1

BAB II

LANDASAN TEORI

A. Landasan Teori

1. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah

a. Pengertian Pendaftaran Tanah

Menurut Boedi Djatmiko dalam tulisannya tentang Sistem Pendaftaran

Tanah, bahwa didunia ini dikenal ada dua model atau jenis pendaftaran tanah,

yaitu: pertama, disebut dengan model pendaftaran akta atau "registration of

deeds".1 Oleh beberapa penulis menggunakan istilah pendaftaran tanah dengan

stelsel negatif atau pendaftaran tanah negatif dan kedua, pendaftaran hak atau

"registration of title", lazim pula disebut dengan nama pendaftaran dengan

stelsel positif.2

Menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah adalah

“Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi

pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data

fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang - bidang

tanah dan satuan - satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti

haknya bagi bidang - bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas

satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang

- bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan”.

Pendaftaran Tanah berasal dari bahasa Belanda yakni Cadaster yang

berarti rekaman atau record yang menerapkan arti mengenai luas, nilai dan

kepemilikan terhadap suatu bidang tanah.3

Kadaster berarti suatu daftar yang melukiskan semua persil tanah yang

ada dalam suatu daerah berdasarkan pemetaan dan pengukuran yang cermat.4

Pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum

dikenal dengan sebutan rechts cadaster/legal cadaster.Jaminan Kepastian

1 Boediharsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1999, hal .463. 2Ibid. hal 463. 3 AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah dan Konfersi Hak Milik Atas Tanah menurut UUPA, Alumni, Bandung,

1988, hal. 2. 4 Darul Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hipoteek serta

Hambatan - Hambatannya dalam Praktek di Medan, Alumni Bandung, 1978, hal. 97.

2

Hukum yang hendak diwujudkan dalam pendaftaran tanah ini, meliputi

kepastian status hak yang didaftar, kepastian subyek hak, dan kepastian obyek

hak.5 Sebagai contoh Negara Kamboja oleh Ray Russel menyebutkan bahwa”

In an interview, the acting director of the department, Mr Lim Voan

(pers. comm. 1995), verified that the principle of landownership is limited to

residential land only, with all other land held as “possession”. In practice, the

distinction has little meaning since the rights of possession appear to be

exclusive, tradable, enforceable, inheritable and enduring. Mr Lim Voan also

suggested that until a cadastral mapping system is in place, accurate survey or

description of land, the means of establishing definitive title, could not be

provided. Towards the end of 1995, a German Technical Co-operation (GTZ)

team commenced working within the Land Titles Department to undertake the

cadastral survey using the Global Positioning System (GPS). This is a huge

undertaking, and detailed cadastral maps of the entire country will take

yearstoconstruct.6

Untuk menjamin kepastian hukum didalam kepemilikan tanah,

Pemerintah Kamboja melakukan terobosan besar didalam proses pendaftaran

tanah yakni memastikan dengan melakukan survei dengan Global Positioning

System (GPS) untuk mendapatkan hasil yang akurat dan terperinci. Dengan

demikian di negara manapun salahsatu tujuan dari pendaftaran tanah adalah

untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada rakyatnya.

Kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan

oleh pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan data

- data berhubungan dengan hak - hak atas tanah menurut Undang – Undang

Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah, sedangkan pendaftaran hak atas

tanah yang bersangkutan dan dilaksanakan secara terus menerus setiap ada

peralihan hak – hak atas tanah tersebut menurut Undang - Undang Pokok

Agraria dan Peraturan Pemerintah guna mendapatkan sertipikat tanda bukti

tanah yang kuat. Dalam memenuhi kebutuhan ini pemerintah melakukan data

penguasaan tanah terutama yang melibatkan para pemilik tanah.7Sesuai dengan

Pasal 19 Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok - Pokok Agraria dalam Pasal 19 menyatakan diselenggarakannya

pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum, yakni:

5 Urip Santoso, Op.Cit, hal. 278. 6Ray Russell, (1997),"Land law in the kingdom of Cambodia", Property Management, Vol. 15 Iss 2 pp. 109. 7Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta, Maret 1989, hal 3.

3

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun

dan hak - hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat

membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak - pihak yang

berkepentingan, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang

diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang

tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Menurut

Pasal 3 dan Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

data yang tersedia di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya

bersifat terbuka bagi umum yang berkepentingan.

Di dalam Pendaftaran Tanah dilandasi adanya asas - asas yang menopang

sendi pendaftaran tanah tersebut yakni;

1. Asas Sederhana adalah ketentuan pokok dan prosedurnya mudah

dipahami.

2. Asas Aman adalah Pendaftaran Tanah perlu diselenggarakan secara

teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan

kepastian hukum sesuai tujuan Pendaftaran Tanah.

3. Asas Terjangkau adalah terjangkau oleh pihak - pihak yang

membutuhkan, khususnya golongan ekonomi lemah.

4. Asas Mutakhir adalah kelengkapan yang memadai dalam

pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan

datanya.Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang

mutakhir dan karenanya jika terjadi perubahan data wajib didaftar.

5. Asas Terbuka adalah data yang tersedia harus terbuka untuk umum.

b. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah

Adapun dasar hukum Pendaftaran Tanah di Indonesia diatur dalam Pasal

19 UUPA, kemudian dilaksanakan dengan Peraturan Pemerintah No. 10/1961

(PP 10/1961) yang mulai berlaku pada tanggal 23 Maret 1961, dan setelah

diberlakukan selama 36 tahun, untuk menyempurnakan kekurangan dari

Peraturan Pemerintah yang sebelumnya yang dinilai dalam pelaksanaanya

4

masih banyak kekurangan maka digantikan dengan Peraturan Pemerintah No.

24 Tahun 1997 (PP 24/1997), yang diundangkan pada tanggal 8 Juli 1997 dan

berlaku efektif sejak 8 Oktober 1997.

Guna melengkapi dan dalam pelaksanaannya di wilayah kesatuan

Republik Indonesia ini maka dikeluarkan juga Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997

(PMNA/Ka.BPN No. 3/1997) tentang Ketentuan Pelaksana Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan

tersebut diatas diharapkan mampu memberikan perlindungan hukum, jaminan

kepastian hukum bagi para pemegang hak atas tanah, ataupun orang maupun

badan hukum yang akan melakukan proses Pendaftaran Tanah.

Kepastian hukum subyek berarti bahwa hak yang terdaftar dalam daftar

umum dijamin akan kebenarannya sebagai pemegang hak yang sah dan

sebenarnya yang pemiliknya didasarkan atas asas itikad baik. Sedangkan

jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, memerlukan tersedianya

hukum yang tertulis lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten

sesuai dengan tujuan dan isi ketentuan - ketentuannya

Ada empat alasan pokok dibuatnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997, sebagaimana yang dimuat dalam Penjelasan Umumnya, yaitu

a. Peranan Tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan, baik untuk

bermukim maupun kegiatan usaha dalam Pembangunan Jangka

Panjang Kedua akan semakin meningkat, dan meningkat pula

kebutuhan akan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang

pertanahan.

b. Pendaftaran tanah yang diselenggarakan berdasarkan peraturan

Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 selama lebih 35 tahun belum

memberikan hasil yang memuaskan dan sekitar 55 juta bidang

tanah hak yang memenuhi syarat untuk didaftar, baru kurang lebih

16,3 juta bidang tanah yang didaftar.

c. Kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah terletak pada

kekurangan anggaran, alat dan tenaga, bidang tanah yang

jumlahnya besar dan tersebar di wilayah luas dan sebagian besar

5

penguasaannya tidak didukung oleh alat - alat pembuktian yang

mudah dan dapat dipercaya kebenarannya.

d. Ketentuan hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum

cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran

tanah dalam waktu yang singkat dan hasil yang lebih memuaskan.

c. Sistem Pendaftaran Tanah.

Dalam pendaftaran tanah dikenal adanya dua macam sistem pendaftaran

tanah, yaitu Sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dan Sistem

pendaftaran hak (registration of titles). Sistem pendaftaran tanah

mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian

yuridisnya, serta bentuk dan tanda buktinya.

Sistem pendaftaran akta (registration of deeds) yaitu akta - akta yang

didaftar oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT).Disini Pejabat pendaftaran

tanah bersifat pasif, maksudnya bahwa dia tidak melakukan pengujian

kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar.Tiap kali terjadi

perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya.Maka dalam sistem ini data

yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta - akta yang bersangkutan.

Sistem pendaftaran hak (registration of titles), dalam sistem pendaftaran

hak ini, setiap penciptaan hak baru dan perbuatan - perbuatan hukum yang

menimbulkan perubahan, juga harus dibuktikan dengan suatu akta.Tetapi

dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang di daftar

melainkan haknya.Data tanah disimpan dalam buku tanah (register).Dalam

pendaftaran hak ini, Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT) harus bersikap aktif

dalam memindahkan data. Sebagai tanda bukti hak, maka diterbitkan

sertipikat, yang merupakan salinan register, yang terdiri dari salinan buku

tanah yang dilampiri surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam sampul

dokumen. Sistem pendaftaran tanah yang digunakan di Indonesia adalah sistem

pendaftaran hak (registration of titles), sebagaimana digunakan dalam

penyelenggaraan tanah menurut Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961,

bukan sistem pendaftaran akta.Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang didaftarkan adalah Haknya.

6

Hal tersebut tampak adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat

data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya

sertipikat sebagai surat tanda bukti. Baik dalam pendaftaran pertama kali

maupun dalam kegiatan pemeliharaan data, yang didaftar adalah Akta, yaitu

akta yang menciptakan hak baru maupun akta yang membuktikan adanya

pemindahan hak atau pembebanan hak.Didaftar dalam Register Akta (Daftar

Isian).Data yuridis disimpan dan disajikan dalam bentuk Akta, sedangkan data

fisik disimpan dan disajikan dalam bentuk Surat Ukur dan Peta

Pendaftaran.Tanda bukti haknya adalah Akta dan Surat Ukur.Dalam sistem

Pendaftaran Hak yang di daftar adalah Haknya, hak yang diciptakan dan

perubahan - perubahannya kemudian.Akta merupakan sumber datanya yang

didaftar bukan aktanya, melainkan haknya di daftar dalam Register (Buku

Tanah).Data yuridis disimpan dan disajikan dalam bentuk Buku Tanah,

sedangkan data fisik disimpan dan disajikan dalam bentuk Surat Ukur dan Peta

Pendaftaran.Tanda bukti haknya adalah Sertipikat (Salinan dari Register Buku

Tanah dan Surat Ukur).

