersifat immaterial

dengan

berbagai

pertimbangan,

pemilik

rumah

dapat memilih untuk

menghentikan

kontrak

kerja.

Tentu

saja

hal

tersebut

harus disertaidengan

ganti

rugi memadai

kepada

pihak pemborong.

Secara

umum,

pihak yang

tidak

melanggar kontrak mempunyai

tiga

pilihan

terhadap suatu

pelanggaran

kontrak

kerja.

Pihak

tersebut dapat menentukan

untuk

membebaskan

atau mengabaikan

pelanggaran,

memilih

untuk memutuskan

kontrak

dengan

sendirinya,

ataupun

mengajukan tuntutan

ganti

rugi

yang

memadai

kepada

pihak

pemborong.

3.

Kerugian

akibat

pelanggaran

kontral

kerja

Terhadap

pelanggaran

kontrak

kerja,

pihak-pihak

yang

dirugikan

berhak

memperoleh

penggantian

kerugian

(compensation).

Bila

satu

pihak

melakukan

pelanggaran

kontrak kerja maka

pihak

lainnya

berhak

mengajukan

penggantian

kerugian

yang

perhitungannya

dapat didasarkan

pada

metode

dasar.

22 griya

kreasi *

lrlr'riiiii';i;ti

l{.ilirtritt.

i rr"i.r

l',ltirib,rlrlliri: ii*rntir

{. Aspek Hukum

dan

Dasar-Dasar

Kontrak

Kerla


28/120

E

0d

upn

a

I

ep

n

la

'e

e

lup

uaa

a

b

u

nuea

le

ua

aa

IuLou

ea

ua

ueb

p

dn

)

e

u

e

a

I

e

'

e

e

a

o

u

e

t

une

t

e

e

p

u

aa

s

q

)

r

La

q

'ea

e

I

b

uap

B

e

o

ee

qp

a

1

a

6

a

a

I

o

>

1

edpa

e

r

a

a

;

u

uau

e


29/120

&ab

3

Mengenal

Profesi Jasa

Konstruksi

Agar

hemat biaya

t)

Melakukan

sendiritugas

pengawasan

pembangunan

rumah.

2)

Menjadi

perencana

proyek

rumah sendiri.

3)

Menghindarkan

keterlibatan

pihak

lain selain

pemilik

rumah

dan

pemborong

dalam kontrak

kerja.

grlya

kreasi

* l.,4rlr;i:ir,rirri

l,mrir;rE

ii.lll;l

irlrril:,iiitlurr

iiuu;h

lr

Mengenal Profesi Jasa

Kontruksi


30/120

s

n

l1

n

d

le

u

e

eu

ea

ue

6

u

leeu

eo

e

s

'e

e

le

leeu

a

ea

sns

d

e

'qn

1

e

ae

e

en

e

e

un

s

C

s

n

e

u

n

ea

e

od

e

E

e

eua

6

le

e

pn

e

le

l

q

e

'ed

6

p

a

en

u

e

ea

e

s

ea

e

a1

e

e

1

e

r

ed

e

ee

n

e

o

e

e>

a

qP

r

q

u

I

n

e

]

e

Ou

ep

e

'u

6

e

s

e

q

le

e

IP

ea

e

aa

e

ee

n

e

e

un

u

ea

qn

e

u

e

u

na

n

e

1

6

e

eq

L

ue


31/120

pemborong,

namun dalam suatu kontrak

perjanjian

kerap kali

disebutkan

adanya

keterlibatan dan

peran pihak-pihak

lain.

Aturan mengenai

hak

dan kewajiban

serta

hubungan

pihak-pihak

lain

tersebut

juga

diatur dalam kontrak

kerja

atau

surat

perianjian

tersebut

.Adanya

surat

perjanjian

atau

kontrak kerja

tersebut masing-

masing

pihak

harus menjaga keseimbangan hak dan kewajibannya.

A.

Profesi

dalam

Jasa

Konstruksi

Perusahaan

jasa

(servis)

merupakan

perusahaan

yang

kegiatan

usahanya

bergerak

di

bidang

pemberian pelayanan

kepada konsumen

dengan

tujuan

memperoleh

pendapatan

berupa

imbalan

jasa,

demikian

juga

halnya

dengan

jasa

konstruksi.

Adanya sumber daya manusia dalam suatu

proyek

kegiatan

dengan

tujuan

yang

telah ditetapkan akan menjadi unsur utama

karena merupakan

subyek

yang

nantinya

menentukan

keberhasilan

proyek,

dalam hal

ini

proyek

'pembangunan

rumah

tinggal.

