pengurusan penyelenggaraan bangunan

8/9/2019 PENGURUSAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN

1/35

AKADEMI BINAAN MALAYSIA (SELANGOR)


2/35

1. Pelbagai konsep telah diperjelaskan melalui kajianliterature di dalam pengurusan fasiliti bagimenggambarkan maksud dan tujuannya.

2. Pengurusan fasiliti boleh dihuraikan sebagai prosesmenyediakan sokongan yang mantap kepada operasiutama perniagaan serta menyumbang kepada pencapaianobjektif dan strategi sesebuah organisasi untukmemastikan bangunan, peralatan, perkhidmatan, sistemdan tenaga kerja yang efektif . pengurusan fasilitidikenali sebagai pengurusan harta dan menyediakanperkhidmatan bagi menyokong operasi sesebuahorganisasi.

3. Pengurusan fasiliti bertanggungjawab mengkoordinasikeseluruhan usaha berkaitan merancang, rekaan danpengurusan bangunan termasuk sistem, peralatan danperabot untuk meningkatkan keupayaan organisasi bagibersaing dalam perubahan dunia yang pesat .


3/35


4/35

pengurusan fasiliti telah direka dalam tahun kebelakangan ini untukmenghuraikan pengurusan bangunan, infrastruktur dan perkhidmatansokongan.

Pengurusan fasiliti adalah satu pendekatan bersepadu kepada operasi,selenggaraan, peningkatan dan penyesuaian bangunan dan infrastruktursebuah organisasi dengan tujuan mewujudkan satu persekitaran yangkuat menyokong objektif utama sesebuah organisasi.

Pengurusan fasiliti sebagai proses perancangan, pelaksanaan,penyelenggaraan dan mengambil kira kesesuaian ruang fizikal danperkhidmatan untuk sesebuah organisasi, sekaligus mencari penjimatankos berkaitan. P

Pengurusan fasiliti menggambarkan suatu kerjaya yang meliputi pelbagaidisiplin bagi menjamin peranan alam bina dapat berfungsi melaluiintegrasi manusia, tempat, proses dan teknologi (lihat Rajah 1).

Operasi dan penyelenggaraan fasiliti adalah teras kepada pengurusanfasiliti. Bagi mencapai kesemua fungsi pengurusan fasiliti, ia seharusnyabersesuaian dengan matlamat sesebuah organisasi dengan keperluantenaga kerja yang mahir dan profesional.


5/35

Di Malaysia, pengurusan fasiliti membangun sejak lebih 10tahun yang lalu dan pelbagai masalah wujud berkaitanamalannya. Pengurusan fasiliti di negara ini tidakmempunyai konsep dan arah tuju yang jelas. Terdapatbanyak kekeliruan dan kurang kefahaman dalammemahami konsep pengurusan fasiliti yang sebenar. Maziah

Ismail (2001) berkata banyak hujah berkaitan amalanpengurusan fasiliti di negara ini dan melihat pengurusanfasiliti sebagai tidak diperlukan.

Persoalan sering timbul sama ada pengurusan fasilitimerupakan sebahagian dari pengurusan hartanah atausebaliknya; atau sama ada ia hanya dipanggil pengurusan

fasiliti apabila aktivitinya dijalankan secara penyumberandalam (in-house) Bagi mengatasi salah faham mengenaikonsep pengurusan fasiliti kerana fungsinya yang bertindihantara pengurusan fasiliti dan pengurusan hartanah,beberapa huraian peranan yang terkandung dalampengurusan fasiliti dinyatakan seperti berikut:-


6/35

Pengurusan fasiliti masih belum ditubuhkan sebagai satuprofesion seperti badan-badan profesional lain di negaraini. Di Malaysia, hanya pengurusan hartanah dikenalisebagai badan profesional, The Board Valuers, Appraisers,dan Estate Agents (BOVAEA) (Moore dan Finch 2004).Selaku penyumbang perkhidmatan dan pekerjaan di negara

ini, pengurusan fasiliti seharusnya bekerja keras untukmeningkatkan profesion setanding dengan kerjayaprofesional yang lain (Iskandar Ismail 2001) bagi mencapaiwawasan Malaysia pada tahun 2020.

