pusat pengembangan sumber daya manusia kementerian …

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/

Badan Pertanahan Nasional

Tahun 2019

Modul 2 Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar: Pengenalan Muatan dan Prosedur RDTR

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 ii

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan

kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan Rencana Detail Tata

Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang kegiatan diklat agar

peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan.

Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua

pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa

membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.

Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas

kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan

hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi perbaikan

penyusunan modul di masa akan datang.

Terima kasih.

Jakarta, 2019

Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya

Manusia,

Ir. Virgo Eresta Jaya, M.Eng.Sc

NIP. 19690916 199303 1 001


PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 iii

DAFTAR ISI

Hal

KATA PENGANTAR ........................................................................................................................ ii

DAFTAR ISI..................................................................................................................................... iii

DAFTAR GAMBAR .......................................................................................................................... v

DAFTAR TABEL ............................................................................................................................. vi

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................................... 1

A. LATAR BELAKANG ...................................................................................................... 1

B. DEKSRIPSI SINGKAT .................................................................................................. 2

C. TUJUAN PEMBELAJARAN .......................................................................................... 2

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ............................................................. 2

BAB II MUATAN RDTR .................................................................................................................... 4

A. TUJUAN PENATAAN BWP .......................................................................................... 4

B. RENCANA STRUKTUR RUANG ................................................................................. 5

C. RENCANA POLA RUANG ........................................... Error! Bookmark not defined.

D. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA................ 20

E. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG .................................................................... 22

LATIHAN .............................................................................................................................. 24

RANGKUMAN ...................................................................................................................... 25

EVALUASI ............................................................................................................................ 26

UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ................................................................................ 26

BAB III PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR ................................................................................. 27

1. TAHAP PERSIAPAN .................................................................................................. 27

2. TAHAP PENGUMPULAN DATA ................................................................................ 29

3. TAHAP PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA ......................................................... 34

4. TAHAP PERUMUSAN KONSEP RDTR .................................................................... 43

5. TAHAP PERUMUSAN MUATAN PERATURAN ZONASI ......................................... 64

6. PELIBATAN MASYARAKAT DALAM PENYUSUNAN RDTR ................................... 83

7. PEMBAHASAN RAPERDA RDTR DAN PERATURAN ZONASI ............................... 85

LATIHAN .............................................................................................................................. 88

RANGKUMAN ...................................................................................................................... 88

EVALUASI ............................................................................................................................ 89

UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ................................................................................ 89


PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 iv

BAB IV PENUTUP ......................................................................................................................... 90

DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................................... 91

RIWAYAT HIDUP ........................................................................................................................... 92


PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 v

DAFTAR GAMBAR

Hal

Gambar 1. Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP ................................................................... 16

Gambar 2. Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP hingga Blok ............................................... 16

Gambar 3. Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP hingga Blok ............................................... 17

Gambar 4. Ilustrasi Pembagian Subzona didalam Blok dan Sub-Blok pada Satu Sub BWP ............. 18

Gambar 5. Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang (Zoning Map) ............................................................. 19

Gambar 6. Ilustrasi Pusat Pelayanan di dalam BWP ........................................................................... 36


PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 vi

DAFTAR TABEL

Hal

Tabel 1. Rincian Analisis dalam Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi ........................................ 36

Tabel 2. Muatan Rencana Struktur Ruang ............................................. Error! Bookmark not defined.

Tabel 3. Muatan Rencana Pola Ruang ................................................................................................. 53

Tabel 4. Contoh Pengklasifikasian Zona Lindung ................................................................................ 57

Tabel 5. Contoh Pengklasifikasian Zona Budidaya .............................................................................. 57

Tabel 6. Muatan Penataan Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya ........................................ 59

Tabel 7. Ketentuan Teknis Zonasi Berdasarkan Klasifikasi Zona Kegiatan ......................................... 66

Tabel 8. Ketentuan Teknis Zonasi T (Bersyarat secara Tertentu) ........................................................ 70

Tabel 9. Ketentuan Teknis Zonasi B (Bersyarat Tertentu) ................................................................... 71

Tabel 10. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ........................................................................... 73

Tabel 11. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Lainnya ............................................................. 74


PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 1

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Berdasarkan Undang-Undang nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang,

pelaksanaan penataan ruang berupa perencanaan tata ruang dilakukan untuk

menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang. Rencana

rinci tata ruang sebagaimana dimaksud salah satunya adalah rencana detail tata

ruang (RDTR) kabupaten/kota yang disusun sebagai perangkat operasional dari

rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota yang dilengkapi dengan

peraturan zonasi (PZ).

Sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang (Ps 59), disebutkan bahwa :

1. Setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari wilayah

kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya.

2. Bagian dari wilayah kabupaten yang akan disusun RDTR-nya dapat merupakan

kawasan perkotaan dan/atau kawasan strategis kabupaten.

3. Bagian dari wilayah kota yang akan disusun RDTR-nya dapat merupakan

kawasan strategis kota.

4. RDTR harus sudah ditetapkan paling lama 36 (tiga puluh enam) bulan sejak

penetapan RTRW kabupaten/kota.

5. RDTR merupakan dasar penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan

(RTBL) bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan sebagai zona yang

diprioritaskan penanganannya.

Dari sisi rencana, RTRW kabupaten/kota akan menjadi acuan bagi penyusunan

RDTR, sedangkan RDTR akan menjadi dasar bagi penyusunan rencana tata

bangunan dan lingkungan (RTBL). Adapun dari sisi wilayah perencanaan, RTRW

kabupaten/kota memiliki wilayah perencanaan kabupaten/kota, RDTR memiliki



wilayah perencanaan bagian wilayah perencanaan (BWP), dan RTBL memiliki

wilayah perencanaan Sub BWP.

Berdasarkan hal-hal tersebut maka pemerintah daerah yang membidangi

penataan ruang perlu segera melaksanakan penyusunan RDTR bagi wilayah kota

dan perkotaan yang ada di daerahnya. Mengingat masih terbatasnya ketersediaan

sumber daya aparatur yang memahami muatan dan proses penyusunan RDTR ini,

maka disusunlah modul Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar. Melalui diklat ini

diharapkan sumberdaya aparatur bidang penataan ruang baik pusat dan daerah

mampu meningkatkan kualitas pemahaman tentang muatan dan prosedur

penyusunan RDTR sehingga memudahkan mereka dalam praktek penyusunan

RDTR di daerahnya masing-masing.

B. DEKSRIPSI SINGKAT

Modul Diklat Pengenalan Muatan dan Prosedur RDTR ini membekali peserta

agar mampu menjelaskan muatan dan prosedur penyusunan RDTR kabupaten/kota.

C. TUJUAN PEMBELAJARAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan mampu menjelaskan

muatan dan prosedur penyusunan RDTR kabupaten/kota. Indikator keberhasilan

dari pembelajaran ini peserta mampu:

1. Menjelaskan tentang muatan RDTR kabupaten/kota yang mencakup tujuan

penataan Bagian Wilayah Perkotaan (BWP), Rencana Struktur Ruang,

Rencana Pola Ruang, Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan

Penanganannya, dan Ketentuan Pemanfaatan Ruang; dan

2. Menjelaskan tentang prosedur penyusunan RDTR kabupaten/kota yang

meliputi tahap persiapan, tahap pengumpulan data, tahap analisis data, tahap

perumusan konsep RDTR, serta tahap penyusunan dan pembahasan Raperda

RDTR dan Peraturan Zonasi.

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Muatan RDTR

a. Tujuan Penataan BWP;



b. Rencana Struktur Ruang;

c. Rencana Pola Ruang;

d. Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penangannya; dan

e. Ketentuan Pemanfaatan Ruang.

2) Prosedur Penyusunan RDTR

a. Tahap persiapan;

b. Tahap Pengumpulan Data;

c. Tahap Analisis Data;

d. Tahap Perumusan Konsep RDTR; dan

e. Tahap Penyusunan dan Pembahasan Raperda RDTR dan PZ.



BAB II

MUATAN RDTR

A. TUJUAN PENATAAN BWP

Bagian Wilayah Perencanaan yang selanjutnya disingkat BWP adalah bagian

dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota yang akan atau

perlu disusun rencana rincinya, dalam hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang

ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan.

Tujuan penataan BWP merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan

dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW

dan merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat

dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan penataan BWP berisi tema yang akan

direncanakan di BWP.

Tujuan penataan BWP berfungsi:

a. Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana

struktur ruang, penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya,

penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan zonasi; dan

b. Menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan dengan

RTRW kabupaten/kota.

Perumusan tujuan penataan BWP didasarkan pada:

a. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota;

b. Isu strategis BWP, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah, dan urgensi

penanganan; dan

c. Karakteristik BWP.

INDIKATOR KEBERHASILAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan muatan RDTR Kabupaten/Kota

yang mencakup tujuan penataan Bagian Wilayah Perkotaan (BWP), Rencana Struktur Ruang,

Rencana Pola Ruang, Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya, dan Ketentuan

Pemanfaatan Ruang.



Tujuan penataan BWP dirumuskan dengan mempertimbangkan:

a. Keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;

b. Fungsi dan peran BWP;

c. Potensi investasi;

d. Keunggulan dan daya saing BWP;

e. Kondisi sosial dan lingkungan BWP;

f. Peran dan aspirasi masyarakat dalam pembangunan; dan

g. Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut.

B. RENCANA STRUKTUR RUANG

Rencana struktur ruang merupakan susunan pusat-pusat pelayanan dan

sistem jaringan prasarana di BWP yang akan dikembangkan untuk mencapai tujuan

dalam melayani kegiatan skala BWP.

Rencana struktur ruang berfungsi sebagai:

a. Pembentuk sistem pusat pelayanan di dalam BWP;

b. Dasar perletakan jaringan serta rencana pembangunan prasarana dan utilitas

dalam BWP sesuai dengan fungsi pelayanannya; dan

c. Dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam RTBL dan

rencana teknis sektoral.

Rencana struktur ruang dirumuskan berdasarkan:

a. Rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang termuat dalam RTRW;

b. Kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi BWP; dan

c. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Rencana struktur ruang dirumuskan dengan kriteria:

a. Memperhatikan rencana struktur ruang BWP lainnya dalam wilayah

kabupaten/kota;

b. Memperhatikan rencana struktur ruang kabupaten/kota sekitarnya yang

berbatasan langsung dengan BWP;

c. Menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan prasarana dan

utilitas pada BWP;



d. Mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas BWP termasuk

kebutuhan pergerakan manusia dan barang; dan

e. Mempertimbangkan inovasi dan/atau rekayasa teknologi.

Materi rencana struktur ruang meliputi:

a. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan

Rencana pengembangan pusat pelayanan merupakan distribusi pusat-pusat

pelayanan di dalam BWP yang akan melayani sub BWP, dapat meliputi:

1) pusat pelayanan kota/kawasan perkotaan;

2) sub pusat pelayanan kota/kawasan perkotaan; dan

3) pusat lingkungan, berupa:

a) pusat lingkungan kecamatan;

b) pusat lingkungan kelurahan; dan/atau

c) pusat rukun warga.

b. Rencana Jaringan Transportasi

1) Untuk RDTR kawasan perkotaan di kabupaten, terdiri atas:

a) jaringan jalan dan jaringan kereta api sesuai dengan yang termuat dalam

RTRW kabupaten;

b) jaringan jalan sistem sekunder di kawasan perkotaan meliputi jalan arteri

sekunder, kolektor sekunder, dan lokal sekunder;

c) jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan sekunder;

d) jalur pejalan kaki;

e) jalur sepeda (jika ada); dan

f) jaringan jalan lainnya yang meliputi:

(1) jalan masuk dan keluar terminal barang serta terminal

orang/penumpang sesuai ketentuan yang berlaku (terminal tipe A,

terminal tipe B, terminal tipe C, dan/atau pangkalan angkutan umum);

(2) jaringan jalan moda transportasi umum (jalan masuk dan keluarnya

terminal barang/orang hingga pangkalan angkutan umum dan halte);

dan

(3) jalan masuk dan keluar parkir.

2) Untuk RDTR kota, terdiri atas:



a) jaringan jalan dan jaringan kereta api sesuai dengan yang termuat dalam

RTRW kota;

b) jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan sekunder;

c) jalur pejalan kaki;

d) jalur sepeda (jika ada); dan

e) jaringan jalan lainnya yang meliputi:

(1) jalan masuk dan keluar terminal barang serta terminal

orang/penumpang sesuai ketentuan yangberlaku (terminal tipe A,

terminal tipe B, terminal tipe C, dan/atau pangkalan angkutan umum);

(2) jaringan jalan moda transportasi umum (jalan masuk dan keluarnya

terminal barang/orang hingga pangkalan angkutan umum dan halte);

dan

(3) jalan masuk dan keluar parkir.

Jaringan transportasi dapat berada di permukaan tanah, di bawah permukaan

tanah, atau di atas permukaan tanah.

c. Rencana Jaringan Prasarana

1) Rencana Jaringan Energi/Kelistrikan, meliputi:

a) jaringan infrastruktur minyak dan gas bumi, terdiri atas:

(1) jaringan yang menyalurkan minyak dan gas bumi dari fasilitas

produksi ke kilang pengolahan dan/atau tempat penyimpanan;

dan/atau

(2) jaringan yang menyalurkan gas bumi dari kilang pengolahan ke

konsumen.

b) jaringan penyaluran ketenagalistrikan, terdiri atas:

(1) jaringan transmisi dan distribusi tenaga listrik untuk menyalurkan

tenaga listrik antarsistem sesuai dengan RTRW kabupaten/kota,

dapat berupa:

(a) saluran udara tegangan ultra tinggi (SUTUT);

(b) saluran udara tegangan ekstra tinggi (SUTET);

(c) saluran udara tegangan tinggi (SUTT);

(d) saluran udara tegangan tinggi arus searah (SUTTAS);

(e) saluran udara tegangan menengah (SUTM);



(f) saluran udara tegangan rendah (SUTR);

(g) saluran kabel tegangan menengah (SKTM); dan/atau

(h) saluran transmisi/distribusi lainnya.

(2) gardu listrik, meliputi:

(a) gardu induk yang berfungsi untuk menurunkan tegangan dari

jaringan subtransmisi menjadi tegangan menengah;

(b) gardu hubung yang berfungsi untuk membagi daya listrik dari

gardu induk menuju gardu distribusi; dan

(c) gardu distribusi yang berfungsi untuk menurunkan tegangan

primer menjadi tegangan sekunder.

2) Rencana Jaringan Telekomunikasi (tetap dan bergerak), terdiri atas:

a) infrastruktur dasar telekomunikasi yang berupa lokasi pusat automatisasi

sambungan telepon;

b) jaringan telekomunikasi telepon kabel yang berupa lokasi stasiun telepon

otomat, rumah kabel, dan kotak pembagi;

c) sistem televisi kabel termasuk lokasi stasiun transmisi;

d) jaringan telekomunikasi telepon nirkabel yang berupa lokasi menara

telekomunikasi termasuk menara Base Transceiver Station (BTS);

e) jaringan serat optik; dan

f) peningkatan pelayanan jaringan telekomunikasi.

3) Rencana Jaringan Air Minum, meliputi:

a) jaringan perpipaan:

(1) unit air baku;

(2) unit produksi yang berupa bangunan pengambil air baku, dan instalasi

produksi;

(3) unit distribusi berupa pipa transmisi air baku;

(4) unit pelayanan yang berupa pipa unit distribusi hingga persil/bidang;

dan/atau

(5) bangunan penunjang dan bangunan pelengkap;

b) jaringan non-perpipaan, yang terdiri atas:

(1) sumur dangkal;

(2) sumur pompa;



(3) bak penampungan air hujan; dan

(4) terminal air.

4) Rencana Jaringan Drainase, meliputi:

a) saluran primer;

b) saluran sekunder;

c) saluran tersier;

d) saluran lokal;

e) bangunan peresapan (kolam retensi); dan

f) bangunan tampungan (polder) beserta sarana pelengkapnya (sistem

pemompaan dan pintu air).

5) Rencana Pengelolaan Air Limbah, meliputi:

a) Sistem pengelolaan air limbah (SPAL) setempat, meliputi:

(1) subsistem pengolahan setempat;

(2) subsistem pengangkutan; dan

(3) subsistem pengolahan lumpur tinja.

b) Sistem pengelolaan air limbah (SPAL) terpusat, meliputi:

(1) subsistem pelayanan yang terdiri atas pipa tinja, pipa non tinja bak

perangkap lemak dan minyak dari dapur, pipa persil, bak kontrol, dan

lubang inspeksi;

(2) subsistem pengumpulan yang terdiri atas pipa retikulasi, pipa induk,

serta sarana dan prasarana pelengkap; dan

(3) subsistem pengolahan terpusat yang terdiri atas Instalasi Pengelolaan

Air Limbah (IPAL) kota dan IPAL skala kawasan tertentu/permukiman.