Di dalam dunia

jasa

konstruksi

terdapat beberapa

profesi

jasa

konstruksi

atau

pihak-pihak yang

berliaitan dalam

menyelesaikan

suatu

proyek

pemba-

ngunan

rumah

tinggal.

Adanya kerja

sama

yang

baik antara

pihak-pihak

tersebut

diharapkan akan

mempercepat

dan

niemperlancar

terselesaikannya

suatu

proyek

pembangunan

rumah sehingga

hasil

yang

didapat

akan maksimal.

Berikut

ini

akan

dibahas beberapa pihak yang

terkait

dalam suatu proyek pembangunan

rumah

tinggal.

1. Pemilik

rumah

(ownerl

Pemilik rulnah

merupakan

pihak paling

menentukan

dalam

suatu

proyek

pembangunan

rumah. Tanpa

pemilik

rumah suatu

proyek

pembangunan

tidak

akan ada. Dana

proyek pembangunan

berasal dari

pemilik

rumah

itu

sendiri.

Adapun tugas dan kewajiban serta

hak

dari

pemilik

rumah

sebagai

berikut.

Tugas

dan

kewajiban

pemilik

rumah

Pemilik rumah wajib memberikan keterangan

yang

jelas

mengenaijenis,

luas,

dan batas penugasan serta program dan persyaratan

kerja.

a.

I

26

griya

kreasi

{<

}fl*niai:;rmi

ltorfrak

iirrj* lvknrhanrluri trimah * Mengenal Profesi

Jasa Kontruksi


32/120

L

6

{

e

l

qu

lP

e

qn

1g

o

a

s

ed

e

ue

(uZ

'e

d

e

e

Id

ea

sa

L

'e

a

ee

e

le1

6

ea

a

e

lL

'e

e

oee

u

aaa

e

n

e

e

a

u

u

lua

'ea

leu

sep

na

a

Iu

'u

ue

e

le

n

aa

e

a

ree

ae

6a

6

e

e

a

u

a

u

Le

l

1

q

'e

n

p

]

e

q

L

'ue

aa

e

e

lL

'ea

le

o

e

unup

e

n

e

B

uaua

ua

e

e

'

q6

e

IL

'e

un

e

)u

la

n

n

lL

'q

la

ea

e

n

;

u

Bq

aep

q

l


33/120

memiliki

SIBP

(Surat

lzin

Bekerja

Perencana)

dan

SIUJK

(Surat

lzin Usaha

Jasa

Konstruksi)

walaupun

tidak

semua memilikinya. Memang

untuk

pembangunan

rumah

sederhana,

pemborong

tidak

perlu

harus

memiliki

surat

izin

tersebut.

Namun,

pemborong

untuk

proyek-proyek

besar

seperti

pembangunan

jalan

tol,

pembangunan

jalan

raya,

atau

pembangunan gedung

perkantoran

harus

memiliki

surat

izin

tersebut. Adapun

tugas

dan

kewajiban

serta hak

dari

pemborong

bangunan sebagai berikut.

a.

Tugas dan kewajiban

pemborong

r Pemborong bertindak sebagai

pelaksana

dari

pekerjaan pembangunan

secara

fisik berdasarkan

gambar

desain dan

spesifikasi

teknis

yang

sudah disepakati

dengan

pemilik

rumah.

r

Pemborong memberikan

pelayanan

jasa

konstruksi

yang

sebaik-baiknya

kepada

pemilik

rumah.

Selama melaksanakan

pekerjaannya,

pemborong

bertanggung

jawab

terhadap

keselamatan

hasil

pekerjaan,

material, alat

kerja

bantu, tenaga

kerja,

dan

segala

hal

yang

berhubungan dengan

pekerjaannya.

t

Pemborong

harus

menyelesaikan

pekerjaannya

sesuaijangka

waktu

yang

telah

ditentukan.

I

Pemborong

bertanggung jawab penuh

kepada

pemilik

rumah

selaku

pemberi

kerja.

r

Pemborong wajib mengikuti instruksi dari

pengawas

atau

pemilik

rumah

yang

berkaitan

dengan

pekerjaannya.

I Pemborong wajib

melakukan

perbaikan

bangunan

selama

masa

pemeliharaan

bangunan

bila

pada

bangunan

yang

telah dibangun

terdapat

kerusakan karena

kasalahan

pekerjaan.

b.

Hak

pemborong

r

Pemborong

berhak

mendapatkan

imbalan

atas

jasa

pekerjaan

yang

telah

dilakukan.

Pemborong berhak memutuskan kontrak

kerja

bila

pemilik

rumah

tidak

membayar angsuran

(termyn)

yang

telah disepakati.