Sertipikat memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas

tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, dalam Pasal 32 ayat 1

diberikan penjelasan resmi mengenai arti dan persyaratan pengertian “berlaku

sebagai alat pembuktan yang kuat”. 8Dijelaskan bahwa sertipikat merupakan

surat tanda bukti hak yang berlakusebagai alat pembuktian yang kuat mengenai

data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan

data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku

tanah yang bersangkutan. 9 Ini berarti bahwa selama tidak dapat dibuktikan

sebaliknya, data fisik dan data yuridis, yang tercantum didalamnya adalah

benar.

d. Sistem Pendaftaran Tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah,sistem kita adalah sistem negatif yang mengandung unsur positif.Hal ini

8 Boediharsono, Hukum Agraria Indonesia , Opcit, hal 464. 9Ibid, hal 464.

7

juga tersirat dari Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok - Pokok Agraria (UUPA). Sistemnya bukan negatif murni, karena

dinyatakan dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA, bahwa pendaftaran

menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat. Demikian juga dinyatakan dalam dalam Pasal 23 ayat

2, Pasal 32 ayat 2 dan Pasal 38 ayat 2 UUPA dan penjelasannya. Sistem

publikasi yang negatif murni tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak,

juga tidak akan ada pernyataan seperti dalam Pasal l UUPA tersebut.

Pernyataan tersebut mengandung arti bahwa Pemerintah sebagai

penyelenggara pendaftaran tanah harus berusaha agar sejauh mungkin dapat

disajikan data yang benar dalam buku tanah dan peta pendaftaran.Selama tidak

dibuktikan sebaliknya, data yang disajikan dalam buku tanah dan peta

pendaftaran harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan

hukum sehari - hari maupun dalam berperkara di pengadilan.Demikian juga

data yang dimuat dalam sertipikat hak, sepanjang data tersebut sesuai dengan

Buku Tanah dan Peta Pendaftaran.

e. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 11 sampai Pasal 56

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni

meliputi :

1. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initiaregistration),

yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek

pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 10 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui

pendaftaran tanah secara sistematik dan pendafataran tanah secara

sporadik.

Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah

untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua

obyek pendaftaran tanah yang belum di daftar dalam wilayah atau bagian

wilayah desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik

diselenggarakan pemerintah berdasarkan pada suatu rencana jangka

8

panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah - wilayah yang

ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional, dalam hal ini suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai

suatu wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftarannya

dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara positif.

Pendaftaran tanah secara sporadik merupakan kegiatan pendaftaran

tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran

tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara

individual atau masal.Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan

atas permintaan pihak yang berkepentingan yaitu pihak yang berhak atas

obyek.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :

a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik

b. Pembuktian hak dan pembukuannya

c. Penerbitan sertipikat

d. Penyimpanan data fisik dan data yuridis

e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen

2. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah untuk menyesuaikan

data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah,

daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertipikat dengan

perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Perubahan tersebut

seperti yang tercantum dalam Pasal 94 Peraturan Menteri

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997

tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yaitu :10

a. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan

pendaftaran perubahan data fisik atau datayuridis obyek

pendaftaran tanah yang telah didaftardengan mencatatnya di

dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan

ini.

10 Boediharsono, Himpunan Peraturan Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Penyusunan, Isi, dan

Pelaksanaannya, Penerbit Djambatan, Jakarta, 1973, hal. 623.

9

b. Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud padaayat (1)

berupa :

1) Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah,

pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum

pemindahan hak lainnya.

2) Peralihan hak karena pewarisan.

3) Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan

perseroan atau koperasi.

4) Pembebanan hak tanggungan.

5) Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik

atas satuan rumah susun dan hak tanggungan.

6) Pembagian hak bersama.

7) Pengubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan

pengadilan

8) Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama,

perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

c. Perubahan data fisik sebagaimana yang dimaksud padaayat (1)

berupa :

1) Pemecahan bidang tanah

2) Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang

tanah

3) Penggabungan dua atau lebih bidang tanah

Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan mengenai apa yang didaftar,

bentuk penyimpanan dan penyampaian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti

haknya.

2. Tinjauan Umum tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia

Pada era 1960 sejak berlakunya Undang – Undang Pokok Agraria

(UUPA), Badan Pertanahan Nasional mengalami beberapa kali pergantian

penguasaan dalam hal ini kelembagaan. Tentunya masalah tersebut

berpengaruh pada proses pengambilan kebijakan. Ketika dalam naungan

Kementerian Agraria sebuah kebijakan diproses dan ditindaklanjuti dari

10

struktur Pimpinan Pusat sampai pada tingkat Kabupaten, ketika dalam naungan

Departemen Dalam Negeri hanya melalui Dirjen Agraria.Disamping itu secara

kelembagaan Badan Pertanahan Nasional mengalami perubahan struktur

kelembagaan yang rentan waktunya sangat pendek.

Pada awal berlakunya UUPA, semua bentuk peraturan tentang

pertanahan termasuk Peraturan Pemerintah masih di keluarkan oleh Presiden

dan Menteri Muda Kehakiman. Kebijakan itu ditempuh oleh pemerintah

karena pada saat itu Indonesia masih mengalami masa transisi.

Badan Pertanahan Nasional mempunyai tugas melaksanakan tugas

pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral.

DalamPeraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 10 Tahun 2006 Badan

Pertanahan Nasional menyelenggarakantugas :

1. Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan;

2. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan;

3. Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;

4. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahan;

5. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaan di

bidang pertanahan;

6. Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian

hukum;

7. Pengaturan dan penetapan hak - hak atas tanah;

8. Pelaksanaan penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan

wilayah - wilayah khusus;

9. Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik

negara/daerah bekerjasama dengan Departemen Keuangan;

10. Pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah;

11. Kerjasama dengan lembaga - lembaga lain;

12. Penyelenggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program

di bidang pertanahan;

13. Pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan;

14. Pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di

bidang pertanahan;

15. Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan;

11

16. Penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan;

17. Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di bidang

pertanahan;

18. Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan;

19. Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang

pertanahan;

20. Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang, dan/atau

badan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan yang berlaku;

21. Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan perundang-undangan

yang berlaku.

Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud tersebut diatas, Badan

Pertanahan Nasional menyelenggarakan fungsi:

1. Membangun kepercayaan masyarakat pada Badan Pertanahan Nasional.

2. Meningkatkan pelayanan dan pelaksanaan pendaftaran, serta sertifikasi

tanah secara menyeluruh di seluruh Indonesia.

3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah (land tenureship).

4. Menyelesaikan persoalan pertanahan di daerah - daerah korban bencana

alam dan daerah-daerah konflik.

5. Menangani dan menyelesaikan perkara, masalah, sengketa, dan konflik

pertanahan di seluruh Indonesia secara sistematis.

6. Membangun Sistem Informasi Pertanahan Nasional (SIMTANAS), dan

sistem pengamanan dokumen pertanahan di seluruh Indonesia.

7. Menangani masalah KKN serta meningkatkan partisipasi dan

pemberdayaan masyarakat.

8. Membangun data base pemilikan dan penguasaan tanah skala besar.

9. Melaksanakan secara konsisten semua peraturan perundang-undangan

Pertanahan yang telah ditetapkan.

10. Menata kelembagaan Badan Pertanahan Nasional.

11. Mengembangkan dan memperbarui politik, hukum dan kebijakan

pertanahan.

12

3. Tinjauan Umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

a. Pengertian PPAT

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang dimaksud

dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah Pejabat Umum yang

diberi kewenangan untuk membuat akta - akta otentik mengenai perbuatan

hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun.

Selain itu dalam Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda - Benda Yang Berkaitan Dengan

Tanah dijelaskan bahwa yang disebut dengan PPAT adalah pejabat umum

yang diberikan wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah,

akta pembebanan hak atas tanah dan akta pemberi kuasa pembebanan hak

Tanggungan menurut Peraturan Perundang - undangan yang berlaku.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah Pejabat Umum yang diberi

kewenangan untuk membuat akta - akta tanah tertentu sebagaimana yang

diatur dalam peraturan perundang - undangan yang bersangkutan, yaitu akta

pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan

Rumah Susun, dan akta pemberian kuasa untuk Hak Tanggungan.11

PPAT mempunyai tugas yang penting dan strategis dalam

penyelenggaraan pendaftaran tanah yaitu membuat akta peralihan hak atas

tanah.Tanpa bukti berupa akta PPAT, para kepala Kantor Pertanahan dilarang

mendaftar perbuatan hukum yang bersangkutan.12Demikian juga menurut PP

No.24 Tahun 1997 menghendaki perjanjian jual beli tanah harus dibuat dalam

bentuk akta autentik yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang yakni

PPAT.13 Orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT

tidak akan dapat mendapatkan sertipikat.14

Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data

Pendaftaran Tanah. 15 Maka wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat

11Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Op.Cit, hal. 486. 12 Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia Op.Cit, hal. 478. 13 Adrian Sutedi, Sertipikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2014, hal. 127. 14Ibid, hal. 127. 15 Adrian Sutedi, Opcit, hal. 143.

13

dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak

yang bersangkutan.Oleh karena itu, PPAT bertanggung jawab untuk

memeriksa syarat-syarat sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan.16

Fungsi Akta PPAT yang dibuat oleh para pihak melalui Pejabat Umum

ini dibuat sebagai bukti, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum para

pihak.Berdasarkan PeraturanPemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), PPAT dibedakan

menjadi 3 macam, yaitu :

1) Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPAT adalah pejabat umum yang diberikan wewenang untuk

membuat akta - akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu

mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,

yang menjadi PPAT disini adalah Notaris atau mantan pejabat Badan

Pertanahan Nasional setelah lulus ujian yang diselenggarakan oleh

Badan Pertanahan Nasional.