Secara praktikal, peranan pengurusan fasiliti secarasepenuhnya bermula selepas selesai pembinaan sesebuah

bangunan. Rajah 2 menggambarkan rangkaian prosessesuatu pembinaan bermula dari reka bentuk, tender,pembinaan dan akhir sekali pengurusan fasiliti. Pelbagaipihak atau profesional terlibat dalam keempat-empatperingkat proses pembinaan. Pheng (1996) menambah iamungkin membawa kesan kepada proses pengurusanfasiliti, sama ada secara individu atau secara kolektif.


7/35

Aktiviti pengurusan fasiliti adalah seperti digambarkandalam Rajah 3. Aktiviti pengurusan fasiliti bermulaselepas penyerahan siap projek kepada pemilik ataupelanggan . Pengurusan fasiliti merangkumi setiap aspekprestasi dan penyelenggaraan bangunan. Ia menyokong

semua jenis organisasi bagi setiap jenis bangunantermasuk pejabat, hospital, hotel, gudang, kilang,lapangan terbang, pusat sukan, sekolah dan sebagainya.

Pada dasarnya, terdapat dua jenis pilihan penyumberan

bagi pengurusan fasiliti iaitupenyumberan dalam (in-house)

penyumberan luar (out-source).


8/35

Terdapat pelbagai kelebihan dan kelemahan bagikedua-dua pilihan ini. Pemilik bangunan bolehmemilih salah satu atau gabungan dari kedua-duanya(Yik dan Lai 2005). Pemilihan konsep penyumberan inibergantung kepada perancangan dan strategipengurusan bagi sesebuah organisasi.

Pelbagai perbezaan dapat dilihat daripada kedua-duapilihan ini seperti perancangan pengurusan,perbelanjaan, kemahiran, tanggungjawab, piawaiandan tahap prestasi kerja. Semua aspek yang

dinyatakan akan memberi impak kepada kualiti,pencapaian perkhidmatan pengurusan fasiliti danjuga turut membawa kesan ke atas persekitaransesebuah bangunan.


9/35

Di Malaysia, konsep penyumberan dalam bagi pengurusanfasiliti dilaksanakan secara meluas ke atas bangunan milikpersendirian atau swasta, manakala penyumberan luardijalankan di kebanyakan bangunan milik awam ataukerajaan dan kini hampir kesemua bangunan. Dalamkonsep penyumberan luar, pemilik bangunan akan melantik

syarikat yang berkelayakan untuk melaksanakanpengurusan fasiliti. Proses penyumberan luar mestidijalankan secara profesional oleh kontraktor yangkompeten. Adalah penting untuk memahami latar belakangsecara terperinci syarikat pengurusan fasiliti, kerana iaakan mempengaruhi operasi yang akan dijalankan.

Kontrak jangka masa pendek atau jangka masa panjangakan diberikan kepada syarikat pengurusan fasiliti yangberkelayakan. Selalunya kontrak jangka masa pendekmenawarkan kontrak kurang daripada 5 tahun manakalakontrak jangka masa panjang melebihi 5 tahun.


10/35


11/35

Bangunan perlu kerap diselenggara dan

penyelenggaraan bangunan adalah aktiviti utama

di kebanyakan negara. Penyelenggaraan boleh

ditakrifkan sebagai sesuatu kerja yang perlu

dilakukan untuk memelihara atau memulihkansetiap bahagian bangunan kepada standard yang

boleh diterima. Penyelenggaraan bangunan

seharusnya diberi tumpuan yang serius sebelum

(tahap rekaan), semasa dan selepas sesebuahbangunan siap dibina. Tetapi penglibatan

menyeluruh penyelenggaraan bangunan adalah

pada tahap selepas bangunan siap dibina dan

semasa bangunan beroperasi.