28

griya

kreasi *

tu'irr*.rirar*i

i{orrtral.;

l(erja

Meiri:*nqun

ilum.th

* Mengenal

Profesi

Jasa Kontruksi


34/120

6

*

n

u4o

n

u

nu

ld

p

'B

ue

ua

e

a

\

o

I

'en

a

6a

e

e

aI

l

E

'u

l

e

ds

'u

1

s

e

l

a

e

e

'ne

o

e

r

ee

e

l

a

e

;

a

'

lnu

u

-

ee

eeaua

ne

uu

ee

o

a

l

;

)

;

a

n

6o

a

n

e

Ln

e

6

le

q

1e

e

e

n

€

'e

e

ua

le

I

(

'q

I

(

'e


35/120

Perencana

arsitek harus memperhatikan

hal-hal

mengenai

persentase

maksimum

luas

lantai

dasar

bangunan, letak

bangunan,

jarak

batas

bangunan,

letak

septic

tank,

dan sebagainya.

Perencana

arsitek wajib membuat

gambar

arsitek sesuai

keinginan

dari

pemilik

rumah.

Gambar arsitek tersebut harus standar,

di

antaranya

berukuran

dasar

kertas

folio

(gambar

lipat)

serta berskala 1 : i00

untuk denah

yang

lebih

kecil

dari 20 m

x

20

m dan berskala

1 :

200 untuk

yang

lebih

luas. +

Perencana

arsitek

bertanggung

jawab

penuh

kepada

pemilik

rumah.

2) Hak

perencana

arsitek

Perencana

arsitek berhak menerima imbalan

sebagai

jasa

atas

pekerjaan

yang

telah

dilakukannya.

4.

Pengawas

Pengawas merupakan

orang

yang

ditugaskan

pemilik

rumah

untuk melakukan

pengawasan

terhadap

pekerjaan

yang

dilakukan

pemborong.

Namun,

umumnya

untuk

pembangunan

rumah sederhana,

pengawas

sangat

jarang

dipakai

karena

pemilik

rumah

diupayakan langsung

sebagai

pengawasnya.

Menyewa

pengawas

berarti pemilik rumah

harus

mengeluarkan

biaya ekstra. Memang

dengan

adanya

pengawas,

kualitas

hasil

pembangunan

yang

diharapkan

dapat terwujud.

Walaupun

demikian,

pemilik

rumah

pun

dapat bertindak

sebagai

pengawas

dengan

terlebih

dahulu harus memiliki

pengetahuan

teknis dan nonteknis

mengenai

pembangunan

rumah. Pengetahuan

ini

dapat diperoleh melalui buku-buku

bacaan

yang

sudah

banyak tersedia di

pasaran.

Adapun

tugas dan kewajiban

serta

hak

dari

pengawas

sebagai berikut.

Tugas

dan kewajiban

pengawas

Pengawas

bertugas untuk mengawasi

atau mengoreksi

setiap

tahapan

pekerjaan

yang

meliputi

biaya, waktu

pelaksanaan,

dan mutu

bangunan agar

sesuai

dengan kontrak

kerja

yang

telah disepakti.

a.

I

30

griya

kreasi * Meirrahami l{orrtrak l{erj;t

it{en:b*i:qLirr Hilrn,rfu

* Mengenal Profesi

iasa Kontruksi


36/120

t

pa

10

a

r0d

lp

ua

u

1d

p

e

a

6

e1d

1

'uee

e

>d

u

n

a

ue

0

1

ee

a

le

nep

u

s

n

1

u

'Le

lLp

a

's

ne

a

uO

pn

q

l

a

ed

a

Le

nu

e

re

s

6

u

nuq

e

p

4u

1

>6

e

e

]

le

e

s

1d

e

e

O

n

a

e

{

g

'e

leu

e

ee

r

le

O

lea

'e

qa

e

u

le

s

le

'u

e

6ae

6

'uea

;

u

'Le

eao

I

'q


37/120

sendiri

maka

pemilik

rumah

tidak

perlu

menyerahkannya

kepada

pihak

lain.

Hal

ini

dilakukan

semata-mata

hanya

untuk mengurangi

biaya

pengeluaran.

Misalnya

untuk

pembangunan

rumah sederhana,

bila

pemilik

rumah mengerti akan dunia

konstruksi

dan

masih

dapat

mengawasi

sendiri

proyek

pembangunan

tersebut

maka

pemilik

tidak

perlu

memakai konsultan

pengawas

Berikut

ini

akan

dijelaskan

beberapa

hubungan kerja

yang

terjadi

dalam

proyek

pembangunan rumah,

yaitu

antara

pemilik

rumah dengan

beberapa

pihak

yang

terkait.

