garis panduan dan piawaian perancangan bagi rumah kediaman_bangunan perniagaan yang dijadikan asrama...

GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN BAGI RUMAH KEDIAMAN/BANGUNAN PERNIAGAAN YANG DIJADIKAN ASRAMA PELAJAR

MPSJ Perbandaran Subang Jaya

1



2

1.0 LATAR BELAKANG

1.1 Pada masa kini, kebanyakan majikan dan pihak institusi lebih

cenderung menjadikan premis kediaman/bangunan perniagaan

sebagai tempat kediaman pelajar. Keadaan ini telah menimbulkan

suasana tidak selesa kepada penduduk setempat.

1.2 Pihak MPSJ Perbandaran Subang Jaya (MPSJ) juga telah mendapat

pelbagai aduan daripada penghuni premis kediaman yang mana

mereka tidak selesa dengan kewujudan pelajar yang tingg al di

kawasan kediaman mereka terutamanya di kawasan perumahan teres.

1.3 Kebanyakan penghuni bagi asrama pelajar pula adalah terdiri daripada

penuntut Institusi Pengajian Tinggi Swasta (IPTS) yang terdiri daripada

pelajar tempatan dan asing.

1.4 Kesan premis kediaman/bangunan perniagaan yang dijadikan sebagai

asrama pelajar tanpa mendapat kebenaran merancang daripada MPSJ

adalah seperti berikut :

i. Masalah sosial seperti pergaulan bebas.

ii. Masalah jenayah seperti peras ugut, budaya samseng,

pergaduhan etnik, pecah rumah dan sebagainya.

iii. Wujud suasana tidak selesa penduduk setempat seperti

kesesakan tempat letak kenderaan dan kacau ganggu bunyi

bising.

iv. Penduduk akan menyalahkan MPSJ terhadap masalah yang

berlaku.

v. Menyalahi peruntukan Akta Perancangan Bandar dan Desa (Akta

172) iaitu tidak melalui Kebenaran Merancang Membuat

Perubahan Material Bangunan daripada Kediaman/Bangunan

Perniagaan kepada aktiviti asrama pelajar.

vi. Pengusaha tidak menitikberatkan berkenaan ciri-ciri keselamatan

dan keselesaan serta tidak mendapatkan pengesahan bangunan

selamat untuk didiami daripada MPSJ dan Jabatan Bomba.



3

2.0 ASAS-ASAS PERTIMBANGAN

2.1 Secara rasional, aktiviti kediaman pelajar di kawasan perumahan teres

dan bertingkat adalah tidak bercanggah dengan penggunaan premis

kediaman selagi tidak menyalahi polisi dan garis panduan kediaman

sesak yang dikeluarkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah

Selangor (LPHS).

2.2 Aktiviti ini perlu dikawal dengan garis panduan yang boleh dipatuhi

oleh pemilik dan pelajar.

2.3 Kemudahan kediaman/bangunan perniagaan dijadikan asrama ini

adalah merupakan kemudahan sokongan kepada sektor institusi

pengajian swasta yang tidak menyediakan kemudahan asrama.

2.4 Kesesuaian kediaman dan lokasi perlu diambilkira supaya kesan

kepada penduduk dari segi gangguan bunyi bising, bilangan

kenderaan pelajar dan masalah sosial dapat dikurangkan.

3.0 CADANGAN GARIS PANDUAN UMUM KEPERLUAN KEBENARAN

MERANCANG MEMBUAT PERUBAHAN MATERIAL BANGUNAN DARIPADA RUMAH KEDIAMAN/BANGUNAN PERNIAGAAN KEPADA

AKTIVITI ASRAMA PELAJAR

3.1 Definisi Asrama Pelajar

3.1.1 Definisi Asrama (Sumber: Kamus Dewan Edisi Ketiga 1984)

- Bangunan tempat tinggal kumpulan tertentu (seperti murid

sekolah, mahasiswa dan jururawat dll)