Untuk industri rumah tangga harus menyediakan instalasi pengolahan air

limbah komunal tersendiri.

6) Rencana Jaringan Prasarana Lainnya

Penyediaan prasarana lainnya direncanakan sesuai kebutuhan

pengembangan BWP, misalnya BWP yang berada pada kawasan rawan

bencana wajib menyediakan jalur evakuasi bencana yang meliputi jalur

evakuasi dan tempat evakuasi sementara yang terintegrasi baik untuk skala

kabupaten/kota, kawasan, maupun lingkungan.



Jalur evakuasi bencana dapat memanfaatkan jaringan prasarana dan sarana

yang sudah ada.

Peta rencana struktur ruang digambarkan dengan ketentuan sebagai berikut:

a. Peta rencana struktur ruang terdiri dari:

1) peta pusat pelayanan yang memuat pusat-pusat pelayanan;

2) peta jaringan transportasi yang memuat jaringan jalan dan kereta api; dan

3) peta jaringan prasarana yang terdiri dari jaringanenergi/kelistrikan,

telekomunikasi, air minum, drainase, air limbah, dan prasarana lainnya yang

digambarkan secara tersendiri untuk masing-masing rencana jaringan

prasarana;

b. Apabila terdapat jaringan transportasi dan jaringan prasarana yang berada di

bawah permukaan tanah (ruang dalam bumi) maupun di atas permukaan tanah

maka digambarkan dalam peta tersendiri dan dilengkapi dengan gambar

potongan/penampang;

c. Rencana struktur ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat

ketelitian informasi minimal 1:5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai sistem

informasi geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang

berwenang;

d. Rencana struktur ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan standar

yang akan diatur lebih lanjut melalui pedoman tersendiri; dan

e. Rencana struktur ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga) dimensi.

C. RENCANA POLA RUANG

Rencana pola ruang yang tercakup dalam RDTR merupakan rencana distribusi

zona pada BWP yang akan diatur sesuai dengan fungsi dan peruntukannya. Pola

ruang ini meliputi antara lain hutan lindung, zona yang memberi perlindungan

terhadap zona di bawahnya, zona perlindungan setempat, perumahan, perdagangan

dan jasa, perkantoran, industri, dan RTNH, ke dalam blok-blok. Rencana pola ruang

dimuat dalam peta yang juga berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi.



Rencana pola ruang berfungsi sebagai:

a. Alokasi ruang bagi berbagai kegiatan sosial budaya, ekonomi, serta kegiatan

pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;

b. Dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;

c. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis lainnya; dan

d. Dasar penyusunan rencana jaringan prasarana. Kebutuhan jaringan apa saja

yang ada, dan berapa besar.

Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

a. Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW

kabupaten/kota;

b. Mengacu pada konsep ruang (khusus untuk RDTR kawasan perkotaan di

kabupaten);

c. Mempertimbangkan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dan

infrastruktur dalam BWP;

d. Memperkirakan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi

dan pelestarian fungsi lingkungan, khususnya untuk kawasan perkotaan yang

memiliki kegiatan yang berpotensi menimbulkan bangkitan yang cukup besar;

e. Mempertimbangkan ketersediaan ruang yang ada;

f. Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;

g. Memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk dampak

perubahan iklim; dan

h. Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan

ekonomi masyarakat

Rencana Pola Ruang RDTR terdiri atas:

a. Zona lindung yang meliputi:

1) zona hutan lindung (HL);

2) zona yang memberikan perlindungan terhadap zona dibawahnya (PB) yang

meliputi:

a) zona lindung gambut (LG); dan/atau

b) zona resapan air (RA).

3) zona perlindungan setempat (PS) yang meliputi:

a) zona sempadan pantai (SP);



b) zona sempadan sungai (SS);

c) zona sekitar danau atau waduk (DW) termasuk situ dan embung;

dan/atau

d) zona sekitar mata air (MA).

4) zona RTH kota (RTH) yang meliputi:

a) hutan kota (RTH-1);

b) taman kota (RTH-2);

c) taman kecamatan (RTH-3);

d) taman kelurahan (RTH-4);

e) taman RW (RTH-5);

f) taman RT (RTH-6); dan/atau

g) pemakaman (RTH-7).

5) zona konservasi (KS) yang meliputi:

a) cagar alam (KS-1);

b) suaka margasatwa (KS-2);

c) taman nasional (KS-3);

d) taman hutan raya (KS-4); dan/atau

e) taman wisata alam (KS-5).

6) zona lindung lainnya.

Pengkodean zona dan subzona lainnya diatur sendiri oleh masing-masing

daerah sesuai dengan kebutuhan.

b. Zona budidaya yang meliputi:

1) zona perumahan (R), yang dapat dirinci kedalam zona perumahan

berdasarkan tingkat kepadatan bangunan dan/atau tingkat

kemampuan/keterjangkauan kepemilikan rumah, contoh:

a) berdasarkan tingkat kepadatan bangunan: kepadatan sangat tinggi (R-

1), tinggi (R-2), sedang (R-3), rendah (R-4), dan sangat rendah (R-5);

atau

b) berdasarkan tingkat kemampuan/keterjangkauan kepemilikan rumah:

rumah mewah (Rm), rumah menengah (Rh), rumah sederhana (Rs), dan

rumah sangat sederhana (Ra).

2) zona perdagangan dan jasa (K), yang meliputi:



a) perdagangan dan jasa skala kota (K-1);

b) perdagangan dan jasa skala BWP (K-2); dan/atau

c) perdagangan dan jasa skala sub BWP (K-3).

3) zona perkantoran (KT);

4) zona sarana pelayanan umum (SPU), yang meliputi:

a) sarana pelayanan umum skala kota (SPU-1);

b) sarana pelayanan umum skala kecamatan (SPU-2);

c) sarana pelayanan umum skala kelurahan (SPU-3); dan/atau

d) sarana pelayanan umum skala RW (SPU-4).

5) zona industri (I), yang meliputi:

a) kawasan industri (KI); dan/atau

b) sentra industri kecil menengah (SIKM).

6) zona lainnya, yang dapat berupa pertanian, pertambangan, ruang terbuka

non hijau, sektor informal, pergudangan, pertahanan dan keamanan, Instalasi

Pengolahan Air Limbah (IPAL), Tempat Pemrosesan Akhir (TPA),

pengembangan nuklir, pembangkit listrik, dan/atau pariwisata. Pengkodean

zona dan subzona lainnya diatur sendiri oleh masing-masing daerah sesuai

dengan kebutuhan.

Khusus zona pertanian, di dalamnya dapat ditetapkan luasan dan sebaran

lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B) dengan mengacu pada

kawasan pertanian pangan berkelajutan (KP2B) yang telah ditetapkan dalam

peraturan daerah tentang RTRW kabupaten/kota. LP2B memiliki pengaturan

tersendiri sebagai tambahan dari aturan dasar zona pertanian dan dituangkan

ke dalam peta rencana pola ruang yang memuat kode pengaturan zonasi.

7) zona campuran (C), yang meliputi perumahan dan perdagangan/jasa,

perumahan dan perkantoran, perdagangan/jasa dan perkantoran.

Penggunaan kategori zona campuran di dalam rencana zonasi bertujuan untuk

mendorong pertumbuhan suatu bagian kawasan perkotaan agar menjadi satu

fungsi ruang tertentu.Kategori zona campuran juga dapat digunakan untuk

mengakomodasi adanya suatu bagian kawasan perkotaan yang memiliki lebih

dari satu fungsi ruang, yang harmonis namun tidak dapat secara utuh

dikategorikan ke dalam salah satu zona.



Penggunaan kategori zona campuran harus didukung oleh:

a) Adanya batas zona yang jelas yang dapat membatasi perluasan fungsi

campuran lebih lanjut; dan

b) Harus ada upaya untuk mendorong perkembangan fungsi campuran

menuju ke satu zona peruntukan tertentu.

Dalam menentukan klasifikasi zona/subzona lindung dan budidaya dalam

RDTR, perlu dibuat kriteria pengklasifikasian zona/subzona yang memuat

sekurang-kurangnya:

a. Nama zona/subzona;

b. Kode zona/subzona;

c. Definisi zona/subzone memuat pengertian lebih lanjut tentang

zona/subzona;

d. Tujuan penetapan zona memuat tujuan yang ingin dicapai untuk setiap

zona/subzona lindung dan budidaya dalam RDTR;

e. Kriteria performa zona/sub zona merupakan kualitas atau kinerja yang

harus dipenuhi untuk mencapai tujuan penetapan masing-masing

zona/subzona; dan

Kriteria perencanaan zona merupakan kriteria dan standar untuk

merencanakan ruang suatu zona agar tercapai tujuan penetapan zona/subzona.

Khusus untuk zona perumahan harus mencantumkan luas persil minimum dan luas

persil maksimum tiap zona/subzona.

Penjabaran zona menjadi sub zona harus memperhatikan dua hal yaitu:

a. Perbedaan dasar pengertian antara zona peruntukan ruang dengan

kegiatan; dan

b. hakekat zona adalah fungsi ruang, dan penjabarannya pun sebaiknya

mengikuti perbedaan fungsi ruang.

Apabila pada BWP hanya terdapat satu jenis subzona dari zona tertentu,

subzona tersebut dapat dijadikan zona tersendiri. Subzona juga dapat dijadikan

zona tersendiri apabila subzona tersebut memiliki luas yang signifikan atau memiliki

persentase yang besar terhadap luas BWP.

Setiap Sub BWP terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan batasan fisik antara

lain seperti jalan, sungai, dan sebagainya. Pengilustrasian overlay peta yang



didelineasi berdasarkan fisik (BWP, Sub BWP, dan blok) hingga peta yang

didelineasi berdasarkan fungsi (zona dan subzona) ditunjukkan pada Gambar 1.

Dalam hal luas BWP relatif kecil, rencana pola ruang dapat digambarkan

secara langsung ke dalam blok. Contoh pendelineasian peta yang digambarkan dari

BWP ke Sub BWP hingga blok dapat dilihat pada Gambar 2, dan contoh

pendeliniasian peta yang digambarkan secara langsung dari BWP ke dalam blok

dapat dilihat pada Gambar 3.

Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan ke dalam blok

disertai pengkodean berbagai subzona pada suatu Sub BWP dapat dilihat pada

Gambar 4.

Kegiatan dapat ditetapkan menjadi suatu zona apabila memiliki kriteria sebagai

berikut:

a. memiliki dampak dan tingkat gangguan yang signifikan terhadap lingkungan di

sekelilingnya sehingga perlu diatur dan dikendalikan; dan/atau

b. memiliki keragaman kegiatan yang memerlukan pengaturan.

Apabila diperlukan, zona dapat dibagi lagi menjadi beberapa subzona atau sub

subzona, sedangkan apabila tidak memenuhi kriteria tersebut di atas, maka tidak

diklasifikasikan sebagai zona dimasukkan kedaftar kegiatan didalam matriks ITBX.

Apabila BWP terlalu luas untuk digambarkan ke dalam satu peta berskala

1:5.000, maka peta rencana pola tersebut dapat digambarkan ke dalam beberapa

lembar peta berdasarkan Sub BWP, seperti dapat dilihat pada Gambar 5. Adapun

untuk zona rawan bencana, peta digambarkan secara terpisah dari peta rencana

pola.



Gambar 1. Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP

Gambar 2. Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP hingga Blok



Gambar 3. Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP hingga Blok



Gambar 4. Ilustrasi Pembagian Subzona di dalam Blok dan Sub-Blok pada Satu Sub BWP



Gambar 5. Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang (Zoning Map)

Peta rencana pola ruang (zoning map) digambarkan dengan ketentuan sebagai

berikut:

1. Rencana pola ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat ketelitian

informasi minimal 1:5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai sistem informasi

geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang berwenang;

2. Cakupan rencana pola ruang meliputi ruang darat dan ruang laut dengan batasan

mengacu pada peraturan perundang-undangan;

3. Apabila terdapat rencana pemanfaatan ruang yang berada di bawah permukaan

tanah (ruang dalam bumi) maka digambarkan dalam peta tersendiri dan

dilengkapi dengan gambar potongan/penampang;

4. Rencana pola ruang dapat digambarkan ke dalam beberapa lembar peta yang

tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku;

5. Peta rencana pola ruang harus sudah menunjukkan batasan persil untuk wilayah

yang sudah terbangun.



6. Rencana pola ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan standar yang

akan diatur lebih lanjut melalui pedoman tersendiri; dan

7. Rencana pola ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga) dimensi.

D. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya

dalam rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam

rencana penanganan Sub BWP yang diprioritaskan. Penetapan Sub BWP yang

diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk mengembangkan, melestarikan,

melindungi, memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau

melaksanakan revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki

prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya. Sub BWP yang diprioritaskan

penanganannya merupakan lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari

RDTR.

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya berfungsi sebagai:

a. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis pembangunan sektoral, dan

b. Dasar pertimbangan dalam penyusunan indikasi program prioritas RDTR.

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan

berdasarkan:

a. Tujuan penataan BWP;

b. Nilai penting Sub BWP yang akan ditetapkan;

c. Kondisi ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan Sub BWP yang akan ditetapkan;

d. Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup BWP; dan

e. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan dengan

kriteria:

a. Merupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan rencana pola ruang dan

rencana jaringan prasarana, serta pelaksanaan peraturan zonasi di BWP;

b. Mendukung tercapainya agenda pembangunan dan pengembangan kawasan;

c. Merupakan Sub BWP yang memiliki nilai penting dari sudut kepentingan ekonomi,

sosialbudaya, pendayagunaan sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi



dan daya dukung lingkungan hidup, dan/atau memiliki nilai penting lainnya yang

sesuai dengan kepentingan pembangunan BWP; dan/atau;

d. Merupakan Sub BWP yang dinilai perlu dikembangkan, diperbaiki, dilestarikan,

dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar tertentu berdasarkan

pertimbangan ekonomi, sosialbudaya, dan/atau lingkungan.

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya harus memuat

sekurang-kurangnya:

a. Lokasi

Lokasi Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya digambarkan dalam

peta. Lokasi tersebut dapat meliputi seluruh wilayah Sub BWP yang ditentukan,

atau dapat juga meliputi sebagian saja dari wilayah Sub BWP tersebut. Batas

delineasi lokasi Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan dengan

mempertimbangkan :

1) Batas fisik, seperti blok dan subblok;

2) Fungsi kawasan, seperti zona dan subzona;

3) Wilayah administratif, seperti RT, RW, desa/kelurahan, dan kecamatan;

4) Penentuan secara kultural tradisional, seperti kampung, desa adat, gampong,

dan nagari;

5) Kesatuan karakteristik tematik, seperti kawasan kota lama, lingkungan sentra

perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan, kawasan perkampungan

tertentu, dan kawasan permukiman tradisional; dan

6) Jenis kawasan, seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan

terbangun yang memerlukan penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan

bencana, dan kawasan gabungan atau campuran.

b. Tema Penanganan

Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi. Tema

penanganan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya terdiri atas:

1) Perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya melalui penataan

lingkungan permukiman kumuh (perbaikan kampung), dan penataan

lingkungan permukiman nelayan;



2) Pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya

melalui peremajaan kawasan, pengembangan kawasan terpadu, serta

rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan pascabencana;

3) Pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya melalui

pembangunan kawasan perumahan umum (public housing) yang dibangun

oleh pemerintah dan swasta (Kawasan Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun-

Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan terpadu, pembangunan desa

agropolitan, pembangunan kawasan perbatasan; dan/atau

4) Pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya melalui pelestarian

kawasan, konservasi kawasan, dan revitalisasi kawasan.

E. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan

RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP dalam jangka waktu

perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan.

Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi sebagai:

a. Dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman investasi pengembangan

BWP;

b. Arahan untuk sektor dalam penyusunan program;

c. Dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan dan

penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun; dan

d. Acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.

Ketentuan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:

a. Rencana struktur ruang dan rencana pola ruang;

b. Ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;

c. Kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan;

d. Masukan dan kesepakatan dengan para investor; dan

e. Prioritas pengembangan BWP dan pentahapan rencana pelaksanaan program

sesuai dengan rencana pembangunan jangka panjang (RPJP) daerah dan

rencana pembangunan jangka menengah (RPJM) daerah, serta rencana terpadu

dan program investasi infrastruktur jangka menengah (RPI2JM).



Ketentuan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:

a. Mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana di

BWP serta perwujudan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya;

b. Mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota;

c. Realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu

perencanaan;

d. Konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik dalam

jangka waktu tahunan maupun lima tahunan; dan

e. Terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program terpadu

pengembangan wilayah kabupaten/kota.