12/35

Tujuan utama penyelenggaraan bangunan adalah untukmengekalkan sesebuah bangunan dalam keadaan efektifdari permulaannya ,pengurusan penyelenggaraan bangunanseharusnya membantu dalam memelihara hartanahberkeadaan baik melalui pengurusan sumber yang efektifserta mendapatkan keuntungan yang tinggi daripada

pelaburan pembinaan yang telah dikeluarkan. Penghunidan pemilik hartanah mengehendaki bangunan merekamenarik, tahan lama serta menyediakan persekitarandalaman yang tenteram dan efisien. Semua masyarakatmahukan keadaan sesebuah bangunan dan fasiliti didalamnya sentiasa cekap dan boleh diharap untuk digunapakai, selesa digunakan dan kekal dengan nilai aset.Kecacatan atau kegagalan sesuatu bangunan, sistem danperalatan boleh menyebabkan kerugian kewangan,ketidakpuasan penghuni serta membahayakankeselamatan dan kesihatan


13/35

Dalam masyarakat Malaysia, budaya penyelenggaraanmasih lagi pada peringkat yang sangat rendah. Keadaansebegini mencerminkan bahawa rakyat Malaysia hanyamampu membina sesebuah bangunan atau infrastrukturtetapi tidak mempunyai kesedaran terhadappenyelenggaraan bangunan atau infrastruktur tersebut.

Pada Februari 2001 semasa pembukaan Kuala Lumpur 21Convention and Exposition, Timbalan Perdana MenteriMalaysia (sekarang mantan Perdana Menteri) berkata,Jika rakyat Malaysia mengubah mentaliti mereka menjadilebih prihatin terhadap keperluan untuk menyediakanperkhidmatan yang baik serta memperbaiki

penyelenggaraan sesuatu bangunan, kita akan sentiasamenjadi negara dunia ketiga yang mempunyai infrastrukturnegara dunia pertama (Abdullah Ahmad Badawi 2001,Zuhairi Abd. Hamid 2007). Beliau juga tidak mahubangunan hanya kelihatan cantik pada luaran tetapi padabahagian dalam tidak diselenggarakan dengan baik (BorhanAbu Samah dan Abdul Halim Hadi 2006).


14/35

Fungsi utama penyelenggaraan bangunan bukanhanya untuk memastikan bangunan, sistem atauperalatan beroperasi pada kecekapan yang maksimumtetapi juga bagi memastikan bangunan sentiasamemenuhi keperluan penghuni dan perundangan

seperti berikut:-1. Memastikan bangunan dalam keadaan selamat.

2. Memastikan bangunan adalah kondusif.

3. Memastikan bangunan berkebolehan untukdigunakan.

4. Memastikan bangunan memenuhi semua keperluanundang-undang.

5. Mengekalkan nilai fizikal aset bagi pelaburanbangunan.

6. Mengekalkan kualiti bangunan.


15/35

Dua elemen utama yang perlu diambil perhatian bagiperancangan strategi penyelenggaraan

Kualiti

Isu utama yang sedang dihadapi oleh pengurusanpenyelenggaraan di Malaysia adalah kualiti perkhidmatan yangdiberikan sangat rendah . Dimensi bagi kualiti penyelenggaraan

bangunan diperhatikan melalui perspektif ketepatan masa danketentuan piawaian. Sesebuah organisasi pengurusanpenyelenggaraan bangunan perlu mempunyai kakitangan efektifserta latihan yang berkesan, jadual perancangan yang tersusun,bajet mencukupi dan rekod yang lengkap untuk mencapaimatlamat memberi perkhidmatan yang sentiasa menepati masa,penyelenggaraan berkualiti dan berupaya memastikan fasiliti

kelas pertama dalam semua aspek pada setiap masa. Bagimemenuhi keperluan penyelenggaraan, pengurusan perlumempunyai pengetahuan lengkap mengenai aset, terutamamengenai keadaan aset dan prestasi perkhidmatan yangdiberikan .


16/35

Terdapat pelbagai jenis penyelenggaraan dandiklasifikasikan kepada dua kategori utama, iaitupenyelenggaraan dirancang dan penyelenggaraantidak dirancang . Kategori dan jaringan pelbagai jenispenyelenggaraan digambarkan dalam Rajah 4.

A. Penyelenggaraan dirancang Program penyelenggaraan dengan objektif untuk

mengurangkan seminimum keperluan pembaikan ataupenyelenggaraan kecemasan . Penyelenggaraan yangdilakukan ke atas sistem atau peralatan berdasarkankepada perancangan penyelenggaraan yang ditentukan

terlebih dahulu dan dijalankan dengan teliti, terkawalserta direkodkan.