- Asrama yang khusus untuk pelajar-pelajar lelaki /

perempuan



4

3.1.2 Definisi Pelajar (Sumber: Kamus Dewan Edisi Ketiga 1984)

- Orang yang belajar (seperti murid sekolah, penuntut di

maktab)

- Orang yang mengaji (menyelidiki ilmu)

3.1.3 Definisi Asrama Pelajar

- Sebuah bangunan tempat tinggal (premis

kediaman/perniagaan) yang diduduki oleh kumpulan pelajar

sahaja dan diuruskan oleh sebuah badan pengurusan

tertentu (agensi/pemilik premis).

3.2 Permohonan Kebenaran Merancang

3.2.1 Semua aktiviti asrama pelajar di premis kediaman/bangunan

perniagaan perlu mendapat kebenaran merancang membuat

perubahan material bangunan daripada MPSJ terlebih dahulu.

3.2.2 Aktiviti asrama di premis kediaman/bangunan perniagaan

hanyalah sebagai tempat tinggal sahaja.

3.3 Permohonan Pelan Ubahsuai Bangunan

3.3.1 Pengusaha asrama perlu mengemukakan pelan terperinci

susun atur ruang tamu, pantri, ruang penyidai dan kemudahan

lain di dalam rumah tersebut. 3.3.2 Pengusaha dikehendaki mematuhi syarat-syarat keperluan

Jabatan Kesihatan dan Jabatan Bangunan, MPSJ berkenaan

pengudaraan dan pencahayaan serta binaan sekatan dinding

dan tambahan ubahsuaian. 3.3.3 Sebarang pengubahsuaian luaran dan dalaman bagi premis

kediaman/bangunan perniagaan kepada asrama pelajar perlu

mendapat kebenaran pihak MPSJ terlebih dahulu.

3.4 Permohonan Lesen Perniagaan

3.4.1 Pengusaha perlu mendapatkan lesen perniagaan dari Jabatan

Pelesenan, MPSJ selepas mendapat kelulusan Kebenaran

Merancang dan Pelan Bangunan.



5

3.4.2 Penetapan kadar lesen perniagaan bagi aktiviti asrama bagi

rumah kediaman dan bangunan perniagaan di bawah Undang-

undang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian

(Majlis Perbandaran Subang Jaya) 2007 adalah seperti berikut :

Bil. Jenis Bangunan Kadar 1 Kadar 2 Kadar 3 Kadar 4

1. Rumah Kediaman

RM 200 Kos Rendah (650 k.p.) –

3 bilik/6 orang maksimum

RM 250 Kos Sederhana

(750 k.p.) – 3 bilik/7 orang

maksimum

RM 300 Kos Sederhana

(850 - 1000 k.p.) – 3 bilik/8 orang

maksimum

RM 350 Kos Sederhana (>1000 k.p.) –

3 - 4 bilik/ 8 - 10 orang

maksimum

2. Bangunan Perniagaan

RM 250 1 tingkat (12

bilik maksimum)

RM 500 2 tingkat (12

bilik maksimum)

RM 750 3 tingkat atau lebih (12 bilik maksimum 1

tingkat)

-

3.5 Lokasi

3.5.1 Lokasi asrama yang dibenarkan adalah berhampiran dengan

stesen LRT dan kemudahan pengangkutan awam lain bagi

memudahkan pelajar bergerak dan mengurangkan penggunaan

kenderaan persendirian.

3.6 Kawalan Aktiviti di Premis Asrama

3.6.1 Penghuni asrama tidak dibenarkan memelihara haiwan

peliharaan dan mengadakan aktiviti yang menyalahi undang-

undang seperti meminum minuman keras, aktiviti hiburan

seperti pelacuran serta perjudian di premis tersebut. 3.6.2 Aktiviti memasak dilarang di dalam bilik asrama dan hanya

dibenarkan di dalam pantri/dapur sahaja. 3.6.3 Pengusaha dikehendaki menempatkan pelajar dalam suasana

terkawal contohnya mengikut institusi pengajian, jantina dan

mana-mana yang difikirkan perlu. Pengusaha hendaklah

menyediakan peraturan dalaman (‘houserules’) untuk mengawal

aktiviti dan kelakuan penghuni asrama.