Program Dalam Ketentuan Pemanfaatan Ruang

a. Program pemanfaatan ruang prioritas merupakan program-program

pengembangan BWP yang diindikasikan memiliki bobot tinggi berdasarkan tingkat

kepentingan atau diprioritaskan dan memiliki nilai strategis untuk mewujudkan

rencana struktur ruang dan rencana pola ruang di BWP sesuai tujuan penataan

BWP. Program pemanfaatan ruang dapat memuat kelompok program sebagai

berikut:

1) Program perwujudan rencana pola ruang di BWP yang meliputi :

a) Perwujudan zona lindung pada BWP termasuk di dalam pemenuhan

kebutuhan RTH; dan

b) Perwujudan zona budi daya pada BWP yang terdiri atas:

i. Perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum di BWP;

ii. Perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap jenis pola

ruang;

iii. Perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan/atau

iv. Perwujudan tata bangunan.

2) Program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan

penanganannya yang terdiri atas:

a) Program penyusunan RTBL;

b) Perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan;

c) Pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan;



d) Pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan; dan/atau

e) Pelestarian/pelindungan blok/kawasan.

3) Program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim, dapat sebagai

kelompok program tersendiri atau menjadi bagian dari kelompok program

lainnya, disesuaikan berdasarkan kebutuhannya.

b. Lokasi

Lokasi merupakan tempat dimana usulan program akan dilaksanakan.

c. Besaran

Besaran merupakan perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan program

prioritas pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan.

d. Sumber Pendanaan

Sumber pendanaan dapat berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja

Daerah (APBD) kabupaten/kota, APBD provinsi, Anggaran Pendapatan dan

Belanja Negara (APBN), swasta, dan/atau masyarakat. Sumber pendanaan dapat

dilengkapi dengan perkiraan kebutuhan biaya bagi masing-masing program.

e. Instansi Pelaksana

Instansi pelaksana merupakan pihak-pihak pelaksana program prioritas yang

meliputi pemerintah seperti satuan kerja perangkat daerah (SKPD), dinas teknis

terkait, dan/atau kementerian/lembaga, swasta, dan/atau masyarakat.

.f. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan

Program direncanakan dalam kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun

yang dirinci setiap 5 (lima) tahunan dan masing-masing program mempunyai

durasi pelaksanaan yang bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program

prioritas disesuaikan dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP daerah

kabupaten/kota.

LATIHAN

Ambillah studi kasus di satu kecamatan sekitar tempat tinggal Anda, kemudian

berdasarkan kondisi dan karakteristik kawasan tersebut, rumuskan hal-hal sebagai

berikut:

1. Identifikasi potensi dan masalah yang terjadi di kawasan tersebut!

2. Rumuskan isu strategis yang terjadi di kawasan tersebut!



3. Rumuskan tujuan penataan kawasan tersebut!

RANGKUMAN


dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW

dan merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat

dilengkapi konsep pencapaian.

Rencana pola ruang yang terdiri dari zona lindung dan zona budidaya, perlu

digambarkan pada peta dengan skala 1 : 5.000. Hal ini dimaksudkan agar rencana

pola ruang dalam RDTR ini dapat dipergunakan sebagai alat untuk memberikan

perijinan membangun dalam rangka pengendalian pemanfaatan ruang.

Rencana struktur ruang meliputi:

1. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan

2. Rencana Jaringan Transportasi

3. Rencana Jaringan Prasarana

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya dimaksudkan agar

dengan keterbatasan pendanaan pembangunan yang dimiliki pemerintah,

penentuan prioritas perlu dilakukan. Hal ini dimaksudkan agar pembangunan yang

dilaksanakan, walau dengan anggaran terbatas, akan dapat memberikan manfaat

yang optimal bagi penduduk setempat. Penentuan kriteria merupakan faktor yang

terpenting dalam proses ini.

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan

RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP dalam jangka waktu

perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan. Ketentuan

dalam pemanfaatan ruang ini akan merupakan arahan atau pegangan bagi sektor

dalam menyusun program sektor. Dengan demikian akan dipeoleh penggunaan

ruang pada suatu wilayah yang sinkron dan terpadu antara satu sektor dengan

sektor lainnya.



EVALUASI

1. Jelaskan fungsi penataan BWP?

2. Apa yang menjadi dasar perumusan tujuan penataan BWP?

3. Apa yang menjadi dasar pertimbangan perumusan tujuan penataan BWP?

4. Jelaskan fungsi rencana pola ruang!

5. Apa yang menjadi dasar perumusan rencana pola ruang?

6. Uraikan jenis rencana pola ruang!

7. Peta rencana pola ruang digambarkan pada skala berapa?

8. Jelaskan tujuan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya!

9. Apa fungsi penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya?

10. Apa yang menjadi dasar & kriteria penetapan Sub BWP yang diprioritaskan

penanganannya?

11. Uraikan muatan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya!

12. Apa yang menjadi fungsi ketentuan pemanfaatan ruang?

13. Jelaskan dasar penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang!

14. Apa yang menjadi kriteria dalam penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang?

15. Jelaskan apa yang dimaksud dengan program dalam ketentuan pemanfaatan

ruang!

UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Lihat kembali materi yang ditanyakan di dalam bab ini. Periksa jawaban Anda

apakah sudah benar atau belum. Apabila jawaban Anda benar semua berarti sudah

memenuhi kompetensi yang diharapkan dalam bab ini. Sebaliknya apabila jawaban

Anda ada yang salah, berarti Anda harus mempelajari secara seksama materi pada

bab ini. Setelah itu kembali Anda jawab dan bandingkan dengan materi pada bab ini.



BAB III

PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR

Penyusunan RDTR dilakukan bersamaan dengan penyusunan PZ.

Penyusunan RDTR dan PZ harus terintegrasi dengan proses penyusunan Kajian

Lingkungan Hidup Strategis dengan mengacu pada peraturan perundangan.

Tata Cara penyusunan RDTR dan PZ mencakup kegiatan persiapan,

pengumpulan data dan informasi, pengolahan dan analisis data, perumusan konsep

RDTR dan muatan PZ, serta penyusunan dan pembahasan Raperda tentang RDTR

dan PZ.

1. Tahap Persiapan

Kegiatan persiapan penyusunan RDTR dan PZ terdiri atas:

1) Pembentukan tim penyusun RDTR dan PZ kabupaten/kota beranggotakan:

a) pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Tim

Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) Kabupaten/Kota;

b) tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan kota

yang bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang perencanaan

wilayah minimal 10 tahun dan pernah menyusun RDTR, dengan

anggota profesional pada bidang keahlian yang paling kurang terdiri

atas:

(1) arsitek (rancang kota);

(2) pertanahan;

(3) geografi/geodesi;

(4) geologi/kebencanaan;

(5) teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);

INDIKATOR KEBERHASILAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan prosedur penyusunan RDTR

kabupaten/kota yang meliputi tahap persiapan, tahap pengumpulan data, tahap analisis data,

tahap perumusan konsep RDTR, serta tahap penyusunan dan pembahasan Raperda RDTR dan

Peraturan Zonasi



(6) teknik lingkungan; dan

(7) hukum.

Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai

dengan kebutuhan perencanaan RDTR.

2) Kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali terhadap:

a) RTRW kabupaten atau kota (termasuk KUPZ);

b) RDTR (apabila ada);

c) RTBL (apabila ada);

d) RPJPD dan RPJMN; dan

e) Ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang.

3) penetapan delineasi awal BWP;

4) persiapan teknis pelaksanaan yang meliputi:

a) penyimpulan data awal;

b) penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan;

c) penyiapan rencana kerja rinci; dan

d) penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan, panduan

wawancara, kuesioner, panduan observasi, dokumentasi, dan lain-

lain), serta mobilisasi peralatan dan personil yang dibutuhkan.

5) Pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR

dan PZ, tim ahli yang terlibat, tahapan penyusunan, dan penjelasan lain

yang diperlukan, melalui:

a) media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);

b) brosur, leaflet, flyers, surat edaran, buletin, jurnal, buku;

c) kegiatan pameran, pemasangan poster, pamflet, papan pengumuman

billboard;

d) kegiatan kebudayaan (misal: pagelaran wayang dengan menyisipkan

informasi yang ingin disampaikan di dalamnya);

e) multimedia (video, VCD, DVD);

f) media digital (internet, media sosial, dan lain-lain);

g) ruang pamer atau pusat informasi; dan/atau



h) pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.

6) Hasil dari kegiatan persiapan meliputi:

a) gambaran umum wilayah perencanaan (BWP);

b) kesesuaian dengan RTRW, RDTR dan/atau RTBL yang sudah

disusun;

c) metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan;

d) rencana kerja pelaksanaan penyusunan peraturan zonasi; dan

e) perangkat survei data primer dan data sekunder yang akan digunakan

pada saat proses pengumpulan data dan informasi (survei).

2. Pengumpulan Data

Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusupan rencana pola

ruang dan rencana struktur ruang, dilakukan pengumpulan data primer dan

data sekunder.

Proses ini dapat dibagi dalam 2 (dua) yaitu pengumpulan data dan informasi

untuk RDTR dan data dan informasi untuk PZ.

a. Data dan Informasi untuk RDTR

Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan rencana pola

ruang dan rencana jaringan prasarana BWP, dilakukan pengumpulan data

primer dan data sekunder, meliputi:

1) Data primer, terdiri atas:

a) aspirasi masyarakat, termasuk pelaku usaha dan komunitas adat

serta informasi terkait potensi dan masalah penataan ruang yang

didapat melalui metode: penyebaran angket, forum diskusi publik,

wawancara per orang, kotak aduan, dan lainnya;

b) kondisi dan jenis guna lahan/bangunan, intensitas ruang serta

konflik-konflik pemanfaatan ruang (jika ada), maupun infrastruktur

perkotaan yang didapat melalui metode observasi lapangan; dan

c) kondisi fisik dan sosial ekonomi BWP secara langsung melalui

kunjungan ke semua bagian dari wilayah kabupaten/kota.



2) Data sekunder, terdiri atas:

a) Peta dengan ketelitian minimal 1:5.000 terdiri atas:

(1) peta dasar rupa bumi skala minimal 1:5.000;

(2) peta geomorfologi, peta geologi, peta topografi, serta peta

kemampuan tanah;

(3) peta penatagunaan tanah, meliputi:

(4) peta penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum

penguasaan tanah, atau

(5) peta penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah;

(6) peta satuan wilayah sungai (SWS) dan daerah aliran sungai

(DAS);

(7) peta klimatologis (curah hujan, hidro-geologi, angin, dan

temperatur);

(8) peta kawasan risiko bencana di level kota; dan

(9) apabila masih terdapat pada wilayah tersebut, peta tematik

sektoral tertentu seperti:

(a) peta kawasan obyek vital nasional dan kepentingan

pertahanan dan keamanan dari instansi terkait;

(b) peta lokasi kawasan industri maupun kluster industri kecil

dari kementerian perindustrian;

(c) peta sebaran lahan gambut (peatland), dari instansi terkait;

(d) peta kawasan hutan dari instansi terkait baik di pusat

maupun daerah;

(e) peta kawasan pertanian dari instansi terkait baik di pusat

maupun daerah;

(f) peta kelautan sebagai informasi dasar terkait kedalaman

laut (batimetri), jenis pantai, informasi dasar lainnya terkait

navigasi dan administrasi di wilayah laut khusus untuk

kawasan perkotaan yang berada di wilayah pesisir pantai;

(g) peta pemanfaatan sumber daya pesisir, laut, dan pulau-pulau

kecil lainnya yang menjadi bagian dari wilayah kota tersebut



dari instansi terkait, seperti properti di atas/bawah laut,

instalasi kabel/gas, perikanan, dll;

(h) peta destinasi pariwisata dari instansi terkait baik di pusat

maupun daerah;

(i) peta lokasi bangunan bersejarah dan bernilai pusakan

budaya, dari instansi terkait; dan/atau

(j) peta kawasan terpapar dampak perubahan iklim dari BMKG

atau instansi terkait.

b) Data dan informasi terdiri atas:

(1) data wilayah administrasi;

(2) data dan informasi tentang kebijakan antara lain RTRW

Kabupaten/Kota, RPJP Kabupaten/Kota, dan RPJM

Kabupaten/Kota;

(3) data fisiografis;

(4) data kondisi fisik tanah;

(5) data dan informasi penggunaan lahan eksisting dan intensitas

pemanfaatan bangunan eksisting berdasarkan klasifikasi

umum;

(6) data penatagunaan tanah, meliputi:

(7) data penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum

penguasaan tanah,

(8) data penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah;

(9) data peruntukan ruang (yang dapat diperoleh dari RTRW,

RDTR kawasan yang bersebelahan, dan lain-lain);

(10) data dan informasi izin pemanfaatan ruang eksisting, baik dari

sektor kehutanan, kelautan, pertanahan, pertambangan dll,

terutama yang berskala besar;

(11) data kependudukan dan sosial budaya;

(12) data ketersediaan prasarana dan sarana;

(13) data dan informasi tentang peluang ekonomi;

(14) data dan kemampuan keuangan pembangunan daerah;



(15) data dan informasi tentang kelembagaan pembangunan

daerah;

(16) data terkait kawasan dan bangunan (kualitas, intensitas blok

eksisting, tata bangunan);

(17) RDTR dan PZ kawasan yang bersebelahan dengan kawasan

perencanaan (jika ada); dan

(18) data dan informasi terkait kondisi geologi kawasan termasuk

pemanfaatan ruang di dalam bumi (jika ada).

Ketentuan mengenai peta dasar dan tematik adalah sebagai berikut:

1) peta yang digunakan dalam penyusunan RDTR bersumber dari

instansi yang berwenang dan pihak terkait serta mengikuti

ketentuan SNI. Jika peta yang dibutuhkan tidak tersedia oleh

instansi yang berwenang, peta dapat diperoleh dari pihak lain

yang berkompeten;

2) dalam hal peta dasar dan peta tematik tidak tersedia pada

instansi yang berwenang, maka perlu dilakukan penyiapan peta

dasar secara mandiri dengan mengacu pada ketentuan

peraturan perundang-undangan yang berlaku; dan

3) apabila tingkat ketelitian tidak mencapai skala minimal yang

dimaksudkan, maka dapat digunakan peta dengan tingkat

ketelitian yang lebih kecil (kurang dari 1:5.000) dengan

ditambahkan catatan kaki mengenai keterbatasan data tersebut.

Hal ini tidak berlaku untuk peta dasar rupa bumi dan peta

penatagunaan tanah.

Seperti halnya dalam penyusunan RTRW, tingkat akurasi data, sumber

penyedia data, kewenangan sumber atau instansi penyedia data,

tingkat kesalahan, variabel ketidakpastian, serta variabel lainnya yang

mungkin ada, perlu diperhatikan dalam pengumpulan data. Data dalam

bentuk data statistik dan peta, serta informasi yang dikumpulkan

berupa data tahunan (time series) minimal 5 (lima) tahun terakhir

dengan kedalaman data setingkat kelurahan/desa. Data berdasarkan



kurun waktu tersebut diharapkan dapat memberikan gambaran

perubahan apa yang terjadi pada bagian dari wilayah kabupaten/kota.

b. Data dan Informasi untuk PZ

Data dan informasi untuk penyusunan PZ terdiri dari data dan informasi yang

digunakan untuk menyusun RDTR dan ditambahkan dengan data dan

informasi sebagai berikut:

1) KUPZ yang termuat dalam peraturan daerah tentang RTRW

kabupaten/kota;

2) Peta rencana struktur ruang dan rencana pola ruang dalam RDTR;

3) Criteria performa zona/subzone yang termuat pada tabel kriteria

pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR;

4) Data dan informasi, meliputi:

a) jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;

b) jenis kegiatan pemanfaatan ruang;

c) jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang

bersangkutan;

d) identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik

(daya tinggi bangunan dan lingkungannya);

e) kajian dampak kegiatan terhadap zona yang bersangkutan;

f) daya dukung dan daya tampung yang merupakan hasil dari analisis

fisik dan lingkungan dalam penyusunan RDTR;

g) standard teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari

peraturan perundang-undangan nasional maupun daerah;

h) peraturan perundang-undangan pemanfaatan lahan dan bangunan,

serta prasarana di daerah terkait;

i) perizinan dan komitmen pembangunan; dan

j) peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan

lahan yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan

zonasinya.

Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi Buku

Fakta dan Analisis.



3. Pengolahan dan Analisa Data

Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi :

a. Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR

Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi:

1) analisis struktur internal BWP;

2) analisis sistem penggunaan lahan (land use);

3) analisis kedudukan dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas;

4) analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan BWP;

5) analisis sosial budaya;

6) analisis kependudukan;

7) analisis ekonomi dan sektor unggulan;

8) analisis transportasi (pergerakan);

9) analisis sumber daya buatan;

10) analisis kondisi lingkungan binaan;

11) analisis kelembagaan; dan

12) analisis pembiayaan pembangunan.

