NASKAH AKADEMIS PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

TENTANG PERJANJIAN BOT

( BUILT, OPERATE AND TRANSFER)

BADAN PEI\1BINAAN HUKUM NASIONAL DEPARTEMEN KEHAKIMAN RI

LAPORAN AKHIR TIM PENYUSUNAN NASKAH AKADEMIS PERATURANPERUNDANG-UNDANGAN

TENTANG PERJANJIAN B 0 T

(BUILD, OPERATE AND TRANSFER)

DISUSUN OLEH TIM KERJA DI BAWAH PIMPINAN

ANDJAR PACHTA WIRANA, S.H., LL.M.

BADAN PEMBINAAN HUKUM NASIONAL DEPARTEMEN KEHAKIMAN

TAHUN 1995/1996

KATA PENGANTAR

Untuk mengakomodasi kebutuhan-kebutuban yang ada dalam praktik kehidupan ekonomi, di mana sering terjadi beberapa pihak harus bekerjasama agar bisa membangun suatu usaha bisnis. Sistem kerjasama ini dikenal dengan Build, Operate, and Transfer (BOT).

Kerjasarna ini merupakan perkembangan baru dalam perjanjian yang belum mendapat pengaturan secara khusus. Dalam rangka membentuk peraturannya, Badan Pembinaan Hukum Nasional telah membuat "Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan tentang Perjanjian BOT (Build, Operate and Transfer)" Naskah akademis ini diharapkan dapat membantu pemerintah dalam usahanya mempersiapkan Rancangan Undang-undang tentang Perjanjian BOT.

Kepada ketua dan anggota tim yang menyusun naskah akademis ini, atas segala curahan pemikiran yang diberikan sehingga buku ini dapat diterbitkan, kami ucapkan terima kasih.

Jakarta, Desember 1997

Kepala Badan Pembinaan Hukum Nasional

~-~-H.A.S. Natabaya, S.H., LL M.

iii

DAFrARISI H1lmn

KATA PENGANTAR ............................................................ iii DAFTAR lSI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v KATA PENGANTAR ............... .. ... ... . .. .......... .. . ................... ... vii

BAB I PENDAHULUAN 1. Latar Be1akang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 1 2. Ruang Lingkup Naskah Akademis .............. ... . . . . . . 2 3. Maksud dan Tujuan . . . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 4. Metode dan Tahap Pelaksanaan ... . ... . . .. ... . . . . . . . . . . . . . . 3 5. Keanggotaan Tim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. . . ... . . . . . . . . . . . . . . .. .. . . 4

BAB II KETENTUAN UMUM 5 1. Ketentuan Menirnbang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. Ketentuan Mengingat ........................................... 6 3. Ketentuan Isti1ah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4. Asas-asas Perjanjian BOT . . . . . . . .. . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

BAB ill SUBSTANSI PERJANJIAN BOT 11 1. Para Pihak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2. Lingkup Pekerjaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 3. Pelaksanaan Pernbangunan .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 4. Pengoperasionalan Bangunan .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 5. Jangka Waktu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 6. Jaminan Investor.................................................. 14 7. Kewajiban Investor . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 8. Hak Investor . . . . . . . . . . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 9. Jaminan Pemi1ikan Lahan/Pemilik Hak Eks1usif .. 16 10. Pengernbalian Asset . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 17 11. Keadaan-paksa . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 18 12. Penye1esaian Sengketa dan Pi1ihan Hukurn ........... 23

BAB IV PENJELASAN UMUM 25

BAB V PENUTUP 29

DAFI'AR BACAAN 31

LAMP IRAN

v

KATA PENGANTAR

Sarana tempat-tempat menjalankan usaha beserta prasarananya, misalnya untuk perkantoran, hotel, apartemen, cottage, rumah kontrakan yang diperuntukkan bagi orang asing, pusat pertokoan, jalan tol atau subway beserta sistem transportasinnya, sarana telekomunikasi dan listrik, banyak diperlukan untuk dibangun di tempat-tempat yang strategis dari sudut pandang nilai ekonomi. Maksudnya adalah bahwa untuk menjalankan suatu usaha beserta prasarananya merupakan keperluan yang hams dipenuhi guna mengembangk.an, meningkatkan dan memperlancar perekonomian di Indonesia.

Namun biaya untuk membangun fisik tempat untuk menjalankan usaha beserta sarananya tersebut memerlukan biaya yang tidak sedikit jumlahnya. Sedangkan kita ketahui bahwa dana yang disediakan baik yang berasal dari Pemerintah ataupun swasta sangat tetbatas. Oleh karena itu bagi seseorang ataupun anggota masyarakat yang memiliki atau menguasai "laban strategis untuk kegiatan bisnis". namun tidak memiliki dana guna mewujudkan tempat untuk berbisnis, mempunyai kecenderungan untuk membiayai pembangunan sarana dan prasarana tersebut dengan Sistem Build, Operate and Transfer (BOT) yang merupakan suatu bentuk perjanjian bam, dalam arti peraturan perundang-undangan belum mengatur masalah itu secara khusus.

Dengan telah selesainya "Penyusunan Naskah Akademis Peraturan Perundang Undangan Tentang Peijanjian BOT (Build, Operate and Transfer)" ini diharapkan dapat membantu Pemerintah dalam usahanya untuk mempersiapkan Rancangan Peraturan Perundang-undangan Tentang Peijanjian Build, Operate and Transfer.

Kepada Kepala Badan Pembinaan Hukum Nasional , Departemen Kehakiman RI, Prof. Dr. C.F.G. Sunaryati Hartono, S.H. diucapkan terima kasih atas kepercayaannya memberikan tugas ini kepada kami.

Semoga Laporan Akhir ini ada manfaatnya.

Jakarta, 28 Maret 1996 Ketua Tim Penyusunan Naskah Akademis

Peraturan Perundang Undangan Tentang

Peijanjian BOT (Build, _Operate and Transfer)

ANDJAR PACHTA WIRANA, S.D., LLM.

vii

1. Latar Belakang

BABI PENDAHULUAN

Laban strategis dari sudut pandang nilai ekonomi adalah tempat strategis sebagai sarana untuk menjalankan suatu usaha yang ditunjang dengan prasarana yang lengkap, yaitu merupakan keperluan yang harus dipenuhi guna mengembangkan, meningkatkan dan memperlancar kegiatan perekonomian di Indonesia.

Sarana penunjang tempat-tempat menjalankan usaha seperti misalnya untuk perkantoran, hotel, apartemen, cottage, rumah kontrakan (tennasuk yang diperuntukkan bagi orang asing dan pusat pertokoan, jalan tol atau subway beserta sistem transportasinya, sarana telekomunikasi dan listrik) banyak diperlukan untuk segera dibangun di kota-kota seperti misalnya Jakarta, Surabaya, Bali, Ujung Pandang, Medan, Bandung dan Semarang. Keperluan sarana tempat usaha seperti tersebut diatas menyebabkan dibutuhkan banyak laban baru, sedangkan laban tempat-tempat yang mempunyai arti strategis dari sudut pengertian ekonomi sangat terbatas, sehingga dalam waktu relatif singkat nilai tambah lahan tersebut mendorong meningkatkan nilai tukar harganya.

Di samping itu, biaya untuk membangun sarana fisik yang berupa gedung kantor, hotel, apartemen, cottage, rumah kontrakan (yang diperuntukkan bagi orang asing) dan pusat pertokoan beserta prasarananya (jalan tol, sistem transportasi, sarana telekomunikasi dan pembangkit listrik) memerlukan dana yang tidak sedikit jumlahnya.

Sedangkan kita ketahui bahwa dana yang disediakan baik yang berasal dari Pemerintah maupun swasta sangat tetbatas, oleh karena itu bagi seseorang atau pun anggota masyarakat yang memiliki atau "menguasai" lahan strategis untuk kegiatan bisnis, namun tidak memiliki dana untuk membangun tempat untuk betbisnis, mempunyai kecenderungan untuk menjalin keijasama tiengan pihak investor untuk membiayai pembangunan sarana dan prasarana terse-but dengan Sistem Build, Operate and Transfer (BOT).

Pembangunan proyek besar dengan biaya tinggi (proyek infrastruktur) atau pun pembangunan suatu proyek dengan biaya menengah yang dibiayai

melalui Sistem "Build, Operate and Transfer" itu dalam sistem hukum yang mengatur kegiatan ekonomi kita merupakan suatu belltuk perjanjian baru, dalam arti peraturan perundang-undangan secara khusus tidak mengatur maslah itu.

Dalam kerjasama dengan Sistem BOT ini, pemilik hak eksklusif (biasanya dimiliki Pemerintah) atau pemilik lahan (masyarakat/swasta) menyerahkan pembangunan proyeknya kepada pihak investor untuk membiayai pembangunannya dan dalam jangka waktu tertentu pihak inves-tor ini diberi hak (konsesi) untuk mengelola bangunan bersangkutan guna diambil manfaat ekonominya (atau dengan prosentase pembagian keuntungan). Setelah lewat jangka waktu dari yang di perjanjikan, pengelolaan bangunan yang bersangkutan diserahkan kembali kepada pemilik lahan secara penuh.

2. Ruang Lingkup N askah Akademis

2

Mengingat bahwa pembangunan suatu proyek baik itu untuk prasarana umum maupun properti pada dua dekade ini banyak dilakukan dengan Sistem BOT, kiranya perlu dilakukan antisipasi pengaturannya, maka perlu dipersiapkan pembakuan dengan membuat suatu usulan dalam bentuk Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan Tentang Perjanjian Build, Oper-ate and Transfer dengan lingkup permasalahan sebagai berikut :

a. Istilah Perjanjian Build, Operate and Transfer b. Asas-asas Perjanjian Build, Operate and Transfer c. Para pihak Di Dalam Perjanjian Build, Operate and Transfer d. Lingkup Pekerjaan e. Pelaksanaan Pembangunan f. Pengoperasionalan Bangunan g. Jangka Waktu Perjanjian BOT h. Jaminan Investor i. Kewajiban investor j. Hak Investor k. Jaminan Pemilik Lahan/pemilik Hak Eksk.lusif I. Pengembalian Asset m. Keadaan-paksa n. Penyelesaian Sengketa

3. Maksud da 'IUjau

Maksud dilakukannya Penyusunan Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan Tentang Perjanjian Build, Operate and Transfer ini adalah untuk menghimpun gambaran tentang segala permasalahan hukum yang timbul dalam praktek pembangunan suatu proyek yang dibangun dengan Sistem Build, Operate and Transfer, dengan tujuan untuk mempersiapkan "first draft" peraturan perundang-undangan tentang perjanjian build, oper-ate and transfer, sehingga hasilnya dapat dipergunakan untuk melakukan

. pertimbangan antisipasi dalam membuat peraturan perundang-undangan tentang sumber dana untuk pembangunan dalam arti luas, dalam hal ini dengan lembaga pembiayaan bagi pembangunan dalam sistem build, operate and transfer.

4. Metode da Tahap Pdaksanua Peayusuna

Penyusunan Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan Tentang Perjanjian Build, Operate and Transfer ini akan dilakukan di Jakarta dengan metode penyusunan deskriptif analisis melalui cara-cara dan tahap penyusunan sebagai berikut :

Pertama,

Kedua,

Ketiga,

Keempat,

Kelima,

melakukan inventarisasi masalah dan peraturan perundang-undangan yang dijadikan sebagai dasar hukum perjanjian BOT baik dari dalam dan luar negeri (dilakukan selama 2 bulan, pada bulan Agustus dan September 1995);

melakukan penelaahan dengan penugasankepada anggota Tim (dilakukan selama 2 bulan, pada bulan Oktober dan Novem-ber 1995);

melakukan perumusan penyusunan naskah akademis (dila-kukan selama 2 bulan, pada bulan Desember 1995 dan Januari 1996);

merumuskan basil pekerjaan nomor tiga dalam bentuk final ( dilakukan selama 2 bulan, pada bulan Februari dan per-tengahan Maret 1996);

melakukan perbanyakan basil penelitian dan penyeraban hasilnya kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional

3

(dilakukan selama 1 minggu, pada mingo ketiga bulan Maret 1996).