2) PPAT Sementara.

PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena

jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta

PPAT didaerah yang belum cukup terdapat PPAT.

3) PPAT Khusus.

PPAT Khusus adalah Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk

karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat

akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas

pemerintah tertentu. PPAT Khusus hanya berwenang membuat akta

mengenai perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam

penunjukannya.

16Ibid, hal. 143.

14

b. Dasar Hukum yang berhubungan dengan PPAT

1) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria

Ketentuan PPAT diatur dalam Pasal 19 Undang Undang nomor

5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria yang

menyatakan bahwa :

a) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan

Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia

menurut ketentuan - ketentuan yang diatur dengan Peraturan

Pemerintah.

b) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini meliputi :

a. Pengukuran, perpetaan dan pembukaan tanah;

b. Pendaftaran hak - hak atas tanah dan peralihan hak - hak

tersebut;

c. Pemberian surat - surat tanda bukti hak, yang berlaku

sebagai alat pembuktian yang kuat.

c) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan

Negara dan Masyarakat, keperluan lalu - lintas sosial ekonomis

serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan

Menteri Agraria.

d) Dalam Peraturan pemerintah diatur biaya - biaya yang

bersangkutan dengan yang tidak mampu dibebaskan dari

pembayaran biaya - biaya tersebut, dalam Peraturan tersebut

PPAT berfungsi sebagai pembuat akta yang bermaksud

memindahkan hak atas tanah, memberikan hak baru atau

membebankan hak atas tanah, dalam rangka pendaftarannya.

2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.

PPAT sebagai pejabat umum yang ditegaskan dalam Pasal 1

angka 4 Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan atas tanah beserta benda - benda yang berkaitan dengan

tanah disebutkan bahwa : “Pejabat Pembuat Akta Tanah yang

15

selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi

wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta

pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan

Hak Tanggungan menurut peraturan perundang - undangan yang

berlaku”.

Undang - undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan tersebut memberikan ketegasan bahwa PPAT adalah

pejabat umum dan berwenang membuat akta otentik. Akta otentik

yang dimaksud menurut Pasal 1868 KUHPerdata adalah :

“suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang

ditetapkan oleh Undang - Undang, dibuat oleh atau dihadapkan

pejabat umum yang berkuasa untuk di tempat di mana akta

dibuatnya”.

3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah

Pengaturan tentang PPAT dalam PP Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah dituangkan dalam Pasal 37 menegaskan

bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah

susun melalui jual - beli, tukar - menukar, hibah, pemasukan dalam

perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali

pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika

dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang

menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

4) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, ini merupakan landasan

yuridis pengaturan tentang PPAT di Indonesia. Pasal 1 disebutkan

bahwa :

“PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk

membuat akta - akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu

mengenai Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun”.

16

PPAT sebagai pejabat yang berwenang membuat akta otentik

peralihan hak atas tanah diangkat dan diberhentikan oleh menteri

yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan. Segala hal

yang menyangkut tugas dan wewenang PPAT ditegaskan dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dituangkan pada tanggal

5 Maret 1998 (Lembaran Negara Tahun 1998 Nomor 52, Tambahan

Lembaran Negara Nomor 3746).

Akta yang dibuat PPAT sebagai pejabat umum merupakan akta

otentik. PPAT sebagai pejabat umum yang bertugas di bidang

pelaksanaan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, yang dimaksud

adalah:

a) Notaris;

b) Camat (penunjukan sebagai PPAT sementara);

c) Kepala Kantor Pertanahan (penunjukan sebagai PPAT khusus);

5) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan

Pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang

Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah sebagai pengganti dari

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 4 Tahun

1999 tentang Pelaksanaan PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

c. Tugas Pokok dan Kewenangan PPAT

Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 menetapkan

bahwa :

“Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan

dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk

melaksanakan kegiatan - kegiatan tertentu menurut Peraturan

Pemerintah ini dan Peraturan perundang-undangan yang

bersangkutan.”

17

Pasal 6 ayat (2) ini hanya disebutkan kegiatan - kegiatan tertentu,

tidak disebutkan secara tegas kegiatan - kegiatan apa dalam pendaftaran

tanah yang menjadi tugas PPAT untuk membantu kepala kantor

pertanahan Kabupaten/Kota.

Tugas pokok PPAT dalam membantu pelaksanaan pendaftaran

tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan ditetapkan dalam Pasal 2 Peraturan

Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu :

1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran

tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya

perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik

Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi

pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan

oleh perbuatan hukum itu.

2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah

sebagai berikut :

a) Jual beli;

b) Tukar Menukar;

c) Hibah;

d) Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);

e) Pembagian hak bersama;

f) Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak

Milik;

g) Pemberian Hak Tanggungan;

h) Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan

Kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah

Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta

Tanah, yaitu :

1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 2, seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta

otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan Hak Milik atas

Satuan Rumah Susun yang terletak di daerah kerjanya.

18

2) PPAT Khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan

hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

tanah menetapkan bahwa perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dibuktikan dengan akta PPAT,

yaitu :

1) Jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan,

dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam Pasal 37 ayat (1).

2) Peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi

yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang

bergabung atau melebur dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam

Pasal 43 ayat (2).

3) Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun, pembebanan Hak Guna

Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa untuk bangunan atas Hak

Milik dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam Pasal 44 ayat (1).

d. Kewajiban PPAT

Adapun Kewajiban PPAT sebagaimana yang diatur dalam Pasal 45

Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan

Pelaksanaan Peraturan Pemeritah nomor 37 Tahun 1998 tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah :

1) Menjunjung tinggi Pancasila, UUD 1945 dan Negara Republik

Indonesia.

2) Mengikuti pelantikan dan pengangkatan sumpah jabatan sebagai

PPAT.

3) Menyampaikan laporan bulanan kepada Kepala Kantor Pertanahan,

Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi

dan Bangunan.

4) Menyerahkan Protokol PPAT dalam hal berhenti dari jabatannya

atau melaksanakan cuti.

5) Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu.

19

6) Membuka kantor setiap hari kerja kecuali cuti atau hari libur resmi.

7) Berkantor hanya di 1 kantor dalam daerah kerja sesuai dengan

keputusan pengangkatan PPAT.

8) Menyampaikan alamat kantor, contoh tanda tangan, contoh paraf dan

teraan cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah,

Bupati/Walikota, Ketua Pengadilan Negeri dan Kepala Kantor

Pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah kerja PPAT.

9) Melaksanakan Jabatannya secara nyata setelah pengambilan sumpah.

10) Memasang papan nama dan menggunakan stempel yang bentuk dan

ukurannya ditetapkan oleh Kepala Kantor Badan Pertanahan.

Kewajiban lain yang harus dilaksanakan oleh PPAT, satu bulan setelah

pengambilan sumpah jabatan ditentukan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah

Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

yaitu :

1. Menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan, contoh paraf, dan

cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan

Nasional Propinsi, Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II,

Ketua Pengadilan Negeri, dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya

meliputi daerah kerja PPAT yang bersangkutan.

2. Melaksanakan jabatannya secara nyata. PPAT harus berkantor di satu

suatu kantor dalam daerah kerjanya dan wajib memasang papan nama

sertamenggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh

Kepala Kantor Badan Pertanahan. Selanjutnya akta PPAT dibuat dengan

bentuk yang ditetapkan oleh Kepala Kantor Badan Pertanahan, serta semua

jenis akta diberi satu nomor urut yang berulang pada permukaan tahun

takwim. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli sebanyak 2 (dua) lembar,

yaitu:

a) Lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang

bersangkutan.

b) Lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya

hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek perbuatan

hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk

keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai

20

pemberian kuasa membebankan hak tanggungan, disampaikan kepada

pemegang kuasa untuk dasar pembuatan akta pemberian hak

tanggungan, dan kepada pihak yang berkepentingan dapat diberikan

salinannya.

Setiap lembar akta PPAT asli yang disimpan oleh PPAT harus dijilid

sebulan sekali dan setiap jilid terdiri dari 50 lembar akta dengan jilid

terakhir dalam setiap bulan memuat lembar - lembar akta sisanya.Pada

sampul bukuakta asli penjilidan akta - akta itu dicantumkan daftar akta

didalamnya yang memuat nomor akta, tanggal pembuatan akta dan jenis

akta.

Berdasarkan Pasal 26 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ditegaskan bahwa

PPAT harus membuat satu daftar untuk semua akta yang dibuatnya. Buku

daftar akta PPAT diisi setiap akhir hari kerja dengan garis tinta yang

diparaf oleh PPAT yang bersangkutan. PPAT berkewajiban mengirim

laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya, yang diambil dari buku

daftar akta PPAT kepada Kepala Kantor Pertanahan dan kantor - kantor

lain sesuai ketentuan Undang-Undang atau Peraturan Pemerintah yang

berlaku selambat - lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya.

PPAT harus dapat melaksanakan tugas yang diembannya dengan

sebaik - baiknya, karena dalam Pasal 62 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah telah ditetapkan sanksi bagi PPAT

yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan

yang berlaku serta petunjuk dari Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

Sanksi yang dikenakan berupa tindakan administratif, berupa teguran

tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya dengan tidak mengurangi

kemungkinan dituntut ganti rugi oleh pihak - pihak yang menderita

kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan tersebut.

Berdasarkan Pasal 40 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan bahwa :

Ayat (1) menyebutkan :

“selambat - lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya

akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya

21

berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan

untuk didaftar.”

Ayat (2) menyebutkan :

“PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan secara tertulis mengenai telah

disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak

yang bersangkutan”.

Hal tersebut jelas bahwa kewajiban yang harus dilaksanakan oleh PPAT

guna membantu kelancaran proses pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan.

e. Akta PPAT

Akta PPAT menurut Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 37

Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah :

“Akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya

perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun.”