Keluaran dari pengolahan data meliputi:

1) potensi dan masalah pengembangan di BWP;

2) peluang dan tantangan pengembangan;

3) tema pengembangan BWP;

4) kecenderungan perkembangan;

5) perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP;

6) intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya

tampung (termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas); dan

7) teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.



b. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis PZ

Analisis untuk penyusunan PZ meliputi:

1) analisis karakteristik peruntukan, zona dan zona berdasarkan kondisi

yang diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan dan

risiko bencana, persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan);

2) analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan

mungkin akan berkembang di masa mendatang;

3) analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona

(karakteristik kegiatan, fasilitas penunjang dll);

4) analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;

5) analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;

6) analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan

dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukan saat ini, perizinan

yang sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik pemanfaatan ruang);

7) analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis nasional/provinsi,

ruang dalam bumi);

8) analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait; dan

9) analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan

pengendalian pemanfaatan ruang.

Keluaran dari analisis di atas meliputi:

1) definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;

2) kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub zona;

3) kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal peruntukan/zona/

subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;

4) dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar

perumusan ketentuan ITBX;

5) lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan

yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik pengaturan zonasi);

6) rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;

7) kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar

pemanfaatan ruang;



8) kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan

9) konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana,

pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.

Tabel 1. Rincian Analisis dalam Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

No. Jenis Analisis dan Hasilnya

A. Analisis Struktur Internal BWP

1. Analisis struktur internal kawasan BWP dilakukan untuk merumuskan kegiatan fungsional

sebagai pusat dan jaringan yang menghubungkan antarpusat di dalam BWP ruang dari

RTRW Kabupaten ke RDTR.

2. Analisis struktur internal kawasan perkotaan didasarkan pada kegiatan fungsional di

dalam kawasan perkotaan tersebut, pusat-pusat kegiatan,dan sistem jaringan yang

melayaninya. Analisis struktur internal kawasan perkotaan membagi kawasan perkotaan

berdasarkan homogenitas kondisi fisik, ekonomi, dan sosial budaya, serta

menggambarkan arahan garis besar intensitas ruang dan arahan pengembangannya di

masa datang.

3. Analisis struktur internal BWP tersebut meliputi:

a) analisis sistem pusat pelayanan;

b) analisis sistem jaringan jalan;

c) analisis intensitas pengembangan ruang pada seluruh BWP.

4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan merumuskan rencana pola ruang dan

masukan perumusan konsep struktur internal BWP.

Gambar 6

Ilustrasi Pusat Pelayanan di dalam BWP



B. Analisis Sistem Penggunaan Lahan (Land Use)

1. Analisis sistem penggunaan lahan dilakukan untuk mendetailkan pola ruang dari RTRW

Kabupaten/Kota ke RDTR

2. Analisis sistem penggunaan lahan didasarkan pada kondisi fisik kawasan perencanaan,

kondisi eksisting, status lahan, dan kerentanan terhadap risiko bencana.

3. Analisis sistem penggunaan lahan tersebut meliputi:

a) analisis simpangan antara pola ruang RTRW dan kondisi eksisting

b) analisis tutupan lahan dan run-off yang ditimbulkan

c) analisis kepemilikan tanah

4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan rencana pola

ruang.

C.

Analisis Kedudukan dan Peran BWP dalam Wilayah yang Lebih Luas

Analisis BWP pada wilayah yang lebih luas, dilakukan untuk memahami kedudukan dan

keterkaitan BWP dalam sistem regional yang lebih luas dalam aspek sosial, ekonomi,

lingkungan, sumber daya buatan atau sistem prasarana, budaya, pertahanan, dan

keamanan. Sistem regional tersebut dapat berupa sistem kota, wilayah lainnya,

kabupaten atau kota yang berbatasan, pulau, dimana BWP tersebut dapat berperan dalam

perkembangan regional.

Oleh karena itu, dalam analisis regional ini dilakukan analisis pada aspek berikut:

1. analisis kedudukan dan keterkaitan sosial-budaya dan demografi BWP pada wilayah

yang lebih luas;

2. analisis kedudukan dan keterkaitan ekonomi BWP pada wilayah yang lebih luas;

3. analisis kedudukan dan keterkaitan sistem prasarana wilayah perencanaan dengan

wilayah yang lebih luas. Sistem prasarana yang diperhatikan dalam analisis ini adalah

sistem prasarana kabupaten/kota dan wilayah;

4. analisis kedudukan dan keterkaitan aspek lingkungan (pengelolaan fisik dan SDA)

BWP pada wilayah yang lebih luas;

5. analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pertahanan dan keamanan BWP; dan

6. analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pendanaan BWP.

7. analisis spesifik terkait kekhasan kawasan.

Keluaran dari analisis regional, meliputi:

1. gambaran pola ruang dan sistem jaringan prasarana BWP yang berhubungan dengan

BWP lain dan kota atau wilayah yang berbatasan;

2. gambaran fungsi dan peran BWP pada wilayah yang lebih luas (BWP sekitarnya atau

kabupaten/kota berdekatan secara sistemik);

3. gambaran potensi dan permasalahan pembangunan akan penataan ruang pada wilayah

yang lebih luas terkait dengan kedudukan dan hubungan BWP dengan wilayah yang



lebih luas; dan

4. gambaran peluang dan tantangan pembangunan wilayah perencanaan dalam wilayah

yang lebih luas yang ditunjukkan oleh sektor unggulan.

Keluaran analisis regional digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR yang

meliputi:

1. penetapan fungsi dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas yang akan

mempengaruhi pada pembentukan jaringan prasarana terutama lintas sub

wilayah/lintas kawasan atau yang mengemban fungsi layanan dengan skala yang lebih

luas dari wilayah BWP; dan

2. pembentukan pola ruang BWP yang serasi dengan kawasan berdekatan terutama pada

wilayah perbatasan agar terjadi sinkronisasi dan harmonisasi dalam pemanfaatan

ruang antar BWP dalam rangka perwujudan tujuan penataan ruang.

D.

Sumber Daya Alam dan Fisik atau Lingkungan BWP

Analisis dilakukan untuk memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan wilayah serta

batasan dan potensi alam BWP dengan mengenali karakteristik sumber daya alam, menelaah

kemampuan dan kesesuaian lahan agar pemanfaatan lahan dalam pengembangan

wilayah dapat dilakukan secara optimal dengan tetap memperhatikan keseimbangan

ekosistem dan meminimalkan kerugian akibat bencana.

Secara umum analisis fisik/lingkungan dan SDA ini, memiliki keluaran sebagai berikut:

1. gambaran daya dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan yang ada maupun

yang akan dikembangkan sampai akhir masa berlakunya RDTR;

2. gambaran daya dukung maksimum (daya tampung) ruang/lingkungan hidup dalam

menampung kegiatan sampai waktu yang melebihi masa berlakunya RDTR;

3. gambaran kesesuaian lahan untuk pemanfaatan ruang di masa datang

berdasarkan kondisi fisik/lingkungannya;

4. gambaran potensi dan hambatan pembangunan keruangan dari aspek fisik; dan

5. gambaran alternatif-alternatif upaya mengatasi hambatan fisik/lingkungan yang ada di

BWP.

Keluaran analisis fisik atau lingkungan BWP ini digunakan sebagai bahan dalam sintesa

analisis holistik dalam melihat potensi, masalah, peluang penataan ruang BWP dalam

penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.

Analisis sumber daya alam dan fisik/lingkungan wilayah yang perlu dilakukan mencakup

beberapa analisis berikut:

1. Analisis sumber daya air

Dilakukan untuk memahami bentuk dan pola kewenangan, pola pemanfaatan, dan pola

kerjasama pemanfaatan sumber daya air yang ada dan yang sebaiknya

dikembangkan di dalam BWP. Khususnya terhadap sumber air baku serta air permukaan



(sungai dan/atau danau) yang mengalir dalam BWP yang memiliki potensi untuk

mendukung pengembangan dan/atau memiliki kesesuaian untuk dikembangkan bagi

kegiatan tertentu yang sangat membutuhkan sumber daya air. Analisis ini menjadi

dasar dalam menetapkan kebijakan yang mengatur sumber-sumber air tersebut.

2. Analisis sumber daya tanah

Digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan pengembangan BWP

berdasarkan kesesuaian tanah serta kawasan rawan bencana. Analisis ini menghasilkan

rekomendasi bagi peruntukan zona budi daya dan zona lindung.

3. Analisis topografi dan kelerengan

Analisis topografi dan kelerengan dilakukan untuk potensi dan permasalahan

pengembangan wilayah perencanaan berdasarkan ketinggian dan kemiringan lahan.

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui daya dukung serta kesesuaian lahan bagi

peruntukan kawasan budi daya dan lindung.

4. Analisis geologi lingkungan

Analisis ini dilakukan untuk mengidentifikasi potensi dan pengembangan BWP

berdasarkan potensi dan kendala dari aspek geologi lingkungan. Analisis ini menjadi

rekomendasi bagi peruntukan kawasan rawan bencana, kawasan lindung geologi,

dan kawasan pertambangan.

5. Analisis klimatologi

Digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan pengembangan BWP

berdasarkan kesesuaian iklim setempat. Analisis ini menjadi bahan rekomendasi

bagi kesesuaian peruntukan pengembangan kegiatan budi daya.

6. Analisis sumber daya alam (zona lindung)

Dilakukan untuk mengetahui daya dukung/kemampuan wilayah perencanaan dalam

menunjang fungsi hutan/sumber daya alam hayati lainnya, baik untuk perlindungan

maupun kegiatan produksi. Selain itu, analisis ini dimaksudkan untuk menilai kesesuaian

lahan bagi penggunaan hutan produksi tetap dan terbatas, hutan yang dapat dikonversi,

hutan lindung, dan kesesuaian fungsi hutan lainnya.

7. Analisis sumber daya alam dan fisik wilayah lainnya (zona budi daya)

Selain analisis tersebut di atas, perlu juga dilakukan analisis terhadap sumber daya alam

lainnya sesuai dengan karakteristik BWP yang akan direncanakan, untuk mengetahui

pola kewenangan, pola pemanfaatan, maupun pola kerjasama pemanfaatan sumber

daya tersebut.

Catatan : perlu dilengkapi dengan analisis yang mendukung dalam proses penyusunan SKL

berdasarkan Permen PU 20/2007

E. Sosial Budaya

1. Analisis dilakukan untuk mengkaji kondisi sosial budaya masyarakat yang mempengaruhi



pengembangan wilayah perencanaan seperti elemen-elemen kota yang memiliki nilai

historis dan budaya yang tinggi (urban heritage, langgam arsitektur, landmark kota) serta

modal sosial dan budaya yang melekat pada masyarakat (adat istiadat) yang mungkin

menghambat ataupun mendukung pembangunan, tingkat partisipasi/peran serta

masyarakat dalam pembangunan, kepedulian masyarakat terhadap lingkungan, dan

pergeseran nilai dan norma yang berlaku dalam masyarakat setempat.

2. Analisis ini akan digunakan sebagai bahan masukan dalam penentuan bagian dari

wilayah kota yang diprioritaskan penanganannya di dalam penyusunan RDTR.

F. Kependudukan

1. Analisis yang dilakukan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan proyeksi perubahan

demografi seperti pertumbuhan dan komposisi jumlah penduduk serta kondisi sosial

kependudukan dalam memberikan gambaran struktur dan karakteristik penduduk. Hal ini

berhubungan erat dengan potensi dan kualitas penduduk, mobilisasi, tingkat pelayanan

dan penyediaan kebutuhan sektoral (sarana, prasarana maupun utilitas minimum).

2. Selain itu analisis terhadap penyebaran dan perpindahan penduduk dari daerah

perdesaan ke daerah perkotaan memberikan gambaran dan arahan kendala

serta potensi sumber daya manusia untuk keberlanjutan pengembangan, interaksi,

dan integrasi dengan daerah di luar BWP.

3. Analisis dilakukan dengan mempertimbangkan proyeksi demografi terhadap batasan daya

dukung dan daya tampung BWP dalam jangka waktu rencana.

4. Analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR dan peraturan

zonasi.

G. Ekonomi dan Sektor Unggulan

1. Dalam mewujudkan ekonomi BWP yang berkelanjutan melalui keterkaitan ekonomi lokal

dalam sistem ekonomi kota, regional, nasional, maupun internasional, analisis

ekonomi dilakukan dengan menemukenali struktur ekonomi, pola persebaran

pertumbuhan ekonomi, potensi, peluang dan permasalahan perekonomian wilayah kota

untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang baik, terjadinya investasi dan mobilisasi

dana yang optimal.

2. Analisis diarahkan untuk menciptakan keterkaitan intra-regional (antar kawasan/kawasan

perkotaan/perdesaan/kabupaten/kota) maupun inter-regional sehingga teridentifikasi

sektor-sektor riil unggulan, dan solusi-solusi secara ekonomi yang mampu memicu

peningkatan ekonomi wilayah kota. Analisis diharapkan dapat membaca potensi ekonomi

lokal terhadap pasar regional, nasional maupun global.

3. Dari analisis ini, diharapkan diperoleh karakteristik perekonomian wilayah perencanaan

dan ciri-ciri ekonomi kawasan dengan mengidentifikasi basis ekonomi, sektor-sektor

unggulan, besaran kesempatan kerja, pertumbuhan dan disparitas pertumbuhan



ekonomi di BWP.

4. Analisis ini dapat digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR.

H. Transportasi

1. Analisis transportasi dilakukan untuk menciptakan kemudahan dalam pergerakan,

mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan, dan mendukung fungsi masing-masing zona.

2. Analisis transportasi didasarkan pada pusat kegiatan, proyeksi kebutuhan lalu lintas.

3. Analisis transportasi tersebut meliputi:

a) analisis sistem kegiatan

b) analisis sistem jaringan

c) analisis sistem pergerakan

4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menyusun rencana struktur

ruang.

I. Sumber Daya Buatan

1. Sumber daya buatan merupakan sumber daya alam yang telah/akan ditingkatkan

dayagunanya untuk memenuhi kebutuhan manusia. Pemanfaatan sumber daya

buatan akan mengurangi eksploitasi sumber daya alam sehingga tetap dapat menjaga

keseimbangan ekosistem suatu wilayah. Misalnya, waduk, dinding talud penahan tanah,

reklamasi pantai, sodetan sungai, terasering, dan lain-lain.

2. Analisis sumber daya buatan dilakukan untuk memahami kondisi, potensi, permasalahan,

dan kendala yang dimiliki dalam peningkatan pelayanan sarana dan prasarana pada

BWP. Melalui analisis ini diharapkan teridentifikasi kebutuhan sarana dan prasarana yang

diperlukan untuk memaksimalkan fungsi BWP.

3. Analisis didasarkan pada luas wilayah dan perhitungan penduduk per unit kegiatan dari

sebuah BWP atau perhitungan rasio penduduk terhadap kapasitas atau skala pelayanan

prasarana dan sarana wilayah perencanaan atau intensitas pemanfaatan ruang

terhadap daya dukung prasarana/utilitas serta analisis daya dukung wilayah.

4. Dalam analisis sumber daya buatan perlu dianalisis cost benefit ratio terhadap program

pembangunan sarana dan prasarana tersebut. Analisis sumber daya buatan sangat terkait

erat dengan perkembangan dan pemanfaatan teknologi.


zonasi.

J. Kondisi Lingkungan Binaan (Built Environment)

1. Analisis kondisi lingkungan binaan dilakukan untuk menciptakan ruang yang berkarakter,

layak huni dan berkelanjutan secara ekonomi, lingkungan, dan sosial.

2. Analisis kondisi lingkungan binaan didasarkan pada kondisi fisik kawasan perencanaan

dan kriteria lokal minimum.

3. Analisis kondisi lingkungan binaan tersebut meliputi:



a) analisis figure and ground

b) analisis aksesibilitas pejalan kaki dan pesepeda

c) analisis ketersediaan dan dimensi jalur khusus pedestrian

d) analisis karakteristik kawasan (langgam bangunan)

e) analisis land use

f) analisis ketersediaan ruang terbuka hijau dan non hijau

g) analisis vista kawasan (pelataran pandang)

h) analisis tata massa bangunan

i) analisis intensitas bangunan

j) analisis land value capture (pertambahan nilai lahan)

k) analisis kebutuhan prasarana dan sarana sesuai standar (jalan, jalur pejalan kaki,

jalur sepeda, saluran drainase, dan lainnya)

l) analisis cagar budaya

4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan konsep ruang.

K. Kelembagaan

1. Analisis kelembagaan dilakukan untuk memahami kapasitas pemerintah kota dalam

menyelenggarakan pembangunan yang mencakup struktur organisasi dan tata laksana

pemerintahan, sumber daya manusia, sarana dan prasarana kerja, produk-

produk pengaturan serta organisasi nonpemerintah, perguruan tinggi dan masyarakat.

2. Analisis diharapkan menghasilkan beberapa bentuk dan operasional kelembagaan di

BWP sehingga semua pihak yang terlibat dapat berpartisipasi dalam perencanaan,

pemanfaatan, dan pengendalian pemanfaatan ruang.


zonasi.