Bagan

hubungan

kerja

tersebut

harus dimengerti dengan

jelas

oleh

masing-masing

pihak

sehingga

dapat

diperoleh

pelaksanaan

proyek yang

efektif

dan ekonomis.

Hubungan

kerja

tersebut

sebagai

berikut.

1. Hubungan

kerja

pemilik

rumah dan

pemborong

Hubungan

kerja

pemilik

dan

pemborong merupakan hubungan kerja secara

langsung. Dalam

hubungan kerja

ini

umumnya

pihak pemilik rumah

secara

langsung

melakukan

penunjukan

pemborong yang

akan

melaksanakan

proyek

pembangunan. Pemilik rumah

kemudian

menyerahkan semua

tahapan

proyek

pembangunan

rumah

kepada

pihak

pemborong,

mulai dari tahap

perencanaan

gambar

arsitek,

gambar

konstruksi,

serta

gambar

instalasi

listrik dan ME

(mekanikal-

elektrikal)

hingga tahap

pelaksanaan

proyek

pembangunan.

Di sini

pemilik

bertugas

memberikan

keterangan

yang

sejelas-jelasnya

mengenai

jenis, luas

dan

batas

penugasan,

serta

program

dan

persyaratan

kerja kepada

pihak

pemborong.

Hal ini

bertujuan

agar

nantinya

pihak

pemborong

tidak mengalami

kesulitan melaksanakan

konsep

pembangunan rumah

yang

diinginkan

pemilik

rumah. Untuk

hubungan

kerja

ini,

pekerjaan

pengawasan

dilakukan

sendiri oleh

pemilik

rumah, sedangkan

pemborong

bertanggung

jawab

penuh

kepada

pemilik.

Untuk

proyek pembangunan rumah sederhana,

hubungan

kerja seperti

ini sering

digunakan

dan

menjadi

pilihan

bagi

pemilik

rumah.

lni

disebabkan

hubungan

kerja inilah

yang

paling

menghemat

biaya dan

paling

simple

sehingga

sangat

cocok

untuk

proyek pembangunan rumah

sederhana. Semakin

sedikit

pihak

yang

terkait

di dalam

suatu

proyek

pembangunan

maka akan

semakin berkurang

biaya

pengeluarannya.

32

griya

kreasi * M*mailaml

l{ofttrik lirri.t

tu4enlhrnqirn ftum;h

*. Mengenal Profesi Jasa Kontruksi


38/120

E

t#

o

le

'

e

O

'e

n

L

l

ea

'e

e

)

en

e

Oq

1

ea

s

I

ea

e

euu

qn

1

q

e

u

q

1e

u

e

)u

e

>

p

e

e

nu

y

ea

le

a

l

qo

n

;

ea

ea

1

q

ausO

]

ee

>

e

ep

ea

nu

ue

e

)u

en

le

eu

6

ea

e

'O

n

l

u

n

1

u

e

q

6

r

aue

6

e

'q1

d

aa

ln

E

eq

4

u

-

?'

I

E+

$a

'n

qe

uu


39/120

r.?

,*;1,-'*

: *

l\

/t

,'

Pereflcana

',

\/

-ar,ii

'i',.

:t\.-:)2

3.

Hubungan kerja

pemilik

rumah,

perencana-pengawas, serta

pemborong

Dalam

hubungan

kerja

ini

pemilik

rumah

selaku

pemberi

kerja

mempercayakan

perencanaan

gambar

arsitek

kepada

konsultan

perencana

yang

sekaligus

bertindak

sebagai

pengawas

pelaksanaan

pekerjaan.

Selanjutnya

pihak

konsultan

perencana

akan

menyerahkan

gambar denah atau

desain

rumah kepada

pihak pemborong

yang

sudah

ditunjuk

oleh

pemilik

rumah.

Dalam

hubungan

kerja

ini

bila

ada

hal-hal

yang

kurang

jelas

mengenai

gambar

atau desain

atau

pekerjaan yang

lain

maka

pemborong

dapat

menyampaikannya

langsung kepada

konsultan

perencana.

Di

sini

konsultan

perencana

juga

bertindak

sebagai

pengawas

pekerjaan.

Bila

ada

pekerjaan

yang

tidak

sesuai

dengan

kontrak

kerja maka

konsultan

perencana

berhak

menegur

pemborong.

Oleh

karena

itu,

selain bertanggung

jawab

kepada

pemilik

rumah,

pemborong

juga

bertanggung

jawab

kepada konsultan

perencana

yang

bertindak

sebagai

pengawas

di lapangan.

