kriteria perancangan dalam pembangunan perumahan komuniti

KRITERIA PERANCANGAN DALAM PEMBANGUNAN

PERUMAHAN KOMUNITI BERPAGAR DI KAWASAN

DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR

NORAZMIN ADIBAH BINTI OTHMAN

issertation submitted in partial f

Projek Sarjana ini dikemukakan sebagai memenuhi

syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Sains

(Pentadbiran Dan Pembangunan Tanah)

Fakulti Kejuruteraan Dan Sains Geoinformasi

Universiti Teknologi Malaysia

MEI 2007

ii

PENGAKUAN

Saya mengaku bahawa Projek Sarjana Sains yang bertajuk Kriteria Perancangan

dalam Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar adalah usaha saya sendiri,

kecuali apabila dinyatakan. Projek Sarjana Sains ini belum pernah diserahkan sama

ada sebahagian atau sepenuhnya bagi pengurniaan sebarang ijazah. Pada masa

Projek Sarjana Sains ini diserahkan, ia tidak dikemukakan untuk memperolehi

mana-mana ijazah lain.

Tandatangan : ...........................................

Nama Penulis : Norazmin Adibah Binti Othman

Tarikh : 8hb. Mei 2007

iii

“Dengan Nama Allah Yang Maha Pemurah Lagi Maha Mengasihani Segala

Puji-Pujian Hanyalah Bagi Allah S.W.T Tuhan Sekalian Alam dan Salam

ke Atas Junjungan Besar Nabi Muhammad S.A.W”

Untuk mama tersayang ….,

Hjh. Azizah Binti Hj. Abd Rahman,

Ketabahan dan doamu mengiringi kejayaan anakanda

Untuk yang dikasihi…,

adik-adik : Nuridayu dan Norhidayah

Pembakar semangat penenang jiwa,

Terima kasih atas segala pengorbanan, inspirasi dan segalanya.

Kejayaanku kejayaan kita bersama.

Syukur Alhamdullillah.

Semoga usahaku selama ini mendapat keberkatanNya

dan berakhir dengan kejayaan InsyaAllah…

iv

PENGHARGAAN

Alhamdulillah, syukur kepada Illahi kerana dengan limpah kurnianya maka projek sarjana ini dapat disempurnakan dengan baik dan lancar.

Setinggi-tinggi penghargaan khas buat Dr. Asiah Binti Othman selaku penyelia projek sarjana yang telah memberikan segala bentuk bimbingan, bantuan dan begitu komited sepanjang tempoh penyeliaan.

Penghargaan juga kepada Prof. Madya Dr. Ismail Omar selaku Penyelaras Program M. Sc. Pentadbiran dan Pembangunan Tanah yang banyak memberikan bantuan dan galakan sepanjang tempoh pengajian iaitu selama dua tahun.

Terima kasih kepada semua pihak yang terlibat samada secara langsung atau tidak langsung dalam proses penyelidikan yang telah dijalankan. Sumbangan buah fikiran dan bahan-bahan rujukan amat membantu dalam menghasilkan satu penyelidikan yang baik dan sempurna.

Khusus buat para pensyarah yang telah bertungkus-lumus berkongsi ilmu dan pengalaman sepanjang tempoh pembelajaran selama dua tahun. Jasa dan budi tuan / puan semua hanya Allah s.w.t sahaja yang dapat membalasnya.

Khas buat sahabat-sahabat seperjuangan terutamanya Puan Nik Nazariah, Puan Mastura Atan, Puan Rohaya yang banyak membantu dari segi berkongsi ilmu pengetahuan yang tiada hadnya. ’Bukan Senang Nak Senang’ memberi semangat kepada saya untuk terus menyiapkan projek ini.

Akhir sekali, terima kasih kepada rakan-rakan di Jabatan Pelan Induk dan Jabatan Perancang Bandar, DBKL yang bersama-sama membantu mengumpul dan mendapatkan maklumat juga memberikan semangat dan galakan sehingga kejayaan ini dicapai.

Alhamdullillah....

v

ABSTRAK

Projek perumahan komuniti berpagar (PKB) sudah menjadi satu tren terkini dalam sektor perumahan di sekitar Kuala Lumpur. Warga tempatan yang minat membeli hartanah atau menyewa premis dalam kawasan begini tidak keberatan meninggalkan persekitaran terbuka yang sudah sekian lama menjadi sebahagian kehidupan kita dan berundur ke suatu tempat yang terkurung dan lebih terkawal di sebalik tembok tinggi dan pagar besar. Diantara faktor utama hartanah sebegini kini disukai oleh segelintir penduduk Kuala Lumpur, ialah faktor keselamatan, penggunaan eksklusif dan elemen ‘privacy’. Fenomena ini telah mendorong pemaju untuk pandang ke hadapan dalam menawarkan PKB selari dengan permintaan. Menyedari hakikat ini maka seharusnya Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yakni Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) bertindak proaktif demi memastikan pembanguan PKB tidak mendatangkan kesan yang tidak sihat. Tambahan pula pihak DBKL masih belum menyediakan sebarang garis panduan khusus berhubung dengan pembangunan PKB ini. Dengan itu, kajian ini diperlukan bagi mengenalpasti kriteria-kriteria perancangan khusus bagi pembangunan PKB agar selari dengan konsep perumahan bandar mampan. Kriteria-kriteria ini adalah berasaskan prinsip dan falsafah perancangan bandar. Dua isu utama yang perlu diambilkira dalam merancang sesuatu pembangunan PKB ialah berhubung dengan pembangunan sosial dan perancangan fizikal. Dalam membantu mengatasi isu ini, tiga objektif utama dikenalpasti dan secara langsung memandu ke arah pencapaian matlamat. Kajian lebih tertumpu kepada tiga pihak yang terlibat iaitu pihak DBKL, pemaju dan juga penghuni. Bagi mencapai ketiga-tiga objektif selain menggunakan rujukan berasaskan sumber sekunder, sumber primer juga diperolehi melalui edaran borang soal-selidik kepada penghuni dan sesi temubual bersama pemaju. Justeru ini, maklum balas yang diterima dijadikan panduan dalam membentuk kriteria-kriteria perancangan khusus bagi pembangunan PKB. Dengan mengambilkira sumber semasa dari DBKL, pandangan dari kedua-dua pihak, penghuni PKB dan pemaju, maka kajian ini telah berjaya menggariskan kriteria-kriteria perancangan yang lebih lengkap menjurus kepada aspek pembangunan sosial dan perancangan fizikal. Kedua-dua aspek ini penting untuk dikaitkan dan diberi perhatian demi membentuk satu PKB yang lebih komprehensif serta menepati konsep pembangunan perumahan bandar mampan. Dengan itu kajian ini telah berjaya memberi input untuk menambahbaik kriteria-kriteria sedia ada yang sebelum ini dilihat terlalu umum. Kriteria-kriteria yang lebih terperinci yang dicadangkan boleh dijadikan sebagai garis panduan kepada pemaju dan DBKL. Penyediaan kriteria-kriteria adalah merujuk kepada‘kejayaan diraikan dan sebarang kekurangan ditangani agar ia menjadi bertambah baik’.

vi

ABSTRACT

The development of gated community projects (PKB) has become the latest housing development trend in Kuala Lumpur. The local people who are keen in purchasing or renting such properties are willing to leave the conventional housing estate that has been the norm to retreat to an enclave secured behind high walls and imposing fences. One of the main reasons as to why the property is preferred is the security factor as well as exclusivity and privacy. This scenario has encouraged housing developers to look ahead and offer the PKB housing projects to cater for the demand. Realising this, it is then the onus of PBT such as DBKL to be proactive in ensuring the development of PKB does not give a negative impact. Futhermore, DBKL is yet to come-up with any proper guidelines pertaining to the development of PKB. Therefore, a research such as this study is needed in order to identify certain planning criterias that are specific to the PKB development so that they are in line with the concept of sustainable housing development. Such criterias should be based on town planning principles and philosophies. Two main issues that need to be considered are social development and physical planning of PKB. To this end, three objectives have been identified with a special focus on three influencing parties namely DBKL as the local authority, relevant housing developers and occupants or residents of PKB. To meet the objectives, references to secondary and primary data which include distributing questionnaires to concerned occupants and direct interviews with selected housing developers are carried out. As a result, this study has been able to outline the planning criterias that are more complete and geared towards the aspect of social development and physical planning. The two aspects need to be specially addressed for a more comprehensive PKB which can fulfill the concept of sustainable urban housing development. As such, this study has also succeeded in giving inputs in improving the existing criterias which previously have been rather general in nature. The identified criterias that have been proposed in the study can be used as a guideline by the local authority (DBKL) and housing developers. The provision of the criterias refer to adage ``success is celebrated and shortcomings are dealt with for betterment``.

vii

SENARAI KANDUNGAN

BAB PERKARA MUKA SURAT

PENGESAHAN ii

PENGAKUAN

DEDIKASI

PENGHARGAAN iv

ABSTRAK

ABSTRACT

SENARAI KANDUNGAN

SENARAI JADUAL xiii

SENARAI RAJAH xv

SENARAI SINGKATAN KATA

SENARAI LAMPIRAN

I PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan

1.2 Pernyataan Isu dan Masalah

1.2.1 Aspek Pembangunan Sosial

1.2.2 Aspek Perancangan Fizikal

1.3 Persoalan Kajian

1.4 Matlamat Kajian

1.5 Objektif Kajian

1.6 Skop Kajian

1.7 Kepentingan Kajian

1.8 Metodologi Kajian

1.8.1 Kajian Awalan dan Kajian Teori

1.8.2 Pengumpulan Data dan Maklumat

1.8.3 Kajian Lapangan

1.9 Susun Atur Bab Penulisan 1

1

2

3

5

8

9

9

10

11

12

13

15

16

16

i

ii

iii

iv

v

vi

v

vii

xiv

xvii

xx

xxi

viii

II PERANCANGAN DAN PERKEMBANGAN

PERUMAHAN KOMUNITI BERPAGAR

2.1 Pengenalan

2.2 Takrif, Prinsip dan Falsafah Perancangan Dalam

Pembangunan Perumahan Bandar di Malaysia

2.2.1 Doktrin Perancangan dan Pembangunan

Sejagat (DPPS)

2.2.2 Parameter Perancangan dalam

Pembangunan Perumahan

2.3 Takrif dan Konsep Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar

2.4 Ciri-Ciri Semasa Perumahan Komuniti Berpagar

2.5 Perkembangan Konsep Perancangan

Pembangunan Komuniti Berpagar Di Luar Negara

2.5.1 Amerika Syarikat

2.5.2 England

2.5.3 Kanada

2.5.4 China

2.5.5 Turki

2.5 Isu Keseluruhan Amalan dan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar Di Luar Negara

Ke Arah Mencapai Pembangunan Perumahan

Bandar Mampan

2.6 Kesimpulan

III PEMBANGUNAN PERUMAHAN KOMUNITI

BERPAGAR DI KUALA LUMPUR

3.1 Pengenalan

3.2 Perkembangan Konsep Perancangan

Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Malaysia.

3.2.1 Ciri-ciri Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar di Malaysia

19

20

23

29

32

35

40

41

46

49

52

55

56

61

63

64

67

ix

3.2.2 Keperluan Pembangunan Perumahan


3.2.3 Bentuk Pembangunan Perumahan


3.3 Profil Fizikal dan Latar belakang Kawasan Kajian

3.4 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar Di

Dalam Kawasan Dewan Bandar Raya Kuala

Lumpur (DBKL)

3.4.1 Konsep Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar Di Kuala Lumpur

3.4.2 Tren Permintaan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar Di Kuala

Lumpur

3.4.3 Jenis Permohonan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar Di Kuala

Lumpur

3.4.4 Prosedur Memproses Permohonan

Komuniti Berpagar di DBKL

3.4.5 Kriteria Permohonan Perumahan

Komuniti Berpagar di DBKL

3.4.6 Senarai Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar di Sekitar Kuala

Lumpur

3.5 Justifikasi Pemilihan Kawasan Kajian

3.6 Kesimpulan

IV ANALISIS DAN SINTESIS KAJIAN

4.1 Pengenalan

4.2 Pengumpulan Data

4.2.1 Edaran Borang Soal Selidik Dan Maklum

Balas Penghuni

4.2.2 Justifikasi Edaran Borang Soal Selidik

4.2.3 Temubual Bersama Pemaju

4.3 Profil Responden (Penghuni) - Bahagian A

68

69

71

73

74

75

77

80

81

84

87

89

91

92

92

93

94

95

x

4.3.1 Struktur Umur Penghuni

4.3.2 Status Perkahwinan

4.3.3 Tahap Pendidikan dan Pekerjaan

4.3.4 Jumlah Kasar Pendapatan Bulanan

4.3.5 Status Pemilikan

4.3.6 Perumahan Komuniti Berpagar

sebagai Rumah Pertama

4.3.7 Jangkamasa Penghunian

4.4 Kefahaman Konsep Perumahan Dalam Memenuhi

Prinsip Perancangan Perumahan Bandar -

Bahagian B

4.4.1 Pengetahuan Tentang Definisi

Perancangan Bandar

4.4.2 Kefahaman Terhadap Matlamat Prinsip

Perancangan (Doktrin Perancangan Dan

Pembangunan Sejagat – DPPS)

4.4.3 Keutamaan Prinsip-Prinsip Asas DPPS

Mengikut Persepsi Penghuni dalam Aspek

Pembangunan PKB

4.5 Persepsi Penghuni Terhadap Kawasan Yang

Didiami - Bahagian C

4.5.1 Pembangunan Sosial

4.5.1.1 Perumahan Komuniti Berpagar

Khusus Bagi Golongan

Berpendapatan Tinggi

4.5.1.2 Pengasingan Masyarakat Antara

Golongan Kaya dan Miskin

4.5.1.3 Penglibatan dan Penyertaan dalam

Aktiviti Kemasyarakatan di dalam

Kawasan Perumahan

4.5.1.4 Kekerapan Penglibatan Aktiviti

Kemasyarakatan

4.5.2 Perancangan Fizikal

4.5.2.1 Pengaruh Reka Bentuk Rumah

95

96

98

101

103

104

106

107

107

108

109

111

114

114

116

118

121

123

123

xi

4.5.2.2 Pengaruh Susun Atur Perumahan

dalam Perumahan Komuniti

Berpagar

4.5.2.3 Penyediaan Kemudahan

4.5.2.4 Elemen/komponen Yang Disukai

Dalam Perumahan Komuniti

Berpagar

4.6 Cadangan dan Pandangan Penghuni - Bahagian D

4.6.1 Tahap Kepuasan Penghuni Di Kawasan

PKB

4.6.2 Potensi Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Di Masa Akan Datang

4.6.3 Cadangan dan Penambahbaikan dalam

Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar

4.7 Persepsi Persepsi Pemaju Terhadap Kriteria-kriteria

Perancangan yang Diambil kira Terhadap

Penawaran Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar

4.7.1 Lokasi unggul dan kawasan kejiranan yang

lebih berprestij

4.7.2 Susun atur dan reka bentuk berkualiti

4.7.3 Suasana persekitaran yang terkawal dan

selamat

4.7.4 Gaya hidup mewah

4.7.5 Persekitaran yang harmoni, damai dan

dikelilingi dengan lanskap yang indah

4.7.6 Kemudahan infrastruktur teknologi

maklumat dan telekomunikasi yang terkini

dengan khidmat tambahan.

4.8 Kesimpulan

123

124

126

127

128

129

131

132

133

134

135

136

137

139

140

xii

V PENEMUAN DAN CADANGAN KAJIAN

5.1 Pengenalan

5.2 Penemuan Kajian

5.2.1 Persepsi Penghuni

5.2.2 Persepsi Pemaju

5.3 Cadangan Penambahbaikan Kriteria Semasa

Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar

Berteraskan Prinsip Perancangan Perumahan

Bandar



5.3.2.1 Guna Tanah

5.3.2.2 Perhubungan dan Aksessibiliti

5.3.2.3 Ruang Luaran Unit Kediaman dan

Susun Atur Unit Kediaman

5.3.3.4 Keselamatan


5.4 Rumusan Penentuan Kriteria Perancangan PKB

Dalam mewujudkan Pembangunan Perumahan

Mampan

5.5 Pencapaian Objektif

5.5.1 Pencapaian Objektif 1



5.6 Masalah dan Limitasi Kajian

5.7 Cadangan Kajian Lanjutan

5.8 Kesimpulan

BIBLIOGRAFI

142

143

143

146

148

148

151

152

153

154

160

163

164

166

166

167

167

168

169

170

xiii

SENARAI RAJAH

NO. TAJUK MUKA SURAT

1.1 Mengenalpasti Isu Pembangunan Sosial Yang Melibatkan

Perumahan Komuniti Berpagar 4

1.2 Mengenalpasti Isu Perancangan Fizikal Yang Melibatkan


1.3 Reka Bentuk Kajian 14

2.1 Falsafah Perancangan dan Pembangunan Sejagat 24

2.2 Prinsip DPPS dalam Konteks Perancangan

Pembangunan Perumahan 29

2.3 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Beijing 54

2.4 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di Beijing 55

3.1 Antara Perumahan Komuniti Berpagar Yang Terawal

Di Malaysia 65

3.2 Keperluan Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar

Di Malaysia 69

3.3 Skala Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar

Di Malaysia 70

3.4 Lokasi Kawasan Kajian Dalam Konteks Wilayah 71

3.5 Taburan Perumahan Sedia Ada Mengikut Jenis, 2000 72

3.6 Prosedur Memproses Permohonan Perumahan

Komuniti Berpagar Di DBKL 80

4.1 Struktur Umur Penghuni Di Kawasan Kajian 96

4.2 Peratus Struktur Umur Penghuni Di Kawasan Kajian 96

4.3 Status Perkahwinan Penghuni 97

4.4 Peratus Status Perkahwinan 97

4.5 Tahap Pendidikan Responden 99

xiv

4.6 Peratus Tahap Pendidikan Responden 99

4.7 Bidang Pekerjaan Penghuni 100

4.8 Peratus Bidang Pekerjaan Penghuni 100

4.9 Jumlah Kasar Pendapatan Bulanan 102

4.10 Peratus Pendapatan Bulanan 102

4.11 Status Pemilikan Unit Kediaman 104

4.12 Peratus Status Pemilikan Unit Kediaman 104


4.14 Peratus Pemilikan Unit Kediaman 105

4.15 Jangkamasa Penghunian 106

4.16 Peratus Jangkamasa Penghunian 107

4.17 Peratus Kefahaman Berkaitan Definisi Perancangan

Bandar 108

4.18 Peratus Kefahaman DPPS 109

4.19 Pandangan Keutamaan Penghuni Mengikut Prinsip DPPS 110

4.20 Teori Maslow dan Persepsi Penghuni Terhadap

Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar 111

4.21 Pandangan Penghuni Mengenai Perumahan Komuniti

Berpagar Khusus Bagi Golongan Berpendapatan Tinggi 115

4.22 Peratus Pandangan Penghuni Mengenai Perumahan

Komuniti Berpagar Khusus Bagi Golongan Berpendapatan

Tinggi 116

4.23 Pandangan Penghuni Mengenai Pengasingan Masyarakat

Kaya Dan Miskin 117

4.24 Peratus Pandangan Penghuni Mengenai Pengasingan

Masyarakat Kaya Dan Miskin 117

4.25 Penglibatan Penghuni Dengan Aktiviti Kemasyarakatan

Di Dalam Kawasan Perumahan Komuniti Berpagar 120

4.26 Peratus Penglibatan Penghuni Dengan Aktiviti

Kemasyarakatan Di Dalam Kawasan Perumahan

Komuniti Berpagar 120

4.27 Kekerapan Penglibatan Aktiviti Kemasyarakatan Di

Dalam Kawasan Perumahan Komuniti Berpagar 122

xv

4.28 Peratus Kekerapan Penglibatan Aktiviti Kemasyarakatan


4.29 Perkaitan Antara Ruang Persekitaran Fizikal Dan

Sikap Penghuni/Komuniti 124

4.30 Tahap Kepuasan Penghuni 128

4.31 Peratus Tahap Kepuasan Penghuni 129

4.32 Pandangan Penghuni Terhadap Pemaju Membina

Lebih Banyak Perumahan Komuniti Berpagar di Masa

Akan Hadapan 130

4.33 Peratus Pandangan Penghuni Terhadap Pemaju Membina

Lebih Banyak Perumahan Komuniti Berpagar di Masa

Akan Hadapan 130

xvi

SENARAI JADUAL

NO. JADUAL MUKA SURAT

2.1 Matrik Prinsip Perancangan dan Pembangunan

Sejagat Bagi Dengan Kriteria Pembangunan Perumahan 25

2.2 Parameter Perancangan dan Pembangunan Perumahan 30

2.3 Maklum Balas Penghuni Terhadap Ciri-Ciri Keselamatan

Yang Menjadi Pilihan Utama 40

2.4 Pandangan Dalam Aspek Hubungan Kejiranan


2.5 Projek-projek Kediaman Yang Menggunakan Konsep

Komuniti Berpagar (Ogos 2003) 50

2.6 Panduan Perancangan dan Kawalan Perumahan

Komuniti Berpagar Mengikut Kawasan 51

2.7 Perhubungan Dan Perkaitan Antara Isu Utama

Berdasarkan Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Dan Pembangunan Bandar Mampan 61

3.1 Konsep Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar

di Kuala Lumpur 75

3.2 Kriteria Pertimbangan Permohonan Pembangunan


3.3 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Sekitar Kuala Lumpur 84

3.4 Kes Kajian 88

4.1 Maklumbalas Edaran Borang Soal Selidik 92

4.2 Justifikasi Penyediaan Kandungan Borang Soal –Selidik 93

4.3 Struktur Umur Penghuni di Kawasan Kajian 95

4.4 Status Perkahwinan Penghuni 97

4.5 Tahap Pendidikan Penghuni 98

xvii

4.6 Bidang Pekerjaan Penghuni 100

4.7 Jumlah Kasar Pendapatan Bulanan 102


4.9 Status Pemilikan Harta Tanah Perumahan 105

4.10 Jangkamasa Penghunian 106

4.11 Kefahaman Tentang Definisi Perancangan Bandar 107

4.12 Kefahaman DPPS 108

4.13 Matriks Maklum Balas Penghuni Tentang Perkara

Yang Perlu Diberi Keutamaan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar. 110

4.14 Pandangan Penghuni Mengenai Perumahan Komuniti

Berpagar Khusus Bagi Golongan Berpendapatan Tinggi 115

4.15 Pandangan Penghuni Mengenai Pengasingan

Golongan Kaya Dan Miskin 116

4.16 Penglibatan Penghuni Dengan Aktiviti



4.17 Kekerapan Penglibatan Aktiviti Kemasyarakatan


4.18 Senarai Kemudahan di Kawasan Perumahan


4.19 Pandangan Penghuni Dalam Penambahbaikan


4.20 Tahap Kepuasan Penghuni 128

4.21 Pandangan Penghuni Terhadap Pemaju Membina

Lebih Banyak Perumahan Komuniti Berpagar di

Masa Akan Hadapan 130

4.22 Analisis SWOT Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar 131

4.23 Pemantauan Oleh Pemaju Di kalangan Pembeli

Rumah - Kehendak dalam Perumahan Komuniti

Berpagar 135

xviii

4.23 Pemantauan Oleh Pemaju Di kalangan Pembeli

Rumah 139

5.1 Kriteria Perancangan Aspek Pembangunan Sosial

Dalam Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar 149

5.2 Kriteria Perancangan – Guna Tanah

Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar 152

5.3 Kriteria Perancangan – Perhubungan dan Aksessibiliti 153

5.4 Kriteria Perancangan – Ruang Luaran Unit Kediaman 154

5.5 Kriteria Perancangan – Ruang Luaran Unit Kediaman ,

Susun Atur Unit Kediaman 157

5.6 Kriteria Perancangan - Reka Bentuk Unit Kediaman 158

5.7 Kriteria Perancangan - Reka Bentuk Unit Kediaman

(Fizikal) Dalam Konteks Memperkukuhkan Institusi

Keluarga (Sosial) 159

5.8 Kriteria Perancangan – Keselamatan 161

5.9 Kriteria Perancangan – Penyediaan Kemudahan 163

xix

SINGKATAN KATA

DBKL - Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

DPN - Dasar Perbandaran Negara

DPPS - Doktrin Perancangan dan Pembangunan Sejagat

JPBD - Jabatan Perancang Bandar dan Desa

JPRB - Jabatan Perancang Bandar, DBKL

JPB - Jabatan Pengangkutan Bandar, DBKL

JPI - Jabatan Pelan Induk

PKB - Perumahan Komuniti Berpagar

PSKL2020 - Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020

xx

SENARAI LAMPIRAN

LAMPIRAN TAJUK

A Pelan

A(i) Taburan Kawasan Kajian Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Sekitar Bandar Raya Kuala Lumpur

B Latar Belakang Kes Kajian

B(1) Sri Bukit Persekutuan

B(2) Desa Park City, Manjalara

B(3) Setia Duta One, Sri Hartamas

B(4) Duta Nusantara, Sri Hartamas

B(5) Ampang 971

B(6) Kenny Vale

B(7) Bukit Tiara

C Borang Soal Selidik - Penghuni

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan

Perancangan bandar yang terancang adalah penting dalam setiap

pembangunan hari ini yang memberi kesan drastik kepada perkembangan

pada masa hadapan. Pembangunan yang melibatkan sektor perumahan,

industri, komersial dan sebagainya memberi sumbangan utama kepada

pertumbuhan dan kemajuan ekonomi negara. Kebelakangan ini, khususnya

di dalam pembangunan perumahan, didapati pelbagai konsep telah

diperkenalkan bagi memenuhi permintaan masyarakat yang pelbagai.

Salah satu daripada konsep yang diperkenalkan adalah perumahan

berkonsepkan komuniti berpagar yang kian popular dan semakin mendapat

tempat terutamanya di kalangan penduduk bandar khususnya di Kuala

Lumpur. Projek perumahan komuniti berpagar (PKB) kini sudah menjadi

satu tren di sekitar Kuala Lumpur. Penawaran PKB berkembang selari

dengan permintaan yang semakin meningkat. Warga tempatan yang minat

membeli harta tanah atau menyewa dalam kawasan sebegini tidak

keberatan meninggalkan persekitaran terbuka yang sudah sekian lama

menjadi sebahagian kehidupan mereka dan beralih ke suatu tempat yang

tertutup dan lebih terkawal di sebalik tembok tinggi dan pagar besar.

Beberapa sebab utama harta tanah sebegini kini disukai oleh sebahagian

penduduk Kuala Lumpur, ialah kerana ciri-cirinya yang eksklusif,

tersendiri (private) dan selamat.

2

Jika selama ini projek PKB kebanyakannya melibatkan

kondominium dan apartmen mewah dalam dua tiga bangunan tinggi bagi

satu-satu projek, kini projek pembangunan PKB menyaksikan kewujudan

puluhan, malahan ratusan lot banglo dalam satu kawasan berpagar yang

elit dan eksklusif. Orang yang berpendapatan rendah pastinya tidak akan

mampu memiliki harta tanah bernilai tinggi seperti ini. Pakar psikologi

menggelar amalan membina rumah kediaman di sebalik tembok besar dan

di kelilingi pagar ini sebagai pembinaan kota. (Blakely dan Snyder, 1997).

Konsep sebegini sedikit sebanyak akan mempengaruhi integrasi sosial

suatu kawasan.

Sehingga kini, masih belum ada perangkaan rasmi dari segi

bilangan yang tepat tentang projek PKB yang dibina di negara kita. Begitu

juga, belum ada satu kajian rasmi oleh mana-mana pihak tentang tren dan

corak pembangunan perumahan jenis ini di kalangan penduduk setempat.

Selain daripada persepsi yang diperolehi di negara luar berkenaan faktor

perkembangan dan pandangan kehidupan di dalam kawasan PKB, negara

kita juga tidak ketinggalan dalam mengalami pertumbuhan pembangunan

perumahan yang juga kian mendapat tempat dimata masyarakat. Setiap

perancangan dan pembangunan masa kini haruslah dipastikan ianya tidak

tersasar jauh dari prinsip asas dan falsafah perancangan dalam memenuhi

keperluan individu, masyarakat masa kini juga masa akan datang ke arah

mencapai pembangunan perumahan mampan.

1.2 Pernyataan Isu dan Masalah

Walaupun konsep pembangunan PKB dianggap antara konsep

yang terbaik, namun demikian terdapat beberapa isu dan masalah yang

dikenalpasti memberi kesan dan konflik terhadap aspek pembangunan

sosial juga perancangan fizikal. Kedua-dua aspek ini saling mempengaruhi

di antara satu sama lain. Isu dan permasalahan ini, dapat dilihat dengan

jelas dari dua aspek iaitu aspek pembangunan sosial dan aspek

3

perancangan fizikal. Kedua-dua aspek ini, sangat penting untuk

dipertimbangkan semasa proses perancangan dan pembangunan kerana

ianya akan mempengaruhi dan memberi kesan kepada sesebuah

pembangunan yang dilaksanakan.