7. Keanggotaan Ttm

4

Untuk me1aksanakan penyusunan Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan Tentang Perjanjian Build, Operate and Transfer, berdasarkan KeputusanMenteri Kehakiman RI Nomor: G-55.PR09.03 Tahun 1995 Tentang Pembentukan Tim Pelaksana Penyusunan Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan Tahun Anggaran 1995/1996, te1ah dibentuk sebuah Tim Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan Tentang Perjanjian Build, Operate and Transfer dengan keanggotaan sebagai berikut:

Ketua Andjar Pachta Wirana, S.H.,LL.M. (FH-UI)

Sekretaris Rooseno Harjowidigdo, S.H. (BPHN)

Anggota 1. H.A.S. Natabaya, S.H.,LL.M. (BPHN) 2. Wiratmo Dianggoro, S.H. (BPHN) 3. Soebagio Reksodipuro, S.H. (Notaris) 4. Laksmi Nurani Usman I, S.H., MBA (Pertamina) 5. Dra. Arbiah Lubis (Pertamina) 6. Budhiarto, S.H. (Ka. Biro Hokum Dep.PU) 7. Linus Do1ujawa, S.H. (Ditjen. Kumdang)

Pembantu 1. Alfian Lubis, S.H. (BPHN) 2. H. Said Mukadam (BPHN)

Pengetik Erna Tutiatin (BPHN)

BABII KETENTUAN UMUM

1. Ketentuan Menimbang

Di dalam ketentuan "menimbang" RANCANGAN PERATURAN PERUNDANG UNDANGAN NOMOR ... TAHUN ... TENTANG BUILD, OPERATE AND TRANSFER, setelah dicantumkan kalimat "DENGAN RAKHMAT TIJHANYANG MAHA ESA" kemudian disusul dengan kalimat "PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA", adalah sebagai berikut :

a. bahwa pembangunan nasional, khususnya pembangunan fasilitas untuk kepentingan umum, memerlukan bidang tanah yang cukup dan untuk itu pengadaannya perlu dilakukan dengan baik;

b. bahwa tempat ataupun laban strategis dari sudut pandang nilai ekonomi merupakan sarana dan prasarana untuk menjalankan suatu usaha yang sangat diperlukan guna mengembangkan, meningkatkan dan memperlancar ekonomi di Indonesia;

c. bahwa sarana beserta prasarana untuk menjalankan usaha seperti misalnya perkantoran, hotel, apartemen, cottage, rumah kontrakan yang diperuntukkan bagi orang asing, pusat pertokoan, jalan tol atau subway, sarana telekomunikasi, jaringan pipa penyaluran bahan bakar minyak dan gas dan juga tenaga listrik, banyak diperlukan untuk dibangun keberadaannya;

d. bahwa keperluan tempat usaha seperti itu menyebabkan banyak laban baru, sedangkan tempat-tempat yang mempunyai arti strategis dari sudut pengertian ekonorni sangat terbatas, sehingga dalam waktu relatif singkat nilai tukar laban tersebut menjadi mahal harganya;

e. bahwa biaya untuk membangun sarana fisik tersebut memerlukan biaya yang tidak sedikit jumlahnya;

f. bahwa atas dasar pertimbangan tersebut bagi seseorang ataupun anggota masyarakat yang memiliki laban strategis untuk kegiatan bisnis, namun tidak merniliki dana guna mewujudkan fisik bangunan untuk berbisnis, dapat menjalin kerjasama dengan pihak investor untuk membiayai pembangunan sarana dan prasarana tersebut dengan Sistem Build, Operate and Transfer (BOn.

5

2. Ketentuan Meagingat

6

Kemudian di dalam "mengingat" -nya dapat dimuat beberapa peraturan perundang-undangan terkait dengan masalah Peljanjian Build, Operate and Transfer, yaitu :

a. Pasal4 ayat (1) Undang Undang Dasar 1945;

b. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043).

c. Undang-undang Nomor 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pema-kaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak atau Kuasanya (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 158, Tambahan Lembaran Negara nomor 2106);

d. Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Di atasnya (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor 288, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2324);

e. Undang-undang Nomor 5 Tahun I974 tentang Pokok-pokok Pemerin-tahan di Daerah (Lembaran Negara Tahun I974 nomor 38, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3037);

f. Undang-undang Nomor 24 Tahun I992 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Tahun I992 Nomor liS, Tambahan Lembaran Negara Nomor 350I);

g. Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun I953 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1953 Nomor I4, Tambahan Lembaran Negara Nomor 362);

h. Peraturan Pemerintah Nomor I 0 Tahun I96I tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun I960 Nomor 28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2I71);

i. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun I988 tentang Koordinasi Kegiatan Instansi Vertikal di Daerah (Lembaran Negara Tahun I988 Nomor I 0, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3373).

Kemudian di dalamketeotuan "menetapkan, memutuskan", dapat dimuat kalimat yang berbunyi "memutuskan, menetapkan: rancangan peraturan perundang-undangan tentang build, operate and transfer".

3. Istilah

Pembangunan suatu proyek milik Pemerintah ataupun swasta yang dibiayai melalui Sistem "Build, Operate and Transfer" saat ini belum ada pengaturannya secara khusus. Aturan yang digunakan saat ini adalah mengenai kebebasan berkontrak sebagaimana diatur di dalam Buku III Tentang Perikatan, Kitab Undang Undang Hukum Perdata. Sedangkan mengenai prosedur kontrak pembangunan suatu proyek milik Pemerintah yang dibiayai melalui Sistem Build, Operate and Transfer diatur melalui Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 4 70/KMK.O 111994 Tentang Tata Cara Penghapusan dan Pemanfaatan Barang Milik/Kekayaan Negara, bertanggal20 September 1994.

Seperti kebanyakan keputusan-keputusan yang dikeluarkan oleh seorang Menteri, biasanya di dalam keputusan itu disebutkan mengenai terminologi atau definisi dari suatu hal yang diatur atau dibicarakan, misalnya apa itu yang dimaksud dengan BOT (Build, Operate and Transfer). Demikian pula untuk memudahkan pengertiannya, baik secara hukum maupun dalam arti umum, tulisan ini akan memberi terminologi dari hal-hal yang dibicarakan, adalah sebagai berikut :

a. Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer/BOT), adalah pemanfaatan barang milik/kekayaan Negara berupa tanah oleh pihak lain, dengan cara pihak lain tersebut membangun bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya di atas tanah tersebut, serta mendayagunakannya dalam jangka waktu tertentu, untuk kemudian menyerahkan kembali tanah. bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada Departemenl Lembaga bersangkutan setelah berakhirnya jangka waktu yang disepakati. (Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 470/KMK.Ol/1994 Tentang Tala Cara Penghapusan dan Pemanfaatan Barang Milik!Kekayaan Negara);

b. Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer/BOT), adalah pemanfaatan barang milik kekayaan Negara atau swasta badan hukum atau perorangan yang berupa tanah oleh pihak lain. Pihak lain tersebut

7

8

membangun bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya di atas tanah tersebut, serta mendayagunakannya dalamjangka waktu tertentu, untuk kemudian menyerahkan kembali tanah, bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada Departemen/Lembaga atau pemilik laban bersangkutan setelah berakhimya jangka waktu yang disepakati (usulan Tim);

c. Hak eksklusif, adalah hak yang diperoleh suatu badan hukum Pemerintah untuk memanfaatkan sesuatu hal tertentu berdasarkan suatu peraturan perundang-undangan;

d. Pemerintah, adalah organ yang menjalankan wewenang dan kekuasaan negara untuk mengatur kehidupan sosial;

e. Orang perorangan, adalah seseorang ataupun suatu perkumpulan orang atau pun suatu badan hukum yang memiliki tanah atau laban atau bangunan (strategis) untuk melakukan kegiatan bisnis;

f. Investor, adalah pihak lain (BUMN/BUMD/Koperasi/Swasta) yang membiayai pembangunan bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya;

g. Pemanfaatan, adalah proses perbuatan untuk mengambil manfaat dari objek yang diperjanjikan;

h. Pengelolaan, adalah proses melakukan kegiatan tertentu dengan memanfaatkan objek perjanjian untuk diambil manfaatnya;

i. Perjanjian Kontrak Bangun. Perjanjian Kontrak Bangun terdapat dalam perjanjian antara pihak pertama (dalam hal ini pemilik laban strategis) dengan pihak kedua dalam hal merenovasi bangunan yang telah ada, kemudian setelah bangunan direnovasi diperuntukkan sebagai "rumah sewa bagi orang asing". Di dalam Perjanjian Kontrak Bangun tersebut unsur-unsur Perjanjian BOT terdapat di dalam Perjanjian Kontrak Bangun bersangkutan, sebagaimana dapat ditemukan di daerah Kebayoran Baru;

j. Perjanjian Sewa Menyewa. Perjanjian Sewa Menyewa yang memenuhi unsur-unsur Perjanjian BOT bisa ditemukan di dalam pembangunan cottage, art shop ataupun usaha-usaha lain yang terdapat di daerah Bali. Dalam Perjanjian Sewa Menyewa ini, pihak pertama ada yang merupakan

perorangan tetapi juga ada yang merupakan sekelompok orang, yang menyewakan tanahnya baik yang berupa tanah pribadi ataupun tanah milik adat;

k. Perjanjian Sewa Menyewa. Sama halnya dalam hal perjanjian Sewa Menyewa, maka Perjanjian Sewa Menyewa Tanah yang memenuhi unsur-unsur Perjanjian BOTbisa ditemukanjuga di dalam pembangun-an cottage, art shop atau pun usaha-usaha lain yang terdapat di daerah Bali. Dalam Perjanjian sewa menyewa Tanah ini, pihak pertama ada yang merupakan perorangan tetapijuga ada yang merupakan sekelompok orang, yang menyewakan tanahnya baik yang berupa tanah pribadi ataupun tanah milik adat;

I. Perjanjian Pemakaian Tanah. Demikian pula dalam hal Perjanjian Pemakaian Tanah, maka Perjanjian Pemakaian Tanah yang memenuhi unsur-unsur Perjanjian BOT juga bisa ditemukan di dalam pembangunan cottage, art shop ataupun usaha-usaha lain yang terdapat di daerah Bali. Dalam Perjaojian Pemakaian Tanah ini, pihak pertama ada yang merupakan perorangan tetapi juga ada yang merupakan sekelompok orang, yang menyewakan tanahnya baik yang berupa tanah pribadi ataupun milik adat;

m. Perjanjian Kerjasama. Sedangkan di dalam Perjanjian Kerjasama yang memenuhi unsur Perjanjian BOT bisa ditemukan dalam perjanjian pembangunan infrastruktur yang memerlukan dana besar, misalnya pembangunan jaringan telepon ataupun pembangunan jalan tol.

4. Asas-asas Perjanjian BOT

Di dalam naskah laporan basil penelitian awal untuk penyusunan naskah akademis ini dinyatakan, bahwa perjanjian (BOn yang mereka buat pada asasnya menlJ)akan suatu "asas kerja-sama yang saling menguntungkan ", dimana pemilik laban yang semula hanya memiliki laban (atau beserta bangunannya) saja setelah adanya kerjasama dengan Perjanjian BOT pada suatu saat akan memiliki bangunan (atau bangunan yang lebih baik dari bangunan semula). Begitu pula pihak Pemerintah yang semula hanya pemegang hak eksklusif saja yang bilamana akan mewujq,dkan fisik bangunannya tidak mempunyai dana yang cukup. Setelah adanya kerjasama dalam bentuk Perjanjian BOT diharapkan akan memiliki fisik bangunan. demikian pula bagi pihak investor dengan adanya kerjasama dalam Perjanjian BOT akan mendapat suatu keuntungan dari pengelolaannya.

9

10

Di samping itu adanya "asas kepaslian hukum ", bahwa pada suatu saat investor akan mengembalikan bangunan beserta fasilitasnya yang melekat padanya (asset) bersanglrutan kepada pihale pemilik lahan/pemegang hale eksklusif.

