pemahaman terhadap rumah susun … ii seminar ta (rusun... · pemerintah melakukan kebijakan...

BAB II

PEMAHAMAN TERHADAP RUMAH SUSUN SEDERHANA

SEWA

2.1 Tinjauan Umum Rumah Susun

Pada tinjauan umum ini akan dijelaskan mengenai empat pokok bahasan utama

mengenai rumah susun, yakni pemahaman mengenai perumahan, pemahaman mengenai

rumah susun, pemahaman mengenai rumah susun sewa dan spesifikasi umum rumah

susun sewa.

2.1.1 Pengertian Rumah, Perumahan dan Permukiman

Seiring semakin berkembangnya jaman dan semakin tingginya peradaban

manusia, makna rumah sebagai tempat tinggal telah bergeser dari definisi tradisionalnya.

Pada jaman dahulu, rumah hanya diartikan sebagai suatu tempat tinggal dan tempat

berlindung dari cuaca dan bahaya, namun pada saat ini, secara modern pemahaman

mengenai perumahan telah mengalami perluasan makna, yakni selain sebagai tempat

tinggal dan tempat berlindung, perumahan juga digunakan secara ekonomi (mencari

pendapatan), sebagai simbol dan status sosial, pengaplikasian kreatifitas, sumber inspirasi

1

dan sarana rekreasi. (Catanese.et.al, 1996:391).

Selain definisi di atas, rumah menurut Undang-Undang Republik Indonesia No.4

Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman memilik arti:

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan

sarana pembinaan keluarga.

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal

atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan,

Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang

berupa

kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan

dan penghidupan.

Rumah juga mengandung definisi sebagai sebuah bangunan tempat manusia

tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan tempat

berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada

norma dan adat kebiasaan yang berlaku di masyarakat. Jadi, setiap perumahan memiliki

sistem nilai yang berlaku bagi warganya. Sistem nilai tersebut berbeda antara satu

perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah ataupun keadaan

masyarakat setempat. (Budihardjo, 1998 : 148).

Pengertian perumahan jika ditinjau sudut pandang ilmu sosial kemasyarakatan,

ialah sebagai salah satu bentuk sarana tempat tinggal yang memiliki kaitan erat dengan

masyarakatnya, oleh karena itu kondisi suatu lingkungan perumahan sedikit banyak

mencerminkan karakter masyarakat di lingkungan perumahan tersebut. (Dirjen Penataan

Ruang, Departemen PU, 1983:24).

Jika dilihat dari skala pembahasan, permukiman memiliki cakupan pembahasan

yang lebih luas, karena permukiman dibentuk oleh dua unsur yang sudah dijelaskan

sebelumnya, yakni rumah dan perumahan. Permukiman merupakan perpaduan antara

wadah (alam, lingkungan dan jaringan) dan isi dari wadah tersebut (manusia yang hidup

bermasyarakat dan berbudaya). Permukiman ialah perumahan dengan segala isi dan

2

kegiatan yang ada di dalamnya. (Kuswartojo. 1997:21).

Permukiman secara lebih luas merupakan perpaduan antara perumahan dengan

segala kehidupan manusia yang menempatinya, komposisi unsur permukiman secara

lebih dalam juga beraneka ragam, ada satuan permukiman yang unsur alamnya (sumber

daya alam) sangat dominan, namun ada juga yang unsur buatannya yang lebih berperan,

begitu pula dengan kegiatan yang ditampung beraneka ragam (lihat Gambar 2.1). Ada

permukiman yang hanya untuk sebagai tempat bermukim, ada pula yang menghasilkan

produk (industri), ada pula yang memberikan jasa pelayanan.

Gambar 2.1: Hubungan antara Rumah, Perumahan dan Permukiman

Sumber: Kuswartojo dan Salim (1997:22)

2.1.2 Definisi Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam

arah horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing

dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. (UU No. 20 tahun

2011 tentang Rumah Susun, Pasal 1 Ayat 1).

Rumah susun mempunyai karakteristik khusus yang membedakan antara rumah

susun dengan jenis bangunan serupa yang memiliki fungsi yang sama, seperti apartemen

dan kondotel. Karakteristik tersebut ialah:

Rumah susun berfokus kepada pemanfaatan ruang secara optimal, karena tujuannya

yang menyediakan hunian layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),

3

sehingga tidak ada ruang yang dimanfaatkan untuk kemewahan, seperti: kolam

renang, taman tropis dan lain-lain).

Rumah susun memiliki lebih dari dua lantai dan arah pembangunannya adalah

vertikal, disebabkan optimalisasi penggunaan lahan.

Lantai dasar terdiri dari fasilitas umum dan lantai diatasnya terdiri dari unit hunian

dan ruang bersama.

Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift (opsional) dan sirkulasi horizontal berupa

koridor.

Struktur dan bangunan tahan lama, dikarenakan menghemat biaya pemeliharaan dan

pembangunan rusun adalah untuk tujuan jangka panjang.

Rumah susun dapat diklasifikasikan berdasarkan beberapa kategori, seperti :

ketinggian lantai bangunan, berdasarkan jumlah lantai dalam satuan unit hunian,

berdasarkan kemewahan bangunan (ditentukan dari lokasi, desain, estetika, material dan

furnitur), berdasarkan jumlah ruang dan berdasarkan sistim pengelolaan (Paul dalam

Citaresmi, 2001).

2.1.3 Klasifikasi Rumah Susun

Dalam laporan penelitiannya Proses dan Strategi Adaptasi Sosial Masyarakat

Rumah Susun, Wisnu Subagijo mengklasifikasikan rumah susun menjadi lima hal,

sebagai berikut :

Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Ketinggian Lantai Bangunan :

Bangunan Rusun tingkat rendah (low rise flat) : memiliki ketinggian 2-6

lantai dan menggunakan tangga sebagai sarana sirkulasi vertikalnya.

Bangunan Rusun Tingkat Menengah (medium rise flat ): memiliki ketinggian

6-9 lantai dan bisa menggunakan elevator listrik sebagai sarana sirkulasi

vertikalnya.

Bangunan Rusun Tingkat Tinggi (high rise flat) : memiliki ketinggian di atas

9 lantai dan harus menggunakan elevator listrik sebagai sarana sirkulasi

vertikalnya.

4

Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Jumlah Lantai dalam Satuan Unit

Hunian :

Simplex: merupakan rumah susun yang tiap unitnya terdiri dari l Iantai.

Jenis ini adalah yang paling umum karena merupakan jenis yang paling

simpel dan ekonomis dalam pembangunannya.

Duplex: merupakan rumah susun yang tiap unitnya terdiri dari 2 lantai

yang dihubungkan dengan tangga. Ruang keluarga, dapur, dan ruang makan

berada pada satu lantai, sedangkan lantai lainnya digunakan sebagai mang

tidur atau mang istirahat. Keunggulan ekonomis dari rumah susun jenis

ini adalah bahwa koridor dan pintu lift tidak perlu disediakan untuk

setiap lantai bangunan.

Triplex: merupakan rumah susun yang tiap unitnya terdiri dari 3 lantai.

Pada dasamya pembagian ruangnya sarna dengan jenis duplex.

Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Kemewahan Bangunan :

Rumah Susun Kelas Sederhana, desain yang sederhana, lokasi di daerah yang

padat penduduk, lokasi umumnya berdiri di atas lahan pemerintah, material

penyelesaian yang standar, biaya hunian murah dikarenakan mendapat subsidi.

Rumah Susun Kelas Menengah, desain fungsional, lokasi dekat dengan pusat

kota, lokasi umumnya juga dekat dengan perumahan urban, material penyelesaian

menengah, biaya hunian kelas menengah.

Rumah Susun Mewah, tampilan bangunan yang berestetika tinggi, lokasi di

daerah strategis perkotaan, umumnya lokasi dekat dengan apartement high class

dan perhotelan, material penyelesaian mewah dan biaya hunian mahal (kaum elit).

Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Jumlah Ruang :

Tipe Studio : kapasitas penghuni maksimal 2 orang, luas unit hunian 20-35m²,

umumnya memiliki 3 ruangan (kamar tidur, dapur dan kamar mandi), umumnya

unit hunian tipe ini berada di lantai teratas bangunan.

Tipe Keluarga : kapasitas penghuni antara 4-6 orang, luas unit hunian 25-140m²,

umumnya memiliki 4-8 ruangan (kamar tidur yang jumlahnya bisa 2-4 ruang

5

tidur, ruang tamu, dapur, ruang makan dan kamar mandi), umumnya unit hunian

tipe ini berada di lantai pertengahan bangunan.

Tipe Loteng (loft) : sama seperti tipe keluarga, namun unit rusun tipe ini letaknya

di lantai atas bangunan dengan denah terbuka, plafond tinggi, dan balkon yang

lebar.

Tipe Penthouse : kapasitas penguin anatara 4-8 orang, luas unit hunian ≥300m²,

bersifat privat dan mewah dan unit hunian tipe ini berada di lantai teratas

bangunan.

Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan Sistim Pengelolaan :

Milik : dikelola oleh perhimpunan penghuni setelah seluruh unit terjual, hak

kepemilikan pribadi.

Sewa : dikelola oleh pemerintah melalui dinas tertentu, seperti Perum. Perumnas,

tidak bisa dimiliki/dibeli, hanya bisa disewakan dengan jangka waktu tertentu,

biaya sewa terjangkau.

Servis : dikelola oleh manajemen suatu korporasi, hak kepemilikan pribadi, dapat

juga disewakan dalam jangka waktu tertentu, harga kompetitif karena unit hunian

sudah difasilitasi.

2.1.4 Definisi Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)

Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) adalah bangunan gedung bertingkat

yang dibangun di suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan

yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta

dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN)

atau dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) dengan fungsi utamanya

adalah sebagai hunian. (Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.

14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rusunawa).

Sebuah rumah susun dikategorikan sebagai rumah susun sederhana, saat

diperuntukkan untuk kalangan ekonomi lemah dengan target sasaran masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR). Penggunaan material pada bangunan yang sifatnya

6

sederhana dan penyediaan fasilitas-fasilitas penunjang seadanya juga menjadi ciri dari

rumah susun sederhana. Pemerintah melakukan kebijakan penggalakkan pembangunan

rusunawa karena adanya permasalahan perkotaan dengan jumlah penduduk yang setiap

tahun semakin meningkat. Tindakan pemerintah ini tepat dikarenakan luas lahan di ibu

kota yang seiring berjalannya waktu semakin terbatas jumlahnya dan tidak

memungkinkan untuk membangun pemukiman secara horizontal. Pembangunan yang ada

kini lebih difokuskan kearah pembanguna secara vertikal (bersusun).

Berdasarkan PERMEN PU Nomor 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis

Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, rumah susun sederhana dapat

diklasifikasikan berdasarkan fungsi dan pengelolaan :

Klasifikasi Rumah Susun Sederhana (rusuna) berdasarkan Fungsi :

Rumah Susun Sederhana Hunian : rusuna yang seluruhnya difungsikan sebagai

tempat tinggal.

Rumah Susun Sederhana bukan Hunian : rusuna yang seluruhnya berfungsi

sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.

Rumah Susun Sederhana Campuran : rusuna yang sebagian berfungsi sebagai

tempat tingggal dan sebagian lainnya berfungsi sebagai tempat usaha atau

kegiatan sosial.

Klasifikasi Rumah Susun Sederhana (rusuna) berdasarkan Sistim Pengelolaan :

Rumah Susun Sederhana Sewa : rumah susun yang dikelola oleh pemerintah

melalui perwakilan yang ditunjuk, hak milik pembeli yang kemudian disewakan

dalam jangka waktu tertentu.

Rumah Susun Sederhana Milik : rumah susun yang dikelola oleh perhimpunan

penghuni setelah seluruh unit terjual, hak milik pribadi.

2.1.5 Batasan Definisi Rumah Susun Sederhana Sewa dan Alasan-Alasan Mengapa

Disebut Rumah Susun Sederhana Sewa

Terdapat beberapa bangunan tipe dan fungsi sejenis dengan rumah susun

sederhana sewa (rusunawa), oleh karena itu perlu dijelaskan mengenai batasan

pemahaman antara rusunawa dengan bangunan lain yang memiliki fungsi yang sama,

7

yaitu sebagai bangunan hunian (Subagijo, 1995:18). Dikumpulkan dari berbagai sumber,

yang menjadi batasan tersendiri dalam pemahaman rumah susun sederhana sekaligus

yang membedakannya dengan bangunan-bangunan lain dengan fungsi yang sama adalah :

Rumah susun sederhana adalah proyek yang dibangun oleh pemerintah, dikelola oleh

pemerintah, melibatkan dana dari pemerintah.

Konsep kepemilikan rusunawa adalah properti milik pemerintah, yakni melalui

BUMN, kepada masyarakat unit bangunan ini disewakan, dan tidak boleh

diperjualbelikan.

Biaya sewa murah, berkisar antara Rp. 200.000- Rp.800.000 per bulan.

Yang boleh menjadi penghuni adalah kelompok masyarakat tertentu, yakni

masyarakat berpenghasilan rendah dan harus dilengkapi dengan berbagai surat

kependudukan sah.

Ketika penghuni menyewa unit rusun, maka penghuni hanya mendapat kamar

kosong, sehingga calon penghuni harus membawa perlengkapan rumah tangganya

sendiri.

Karakteristik penghuni rumah rumah susun sangat beraneka ragam

Tampilan bangunan dan kualitas bahan bangunan rumah susun adalah kelas

menengah, tidak ada tampilan yang mewah.

Sementara itu, sebab-sebab mengapa bangunan seperti ini disebut rumah susun

sederhana sewa sekaligus juga membedakannya dari fasilitas rumah susun lainnya,

seperti tertuang dalam UU No. 20 tahun 2011, tentang Rumah Susun dan PERMEN PU

Nomor 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun

Sederhana Bertingkat Tinggi adalah :

Rumah susun disebut sedehana karena biaya pembangunan, pengelolaan dan

pemeliharaannya bersumber dari dana APBN/APBD, sehingga mengakibatkan biaya

sewa menjadi murah karena disubsidi oleh, baik Pemerintah Pusat maupun

8

Pemerintah Kota.

Disebut rumah susun sederhana sewa karena berdiri di atas lahan pemerintah, bukan

di atas lahan masyarakat secara personal /kelompok maupun swasta, oleh karena itu,

status kepemilikan adalah milik pemerintah pusat/kota dan status yang bisa

digunakan bagi penghuni adalah sewa.

Disebut rumah susun sederhana sewa karena biaya sewa yang dibebankan kepada

masyarakat sangat murah, dikarenakan masyarakat yang dijadikan sasaran calon

penghuni adalah masyarakat berpenghasilan rendah.

Disebut rumah susun sederhana karena, baik kualitas bahan bangunan maupun

tampilan bangunan sangat sederhana, bukan kualitas bahan bangunan kelas I dan

buka n tampilan bangunan yang mewah dan banyak ornamen.

2.2 Jenis-Jenis Rumah Susun

Di Indonesia, di seluruh daerah, terutama wilayah perkotaan yang mengalami

lonjakan jumlah penduduk yang sangat cepat, keberadaan rumah susun sangat penting

untuk mengendalikan masalah permukiman dan kependudukan agar lebih terintegrasi

dengan program-program pemerintah setempat.

Rumah susun adalah salah satu upaya untuk mengakomodasi kebutuhan tempat

tinggal dikarenakan laju pertambahan penduduk yang cepat, terutama bagi masyarakat

pendatang, mengantisipasi harga lahan/tanah yang semakin meningkat serta menjamin

kualitas fasilitas hunian kepada masyarakat. Dari sistem pengelolaan dan kepemilikannya

terdapat dua jenis rumah susun, yaitu Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) dan

Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa).

Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)

Rusunami merupakan program perumahan yang gencar dilakukan pemerintah dalam

9

era kebangkitan pembangunan nasional pada tahun 1980-an. Rusun yang ditujukan

pada masyarakat ekonomi menengah hingga masyarakat ekonomi mapan ini secara

fisik, tampilan luarnya mirip dengan apartemen kelas menengah dan dengan fasilitas

yang cukup modern, namun dengan ruang dalam yang sederhana.

Sistem kepemilikan rusunami ialah pengguna tangan pertama adalah pembeli yang

membeli secara langsung dari pengembang rusun tersebut. Istilah lain yang sering

digunakan oleh para pengembang rusun adalah “apartemen bersubsidi”. Para

pengembang umumnya lebih mimilih menggunakan istilah “apartemen” daripada

“rusun” disebabkan oleh “nama” apartemen lebih memiliki nilai jual dibandingkan

dengan “nama” rumah susun, sementara penambahan kata “bersubsidi” disebabkan

karena pemerintah daerah memberikan subsidi bagi pembeli rusunami. Namun, hanya

pembeli yang memenuhi syarat saja yang berhak diberikan subsidi, yaitu warga yang

secara ekonomi tidak dapat dikategorikan sangat mampu. Jikapun ada masyarakat

yang sangat mampu ingin membeli unit di dalam rusunami ini, masih dierbolehkan,

namun dengan harga utuh (tanpa subsidi).

Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)

Rusunawa merupakan program perumahan yang kembali gencar dilakukan

pemerintah sejak tahun 2007 dalam upaya mengendalikan membludaknya laju

penduduk di daerah perkotaan dan makin banyaknya permukiman liar. Rusun yang

ditujukan pada masyarakat ekonomi menengah ke bawah ini, baik secara fisik

bangunan, interior maupun fasilitas terkesan sederhana, namun sangat layak

digunakan.

Sistem penggunaan rusunawa ialah, penghuninya hanya dapat menyewa unit rusun

dari tangan pertama (pemilik dan sekaligus pengelola, yaitu Pemda setempat). Sangat

dilarang keras terjadinya transaksi jual-beli rusunawa antara pengelola dan penghuni

karena memang peruntukan rusanawa ini adalah untuk masyarakat yang kurang

mampu.

2.3 Tujuan Pembangunan Rumah Susun

Terdapat delapan poin penting mengenai tujuan pengadaan rumah susun pada

10

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Pasal 3 tentang Rumah Susun. Pasal ini

ditujukan terutama kepada daerah-daerah yang mengalami laju tingkat jumlah penduduk

yang pesat.

Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam

lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan

permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan

budaya.

Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta

menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan

kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan

memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh.

Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang,

efisien, dan produktif;

Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan

penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan

kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR

(masyarakat berpenghasilan rendah)

Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah

susun;

Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,

terutama bagi MBR dalam lingku ngan yang sehat, aman, harmonis, dan

berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang

terpadu; dan

Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan

kepemilikan rumah susun.

2.4 Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun

Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, Pasal 2 dan penjelasannya menyatakan

11

bahwa asas penyelenggaraan rumah susun adalah sebagai berikut:

a. Asas Kesejahteraan

Yang dimaksud dengan asas kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan

rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga

dapat melaksanakan fungsi sosialnya.

b. Asas Keadilan dan Pemerataan

Yang dimaksud dengan asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan hasil

pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan

merata bagi seluruh rakyat.

c. Asas Kenasionalan

Yang dimaksud dengan asas kenasionalan adalah memberikan landasan agar

kepemilikan rusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional.

d. Asas Keterjangkauan dan Kemudahan

Yang dimaksud dengan asas keterjangkauan dan kemudahan adalah memberikan

landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan

masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan

kemudahan bagi MBR .

e. Asas Keefisienan dan Kemanfaatan

Yang dimaksud dengan asas keefisienan dan kemanfaatan adalah memberikan

landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan

potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan

yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar- besarnya bagi kesejahteraan

rakyat.

f. Asas Kemandirian dan Kebersamaan

Yang dimaksud dengan asas kemandirian dan kebersamaan adalah

memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa,

swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun

kepercayaan, kemampuan dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antar

pemangku kepentingan.

g. Asas Kemitraan

12

Yang dimaksud dengan asas kemitraan adalah memberikan landasan agar

penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah

dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung.

h. Asas Keserasian dan Keseimbangan

Yang dimaksud dengan asas keserasian dan keseimbangan adalah memberikan

landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan

keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang.

i. Asas Keterpaduan

Yang dimaksud dengan asas keterpaduan adalah memberikan landasan agar rumah

susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan,

pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian.

j. Asas Kesehatan

Yang dimaksud dengan asas kesehatan adalah memberikan landasan agar

pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan

lingkungan, dan perilaku hidup sehat.

k. Asas Kelestarian dan Keberlanjutan

Yang dimaksud dengan asas kelestarian dan keberlanjutan adalah memberikan

landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan

lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan

dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan.

l. Asas Keselamatan, Kenyamanan dan Kemudahan

Yang dimaksud dengan asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan adalah

memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan

keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun menduku ng beban

muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir; persyaratan kenyamanan

ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan

kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan,

kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas

bagi penyandang cacat dan lanjut usia.

m. Asas Keamanan, Ketertiban dan Keteraturan

13

Yang dimaksud dengan asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan adalah

memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat

menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan

ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal

dan kehidupan sosialnya; serta keteraturan dalam pemenuhan ketentuan

administratif.

2.5 Upaya-Upaya Pemerintah dalam Mensukseskan Program Rumah Susun

(Rusun)

Beberapa upaya telah dilakukan pemerintah serta pihak-pihak terkait dalam

mensukseskan program rusun kepada masyarakat, seperti :

Penyuluhan Berkesinambungan kepada Masyarakat.

Kurangnya informasi yang sampai ke masyarakat seringkali menjadi gagalnya

rogram-program penting pemerintah, hal itu menyebabkan peran serta masyarakat

terhadap suatu program menjadi tidak maksimal.

Namun, upaya penyuluhan rusun ini kepada masyarakat telah ditingkatkan.

Pemerintah merangkul seluruh media untuk juga ikut serta mensosialisasikan

program ini kepada pemerintah disamping juga menerjunkan langsung perangkat

pemerintah terkait serta pemkot terkait ke lokasi masyarakat yang dituju.

Penyesuaian Harga Unit Rumah Susun dengan Kondisi Ekonomi Masyarakat.

Harga merupakan faktor terpenting dari program rumah susun ini. Harga jual rumah

susun hak milik (rusunami) di Indonesia pada tahun 2012 berkisar antara Rp.

47.000.000,00–Rp. 56.000.000,00/unitnya. (Data Perancangan Pembanguan Rumah

Susun Kementerian Negara Perumahan Rakyat). Harga tersebut tergantung dari tipe

kamar, lokasi rusun dan kemampuan nilai beli masyarakat di daerah tersebut.

Sedangkan untuk rusunawa, harga sewa yang ditetapkan pemerintah berkisar antara

Rp. 150.000,00 – Rp. 800.000,00/bulan, faktor yang mempengaruhi harga tersebut

sama dengan faktor yang terjadi pada rusunami. Adapun dua standar/tipe ukuran unit

rusunawa yang disediakan pemerintah, adalah:

Tipe Golongan Menengah: T-36 m², T-54 m², T-70 m².

14

Tipe Golongan Besar: Luas diatas 100 m²/unitnya.

Menurunkan Biaya Hidup di Rusun.

Selain fungsi utama sebagai tempat tinggal, di rumah susun disediakan kios-kios

dengan harga sewa yang lebih murah untuk para penghuni rusun yang ingin

melakukan kegiatan usaha di lingkungan rusun, hal tersebut sedikit banyak akan

memberikan penghasilan bagi para penghuni yang melakukan kegiatan usaha

tersebut.