6

3.6.4 Setiap premis kediaman/perniagaan yang dijadikan asrama

pelajar perlu diuruskan oleh sebuah badan pengurusan

(agensi/pemilik premis).

3.7 Penghuni Asrama

3.7.1 Pengusaha perlu memastikan penghuni asrama tidak

menimbulkan sebarang perkara yang akan menimbulkan kacau

ganggu kepada jiran bersebelahan. 3.7.2 Kapasiti penghuni asrama bagi rumah bertingkat adalah

mengikut garis panduan yang dikeluarkan oleh Lembaga

Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) iaitu 1 orang bagi

350 kaki padu atau secara ‘rule of thumb’ 2 orang bagi bilik

bersaiz 7’ x 10’ (2.1m x 3.0m). Bilangan maksimum penghuni

yang dibenarkan adalah 10 orang bergantung kepada saiz

premis (rujuk lampiran 1).

3.8 Menyediakan Kemudahan Yang Mencukupi

3.8.1 Kemudahan asrama yang perlu disediakan oleh pengusaha

adalah seperti ruang tamu, pantri serta ruang membasuh dan

menyidai. 3.8.2 Penyediaan mesin basuh dan mesin pengering di ruang

membasuh dan menyidai adalah diwajibkan untuk kegunaan

penghuni.

3.9 Aspek Keselamatan

3.9.1 Pengusaha dikehendaki mematuhi syarat-syarat keperluan

Jabatan Bomba dan mendapatkan sokongan Jabatan Bomba

dan Penyelamat Malaysia pada setiap tahun bagi memastikan

premis asrama dalam keadaan selamat sepanjang masa.

3.9.2 Pengusaha dikehendaki mendapatkan ulasan daripada Tenaga

Nasional Berhad (TNB) mengenai pendawaian di dalam

bangunan. 3.9.3 Semua ruang tangga termasuk tangga kecemasan hendaklah

pada setiap masa mempunyai pencahayaan, peredaran udara



7

yang cukup dan tangga-tangga dipasang dengan pemegang.

3.9.4 Pemohon hendaklah memastikan bahawa:

i. Kelengkapan memadam kebakaran yang mencukupi

disediakan, diselenggara dan berfungsi dengan baik.

ii. Semua tangga, laluan, pelantar dan jalan keluar yang

mencukupi disediakan, diselenggara dan berfungsi

dengan baik.

iii. Semua tangga, laluan, pelantar dan jalan keluar bebas

dari segala halangan dan tiap-tiap pintu di dalamnya

dibina dan dipasang sedemikian cara agar dapat dibuka

dengan senang.

3.10 Aspek Kebersihan

3.10.1 Premis asrama perlu berada dalam keadaan bersih sepanjang

masa.

3.10.2 Pengusaha dikehendaki menyediakan tong sampah dan tong

kitar semula yang mencukupi di premis asrama. Semua sampah

sarap hendaklah dimasukkan ke dalam karung plastik atau lain-

lain bekas yang sesuai sebelum dimasukkan ke dalam tong

sampah.

3.11 Bekalan Air

3.11.1 Bekalan air yang mencukupi hendaklah disediakan pada setiap

masa di premis asrama dan semua pili air hendaklah disambung

terus ke paip air utama dari bekalan air awam.

3.11.2 Permohonan untuk penyambungan bekalan air ke premis

asrama hendaklah mengikut spesifikasi Syabas.

3.11.3 Tiada bekalan air boleh diambil dari satu pili atau sumber lain

dari dalam tandas atau bilik air.