L. Pembiayaan Pembangunan

1. Analisis pembiayaan pembangunan dilakukan untuk mengidentifikasi besar pembelanjaan

pembangunan, alokasi dana terpakai, dan sumber-sumber pembiayaan pembangunan

yang terdiri dari :

a. pendapatan asli daerah;

b. pendanaan oleh pemerintah;

c. pendanaan dari pemerintah provinsi;

d. investasi swasta dan masyarakat;

e. bantuan dan pinjaman luar negeri; dan

f. sumber-sumber pembiayaan lainnya.

2. Analisis pembiayaan juga menghasilkan perkiraan besaran kebutuhan pendanaan untuk

melaksanakan rencana pembangunan wilayah kota yang diterjemahkan dalam usulan

program utama jangka menengah dan jangka panjang.



4. Perumusan Konsep RDTR

Perumusan konsep RDTR dibagi menjadi 2 (dua) tahapan kegiatan

berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018 Tentang Pedoman Penyusunan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/kota, yaitu

perumusan konsep RDTR dan perumusan muatan PZ. Berikut ini akan

dijelaskan masing-masing tahapan perumusan konsep RDTR dalam

penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Kabupaten/Kota.

Dalam perumusan konsep RDTR yang berlandaskan pada Peraturan Menteri

Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun

2018 Tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi Kabupaten/kota, dilakukan dengan:

1) Mengacu pada RTRW;

2) Mengacu pada pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan

ruang; dan

3) Memperhatikan RPJP kabupaten/kota dan RPJM kabupaten/kota.

Konsep RDTR dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan

sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep RDTR, yang

berisi:

1) Rumusan tentang tujuan penataan BWP; dan

2) Konsep struktur internal BWP.

Penyusunan alternatif konsep RDTR ini berdasarkan prinsip optimasi

pemanfaatan ruang kawasan perkotaan (ruang darat, ruang laut, ruang udara

termasuk ruang di dalam bumi) dan mempertimbangkan rekomendasi

perbaikan hasil pelaksanaan KLHS.

3. Analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR terkait rencana

pemanfaatan ruang (program utama).



Kegiatan penyusunan konsep RDTR melibatkan masyarakat secara aktif dan

bersifat dialogis/komunikasi dua arah. Dialog dilakukan antara lain melalui

konsultasi publik, workshop, FGD, seminar, dan bentuk komunikasi dua arah

lainnya. Konsultasi publik minimal dilakukan 1 (satu) kali dituangkan dalam

berita acara dengan melibatkan perguruan tinggi, pemerintah, swasta, dan

masyarakat.

Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar

perumusan RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri atas:

1) Tujuan Penataan BWP


dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam

RTRW kabupaten/kota dan merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut,

serta apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan

penataan BWP berisi tema yang akan direncanakan di BWP.

Tujuan penataan BWP berfungsi:

a. Acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana

struktur ruang, penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya,

penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan

zonasi; dan

b. Menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan

dengan RTRW kabupaten/kota.

Perumusan tujuan penataan BWP didasarkan pada beberapa hal yang perlu

dipertimbangkan, meliputi :

a. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW

kabupaten/kota;

b. Isu strategis BWP, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah, dan

urgensi penanganan; dan

c. Karakteristik BWP.



Tujuan penataan BWP dirumuskan dengan mempertimbangkan aspek-aspek

sebagai berikut:

a. Keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;

b. Fungsi dan peran BWP;

c. Potensi investasi;

d. Keunggulan dan daya saing BWP;

e. Kondisi sosial dan lingkungan BWP;

f. Peran dan aspirasi masyarakat dalam pembangunan; dan

g. Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut.

2) Rencana Struktur Ruang

Rencana struktur ruang merupakan susunan pusat-pusat pelayanan dan

sistem jaringan prasarana di BWP yang akan dikembangkan untuk mencapai

tujuan dalam melayani kegiatan skala BWP.

Rencana struktur ruang memiliki fungsi sebagai:

1) Pembentuk sistem pusat pelayanan di dalam BWP;

2) Dasar perletakan jaringan serta rencana pembangunan prasarana dan

utilitas dalam BWP sesuai dengan fungsi pelayanannya; dan

3) Dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam

RTBL dan rencana teknis sektoral.

Rencana struktur ruang dirumuskan berdasarkan:

1) Rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang termuat dalam

RTRW;

2) Kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi BWP; dan

3) Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Rencana struktur ruang dirumuskan dengan kriteria sebagai berikut:

1) Memperhatikan rencana struktur ruang BWP lainnya dalam wilayah

kabupaten/kota;

2) Memperhatikan rencana struktur ruang kabupaten/kota sekitarnya yang

berbatasan langsung dengan BWP;



3) Menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan

prasarana dan utilitas pada BWP;

4) Mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas BWP

termasuk kebutuhan pergerakan manusia dan barang; dan

5) Mempertimbangkan inovasi dan/atau rekayasa teknologi.

Muatan dari rencana struktur ruang yang terdapat pada RDTR

kabupaten/kota terdiri dari beberapa rencana sarana dan prasarana

didalam Bagian Wilayah Perencanaan (BWP), antara lain :

Tabel 2. Muatan Rencana Struktur Ruang

No. Muatan Rencana Struktur Ruang

1 Rencana

Pengembangan

Pusat Pelayanan

1 Pusat pelayanan kota/kawasan perkotaan

2 Sub pusat pelayanan kota/kawasan perkotaan

3 Pusat lingkungan berupa :

a. Pusat lingkungan kecamatan;

b. Pusat lingkungan kelurahan; dan/atau

c. Pusat rukun warga

2 Rencana

Jaringan

Trasnportasi

kawasan

perkotaan di

kabupaten

1 Jaringan jalan dan jaringan kereta api sesuai

dengan yang termuat dalam RTRW kabupaten;

2 Jaringan jalan sistem sekunder di kawasan

perkotaan meliputi jalan arteri sekunder, kolektor

sekunder, dan lokal sekunder

3 Jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan

sekunder

4 Jalur pejalan kaki

5 Jalur sepeda (jika ada)

6 Jaringan jalan lainnya yang meliputi:

a. Jalan masuk dan keluar terminal barang




serta terminal orang/penumpang sesuai

ketentuan yang berlaku (terminal tipe a,

terminal tipe b, terminal tipe c, dan/atau

pangkalan angkutan umum);

b. Jaringan jalan moda transportasi umum

(jalan masuk dan keluarnya terminal

barang/orang hingga pangkalan angkutan

umum dan halte); dan

c. Jalan masuk dan keluar parkir

3 Rencana

Jaringan

Transportasi

kawasan

perkotaan di kota

1 jaringan jalan dan jaringan kereta api sesuai

dengan yang termuat dalam RTRW kota

2 jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan

sekunder

3 jalur pejalan kaki

4 jalur sepeda (jika ada)

5 jaringan jalan lainnya yang meliputi:

a. jalan masuk dan keluar terminal barang

serta terminal orang/penumpang sesuai

ketentuan yang berlaku (terminal tipe A,

terminal tipe B, terminal tipe C, dan/atau

pangkalan angkutan umum);

b. jaringan jalan moda transportasi umum

(jalan masuk dan keluarnya terminal

barang/orang hingga pangkalan angkutan

umum dan halte); dan

c. jalan masuk dan keluar parkir.

4 Rencana 1 Rencana Jaringan Energi/Kelistrikan, meliputi:




Jaringan

Prasarana

a jaringan infrastruktur minyak dan gas bumi

terdiri atas:

1) jaringan yang menyalurkan minyak dan

gas bumi dari fasilitas produksi ke kilang

pengolahan dan/atau tempat

penyimpanan; dan/atau

2) jaringan yang menyalurkan gas bumi dari

kilang pengolahan ke konsumen

b jaringan penyaluran ketenagalistrikan,

terdiri atas:

(1) jaringan transmisi dan distribusi tenaga

listrik untuk menyalurkan tenaga listrik

antarsistem sesuai dengan RTRW

kabupaten/kota, dapat berupa:

(a) saluran udara tegangan ultra tinggi

(SUTUT);

(b) saluran udara tegangan ekstra tinggi

(SUTET);

(c) saluran udara tegangan tinggi (SUTT);

(d) saluran udara tegangan tinggi arus

searah (SUTTAS);

(e) saluran udara tegangan menengah

(SUTM);

(f) saluran udara tegangan rendah

(SUTR);

(g) saluran kabel tegangan menengah

(SKTM); dan/atau

(h) saluran transmisi/distribusi lainnya

(2) gardu listrik, meliputi:




(a) gardu induk yang berfungsi untuk

menurunkan tegangan dari jaringan

subtransmisi menjadi tegangan

menengah;

(b) gardu hubung yang berfungsi untuk

membagi daya listrik dari gardu

induk menuju gardu distribusi; dan

(c) gardu distribusi yang berfungsi untuk

menurunkan tegangan primer

menjadi tegangan sekunder.

2 Rencana Jaringan Telekomunikasi (tetap dan

bergerak), terdiri atas:

a infrastruktur dasar telekomunikasi yang

berupa lokasi pusat automatisasi

sambungan telepon

b jaringan telekomunikasi telepon kabel yang

berupa lokasi stasiun telepon otomat, rumah

kabel, dan kotak pembagi

c sistem televisi kabel termasuk lokasi stasiun

transmisi

d jaringan telekomunikasi telepon nirkabel

yang berupa lokasi menara telekomunikasi

termasuk menara Base Transceiver Station

(BTS)

e jaringan serat optik

f peningkatan pelayanan jaringan




telekomunikasi

3 Rencana Jaringan Air Minum, meliputi:

a jaringan perpipaan:

(1) unit air baku;

(2) unit produksi yang berupa bangunan

pengambil air baku, dan instalasi

produksi;

(3) unit distribusi berupa pipa transmisi air

baku;

(4) unit pelayanan yang berupa pipa unit

distribusi hingga persil/bidang; dan/atau

(5) bangunan penunjang dan bangunan

pelengkap

b jaringan non-perpipaan, yang terdiri atas:

(1) sumur dangkal;

(2) sumur pompa;

(3) bak penampungan air hujan; dan

(4) terminal air.

4 Rencana Jaringan Drainase, meliputi:

a saluran primer;

b saluran sekunder;

c saluran tersier;

d saluran lokal;

e bangunan peresapan (kolam retensi); dan




f bangunan tampungan (polder) beserta

sarana pelengkapnya (sistem pemompaan

dan pintu air).

5 Rencana Pengelolaan Air Limbah, meliputi:

a Sistem pengelolaan air limbah (SPAL)

setempat, meliputi:

(1) subsistem pengolahan setempat;

(2) subsistem pengangkutan; dan

(3) subsistem pengolahan lumpur tinja

b Sistem pengelolaan air limbah (SPAL)

terpusat, meliputi:

(1) subsistem pelayanan yang terdiri atas

pipa tinja, pipa non tinja bak perangkap

lemak dan minyak dari dapur, pipa persil,

bak kontrol, dan lubang inspeksi;

(2) subsistem pengumpulan yang terdiri atas

pipa retikulasi, pipa induk, serta sarana

dan prasarana pelengkap; dan

(3) subsistem pengolahan terpusat yang

terdiri atas Instalasi Pengelolaan Air

Limbah (IPAL) kota dan IPAL skala

kawasan tertentu/permukiman

6 Rencana Jaringan Prasarana Lainnya:

Penyediaan prasarana lainnya direncanakan

sesuai kebutuhan pengembangan BWP,

misalnya BWP yang berada pada kawasan

rawan bencana wajib menyediakan jalur




evakuasi bencana yang meliputi jalur evakuasi

dan tempat evakuasi sementara yang

terintegrasi baik untuk skala kabupaten/kota,

kawasan, maupun lingkungan

3) Rencana Pola Ruang

Rencana pola ruang merupakan rencana distribusi zona pada BWP yang

akan diatur sesuai dengan fungsi dan peruntukannya.

Rencana pola ruang berfungsi sebagai:

a. Alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial budaya, ekonomi, serta

kegiatan pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;

b. Dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;

c. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis lainnya; dan

d. Dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.

Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

a. Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW

kabupaten/kota;

b. Mengacu pada konsep ruang (khusus untuk RDTR kawasan perkotaan di

kabupaten);

c. Mempertimbangkan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup

dan infrastruktur dalam BWP;

d. Memperkirakan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial

ekonomi dan pelestarian fungsi lingkungan, khususnya untuk kawasan

perkotaan yang memiliki kegiatan yang berpotensi menimbulkan

bangkitan yang cukup besar;;

e. Mempertimbangkan ketersediaan ruang yang ada;

f. Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;

g. Memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP,

termasuk dampak perubahan iklim; dan



h. Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial,

budaya, dan ekonomi masyarakat.

Tabel 3. Muatan Rencana Pola Ruang

Zona Jenis Zona

Zona Lindung 1 Zona hutan lindung (HL)

2 Zona yang memberikan perlindungan terhadap

zona dibawahnya (PB) meliputi :

a Zona lindung gambut (LG) dan/atau;

b Zona resapan air (RA)

3 Zona perlindungan setempat (PS)

a Zona sempadan pantai (SP)

b Zona sempadan sungai (SS)

c Zona sekitar danau atau waduk (DW) termasuk

situ dan embung;dan/atau

d Zona sekitar mata air (MA)

4 Zona RTH kota (RTH)

a Hutan kota (RTH-1)

b Taman kota (RTH-2)

c Taman kecamatan (RTH-3)

d Taman Kelurahan (RTH-4)

e Taman RW (RTH-5)

f Taman RT (RTH-6)



Zona Jenis Zona

g Pemakaman (RTH-7)

5 Zona konservasi (KS)

a Cagar alam (KS-1);

b Suaka margasatwa (KS-2);

c Taman nasional (KS-3);

d Taman hutan raya (KS-4); dan/atau

e Taman wisata alam (KS-5)

6 Zona lindung lainnya

Pengkodean zona dan subzona lainnya diatur

sendiri oleh masing-masing daerah sesuai dengan

kebutuhan

Zona Budi Daya 1 Zona Perumahan (R)

a berdasarkan tingkat kepadatan bangunan:

kepadatan sangat tinggi (R-1), tinggi (R-2),

sedang (R-3), rendah (R-4), dan sangat rendah

(R-5); atau

b berdasarkan tingkat kemampuan/keterjangkauan

kepemilikan rumah: rumah mewah (Rm), rumah

menengah (Rh), rumah sederhana (Rs), dan

rumah sangat sederhana (Ra).

2 Zona perdagangan dan jasa (K)



Zona Jenis Zona

a perdagangan dan jasa skala kota (K-1)

b perdagangan dan jasa skala BWP (K-2);

dan/atau

c perdagangan dan jasa skala sub BWP (K-3)

3 Zona perkantoran (KT)

4 Zona sarana pelayanan umum (SPU)

a Sarana pelayanan umum skala kota (spu-1)

b Sarana pelayanan umum skala kecamatan (spu-

2)

c Sarana pelayanan umum skala kelurahan (spu-

3); dan/atau

d Sarana pelayanan umum skala rw (spu-4)

5 Zona industri (I)

a Kawasan industri (KI); dan/atau

b Sentra industri kecil menengah (SIKM)

6 Zona lainnya, yang dapat berupa pertanian,

pertambangan, ruang terbuka non hijau, sektor

informal, pergudangan, pertahanan dan keamanan,

Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL), Tempat

Pemrosesan Akhir (TPA), pengembangan nuklir,

pembangkit listrik, dan/atau pariwisata. Pengkodean

zona dan subzona lainnya diatur sendiri oleh

masing-masing daerah sesuai dengan kebutuhan.



Zona Jenis Zona

7 Zona campuran (C), yang meliputi perumahan dan

perdagangan/jasa, perumahan dan perkantoran,

perdagangan/jasa dan perkantoran.

Penggunaan kategori zona campuran harus

didukung oleh:

a) Adanya batas zona yang jelas yang dapat

membatasi perluasan fungsi campuran lebih

lanjut; dan

b) Harus ada upaya untuk mendorong

perkembangan fungsi campuran menuju ke satu

zona peruntukan tertentu.

Dalam menentukan klasifikasi zona/subzona lindung dan budidaya dalam

RDTR, perlu dibuat kriteria pengklasifikasian zona/subzona yang memuat

sekurang-kurangnya:

a. Nama zona/subzona;

b. Kode zona/subzona;

c. Definisi zona/subzone memuat pengertian lebih lanjut tentang

zona/subzona;

d. Tujuan penetapan zona memuat tujuan yang ingin dicapai untuk setiap

zona/subzona lindung dan budidaya dalam RDTR;

e. Kriteria performazona/subzonamerupakan kualitas atau kinerja yang

harus dipenuhi untuk mencapai tujuan penetapan masing-masing

zona/subzona; dan

f. Kriteria perencanaan zona merupakan kriteria dan standar untuk

merencanakan ruang suatu zona agar tercapai tujuan penetapan

zona/subzona. Khusus untuk zona perumahan harus mencantumkan

luas persil minimum dan luas persil maksimum tiap zona/subzona.