Kemudahan Proses Pendaftaran dan Perpindahan bagi Calon Penghuni Rusun.

Cara untuk menjadi penghuni rusunawa tidaklah sulit dan prosesnya mudah dan

cepat, jika semua syarat terpenuhi dan jujur. Berikut adalah skema alur pendaftaran

hingga sah untuk menjadi penghuni rusun (lihat Gambar 2.2).

Gambar 2.2: Alur Pendaftaran Menjadi Penghuni Rusun

Sumber: Lan, Su Fe: Rusunawa Cinta Kasih, Jakarta, Oktober 2013

Keterangan:

Calon penghuni mendatangi Kantor Pemerintahan Kota (Pemkot) setempat sambil

membawa semua syarat yang diperlukan, seperti: KTP, kartu keluarga, surat

keterangan tidak mampu dan dokumen lainnya untuk seterusnya mengisi

formulir-formulir yang nanti akan diberikan. Tujuan dari kegiatan tersebut adalah

15

untuk menyeleksi apakah calon penghuni merupakan kelompok masyarakat yang

layak menempati rusunawa ini.

Setelah mendapat surat persetujuan dari Pemkot, maka selanjutnya adalah

mendatangi Dinas Perumahan dan Gedung di daerah setempat, untuk mengurus

segala sesuatu yang nantinya akan diperlukan untuk administrasi sebelum menjadi

penghuni rusunawa.

Tahap selanjutnya adalah mendatangi pihak pengelola dari rusunawa yang dituju,

biasanya pihak pengelola rusunawa yang ditunjuk oleh Pemkot adalah Perusahan

Umum Perumahan Nasional (Perum Perumnas). Di sini calon penghuni akan

dijelaskan mengenai segala aturan, hak dan kewajiban, sanksi, fasilitas yang

tersedia dan lain-lain terkait penyewaan rusunawa.

Pengelola akan menyerahkan kunci dari unit rusunawa kepada calon penghuni

dan setelah itu calon penghuni kini resmi menjadi penghuni rusunawa.

Memberikan Kepastian Hukum dan Menjamin Keamanan dan Kenyamanan

Rusunawa.

Dengan menjadi penghuni rusunawa, maka tidak perlu khawatir akan masalah

legalitas dan keamanannya. Tidak akan terjadi penggusuran atau pungutan liar kepada

penghuni dan tidak akan ada ancaman atau tindakan premanisme dan oknum pemkot

yang menyalahi aturan.

2.6 Dasar Hukum Rusunawa dan Analisis Ketentuan Sewa-Menyewa

Rusunawa adalah suatu program pemerintah dalam upaya pengentasan masalah

perumahan bagi masyarakat, terutama bagi masyarakat dengan kelompok ekonomi

kurang mampu, segala biaya pembangunan dan fasilitas milik bersama ditanggung

sepenuhnya dengan menggunakan APBD/APBN, pelaksanaan pembangunannya pun

dilakukan oleh pengembang milik pemerintah (BUMN) dan pengelolaannya pun

dilakukan oleh Perum. Perumnas dengan pengawasan dari Dinas Perumahan dan

Gedung.

Oleh karena itu, baik dari perencanaan, pelaksanaan pembangunan, hingga

pengelolaannya memiliki dasar hukum yang mengacu kepada undang-undang dan dasar

hokum yang menjamin kegiatan rusunawa ini adalah Peraturan Menteri Negara

16

Perumahan Rakyat No. 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rusunawa.

Analisis ketentuan sewa-menyewa pada rusunawa diatur di dalam Peraturan

Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 17/PERMEN/M/2007 tentang Perhitungan Tarif

Sewa Rusunawa yang dibiayai APBN/APBD dan perjanjian dari sewa-menyewa an

ketentuan-ketentuan diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981 tentang

Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan.

2.7 Jenis-Jenis Ruang dalam Rusunawa

Pada laporan penelitiannya tentang Proses dan Strategi Adaptasi Sosial Masyarakat

dalam Rumah Susun, (Subagijo, 1995: 71-75) menjelaskan bahwa pada dasarnya, setiap

rusunawa memiliki jenis-jenis runag dan fasilitas tertentu yang menunjang fungsi rumah

susun tersebut. Adapun jenis-jenis ruang dan fasilitas penunjang yang terdapat pada suatu

bangunan rumah susun:

Bangunan Utama

Adalah unit hunian rumah susun yang dapat disewakan, umumnya terdapat 2-3 tipe

unit dalam suatu rusunawa, yakni unit dengan ukuran ruangan 21 m², 28 m², 36 m²

dan 51 m². Pada tiap unit rusun, terdapat 5-6 bagian ruang (tergantung tipenya), yaitu:

Kamar Tidur (jumlah kamar tidur tiap unit tergantung tipe), ruang tamu, tuang

tengah/ruang keluarga, dapur, kamar mandi, teras depan/balkon dan teras belakang.

Bangunan Pendukung

Hall/Lobby

Lobby selain tempat menunggu bagi tamu/pengunjung penghuni rusun, sering

juga digunakan untuk tempat para penghuni bercengkrama atau menonton acara

televisi bersama (terutama sepakbola). Lobby juga berfungsi sebagai “kotak surat”

rusun, dimana setiap surat, paket atau titipan barang bagi penghuni rusun

diletakkan disana untuk kemudian diambil oleh penghuni rusun.

Dapur Bersama

Meskipun umumnya sudah disediakan dapur pada tiap unit rusunawa, namun,

“ruang bersama” yang menjadi ciri khas rusunawa tetap disediakan. Dapur

bersama ini sering digunakan bagi para penghuni rusun (terutama kaum ibu)

17

untuk saling mengakrabkan diri melalui saling bertukar bahan makanan dan untuk

kegiatan memasak dalam skala besar, seperti: acara ulang tahun, pesta khitanan

dan seremonial lainnya.

Pos Kesehatan

Semacam klinik kesehatan bagi para penghuni rusunawa dilengkapi dengan

dokter umum, tenaga medis dan perangkat kesehatan yang telah disediakan oleh

pengelola rusunawa.

Kios Usaha

Pada rusunawa terdapat berbagai kios untuk kegiatan usaha kecil menengah,

seperti: Toko sembako, kios pulsa, apotek, bengkel dll, untuk disewakan , baik

kepada penghuni rusunawa (prioritas) maupun kepada pihak luar rusunawa. Hal

ini bertujuan untuk memajukan ekonomi penghuni rusunawa sekaligus memudah

kegiatan di sekitar rusunawa.

Tempat Ibadah

Tempat ibadah disediakan untuk memenuhi kebutuhan spiritual/rohani para

penghuni rusun, umumnya yang tersedia adalah musholla.

Ruang Terbuka

Adalah area terbuka yang terdapat di rusun, seperti: taman, lapangan bulutangkis,

lapangan sepakbola, parkir, area pedestrian dll untuk menunjang aktivitas outdoor

penghuni rusun yang beraneka ragam.

2.8 Penyediaan Sarana dan Prasarana Rusunawa

Ketika merencanakan rumah susun, maka ada beberapa peryaratan yang harus

dipenuhi dalam hal penyediaan sarana dan prasarana pada rusun tersebut, sehingga

dengan demikian standar kualitas dan kenyamanan pada tiap unit rumah susun dapat

terpenuhi :

Persyaratan Ruangan

Setiap ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai

hubungan langsung dengan udara luar dan pencahayaan dengan intensitas yang

cukup.

18

Persyaratan Struktur, komponen dan Bahan Bangunan

Standar mengenai struktur, komponen dan bahan bangunan, yaitu harus tahan

terhadaap beban mati dan beban bergerak, mamu meminimalisir kerusakan akibat

gempa, tahan terhadap serangan cuaca dan iklim dan tidak korosif.

