nota de anÁlisis - bnp paribas · 2016. 12. 19. · una cuota del 5%, un porcentaje relativamente...

RESEARCH

NOTA DE ANÁLISIS:La calidad de las oficinasen Madrid

RESEARCHCALIDAD DE OFICINAS EN MADRID - 2016

LA CALIDAD DE LAS OFICINAS DE MADRIDAt a glance

UN ESTÁNDAR DE CALIDAD PARA EL MERCADO

UNA NECESIDAD URGENTE EN EL INMOBILIARIO

Los datos estadísticos de parque construido y disponible en el mercado de oficinas tienen ya una tradición en España. Las empresas de consultoría inmobiliaria han liderado la producción de esta información, mediante métodos casi artesanales y, por tanto, con márgenes de error y discrecionalidad notables, según la fuente. De esta forma se observa dispersión en las metodologías y en las propias estadísticas.

El Ministerio de Hacienda, en su división de registro de bienes inmuebles (Catastro) valora las propiedades para la liquidación de impuestos. La mayor parte de la información catastral de las propiedades en España es accesible a través del portal de internet del Catastro y es posible extraer un listado completo de los edificios (unidades constructivas) de toda España. Para el caso de Madrid y su área de influencia, BNP Paribas Real Estate ha recolectado información sobre cerca de 3.300 propiedades que conforman un parque de oficinas de 14,8 millones de m², con información complementaria como fecha de construcción, número de divisiones horizontales (propietarios), número de plantas, geo-localización, uso registrado del edificios y varias definiciones de superficies: construida, sobre rasante, bajo rasante, de oficinas, comercial, etc. La recolección detallada de las características de cada inmueble por parte del Catastro, una división de la Agencia Tributaria, tiene un objetivo primordial: estimar el valor catastral en aras de la liquidación de impuestos. Este proceso tiene implícito ajustar la tal valoración catastral al estado de conservación y calidad técnica de la edificación. En consecuencia, el Catastro es una fuente oficial de la calidad del parque inmobiliario en España. Es posible entonces clasificar por edad y calidad constructiva el parque de oficinas de Madrid y, por extensión, la oferta disponible.

EL ÍNDICE DE CALIDAD CATASTRAL

La calidad constructiva de cada uno de los inmuebles en España (salvo en País Vasco) es determinada de forma sistemática por el Catastro y se consigna en un índice que va de 1 a 9, donde la mejor calidad constructiva recibe el valor más bajo. Además, existe una calificación literal de A, B ó C para edificios con características especiales de modernidad, que en este informe se ha normalizado en 0. En síntesis, el índice de calidad va de 0 a 9. Profundizando los edificios que componen el parque de oficinas madrileño, no existen calidades más allá del valor de 6. Para efectos de análisis se han hecho las agrupaciones de calidad de la tabla 1.

BNP Paribas Real Estate - Research

Gráfico 1. Evolución histórica del parque de oficinas (000M²)

Gráfico 2. Variación anual del parque construido (000M²)

Tabla 1. Relación del índice catastral y letra calificativa

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

roBN

P Pa

ribas

Rea

l Est

ate

- Re

sear

ch c

on d

atos

de

Cata

stro

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

ro

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

1850

1875

1890

1901

1905

1911

1916

1920

1924

1928

1932

1936

1941

1945

1949

1953

1957

1961

1965

1969

1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

2009

2013

Letra calificativa

Índice de calidad catastral

0 A+ 1 A 2 B

3 y 4 C Más de 5 D

0

100

200

300

400

500

600

1850

1875

1890

1901

1905

1911

1916

1920

1924

1928

1932

1936

1941

1945

1949

1953

1957

1961

1965

1969

1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

2009

2013

Variación Stock Media móvil5.6% 16.2% 23.6% 48.7% 5.9%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