Tabel 4. Contoh Pengklasifikasian Zona Lindung

Tabel 5. Contoh Pengklasifikasian Zona Budidaya

4) Penetapan Sub BWP Yang Diprioritaskan Penanganannya

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan

upaya dalam rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan

ke dalam rencana penanganan Sub BWP yang diprioritaskan.

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk

mengembangkan, melestarikan, melindungi, memperbaiki,

NO ZONA KODE DEFINISI TUJUAN PENETAPAN KRITERIA PERFORMA KRITERIA PERENCANAAN KETERANGAN

I. ZONA PERLINDUNGAN TERHADAP KAWASAN BAWAHANNYA

Definisi:

Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap kawasan di bawahannya meliputi kawasan

gambut dan kawasan resapan air.

Tujuan penetapan:

meresapkan air hujan sehingga dapat menjadi tempat pengisian air bumi (akuifer) yang berguna sebagai sumber air

2. lindung

gambut

LG Peruntukan ruang

yang merupakan

bagian dari kawasan

lindung yang

mempunyai fungsi utama perlindungan

dan keseimbangan

tata air, penyimpan

cadangan karbon, dan

pelestarian

keanekaragaman hayati.

melindungi

ketersediaan air,

kelestarian

keanekaragaman

hayati, penyimpan cadangan karbon

penghasil oksigen,

penyeimbang iklim

terlindunginya

ketersediaan air

terlindunginya

keanekaragaman

hayati tersimpannya

cadangan karbon

penghasil oksigen

tercapainya

keseimbangan iklim

mikro

tanah bergambut dengan

ketebalan 3 (tiga) meter atau

lebih yang terdapat di bagian

hulu sungai dan rawa.

Mengacu pada

Permen LHK No.

P.14/MENLHK/S

ETJEN/KUM.1/2

/2017 tentang Tata Cara

Inventarisasi dan

Penetapan

Fungsi

Ekosistem

Gambut

3. resapan air RA peruntukan ruang

yang merupakan

bagian dari kawasan lindung yang

mempunyai fungsi

pokok sebagai

perlindungan

terhadap kawasan di bawahannya.

meresapkan air hujan

sehingga dapat menjadi

tempat pengisian air bumi (akuifer) yang

berguna sebagai sumber

air

terserapnya air hujan

sehingga menjadi

tempat pengisian air bumi (akuifer) yang

berguna sebagai

sumber air

kawasan yang mempunyai

kemampuan tinggi untuk

meresapkan air hujan sebagai pengontrol tata air permukaan

mengacu pada

Permen

ATR/KaBPN No. 1 Tahun 2018

tentang Pedoman

Penyusunan

Rencana Tata

Ruang Wilayah Provinsi,

Kabupaten, dan

Kota



mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau melaksanakan

revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas

tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya.

Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan lokasi

pelaksanaan salah satu program prioritas dari RDTR.

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya berfungsi

sebagai:

a. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis pembangunan sektoral;

dan

b. Dasar pertimbangan dalam penyusunan indikasi program prioritas

RDTR.


berdasarkan:

a. tujuan penataan BWP;

b. nilai penting Sub BWP yang akan ditetapkan;

c. kondisi ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan Sub BWP yang akan

ditetapkan;

d. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup BWP; dan

e. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.


dengan kriteria:

a. merupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan rencana pola

ruang dan rencana jaringan prasarana, serta pelaksanaan peraturan

zonasi di BWP;

b. mendukung tercapainya agenda pembangunan dan pengembangan

kawasan;

c. merupakan Sub BWP yang memiliki nilai pentingdari

sudutkepentingan ekonomi, sosial-budaya, pendayagunaan sumber

daya alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung

lingkungan hidup, dan/atau memiliki nilai penting lainnya yang sesuai

dengan kepentingan pembangunan BWP; dan/atau



d. merupakan Sub BWP yang dinilai perlu dikembangkan, diperbaiki,

dilestarikan, dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar

tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi, sosial-budaya, dan/atau

lingkungan.

Tabel 6. Muatan Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya

Muatan Penetapan Sub BWP

a. Lokasi Definisi:

Lokasi Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya

digambarkan dalam peta. Lokasi tersebut dapat

meliputi seluruh wilayah Sub BWP yang ditentukan,

atau dapat juga meliputi sebagian saja dari wilayah

Sub BWP tersebut.

Batas delineasi lokasi Sub BWP yang diprioritaskan

penanganannya ditetapkan dengan

mempertimbangkan:

1) batas fisik, seperti blok dan subblok;

2) fungsi kawasan, seperti zona dan subzona;

3) wilayah administratif, seperti RT, RW,

desa/kelurahan, dan kecamatan;

4) penentuan secara kultural tradisional, seperti

kampung, desa adat, gampong, dan nagari;

5) kesatuan karakteristik tematik, seperti kawasan kota

lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat,

kawasan sentra pendidikan, kawasan perkampungan

tertentu, dan kawasan permukiman tradisional; dan

6) jenis kawasan, seperti kawasan baru yang

berkembang cepat, kawasan terbangun yang

memerlukan penataan, kawasan dilestarikan,

kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan

atau campuran.



Muatan Penetapan Sub BWP

b. Tema

Penanganan

Definisi:

Tema penanganan adalah program utama untuk setiap

lokasi.

Tema penanganan Sub BWP yang diprioritaskan

penanganannya terdiri atas:

1) perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan,

contohnya melalui penataan lingkungan permukiman

kumuh(perbaikan kampung), dan penataan

lingkungan permukiman nelayan;

2) pengembangan kembali prasarana, sarana, dan

blok/kawasan, contohnya melalui peremajaan

kawasan, pengembangan kawasan terpadu, serta

rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan pascabencana;

3) pembangunan baru prasarana, sarana, dan

blok/kawasan, contohnya melalui pembangunan

kawasan perumahan umum (public housing) yang

dibangun oleh pemerintah dan swasta (Kawasan Siap

Bangun/Lingkungan Siap Bangun-Berdiri

Sendiri),pembangunan kawasan terpadu,

pembangunan desa agropolitan, pembangunan

kawasan perbatasan; dan/atau

4) pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya

melalui pelestarian kawasan, konservasi kawasan,

dan revitalisasi kawasan.

5) Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya

mewujudkan RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP dalam

jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa



perencanaan sebagaimana diatur dalam pedoman ini.

Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi sebagai:

a. dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman investasi

pengembangan BWP;

b. arahan untuk sektor dalam penyusunan program;

c. dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima)

tahunan dan penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima)

tahun; dan

d. acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.

Ketentuan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:

a. rencana pola ruang dan rencana struktur ruang;

b. ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;

c. kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang

ditetapkan;

d. masukan dan kesepakatan dengan para investor; dan

e. prioritas pengembangan BWP dan pentahapan rencana pelaksanaan

program yang sesuai dengan Rencana Pembangunan Jangka

Panjang (RPJP) daerah dan Rencana Pembangunan Jangka

Menengah (RPJM) daerah, serta rencana terpadu dan program

investasi infrastruktur jangka menengah (RPI2JM).

Ketentuan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:

a. mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana penyediaan

prasarana perkotaan di BWP serta perwujudan Sub BWP yang

diprioritaskan penanganannya;

b. mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota;

c. realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu

perencanaan;

d. konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik

dalam jangka waktu tahunan maupun lima tahunan; dan

e. terjaganya sinkronisasi antar program dalam satu kerangka

program terpadu pengembangan wilayah kabupaten/kota.



Program dalam Ketentuan pemanfaatan ruang meliputi:

a. Program Pemanfaatan Ruang Prioritas

Program pemanfaatan ruang prioritas merupakan program-program

pengembangan BWP yang diindikasikan memiliki bobot tinggi

berdasarkan tingkat kepentingan atau diprioritaskan dan memiliki nilai

strategis untuk mewujudkan rencana sruktur ruang dan rencana pola

ruang di BWP sesuai tujuan penataan BWP.

Program pemanfaatan ruang dapat memuat kelompok program sebagai

berikut:

1) Program perwujudan rencana struktur ruang yang meliputi:

a) perwujudan pusat pelayanan kegiatan di BWP;

b) perwujudan jaringan transportasi di BWP;dan

c) perwujudan jaringan prasarana untuk BWP, yang mencakup pula

prasarana nasional dan wilayah/regional didalam BWP yang

terdiri atas:

(1) perwujudan jaringan energi/kelistrikan;

(2) perwujudan jaringan telekomunikasi;

(3) perwujudan jaringan air minum;

(4) perwujudan jaringan drainase;

(5) perwujudan jaringan air limbah; dan/atau

(6) perwujudan jaringan prasarana lainnya.

2) Program perwujudan rencana pola ruang di BWP yang meliputi:

a) perwujudan zona lindung pada BWP termasuk didalam

pemenuhan kebutuhan RTH; dan

b) perwujudan zona budi daya pada BWP yang terdiri atas:

(1) perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum

diBWP;

(2) perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap

jenis pola ruang;

(3) perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan/atau

(4) perwujudan tata bangunan.



3) Program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan

penanganannya yang terdiri atas:

a) program penyusunan RTBL;

b) perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan;

c) pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan;

d) pengembangan kembali prasarana, sarana, dan

blok/kawasan; dan/atau

e) pelestarian/pelindungan blok/kawasan.

4) Program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim, dapat

sebagai kelompok program tersendiri atau menjadi bagian dari

kelompok program lainnya, disesuaikan berdasarkan

kebutuhannya.

a. Lokasi

Lokasi merupakan tempat dimana usulan program akan

dilaksanakan.

b. Besaran dan Biaya

Besaran merupakan perkiraan jumlah satuan dan biaya

masing-masing usulan program prioritas pengembangan

wilayah yang akan dilaksanakan.

c. Sumber Pendanaan

Sumber pendanaan dapat berasal dari Anggaran Pendapatan

dan Belanja Daerah (APBD) Kabupaten/Kota, APBD provinsi,

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), swasta,

dan/atau masyarakat. Sumber pendanaan dapat dilengkapi

dengan perkiraan kebutuhan biaya bagi masing-masing

program.

d. Instansi Pelaksana

Instansi pelaksana merupakan pihak-pihak pelaksana program

prioritas yang meliputi pemerintah seperti satuan kerja

perangkat daerah (SKPD), dinas teknis terkait, dan/atau

kementerian/lembaga, swasta, dan/atau masyarakat.



e. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan

Program direncanakan dalam kurun waktu perencanaan 20

(dua puluh) tahun yang dirinci setiap 5 (lima) tahunan dan

masing-masing program mempunyai durasi pelaksanaan yang

bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program prioritas

disesuaikan dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP

daerah kabupaten/kota.

5. Perumusan Muatan Peraturan Zonasi

PZ disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona budidaya maupun zona

lindung dengan memperhatikan esensi fungsinya yang ditetapkan dalam

rencana rinci tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory. Dalam sistem

regulatory, seluruh kawasan perkotaan terbagi habis ke dalam zona

peruntukan ruang yang tergambarkan dalam peta rencana pola ruang. Pada

setiap zona peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang

mengatur perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan tata bangunan.

a. Perumusan muatan peraturan zonasi meliputi:

1) Penentuan deliniasi blok peruntukan

2) Perumusan aturan dasar, yang memuat:

a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang

berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan

dan penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan

dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan

penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada zona lindung

maupun zona budi daya.

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan

ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang,

ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan

khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.

Zona-zona yang dapat ditentukan kegiatannya menggunakan ITBX



meliputi :

a. Zona Hutan Lindung

b. Zona Perlindungan terhadap Kawasan Bawahannya

c. Zona Perlindungan Setempat

d. Zona ruang Terbuka hijau (RTH) kota

e. Zona konservasi

f. Zona lindung lainnya

g. Zona Perumahan

h. Zona perdagangan dan jasa

i. Zona perkantoran

j. Zona sarana pelayanan umum

k. Zona industri

l. Zona peruntukan lainnya

m. Zona campuran



Tabel 7. Ketentuan Teknis Zonasi Berdasarkan Klasifikasi Zona Kegiatan

Ketentuan Teknis Zonasi

Klasifikasi Zonasi Kegiatan

I

(diperbolehkan/

diizinkan)

T

(bersyarat secara

terbatas)

B

(bersyarat tertentu)

X

(Tidak

diperbolehkan)

DE

FIN

ISI

Kegiatan dan

penggunaan lahan

yang termasuk

dalam klasifikasi I

memiliki sifat

sesuai dengan

peruntukan ruang

yang

direncanakan.

Pemanfaatan bersyarat

secara terbatas bermakna

bahwa kegiatan dan

penggunaan lahan

dibatasi dengan ketentuan

tertentu.

Pemanfaatan bersyarat

tertentu bermakna

bahwa untuk

mendapatkan izin atas

suatu kegiatan atau

penggunaan lahan

diperlukan persyaratan-

persyaratan tertentu

yang dapat berupa

persyaratan umum dan

persyaratan khusus,

dapat dipenuhi dalam

bentuk inovasi atau

rekayasa teknologi.

Kegiatan dan

penggunaan

lahan yang

termasuk dalam

klasifikasi X

memiliki sifat

tidak sesuai

dengan

peruntukan lahan

yang

direncanakan

dan dapat

menimbulkan

dampak yang

cukup besar bagi

lingkungan di

sekitarnya.




Klasifikasi Zonasi Kegiatan

I

(diperbolehkan/

diizinkan)

T

(bersyarat secara

terbatas)

B


X

(Tidak

diperbolehkan)

KE

TE

NT

UA

N/P

ER

SY

AR

AT

AN

Ketentuan tertentu:

1. Pembatasan

pengoperasian, baik

dalam bentuk

pembatasan waktu

beroperasinya suatu

kegiatan di dalam

subzona maupun

pembatasan jangka

waktu pemanfaatan

lahan untuk kegiatan

tertentu yang diusulkan.

2. Pembatasan luas, baik

dalam bentuk

pembatasan luas

maksimum suatu

kegiatan di dalam

subzona maupun di

dalam persil, dengan

tujuan untuk tidak

mengurangi dominansi

pemanfaatan ruang di

sekitarnya; dan

3. Pembatasan jumlah

pemanfaatan, jika

pemanfaatan yang

diusulkan telah ada

mampu melayani

kebutuhan, dan belum

memerlukan tambahan,

maka pemanfaatan

tersebut tidak boleh

diizinkan atau diizinkan

terbatas dengan

pertimbangan-

pertimbangan khusus

Contoh Persyaratan

Umum:

1) Dokumen AMDAL;

2) Dokumen Upaya

Pengelolaan

Lingkungan (UKL)

dan Upaya

Pemantauan

Lingkungan (UPL);

3) Dokumen Analisis

Dampak Lalu-lintas

(ANDALIN); dan

4) Pengenaan

disinsentif misalnya

biaya dampak

pembangunan

(development impact

fee)

Contoh Persyaratan

Khusus:

1) Diwajibkan

menyediakan tempat

parkir;

2) Menambah RTH;

3) Memperlebar

pedestrian.



Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada

suatu zonasi didasarkan pada:

1) Pertimbangan Umum

Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan

lahan, antara lain kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang

dalam RTRW kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan

lindung dan kawasan budi daya dalam suatu wilayah, kelestarian

lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap pemanfaatan

air, udara, dan ruang bawah tanah), perbedaan sifat kegiatan

bersangkutan terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas

lokal minimum, toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak

terhadap peruntukan yang ditetapkan (misalnya penurunan

estetika lingkungan, penurunan kapasitas jalan/lalu-lintas,

kebisingan, polusi limbah, dan restriksi sosial), serta kesesuaian

dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah

kabupaten/kota.

2) Pertimbangan Khusus

Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik

guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun.

Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan

mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan

pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan

bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi

unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan. Selain itu

perlu dipertimbangkan kondisi yang harus dipenuhi agar kegiatan

dapat berlangsung pada zona terkait yang antara lain meliputi:

a) prosedur administrasi yang harus diikuti;

b) kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;

c) prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus diadakan

untuk menunjang jegiatan tersebut;

d) pembatasan yang harus diberlakukan, terkait:



(1) luas fisik pemanfaatan ruang;

(2) kaian dengan kegiatan lain di sekitar

(3) jumlah tenaga kerja;

(4) waktu operasional;

(5) masa usaha;

(6) arahan lokasi spesifik;

(7) jumlah kegiatan serupa;

(8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut; dan

(9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut harus

terukur dan tidak menimbulkan gangguan pada zona

tersebut.

e) persyaratan terkait estetika lingkungan; dan

f) persyaratan lain yag perlu ditambahkan.