Kelengkapan Rusun

Kelengkapan rusun yang harus tersedia adalah: jaringan air bersih, jaringan listrik,

saluran pembuangan air kotor, saluran pembuangan sampah, alat transportasi vertikal:

tangga umum, tangga darurat dan lift (opsional), saluran pemadam api dan alat

pemadam api ringan, penangkal petir dan generator. Sementara kelengkapan yang

sifatnya opsional adalah, saluran telepon, jaringan gas, alarm keamanan dan pengedap

suara.

Satuan Rumah Susun

Tiap unit rusun harus mampu mengakomodasi dengan baik kebutuhan para penghuni

yang sifatnya dilakukan setia hari, seperti: tidur, MCK, mencuci, menjemur,

memasak, makan, bersosialisasi dan lain-lain.

Bagian Bersama dan Benda/fasilitas Bersama

Tiap rusun pasti memiliki ruang dan benda/bagian bersama, maksud bersama ini

adalah bahwa seluruh penghuni memiliki hak guna yang sama terhadap ruang/fasilitas

tersebut. Adapun ruang bersama yang harus terdapat di tiap rusnawa adalah: dapur,

lobby, taman, lapangan, parkir, area pedestrian, selasar/koridor dll. Sementara

beda/fasilitas bersama, seperti: tangga, lift (jika ada), alat-alat kebersihan dan lain-

lain.

Lokasi Rusun

Ada beberapa persyaratan terkait lokasi pembangunan rumah susun:

Harus sesuai peruntukkan dan keserasian dengan memperhatikan rencana tata

ruang dan tata guna lahan.

Harus memastikan berfungsinya setiap saluran dan jaringan dalam lingkungan

rusun dengan baik.

Harus mudah diakses dengan angkutan umum.

19

Harus tersedia pelayanan air bersih dan listrik.

Dekat dengan bangunan dengan fungsi pelayanan umum dan penyedia kebutuhan

rumah tangga, seperti : rumah sakit/puskesmas, pasar, sekolah dan lain-lain.

Lokasi tidak berada di daerah rawan banjir.

Lokasi tersebut harus terjamin keamanan dan kenyamanannya.

Kepadatan dan Tata Letak Bangunan

Harus mencapai optimasi daya guna lahan dengan memperhatikan keserasian dengan

lingkungan sekitar dan keselamatan.

Fasilitas Lingkungan Rusun

Pada lingkungan rusun harus tersedia ruang untuk bersosialisasi antar sesama

penghuni, tempat bermain bagi anak-anak dan ruangan-ruangan untuk kebutuhan

kesehatan, pendidikan peribadatan dan lain-lain.

2.9 Sistim Pengelolaan Rusunawa

Pengelolaan di dalam rusunawa adalah upaya terpadu untuk mengoptimalkan fungsi

dan peran rusunawa itu sendiri. Sementara kegiatan pengelolaan yang dilakukan meliputi

kebijakan penataan, pengembangan, pemeliharaan, pengawasan, dan pengendalian

situasi di lingkungan rusun.

Dalam melaksanakan pengawasan diperlukan perencanaan yang matang, agar

tercapainya sasaran yang hendak dicapai. Sasaran itu adalah keinginan bersama dan

mengusahakan keterpaduan antara kebijakan, program dan pelakasanaan. Untuk

mencapai sasaran tersebut maka sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988,

Pasal 66 tentang Rumah Susun, dibentuklah Unit Pelayan teknis (UPT).

Secara umum model organisasi UPT dibedakan menjadi dua model, yaitu:

Model swakelola: Pengelola operasional merupakan bagian dari organisasi pemilik

atau yang mewakili pemilik rusunawa (Pemerintah Pusat/Kota).

Model kerjasama operasional: Pengelola operasional merupakan pihak ketiga, terdiri

darikonsultan properti, koperasi dan paguyuban dari penghuni yang bermitra dengan

pemilik/yang mewakili pemilik/pemegang hak pengelolaan asset rusunawa dalam

20

jangka waktu yang telah disepakati dan sesuai dengan aturan yang berlaku.

(Koeswahyono, 2004:89).

Struktur organisasi UPT dapat dikembangkan sesuai dengan kebutuhan organisasi

dan lingkup pengelolaannya atau setidaknya memiliki bidang-bidang yang mengelola

administrasi dan keuangan, persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni yang

masing-masing dipimpin oleh seorang manajer (lihat Gambar 2.3).

Gambar 2.3: Susunan Organisasi Di Dalam Rusunawa

Sumber: Pengelolaan Operasional Rusunawa (Kerjasama PU dan JICA 2007:9)

Studi Terhadap Fasilitas Sejenis

Dalam studi fasilitas sejenis, terdapat 3 rumah susun, baik yang bersifat sewa

(rusunawa), hak milik (rusunami) dan asrama mahasiswa (rumah susun mahasiswa),

adapun fasilitas-fasilitas tersebut adalah :

2.10.1 Rumah Susun Sewa Cinta Kasih, Cengkareng

21

Gambar 2.4: Rusunawa Cinta Kasih, Cengkareng

Rumah Susun Cinta Kasih (Gambar 2.4), hunian berlantai lima yang dibangun

oleh kerjasama antara Pemkot Jakarta dengan Yayasan Buddha Tzu Chi (YBTC),

rusunawa ini dikelola oleh Perumnas dan berada dilingkungan Bumi Cengkareng Indah.

Secara administratif di bagian utara berbatasan dengan Kecamatan Penjaringan Jakarta

Utara, sebelah timur berbatasan dengan Kecamatan Grogol Petamburan Jakarta Barat,

sebelah selatan berbatasan dengan Kecamatan Kebon Jeruk Jakarta Barat, dan di sebelah

barat berbatasan dengan Kota Tangerang. Rusunawa ini memiliki wilayah pemukiman

seluas ±14.000m² dan pada pembangunannya dilakukan dalam tiga tahap. yaitu tahap I

tahun 1995, tahap II tahun 1997 dan tahap III tahun 1999 (lihat Gambar 2.5).

Latar belakang berdirinya Rusunawa Cinta Kasih

Pada awalnya, perencanaan rusunawa ini diperuntukkan bagi warga penduduk

yang menjadi korban penggusuran di Kampung Gusti dan Kampung Teluk Gong.

Sebelum terjadi penggusuran, warga rusun Cinta Kasih ini menempati lahan milik negara

dengan bangunan darurat yang tidak memenuhi standar keamanan dan

kesehatan, sanitasi buruk, sarana sosial yang tidak layak. Warga gusuran tersebut

umumnya bekerja serabutan di sektor informal, seperti: buruh cuci, asisten rumah tangga,

pemulung, ojek motor, jasa cucian pakaian, bengkel, dan buruh kasar.

Melihat peristiwa seperti itu, Yayasan Buddha Tsu Chi (YBTC) Cengkareng

22

memiliki ide untuk membangun kawasan perumahan untuk masyarakat ekonomi lemah,

serta mengurangi permukiman kumuh di Jakarta Barat. Pada perjalanannya YBTC juga

meminta bantuan dari Pemkot DKI Jakarta untuk mewujudkan fasilitas hunian tersebut,

sehingga pada akhirnya pada tahun 2002, rusunawa ini diresmikan.

Kondisi Lingkungan

Kontur tanah di sekitar rusun cinta kasih ini termasuk datar, dengan ketinggian 8

meter di atas permukaan laut sedangkan suhu udara di sekitar rusun ini sekitar 27ºC-33

ºC dengan curah hujan antara 60 mm-474 mm.

Tipe rumah dan jumlah rumah susun.

