penyusunan laporan penilaian (departemen keuangan)

DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIABADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN

PUSDIKLATKEUANGANUMUM2008

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASIPENILAIANPROPERTIDASAR

MODUL

PenyusunanLaporanPenilaian

IDENTITASMODUL

Judul :PenyusunanLaporanPenilaianPenulis :Satriotomo,SH,M.Ec.DevPenilai :Qoswara,SE,MsiEdisi :Tahun2008

DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmumBadanPendidikandanPelatihanKeuangan

untukDTSSPenilaianPropertiDasar.

Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisimodulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan

PelatihanKeuanganUmumBPPK.

v

KATAPENGANTAR

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

senantiasadiperlukanolehsetiaporang, termasukmerekayangtengahbekerjadalam

rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran

pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan

pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan

pemenuhankebutuhankerjadimasadepan.

Modul Penyusunan Laporan Penilaian yang ditulis oleh Satriotomo, SH,

M.Ec.DevinidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS)

PenilaianProperti Dasar yang diselenggarakan olehPusdiklat Keuangan Umum bagi

pegawaidariDirektoratJenderalKekayaanNegara(DJKN)DepartemenKeuangan,dan

dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi

pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber

dayamanusiagunamemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN.

Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,

diantaranyaSaudaraQoswaraSE,Msi(dariDJKN).

Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam

mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan

kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan

UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.

Jakarta, Desember2008Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,

AriWahyuniNIP060078951

DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum

Modul:PenyusunanLaporanPenilaian vi

DAFTARISI

Halaman

SAMPULDEPAN ....................................................................................... i

SAMPULDALAM...................................................................................... ii

LEMBARIDENTITASMODUL.................................................................. iii

LEMBARPERSETUJUANPENILAI........................................................... iv

KATA PENGANTAR.................................................................................. v

DAFTARISI................................................................................................ vi

PENDAHULUAN.......................................................................................... 1

DESKRIPSISINGKAT................................................................. 1

TUJUANINSTRUKSIONALUMUM .......................................... 1

TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS ....................................... 1

KEGIATANBELAJAR.................................................................................. 2

PENGERTIANLAPORAN............................................................ 2

BENTUKBENTUKLAPORAN................................................... 4

LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)........................... 6

A. PENDAHULUAN .............................................................. .... 6

B. DASARPENILAIAN......................................................... .... 7

C. PRESENTASIDATA......................................................... .... 9

D. ANALISISDATADANKESIMPULAN ........................... .... 11

E. LAMPIRANLAMPIRAN ................................................. .... 13

CONTOHCONTOH .................................................................. 15

RANGKUMAN............................................................................................... 37

TESTFORMATIF ....................................................................................... 39

UMPANBALIK DANTINDAKLANJUT.................................................. 40

DAFTARPUSTAKA.................................................................................. 41

KUNCIJAWABANTESTFORMATIF ...................................................... 42


Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 1

PENDAHULUAN

A. DESKRIPSISINGKAT/RELEVANSI/PENGANTAR

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara mempunyai tugas dan fungsi salah satunya

sebagaipenilaiasetasetpemerintah.Hasildaripenilaiantersebutmerupakansebuah

data yang penting yang digunakan oleh pemerintah di dalammenyusunan Laporan

KeuanganPemerintahPusat.Berdasarkanhal itulahmakamodul inidisusundengan

maksud agar peserta diklat dalam hal ini yang akanmenjadi seorang penilai dapat

membuat laporan penilaian dengan efektif dan efisien sesuai dengan standar dan

peraturan yang berlaku, sehingga dapat meningkatkan kompetensi mereka untuk

meningkatkankinerja.

B. TUJUANINSTRUKSIONALUMUM

Setelah mengikuti mata pelajaran ini peserta diharapkan dapat menyusun laporan

penilaiandenganbaikdanbenar

C. TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS

Setelahmengikutipembelajaraninipesertadiharapkanmampu:

a. Menjelaskanpengertianlaporanpenilaian

b. Menjelaskantujuanpembuatanlaporanpenilaian

c. Menjelaskanfungsilaporanpenilaian

d. Menyusunlaporanpenilaiansesuaidenganbentukdanformatlaporanpenilaian

e. Menyusunisilaporanpenilaian

f. Menyusun laporan penilaian sesuai dengan sistematika pelaporan penilaian

lengkap



KEGIATANBELAJAR

1. PENGERTIANLAPORAN

Laporanpenilaian(valuationreport)merupakansebuahlaporantertulisdarinilai

danataupenilaianyangtelahdilaksanakanolehpenilaikepadapihakyangmemberitugas

(klien).Tujuandarilaporanpenilaianiniadalahagarpembaca(klien)memahamimasalah

penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk

mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. Laporan penilaian ini merupakan tahap akhir

darirangkaianprosespenilaian.

American Institute ofRealEstateAppraisers (AIREA),memberi standar bahwa

laporanpenilaiansetidaknyaharusmencakupbeberapahalsebagaiberikut:

1. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai.

2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu

melaluianalisiskepemilikan,keuangan(financial),kepentinganlegaldanlainlain.

3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan

penilaianitusendiri.

4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan

tanggalpelaporan.

5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang

dinilai(jikadianggapperlu).

6. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan.

7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung

analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan.

8. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi

analisis,opinidankesimpulannilai.

9. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real

properti.

10.Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan,

pendanaandanlainlain.

Sementara itu, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, SPI 3 tentang

PelaporanPenilaianTahun2007,laporanpenilaianseharusnya:

1. Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak

menimbulkankesalahpahaman.



2. Mengidentifikasipemberi tugas,maksuddantujuanpenilaian, tanggaltanggalyang

relevan dengan penilaian yaitu tanggal penilaian, tanggal laporan penilaian, dan

tanggalinspeksilapangan.

3. Menentukandasarpenilaian, termasuk jenisdan definisi nilaipasardan nilai selain

nilai pasar yang akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen

propertidalampenilaiandinilaipadadasarselainnilaipasar.

4. Mengidentifikasi danmenjelaskan hakkepemilikan ataukepentingan properti yang

dinilai, karakteristik fisik dan legal properti, golongan properti lain yang dinilai

selainkategoripropertiyangutama.

5. Menjelaskanruanglingkuppenugasanpenilaian.

6. Menjelaskanseluruhasumsidankondisipembatasyangmendasarikesimpulannilai.

7. Mengidentifikasiasumsikhususdanmenentukankemungkinankondisitersebutakan

terjadi.

8. Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang

dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yangditerapkan, dan alasan yang

mendukunganalisis,opinidankesimpulandalamlaporan.

9. Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara

keseluruhanatausebagian,ataureferensididalamnya,atauopininilaiataunamadan

afiliasiprofesionaldaripenilai,tanpapersetujuantertulisdaripenilai.

10. Memuatpernyataanpenilai(compliancestatement)dimanapenilaiantelahdilakukan

sesuaiSPI.Pernyataanpenilaitersebutharusmengkonfirmasikan:

a. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar

sesuaidenganpemahamanterbaikdariPenilai.

b. Analisisdankesimpulanhanyadibatasiolehasumsidankondisiyangdilaporkan.

c. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat

kepentingantertentuharusdisebutkan).

d. Imbalanjasapenilaitidakberkaitandenganhasilpenilaianyangdilaporkan.

e. PenilaiandilakukandenganmemenuhiketentuanSPIdanKEPI.

f. Penilai telah memenuhi syarat pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau

diselenggarakanoleh asosiasipenilaiyangdiakuipemerintah.

g. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang

dinilai.

h. Penilaimelakukaninspeksiterhadappropertiyangdinilai.



i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah

menyediakanbantuanprofesionaldalampenyiapanlaporanpenilaian.

11. Mencantumkannama,kualifikasiprofesional,dantandatanganpenilai.

Menurut SPI 2007, penyajian laporan penilaian ditentukan oleh penilai dan

pemberitugasberdasarkaninstruksidanspesifikasipenugasan.Jenis,isi,danpanjangnya

laporantergantungdarimaksuddantujuanpengguna,persyaratanhukum,jenisproperti,

sifat, dan kompleksitas dari permasalahan penilaian. Dokumentasi yang cukup untuk

seluruh laporanpenilaianharusdisimpanrapidalamarsipkerjauntukmendukunghasil

dankesimpulandaripenilaiandan harusdisimpandalam jangkawaktusetidaknya lima

tahunsetelahpenyelesaian.

2. BENTUKBENTUKLAPORAN

Bentuklaporanpenilaiantergantungdarikebutuhandantujuanpenilaian.Secara

garis besar bentuk laporan penilaian dibagi menjadi laporan lisan dan laporan tertulis.

Namun demikian, bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan dalam praktek

penilaian properti dikelompokkanmenjadi 4(empat)macam,yaitu:

a) Laporanlisan/oralreport,yaitulaporanlisandaripenilai.Laporaninidiperlukanjika

keadaannyamendesakatauklientidakmemerlukanpelaporansecaratertulis.

b) Surat/letter report, yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil

investigasi dan analisis yang disimpulkan dalam sebuah surat (contoh SPPTPBB).

Estimasi nilai disampaikan melalui suatu surat yang disahkan dengan tanda tangan

penilai. Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai

dukungandata, informasidananalisis.Laporansemacam inibiasanyadisiapkanatas

permintaanpelanggan(klien),namunsetidaknyalaporanpenilaianberbentuksuratini

berisikantentang:

Identifikasiyangmencukupimengenaiproperti danhakkepemilikanyangterdapat

dalam properti yangdinilai

Pernyataanmengenaitujuanpenilaian

Deskripsimengenaibentukanalisisyangdipakai

Tanggalpenilaian,tanggalpelaporandansemuabatasanbatasanmasalah(limiting

condition).

Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai



c) Formulir/form report, adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus yang

disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk formulir tersebut adalah standar.

Bentuk laporan ini biasanya digunakan oleh institusi keuangan, asuransi, dan

pemerintah. Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil

penilaiandarisuatupropertisecarasingkatdanbiasanyaberisikaninformasiberkaitan

dengan:

Tanah, yaitu mencakupmengenai luas tanah, bentuk tanah, jenis hak atas tanah,

topografi,ada/tidaknyabanjir,lebardepan(frontage)dancirikhususlainnyayang

berkaitandenganonsitedanoffsiteimprovement.

Bangunan, yaitu mencakup informasi mengenai luas bangunan, jumlah lantai

bangunan, kegunaan bangunan, umur bangunan/tahundibangun, jumlah ruangan,

kondisi bangunan secara umum, spesifikasi bangunan (lantai, atap, dinding dan

langitlangit), fasilitas bangunan (mekanikal dan elektrikal), desain, bangunan

pelengkap,pagardantaman.

Sertifikasi nilai, yaitu kesimpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah

analisis,tandatangan/pengesahan,asumsidankondisipembatas.

Dalampembuatanbentuklaporanini,halyangharusdiperhatikanadalahketikaform

tidakdapatmengakomodir data penilaian yangpenting dankrusialmaka sebaiknya

penilai tetap memasukkan data tersebut ke dalam laporan dengan tidak mengubah

struktur form.

d) Laporan lengkap/narrative report, adalah laporan penilaian yangdisampaikan secara

lengkap, disertai deskripsi properti (tanah dan bangunan), datadata pendukung,

analisisdandisertai jugadengandatadatapendukung lainnyaseperti foto,siteplan,

buildingplan,gambardetaildanpotonganbangunan,denah/petayangmenunjukkan

letakobjekdaninformasilainyangmendukungopininilai.Laporanpenilaianbentuk

iniharus lengkap, jelas, terperincidansistematis sehinggapembacadapatmengikuti

langkahlangkahpenilaianhinggasampaipadakesimpulannilaiakhir.Dalamlaporan

lengkap ini, penilai harusmemisahkan bagian deskriptif dengan bagian analisis dan

interpretasi. Data faktual dan deskriptif biasanya terletak di awal laporan sehingga

memudahkandalamanalisisdaninterpretasi.Datafaktualtersebutmenjadidasarbagi

penilai untuk menganalisis faktorfaktor yang mempengaruhi nilai dan dasar bagi

penilaiuntukmelakukaninterpretasi.



3. LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)

Sebagaimana diterangkan di atas bahwa laporan penilaian berbentuk naratif

haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci dan sistematis mengenai data dan analisis

penilaian yangdilakukan.Untuk itu setiap laporan penilaian berbentuk naratif haruslah

memuatbeberapahal,diantaranyaadalah

A. PENDAHULUAN

Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting,

yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan

konklusi penting (summary of important conclusion). Secara lengkap bagianbagian

tersebutdapatdijabarkansebagaiberikut:

a) Halamanjudul.Halamanjudul inisekaligusjugadigunakansebagaihalamansampul

laporan.Halaman inibiasanyaberisipropertidanalamatpropertiyangdinilai,nama

dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian

tersebutdilaksanakan.

b) Suratpengantaratauseringdisebutsebagailetteroftransmitalmerupakansuratyang

dibuat oleh penilai kepada pelanggan (klien) yangmenyatakan bahwa penilai telah

melakukanpenilaianatasobjekyangditunjukpadatanggaltertentudanuntuktujuan

tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar ini

berisikanantaralain:

tanggalsuratdanpihakyangmemberitugas

alamatproperti

pernyataanidentifikasikepentingankepentinganyangterdapatdalamproperti yang

dinilai

Pernyataanmengenaitelahdilaksanakannyainspeksiterhadapproperti

tanggalpenilaianefektif

estimasinilai

batasanmasalah

tandatanganpenilai.

c) Daftar isi (table of content), yaitu memuat mengenai daftar pokok bahasan yang

terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto

objek.

d) Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir,

tandatanganpenilai,tanggaldancap/stempeldenganuraian/pernyataanseperticontoh



berikut : Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah

berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan

penilai.

e) Rangkumankonklusipenting,rangkuman inidiperlukanbila laporanterlalupanjang

danterdiridaribeberapaobjek.

Mengawalilaporanpenilaian,penilaijugaharusmenyatakansiapapemberitugas,

untuk siapa laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa properti telah dilakukan

pemeriksaan/inspeksi. Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan batasanbatasan

penggunaan laporan penilaian tersebut dan tanggung jawabpenilai hanya terbatas pada

tujuansebagaimanadinyatakandalam laporan,kecualiklientelahmeminta izinterlebih

dahulukepadapenilai.

B. DASARPENILAIAN

Bagian berikutnya dari suatu laporan penilaian adalah dasar penilaian. Dasar

penilaianyangdimaksudadalahsegalahalyangdipakai sebagaidasardalampenentuan

nilai atauyangdijadikandasardalammemberikanopini nilai.Padabagian ini biasanya

merangkumitentang:

a. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalammemberikan opini

nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut.

b. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan.

c. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai.

d. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai.

Secara detail halhal diatas dinyatakan pada bagianbagian dari laporan sebagai

berikut:

i. Asumsidan kondisipembatas

Asumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan dalam laporan adalah bertujuan

untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang

telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan

penilaian adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam

menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya

penilaiansertabatastanggungjawabpenilai.



ii. Tujuanpenilaian(theobjectiveofsolution)

Tujuanpenilaianharuslahdinyatakandenganjelaspadalaporanpenilaianapakah

untuk tujuan jual beli, agunan bank,asuransi, lelang,pajak,pembebasan tanahdan lain

sebagainya.Tujuanpenilaianiniperludinyatakandenganjelaskarenamempunyaikaitan

eratdenganjenisnilaiyangdihasilkandansejauhmanatanggungjawabpenilaiterhadap

opininilaiyangdiberikan.Sebagaicontoh,apabila tujuanpenilaianadalahuntuktujuan

pajak(misalnyaPajakBumidanBangunan),makajenisyangdiestimasiadalahnilaijual

objek pajak (NJOP) dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan

peraturan yang berlaku seperti kelas tanah dan bangunan, daftar biaya komponen

bangunan (DBKB) dan zona nilai tanah (ZNT) serta tanggung jawab penilai hanya

sebatasuntuktujuan/kepentinganpajaksajadanbukanuntuktujuanlainnya.

iii. Tanggalpemeriksaan(inspectiondate)

Tanggalpemeriksaanadalahtanggaldilakukannyapengecekan fisik,pengukuran

dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap objek yang dinilai. Tanggal

pemeriksaanlapanganiniperludisebutkandenganlengkaptanggal,bulandantahunnya,

sesuai denganwaktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini

dapatberupasuatutanggaltertentu,misalnya3Maret2001,ataupundapatberupasuatu

periodewaktu,misalnya3Mei2001sampaidengan10Mei2001.

iv. Tanggalpenilaian(dateofvaluation)

Tanggal penilaian adalah tanggal dimana nilai ditetapkan.Tanggal penilaian ini

harusdinyatakandenganjelasdanlengkaptanggal,bulandantahunnya.Mungkintanggal

penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan tanggal pemeriksaan lapangan,

tergantungdarimasingmasingkeadaan.Sebagaicontoh:tanggalpenilaianuntuktujuan

pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan berdasarkan keadaan objek per tanggal 1 Januari

daritahunpajakyangbersangkutan,jadiapabilapadatanggal1Januaritahunpajakyang

bersangkutan bangunan tersebut ada dan pada tanggal 10 Januari tahun yang sama

bangunan tersebut terbakar, maka Pajak Bumi dan Bangunannya tetap dikenakan

berdasarkan tanggal penilaian per tanggal 1 Januari tahun pajak tersebut.Untuk tujuan

jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau

ditetapkan sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan, sedangkan untuk

asuransi nilai ganti rugi/penggantian adalah berdasarkan pada nilai objek pada tanggal

sebelum terjadinya musibah. Jadi tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan

tujuanpenilaiantersebutdilakukan.



v. Dokumenkepemilikan

Semuaitemyangberkaitandengankepemilikanpropertipadabagianiniperludinyatakan

denganjelas,yaitumeliputiantaralain:

Alamat :jalan,no,RT/RW,kelurahan,kecamatan,kota/kabupaten.

Jenishak :hakmilik,hakgunabangunan,hakpakai,hakgunausaha,danlainlain.

Namapemilik:namadaripemeganghakapakahpribadi/badan.

Luastanah :berapameterpersegiluastanahyangdimiliki/dikuasai.

Statustanah :apakahsedangdijadikanjaminanbankdikuasaipihaklaindan

sebagainya.

vi. Deskripsilokasi

Dalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan

jelas, sehingga pembaca jika menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya

denganberpatokanpadaalamatyangdisampaikantersebut.Penilaipadabagian ini juga

perlumenguraikanlokasipropertiatauobjekyangdinilaidarisuatulandmarktertentudi

suatukotadimanaobjek yangdinilai terletak, seperti tugu,alunalun, balaikota,pasar,

kantor pos besar (central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai juga perlu

menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti pencapaian

dari jalanbesar,saranatransportasiumumyangtersedia, lingkungansekitardanhalhal

lainyangdapatmenjelaskankeberadaanpropertiyangdinilai.

C.PRESENTASIDATA

Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang

membahassecaralebihrincimengenai:

Identifikasiproperti.

Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti.

Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood).

Zoning.

Ukurandata.

Deskripsi mengenaibangunan(improvement).