Contoh penentuan penggunaan lahan menggunakan ITBX pada:

Zona : perumahan (R); Subzona: Kepadatan Sangat Tinggi (R-1)



Tabel 8. Ketentuan Teknis Zonasi T (bersyarat secara terbatas)


Klasifikasi Zonasi

Jenis Kegiatan

T

(bersyarat secara

terbatas)

Ruko, warung, toko,

pasar lingkungan,

Dijinkan secara terbatas dengan batasan:

a. tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;

b. KDB maksimum sebesar 60%;

c. KLB maksimum 1,0-1,8;

d. KDH minimal 40% dari luas persil; dan

e. jumlah maksimal perbandingan dari masing-

masing kegiatan lahan tersebut dengan jumlah

rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4.

Supermarket, toko

makanan dan

minuman, toko

peralatan rumah

tangga,

Diijinkan secara terbatas dengan batasan:




d. KDH minimal 35% dari luas persil; dan

e. Luasan maksimal dari keseluruhan persil

dengan kegiatan tersebut adalah 20% dari luas

keseluruhan persil yang ada di blok tersebut.

Toko hewan

peliharaan, toko jasa

bangunan





d. KDH minimal 50% dari luas persil;

e. disinsentif berupa pengenaan pajak progresif;

dan

f. luasan maksimal dari keseluruhan persil dengan

kegiatan tersebut adalah 30% dari luas

keseluruhan persil yang ada di blok tersebut



Tabel 9. Ketentuan Teknis B (bersyarat tertentu)


Klasifikasi Zonasi

Jenis Kegiatan B


Rumah tunggal,

kopel, deret,

townhouse,

Dijinkan secara terbatas dengan batasan:

a. Menyesuaikan dengan desain arsitektur dari

rumah-rumah lain yang ada di sekitarnya;

b. Memperoleh persetujuan dari ketua RT dan

ketua RW setempat.

Rumah mewah dan

rumah adat


a. Memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan

Ketua RW setempat, memperoleh

persetujuan dari masyarakat setempat, dan

b. Dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk setiap

blok

Toko hewan

peliharaan, toko

jasa bangunan


a. Tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;

b. Kdb maksimum sebesar 50%;

c. Klb maksimum 1,0-1,5;

d. Kdh minimal 50% dari luas persil;

e. Disinsentif berupa pengenaan pajak

progresif; dan

f. Luasan maksimal dari keseluruhan persil

dengan kegiatan tersebut adalah 30% dari

luas keseluruhan persil yang ada di blok

tersebut.




Klasifikasi Zonasi

Jenis Kegiatan B


SPBU Diijinkan dengan syarat:

a. Melaksanakan penyusunan dokumen

AMDAL;

b. Melaksanakan penyusunan UKL dan UPL;

c. Melaksanakan penyusunan ANDALIN;

d. Mengenakan biaya dampak pembangunan

(development impact fee);

e. Mendapat persetujuan dari Ketua RT dan

Ketua RW setempat;

f. Memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan


persetujuan dari masyarakat setempat; dan

g. Jumlahnya dibatasi hanya 1 untuk setiap

blok.

Penginapan hotel Diijinkan dengan syarat:

a. Melaksanakan penyusunan dokumen

AMDAL;

b. Melaksanakan penyusunan UKL dan UPL;

c. Melaksanakan penyusunan ANDALIN;

d. Mendapat persetujuan dari Ketua RT dan

Ketua RW setempat;

e. Memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan


persetujuan dari masyarakat setempat;

f. Jumlahnya dibatasi hanya 1 untuk setiap

blok

b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang

kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut

dan diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien



Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di

atas maupun di bawah permukaan tanah.

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan

mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada

suatu zona, yang meliputi:

Tabel 10. Ketentuan Intensitas Pemanfaaan Ruang

Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Koefisien Dasar

Bangunan (KDB)

Maksimum

Koefisien Lantai

Bangunan (KLB)

Minimum dan

Maksimum

Koefisien Dasar

Hijau Minimal

De

fin

isi

Koefisien

perbandingan antara

luas lantai dasar

bangunan gedung

dengan luas

persil/kavling.

Koefisien

perbandingan antara

luas seluruh lantai

bangunan gedung

dan luas

persil/kavling

Angka prosentase

perbandingan antara

luas seluruh ruang

terbuka di luar

bangunan gedung

yang diperuntukkan

bagi

pertamanan/penghija

uan dengan luas

persil/kavling

Ke

ten

tua

n

KDB maksimum

sebesar 70%

KLB maksimum

sebesar 2.1-3.0.

KDH minimal 30%

dari keseluruhan luas

lahan perumahan,

setiap 100 m2 RTH

diharuskan minimum

ada 1 pohon tinggi

dan rindang.



Tabel 11. Ketentuan Intensitas Pemanfaaan Ruang Lainnya

Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Lainnya

Koefisien Tapak Basement (KTB)

Maksimum

Koefisien Wilayah Terbangun

(KWT) Maksimum

De

fin

isi

Angka prosentasi luas tapak

bangunan yang dihitung dari

proyeksi dinding terluar bangunan

dibawah permukaan tanah

terhadap luas perpetakan atau

lahan perencanaan yang dikuasai

sesuai RTRW, RDTR dan PZ

Perbandingan antara luas wilayah

terbangun dengan luas seluruh

wilayah.

Ke

ten

tua

n

Ditetapkan dengan

mempertimbangkan KDH minimal.

ditetapkan dengan

mempertimbangkan:

a) Tingkat pengisian peresapan

air/water recharge;

b) Jenis penggunaan lahan; dan

c) Kebutuhan akan buffer zone.

Kepadatan Bangunan atau

Unit Maksimum

Kepadatan Penduduk

Maksimal

De

fin

isi

ditetapkan dengan

mempertimbangkan faktor

kesehatan (ketersediaan air

bersih, sanitasi, sampah, cahaya

matahari, aliran udara, dan ruang

antar bangunan), faktor sosial

(ruang terbuka privat, privasi, serta

perlindungan dan jarak tempuh

terhadap fasilitas lingkungan),

faktor teknis (resiko kebakaran dan

keterbatasan lahan untuk

bangunan atau rumah), dan faktor

ekonomi (biaya lahan,

ketersediaan, dan ongkos

penyediaan pelayanan dasar)



Ke

ten

tua

n

Kepadatan bangunan dalam satu

pengembangan kawasan baru

perumahan tidak bersusun

maksimum 200 rumah/ha dan

dilengkapi PSU yang memadai,

adapun kepadatan perumahan

bersusun maksimum 1000

rumah/ha dilengkapi PSU yang

memadai pula

Untuk menentukan intensitas

pemanfaatan ruang pada suatu zona

diperlukan analisis proyeksi penduduk

yang disesuaikan dengan daya

dukung dan daya tampung

lingkungan dan ditetapkan

berdasarkan rekomendasi/pendapat

teknis para ahli terkait.

c) Ketentuan tata bangunan

Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk,

besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk

menjaga keselamatan dan keamanan bangunan. Komponen

ketentuan tata bangunan minimal terdiri atas:

(1) Ketinggian bangunan (TB) maksimum

(2) Ketinggian bangunan adalah tinggi maksimum bangunan gedung

yang diizinkan pada lokasi tertentu dan diukur dari jarak

maksimum puncak atap bangunan terhadap (permukaan) tanah

yang dinyatakan dalam satuan meter.

(3) Garis sempadan bangunan (GSB) minimum

(4) GSB adalah jarak minimum antara garis pagar terhadap dinding

bangunan terdepan. GSB ditetapkan dengan mempertimbangkan

keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan

estetika.

(5) Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus memenuhi

ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis

peruntukan dan ketinggian bangunan.

(6) Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang (JBB)

JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak belakang

terhadap dinding bangunan terbelakang. Jarak Bebas Samping

(JBS) merupakan jarak minimum antara batas petak samping

terhadap dinding bangunan terdekat.



Selain itu, ketentuan tata bangunan dapat memuat tampilan

bangunan yang ditetapkan dengan mempertimbangkan warna

bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan,

gaya bangunan, keindahan bangunan, serta keserasian bangunan

dengan lingkungan sekitarnya.

Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut tata bangunan

yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW

kabupaten/kota, atau juga dapat berisi sama dengan tata

bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi

pada RTRW kabupaten/kota. Tata bangunan yang terdapat dalam

ketentuan tata bangunan ruang dapat didetailkan kembali lebih

lanjut dalam RTBL.

d) Ketentuan prasarana minimal

Ketentuan prasarana dan sarana pendukung minimal mengatur jenis

prasarana dan sarana pendukung minimal apa saja yang harus ada

pada setiap zona peruntukan. Jenis prasarana dan sarana minimal

ditentukan berdasarkan sifat dan tuntutan kegiatan utama pada zona

peruntukannya. Sedangkan volume atau kapasitasnya ditentukan

berdasarkan pada perkiraan jumlah orang yang menghuni zona

peruntukan tersebut.

Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai

kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan

lingkungan yang nyaman melalui penyediaan prasarana dan sarana

yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal.

Ketentuan prasarana dan sarana minimum sekurangnya harus

mengatur jenis prasarana dan sarana pendukung untuk lima zona

budidaya utama, perumahan, komersial, PSU, industri dan zona

hijau budidaya. Prasarana dan sarana minimum pada Zona Lainnya

diatur mengikuti aturan pada kelima zona di atas.

Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa

prasarana parkir, aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur



sepeda, bongkar muat, dimensi jaringan jalan, kelengkapan jalan,

dan kelengkapan prasarana lainnya yang diperlukan.

Ketentuan prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan

ketentuan mengenai prasarana dan sarana yang diterbitkan oleh

instansi yang berwenang.

e) Ketentuan khusus

Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan

zona yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan

khusus sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain

itu, ketentuan pada zona-zona yang digambarkan di peta khusus

yang memiliki pertampalan (overlay) dengan zona lainnya dapat

pula dijelaskan disini.

Ketentuan khusus merupakan aturan tambahan yang ditampalkan

(overlay) di atas aturan dasar karena adanya hal-hal khusus yang

memerlukan aturan tersendiri karena belum diatur di dalam aturan

dasar.

Komponen ketentuan khusus antara lain meliputi:

(1) Bandar udara, antara lain meliputi kawasan keselamatan operasi

penerbangannya (KKOP), batas kawasan kebisingan, dan

kawasan di sekitar bandar udara yang penting untuk

diperhatikan;

(2) Cagar budaya atau adat;

(3) Rawan bencana;

(4) Tempat evakuasi bencana (TES dan TEA);

(5) Pertahanan keamanan (hankam);

(6) Pusat penelitian (observatorium, peluncuran roket, dan lain-lain);

(7) Kawasan berorientasi transit (TOD); dan

(8) Lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B).



Ketentuan mengenai penerapan aturan khusus pada zona-zona

khusus di atas ditetapkan sesuai dengan ketentuan yang diterbitkan

oleh instansi yang berwenang.

Ketentuan khusus dapat menganulir aturan yang ada pada aturan

dasar sesuai dengan tuntutan kekhususannya.

f) Standar teknis

Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan sarana

dan prasarana permukiman perkotaan yang ditetapkan berdasarkan

peraturan/standar/ ketentuan teknis yang berlaku serta berisi

panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.

Standar teknis ini berfungsi sebagai panduan pelaksanaan

pembangunan dan sekaligus juga berfungsi sebagai instrumen

pemeriksaan dan pengawasan pengendalian pemanfaatan ruang.

Secara garis besar, standar teknis pemanfaatan ruang meliputi:

(1) standar kebutuhan utilitas, mengatur besarnya

kebutuhan/kapasitas utilitas (air bersih, persampahan, air limbah,

drainase, listrik, telpon, gas masak, tv kabel, dst) untuk setiap

jenis peruntukan ruang;

(2) standar sarana pendukung (Fas. Peribadatan, Fas. Pendidikan,

Fas. Perdagangan, Fas. Sosial, Fas. Olahraga, Fas. Keamanan,

RTH/Taman, SPBU, SPBE, dst) yang sesuai dengan jumlah

penduduk atau orang yang harus dilayaninya;

(3) standar prasarana pendukung (parkir, pedestrian, jalur sepeda,

TPS, dsb) yang sesuai dengan jumlah penduduk atau orang yang

harus dilayaninya; dan

(4) standar prasarana lain (media luar ruang) yang sesuai dengan

desain estetika lingkungan yang diinginkan.

Standar teknis yang digunakan dalam penyusunan RDTR mengikuti

peraturan perundang-undangan, termasuk Standar Nasional

Indonesia (SNI).



g) Ketentuan pelaksanaan

Ketentuan pelaksanaan adalah aturan yang berkaitan dengan

pelaksanaan penerapan peraturan daerah RDTR dan PZ yang terdiri

atas:

(1) Ketentuan variansi pemanfaatan ruang

Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan

ketentuan yang memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan

dengan kondisi tertentu dengan tetap mengikuti ketentuan massa

ruang yang ditetapkan dalam peraturan zonasi. Hal ini

dimaksudkan untuk menampung dinamika pemanfaatan ruang

mikro dan sebagai dasar antara lain transfer of development

rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur lebih

lanjut dalam RTBL.

(2) Ketentuan insentif dan disinsentif

Ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan

ketentuan yang memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan

ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan

dampak positif bagi masyarakat, serta yang memberikan

disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sejalan

dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak negatif bagi

masyarakat. Insentif dapat berbentuk kemudahan perizinan,

keringanan pajak, kompensasi, imbalan, subsidi prasarana,

pengalihan hak membangun, dan ketentuan teknis lainnya.

Sedangkan disinsentif dapat berbentuk antara lain pengetatan

persyaratan, pengenaan pajak dan retribusi yang tinggi,

pengenaan denda, pembatasan penyediaan prasarana dan

sarana, atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan sarana

kawasan.

(3) Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non-

conforming situation)denganperaturanzonasi

Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak

sesuai dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk



pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan

RDTR/peraturan zonasi, dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut

diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar.

3) Perumusan teknik pengaturan zonasi yang dibutuhkan (jika ada).

Teknik pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas

dalam penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan

penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan

pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu,

sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai

secara lebih efektif.

Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk

mengatasi kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan

kota. Penerapan teknik pengaturan zonasi tidak dapat dilakukan secara

serta-merta, melainkan harus direncanakan sejak awal mengenai teknik

apa saja yang akan diaplikasikan dan didukung oleh perangkat dan

kelembagaan yang auditable. Teknik pengaturan zonasi yang dikenal

antara lain:

a. Transfer development right (TDR)

TDR adalah teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan pemilik

tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain,

sehingga si pembeli dapat membangun propertinya dengan intensitas

lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi penggunaan

lahan pertanian atau penggunaan lahan hijau lainnya dari konversi

penggunaan lahan, dimana pemilik lahan pertanian/hijau dapat

mempertahankan kegiatan pertaniannya dan memperoleh uang

sebagai ganti rugi atas haknya untuk membangun.

Di Indonesia TDR tidak dapat digunakan untuk melindungi lahan

pertanian ataupun lahan hijau karena pada lahan pertanian dan lahan

hijau budidaya sudah tidak diperkenankan ada kegiatan lain

(bangunan) dan intensitas pemanfaatan ruang nol. TDR digunakan



untuk menambah intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan

terbangun dengan kriteria sebagai berikut:

1) hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah tidak ada

lagi teknik pengaturan zonasi lain yang dapat digunakan untuk

meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang;

2) diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila

diaplikasikan pada zona yang sama namun antara blok peruntukan

berbeda, harus didahului dengan analisis daya dukung daya

tampung terkait dengan perubahan intensitas pemanfaatan ruang

pada blok peruntukan yang menerima tambahan intensitas ruang;

dan

3) hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona

perkantoran.

Contoh:

Dalam hal penerapan LP2B di kawasan perkotaan. Misalnya sebidang

sawah milik Tuan A hendak dialihfungsikan untuk membangun rumah.

Dikarenakan bidang sawah tersebut masuk dalam delineasi LP2B

maka Tuan A tidak dapat mengalihfungsikan sawah tersebut. Sebagai

gantinya Pemerintah wajib memberikan insentif bisa berupa lahan

pengganti, keringanan PBB, dan insentif lainnya sesuai dengan

mekanisme pasar.

b. Bonus zoning

Bonus zoning adalah teknik pengaturan zonasi yang memberikan izin

kepada pengembang untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan

ruang melebihi aturan dasar, dengan imbalan (kompensasi)

pengembang tersebut harus menyediakan sarana publik tertentu,

misalnya RTH, terowongan penyeberangan dsb. Penerapan bonus

zoning harus memenuhi kriteria berikut:

1) diberikan pada pengembang yang belum atau tidak pernah

menambah intensitas pemanfaatan ruangnya;



2) hanya dapat diberlakukan pada zona komersial, zona perkantoran,

dan zona perumahan, khususnya untuk rumah susun; dan

3) harus didahului dengan analisis daya dukung daya tampung

lingkungan untuk mengetahui:

a) penambahan intensitas pemanfaatan ruang pada blok

peruntukan agar masih dalam daya dukung lingkungannya;

b) dampak negatif yang mungkin ditimbulkan beserta besar

kerugiannya; dan

c) kompensasi pembangunan sarana publik.

