Slide 1

PENGADAAN TANAH & SERTIPIKASI DALAM RANGKA PEMBANGUNAN PEMUKIMAN TRANSMIGRASISERTA EKSISTENSI KEBERADAAN HAK PENGELOLAAN (HPL)Direktorat Pengaturan dan Pengadaan Tanah PemerintahBADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA1Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat (3)Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok AgrariaUndang-Undang No. 29 Tahun 2009 tentang Perubahan Undang-Undang No. 15 Tahun 1997 tentang KetransmigrasianPeraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran TanahPeraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 1999 tentang Penyelenggaraan TransmigrasiPeraturan Kepala Badan Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan Surat Keputusan Bersama Menteri Transmigrasi dan Kepala BPN RINo. SKB. 114/MEN/1992SK: 24 TAHUN/1992Tentang Pencadangan Tanah, Pengurusan dan Sertipikat Hak Atas Tanah Lokasi Pemukiman Transmigrasi.Surat Keputusan Bersama Departemen Tenaga Kerja dan Transmigrasi dan Kepala BPN RINo. SKB 271/MEN XII/2008 No. 10-SKB-BPN RI-2008Tentang Pensertipikatan Hak Pengelolaan dan Transmigrasi

Dasar Hukum TransmigrasiTanah untuk wilayah pengembangan transmigrasi dan lokasi pemukiman transmigrasi berasal dari tanah negara dan atau tanah hak.Perolehan tanah untuk wilayah transmigrasi dan lokasi pemukiman transmigrsi yang berasal dari kawasan hutan, didahului dengan pelepasan kawasan hutan sesuai dengan peraturan perudang-undangan yang berlaku.

Pengadaan Tanah TransmigrasiWilayah pengembangan transmigrasi dan lokasi pemukiman transmigrasi yang berasal dari tanah negara dikuasai langsung oleh negara.Permohonan Hak Pengelolaannya diajukan oleh Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi kepada Badan Pertanahan Nasional (Kantor Pertanahan Kab/Kota). Bagian-bagian dari tanah Hak Pengelolaan diberikan kepada transmigrasi dengan status Hak Milik bagi warga transmigrasi.

Areal Transmigrasi1. Pencadangan tanah untuk lokasi pemukiman transmigrasi jika ternyata terdapat tanah hak, diperlukan pengadaan tanah melalui pelepasan hak dari para pemegang Hak Atas Tanah tersebut. 2. Pelaksanaan pengadaan tanah untuk lokasi pemukiman transmigrasi dilakukan menurut ketentuan yang berlaku. Pensertipikatan Tanah Lokasi TransmigrasiPermohonan Hak Pengelolaan (HPL) Pencadangan LokasiSurat Keputusan Gubernur atau BupatiPengajuan Permohonan Hak Pengelolaan (HPL)Dinas Transmigrasi bertindak untuk dan atas nama Menteri Tenaga Kerja dan TransmigrasiPenerbitan Surat Keputusan Hak Pengelolaan Atas nama Menteri Tenaga Kerja dan TransmigrasiPendaftaran Surat Keputusan Hak PengelolaanTerbit Sertipikat Hak Pengelolaan Atas nama Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi

Permohonan pengurusan Hak Milik atas tanah para transmigranPengurusan Hak Milik atas tanah untuk para transmigran dilaksanakan oleh Kantor Departemen Transmigrasi (sekarang Dinas Transmigrasi) Kab/Kota dengan mengajukan permohonan Hak Milik atas tanah untuk dan atas nama para transmigran kepada Kantor Wilayah BPN melalui Kantor Pertanahan Kab/Kota setempat.Tahap-tahap pensertipikatan Hak Milik Transmigrasi1. PenyuluhanPenjelasan programTujuan serta manfaatPersyaratan Permohonan Obyek, Subyek Transmigran danKewajiban Peserta (sesuai dengan ketentuan berlaku)

Tahap-tahap pensertipikatan Hak Milik Transmigrasi2. Pengumpulan Data YuridisIdentifikasi Subyek dan ObyekPenelitian BerkasBukti atas hak Dll. (yg diperlukan)Pengukuran Bidang TanahPenetapan Batas Bidang Tanah/ atau Hak (LU1 atau LU2)Sesuai SatplanTanda Batas Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah Dll.