Pasal 38 ayat (2) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa :

“Bentuk, Isi dan cara pembuatan akta - akta PPAT diatur oleh Menteri.”

Peraturan Pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah :

Pasal 21 ayat (1) :

“Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.”

Pasal 24 :

“Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembuatan akta

PPAT diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai Pendaftaran

Tanah.”

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

nomor 3 tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah

nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah :

Pasal 96 ayat (1) :

22

“Bentuk - bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan akta

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan (2) dan cara

pengisiannya sebagaimana tercantum dalam lampiran 16-23, terdiri dari:

Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan Ke

Dalam Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian Hak

Tanggungan, Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah

Hak Milik, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.”

Pasal 96 ayat (2) :

“Pembuatan akta sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan

(2) harus dilakukan dengan menggunakan formulir sesuai dengan bentuk

sebagaimana dimaksud pada ayat (1).”

Pasal 96 ayat (3) :

“Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 95 ayat (1) dan pembuatan akta pemberian hak tanggungan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (2) tidak dapat dilakukan

berdasarkan akta yang pembuatannya melanggar ketentuan pada ayat (2).”

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 23 tahun 2009

tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1

tahun 2006 tentang ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah nomor 37

tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah :

Pasal 51 ayat (1) :

“Blangko akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan

Nasional Republik Indonesia.”

Pasal 51 ayat (2) :

“Blangko akta PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat

diperoleh oleh PPAT, PPAT Pengganti, PPAT Sementara atau PPAT

Khusus.”

4. Tinjauan Umum tentang Hak –Hak Atas Tanah

Ciri khas dari Hak atas tanah adalah seseorang yang mempunyai hak atas

tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah

yang menjadi haknya. Hak atas tanah adalah hak untuk mempergunakan

23

tanahnya saja, sedangkan benda - benda lain di dalam tanah umpamanya bahan

- bahan mineral, minyak dan lain - lainnya tidak termasuk.

Sebagaimana sudah kita ketahui bahwa dalam ketentuan Undang -

undang nomor 5 tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok Agraria secara jelas

menyebutkan dalam Pasal 9, bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang

boleh mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan air, bumi, dan ruang

angkasa. 17

Pasal 9 UUPA tersebut tidak membedakan antara laki - laki dan wanita &

sesama warga Negara Indonesia baik asli maupun keturunan, sama berhak

untuk mempunyai hak - hak atas tanah.

Pasal 50 ayat (1) ditentukan bahwa ketentuan-ketentuan lebih lanjut

mengenai hak milik diatur dengan undang - undang.Adanya ketentuan ini,

sebagaimana disebutkan dalam undang - undang ini hanya dimuat pokok -

pokoknya saja dari hukum agraria yang baru. Misal dalam hal ini menurut Urip

Santoso Peralihan Hak milik menurut UUPA, yaitu Hak milik dapat beralih

dan dialihkan kepada pihak lain.18

Maria S.W. Sumardjono yang dikatakan hak atas tanah adalah sebagai

suatu hubungan hukum didefinisikan sebagai hak atas permukaan bumi yang

memberi wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang

bersangkutan, beserta tubuh bumi dan air serta ruang diatasnya, sekadar

diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan

tanah itu, dalam batas - batas menurut UUPA dan peraturan hukum lainnya.19

Dalam sistem UUPA, yang mempunyai hak tertinggi atas tanah adalah

bangsa Indonesia sebagai karunia Tuhan, untuk melaksanakan tugas tersebut,

Negara Republik Indonesia diberi wewenang untuk :20

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan,

dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa;

b. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan bumi air,

dan ruang angkasa;

17AP. Parlindungan, Konversi Hak‐hak Atas Tanah,Mandar Maju, Bandung, 1990, hal. 6. 18 Urip Santoso, Op.Cit, hal.93. 19Maria S.W. Sumardjono, Tanah dalam Perspektif hak Ekonomi Sosial dan Budaya,Kompas, Jakarta, 2008, hal.

128. 20Sri Sayekti, Hukum Agraria Nasional, Universitas Lampung, Bandar Lampung, 2000hal.20.

24

c. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan perbuatan

hukum mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.

Hak Negara seperti itu disebut hak menguasai, atas dasar hak tersebut,

Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia berwenang

memberikan berbagai hak atas tanah kepada orang perseorangan atau perlu

diupayakan penyeragaman sesuai dengan hak - hak atas tanah yang diatur

dalam UUPA. Hak - hak atas tanah yang belum sesuai dengan UUPA harus

dikonversi menjadi hak - hak atas tanah yang diatur dalam UUPA.

Hak atas tanah memberikan wewenang kepada yang berhak untuk

menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.Selain itu,

yang berhak juga dibebani berbagai kewajiban yang berkaitan dengan

kepentingan masyarakat.

Urip Santoso menyebutkan bahwa dari segi asal tanahnya, hak atas tanah

dibedakan menjadi 2 kelompok:21

a. Hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang berasal dari

tanah negara. Macam – macam hak atas tanah ini adalah Hak Milik, Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atas tanah Negara , Hak Pakai atas tanah

Negara

b. Hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu hak atas tanah yang berasal

dari tanah pihak lain. Macam – macam hak atas tanah ini adalah Hak Guna

Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan,Hak Guna Bangunan atas tanah hak

milik, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas tanah hak

milik, Hak sewa untuk Bangunan, Hak Gadai(Gadai tanah), Hak Usaha

Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah

Pertanian.

Pasal 16 UUPA menyebutkan bahwa hak atas tanah terdiri dari:

1) Hak milik,

2) Hak guna - usaha,

3) Hak guna - bangunan,

4) Hak pakai,

5) Hak sewa,

21Urip Santoso, Hukum Agraria, Kencana PrenadaMedia Group, Jakarta, 2012,hal 91.

25

6) Hak membuka tanah,

7) Hak memungut – hasil - hutan,

8) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang

ditetapkan dengan undang - undang.

Pasal 16 UUPA merupakan pelaksanaan dari ketentuan dalam Pasal 4.

Sesuai dengan asas yang diletakkan dalam Pasal 5, bahwa hukum pertanahan

nasional didasarkan pada hukum adat maka penentuan hak-hak atas tanah dan

air dalam Pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat. Hak guna

usaha dan Hak Guna Bangunan diadakan untuk memenuhi keperluan

masyarakat modern saat ini.

Pasal ini juga disebutkan adanya dua hak yang sebenarnya bukan

merupakan hak atas tanah yaitu hak membuka tanah dan hak memungut hasil

hutan karena hak–hak itu tidak memberi wewenang untuk mempergunakan

atau mengusahakan tanah tertentu.Kedua hak tersebut tetap dicantumkan

dalam Pasal 16 UUPA sebagai hak atas tanah hanya untuk menyelaraskan

sistematikanya dengan sistematika hukum adat.Kedua hak tersebut merupakan

pengejawantahan (manifestasi) dari hak ulayat.

Selain hak – hak atas tanah yang disebut dalam Pasal 16, dijumpai juga

lembaga – lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah

Nasional diberi sifat “sementara”. Hak – hak yang dimaksud antara lain :

1. Hak gadai,

2. Hak usaha bagi hasil,

3. Hak menumpang,

4. Hak sewa untuk usaha pertanian.

Hak – hak tersebut bersifat sementara karena pada suatu saat nanti

sifatnya akan dihapuskan. Oleh karena dalam prakteknya hak – hak tersebut

menimbulkan pemerasan oleh golongan ekonomi kuat pada golongan ekonomi

lemah (kecuali hak menumpang).Hal ini tentu saja tidak sesuai dengan asas–

asas Hukum Tanah Nasional (Pasal 11 ayat 1). Selain itu, hak – hak tersebut

juga bertentangan dengan jiwa dari Pasal 10 yang menyebutkan bahwa tanah

pertanian pada dasarnya harus dikerjakan dan diusahakan sendiri secara aktif

oleh orang yang mempunyai hak. Apabila tanah tersebut digadaikan maka

yang akan mengusahakan tanah tersebut adalah pemegang hak gadai. Hak

26

menumpang dimasukkan dalam hak – hak atas tanah dengan eksistensi yang

bersifat sementara dan akan dihapuskan karena UUPA menganggap hak

menumpang mengandung unsur feodal yang bertentangan dengan asas dari

hukum agraria Indonesia.

Satu - satunya yang mempunyai kewenangan untuk memutuskan

pencabutan hak atas tanah dan atau benda - benda yang ada diatasnya adalah

Presiden sebagai eksekusi tertinggi Negara setelah mendengar pertimbangan

Menteri Agraria (Kepala Badan Pertanahan Nasional) Menteri Kehakiman dan

Menteri yang bersangkutan.22

a. Hak Milik

Hak milik menurut Pasal 20 ayat 1 UUPA adalah hak turun - temurun,

terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat

ketentuan Pasal 6 yakni fungsi sosial. Turun - temurun menunjukkan bahwa

hak tersebut dapat berlangsung terus selama pemilik masih hidup dan jika dia

meninggal dunia, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang

memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik.23

Orang yang mempunyai hak milik dapat bertindak menurut kehendak

sendiri, asal saja tidak melanggar Hukum Adat setempat dan tidak melampaui

batas-batas yang diadakan oleh Pemerintah.24

Sri Sayekti mengatakan hak milik dapat beralih atau dialihkan. Beralih

adalah pemindahan hak milik kepada pihak lain karena pemiliknya meninggal

dunia. Hak milik juga dapat terjadi karena penetapan pemerintahPemerintah

memberikan hak milik atas tanah yang langsung dikuasai oleh Negara

berdasarkan suatu permohonan. Berkaitan dengan uraian diatas Ridwan Halim

dalam bukunya menyebutkan mengenai keabsahan dan kehalalan hak milik,

telah dikenal dua asas, pertama asas “ Nemo plus juris transfere potest quam

ipse habet”, artinya tidak seorangpun dapat mengalihkan atau memberikan

sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa yang dia punyai.