A+ A B C D

10.0% 17.9% 24.2% 43.4% 4.6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

A+ A B C D

RESEARCH


El stock de excelente calidad con bajas cuotas

Las calidades de oficinas predominantes en Madrid son tipo B (24%) y C (43%), mientras que un 10% del stock construido corresponde a oficinas de calidad A+ (1,4 millones de m²). No obstante, la lectura de la oferta inmediatamente disponible es diferente: la calidad A+ reduce su cuota a casi la mitad (5,6%) y solo se registran unos 94.000 m² de oficinas disponibles de excelente calidad. Las noticias en este sentido son interesantes: un 6,4% de los edificios de calidad de Madrid se encuentran vacíos. Además, el 80% de esta escasa oferta se ubica en el CBD. La zona Descentralizada concentra más oficinas vacías con las calidades A, B y C, mientras para la calidad D es la zona Centro la de mayor participación (40% de la oferta de esta categoría). Este último dato se relaciona con las edades del parque de los barrios Chamartín, Salamanca, Chamberí y Centro.

El parque construido: una visión de largo plazo

El parque de oficinas comenzó a desarrollarse en las zonas centrales durante toda la década de los 60’s y 70’s y las zonas CBD y Centro añadieron alrededor de 1 y 2 millones de metros cuadrados, respectivamente, creciendo ambas zonas por encima de 150% en 20 años. Para entonces, los desarrollos de las zonas en el exterior de la M-30 comenzaron a activarse, mientras que las oficinas de la periferia madrileña despertaron hacia la mitad de la década de los 80’s.La anexión de España a la UE a comienzos de los 90’s estimuló el mayor vigor en el desarrollo de oficinas en la historia de la ciudad. Todas las zonas crecieron exponencialmente entre 1990 y 2000 añadiendo 2,7 millones m² en ese decenio. El fuelle constructor en Descentralizada y Periferia se extendió hasta el año 2008. No obstante, en este periodo, la zona CBD se mantuvo relativamente estable, después de alcanzar una saturación por los desarrollos de la zona de AZCA en los 70’s y 80’s. Lo ha sido hasta la entrega de los 258.000 m² de oficinas en la zona CTBA.


Gráfico 5. Ciclo de largo plazo del parque construido por zonas (000 M²)

Gráfico 3. Reparto del parque de oficinas por calidad

Gráfico 4. Reparto de la superficie disponible por calidad

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

roBN

P Pa

ribas

Rea

l Est

ate

- Re

sear

ch c

on d

atos

de

Cata

stro

CBD

Centro

Descentralizada

Periferia

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

1940

1943

1946

1949

1952

1955

1958

1961

1964

1967

1970

1973

1976

1979

1982

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

2015

CBD Centro Descentralizada Periferia Total parque (der.)

5.6% 16.2% 23.6% 48.7% 5.9%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

A+ A B C D

10.0% 17.9% 24.2% 43.4% 4.6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

A+ A B C D

0% 3% 6% 9% 12% 15%

CBD

Centro

Chamartín

Ibiza-Atocha-Legazpi

Salamanca

Chamberi

Tetuán

Madrid-Centro-Oeste

Julian Camarillo

Campo de las naciones

Las Tablas

Madrid-Noreste

Madrid-Noroeste

Manoteras

Madrid-Sur-Oeste

Fuencarral - Las Tablas

Fuencarral - Madrid

Arturo Soria

Madrid-Sur-Este

A6-Las Rozas-Aravaca

Alcobendas

Josefa Valcarcel - A2

Tres Cantos

San Sebastián de los Reyes

Pozuelo de Alarcón

Rivas-Vaciamadrid

CBD

Cent

roDe

scen

tral

izad

aPe

rifer

ia

Disponibilidad Parque

0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000

Centro

Periferia

Descentralizada

CBD


La distribución de la oferta por zonas

A cierre de junio de 2016 el parque de oficinas contaba con 14,8 millones de metros cuadrados. La zona de menor cuota es CBD tanto en stock como en disponibilidad y se evidencia una vez más la escasez del parque de calidad. Las zonas de mayor contribución al stock y la disponibilidad son Descentralizada y Periferia a partes iguales. No obstante sus cuotas son mayores en la disponibilidad, por la baja oferta de oficinas en CBD y zona Centro.