Kemudian di samping adanya asas kerjasama yang saling meng-untungkan dan asas kepastian hukum, juga adanya "asas musyawarah". Artinya jika timbul perselisihan antara pihale investor dengan pihale pemilik lahanlpemegang hale eksklusif, baik saat membangun, mengoperasionalkan basil bangunan serta hal-hallainnya. mereka akan menyelesaikannya dengan cara mengadakan musyawarah. Apabila musyawarah itu tidak didapat, mereka akan menyerahkan penyelesaiannya pada keadilan putusan hakim. Demikian pula hal-hal yang belum atau kurang diatur di dalam Perjanjian BOT -nya, kedua belah pihale sepakat untuk mengatur lebih lanjut dalam perjanjian tersendiri. Dengan demikian di dalam Perjanjian BOT paling tidak didasarkan atas 3 asas, yaitu asas kerjasama yang saling menguntungkan dan asas kepastian hukum serta asas musyawarah.

BABm SUBSTANSI PERJANJIAN BUILD, OPERATE

AND TRANSFER

1. Para Pihak

Yang dimaksud dengan "para pihak" di dalam PeJjanjian Build, Oper-ate and Transfer (kemudian disingkat menjadi "peJjanjain BOT", adalah antara pihak pemilik laban strategis (swasta) dengan pihak investor dan antara pemilik hak eksklusif (pemerintah), kemudian disebut sebagai Pihak Pertama" dengan pihak investor, kemudian disebut sebagai "Pihak Kedua".

a. Pihak Pertam-

1) Pemilik Laban Strategis (Swasta) Yang dimaksud sebagai "pemilik laban strategis (swasta)"

disini, adalah pihak yang menyediakan tanah beserta bangunannya ataupun tanahnya saja yang letaknya strategis pada jalur pereko-nomian ataupun yang letaknya sangat mungkin diambil manfaat ekonominya secara maksimal. Misalnya tanah beserta bangunan yang kemudian bangunannya itu direnovasi untuk kemudian basil bangunan barunya disewakan kepada orang lain, seperti halnya yang teJjadi diwilayah Kebayoran Barn, Jakarta Selatan. Atas tanah milik adat Banjar Basangkasa, Kuta, Bali yang diatasnya di ban gun cottage dengan peJjanjian pembiayaan Sistem BOT. Laban strategis seperti itu tidak hanya diperuntukkan sebagai "rumah sewaan" ataupun "cottage" saja, tetapi ada pula yang diperuntukkan sebagai hotel, perkantoran ataupun untuk kepentingan usaha lainnya, misalnya art shop, restoran dan lain-lain seperti yang teJjadi di Wtlayah Sanur, Kuta, Denpasar, Bali.

2) Pihak Pemegang Hak Eksklusif (Pemerintah) Lain halnya dengan pihak pemegang hak eksklusif

(pemerintah) dalam PeJjanjian BOT. Dalam hal ini yang dimaksud sebagai "pihak pemilik hak eksklusif (pemerintah)", adalah suatu badan hokum pemerintah yang berdasarkan suatu peraturan perundang-undangan memiliki hak untuk merYatankan suatu usaha tertentu, sebagai pelaksanaan Pasal 33 UUD 1945. Misalnya Departemen Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi dengan salah satu Unitnya f dalam hal ini PT Telkom) berhak untuk mengelola

ll

jaringan telepon. Departemen Pekerjaan Umum dengan salah satu Unitnya (dalam hal ini Direktorat Jenderal Bina Marga) untuk mengelolajalan tot. Departemen Pertambangan dan Energi dengan salah satu Unitnya ( dalam hal ini PT PLN, Persero) untuk mengelola somber tenaga listrik. Oleh karena hak kelola tersebut dimiliki atau diberikan berdasarkan pernturan perundang-undangan (dalam hal ini Undang Undang Tentang Telekomunikasi, Undang Undang Tentang Jalan Tol dan Undang Undang Tentang Kelistrikan), maka hak itu dinamakan hak eksklusif. Hak eksklusif untuk mengelola jaringan telepon, jalan tol dan sumber tenaga listrik tersebut pembangunannya bisa dilakukan dengan Sistem Build, Operate and transfer.

b. Pihak Kedua Yang dimaksud sebagai "pihak kedua" disini adalah "investor" yang

menanamkan dananya untuk membangun proyek yang dibiayai dengan Sistem BOT, yang dalam hal ini bisa perornngan, bisa suatu badan usaha di luar badan hukum, bisa suatu badan hukum atau suatu sekumpulan badan hukum yang menyediakan dana untuk membiayai objek Peijanjian BOT. Dalam pembangunan misalnya rumah sewa untuk orang asing, cottage, restornn, art shop, coffee shop (yang biayanya tidak terlalu besar), maka biasanya dibiayai oleh investor perornngan baik yang berbadan hukum ataupun tidak. Sedangkan dalam membangun perkantoran, ho-tel, jaringan telepon, jalan tol ataupun pembangkit somber tenaga listrik (yang biaya pembangunannya relatifbesar) sehingga perlu dipikul oleh sekumpulan badan usaha.

2. Lingkup Pekerjaan

12

Pada dasarnya mengenai lingkup pekerjaan pembangunan proyek yang dibiayai dengan Sistem BOT terbagi menjadi 2 kepentingan, yaitu dilihat menurut kepentingan investor dan kepentingan pemerintah.

Jika dilihat dari segi kepentingan investor, maka lingkup pekerjaan pembangunan proyek yang dibiayai dengan Sistem BOT, mengenai bentuk, ukuran, konstruksi, jenis bahan bangunan dan lain-lain fasilitas yang menyertai pada proyek itu "ditentukan sendiri oleh investor". Hal itu terjadi pada pembangunan cottage, rumah sewa untuk ornng asing, coffee shop, dan art shop. Tetapijika dilihat dari segi kepentingan Pemerintah, seperti dalam pembangunan jalan tol, jaringan telepon, pembangkit tenaga listrik, maka

proyek-proyek itu jika dibiayai dengan sistem BOT bukan investor yang menentukan bentuk, ukuran, konstruksi, jenis baban banguoan dan lain-lain fasilitas yang menyertai pada proyek itu, namun yang menentukan adalah Pemerintah sebagai pemilik proyek. Sedangkan investor hanyalah sekedar konsultannya saja dan yang penting ia membiayai pembanguoan atas proyek bersangkutan.

3. Pelaksanaan Pembangunan

a. Perizinan Segala perizinan yang diperlukan dari instansi yang berwenang.

misalnya untuk mendirikan banguoan (1MB), memiliki dan mempergu-nakan bangunan-bangunan tersebut akan diurus oleh dan atas biaya pihak kedua sendiri, yaitu investor. Sedangkan pihak pertama, yaitu pemilik laban ataupun pihak pemerintah mendukung atau membantu dalam proses permintaan izin pelaksanaan pembangunan proyek bersangkutan.

b. Asuransi Demikian pula untuk masalah asuransinya, maka yang mengurus

dan membiayai preminya ditanggung oleh investor. Pada proyek swasta, maka asuransi dilakukan oleh investor setelah bangunan atau proyek selesai dibangun ataupun selama bangunan dioperasionalkan. Sedangkan pada proyek pemerintah, asuransi dilakukan sejak mulai dibangunnya proyek bersangkutan, misalnya asuransi tenaga kerja pada waktu membangun dan asuransi kerugian lainnya setelah bangunan selesai dibangun dan selama dioperasionalkan oleh investor.

4. Pengoperasionalan Bangunan

a. Peruntukkan Bangunan Sesuai dengan peruntukkannya, maka bangunan yang dibangun

dengan dibiayai Sistem BOT harus digunakan sesuai dengan perjanjian peruntukkan semula, misalnya cottage digunakan untuk tempat menginap, bukan sebagai tempat judi atau sebagai art shop. Demikian pula kalau semula hasil pembangunan yang dibiayai den gao Sistem BOT diperuntukkan sebagai jalan tol yang dipungut biaya, maka harus sesuai dengan perjanjian semula, yaitu sebagai jalan tol yang dipungut biaya.

b. Pemasaran Mengenai pemasaran atas sewa-menyewa dan lain-lain atas

13

bangunan yang dibiayai denpn Siatem BOT, sepenuhnya dilakukan oleh investor. Sedaqlcan pemilik laban ataupun pemerintah sebapi pemilik bangunan itu nantinya, tidak melakulcan upaya pemasaran.

c. Tarlf Tarifsewa rumah bagi orang asing di mana rumah tenebut dibanJUn

dengan pembiayaan Sistem BOT, biasanya ditentukan sendiri oleh pihak investor. Bagi pemilik laban tidak boleh ikut campur dalam penentuan besar kecilnya tarif sewa rumah bagi orang asing tersebut, kecuali dipeljanjikan sebaliknya. Pemerintah sendiri juga belum memiliki peraturan besar-kecilnya sewa rumah bagi oranga asing. Demikian pula tarif untuk menginap di hotel, cottage, harga coffee di coffee shop, ataupun harga benda-benda di art shop tidak ada ketentuan dari pemerintah. Tarif ataupun harga itu ditentukan sepihak oleh investor. Hanya saja untuk tarifsarana umum yang dibangun dengan Sistem BOT, seperti misalnya jalan tol, pulsa, satuan pemakaian daya listrik, ditentukan pemerintah. Namun demikian investomyajuga berhak untuk mengajukan besar-kecilnya tarif-tariftersebut. Tetapi untuk yang terak-hir tersebut karena menguasai hidup orang banyak tarifnya di tentukan Pemerintah, saat ini melalui Keputusan Presiden.

5. Jangka Waktu

Petjanjian BOT (dalam hal ini dengan istilah kontrak bangun, sewa menyewa, sewa menyewa tanah, pemakaian tanah, dan petjanjian ketjasama) diterima dan dilangsungkan "biasanya" untuk waktu 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak penandatanganan akta petjanjiannya. Apabila setelah masa Perjanjian berakhir pihak kesatu belum bermaksud untuk mempergunakan sendiri dan berkehendak untuk menyewakan lagi, maka pihak kedua diberi hak mendahulu/utama untuk menyewakan kembali tanah dengan segala sesuatu yang telah menjadi haknya tersebut, dengan syarat dan ketentuan baru, yang akan dirundingkan dan disepakati kemudian.

6. Jaminan Investor

14

Untuk lebih menjamin bahwa pihak kedua pada akhimya akan menepati dan melaksanakan syarat dari ketentuan Perjanjian BOT dengan baik sebagaimana mastinya, maka pihak kedua sekarang untuk nanti pada waktunya, dengan ini memberi kuasa penuh kepada pihak kesatu, kuasa mana

tidak akan hapus dengan cara apapun. selama Perjanjian BOT ini belum berakhir, untuk dan atas kepentingan pibak kesatu :

a. membongkar dan mengeluarkan segala macam barang apapun, baik milik pibak kedua maupun pihaklorang lain. yang mendapat bak dari pibak kedua, dari tempat yang disewakan;

b. berbuat sesuatu yang diperlukan atau dihamskan untuk pengosongan, tanpa diperlukan lagi kuasa khusus untuk itu;

c. jika perlu dapat meminta bantuan alat-alat Negara yang berwenang; d. segala ongkos untuk itu menjadi beban. ditanggung dan harus dibayar

oleh pibak kedua.

Disamping itu pihak kesatu dengan alasan apapun juga tidak dapat mengakhiri Perjanjian BOT ini secara sepibak dan segala perbuatan yang bertentangan dengan ini, oleh pibak kedua dianggap tidak sah dan karenanya pibak kedua berbak menuntut ganti rugi yang ditimbulkannya.