B. Penyelenggaraan tidak dirancang Dilakukan secara mengejut (ad hoc) sebagai tindak balas

ke atas kerosakan atau permintaan pemilik/penggunabangunan bangunan adalah:-


17/35

Rajah 4


18/35

C. Penyelenggaraan pencegahan / proaktif

Dilakukan sebelum kerosakan berlaku ke atassistem atau peralatan untuk menghalangkegagalan dan / atau kerosakan, atau memeliharasesuatu fasiliti untuk memanjangkan jangka hayat.Penyelenggaraan pencegahan / proaktif adalahkerja rutin dan berulang-ulang sepertipemeriksaan, servis, pembersihan dan penggantianalat.

D. Penyelenggaraan pembetulan Pembaikan atau penggantian peralatan yang telah

rosak . Kos penyelenggaraan pembetulan bolehmenjadi tinggi kerana kegagalan sesuatu peralatantelah menyebabkan kerosakan menjadi lebih besarakibat daripada unsur lain.


19/35

E. Penyelenggaraan kecemasan Tindakan penyelenggaraan yang harus

dilakukan dengan segera untuk memulihkanperkhidmatan atau menghalang kejadian lebih

buruk berlaku akibat kerosakan.F. Penyelenggaraan berjadual

Penyelenggaraan pencegahan yang dilakukanmengikut perancangan yang telah ditentukandalam tempoh sesuatu masa.

G. Penyelenggaraan berdasarkan keadaan Penyelenggaraan dilaksanakan sebagai respons

kepada kemerosotan ketara ke atas sesuatufasiliti.


20/35

Pada masa kini sistem pengurusanpenyelenggaraan berkomputer (computerizedmaintenance management system (CMMS)) menjadisangat popular di kalangan pengurusanpenyelenggaraan bangunan dalam aktiviti seharian.

CMMS direka untuk menyimpan maklumat dan datalengkap bagi setiap aktiviti, sistem atau peralatanbangunan seperti penyelenggaraan dirancang atau tidakdirancang; pesanan kerja; jadual aktiviti; sejarahpenyelenggaraan, pembekal alat ganti; pesanan beliandan aliran kewangan.

Di samping itu juga, data yang direkod akandiguna pakai dalam pemantauan dan kawalan kerja-kerja penyelenggaraan; perancangan bajet sertapenyediaan laporan kewangan dan penyelenggaraansemua maklumat yang disimpan dalam CMMS mudahuntuk dirujuk kembali apabila diperlukan


21/35

Pengurusan fasiliti dalam penyelenggaraan

bangunan seharusnya sentiasa menyedia dan

mengutamakan perkhidmatan yang berkualiti

dengan kerap membuat penilaian secara

menyeluruh terhadap pencapaian elaksanaan

pengurusan yang dijalankan. Di bawah ini

dinyatakan enam faktor utama amalan kualiti

yang perlu diambil perhatian bagi

memantapkan pengurusan penyelenggaraan

bangunan iaitu:-


22/35

Objektif, Dasar dan Strategi

Pembentukan objektif, dasar dan strategi olehorganisasi pengurusan fasiliti dalam penyelenggaraanbangunan merupakan kunci utama ke arah penentukejayaan kualiti penyelenggaraan bangunan.

PerancanganPelaksanaan perancangan yang efektif dalam

penyelenggaraan bangunan meliputi tiga peringkat

jangka masa mengikut keperluan sesuatu peralatan,sistem atau keadaan fizikal sesebuah bangunan iaitu:-

Perancangan jangka pendek (rutin) - 2 tahun atau kurang,

Perancangan pertengahan - 2 hingga 5 tahun, dan

Perancangan jangka - 5 hingga 10 tahun.


23/35

Kewangan

Peruntukan kewangan dalam penyelenggaraanbangunan perlu seimbang dengan jadual kerjatahunan serta perancangan penyelenggaraan yangtelah ditetapkan. Oleh itu, bajet yang bersesuaianperlu disediakan dan dirancang berdasarkan jangkaankos untuk kerja-kerja penyelenggaraan yang diprogramkan mengikut keperluan sistem atauperalatan serta perundangan.

ProsedurPembangunan prosedur penyelenggaraan bangunan

merupakan dokumen teknikal yang terpenting dalammenjalankan aktiviti penyelenggaraan. Ini kerana iamampu memudahkan serta menjamin kualiti kerja-kerja penyelenggaraan yang dijalankan.