Tipe rumah yang dibangun di Rusunawa Cinta Kasih ini meliputi rumah tipe F21

tipe F24 dan tipe F36 (lihat Gambar 2.6 dan Gambar 2.7), tipe rumah di sini

menunjukkan luas ruang hunian. Tipe F21 adalah rumah dengan yang berukuran 3m x

7m, rumah ini memiliki kamar tidur, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe F24 adalah

rumah yang berukuran 4.5m x 5.5m, rumah ini memiliki lima ruangan, yaitu kamar tidur,

ruang makan, ruang keluarga/tamu, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe rumah F36

adalah rumah dengan ukuran 6.75m x 5.4 m, rumah ini memiliki dua kamar tidur, ruang

makan, ruang tamu, dapur, kamar mandi, serta teras.

Bangunan rusunawa ini memiliki 5 lantai dengan lantai terbawah untuk ruang

pengelola, ruang publik dan ruang komersial, tipe blok adalah twin blok, masing-masing

blok diberi nama Dahlia, Melati, Aster dan Seruni. Jumlah total blok adalah 16 dengan

jumlah unit hunian sebanyak 1.920 unit

23

Gambar 2.5: Satelit View, Rusunawa Cinta Kasih, Cengkareng

Sumber: Google Earth, April 2014

24

Gambar 2.6: Layout Tower 3, Rusunawa Cinta Kasih, Cengkareng

Sumber: M. Subkhan, 2013

25

Gambar 2.7: Denah Unit Rusun, F21, F24 dan F36

Sumber: M. Subkhan, 2013

Karakteristik Penghuni

Penghuni rusunawa Cinta Kasih ini pada awalnya adalah masyarakat lokal

setempat yang difasilitasi hunian rusun oleh kerjasama antara YBTC dengan

Pemerintah DKI. Namun, seiring waktu, komposisi penghuni di rusun ini mulai

beragam. Lokasi rusun yang berada dekat dengan Bandara Soekarno-Hatta,

menjadikan asal-usul dari para penghuni berasal dari berbagai daerah.

Prasarana dan Sarana Lingkungan

Rumah susun Cinta Kasih ini dibangun setinggi empat lantai dan memiliki

1920 unit rumah yang dibagi ke dalam empat blok. Setiap unit rumah susun

memperoleh sarana penunjang, seperti daya listrik dari PLN, air bersih yang

disediakan PAM dan ruangan-ruangan seperti kamar tidur, dapur dan kamar mandi.

Kemudian sarana penunjang lingkungan rumah susun yang menjadi ,ilik bersama

26

adalah tangga untuk transportasi vertical, halaman teras, lapangan serta taman yang

terdapat pada lantai dasar. Sedangkan sarana penunjang umum yang tersedia pada

setiap lingkungan kompleks rumah susun, antara lain: masjid, aula/gedung serba

guna, sekolah TK, kios pertokan, warung/cafeteria, tempat parkir, gardu listrik dan

pembuangan sampah.

2.10.2 Rusunawa Kebon Kacang, Jakarta Pusat

Gambar 2.8: Rusunawa Kebon kacang, Jakarta Pusat

Lokasi Rusunawa Kebon Kacang (lihat Gambar 2.8) masuk ke dalam wilayah

Kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat. Rusunawa ini memiliki wilayah pemukiman

seluas ±18.208 m² (lihat Gambar 2.9). Lahan seluas itu dipergunakan untuk bangunan

perumahan seluas 10.000 m2 (lihat Gambar 2.10), fasilitas lingkungan, seperti : masjid,

sekolah, kios dan pertokoan sekitar 2.457 m², jalur hijau seperti Gardu Listrik, taman,

ruang terbuka mencapai 2.012 m², jalan aspal, pedestrian, parker mobil dan pelataran

27

kaki lima seluas 2.740 m².

Gambar 2.9: Satelit View, Rusunawa Kebon Kacang,Jakarta Pusat


Latar belakang berdirinya Rusunawa Kebon Kacang

Pada tujuan awalnya, perencanaan rusunawa ini diperuntukkan bagi penduduk asli

Kelurahan Kebon Kacang yang pada saat itu (tahun 1982) masih berada di bawah garis

kemiskinan dan tinggal di lingkungan yang kumuh, sebagian besar masyarakatnya pada

saat itu bekerja di sektor-sektor informal, seperti bekerja di industri accu bekas, bekerja

sebagai buruh pabrik, bekerja sebagai buruh angkut barang (serabutan), bekerja sebagai

buruh bangunan, penjaja makanan, sopir truk, buka warung dan lain-lain. Kondisi tempat

tinggal mereka pun cukup memprihatinkan, sebagian besar masyarakatnya hanya

memiliki rumah-rumah kecil dengan luas sekitar 20m², kondisi rumah pun semi

28

permanaen dan tanpa surat-surat legal yang jelas. Maka oleh alasan-alasan tersebut,

Rumah Susun Kebon Kacang ini didirikan oleh Pemkot DKI Jakarta pada saat itu.

Gambar 2.10: Layout, Rusunawa Kebon Kacang,Jakarta Pusat

Sumber: Masterplan Rusun Kebon Kacang, April 2014

29

Gambar 2.11: Layout, Tipikal Unit Rusun F42, Rusunawa Kebon Kacang,Jakarta Pusat

Sumber: Observasi Pribadi

30

Gambar 2.12: Denah Unit Rusun, F21, F42 dan F56


Kondisi Lingkungan

Kontur tanah di sekitar rusun kebon kacang ini termasuk datar, dengan ketinggian

7 meter di atas permukaan laut sedangkan suhu udara di kecamatan ini sekitar 27ºC

dengan curah hujan antara 54 mm-474 mm. Ada dua sungai yang mengalir melewati

rusun ini, yakni Sungai Cisadane dan sungai kalimalang bekasi yang dalam keadaan kotor

dan keruh, padahal seharusnya dapat dimanfaatkan untuk bercocok tanam.

Tipe Rumah dan Jumlah Rumah Susun

Tipe rumah yang dibangun di Rusunawa Kebon Kacang ini meliputi rumah tipe

F21 tipe F42 dan tipe F51, tipe ruumah di sini menunjukkan luas ruang hunian. Tipe F21

adalah rumah dengan yang berukuran 3m x 7m, rumah ini memiliki kamar tidur, kamar

mandi, dapur serta teras. Tipe F42 adalah rumah yang berukuran 6m x 7.25m, rumah ini

31

memiliki lima ruangan, yaitu dua kamar tidur, ruang tamu/keluarga, ruang makan, kamar

mandi, dapur serta teras (lihat Gambar 2.11). Tipe rumah F51 adalah rumah dengan

ukuran 6m x 8.5 m, rumah ini memiliki dua kamar tidur, ruang makan, ruang tamu,

dapur, kamar mandi, serta teras.

Secara keseluruhan jumlah unit rumah hunian yang dibangun pada rumah susun

ini meliputi 600 unit rumah yang terbagi berdasarkan tipe nya menjadi rumah F21

berjumlah 368 unit, tipe rumah F42 berjumlah 166 unit dan tipe F51 berjumlah 66 unit.

Selain itu juga disediakan kios/toko dengan ukuran 21m² yang berada di setiap blok

rumah susun di lantai dasar sebanyak 32 buah.

Rumah susun di Kebon Kacang ini dibangun setinggi 12 m yang terbagi menjadi

empat lantai dan dibagi kedalam tiga blok, yaitu blok A, blok B dan blok C. jumlah

bangunan setiap blok tidak sama. blok A terdiri atas 4 buah bangunan rumah susun, blok

B terdiri atas 3 bangunan dan di blok C hanya terdapat 1 bangunan rumah susun. Tipe

rumah pada masing-masing blok tidak sama, pada rumah susun blok A terdapat tipe

rumah F51 dan F42, pada blok B terdapat tipe rumah F21 dan F42, serta pada blok C

terdapat tipe rumah F21, F42 dan F51 (lihat Gambar 2.12).