Tahap-tahap pensertipikatan Hak Milik Transmigrasi4.Sidang PanitiaMemeriksa dan melengkapi data yuridis dan fisik baik di lapangan maupun di kantorPengukuran Bidang TanahRisalah Pengelolaan Data (RPD)Menerbitkan Surat KeputusanPenerbitan SertipikatPembuatan Buku TanahPenerbitan Sertipikat Bagi Warga TransmigrasiPenyerahan Sertipikat Kepada Warga Transmigrasi

11Hak Pengelolaan tidak dimasukkan dalam golongan hak-hak atas tanah, pemegang Hak Pengelolaan mempunyai kewenangan menggunakan tanah untuk keperluan usahanya. Tujuan utama pemberian hak pengelolaan tersebut adalah pemegang Hak Pengelolaan diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan sebagian dari kewenangan Negara yang diatur dalam Pasal 2 UUPA. Sehubungan dengan itu maka Hak Pengelolaan pada hakekatnya bukan hak atas tanah melainkan merupakan hak menguasai Negara.Hak Pengelolaan adalah Hak Menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (Pasal 1 PP No. 40 Tahun 1996), meliputi mengatur peruntukan, penggunaan, persediaan, dan mengatur hubungan hukum.Pengertian Hak Pengelolaan (HPL)12Subyek Hak Pengelolaan untuk instansi pemerintah berdasarkan ketentuan Pasal 67 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.9 Tahun 1999, Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada :Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;Badan Hukum Milik Negara;Badan Hukum Milik Daerah;PT. Persero;Badan Otorita;Badan-badan hukum Pemerintah lainya yang ditunjuk Pemerintah.Subjek dan Dasar Hukum Hak Pengelolaan (HPL)13Hak Pengelolaan Pelabuhan (PP.No.69 Tahun 2001 tentang Kepelabuhanan);Hak Pengelolaan Otorita (Keppres No. 41 Tahun 1973 tentang Daerah Industri Pulau Batam jo. Keppres No. 94 Tahun 1998);Hak Pengelolaan Perumnas (PP.No. 12 Tahun 1988 tentang Perum Perumnas);Hak Pengelolaan Pemda (Permendagri No.17 Tahun 2007 tentang Pedoman teknis pengelolaan barang milik daerah);Hak Pengelolaan Transmigrasi (UU No.15 Tahun 1997 tentang Ketransmigrasian);Hak Pengelolaan Instansi Pemerintah (Keppres No. 19 Tahun 1999 dan Keppres No. 73 Tahun 1999 Perubahan atas Keppres No. 53 Tahun 85 tentang BPGS dan BPKK(HPL SEKNEG));Hak Pengelolaan Perkeretapian (PP. No. 19 Tahun 1998 tentang Pengalihan Bentuk Perum Kereta Api menjadi Persero);Hak Pengelolaan lainnya (PP. No.34 Tahun 1990 tentang Kawasan Berikat).14Ketentuan Pasal 2 ayat (4) UUPA menyebutkan bahwa hak menguasai Negara dalam pelaksanaanya dapat dikuasakan kepada Daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional. Kemudian dalam penjelasan Umum angka 2, disebutkan bahwa atas dasar Hak Menguasai Negara atas tanah tersebut Negara dapat memberikan dalam suatu pengelolaan kepada badan-badan pemerintah/pemerintah daerah, sekedar diperlukan untuk keperluan usahanya dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah. Pendelegasian Kewenangan inilah sebagai dasar dan landasan hukum lembaga Hak Pengelolaan (HPL).Konsep Hukum Hak Pengelolaan (HPL)15Pengelolaan atas tanah dimaksud menurut sifatnya merupakan pelimpahan sebagian dari hak menguasai Negara atas tanah yang diberikan kepada badan-badan pemerintah/Pemerintah daerah dengan suatu Hak Pengelolaan. Selain mendukung pelaksanaan tugas fungsi atau usahanya, dapat diberikan sebagian penggunaan dan pemanfaatannya oleh pemegang haknya kepada pihak lain ataupun dikerja samakan penggunaan dan pemanfaatannya dengan pihak lain. Perkembangan Hak Pengelolaan khusnya Hak Pengelolaan Pemda tidak terbatas pada perumahan tetapi berkembang ke bidang lain (perdagangan, pelabuhan) sebagai akibat implementasi UU No. 22 Tahun 1999 yang diubah dengan UU No. 32 Tahun 2004, Hak Pengelolaan dimohon atas tanah yang sudah merupakan asset kekayaan Pemda untuk diubah menjadi kegiatan komersial, Hak Pengelolaan digunakan sebagai suatu kebijakan agar asset Pemerintah tidak hilang. 