Adapun

bagan

hubungan

kerja antara

pemilik

rumah, konsultan

perencana-

pengawas,

dan

pemborong adalah sebagai

berikut.

',c**

griya

kreasi

* Mernah;mi

Krntrak

1{rr

ja

Meilh*r;fiun

1lumah *c Mengenal Profesi Jasa

Kontruksi

34


40/120

S

*

H

1

peu

I

'e

a

6n

uq

1a

uaa

uo

'e

e

u

a

'u

ep

l

'eP

e

up

n

ne

'6

eeea

e

a

u

e

ea

{u

u

h

'd

r

iH

9

w

5

Y

Y


41/120

alam

usaha

mewujudkan

suatu

proyek

pembangunan

rumah tinggal,

seorang

pemilik

bangunan rumah

yang

akan dibangun

benar-benar

harus

dapat

merencanakan

proyek pembangunan

tersebut

secara

matang. Umumnya

pemilik

rumah sederhana

adalah

perorangan

yang

awam tentang

teknik

konstruksi.

Oleh

karena

itu,

mereka

akan

menyerahkan

proyek

pembangunan

rumah tersebut

kepada

pihak

pelaksana

proyek,

yaitu

pemborong.

Dalam

dunia

jasa

konstruksi

dikenal ada

berbagai

jenis

kontrak

kerja atau

perjanjian

kerja.

Masing-masing jenis kontrak

kerja

tersebut

mempunyai ciri

khusus

sendiri-sendiri.

Oleh

karena ada

beberapa

jenis

kontrak

kerja,

seorang

pemilik

rumah

yang

akan

membangun

rumahnya

perlu

memastikan

terlebih

dahulu

jenis

kontrak

kerja

yang

akan digunakan

yang

nantinya

akan disetujui

oleh

pihak pemborong.

Pemilik

bangunan

perlu

mempertimbangkan

jenis

kontrak

yang

cocok dan

sesuai.

lni disebabkan

di

dalam

perjanjian

kerja

harus dijelaskan

jenis

kontrak

yang

akan

dipilih

dan

harga pekerjaan

tersebut.

Berikut

ini

akan dijelaskan mengenai

empat

jenis

kontrak

kerja antara

lain

1)

borongan,

2)

cost

plusfee,3)

kombinasi

(borong

upah),

dan

4)

borongan

per

pekerjaan.

A.

Borongan

Pada

umumnya kontrak

kerja

jenis

borongan

ini

digunakan pada

proyek-

proyek pembangunan rumah

sederhana

atau

pada

pemilik

bangunan

yang

dananya

terbatas.

lni disebabkan

kontrak

borongan

ini merupakan satu-satunya

jenis

kontrak

yang

memberikan

kepastian

terhadap

biaya

yang

akan

dikeluarkan.

Seorang

pemilik

bangunan

akan

menyerahkan

semua

proyek

pekerjaannya

kepada

pihak

pemborong

mulai

dari

perencanaan

gambar, perencanaan

desain,

sampai

pelaksanaan pembangunannya.

36

griya

kreasi

*

idr:rr;ll,irur

i{rrrir;ih

i{e

rjii fu1*iri:'rtqLln

llum;h *

Jenis

Kontrak Kerja


42/120

T

n

a

IBu

u

leu

u

se

e

u

6

q

ea

PB

:

'q

l

6

n

Oo

eap

e

e

dp

q

's

a

'u

a

e

p

lL

'6

e

ee

ea

u

ee

e

e

:u

'

uq

e

n

e

le

r

6o

l

eu

a

'nnueq

eP

ee

ea

ea

ue

ne

a

e

ra

da

e

Iu

u

b

a

p

ee

pa

1

a

e

e

u

a

u

1

aa

lnu

upe

da

a

r

ue

e

e

1a

u

e

a

e

a

lee

eu

e

eaa

1

u

eL

a

e

ua

o

e

ee

eo

eu

eu

'ed

aee

a

r

e

o

ep

u

u

e

en

e

b

o

d

uo

1

ee


43/120

I

T

mendiskusikannya dengan

pemborong

dan memperhatikan

RAB

yang

sudah

ditetapkan.

Terkadang

untuk

proyek borongan, seorang

pemborong

akan bekerja

asal-

asalan.

Untuk

itu,

pihak

pemilik

rumah

harus

selalu

mengawasi

pelaksanaan

proyek

tersebut.

Sering

pemborong

menaikkan

harga bahan-bahan atau material bangunan.

Proses

pelaksanaan

pekerjaan

akan tertunda

karena harus

menunggu

terselesaika

nnya

perencanaan.

Kesalahan

perencanaan

akan berakibat

fatal

karena akan menghasilkan

biaya ekstra.