1.2.1 Aspek Pembangunan Sosial

Aspek pembangunan sosial melibatkan isu dalam pembangunan

sesebuah projek PKB yang memberi impak kepada pembangunan sosio-

ekonomi antara kumpulan-kumpulan masyarakat. Konsep ini akan

meningkatkan pengkelasan masyarakat yang mencipta kelas-kelas sosial

seperti golongan berada (atasan) dan golongan tidak berkemampuan

(bawahan). Keadaan ini terbukti apabila penawaran terhadap

pembangunan projek PKB lebih memfokuskan penawaran unit kediaman

yang serba mewah dan hanya mampu dimiliki oleh golongan tertentu

sahaja. Pembangunan harta tanah perumahan DBKL mendapati 100

peratus unit PKB dimiliki oleh golongan berpendapatan tinggi di mana

harga rumah yang ditawarkan melebihi RM 600,000 seunit. Dengan lain

perkataan, kekayaan dan kuasa ini dapat meningkatkan jurang yang begitu

ketara antara kumpulan-kumpulan masyarakat. Selain faktor ini,

pembinaan PKB melalui pembinaan tembok disekeliling kawasan

perumahan merupakan antara elemen yang menyumbang kepada

meningkatnya jurang interaksi dan faktor pemisahan ruang interaksi sosial

antara penghuni di dalam kawasan PKB dengan masyarakat luar

(Caldeira, 2000).

Kesibukan golongan berpendapatan tinggi yang terlalu mengejar

kemewahan, turut memberi kesan kepada cara dan gaya hidup penghuni

yang tinggal di kawasan perumahan jenis ini. Pengalaman Barat tentang

gaya kehidupan bandaran yang dianggap telah mencapai mercu tamadun

kehidupan sering pula ditiru dan diguna pakai dalam kehidupan

masyarakat kita. Ini menyebabkan gaya kehidupan bandaran semakin

berubah dengan pesat. Persekitaran perumahan yang dirancang tanpa

4

memikirkan hubungan antara komuniti. Walaupun disediakan reka bentuk

ruang dalaman yang serba lengkap, ianya telah mewujudkan suasana

formal dan had ruang itu diutamakan merujuk kepada hak dan kepentingan

masing-masing. Dengan ini akan menyebabkan penghuni dalam komuniti

perumahan ini lebih bersikap ‘keakuan’. Sehubungan ini, penglibatan

aktiviti kemasyarakatan di kalangan penghuni adalah didapati sangat

kurang. Masalah yang berlaku di dalam kawasan perumahan diserahkan

sepenuhnya kepada pihak pentadbiran untuk menyelesaikan semua

masalah mereka kerana mereka berpendapat mereka telah membayar dan

menyerahkan tanggungjawab sepenuhnya kepada pihak tersebut untuk

menguruskan kesemuanya.

Asas pembentukan bandar bermula daripada penghuni dan ini

merujuk kepada rumah/petempatan, keluarga, kejiranan/komuniti dan

masyarakat. Perumahan merupakan satu asas keperluan bagi kesejahteraan

dan kesempurnaan hidup penduduk sesebuah kawasan. Jadi sekiranya ada

permasalahan yang berlaku di antaranya maka ini akan memberi kesan ke

arah pembentukan sesebuah bandar juga negara. Rujuk rajah 1.1.

Sumber : Olahan Pengkaji, 2007

Rajah 1.1 Mengenalpasti Isu Pembangunan Sosial Yang

Melibatkan Perumahan Komuniti Berpagar

Keluarga

Jiran

Masyarakat

Negara

Komuniti

Berpagar

Di peringkat ini, isu yang

ditimbulkan akan

memberi kesan

kepada

pembangunan komuniti dalam

mewujudkan kesejahteraan

sesebuah negara

Keamanan PerpaduanKesejahteraan

Institusi Keluarga Menghalang

hubungan/ interaksi

sosial antara jiran juga masyarakat

Gaya Hidup

Penghuni - aktiviti

kemasyarakatan berkurangan

Pengkelasan

Masyarakat –

meningkatkan

jurang hubungan sosial

Bandar

Petempatan

PEMBANGUNAN SOSIAL

5

1.2.2 Aspek Perancangan Fizikal

Perkara-perkara yang berkaitan dengan perancangan fizikal dalam

pembangunan PKB adalah melibatkan isu dan permasalahan seperti

berikut : -

a. Perancangan Fizikal Tapak

Dalam aspek PKB, perancangan perletakan sesebuah kawasan

perumahan jenis ini sangat penting dalam memastikan penawaran bagi

setiap lokasi perumahan yang ditawarkan memenuhi permintaan

masyarakat. Kegiatan terlalu mengejar keuntungan dikhuatiri akan

mewujudkan ketidakseimbangan dari segi penawaran dan penyediaan

rumah. Perancangan fizikal tapak dalam kawasan perumahan ini

dikenalpasti menunjukkan ruang perancangan kawasan pembangunan unit

perumahan yang sangat terhad bersangkutan dengan nilai tanah yang

tinggi. Hal ini mempengaruhi perancangan dan perletakan komponen-

komponen kemudahan yang sepatutnya perlu disediakan didalam sesebuah

kawasan perumahan ini.

b. Susun Atur Kediaman

Isu dan permasalahan yang wujud dari aspek susun atur kediaman

meliputi ruang luaran antara bangunan dan juga ruang persekitaran. Aspek

reka bentuk bangunan dan susun atur kediaman yang dikaitkan dengan

ruang luaran antara bangunan adalah dilihat dari anjakan bangunan, di

mana jarak dari sempadan lot dan jalan perlu dikaji semula. Keadaan ini

juga merujuk kepada hak milik jalan sama ada jalan di dalam kawasan

pembangunan perumahan ini untuk serahan PBT atau diuruskan oleh

perbadanan pengurusan.

Sistem rangkaian jalan yang tidak dihubungkan dengan kawasan

sekitar akibat terhalang dengan tembok/sempadan kawasan PKB memberi

6

kesan kepada tingkat kemudahsampaian kepada kawasan persekitaran.

Perluasan dan penambahan cul-de-sac dalam bentuk skala yang besar

menimbulkan gangguan kepada sistem perhubungan. Keadaan ini

bertentangan dengan pembangunan bandar baru ‘new urbanism’ dan

percanggahan prinsip perancangan yang dinilai dari aspek mencapai tahap

kemudahsampaian yang tinggi. Percanggahan prinsip dari aspek

keterbukaan dalam pembangunan PKB adalah kesan daripada

pemandangan visual yang tersembunyi dan terhalang disebalik tembok-

tembok atau pagar-pagar yang didirikan di sekeliling kawasan perumahan.

(Halimaton, 2006).

Dari segi penyediaan komponen-komponen kemudahan asas dan

kemudahan awam ini lebih kepada isu-isu perancangan dan penswastaan

kemudahan dan kawasan-kawasan awam dan kawasan hijau. Dalam

pembangunan PKB, perancangan kawasan-kawasan awam merupakan

antara elemen-elemen perancangan yang sangat penting dalam memenuhi

keperluan penduduk dan memberi impak kepada suasana yang harmoni,

keselesaan dan kesejahteraan komuniti dalam sesebuah kawasan dan

persekitaran perumahan.

Sehubungan dengan itu, PKB dikritik kerana ia menghapuskan

ruang-ruang awam dan mengurangkan jumlah kawasan sedemikian yang

mana sepatutnya boleh dikongsi secara bersama di kalangan masyarakat.

Bagaimanapun ada juga pandangan yang mengatakan kritikan ini adalah

kurang meyakinkan berikutan kesemua kawasan yang dibangunkan

sebagai komuniti berpagar dilakukan menerusi undang-undang dan adalah

tidak adil dengan menyalahkan penghuni perumahan itu kerana mereka

telah membayar pemaju pada harga yang tinggi dan sepatutnya bantahan

awam harus ditujukan kepada pemaju bukan kepada penghuni terbabit.

Dengan pertumbuhan dan pembangunan konsep PKB ini penswastaan

terhadap kawasan-kawasan awam merupakan salah satu syarat kepada

perbadanan pengurusan yang menguruskan sesebuah pembangunan PKB

ini.

7

c. Aspek Keselamatan

Isu jenayah, serta rasa takut penduduk terhadapnya pada masa kini

semakin menjadi suatu isu di kalangan penduduk bandar. Ketakutan

tersebut telah meningkatkan tahap respon penduduk dalam menangani

masalah jenayah ini; termasuklah melaksanakan bentuk undang-undang

yang lebih tegas lagi. Ia juga secara tidak langsung membawa kepada

peningkatan pembangunan perumahan jenis ini yang dianggap mampu

menyediakan sebuah kawasan yang mempunyai ‘benteng’/tembok yang

kukuh serta sekaligus selamat daripada ancaman penjenayah.

Respon dari aspek reruang (spatial respons) inilah yang akhirnya

membawa kepada pewujudan idea untuk mewujudkan konsep

pembangunan kawasan perumahan yang berpagar secara keseluruhannya;

dan bukannya berpagar secara satu-persatu sepertimana perumahan

konvensional yang telah sedia ada di Malaysia.

Keseluruhannya, isu dan permasalahan yang berkaitan perkara-

perkara di atas yang melibatkan perancangan fizikal adalah dikenalpasti

berpunca dari ketiadaan kajian terperinci dalam memberi panduan yang

khusus kepada pembangunan jenis ini dari segi aspek garis panduan,

piawaian perancangan dan perundangan yang disediakan di sesebuah

kawasan pembangunan PKB untuk dijadikan panduan dalam

pembangunan.

Sila Rujuk Rajah 1.2.

8


Rajah 1.2 Mengenalpasti Isu Perancangan Fizikal Yang

Melibatkan Perumahan Komuniti Berpagar

1.3 Persoalan Kajian

Berdasarkan isu dan permasalahan yang dikenalpasti di bahagian

1.2, beberapa persoalan yang timbul berkaitan pembangunan PKB dari

aspek perancangan dikenalpasti. Ia merupakan antara cabaran-cabaran

kepada perancangan perumahan khusus PKB dalam mencapai matlamat ke

arah pembentukan perumahan mampan. Antara persoalan yang timbul

adalah seperti berikut :-

1. Apakah kriteria-kriteria (merujuk kepada teori dan prinsip

perancangan bandar) semasa yang digunapakai dan dijadikan

syarat oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT-DBKL) dalam

Perancangan Fizikal Tapak

Lokasi perletakan

PERANCANGAN FIZIKAL

Perumahan

Komuniti Berpagar

Ruang perancangan

kawasan perumahan

yang terhad – nilai

harta tanah tinggi Ruang Persekitaran

Tahap Kemudahsampaian

Percanggahan prinsip ‘keterbukaan’

Halangan visual

Susun atur Perumahan

Ruang Luaran Unit Perumahan

Jarak antara lot/ anjakan bangunan

Sitem rangkaian jalan

Penggunaan kawasan hijau – perlu

dikongsi bersama

Aspek Keselamatan

Ketiadaan Garis Panduan Perancangan Khusus – Perumahan Komuniti Berpagar

9

mempertimbang dan meluluskan permohonan terhadap

pembangunan PKB?

2. Adakah penghuni berpuas hati dengan aspek perancangan fizikal

dan pembangunan sosial di dalam PKB?

3. Apakah kriteria-kriteria yang diberi perhatian oleh pemaju dan

kepentingannya kepada aspek perancangan fizikal disamping

memenuhi tanggungjawab mereka dalam aspek pembangunan

sosial untuk membangunkan PKB?

1.4 Matlamat Kajian

Matlamat kajian ini adalah untuk menggariskan kriteria-kriteria

perancangan berasaskan prinsip dan falsafah perancangan bandar khusus

dalam pembangunan PKB ke arah perumahan bandar mampan.

1.5 Objektif Kajian

Tiga objektif utama yang dikenalpasti dalam membantu mencapai

matlamat kajian adalah seperti berikut:-

1. Mengkaji kriteria-kriteria perancangan semasa yang digunakan

oleh PBT (DBKL) dalam mempertimbang dan meluluskan

permohonan terhadap pembangunan PKB.

2. Mengkaji persepsi penghuni PKB terhadap kawasan kediaman

yang didiami dalam memenuhi keperluan dan kehendak

perancangan fizikal dan pembangunan sosial.

3. Mengkaji persepsi pemaju berhubung kriteria-kriteria perancangan

yang perlu diberi tumpuan dalam pembangunan PKB.

10

1.6 Skop Kajian

Kajian terdahulu berkaitan PKB di Malaysia, mendapati satu kajian

telah dibuat terhadap keperluan perundangan dalam PKB oleh Stamford

Zereth, 2006, isu-isu pembangunan juga telah dibincangkan oleh

Saharudin Hj Musa, 2006 dan keberkesanan elemen keselamatan dalam

PKB juga telah dibincangkan Noredayu Ismail, 2006. Kedua-dua kajian

Stamford dan Saharuddin menggariskan permasalahan yang dihadapi oleh

pemaju dalam membangunkan perumahan komuniti berpagar di mana

masih tiada perundangan khas berkaitan pembangunan PKB di Malaysia.

Noredayu mengemukakan hasil kajian lebih terperinci kepada

keberkesanan aspek keselamatan dalam melindungi penghuni kediaman

dan bukti pembangunan PKB dalam membantu mengurangkan kadar

jenayah. Kajian 2007 oleh Mastura Atan pula memberi perhatian terhadap

perundangan, konsep dan aspek keselamatan PKB, sedikit tumpuan juga

ditekankan bagi elemen prestij dalam pembangunan PKB di sekitara

Lembah Kelang.

Berikutan kajian-kajian terdahulu yang telah dijalankan, pengkaji

berpendapat satu kajian perlu dilaksanakan dan diberi perhatian dalam

perancangan pembangunan perumahan khusus bagi PKB. Kajian

penentuan kriteria-kriteria bersesuaian dan mantap adalah perlu disediakan

berasaskan prinsip dan falsafah perancangan. Kajian yang diberi tumpuan

adalah mengambilkira perkara-perkara berikut:-

1. Pembangunan PKB dalam konteks perancangan berasaskan prinsip

dan falsafah perancangan bandar iaitu Doktrin Perancangan dan

Pembangunan Sejagat (DPPS).

2. Kajian ini hanya akan tertumpu kepada projek harta tanah ’landed

property’ yang menggunakan konsep PKB dan tidak melibatkan

pangsapuri dan kondominum.

3. Dari aspek perundangan, kajian hanya merujuk kepada Akta 267,

Kanun Tanah Negara 1965 dan Akta Hakmilik Strata 1985 dan

pindaan terkini 2006 juga kaedah-kaedah Hakmilik Strata

11

(Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Putrajaya) sebagai asas

perundangan yang digunapakai bagi pembangunan PKB .

1.7 Kepentingan Kajian

Hasil kajian ini dapat memberi beberapa faedah dan manfaat

kepada pihak-pihak berikut : -

1. PBT – Dewan Bandar Raya Kuala Lumpur (DBKL)

Kajian ini dapat membantu PBT (DBKL) mempertimbangkan dan

seterusnya meluluskan permohonan terhadap pembangunan PKB. PBT

(DBKL) mempunyai asas panduan pembangunan (TOR-Term of

Reference) melalui kriteria-kriteria yang dicadangkan khusus bagi

pembangunan PKB. Senarai kriteria-kriteria yang dicadangkan dapat

membantu PBT (DBKL). Seterusnya menjadi rujukan PBT (DBKL)

dalam proses perancangan dan permohonan pembangunan PKB.

2. Perancang Bandar

Pada dasarnya perancang bandar mempunyai tanggungjawab yang

penting terhadap kesejahteraan masyarakat dan tanggungjawab ini boleh

dilaksanakan mengikut prinsip dan falsafah perancangan di dalam setiap

pembangunan yang dilaksanakan. Pada masa ini pengertian dan

pemahaman tentang teori perancangan asas dan juga prinsip-prinsip

perancangan bandar inilah menjadi cabaran kepada perancang bandar

dalam melaksanakan sesuatu pembangunan. Melalui cadangan kriteria-

kriteria yang akan dikemukakan pada Bab Lima akan membantu

perancang bandar dalam membuat pertimbangan dan keputusan

perancangan bagi pembangunan PKB.

12

3. Penghuni Kediaman Komuniti Berpagar

Penghuni akan merasai keselesaan, keharmonian dan kepuasan

sebenar dalam memiliki kediaman yang memenuhi falsafah dan prinsip

perancangan. Dalam kajian ini penghuni sedia ada/ semasa akan dapat

memberi maklum balas dan pandangan juga idea yang menyumbang ke

arah pembentukan dan penyediaan kriteria-kriteria. Setiap maklumat dan

pandangan dari penghuni yang diterima akan dikaji dan dibuat penilaian

dengan menyenaraikan kriteria-kriteria pembangunan khusus terhadap

pembangunan PKB masa akan datang dan dibuat penambahbaikan bagi

pembangunan sedia ada, ianya boleh diperbaiki dari masa ke semasa.

4. Pemaju Perumahan

Cadangan kriteria-kriteria elemen perancangan boleh dijadikan

asas dan dijadikan panduan khas dalam pembangunan PKB yang akan

dibangunkan. Senarai kriteria-kriteria yang dicadangkan dapat membantu

pemaju terutamanya dalam aspek mereka bentuk dan menyusun atur

kediaman. Sekiranya, garis panduan dan keperluan perancangan dipatuhi

dan keperluan diikuti, maka ini dapat mempercepatkan proses kelulusan

pembangunan yang akan dijalankan. Disamping itu, perancangan yang

lebih komprehensif dan konsisten dapat diwujudkan dan diamalkan ‘best

practice’.

1.8 Metodologi Kajian

Metodologi kajian ini meliputi proses kajian yang melalui beberapa

lima peringkat kajian. (Rujuk Rajah 1.3). Metodologi kajian ini

dilaksanakan ke arah pencapaian matlamat dan objektif kajian melalui

beberapa peringkat kajian dalam kajian yang dilaksanakan. Secara

umumnya, peringkat-peringkat kajian yang dilalui adalah seperti berikut :-

13

1.8.1 Kajian Awalan dan Kajian Teori

Peringkat ini memfokuskan kepada pengumpulan bahan-bahan

maklumat berkaitan pembangunan PKB. Kajian teoritikal dan literatur

dilakukan berdasarkan sumber-sumber sekunder yang terdiri daripada

buku rujukan, kertas seminar, jurnal, majalah, laporan kajian terdahulu,

laman web juga buletin dan risalah. Kajian-kajian lepas juga dirujuk dan

diulas bagi mengukuhkan lagi kefahaman dan perkembangan terkini

berhubung topik perbincangan.

Rujuk Rajah 1.3.

14

Rajah 1.3 Reka Bentuk Kajian

PENDAHULUAN

Pernyataan Isu dan Masalah Persoalan Kajian Matlamat Kajian dan Objektif Kajian Skop Kajian Kepentingan Kajian Metodologi Kajian

KONSEP PEMBANGUNAN PKB & PERKEMBANGANNYA

PEMBANGUNAN PKB DI KUALA LUMPUR

PERINGKAT PERTAMABAB 1

PERINGKATKEDUA BAB 2

Takrif & Konsep Perancangan Pembangunan PKB - Perkembangan Konsep Perancangan Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar

Di Luar Negara-

Takrif, Konsep dan Falsafah Perancangan Bandar - Pembangunan Perumahan

Pembangunan PKB di Malaysia.Proses Permohonan PKB di Kuala Lumpur Keperluan, Bentuk, Konsep dan Tren PKB Peruntukan Perundangan yang Digunapakai dalam Pembangunan PKB di Kuala Lumpur Profil Fizikal Kawasan Kajian - Latar Belakang Kawasan Kajian

PERINGKATKETIGABAB 3

PERINGKATKEEMPAT BAB 4

Persepsi Pemaju Persepsi Penghuni

Tahap Kepuasan, Persepsi Responden dan Pandangan Kriteria-kriteria Semasa dan Penambahbaikan

Kriteria dan Komponen Perancangan dan Pembangunan PKB

PENEMUAN, CADANGAN DAN KESIMPULAN PERINGKAT KELIMA BAB 5

ANALISIS DAN SINTESIS

15

1.8.2 Pengumpulan Data dan Maklumat

Pengumpulan data dan kajian lapangan dilakukan melalui dua mekanisma,

iaitu :-

a. Data Primer

Data primer dari pemaju, penghuni yang mendiami unit kediaman

di kawasan komuniti berpagar dan juga perancang bandar yang terlibat

dalam memproses permohonan perancangan berkaitan PKB. Data

penghuni diperolehi dari pengedaran borang soal selidik berstruktur yang

disediakan. Soal selidik ini adalah bertujuan mencapai objektif kedua

kajian ini iaitu mengkaji persepsi penghuni terhadap kawasan kediaman

yang didiami dalam memenuhi keperluan dan kehendak perancangan.

Selain soal selidik dan temubual berdepan juga dikendalikan

dengan pegawai dari Jabatan Perancang Bandar dan Desa Semenanjung

(JPBD), Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), pemaju, dan pihak

perbadanan pengurusan yang berkaitan kajian kes sebagai sumber

maklumat asas bagi kawasan kajian. Kajian secara temubual ini diperlukan

bagi mendapatkan maklumat/maklum balas mengenai amalan perancangan

yang diterapkan di kawasan pembangunan PKB. Sesi temubual juga akan

dilakukan bersama beberapa orang pegawai perancang DBKL di peringkat

awal kajian kerana temubual berkenaan membantu dalam memberi garis

panduan dan hala tuju kajian ini dan seterusnya. Temuduga bersama

beberapa orang pemaju turut dilaksanakan. Pengalaman penglibatan

mereka dalam pembangunan perumahan jenis ini turut membantu dalam

menyumbang kepada penentuan kriteria-kriteria di akhir kajian.

b. Data Sekunder

Data sekunder adalah bahan-bahan yang boleh diperolehi dari

laman web, buku, kertas seminar, majalah, risalah dan buletin. Data-data

16

yang diperolehi ini boleh digunakan dalam membantu membuat analisis

bagi memantapkan lagi data dan maklumat yang dihasilkan.

1.8.3 Kajian Lapangan

Satu kajian lapangan/lawatan ke kawasan kajian dilaksanakan, ini

membantu pengkaji untuk melihat isu permasalahan sacara dekat dengan

meninjau kawasan kajian iaitu di sekitar kawasan perumahan yang

berkonsepkan komuniti berpagar sekitar itu sendiri.

1.9 Susun Atur Bab Penulisan

Secara keseluruhannya pengkaji akan membahagikan kajian

kepada beberapa bab bagi memberi kefahaman yang lebih jelas kepada

pembaca bagi setiap bab yang dikemukakan di mana keseluruhan kajian

mengandungi lima bab yang akan diperincikan kandungannya.

Bab Satu merupakan Bab Pengenalan yang menerangkan tentang

isu dan masalah, persoalan kajian, matlamat dan objektif kajian, skop

kajian, kepentingan hasil kajian dan pendekatan yang digunakan dalam

kajian. Apabila kesemua perkara ini dirangka ianya dapat membantu

memandu pengkaji dalam menjalankan kajian dengan lebih teratur dan

komprehensif.

Bab Dua iaitu lebih kepada kajian teoritikal dan literatur. Bab ini

akan dimulakan dengan takrif, konsep dan falsafah perancangan bandar

yang mengambilkira prinsip asas perancangan iaitu Doktrin Perancangan

dan Pembangunan Sejagat (DPPS) dan perkaitannya dengan pembangunan

pembangunan perumahan. Elemen-elemen perancangan perumahan ini

diambilkira berasaskan parameter perancangan sedia ada. Seterusnya bab

ini akan diperincikan dengan menerangkan kajian berkaitan PKB secara

17

umum. Penerangan akan mengandungi takrif dan definisi, konsep, ciri-ciri

pembangunan PKB secara keseluruhan dengan mengambil pengalaman-

pengalaman pelaksanaan dari beberapa negara luar yang telah

mengamalkan pembangunan berkonsepkan komuniti berpagar. Kajian-

kajian terhadap elemen-elemen dan kriteria-kriteria perancangan sedia ada

dalam memenuhi prinsip dan falsafah perancangan hari ini disamping

memenuhi keperluan dan kehendak penduduk setempat berkait dengan

pembangunan PKB ini. Pembangunan-pembangunan PKB dari negara-

negara luar seperti Amerika Syarikat, England, United Kingdom, Kanada,

dan China yang menggunakan pendekatan dengan tujuan yang berbeza

akan dijelaskan pada bab ini dengan lebih terperinci. Keseluruhannya, isu

dan permasalahan semasa PKB di luar negara dikupas bagi menjelaskan

lagi keperluan dan pengukuhan kajian ini.

Bab Tiga menjelaskan perkembangan PKB di Malaysia. Seterusnya

memberi tumpuan kepada pembangunan PKB Kuala Lumpur. Bab ini akan

menjelaskan latar belakang kajian kes dan akan difokuskan bagi PKB di

sekitar Kuala Lumpur (DBKL). Hanya beberapa kawasan terpilih sahaja

dijadikan kawasan kajian khusus berdasarkan potensi pembangunan PKB

yang memberangsangkan.

Bab Empat lebih kepada analisis dan sintesis kajian. Bab ini akan

menyentuh kepada pengumpulan data dan maklumat yang diperolehi dari

edaran borang soal selidik dan temuduga berdepan. Responden utama

adalah terdiri dari kalangan pemaju dan penghuni PKB. Setiap data yang

dikumpul dianalisis dengan menggunakan kaedah penilaian berdasarkan

maklum balas responden. Selain penilaian, kaedah penentuan pemberat

mengikut keutamaan dan kepentingaan sesuatu aspek juga dilakukan. Pada

akhir kajian bagi maklum balas penghuni, analisis SWOT dilakukan bagi

memandu kepada pembentukan cadangan di bab yang seterusnya.

Kajian sebelum ini secara langsung akan membantu kepada

penyediaan Bab Lima iaitu membincangkan penemuan dan cadangan

kajian dalam penentuan kriteria-kriteria yang dapat membantu kepada

18

proses perancangan dan pembangunan PKB di sekitar kawasan DBKL.

Seterusnya, pengkaji akan merumuskan pencapaian matlamat dan objektif

kajian sepertimana yang terdapat dalam bab satu dapat dicapai atau tidak

dalam kajian ini. Limitasi, pandangan juga cadangan kajian akan datang

juga dikemukakan dalam menyentuh pelbagai aspek berkaitan dengan

subjek ini.

19

BAB II

PERANCANGAN DAN PERKEMBANGAN PERUMAHAN

KOMUNITI BERPAGAR

2.1 Pengenalan

Perumahan komuniti berpagar (PKB) merujuk kepada sebuah

kawasan fizikal yang dipagar ataupun mempunyai tembok yang dibina

mengelilingi kawasannya. Pintu masuk dan keluar ke kawasan perumahan

ini hanyalah melalui pintu masuk yang dijaga dan dikawal oleh pengawal

keselamatan. Keseluruhan kawasan PKB ini dibangunkan serta terletak

sepenuhnya di bawah jagaan pemaju persendirian yang lebih dikenali

sebagai perbadanan pengurusan (management corporation) dan bukannya

Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Konsep PKB ini turut memperkenalkan

konsep rumah teres yang tidak mempunyai pagar bagi memisahkan setiap

satu lot-lot rumah di dalamnya. Begitu juga dengan pemisahan antara lot

rumah persendirian dengan jalan tempatan di bahagian hadapan rumah

serta lot rumah dengan lorong belakang di bahagian belakang rumah.

Penanaman pokok-pokok yang rendang di sepanjang jalan hadapan rumah

di kawasan PKB ini diharapkan akan mampu berfungsi bukan sahaja

sebagai ‘pemisah’, tetapi juga sebagai elemen landskap lembut yang

mampu memberi teduhan kepada penduduk yang berjalan kaki, sekaligus

mewujudkan persekitaran hidup yang lebih hijau dan mampan.

20

Dalam bab ini, perkara yang akan dibincangkan adalah kajian

keseluruhan dan kajian-kajian yang pernah dilakukan oleh para pengkaji

berkaitan perancangan dan perkembangan pembangunan PKB di luar

negara. Namun sebelum membincangkan dengan lebih lanjut tentang

PKB, adalah wajar untuk kita memahami prinsip dan falsafah perancangan

bandar dalam membangunkan sesebuah kawasan perumahan khususnya

bagi pembangunan PKB. Ini kerana ianya merupakan asas dalam aspek

perancangan yang dapat membantu ke arah pembentukan sesebuah

kawasan perumahan yang bukan sahaja terancang bahkan sesuai dan

selesa untuk didiami dalam usaha mewujudkan kesejahteraan komuniti di

dalam kawasan tersebut.

2.2 Takrif, Prinsip dan Falsafah Perancangan Dalam

Pembangunan Perumahan Bandar di Malaysia

Takrifan perancangan bandar adalah merupakan satu bidang atau

pun disiplin yang berurusan dengan perancangan dan pembangunan tanah

iaitu meliputi aktiviti perancangan guna tanah, taburan, lokasi, saiz dan

jenis pembangunan bagi sesuatu kawasan atau petempatan. Berdasarkan

takrifan ini, Dasar Perbandaran Negara (DPN) telah menetapkan matlamat

utama iaitu mewujudkan bandar berwawasan komuniti dan kehidupan

yang sejahtera menerusi pembangunan persekitaran yang mampan. Jabatan

Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) pula menetapkan visi perancangan

bandar iaitu untuk mewujudkan persekitaran kehidupan manusia yang

berkualiti di seluruh petempatan di kawasan bandar. Ini dapat dicapai

dengan penyusunan guna tanah yang lebih teratur, berkesan, terselaras,

berfungsi dan serasi antara satu sama lain, taburan aktiviti yang lebih

tersusun dan saksama serta pembangunan yang dapat memenuhi kehendak

dan aspirasi penduduk setempat.