16Tanah-tanah dikuasai berdasarkan Staatblad Tahun1991 No. 110 tentang pengusaan benda-benda tidak bergerak, gedung-gedung dan lain-lain bangunan milik Negara.Tanah-tanah dikuasai berdasarkan PP No. 8 Tahun 1953 Tentang Penguasaan Tanah-tanah Negara.Tanah-tanah yang dikuasai berdasarkan UU No. 86 Tahun1958 Tentang Nasionalisasi Perusahaan Milik Belanda.Pembelian tanah untuk pemerintah sebagai dimaksud Bijblad No. 11372 jo. 12476.Pembebasan tanah berdasarkan PMDN no. 15/1975 jo. PMDN no. 2/1976.Objek Hak Pengelolaan (HPL)17Pengadaan Tanah untuk keperluan Proyek Pembangunan berdasarkan PMNA No. 2 Tahun 1985.Pengadaan Tanah Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012.Pencabutan Hak berdasarkan UU No. 20/1961.Pelepasan Hak secara Cuma-Cuma oleh pemiliknya untuk Pemerintah.Penguasaan secara historis asset Pemerintah jajahan Belanda/Jepang.Penguasaan sejak dahulu dan tidak ada permasalahan atau sengketa.Tanah yang telah terdaftar sebagai asset an. Instansi Pemerintah.18Identitas Pemohon.Keterangan mengenai Tanah yang meliputi :Status TanahLetak, luas, batas (Peta Bidang)Bukti Pemilikan dan atau Bukti perolehan tanah:SertipikatPenyerahanAkta Pelepasan tanah bekas milik adat atau Bukti Perolehan lainnya.Jenis Tanah.Rencara penggunaan TanahLain- lainKeterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah yang dimiliki pemohon.Keterangan lain yang dianggap perlu, (PMNA/KBPN No. 9 Tahun 1999)Syarat Permohonan Hak Pengelolaan (HPL)19Untuk mendapatkan hak-hak atas tanah atas tanah Hak Pengelolaan, pemegang Hak Pengelolaan mengadakan perjanjian dengan pemohon hak tersebut untuk memanfaatkan atau menggunakan tanah yang dimohon untuk keperluan usahanya, dapat diterbitkan :Hak Milik (daerah transmigrasi);Hak Guna Bangunan;Hak Pakai.Pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan (HPL)20Perjanjian antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga memuat materi :Identitas para pihak;Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud;Jenis Penggunaan;Jenis hak yang akan diberikan kepada pihak ketiga, jangka waktu dan keuangannya dan kemungkinan untuk memperpanjang atau memperbaharui hak tersebut;Jenis bangunan-bangunan yang akan didirikan dan ketentuan-ketentuan status bangunan setelah berakhirnya Hak Atas Tanah yang diberikan. 21Perjanjian antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga, tunduk pada prinsip-prinsip umum hukum perjanjian (Buku III KUHPerdata). Landasan asas kebebasan berkontrak (Pasal 1338 ayat (1) jo Pasal 1319 KUHPerdata). Syarat-syarat sahnya perjanjian, diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata (Kesepakatan para pihak, kecakapan, objek tertentu dan Causa yang halal), selain itu juga, asas konsesualisme, asas itikad baik, asas berkekuatan mengikat dan asas Nemoplus Juris. Pasal 1339 KUHPerdata menyebutkan suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.