Studipemasaran(jikadiperlukan).

i. Identifikasiproperti

Identifikasi properti yang dimaksud adalah meliputi dua hal, yaitu identifikasi

terhadaptanahdan identifikasi terhadappengembanganyangadadiatas tanahtersebut.



Jika properti yang dinilai berupa tanah kosong, maka identifikasi hanya dilakukan

terhadap tanah saja, sedangkan bila properti yang dinilai berupa tanah yang sudah

dikembangkan/dibangun,makaselainterhadaptanah,identifikasidilakukanjugaterhadap

bangunan, bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan yang dilakukan di

atastanahpropertisubjek.

Deskripsimengenaitanahadalahmenjelaskanmengenaikeadaanfisiktanah,yaitu

meliputi luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), dayadukung

tanah,lokasitanah(kebaikandankekurangannya)dan view.Deskripsiterhadapbangunan

dalam hal ini adalah meliputi deskripsi mengenai kualitas fisik/ material bangunan,

desain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan. Secara lengkap deskripsi

mengenaitanahdanbangunaniniakanditerangkanpadababselanjutnya.

ii. Lingkungansekitarnya(neighborhood)

Lingkungan sekitarnya merupakan bagian penting yang harus diterangkan juga

dalam laporan, karena bagaimanapun juga nilai suatu properti sangat dipengaruhi oleh

keadaan lingkungan sekitar. Beberapa item yang biasa diterangkan adalah fasilitas

lingkungansekitarseperti:sekolah,toko/mal,terminal,stasiun,bandara,tempatrekreasi

dan sebagainya. Fasilitas lingkungan ini dapat berdampak positif dan dapat pula

berdampaknegatif.Sebagaicontohapabilaproperti terletakberdekatandengankampus,

pusat perbelanjaan, bandara atau terletak dengan jalan besar maka otomatis akan

berpengaruh positif terhadap nilai properti. Sebaliknya, apabila suatu properti terletak

berdekatan dengan kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat

dengankawasankumuh,makaotomatisakanberpengaruhnegatifterhadapnilaiproperti.

iii. Perencanaankota/zoning

Untukmelakukanpenilaian beberapapropertitertentu,penilaiperlumenyatakan

apakah zoning yang ditetapkan pemerintah pada kawasan di mana properti tersebut

berada. Dari informasi zoning tersebut maka penilai perlu menganalisis apakah

penggunaan properti sesuai dengan zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan

bagaimanakaitannyadengannilaiproperti.Nilaisuatupropertiakanmencapaisuatunilai

yang tertinggi dan terbaik apabila memenuhi kriteria the highest dan best use, yaitu

bahwa properti tersebut harus memenuhi 4 (empat) kelayakan, yaitu kelayakan secara

fisik,kelayakan secara legalitas/peraturan,kelayakan secara finansialdanmenghasilkan

keuntunganyangmaksimal.Darikeempatsyaratdiatas,zoningmerupakanbagiansyarat

pentingbagisuatupropertiuntukdapatmenghasilkannilaiyangtertinggidanterbaik.



iv. Ukurandata

Ukuran data disini penting untuk dikemukakan supaya tidak terjadi salah

penafsiran dan untuk memudahkan pemahaman. Ukuran data biasanya menggunakan

ukuran yang lazim digunakan pada kawasan dimana properti tersebut terletak, apakah

menggunakanmeterpersegi,kakipersegi,yard,tombak,hektar,accredansebagainya.

v. Deskripsimengenaibangunan/pengembangan

Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan ini penting untuk memberikan

informasimengenai identifikasigambaran fisikdaribangunanyangakandinilai.Dalam

melakukanidentifikasiinipenilaiperlumembagibangunanmenjadi3(tiga)bagian,yaitu

: bangunan utama, yaitu bangunan yangmempunyai luas paling besar danmempunyai

kegunaan yang utama dan paling dominan bangunan tambahan dan pengembangan

lainnya(otherslandimprovement/OLI).

Beberapahal yangpentinguntukdiuraikandalamdeskripsi bangunan iniantara

lainmeliputi:

Fungsibangunan/jenispenggunaanbangunan

Luasbangunan

Jumlahlantaibangunan

Tahundibangun

Tahunrenovasi

Strukturutamabangunan

Komponenpenutupbangunan, yaitukomponen/material yangmenjadipenutupatap,

dinding,lantaidanlangitlangit

Komponenkomponenkhususbangunan,sepertireliefdinding,bentukatap,meterial

khususbangunandansebagainya

Fasilitas pelengkap bangunan, yaitu listrik, telepon, sistem pendingin udara, sound

system,sistempemadamkebakaran,pasokanairbersih,sistempembuanganairkotor,

sistempemanasairdanlift/eskalator

Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang, taman,

lapangantenis,jalanlingkungan,perkerasanhalamandanpagar.

D.ANALISISDATADANKESIMPULAN

Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian

analisis,yaituanalisis:



Penggunaan tertinggi dan terbaik bilamana properti berupa tanah kosong (vacant

land)ataupuntelahdikembangkan.

Dasarpenilaian.

Nilaitanah.

Pendekatanperbandingan.

Pendekatanbiaya.

Pendekatanpendapatan.

Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.

i. Analisiskegunaantertinggidanterbaik

Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik ini diperlukan untuk melihat apakah

kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti yang dinilai telah memenuhi kriteria

sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan secara fisik,

kelayakansecaralegalitas,kelayakansecarafinansialdanmemberikankeuntunganyang

palingmaksimal.Analisiskegunaantertinggidanterbaikinidapatdilakukanbaikkepada

objek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap kosong maupun terhadap tanah yang

sudahterdapatpengembangandiatasnya.

ii. Dasarpenilaian

Dalam itemdasarpenilaian ini adadua hal yangharusdijelaskan, yaitudefinisi

nilai dan metodemetode penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Dalam

penjelasan tentangmetodepenilaian,penilaimenguraikansecara jelasmetodepenilaian

apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti. Selain menjelaskan metode

penilaian yangdipakai,padabagian ini jugaperludijelaskanpuladatadatapendukung

yangdiperolehuntukpenerapanmasingmasingmetode.Sebagaicontoh,datadataharga

jualpropertipembandingdisertakan jikapendekatandatapasar (marketdataapproach)

digunakandalampenilaianproperti tersebutdan jikadigunakanpendekatanpendapatan

(income approach) maka perlu diuraikan mengenai datadata yang berkaitan dengan

perbandingansewapropertisejenisdi lingkungansekitarnya, tingkathunian(occupancy

rate)propertisejenis,trendpasardansebagainya.

iii. Nilaitanah

Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan metode yang dipakai dalam

menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar

ataukah berdasar pada metode penentuan nilai tanah yang lain seperti metode alokasi,

metode ekstraksi, metode subdivision of development, metode residual ataukahmetode



pengkapitalisasian sewa dasar tanah. Metode perbandingan data pasar adalah metode

terbaikdanpalingumumdigunakan,karenametodeinilebihmencerminkankondisipasar

yangsebenarnyadariproperti sejenis.Namundalampenentuannilai tanahuntuktujuan

pajak, seringkali penentuannilai tidakmendasarkansecaramurnimetodeperbandingan

data pasar, tetapi sudah terdapat unsur kebijakan yang tertuang dalam klasifikasi tanah

sebagaimanasaatinidipakaidalampenentuanNJOPPBBuntukbumi.

iv. Penilaian(valuation)

Dalam bagian ini penilai menguraikan secara ringkas semua metode dalam

penilaian yang digunakan, baik secara pendekatan biaya (cost approach), pendekatan

pendapatan(incomeapproach)maupunpendekatanperbandingandatapasar(marketdata

approach) yang sesuai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selainmenguraikan

mengenaimetodepenilaianyangdigunakanadalahcukuppentingjugauntukmenyatakan

bagaimanaprosesdanhasilpenilaianyangdihasilkansertarekonsiliasinilaidarimetode

metodepenilaianyangdipakai.

v. KesimpulanNilai(StatementofValue)

Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiapmetodeyangdipakai serta

setalah melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya dalam bagian ini penilai

menyampaikan keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya. Kesimpulan nilai

properti ini harus disertai tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya antara halaman

kesimpulan nilai dan tanda tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang terpisah,

yaituuntuktujuankeamanandangunamenghindariadanyapemalsuan.

E.LAMPIRANLAMPIRAN

Datadatapendukungyangperludiketahuiolehpembacaperludisertakandalam

laporanpenilaian,yaitupadabagianlampiran.Datadatayangdilampirkantersebutantara

lainmeliputi:

Plotplan,yaitupeta(plan)yangmenunjukkanletakdaritiaptiapunitbangunanyang

dinilaipadatanahproperti subyek.

Planandelevationofbuilding,yaitupeta(plan)yangmenunjukkandenah/pembagian

ruangtiapunitbangunansertagambartampakbangunan,baikdaridepanmaupundari

samping, yang berguna bagi pengidentifikasian dan penghitungan biaya reproduksi

barupadapendekatanbiaya.

Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi gambaran riil mengenai kondisi

bangunan, sebagai media untukmengingat keadaan bangunan yang sebenarnya dan



sekaligus sebagai barang bukti sekiranya pada suatu ketika diperlukan sebagai alat

buktidipengadilan.

Petakota,kawasandanpetapeta lainnya.Hal inibergunauntukmemberigambaran

mengenailokasi/letakproperti.

Bagandangrafik.

Abstraksi mengenaisewa/penyewaan.

Datapendapatandanpengeluaran.

Spesifikasibangunan.

Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN).

Datapenjualan/datapembanding.

Analisispasar(trendandoccupancy).



4.CONTOHCONTOHa. Contoh Surat Pengantar yang memuat secara lengkap informasi mengenai Letter of

TransmitalSurabaya,15Agustus2007NomorSurat :...................................................Sifat :Penting/segeraLampiran :SatusetPerihal :PenilaianProperti......................