DPN memfokuskan aspek perancangan dan pengurusan

pembangunan perbandaran sejahtera yang mencakupi pelbagai aspek

21

persekitaran sesebuah bandar. Sektor perumahan merupakan antara

pembangunan utama yang menyumbang ke arah mewujudkan persekitaran

bandar yang sejahtera yang mampan. Tren perbandaran di Malaysia

semakin meningkat setiap tahun. Pertumbuhan penduduk bandar di

Semenanjung Malaysia telah meningkat daripada 54.3 peratus (8.8 juta

orang) kepada 65.4 peratus (13.7 juta) pada tahun 2000. Ianya dijangka

terus meningkat kepada 70.3 peratus (14.5 juta) pada tahun 2005 dan 71.8

peratus (16.2 juta) pada tahun 2010, Menjelang tahun 2020 dijangka

sejumlah 75.0 peratus (20.1 juta) penduduk akan tinggal di kawasan-

kawasan bandar. (DPN, 2006). Kepesatan kadar perbandaran dengan

peningkatan penduduk yang tinggi memerlukan pertambahan kawasan-

kawasan baru untuk perumahan, perniagaan, kemudahan asas dan awam.

Teras kelima DPN menyatakan bandar yang sejahtera bukan sahaja

merangkumi elemen-elemen yang boleh diukur seperti kualiti air, udara

dan tahap kebisingan tetapi juga aspek-aspek yang sukar diukur khususnya

aspek visual, ‘sense of belonging’, dan ‘sense of place’. Berikutan ini

penekanan DPN adalah untuk menyediakan perumahan, kemudahan asas

dan awam bukan sahaja mencukupi malah ianya boleh meningkatkan

kualiti hidup dan kesejahteraan masyarakat. Kesejahteraan penghuni

kediaman di dalam sesebuah kawasan perumahan ini adalah merupakan

kualiti kehidupan (Quality Of Life) secara total yang hendak dicapai oleh

sesebuah komuniti, berteraskan kepada tiga (3) aspek utama iaitu

keselamatan (safety), kesihatan (health) dan keselesaan (comfort).

Dalam konteks mencapai pembangunan perumahan bandar

mampan, di antara faktor utama dalam memberi impak kepada

kemampanan adalah petempatan manusia. Ini berkait dengan kualiti hidup

penduduk bandar yang sejahtera. Laporan Kualiti Hidup Malaysia pada

tahun 1990-2002, secara keseluruhannya menunjukkan peningkatan

sebanyak 9.8 mata. Namun begitu, indeks keselamatan awam telah

menurun sebanyak 19.9 mata yang menjelaskan purata kadar jenayah di

kawasan bandar telah meningkat dari 3.8 pada tahun 1990 kepada 6.2 kes

pada tahun 2002. Komponen keselamatan menjadi semakin penting

memandangkan peningkatan kes-kes jenayah yang melibatkan ragut, pecah

22

rumah dan kecurian. Aspek keselamatan sangat berkait dengan

kesejahteraan sosial dan kedua-duanya merupakan pra syarat kepada

pembangunan mampan. Keselamatan yang terjamin, kesihatan yang

cemerlang dan keselesaan yang mutlak yang dinikmati oleh sesebuah

komuniti akan dapat mempertingkat kualiti hidup yang tinggi. Ketiga-tiga

aspek utama ini akan menjadi landasan penting bagi setiap perancangan

sesuatu kawasan kediaman, tidak kira bagi perancangan petempatan sedia

ada mahupun petempatan baru. Keseimbangan ketiga-tiga aspek ini

menjadi de facto kepada perancangan bandar yang mampan justeru

menjamin kesejahteraan komuniti yang menghuni dan menetap di kawasan

perumahan.

Umumnya, dalam usaha merancang pembangunan perumahan, tiga

aktiviti asas kehidupan masyarakat perlu diambil perhatian dan perlu

diadun secara bijak, harmoni dan serasi antara satu sama lain. Aktiviti asas

manusia; live, work dan play perlu dicerna dengan sebaik-baiknya supaya

setiap sumber, masa, ruang dan tenaga dapat digunakan secara optimum,

tanpa menimbulkan kesan negatif dan kecacatan yang boleh menjejaskan

keupayaan generasi sedia ada dan akan datang. Sumber sedia ada perlu

dirancang dan diurus secara berkesan, cekap dan berhati-hati untuk

memastikan perancangan petempatan yang berkesan, pembangunan

manusia yang berkualiti dan ehsan serta persekitaran yang kondusif.

Keseluruhannya, didapati aspek yang paling penting dalam

perancangan bandar ialah memenuhi dan mematuhi garis panduan dan

piawaian perancangan yang telah disediakan. Ia merupakan pra-syarat

dalam mewujudkan persekitaran kehidupan manusia yang berkualiti di

seluruh negara, justeru menjamin kesejahteraan komuniti khususnya di

kawasan-kawasan perumahan dan petempatan secara keseluruhannya

(Mutalib b. Jelani, 2003). Dengan ini, prinsip dan falsafah perancangan

bandar iaitu Doktrin Perancangan dan Pembangunan Sejagat (DPPS) yang

diperkenalkan oleh JPBD perlu dipastikan ianya diterapkan di dalam setiap

pembangunan agar memberi kesan baik kepada semua pihak bagi masa

sekarang juga akan datang.

23

2.2.1 Doktrin Perancangan dan Pembangunan Sejagat (DPPS)

DPPS telah dibentuk untuk memandu perancangan dan pembangunan

bandar negara ini supaya mengikut ciri-ciri tempatan, budaya setempat

disamping menerapkan faktor-faktor kemasyarakatan dengan nilai-nilai

murni sejagat. Dengan ini, pembangunan perumahan khususnya di

kawasan bandar tidak dapat lari dari menerapkan konsep-konsep

perancangan ini demi memastikan keperluan masyarakat selari dengan

keperluan perancangan. DPPS menjadi teras di dalam perancangan. DPPS

ini diterjemahkan kepada Garis Panduan Perancangan dan Pembangunan

Sejagat yang lebih praktikal, berdaya laksana, mudah difahami dan

dipraktiskan oleh pengamal perancangan, sekaligus menyediakan alat

perancangan (planning tools) berbentuk prescription. Matlamat utama

DPPS ialah untuk mewujudkan petempatan manusia yang berkualiti

mampan dan yang paling utama dapat memenuhi kehendak dan aspirasi

penduduk setempat.

Berasaskan DPPS di dalam konteks perumahan, ruang keperluan

sosial, keamanan dan keselamatan adalah perkara utama yang perlu

diwujudkan di dalam pembangunan ini. Teras utama kepada DPPS ini

ialah untuk mewujudkan petempatan manusia yang berkualiti melalui

pelaksanaan dalam memperseimbangkan hubungan tiga hala; hubungan

manusia (M) dengan Pencipta (P), manusia dengan manusia dan hubungan

manusia dengan alam sekitar (A) (Rujuk Rajah 2.1) sepertimana berikut:-

1. Hubungan Manusia Dengan Pencipta

Dalam konteks hubungan manusia dengan Pencipta, setiap insan dalam

keghairahan membangunkan persekitarannya hendaklah sentiasa

mengingati Pencipta. Di sini, peranan pemaju sangat penting dalam

membangunkan sesebuah pembangunan khususnya perumahan. Jalinan ini

sangat berkait rapat dengan pembangunan ini, dimana perhubungan

manusia dengan Pencipta hendaklah dijadikan sebagai fokus segala

24

aktiviti kehidupan dan kemasyarakatan serta memupuk dan

memperkukuhkan sifat ketakwaan manusia kepada Pencipta.

2. Hubungan Manusia Dengan Manusia

Hubungan manusia dengan manusia membawa pengertian bahawa fokus

setiap usaha pembangunan adalah pembangunan insan dan pembangunan

masyarakat. Perancangan dan pembangunan perumahan harus mampu

mewujudkan persekitaran kehidupan bermasyarakat yang lengkap.

3. Hubungan Manusia dengan Alam Sekitar

Hubungan manusia dengan alam sekitar adalah merupakan satu

manifestasi di mana manusia sebagai pentadbir di muka bumi

dipertanggungjawabkan untuk mengolah serta memakmurkan bumi.

Manusia mempunyai peranan sebagai pembina, pengindah dan

penyelamat alam sekitar dan bukannya melakukan kerosakan,

kemusnahan serta memporak-perandakannya. Manusia dituntut

memelihara alam sekitar serta pelbagai sumber alam yang telah disediakan

Pencipta untuk kehidupan berterusan manusia. Perancangan dan

pembangunan yang berasaskan konsep DPPS ini memastikan kesemua

sumber alam seperti sungai, udara, pelbagai flora dan fauna dijaga sebaik

mungkin.

Sumber : JPBD, Semenanjung Semenanjung Malaysia, 2003

Rajah 2.1 : Falsafah Perancangan dan Pembangunan Sejagat

25

Prinsip Perancangan dan Pembangunan Sejagat telah menggariskan

prinsip yang berasaskan nilai-nilai murni sejagat mengikut ketiga-tiga

hubungan di dalam DPPS yang khususnya merujuk kepada pembangunan

kawasan perumahan.

Dalam konteks perumahan, aspek berkaitan pembangunan

perumahan adalah melalui penyediaan susun atur. Perancangan susun atur

hendaklah dipastikan ianya diteraskan kepada prinsip-prinsip perancangan

dan pembangunan sejagat seperti yang terdapat dalam Jadual 2.1 :-

Jadual 2.1 : Matrik Prinsip Perancangan dan Pembangunan Sejagat Bagi Dengan Kriteria Pembangunan Perumahan

PRINSIP DEFINISI KRITERIA PERUMAHAN

1. Adil

- Tetap - Saksama - Seimbang

Perletakan sesuatu elemen dan aktiviti perlu tepat dan bersesuaian, agihan seimbang dan saksama serta memenuhi sekurang-kurangnya piawaian minimum yang telah ditetapkan.

1. Lokasi dalam zon perumahan

2. Kesediaan kemudahan sokongan komuniti

3. Kemudahsampaian 4. Jenis kediaman

- Saiz isi rumah kecil - Kemampuan - Keselesaan

5. Pembentukan ‘mahallah’ 6. Peka kepada konteks,

bunyi, cahaya dan orientasi 2. Ihsan

- Wujud pencipta - Kemudahsampaian - Seni keindahan

Semua keputusan dan tindakan perancangan dan pembangunan perlu menimbangkan kesan tindakan sama ada kepada individu, keluarga, masyarakat dan alam sekitar.

1. Komuniti dan kemudahan sosial

2. Kemudahsampaian dari rumah ke sekolah, pejabat, pasar dan sebagainya.

3. Kualiti estetik tinggi - Reka bentuk perumahan - Persekitaran

4. Kesinambungan reka bentuk

- Kontektualiti responsif - Keserasian

3. Perpaduan

- Keselamatan - Kesendirian - Sejahtera - Selesa - Ruang - Merdeka

Perancangan fizikal perlu menunjukkan perpaduan masyarakat seperti rumah, jalan utama dan bangunan diintegrasikan dengan tempat-tempat awam untuk meningkatkan interaksi.

1. Ruang yang mencukupi ‘kittah’ – semangat kerjasama

2. Selesa (reka bentuk, persekitaran)

3. Menampil sosio budaya – budaya majmuk

4. Merangsang hak individu 5. Responsif kepada semua

lapisan masyarakat 6. Mempunyai keperluan asas

26

Jadual 2.1 : Matrik Prinsip Perancangan dan Pembangunan Sejagat Bagi Dengan Kriteria Pembangunan Perumahan (samb..)


4. Amanah dan Berwibawa

- Berwibawa - Keserasian - Sistematik

Perancangan menyeluruh dan bersistematik hendaklah memberi hak kepada individu tanpa menjejaskan kepentingan masyarakat dan sebaliknya. Pandangan penghuni yang membawa kebaikan dan kesejahteraan perlu juga diambilkira dalam menimbulkan suasana keharmonian dalam sesebuah kawasan perumahan.

1. Bentuk rumah yang mematuhi konsep ‘kittah’ – semangat kerjasama

2. Kepelbagaian reka bentuk dan susun atur

3. Keselamatan

5. Menghormati Ilmu dan Mengingati Pencipta

Perancangan kawasan kejiranan mestilah berasaskan kepada elemen-elemen keagamaan, pendidikan dan budaya supaya boleh menjadi parameter kerohanian. Pengekalan alam semula jadi sebagai salah satu usaha ke arah mengingati pencipta.

1. Rumah pintar 2. Dinamisme (reka bentuk,

persekitaran) 3. Merangsang ‘group

dynamic’ dan tali persaudaraan/ komuniti

4. ‘Self-sufficient’

6. Menghormati Kesendirian dan Pembahagian Ruang

Pembinaan rumah-rumah kediaman mestilah selamat dan selesa dari segi pencerobohan fizikal dan pandangan. Aktiviti pembangunan guna tanah perlu dibuat pembahagian secara adil dan saksama . Pembangunan perumahan perlu dipastikan tidak berlaku percanggahan kegunaan yang ketara bagi aktiviti yang berdekatan.

1. Elakkan pembangunan di atas kawasan dataran banjir

2. Bagi kawasan rendah, konsep pembangunan dan infrastruktur hendaklah sesuai bagi menghindari banjir kilat

3. Keseragaman daripada segi perancangan reka bentuk yang membolehkan ‘personilization’penghuni

4. Mesra pengguna respon kepada persekitaran

27



7. Nilai Menggalakkan Pertemuan dan Perkenalan

Konsep kejiranan yang tidak menimbulkan pemisahan darjat, pangkat dan status. Perancangan elemen gunatanah dan kemudahan awam yang bersesuaian dan mencukupi bertujuan untuk menggalakkan interaksi yang positif. Perancangan perumahan memastikan kesendirian , interaksi kejiranan, pertemuan dan perbincangan dan pusat tumpuan masyarakat hendaklah sesuai, strategik dan muda dikunjungi.

1. Komuniti 2. Khidmat masyarakat 3. Keselamatan 4. Mesra pengguna

8. Keamanan dan Keselamatan

- Makmur - Mesra - Tenang - Penghindaran

jenayah

Perancangan mestilah menghindarkan unsur-unsur negatif yang mendatangkan ancaman, kerosakan atau bahaya kepada sesuatu kawasan perumahan supaya ianya lebih selamat, sihat, ‘more liveable’, saksama, berterusan dan lebih produktif; mewujdkan keperluan infrastruktur dan keperluan manusia yang tesusun, selesa dan selamat. Perancangan, reka bentuk dan alam persekitaran hendaklah berasaskan ciri-ciri elemen pencegahan jenayah.

1. Pengurusan dan program masyarakat

2. Mesra pengguna 3. Pengawasan ruang aktiviti 4. Kesinambungan dengan

kawasan lain-lain 5. Selamat

9. Menghindari dan Tidak Menyakiti Orang Lain

Menyediakan peraturan berkaitan perkara yang boleh atau tidak boleh dilakukan di kawasan-kawasan tertentu.

1. Ruang komuniti yang fleksibel dan dinamik

2. Interaksi 3. Integrasi

28



10. Kerjasama, Prihatin dan Hormat-Menghormati

- Berterusan - Penyayang - Seimbang - Kaya - Kualiti

Pertimbangan serius adalah perlu kepada golongan berpendapatan rendah termasuk golongan kurang upaya seperti orang cacat, golongan tua dan kanak-kanak di dalam merancang kawasan perumahan, bangunan-bangunan awam, pusat perniagaan, sistem pengangkutan dan kawasan-kawasan rekreasi.

1. Reka bentuk 2. Kecukupan 3. Kemampuan 4. Responsif kepada semua

lapisan masyarakat 5. Respon kepada keperluan

fizikal dan mental pengguna

11. Perundingan

- Penyertaan - Bermuafakat - Kepekaan

Semua pihak yang terlibat dalam alam bina mestilah mempunyai kepekaan kepada aspirasi, kehendak dan cadangan serta penyertaan daripada orang ramai di dalam perancangan dan pelaksanaan sesuatu projek.

1. Pusat khidmat masyarakat 2. Kepelbagaian reka bentuk 3. Respon kepada masyarakat

majmuk

Sumber : JPBD Semenanjung, 2003

Secara keseluruhannya, terdapat 11 prinsip utama dalam konteks

memenuhi falsafah pembangunan sejagat. Prinsip-prinsip tersebut boleh

diterjemahkan secara terperinci dan dikhususkan dalam konteks

pembangunan perumahan. Kefahaman yang jelas tentang prinsip-prinsip

ini memberi kesan kepada pembangunan perumahan dan mampan

berperanan sebagai :-

i. Panduan kepada PBT dalam memberi kelulusan permohonan

perancangan perumahan jenis ini.

ii. Memberi arah tuju pembangunan kepada pemaju dari aspek

penawaran;

29

iii. Memenuhi keperluan dan kehendak penghuni dari aspek

permintaan;

Secara gambarajah, 11 prinsip ini dapat dihubungkaitkan dengan

perancangan fizikal dan juga pembangunan sosial seperti yang ditunjukkan

pada Rajah 2.2.

Sumber :Olahan Pengkaji, 2007

Rajah 2.2 Prinsip DPPS dalam Konteks Perancangan

Pembangunan Perumahan

2.2.2 Parameter Perancangan dalam Pembangunan Perumahan

Seiring dengan aspek-aspek keperluan masyarakat dalam pembangunan

unit perumahan khususnya, beberapa parameter utama dalam aspek

perancangan boleh diambilkira dalam menjadikan pembangunan

perumahan mampan sepertimana yang diperincikan pada Jadual 2.2.

Antara parameter- parameter perancangan utama dalam pembangunan

perumahan adalah seperti berikut : -

Pembangunan Fizikal

Pembangunan Sosial

PRINSIP PERANCANGAN DAN PEMBANGUNAN SEJAGAT (DPPS)

-Pembangunan Perumahan-

Adil

Ihsan

Amanah &

Berwibawa

Perpaduan

Hormati Ilmu Kesendirian & Pembahagian Ruang

Menghindari dan Menyakiti Orang Lain &

Menghormati Orang Lain

Keamanan & Keselamatan

Nilai Menggalakkan Pertemuan & Perkenalan

Perundingan

Kerjasama, Prihatin &

Hormat-Menghormati

PBT Pemaju Penghuni

30

1. Perancangan Tapak

2. Pengezonan Guna Tanah

3. Reka Bentuk Bangunan

4. Reka Bentuk dan Susun Atur Kediaman

5. Sistem Perhubungan dan Aksessibiliti

6. Kemudahan Asas dan Kemudahan Awam

Jadual 2.2 Parameter Perancangan dan Pembangunan Perumahan

PARAMETER PERANCANGAN TEMPAT INFRASTRUKTUR

1. Perancangan Tapak

Pematuhan Akta 172 Keselamatan alam sekitar Pemilihan tapak yang bersesuaian dengan penjanaan lalulintas Reka bentuk susun atur kediaman yang mementingkan kecantikan dan keaslian alam semulajadi Merancang densiti mengikut keupayaan infrastruktur Keluasan minimum tapak

Ruang perancangan pembangunan unit kediaman

* Merujuk kepada aspek perundangan, garis panduan dan piawaian perancangan yang disediakan di sesebuah kawasan perancangan.

2. Pengezonan Guna Tanah

Dimajukan mengikut zon perancangan dalam rancangan pemajuan yang diluluskan

Zon / ruang pembangunan unit kediaman

Kediaman Perniagaan Kawasan hijau Kemudahan awam

3. Reka Bentuk Bangunan

Mempunyai saiz ruang keperluan asas yang mencukupi

Ruang Persekitaran

Kebakaran Keselamatan (Individu dan harta benda) - Persendirian & Kacau ganggu

4. Reka Bentuk dan Susun Atur Kediaman

Menyediakan ruang untuk kemudahan utiliti, sosial, jalan, anjakan bangunan, lanskap dan tempat letak kereta Menggunakan konsep perumahan berkelompok Reka bentuk yang mesra alam dan selamat untuk didiami.

Ruang Dalaman Antara Bangunan

Ruang Luaran Antara Bangunan

Jenis Bangunan Luas Lantai Minimum Saiz Optimum Unit Kediaman Buka Hadapan Minimum Lan-lain Piawaian Berkaitan Susun atur Kepadatan Anjakan bangunan Ketinggian bangunan Langkau api

31

Jadual 2.2 Parameter Perancangan dan Pembangunan Perumahan

(samb..)

PARAMETER PERANCANGAN TEMPAT INFRASTRUKTUR

5. Sistem Perhubungan dan Aksessibiliti

Sediakan jalan susur bagi unit kediaman yang berhadapan dengan jalan utama Sistem sirkulasi yang selamat Tahap kemudahsampaian yang tinggi Menyediakan siar kaki dan laluan basikal/ motosikal yang selamat dan selesa.

Ruang Akses Jalan ‘Arterial’, ‘Collector’ lorong/laluan pejalan kaki, laluan basikal/ motosikal tempat letak kenderaan.

6. Kemudahan Asas

Keperluan seperti pembentungan, bekalan air, pembuangan sampah, bekalan elektrik, kemudahan komunikasi dan tempat letak kereta, tanah lapang dan rekreasi, tanah perkuburan dan lanskap hendaklah disediakan secukupnya merujuk kepada garis panduan kawasan kediaman yang disediakan oleh pihak berkuasa tempatan yang terlibat.

Ruang Infrastruktur

Perparitan Pembentungan Pembuangan Sampah Sarap Telekomunikasi ElektrikGasKolam takungan Air

6. Kemudahan Awam

Kemudahan sosial perlu diambilkira dalam menyediakan masjid, surau dan dan kemudahan kedai mengikut piawaian sedia ada.

Ruang Persekitaran

Sosial dan Ruang Komuniti

Tanah lapang Rekreasi aktif Rekreasi pasif Ruang aktiviti sukanAlam semula jadi

Kedai Dewan Orang ramai Masjid atau surau Tempat ibadat Kesihatan Perkuburan Polis Bomba Kemudahan pos Rukun tetangga Kemudahan pos Rukun tetangga/ persatuan penduduk Perpustakaan Rumah kelab

Sumber : JPBD, Semenanjung Malaysia, 2006 **Parameter perancangan merujuk kepada garis panduan umum yang dikeluarkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa.

32

Pembangunan perumahan akan memberi kesan kepada persekitaran

komuniti yang menikmati suasana kehidupan dalam sesebuah

pembangunan perumahan yang lebih berkualiti, selesa, sejahtera dan

harmoni. Demi mewujudkan pembangunan perumahan mampan, setiap

komponen ini perlu diberi tumpuan demi memastikan kejahteraan

dikalangan komuniti dapat dicapai dan berjaya mempertingkatkan kualiti

hidup .

2.3 Takrif Dan Konsep Perancangan Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar

Secara umumnya, pembangunan PKB menjadi satu fenomena

sejagat sejak dahulu. Pembangunan jenis ini mempunyai satu definisi

umum iaitu sebagai masyarakat moden yang tertutup dan dicirikan dengan

kawalan terhadap kemasukan pejalan kaki dan kenderaan untuk melalui

jalan-jalan persendirian oleh pengawal-pengawal keselamatan yang

bertugas sepenuh masa. Kawasan perumahan tersebut juga dikelilingi

tembok-tembok atau pagar-pagar dan penghuni biasanya melakukan

aktiviti di dalam kawasan tersebut. Komuniti berpagar sebagai satu

pembangunan perumahan yang berpagar ataupun perimeter kawasannya

bertembok di mana laluan keluar masuk bagi kegunaan awam adalah

terhad dan pada kebiasaanya kawasan ini turut dilengkapi dengan kamera

litar tertutup bagi membolehkan pengawal keselamatan melaksanakan

tugas mereka dengan lebih cekap lagi. (George, 2004).

Kesemua negara yang mempunyai pembangunan PKB mempunyai

takrifan sebagai kawasan perumahan yang berpagar, mempunyai kawalan

keselamatan dan orang ramai tidak mudah keluar masuk menggunakan

jalan-jalan persendirian serta kemudahan yang disediakan di dalam

kawasan perumahan terbabit.. Blakely dan Snyder menerusi buku

“Fortress America: Gated Communities in the United States” menyatakan

33

tentang masyarakat yang tinggal di sebalik tembok dan pagar serta alasan

mengapa mereka memilih konsep perumahan sedemikian.

Definisi lain yang diberikan adalah sekatan akses umum dalam

masyarakat (Blakely dan Snyder, 1997). Definisi lebih komprehensif

adalah kawasan pembangunan perumahan yang dipagar dan penduduk

awam dihalang memasukinya, setiap masa dikawal menggunakan kamera

litar tertutup, CCTV atau kakitangan keselamatan dan biasanya, penyewa

atau penghuni tetap diikat melalui kod kelakuan tertentu (Blandy, 2003).

Selain itu, komuniti berpagar juga bermaksud konsep pemagaran

terhadap blok-blok kediaman menjadi satu persekitaran bagi tujuan

keselamatan bersama dan meningkatkan kepuasan perkongsian kawasan-

kawasan seperti jalanraya dan pelbagai kemudahan lain dikalangan

penghuni-penghuninya. Penghuni-penghuni yang mendiami komuniti

berpagar biasanya menikmati pelbagai kemudahan yang telah disediakan

pemaju di dalam kawasan perumahan seperti kolam renang, padang golf,

kelab, sekolah, kompleks beli-belah, sekolah, dan sebagainya untuk

memenuhi keperluan masyarakat di dalamnya. Blakely dan Snyder

mengkategorikan komuniti berpagar kepada tiga iaitu :-

1. Komuniti Gaya Hidup

Terbahagi kepada tiga iaitu komuniti pesara, komuniti golf dan liburan

serta pinggir bandar baru.

2. Komuniti Prestij

Komuniti paling cepat berkembang dan prestij dilambangkan menerusi

pagar-pagar iaitu ia mencipta dan melindungi tempat yang selamat di

dalam susunan sosial.

34

3. Komuniti Zon Keselamatan

Muncul kerana kebimbangan terhadap jenayah dan orang luar serta dengan

adanya pagar dapat mengurangkan akses trafik serta ancaman luar.

Berdasarkan kajian lepas, secara keseluruhannya terdapat empat (4)

konsep yang popular yang diterapkan di dalam konsep PKB (Saharuddin

Musa, 2005). Empat (4) konsep PKB yang telah dikenalpasti adalah seperti

berikut :

1. Konsep Perkampungan

Berbekalkan konsep perkampungan secara kecil-kecilan pada tahun 1920-

an. Pembangunan PKB ini telah dimajukan di kawasan pinggir Bandar

dan bercirikan perkampungan kecil. Tumpuan utana pembangunan ini

adalah untuk mewujudkan sebuah kawasan yang selamat. Kawasan ini

juga dilengkapkan dan berlatarbelakangkan kehijauan pokok-pokok.

2. Konsep Negara Kota

Konsep ini adalah konsep purba semasa zaman gelap Eropah dan

penjajahan British di Amerika. Konsep yang digunakan adalah bertujuan

mengelak daripada pencerobohan oleh kuasa asing untuk merebut

kekayaan sebuah Negara. Oleh itu, pemerintah membina tembok besar

mengelililngi kota mereka. Didalamnya, rakyat adalah bertanggungjawab

untuk menggerakkan konomi serta membantu mestabilkan keadaan dan

rakyat perlu dilindungi.

3. Konsep Komuniti

Konsep komuniti adalah lebih menekankan kepada aspek-aspek struktur

dalam kehidupan komuniti. Di mana perlunaya diadakan organisasi dan

penyertaan daripada penghuni atau pemilik bagi memastikan kawasan

tersebut dapat diurus dengan sempurna.

35

4. Konsep ‘Urban Resort Living’

Konsep ini merupakan konsep yang sesuai untuk penghuni Bandar.

Konsep ini mengamalkan kepadatan pembangunan berkepadatan (density)

rendah. Ia juga mewujudkan pelbagai jenis kediaman dengan suasana gaya

hidup di ‘resort’ dikelilinggi persekitaran alam semulajadi seperti sungai,

tasik, taman dan kelebihan layanannya dari segi perkhidmatan yang

disediakan. Setiap bangunan yang dibina mempunyai pagarnya sendiri

sesuai dengan gaya hidup bandar.

2.4 Ciri-Ciri Semasa Perumahan Komuniti Berpagar

Secara keseluruhan perumahan ciri-ciri PKB mempunyai aspek-aspek

berikut:-

1. Kawalan Jalan Masuk (Access Restriction)

Kebanyakan PKB sengaja direka bentuk dengan perimeter reka bentuk dan

lanskap yang kebiasaannya dilengkapi dengan tembok atau pagar yang

menghalang dari pandangan luar dan bukan penghuni di dalam kawasan

PKB tersebut. Ini juga menggambarkan laluan yang terhad dan kawalan

kepada sesiapa yang ingin memasuki kawasan ini dan mengelakkan

berlakunya jenayah dan kemasukan orang luar yang tiada tujuan dan

alasan untuk memasuki kawasan ini. Biasanya pondok pengawal akan

dibina berdekatan dengan pagar automatik yang dipasang di jalan utama

perumahan tersebut bagi memudahkan pengawal melaksanakan tugas

mereka. Umumnya, pengawal akan bertugas 24 jam secara bergilir-gilir.