Penghuni rusunawa Kebon Kacang ini pada awalnya adalah masyarakat lokal

setempat yang difasilitasi hunian rusun oleh Pemerintah DKI. Namun, seiring

perkembangan jaman, komposisi penghuni di rusun ini mulai beragam. Lokasi rusun

yang berada di daerah perkotaan menjadikan asal-usul para penghuni berasal dari

berbagai daerah, ada yang berasal dari suku Jawa, Batak, Bugis, Lampung dan lain-lain.

Mayoritas penghuni di Rusun Kebon Kacang ini berprofesi sebagai pedagang

(pedagang warung sembako dan pasar tradisional) dan karyawan (baik swasta maupun

pemerintah). Hal ini menjadikan suasana rusun dari pagi hingga siang agak lengang,

suasana rusun mulai ramai dari sore hari hingga malam hari, setelah shalat maghrib, para

penghuni biasanya saling berinteraksi sosial di koridor/selasar, di lapangan ataupun unit

rusun penghuni lain.


32

Rumah Susun Kebon Kacang dibangun setinggi empat lantai dan memiliki 600

unit rumah yang dibagi ke dalam empat blok. Setiap unit rumah susun memperoleh

sarana penunjang, seperti daya listrik dari PLN, air bersih yang disediakan PAM dan

ruangan-ruangan seperti kamar tidur, dapur dan kamar mandi. Kemudian sarana

penunjang lingkungan rumah susun yang menjadi milik bersama adalah tangga untuk

transportasi vertikal, halaman teras, lapangan serta taman yang terdapat pada lantai dasar.

Sedangkan sarana penunjang umum yang tersedia pada setiap lingkungan kompleks

rumah susun, antara lain: masjid, aula/gedung serba guna, sekolah TK, kios pertokan,

warung/cafeteria, tempat parkir, gardu listrik dan pembuangan sampah.

2.10.3 Rumah Susun Kampung Ilir Barat, Palembang

Gambar 2.13: Rusunawa Kampung Ilir Barat, Palembang

Lokasi Rumah Susun Kampung Ilir Barat terletak di Kecamatan Ilir Barat I Kota

Palembang (gambar: 2.13). Luas wilayah pemukiman rumah susun Ilir Barat ini ±35

hektar (lihat gambar: 2.14). Dari luas lahan tersebut sekitar 25 hektar dibangun untuk

perumahan dan sekitar 10 hektar diprioritaskan untuk pembangunan fasilitas lingkungan,

seperti akses jalan, saluran air, masjid, sekolah, aula/gedung serbaguna, halaman tempat

bermain dan tempat parkir kendaraan.

Latar belakang berdirinya Rusunawa Kampung Ilir Barat

Warga masyarakat yang bertempat tinggal di wilayah Kampung Ilir Barat ini

33

umumnya adalah penduduk pendatang yang belum punya pekerjaan tetap serta

kemampuan ekonominya lemah. Umumnya, penduduk pendatang itu berpenghasilan

antara Rp. 500.000-Rp.1.000.000 per bulan. Oleh sebab itu banyak diantara mereka yang

memiliki rumah yang asal dibangun sehingga menimbulkan kesan kumuh dan untuk

mengatasi permasalahan tersebut, maka pada tahun 1993, Pemerintah Kota Palembang

mencangankan pembangunan rumah susun di Kampung Ilir Barat, proses

pembangunannya sendiri berlangsung selama 1 tahun dan pada Oktober tahun 1994,

rumah susun ilir barat selesai dibangun dan dalam pengelolaannya diserahkan ke Perum.

Perumnas.

Gambar 2.14: Satelit View, Rusun Kampung Ilir Barat,Palembang


Kondisi Lingkungan

34

Kontur tanah di sekitar rusun Kampung Ilir Barat ini termasuk datar, dengan

ketinggian 12 meter di atas permukaan laut, sedangkan berdasarkan klimatologi, rata-rata

suhu udara di kecamatan ini sekitar 23.3ºC-31.7ºC dan dengan curah hujan antara 40

mm-666 mm.

Tipe rumah dan jumlah rumah susun.

Tipe rumah yang dibangun di rusun Kampung Ilir Barat ini meliputi rumah tipe

F18, tipe F36 dan tipe F54. Tipe F18 adalah rumah dengan yang berukuran 3m x 6m,

rumah ini memiliki kamar tidur, kamar mandi, dapur serta teras (lihat gambar: 2.15).

Tipe F36 adalah rumah yang berukuran 6m x 6m, rumah ini memiliki empat ruangan,

yaitu kamar tidur, ruang makan, kamar mandi, dapur serta teras. Tipe rumah F54 adalah

rumah dengan ukuran 6mx9 m, rumah ini memiliki dua kamar tidur, ruang makan, ruang

tamu, dapur, kamar mandi, serta teras.

Secara keseluruhan jumlah unit rumah hunian yang dibangun pada rumah usun

Kampung Ilir Barat meliputi 3.584 unit rumah yang terbagi berdasarkan tipenya menjadi

rumah F18 berjumlah 2.192 unit, tipe rumah F36 berjumlah 976 unit dan tipe F54

berjumlah 32 unit. Selain itu juga disediakan kios/toko dengan ukuran 21m² yang berada

di setiap blok rumah susun di lantai dasar sebanyak 32 buah.

Rumah susun di Kampung Ilir Barat ini dibangun setinggi 12 m yang terbagi

menjadi lima lantai dan dibagi kedalam tiga blok, yaitu Blok A, blok B dan blok C.

jumlah bangunan setiap blok tidak sama. blok A terdiri atas 4 buah bangunan rumah

susun, blok B terdiri atas 3 bangunan dan di blok C hanya terdapat 1 bangunan rumah

susun. Tipe rumah pada masing-masing blok tidak sama, pada rumah susun blok A

terdapat tipe rumah F51 dan F42, pada Blok B terdapat tipe rumah F21 dan F42, serta

pada Blok C terdapat tipe rumah F21, F42 dan F51.

35

Gambar 2.15: Layout, Tipikal Unit Rusun F18, Rusun Kampung Ilir Barat, Palembang



Penghuni rusun Kampung Ilir Barat ini pada awalnya memang ditujukan untuk

masyarakat pendatang di Palembang yang kehidupannya masih belum dianggap layak.

Pemerintah Kota Palembang, memang mentargetkan mereka sebagai penghuni rusun,

karena hanya sedikit sekali masyarakat asli Palembang yang bersedia tinggal di rumah

susun, disebabkan oleh kebanyakan dari mereka sudah memiliki rumah sendiri. Lokasi

rusun yang berada di pusat Kota Palembang memudahkan para penghuni untuk

beraktifitas dikarakan seluruh sarana dan prasarana lingkungan telah memadai, sehingga

produktivitas para penghuni terus meningkat.

Komposisi penghuni rusun ini juga sangat beraneka ragam, mulai dari suku Aceh,

Batak, Padang, Riau hingga Jawa banyak terdapat di sini. Mayoritas penghuni di rusun

kamung Ilir Barat ini berprofesi sebagai pedagang (warung, sembako dan pasar

tradisional), pekerja konstruksi (mandor) dan karyawan (baik swasta maupun

36

pemerintah)..


Rumah susun Kampung Ilir Barat dibangun setinggi empat lantai dan memiliki

3.584 unit rumah yang dibagi ke dalam 53 blok. Setiap unit rumah susun memperoleh

sarana penunjang, seperti daya listrik 450 watt dari PLN, air bersih yang disediakan

PAM, alat pemadam kebakaran ringan, dan ruangan-ruangan seperti kamar tidur, dapur

dan kamar mandi. Kemudian sarana penunjang lingkungan rumah susun yang menjadi

milik bersama adalah tangga untuk transportasi vertikal, halaman teras, lapangan serta

taman yang terdapat pada lantai dasar. Sedangkan sarana penunjang umum yang tersedia

pada setiap lingkungan kompleks rumah susun, antara lain: masjid, aula/gedung serba

guna, perkantoran untuk pembayaran rekening listrik, sekolah, puskesmas, kios

pertokoan, warung/cafeteria, tempat parker, gardu listrik dan pembuangan sampah.