Kedua asas“Nemo sibi ipse causam possesionis mutare potest”, artinya tidak

22I Wayan Suandra, Hukum Pertanahan Indonesia, Rineka Cipta, Jakarta, 1991, hal. 15. 23 Urip Santoso, Op.Cit, hal.92. 24 Eddy Ruchiyat, Politik Pertanahan Nasional sampai Orde Reformasi, Alumni, Bandung, 1999, hal. 37.

27

seorangpun dapat mengubah dirinya atau kepentingan pihaknya sendiri, tujuan

dari penggunaan objek miliknya.25Hak milik juga dapat terjadi karena undang -

undang, yaitu melalui konversi (perubahan).26

Curzon mendefinisikan hak milik dengan property yakni :

The Following are examples of many definitions of “property” The

Highest Right men have to anything” ; ”a right over determinate thing either

tract of land or achattel ; “an exclusive right to control economic good”. “An

aggregate of rights guaranteed and protected by goverment”, “ everything

which is the subject of ownership”, “a social institution where by people

regulate the acquisition and use of the resources of our environment according

to a system of rules”, “ a concept thet refers to the rights, obligations

privileges and restrictions that govern the relations of men with respectto

things of value”27

Hak milik sangatlah penting bagi manusia untuk mendapatkan hidupnya

didunia.Semakin tinggi nilai hak milik atas suatu benda, semakin tinggi pula

penghargaan yang diberikan terhadap benda tersebut. Tanah adalah salah satu

milik yang sangat berharga bagi umat manusia, demikian pula untuk bangsa

Indonesia

Subyek Hak Milik :

1) Perseorangan yaitu hanya Warga Negara Indonesia yang dapat

mempunyai Hak Milik (Pasal 21 ayat 1 UUPA). Ketentuan ini

menentukan perseorangan yang hanya berkewarganegaraan

Indonesia yang dapat memiliki tanah Hak Milik.

2) Badan – Badan Hukum yaitu Pemerintah menetapkan badan-

badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik dan syarat-

syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA).

Badan- badan hukum yang dapat mempunyai tanah Hak Milik

menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963

tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang dapat mempunyai

Hak Milik Atas Tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh

negara (bank negara), koperasi pertanian, badan keagamaan, dan

badan sosial.

25Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2013 hal 8. 26 K.Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1985, hal. 36. 27L.B Curzon, Land Law, Sevent edition, Great Britain, Pearson Education Limited, 1999, hal. 8-9.

28

Menurut Pasal 8 ayat (1) Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9

Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan hak

Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, badan-badan hukum

yang dapat mempunyai tanah Hak Milik adalah bank Pemerintah,

badan keagamaan, dan badan sosial yang ditunjuk oleh

Pemerintah.28

Suatu hak milik dapat hapus, artinya dapat hilang/terlepas dari yang

berhak atasnya seperti ditentukan oleh Pasal 27 UUPA apabila :

1) Tanahnya jatuh pada Negara ;

a) Karena pencabutan,

b) Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,

c) Karena ditelantarkan,

d) Karena jatuh kepada orang asing, berkewarganegaraan.

2) Tanahnya musnah.

Unsur - unsur yang harus dipenuhi agar pencabutan hak milik

dapat sah dilakukan, yaitu29 :

a) Adanya kepentingan umum;

b) Tersedianya Undang - Undang yang mengatur

c) Dengan memberi ganti kerugian yang layak.

b. Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU) merupakan hak atas tanah yang bersifat primer

yang memiliki spesifikasi.Spesifikasi Hak Guna Usaha tidak bersifat terkuat

dan terpenuh.30Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang

dikuasai Negara dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan pertanian atau

peternakan.Hak guna usaha memberi wewenang kepada yang berhak untuk

mempergunakan tanah haknya itu tetapi dalam lingkup terbatas, yaitu hanya

untuk perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.31

28Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah Op.Cit, hal.95. 29 Marmin M. Roosadijo, Pencabutan Hak Milik Dalam StrukturTata Bina Kota, Alumni, Bandung, 1983,

hal.71. 30Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2012,hal. 110. 31 Sri Sayekti, Hukum Agraria Nasional, Universitas Lampung, Bandar Lampung, 2000, hal.34.

29

Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu lama. Pasal 29 UUPA,

menentukan jangka waktu paling lama 25 tahun, dan untuk perusahaan yang

memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan paling lama 35 tahun.

Jangka waktu tersebut masih dapat diperpanjang lagi selama 25 tahun atas

permintaan pemegang hak dengan mengingat keadaan perusahaan.

Boedi Harsono menginventarisasi ciri - ciri hak guna usaha sebagai berikut :32

1) Hak yang harus didaftarakan;

2) Dapat beralih karena warisan;

3) Mempunyai jangka waktu terbatas;

4) Dapat dijadikan jaminan hutang;

5) Dapat dialihkan kepada pihak lain;

6) Dapat dilepaskan menjadi tanah Negara.

c. Hak Guna Bangunan

Dalam Pasal 36 ayat (1) menyatakan bahwa yang dapat mempunyai Hak

Guna Bangunan adalah warga negara Indonesia dan Badan hukum yang

didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hak Guna

Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas

tanah milik orang lain dengan jangka waktu tertentu. Begitu pentingnya Hak

Guna Bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peran penting kedua,

setelah Hak Guna Usaha.Hal ini disebabkan Hak Guna Bangunan merupakan

pendukung sarana pembangunan perumahan yang sementara ini semakin

berkembang dengan pesat.33

Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan adalah:

1) Warga Negara Indonesia

2) Badan Hukum Yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. 34

Ciri - ciri Hak Guna Bangunan adalah

32 Boediharsono, Himpunan Peraturan Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Penyusunan, isi, dan

Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 1973, hal. 276. 33 Supriadi, Opcit, hal. 116. 34 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2013, hal.

26.

30

1) Harus didaftarkan;

2) Dapat beralih karena pewarisan;

3) Jangka waktunya terbatas;

4) Dapat dialihkan kepada pihak lain;

5) Dapat dijadikan jaminan hutang;

6) Dapat dilepaskan oleh pemegangnya.

Jangka waktu Hak Guna Bangunan atas tanah Negara dan tanah

pengelolaan menurut pasal 25 PP No.40 Tahun 1996 adalah untuk pertama

kalinya adalah 30 tahun yang dapat diperpanjang paling lama 20 tahun,dan

dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 Tahun.35Salahsatu yang

paling mendasar dalam pemberian Hak Guna Bangunan adalah menyangkut

adanya kepastian hukum mengenai jangka waktu.36 Ada 3 (tiga) jenis tanah

yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan yaitu tanah negara, tanak

hak pengelolaan dan tanah hak milik. Setiap pemberian Hak Guna Bangunan

wajib didaftarkan di kantor Pertanahan.

d. Hak Pakai

Ketentuan mengenai Hak Pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf

d UUPA.37 Secara Khusus diatur dalam Pasal 41 ayat (1) UUPA disebutkan

bahwa Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil

dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain,

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau

dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa

menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak

bertentangan dengan jiwa dan Ketentuan - ketentuan Undang - undang ini

Pasal 41 ayat (2) UUPA.38

Jangka waktu Hak Pakai dapat dibedakan menjadi dua, yaitu :

1) Selama jangka waktu tertentu;

2) Selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu,

35Ibid, hal 12. 36 Supriadi, Opcit, hal 116. 37Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah Opcit, hal 118. 38Supriadi, Opcit, hal 27.

31

misalnya peribadatan atau kedutaan Negara lain.

Pasal 42 UUPA menyebutkan Subyek Hak Pakai yaitu:

a. Warga Negara Indonesia;

b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia;

c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan

Pemerintah Daerah;

d. Badan-badan keagamaan dan sosial;

e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

g. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional.

2. Obyek Hak Pakai

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah:

a. Tanah Negara;

b. Tanah Hak Pengelolaan;

c. Tanah Hak Milik.

Hak Pakai diberikan atas tanah Negara untuk jangka waktu tertentu

dan Hak Pakai atas tanah pengelolaan dapat beralih dan dialihkan kepada orang

lain.39 Hak Pakai atas tanah Hak milik hanya dapat dialihkan apabila Hak Pakai

tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah

Negara yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama

digunakan unuk keperluan tertentu tidak dapat dialihkan kepada orang lain.40

e. Hak Sewa

Pengertian Hak sewa adalah Hak atas tanah milik orang lain yang

diperoleh berdasarkan perjanjian untuk keperluan bangunan selama jangka

waktu tertentu dengan membayar uang sewa, hak untuk menikmati barang

milik orang lain selama jangka waktu tertentu dengan kewajiban membayar

uang sewa dan memelihara dengan sebaik - baiknya.

39Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah Opcit , Hal 126. 40Ibid, Hal 126

32

UUPA membedakan hak sewa atas tanah menjadi dua macam, yaitu :

1) Hak sewa untuk bangunan;

2) Hak sewa untuk tanah pertanian.

Hak sewa mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :

1) Jangka waktunya terbatas;

2) Bersifat perseorangan;

3) Tidak boleh dialihkan tanpa izin;

4) Dapat diperjanjikan putus karena meninggal;

5) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang;

6) Tidak putus karena pengalihan sewa;

7) Dapat dilepaskan oleh penyewa.

f. Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Agraria No.9 Tahun

1965, Peraturan Menteri Agraria No.1 Tahun 1966, Peraturan Menteri Dalam

Negeri No.5 Tahun 1973, Peraturan Menteri Dalam Negeri No.5 Tahun 1974

dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.1 Tahun 1977 tidak memberikan

pengertian Hak Pengelolaan.41Pengertian Hak Pengelolaan disebutkan dalam

Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996 dan Hak Pengelolaan

dinyatakan dalam penjelasan Pasal 2 ayat 3 huruf f Undang- Undang Nomor 20

Tahun 2000 tentang atas perubahan Undang – Undang No. 21 Tahun 1997

tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan(BPHTB), Pasal 1

Peraturan Pemerintah No.112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan

Hak Atas Tanah dan bangunan karena pemberian Hak Pengelolaan, yaitu hak

menguasai dari Negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian

dilimpahkan kepada pemegang haknyauntuk merencanakan peruntukan dan

penggunaan tanah, untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan

bagian - bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama

dengan pihak ketiga.42

Hak atas tanah yang diatur di luar UUPA yaitu hak pengelolaan. Hak ini

pertama kali diatur dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang

41 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah Op.cit, hal 164. 42Ibid ,hal 164.