24/35

Peraturan dan Piawaian Peraturan dan piawaian merupakan satu garis panduan,

pengukur dan sumber rujukan untuk menentukan sesebuahorganisasi atau individu menjalankan aktiviti yang berkaitanbagi memenuhi kehendak atau pencapaian sesuatu pihak.Justeru, standard dan piawaian yang digunakan oleh organisasi

pengurusan fasiliti adalah bertujuan memberi perkhidmatanyang berkualiti terhadap penyelenggaraan bangunan bagikeselesaan, keselamatan dan kesihatan semua penghuni

Sumber Manusia Penyediaan sumber manusia atau tenaga kerja yang

secukupnya bagi menjalankan tugas-tugas berkaitanpenyelenggaraan bangunan adalah tanggungjawabsepenuhnya

organisasi pengurusan fasiliti. Pekerja mahir akan memastikansetiap fasiliti di dalam bangunan diselenggara dengan baik danberkesan serta ia juga menjadi pemimpin atau juru tunjuk bagikalangan pekerja separuh mahir.


25/35

Computerised Maintenance Management System


26/35

Isu keselamatan dan kesihatan sering menjadi isusosial, di mana ramai masyarakat telahmenimbul minat yang aktif terhadapnya.Keselamatan dan kesihatan dalam kajian ini

bermaksud perlindungan kepada penghuni danpelawat daripada sebarang ancaman kemalangandan penyakit ketika berada di dalam sesebuahbangunan. Pengurusan penyelenggaraanbangunan bertanggungjawab mengawasi

keselamatan dan kesihatan terhadap operasi danpenyelenggaraan bagi setiap fasiliti di bawahkawalannya. Penyelenggaraan bangunanmerupakan komponen utama bagi keselamatandan kesihatan.


27/35

Kualiti kerja yang rendah dan penyelenggaraan yang tidakmencukupi bagi sesebuah bangunan boleh menjadi faktorpenyebab kemalangan, kecederaan atau kematian.Kepentingan penyelenggaraan bukan sahaja untukmemanjangkan jangka hayat sesuatu sistem atau peralatantetapi ia juga mampu mencegah sebarang kemalangan atau

penyakit daripada berlaku.Penyelenggaraan bangunan sepatutnya melihat

keselamatan bangunan secara menyeluruh iaitu dibahagian luar dan dalam bangunan terutama bahagianyang terselindung seperti pendawaian elektrik, paip air,saluran penyaman udara, struktur dan sebagainya.

Kelemahan penyelenggaraan bangunan akan bertambahburuk apabila sesuatu kerosakan yang pada mulanya keciltetapi kemudian menjadi lebih besar sehingga pada satutahap di mana ia boleh mengancam nyawa penghunibangunan.


28/35

Pengurusan penyelenggaraan bangunan

sepatutnya mengambil langkah berjaga-jaga

bagi menjamin penghuni bangunan tidak

terdedah kepada sebarang ancaman bahaya

daripada kerja yang dijalankan. Kakitangan

terlatih bersama prosedur penyelenggaraan

yang selamat mampu melindungi penghuni,

pelawat serta kakitangan penyelenggaraan.

Dalam menjalankan penyelenggaraan yang

selamat dan sihat, kakitangan

penyelenggaraan semestinya mengikut

panduan seperti berikut:-


29/35

Menyediakan halangan sekitar kawasan bahaya.

Tidak menghalang laluan menyelamatkan diri atau laluan keluarkecemasan.

Tidak meninggalkan hazard di sekitar kawasan laluan (contoh:peralatan dan bahan).

Tidak meninggalkan pengalir tenaga elektrik terdedah.

Tidak meninggalkan peralatan beroperasi tanpa jagaan.

Menggunakan prosedur sekat masuk/tanda keluar.

Membersihkan semua tumpahan bahan kimia dengan segera.

Melindungi penghuni dari hazard di atas kepala.

Menggantikan semua pengadang yang telah dipindahkan.

Memindahkan kesemua hazard yang dikenali. Tidak meninggalkan atau membiarkan kawasan berbahaya tidak

selamat.