Dengan adanya pondok pengawal ini, membuktikan betapa pemaju juga

amat menekankan aspek keselamatan kepada setiap pembeli.

Pondok pengawal biasanya dibina berhadapan pintu masuk utama

sesebuah pembangunan PKB dengan laluan khas untuk tetamu dan

36

pelawat dan laluan kedua khusus disediakan. Biasanya pengawal ini

ditugaskan dalam masa-masa tertentu iaitu sistem pertukaran masa bekerja

(shift system) . Ia juga dibantu dengan monitor yang diletakkan di pintu

masuk tersebut. Pagar automatik antara merupakan mekanisma yang

paling popular dalam menghalang kemasukan orang asing ke kawasan

tersebut. Penghuni juga disediakan pas laluan keluar masuk yang khas atau

kata-kata laluan yang dsediakan oleh pihak pengurusan dalam tujuan

kawalan keselamatan. Penghuni yang mempunyai kata laluan boleh

memasuki kawasan berpagar ini juga memasuki kawasan unit rumah

masing-masing. Ianya sepertimana penggunaan mesin wang automatik

(ATM) yang menggunakan kad, setiap penghuni perlu mengingati kata

laluan yang disediakan bagi memudahkan setiap urusan yang dilakukan.

Sesetengah kawasan perumahan ini, memerlukan setiap penghuni yang

memasuki kawasan tersebut menunjukkan pelekat kenderaan bagi

penghuni yang memiliki kereta atau motorsikal. Selain itu, setiap pintu

masuk juga disediakan sistem interkom yang dilengkapi dengan video

monitor bagi pelawat yang ingin membuat pertanyaan di pintu masuk

kawasan kediaman tersebut. Walaubagaimanapun, sesetengah kawasan di

Amerika Syarikat, pengawal tidak diupah oleh persatuan penduduk kerana

melibatkan kos yang tinggi dan hanya disediakan pondok pengawal yang

secara psikologinya memberi persepsi kepada orang luar bahawa adanya

kawalan. Sekatan laluan juga menggambarkan penambahbaikan kepada

adanya aspek kawalan keselamatan dan persekitaran yang selamat kepada

kanak-kanak. (Blakely & Snyder, 1997).

2. Penggunaan Eksklusif

Kawasan lapang, rumah kelab , kolam renang dan semua kemudahan lain

disediakan di dalam kawasan PKB ini dan ianya hanya digunakan oleh

penghuni pembangunan perumahan perumahan ini sahaja. Masyarakat luar

dari kawasan PKB ini adalah tidak dibenarkan menggunakan segala

kemudahan yang disediakan di dalam kawasan PKB ini. Walaupun jalan

dan lain-lain infrastruktur merupakan hakmilik dan kegunaan awam, orang

37

luar dihalang untuk menggunakan kemudahan ini. Dengan lain perkataan,

kemudahan dan infrastruktur yang disediakan hanya boleh digunakan oleh

penghuni yang berada di dalam kawasan PKB sahaja.

3. Ruang Awam Persendirian (Privatized Community Space)

Perancangan ruang komuniti di sesebuah kawasan PKB adalah

diswastakan dan kegunaannya khusus untuk penghuni di dalam kawasan

tersebut sahaja. Ia tidak diwujudkan secara percuma dan berkongsi

bersama masyarakat luar sepertimana pembangunan-pembangunan yang

lain. Segala penyelenggaraan dan pembiayaan kepada jalan, parit dan lain-

lain infrastruktur adalah diuruskan oleh perbadanan pengurusan, yang

dibentuk oleh persatuan pemilik kediaman itu sendiri. Kos

penyelenggaraan dan pembiayaan jalan, parit dan lain-lain infrastruktur

serta kemudahan di dalam lingkungan kawasan yang dikellilingi pagar dan

tembok sebenarnya dikumpul dari pemilik-pemilik kediaman atau pemaju

sebagaimana yang dinyakan di dalam ‘Deeds of Mutual Covenants’

(DMC).

4. Aspek Keselamatan

Pembangunan di kawasan PKB mempunyai kawalan keselamatan yang

ketat berbanding di kawasan perumahan yang lain. Terdapat empat

(empat) elemen utama keselamatan di dalam kawasan perumahan di

kawasan PKB (Nuredayu Ismail, 2006) iaitu kawalan laluan, sistem

interkom, kamera keselamatan (Closed Circuit Televisions - CCTV) dan

pondok pengawal.

i. Sistem Interkom

Sistem interkom merupakan salah satu kaedah untuk mengawal dan

menghalang orang asing dari memasuki kawasan perumahan jenis

ini. Setiap unit kediaman dipasang dengan sistem keselamatan yang

berhubung dengan pondok pengawal bagi kemudahan penghuni.

38

Stesen pengawal yang terdapat di pondok pengawal boleh

berkomunikasi dengan penghuni dengan tujuan untuk meminta

kebenaran. Selepas kebenaran diperolehi, hanya yang mendapat

kebenaran dari penghuni tersebut dibenarkan memasuki kawasan

perumahan tersebut. Sistem interkom juga membolehkan penghuni

atau pemilik berkomunikasi dengan pengawal di pondok pengawal

dalam mendapatkan bantuan bagi urusan kes-kes kecemasan

dengan cepat dan mudah tanpa perlu ke pondok pengawal untuk

mendapatkan bantuan.

ii. Sistem CCTV

Bagi elemen keselamtan yang seterusnya iaitu sistem CCTV , ia

merupakan langkah yang paling berkesan untuk menyelia

keseluruhan kawasan perumahan itu. Bagi alternatif ini, CCTV

dan video kamera biasanya dipasang bagi meningkatkan

keberkesanan kawalan keselamtan dalam sesebuah komuniti

tersebut. Ini disebabkan pengawal yang bertugas hanya perlu

memerhatikan imej di dalam CCTV tanpa perlu selalu meronda di

keseluruhan kawasan perumahan. Keadaan ini secara logiknya

dapat mengurangkan kadar jenayah seperti kecurian dan

vandalisme. Biasanya sistem ini akan diletakkan di setiap jalan

masuk dan keluar taman perumahan tersebut serta tempat-tempat

yang difikirkan strategik di mana ia akan mengimbas dan merakam

kenderaan atau orang yang masuk dan keluar dari taman

perumahan itu. Ini sekaligus dapat membantu pihak polis

mengenalpasti suspek sekiranya berlaku kejadian yang tidak

diingini seperti kecurian dan pecah rumah. Walaupun sistem ini

dikatakan dapat membantu dalam mengurangkan jenayah di

kawasan perumahan secara berleluasa, namun ia memerlukan satu

cara pengurusan yang efisien dan bersistematik di mana pengawal

keselamatan perlulah selalu mengawasi sistem CCTV ini untuk

mengesan orang-orang yang disyaki mahu melakukan jenayah.

Untuk memastikan kawasan perumahan itu selamat, ia

39

memerlukan penyeliaan yang betul daripada pihak yang terlibat

seperti pengawal keselamatan dan sistem CCTV ini juga perlu

diletakkan di kawasan yang sesuai dan strategik seperti di jalan

masuk dan keluar utama taman tersebut. Ini terbukti apabila kes

pecah rumah yang tidak dapat dielakkan yang berlaku di Sierramas

walaupun adanya pemasangan CCTV ini (The Star, 2004). Jadi, ia

jelas menunjukkan bahawa pemasangan sistem ini sahaja masih

tidak lagi mencukupi untuk menjamin keselamatan penghuni PKB

ini.

iii. Rondaan oleh Pengawal Keselamatan

Walaupun adanya kemudahan interkom dan pemasangan CCTV,

rondaan di dalam kawasan perumahan masih lagi diperlukan. Ini

disebabkan melalui rondaan yang dilaksanakan, pengawal tersebut

dapat melihat sendiri keadaan sebenar persekitaran di dalam

kawasan perumahan tersebut. Biasanya pengawal yang bertugas

akan meronda dalam kawasan perumahan secara bergilir-gilir.

Umumnya, rondaan akan dilakukan 3 jam sekali. Ini bertujuan

untuk memastikan kawasan tersebut benar-benar berada dalam

keadaan selamat. Selain daripada itu, dengan adanya rondaan

tersebut memudahkan penduduk kawasan perumahan tersebut

meminta pertolongan sekiranya berlaku perkara-perkara kecemasan

seperti rompakan ataupun kecurian. Rondaan yang dilakukan ini

amat penting lelbih-lebih lagi semasa waktu perayaan atau pun cuti

sekolah kerana pada masa ini kebanyakan penghuni atau penduduk

kawasan perumahan tersebut akan keluar bercuti dan pulang ke

kampung. Kebanyakan pencuri akan menggunakan peluang ini

untuk menjalankan aktiviti mereka. Oleh itu, pengawal

keselamatan akan meningkatkan kawalan dan membuat lebih

banyak rondaan pada masa itu bagi mengelakkan kejadian pecah

rumah dan kecurian daripada ianya berlaku.

40

Keempat-empat komponen yang dijelaskan merupakan ciri-ciri

khusus yang membezakan PKB dengan perumahan konvensional (tidak

berpagar). Setiap komponen ini, memberi kelebihan dan kelemahan

kepada pembeli. Namun begitu, ciri-ciri semasa menunjukkan bahawa ciri

keselamatan merupakan faktor utama penyebab masyarakat memilih PKB

sebagai tempat tinggal mereka. Jadual 2.3 menunjukkan ciri-ciri

keselamatan yang ditawarkan oleh pemaju di kawasan kediaman PKB

yang juga menjadi pilihan penghuni .

Jadual 2.3 Maklum Balas Penghuni Terhadap Ciri-Ciri

Keselamatan Yang Menjadi Pilihan Utama

BIL. CIRI-CIRI KESELAMATAN Peratus

( % )

1. Kawalan 24 jam oleh peronda keselamatan di dalam kawasan kejiranan PKB

27

2. Kawalan 24 jam dikendalikan oleh pengawal keselamatan 19

3.Interkom dan butang kecemasan dari unit kediaman disambungkan terus ke rumah pengawal/balai polis yang berhampiran

14

4. Electronic Central Monitoring System – mengesan kebakaran dan kawalan kecurian oleh pihak ketiga

13

5. Kawalan 24 jam yang dikendalikan pengawal keselamatan secara elektronik

10

6. CCTV yang dipasang setiap unit kediaman 8

7. Tiada – saya tidak memerlukan perkara seperti di atas 9

Jumlah Keseluruhan 100Sumber : Research Inc. (Asia) Sdn. Bhd , 2003

2.5 Perkembangan Konsep Perancangan Pembangunan Komuniti

Berpagar Di Luar Negara

PKB merupakan fenomena pembangunan yang kini diamalkan di

kebanyakan negara. Oleh yang demikian, permintaan dan penawaran

terhadap pembangunan jenis ini kian meningkat dari masa ke semasa

seperti di China, England, Kanada, Turki, Amerika Syarikat (USA) juga di

negara-negara membangun (Blakely dan Snyders, 1997). Bagi melihat

41

perkembangan pembangunan perumahan jenis ini di negara-negara luar,

berikut diterangkan beberapa pengalaman yang berlaku di luar negara

seperti di Amerika Syarikat, United Kingdom, Kanada, China dan juga

Turki. Berdasarkan kajian literatur, ini dapat membantu pengkaji dalam

membentuk kriteria-kriteria perancangan berteraskan pembangunan PKB

yang sesuai diterapkan di negara kita juga lebih baik dan lengkap.

2.5.1 Amerika Syarikat

Di Amerika Syarikat, kawasan PKB telah dibina di Pantai Timur

negara tersebut dan di Hollywood bagi memenuhi keperluan golongan

aristokrat pada awal ke-20. Sejak 1950-an lagi, telah wujud peralihan

daripada corak perbandaran yang lama kepada kawasan-kawasan pinggir

bandar yang dihubung menggunakan jalan-jalan persendirian. Dengan cara

ini, orang luar tidak boleh memasuki kawasan perumahan tersebut dengan

sewenang-wenangnya dan mewujudkan sistem kawalan kepada pelawat

kasual, penjenayah dan mereka yang tidak berkaitan.Selaras dengan tren

pembinaan pagar oleh kawasan perumahan baru, kawasan kejiranan yang

sedia ada turut menggunakan pagar dan sekatan untuk memastikan

keselamatan mereka.

Berikutan itu, pembangunan PKB mula menjadi satu kebiasaan dan

lebih menonjol dengan kemunculan pembangunan hartanah bagi pesara-

pesara yang ingin menikmati kehidupan tanpa gangguan pada tahun 1960-

an dan 1970-an. Pemaju seperti Leisure World membina bandar dikelilingi

pagar seterusnya membentuk masyarakat-masyarakat tersendiri yang

terdiri daripada golongan pertengahan warga emas Amerika. Pada tahun

1980-an pula, pemaju hartanah mula membina lebih banyak PKB yang

dikelilingi padang golf dan mempunyai reka bentuk esklusif, berprestij dan

untuk tujuan beriadah. Sejak akhir 1980-an juga, pembinaan pagar-pagar

menjadi sinonim dengan pembangunan kawasan perumahan dan sehingga

sekarang, bandar-bandar baru di Amerika Syarikat dibina bersama-sama

perkampungan berpagar dan kesemua kota raya yang dibangunkan oleh

42

pihak pemaju mempunyai pintu masuk yang berpengawal. Perkembangan

ini dengan jelas menunjukkan rakyat Amerika mula meninggalkan gaya

kehidupan bandar yang lama dan ditukar kepada ruang-ruang persendirian

yang luas. Pada dekad itu juga, kemunculan lebih banyak PKB adalah

berasaskan kebimbangan terhadap keselamatan apabila begitu banyak

berlaku kes jenayah yang ganas. Maklum balas PKB memberi gambaran

mengenai sikap prihatin mereka terhadap nilai hartanah, keselamatan

peribadi dan kemudahan di kawasan kejiranan. Apabila orang ramai

merasakan mereka tidak dapat bergantung kepada peraturan awam,

undang-undang dan proses politik untuk melindungi perumahan mereka

daripada tingkah laku atau orang-orang yang tidak diingini, maka

sebahagian mereka memilih untuk memasuki masyarakat yang eksklusif.

Pada tahun 1988, berdasarkan kajian Blakely dan Snyder (1997),

satu pertiga daripada 140 projek pembangunan di Orange County,

California adalah berpagar, berbanding hanya 15 peratus pada 1983.

Permintaan terhadap konsep PKB juga meningkat berbanding kawasan

perumahan tidak berpagar dan begitu ketara pada tahun 1989 dan

seterusnya. Berdasarkan kajian Blakely dan Snyder juga, California

menduduki tempat pertama bagi jumlah PKB dengan diikuti oleh Florida,

Texas, New York, Chicago, Phoenix dan Miami. Hasil kajian

menunjukkan bahawa perkembangan PKB di Amerika Syarikat adalah

dipengaruhi oleh ciri-ciri tertentu seperti:-

i. Kawasan metropolitan

ii. Kawasan yang mempunyai perubahan demografi tinggi khususnya

penghijrahan rakyat asing

iii. Kawasan yang mempunyai pendapatan tinggi

iv. Wilayah-wilayah yang mempunyai corak pengasingan penduduk

tertentu atau tidak mempunyai majoriti rakyat kulit putih.

v. Kawasan-kawasan yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi.

Majoriti penduduk kini mula tinggal di pinggir bandar dan pusat

bandar raya yang lama semakin kehilangan kedudukannya sebagai

kawasan paling berpengaruh apabila perumahan, industri, pusat

43

perdagangan dan kewangan mula beralih ke kawasan-kawasan pinggir

bandar di mana terletaknya sebahagian besar PKB (Garreau,1991). Pada

tahun 1990-an, pembangunan kawasan pinggir bandar menjadi keutamaan

disebabkan oleh faktor kos yang lebih rendah, mengelakkan jenayah serta

masalah-masalah di bandar besar.

PKB turut disamakan sebagai kerajaan mikro yang menawarkan

dan memberikan lebih banyak perkhidmatan langsung kepada

penduduknya berbanding kerajaan-kerajaan tempatan dan majlis

perbandaran. Kajian ini biasanya menyamakan persatuan komuniti dengan

kerajaan tradisional dari segi bentuk dan fungsi. Perspektif sedemikian

dapat dilihat dalam pengkajian Stephen Bartol dan Carol Silverman (1994)

menerusi ’Common Interest Communities: Private Government and the

Public Interest’. Mereka mendapati kuasa untuk memberi perkhidmatan

berkelompok, menggubal peraturan, menguatkuasa undang-undang dan

mengenakan cukai kepada ahli-ahli persatuan pemilik kediaman, kelihatan

seperti kerajaan tempatan.

Isu yang ditimbulkan dalam konteks Amerika Syarikat dari segi

aspek budaya masyarakat yang memberi tumpuan kepada hak persendirian

juga hak orang ramai dan fenomena kewujudan masyarakat di sebalik

pagar atau tembok ini digambarkan sebagai manifestasi dramatik terhadap

perkembangan mentaliti tertutup di Amerika. Kontroversi yang timbul di

Amerika Syarikat mengenai konsep kediaman ini disebabkan oleh kes

yang berlaku di Collier County, Florida apabila persatuan pemilik

perumahan membina pagar di satu-satunya jalan yang menuju ke pantai

dan taman laut negara. Ia menimbulkan bantahan awam pada tahun 1997

dan topik ini mula menjadi perbincangan di kalangan pengkaji serta media

massa.

Kajian Blakely dan Snyder pada 1997 mendapati sejumlah 20,000

kawasan perumahan berpagar terdiri daripada lebih tiga juta unit kawasan

kediaman dengan jumlah penduduk mencecah lapan juta orang terdapat di

Amerika Syarikat. Bancian 2001 pula mendedahkan tujuh juta isi rumah

44

berada di dalam kawasan perumahan berpagar dan empat juta isi rumah

berada di dalam kawasan kejiranan yang mempunyai kawalan ketat

terhadap akses (Sanchez, 2002).

Pihak pemaju pula menjangkakan lapan daripada sepuluh projek

kediaman baru di Amerika Syarikat membabitkan pagar-pagar, tembok-

tembok atau pengawal-pengawal (Blakely dan Snyder, 1997).

Meskipun begitu, keinginan untuk menetap di sebalik pagar dan

tembok bukan lagi dimonopoli oleh kelas-kelas atasan. Sebaliknya turut

menjadi pilihan golongan pertengahan serta mereka yang mementingkan

aspek keselamatan sosial. Kebanyakan ahli sosiologi yang menjalankan

kajian mendapati populariti yang dikecapi oleh PKB tidak lagi di kalangan

orang kaya tetapi juga di kalangan masyarakat kebanyakan. Pasca kejadian

11 September juga mempengaruhi persepsi masyarakat di Amerika

Syarikat bahawa dengan tinggal di sebalik pagar atau tembok dan

mengenali jiran-jiran dapat mencipta zon lebih selamat untuk orang ramai.

Jadi, dengan ini isu keselamatan dalam sesebuah kawasan kediaman juga

diambilkira sebagai salah satu faktor yang mempengaruhi persekitaran

kehidupan yang lebih aman dan selamat.

Antara kajian yang dibuat, menyatakan bahawa PKB mempunyai

semangat kemasyarakatan yang sebenar. Dalam konteks ini, pihak pemaju

telah mengambil langkah berhati-hati dalam memasarkan konsep

perumahan seperti ini melalui rekabentuk yang menarik, berkualiti dan

perletakan kawasan perumahan yang lebih strategik. Apabila mereka telah

berkumpul di dalam kawasan PKB, mereka mula membentuk

persefahaman serta persepakatan yang menjadi asas kepada

kemasyarakatan. Pembabitan ahli masyarakat juga menjadi lebih aktif bagi

memperjuangkan hak peribadi sebagai contoh, mendapatkan tempat di

lembaga sekolah persendirian walaupun tidak mempunyai anak yang

bersekolah kerana semata-mata mahu memastikan perbelanjaan yang tidak

membazir sekaligus memastikan cukai tidak dinaikkan sewenang-

45

wenangnya di PKB yang didiami (Lang, 1997). Aspek kemasyarakatan

dalam PKB ini sangat berkait rapat dengan amalan pembangunan bandar.

Selain kajian-kajian diatas, satu kajian komprehensif juga telah

dilaksanakan (Jabatan Polisi Tanah, Institut Lincoln dan Institut

Brookings, 1994). Kajian tersebut menyatakan bahawa pembangunan ini

adalah berlainan dalam pasaran rumah dan mulanya kesedaran di dalam

komuniti melalui pengalaman penghuni yang di dalam komuniti melalui

pengalaman penghuni yang tinggal di dalam kawasan berpagar. Hasil dari

penyelidikan satu ‘typology’ berkenaan pembangunan perumahan ini telah

ditemui bagi membantu memahami keadaan sosial, ekonomi dan isu

budaya yang wujud semasa kajian berkaitan dijalankan. ‘Typology’ yang

dimaksudkan adalah termasuk kategori gaya hidup di dalam kawasan

komuniti, komuniti berprestij dan gaya hidup di zon keselamatan.

Keseluruhannya, gaya hidup di dalam kawasan berpagar

menawarkan satu bentuk kehidupan yang lengkap, menyediakan

perlindungan keselamatan dan pengasingan khas untuk kegunaan aktiviti

riadah dan beberapa kemudahan lain yang disediakan. Gaya hidup

komuniti yang berbeza bagi pembangunan PKB boleh dilihat di kawasan

Sunbelt, Florida dan California, Texas dan Arizona. Terdapat tiga jenis

komuniti iaitu komuniti yang terdiri daripada golongan pesara, komuniti

yang berada di dalam kawasan golf serta pusat riadah dan komuniti di

bandar-bandar baru yang terletak di pinggir bandar. Bagi kategori yang

kedua iaitu komuniti berprestij didapati ianya berkembang dengan pantas.

Prestij di sini dapat disimbolkan melalui pagar. Persepsi yang wujud

adalah dengan adanya pagar mahupun tembok yang dibina ianya dapat

memberi perlindungan kepada sesebuah kawasan yang didiami oleh

golongan yang mempunyai kelas sosial yang tinggi. Kawasan ini biasanya

adalah tempat bagi mereka yang kaya, terkenal, mempunyai pendapatan

melebihi lima angka dan eksekutif- eksekutif korporat. Kategori yang

ketiga pula iaitu gaya hidup di dalam zon keselamatan, di mana komuniti

ini wujud ekoran dari takut berlakunya jenayah yang akan dilakukan oleh

pihak luar. Kategori gaya hidup yang ketiga ini merupakan contoh yang

46

terbaik berkenaan ‘mentaliti kubu’ yang inginkan perlindungan dari

ancaman luar. Dengan keadaan yang demikian, penduduk-penduduk di

dalam komuniti tersebut bersatu untuk melindungi kawasan kediaman

mereka untuk mewujudkan zon perlindungan yang selamat. Keadaan ini

wujud ekoran menifestasi daripada kerisauan berlakunya jenayah dan

mengasingkannya daripada komuniti di sekitar mereka. Tindakan ini

dilaksanakan bagi menghalang daripada berlakunya jenayah yang

berpunca di sekitar mereka serta bertujuan mengawal aktiviti berkumpulan

tertentu seperti pengedaran dadah melalui sekatan di laluan keluar masuk.

Di dalam banyak kes dan contoh, kebanyakan komuniti telah

membina pagar, sekatan serta halangan dan menyekat laluan trafik.

‘Typology’ tersebut digunakan bagi menentukan keperluan nilai sosial

yang menjadi kriteria kepada pembeli dan golongan yang mencari rumah

kediaman. Di dalam komuniti yang mempunyai gaya hidup yang tinggi

(kategori pertama) faktor-faktor penting seperti ciri-ciri eksklusif,

berprestij, penyelenggaraan percuma, kemudahan untuk beriadah dan

penjagaan reputasi merupakan sebab bagi sebilangan responden untuk

tinggal di dalam komuniti yang memiliki gaya hidup yang tinggi serta

mewah. Realitinya adalah penghuni pembangunan PKB berasa gembira

dalam menikmati segala kemudahan yang disediakan berbanding dengan

komuniti biasa.

2.5.2 England

Pada tahun 1980-an, masyarakat mulai sedar akan kepentingan

terhadap perlunya pencegahan jenayah terutama di kawasan bandar.

Persekitaran bandar yang tidak selesa dan diganggu dengan isu-isu

keselamatan dan jenayah memberi kesan kepada keadaan persekitaran juga

masyarakat setempat. Keadaan ini diburukkan lagi dengan kegagalan

pihak polis untuk mengurangkan kadar jenayah daripada terus meningkat.

Peningkatan kadar jenayah boleh berpunca daripada banyak faktor seperti

47

keadaan ekonomi, pengganguran, desakan hidup dan keinginan untuk

memiliki sesuatu yang mewah.

Reka bentuk perancangan yang tidak tersusun dan teratur juga

tidak seimbang mempengaruhi wujudnya masalah-masalah seperti ini.

Pertumbuhan yang pesat kawasan-kawasan persendirian seperti kompleks

membeli-belah dan kawasan perumahan mewah seperti PKB turut

menyumbang kepada statistik jenayah. Namun, pihak polis tidak akan

meronda ke kawasan tersebut kerana mereka memiliki pengawal

keselamatan sendiri. Mereka hanya akan ke kawasan tersebut sekiranya

diminta ataupun berlakunya kejadian jenayah. Terdapat dua jenis strategi

yang dikenalpasti dan dirangka boleh dibahagikan kepada dua iaitu

melalui pendekatan pencegahan jenayah melalui perancangan sosial dan

pencegahan melalui perancangan fizikal.

Mekanisme bagi pencegahan jenayah melalui perancangan sosial

yang digunakan ini adalah berorientasikan kepada penekanan untuk

memantapkan hubungan sesama masyarakat di dalam komuniti dan

menghidupkan kembali sikap prihatin dan kawalan terhadap kehidupan

sosial yang boleh menjurus kepada berlakunya jenayah. Ia memerlukan

penglibatan jiran dan masyarakat secara langsung di mana mereka perlu

memberikan komitmen dan tanggungjawab demi menjaga keselamatan

yang mereka diami. Selain itu, kaedah ini juga menitikberatkan

tanggungjawab individu terhadap komuniti ataupun kumpulannya.

Terdapat segelintir daripada komuniti tersebut menganggap bahawa

pendebatan dan isu penglibatan dalam mengimplimentasikan polisi

pencegahan jenayah bukan sesuatu perkara yang perlu diutamakan.

Melalui ini komuniti akan juga turut terlibat dalam mengawasi jalan-jalan

serta lorong-lorong dan melaporkan aktiviti serta orang asing yang

mencurigakan kepada pihak berkuasa. Namun begitu, kaedah yang

diperkenalkan bukanlah bermaksud pihak polis akan melepaskan

tanggungjawab sepenuhnya kepada komuniti tersebut untuk mengawal

keselamatan. Pihak polis sebenarnya akan menemui setiap ketua komuniti

48

untuk membincangkan perkara-perkara berbangkit yang boleh

meningkatkan tahap keselamatan setempat.

Jadual 2.4 menunjukkan kajian yang dilaksanakan mendapati

kelebihan dalam pembangunan PKB dipengaruhi oleh perancangan fizikal

yang baik melalui reka bentuk dan penyediaan kemudahan di dalam

kawasannya untuk digunakan secara bersama dalam tujuan mencapai

objektif mengeratkan hubungan kejiranan yang dapat menyumbang kepada

pembangunan sosial yang lebih positif.

Jadual 2.4 Pandangan Dalam Aspek Hubungan Kejiranan Perumahan

Komuniti Berpagar

HUBUNGAN KEJIRANAN SANGAT SUKA/SUKA

BIASA TIDAK SUKA/ TIDAK SUKA

SAMA SEKALI Lebih berpeluang untuk bersua atau berinteraksi dengan jiran berbanding dengan jalan biasa

73.9% 21.8% 4.3%

Berpeluang mengeratkan hubungan melalui kemudahan riadah yang disediakan

52.1% 47.9% 0%

Berpeluang mengeratkan hubungan melalui taman permainan kanak-kanak

31% 13% 56%

Sumber : Nether Edge, Sheffield,2005

Mekanisme kedua iaitu pencegahan jenayah melalui perancangan

fizikal ini pula digunakan kepada perubahan kemudahan ataupun struktur

fizikal yang boleh membuka ruang untuk berlakunya jenayah. Pihak polis

disini memainkan peranan dengan memberi nasihat cara-cara untuk

menghalang berlakunya kes jenayah pecah rumah serta sentiasa peka dan

prihatin terhadap keadaan sekeliling. Selain itu, PBT juga membina serta

memasang tiang-tiang lampu bagi menerangi kawasan-kawasan yang telah

dikenalpasti sering berlakunya jenayah. Namun begitu, sejak permulaan

tahun 1990-an PBT telah mula memasang kamera litar tertutup (CCTV)

bagi meningkatkan lagi kawalan di kawasan tumpuan awam seperti di

49

ruang pejalan kaki, di pintu masuk PKB, bangunan berbilang tingkat dan

juga kompleks membeli-belah.