33

pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan -

Ketentuan tentang Kebijaksanaan Selanjutnya. Hak pengelolaan yang berasal

dari hak penguasaan itu berlangsung selama tanahnya digunakan untuk

kepentingan itu.

Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, hak

pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberi wewenang kepada

pemegangnya untuk :

1) Merencanakan peruntukan dan penguasaan tanah yang bersangkutan;

2) Menggunakan tanah yang bersangkutan untuk keperluan pelaksanaan

usaha;

3) Menyerahkan bagian tanah yang bersangkutan pada pihak ketiga dengan

Hak Pakai untuk jangka waktu 6 (enam) tahun;

4) Menerima uang pemasukan/ganti kerugian dari uang wajib tahunan.

g. Hak Gadai Tanah

Hak gadai sering juga disebut jual gadai atau jual sende.Hak gadai adalah

penyerahan tanah dengan pembayaran sejumlah uang dengan ketentuan bahwa

orang yang menyerahkan berhak atas pengembalian tanahnya dengan

memberikan uang tebusan.43

Pemegang gadai dapat menggunakan tanah yang dipegangnya. Hak gadai

dapat dialihkan oleh pemegangnya kepada pihak lain, baik dengan persetujuan

atau tanpa persetujuan pemilik tanah. Tanah yang digadaikan itu dapat juga

dibebani dengan hak sewa.Pemegang gadai meninggal dunia, maka hak gadai

beralih kepada ahli warisnya, yang dapat mempunyai hak gadai hanya Warga

Negara Indonesia.

h. Hak Usaha Bagi Hasil

Pada mulanya Hak Usaha Bagi Hasil diatur dalam hukum adat. Sri

Sayekti mengatakan :

hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau badan hukum untuk menggarap

di atas tanah pertanian milik orang lain dengan perjanjian bahwa hasilnya akan

43Ibid, hal 43.

34

dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah disetujui

sebelumnya.44

Jika dibandingkan dengan sewa - menyewa, maka dalam perjanjian bagi

hasil resiko ditanggung bersama oleh pemilik tanah dan penggarap.Sedangkan

pada sewa - menyewa, resiko ditanggung oleh penyewa.Pada umumnya sewa

dalam sewa - menyewa selalu berupa uang, sedangkan pada bagi hasil

umumnya pemilik tanah mendapat hasil, dan adakala hasilnya

dipanen,sehingga pemilik tanah mendapat uang.

i. Hak Sewa Tanah Pertanian

Hak sewa tanah pertanian adalah penyerahan tanah pertanian kepada

orang lain yang memberi sejumlah uang kepada pemiliknya dengan perjanjian

bahwa setelah penyewa itu menguasai tanah selama waktu tertentu, tanahnya

akan kembali kepada pemiliknya.45

Praktiknya, pemilik tanah banyak yang menyukai cara seperti ini apabila

karena suatu keperluan pemilik tanah tersebut membutuhkan uang. Jika

dibandingkan dengan gadai tanah, untuk dapat mengembalikan tanah harus

dengan uang tebusan.

5. Tinjauan Tentang Teknologi Informasi

Teknologi Informasi (TI), atau dalam bahasa Inggris dikenal dengan istilah

Information Technology (IT) adalah istilah umum untuk teknologi apa pun yang

membantu manusia dalam membuat, mengubah, menyimpan, mengomunikasikan

dan/atau menyebarkan informasi. Teknologi Informasi merupakan pengetahuan

yang mencakup berbagai hal seperti : Sistem komputer hardware, dan software,

LAN ( Local Area Network ). MAN (Metropolitan Area Network), WAN (Wide

Area Network), Sistem Informasi Manajemen (SIM), Sistem telekomunikasi dan

lain – lain.46Menurut William dan Sawyer, Teknologi Informasi adalah teknologi

yang menyatukan komputerisasi dan komunikasi berkecepatan tinggi untuk data,

44Ibid, hal. 47. 45Ibid, hal. 46. 46Lantip Dian Prasojo, Riyanto, Teknologi Informasi Pendidikan, Gava Media, Yogyakarta, 2011 hal. 1.

35

suara, dan video. 47 Contoh dari Teknologi Informasi bukan hanya berupa

komputer pribadi, tetapi juga telepon, televisi, peralatan rumah tangga elektronik,

dan piranti genggam modern (misalnya ponsel).Perkembangan bidang Teknologi

Informasi tersebut sangat cepat bahkan sekarang orang bisa melakukan transaksi

jual beli melalui online tanpa harus datang sendiri ke supermarket.Perkembangan

ini menawarkan kemudahan bagi manusia dalam memperoleh informasi.

Pemenuhan kebutuhan berupa informasi dalam waktu yang cepat. Perbedaan jarak

dan waktu sekarang tidak menjadi masalah, misal kita ingin mendapatkan

informasi, tinggal melakukan pencarian atau mencari video di halaman Youtube.

Perkembangan dunia komputer dan teknologi dikenal adanya kata “online”,

baik bisnis online, pembayaran online dan lain - lain. Online adalah keadaan

komputer yang terkoneksi/terhubung ke jaringan internet, apabila komputer kita

online maka dapat mengakses internet/ browsing, mencari informasi - informasi di

internet.Online berasal dari on berarti hidup sedangkan line berarti saluran.

Banyak ahli yang membuat kemajuan milenium ini dengan melakukan

sinkronisasi di satu bidang intern ataupun antar bidang dalam satu

lembaga.Bahkan bisa melampaui dan melewati lembaga untuk dijadikan sistem

informasi terpadu.Teknologi Informasi adalah bidang pengelolaan teknologi dan

mencakup berbagai bidang yang termasuk tetapi tidak terbatas pada hal - hal

seperti proses, perangkat lunak komputer, sistem informasi, perangkat keras

komputer, bahasa program, dan data konstruksi. Singkatnya, apa yang membuat

data, informasi atau pengetahuan yang dirasakan dalam format visual apapun,

melalui setiap mekanisme distribusi multimedia, dianggap bagian dari teknologi

informasi. TI menyediakan bisnis dengan empat set layanan inti untuk membantu

menjalankan strategi bisnis : proses bisnis otomatisasi, memberikan informasi,

menghubungkan dengan pelanggan, dan alat-alat produktivitas.

Teknologi Informasi melakukan berbagai fungsi (TI Disiplin/Kompetensi)

dari meng-instalaplikasi untuk merancang jaringan komputer dan database

informasi.Beberapa tugas yang TI lakukan mungkin termasuk manajemen data,

jaringan, rekayasa perangkat keras komputer, database dan desain perangkat

lunak, serta manajemen dan administrasi sistem secara keseluruhan. Teknologi

informasi mulai menyebar lebih jauh dari konvensional komputer pribadi dan

47Abdul Kadir , Terra Ch.Triwahyuni, Pengenalan Teknologi Informasi, Andi, Yogyakarta,2003, hal. 2.

36

teknologi jaringan, dan lebih ke dalam integrasi teknologi lain seperti penggunaan

ponsel, televisi, mobil, dan banyak lagi, yang meningkatkan permintaan untuk

pekerjaan. Penggunaan teknologi berbasis internet semakin banyak diterapkan

untuk mempercepat proses dalam semua bidang kehidupan.

Menurut Assafa Endeshaw menyebutkan Pemerintah Singapura sangat

menggunakan teknologi informasi menjadi hal yang mendasar dalam menunjang

pertumbuhan ekonomi negara itu. Singapura bergerak sebagai negara perintis yang

membuka jalan menuju era informasi “negara yang telah terhubung dalam

jaringan informasi”, “pulau yang cerdas“ dan sebutan lain, telah

terdokumentasikan dengan sangat baik dan tidak perlu dijelaskan

lagi. 48 Pemerintah Singapura tanggap dalam memanfaatkan dinamika

perkembangan teknologi informasi bahkan karena banyaknya proyek dan rencana

pemerintah untuk menggerakkan usaha yang memiliki beragam cabang baik untuk

lembaga publik ataupun swasta maupun usaha kecil dan besar dan mengubah

ekonomi berbasis pengetahuan.Pemerintah Singapura mengetahui peranan hukum

dalam teknologi informasi yang berkembang dan perlunya

memodernisasiinfrastruktur hukum untuk mencapai tujuan yang hendak dicapai.49

6. Pengertian Hukum.

Pengertian Hukum menurut Para Ahli Hukum :

1) Menurut P.Borst, hukum adalah keseluruhan peraturan bagi

kelakuanatau perbuatan manusia di dalam masyarakat, yang

pelaksanaannya dapat dipaksakan dan bertujuan mendapatkan tata

atau keadilan.

Dari definisi tersebut dapat dijalankan sebagai berikut :

- Hukum, ialah merupakan peraturan atau norma yaitu petunjuk atau

pedoman hidup yang wajib ditaati oleh manusia. Dengan

demikianhukum bukan kebiasaan.

48 Assafa Endeshaw, Hukum E-Commerce dan Internet dengan Fokus di Asia Pasifik, Pustaka Pelajar,

Yogyakarta 2007, hal. 40. 49Ibid,hal. 40.

37

- Norma hukum, diadakan guna ditujukan pada kelakuan atau

perbuatan manusia dalam masyarakat, dengan demikian pengertian

hukum adalah pengertian sosial.

- Pelaksanaan peraturan hukum itu dapat dipaksakan artinya hukum

mempunyai sanksi, berupa ancaman dengan hukuman terhadap si

pelanggar atau merupakan ganti rugi bagi yang menderita.50

2) Menurut penjelasan E. Utrecht mengenai pendekatan definisi

hukumadalah himpunan petunjuk - petunjuk hidup tata tertib suatu

masyarakat dan seharusnya ditaati oleh anggota masyarakat yang

bersangkutan. Oleh karena pelanggaran - pelanggaran petunjuk hidup

tersebut dapat menimbulkan tindakan pemerintah kepadamasyarakat.51

3)M.H Djoyodiguno, menyatakan bahwa hukum adalah suatu proses

sosial, oleh sebab itu hukum harus punya dinamika dan kontinuitas.