Contribución de los sub-mercados al parque y la disponibilidad

La mayor concentración de oferta disponible en Madrid se encuentra en las zonas descentralizadas y periféricas de la ciudad, abarcando el 72% de la superficie total disponible. Este porcentaje se reparte de manera equitativa entre estas zonas presentando un 36% aproximadamente cada una. Como era de esperar, la zona prime presenta un porcentaje relativamente bajo de superficie disponible, sumando 172.145 m² recogidos en 123 inmuebles, lo que supone un 10% de la superficie total disponible en Madrid. La zona Centro ocupa el segundo lugar abarcando el 17% con 303.370 m² disponibles, la mitad de metros que hay en las zonas exteriores a la M-30.

Por sub-zonas, Alcobendas presenta el mayor porcentaje de oferta disponible con un 11% de la superficie disponible total de Madrid, seguida por Josefa Valcárcel (10%) y Julián Camarillo (9%), situadas en zonas descentralizadas y periféricas. La cuota más alta de disponibilidad en el Centro es Chamartín, con un 4,3%.

En cuanto al parque de oficinas, la zona Centro de Madrid aúna el mayor número de metros cuadrados construidos, comprendiendo el 32% del total, debido a la concentración de inmuebles en el distrito Centro (que abarca el territorio del casco antiguo) sumando el 8% del total de metros cuadrados. Le siguen subzonas como Chamartín, Ibiza-Atocha-Legazpi y Salamanca, que también forman parte de la zona Centro y que a su vez presentan las cuotas más altas de todo Madrid con 5,4%, 4,5% y 4,4% respectivamente. La zona Periférica aglomera un 27,2% del total seguido por la zona Descentralizada con 27,1%. Dentro de la Periferia, Alcobendas está a la cabeza con una cuota del 5%, un porcentaje relativamente alto comparado con el resto de territorios dentro de su categoría. Por último el CBD con 2 millones de m² representa un 13,6% del parque total de oficinas de Madrid.

Madrid tiene a día de hoy 1.691.000 m² disponibles de oficinas, un 11,4% de disponibilidad. Por subzonas, las tasas de vacío más altas quedan registradas en las zonas de Rivas-Vaciamadrid y Josefa Valcercel-A2 donde el 45% del stock está disponible, mientras que en el caso de la zona cercana a la A2, la tasa es un 32%. Les siguen las zonas de Manoteras, Julián Camarillo y Alcobendas con tasas de vacío del 27%, 26% y 23%. Las zonas de oferta más escasa son las de Chamberí (4%), Tetuán (7%), Chamartín (9%), y Salamanca (9%). El CBD presenta una disponibilidad del 8% de su parque.


Gráfico 6. Reparto del parque construido y disponible por zonas (Junio 2016)

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

roBN

P Pa

ribas

Rea

l Est

ate

- Re

sear

ch c

on d

atos

de

Cata

stro

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

ro

Gráfico 7. Reparto del stock (M²)

Gráfico 8. Reparto del stock y tasa de vacío por sub-zonas (%)

15%

29%

29%

27%

Stock

10%

18%

36%

36%

Disponibilidad

CBD Centro Descentralizada Periferia

Década CBD Centro Descentralizada Periferia

< 50’s 9 7 0 0 50’s 3 4 0 0 60’s 6 10 2 4 70’s 23 22 3 3 80’s 4 8 6 6 90’s 14 23 29 22 00’s 36 21 55 51 10’s 5 6 5 14

Zona Antiguo Nuevo ( <10 años)

CBD 80 % 20 % Centro 94 % 6 %

Descentralizada 71 % 29 % Periferia 74 % 26 %


Año medio de entrega de edificios por zonas

Entre las cuatro zonas de oficinas de Madrid, la región con el año medio de entrega más antiguo es CBD: 1959. Esto es normal dadas las dimensiones y características de la ciudad: se empieza a construir en el centro y a medida que la superficie se va agotando y los precios del suelo se van incrementando, el levantamiento de edificios se va desplazando hacia la Periferia. La última entrega en el CBD y Centro data del año 2012. En esta última región el año medio de entrega de inmuebles es 1961. En las zonas alejadas del anillo de la M-30, el año promedio de entrega es 1987 para la zona Descentralizada y 1996 para la Periferia. Los últimos edificios en estas dos regiones salieron al mercado en 2015 y 2014 respectivamente.