Tidak meninggalkan peralatan tanpa jagaan.

Menyimpan semua tangga bila tidak digunakan.

Memperingati orang ramai terhadap sebarang bahaya.


30/35

Kini pelbagai peraturan, akta dan amalan piawaian tempatanatau antarabangsa berkaitan dengan keselamatan dan kesihatandalam bangunan telah diwujudkan oleh kerajaan Malaysia atauantarabangsa. Oleh demikian pengurusan penyelenggaraanbangunan seharusnya mahir dan mematuhi peraturan danpiawaian tersebut. Di bawah ini disenaraikan beberapa peraturandan piawaian yang berkaitan keselamatan dan kesihatan dalam

bangunan:- Akta Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan1994 (Akta 514)

Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341)

Akta Kilang dan Jentera 1967 (Akta 139)

Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447) dan Peraturan Elektrik 1994

Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (1984)

Kod Amalan Kualiti Udara Dalaman Malaysia (2005) ASHRAE Standard 62: Standard for Natural and Mechanical (1973)

ASHRAE Standard 62: Standard for Acceptable Indoor Air Quality (1989)

ASHRAE Standard 55: Thermal Environmental Conditions for HumanOccupancy (1992)


31/35

Sejajar dengan huraian di atas, maka beberapalangkah penambahbaikan yang berkaitankeselamatan dan kesihatan dalampenyelenggaraan bangunan boleh diambil sepertiyang dinyatakan di bawah:-.

Mengutamakan penyelenggaraan bangunan berkaitankeselamatan dan kesihatan daripada penyelenggaraanberbentuk kosmetik

Merancang penyelenggaraan komprehensif jangkamasa panjang iaitu lima tahun atau lebih bagimemudahkan penyediaan bajet, tenaga kerja, alat

ganti dan sebagainya.Mewujudkan kerjasama kepakaran antara sektor

kerajaan (seperti JKR) dan sektor swasta (sepertikonsultan) bagi menyediakan dan memantapkan dasarpenyelenggaraan bangunan yang sistematik danprofesional di Malaysia


32/35

Meningkatkan kesedaran dan kepekaan terhadapkepentingan penyelenggraaan bangunan kepadasemua rakyat di Malaysia.

Mewujudkan pengurusan fasiliti dalam amalanpenyelenggaraan yang produktif, berkualiti danberkemahiran seperti Penyelenggaraan BerpusatKebolehpercayaan (Reliable-Centered Maintenance -RCM), Penyelenggaraan Produktif Menyeluruh (TotalProductive Maintenance - TPM) dan PenyelenggaraanKualiti Menyeluruh (Total Quality Maintenance -TQMain).

Mewajibkan pemeriksaan bangunan secarakomprehensif oleh kerajaan, konsultan atau juruukurbangunan yang kompeten secara berkala setiap tigaatau lima tahun sekali bagi memastikan keadaanbangunan berada dalam keadaan baik dan yangpenting menjamin keselamatan penghuni bangunan.


33/35


34/35

Penyelenggaraan merupakan aktiviti yangutama dalam pengurusan fasiliti di Malaysiaterutamanya melibatkan penyelenggaraanbangunan, loji, peralatan, infrastruktur dan

sebagainya. Pengurusan fasiliti terlibat dalamsektor awam dan swasta sama adamenggunakan konsep penyumberan dalamatau penyumberan luar. Pelbagai faktor yangterlibat bagi mencapai perkhidmatanberkualiti, selamat dan sihat dalam bangunanseperti objektif, dasar dan strategi;perancangan; kewangan; prosedur; peraturandan piawaian serta sumber manusia.


35/35

Bagi memudahkan pengurusan fasilitimenyediakan perkhidmatan terbaik terutamapenyelenggaraan bangunan, pelbagaiperaturan, akta dan piawaian telah

diwujudkan di Malaysia. Selain itu kewujudantiga jenis sistem pengurusan iaitu SistemPengurusan Kualiti (MS ISO 9001:2000),Sistem Pengurusan Persekitaran (MS ISO14001:2004) dan Sistem PengurusanKeselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (OHSAS18001:2007) mampu menjadi panduan bagimempertingkatkan prestasi perkhidmatandalam pengurusan fasiliti.

pengurusan penyelenggaraan bangunan

Documents