Untuk

itu,

perlu

adanya

kompromi

antara

pemilik

rumah

dan

pemborong

agar tidak akan

terjadi

pelaksanaan

pekerjaan

terburu-buru

yang

dapat menyebabkan

kesalahan

dalam

perencanaan

dan

spesifikasi.

B.

Cost Plus

Fee

Ada dua

tipe

yang

berlaku untuk

jenis

kontrak kerja cost

plus

fee,

yaitu

biaya

ditambah

persentase

biaya

dan biaya

ditambah

jasa

tertentu.

Pada

tipe kontrak

kerja

dengan

biaya

plus persentase

biaya,

pihak

pemborong

akan

menerima

pembayaran

atas

pengeluarannya

ditambah dengan

persentase

biaya,

umumnya

sebesar

10olo.

Persentase

biaya

ini

umumnya

untuk

overhead

dan

keuntungan

pemborong.

Biasanya

untuk tipe ini berlaku

jaminan

maksimum

yang

meyakinkan

pemilik

bahwa

biaya total

proyek

tidak

melebihi

suatu

jumlah

tertentu. Sementara

pada

tipe

kontrak

kerja

biaya

plus

jasa

tertentu,

pihak pemborong

tidak

mendapatkan

kesempatan menambah keuntungan

dan

overhead.

Kontrak

kerja

dengan biaya

plus

ini umumnya digunakan bila

biaya

aktual dari

proyek atau

bagian proyek pembangunan tersebut sulit diestimasi

secara

akurat.

Hal

ini dapat terjadi bila

perencanaan

belum

selesai;

proyek

tidak dapat

digambarkan

dengan akurat;

atau

proyek

harus

diselesaikan

dalam

waktu

singkat, sedangkan

rencana dan spesifikasi

proyek

tidak dapat

diselesaikan

sebelum

proses

konstruksi

dimulai.

Pada kontrak kerja

ini

pun pemilik

rumah

perlu

menempatkan staf atau

seseorang

untuk

memonitoring atau

mengontrol kemajuan

pekerjaan

agar dapat

diketahui

biaya-biaya yang benar-benar dikeluarkan

oleh pihak pemborong.

griya

kreasi

* Memahan')i ltorrtr,rk l{e{a fu1*mh;lnqun Surnalt {. Jenis

Kontrak Kerja

8


44/120

6

U

*

q

X

a

lpu

'u

uee

p

oe

lL

:

'u

e

b

le

o

p

e

lu

'eea

ru

e

e

'e

e

IL

:u

'n

e

La

eaaa

a

ua

paaa

d

e

la

eu

e

ue

1

u

e

le

s

q

1e

d

lnu

n

uaa

a

)u

O

ln

e

1

e

leu

'q

l

o

dp

1

'u

1

a

e

(

sq

bn

u

n

u

lu

O

e

'u

J

6

o

nenn

e

:

d

'6

ea

eeu

Iu

'u

lee

e

u

)

:

u


45/120

r

Pemilik rumah

harus selalu mengawasi

kinerja

pemborong.

Oleh karena merasa

tidak

membeli bahan-bahan

bangunan,

terkadang

pemborong

menggunakan

bahan-bahan bangunan

tersebut

sesuka

hatinya.

r

Bila

pemilik

rumah

lalai atau terlambat

menyediakan bahan-bahan bangunan

yang

diperlukan

maka

hal

ini

akan

memperlambat

proyek

pembangunan

rumah tersebut.

I

Berkenaan

dengan

penyediaan

bahan-bahan

bangunan

tersebut maka

pemilik

rumah akan

mengeluarkan

biaya

tambahan

sebagai

upah angkut

bahan

tersebut.

D.

Borongan

Per

Pekerjaan

Pada

jenis

kontrak

kerja

dengan

metode borongan

per pekerjaan,

pihak pemilik

rumah akan

menyerahkan

pelaksanaan

proyek pembangunan

rumahnya kepada

beberapa subpemborong.

Masing-masing

subpemborong

akan

melaksanakan

proyek

pembangunan

sesuai

unit

pekerjaan yang

dipercayakan.

Hal

yang

utama

dari

kontrak

ini

adalah

penentuan

harga setiap

unit

pekerjaan

sudah

dilakukan

sebelum

pekerjaan

dimulai.

Keuntungan:

r

Pemilik akan

mendapatkan

hasil

bangunan

rumah

yang

berkualitas baik

atau

memuaskan.

r Ada banyak

masukan

positif

dari

masing-masing subpemborong.

Kerugian:

r

Waktu

yang

diperlukan

untuk

penyelesaian

proyek pembangunan

rumah

akan

lebih

lama.