3.12 Buku Rekod Pendaftaran dan Senarai Kenderaan

3.12.1 Pengusaha asrama perlu menyediakan buku rekod pendaftaran

yang mengandungi senarai nama penghuni asrama dan senarai

kenderaan penghuni di mana-mana bahagian bangunan untuk



8

semakan pihak berkuasa.

3.12.2 Senarai nama dan bilangan pelajar perlu dihantar ke MPSJ dan

kolej/universiti selepas permohonan Kebenaran Merancang

diluluskan untuk proses pemantauan. 3.12.3 Pengusaha hendaklah memaparkan senarai kenderaan

penghuni asrama pada mana-mana bahagian bangunan untuk

mengelakkan masalah halangan kenderaan di hadapan premis

jiran.

3.12.4 Pihak pengusaha asrama perlu mendapatkan surat

makluman/pengesahan pelajar daripada kolej/universiti

berkenaan kediaman pelajar mereka yang tinggal di luar

kolej/universiti.

3.13 Pengambilan Pekerja

3.13.1 Pengambilan dan syarat-syarat perjawatan pekerja-pekerja

asrama hendaklah memenuhi kehendak-kehendak yang

diperuntukkan di bawah Akta Pekerja 1955.

4.0 CADANGAN GARIS PANDUAN KHUSUS KEPERLUAN KEBENARAN MERANCANG MEMBUAT PERUBAHAN MATERIAL BANGUNAN BAGI

PREMIS KEDIAMAN/BANGUNAN PERNIAGAAN KEPADA AKTIVITI ASRAMA PELAJAR

4.1 Rumah Kediaman

4.1.1 Premis hendaklah berada di dalam zon kediaman sekurang-

kurangnya kos sederhana dengan saiz minima lot adalah 20’ x

70’ (6.1 meter x 21.3 meter) dan mempunyai kelebaran lorong belakang sekurang-kurangnya 15’ (4.6 meter) lebar. (Lampiran

1a)



9

4.1.2 Jarak hadapan antara premis hendaklah dipisahkan dengan

jalan sekurang-kurangnya 50’ (15.2 meter) lebar. (Lampiran 1a)

4.1.3 Setiap premis kediaman rumah teres yang ingin dijadikan

asrama pelajar adalah ditetapkan bilangan penghuni seramai 10

orang sahaja.

4.1.4 Bagi bangunan kediaman yang membuat tambahan/ubahsuai,

bilangan bilik tertakluk kepada perkara 4.1.7 dan Undang-

Undang Kecil Bangunan Seragam 1984.

4.1.5 Rumah jenis berbilang tingkat (pangsapuri/apartment) tidak

dibenarkan membuat sebarang ubahsuai.

4.1.6 Kapasiti penduduk rumah jenis berbilang tingkat adalah seperti

berikut:

i. Rumah Kos Rendah (650 k.p.) – 3 bilik/6 orang maksimum (Lampiran 1b-i).

ii. Rumah Kos Sederhana Rendah (750k.p.) – 3 bilik/7 orang maksimum (Lampiran 1b-ii).

iii. Rumah Kos Sederhana (850 – 1000 k.p.) – 3 bilik/8 orang maksimum (Lampiran 1b-iii).

iv. Rumah Kos Sederhana (>1000 k.p.) – 3-4 bilik/8-10 orang maksimum (Lampiran 1b-iv).

4.1.7 Luas minimum bilik kediaman untuk seorang penghuni ialah 6.5

meter persegi (69.97 kaki persegi) dengan lebar minimum 2.0

meter (6.5 kaki) x 3.25 meter (10.66 kaki). Tinggi lega

(clearance height) minimum ialah 2.75 meter (9.02 kaki).

4.1.8 Bagi bilik besar yang mempunyai penghuni lebih dari 6 orang

ianya telah dianggap sebagai domitori dan perlu mempunyai 2

buah pintu/laluan keluar masuk.