Kedua-dua strategi pembangunan ini sangat efektif diamalkan di

pembangunan perumahan jenis PKB yang memberi kesan terhadap aspek-

aspek keselamatan penduduk dalam sesebuah komuniti. Kaedah ini

sebenarnya telah melalui proses percubaan yang dilakukan oleh Middlesex

Polytechnic (Middlesex University), Centre for Criminology (dibiayai

London Borough Islington,1997) di mana kajian ini turut dikenali sebagai

Islington Crime Survey. Kajian ini mendapati bahawa tindakan

menambahkan bilangan lampu, pemasangan kamera litar tertutup, serta

kerjasama semua penduduk dan pihak berkuasa merupakan pendekatan

yang efisyen dalam mencegah serta mengurangkan jenayah.

2.5.3 Kanada

Terdapat lebih 300 pembangunan berpagar yang telah dikenalpasti

di Canada (Jill Grant, 2004). Dalam konteks di mana nilai-nilai dominan

perancangan awam mempromosikan kepelbagaian, intergrasi sosial,

kegunaan bercampur, penyambungan jalan dan pilihan perumahan, adalah

dijangka sebelum ini bahawa ahli-ahli perancang akan menentang sekeras-

kerasnya projek-projek berpagar. Walaubagaimanapun sebagai amalan,

adalah didapati bahawa pembangunan-pembangunan berpagar boleh

menyokong matlamat-matlamat perancangan yang lain:kepadatan

kediaman yang meningkat, piawaian reka bentuk yang tinggi, kawasan

lapang yang berkualiti, alam sekitar yang selamat, dan semangat komuniti.

Jadi mungkin timbul konflik di kalangan ahli perancang sama ada untuk

menghad atau menyediakan bentuk bandar baru ini.

50

Di Kanada, komuniti berpagar di definasikan sebagai;

“… adalah pembangunan perumahan di atas jalan persendirian yang ditutup

kepada lalulintas umum oleh pagar yang melintang jalan masuk utama.

Pembangunan-pembangunan ini boleh dikelilingi oleh pagar, dinding atau

halangan-halangan asli yang seterusnya menghadkan kemasukan awam.”

Kanada yang juga aktif dalam membina banyak kawasan

perumahan berkonsepkan PKB dan sehingga 2003 dianggarkan terdapat

241 projek kediaman PKB. Laporan-laporan media menyebut bahawa

PKB juga sedang berkembang pesat di Kanada (Anthony 1997, Haysom

1996, Liebner 2003 dan Yelaja 2003). Sebahagian daripada jumlah itu

dibina di British Columbia dan selebihnya di Alberta, Ontario, Nova

Scotia, Saskatchewan dan Manitoba. Walaupun tidak banyak perbincangan

atau kajian dilakukan terhadap PKB di Kanada, amat jelas konsep

perumahan ini menjadi pilihan utama rakyatnya berdasarkan jadual

kemajuan projek perumahan seperti dalam Jadual 2.5.

Jadual 2.5 Projek-projek Kediaman Yang Menggunakan Konsep

Komuniti Berpagar (Ogos 2003)

WILAYAH JUMLAH

PROJEK

‘GATED’

PROJEK

DENGAN >

500 UNIT

PROJEK

DENGAN

PENGAWAL

KESELAMATAN

PROJEK

DENGAN

PENGAWASAN

VIDEO

British Columbia 172 1 2 1 Alberta 17 2 1 2 Saskatchewan 1 1 - - Manitoba 1 - - 1 Ontario 37 9 7 5

Nova Scotia 6 - - 2 Jumlah 241 13 10 11

Sumber : Jill Grant, School Of Planning, Dalhousie University,2003

*Berdasarkan tahap perkembangan projek-projek berkenaan, Jill Grant menjangkakan jumlah keseluruhan projek di Kanada adalah dua hingga tiga kali ganda daripada jumlah 241.

Didapati tiada undang-undang yang menghalang pembinaan pintu

pagar di jalan-jalan persendirian dan pemaju boleh mendirikan pagar

sebaik kawasan siap dimajukan dengan syarat kebenaran diberikan kepada

kenderaan-kenderaan kecemasan untuk melalui jalan-jalan tersebut.

51

Komuniti terbesar di Kanada iaitu di Sandycoves Acres mempunyai 1,185

unit dan dijangkakan bahawa saiz purata bagi keseluruhan projek adalah

80 unit kediaman. Dari aspek perancangan, maklumbalas berkaitan

perancangan berkenaan PKB di Kanada telah diterima oleh PBT di mana

maklumbalas yang diberikan dalam PKB adalah seperti berikut :-

1. PBT menggunakan pendekatan yang sesuai dalam

mengimplimentasi dasar dan peraturan yang perlu dipatuhi oleh

pemaju dalam membangunkan pembangunan baru projek PKB;

(Rujuk Jadual 2.6);

2. PBT perlu mengambilkira langkah-langkah bagi mengatasi konflik

yang wujud dikalangan pemaju melalui prinsip-prinsip

perancangan dalam mereka bentuk rupa bandar di samping

mengambilkira percanggahan yang berlaku antara tahap

kemudahsampaian dan integrasi sosial.

Jadual 2.6 Panduan Perancangan dan Kawalan Perumahan

Komuniti Berpagar Mengikut Kawasan

DASAR DAN PENGEZONAN GUNA TANAH MENURUT UNDANG-UNDANG

KAWASAN YANG TERLIBAT

1. Menterjemahkan dasar pelan pembangunan kepada kawalan dalam menghadkan dan menawarkan pembangunan berpagar

Burnaby, Coquitlam, Nanaimo, Kelowna,

Qualicum Beach BC Ottawa Region (1999)

2. Menghadkan penggunaan lot ‘reverse frontage’ atau mengkehendaki ‘front-loade lot’ bagi semua jenis jalan.

Ajax ON

3. Menghadkan ketinggian pagar

Menggunakan garis panduan reka bentuk (ciri-ciri, warisan, integrasi antara unit kediaman)

Nanaimo BC, North Vancouver District

4. Menghendaki dan menggalakkan integrasi jaringan perhubungan dan ketelapan (perlu spesifik)

Burnaby, Ajax, Orangeville

5. Penyediaan laluan awam Surrey BC

6. Lanskap dan anjakan belakang ‘setback’ Regina SK

52

Jadual 2.6 Panduan Perancangan dan Kawalan Perumahan

Komuniti Berpagar Mengikut Kawasan (samb..)

PERJANJIAN PEMBANGUNAN DAN RUNDINGAN PROSES MENDAPATKAN KELULUSAN

1. Menggunakan proses permit pembangunan untuk menerima permohonan

North Vancouver District, Saanich, Nanaimo regional

District BC

2. Menggunakan garis panduan reka bentuk bandar dan lanskap untuk mengehadkan pemandangan yang tidak diinginkan

Toonto, North Vancouver District, Kelowna

3. Mengenakan tindakan atau membuat perjanjian ke atas pembangunan strata (kondominium)

Coquitlam

4. Memastikan kegunaan laluan awam bagi pengunaan jalan dan laluan keretapi (swasta)

Oakville ON

KEJURUTERAAN DAN DASAR LALUAN KECEMASAN

1. Menguatkuasakan penutupan jalan, moratorium sementara di atas jalan persendirian

Halifax Regional Municipality NS

2. Mengkehendaki menyediakan laluan kecemasan Canmore, Edmonton AB

PERUNDANGAN

1. Melarang pembinaan benteng antara bangunan dan tanah Brockville ON

2. Mencegah menutup pagar yang melalui jalan Burnaby 1986

RAYUAN

1. Meyakinkan pemaju untuk menrimapakai alternatif lain Airdrie AB, Bridgewater NS

2. Memaklumkan pemaju pembangunan berpagar tidak dibenarkan

York Region, North Vancouver District

3. Memaklumkan kepada masyarakat untuk tidak menyokong pembangunan berpagar

Cochrane AB, oakville

Sumber : Jill Grant, School Of Planning, Dalhousie University, 2003

2.5.4 China

Di China, selepas era reformasi ekonomi pada 1970-an,

pembentukan PKB dilihat sebagai satu persamaan dengan ekonomi Barat

yang membangun. Selain itu, ia juga sebagai maklum balas daripada

kebimbangan terhadap jenayah dan kegagalan kerajaan memberi jaminan

keselamatan. Perubahan perundangan dan ekonomi menerajui

pembangunan PKB dengan pertumbuhan yang sangat ketara (Webster.C,

2000). Perundangan baru yang diperkenalkan mengkehendaki semua

pembangunan baru perlu berkonsepkan pembangunan berpagar. Dengan

perkembangan ini, pertumbuhan pembangunan jenis ini dibangunkan

dengan saiz berskala besar di mana terdapat bandar di dalam bandar yang

53

menjadi tempat tinggal mereka yang berada. Contoh di mana terdapat

banyak pembangunan baru yang berpagar adalah di Luodian, di pinggir

Shanghai (Engstrom, V.). Meliputi kawasan seluas 6.8 kilometer persegi,

Luodian adalah merupakan PKB yang dibina untuk 30,000 hingga 50,000

orang, dengan villa-villa mewah, sebuah Taman Teknologi dan Sains

Nobel, sebuah hotel lima bintang dan padang golf sembilan lubang yang

diluluskan oleh PGA. Penduduknya merupakan warga Shanghai yang

merupakan pekerja kolar putih atau pesawah/peladang tempatan yang

kaya. Luodian merupakan laluan masuk yang mewah serta hijau yang

dibina berdasarkan prinsip-prinsip mesra alam yang diimport dan ditiru

dari Sweden.

Pendek kata golongan pemaju, tuan tanah, pelabur dan penduduk

telah bersama-sama membentuk wilayah baru di dalam wilayah. Kerajaan

negara China menggalakkan pembinaan daerah-daerah kediaman serta

kawasan sekitar yang otonomi ini yang boleh berdiri dengan sendiri.

Seluruh rangkaian kawasan-kawasan kediaman muncul bagai kubu-kubu

moden dengan infrastruktur tersendiri, perkhidmatan yang diswastakan

dan urus tadbir sendiri. Evolusi konsep perumahan di China turut

didorong oleh perkembangan ekonomi dan perolehan pendapatan yang

lebih tinggi di kalangan rakyat. Dengan itu, pemaju-pemaju perumahan

menggunakan pakej-pakej perkhidmatan komuniti sebagai satu strategi

untuk meningkatkan jualan.

Ini bukan hanya mengakibatkan pecahan dari segi sosial tetapi juga

melibatkan struktur pentadbiran. Kerajaan menasihatkan agar projek-

projek kediaman yang besar dibina dengan langkah-langkah keselamatan

dan pagar-pagar yang menyeluruh. Dilengkapi dengan keselamatan

persendirian dan diurus tadbir oleh komuniti kejiranan konsep masyarakat

tertutup ini menjimatkan kewangan negeri dan meringankan

tanggungjawabnya untuk mentadbir dan penguatkuasaan. Dengan

mematuhi undang-undang ‘danwei’ penghuni-penghuni adalah tertakluk

kepada peraturan serta kawalan sosial yang diwujudkan oleh syarikat

persendirian/swasta. Dengan lain perkataan, pihak berkuasa perbandaran

54

masakini dan komuniti yang besar dibentuk dalam pelbagai struktur gaya

korporat.

Di China, kebanyakan kediaman mewah terletak di pinggir bandar

di mana kemudahan yang disediakan oleh PBT adalah kurang. Namun

pemaju telah menawarkan perkhidmatan berkualiti tinggi selain mutu

persekitaran yang baik bagi menarik pembeli. Ciri-ciri utama PKB di

negara tersebut adalah pagar-pagar yang dikawal oleh kakitangan

keselamatan dan kontrak perumahan yang ditandatangani oleh pemilik

dengan syarikat pengurusan harta. Perubahan ketara sektor perumahan di

China bermula dengan perumahan awam, perumahan servis yang

menggabungkan kediaman dan tempat kerja serta perumahan sewa swasta.

Kediaman mewah pula biasanya tertumpu di kawasan tertentu contohnya

di Beijing, Shanghai terutama di zon pembangunan teknologi dan ekonomi

Hongqiao serta Lujiazui dan Jigiao yang terletak di Pudong.

Sumber:http://www.bristol.ac.uk/sps/cnrpapersword/gated/giroir.pdf

Rajah 2.3 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Beijing

55

Perumahan mewah seperti Purple Jade, Rome Garden dan Riviera

di Beijing, Guibei dan Purple Garden di Shanghai secara eksklusifnya

berpagar. Di Riviera, Beijing misalnya, penghuni dapat menikmati

kemudahan berkualiti tinggi seperti ditawarkan Riviera Country Club. Di

antaranya termasuklah gimnasium, studio aerobik, gelanggang squash,

tennis, kolam renang tertutup dan terbuka, bilik urutan persendirian,

jakuzi, sauna dan bilik wap, teater, kemudahan golf dan pusat

perkhidmatan yang beroperasi 24 jam. Perkhidmatan mewah lain seperti

salun kecantikan, perkhidmatan kewangan peribadi dan restoran/kelab.

Perkhidmatan khas juga disediakan seperti sekolah antarabangsa bagi

kemudahan penghuni asing.

Sumber :Tinjauan Pengkaji, Mac 2007.

Rajah 2.4 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Beijing

2.5.5 Turki

Di Turki, kewujudan PKB bermula sejak pertengahan 1970-an

apabila projek perumahan giat dimajukan di kawasan pantai di Barat dan

Dikelilingi pagar dan lanskap semulajadi

Pandangan dari luar kawasan perumahan komuniti berpagar.

Pondok kawalan dilengkapi dengan ‘boom gate’

Rumah kelab – kemudahan penghuni

56

Selatan Antolia. Pagar-pagar dibina bagi melindungi kediaman penghuni

yang biasanya ditinggalkan begitu lama atas pelbagai sebab seperti bekerja

di luar negara dan sebagainya. Ia memberi idea kepada pemaju untuk

meperkenalkan kawasan kediaman baru dengan pengurusan dan

pemantauan yang lebih berkesan. Konsep sedemikian mula berkembang ke

kawasan-kawasan pinggir bandar seperti Istanbul, Izmir dan Ankara serta

lain-lain kawasan. Ia dilihat sebagai penerusan budaya masyarakat pinggir

bandar untuk memiliki tanah dan halaman yang luas serta mengekalkan

nilai hartanah persendirian yang mana tidak dapat dilakukan di dalam

kawasan bandar yang mempunyai kepadatan penduduk tinggi.

Bagi penduduk Turki, perkembangan pesat di dalam ekonomi

liberal dalam tahun 1980-an menyebabkan meningkatnya keperluan orang

ramai kepada perumahan konsep ini. Kerjasama modal sektor swasta

dengan pelabur asing yang meningkat menyebabkan permintaan terhadap

ruang-ruang pejabat dan kawasan kediaman berkualiti tinggi turut

bertambah. Kemunculan lebih ramai golongan atasan, elit dan yang

memperolehi pendapatan lumayan membawa kepada permintaan gaya

hidup yang lebih selesa dan menonjolkan kehidupan yang lebih berprestij.

2.6 Isu Keseluruhan Amalan dan Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar Di Luar Negara Ke Arah Mencapai

Pembangunan Perumahan Bandar Mampan.

Hasil kajian keseluruhan merumuskan enam isu berkaitan

pembangunan PKB di luar negara dikenalpasti berteraskan ke arah

mencapai pembangunan bandar mampan (Karina Landman, 2000). Rujuk

Jadual 2.8. Isu-isu yang dikenalpasti adalah seperti berikut:-

57

1. Rasa Kepunyaan Komuniti (A Sense Of Community)

Kajian mengenalpasti PKB memberi impak kepada kebolehan

meningkatkan atau mengurangkan sikap/rasa kepunyaan dikalangan

komuniti. Jumlah persatuan penghuni/pemilik mengatakan penubuhan

persatuan dikalangan penghuni dapat merapatkan penglibatan antara

kejiranan kepada rasa kepunyaan yang kukuh di dalam sesebuah komuniti

kejiranan di kawasan tempat tinggal mereka. Walaubagaimnapun, masih

ada yang mengatakan hubungan di dalam kawasan berpagar ada juga

menimbulkan konflik diantara penghuni dan boleh menyebabkan

suasanan ketegangan dan pertengkaran. Meskipun begitu, rasa kepunyaan

dalam menjaga hubungan sesama kejiranan ini bukan sahaja dipengaruhi

oleh penglibatan penghuni, demokrasi di dalam sesebuah komuniti dan

pengurusan harian sesebuah kawasan malah kesan pembandaran secara

amnya.

2. Keselamatan Dan Pengawasan (Safety And Security)

Berkaitan dengan PKB, isu keselamatan dan pengawasan

menyentuh kepada tiga perkara iaitu pengurangkan kadar jenayah dan

pengalihan kejadian jenayah. Kajian Blakely dan Snyder mendapati zon

keselamatan komuniti mengatakan kejadian jenayah berkurangan apabila

jalan mula dipagar dan ditutup. Walaubagaimanapun kajian hanya

menunjukkan kesan tersebut hanya berlaku dalam keadaan tertentu sahaja.

Karina Landman, 2000 merumuskan kejadian jenayah bukan sahaja

berkurang dengan kawasan yang berpagar tetapi juga memerlukan

penglibatan, keprihatinan dan komitmen dari penghuni. Pengalihan

berlakunya jenayah mula dilihat dikawasan bersebelahan yang tiada

kawalan.Dalam jangka masa panjang, impak negatif yang berlaku akan

mempengaruhi pembangunan bandar mampan iaitu dalam aspek

penyusunan ruang spatial, juga pengurusan yang efektif dan fungsi

persekitaran bandar. Salah satu keperluan pembangunan ekonomi mampan

ialah keselamatan untuk semua.

58

3. Penyisihan Sosial (Social Exclusion)

PKB menyediakan kehidupan yang stabil dan terkawal. Ia

membolehkan sesiapa sahaja untuk menarik diri daripada berkongsi tempat

dan perkhidmatan awam. Kebanyakan penghuni hanya memeikirkan

tentang keselamatan dalam kehidupan mereka sahaja. Keadaan ini

menggambarkan kesan kepada berlakunya penyisihan dan pengasingan

sosial. Sememangnya manusia boleh membuat pilihan untuk memilih

tempat kediaman mereka berdasarkan kehendak dan tahap kemampuan.

Kejiranan membolehkan berlakunya pengkelasan melalui diskriminasi dan

kos perumahan. Ini akan memberi kesan kemampanan kehidupan

sesebuah bandar kepada perkongsian kemudahan dan kesan tekanan

pembangunan.

“..sesebuah bandar yang berkembang secara ekonomi, tetapi gagal dari segi pengagihan

sumber boleh mengakibatkan persengketaaan dan perpecahan antara komuniti mahupun

sesama individu, ini menyentuh juga kepada hak individu kepada keperluan ruang awam

dan lebih kepada prinsip asasi individu dan demokrasi...”. (Karina Landman,2000)

4. Pengasingan Dan Perpecahan Perbandaran (Urban

Fragmentation And Separation)

PKB secara fizikalnya mengasingkan sesuatu kawasan dari

kawasan sekeliling dan membentuk zon-zon atau kawasan berskala kecil

dengan jalan tertentu antara kawasan fabrik bandar. Ini memaksa

penunggang motorsikal dan pejalan kaki mengambil jalan alternatif yang

selalunya juga akan mengambil masa yang lama untuk sampai ke sesuatu

destinasi akibat jalan yang terhalang dengan wujudnya PKB. PKB juga

memberi kesan bukan sahaja corak aktiviti harian penduduk, tetapi juga

kepada corak sesebuah bandar dan fungsinya. Berikutan itu juga ianya

bukan sahaja menunjukkan pembahagian halangan fizikal malah

menyumbang kepada peningkatan penyisihan sosial dan politik. Ini

memberi kesan kepada pembangunan bandar mampan termasuk perpaduan

sosial, kemudahsampaian bandar dan kestabilan kehidupan bandar.

Peningkatan jarak perjalanan boleh juga membawa kepada keadaan yang

59

tidak selesa bagi pengguna pengangkutan awam. Sehubungan kes ini, ia

mendorong kepada penggunaan dan pemilikan kenderaan persendirian,

sebahagian kesan ini menyumbang kepada kesesakan di kawasan bandar

dan pencemaran bunyi juga udara.

5. Perancangan Dan Pengurusan Bandar (Urban Planning And

Management)

PKB memberi kesan kepada aspek perancangan dan pengurusan

bandar. Ini merangkumi kesesakan, pengurusan bandar semasa dan

peranan PBT. PBT menunjukkan kebimbangan mereka berkenaan

kerosakan harta benda yang berlaku di dalam kawasan bandar. Penutupan

sistem sirkulasi mengubah corak trafik semasa. Ini memberi kesan kepada

jarak perjalanan yang agak lama, kesesakan di kawasan tertentu. Kesan ini

memberi impak dalam aspek pengurusan dan perancangan jangka panjang.

Kesemua ini mempengaruhi pembangunan ekonomi bandar mampan juga

tahap kemudahsampaian. Dari segi aspek teknikal, ianya menyumbang

kepada pengurusan PKB. Ini membangkitkan perseolan tentang kuasa

yang ada pada persatuan penduduk dan pihak perbadanan pengurusan

mewakili penghuni berkenaan. McKenzie, 2002 menyatakan :-

“....mereka membayar dan menerima untuk perkhidmatan persendirian yang boleh

dijangka dan tidak mudah untuk membayar perkara yang sama (kemudahan awam yang

mereka tidak perlukan lagi..untuk sebab ini, penswastaan mempunyai potensi dalam

menyumbang penyisihan dan konflik yang berlaku..penghuni dan PBT dimana setiap

urusan adalah melalui Perbadanan Pengurusan...’

Ini menyumbang kepada peranan PBT dan kesan kepada

pentadbiran PBT di masa hadapan sama ada ianya mengurangkan bebanan

PBT atau menyukarkan pengurusan dan pentadbiran PBT.

6. Implikasi Kewangan (Financial Implications)

Perbadanan/ syarikat swasta penyumbang utama kepada rebet

cukai dan juga perkhidmatan yang diswastakan juga memberi kesan

60

kepada pembangunan ekonomi mampan, termasuk pemberian subsidi

kepada kawasan bandar, pengagihan sumber, perkongsian kemudahan

awam dan masyarakat. Mereka menegaskan kawasan berpagar

mempengaruhi kepada peningkatan nilai harta tanah dimana didapati

syarikat insurans mengurangkan pembayaran premium bagi penghuni yang

tinggal di dalam kawasan tersebut. Selain urusan melibatkan pengurusan

kos PKB, penghuni bertanggungjawab membuat bayaran pengendalian dan

penyelenggaraan oleh perbadanan pengurusan. Kos ini melibatkan jumlah

bayaran yang tinggi. Ini akan menunjukkan hanya golongan yang

berkemampuan sahaja mampu memiliki rumah berkonspkan PKB ini.

Keadaan ini akan mempengaruhi pembangunan jangka masa panjang

dalam aspk kestabilan ekonomi dan kehidupan masyarakat bandar.

Jadual 2.8 merumuskan perhubungan antara isu utama berkaitan

PKB dengan dimensi utama pembangunan bandar mampan. Dalam intipati

pembangunan bandar mampan, pendekatan yang holistik dan bersepadu

perlu dilaksanakan, bukan sahaja sebahagian, tetapi saling berhubungan

antara satu sama lain yang mnyumbang kepada hasil keseluruhannya.

Pembangunan bandar mampan melalui pembangunan perumahan PKB

bukan sahaja mementingkan keadaan semasa tetapi juga pembangunan

masa hadapan. Penilaian ini menampakan kesan dan akibat berkaitan tujuh

dimensi utama ini seperti pembangunan ekonomi bandar mampan,

komuniti bandar, kehidupan bandar dan demokrasi bandar, ini juga jelas

dari senarai perbincangan di atas yang berkaitan PKB dalam semua aspek

kemampanan bandar.

61

Jadual 2.8 Perhubungan Dan Perkaitan Antara Isu Utama

Berdasarkan Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Dan Pembangunan Bandar Mampan

Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar : Isu Utama

Ras

a K

epun

yaan

K

omun

iti

Kes

elam

atan

Dan

P

enga

was

an

Pen

yisi

han

Sosi

al

Pen

gasi

ngan

Dan

P

erpe

caha

n P

erba

ndar

an

Per

anca

ngan

Dan

P

engu

rusa

n B

anda

r

Impl

ikas

i K

ewan

gan

Pembangunan Ekonomi Bandar Mampan : Pekerjaan Dan Kekayaan Pembangunan Komuniti Bandar Mampan : Pertalian Dan Perpaduan Sosial Pembangunan Perumahan Bandar Mampan : Menyediakan Rumah Mampu Milik Kepada Semua Pembangunan Persekitaran/Alam Sekitar Bandar Mampan : Kestabilan Ekosistem Pembangunan Perhubungan Bandar Mampan : Penjimatan Sumber Mobiliti Pembangunan Kualiti Hidup Bandar Mampan : Membangunkan ‘Liveable City’

Dim

esi u

tam

a pe

mba

ngun

an b

anda

r m

ampa

n

Pembangunan Demokrasi Bandar Mampan : Memperkasakan Penduduk

Sumber : Karina Landman, ‘ Gated Communities and Urban Sustainability: Taking A Closer Look At The Future,2000.

2.7 Kesimpulan

Berdasarkan perbincangan di bab ini, secara keseluruhannya,

didapati bahawa pembangunan PKB kebanyakan negara-negara maju

adalah melalui proses pembandaran. Perkataan perancangan

mencerminkan aktiviti yang bertentangan dengan perilaku yang tidak

tersusun dan teratur. Oleh itu, tanpa sebarang pelan atau rancangan yang

berasaskan kriteria-kriteria dan piawaian berkaitan, sesuatu komuniti atau

sesebuah kawasan kajiranan sukar diwujudkan suasana keharmonian dan

kesejahteraannya. Untuk mewujudkan kawasan bercirikan sebegini,

perancangan perlu mengambilkira aspek perancangan fizikal yang tersusun

62

dan sempurna dan pembangunan sosial yang seimbang dan efektif.

Perancangan yang sempurna perlu dilakukakan untuk memperolehi tahap

pencapaian saling kaitan pelbagai komponen yang optimum. Tiga perkara

utama yang perlu ada dalam perancangan konsep sesebuah PKB ini ialah

fungsi (functionality), keselamatan (security) dan keselesaan (comfort)

pada ruang yang disediakan. Dari segi fungsi, yang ditekankan disini

adalah persekitaran yang berfungsi perlulah memenuhi keperluan aktiviti

bagi memudahkan penghuni untuk menggunakannya dan responsif kepada

kemampuan pengguna. Manakala dari aspek keselamatan, persekitaran

yang diwujudkan perlulah selamat untuk pengguna dalam ertikata ia dapat

menghalang dari berlakunya kecederaan dan kerosakan diri dan harta.

Elemen keselesaan pula merupakan elemen yang agak sukar untuk

ditafsirkan tetapi yang jelas ia melibatkan perasaan yang begitu subjektif.

Keselesaan akan wujud apabila persekitaran yang disediakan memenuhi

keperluan dan tujuan pengguna. Negara-negara luar sangat mengambilkira

komponen perancangan yang menekankan aspek perancangan sosial dan

fizikal merangkumi penerapan ciri-ciri keselamatan dan pembentukan

komuniti yang proaktif dan peka terhadap pencegahan jenayah tanpa

mengharapkan tindakan daripada pihak polis semata-mata. Keseluruhan

kajian-kajian yang telah dinyatakan dan dikupas di bahagian ini

menunjukkan terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi peningkatan

PKB. Dari segi aspek kemampanan bandar, meskipun penawaran yang

serba moden di era millenium ini memberi peluang kepada

pelaksanaannya, pembuat keputusan dan profesional perlu mengambilkira

senario yang berlaku pada masa kini. Pendekatan kemampanan bandar

melalui aspek perumahan bandar yang mampan merupakan antara

matlamat yang perlu dicapai. Dengan ini, kesesuaian PKB sebagai salah

satu jenis pembangunan dalam memenuhi keperluan di masa akan datang

perlu juga dipertimbangkan dan diambilkira impak positifnya. Seterusnya

Bab Tiga akan menjelaskan pengalaman pembangunan PKB di Malaysia

seterusnya pelaksanaannya di Kuala Lumpur.

63

BAB III

PEMBANGUNAN PERUMAHAN KOMUNITI BERPAGAR

DI KUALA LUMPUR

3.1 Pengenalan

Di Malaysia, sektor pembinaan termasuk industri perumahan

mempunyai prospek yang cerah sekiranya pertumbuhan ekonomi negara

dapat dikekalkan pada kadar sekarang. Dalam hubungan ini sektor

pembinaan dijangka menjadi penggerak utama dalam pembangunan

ekonomi negara pada tahun-tahun akan datang. Pertumbuhan penduduk,

peningkatan pendapatan per kapita dan proses urbanisasi yang pesat

merupakan faktor-faktor penting yang akan mempengaruhi perkembangan

industri perumahan negara akan datang. Permintaan perumahan dan

infrastruktur termasuk pengangkutan, bekalan air, pembetungan dan

sebagainya juga akan meningkat. Konsep penempatan manusia dan reka

bentuk baru hendaklah disesuaikan dengan senario industri pembinaan di

masa akan datang. Ianya penting untuk mendapatkan sebuah kehidupan

yang selesa serta memberi perlindungan dan keselamatan kepada keluarga.