7. Kewajiban investor

Selama Perjanjian BOT ini masih berlangsung antara para pihak, maka pihak kedua wajib :

a. memelihara dan menjaga dengan baik bagaimana lazimnya apa yang disewa menurut ketentuan. peraturan dan kebiasaan yang berlaku, atas biaya yang hams dipikul oleh pihak kedua;

b. memperbaiki kerusakan-kerusakan yang terjadi atas apa yang disewa menurut ketentuan. peraturan dan kebiasaan yang berlaku, atas ongkos/ biaya yang hams dipikul oleh pihak kedua;

c. mentaati semua peraturan dan ketentuan yang berlaku, baik yang sekarang telah ada maupun yang akan ada kemudian;

d. memberikan kesempatan bagi pihak kesatu untuk memetik buah-buah kelapa yang masih ada pohon pada saat-saat yang akan diberitahukan oleh pibak kedua;

e. sekiranya untuk tanah yang disewakan dengan akta ini dan bangunan-bangunan yang terdapat diantaranya kemudian dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), maka Pajak Bumi. dan Bangunan (PBB) tersebut ditanggung dan hams dibayar tepat waktu oleh pihak kedua;

f. dilarang untuk menjadikan tanggunganljaminan untuk pelunasan sesuatu utang dalam bentuk dan menurut cara apapun yang dibuat oleh pihak kedua dengan siapapun juga;

15

8. Hak Investor

Investor berhak :

a. Untuk atas biaya dan risiko sendiri pihak kedua mendirikan bangunan-bangunan di atas tanah yang disewanya tersebut menurut rencana yang dikehendaki atas biaya dan risiko pihak kedua sendiri;

b. mengadakan perubahan-perubahan yang diperlukan atas bangunan-bangunan tersebut bila diperlukan dengan ketentuan : 1) izin yang diperlukan dari instansi yang berwenang untuk

mendirikan, memiliki dan mempergunakan bangunan-bangunan tersebut akan diurus oleh dan atas biaya pihak kedua sendiri;

2) bentuk, ukuran dan jenis bahan-bahan dari bangunan tersebut maupun perubahan yang diperlukan ditetapkan oleh pihak kedua sendiri pula;

3) untuk melaksanakan pembangunan bangunan di atas tanah pekarangan yang disewa olehnya, pihak kedua berhak memotong atau menebang pohon-pohon yang menghalangi pembangunan bangunan yang dilaksanakan oleh pihak kedua tanpa pihak kedua diwajibkan membayar ganti rugi untuk itu berupa apapun kepada siapapun;

4) menarnbah/memasang perlengkapan a tau peralatan yang diperlukan atas biaya dan risiko pihak kedua;

5) menyewakan ulanglmengoperkan hak sewa tanah dan turutannya tersebut kepada pihak lain untukjangka waktu yang tersisa sampai Perjanjian BOT berakhir baik seluruhnya maupun sebagian asal memberitahukan terlebih dahulu kepeda pihak kesatu.

9. Jaminan Pemilik Lahan/Pemilik Hak Eksklusif

16

Pihak kesatu menjarnin, pihak kedua tidak akan mendapat gugatan atau tuntutan berupa apapun dari siapapun, dan tetap akan menyelesaikan sendiri semua persoalan yang kemudian hari akan mungkin timbul atas pemilikan tanah tersebut, dengan biaya dan risiko pihak kesatu pula. Untuk itu pihak kesatu memberikan jarninan kepada pihak kedua, bahwa :

a. Pihak kesatu adalah satu-satunya pihak yang berhak menyewakan tanah yang disewakannya menurut akta ini, sehingga tanah yang disewanya tersebut tanpa mendapat gangguan dari pihak kesatu atau pihak yang

mendapat hak dari pihak kesatu ataupun pihak ketiga, memanfaatkan tanah yang disewanya tersebut;

b. Menyewakan tanah dan turutannya tersebut bebas dari sitaan, tidak sedang dijaminkan guna pelunasan suatu utang. tidak dalam keadaan sengketa dan bebas dari segala tagihan berupa apapun dari yang berwajib;

c. Dengan perjanjian ini pihak kesatu berjanji dan mengikat diri untuk memberikan Hak Guna Bangunan atau hak-hak lain yang diperlukan pihak kedua sepanjang dimungkinkan berdasarkan aturan perundangan yang berlaku diatas tanah dan turutannya tersebut, untuk itu pihak kesatu bersedia turut danlatau membantu menghadap kepada pejabat-pejabat yang berwenang guna menandatangani akta-akta atau surat-surat yang diperlukan.

Jika karena sesuatu sebab hak/pemilikan atas tanah pekarangan kosong tersebut di atas beralih ke tangan pihak lain, Perjanjian BOT ini tetap berlaku dan harus dihormati serta segala ketentuan dan syarat -syarat dalam perjanjian ini harus ditaati secara jujur.

Perjanjian BOT ini juga tidak akan menjadi gugur atau hapus jika salah satu pihaklpara pihak meninggal dunia. atau terjadi pergantian pemimpin melainkan para ahli waris dari yang meninggal dunia dengan pihak yang masih hidup atau antara para ahli waris mereka atau yang menggantikannya diwajibkan menghormati dan/atau melanjutkan Perjanjian BOT ini dengan ketentuan dan syarat-syarat dalam perjanjian ini.

10. Pengembalian Asset

Pada saat Perjanjian BOT berakhir/masa perjanjian selesai, maka bangunan-bangunan dan bagian~ya serta turutan dan perlengkapannya termasuk segala perubahan dan tambahan pada bangunan tersebut menjadi hak dan dimiliki pihak kesatu tanpa perlu pihak kesatu membayar ganti rugi berupa apapun kepada siapapun juga.

Pada hari berikutnya sejak Perjanjian BOT berakhir, pihak kedua harus menyerahkan kembali tanah dan turutannya kepada pihak kesatu dengan segala sesuatu yang telah menjadi haknya dalam keadaan kosong, tanpa penghuni dan barang, serta tetap dalam keadaan terpelihara baik.

Apabila pada akhir perjanjian pihak kedua belum dapat menyerahkan kembali persiVtanah tersebut dengan segala sesuatu yang terdapat di atasnya,

17

yang disepakati telah menjadi hak pihak kesatu, maka dengan lampaunya saja sudah merupakan bukti yang cukup tentang kelalaian pihak kedua, sehingga tanpa perlu peringatan tertulis terlebih dahulu. baik dengan surat juru sita ataupun surat lain atau d~ngan cara apapun, pihak kedua telah dianggap lalai, karenanya mgib membayar denda danlatau ganti rugi sebesar yang akan disesuaikan pada waktu itu, yang dapat ditagih seketika dan sekaligus lunas, kecuali para pihak telah mengadakan kesepakatan untuk melangsungkan sewa menyewa baru, sebagai perubahan atau perpanjangan perjanjian yang sudah berakhir.

11. Keadaan Paksa

18

Overmacht atau keadaan-paksa adalah keadaan-keadaan yang menyebabkan salah satu atau kedua pihak tidak dapat melaksanakan perjanjian sesuai dengan kesepakatan bersama sebelumnya. Jika perjanjian diakhiri baik secara sepihak atau secara bersama sebagai akibat adanya keadaan-paksa, maka salah satu pihak tidak dapat menuntut pihak lainnya untuk melaksanakan kewajiban dan, sebaliknya, tidak harus pula melaksanakan apa yang menjadi kewajibannya terhadap pihak lainnya.

Apabila suatu pihak mengakhiri perjanjian secara sepihak, pihak yang mengakhiri itu pada umumnya dibebani dengan kewajiban tertentu, misalnya dengan mengganti kerugian yang diderita oleh pihak lainnya. Kerugian itu dapat meliputi kerugian karena biaya-biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan. Dalam hal-hal tertentu, kerugian itu dapat pula meliputi kerugian karena keuntungan yang diharapkan akan diperoleh yang namun tidak jadi diperoleh karena perjanjian diakhiri secara sepihak. Ketentuan umum bagi pengakhiran secara sepihak di atas tidak berlaku bagi keadaan-paksa. Menurut undang-undang, keadaan-paksa akan menyebabkan perjanjian batal demi hukum. Ini berarti bahwa segala kerugian menjadi risiko yang ditanggung masing-masing pihak.

Sebagai salah satu bentuk perjanjian, perjanjian BOT dapat pula, meski tidak harus, memuat ketentuan mengenai keadaan-paksa ini. Kalaupun keadaan-paksa ini tidak dimuat dalam perjanjian, maka pihak yang mengakhiri (apabila perjanjian diakhiri secara sepihak, dapat mengajukan perkaranya kepada pengadilan). Namun, dari segi kepastian hukum, lebih baik ketentuan ini dimuat di dalam perjanjian. Pemuatan klausula mengenai keadaan-paksa mempunyai keuntungan-keuntungan :

a Para pibak dapat mengatur sendiri keadaan-keadaan apa yang dapat dianggap sebagai keadaan-paksa yang disesuaikan dengan kebutuhan dan situasi kookrit para pihak. Sebagaimana diketahui, setiap perjanjian mempunyai sifat-sifat dan situasi-situasi kbas yang mungkin tidak ada dalam perjanjian lain yang serupa. Klausula yang diatur dapat saja lebih luas,namun tidak boleh lebih sempit, daripada apa yang ditentukan dalam undang-undang atau kebiasaan yang berlaku.

b. Para pihak dapat segera menyelesaikan persoalan yang timbul dari pengakhiran perjanjian, baik secara sepihak atau bersama, karena tidak harus mengikutsertakan peran pengadilan. Para pihak telah mengetahui posisi para pihak dengan pasti. Penyelesaian secara musyawarah ini menguntungkan karena :

1) salah satu pihak tidak hams mengeluarkan biaya perkara yang sebenamya tidak perlu. Hal ini akan terasa memberatkan, khususnya bagi pihak pemilik yang secara finansial kurang begitu kuat dibandingkan dengan pihak lainnya.

2) hubungan baik antara para pihak masih tetap terpelihara, sehingga apabila keadaan-paksa itu telah berlalu dan para pihak masih ingin melanjutkan perjanjian, maka hal itu akan lebih mudah dilaksanakan. Penyelesaian melalui pengadilan sering menimbulkan suasana tidak enak antara para pihak, sehingga di kemudian hari akan lebih sulit untuk memulai ataupun meneruskan kembali perjanjian.

Keadaan-paksa dapat teijadi karena berbagai hal. Tidak setiap kedaan atau kejadian dapat menyebabkan timbulnya keadaan-paksa. Menurut ICC Standard Clause, keadaan atau kejadian yang dapat dianggap sebagai menimbulkan keadaan-paksa harus memenuhi syarat -syarat secara kumulatif sebagai berikut :

a. Kejadian itu disebabkan oleh sesuatu yang berada di luar kekuasaan salah satu ataupun para pihak. Kejadian itu dapat meliputi antara lain : I) perang, aksi perusakan atau pembakaran yang disebabkan oleh

kekacauan atau huru-hara umum, sabotase; 2) bencana alam, seperti banjir, letusan gunung, disambar petir, wabah

penyakit atau yang sejenisnya; 3) kebakaran, ledakan bahan berbahaya, kerusakan mesin atau pabrik

dan semacamnya~

19

20

4) aksi mogok atau boikot; 5) keluarnya peraturan oleh pemerintah yang mengakibatkan isi

perjanjian menjadi sesuatu yang melanggar hukum, misalnya ada larangan membangun di suatu wilayah tertentu, sedangkan isi perjanjian ada mengenai pengoperasian suatu bangunan di wilayah yang dulu belum ada larangan membangun.

b. Kejadian itu atau akibat-akibat dari kejadian itu tidak mungkin diketahui sebelumnya pada waktu perjanjian dibuat; dan

c. Kejadian itu atau akibat-akibat dari kejadian itu tidak dapat dihindari.

Pihak yang terpaksa mengakhiri perjanjian karena adanya keadaan-paksa wajib memberitahukan mengenai hal itu kepada pihak lainnya mengenai halangan yang menyebabkan ia tidak dapat meneruskan perjanjian. Melalui pemberitahuan itu ia menyampaikan keinginannya untuk entah mengakhiri perjanjian seluruhnya ataupun untuk sementara saja, tergantung dari jenis keadaan-paksa yang ada. Kewajiban pemberitahuan ini berlaku juga jika keadaan-paksa itu kemudian berakhir, jika perjanjian hanya diakhiri secara semen tara.