ASRAMA MAHASISWA UNIVERSITAS UDAYANA, KABUPATEN

BADUNGGambar 2.16: Rumah Susun Mahasiswa Universitas Udayana

Asrama mahasiswa ini terletak di Jalan Raya Kampus Unud, Bukit, Jimbaran,

lokasinya berseberangan dengan Politeknik Negeri Bali. Asrama ini merupakan fasilitas

hunian yang diberikan Universitas Udayana kepada mahasiswa Unud tingkat pertama dan

tingkat kedua (lihat Gambar 2.16). Asrama mahasiswa ini diresmikan pada tahun 2010

37

sebagai pengganti asrama mahasiswa yang lama yang lokasinya bersebelahan dengan

rusun mahasiswa yang baru. Rusun ini terdiri dari tiga lantai bangunan dengan total

jumlah hunian 114 unit kamar, tipikal unit kamar di asrama mahasiswa ini dapat dilihat

pada Gambar 2.17.

Gambar 2.17: Denah Lantai Tipikal Asrama Mahasiswa Universitas Udayana


Pada lantai satu rusun mahasiswa ini dikhususkan untuk mahasiswi, sementara

luasan unit kamar seluruhnya sama, yakni tipe 24m² (lihat Gambar 2.18). Pada lantai satu

rusun mahasiswa ini khusus untuk mahasiswi dengan unit kamar dilengkapi dengan toilet

di dalam, sementara dua lantai teratas dikhusukan untuk mahasiswa dengan toilet di luar.

Distribusi kamar di rusun ini dibagi ke dalam sayap selatan berjumlah 17 kamar, sayap

utara juga berjumlah 17 kamar dan bagian tengah rusun berjumlah 4 kamar (lihat gambar:

2.19).

38

Gambar 2.18: Denah Unit Kamar Asrama Mahasiswa Universitas Udayana


39

Gambar 2.19: Satelit View, Rusun Mahasiswa Universitas Udayana, Jimbaran


Fasilitas Pribadi

Fasilitas pribadi yang didaat setiap penghuni adalah berupa unit kamar dengan

dimensi kamar 24m². Setiap unit rusun hanya terdiri dari ruang tidur saja (kecuali lantai

satu yang dikhusukan untuk mahasiswi yang dilengkapi dengan kamar mandi di dalam),

sementara fasilitas seperti dapur, kamar mandi dan tempat cuci adalah fasilitas bersama di

luar kamar.

Fasilitas Bersama

Fasilitas bersama yang ada pada rusun ini adalah area komersil dan rekreasi,

seperti lapangan olah raga, akses jalan seluas 6 meter, pedestrian, garasi yang luas, lobby,

dapur umum, kamar mandi bersama, tempat cuci bersama dan koridor.

2.11 Spesifikasi Umum Rusunawa

40

Spesifikasi umum rusunawa terdiri dari ; definisi, pelaku kegiatan dan fasilitas-

fasilitas, berikut penjabarannya :

Definisi

Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional kea

rah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing

digunakan secara terpisah. Status penggunaannya adalah dengan cara menyewa serta

dibangun dengan menggunakan dana APBN/APBD dengan fungsi utamanya sebagai

hunian.

Fungsi

Rumah sususn sebagai bangunan hunian yang tergolong middle rise building

memiliki bebearap fungsi penting bagi masyarakat perkotaan, seperti :

Memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat perkotaan.

Mengurangi jumlah permukiman kumuh di daerah perkotaan.

Meningkatkan taraf hidup masyarakat perkotaan, terutama bagi para penghuni rumah

susun dan masyarakat di sekitar rumah susun

Tujuan dan Sasaran

Ada beberapa tujuan yang ingin dicapai dalam pembangunan rumah susun.

Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat perkotaan

terhadap hunian yang layak huni dan terjangkau bagi masyarakat, sasaran utamanya

adalah bagi masyarakat berpenghasilan rendah di kawasan perkotaan, sehingga

akan berdampak pada :

Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota.

Peningkatan kualitas hidup masyarakat dan melakukan pencegahan tumbuhnya

kawasan kumuh perkotaan.

Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota.

Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan renda

h.

Manfaat

41

Rumah susun memiliki manfaat yang penting, untuk dapat dijadikan alternatuf

pilihan hunian yang layak huni dan juga biaya yang terjangkau. Adapun manfaat rumah

susun adalah sebagai berikut :

Untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di

perkotaan dengan mempertimbangkan keterbatasan lahan dan harga lahan yang tinggi.

Untuk pemukiman kembali atau peremajaan/pengendalian permukiman kumuh.

Meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam usaha pemenuhan kebutuhan pokok

sehari-hari.

Rumah susun memiliki jenis kombinasi fungsi antara hunian dan fungsi usaha. Fungsi

hunian artinya rumah susun dapat dimanfaatkan sebagai tempat tinggal, sedangkan

fungsi usaha adalah rumah susun dapat dijadikan tempat tinggal sekaligus tempat

berusaha.

Persyaratan Lokasi

Sebagai suatu fasilitas hunian yang pembangunannya berorientasi vertikal,

pembangunan rumah susun memiliki beberapa persyaratan lokasi yang harus terpenuhi,

persyaratan-persyaratan lokasi tersebut adalah :

Lokasi rumah susun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang dan rencana

tata bangunan dan lingkungan. Lokasi rumah susun harus terjangkau oleh layanan

transportasi umum serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan

sekitarnya.

Kepadatan bangunan dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan

perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan dan kepadatan bangunan.

Tata letak rumah susun harus mempertimbangkan keterpaduan antara bangunan

dengan lingkungan serta kawasan dan ruang-ruang perkotaan, serta dengan

memperhatikan faktor-faktor kemanfaatan,keselamatan,keseimbangan dan keserasian.

Jarak antar bangunan dan ketinggian harus berdasarkan persyaratan terhadap bahaya

42

kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami, kenyamanan, serta

kepadatan bangunan sesuai dengan tata ruang kota.

Jenis fungsi peruntukkan rumah susun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam

satu rumah susun atau kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan

fungsi usaha.

Luasan satuan unit rumah susun memiliki luas minimum 21 m², dengan fungsi utama

sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.

Kelengkapan rumah susun harus dilengkapi dengan sarana dan prasarana jaringan

utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam

menjalankan kegiatan sehari-hari.

Transportasi Vertikal

Rumah susun bertingkat rendah (middle rise) dengan jumlah lantai maksimum enam

lantai menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal sementara rumah susun

bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari enam lantai, menggunakan lift

sebagai alat transportasi vertikal.

Pelaku Kegiatan

Pelaku kegiatan yang terdapat pada rumah susun sederhana sewa (rusunawa)

dibagi atas beberaa kelompok, yaitu :

Penghuni rusunawa : para penghuni yang menyewa unit rusun dalam jangka waktu

yang telah disepakati dengan pengelola rusun.

Pengelola rusunawa : pengelola rusunawa terdiri dari jajaran kepala bidang, seperti

bidang administrasi dan keuangan, persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni

yang dipimpin oleh manajer.

Tamu/pengunjung : pengantar atau pengunjung rusunawa, serta tamu dari pengelola

rusun.

Fasilitas-Fasilitas

Fasilitas-fasilitas yang terdapat pada rusunawa ini antara lain :

43

Fasilitas unit kamar yang tersusun dari ruang tamu, ruang keluarga, dapur, kamar

mandi dan teras, serta disediakan aliran listrik, air bersih dan pembuangan sampah.

Fasilitas penunjang, diantaranya :

Dapur bersama

Kios usaha

Pos Kesehatan

Apotek

ATM Center

Security

Tempat ibadah

Binatu/laundry

Pembakaran sampah

Area terbuka

Fasilitas servis

44

pemahaman terhadap rumah susun … ii seminar ta (rusun... · pemerintah melakukan kebijakan...

Documents