Sehubungan dengan ini, konsep pembangunan perumahan komuniti

berpagar (PKB) yang diperkenalkan antara konsep yang kini membuka

mata mata masyarakat untuk memilikinya. Dalam bab sebelum ini

dijelaskan teori perancangan yang berdasarkan asas, prinsip dan falsafah

perancangan bandar diambilkira dalam pembangunan perumahan.

Pengalaman-pengalaman dan perkembangan pembangunan PKB di luar

64

negara juga dilihat secara khusus bagi membantu pengkaji melihat ciri-ciri

sebelum, semasa dan kesan PKB yang dipengaruhi oleh aspek

perancangan dan pembangunan. Pengalaman-pengalaman PKB di luar

negara secara tidak langsung memberi kesan kepada negara-negara lain

dari aspek amalan dan pelaksanaannya. Malaysia juga tidak ketinggalan

dalam memperkenalkan pembangunan perumahan jenis ini. Bagi bab ini,

kandungan akan menjelaskan secara terperinci pengalaman pembangunan

dan senario semasa perkembangan PKB di Malaysia khususnya di Kuala

Lumpur yang kini kian mendapat tempat di hati warga kota.

3.2 Perkembangan Konsep Perancangan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar di Malaysia.

Seperti yang dijelaskan di Bab Dua, pembangunan perumahan

berkonsepkan komuniti berpagar telah mula diperkenalkan di beberapa

negara luar seperti Amerika Syarikat, England sejak 1980-an lagi. Namun

begitu di Malaysia, tidak kurang hebatnya skim ini telah diperkenalkan

pada tahun yang sama. Tetapi ketika itu, masih lagi kurang mendapat

sambutan kerana pemikiran masyarakat pada masa itu masih tidak dapat

menerima persekitaran dan kehidupan pembangunan perumahan jenis ini.

Persepsi awal masyarakat menganggap pembangunan ini khas bagi

golongan berada dan mewah yang mampu dibiayai oleh golongan tertentu

sahaja. Kini, PKB bukanlah satu perkara yang baru dalam pembangunan

perumahan di Malaysia.

Tren semasa menunjukkan pembangunan PKB ini kian mendapat

sambutan yang memberangsangkan juga menjadi popular disebabkan

pemaju telah menjual gaya hidup di dalam suatu kawasan perumahan yang

dinamakan pembangunan PKB. Ianya telah mula diperkenalkan oleh Tan

& Tan Development Sdn Bhd apabila memajukan Sierramas di Sungai

Buloh. Namun begitu seawal tahun 1984, kawasan perumahan Wangsa

Baiduri di SS 12 Subang Jaya juga telah menggunakan konsep yang sama

65

seperti di Sierramas iaitu PKB. Ia kemudian menjadi contoh kepada

pemaju-pemaju lain untuk membina lebih banyak petempatan yang

dianggap selamat dan mempunyai persekitaran menarik untuk didiami.

Pembangunan perumahan ini direka bentuk bersesuaian dengan konsep

gaya hidup moden, selesa dan selamat dimana kawasan perumahan ini

telah dipagar sepenuhnya dan jalan masuk utama dikawal oleh pengawal

keselamatan. Antara kawasan perumahan jenis PKB yang terawal dibina

adalah Country Height Kajang dimana kesemua rumah-rumahnya terdiri

daripada rumah banglo yang berasaskan reka bentuk pembinaan ikut cita

rasa pembeli atau pelanggan itu sendiri.

A. Sierramas, Sungai Buloh

66

B. Country Height, Kajang

Sumber : Tinjauan Pengkaji, 2007.

Rajah 3.1 Antara Perumahan Komuniti Berpagar Yang Terawal

Di Malaysia

Jenis PKB ini kemudiannya berkembang di sekitar Lembah Kelang

dengan konsep yang lebih menarik mengikut tren dan kehendak

masyarakat bak cendawan tumbuh selepas hujan lebih-lebih lagi di

Lembah Kelang. Antara jenis PKB yang boleh dijadikan contoh selain dari

Sierramas Sungai Buluh, Bukit Gita Bayu Seri Kembangan, Sunway

Rahman Putra adalah kawasan PKB yang terdapat di dalam kawasan

bandar raya Kuala Lumpur adalah Topicana Damansara, Desa Park City

Kuala Lumpur, Bandar Bukit Jalil, Garden Villa Kuala Lumpur, Setia One

Hartamas, Taman Tasik Indah, Puncak Perdana, Perdana Park Vista Mas,

Danau Mas.

Pakar pemasaran, Jack Trout (2006) menyatakan bahawa,

program-program yang berjaya bukan dihasilkan mengikut fesyen semasa,

ianya dibina megikut tren. Beliau menegaskan masa depan sukar diramal,

cara untuk menangani arus perubahan adalah melalui pengurusan tren.

Satu contoh tren di Malaysia adalah keprihatinan orang ramai mengenai

keselamatan dan kawalan. Tren ini telah menyebabkan kemunculan lebih

banyak PKB terutamanya di kawasan bandar-bandar utama .

67

3.2.1 Ciri-ciri Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Malaysia

Susulan daripada contoh-contoh PKB di Malaysia yang

dikemukakan oleh Yong Yung Choy (2004), ada menyatakan ciri-ciri PKB

lebih kepada hak pemilikan sepertimana berikut :-

1. Pemilik kepada PKB perlu bertanggungjawab dan perlu menjaga

bangunan, jalan, kawasan meletak kenderaan, dewan komuniti,

rumah kelab, kolam renang, tasik dan pelbagai ameniti lain

sekiranya disediakan.

2. Pemilik kepada PKB perlu menentukan penggunaan dan menjamin

hak istimewa penduduk terhadap bangunan dan ameniti.

3. Pemilik PKB akan mengekalkan keadaan atau menyelenggara dan

memperbaiki bangunan dan ameniti.

4. Pemilik PKB akan bertanggungjawab terhadap keselamatan dan

perlindungan mereka sendiri.

5. Pemilik komuniti boleh mengawal pergerakan orang dan

kenderaan keluar masuk di kawasan mereka.

6. Di dalam skim-skim tertentu PKB, pemilik berharap agar dapat

mempunyai hak milik persendirian terhadap harta tanah mereka

dan ianya juga perlu merangkumi tanah yang berada di sekeliling

mereka.

Kesemua ciri-ciri yang dinyatakan, pemilik disarankan memiliki

rasa ‘kepunyaan’ (sense of belonging) terhadap kawasan yang mereka

diami. Ini kerana dengan adanya rasa ‘kepunyaan’ seseorang akan lebih

bertanggungjawab dan prihatin serta cuba mempertahankan hak milikan

mereka.

68

3.2.2 Keperluan Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Malaysia

Menurut kajian yang dijalankan oleh Consumer Association of

Subang and Shah Alam (CASSA 2004), terdapat satu interaksi yang

mempengaruhi pembeli pada masa kini cenderung untuk membeli harta

tanah di kawasan PKB yang lebih kepada ciri-ciri perumahan yang lebih

memberi jaminan keselamatan. Penemuan dari kajian CASSA mendapati

kebanyakan para pemilik berasa selesa dan lebih ceria ekoran daripada

keadaan persekitaran yang bersih dan keselamatan yang lebih terjamin.

Berdasarkan kepada maklum balas responden yang terdiri daripada

golongan para pesara mereka ingin memiliki harta tanah yang mampu

menghilangkan rasa tekanan, keselamatan yang terjamin dan suasana

penyelenggaraan kawasan kediaman yang terurus. Selain daripada itu,

kanak-kanak di dalam PKB tertentu dapat mengamalkan kehidupan dan

aktiviti pada kebiasaannya dilakukan di kampung seperti mempunyai

ruang permainan yang terjamin keselamatannya. Keadaan ini mampu

direalisasikan kerana terdapat pelbagai kemudahan yang membolehkan

mereka menjalankan aktiviti luar secara bersama.

Selain daripada itu, keinginan untuk tinggal di dalam PKB semakin

meningkat kerana didorong faktor keadaan semasa negara yang

menghadapi gejala jenayah yang menjadi ancaman kepada ketenteraman

awam. Kebanjiran pendatang asing, peningkatan kadar pengangguran,

anasir-anasir luar dan kelemahan penguatkuasaan pihak-pihak berwajib

merupakan faktor kepada peningkatan statistik jenayah di dalam negara.

Oleh kerana kebanyakan PKB dilengkapi dengan pengawal keselamatan,

maka ianya seolah-olah memberi satu jaminan yang utuh bahawa kaedah

tersebut mampu manghalang berlakunya aktiviti jenayah di dalam kawasan

komuniti. Secara keseluruhannya, CASSA menyatakan bahawa rakyat

Malaysia tidak sepatutnya mengambil mudah terhadap keselamatan diri

dan keluarga mereka. Lantaran itu, pada masa kini kita perlu memainkan

peranan sebagai individu di dalam satu komuniti dan bersatu menjadi satu

unit serta meningkatkan hubungan di antara satu sama lain dalam

69

merancang satu sistem kawalan keselamatan. Namun begitu, hanya

terdapat satu konsep perumahan yang dapat menyediakan pakej

sedemikian iaitu konsep PKB. Ekoran daripada itu, CASSA menganggap

isu keselamatan merupakan alasan yang konstruktif kepada pengekalan

dan perkembangan kawasan PKB di Malaysia. Rujuk Rajah 3.2.

Sumber: Consumer Association of Subang and Shah Alam (CASSA 2004)

Rajah 3.2 Keperluan Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Di Malaysia

3.2.3 Bentuk Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Malaysia

Di Malaysia, PKB boleh didapati di kawasan-kawasan perumahan

yang terancang dalam skala kecil mahupun berskala besar. Rujuk Rajah

3.3. Namun begitu, menurut Yong Yung Choy (2004) contoh-contoh PKB

yang terdapat di Malaysia adalah :-

1. Satu atau lebih blok pangsapuri sama ada mempunyai kawasan

meletak kenderaan ataupun tidak yang dikelilingi pagar dengan

pintu masuk yang dikawal oleh pengawal keselamatan yang

Keperluan

Perumahan Komuniti Berpagar Di Malaysia

Jaminan Keselamatan

Ciri Utama

Pengawal Keselamatan

Dapat Melakukan Aktiviti Luar Secara

Bersama

Persekitaran

selesa, ceria dan bersih

Harta tanah yang

mampu hilangkan tekanan

Penyelenggaraan

kawasan kediaman yang terurus

Interaksi Kemasyarakatan

70

bertindak memberi kebenaran keluar masuk pelawat atau penghuni

yang berkenderaan ataupun tidak ke kawasan tersebut.

2. Satu atau lebih blok kondominium yang beserta dengan kawasan

meletak kenderaan, rumah kelab, kolam renang, taman permainan

kanak-kanak dan taman bunga serta kawasan itu juga dikelilingi

pagar. Selain daripada itu, di pintu pagar terdapat pengawal

keselamatan yang bertindak mengawal keluar masuk orang ramai

dan kenderaan.

3. Satu atau lebih kelompok rumah ‘landed property’ yang

dilengkapi dengan kawasan meletak kenderaan, rumah kelab,

tasik, taman permainan kanak-kanak dan pengawal keselamatan

yang bertugas mengawal kenderaan dan orang yang keluar masuk

ke kawasan berkenaan.

4. Selain dari contoh di (i), (ii) dan (iii) terdapat beberapa contoh

bangunan lain yang memiliki klasifikasi yang berbeza.

Sumber:Olahan Pengkaji, 2007

Rajah 3.3 Skala Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar Di

Malaysia

Dalam kajian ini, pengkaji lebih memberi tumpuan kepada perkara (3)

dalam memenuhi skop kajian sepertimana yang dinyatakan di dalam Bab

Satu.

Lebih dari 1 kelompok perumahan dengan satu jalan keluar masuk – berskala kecil

Pondok Pengawal

Satu Jalan Keluar- Masuk Pondok Pengawal

Satu Jalan Keluar- Masuk

Satu kelompok perumahan dengan satu jalan keluar masuk – berskala besar

Petunjuk :

Parcel 2

Pusat Kemudahan

Kawasan Perumahan

Parcel 4 Parcel 3

Parcel 1 Tembok/ Pagar

71

3.3 Profil Fizikal dan Latar belakang Kawasan Kajian

Pertumbuhan bandar raya Kuala Lumpur dilihat menjurus kepada

perspektif sub nasional. Satu asas rujukan yang lebih sesuai dalam konteks

sub nasional Kuala Lumpur adalah Kuala Lumpur dan konurbasinya

(KLK). KLK merujuk kepada seluruh kawasan Lembah Klang seperti

didefinisikan dalam Kajian Lembah Klang (1972) termasuk juga

sebahagian kecil daerah Kuala Langat dan selebihnya daerah Sepang di

mana terletaknya KLIA. Ia meliputi kawasan keseluruhan seluas 4,000

kilometer persegi iaitu lebih kurang 40 peratus lebih besar daripada saiz

Wilayah Lembah Klang yang luasnya 2,843 kilometer persegi. Saiz

keluasan sebenar Kuala Lumpur adalah 243 kilometer persegi. Rujuk

Rajah 3.4.

Rajah 3.4 Lokasi Kawasan Kajian Dalam Konteks Wilayah

Sumber : Pelan Struktur Kuala Lumpur, 2020

Merujuk kepada Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020 (PSKL 2020),

guna tanah perumahan merupakan komponen guna tanah terbesar di

Bandar Raya telah bertambah daripada 3,822 hektar kepada 5,490 hektar

di antara tahun 1984 dan 2000. Kebanyakan penambahan guna tanah

KLIA

Kuala Lumpur

72

Sentul-

Menjalara

Damansara-

Penchala

Wangsa Maju - Maluri

Pusat

Bandar Raya

Bukit Jalil-

Seputeh

Sumber : Pelan Struktur Kuala Lumpur, 2020

perumahan adalah di kawasan pertumbuhan Wangsa Maju dan Bandar Tun

Razak, manakala Bukit Jalil menunjukkan potensi kepada perkembangan

pembangunan perumahan. Guna tanah perumahan sedia ada yang utama

adalah di Damansara, Bukit Indah, Setapak dan Sentul. Rajah 3.5

menunjukkan taburan jenis perumahan di bandar raya pada 2000.

Rajah 3.5 Taburan Perumahan Sedia Ada Mengikut Jenis, 2000

73

3.4 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar Di Dalam

Kawasan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL)

PKB merupakan satu tren dalam skim perumahan di DBKL masa

kini. Konsep PKB merupakan salah satu pembangunan harta tanah yang

kini mendapat tempat dihati warga kota Kuala Lumpur. Pembangunan

sesebuah kawasan perumahan berkonsepkan PKB ini mengambilkira

aspek perancangan yang teratur dan pembangunan secara komprehensif .

Konsep PKB di DBKL kini sedang dipraktikkan tetapi beberapa

elemen penting dalam menentukan kejayaan konsep ini masih perlu dikaji

dari segi memenuhi konteks memenuhi prinsip perancangan semasa. Ini

akan memberi kesan baik di masa akan datang khususnya kepada pemilik

unit kediaman tersebut dan pembentukan masyarakat dalam konteks

pembandaran. Jabatan Pengangkutan Bandar, DBKL mendefinasikan

PKB sebagai konsep baru dalam sesebuah kawasan kediaman atau taman

perumahan dimana pengurusan dan penyelenggaraan jalan, perparitan,

lampu jalan, siar kaki dan perabut jalan serta pemantauan keselamatan

adalah dibawah tanggungjawab penduduk dalam kawasan tersebut.

Walaubagaimanapun, status jalan-jalan dalam kawasan tersebut masih

rezab jalan awam.

Dari aspek perancangan bandar, Jabatan Perancangan Bandar

(JPRB), DBKL mendefinasikan PKB kebiasaannya merupakan satu skim

perumahan yang terdiri dari gabungan pembangunan kediaman jenis teres,

berkembar dan banglo dalam satu kawasan berpagar (fencing) dan

mempunyai beberapa kemudahan awam dan infrastruktur serta ianya

diselenggarakan oleh suatu badan yang dilantik khas oleh penghuni

kediaman tersebut. Pemaju pembangunan berkonsepkan PKB perlu

menyerahkan tanah yang dicadangkan untuk tujuan kemudahan dan

infrastruktur kepada PBT seperti jalan dan sebagainya.

Walaubagaimanapun pemaju boleh menyelenggara kawasan tersebut

tertakluk kepada perjanjian yang ditandatangani dengan PBT. Ini penting

74

bagi PBT menjalankan kerja-kerja pengurusan dengan lebih kemas dan

teratur tanpa campurtangan orang luar.

3.4.1 Konsep Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar Di

Kuala Lumpur

Konsep pembangunan PKB di Kuala Lumpur terbahagi kepada dua

aspek pembangunan iaitu dilihat dari segi perancangan juga pengurusan.

Aspek perancangan oleh perbadanan pengurusan berkaitan dengan

pembangunan ini tidak melibatkan serahan tanah untuk jalan dan lain-lain

kemudahan. Segala pengurusan tersebut adalah dibawah penyelenggaraan

perbadanan pengurusan. Ini selaras dengan Akta Hakmilik Strata 1985.

selain dari perbadanan pengurusan aspek perancangan pembangunan PKB

dilihat dari pembangunan sedia ada di mana pembangunan perumahan

yang mempunyai hakmilik individu melibatkan serahan tanah untuk jalan

dan infrastruktur. Walaubagaimanapun, pihak pemaju mengambil inisiatif

untuk mengusahakan kerja-kerja penyelenggaraan.

Bagi pembangunan perumahan sedia ada melibatkan pembangunan

perumahan yang mempunyai hakmilik individu melibatkan serahan tanah

untuk jalan dan infrastruktur. Walaubagaimanapun, pihak pemaju

mengambil inisiatif untuk mengusahakan kerja-kerja penyelenggaraan.

Aspek pengurusan melibatkan permintaan daripada persatuan penduduk

skim perumahan sedia ada (hakmilik individu) untuk mengadakan kawalan

keselamatan yang minima. Permohonan yang diterima dalah untuk

mewujudkan pondok kawalan keselamatan. Konsep ini tidak melibatkan

perbadanan pengurusan. Skim perumahan sedia ada tidak boleh dipagari.

Syarat dan garis panduan telah dikeluarkan oleh Jabatan Pengangkutan

Bandar, DBKL.

Rujuk Jadual 3.1.

75

Jadual 3.1 Konsep Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar

di Kuala Lumpur

Konsep Justifikasi Pembangunan

Pengurusan Perbadanan ( Gated )

i. Tidak Melibatkan Serahan Jalan dan Ruang Awam Perancangan konsep pembangunan ini telah dirancang terdahulu oleh Pemaju. Ia tidak akan melibatkan serahan tanah untuk jalan dan lain-lain kemudahan. Segala pengurusan tersebut adalah dibawah penyelenggaraan perbadanan pengurusan. Ini selaras dengan Akta Hakmilik Strata 1985.

ii. Serahan Jalan dan Ruang Awam Perancangan Konsep Pembangunan ini dirancang setelah mendapat kelulusan perancangan. Skim perumahan sedia ada ini telah mempunyai hakmilik individu yang melibatkan serahan tanah untuk jalan dan infrastruktur. Walaubagaimanapun, pihak pemaju mengambil inisiatif untuk mengadakan konsep komuniti berpagar dan bercanggah dengan Peruntukan Akta Kanun Tanah Negara, 1965

Perumahan Sedia Ada ( Guarded )

Permintaan daripada Persatuan Penduduk bagi perumahan sedia ada ( hakmilik individu ) untuk mengadakan kawalan keselamatan yang minima. Permohonan yang diterima dalah untuk mewujudkan pondok kawalan keselamatan. Konsep ini tidak melibatkan perbadanan pengurusan. Skim perumahan ii tidak boleh dipagari. Syarat dan Garispanduan telah dikeluarkan oleh Jabatan Pengangkutan Bandar, DBKL

Sumber : JPRB, DBKL , 2006.

3.4.2 Tren Permintaan Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Di Kuala Lumpur

DBKL mengenalpasti terdapat pelbagai faktor yang mendorong

meningkatnya permintaan pengguna terhadap perumahan yang

berkonsepkan PKB di sekitar bandar raya Kuala Lumpur. Antaranya

adalah:-

1. Peningkatan aspek ekonomi penduduk.

Seperti di kebanyakan negara, permintaan yang tinggi terhadap perumahan

ini adalah didorong oleh peningkatan pendapatan dan ekonomi penduduk.

Dengan ekonomi yang berkembang, orang ramai mula mencari satu sistem

76

perumahan yang dapat memberikan keselesaan kepada keluarga mereka.

Salah satu konsep kediaman yang sesuai adalah PKB yang dapat

memenuhi keperluan dan kehendak pembeli.

2. Keinginan dan citarasa untuk tinggal di dalam kawasan kediaman

yang selamat.

Dalam konteks ini, sistem pagar dan tembok serta pengawal keselamatan

memberikan satu persepsi bahawa mereka selamat apabila berada di

rumah. Kes-kes jenayah yang tinggi di kawasan-kawasan bandar

mendorong mereka mencari alternatif kediaman yang lebih selamat bagi

keluarga dan diri sendiri.

3. Penyediaan kemudahan asas yang serba lengkap.

Kemampuan pemaju menyediakan pelbagai kemudahan asas untuk

aktiviti penghuni PKB juga menjadi faktor penarik utama - di dalam

kawasan kediaman ini, penduduk dapat melakukan pelbagai aktiviti tanpa

perlu pergi jauh daripada rumah mereka.

4. Imej dan kehidupan yang lebih berprestij.

Faktor lain adalah sebagai menonjolkan prestij dan kelas tersendiri - ia

tidak dapat dielakkan kerana di sesetengah negara, mempunyai kediaman

di kawasan PKB merupakan satu penonjolan kelas sosial dan hierarki

masyarakat. Justeru, kemampuan memiliki kediaman di kawasan

sedemikian mencerminkan kemampuan individu.

5. Nilai Pemasaran Hartanah.

Pihak pemaju mengambil peluang untuk memasarkan konsep PKB untuk

menaikkan nilai pasaran. Di samping itu, skim perumahan ini mewujudkan

suasana yang tenang, selamat dan eksklusif.

77

6. Kehendak Penduduk Skim Perumahan Sedia Ada.

Kebimbangan penduduk terhadap kes-kes jenayah seperti jenayah pecah

rumah yang semakin menjadi-jadi mendorong masyarakat mengambil

inisiatif sendiri untuk mewujudkan konsep pembangunan kawasan

perumahan yang berpagar secara keseluruhannya agar selamat daripada

ancaman jenayah.

3.4.3 Jenis Permohonan Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar Di Kuala Lumpur

Bagi perancangan pembangunan PKB di bandar raya Kuala

Lumpur, JPRB bertanggungjawab untuk memproses dan menilai setiap

permohonan perancangan sepertimana yang diperuntukan dalam Akta

(Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982, Akta 267. PKB merupakan

antara jenis permohonan yang juga dipertimbangkan untuk diberi

kelulusan dalam sesuatu permohonan pembangunan. Walaubagaimanapun,

JPB sebagai salah satu jabatan teknikal yang turut terlibat dalam

menyediakan garis panduan umum bagi pembangunan PKB. Segala

permohonan dikelolakan oleh JPRB dan memerlukan kelulusan

Jawatankuasa Perancang Bandar (TPC). Terdapat dua (2) kategori

permohonan yang terlibat dalam PKB. Kategori-kategori permohonan

adalah seperti berikut :-

1. Permohonan Baru ( Permohonan oleh Pemaju )

Kelulusan boleh dipertimbangkan sekiranya pembangunan tersebut

mematuhi garis panduan berikut :

a. Permohonan hanya boleh dibuat oleh pemaju berkenaan.

b. Jalan-jalan di dalam skim pembangunan yang tidak bersambung

atau tidak boleh dihubungkan dengan pembangunan disekitarnya/

78

bersempadan dengannya pada ketika ini atau pada masa akan

datang

c. Pembangunan yang dibenarkan adalah bagi pembangunan

kediaman sahaja.

d. Binaan pondok pengawal sahaja dibenarkan tanpa papan

penghalang (barrier) dan lokasinya tidak mengganggu lalulintas

(iaitu bahagian tepi jalan atau kawasan lapang).

e. Saiz pondok pengawal tidak boleh melebihi 6 kaki x 8 kaki

2. Permohonan Pembangunan Sedia Ada ( Permohonan daripada

Persatuan Penduduk )

Permohonan yang dikemukakan oleh Persatuan Penduduk lebih

kepada memohon pondok kawalan bagi kawasan perumahan yang mereka

diami. Syarat-syarat kelulusan pondok kawalan adalah seperti berikut :-

a. Persatuan penduduk adalah bertanggungjawab sepenuhnya

terhadap urusan perlantikan pengawal dan pengurusan kawalan

keselamatan. Didalam hal ini kuasa melantik dan bidang kuasa

pengawalan hendaklah diperoleh dari jabatan yang berkaitan dan

tidak melibatkan DBKL.

b. Persatuan penduduk adalah bertanggungjawab sepenuhnya

terhadap kos dan binaan pondok pengawal, sistem pengawalan dan

penyelengaraan pondok pengawal serta mempastikan persetujuan

sepenuhnya telah diperolehi daripada semua penduduk yang

terlibat dalam kawasan berkenaan dan tidak melibatkan pihak

DBKL sekiranya berlaku sebarang masalah/aduan yang berkaitan

mengenainya.

c. Reka bentuk pondok pengawal dan sistem aliran trafik hendaklah

dibina mengikut spesifikasi dan kelulusan jabatan sepertimana

yang ditunjukkan dalam pelan.

d. Penggunaan penghalang ( barrier) tidak dibenarkan sama sekali.

e. Pihak/wakil dewan bandaraya kuala lumpur atau pihak berkuasa

yang lain boleh memasuki taman perumahan pada setiap masa

79

untuk untuk menjalankan pemeriksaan pada bila-bila masa tanpa

sebarang sekatan dari pengawal.

f. Orang ramai adalah bebas memasuki dan menggunakan jalan-jalan

awam dalam kawasan taman perumahan pada setiap masa tanpa

sebarang sekatan dari pengawal. Di dalam hal ini pengawal tidak

berhak sama sekali meminta kad pengenalan/passport/lessen

memandu atau lain-lain dokumen daripada orang awam.

g. Persatuan penduduk tidak boleh mengenakan sebarang caj/bayaran

kepada orang ramai yang memasuki kawasan taman perumahan.

Persatuan penduduk tidak boleh membuat sebarang aktiviti yang

membawa keuntungan dengan menyewa/menggunakan kemudahan

awam (seperti taman permainan, kawasan lapang dan dewan

serbaguna dan sebagaimana) di kawasan taman berkenaan.

h. Pondok pengawal, bonggol, tanda jalan, papan tanda, flexible poles

dan sebagainya hendaklah sentiasa diselenggara dengan baik

sepanjang masa.

i. Penggunaan penghalang membolehkan pihak bandar raya

merobohkan sebarang struktur yang dibina tanpa kelulusan dan

boleh menarik balik kelulusan ini tanpa sebarang notis sekiranya

semua syarat-syarat di atas tidak dipatuhi. Kelulusan pembinaan

pondok pengawal ini adalah bersifat sementara dan pihak

persatuan boleh merobohkannya dengan memaklumkan ke jabatan

ini.

j. Syarat-syarat kelulusan ini hendaklah sentiasa dipamerkan pada

setiap pondok pengawal.

k. Satu perjanjian berasingan dengan DBKL hendaklah dibuat

sekiranya pihak tuan/persatuan penduduk berhasrat untuk

menyelenggara jalan-jalan, perparitan dan lampu jalan dalam

taman perumahan berkenaan. Di dalam hal ini sila hubungi

Jabatan Kerja Awam, DBKL untuk mendapatkan maklumat lanjut.

80

Terima / Daftar Permohonan

Sedia LPP

Pengesahan PPB/TP1

Mesyuarat J/kPB1 Mesyuarat J/kPBII

Keluarkan Notis Penolakan

Proses Pembayaran Kompaun Lulus Tanpa Caj

Keluarkan Perintah

Pembangunan

Proses Tuntutan &

Pembayaran Caj

Pembangunan

Rekod Kelulusan &

Kemaskini Pelan

LULUSLULUS

TOLAKTOLAK Tangguh/ Pinda Pelan

Terima / Daftar Permohonan

Sedia LPP

Pengesahan PPB/TP1

Mesyuarat J/kPB1 Mesyuarat J/kPBII

Keluarkan Notis Penolakan

Proses Pembayaran Kompaun Lulus Tanpa Caj

Keluarkan Perintah

Pembangunan

Proses Tuntutan &

Pembayaran Caj

Pembangunan

Rekod Kelulusan &

Kemaskini Pelan

LULUSLULUS

TOLAKTOLAK Tangguh/ Pinda Pelan

3.4.4 Prosedur Memproses Permohonan Komuniti Berpagar di

DBKL

Proses dan kawalan perancangan dari sudut memproses

permohonan pembangunan perlu dilihat sebagai aspek integral dalam

proses pembangunan. Ianya adalah untuk memaksimumkan potensi

pembangunan yang berkesan, terancang dan sistematik. Beberapa proses

perlu dilalui dalam meluluskan sesuatu permohonan agar ianya tidak

memberi kesan yang tidak baik dimasa akan datang. Rujuk Rajah 3.6.