22Perjanjian penggunaan tanah atas tanah Hak Pengelolaan sebelum terbitnya Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai didasari perjanjian antara pemegang Hak Pengelolaan dengan lain (pihak ketiga). Perjanjian penggunaan tanah terjadi (lahir) karena diperintahkan oleh peraturan perundang-undangan hukum agraria dimana perjanjian tersebut harus dibuat pada saat permohonan pemberian pertama kali HGB atas tanah Hak Pengelolaan (PMNA/KBPN No. 9 Tahun 1999). Bahwa Perjanjian bukanlah sekedar perikatan lahir karena adanya perjanjian/ Kesepakatan bersama semata antara para pihak, namun merupakan perikatan yang lahir dan diperintahkan oleh UUPA beserta peraturan pelaksanaannya, oleh karena itu hubungan hukum para pihak dan akibat hukumnya juga ditentukan/ diperintahkan oleh UU.23Penerima Hak Pengelolaan dapat menyerahkan penggunaan tanah yang merupakan bagian-bagian Hak Pengelolaan ini dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai berdasarkan surat perjanjian penggunaan tanah yang telah memperoleh persetujuan Kepala BPN RI, yang didalamnya tidak boleh mengandung unsur-unsur yang merugikan para pihak (sebagaimana tersebut dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No. 3 Tahun 2012). 24Dalam Pasal 35 ayat (1) Undang-undang No. 1 Tahun 1960 menyebutkan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri Hak Guna Bangunan adalah salah satu Hak Atas Tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 16 UUPA, merupakan Hak Atas Tanah yang sifatnya primer baik atas tanah Hak Pe maupun atas Tanah Negara.Untuk mendapatkan hak-hak atas tanah (Hak Guna Bangunan), pemegang Hak Pengelolaan mengadakan perjanjian dengan yang memohon Hak Guna Bangunan tersebut untuk memanfaatkan dan atau menggunakan tanah diatas Hak Pengelolaan untuk keperluan usahanya dalam bentuk Surat Perjanjian Penggunaan Tanah (SPPT) dan atas dasar perjanjian dimaksud Sertipikat Hak Guna Bangunan dapat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Setempat setelah memenuhi syarat-syarat sesuai PNMA/ KBPN No. 9 Tahun 1999. Pemberian Hak Guna Bangunan (HGB) atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL)25Pasal 22 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996 menyebutkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan, yaitu adalah memberikan kewenangan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat sebagai Pejabat yang ditunjuk berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No. 1 Tahun 2011 jo Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No. 3 Tahun 2012.Pasal 23 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996 menyebutkan Hak Guna Bangunan atas tana Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftarkan oleh Kantor Pertanahan diatur dalam PMNA/ KBPN No. 9 Tahun 1999 dan selanjutnya diatur dalam Pasal 9 ayat (1)b PP No. 24 Tahun 1997 jo. PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 26Syarat Pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolan atas haknya adalah Perjanjian tertulis antara pemegang hak Pengelolaan dengan pihak ke tiga yang memuat antara lain:Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksudJenis Penggunaannya;Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga dan keterangan mengenai jangka waktu serta kemungkinan perpanjangannya;Jenis-jenis bangunan yang akan diberikan dan ketentuan mengenai kepemilikan bangunan pada saat berakhirnya hak tanah yang diberikan.;Jumlah uang dan syarat-syarat pembayarannya kepada pemegang Hak Pemgelolaan dan bukan kepada pemegang Hak Pengelolaan (BPHTB dan Kas Negara/PNBP);Persyaratan lain yang dipandang perlu.27Perpanjangan Hak Guna Bangunan dengan jangka waktu paling lama 20 Tahun (Pasal 35 ayat (2) UUPA. Perpanjangan jangka waktu hak tidak menghentikan berlakunya hak yang bersangkutan, melainkan hak itu berlangsung menyambung pada jangka waktu semula (Pasal 25 PP 40 tahun 1996), dan selanjutnya dalam pasal 47 PP Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa perpanjangan jangka waktu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, oleh karena itu penjelasan Pasal 47 PP No.24 Tahun 1997 disebutkan bahwa perpanjangan jangka waktu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, oleh karena itu untuk pendaftarannya tidak dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru, selanjutnya Pasal 1 angka 9 PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 menyebutkan Perpanjangan hak adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu Hak Atas Tanah tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberiaan hak tersebut, yang permohonanya dapat diajukan sebelum jangka waktu berlakunya Hak Atas Tanah yang bersangkutan berakhir.Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL)28Oleh karena itu pengaturan perpanjangan Hak Atas Tanah baik yang diatur dalam Pasal 27 PP 40 Tahun 1996 maupun ketentuan pasal 41 PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 yang pada intinya mengatur permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan agar diajukan selambat-lambatnya atau dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun sebelum berakhir haknya dengan maksud agar memberikan ruang dan waktu yang cukup bagi Kepala Badan Pertanahan Nasional atau pejabat yang berwenang sesuai PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1999 untuk memproses Surat Keputusan pemberian perpanjangan jangka waktu dari hak yang bersangkutan, dan hal dimaksud telah dijelaskan dalam Surat Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor : 500-049 tanggal 6 Januari 2005.29Berkaitan dengan perpanjangan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan sesuai dengan ketentuan pasal 26 ayat (2) PP. 40 Tahun 1996, bahwa Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atas permohonan Hak Guna Bangunan setelah mendapatkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan.Apabila pemegang Hak Pengelolaan belum memberikan persetujuan untuk perpanjangan Hak Guna Bangunannya berupa surat rekomendasi/ surat persetujuan, maka kantor pertanahan setempat belum dapat mendaftarkan permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunannya.30Berkaitan dengan pembaharuan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan. Bahwa Pasal 25 ayat (2) PP 40 Tahun 1996 menyebutkan sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan diatas tanah yang sama. Dalam kaitan hal ini bahwa apabila pemberian hak pertama kali apakah selama jangka waktu 20 tahun atau 30 tahun telah berakhir dan juga perpanjangan haknya selama 20 tahun maka kepada pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan apabila masih memenuhi syarat-syarat dapat diberikan prioritas untuk memperbaharui haknya setelah mendapatkan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan Pasal 26 ayat (2).Pembaharuan Hak Guna Bangunan (HGB) atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL)TERIMA KASIH