Pembebasan dari kewajiban biasanya berlaku segera setelah pemberitahuan dilakukan secara layak. Kelalaian pemberitahuan akan mengakibatkan pihak yang mengakhiri akan tetap menanggung kerugian yang terjadi sampai saat pemberitahuan dilakukan secara layak, karena jika pemberitahuan telah dilakukan lebih dahulu, maka pihak yang lain itu mungkin tidak akan melakukan suatu kegiatan yang mengeluarkan biaya yang sebenarnya tidak perlu dikeluarkan apabila ia telah mendapat pemberitahuan sebelumnya mengenai keadaan-paksa yang terjadi.

Di dalam perjanjian dapat diatur apakah pengakhiran karena keadaan-paksa itu akan meniadakan seluruh hak dan kewajiban para pihak. Para pihak dapat pula memperjanjikan bahwa hal-hal tertentu yang akan masih tetap menjadi hak dan kewajiban para pihak sepanjang hal itu dianggap perlu, seperti misalnya pembayaran bunga pinjaman. Para pihak dapat pula memperjanjikan bahwa keadaan-paksa itu hanya bersifat menunda perjanjian untuk sementara waktu sampai keadaan-paksa berakhir. Dalam hal ini perjanjian tidak berakhir dan tidak dapat diakhiri. Penentuan mengenai waktu sementara itu tergantung pada kemampuan dari pihak yang terpaksa menunda perjanjian itu untuk memulai kembali syarat-syarat dalam perjanjian serta, tentu saja, keinginan dan minat pihak lainnya untuk menerima keadaan

penundaan sementara. Lamanya waktu sementara itu perlu pula diatur oleh para pihak. Jika waktu sementara itu dilampaui, maka perjanjian clapat diakhiri tanpa hak menuntut agarperjanjian tetap diteruskan. Apa yang telah diterima oleh masing-masing pihak sebelum perjanjian diakhiri tidak dapat diminta kembali oleh para pihak.

Masing-masing pihak dibebaskan dari kewajiban atau pelaksanaan kewajiban berdasarkan Perjanjian Build, Operate and Transfer ini yang disebabkan oleh keadaan atau kejadian atau lain-lain hal yang berada di luar kewajaran para pihak, seperti misalnya secara mendadak dan tidak terduga terjadi kebakaran, bencana alam, perang, huru-hara, terjangkitnya penyakit epidemilwabah, atau adanya peraturan pemerintah yang secara langsung berkaitan atau mempengaruhi pelaksanaan Perjanjian BOT, atau adanya kebijakan Pemerintah karena untuk kepentingan umum tanah tersebut terkena proyek Pemerintah atau proyek yang disetujui Pemerintah atau karena terjadinya bencana alam atau sebab-sebab lain yang tidak dapat dihindari oleh pihak kesatu tanah dan turutannya tersebut tidak bisa dikuasai dan dimiliki lagi oleh pihak kesatu, atau seandainya ada pelebaran jalan, sehingga pelaksanaan Perjanjian BOT tidak mungkin diteruskan, maka hal itu di luar kesalahan dan tanggung jawab dari pihak kesatu. Demikian pula segala kerugian yang timbul menjadi risiko dan ditanggung oleh masing-masing pihak, sama-sama tidak menuntut yang satu terhadap yang lain. Apabila pekerjaan dari P~ian BOT tersebut akan dilanjutkan, maka perlu diadakan negosiasijadwal pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan ketentuan (baru) yang ada.

Sedangkan masalah "overmacht" ini menurut ICC STANDARD CLAUSE, maka Grounds of relief from liability dapat berupa :

a. A party is not liable for a failure to perform any of his obligations in so far as he proves :

l) that the failure was due to an impediment beyond his control, and 2) that he could not reasonably be expected to have taken the impedi-

ment and its effects upon his ability to perform into account at the time of the conclusion of the contract, and

3) that he could not reasonably have acvoided of overcome it or at least its effects.

b. An impediment within paragraph (l) above, may result from events such as the following, this enumeration not being exhaustive :

21

22

I) war, wheter declated or not, civil war, riots and revolutions, acts of piracy, acts of sabotage.

2) natural disasters such as violent stroms, cyclones, earthquakes, tidal waves, floods, destructions by lightning.

3) explosions, fires, destructions of machines, of factories, and of any kind of installations.

4) boycotts, strikes and lock-outs of all kinds, goslows, occupation of factories and premises, and work stoppages which occur in the en-terprise of the party seeking relief.

5) acts of authority, wheather lawful or unlawful, apart from acts for which the party seeking relierf has assumed the risk by virtue of other provisions of the contract, and apart from the matters men-tioned in paragraph 3, below.

c. For the purposes of paragraph ( 1) above, and unless otherwise provided in the contract, impediment does not include lack of authorisations, of licences, of entry or residence permits, or of approvals necessary for the performance of the contract and to be issued by a public authority of any kind whatscever in the country of the seeking relief.

Duty to notify d. A party seeking relief shall as soon as practicable after the impediment

and its effects upon his ability to perform became known to him give notice to the other party of such impediment and its effects on his ability to perform Notice shall also be given when the ground of relief ceases.

e. The ground of relief takes effect from the time of the impediment or, if notice is not timely given, from the time of notice. Failure to give notice makes the afiling party liable in damages for loss which otherwise could have been avoided.

Effects of ground of relief f. A ground of relief under this clause relieves the failing party from dam-

ages, penalties and other contractual sanctions, expect from duty to pay interest on money owing as long as and to the extent that the ground subsits.

g. Further it postpones the time for performance, for such period as may be reasonable, thereby excluding the other party's right, if any, to termi-nate or rescind the contract In determining what is reasonable period, regard shall be had to the failing party's ability to resume performance,

.. -

and the other party's interest in receiving performance, and the other party's interest in receiving performance despite the delay. Pending re-sumption of performance by the failing party the other party may sus-pend his own performance.

h. If the grounds of relief subsist for more than such period as the parties provide (the applicable period to be specified here by the parties), or in the absence of such provision for longer than a reasonable period, either party shall be entitled to terminate the contract with notice.

L Each party may retain he has received from the performance of the con-tract carried out prior to the termination. Each party must account to the other for any unjust enrichment resulting from such performance. The payment of the final balance shall be made without delay.

12. Penyelesaian Sengketa dan Pilihan Hukum

a. Kemungkinan antara pihak Pemerintah dengan pihak investor akan terjadi sengketa karena sesuatu hal sehingga terjadi pemutusan hubungan kerjasama namun sebelumnya hams ada suatu putusan. Narnun demikian sebelum hubungan kerjasarna itu diputuskan, maka segala perselisihan yang timbul dari atau sehubungan dengan perjanjian atau pelaksanaan perjanjian termasuk keabsahan, ruang lingkup pekerjaan, pengertian, konstruksi dan interpretasinya sedapat mungkin akan diselesaikan dengan musyawarah. Apabila musyawarah itu tidak didapat, maka akan diselesaikan dengan prosedur arbritase yang terdiri dari 3 orang arbiter dan putusan arbiter mengikat kedua belah pihak.

b. Adapun yang menjadi sebab putusnya hubungan kerja sarna yang secara langsung dapat diputuskan adalah :

I) apabila dalam jangka waktu 60 hari setelah perjanjian ditandatangani investor tidak memulai pekerjaannya;

2) apabila hak yang diberikan kepada investor diserahkan kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan dan izin tertulis dari Pemerintah c.q. Departemen pernilik proyek;

3) apabila investor tidak mentaati segala ketentuan, baik yang ditetapkan dalarn perjanjian rnaupun instansi yang berwenang;

23

24

4) apabila investor tidak mampu melanjutkan pembangunan, a tau Surat lzin Usahanya dicabut atau tidak berlaku lagi, atau investor dinyatakan pailit oleh pengadilan;

c. Dalam hal terjadi pemu~ hubungan kerjasama secara sepihak itu pihak pemberi kerja dalam hal ini Departemen yang bersangkutan berhak untuk:

I) mengesampingkan berlakunya ketentuan Pasal. 1266 Kitab Undang Undang Hukum Perdata terhadap segala sesuatu yang bertalian dengan pemutusan hubungan kerjasama menurut pasal itu, sehingga pemutusan perjanjian cukup dilaksanakan pihak Departemen dengan memberitahukan secara tertulis kepada pihak investor;

2) menunjuk pihak lain lagi untuk melaksanakan atau meneruskan pembangunan proyek yang bersangkutan berdasarkan ketentuan dan syarat -syarat baru yang disepakati bersama;

3) memberi kesempatan kepada investor lama dan investor barn yang ditunjuk Departemen pemberi kerja untuk berunding tentang tata cara dan syarat-syarat pelanjutan pelaksanaan pembangunan proyek yang bersangkutan.

d. Masalah pilihan hukum seyogianya diserahkan pada hukum yang berlaku di Indonesia.

BABIV PENJELASAN UMUM

Tempat atau laban strategis dari sudut pandang nilai ekonomi merupakan sarana dan prasarana untuk menjalankan suatu usaha yang sangat diperlukan guna mengembangkan, meningkatkan dan memperlancar perekonomian di Indo-nesia. Sarana beserta prasarananya untuk menjalankan usaha seperti misalnya perkantoran, hotel, apartemen, cottage, rumah kontrakan yang diperuntukkan bagi orang asing, pusat pertokoan, jalan tol atau subway beserta sistem transporta-sinya, sarana telekomunikasi dan juga tenaga listrik banyak diperlukan untuk dibangun keberadaannya di kota-kota besar seperti misalnya Jakarta, Surabaya, Bali, Ujung Pandang, Medan, Bandung dan Semarang. Keperluan tempat usaha seperti itu menyebabkan banyak lahan baru, sedangkan tempat-tempat yang mempunyai arti strategis dari sudut pengertian ekonomi sangat terbatas, sehingga dalam waktu relatif singkat nilai tukar laban tersebut menjadi mahal harganya.

Di samping itu, biaya untuk membangun sarana fisik yang berupa gedung ataupun dalam bentuk lain, misalnya untuk perkantoran, hotel, apartemen, cot-tage, rumah kontrakan yang diperuntukkan bagi orang asing, pusat pertokoan, jalan tol, sistem transportasi, sarana telekomunikasi dan pembangkit tenaga lis-trik, memerlukan biaya yang tidak sedikit jumlahnya. Sedangkan kita ketahui bahwa dana yang disediakan oleh Pemerintah untuk membangun fisik sangat terbatas. Oleh karena itu bagi seseorang ataupun anggota masyarakat yang memiliki "lahan strategis untuk kegiatan bisnis", namun tidak memiliki dana guna mewujudkan fisik bangunan untuk berbisnis, mempunyai kecenderungan menjalin kerja sama dengan pihak investor membiayai pembangunan sarana dan prasarana tersebut dengan Sistem Build, Operate and Transfer (BOn.

Pembangunan fisik suatu proyek yang dibiayai melalui Sistem BOT itu, dalam sistem hukum yang mengatur kegiatan ekonomi merupakan suatu bentuk perjanjian baru, dimana pemilik hak eksklusif (biasanya dimiliki oleh pemerintah) ataupun pemilik lahan (masyarakat/swasta) menyerahkan pembiayaan pembangunan proyeknya kepada pihak investor dan dalamjangka waktu tertentu pihak investor ini diberi hak mengelola bangunan beserta fasilitas bersangkutan guna diambil manfaat ekonominya kemudian setelah lewatjangka waktu itu dilewati bangunan beserta fasilitas lainnya tersebut dikembalikan kepemilikannya kepada pemilik laban secara penuh.