Kompensasi pembangunan sarana publik diutamakan untuk

dilaksanakan pada sub kawasan dimana bonus zoning diterapkan,

namun dapat juga dilaksanakan pada kawasan lainnya dengan

persyaratan tertentu berdasarkan keputusan Pemerintah Daerah.

Contoh:

Pembangunan Jalan Simpang Susun Semanggi yang didanai oleh

kompensasi dari perhitungan penambahan ketinggian bangunan

beberapa gedung di sekitar Simpang Semanggi.

c. Conditional uses

Conditional uses adalah teknik pengaturan zonasi yang

memungkinkan suatu pemanfaatan ruang yang dianggap penting atau

diperlukan keberadaannya, untuk dimasukkan ke dalam satu zona

peruntukan tertentu sekalipun karakteristiknya tidak memenuhi kriteria

zona peruntukan tersebut. Pemerintah daerah dapat menerbitkan izin

pemanfaatan ruang bersyarat atau Conditional Use Permit (CUP)

setelah melalui pembahasan dan pertimbangan TKPRD. CUP

diberikan dengan kriteria:

1) Pemanfaatan ruang yang akan diberi izin memiliki tingkat

kepentingan yang nyata bagi kepentingan orang banyak atau

kawasan perkotaan secara keseluruhan;



2) Pemanfaatan ruang yang akan diberi izin tidak mengganggu fungsi

ruang di sekitarnya; dan

3) Pemberian izin harus melalui pertimbangan TKPRD.

Contoh:

Keberadaan mini market, bengkel dan salon di zona perumahan

diperbolehkan apabila aktivitas tersebut tidak menimbulkan gangguan

yang signifikan.

Selain ketiga teknik pengaturan zonasi di atas, dapat juga diterapkan

teknik-teknik pengaturan zonasi lain sesuai dengan kebutuhan.

6. Pelibatan Masyarakat Dalam Penyusunan Rdtr

Masyarakat sebagai pemangku kepentingan meliputi:

a. orang perseorangan atau kelompok orang;

b. organisasi masyarakat tingkat kabupaten/kota;

c. perwakilan organisasi masyarakat kabupaten/kota yang berdekatan secara

sistemik (memiliki hubungan interaksi langsung) dengan daerah yang

sedang disusun RDTR dan/atau peraturan zonasinya; dan

b. perwakilan organisasi masyarakat kabupaten/kota.

Pelibatan peran mayarakat di tingkat kabupaten/kota dalam penyusunan RDTR

dan peraturan zonasi meliputi hak, kewajiban dan bentuknya.

Hak masyarakat meliputi:

a. Mengajukan inisiatif untuk melakukan penyusunan dan/atau mengevaluasi

dan/atau meninjau kembali dan/atau mengubah RDTR dan/atau peraturan

zonasi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;

b. Berperan memberikan masukan terkait penyusunan RDTR/peraturan zonasi

serta mengetahui proses penyusunan RDTR/peraturan zonasi yang

dilakukan pemerintah;

c. Memberikan pendapat, saran, dan masukan dalam penentuan tujuan-tujuan

arah pengendalian, pembatasan, dan kelonggaran aturan, serta dalam

penetapan peta zonasi;



d. Mengetahui secara terbuka setiap produk rencana tata ruang dan peraturan

zonasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan;

e. Memantau pelaksanaan RDTR/peraturan zonasi yang telah ditetapkan;

f. Melaporkan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam hal

menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan

pemanfaatan ruang yang melanggar RDTR/peraturan zonasi yang telah

ditetapkan;

g. Mengajukan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang

terhadap pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan

RDTR/peraturan zonasi; dan

h. Mendapat perlindungan dari kegiatan-kegiatan yang merugikan sesuai

peraturan perundang-undangan.

Kewajiban masyarakat meliputi:

a. Memberikan informasi, data, dan keterangan secara konkrit dan

bertanggung jawab dalam setiap tahapan penyusunan RDTR/peraturan

zonasi; dan

b. Berlaku tertib dan mendukung kelancaran proses penyusunan

RDTR/peraturan zonasi.

Bentuk peran masyarakat dalam perencanaan tata ruang berupa:

a. Masukan mengenai:

1) persiapan penyusunan rencana tata ruang;

2) penentuan arah pengembangan wilayah atau kawasan;

3) pengidentifikasian potensi dan masalah pembangunan wilayah atau

kawasan;

4) perumusan konsepsi rencana tata ruang; dan/atau

5) penetapan rencana tata ruang.

b. Kerja sama dengan Pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau sesama unsur

masyarakat dalam perencanaan tata ruang.



7. Pembahasan Raperda RDTR dan Peraturan Zonasi

Prosedur penetapan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan. Keseluruhan prosedur penyusunan dan prosedur

penetapan diselesaikan dalam waktu paling lama 24 (dua puluh empat bulan),

meliputi:

a. prosedur penyusunan RDTR dan PZ kabupaten/kota dalam waktu paling

lama 12 (dua belas) bulan; dan

b. prosedur penetapan peraturan daerah tentang RDTR dan PZ kabupaten/kota

dalam waktu paling lama 12 (dua belas) bulan.

Penyusunan dan penetapan RDTR dan PZ kabupaten/kota menggunakan dan

menghasilkan peta format digital dengan ketelitian geometris dan ketelitian

detail informasi skala 1:5.000.

Penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ, terdiri atas:

a. penyusunan naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;

b. penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses

penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan

mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan; dan

c. pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan pemerintah

kabupaten/kota yang berbatasan dan masyarakat. Rekomendasi perbaikan

hasil pelaksanaan KLHS harus tetap dipertimbangkan dalam muatan

raperda tentang RDTR dan PZ dalam setiap pembahasannya.

Hasil pelaksanaan penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan

PZ, terdiri atas:

a. naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;

b. naskah raperda tentang RDTR dan PZ; dan

c. berita acara pembahasan terutama berita acara dengan kabupaten/kota

yang berbatasan.

Kegiatan penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ

melibatkan Masyarakat dalam bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan

sanggahan terhadap naskah Raperda RDTR dan PZ, melalui:



a. media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);

b. website resmi lembaga pemerintah yang berkewenangan menyusun RTRW

kota;

c. surat terbuka di media massa;

d. kelompok kerja (working group/public advisory group); dan/atau

e. diskusi/temu warga (public hearings/meetings), konsultasi publik minimal 1

(satu) kali, workshops, FGD, seminar, konferensi, dan panel.

Konsultasi publik dalam penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR

dan PZ ini dilakukan minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan

melibatkan perguruan tinggi, pemerintah, swasta, dan masyarakat.

Berlakunya Peraturan Presiden No 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan

Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik (OSS), menuntut

penyediaan RDTR dan PZ Kabupaten/Kota di lokasi kawasan industri atau

kawasan usaha dipercepat untuk mendukung Online Single Submission (OSS).

Pemerintah daerah kabupaten/kota yang belum memiliki RDTR, dalam jangka

waktu paling lama 6 (enam) bulan sejak Peraturan Pemerintah ini diundangkan

wajib menetapkan RDTR untuk Kawasan Industri atau kawasan usaha sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. RDTR dan PZ menjadi

dasar penetapan tempat lokasi usaha dan/atau kegiatan dalam penerbitan Izin

Lokasi.

Untuk mewujudkan percepatan pelayanan perizinan pemanfaatan ruang,

diperlukan percepatan prosedur penyusunan dan prosedur penetapan RDTR

dan PZ kabupaten/kota. yang telah ditetapkan oleh Menteri Koordinator yang

membidangi urusan bidang perekonomian.

Prosedur penyusunan dan prosedur penetapan RDTR dan PZ kabupaten/kota

dilaksanakan paling lama 6 (enam) bulan, terdiri atas:

a. prosedur penyusunan diselesaikan paling lama 4 (empat) bulan; dan

b. prosedur penetapan diselesaikan paling lama 2 (dua) bulan.



Dalam hal penyelesaian prosedur penyusunan RDTR dan PZ kabupaten/kota

tidak dapat dipenuhi, Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala BPN

menerbitkan persetujuan substansi peraturan daerah tentang RDTR dan PZ

kabupaten/kota.

Prosedur penyusunan dan penetapan RDTR dan PZ kabupaten/kota dilakukan

oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dibantu oleh tim percepatan. Tim

percepatan beranggotakan perwakilan Kementerian/Lembaga terkait penataan

ruang. Susunan keanggotaan dan tugas tim percepatan oleh Menteri Agraria

dan Tata Ruang/ Kepala BPN.

Penyusunan serta penetapan RDTR dan PZ kabupaten/kota untuk keperluan

percepatan pelayanan perizinan pemanfaatan ruang menggunakan dan

menghasilkan peta format digital dengan ketelitian geometris dan ketelitian

detail informasi skala 1:5.000.

Dalam hal tidak tersedia peta, penyusunan serta penetapan RDTR dan PZ

kabupaten/kota dapat menggunakan dan menghasilkan peta format digital

dengan ketelitian detail informasi skala 1:5.000.

Dalam hal RDTR dan PZ kabupaten/kota menggunakan dan menghasilkan

peta, peraturan daerah tentang RDTR dan PZ kabupaten/kota tersebut harus

mencantumkan ketentuan yang menyatakan bahwa peta RDTR dan PZ

kabupaten/kota memerlukan koreksi geometris. Koreksi geometris peta RDTR

dan PZ kabupaten/kota dilakukan oleh Kementerian/Lembaga yang

membidangi urusan informasi geospasial dan ditetapkan dalam bentuk

Keputusan Menteri/Kepala Lembaga yang ditembuskan kepada Menteri Agraria

dan Tata Ruang/ Kepala BPN.

Berdasarkan Keputusan Menteri/Kepala Lembaga, Bupati/Wali Kota

menetapkan Peraturan Bupati/Wali Kota tentang peta RDTR dan PZ

kabupaten/kota yang telah terkoreksi secara geometris dengan tidak mengubah

muatan peraturan daerah tentang RDTR dan PZ kabupaten/kota.



Dalam hal pemerintah daerah kabupaten/kota telah memiliki rencana tata ruang

kawasan strategis kabupaten/kota dengan skala 1:5.000, pemerintah daerah

kabupaten/kota tidak perlu menyusun dan menetapkan RDTR dan PZ

kabupaten/kota.

LATIHAN

Berdasarkan tujuan penataan kawasan yang telah dirumuskan pada latihan

sebelumnya dan didukung oleh data-data sekunder maka buatkan sebuah konsep

pengembangan kawasan tersebut!

RANGKUMAN

Prosedur penyusunan RDTR meliputi : (1) persiapan, (2) pengumpulan data

dan informasi, (3) pengolahan dan analisis data, (4) perumusan konsep RDTR dan

muatan PZ, serta (5) penyusunan dan pembahasan Raperda tentang RDTR dan PZ.

Pelibatan peran masyarakat di tingkat kabupaten/kota dalam penyusunan

RDTR dan peraturan zonasi meliputi hak, kewajiban dan bentuknya.

Kelengkapan draft rancangan peraturan daerah (raperda) tentang RDTR

meliputi:

a. naskah raperda tentang RDTR terdiri atas:

1) raperda, merupakan rumusan pasal per pasal dari buku rencana dan

peraturan zonasi; dan

2) lampiran yang terdiri atas peta rencana struktur ruang, rencana pola ruang,

penetapan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya, tabel indikasi

program pemanfaatan ruang prioritas, zoning map, dan zoning text. Khusus

untuk lampiran peta rencana struktur ruang, rencana pola ruang, penetapan

sub BWP yang diprioritaskan penanganannya, dan zoning map disajikan

dalam format A3..

b. materi teknis RDTR terdiri atas

1) buku fakta dan analisis yang dilengkapi peta-peta;

2) buku rencana yang disajikan dalam format A4; dan

3) album peta yang disajikan dengan skala atau tingkat ketelitian minimal

1:5.000 dalam format A1 yang dilengkapi dengan data peta digital yang



memenuhi ketentuan sistem informasi geografis (GIS) yang dikeluarkan oleh

lembaga yang berwenang. Album peta minimum terdiri atas:

a. peta wilayah perencanaan, yang berisi informasi rupa bumi, dan batas

administrasi BWP dan sub BWP (bila ada);

b. peta penggunaan lahan saat ini;

c. peta rencana pola ruang BWP, yang meliputi rencana alokasi zona dan

subzona sesuai klasifikasi yang telah ditentukan;

d. peta rencana struktur ruang BWP, yang meliputi rencana pusat pelayanan

BWP, rencana jaringan transportasi serta jaringan prasarana (jaringan

energi/kelistrikan, jaringan telekomunikasi, jaringan air minum, jaringan

drainase, jaringan air limbah, dan jaringan prasarana lainnya); dan

e. peta penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya.

EVALUASI

1. Jelaskan proses penyusunan RDTR!

2. Uraikan jenis data yang dibutuhkan dalam penyusunan RDTR!

3. Apa yang menjadi acuan dalam perumusan konsep RDTR?

4. Berapa jangka waktu penyusunan RDTR?

5. Uraikan hak dan kewajiban masyarakat dalam penyusunan RDTR!

6. Jelaskan bentuk peran masyarakat dalam perencanaan tata ruang!

7. Uraikan kelengkapan dokumen Raperda RDTR!

UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Lihat kembali materi yang ditanyakan di dalam bab ini. Periksa jawaban anda

apakah sudah benar atau belum. Apabila jawaban anda benar semua berarti sudah

memenuhi kompetensi yang diharapkan dalam bab ini. Sebaliknya apabila jawaban

anda ada yang salah, berarti anda harus mempelajari secara seksama materi pada

bab ini. Setelah itu kembali anda jawab dan bandingkan dengan materi pada bab ini.



BAB IV

PENUTUP

Modul ini disusun agar peserta diklat dapat memahami materi pembelajaran ini

dalam konteks pengenalan muatan dan prosedur RDTR dalam sistem penataan

ruang, khususnya dalam pengendalian pemanfaatan ruang.

Penataan BWP atau bagian wilayah kota mempunyai fungsi sebagai acuan

untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana jaringan prasarana,

penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya, penyusunan ketentuan

pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan zonasi. Penataan ini juga dimaksudkan

untuk menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan

dengan rencana tata ruang wilayahnya.

Rencana pola ruang yang tercakup dalam rencana detail tata ruang merupakan

rencana distribusi subzona peruntukan. Pola ruang ini terdiri dari zona lindung dan

zona budidaya. Pola ruang perlu direncanakan lokasinya agar diperoleh suatu hasil

perencanaan yang dapat diacu oleh sektor.

Hal ini sejalan dengan fungsi rencana pola ruang untuk mengalokasi ruang

bagi berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan

dalam BWP sebagai dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang, dasar penyusunan

RTBL, dan dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.

Rencana jaringan prasarana yang ada merupakan pengembangan hierarki

sistem jaringan prasarana yang ditetapkan dalam rencana struktur ruang yang

termuat dalam rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota. Hal ini dimaksudkan agar

walaupun jaringan prasarana direncakan hanya pada sebagian wilayah, namun

masih terkait secara sistem.

Dengan telah dirumuskannya rencana pola ruang dan rencana jaringan

prasarana serta sub BWP yang diprioritaskan penanganannya, dalam upaya

mewujudkan RDTR maka disusun ketentuan pemanfaatan ruang yang berisi

program pengembangan BWP dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan

sampai akhir tahun masa perencanaan.



DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang

Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 1 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan

RTRW

Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan

RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota



RIWAYAT HIDUP

Nama Lengkap : Sri Nurnaeni, ST, M. Eng

Tempat Tanggal Lahir : Magelang, 04 Agustus 1978

NIP : 197808042005022001

Jabatan : Kepala Sub Direktorat Pedoman

Perencanaan Tata Ruang,

Direktorat Jenderal Tata Ruang

Pendidikan Formal :

• S1 Teknik Planologi Institut Teknologi Bandung, lulus tahun 2002

• S2 Magister Perencanaan Kota dan Daerah Universitas Gadjah Mada, lulus

tahun 2010

Pengalaman Pekerjaan :

• Kepala Subbagian Organisasi dan Tatalaksana, Setditjen Penataan Ruang,

Direktorat Jenderal Penataan Ruang, Kementerian Pekerjaan Umum, 2011-2014

• Kepala Subbagian Pengembangan Pegawai, Setditjen Penataan Ruang,

Direktorat Jenderal Penataan Ruang, Kementerian Pekerjaan Umum, 2014-2016

• Kepala Seksi Pedoman Perencanaan Tata Ruang Kawasan Perkotaan,

Direktorat Perencanaan Tata Ruang, Direktorat Jenderal Tata Ruang,

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN, 2016

• Kepala Sub Direktorat Pedoman Perencanaan Tata Ruang, Direktorat

Perencanaan Tata Ruang, Direktorat Jenderal Tata Ruang, Kementerian Agraria

dan Tata Ruang/BPN, tahun 2016-sekarang

pusat pengembangan sumber daya manusia kementerian …

Documents