10

4.1.9 Pintu keluar masuk (access door) depan dan belakang

diperlukan untuk laluan kecemasan bagi rumah teres.

4.1.10 Pengusaha dikehendaki mendapatkan persetujuan jiran

bersebelahan bagi premis kediaman yang ingin dijadikan

asrama. Bilangan jiran adalah seperti berikut :

- Sebelah Kanan, Kiri dan Belakang (1 buah)

- Hadapan (3 buah)

4.1.11 Pembinaan hendaklah mempunyai pengudaraan dan

pencahayaan semulajadi yang mencukupi melalui satu atau

lebih tingkap yang mempunyai keluasan tidak kurang dari 15%

daripada keluasan lega lantai bilik itu.

4.1.12 Jika pengudaraan dan pencahayaan semulajadi tidak

mencukupi peratus minimum yang ditetapkan, pengudaraan dan

penyamanan udara secara mekanikal yang kekal adalah

dibenarkan.

4.2 Bangunan Perniagaan

4.2.1 Asrama yang melebihi 2 tingkat perlu menyediakan tangga

kecemasan untuk laluan kecemasan.

4.2.2 Bagi asrama yang melebihi 1 tingkat pengusaha perlu

menyediakan kemudahan seperti ruang tamu, pantri, koridor

dan tandas di setiap aras. (Lampiran 1c)

4.2.3 Luas minimum bilik kediaman untuk seorang penghuni ialah 6.5

meter persegi (69.97 kaki persegi) dengan lebar minimum 2.0

meter (6.5 kaki) x 3.25 meter (10.66 kaki). Tinggi lega

(clearance height) minimum ialah 2.75 meter (9.02 kaki).



11

4.2.4 Maksimum bilangan bilik yang dibenarkan bagi setiap aras

adalah bergantung kepada jumlah keluasan sesebuah premis

selepas mengambilkira penyediaan kemudahan yang diperlukan

seperti pantri, ruang membasuh dan menyidai, koridor, ruang

tamu serta tandas. (Lampiran 1c).

4.2.5 Pengusaha digalakkan menyediakan kamera litar tertutup untuk

memudahkan kawalan keselamatan.

4.2.6 Pengusaha tidak dibenarkan menggunakan bahan-bahan mudah terbakar untuk dijadikan sekatan dinding (‘partition’)

antara bilik-bilik.

4.2.7 Bilik besar yang mempunyai penghuni lebih dari 6 orang

dianggap sebagai domitori dan perlu mempunyai 2 buah

pintu/laluan keluar masuk. (Lampiran 1c).

4.2.8 Bangunan asrama yang melebihi 2 tingkat perlu memasang alat

penggera keselamatan, lampu kecemasan dan menyediakan 2

buah tangga.

4.2.9 Pembinaan hendaklah mempunyai pengudaraan dan

pencahayaan semulajadi yang mencukupi melalui satu atau

lebih tingkap yang mempunyai keluasan tidak kurang dari 15%

daripada keluasan lega lantai bilik itu.

4.2.10 Jika pengudaraan dan pencahayaan semulajadi tidak

mencukupi peratus minima yang ditetapkan, pengudaraan dan

penyamanan udara secara mekanikal yang kekal adalah

dibenarkan.



12

5.0 Kesan Terhadap Pelaksanaan Garis Panduan Keperluan Kebenaran

Merancang Membuat Perubahan Material Bangunan daripada Kediaman/Bangunan Perniagaan kepada Aktiviti Asrama.

5.1 Memudahkan proses melulus/menolak permohonan kebenaran

merancang membuat perubahan material bangunan daripada premis

kediaman/bangunan perniagaan kepada asrama pelajar.

5.2 Memudahkan pihak institusi menyediakan asrama kepada pelajar

mereka.

5.3 Memberi kemudahan penginapan yang lengkap, selesa, selamat dan

berhampiran kolej/universiti kepada pelajar-pelajar terutamanya bagi

pelajar yang tinggal di luar kawasan.