Dinamika artinya adanya vitalitas dan plastisitas. Vitalitas artinya

dapat atau mampu berkembang, sedangkan plastisitas berarti mampu

menyesuaikan diri dengan identitas yang ditentukan oleh keadaan

yang kongkret. Kontinuitas artinya dapat dijamin dengan peraturan

penelitian yang mencegah adanya kevakuman hukum.52

Penelitian hukum pada dasarnya merupakan suatu kegiatan ilmiah yang

didasarkan metode, sistematika, dan pemikiran tertentu yang bertujuan

mempelajari sesuatu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan

menganalisisnya, kecuali itu, maka juga diadakan pemeriksaan yang mendalam

terhadap fakta hukum tersebut untuk kemudian mengusahakan suatu

pemecahan atas permasalahan - permasalahan yang timbul didalam gejala

bersangkutan.53

Pandangan yang kontroversial menyatakan bahwa penelitian hukum pada

dasarnya merupakan usaha yang diawali oleh suatu penilaian dikarenakan

kaidah-kaidah hukum itu pada dasarnya berisikan penilaian – penilaian

terhadap perilaku manusia.

50R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum,Sinar Grafika, 1993, Jakarta, hal. 27. 51Ibid hal .35-36. 52Burhan Ashofa, Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 2004, hal. 11-12. 53Bambang Sunggono. Metodologi Penelitian Hukum. Rajawali Press Jakarta, 1996, hal 38.

38

Peranan hukum yang selama ini terjadi di masyarakat dalam kehidupan

sehari - hari adalah

a. Berperan dalam hidup dikeluarga

b. Dalam setiap kerja ataupun hubungan dalam pekerjaaan

c. Berperan menentukan dan memisahkan hak dan kewajiban

d. Berperan menjadi pedoman bagi perkembangan maupun perubahan

masyarakat.

Syarat - syarat agar fungsi hukum dapat terlaksana dengan baik, maka

bagi para penegak hukum dituntut kemampuannya untuk melaksanakan dan

menerapkan hukum yang baik, dengan seni yang dimiliki masing - masing

petugas, misalnya : menafsirkan hukum sesuai dengan keadilan dan

posisimasing - masing dan apabila perlu diadakan penafsiran analogis

penghalusanhukum atau memberi ungkapan. Disamping hal- hal tersebut,

dibutuhkan kecekatan dan ketrampilan serta ketangkasan para penegak hukum

dalammenerapkan hukum yang berlaku.54

7. Teori Sistem Hukum dan Penerapannya

Teori hukum adalah cabang ilmu hukum yang membahas atau

menganalisis tidak sekedar menjelaskan atau menjawab pertanyaan atau

permasalahan secara kritis, ilmu hukum maupun hukum positif dengan

menggunakan metode interdisipliner.Teori hukum dapat lebih mudah

digambarkan sebagai teori – teori dengan berbagai sifat mengenai

objek,abstraksi, tingkatan refleksi dan fungsinya. 55 Banyak faktor dan daya

sosial yang mempengaruhi sistem hukum dalam masyarakat sejak terbitnya

pembuatan sampai pelaksanaannya. Peraturan yang dikeluarkan diharapkan

sesuai dengan keinginan secara efektif dari peraturan tersebut tergantung dari

kekuatan sosial seperti budaya hukum yang baik, maka hukum akan bekerja

dengan baik.56Teori ilmu hukum juga bertujuan untuk menjelaskan kejadian -

kejadian dalam bidang hukum dan mencoba untuk memberikan penilaian.Teori

hukum merupakan kelanjutan dari usaha untuk mempelajari hukum

54R. Soeroso,Opcit, hal.55. 55 Sudikno Mertokusumo, Teori Hukum, Cetakan Keenam, Edisi revisi, Cahaya Atma Pustaka,

Yogyakarta,2012,hal .78. 56M. Khozim, Sistem hukum prespektif Ilmu Sosial, CetakanKelima, Nusa Media,Bandung, 2013, hlm. 52.

39

positif.Teori hukum menggunakan hukum positif sebagai bahan kajian dengan

telaah filosofis sebagai salah satu sarana bantuan untuk menjelaskan tentang

hukum.

Pemikiran Lawrence M. Friedman tentang tiga pilar yang sangat penting

dalam pembangunan sistem hukum, yaitu struktur hukum, substansi hukum

dan kultur hukum sangatlah relevan untuk dijadikan pedoman. Menurut

Lawrence M. Friedman, bahwa modernisasi hukum biasanya hanya

menyangkut unsur struktur hukum (aparatur pembuat undang-undang dan

penegak hukum) dan substansi hukum (undang - undang, peraturan - peraturan,

norma - norma hukum, putusan pengadilan) saja, sedangkan kultur hukumnya

jarang mendapatkan perhatian yang seksama.

Komponen pertama disebut sebagai sistem substansial yang menentukan

bisa atau tidaknya hukum itu dilaksanakan.Substansi juga berarti produk yang

dihasilkan oleh orang yang berada dalam sistem hukum yang mencakup

keputusan yang mereka keluarkan, aturan baru yang mereka susun.Substansi

juga mencakup hukum yang hidup (living law), bukan hanya aturan yang ada

dalam kitab undang - undang (law books).

Sistem ini mempengaruhi sistem hukum di Indonesia.Salah satu

pengaruhnya adalah adanya asas Legalitas dalam KUHP.Pasal 1 KUHP

ditentukan “tidak ada suatu perbuatan pidana yang dapat di hukum jika tidak

ada aturan yang mengaturnya”, sehingga bisa atau tidaknya suatu perbuatan

dikenakan sanksi hukum apabila perbuatan tersebut telah mendapatkan

pengaturannya dalam peraturan perundang - undangan.

Komponen yang kedua adalah struktur hukum sebagai sistem struktural

yang menentukan bisa atau tidaknya hukum itu dilaksanakan dengan

baik.Struktur hukum berdasarkan UU No. 8 Tahun 1981 meliputi Kepolisian,

Kejaksaan, Pengadilan dan Badan Pelaksana Pidana (Lapas). Kewenangan

lembaga penegak hukum dijamin oleh undang - undang,sehingga dalam

melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya terlepas dari pengaruh kekuasaan

pemerintah dan pengaruh - pengaruh lain. Hukum tidak dapat berjalan atau

tegak bila tidak ada aparat penegak hukum yang kredibilitas, kompeten dan

independen.Seberapa bagusnya suatu peraturan perundang - undangan bila

40

tidak didukung dengan aparat penegak hukum yang baik maka keadilan hanya

angan - angan.

Lemahnya mentalitas aparat penegak hukum mengakibatkan penegakkan

hukum tidak berjalan sebagaimana mestinya. Banyak faktor yang

mempengaruhi lemahnya mentalitas aparat penegak hukum diantaranya

lemahnya pemahaman agama, ekonomi, proses rekruitmen yang tidak

transparan dan lain sebagainya. Dipertegas bahwa faktor penegak hukum

memainkan peran penting dalam memfungsikan hukum. Peraturan sudah baik,

tetapi kualitas penegak hukum rendah maka akan ada masalah. Demikian juga,

apabila peraturannya buruk sedangkan kualitas penegak hukum baik,

kemungkinan munculnya masalah masih terbuka.

Komponen yang ketiga, budaya hukumadalah sikap manusia terhadap

hukum dan sistem hukum, kepercayaan, nilai, pemikiran, serta

harapannya.Kultur hukum adalah suasana pemikiran sosial dan kekuatan sosial

yang menentukan bagaimana hukum digunakan, dihindari, atau

disalahgunakan.Budaya hukum erat kaitannya dengan kesadaran hukum

masyarakat. Semakin tinggi kesadaran hukum masyarakat maka akan tercipta

budaya hukum yang baik dan dapat merubah pola pikir masyarakat mengenai

hukum selama ini. Secara sederhana, tingkat kepatuhan masyarakat terhadap

hukum merupakan salah satu indikator berfungsinya hukum.

Menurut Suratman budaya hukum merupakan nilai -nilai dan sikap -

sikap masyarakat yang dapat mempengaruhi sistem hukum.Sikap dan nilai -

nilai masyarakat ini merupakan persoalan yang paling sulit.Sifatnya yang

abstrak merupakan ciri khas yang membedakan dengan komponen substansi

dan struktur. 57 Budaya hukum suatu masyarakat akan tampak pada

penghayatan terhadap hukum yang berlaku. 58 Secara kualitatif, terdapat

beberapa alasan mengapa mereka mengetahui, memahami, dan kemudian

menghayati hukum yang telah ditetapkan.

Esmi Warrasih mengemukakan 3 (tiga) unsur sistem hukum (three

elements of legal system) dari Lawrence Mier Friedman. Ketiga unsur sistem

hukum yang mempengaruhi bekerjanya hukum tersebut yaitu :

57Suratman, Philips M Dillah, Metode Penelitian Hukum, Alfabeta, Bandung, 2014, hal. 7. 58Ibid, hal. 7.

41

(a) Struktur Hukum (Legal Structure), (b) Substansi Hukum (Legal Sunstance),

(c) Kultur Hukum (Legal Culture). Ketiga unsur sistem hukum tersebut adalah:

1) Komponen Struktur, yaitu kelembagaan yang diciptakan oleh sistem

hukum itu dengan berbagai macam fungsi dalam rangka mendukung

bekerjanya sistem tersebut. Komponen ini dimungkinkan untuk melihat

bagaimana sistem hukum itu memberikan pelayanan terhadap

penggarapan bahan-bahan hukum secara teratur.

2) Komponen Substansi, yaitu sebagai output dari sistem hukum, berupa

peraturan-peraturan, keputusan - keputusan yang digunakan baik oleh

pihak yang mengatur maupun yang diatur.