Antigüedad de los edificios de Madrid

Del total de metros cuadrados que conforman el stock de oficinas de Madrid, el 19,1% (2.881.000 m²) tienen una antigüedad de 10 años o menos. Este dato incluye los edificios entregados desde 2006 y también las rehabilitaciones profundas realizadas en la última década. El CDB cuenta con 412.111 m² de superficie con una antigüedad máxima de 10 años, de los cuales el 31,3% (129.200 m²) son rehabilitaciones. Fuera del centro las rehabilitaciones son escasas: 7% en Descentralizada y 3% en Periferia.

Escasea la superficie de calidad

Dentro del anillo de la M-30, las tasas de disponibilidad para las superficies entregadas al mercado después de 2010, rondan el 5-6%. También en la zona Descentralizada se percibe la misma cota e incluso en Periferia se observa un nivel relativamente bajo. Por su parte las superficies libres de los edificios entregados en la década de los 2000, que presentan las tasas de vacío más altas en las cuatro zonas. En Descentralizada y Periferia más de la mitad de los metros cuadrados están disponibles, aunque hay que tener en cuenta que en la década de los 2000 se entregaron al mercado 1.929.000 m² en la primera región y 2.383.030 en la segunda.

Conclusiones y previsiones

El parque de oficinas madrileño ha sufrido un parón entre los años 2010-2015 en cuanto a la actividad de edificación y rehabilitación de inmuebles. Los promotores han sido reacios a comenzar o retomar los proyectos de construcción en los últimos años, pero la actual dinámica del mercado de oficinas, con una contratación enérgica, escasez de producto de calidad y crecimiento en rentas, han hecho de nuevo atractiva la rehabilitación y en una segunda fase la promoción que tomará inercia a partir de 2016. Se espera que durante el año 2016 se entreguen 57.000 m² y para el año que viene la superficie que saldrá al mercado alcanza los 170.000 m².

Tabla 3. Reparto parque por edad (incluye rehabiitaciones)

Tabla 4. Reparto de superficie por década (%)

Tabla 5. Tasas de disponibilidad por décadas (%)

Tabla 2. Parque construido por año medio

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

roBN

P Pa

ribas

Rea

l Est

ate

- Re

sear

ch c

on d

atos

de

Cata

stro

BNP

Parib

as R

eal E

stat

e -

Rese

arch

con

dat

os d

e Ca

tast

ro

RESEARCH

Zona Año medio de construcción

CBD 1.959 Centro 1.961

Descentralizada 1.987 Periferia 1.996

Década CBD Centro Descentralizada Periferia

< 50’s 7 15 1 0 50’s 2 6 1 0 60’s 10 15 4 1 70’s 23 26 7 2 80’s 18 10 8 7 90’s 13 17 22 25 00’s 24 8 48 59 10’s 4 3 8 6

Todos los derechos reservados.At a Glance está protegida en su totalidad por los derechos de autor. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, traducida, transmitida o almacenada de cualquier forma o por cualquier medio, sin el permiso previo por escrito de BNP Paribas Real Estate. Editor y copyright: BNP Paribas Real Estate. | Realizado por: BNP Paribas Real Estate - Research, España.Más información: BNP Paribas Real Estate | Teléfono +34 914 549 600 | www.realestate.bnpparibas.es



Intensidad de la oferta (Parque construido)

Intensidad de la oferta disponible

Datos de mapas: Bing

RESEARCH



Mapas de zonificación

MERCADO DE OFICINAS

Zonas

Sub-zonas

Datos de mapa: Google




Mapas de zonificaciónMERCADO DE OFICINAS

CBD

Intensidad de transacciones 2015 -S1 2016



RESEARCH

nota de anÁlisis - bnp paribas · 2016. 12. 19. · una cuota del 5%, un porcentaje relativamente...

Documents