Keuntungan pemilik lahan yang didapat dari pembangunan yang dibiayai dengan Sistem BOT ini adalah :

25

1. Pemi1ik laban (maupun beserta bangunannya) dengan tidak menge1uarkan biaya pada saat berakhimya Perjanjian BOT akan memiliki bangunan (ataupun bangunan yang sudah ada menjadi lebih baik);

2. Pemilik laban serasa terentas dari kemiskinan karena disamping ia akan mendapat bangunan, biasanya iajuga dapat uang terlebih dahulu. Dan dengan uang itu ia bisa melakukan usaha lain untuk meningkatkan taraf hidupnya. Dengan demikian Pembiayaan dengan Sistem BOT ini juga merupakan salah satu cara untuk mengentaskan orang miskin.

Sedangkan beberapa keuntungan yang akan diperoleh Pemerintah c.q. Departemen bersangkutan dalam membiayai proyek infrastruktumya dengan Sistem BOT adalah : 1. Pemerintah dapat mengurangi penggunaan dana APBN dan mengurangi

jumlah pinjaman (baik pinjaman lunak maupun pinjaman komersial);

2. Ak.an menguntungkan secara finansial maupun secara administratif, tidak harus mengadakan studi kelayakan, proyek akan dibiayai dan dilaksanakan dan atas risiko pihak inventor dan dari segi mutunyapun bisa diandalkan;

3. Pada masa akhir pengelolaan oleh pihak investor, segala bangunan dan fasilitas yang ada diserahkan kepada Pemerintah;

4. Pembiayaan dengan sistem BOT tidak menimbulkan beban utang bagi Pemerintah;

5. Membuka lapangan kerja baru, yang seharusnya hal itu tak terjadi jika proyek yang bersangkutan tidak dibiayai dengan sistem BOT, sehingga hal itu bisa mengurangi jumlah pengangguran;

6. Mempercepat proses transfer of technology terutama jika investomya dari luar negeri.

Bagi investor keuntungan dapat diperoleh antara lain : 1. Diterapkannya sistem BOT membuka kesempatan kepada investor, untuk

memasuki bidang-bidang usaha yang semula hanya diberikan kepada atau dikelola oleh Pemerintah atau BUMN;

2. Memperluas usaha atau ekspansi ke bidang-bidang usaha yang mempunyai prospek bagus dan menguntungkan;

26

3. Menciptakan bidang dan ildim usaha yang baru;

4. Dapat memanfaatkan laban-laban strategis baik yang dimiliki oleh Pemerintah ataupun milik masyarakat.

Sedangkan bagi pihak bank keuntungan yang akan diperoleh adalah : l. Mengembangkan bidang usaha atau bisnis peibankan dengan inovasi baru

di bidang pembiayaan proyek menyimpang dari pembiayaan proyek berdasarkan pertimbangan konvensional;

2. Meningkatkan pengetahuan, kemampuan dan keahlian profesional di bidang perbankan;

3. Meningkatkan daya saing lembaga perbankan dalam negeri.

Namun demikian dalam setiap usaha adakalanya kerugian juga menimpa para pelakunya. Tetapi pada dasarnya pemilik laban tidak mengalami kerugian. Hanya saja ia secara psikologis tidak bisa mengutak-atik laban beserta bangunannya serta tidak bisa menjaminkan kepada pihak lain untuk mendapat utang ataupun yang lain. Lain halnya dengan pihak Pemerintah, maka ia akan mengalami kerugian antara lain : 1. Melepaskan monopoli bidang-bidang usaha tertentu dan menyerahkan kepada

pihak swasta;

2. Melepaskan salah satu sumber pendapatan potensial;

3. Melepaskan hak dan pengelolaan asset-asset strategis tertentu dan memberikannya kepada pihak swasta untuk jangka waktu tertentu;

4. Dalam beberapa hal dan biasanya, kepada Pemerintah diminta untuk melaksanakan dan menyelesaikan tugas yang "rumit" dan "rawan", misalnya sehubungan dengan acara pembebasan laban;

5. Dapat meningkatkan biaya pengadaan proyek terkait, sehingga oleh karenanya perlu dikaji secara mendalam pada waktu menghitung keekonomian proyek itu, mengingat dalam sistem ini ada unsur IDC (Interest During Construc-tion).

Sedangkan bagi pihak investor ia dapat juga mengalami kerugian, misalnya : 1. Memasuki bidang usaha yang lebih mengandung risiko;

27

2. Memerlukan perhitungan, pertimbangan, persiapan khusus untuk menempkan sistemBOT;

3. Mungkin akan menghadapi kendala, yaitu kenyataan bahwa jaminan secara konvensional diisyaratkan oleh perbankan, tidak akan diberikan;

4. Sebagai alobat lebih lanjut, kesulitan dalam mendapatkan pinjaman perbankan karena menurut penilaian perbankan proyek-proyek tertentu tersebut kurang "bankable";

5. Dan masalah-masalah dan kerugian-kerugian sebagaimana dihadapi pihak investor, secara mutatis mutandis dapat berlaku terhadap pihak perbankan.

28

1. Kesimpulan

BABV PENUTUP

a. BOT merupakan suatu cara yang terbaik untuk melaksanakan pembangunan terutama untuk meningkatkan penanarnan modal pada industri dengan teknologi tinggi;

b. Penerapan BOT akan memberikan manfaat yang sangat besar bagi pemerintah dan masyarakat Indonesia sebab dengan demikian kita memperoleh kesempatan untuk mendapatkan :

1) Pembangunan fisik yang sangat dibutuhkan dalam meningkatkan kesejahteraan rakyat;

2) Kesempatan untuk alih teknologi dalam usaha mengajukan sektor industri terutama dengan teknologi tinggi;

c. Keuntungan tersebutjelas merupakan faktor penunjang yang sangat besar manfaatnya bagi pemerintah dalam rangka penyediaan sarana dari berbagai sektor yang sangat dibutuhkan oleh masyarakat, selain di lain pihakjuga sekaligus merupakan usaha untuk meningkatkan penanarnan modal di Indonesia;

d. BOT jika dibandingkan terhadap bentuk alternatif lainnya memiliki beberapa kelebihan, dimana kelebihan-kelebihan tersebut akan sangat menguntungkan dan terdapatnya pada tiap tahap dalam pelaksanaan proyek BOT, yaitu meliputi tahap pembiayaan, pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan maupun pengalihan;

e. BOT membawa keuntungan di setiap tahap pelaksanaan proyek tersebut, sehingga merupakan alternatifyang patut memperloeh perhatian untuk melaksanakan proyek-proyek bagi Pertamina di bidang migas, yaitu dalam pembangunan sekaligus pengelolaan fasilitas proyek tersebut.

2. Saran

Jika kita benar-benar menginginkan pranata BOT ini untuk berkembang dengan baik di Indonesia, maka perlu :

29

30

a. Penciptaan perangkat hukum yang baik dan pasti terutama pengaturan yang jelas mengenai status dan letak BOT dalam perangkat hukum In-donesia demi terciptanya kepastian hukum;

b. Perangkat hukum yang dimaksud adalah dalam bentuk Undang-Undang; c. Pendidikan bagi para tenaga kerja Indonesia mengingat BOT cenderung

menggunakan teknologi tinggi yang membutuhkan keahlian khusus; d. Pembinaan mental bagi masyarakat umum mengingat BOT beserta segala

sistemnya membawa kebudayaan baru yang mungkin akan bertentangan dengan kebudayaan kita;

DAFfAR BACAAN

1. UU PMA atau UU PMDN dan yang terakhir me1alui Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 1994;

2. Kitab Undang Undang Hukum Perdata Indonesia;

3. Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pe1aksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;

4. Keputusan Presiden Nomor 16 Tahun 1994 T4 Tentang Pe1aksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara;

5. Laporan Akhir Pengkajian Tentang Aspek Hukum Perjanjian Build, Operate and Transfer, Badan Pembinaan Hukum Nasional, Departemen Kehakiman RI, Tahun 1993/1994;

6. UU No.44 Prp tahun 1960 mengenai Pertambangan;

7. UU No.8 Tahun 1971 Jo UU No.IO Tahun 1974 mengenai Perusahaan Pertambangan Minyak dan Gas Bumi (PERTAMINA);

8. Keppres No.42 Tahun 1989 mengenai Kerjasama Pertamina dengan Badan Usaha Swasta dalam Usaha Pemurnian dan Pengelo1aan Minyak dan Gas Bumi;

9. Keppres No.16 Tahun 1994 Jo Keppres No.24 Tahun 1995 mengenai Pelaksanaan APBN;

10. Peraturan Menteri Pertambangan dan Energi, No.03.P/036/M.PE/1993 mengenai Kerjasama Pertamina dengan Badan Usaha S\\'asta dalam usaha Pemurnian dan Pengelo1aan Minyak dan Gas Bumi;

11. Keputusan Menteri Keuangan No.248/KMK.04/1995 mengenai perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihak yang melakukan Kerjasama dalam bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer);

12. Keputusan Menteri Keuangan No.1447/KMK.O 13/1990 mengenai perlakuan Perpajakan yang berlaku terhadap Kerjasama Pertamina dengan Badan Usaha Swasta dalam Usaha Pemurnian dan Penge1o1aan Minyak dan Gas Bumi;

31

13. Pasal4 ayat (I) Undang Undang Dasar 1945;

14. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043)~

15. Undang-undang Nomor 51 Prp Tahun l%0 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 158, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2106);

16. Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Di Atasnya (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor 288, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2324);

17. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan di Daerah (Lembaran Negara Tahun 1974 Nomor 38, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3037);

18. Undang-undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Tahun 1992 Nomor 115, Tambahan Lembaran Negara Nomor 350 I);

19. Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1953 Nomor 14, Tambahan Lembaran Negara Nomor 362);

20. Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171);

21. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 1988 tentang Koordinasi Kegiatan Instansi Vertikal di Daerah (Lembaran Negara Tahun 1988 Nomor 10, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3373).

32

LAMPIRAN

LAMPIRAN I

DEPARTEMEN KEIIAKIMAN Rl BADAN PEMBINAAN HUKUM NASIONAL

KEPUTUSAN KEPALA BADAN PEMBINAAN HUKUM NASIONAL No.G-159.PR.09.10 TAHUN 1994

TENTANG PETUNJUK TEKNIS PENYUSUNAN NASKAH AKADEMIK

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

KEPALA BADAN PEMBINAAN HUKUM NASIONAL

Menimbang : a. bahwa Naskah Akademik merupakan bagian yang tidak

Mengingat

dapat dipisahkan dari penyusunan sebuah Rancangan Undang-Undang, karena memuat gagasan-gagasan pengaturan serta materi muatan perundang-undangan bidang tertentu yang telah ditinjau secara sistemik, holistik dan futuristik dari berbagai aspek ilmu;

b. bahwa Naskah Akademik juga merupakan bahan pertimbangan yang dipergunakan dalam permohonan izin prakarsa penyusunan RUU/RPP kepada Presiden;

c. bahwa sampai saat ini PenyusunanNaskah Akademik belum seragam;

d. bahwa untuk itu diperlukan adanya Petunjuk Teknis Penyusunan Naskah Akademik Peraturan Perundang-undangan.

I. Pasal5 ayat (I) dan Pasal II Aturan Peralihan Undang Undang Dasar 1945;

2. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik In-donesia Nomor II/MPR/1988 tentang Garis-garis Besar Haluan Negara jo Keputusan Presiden Republik Indone-sia Nomor 17 Tahun 1994 tentang Repelita VI;

3. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Organisasi Departemen

35

Menetapkan

36

sehagaimana telah beberapa kali diubah terakbir dengan Keputusan PresideD R.epublik Indonesia Nomor 32 TaJmn 1988 tentang Struktur Organisasi Departemen Kehakitnan;

4. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 327/M Tahun 1988 tentang Pengangkatan Kepala Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakimari;

5. Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 15 Tahun 1970 tentang Tata Cara Mempersiapkan Rancangan Undang Undang dan Raru:angan Peraturan Pemerintah Repub1ik Indonesia.

MEMUTUSKAN

Petunjuk teknis Penyusunan Naskah Akademik Peraturan Perundang-undangan sebagaimana terlampir untuk dipakai sebagai pedoman dalam pe1aksanaan penyusunan Naskah Akademik sebagaimana terlampir.