Proses ini merupakan kaedah untuk mengawal pembangunan dengan

mematuhi syarat-syarat yang dikenakan. Ini turut menyumbang ke arah

pembangunan mampan.


Rajah 3.6 Prosedur Memproses Permohonan Perumahan

Komuniti Berpagar Di DBKL

81

Perbezaan proses permohonan PKB dengan perumahan biasa

(konvensional) adalah di mana pembangunan perumahan biasa lebih

melibatkan permohonan baru dalam sesuatu pembangunan untuk kawasan

baru. Permohonan ini dikemukakan oleh pemaju. Manakala bagi

pembangunan PKB, selain permohonan baru ia juga melibatkan

pembangunan perumahan sedia ada di mana sesebuah pembangunan

perumahan sedia ada ini dikemukakan oleh Persatuan Penduduk yang

lebih kepada memohon pondok kawalan bagi kawasan perumahan yang

mereka diami .

3.4.5 Kriteria Permohonan Perumahan Komuniti Berpagar di

DBKL

Menurut JPRB, dalam membuat penilaian perancangan, beberapa

kriteria pertimbangan permohonan perancangan perlu diambilkira dalam

memberi kelulusan dan mempertimbangkan permohonan yang

dikemukakan. Kriteria-kriteria yang digunakan di dalam penilaian sesuatu

permohonan perancangan adalah seperti berikut:-

i. Peruntukan perundangan.

ii. Dasar, syarat dan garis panduan pembangunan semasa.

iii. Keperluan-keperluan teknikal.

iv. Bantahan pemilik bersebelahan (untuk permohonan menambah

ketumpatan dan penukaran zon guna tanah).

Rujuk Jadual 3.2.

82

Jadual 3.2 Kriteria Pertimbangan Permohonan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar

Kriteria Perkara-perkara yang dirujuk berkaitan PKB

1. Peruntukan perundangan

Penilaian perancangan mengambilkira keperluan dan peruntukkan undang-undang yang telah ditetapkan di dalam ;

- Kanun Tanah Negara - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan, 1982 ( Akta

267 ) - Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020 - Pelan Tempatan Kuala Lumpur 2020 - Dasar Guna Tanah dan Ketumpatan Penduduk iaitu

Pelan Pembangunan Komprehensif

Selain daripada itu, undang-undang kecil Bangunan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan beberapa Kaedah Perancangan yang dibentuk di bawah Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan, 1982 ( Akta 267 ) diambilkira dalam membuat pertimbangan permohonan perancangan.

Peruntukan Perundangan Yang Digunapakai dalam PKB

Dari aspek perundangan, merupakan satu skim perumahan yang tertakluk kepada Akta 267, Akta Kanun Tanah Negara (1965) dan Akta Hakmilik Strata (1985). Kedua-dua Akta ini melibatkan hal-hal tanah dari segi pemilikan.

.. Peruntukan perundangan

Sek. 20 (1), Akta 267 -

“Tiada Seseorang Boleh Memula, Mengusaha Atau Menjalankan Pembangunan Tanpa Perintah Pembangunan”

2. Kanun Tanah Negara (1965)

Di dalam Kanun Tanah Negara (1965), Seksyen 136 (2) menyatakan pembangunan skim kediaman “Landed Property” memerlukan pecahan sempadan “Individual Title” kepada pembeli. Walaubagaimanapun Kanun Tanah Negara ini tidak menyentuh kepada “Common Areas”. Sehubungan itu, cadangan jalan dan kawasan lapang perlu diserahkan untuk kegunaan awam dan tiada syarat-syarat termaktub dalam akta ini menyatakan kemudahan tersebut boleh diserahkan kepada pihak Perbadanan Pengurusan

3. Akta Hakmilik Strata (1985)

Manakala dari segi Akta Hakmilik Strata (1985), Seksyen 6 menyatakan bahawa pecah bahagian/sempadan bangunan adalah untuk menentukan sempadan (Strata Parcel) yang akan dikeluarkan hakmilik strata. Mengikut akta ini, kemudahan bersama akan dikeluarkan hakmilik dibawah Perbadanan Pengurusan. Berkaitan dengan kes kajian ini yang dijalankan di Kuala Lumpur maka kaedah-kaedah hakmilik strata (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur 1988) dirujuk dalam pembangunan PKB.

83

Jadual 3.2 Kriteria Pertimbangan Permohonan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar (samb..)


3. *Akta Hakmilik Strata (1985) Pindaan 2007

- Membenarkan pelaksanaan skim PKB

Akta ini merupakan langkah penyelesaian kepada beberapa isu pengurusan strata yang melibatkan PKB adalah seperti berikut :-

- isu penubuhan bangunan berbilang tingkat kos rendah yang lama;

- isu pengeluaran hakmilik strata bagi bangunan lama yang tidak mempunyai Sijil Layak Menduduki atau pelan didapati hilang;

- isu-isu perbadanan pengurusan.

Penyelarasan kepada pindaan Akta Jalan, Parit dan bangunan 1974 dan penggubalan Akta Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2006.

Pemakaian undang-undang yang memenuhi keperluan negeri-negeri dari aspek pelaksanaan Sistem Pengkomputeran Hakmilik Strata di Pejabat-Pejabat Tanah dan mengurangkan beban Pengarah Tanah dan Galian Negeri dalam usaha menubuhkan Lembaga Hakmilik Strata.

Memantapkan kesan-kesan pencegahan salah laku dalam Akta Hakmilik Strata dengan kenaikan denda.

* dalam kes kajian ini ianya tidak disentuh secara terperinci kerana kandungan dalam pindaan hanya melibatkan aspek hakmilik, perbadanan pengurusan, penyelarasan , pengurusan berkomputer dan salah laku Akta Hakmilik Strata. Pindaan akta tidak menyentuh kepada aspek khusus bidang perancangan pembangunan PKB.

2. Dasar, Syarat dan Garis Panduan Pembangunan Semasa

a. Dasar-dasar pembangunan kerajaan persekutuan b. Arahan kabinet c. Garis panduan kementerian dan agensi kerajaan d. Dasar-dasar perancangan yang diputuskan oleh

Jawatankuasa Perancang Bandar

3. Keperluan Teknikal

a. Kesesuaian guna tanah dan kepadatan penduduk b. Nisbah plot, kawasan plinth dan anjakan c. Topografi, kecerunan dan pemotongan tanah d. Reka bentuk bangunan e. Peningkatan infrastruktur f. Kemudahan jalan keluar masuk yang sempurna g. Penyediaan kemudahan-kemudahan awam, masyarakat h. Penyediaan kawasan rekreasi i. Sistem sirkulasi

84

Jadual 3.2 Kriteria Pertimbangan Permohonan Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar (samb..)


4. Bantahan/ Pandangan Penduduk Bersebelahan

a. Setiap permohonan yang melibatkan penambahan ketumpatan dan penukaran zon gunatana adalah tertakluk kepada Kaedah 5 (Akta 267)

b. Sekiranya ada bantahan, suatu sesi mendengar bantahan akan dibuat sebelum permohonan tersebut diputuskan oleh Jawatankuasa Perancang Bandar

Sumber : JPRB, DBKL ,2007.

3.4.6 Senarai Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di

Sekitar Kuala Lumpur

Secara keseluruhannya, terdapat banyak kawasan perumahan

sekitar Kuala Lumpur mengamalkan pembangunan perumahan

berkonsepkan PKB ini seperti mana yang disenaraikan dalam jadual 3.3.

Jadual 3.3 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di Sekitar Kuala Lumpur

Bil SkimPerumahan Komuniti Berpagar (Lokasi)

Pemaju Jenis Perumahan Unit

1 Flora Murni (Mont Kiara)

Tians Global Sdn Bhd Rumah Sesebuah, Rumah Berkembar

71

2 Kiara Hills (Mont Kiara)

Sunway City Bhd Rumah Sesebuah & Rumah Berkembar

122

3 Bkt Kiara Residences (Mont Kiara)

Panorama Penting Sdn Bhd

Rumah Sesebuah & Rumah Berkembar

32

4 Residence of Changkat Kiara (Mont Kiara)

Changkat Kiara Sdn Bhd


66 29

5 Kiara Villes (Mont Kiara)


122

6 Aman Kiara (Mont Kiara)

Bukit Kiara Properties Rumah Sesebuah & Kondovilla

31

7 Amarin Kiara (Mont Kiara)

Amarin Kiara Sdn Bhd

- Rumah Berkembar 3 Tingkat

- Rumah Berkembar 3 Tingkat Beserta 1 Tingkat Serbaguna

- Banglo 3 Tingkat

24

6

1

85

Jadual 3.3 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di Sekitar Kuala Lumpur (samb..)



8 The Residence at Mont Kiara (Mont Kiara)

Sunrise Berhad Rumah Sesebuah 48

9 Villa Mont Kiara (Mont Kiara)

UOA Holdings Bhd Rumah Sesebuah 45

10 Duta Nusantara (Sri Hartamas)


178

11 Hartamas Regency (Sri Hartamas)

PJ Development Sdn Bhd

Teres & Rumah Berkembar

244

12 Kensington Park (Sri Hartamas)

Kota Mulia Sdn Bhd 2 1/2 & 3 Tingkat 77

13 Setia Duta One Hartamas (Sri Hartamas)

SP Setia Bhd Rumah Teres 3 Tingkat, Rumah Teres 1 Tingkat, Rumah Cluster 3 Tingkat

138

14 Seventy Damansara (Jalan Damansara)

Seventy Damansara Sdn Bhd

Rumah Sesebuah 12

15 Pantai Avenue (Bangsar)

Pantai Avenue Sdn Bhd

Rumah Berkembar & Teres

37

16 Kiara View (Sungai Pencala)

Seni Nusantara Sdn Bhd

- 96 Unit Rumah Berkembar 2&3 Tingkat

- 1 Unit Banglo 3 Tingkat

96

1

17 Taman Esplaned (Bukit Jalil)

Huatland Development Sdn Bhd

Rumah Berkembar 20

18 Sierra Seputeh (Bukit Seputeh)

See Hoy Chan Group Rumah Sesebuah & Rumah Berkembar

58

19 Seputeh Heights (Bukit Seputeh)

Selat Makmur Sdn Bhd

Rumah Sesebuah 108

20 Anjung Tiara (Segambut)

Rolling Acres And Bhd

Rumah Berkembar 3 Tingkat

20

21 Sri Bukit Persekutuan (Bukit Persekutuan)

Tan & Tan Development Berhad


148

22 Idamansara (Damansara Heights)

Terra Damansara Sdn Bhd


91

23 Bukit Tiara Tricorp Sdn Bhd Rumah Sesebuah & Rumah Berkembar 2 Tingkat

38

24 Tijani(Bukit Tunku)

Tijani (Bkt Tunku) Sdn Bhd


87

25 Taman Wangsa Jaya (Wangsa Maju/AU4)

First Nationwide Land Bank Sdn Bhd

Teres 2 tingkat 106

26 Sri Beringin (Damansara Heights)

Syarikat Perumahan Pegawai Kerajaan

Rumah Berkembar 161

86

Jadual 3.3 Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar di Sekitar Kuala Lumpur (samb..)



27 Sunway SPK (Damansara)

Sunway City Bhd Teres 2 tingkat & Teres 2 ½ tingkat

189

28 I-Zen @ Villa Aseana Ireka Corporation Bhd Courtyard Villa & Rumah Sesebuah

43

29 Desa Parkcity - LeVenue 11 - Adiva - Adora - Nadia

Perdana Parkcity Sdn Bhd

Rumah Sesebuah, Rumah Berkembar Courtyard, & Teres Courtyard

97 411 92 160

30 Jalil Grove (Bandar Bukit Jalil)

Bukit Jalil Development Sdn Bhd

Teres 3 tingkat 251

31 Ampang 971 (Jalan Ritchie, Ampang)

Island & Peninsular Bhd

Town Houses 14

32 The Madge (Lengkungan U-Thant)

Kenoza Sdn Bhd Villa 14

33 Kipark Cheras (Cheras)

KIP Group Rumah teres 103

34 Danau Villa (Tmn Danau Desa, Klang Lama)

Faber Union Sdn Bhd Teres 3 tingkat 64

35 Country Heights Damansara (Bukit Lanjan)

Country Heights Holding

Rumah Sesebuah 230

36 Mesra Terrace (Jln Duta-Segambut)

Palam Mesra Sdn Bhd Rumah Berkembar & Teres

40

37 Kenny Vale (Bukit Tunku)

Tan & Tan development Sdn Bhd

Rumah Sesebuah 9

JUMLAH 3934 Sumber :JPRB, DBKL, 2007

Petunjuk : -

Disebabkan terlalu banyak kawasan PKB di Kuala Lumpur,

pengkaji hanya memilih beberapa kawasan kajian dalam melicinkan kerja-

kerja penyelidikan bagi membantu mencapai objektif kajian dan matlamat

kajian.

Kawasan kajian

87

3.5 Justifikasi Pemilihan Kawasan Kajian

Kawasan kajian lebih tertumpu di dalam kawasan pentadbiran

Bandaraya Kuala Lumpur. Kawasan ini dipilih berdasarkan pemantauan

yang dilakukan menunjukkan kawasan pembangunan perumahan di sini

semakin mendapat tumpuan dan tumbuh bagaikan cendawan dan ianya

menarik perhatian pengkaji untuk melihat sejauh mana pelaksanaannya

dan kesannya kepada semua pihak (PBT-DBKL, penghuni dan pemaju).

Cadangan terhadap kriteria-kriteria perancangan bagi masa kini

juga masa depan dapat dikenalpasti melalui pandangan-pandangan

responden secara menyeluruh bersesuaian bandar raya Kuala Lumpur

sebagai ikon kepada pembangunan perumahan yang lain yang terdapat di

negara ini.

Merujuk kepada perkara 3.4.1, disebabkan terlalu banyak kawasan

PKB telah diperkenalkan dan dibangunkan di sekitar bandar raya, pengkaji

hanya memilih beberapa kawasan PKB sahaja untuk dijadikan kawasan

kajian memandangkan kawasan keseluruhannya terlalu besar. Kawasan

kajian dipilih berdasarkan kawasan pertumbuhan pembangunan yang

sudah didiami (mendapat kelulusan perancangan sejak tahun 1995-2002)

dan menunjukkan potensi perkembangan PKB di kawasan sekitarnya.

Kawasan kajian juga dipilih berdasarkan kawasan pertumbuhan

pembangunan dan yang menunjukkan potensi perkembangan PKB. Rujuk

Jadual 3.4 dan Rajah 3.7.

88

Jadual 3.4 menyenaraikan tujuh kes kajian yang terlibat dalam

kajian ini, manakala jadual 3.4.1 hingga 3.4.7 menyenaraikan latar

belakang dan maklumat terperinci bagi setiap kes kajian.

Jadual 3.4 Kes Kajian

BIL SKIM PERUMAHAN

PEMAJU JENIS PERUMAHAN

UNIT KELULUSAN PELAN

PEMBANGUNAN1. Sri Bukit

Persekutuan (Bukit Persekutuan)


Rumah Sesebuah, Rumah Berkembar

148 2.8.1996

2. Desa Parkcity Manjalara

- Nadia - Adiva - Adora

Perdana Parkcity Sdn Bhd


663 20.04.2000

3. Setia Duta One, Sri Hartamas

SP Setia Bhd Rumah Teres 3 Tingkat, Rumah Teres 1 Tingkat, Rumah Cluster 3 Tingkat

138 18.2.2004

4. Duta Nusantara (Sri Hartamas)

Sunway City Bhd


178 30.5.2002

5. Ampang 971 (Jalan Ritchie, Ampang)

Island & Peninsular Bhd

Town Houses 14 22.3.1996

6. Kenny Vale (Bukit Tunku)

Tan & Tan development Sdn Bhd

Rumah Sesebuah 9 19.8.2002

7. Bukit Tiara Tricorp Sdn Bhd


38 9.5.1995

Rujuk Lampiran A : Pelan Taburan Kawasan Kajian Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar Sekitar Bandar Raya Kuala Lumpur dan Lampiran B : Latar Belakang Kes Kajian.

89

3.6 Kesimpulan

Keseluruhannya, didapati DBKL adalah di antara PBT yang maju

ke hadapan sejajar dengan pertumbuhan pembangunan yang pesat. Dengan

ini segala pembangunan di bawah pengurusan lebih memberi

tanggungjawab DBKL dalam memberi kelulusan sebarang pembangunan

termasuk pembangunan perumahan, tidak terkecuali bagi pembangunan

PKB dalam intipati memenuhi konsep perancangan dan pembangunan.

Tekanan pasaran pembangunan harta tanah yang semakin menunjukkan

peningkatan yang dipengaruhi oleh proses perbandaran dari masa ke

semasa. Walaupun kelulusan tidak diberi dan dibekukan bagi sesuatu

pembangunan atas syarat-syarat tertentu, permintaan terhadap sesebuah

projek pembangunan ini tidak dapat dielakkan. DBKL memperkenalkan

dua jenis kategori bagi permohonan PKB iaitu permohonan sedia ada dan

permohonan baru. Dengan permohonan ini, kriteria-kriteria penilaian

semasa yang dijadikan panduan DBKL pada masa sekarang didapati

terlalu umum yang lebih menumpukan kepada aspek pengurusan dan

permohonan pondok pengawal khususnya permohonan sedia ada dan

permohonan baru. Meskipun begitu, penekanan terhadap kawalan

keselamatan dalam PKB merupakan satu tarikan kepada aspek kawalan

dan keselamatan sangat diberi keutamaan kepada golongan masyarakat

hari ini. Dalam bidang perancangan bandar terutamanya yang melibatkan

pembangunan sesebuah kawasan perumahan dan unit-unit kediaman di

kawasan sekitar DBKL, adalah sewajarnya peruntukan perundangan

diambilkira sebagai asas pembangunan kepada semua aktiviti/ program

perancangan yang dijalankan dalam melalui proses pembangunan.

Langkah ini bertujuan untuk memastikan semua urusan perancangan

bandar berjalan lancar yang mana masyarakat akan menjadi sasaran utama

memberi manfaatnya namun akta ini sahaja tidak berupaya menangani isu

dan masalah perancangan khususnya dalam pembangunan PKB

sepertimana yang telah diperjelaskan dalam bahagian-bahagian sebelum

ini. Dari sudut amalan perancangan bagi sesebuah pembangunan

perumahan, ianya akan mempengaruhi kehidupan sosial dan persekitaran

yang merupakan tambah nilai di sesebuah unit kejiranan bagi komuniti.

90

Dengan itu, penambahbaikan melalui penyediaan kriteria-kriteria

yang merangkumi aspek perancangan fizikal dan pembangunan sosial

dalam sesebuah pembangunan perlu disediakan mengikut keperluan bagi

memenuhi setiap projek pembangunan perumahan kejiranan yang semakin

menunjukkan pertumbuhan dan perkembangan dengan pelbagai konsep

agar ianya memenuhi dan mematuhi prinsip dan falsafah perancangan.

Pada bab berikutnya, analisis yang dilaksanakan akan diambilkira

mengikut kesesuaian dalam proses penentuan kriteria-kriteria PKB bagi

mewujudkan persekitaran perumahan mampan di masa akan datang.

Penentuan terhadap kriteria-kriteria tertentu dapat membantu pihak

perancangan dan pembangunan membuat keputusan dan mereka bentuk

pembangunan dngan lebih cekap dan berkesan.

91

BAB IV

ANALISIS DAN SINTESIS KAJIAN

4.1 Pengenalan

Bab ini akan menganalisis data dan maklumat yang diperolehi dari

kajian lapangan dan bab berikutnya akan mengemukakan penemuan

kajian. Bab ini juga akan menunjukkan bagaimana pengumpulan data dan

maklumat dijalankan, kaedah yang digunakan semasa membuat analisis

juga penglibatan penghuni yang terdiri dikalangan penghuni dan pemaju

dalam membantu menghasilkan maklumat yang sangat diperlukan dan

melancarkan proses kajian ini. Analisis kajian tertumpu kepada dua

bahagian melibatkan penghuni yang terdiri daripada penghuni dan pemaju

PKB (PKB). Ia bertujuan untuk mendapatkan persepsi mereka tentang

elemen yang perlu ada dalam membangunkan satu-satu kawasan

perumahan berkonsepkan PKB. Seperti yang telah dibincangkan dalam

Bab Tiga, DBKL telah menetapkan beberapa kriteria dan prosedur

tertentu dalam mengawal pembangunan perumahan berkonsepkan PKB.

Bagi memantapkan lagi mekanisma ini di dalam proses menambahbaik

terhadap kriteria-kriteria pembangunan semasa, pengkaji dengan cuba

mengaitkan persepsi dan kehendak penghuni juga pemaju. Persepsi

mereka tentang elemen-elemen yang perlu ada boleh dijadikan asas dalam

pembentukan pembangunan sesebuah PKB.

92

4.2 Pengumpulan Data

Sepertimana yang diterangkan pada Bab Satu, pengumpulan data

bagi menjalankan kajian ini diperolehi dari data primer dan data sekunder.

Data primer diperolehi melalui edaran borang soal selidik yang diedarkan

kepada penghuni yang tinggal di dalam PKB. Selain itu juga, data primer

juga diperolehi melalui sesi temubual yang diadakan bersama pegawai

perancang, pemaju, juga pihak yang terlibat dalam PKB.

4.2.1 Edaran Borang Soal Selidik Dan Maklum Balas Penghuni

Sebanyak 200 borang soal selidik diedar kepada penghuni PKB

yang diedar secara rambang. Kajian ini melibatkan mereka yang tinggal di

tujuh (7) kawasan perumahan sebagaimana yang ditunjukkan dalam Jadual

4.1. Walaubagaimanapun hanya 45 peratus telah memberi maklum balas.

Kaedah kutipan semula borang yang diedarkan adalah melalui pengawal

kawasan perumahan dan wakil dari pihak pengurus perbadanan

pengurusan. Kesemua penghuniini terdiri daripada penduduk yang tinggal

di dalam kawasan PKB. Maklum balas yang diterima ini menjadi asas

kepada penyediaan cadangan-cadangan kriteria yang akan dikemukakan

pada bab seterusnya.

Jadual 4.1 Maklumbalas Edaran Borang Soal Selidik

MAKLUMBALAS/ PENERIMAAN SOAL SELIDIK

BIL KAWASAN PERUMAHAN BILANGAN EDARAN SOAL SELIDIK Bilangan Peratus

(%) 1. Sri Bukit Persekutuan 20 7 35 2. Desa Park City Menjalara 70 37 53 3. Setia Duta One Hartamas 40 18 45 4. Duta Nusantara, Sri Hartamas 20 11 55 5. Ampang 971 10 5 50 6. Kenny Vale 10 3 30 7. Bukit Tiara 30 8 27

JUMLAH KESELURUHAN 200 89 45

93

4.2.2 Justifikasi Edaran Borang Soal Selidik

Data yang diperolehi daripada kajian melalui edaran borang soal

selidik yang dijalankan terbahagi kepada empat (4) bahagian utama yang

merangkumi perkara-perkara seperti yang terdapat pada Jadual 4.2.

Jadual 4.2 Justifikasi Penyediaan Kandungan Borang Soal -Selidik

Bahagian Utama

Kandungan Soalan Justifikasi Persoalan/ Relevan

Bahagian A

Profil Responden

- Umur - Status perkahwinan - Tahap pendidkan - Bidang pekerjaan - Jumlah kasar

pendapatan bulanan - Status pemilikan rumah

yang didiami - Jangka masa menghuni

Hasil soalan ini dapat memberi gambaran keseluruhan terhadap latar belakang kehidupan penghuni dari segi taraf kehidupan, kemampuan untuk memiliki/ menghuni rumah di dalam kawasan pembangunan PKB.

Bahagian B

Kefahaman KonsepPerumahan Dalam Memenuhi Prinsip Perancangan Perumahan Bandar

- Takrifan perancangan teori bandar

- Takrifan prinsip asas dan falsafah perancangan melalui pengenalan Doktrin Perancangan dan Pembangunan Sejagat

Hasil daripada soalan ini dapat menjawab kepada tingkat kefahaman dan pengetahuan penghuni berkenaan prinsip- prinsip perancangan semasa. Selain itu, persoalan ini juga merupakan satu kaedah mendedahkan ilmu-ilmu asas perancangan sesebuah pembangunan bagi membantu mendalami kehendak penghuni mengikut keutamaan dalam mencapai tingkat kualiti hidup yang baik dan selesa berdasarkan prinsip-prinsip perancangan yang disenaraikan.

Bahagian C

Persepsi penghuni terhadap kawasan yang didiami

- Pilihan terhadap PKB - Perancangan fizikal

melalui penyediaan kemudahan semasa

- Pandangan terhadap isu sosial dalam pembangunan sesebuah kawasan perumahan

- Tahap kepuasan terhadap unit rumah dan persekitaran yang didiami

- Keperluan dan kehendak penghuni dalam PKB

Hasil soalan bagi bahagian ini menjurus kepada persepsi penghuni terhadap kawasan PKB yang dimiliki/didiami. Pengalaman sepanjang tinggal di kawasan tersebut membantu memberi gambaran sebenar tahap, kualiti kehidupan responden. Analisis penentuan tahap kepuasan dapat dibuat penilaian berdasarkan pandangan yang diberi oleh responden.

94

Jadual 4.2 Justifikasi Penyediaan Kandungan Borang Soal-Selidik

(samb..)

Bahagian Utama

Kandungan Soalan Justifikasi Persoalan/ Relevan

Bahagian D

Cadangan dan Pandangan Responden

- Pandangan terhadap PKB di Malaysia

- Pandangan terhadap PKB di kawasan yang didiami

- Cadangan penambahbaikan

- Cadangan elemen pembangunan baru yang perlu dibuat penambahbaikan

- Pandangan pembangunan perumahan dalam memenuhi prinsip-prinsip perancangan.

Hasil soalan bagi bahagian ini merupakan klimaks penemuan baru dalam memberi input kepada hasil penemuan kajian seterusnya membantu membentuk kriteria-kriteria baru dalam perancangan dan pembangunan PKB di masa akan datang. Input-input ini boleh dijadikan kriteria-kriteria yang mempunyai nilai tambah (value added) dalam menambahbaik dan memperkukuh potensi pembangunan komuniti beragar. Seterusnya membantu mencapai matlamat mewujudkan persekitaran perumahan mampan dalam memenuhi prinsip asas dan falsafah perancangan.

4.2.3 Temubual Bersama Pemaju

Lawatan ke kawasan kajian juga dilakukan semasa membuat

edaran borang soal selidik dan semasa bertemu bersama pemaju di

kawasan kajian dijalankan.Temubual bersama pemaju diuruskan melalui

pengurus pemasaran Tan & Tan Development Berhad, Perdana Park City

Sdn.Bhd. Pengurus Pemasaran dari Island & Peninsular Berhad Group,

dan juga wakil pemaju dari Kumpulan SP Setia Berhad .

Keseluruhannya, pandangan yang berkait dengan kemahuan

penghuni dan apa yang boleh ditawarkan oleh pemaju dapat diperolehi

dengan penggunaan kaedah dan pendekatan kajian. Maklumat-maklumat

yang diperolehi juga persepsi golongan ini akan diterjemahkan dalam

bentuk carta dan rajah juga senarai-senarai yang diringkaskan agar

memudahkan ianya difahami

95

4.3 Profil Responden (Penghuni PKB) - Bahagian A

Bahagian ini lebih kepada bertujuan mendapat gambaran status

kehidupan penghuni kediaman dalam pemilikan rumah jenis PKB ini.

Latar belakang penghuni juga menjelaskan kemampuan pemilikan jenis

harta tanah bercirikan PKB. Aspek-aspek yang diambilkira adalah seperti

berikut: -

4.3.1 Struktur Umur Penghuni

Jadual 4.3 menunjukkan penghuni terdiri daripada golongan

penghuni yang tinggal kebanyakannya terdiri lingkungan kategori umur 45

hingga 55 tahun dengan mencatatkan sebanyak 48 peratus diikuti penghuni

berumur 31 hingga 44 tahun dengan 33 peratus. Manakala 11 peratus

daripada jumlah penghuni berada dalam lingkungan umur lebih daripada

56 tahun. Hanya 8 peratus berada dalam lingkungan umur 25 hingga 30

tahun. (Rujuk Jadual 4.3, Rajah 4.1 dan Rajah 4.2.)