Yth. PemerintahKotaSbyJalan................Nomor.........................................

DenganHormat,

Berdasarkan kontrak Perjanjian Kerja Nomor: ...................... tertanggal ....................,kami telah melakukan peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis dan penilaianterhadapsebuahpropertiyangterletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur,sesuaidengandatadatafisikdan legal (dokumendokumen),pernyataanpernyataan,danketeranganketerangan yangdiberikanPemberiTugas.Tujuanpenilaianadalahsesuaidengan yang telahdinyatakandalamKontrakPerjanjianKerjaNomor:.......................tertanggal..................,yaituuntukmenentukanNilaiPasarataspropertisebagaimanadimaksuddiatasuntukDasarNegosiasiPenentuanBagiHasildan Kerjasama Operasi antara Pemerintah Kota Surabaya dan PT.X berdasarkan sisaBOTsampai31Maret2009danrenovasiyangakandilakukanPT.XLaporanpenilaianinitidakdirekomendasikanuntuktujuanpenilaianlainnya.BerdasarkanStandarPenilaianIndonesia(SPI)2007,dansesuaidenganhasilpeninjauanlokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis, dan penilaian serta dengan mempertimbangkansegaladatadan informasiyangobjektif,makadenganasumsiasumsi,syaratsyaratdan/atau pembatasanpembatasan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam laporan penilaianini, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Properti yang terletak di Jalan TunjunganNomor3KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimurpadatanggal15Agustus2007adalahsebagaiberikut:

Rp59.527.961.000,00(Limapuluhsembilanmilyarlimaratusduapuluhtujuhjutasembilanratusenampuluh

saturiburupiah)Nilai pasar tersebut merupakan nilai dari properti yang harus dianggap sebagai satukesatuanyangtidakdapatdipisahkan.Kami menyatakan bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun dan dalam bentukapapun, baik sekarangmaupundimasayangakandatang terhadapproperti yangdinilaimaupunpendapatnilaipropertiyangkaminyatakandalamlaporanpenilaianini.Demikian penilaian properti ini dilakukan secara objektif dan bebas dari konflikkepentingansesuaikapasitaskamisebagaiPerusahaanPenilai.KamiucapkanterimakasihataskepercayaanyangtelahSaudaraberikankepadakami.Hormatkami,Appraisal

NamalengkapPimpinanIjinPenilai:



b.ContohDaftarIsiyanglengkap

DaftarIsi

Halaman

SuratPengantarDaftarIsiPernyataanPenilaiRingkasanNilaiAsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmumI. Pendahuluan

I.1. DasarPenugasandanRuangLingkupPenilaianI.2. TujuanPenilaianI.3. TanggalInspeksidanPenilaianI.4. PengertiandandefinisiI.5. PendekatandanMetodePenilaianI.6. ProfilObjekPenilaianI.7. Data/DokumenyangDiberikan

II. PenilaianPlasadanParkirII.1. PenjelasanUmumProperti

II.1.1. LokasidanIdentitasII.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkunganII.1.3. KondisidanPasarPropertiII.1.4. AnalisaDampakLingkunganII.1.5. DataKepemilikanTanahII.1.6. Peruntukan Lahan(TownPlanning)II.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik

II.2. ProsesPenilaianII.2.1. PendekatanBiayaII.2.2. PendekatanPendapatanII.2.3. Rekonsiliasi(Kesimpulan)Nilai

LampiranLampiranApendikA :TabelPerhitunganApendikB :PetaLokasiApendikC :FotoFotoApendikD :GambarSituasiTanah



c.ContohGeneralAssumptionsandLimitingConditionsyangLengkap

AsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmum

(GeneralAssumptionsandLimitingConditions)

Penilaian properti ini berdasarkan pada asumsiasumsi dan syaratsyarat pembatasansebagaiberikut:

1. Bahwa kami bertindak sebagai penilai tidak mempunyai kepentingan finansialterhadappropertiyangdinilaidanhasildaripenilaianyangdilakukan

2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen asli yang diberikan ataudiperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangkapenilaian properti ini adalah sah, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnyadan bahwadokumendokumenyangdiberikankepadakami dalambentuk fotocopy,turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan dokumen asli yang dianggap sah,lengkapsertasesuaidengankenyataansebenarnya

3. Bahwa dokumendokumen, pernyataanpernyataan dan keteranganketerangan yangdiberikanolehPemberiTugasataupihakketigakepadakamiuntuktujuanpenilaianproperti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya,serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diberikannya penilaianpropertiini

4. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiapdokumenasliyangdiberikandan/ataudiperlihatkanolehPemberiTugaskepadakamiadalah benar, termasuk surat tanah,materai, coretan dan tanda yang terdapat dalamsetiap dokumen foto copy, turunan dan/atau salinan yang diberikan oleh PemberiTugaskepadakami

5. Bahwa instansipemerintahdan/ataupihakyangmengeluarkandan/ataumenerbitkanizin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugasadalahpejabatdan /ataupihak yangberwenanguntukmelakukan tindakantindakantersebut dan diwakili oleh orang(orang) yang berhak dan mempunyai izin,persetujuan,lisensi,dan/ataubuktitandapendaftaranyangbersangkutan

6. Bahwadalammelakukanpenilaianpropertiini,kamitidakmemberikanlegalitasatassuatu transaksi dimanaPemberiTugasmenjadi pihak ataumempunyai kepentingandidalamnyaatasproperti yangterkait

7. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memeriksakelengkapan/syaratsyarat yang harus dipenuhi layaknya sebgai jaminan pengikatanhaktanggungandanolehkarenanyajikalaporaninibertujuansebagaidasarkebijakanpemberiankreditolehbank,makapihakbankbersangkutanberkewajibanmemeriksadan memastikan terpenuhinya syaratsyarat tersebut termasuk di dalamnya aspeklegalitas

8. Kecualidinyatakansecarategasdalampenilaianpropertiini,tidakdapatdiasumsikanbahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas propertiyangdinilai

9. Bahwasemuasengketadalambentukperkarapidanamaupunperdata(baikdidalammaupundiluarpengadilan)yangberkaitandenganpropertiyangdinilaitidakmenjaditanggungjawabkami



10. Bahwanilaidiberikan dalambentukrupiah

11. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari orang (manday) dan bukanditentukanberdasarkanbesarnyanilaiyangdiberikandalamLaporanPenilaian

12. BahwaLaporanPenilaianinidianggapsahapabilaterdaptcap(seal)dantandatanganaslidaripihakkami

13. Bahwaperubahanperubahan yangdilakukanolehpihakPemerintahmaupun swastayang berkaitan dengan kondisi properti, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan,marketconditionsdansebagainyabukanmenjaditanggungjawabkami

14. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada Pemberi Tugas dimaksud dan kamitidakbertanggungjawabterhdappihaklainyangmenggunakanLaporanPenilainini

15. Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidakberkewajibanuntukmemeriksastrukturbangunanataupunbagianbagiandaripropertiyang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikanjaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidakterlihat

16. Bahwadalampenilaian ini,mesinmesindirincikansebagai satuunitkerja lengkap,yaitutermasuksemuabagian(part)danperlengkapan(accessories)yangsecarateknistergabungdalamunittersebut

17. Bahwa tanggung jawabmaterial dalam penilaian ini adalah sebatas fee yang sudahkami terima

18. Laporan penilain ini baik sebagian maupun seluruhnya bersifat rahasia dan tidakdapatdisebarluaskansecaraumummelaluiiklan,berita,penjualanataumedialainnyatanpaijindarikami

19. Penilaian properti ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalamtujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapatdipisahkan dan penilai tidak bertanggungjawab terhdap penggunaan untuk tujuanlainnya.



d.ContohPernyataanPenilaiyangLengkap

PernyataanPenilai

Kami sebagai penilai yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa kesimpulan

nilaidalampenilaianpropertidimaksudadalah:

Berdasarkanpengetahuankamidanberdasarkandatayangkamipercaya

Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta

tersebutadalahbenar

Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan

kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi

profesionalpenilai

Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau

pribadibaiksekarangmaupunpadamasayangakandatangataspropertiyangdinilai

Telahdisiapkan,dibuat,disusunsesuaidantundukpadaStandarPenilaianIndonesia

(SPI)2007danKodeEtikPenilaiIndonesia(KEPI).

Penilai,

Appraisal

NamaLengkap

Pimpinan

IjinPenilai:

AnggotaMAPPI:



e.ContohLaporanPenilaianYangLengkap

Untuk memberi gambaran tentang laporan penilaian yang lengkap, makadisampaikancontohlaporanpenilaiansebagaiberikut:ContohLaporanPenilaianyangLengkap

I.Pendahuluan

I.1.DasarPenugasandanLingkupPenilaian

a. SesuaidenganKontrakPerjanjianKerjaNomor.................tertanggal ...............,penilaian ini dilakukan atas permintaan Pemerintah Kota Sby sebagai PemberiTugas.

b. Pendekatan penilaian yangdigunakan adalah sesuai denganStandarPenilaianIndonesia (SPI) 2007, dengan ruang lingkup meliputi peninjauan lokasi danfisik, pemeriksaan, investigasi datadata pembanding, penilaian danmenyampaikanLaporanPenilaian.

c. Objekpenilaianadalah:

Properti, terletakdi JalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur.

Properti ini meliputi sebidang tanah dengan luas 4.130 m2, diatasnya berdiribangunan plasa, gedung parkir, perkantoran bertingkat, dan sarana pelengkaplainnya dengan luas kurang lebih 31.244 m2, berikut mesinmesin danperalatannya.