I

Biaya

pengeluaran

untuk

penyelesaian proyek

akan

lebih besar.

r

Sering

terjadi

pembongkaran

untuk

pekerjaan

yang

sudah

selesai.

lni

terjadi

umumnya disebabkan

masing-masing

subpemborong

ingin cepat

menyelesaikan

pekerjaan.

40

griya

kreasi *< ltlkmai:ami

Kuntrak Kerja Mrnrlianqun ilurnair * Jenis Kontrak Kerja


46/120

t

'uep

Ie

ua

e

IP

eua

E

'Ee

e

nu

u

e

'

d

6

u

le

u

ue

'se

u

e

1

I

uu

e?

'u

b

(

(

neue

e>

u

a

ee

6

ee

a

e

e

lsm

a

{

u

j

l

y

>

N

n

aN

N

)

H

g

\

a

Y

9


47/120

erlu diperhatikan bahwa

suatu bangunan

rumah

yang

akan didirikan

harus

direncanakan

dengan baik

dan

benar agar

dalam

pelaksanaan

nantinya

akan

berjalan

seperti

yang

diharapkan.

Pemilik

rumah

adalah

pihak

yang

meminta

diperjanjikannya

sesuatu

hal

dan

pemborong

adalah

pihak

yang

mengikatkan

dirinya

untuk hal tersebut.

Agar suatu kerja sama

yang

dilandasi

dengan saling

percaya

tersebut berjalan

seperti

yang

diharapkan,

antara kedua

belah

pihak

perlu

mengikatkan

diri. Perikatan

tersebut dituangkan dalam

suatu

bentuk

kontrak kerja. Berikut ini akan dibahas

mengenai

penyusunan

kontrak kerja

dan

kelengkapannya.

A. Penyusunan

Kontrak Kerja Konstruksi

Dalam

penyusunan

kontrak

kerja,

dokumen

kontrak memegang

peranan

yang

sangat

penting

bagi

pengembangan

proyek

konstruksi.

Dokumen kontrak

tersebut

merupakan

jembatan

penghubung antara

citra

konseptual

pemilik

bangunan

dengan kegiatan konstruksi

fisik suatu bangunan seperti

yang

diharapkan

pemilik

rumah.

Pada

setiap

proyek pembangunan

rumah,

penghubung

yang

vital

ini

diselenggarakan

oleh berbagai

pihak.

Umumnya

pembangunan

rumah

sederhana

diselenggarakan

oleh

pemilik

bangunan

rumah

dengan

pemborong.

Adapun

beberapa

dokumen

kontrak

terdiri

dari dokumen

persetujuan

atau

perjanjian,

gambar-ga

m

bar

rencana,

persyaratan pekerjaan,

dan

spesifikasi.

1. Dokumen

persetujuan/perjanjian

Dokumen

persetujuan

atau

perjanjian

(the

agreement) merupakan

dokumen

yang

berisi

penentuan

harga,

cara

pembayaran,

waktu

pelaksanaan

kerja,

dokumen

lain yang

terkait,

dan tanda

tangan

masing-masing pihak.

42

griya

kreasi * fu1*n:,rhn*i i{.nrr1rak Kelia

fu1*ml-r,l*quri ltum*fu

v,.

Menyusun

Kontrak Kerja Konstruksi

dan Kelengkapannya

1


48/120

E

6

Eu

u

u0

gu

oa

I

'u

la

a

n

le

p

ea

u

ae

Pu

u

e

s

aa

nee

eu

e

u

ea

qe

a

leu

pua

Ou

;

u

ea

n

'

]

e

e

a

u

-o

u

ln

r

a

a

;

e@

p

n

;

e

a

u

o

e

e

-O

1

eu

d

1

r

np

uaa

r

ep

en

aa

ne

a

e

e

e

u

q

'

(

p

qa

pu

e

qo

le

u

e

1

4

u

e

6

e

e

n

e

ea

ieb

u

n

a

e

u

e

>eue

e

6

a

a

a

e

eu

s

6

e

a

e

eu

a

Pu

ne

dap

nu

ea

ee

e

e


49/120

DP

(uang

muka)

10

25

15

40

15

55

15

70

15

85

15

100

7,5

Masa

pemeliharaan

bangunan/retensi

selama

3-6

bulan

2,s

TABEL 1. PEMBAYARAN

ANGSURAN

PROYEK

PEMBANGUNAN

RUMAH

d.

Dokumen lain

yang

terkait

Kontrak kerja merupakan

suatu dokumen

yang

tidak

terlepas

dari dokumen-

dokumen

lain

walaupun dokumen

lain

tersebut

terpisah

dari dokumen

kontrak

kerja.