3) Komponen Kultur, yaitu terdiri dari nilai - nilai dan sikap - sikap yang

mempengaruhi bekerjanya hukum atau oleh Lawrence M.Friedmen

disebut sebagai kultur hukum. Kultur hukum inilah yang berfungsi

sebagai jembatan yang menghubungkan antara peraturan hukum dengan

tingkah laku hukum seluruh warga masyarakat. Komponen kultur

hukum ini hendaknya dibedakan antara internal legal culture yaitu

kultur hukum para lawyers and judges dan external legal cultur yaitu

kultur hukum masyarakat luas. 59

Pelaksanaan di lapangan ketiga komponen tersebut saling terkait erat

dalam suatu sistem yang berhubungan erat antara penegakan hukum,

penyusunan hukum, penegakan hukum dan pendayagunaan hukum, sehingga

dapat dihindari terjadinya fenomena keterasingan akibat regulasi pada bidang

tertentu.60

9. Penelitian Yang Relevan

a. Tugas dan Fungsi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pendaftaran

Tanah di Kabupaten Kudus oleh Anna Ismudiyatun. Program Magister

Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang Tahun 2009. Penelitian ini

dilatarbelakangi oleh masyarakat Indonesia pada umumnya dan masyarakat

Kudus pada khususnya, masih belum memahami benar yang dimaksud

Pendaftaran Tanah. Hal tersebut terbukti masih banyak masalah hukum yang

59Esmi Warassih, Pranata Hukum, Sebuah Telaah Sosiologis, Suryandaru, Semarang, 2005, hal. 30 60Suratman, H Philip Dillah, Opcit, hal. 7.

42

timbul berkaitan dengan Pendaftaran Tanah yakni kurangnya kesadaran dalam

melakukan perbuatan hukum, contohnya melakukan perjanjian jual beli tanah

di depan PPAT. Tidak segera melakukan balik nama yang merupakan suatu

kerawanan pada masa yang akan datang dengan menimbulkan sengketa.

Permasalahan tersebut di atas masih dapat teratasi dengan peran Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) seperti termuat dalam Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah

Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan lebih

disempurnakan lagi dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional

Republik Indonesia Nomor I Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT), hal tersebut harus dengan kesadaran para pihak.

Adapun tesis ini dibuat dengan tujuan untuk mengetahui peran Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pendaftaran Akta Tanah di Kabupaten

Kudus. Dari pembahasan tesis ini ternyata masih banyak yang harus dipahami

oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) maupun masyarakat dalam

Pendaftaran Tanah di Kabupaten Kudus. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

juga dapat memberikan penerangan, pengetahuannya kepada masyarakat

bahwa Pendaftaran Tanah sangat penting untuk menghindari sengketa-sengketa

tanah yang sering timbul karena kurang pengetahuan tentang Pendaftaran

Tanah.

b. Praktek Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali secara Sporadik di

Kabupaten Tangerang oleh Vitri Rahmawati. Program Magister Kenotariatan

Universitas Diponegoro Semarang Tahun 2010. Penelitian tersebut

dilatarbelakangi tentang pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali dan cara

masyarakat melakukan pendaftaran tanah pertama kali secara sporadik serta

mengetahui faktor-faktor pendukung dan penghambat dalam pelaksanaan

pendaftaran tanah. Hasil penelitian tentang pelaksanaan pendaftaran tanah

pertama kali secara sporadik dapat diajukan oleh pemegang haknya ataupun

melalui kuasanya ke Kantor Pertanahan. Pendaftaran tanah di masyarakat

dilakukan secara sporadik dan sistematik. Bagi masyarakat yang melakukan

pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilakukan secara langsung oleh

pemilik tanahnya ataupun melalui Kantor PPAT. Hasil dari penelitian penulis,

43

dengan dilaksanakannya pendaftaran tanah, maka Kantor Pertanahan

Kabupaten Tangerang akan menerbitkan bukti kepemilikan yang sah, berupa

sertifikat Hak Atas Tanah kepada pemiliknya. Dengan demikian masyarakat

diberikan jaminan dan kepastian hukum terhadap bidang tanah yang dimiliki

dan dikuasainya. Kesimpulan dari penelitian adalah pelaksanaan pendaftaran

tanah pertama kali secara sporadik di Kabupaten Tangerang menunjukkan

prosentase yang signifikan dengan tingkat kebutuhan masyarakat, kondisi ini

menunjukkan semakin meningkatnya kesadaran masyarakat akan pentingnya

pelaksanaan pendaftaran tanah. Dalam hal ini masyarakat dapat memberikan

pembuktian yang kuat terhadap Hak Atas Tanah yang dimilikinya.

c. Analisis Hukum Terhadap Kebijaksanaan Pemerintah Dalam Mengatasi

Konflik Pengaturan Pendaftaran Tanah. Harun Al Rasyid, Skripsi Strata 1

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Tahun 2011. Dengan latar

belakang, Pemerintah wajib menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh

Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundangan yang berlaku, ketika terjadi

konflik peraturan perundangan terkait bidang pendaftaran tanah, maka

Pemerintah dapat mengambil metode penelitian normatif menggunakan studi

hukum law in books dengan pendekatan yuridis yang bertitik tolak dari analisis

data sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tersier, melalui

metode pengumpulan data library research dan field research maka semua

data dianalisis dengan metode pendekatan kualitatif sehingga digeneralisasi

dan disimpulkan serta dibuat saran. Berdasarkan masukan bahan dan data serta

hasil penelitian dan pembahasan terkait kebijaksanaan Pemerintah dalam

mengatasi konflik pengaturan pendaftaran tanah akhirnya disimpulkan bahwa

konflik pengaturan pendaftaran tanah yang memerlukan kebijaksanaan

Pemerintah meliputi konflik sinkronisasi, konsistensi dan stagnasi, bahwa

kebijaksanaan Pemerintahtersebut sah dan benar menurut hukum sepanjang

sesuai dengan Pancasila, UUD 1945 dan hukum positif, disarankan kepada

pihak legeslatif dan eksekutif atau yang berkompeten sebelum membuat

peraturan perundangan agar lebih cermat dalam menginventarisasi dan meneliti

hukum positif sehingga hasilnya tidak tumpang tindih atau berpotensi konflik.

44

Perbedaan /Novelty

Peneliti dalam tesis ini bertujuan mengetahui dan menganalisis Pelaksanaan

Pendaftaran Tanah Melalui Pendaftaran Mandiri Akta Tanah secara Online di

Kabupaten Sukoharjo dan apa saja kendala – kendala dalam Pelaksanaan

Pendaftaran Tanah Melalui Pendaftaran Mandiri Akta Tanah/ PERMATA secara

Online yang dianalisis secara empiris menggunakan teori sistem hukum menurut

Lawrence Mier Friedman.

B. Kerangka Pemikiran

PPAT

PP No. 37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan

PPAT

KLIEN

1.UUD 1945 Pasal 33

2.UU No 5 Tahun 1960 tentang UUPA

3.PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4. PKBN No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan PP

No.3 Tahun 1997

---------------------------------------------------------------

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan

Pertanahan Nasional

-PENDAFTARAN TANAH PERMATA ONLINE-

Subtansi Struktur Kultur

Proses Pelaksanaan Pendaftaran

Melalui PERMATA

Kendala- Kendala Dalam

Pelaksanaan Pendaftaran

Melalui PERMATA

Teori Sistem Hukum

45

Hubungan tanah dengan manusia adalah sangat erat, tanah sebagai benda tetap,

akan selalu utuh dan selalu abadi yang tidak akan musnah di permukaan bumi kecuali

adanya hari akhir. Karena hal itu, maka setiap perbuatan hukum yang berhubungan

dengan tanah, misalnya pembuatan sertipikat tanah, di perlukan suatu instansi yang

mengurusnya, seperti PPAT dan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan

Pertanahan Nasional.

PPAT selaku Pejabat yang kewenangannya diatur oleh PP No. 37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk

membuat akta-akta tanah tertentu sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-

undangan yang bersangkutan, yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah

dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, dan akta pemberian kuasa untuk Hak

Tanggungan. Melalui kewenangannya itu dalam kemajuan teknologi PPAT harus

belajar dan menguasai Teknologi Informasi.

Pada awal tahun 2015 Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan

Nasional Kabupaten Sukoharjo menerapkan sistem online yang memungkinkan PPAT

melakukan input data klien langsung dari komputer di kantornya. PPAT dalam

melakukan input data akan memasukkan kata sandi/ password yang sudah diberi oleh

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional,setelah mendapat

informasi data melalui komputer yang dilakukan secara online maka Kementerian

Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional akan mengolahnya dan membuat

jadwal serta langkah untuk melakukan verifikasi dan validasi terhadap data yang telah

dimasukkan oleh PPAT dari kantornya. Verifikasi dan validasi serta langkah - langkah

berikutnya dilakukan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional

sampai akhirnya keluar Sertipikat tanah.Dengan kemajuan inilah sehingga rasa

keadilan,kecepatan pelayanan terhadap masyarakat dapat dirasakan sehingga

meningkatkan kepercayaan publik terhadap lembaga pemerintah seperti Kementerian

Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional.Serta asas -asas dalam pendaftaran

tanah yakni untuk terciptanya rasa aman, sederhana, terjangkau, mutakhir dan terbuka

terkandung dalam program pemerintah ini.

46

Dilihat dari teori sistemhukum maka pelaksanaan Pendaftaran Akta Tanah secara

online melalui sistem yang dikenal dengan PERMATA dipengaruhi oleh ketiga unsur

yakni:

a. Struktur dalam kelembagaan sebagai bagian dalam lembaga dimana terdapat

tingkatan yang didalamnya terdapat norma, perilaku dan hubungan sosial.

b. Substansi adalah produk yang dihasilkan yang berupa peraturan - peraturan,

keputusan - keputusan yang digunakan baik oleh pihak yang mengatur maupun

yang diatur.

c. Kultur Hukum merupakan sikap manusia terhadap hukum dan sistem kepercayaan,

nilai, pemikiran, etika dan harapan. Kultur hukum adalah suasana pikiran sosial dan

kekuatan sosial yang menentukan bagaimana hukum digunakan, dihindari atau

disalahgunakan.

47