Alashakpropertiobjekpenilaianadalah berupaSertifikatHakGunaBangunanNomor295atasnamaPT.W,SuratUkurNo.437/1989tanggal02Mei1989danberakhir haknya pada tanggal 30 April 2009. Sertifikat mana berdiri diatasSertifikatHakPengelolaanTanahNomor :1atasnamaPemerintahKotamadyaDaerahTingkatIISbyditerbitkanpadatanggal23Sepetember1988,SuratUkurNo.1037/1988tanggal22September1988.

I.2.TujuanPenilaian

Penilaian inidibuatuntuk tujuanmenentukanNilaiPasaratasproperti sebagaimanadimaksud diatas untuk Dasar Negosisasi Penentuan Bagi Hasil dan KerjasamaOperasiantaraPemerintahkotaSurabayadanPT.XberdasarkansisaBOTsampai31Maret2009danrenovasiyangakandilakukanPT.X.

I.3.TanggalInspeksidanPenilaian

Inspeksi lapangandilakukanpadatanggal8Juni28Juli2007.Penilaiandibuatpertanggalpenilaian01Agustus2007,denganasumsitidakadaperubahansejaktanggalinspeksidilapangan.

I.4.PengertiandanDefinisi

a. Harga



Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannyadenganpenilaian,hargamerupakanfaktorhistoris,baikyangdiumumkansecaraterbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, ataukepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkanatas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengannilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanyamerupakan indikasiatas nilai relatifdari barang atau jasaolehpembeli tertentudanataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir4.2).

b. Nilai

Nilaiadalahkonsepekonomisyangmerujukkepadahargayangsangatmungkindisepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersediauntuk dibeli. Nilai bukanmerupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yangsangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuaidengan definisi tertentu dari nilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip UmumPenilaianbutir4.5).

c. NilaiPasar

Nilaipasardarisuaturealestatlebihmencerminkankegunaannyamenurutpasardan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihaktertentudapatsajaberbedadengankegunaanasetdipasaratauindustritertentu.

(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir4.9).

d. PenggunaanTertinggidanTerbaik,HighestandBestUse

Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebgai penggunaan yangpalingmungkindanoptimaldarisuatuproperti,yangsecarafisikdimungkinkan,telahdipertimbangkanseceramemadai,secarahukumdiijinkan,secara finansiallayak,danmenghasilkannilai tertinggidariproperti tersebut (SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir6.3).

I.5.PendekatandanMetodePenilaian

Terdapatbeberapapendekatanyanglazimdigunakandalampenilaiansuatuproperti.Prinsipnyasemuapendekatandapatdiaplikasikanterhdapsemuajeinisproperti,tetapipadakenyataannyaadabeberapapendekatan yangkurangsesuaiatauterpaksa tidakdapat digunakan sehubungan dengan datadata yang disyaratkan oleh pendekatanbersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari penilaian itusendiri. Untuk kasuskasus tertentu, penilaian suatu properti dapat melibatkanbeberapa pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasarmetodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masingmasing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalampenilaianinidapatdijelaskansebagaiberikut:

a. PendekatanDataPasar

Pendekataninimempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupenggantidan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui prosesperbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian)dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi



maupunpropertiyangmasihdalamtahappenawaranpenjualandarisuatuprosesjualbeli.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.1).

Pendekatan Data Pasar atau Pendekatan Perbandingan Data Pasar disebut jugaPerbandinganLangsung.Konsepdasardaripendekatanpenilaianiniadalahpadaprinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran danpermintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yangtinggipadaproperti/ aset yangditawarkan lebihmurahdibandingproperti/ asetsejenis(identik)yanglebihmahal.

Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan denganmembandingkan secara langsung dengan properti/ aset lain yang sejenis atauhampirsamayangterdapatdipasar.Pendekataniniakanmenghasilkanpenilaianyangakuratapabilaproperti/asetyangdinilaidenganproperti/asetyangmenjadipembandingmempunyaiperbedaanyangrelatifkecilataumasihdalamtoleransiyangwajar.Varian dari pendekatan ini dapatmenggunakan teknik perhitungantambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuanjumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentukpenyelesaianpersamaansimultan.

Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaranatau transaksi yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudianmelakukananalisahubungankorelasidari faktorfaktoryangberpengaruhuntukmenentukan nilai properti yangmenjadi objek penilaian.Apabila properti/ asetyangdinilaimempunyai faktoryang lebih baikdaridata,makapenyesuaiannyaberupa nilai (positif), sebaliknya bila properti/ aset yang dinilai mempunyaifaktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai(negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenispropertidandatadatapembandingyangtersedia.

Faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akanberbedabedapadatiap jenisproperti.Faktorfaktoryangmenjadipertimbangandalampenilaiandijelaskanpadamasingmasingpenilaianobjek.

Jikajumlahproperti/asetyangdinilairelatifbanyak,makaasumsipenjualannyaharus dilakukan secara bertahap dengan memperhatikan daya serap pasarproperti/asetbersangkutan.Hargajualdapatdiproyeksikanmengalamikenaikansesuai dengan kondisi riil pasar. Hasil penjualan dikurangi biaya yang timbuldalam proses penjualannya merupakan laba bersih (net income operational)masingmasing tahap yang kemudian didiskon (present value) dengan discountrate tertentu untuk mendapatkan nilai sekarang yang sebanding. Jumlahkeseluruhan nilai sekarang dari masingmasing tahap penjualan merupakanIndikasiNilaiPasar dariproperti/asetbersangkutan.

b. PendekatanBiaya

Pendekatan inimempertimbangkankemungkinanbahwa, sebagai substitusidaripembelian suatu properti, sesseorang dapat membuat properti yang lain baikberupa replika dari properti asli atau substitusinya yangmemberikan kegunaanyang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidakwajar untukmembeli suatu properti lebih daripada biaya untukmembeli tanahyang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akanmelibatkan jangkawaktuyang lebihpanjang,ketidaknyamanandanresikoyanglebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi



depresiasiuntukpropertiyanglebihtuadan/ataumemilikikeusanganfungsionaldimana estimasi biaya baru secara tidakwajarmelampaui harga yangmungkindibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip UmumPenilaianbutir9.2.1.2)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/ asetberdasarkanperhitunganseluruh biayabiayayangdiperlukanuntukpengadaan,pembangunan/ pengganti properti/ aset yang identik dengan properti/ aset yangdinilai. Perhitungan dilakukan seolaholah properti yang dinilai masih dalamkeadaanbarusehingganilaiyangdihasilkandisebutsebagaiBiayaPenggantianBaru.

Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukanpenyesuaianpenyesuaiandenganmemperhitungkanpenyusutanpenyusutanyangterjadi sesuai kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan serta kondisilingkungan sekitaryangberpengaruhdariproperti/asetyangdinilai.

Umumnyapenyusutandapatdikatagorikansebagaiberikut:

Kerusakanfisik(PhysicalDeterioration)

Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yangpertimbanganpertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisikyangada.

Kemunduranfungsional(FunctionalObselesence)

Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaanyang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain,ketidakseimbanganyangbertaliandenganukuran,kekuatanstruktur, fasilitassertakemajuanteknologidanlainlain.

Kemunduranekonomi(EconomicObsolescense)

Faktorfaktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisilingkungan, peraturanperaturan pemerintah seperti zoning dan peraturanperaturanlainyangmembatasipenggunaansuatuproperti/aset.

Nilai yang diperoleh setelah Biaya Penggantian Baru dikurangi denganpenyusutanpenyusutan yang terjadi merupakan indikasi Nilai Pasar dariproperti/asettersebut.

c. PendekatanPendapatan

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungandenganpropertiyangdinilaidanmengestimasinilaimelaluiproeseskapitalisasi.Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatanbersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadiestimasinilai.Prosesinimungkinmenggunakankapitalisasiatautingkatdiskonto(menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Padaumumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatanyang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengantingkat resiko yang diambil dan akanmenghasilkan nilai yang paling mungkinterjadi.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.3).

Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar suatupropertisangattergantungpotensisuatupropertiuntukmenghasilkanpendapatan.



Ada empat metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan,diantaranya ialah Gross Income Multiplier (GIM), Direct Capitalization,DiscountedCashFlow(DCF)danResidualTechnique.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional danbersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yangdihasilkan pada tahun tertentuoleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsungmenjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yangdigunakanadalahtingkatkapitalisasi(yield)yangberlakuumumdipasarpropertibersangkutandanmetodeinidisebutKapitalisasiLangsung.

Apabilapendapatandariproperti yangdinilai tidakdapatdianggap tetap,makapenilaian dapat menggunakanMetodeArusKas yang didiskontokan atau lebihdikenaldenganistilahDiscountedCashFlow(DCF).DenganpendekatanininilaipasardarisuatupropertiadalahsejumlahnilaikinidariNetOperationalIncomeyangakandiperolehdarihasiloperasionalproperti.

HasilpenilaiandenganPendekatanPendapatanmerupakannilaidarikeseluruhanbagian aset yang mempunyai kontribusi langsung delam operasional sepertitanah,gedung,saranapelengkap,mesinmesindanperalatandanmerupakansatukesatuanyangtidakterpisahkan.

I.6.ProfilObjekPenilaian

PropertiJalanTunjunganNomor3Surabaya

Properti ini berupa bangunan plasa, gedung parkir dan gedung perkantoran yangterletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGentengKotaSurabayaPropinsiJawaTimur.

Padamulanya, aset inidibangundiatas lahan bekaskebakaransesuaidenganSuratPerjanjian No.511.3/3/03/411.12/1985 tanggal 16 Januari 1985 oleh PT. Y denganperuntukanplasadangedungparkiruntukparkirkendaraanpengunjungpertokoandiJalanTunjungandengansistemBOTdangandiberiHakGunaBangunanselama20tahun dan menerima pembayaran atas penjualan hak pakai stan pertokoan sertamenerima penghasilan lain yang timbul dari hak yang diberikan dengan tetapmembayarretribusikepadaPemerintahKota,denganmembayarsumbanganinvestasisebesarRp.170,000,000.00(seratustujuhpuluhjutarupiah)yangharusdibayarpadasaatpenandatanganankontrak.

