penilaian properti untuk pengadaan tanah bagi pembangunan kepentingan umum
DESCRIPTION
disampaikan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).TRANSCRIPT
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
01
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Pendahuluan
02
Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum dan pendanaannya.
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:Rencana Tata Ruang Wilayah;a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; b. Rencana Strategis; dan c. Rencana Kerja setiap Instansi yang
memerlukan tanah.
03
Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)
Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).
Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).
04
Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).
Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 butir 4).
Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
05
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Penerapan Penilaian
06
• Kerugian lain yang dapat dinilai• Kerugian lain yang dapat dinilai
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:
kerugian fisik/langsung atas real
properti
kerugian fisik/langsung atas real
properti
kerugian non fisik/tdk langsung
kerugian non fisik/tdk langsung
• tanah;• ruang atas tanah dan bawah tanah;• bangunan• tanaman• Benda yang berkaitan dengan
tanah; dan/atau
07
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:Tanah;
- dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian, pemukiman, industri atau komersialRuang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
08
Bangunan;
- dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
Tanaman; - dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras
Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
09
Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya : kerugian karena kehilangan usaha atau
pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa.
10
Kerugian non fisik meliputi:
1.Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal sebagai berikut :
1. kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha atau kehilangan pekerjaan
2. biaya alih profesi (bila ada)3. kerugian emosional (solatium) dengan
pertimbangan adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.
11
2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
12
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih
rendah dari Nilai Pasar Properti”
13
Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan, keuntungan dari suatu properti;
Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;
Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku;
14
Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik dan/atau premium yang disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;
kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku.
15
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:Tanah;Ruang atas tanah dan bawah tanah;Bangunan;Tanaman;Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”
16
Kerugian non fisik meliputi:
1.Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P) :
kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian rumah tinggal
kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (bila ada)
2.Biaya transaksi (T),
3.Kompensasi masa tunggu (bunga) (B),
4.Kerugian sisa tanah (K),
5.Kerusakan fisik lain (R),
17
18
Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut :Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan tanahAdanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara pemberi tugas dan PenilaiSeluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
19
20
21
22
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Profesi Penilai
23
Perbankan dan Pajak
Perbankan, Pajak & Pasar Modal
Perbankan, Pajak & Pasar Modal
Perbankan, Pajak, Pasar Modal, Pelaporan Keuangan & Pengadaan Tanah
Penilai Properti
Penilai Properti & Bisnis
Penilai dari masa ke masa
24
Standar
Akuntansi
Peraturan
OJK/Bapepam
Ketentuan
Pengadaan
Tanah
UU PBB/BPHTB/PD
RD
Peraturan
BI/OJK
25
Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah : Seorang yang memiliki kualifikasi,
kemampuan dan pengalaman untuk melakukan penilaian.
Anggaran Dasar MAPPI adalah : Penilai adalah seseorang yang berdasarkan
pendidikan, keterampilan dan pengalaman yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi untuk mengestimasi nilai ekonomis.
26
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008 : Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk
memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai dengan SPI
Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian.
Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan Negara dan Lelang
27
Peraturan dan perundangan yang terkait dengan Penilaian seperti pada : Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995 PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN Permendagri No.17/2007 ttg BMD Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012 Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No.
125/2008 Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008 Dan ketentuan lainnya yang terkait.
28
Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) : Klasifikasi Penilai Publik :
Penilaian Properti (P) Penilaian Bisnis (B)
Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)
Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) : Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2); Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3) Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)
29
Bidang jasa Penilaian Properti meliputi :a.Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta
pengembangan lainnya atas tanahb. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu
kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi
c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer
d.Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan
e.Pertambangan
30
Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi :a. Entitas bisnisb. Penyertaanc. Surat berharga termasuk derivasinyad. Hak dan kewajiban perusahaane. Aktiva tidak berwujudf. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh
suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material
g. Opini kewajaran
31
Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi :a. Konsultasi pengembangan propertib. Desain sistem informasi asetc. Pengelolaan propertid. Studi kelayakan usahae. Jasa agen propertif. Pengawasan pembiayaan proyek
32
Dalam pengembangan basis kompetensinya seorang Penilai Profesional harus memiliki dan dapat mengembangkan :
Kemampuan melakukan analisis dan riset Kemampuan personal Kemampuan berkomunikasi Kemampuan dalam penggunaan teknologi Manajemen proyek Kemampuan memberikan pendapat
profesional
33
1.PENDEKATAN DATA PASAR(Market Data Approach)
2. PENDEKATAN BIAYA(Cost Approach)
3. PENDEKATAN PENDAPATAN(Income Approach)
34
35
Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :
1. Pendidikan (education), 2. Pengalaman (experience)3. Etika (ethics)4. Continuing Professional Development
(CPD)5. Ujian (examination) dan Sertifikasi
36
PDP + PLP/Univ
ersity Degree
PDP + PLP/Univ
ersity Degree
Structured
training in ethic
& standard
Structured
training in ethic
& standard
Work experien
ce
Work experien
ce
Continuing
education
Continuing
education
Professional
Valuer
Licensing
Licensing
Professional exam (USP)
Professional exam (USP)
37
Penilai
Publik
Penilai
Publik
38
MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang
MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang
39
Jl. Kalibata Raya No. 11 -12EJakarta 12740Telepon: 021-7949079Fax: 021-79181706Email:[email protected]:
www.mappi.or.id
40
Negara Asosiasi Tahun Berdiri
Jumlah Anggota
Populasi (jiwa)
Income per Kapita (USD)
Penilai per 1 juta
Australia Australian Property Institute (API)
1926 8.600 22,3 43.740 385
Canada Appraisal Institute of Canada (AIC)
1938 4.500 34,2 46.215 132
China China Real Estate Valuers Association (CREVA)
- 21.668 1.338,3 4.260 16
Hongkong
Hongkong Institute of Surveyor (HIS)
1929 7.300 7,0 32.900 1.043
Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
1981 3.400 242 3.500 14
Japan The Japanese Association of Real Estate Appraisal
1965 5.900 127,4 42.150 46
Malaysia Royal Institution of Surveyors Malaysia (RISM)
1961 1.200 27,9 7.900 43
New Zealand
The New Zealand Institute of Valuers (NZIV)
1948 2.800 4,4 32.145 636
Singapore
Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV)
1968 1.350 5,1 40.920 265
South Korea
The Korea Association of Property Appraisers (KAPA)
1989 3.000 48,9 19.890 61
Taiwan Real Estate Appraisers Association of ROC Taiwan
2005 322 23,2 18.458 14
Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210 18
USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 79
41
Organisasi Penilai Tahun Mulai
Jumlah Angota
(Negara)
Frekwensi Pertemuan
Internatioal Valution Standards Council (IVSC)
1981 54 2 tahunan
World Association of Valuer Organization (WAVO)
2002 11 2 tahunan
Pan Pacific Congress (PPC)
1956 11 2 tahunan
The Asean Valuers Association (AVA)
1981 8 2 tahunan
42
TERIMA KASIHMasyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI)Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740
Telepon: 021-79181706
Fax: 021-79181706
Email: [email protected]
Website: www.mappi.or.id
43
Jakarta, BP/MAPPI/XI/2013