Keputusan ini berlaku sejak tanggal ditetapkan.

Ditetapkan di Jakarta Pada tanggal29 Desember 1994

KEPALABADANPEMBINAAN HUKUM NASIONAL

PROF. DR. C.F.G. SUNARYATI HARTONO, S.D.

PETUNJUK TEKNIS PENYUSUNAN NASKAH AKADEMIK PERATURANPERUNDANG-UNDANGAN

I NAMAIISTILAII

Naskah awal yang memuat gagasan-gagasan pengaturan dan materi muatan perundang-undangan bidang tertentu disebut Naskah Akademik Peraturan Perundang-undangan.

ll BENTUK DAN lSI

Naskah Akademik memuat gagasan pengaturan suatu materi perundang-undangan (materi hukum) bidang tertentu yang telah ditinjau secara sistemik-holistik-futuristik dan dari berbagai aspek ilmu, dilengkapi dengan referensi yang memuat : urgensi, konsepsi, landasan, alas hukum dan prinsip-prinsip yang digunakan serta pemikiran tentang norma-norma yang telah dituangkan ke dalam bentuk pasal-pasal dengan mengajukan beberapa alternatif, yang disajikan dalam bentuk uraian yang sistematis dan dapat dipertanggung-jawabkan secara Ilmu Hukum dan sesuai dengan politik hukum yang telah digariskan.

Unsur-unsur yang perlu ada dalam suatu Naskah Akademik adalah urgensi disusunnya pengaturan baru suatu materi hukum yang menggambarkan :

1. Hasil Inventarisasi hukum positif; 2. Hasil Inventarisasi permasalahan hukum yang dihadapi; 3. Sebab-sebab diperlukannya peraturan perundang-undangan yang baru; 4. Gagasan-gagasan tentang QUlteri hukum yang akan dituangkan ke dalam

Rancangan Undang Undang dan/atau Rancangan Peraturan Pemerintah; 5. Konsepsi landasan, alas hokum dan prinsip yang akan digunakan; 6. Pemikiran tentang norma-normanya yang telah dituangkan ke dalam

bentuk pasal-pasal; 7. Gagasan awal naskah Rancangan Undang Undang dan/atau Rancang-

an Peraturan Pemerintah yang disusun secara sistematis sesuai dengan teknik penyusunan peraturan perundang-undangan : bab demi bab, serta pasal demi pasal untuk memudahkan dan mempercepat penggarapan

37

RUUIRPP selanjutnya oleh ~i yang berwenang menyusun RUU/ RPP tersebut.

ill KEDUDUKAN

Naskah Akademik merupakan : l. Bahan awal yang memuat gagasan-gagasan tentang urgensi, pendekatan,

luas lingkup dan materi muatan suatu peraturan perundang-undangan; 2. Bahan pertimbangan yang dipergunakan dalam permohonan Izin

prakarsa penyusunan RUUIRPP kepada Presiden; 3. Bahan dasar bagi penyusunan RUUIRPP.

IV FORMAT NASKAH AKADEMIK PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

38

Naskah Akademik terdiri dari dua bagian, yaitu :

A. Bagian pertama : adalah Laporan basil Pengkajian dan Penelitian tentang RUU yang akan dirancangkan;

B. Bagian kedua : adalah Konsep Awal RUU yang terdiri dari pasal-pasal yang diusulkan.

ad.A. Format Bagian Pertama :

NASKAH AKADEMIK PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TENTANG ...................

I PENDAHULUAN l. Latar belakang

l.l Pokok pikiran tentang konstatering fakta-fakta yang merupakan alasan-alasan pentingnya materi hukum yang bersangkutan harus segera diatur;

l. 2 Daftar Peraturan Perundang-undangan yang berkaitan dan yang dapat dijadikan dasar hukum bagi pengaturan materi hukum yang bersangkutan.

2. Tujuan dan kegunaan yang ingin dicapai 3. Metode pendekatan 4. Pengorganisasian

D RUANG LINGKUP NASKAH AKADEMIK 1. Ketenhtan Umum

Memuat istilah-istilahlpengertian-pengertian yang dipakai da1am Naskah Akadetnik, beserta arti dan maknanya masing-masing.

2. Mater; Memuat konsepsi. pendekatan dan asas-asas dari materi hukum yang perlu diatur, serta pemikiran-pemikiran normanya yang disarankan; sedapat mungkin dengan mengemukakan beberapa alternatif.

m KESIMPULAN DAN SARAN l. Kesimpulan berisi :

l} Rangkuman pokok isi naskah akademik; 2} Luas lingkup materi yang diatur, dan kaitannya secara

sistemik dengan lain-lain peraturan perundang-undangan;

3} Bentuk pengaturan yang dikaitkan dengan materi moat-an.

2. Saran-saran mengenai : l }. Apakah semua materi Naskah Akademik sebaiknya diatur

dalam satu bentuk undang-undang atau ada sebagian yang sebaiknya dituangkan dalam peraturan pelaksana atau peraturan yang lain;

2}. Usulan mengenai penetapan skala prioritas penyusunan Naskah Akademik Peraturan Perundang-undangan dan saat paling lambat RUUIRPP harus selesai diproses, beserta alasannya/sebabnya.

IV LAMPIRAN 1. Daftar Kepustakaan 2. Inventarisasi Peraturan yang relevan dan masih berlaku; 3. Inventarisasi permasalahan hukumnya; 4. Laporan hasil penelitian di lapangan (kalau ada}; 5. Berita acara proses penyusunan Naskah Akademik; 6. Saran-saran dan makalah-makalah tertulis dari anggota Panitia

Penyusunan Naskah Akademik; 7. Berita acara rapat-rapat.

39

40

ad.B. Format Bagiu Kedua :

Penyusunan Bagian Kedua dari Naskah Akademik Peraturan Perundang-undangan harus senantiasa memperhatikan ketentuan dalam Pedoman Teknis Penyusunan Peraturan perundang-undangan Departemen Kehakiman.

Bagian Kedua Naskan Akademik adalah konsep awal RUU atau RPP yang terdiri dari pasal-pasal yang diusulkan dan sudah memuat saran-saran yang konkrit.

Formatnya adalah sebagai berikut :

Konsiderans : Memuat pokok-pokok pikiran dan konstatasi fakta yang menunjuk pada perlunya/urgensi pengaturan materi hukum yang bersangkutan.

Alas!Dasar Hukum : Memuat daftar Peraturan Perundang-undangan yang perlu diganti, dan/ atau yang berkaitan serta dapat dijadikan alas/dasar hukum bagi pengaturan materi hukum yang dibuat Naskah Akademiknya.

Ketentuan Umum : Memuat istilah-istilah/pengertian-pengertian yang dipakai dalam Naskah Akademik dan pengertiannya.

Materi: Memuat Konsep tentang asas-asas dan materi hukum yang perlu diatur, serta nunusan norma dan pasal-pasalnya yang disarankan; bila mungkin dengan mengemukakan beberapa alternatif.

Ketentuan Pidana : Memuat pemikiran-pemikiran tentang perbuatan-perbuatan tercela yang patut dilarang dengan menyarankan sanksi pidananya (jika perlu).

Ketentuan Peralihan : Hal ini sangat diperlukan apabila materi hukum dalam Nakah Akade-mik sudah pernah diatur. Ketentuan peralihan harus memuat pemikiran tentang penyelesaian masalahlkeadaan atau peristiwa yang sudah ada pada saat mulai berlakunya peraturan perundang-undangan baru.

Ketentuan Peralihan memuat : a. Ketentuan-ketentuan tentang penerapan peraturan perundang-

undangan baru terhadap keadaan yang terdapat pada waktu peraturan perundang-undangan yang baru itu mulai berlaku.

b. Ketentuan-ketentuan tentang melaksanakan peraturan perundang-undangan baru itu secara berangsur-angsur.

c. Ketentuan-ketentuan tentang penyimpangan untuk sementara waktu dari peraturan perudang-undangan baru itu.

d. Ketentuan-ketentuan mengenai aturan khusus bagi keadaan atau hubungan yang sudah ada pada saat mulai berlakunya peraturan perundang-undangan baru itu.

e. Ketentuan-ketentuan tentang upaya apa yang harus dilakukan untuk memasyarakatkan peraturan yang baru itu.

Ketentuan dalam huruf a dane sifatnya tetap, sedang ketentuan-ketentuan dalam hurufb, c dan d sifatnya sementara.

Penutup: Pada umumnya memuat : a. Saran tentang penunjukkan lembagalinstansi atau alat perlengkapan

negara yang terkait dan karena itu perlu diikutsertakan dalam penyusunan dan pelaksanaan Rancangan Undang Undang/ Rancangan Peraturan Pemerintah;

b. Saran tentang pemberian nama singkat RUUIRPP yang bersangkut-an;

c. Saran tentang saat mulai berlakunya Undang Undang setelah diundangkan;

d. Pendapat tentang pengaruh Undang Undang yang baru terhadap Undang Undang yang lain; baik yang sudah ada sebelumnya dan Undang Undang yang masih harus dibuat.

V Contoh: Naskah Akademik tentang ....

VL Penyusunan Naskah Akademik untuk peraturan perundang-undangan yang menggunakan peraturan dari Hindia Belanda.

a) Penyusunan Naskah Akademik untuk peraturan perundang-undangan untuk menggantikan peraturan-peraturan dari masa Hindia Belanda dan masa Pendudukan Belanda dilakukan menurut metode yang khusus,

41

disampingjuga memperlihatkan Petunjuk Teknis Penyususnan Naskah Akademik untuk peraturan perundang-undangan yang berlaku secara urn urn. Pengkajian yang melandasi penyusunan Naskah Akademik untuk menca-but atau menggantikan peraturan perundang-undangan Hindia Belanda dan/atau Pendudukan Belanda dilakukan pasal demi pasal menurut for-mat sebagai berikut :

JUDULLENGKAP(ASL~

TEKSASLI TEKS CAT A TAN KOMENTAR USUL

42

TER.JEMAHAN RUMUSAN

perlu dicabut jika perlu diterjemahkan atau diperbarui diperbarui. bentuk apa

yang disarankan.

b) Naskah Akademik pengganti peraturan Hindia-Belanda danlatau Pendudukan Belanda juga harus melampirkan basil pengkajian khusus sebagaimana tersebut dalam butir VI.a diatas.

c) Selanjutnya format Naskah Akademik pengganti peraturan Hindia-Belanda mengikuti ketentuan Petunjuk Teknis Penyusunan Naskah Akademik yang berlaku bagi penyusunan peraturan perundang-undangan yang lain.

LAMPIRAN D

Menimbang

RANCANGAN PERATURAN PERUNDANG UNDANGAN

TENTANG PERJANJIAN BUH.D, OPERATE and TRANSFER

DENGAN RAKHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA

a. bahwa pembangunan nasional, khususnya pembangunan barbagai filsilitas untuk kepentingan umum, memerlukan bidang tanah yang cukup dan untuk itu pengadaannya perlu dilakukan dengan sebaik-baiknya;

b. bahwa tempat ataupun laban strategis dari sudut pandang nilai ekonomi merupakan sarana dan prasarana untuk menjalankan suatu usaha yang sangat diperlukan guna mengembangkan, meningkatkan, dan memperlancar perekonomian di Indonesia;

c. bahwa sarana beserta prasarana untuk menjalankan usaha seperti misalnya perkantoran, hotel, apartemen, cottage, rumah kontrakan yang diperuntukkan bagi orang asing, pusat pertokoan, jalan tol atau subway, sarana telekomunikasi, jaringan pipa penyaluran baban bakar minyak dan gas dan juga tenaga listrik, banyak diperlukan untuk dibangun keberadaannya;

d. bahwa keperluan tempat usaha seperti itu menyebabkan banyak laban baru, sedangkan tempat-tempat yang mempunyai arti strategis dari sudut pengertian ekonomi sangat terbatas, sehingga dalam waktu relatif singkat nilai tukar laban tersebut menjadi mahal harganya;

e. bahwa biaya untuk membangun sarana fisik tersebut memerlukan biaya yang tidak sedikit jumlahnya;

f. bahwa atas dasar pertimbangan tersebut bagi seseorang atau pun anggota masyarakat yang memiliki laban strate-gis untuk kegiatan bisnis, namun tidak memiliki dana

43

guna mewujudkan fisik bangunan untuk berbisnis, dapat menjalin kerjasama dengan pihak investor untuk membiayai dengan Sistem Build, Operate and Transfer (BOT).