(lihat SertifikatHakGunaBangunanNomor 295 atas namaPT.W,SuratUkurNo.437/1989 tanggal 02 Mei 1989 (berakhir haknya pda tanggal 30 April 2009).Sertifikat mana berdiri di atas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah No. 1 atas namaPemerintahKotamadyaDaerahTingkatIISby,SuratUkurNo.1037/1988tanggal22September1988).

Dalam perjalanannya, pada tahun 1996 atas persetujuan Pemerintah Kota Sbypengelolaannyatelahdiambil aliholehPT.W.

BerdasarkanSuratPermohonanPT.XNo..........tertanggal27September2005perihalPermohonanPenyerahanKembalikepadaPemKotSbydanPerpanjanganKerjasamaPengelolaanGedungTunjunganCenterdenganPT.X

Menurutzoning tata ruangwilayahKotamadyaSurabaya,obyekberadadikawasankomersial dengan KDB tinggi, KLB tinggi, aksesibilitas baik, sarana infrastrukturPLN,Telkomdamsaluranairtelahtersedia.



Penggunaantanahobyektersebutsaat ini telahsesuaidenganperuntukantataruangkotamadyasetempat.

I.7.Data/Dokumenyangdiberikan

Data/dokumenberupafotocopyyangkamiterimadariPemkotSby(Pemilikasetyangdinilai) adalah berdasarkan dokumen yang diberikan pada penilaian sebelumnyasebagaiberikut:

1. Sertifikattanah.

2. LayoutDenahGambarTanahdanBangunan.

3. Rekeninglistrikdanair.

4. IMB.

5. SPPTdanBuktiPembayaranPBBtahun2005.

6. PerjanjianPembangunanGedungParkir,PertokoandanPerkantoranBertingkat.

7. AddendumPerjanjianPembangunanGedungParkir,PertokoandanPerkantoranBertingkat.

8. Permohonan penyerahan kembali dan perpanjangan kerjasama pengelolaanGedungTunjunganCenter.

9. PerincianBiayaRenovasi.

10. ClosingAdvicedariAsuransiPT.A.

11. Daftarluasstanddanmasapenyewaan.

12. BiayaPegawai(ditunjukan).

13. StrukturOrganisasi.

II.PenilaianProperti

II.1.PenjelasanUmumProperti

I.1.1. LokasidanIdentitas

PropertiiniberupabangunanplasayangterletakdiJalanTunjunganNomor3danJalanGentengkaliyangdikenalsebagaipusatpenjualanelektronikberadadi Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kotamadya Surabaya, PropinsiJawaTimur.

UntukmenujuLokasiinidapatdicapaidariarahUtarakearahSelatanmelaluiJalanGemblongan,dari arahBaratkeSelatanmelalui JalanPraban,maupundariarahTimurkeSelatanmelaluiJalanGentengkali.

Lokasi properti terletak sekitar 35 meter dari pertemuan antara JalanGemblongandenganJalanPraban,JalanGentengkalidanJalanTunjungandanberjarak radial sekitar 1,14 km ke arah Selatan dari pusat kota (TuguPahlawan).

Bangunanbangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk antaralain:

Siola.



GitaTamtama.

BankMandiri.

Perhutani.

Batasbataspropertiditandaidengan:

SebelahUtara :SioladanJalanGentengkali.

SebelahTimur :JalanGentengArnowo.

SebelahSelatan :TunjunganElectronicCenter.

SebelahBarat :SioladanJalanTunjungan.

Kami jugamengidentifikasibeberapa faktorpenambahdan faktorpengurangdarilokasipropertiyangdinilai.

FaktorPenambah :

Propertitersebutterletakdipusatkota(CBD).

FaktorPengurang :

Pembangunan awalnya digunakan untuk mendukung lahan parkir di JalanTunjungansehinggajumlahluasyangdapatdisewakanrelatifkecildandalampengelolaannyakurangdiminatiolehpenyewa/pedagang.

I.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkungan

Objek ini terletakdi lokasiyangstrategis,yaitu jalanutamapusatkota, jalanterbuatdariperkerasanaspalhotmixdenganlebarbadanjalanlebihkurang12m,jalaninidilengkapisaluranairtertutupdikeduasisinya.

Topografiobjekdatar,denganelevasitanahkuranglebih1mdaripermukaanjalanexsisting.

Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar obyek adalah jaringanlistrik, jaringan telepon, saluran air, fasilitas umum yang tersedia di sekitarlokasi antara lain pasar Genteng, Kantor PemKot, sekolahsekolah, tempatibadahdansebagainya.

Angkutan penumpang umum dapat ditemui di depan lokasi dengan jenisangkutanberupabiskota,angkotdantaksiyanglewatdidepanlokasi.

Kondisilingkunganobjekamandanbebasbanjir.

I.1.3. KondisiPasarProperti

Lokasi obyek merupakan salah satu area untuk kawasan komersial berupaperdagangan,bank,perkantorandansebagainyayangcukupdiminatiinvestormaupunpengguna langsung(user)denganhargacukuptinggidanterletakditepijalanutamadenganaksesibilitasbaikdankondisilingkunganaman,ramaidanbebasbanjir.

Waktu yangdiperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 sampai dengan 1,5tahun,pendekatanyangterbaikuntukpenjualanmelaluiagenproperti,dijuallangsungmelaluimediamassacetakmaupunolehpenjual.

I.1.4. AnalisaDampakLingkungan



Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa propertitersebut tidak pernah digunakan dalam kegiatan berkaitan dengankontaminasi,pencemarandanpolusilingkungan.

Kamitidakmelakukanpenelitianperihalpenggunaanmasa lalumaupunsaatini,baikdipropertiyangbersebelahanuntukkemudianmenetapkanadaatautidaknyakontaminasimaupunpolusi lingkungan,sehinggakamiberanggapantidakadanyamasalahtersebut.

Namun demikian apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi maupunpotensi kontaminasi lingkungan di properti tersebut ataupun properti yangbersebelahan,kamimenyatakan bahwapenilaian inidengansendirinya tidakberlakudanperlusegeradilakukanpenilaianulang.

I.1.5. DataKepemilikanTanah

Berdasarkaninformasidandokumenyangkamiterima,datakepemilikanatastanahobjekiniadalahsebagaiberikut:

TanggalNo. HakKepemilikan Luas(m2) AtasNama Penerbitan Berakhir

SertifikatHakGunaBangunanNo.295,SuratUkurNo.437/1989

4.130

PT.W 06/05/1989 30/04/20091.

Berdiridiatas:

SertifikatHakPengelolaanNo.1,SuratUkurNo.1037/1988

4.130 PemkotSurabaya

22/09/1988 Selamadipergunakan

Tanah tersebut mempunyai bentuk huruf L, dengan panjang bagian depan(frontage) yang memanjang pada Jalan Tunjungan kurang lebih 37 meter,panjang ke belakang kurang lebih 76 meter, panjang bagian depan yangmemanjang pada Jalan Gentengkali kurang lebih 47,5 meter, panjang kebelakangkuranglebih53meter.

Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh, melainkan denganmengambil samplingukuran yangditunjukkanolehPemberiTugas (diwakiliBapak ........). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakandalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalamsalinansurattanahtersebutdiatas.

Dalampenilaianini,kamimengasumsikanbahwaperpanjanganmasaberlakuSertifikat Hak Guna Bangunan atas objek penilaian dapat diberikan olehKantorPertanahanKotaSurabaya.Selainitu,kamitidakmenelitisecaradetailaspekhukumdarisurattanahdiatasdanmenyarankankepadaPemberiTugasagarmenunjukkonsultanhukumindependentuntukmelakukannya.

Untuk penilaian ini, kami beranggapan bahwaproperti objekpenilaian telahdilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan danbebas dari ikatan, tuntutan atauhalangan apapun selain dikemukakandalamlaporanini.



I.1.6. PeruntukanLahan,TownPlanning

Berdasarkan informasi lisan dari Dinas Tata Kota mengenai Rencana TataRuang Pemerintah Kota Surabaya, objek penilaian terletak di atas zoningkomersialdengan batasanbatasansebagaiberikut:

KoefisienDasarBangunan(KDB) :60%

Jumlahlantaimaksimum :10lantai

I.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik(ZoningHighestandBestUse)

Ditinjau dari aspek fisik, legal, finansial, pasar dan zona peruntukan yangditetapkan olehPemerintahKotaSby,maka pemanfaatan yang tertinggi danterbaikdariobjekiniadalahsebagaikawasankomersial.

Dengandemikian,penggunaansaatiniatasobjekpropertitelahmencerminkanpenggunaanyangtertinggidanterbaik.

II.2.ProsesPenilaian

Untuk memudahkan proses dan kesesuaian pendekatan, penilaian objek inidikelompokkan ke dalam beberapa bagian sesuai dengan karakteristik dan fungsimasingmasingdaribagianobjeksebagaiberikut:

Objekyangdinilai Pendekatanyangdigunakan

(1)PenilaianTanah

(2)PenilaianBangunan

(3)Fasilitaspelengkaplainnya

(4)Mesindanperalatannya

PendekatanDataPasar

PendekatanBiaya

PendekatanBiaya

PendekatanBiaya

Propertikeseluruhan MetodeDCF

II.2.1.PendekatanKalkulasiBiaya

(1)PenilaianTanah

a. Faktor Justifikasi

Sehubungan dengan penilaian tanah denganMetode Perbandingan Data Pasar,

faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi

perbandinganadalah:

1. FaktorWaktu,yaitukemungkinanperbedaanhargaantarawaktupenawaran/transaksi denganindikasihargapadasaatpenilaian.

2. Faktor Lokasi, meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitasinfrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaanlingkungansecarakeseluruhan.



3. FaktorLuas,sehubungandenganliquiditas(tingkatkemudahan)penjualan.

4. FaktorBentuk,meliputidenah,frontagedanposisitanah.

5. FaktorKondisiFisik,meliputikeadaanfisiktanahsecarakeseluruhan.

6. Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, HakGunaBangunan,PetokD,Girikataulainlainnya.

7. Dan lainlain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanyaketerpaksaanatassuatutransaksidanlainlain.

b. DataPembandingTanah

Data transaksi atau penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangandalampenilaianini,adalahsebagaiberikut:

DataPembandingNo. Karakteristik/DataPembanding 1 2 3

Lokasi Jl.TunjunganNo.5Surabaya

Jl.PemudaNo.23Surabaya

Jl.B.Rachmat80Surabaya

1. LuasTanah 2.415m2 2.950m2 3.780m2

2. SuratTanah SHGB SHGB SHGB

6. Peruntukan Komersial Komersial Komersial

Indikasihargatanah/m2 7.618.305 6.750.000 6.500.000

TanggalTransaksi Mei2005 Juli2004

No FaktorPenyesuaian Data1 Data2 Data3

Luas 2.415 Luas 2.950 Luas 3.780

% 7.618.305 % 6.750.000 % 6.500.000

1 Lokasi 0% 0 5% 337.500 5% 325.000

2 Luastanah 2,5% (190.458) 2,5% (168.750) 0% 0

3 Surattanah 0% 0 0% 0 0% 0

4 Peruntukan 0% 0 0% 0 0% 0

5 Tanggaltransaksi 0% 0 5% (337.500) 5% (325.000)

Jumlahpenyesuaian 2,5% (190.458) 2,5% (168.750) 0% 0

Nilaisetelahpenyesuaian 5% 7.237.390 5% 6.412.500 0% 6.500.000

Pembobotan 30% 2.171.217 30% 1.923.750 40% 2.600.000

Nilaiindikasi 100% 6.694.967

Properti 4.130

NilaiPasar 27.650.213.710



c. IndikasiNilaiPasarTanah

Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengannilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilaipasartanahseluas4.130meterpersegiinipadatanggalpenilaianadalahsebesar:

Rp.27.650.213.710,00

(Duapuluh tujuhmilyarenam ratuslimapuluhjutaduaratus tigabelasributujuhratussepuluh rupiah)

(2)PenilaianBangunan

a. BiayaPenggantianBaruatauBiayaReproduksiBaru

Bangunanbangunanyangdiperhitungkanhanyayangberadadiatas tanahyangdinilai. Bangunanbangunan atau instalasiinstalasi bangunan yang tidak dapatdiestimasi secara visual, ataubagian yang tertanamakan diperhitungkan secarawajarsesuaidenganfungsinya.

Karakteristik Bangunan berdasarkan Surat KeputusanWalikota Kepala DaerahTingkat II Sby No.188.45/647.91/411.59/89 yang dikeluarkan An.WalikotamadyaKepalaDaerahTinggkat IIdiSby tanggal31Mei1989adalahsebagaiberikut:

Uraian Properti

Tahundibangun 1989

KonstruksiRangkaBangunan BetonBertulang

UkuranBangunan

TinggiBangunan 36m

Pondasi TiangPancang&BatuKali

LuasLantai(m2) 31.244m2

Atap DakBeton

Plafon Akustik,Gypsum,Triplek&Expose.

Dinding/Partisi Batadiplesterdandicatkacarangkaaluminium.

Lantai Teraso,Keramik& RabatBeton.

Pintu Harmonika,kacarangkaaluminium,doubleplywoodrangkakayu&PVC.

Jendela Kacarangkaaluminium,kacarangkakayu,jalusi.

PenggunaanRuangan PlasadanParkir.

Sanitair Washtafel,klosetdudukdanurinoir.

Fasilitas Lift,Escalator,Tangga.

KondisiBangunan Sedang.

BiayaReproduksiBaru 68.738.800.000



b. Penyusutan

Datapenyusutanyangdigunakandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut:

DataPembanding

No. Karakteristik/DataPembanding 1 2 3

1. Tahundibangun 1990 1998 1985

2. Umurefektif 16tahun 8tahun 21tahun

3. Umurekonomis 30tahun 35tahun 25tahun

4. Kondisi sedang baik buruk

Penyusutan

(1)KerusakanFisik 23% 13% 30%

(2)KemunduranFungsional 20% 10% 26%

5

(3)KemunduranEkonomi 13% 5% 18%

6. TotalPenyusutan 56% 28% 74%

7. RataRataPenyusutan 3,50% 3,50% 3,52%

c. IndikasiNilaiBangunan

Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengannilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilaibangunan seluas 31.244 meterpersegi dengan akumulasi penyusutan pasarsebesar59,75%padatanggalpenilaianadalahsebesar:

Rp27.666.600.600,00

(Duapuluhtujuhmilyarenamratusenampuluhenamjutaenamratusribuenamratusrupiah)

(3)PenilaianFasilitasPelengkapLainnya

a. KarakteristikFasilitasPelengkapLainnya

Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yangdinilai.

Kami tidak melakukan inspeksi terhadap sarana atau instalasiinstalasi yangtertutup, tidakdapatdijangkau, tidakdapatdiestimasi secara visual ataubagianyang tertanam dengan kondisi yang masih dapat berjalan dan akandiperhitungkansecarawajarsesuaidenganfungsinya.

Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagianpropertiyangtidakdiinspeksidanlaporaninitidakdimaksudkanuntukmemberigambaranataupunpernyataanatasbagianbangunantersebut.



No. Karakteristik Saranapelengkap

SumberListrik AirBersih SistemKomunikasi

1. SumberTenaga JaringanPLN JaringanPDAM

Sumurbor

JaringanTelkom

2. KapasitasTerpasang 2x1,000KVA 9linePABX8line32extension

3. Pelengkap Transformator2x1,000KVA

2MCCB1000Amp

PanelInduk

10Paneldistribusi

cabletry,dll

PompaTandomairpiping,Peralatanstandaruntukkerjanormal

4. Kondisi cukup cukup cukup

5. TahunPembelian 1999 1989 1999

6. PenyusutanPasar 49,86% 49,50% 48,13%

b. RekapitulasiBiayaPenggantianBaruFasilitasPelengkapLainnya

RekapitulasiBiayaPenggantianBarusaranapelengkaplainnyaadalahsebagaiberikut:

No. Fasilitas BiayaReproduksiBaru(Rp.) IndikasiNilaiPasar

1. SumberListrik 1.215.500.000 606.066.000

2. SumberAirBersih 207.000.000 102.456.000

3. Telepon10line+PABX 33.750.000 16.245.000

Jumlah 1.456.250.000 724.767.000

c. IndikasiNilaiFasilitasPelengkapLainnya

Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengannilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilaisaranapelengkaplainnyapadatanggalpenilaianadalahsebesar:

Rp.724.767.000,00

(Tujuhratusduapuluhempatjutatujuhratusenampuluhtujuhriburupiah)



(4)PenilaianMesinMesindanPeralatannya

No. Uraian Jml. BiayaPenggantiBaru(Rp.)

IndikasiNilaiPasar(Rp.)

1. ElectricGeneratorSet 2 2.019.270.000 858.180.000

2. FireHydrantSystem 1 1.468.740.000 560.590.000

3. PasenggerLift 2 1.207.800.000 233.510.000

4. Escalator 8 2.214.300.000 357.240.000

5. SewageTreatmentPlant 1 275.000.000 81.130.000

6. ACSystem&Fan 1 3.548.200.000 1.508.000.000

Jumlah 10.733.310.000 3.598.650.000

Rincian lengkap mengenai spesifikasi dan sebagainya mengenai mesinmesin danperalatnnya tersebut adalah sebagaimana yang terdapat dalam laporan penilaiansebelum perbaikan dengan asumsi nilai yang dihasilkan telah mencerminkan nilaipasardarimesinmasindanperalatannya.

(5)IndikasiNilaiTunjunganCenterberdasarkanPendekatanBiaya

Berdasarkanasumsiasumsidanpendekatanpenilaian ini,makakamiberpendapatanbahwa Nilai Pasar atas Gedung Tunjungan Center pada tanggal penilaian adalahsebagaiberikut:

No. Uraian BiayaReproduksiBaru(Rp.)

IndikasiNilaiPasar(Rp.)

1. Tanah 27.650.213.710 27.650.213.710

2. Bangunan 68.736.800.000 27.666.600.600

3. Fasilitaspelengkaplainnya 1.456.250.000 724.767.000

4. Mesinmesindanperalatannya

10.733.310.000 3.598.650.000

Jumlah 108.576.573.710 59.640.231.310

II.2.2.PendekatanPendapatan

Karena properti yang dinilai menghasilkan pendapatan (income producingproperti) dan pembagian keuntungan didasarkan atas pendapatan yang akandiperoleh selama masa umur ekonomis dibangun maka digunakan metodepenilaianpendapatan(incomeapproach).