5.4 Meningkatkan sumber pendapatan pihak MPSJ melalui proses

permohonan kebenaran merancang, permohonan permit bangunan

sementara dan lesen aktiviti premis.

5.5 MPSJ dapat menyediakan inventori premis rumah kediaman/bangunan

perniagaan yang dijadikan asrama pelajar dan memudahkan kerja-

kerja pemantauan daripada pihak MPSJ dan agensi berkaitan.

5.6 Pengusaha hendaklah mengawal premis yang dijadikan asrama

tempat tinggal pelajar supaya teratur, selamat, selesa dan tidak

mendatangkan kacau ganggu jiran bersebelahan dan berhampiran.



13

1.0 PELAN

LAMPIRAN 1

Lampiran 1 (a) – Jarak Premis Kediaman Perumahan Teres (50 kaki)

Sumber : Garis Panduan Perumahan, Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor.



14

i. Rumah Kos Rendah – keluasan minimum 650 k.p. (maksimum 6 orang)

Lampiran 1 (b) – Contoh Pelan Lantai Rumah Jenis Berbilang Tingkat

Sumber : Pelan Lantai Apartment Seroja, Setia Alam (682 k.p.)



15

ii. Rumah Kos Sederhana Rendah – keluasan minimum 750 k.p. (maksimum 7 orang)

Sumber : Pelan Lantai Alam Idaman Service Apartment, Shah Alam (807 k.p.)



16

iii. Rumah Kos Sederhana – keluasan minimum 850 k.p. (maksimum 8 orang)

Sumber : Pelan Lantai Alam Idaman Service Apartment, Shah Alam (926 k.p)



17

iv. Rumah Kos Sederhana – keluasan minimum < 1000 k.p. (maksimum 8 - 10 orang)

Sumber : Pelan Lantai Alam Idaman Service Apartment, Shah Alam (1023 k.p.)

Sumber : Pelan Lantai Apartment Sri Ixora, Kajang (1082 k.p.)



xviii

Lampiran 1 (c) – Contoh Pelan Lantai Asrama Pelajar di Bangunan Perniagaan (Maksimum bilangan bilik yang dibenarkan bagi setiap aras adalah bergantung kepada jumlah keluasan sesebuah premis selepas mengambilkira penyediaan kemudahan yang diperlukan seperti pantri, ruang membasuh dan menyidai (dobi), koridor, ruang tamu serta tandas)

Koridor 4 kaki

- Saiz minimum 1 unit Kedai & Kedai Pejabat 20’ x 65’ (Garis Panduan Perumahan, Manual Garis Panduan dan Piawaian

Perancangan Negeri Selangor, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor) - Luas minimum bilik kediaman untuk seorang penghuni ialah 6.5 meter persegi (69.97 kaki persegi) dengan lebar minimum 2.0

meter (6.5 kaki) x 3.25 meter (10.66 kaki). Tinggi lega (clearance height) minimum ialah 2.75 meter (9.02 kaki).

Pintu Keluar Masuk Pintu Keluar Masuk

20 kaki

65 kaki

10.66 kaki

6.5 kaki

17

http://www.google.com/url?source=imgres&ct=ref&q=http://www.targetlogistics.net/dorms.html&sa=X&ei=0L8zTdHoHo3rrQewzrG9CA&ved=0CAIQ8wc&usg=AFQjCNEEYvFGedVzmLhepcXYPXccAgbJWQ


MPSJ Perbandaran Subang Jaya 19

2.0 CONTOH FOTO ASRAMA PELAJAR

2.1 Bilik Tidur/Belajar

LAMPIRAN 2



2.2 Ruang Tamu



2.3 Pantri



2.4 Ruang Mencuci dan Mengeringkan Pakaian



2.5 Koridor (Bagi Asrama di Bangunan Perniagaan)

garis panduan dan piawaian perancangan bagi rumah kediaman_bangunan perniagaan yang dijadikan asrama...

Documents