Mengingat a. Pasal4 ayat (I) Undang Undang Dasar 1945;

b. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043).

c. Undang-undang Nomor 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 158, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2I06);

d. Undang-undang Nomor 20 Tahun I961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas tanah dan Benda-benda Yang Ada Di atasnya (Lembaran Negara Tahun 196I Nomor 288, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2324);

e. Undang-undang Nomor 5 Tahun I974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan di Daerah (Lembaran Negara Tahun I974 Nomor 38, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3037);

f. Undang-undang Nomor 24 Tahun I992 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Tahun I992 Nomor 115, Tambahan Lembaran Negara Nomor 350I);

g. Undang-undang Nomor 4 Tahun I996 Tentang Hak Tanggungan (Lembaran Negara Tahun I996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632);

h. Peraturan Pemerintah Nomor 8 'fahun I953 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun I953 Nomor I4, Tambahan Lembaran Negara Nomor 362);

i. Peraturan Pemerintah Nomor I 0 Tahun I% I tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun I960

44

Menetapkan

Nomor 28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171 );

j. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 1988 tentang Koordinasi Kegiatan Instansi Vertikal di Daerah (Lembaran Negara Tahun 1988 Nomor 10, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3373).

MEMUTUSKAN :

RANCANGAN PERATURAN PERUNDANG UNDANGAN TENTANG PERJANRAN BUILD, OPERATE AND TRANS-FER

BABI KETENTUAN UMUM

Pasall Yang dimaksud di dalam peraturan perundang-undangan di bawah ini :

a. Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer/BOT), adalah pemanfaatan barang milik/kekayaan Negara atau perorangan atau badan hukum berupa tanah oleh pihak lain, dengan cara pihak lain tersebut membangun bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya di atas tanah tersebut, serta mendayagunakannya dalam jangka waktu tertentu, untuk kemudian menyerahkan kembali tanah, bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada Departemen!Lembaga bersangkutan setelah berakhimya jangka waktu yang disepakati.

b. Hak eksklusif, adalah hak yang diperoleh suatu badan hukum pemerintah untuk memanfaatkan sesuatu hal tertentu berdasarkan suatu peraturan perundang-undangan;

c. Pemerintah, adalah organ yang menjalankan wewenang dan kekuasaan negara untuk mengatur kehidupan sosial;

d. Orang perorang, adalah seseorang ataupun suatu perkumpulan orang atau pun suatu badan hukum yang memiliki tanah atau laban atau bangunan (strategis) untuk rnelakukan kegiatan bisnis;

e. Investor, adalah pihak lain (BUMN/BUMD/KOPERASIISWASTA) yang rnembiayai pembangunan bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya.

45

f. Pemanfaatan. adalah proses perbuatan untuk mengambil manfaat dari objek yang diperjanjikan;

g. Pengelolaan, adalah proses melakukan kegiatan tertentu dengan memanfaatkan objek perjanjian untuk diambil manfaatnya;

BABD ASAS PERJANJIAN BUILD, OPERATE AND TRANSFER

Pasall ( 1) Perjanjian (BOT) dibuat berdasarkan atas asas kerja-sama yang sating

menguntungkan.

(2) Perjanjian (BOT) dibuat berdasarkan atas asas kepastian hukum.

(3) Perjanjian (BOT) dibuat berdasarkan atas asas musyawarah.

Penjelasan : ( 1) Perjanjian yang mereka buat pada asasnya merupakan suatu kerjasama yang

saling menguntungkan, di mana pemilik laban yang semula hanya memiliki laban (atau beserta bangunannya) saja setelah adanya kerjasama dengan Perjanjian BOT pada suatu saat akan memiliki bangunan (atau bangunan yang lebih baik dari bangunan semula). Begitu pula pihak Pemerintah yang semula hanya pemilik hak eksklusif saja yang bilamana akan mewujudkan fisik bangunannya tidak ada dana yang cukup, setelah adanya kerjasama da1am Perjanjian BOT akan memi1iki fisik bangunan yang diharapkan. Demikian pula bagi pihak investor dengan adanya kerjasama dalam Perjanjian BOT juga akan "memetik suatu keuntungan yang diharapkan".

(2) Di samping itu adanya "asas kepastian hukum", dimana pada suatu saat in-vestor akan mengembalikan bangunan beserta fasilitas yang melekat padanya (asset) kepada pihak pemi1ik 1ahan/hak eksklusif.

(3) Kemudianjika timbul perselisihan antara pihak investor dengan pihak pemilik lahanlpemilik hak eksklusif, baik saat membangun, mengoperasionalkan basil bangunan serta hal-hallain yang sekiranya timbul, akan diselesaikan dengan musyawarah.

46

Apabila musyawarah itu tidak didapat, mereka akan menyerahkan penyelesaiannya pada keadilan putusan hakim. Demikian pula hal-hal yang belum atau kurang diatur di dalam Perjanjian BOT -nya. kedua belah pihak sepakat untuk mengatur 1ebih lanjut dalam perjanjian tersendiri.

BABm PARAPIHAK

Puall Para pihak yang melaksanakan perjanjian build, operate and transfer adalah :

a. Pihak PertaJ;na l) Pihak pemilik hak eksklusif atau pemerintah, adalah suatu badan hukum

pemerintah yang berdasarkan suatu peraturan perundang-undangan memiliki hak untuk menjalankan suatu usaha tertentu, sebagai pelaksanaan Pasal33 UUD 1945.

2) Pemilik laban strategis atau pihak swasta, perorangan atau badan hukum adalah pihak yang menyediakan tanah beserta bangunannya ataupun tanahnya saja yang letaknya strategis pada jalur perekonomian ataupun yang letaknya sangat mungkin diambil manfaat ekonominya secara besar.

b. Pihak Kedua yaitu investor yang menanamkan dananya untuk membangun proyek yang dibiayai dengan Sistem BOT.

Penjeluan: a. Pibak Pertama

l) Pihak pemilik dengan pihak pemilik hak eksklusif(pemerintah) dalam Perjanjian BOT. Dalam hal ini yang dimaksud sebagai "pihak pemilik hak eksklusif (pemerintah)", adalah satu badan hukum pemerintah yang berdasarkan satu peraturan perundang-undangan memiliki hak untuk menjalankan suatu usaha tertentu, sebagai pelaksanaan Pasal 33 UUD 1945. Misalnya Departemen Pariwisata. Pos dan Telekomunikasi dengan salah satu Unitnya (dalam hal ini PT Telk.om) berhak untuk mengelola jaringan telepon. Departemen Pekerjaan Umum dengan salah satu Unitnya (dalam hal ini Direktorat Jenderal Bina Marga) untuk mengelola jalan tol. Departemen Pertambangan dan Energi dengan salah satu Unitnya (dalam hal ini PT PLN, Persero) untuk mengelola sumber tenaga listrik. Oleb karena hak kelola tersebut dimiliki atau diberikan berdasarkan peraturan perundang-undangan (dalam hal ini Undang Undang Tentang Telekomunikasi, Undang Undang Tentang Jalan dan Undang Undang Tentang Kelistrikan), maka hak itu dinamakan hak eksklusif. Hak eksklusif untuk mengelola jaringan telepon, jalan tol dan sumber tenaga listrik tersebut pembangunannya bisa dilakukan dengan Sistem Build, Operate and Transfer.

2) Pemilik Laban Strategis (swasta, perorangan atau badan hukum)

47

Yang dimaksud sebagai "pemilik laban strategis (swasta)" disini adalah pihak yang menyediakan tanah beserta bangunannya ataupun tanahnya saja yang letaknya strategis pada jalur perekonomian ataupun yang letaknya sanga( mungkin diambil manfaat ekonominya secara besar. Misalnya tanah beserta bangunan yang kemudian bangunannya itu direnovasi untuk kemudian basil bangunan barunya disewakan kepada orang asing, seperti halnya yang tetjadi di wilayah Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Atau tanah milik adat Banjar Basangkasa, Kuta, Bali yang diatasnya dibangun cottage dengan petjanjian pembiayaan Sistem BOT. Laban strategis seperti itu tidak hanya diperuntukkan sebagai "rumah sewaan" ataupun "cottage" saja, tetapi ada pula yang diperuntukkan sebagai hotel, perkantoran ataupun untuk kepentingan usaha lainnya, misalnya art shop, restoran dan lain-lain seperti yang tetjadi di Wilayah Sanur, Kuta, Benpasar, Bali.

b. Pihak Kedua Yang dimaksud sebagai "pihak kedua" disini adalah "investor" yang menanamkan dananya untuk membangun proyek yang dibiayai dengan Sistem BOT, yang dalam hal ini bisa perorangan, bisa suatu badan usaha di luar badan hukum, bisa suatu badan hukum atau suatu sekumpulan badan hukum yang menyediakan dana untuk membiayai objek Petjanjian BOT. Dalam pembangunan misalnya rumah sewa untuk orang asing, cottage, restoran, art shop, coffee shop (yang biayanya tidak terlalu besar), maka biasanya dibiayai oleh investor perorangan baik yang berbadan hukum ataupun tidak. Sedangkan dalam membangun perkantoran, hotel, jaringan telepon, jalan tol ataupun pembangkit sumber tenaga listrik (yang dibiayai pembangunannya relatif besar) sehingga perlu dipikul oleh sekumpulan badan usaha.

BAD IV LINGKUP PEKERJAAN

Pasal4 (1) Ketentuan mengenai bentuk, ukuran, konstruksi, jenis bahan bangunan dan

lain-lain fasilitas yang menyertai bangunan atau proyek bersangkutan ditentukan oleh investor.

(2) Ketentuan sebagaimana dimaksud di dalam ayat (1) untuk kepentingan umum nantinya akan dikelola oleh Pemerintah, ditentukan oleh Pemerintah.

Penjelasu: (1) Pada dasarnya mengenai lingkup peketjaan pembangunan proyek yang

48

dibiayai dengan Sistem BOT terbagi menjadi 2 kepentingan, yaitu dilihat menurut kepentingan investor dan kepentingan pemerintah. Jika dilihat dari segi kepentingan investor, maka lingkup pekerjaan pembangunan proyek yang dibiayai dengan Sistem BOT, mengenai bentuk, ukuran, konstruksi, jenis bahan bangunan dan lain-lain fasilitas yang menyertai pada proyek itu "ditentukan sendiri oleh investor". Hal itu terjadi pada pembangunan cot-tage, rumah sewa untuk orartg asing, coffee shop dan art shop.

(2) Jika dilihat dari segi kepentingan Pemerintah, seperti dalam pembangunan jalan tol, jaringan telepon, pembangkit tenaga listrik, maka proyek-proyek itu jika dibiayai dengan Sistem BOT bukan investor yang menentukan bentuk, ukuran, konstruksi, jenis bahan bangunan dan lain-lain fasilitas yang menyertai pada proyek itu, namun yang menentukan adalah Pemerintah sebagai pemilik proyek. Sedangkan investor hanyalah sekedar konsultannya saja dan yang penting ia membiayai pembangunan atas proyek bersangkutan.

BABV PELAKSANAAN PEMBANGUNAN

Pasal5 ( 1) Segala perizinan yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan pembangunan

proyek maupun pengoperasional hasil pembangunan proyek diurus oleh dan atas biaya pihak investor.

(2) Pemilik lahan ataupun pihak Pemerintah mendukung dan membantu proses permintaan izin pelaksanaan proyek maupun pengoperasionalan basil bangunan proyek bersangkutan.

(3) Biaya premi asuransi proyek atau bangunan selama masih dalam tahap dibangu