(1)AnalisisPasarPropertiKomersialdiSurabaya

Berdasarkan informasi dari beberapa lembaga penelitian tentang pasar propertikomersial di Surabaya dapat digambarkan bahwa secara umum, perkembangantingkat pasokan, tingkat permintaan dan tingkat hunian, harga sewa dan harga jualtahun2006dapatdideskripsikansebagaiberikut:



a. TingkatHunian(OccupancyRate)

No. NamaPusatPebelanjaan TingkatHunian

1. HiTechMall,Jl.KusumaBangsa 90% 100%

2. WorldTradeCentreSurabaya 90% 100%

3. PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo 92%

4. TunjunganElectronicCentreGentengkali 80%

b. TingkatSewadanServiceCharge

No. NamaPusatPebelanjaan Rataratasewa/m2/bulan

ServiceCharge/m2/bulan

1. HiTechMall,Jl.KusumaBangsa 105.000 25.000

2. WorldTradeCentreSurabaya 122.000 50.000

3. PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo 125.000 40.000

4. TunjunganElectronicCentreGentengkali 100.000 22.500

(2)KondisiProperti

Pada saat penilaian properti ini dilaksanakan, umur efektif bangunan mencapai 17tahun.Penilaiandidasarkanpadanilaikinidaripendapatanpropertiselamasisaumurekonomis. Penggunaan ruang sejakproperti dibangun sampaimasakerjasama tidakberubah,yaitu:

Basement :Peralatanutilitasgedung.

Lantai1 :Electronic,householddanaudiovisual.

Lantai2 :Game,DVD/VCD.

Lantai3 :ITMart.

Lantai4 :Hiburan(ClubDeluxe).

Lantai5 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir.

Lantai6 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir.

Lantai7 :Gudang,KantorOperasional&Parkir.

Lantai8 :Gudang,KantorOperasional&Parkir.

Lantai9 :RumahLift&Mesin(Radiator,coolingtower,tangki,dll).

(3)AsumsiPenilaian

DatadanasumsiasumsiyangkamigunakansehubungandenganPendekatanPendapatandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut:

a. Tingkathuniandalammasa renovasidiasumsikanpada tahun2006adalah80%dantahun2007meningkat5%menjadi85%danselanjutnyatetapmenjadi90%.

b. Pendapatandiasumsikandiperolehdaripendapatan sewa, servicecharge,parkirdanruangiklan.



c. Penyewa diasumsikan dikenakan harga sewa sesuai dengan tarif sewamasingmasinglantai.

d. Pendapat service charge didasarkan pada service charge yang berlaku padapropertisejenisdengandilakukanpenyesuaian.

e. Pendapatandiasumsikanmengalami pertumbuhan sebesar 10% setiap tahunnyadanmenjadipertumbuhankonstansetelahperiodeBOTberakhir.

f. Biaya PBB dan asuransi yang digunakan didasarkan atas SPPT PBB danInsurancePolicytahun2006yangkemudiandiproyeksikanmengalamikenaikan10%tiaptahunnya.

g. DiscountRatediperhitungkansesuaidenganasumsidari:

Modal Komposisi Rate Jumlah

Bank 65% 14% 9%

Sendiri 35% 17% 6%

DiscountRate 15%

h. Capitalization Rate diperhitungkan sesuai dengan asumsi Discount Rate padatahun yang bersangkutan dikurangi dengan pertumbuhan nilai properti yangdipengaruhiolehpertumbuhan incomedan recapture ratebangunandansarana.Tingkat capitalization rate yang diasumsikan pada akhir tahun tersebut adalah15%.

(4)PenghitungandenganMetodeDiscountedCashFlow

Tabelperhitunganterlampir

(5)IndikasiNilaiPropertiberdasarkanPendekatanPendapatan

Berdasarkan asumsiasumsi dan pendekatan penilaian ini, maka kami berpendapatbahwaNilaiPasaratasGedungKantorPropertipadatanggalpenilaianadalahsebagaiberikut:

Rp.59.415.691.472,00

(Limapuluhsembilanmilyarempatratuslimabelasjutaenamratussembilanpuluhsaturibuempatratustujuhpuluhduarupiah)

II.2.3.Rekonsiliasi(kesimpulan)nilai

Untukmemutuskankesimpulan nilaipasarproperti,kamimelakukan rekonsiliasinilai dari dua besaran nilai yang dihasilkan dari 2 (dua) pendekatan penilaiandengantetapmemprioritaskaninformasitransaksiyangterjadidipasarsaatini.

Denganmempertimbangkanpropertiyangdinilai telahmemenuhikriteriaHighestand Best Use, dan kedua pendekatan penilaian yang digunakan ternyata dapatmemberikan indikasi Nilai Pasar yang sesungguhnya, maka rekonsiliasi nilaidilakukan dengan cara pembobotan terhadap dua nilai dari kedua pendekatanpenilaiansebagaiberikut:



No. PendekatanPenilaian IndikasiNilaiPasar(Rp.)

Bobot RekonsiliasiNilai(Rp.)

1. Biaya 59.640.231.310 50% 29.820.115.655

2. Pendapatan 59.415.691.472 50% 29.707.845.736

NilaiPasarProperti 59.527.961.391



RANGKUMAN

Laporanpenilaian(valuationreport)adalahsebuahlaporantertulisdarinilaidan

atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas

(klien).

Bentuklaporanada4macam:

a. Laporanlisan/oralreport

b. Surat/letterreport

c. Formulir/formreport

d. Laporanlengkap/narrativereport

Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting,

yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan

konklusipenting(summaryofimportantconclusion).

Dasar penilaian yang dimaksud adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar

dalam penentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada

bagianinibiasanyamerangkumitentang:

1. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini

nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut.

2. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan.

3. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai.

4. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai.

Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang

membahassecaralebihrincimengenai:

1. Identifikasiproperti.

2. Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti.

3. Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood).

4. Zoning.

5. Ukurandata.

6. Deskripsimengenaibangunan(improvement).

7. Studipemasaran(jikadiperlukan).

Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian

analisis,yaituanalisis:



1. Penggunaantertinggidanterbaikbilamanapropertiberupatanahkosong(vacantland)

ataupuntelahdikembangkan.

2. Dasarpenilaian.

3. Nilaitanah.

4. Pendekatanperbandingan.

5. Pendekatanbiaya.

6. Pendekatanpendapatan.

7. Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.



TESTFORMATIF

JawablahPertanyaandibawahinidenganringkasdanjelas!

1. Sebutkan dan jelaskan beberapa hal yang Saudara ketahui yang setidaknya harus

tercantumdalamlaporanpenilaimenurutAmericanInstituteofRealEstateappraisers

(AIREA).

2. Sebutkan dan jelaskan bentukbentuk laporan penilaian secara umum yang Saudara

ketahui!

3. SebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandengantanahyangSaudara

cantumkandalamlaporanpenilaian!

4. Sebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandenganbangunanyangharus

Saudaracantumkandalamlaporanpenilaian!

5. SebutkandanjelaskandatadatapendukungapasajayangSaudaraketahuiyangperlu

disertakandalamlampiranlaporanpenulisan!



UMPANBALIK

PeriksalahjawabanSaudaradengankuncijawabantestformatifyangadadibagian

belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci

jawaban,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkatpenguasaan

Saudaraterhadapmateri.

JumlahJawabanyangsesuaikunciRumus=Jumlahsemuasoal

X100

Penjelasantingkatkepuasan

90% 100% =sangatbaik

80% 89% =baik

70% 79% =cukup

0% 69% =kurang

KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas, Saudaradapatmeneruskan

denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudara

harusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.



DAFTARPUSTAKA

AppraisalInstitute,2001,TheAppraisalofRealEstate,12thEdition,Chicago,Illinois,

USA.

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi

Pertama,BPFEYogyakarta,3748.

StandarPenilaianIndonesia(SPI)2007

Supardi, Untung, Modul Mata Kuliah Penilaian Aset Sektor Publik, MEPUGM,

Yogyakarta.



KUNCIJAWABANTESTFORMATIF

1. Yangharusminimaltercantumdidalamlaporanadalah:

a. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai.

b. Spesifikasikepentingan(interests)yangterdapatdalampropertiyangdinilai,yaitu

melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal dan lain

lain.

c. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan

penilaianitusendiri.

d. Menetapkan tanggalpenilaian (dateof valuation), tanggal inspeksi lapangandan

tanggalpelaporan.

e. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti

yangdinilai(jikadianggapperlu).

f. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan.

g. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yangmendukung

analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan.

h. Menerangkansemuaasumsidanbatasan(limitingcondition)yangmempengaruhi

analisis,opinidankesimpulannilai.

i. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real

properti.

j. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan,

pendanaandanlainlain.

2. Bentuklaporanpenilaiansecaraumumada5antaralain:

e. Laporanlisan/oralreport

f. Surat/letterreport

g. Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai

h. Formulir/formreport

i. Laporanlengkap/narrativereport

3. Informasi yang berkaitan dengan tanah yang harus dicantumkandi dalam penilaian

adalah:

a. Faktorjustifikasi

b. Datapembandingtanah

c. Indikasinilaipasartanah



4. Informasi yang berkaitan dengan bangunan yang harus dicantumkan di dalam

penilaianadalah:

a.Biayapenggantibaru/biayareproduksibaru

b.Penyusutan

c.Indikasinilaibangunan

5. Datadatayangmendukungdidalamlampiranpenulisanpenilaianadalah

a. Plotplan.

b. Planandelevationofbuilding.

c. Photo/gambar.

d. Petakota,kawasandanpetapetalainnya.Bagandangrafik.

e. Abstractmengenaisewa/penyewaan.

f. Datapendapatandanpengeluaran.

g. Spesifikasibangunan.

h. Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN).

i. Datapenjualan/datapembanding.

j. Analisispasar(trendandoccupancy).



DAFTARPUSTAKA

AmericanInstituteofRealEstateAppraisers,1987,TheAppraisalofRealEstate,NinethEdition,Chicago,Illinois,USA.

Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti,EdisiPertama,BPFEYogyakarta,3748.

Supardi,Untung,ModulMataKuliahPenilaianAsetSektor Publik,MEPUGMYogyakarta.

penyusunan laporan penilaian (departemen keuangan)

Documents