Dokumen lain

yang

dimaksud dapat berupa

peraturan-peraturan

teknis

pelaksanaan

yang berlaku, seperti

PBI

(Peraturan Beton lndonesia),

PBBI

(Peraturan

Bangunan

Baja lndonesia),

PKKI

(Peraturan

Konstruksi

Kayu

lndonesia), dan

sebagainya. Peraturan-peraturan

teknis

tersebut sangat mengikat

suatu

proyek

pembangunan

rumah.

e.

Tanda

tangan

Elemen terakhir

dan

terpenting

dari suatu kontrak

kerja

adalah

bagian tanda

tangan.

Tanda tangan harus

dilakukan

oleh

kedua

pihak

yang

bersepakat.

Dengan

adanya

tanda

tangan maka dokumen kontrak

kerja tersebut

sudah

mengikat

kedua

belah

pihak

secara

sah

untuk melaksanakan

kewajiban

dan menerima

haknya

masing-masing.

Di

lndonesia

kontrak kerja

memiliki kekuatan

hukum

bila

ditandatangani

di atas

meterai.

44

griya

kreasi

v,<

l4cflah;imi

i{ortruk

iiqria

l',4tmi:;trluil iluin,lh

{. Menyusun

Kontrak

Kerya

Konstruksi

dan Kelengkapannya

eUz


50/120

(

s

j

'

l

*q

In

u6a

n

le

-

ne

eu

e

nu

e

a

u

oe

e

u

e

es

6

ee

u

oa

nu

eep

6

o

d

u

e

p

'e

eu

Iu

a

a

e

ns

a

so

a

'eeW)

p

e

su

-

a

6

pp

u

e

e

so

n

u

a

s

e

nu

'ap

P

d

ue

e

n

u

Uu

e

lnu

d

Ie

ep

e

r

uu

en

a

u

e

uo

e

e

e

u

e

6

ea

e

p

e

e

oa

6

n

ea

e

Z

1

o

p

eua

e

-e

6

ea

Z

V

o

ap

se

u

,u

t

e

np

J

p

PUa

aa

'e

aa

1

oa

ens

aq

aa

ua

aa

sou

e

pa

ne

e

nu

u

p

s

a

nn

-n

a

n

e

Le

p

euee

ea

eu

no

e

e

'u

te

e

eu

a

L

u

e

nep

e

e

da

u

P

nea

d

e

e

e1

ue

suu

na

e

en

n

t

ae

qp

u

sn

a

P

n

np

a

w

sd

e

elemen

bangunan

rumah. Namun

demikian,

perlu

diperhatikan

pengaruh


51/120

penggunaan

skala,

terutama

untuk

gambar-gambar

yang

mengalami

perbesaran

atau

perkecilan. Gambar-gambar

yang mengalami perubahan tersebut

sebaiknya

jangan

menggunakan besaran skala

numeris untuk menghitung

atau menentukan

kuantitas suatu elemen bangunan,

kecuali bila menggunakan

skala

grafis.

Setiap set

gambar

umumnya dimulai dengan daftar sim6ol-simbol standar

dan

singkatan

yang

digunakan.

Setiap

halaman

umumnya dilengkapi dengan

informasi skala

dan tanggal

persetujuan

gambar.

Bagian arsitektural

terdiri

dari

gambar-gambar

yang

memperlihatkan komponen pada tahap

finishing.

Notasi

standar

umumnya digunakan

untuk memperhatikan detail-detail, bagian din-

ding, dan

rencana

lantai.

Gambar

struktural

memperlihatkan

detail

struktural.

Semua

komponen

struktur

utama

diperlihatkan berikut

sambungan-sambungan

utamanya.

Gambar-gambar

mekanikal memperlihatkan berbagai lokasi

instalasi

pipa

dan detail

sambungannya.

Sementara

gambar-gambar

elektrikal

menyajikan

informasi mengenai instalasi

komponen

elektrikal.

3. Persyaratan

pekerjaan

Ada dua

persyaratan yang

harus

diperhatikan

dalam

pelaksanaan pekerjaan,

yaitu

persyaratan

umum dan

persyaratan

khusus.

a.

Persyaratan

umum

Persyaratan umum

menyatakan hak, wewenang,

dan tanggung

jawab

dari

pihak-pihak

yang

terlibat dalam

kontrak kerja

proyek pembangunan

rumah.

Untuk

pembangunan

rumah

sederhana,

pihak yang

terlibat

adalah

pemilik

rumah

dan

pemborong.

Adapun

persyaratan

umum terse

memahami kontrak kerja membangun rumah

Documents