Jadual 4.3 Struktur Umur Penghuni di Kawasan Kajian

Bilangan PenghuniMengikut Kawasan Perumahan

Struktur Umur

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

H

arta

mas

(4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

JumlahResponden

Peratus(%)

25-30 tahun - 3 - 3 - - 1 7 831-44 tahun 4 13 5 2 1 1 3 29 3345-55 tahun 2 18 9 6 3 2 3 43 48>56 tahun 1 3 4 - 1 - 1 10 11Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

96

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Bila

ngan R

esp

ond

en

1 2 3 4 5 6 7

Kawasan Perumahan Komuniti Berpagar

25-30 31-44 45-55 >56

Rajah 4.1 Struktur Umur Penghuni Di Kawasan Kajian

Maklum balas bagi aspek ini menunjukkan struktur umur

dikalangan penghuni secara keseluruhannya mendapati kawasan kajian

terdiri daripada umur 45 hingga 55 tahun dikategorikan generasi yang

mempunyai ekonomi stabil dan mantap yang rata-rata mengamalkan cara

hidup moden. Ini akan memberi kesan kepada tingkat perhubungan sosial

di tapak kajian kerana sikap generasi moden kini kurang mengambil berat

pergolakan yang berlaku disekelilingnya terutama di kalangan jiran-jiran.

8%

33%

48%

11%

25-30 31-44 45-55 >56

Rajah 4.2 Peratus Struktur Umur Penghuni Di Kawasan Kajian

4.3.2 Status Perkahwinan

Status perkahwinan penghuni menunjukkan secara majoriti

penghuni yang sudah berkahwin adalah 73 peratus. Diikuti 15 peratus

bujang, 9 peratus bercerai dan hanya 3 peratus adalah bapa tunggal. Ini

menjelaskan status yang berkahwin dan berkeluarga memilih ciri-ciri

97

perumahan berpagar sebagai salah satu tarikan dan pilihan unit kediaman

untuk didiami. (Rujuk Jadual 4.4, Rajah 4.3 dan Rajah 4.4).

Jadual 4.4 Status Perkahwinan Penghuni

Bilangan Penghuni Mengikut Kawasan Perumahan

Status Perkahwinan

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Set ia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus(%)

Berkahwin 5 26 14 10 2 3 5 65 73Bercerai 2 4 2 1 1 - 3 13 15Bujang - 5 1 - 2 - - 8 9Ibu/Bapa Tunggal - 2 1 - - - - 3 3Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

5

10

15

20

25

30

Bilangan R

esp

onden

1 2 3 4 5 6 7


Berkahwin Bercerai Bujang Ibu/bapa tunggal

Rajah 4.3 Status Perkahwinan Penghuni

73%

15%

9% 3%

Berkahwin Bercerai

Bujang Ibu/bapa tunggal

Rajah 4.4 Peratus Status Perkahwinan

98

4.3.3 `Tahap Pendidikan dan Pekerjaan

Faktor tingkat pendidikan adalah berkait rapat dengan pekerjaan.

Tingkat pendidikan dan bidang pekerjaan penghuni merupakan salah satu

petunjuk dalam menentukan status hidup penghuni di sesebuah kawasan.

Ini terus merujuk kepada keadaan jenis perumahan yang mereka pilih

untuk dijadikan tempat kediaman.

Jadual 4.5 Tahap Pendidikan Penghuni


Tahap Pendidikan

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

H

arta

mas

(4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus(%)

SPM - 4 1 - - - - 5 6Diploma - 3 1 1 2 - - 7 8Ijazah 6 23 10 6 3 3 4 55 62Sarjana 1 4 4 3 - - 4 16 18PhD - 3 2 1 - - - 6 7Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

Berdasarkan kajian ini, kebanyakan penghuni mempunyai latar

belakang pendidikan yang baik dan sempurna di mana penghuni yang

mempunyai Ijazah (Ijazah sarjana muda/pertama) adalah seramai 62

peratus diikuti dengan pemegang Ijazah Sarjana iaitu 18 peratus. Kira-kira

7 peratus daripada keseluruhan penghuni mempunyai PhD (peringkat

pengajian doktor falsafah). Hanya 6 peratus sahaja pemegang SPM.

(Rujuk Jadual 4.4, Rajah 4.5 dan Rajah 4.6).

99

0

5

10

15

20

25

Bila

ng

an

Resp

on

den

1 2 3 4 5 6 7


SPM Diploma Ijazah Master PHD

Rajah 4.5 Tahap Pendidikan Responden

6% 8%

61%

18%

7%

SPM Diploma Ijazah Master PHD

Rajah 4.6 Peratus Tahap Pendidikan Responden

Dari aspek bidang pekerjaan, maklum balas yang diterima

menunjukkan penghuni yang terdiri daripada pemilik perniagaan dengan

catatan peratus tertinggi iaitu sebanyak 49 peratus. Bidang pekerjaan yang

kedua tertinggi adalah bidang profesional dimana bidang ini terdiri

daripada penghuni yang bekerja sebagai arkitek, peguam, doktor dan

berkaitan. Bidang ini mencatatkan sebanyak 30 peratus. Manakala bagi

penghuni yang terlibat dalam bidang pengurusan yang terdiri daripada

eksekutif-eksekutif perniagaan, pelabur, pentadbiran dan berkaitan adalah

sebanyak 11 peratus. Guru/pensyarah adalah 7 peratus dan lain-lain bidang

pekerjaan adalah 2 peratus sahaja. ( Rujuk Jadual 4.6, Rajah 4.7, Rajah 4.8

dan Rajah 4.9).

100

Jadual 4.6 Bidang Pekerjaan Penghuni


BidangPekerjaan

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Profesional 3 6 8 6 2 2 27 30Pengurusan 1 5 1 2 - - 1 10 11Pemilik Perniagaan 2 23 7 2 3 3 4 44 49Guru/Pensyarah 1 2 1 1 - - 1 6 7Lain-lain - 1 1 - - - - 2 2Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

5

10

15

20

25

Bilangan

Resp

onden

1 2 3 4 5 6 7


Profesional Pengurusan

Pemilik Perniagaan Guru/Pensyarah

Lain-lain

Rajah 4.7 Bidang Pekerjaan Penghuni

30%

11%50%

7% 2%

Profesional Pengurusan

Pemilik Perniagaan Guru/Pensyarah

Lain-lain

Rajah 4.8 Peratus Bidang Pekerjaan Penghuni

101

Secara majoritinya, bidang pekerjaan di tahap tertinggi adalah

dimiliki oleh kebanyakan penghuni yang mendiami PKB. Tahap

pendidikan dan status kehidupan melalui pekerjaan merupakan antara

faktor yang memberi kesan kepada interaksi antara penduduk di kawasan

kajian. Ini kerana, golongan ini biasanya sibuk dengan urusan pekerjaan

dan peribadi mereka.

Bidang pekerjaan ini kebiasaannya mendorong mereka untuk

melakukan urusan di luar kawasan yang kadang-kadang menghendaki

mereka meninggalkan rumah selama beberapa hari. Ini mengukuhkan lagi

perlunya keselamatan bagi kawasan kediaman. Disamping itu,

kebanyakan golongan ini lebih menumpukan kepada urusan kerja masing-

masing dan hanya meluangkan sedikit masa sahaja untuk mengambil tahu

apa yang berlaku di persekitaran kediaman mereka. Berdasarkan tahap

kesibukan melalui bidang pekerjaan yang dimiliki, interaksi antara mereka

adalah rendah dan terbatas serta dianggap sekadar pernah bersua atau

mungkin tidak. Kesibukan menyebabkan mereka ini sukar menjaga

sepenuhnya keluarga sepanjang masa. Dengan keaadaan sedemikian, salah

satu elemen yang keselamatan dipilih adalah dengan memiliki kediaman

yang selamat dan terkawal.

4.3.4 Jumlah Kasar Pendapatan Bulanan

Kajian berkaitan pendapatan menunjukkan penghuni mempunyai

pendapatan melebihi RM5,000 sebulan. Penghuni yang berpendapatan

sekitar RM10,000 hingga RM15,000 mencatatkan peratus tertinggi iaitu

sebanyak 47 peratus. Diikuti 44 peratus bagi penghuni yang berpendapatan

melebihi RM15,000 ke atas. Tiada seorang pun yang memiliki pendapatan

di bawah RM5,000. Ini menunjukkan golongan yang berpendapatan tinggi

sahaja yang mampu memiliki rumah jenis selari dengan harga rumah yang

begitu tinggi begitu juga dengan kadar sewa yang dikenakan. (Rujuk

Jadual 4.7 Rajah 4.9 dan Rajah 4.10)

102

Jadual 4.7 Jumlah Kasar Pendapatan Bulanan


Pendapatan

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

JumlahResponden

Peratus(%)

RM3,000-RM5,000 - - - - - - - 0 0RM5,001-RM10,000 1 2 1 2 1 - 1 8 9RM10,001-RM15,000 3 13 15 6 3 - 2 42 47RM15,001 ke atas 3 22 2 3 1 3 5 39 44Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

5

10

15

20

25

Bilangan R

esp

onden

1 2 3 4 5 6 7

Skim Perumahan Komuniti Berpagar

RM3000-RM5000 RM5001-RM10000

RM10001-RM15000 RM15001 ke atas

Rajah 4.9 Jumlah Kasar Pendapatan Bulanan

0%

47%

44%

9%

RM3000-RM5000 RM5001-RM10000

RM10001-RM15000 RM15001 ke atas

Rajah 4.10 Peratus Pendapatan Bulanan

103

Secara keseluruhannya, pengkaji mendapati konteks pendapatan

memberi kesan kepada pembangunan sosioekonomi, penghuni

keseluruhannya terdiri daripada mereka yang berkemampuan kerana

mereka mempunyai sumber pendapatan yang besar dan kedudukan yang

teguh. Pendapatan yang tinggi menjadikan segala urusan diserahkan

sepenuhnya kepada pihak perbadanan pengurusan untuk menyelesaikan

segala permasalahan yang berlaku di kawasan mereka.

4.3.5 Status Pemilikan

Jadual 4.8 menunjukkan majoriti penghuni menyatakan rumah

yang didiami masa sekarang merupakan rumah sendiri dengan kadar

peratus tertinggi iaitu sebanyak 92 peratus, manakala 8 peratus merupakan

unit kediaman yang disewa. Dengan pendapatan yang kukuh,

menunjukkan penghuni bersedia untuk memiliki rumah kediaman sendiri.

Didapati golongan yang menyewa ini kebanyakannya terdiri daripada

golongan ekspatriat yang menetap di kawasan tersebut atas urusan

pekerjaan. Selain daripada golongan ekspatriat ini, didapati terdapat juga

rumah yang disewakan oleh syarikat mereka bekerja. (Rujuk Jadual 4.8,

Rajah 4.11 dan Rajah 4.12).

Jadual 4.8 Status Pemilikan Unit Kediaman


Status Pemilikan Rumah

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

H

arta

mas

(4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Menyewa 1 5 - 1 - - - 10 8Milik Sendiri 6 32 18 10 5 3 8 79 92Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

104

0

5

1015

20

2530

35

Bila

ng

an

Resp

on

den

1 2 3 4 5 6 7


Menyewa Milik Sendiri

Rajah 4.11 Status Pemilikan Unit Kediaman

Rajah 4.12 Peratus Status Pemilikan Unit Kediaman

Peratusan yang tinggi dalam status hak milik sendiri

menggambarkan rumah yang dimiliki adalah untuk didiami dalam satu

jangka masa yang agak lama. Kemudahan yang disediakan di kawasan

perumahan seharusnya menepati keperluan penghuni ini dalam

memainkan fungsi dan memberi kesan yang baik kepada komuniti.

4.3.6 Perumahan Komuniti Berpagar sebagai Rumah Pertama

Kajian mendapati 56 peratus penghuni mengatakan rumah yang

dimiliki sekarang merupakan rumah pertama mereka. Manakala 44 peratus

merupakan rumah kedua, ketiga mereka. Dengan pendapatan yang tinggi,

menunjukkan penghuni ini mampu memiliki lebih dari satu unit rumah.

Bagi penghuni yang mengatakan rumah yang didiami sekarang sebagai

8%

92%

Menyewa Milik Sendiri

105

rumah pertama mereka menunjukkan pilihan mereka adalah menjurus

kepada ciri-ciri dan tarikan yang ditawarkan dalam pembangunan PKB

dapat menarik mereka untuk terus memilikinya. (Rujuk Jadual 4.9, Rajah

4.13 dan Rajah 4.14).

Jadual 4.9 Status Pemilikan Harta Tanah Perumahan



Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

JumlahResponden

Peratus (%)

Rumah Pertama 4 27 5 1 2 3 8 16 56Bukan Rumah Pertama 3 10 13 10 3 - - 73 44Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

10

20

30

40

Bilangan

Resp

onden

1 2 3 4 5 6 7


Rumah Pertama Bukan Rumah Pertama

Rajah 4.13 Status Pemilikan Unit Kediaman

56%

44%

Rumah Pertama Bukan Rumah Pertama

Rajah 4.14 Peratus Pemilikan Unit Kediaman

106

4.3.7 Jangkamasa Penghunian

Jangkamasa penghunian merujuk kepada jangka masa penghuni

menetap di unit kediaman ini. Keseluruhannya, 52 peratus penghuni

mengatakan mereka tinggal di unit kediaman yang didiami sekarang

adalah dalam tempoh jangka masa 2 tahun, 30 peratus dalam jangka masa

3 hingga 4 tahun, 9 peratus dalam jangka masa 5-6 tahun dan 6-10 tahun.

(Rujuk Jadual 4.10, Rajah 4.15 dan Rajah 4.16).

Jadual 4.10 Jangkamasa Penghunian



Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

H

arta

mas

(4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

1 tahun - - - - - - - - -2 tahun - 26 13 6 - 1 - 46 523-4 tahun 4 11 5 5 - - 2 27 305-6 tahun 3 - - - 1 2 2 8 96-10 tahun - - - - 4 - 4 8 9Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

5

10

15

20

25

30

Bila

ng

an

Resp

on

den

1 2 3 4 5 6 7


1 tahun 2 tahun 3-4 tahun 5-6 tahun 6-10 tahun

Rajah 4.15 Jangkamasa Penghunian

107

0%

52%

30%

9%9%

1 tahun 2 tahun 3-4 tahun

5-6 tahun 6-10 tahun

Rajah 4.16 Peratus Jangkamasa Penghunian

4.4 Kefahaman Konsep Perumahan Dalam Memenuhi Prinsip

Perancangan Perumahan Bandar - Bahagian B

Terdapat dua (2) soalan dikemukakan kepada penghuni dalam

bahagian ini. Soalan-soalan berkaitan pengetahuan dan tingkat kefahaman

penghuni keseluruhannya berkenaan perancangan semasa dan tahap

kefahaman pelaksanaannya melalui prinsip asas perancangan iaitu doktrin

perancangan dan pembangunan sejagat (DPPS) sebagaimana dinyatakan.

4.4.1 Pengetahuan Tentang Definisi Perancangan Bandar

Kajian mendapati secara keseluruhannya, 99 peratus penghuni

memahami definisi kepada aspek perancangan bandar. Rujuk Jadual 4.11

dan Rajah 4.17.

Jadual 4.11 Kefahaman Tentang Definisi Perancangan Bandar


Kefahaman DefinisiPerancangan Bandar

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

neH

arta

mas

(3)

Dut

a N

usan

tara

, Sr i

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

JumlahResponden

Peratus (%)

Ya 7 37 17 11 5 3 8 88 99Tidak - - 1 - - - - 1 1Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

108

Ya

99%

Tidak

1%

Rajah 4.17 Peratus Kefahaman Berkaitan Definisi Perancangan

Bandar

4.4.2 Kefahaman Terhadap Matlamat Prinsip Perancangan

(Doktrin Perancangan Dan Pembangunan Sejagat – DPPS)

Berdasarkan kajian ini, 47 peratus mengatakan mereka tidak

memahami definisi DPPS dan ini menggambarkan pengenalan DPPS perlu

diperluaskan dalam pelaksanaannya. Prinsip yang diterapkan dalam

amalan pembangunan perancangan harus diperkukuhkan kerana nilai-nilai

kemanusiaan juga diterapkan dalam konsep ini. Keprihatinan penghuni

terhadap ruang persekitaran adalah amat penting dalam sesebuah komuniti.

Rujuk Rajah 4.12 dan Rajah 4.18.

Jadual 4.12 Kefahaman DPPS


Kefahaman DPPS

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

H

arta

mas

(4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Ya 4 15 11 5 1 6 42 47Tidak 3 22 7 6 4 3 2 47 53Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

109

Ya

47%

Tidak

53%

Rajah 4.18 Peratus Kefahaman DPPS

4.4.3 Keutamaan Prinsip-Prinsip Asas DPPS Mengikut Persepsi

Penghuni dalam Aspek Pembangunan PKB

Prinsip-prinsip yang disenaraikan oleh pengkaji di dalam borang

selidik adalah bertujuan mendapatkan gambaran persepsi penghuni

tentang pentingnya aspek pembangunan yang perlu diberi tumpuan dalam

kehidupan persekitaran mereka. Berdasarkan Jadual 4.13, didapati

penghuni memilih elemen keamanan dan keselamatan sebagai pilihan

paling utama, diikuti dengan elemen ‘privacy .

Rajah 4.19 dan Jadual 4.13 memberi gambaran secara keseluruhan.

110

Jadual 4.13 Matriks Maklum Balas Penghuni Tentang Perkara

Yang Perlu Diberi Keutamaan Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar.

Pembangunan Sosial dan Pembangunan Fizikal

* Prinsip PerancanganDPPS

Adi

l

Ihsa

n

Am

anah

dan

Ber

wib

awa

Perp

adua

n

Men

ghor

mat

i Ilm

u da

n M

engi

ngat

i Pe

ncip

ta

Men

ghor

mat

i Kes

endi

rian

dan

Pe

mba

hagi

an R

uang

Nila

i Men

ggal

akka

n Pe

rtem

uan

dan

Perk

enal

an

Kea

man

an d

an K

esel

amat

an

Men

ghin

dari

dan

Tid

ak M

enya

kiti

Ora

ng L

ain

dan

Men

ghor

mat

i

Ker

jasa

ma,

Pri

hatin

dan

Hor

mat

-M

engh

orm

ati

Peru

ndin

gan/

Per

mua

faka

tan

Sri Bukit Persekutuan 6 4 11 5 3 2 7 1 8 10 9

Desa Park City Menjalara

8 4 11 5 2 3 7 1 6 10 9

Setia Duta One Hartamas

8 3 11 2 5 4 6 1 7 10 9

Duta Nusantara, Sri Hartamas

4 5 10 6 1 2 7 3 8 9 11

Ampang 971 8 10 7 5 3 1 9 2 6 4 11

Kenny Vale 8 4 11 5 3 2 7 1 6 10 9

Bukit Tiara (7) 5 4 9 8 3 2 7 1 6 10 11

Purata Keseluruhan Mengikut Keutamaan

8 4 11 5 3 2 7 1 6 10 9

* 1 paling utama – 11 kurang utama (selebihnya masih lagi perlu diberi penekanan diambilkira dalam pembangunan perumahan dalam memenuhi prinsip dan falsafah perancangan )

Rajah 4.19 Pandangan Keutamaan Penghuni Mengikut Prinsip DPPS

Sumber :Olahan Pengkaji, 2007

Keamanan dan Keselamatan

Menghormati Ilmu & Mengingati Pencipta

Menghormati Kesendirian dan Pembahagian Ruang

Ihsan

Perpaduan

Tidak Menyakiti Orang Lain

Pertemuan & Perkenalan

Adil

Perundingan &

Permuafakatan

Amanah

Kerjasama

Keamanan dan Keselamatan

Menghormati Ilmu & Mengingati Pencipta

Menghormati Kesendirian dan Pembahagian Ruang

Ihsan

Perpaduan

Tidak Menyakiti Orang Lain

Pertemuan & Perkenalan

Adil

Perundingan &

Permuafakatan

Amanah

Kerjasama

Penemuan kajian mendapati penghuni

lebih cenderung kepada keutamaan

aspek keselamatan dalam memilih

persekitaran perumahan mereka.

Pembangunan

Sosial

Perancangan

Fizikal

Keseimbangan

Pandangan Kepentingan Keutamaan

Penghuni dalam pemilihan PKB

Prinsip DPPS

111

4.5 Persepsi Penghuni Terhadap Kawasan Yang Didiami -

Bahagian C

Kriteria utama pemilihan penghuni adalah selaras dengan keperluan

manusia. Ia merupakan kehendak yang perlu dipenuhi dalam

mempengaruhi tahap kepuasan tingkat kehidupan. Prinsip ini tidak jauh

beza dengan teori yang dikemukakan dalam hierarki keperluan Maslow

yang menyatakan aspek nirvana, nilai kendiri, sosial dan kasih sayang,

keselamatan juga fisiologi merupakan antara keperluan manusia.

Pandangan penghuni juga membuktikan keselamatan merupakan antara

aspek yangyang diperlukan. Rujuk Rajah 4.20.

ANALISIS PERBANDINGAN (PERBEZAAN DAN PERSAMAAN TEORI MASLOW) DALAM PEMILIHAN PENGHUNI TERHADAP PKB

Piramid Keperluan Maslow Kriteria Pemilihan Penghuni Terhadap Tempat Tinggal – PKB

Keperluan Fisiologi

Keperluan manusia yang paling asas adalah untuk hidup. Manusia perlukan udara, air, makanan dan tempat tinggal bagi memenuhkan kehendak pertama dan utama ini. Pada masa ini, keperluan lain tidak sama sekali menjadi tumpuan selagi kehendak asas ini dipenuhi.

*Secara keseluruhannya, 100 peratus penduduk menyatakan mereka bersetuju memilih untuk tinggal di kawasan PKB.

Keperluan Keselamatan

Setelah keperluan ini dicapai, manusia akan mencari keselamatan hidup, kestabilan kerja, jagaan masyarakat, undang – undang serta membebaskan diri daripada ancaman luaran mahupun dalaman. Tahap keselamatan ini amat diperlukan bagi menjamin kesejahteraan hidup.

**Keperluan keselamatan merupakan antara pilihan tertinggi penghuni iaitu 87 peratus menyatakan mereka memilih PKB yang merupakan antara kawasan perumahan yang menawar dan menyediakan jaminan keselamatan yang terbaik.

Tempat Tinggal

Keselamatan

Esklusif

Hubungan Sosial

Kepuasan

Terjemahan dalam persepsi penghuni dalam pemilihan

PKB

112


Keperluan Kasih Sayang dan Kepunyaan

Dalam memenuhi keperluan kasih sayang pula, manusia memerlukan hubungan dengan insan lain.Manusia secara asasnya memerlukan hubungan dan interaksi yang baik sesama manusia, iaitu keperluan kasih sayang daripada orang lain. Oleh itu manusia ini sememangnya tidak boleh wujud bersendirian.

**Pengkaji mendapati, dalam pembangunan PKB keperluan manusia untuk berinteraksi dengan masyarakat luar adalah sangat rendah. Masyarakat ini memilih ‘privacy’ sebagai pilihan mereka untuk tinggal di kawasan ini kerana aspek kawalan yang tinggi untuk masyarakat luar keluar masuk ke kawasan mereka secara mudah.

Sikap bersendirian / ‘privacy’ dan mengasingkan kehidupan dengan masyarakat yang lain akan memberi kesan ‘sense of belonging’ terhadap kawasan persekitaran. Bagi kes ini, disebabkan kesibukan dan berkemampuan dari segi kewangan majoriti tanggungjawab dan sifat kepunyaan diserahkan kepada perbadanan pengurusan untuk menguruskannya. Kehidupan dilihat akan lebih mendorong kepada sikap mementingkan diri sendiri dan bukan ke arah memupuk sifat kerjasama.

Keperluan Penghargaan Kendiri

Tahap seterusnya adalah kehendak untuk penghargaan kendiri. Kita mahu berkuasa, sekurang – kurangnya ke atas diri kita sendiri. Pada masa yang sama, kita juga perlukan kekuatan, kebolehan, kepakaran serta kebebasan. Seterusnya manusia ingin dihormati, disanjungi dan kehendak statusdalam hidup.

**Dalam aspek pemilihan perumahan jenis ini ianya melibatkan terma memiliki kediaman berprestij, ekslusif yangmenggambarkan imej sesorang.

Status hidup yang tinggi ini merupakan antara kepuasan yang ingin dicapai dalam memiliki kediaman yang serba lengkap dan selesa.

Hanya orang tertentu sahaja yang mampu memiliki jenis rumah ini berdasarkan tingkat pendapatan, nilai hartanah yang tinggi, reka bentuk yang mewah. Pendek kata, penghargaan kendiri dipengaruhi oleh apa yang dimiliki.

113


Keperluan Kesempurnaan Kendiri

Akhir sekali usaha manusia yang teragung adalah untuk mencapai kesempurnaan kendiri. Semua tahap kehendak sebelum ini perlu dipenuhi terlebih dahulu sebelum seseorang itu inginkan kesempurnaan kendiri.

*** Keseluruhannya, didapati 93 peratus Penghuni menyatakan rasa puas hati mereka terhadap rumah yang mereka didiami. Ini disebabkan keadaan rumah yang menarik, baik, luas, persekitaran yang selamat dan perkhidmatan perbadanan pengurusan yang ditawarkan adalah sangat memuaskan.

Walaubagaimanapun masih terdapat 7 % yang masih tidak berpuas hati dengan kawasan rumah yang didiami disebabkan beberapa faktor iaitu perkhidmatan perbadanan pengurusan di sesetengah kawasan, ruang awam yang tidak berfungsi dengan baik, tingkat kebersihan yang rendah, hubungan kejiranan yang renggang, tiada kemudahan yang dinginkan.


* Rujuk contoh soalan 13, Borang Soal Selidik ** Rujuk contoh soalan 14 dan 15, Borang Soal Selidik *** Rujuk contoh soalan 21, Borang Soal Selidik

Rajah 4.20 Teori Maslow dan Persepsi Penghuni Terhadap


Penyusunan ruang merupakan daya kreatif untuk mewujudkan

suasana kehidupan juga perhubungan antara jiran juga masyarakat.

Sekiranya penyusunan ruang dan reka bentuk itu tidak menepati kehendak

masyarakat maka akan berlaku penyingkiran terhadap struktur fizikal

berkenaan. Justeru itu sambutan terhadap penggunaan dan fungsi struktur

fizikal yang disediakan hanyalah menjadi kenyataan sebagai elemen untuk

perhubungan tetapi bukanlah suatu daya penarik kepada menghubungkan

masyarakat. Reka bentuk persekitaran bertembok/ berpagar juga memberi

kesan terhadap perhubungan ini. Ini akan berlaku sekiranya kedudukan

atau perletakan tempat-tempat yang dirancang sukar dicapai konsepnya

dan tidak memberi erti kepada pengguna. Perancangan fizikal dan reka

bentuk haruslah menepati nilai-nilai sosial juga terkandung dalam prinsip-

prinsip perancangan yang telah digariskan .

114

Dari rajah 4.20 juga dapat dilihat bahawa kedua-dua aspek

pembangunan sosial dan perancangan fizikal sama-sama berperanan ke

arah pembentukan satu PKB yang dikehendaki oleh penghuni. Berikut

dihuraikan elemen-elemen yang terkandung dalam kedua-dua aspek

tersebut.


Selaras dengan isu yang ditimbulkan dalam bab satu berkaitan

pembangunan sosial maka aspek ini dikaji sepertimana berikut :-

4.5.1.1 Perumahan Komuniti Berpagar Khusus Bagi Golongan


Kajian berkaitan tingkat pendapatan yang diperolehi penghuni

sebelum ini menimbulkan persoalan kepada pengkaji untuk mengorek

pandangan penghuni berkenaan PKB yang dikatakan tempat tinggal bagi

mereka yang berpendapatan tinggi sahaja. Dengan itu, kajian yang

dilakukan mendapati 93 peratus penghuni mengatakan mereka bersetuju

bahawa pembangunan PKB adalah khusus bagi golongan berpendapatan

tinggi sahaja. Ia dikatakan lebih dari keperluan dan pendek kata ianya

merupakan antara kehendak individu yang pelbagai untuk mencapai tahap

keselesaan yang maksimum. Golongan penghuni yang bersetuju ini juga

mengatakan mereka melihat ianya dari aspek kemampuan untuk memiliki

unit kediaman adalah sangat tinggi. Harga rumah / kadar sewa melibatkan

kos pemilikan ang sangat tinggi. Ini juga memberi kesan kepada bayaran

yang dikenakan oleh perbadanan pengurusan juga sangat tinggi.

Kira-kira 7 peratus penghuni tidak bersetuju mengenai persoalan

ini dengan mengemukakan pernyataan yang mengatakan jika pihak

berkuasa menyediakan insentif kepada pemaju untuk menyediakan

pembangunan berkonsepkan PKB samada berskala kecil atau berskala

115

besar dengan kos pembangunan yang rendah berkemungkinan masyarakat

yang berpendapatan sederhana dan rendah juga mampu memiliki

kemudahan yang ditawarkan. Rujuk Jadual 4.14, Rajah 4.21 dan Rajah

4.22.

Jadual 4.14 Pandangan Penghuni Mengenai Perumahan Komuniti

Berpagar Khusus Bagi Golongan Berpendapatan

Tinggi


PKB Khusus Bagi Golongan Berpendapatan Tinggi

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Bersetuju 6 34 17 10 5 3 8 83 93Tidak bersetuju 1 3 1 1 - - - 6 7Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

10

20

30

40

Bila

ng

an

Resp

ond

en

1 2 3 4 5 6 7


Bersetuju Tidak Bersetuju

Rajah 4.21 Pandangan Penghuni Mengenai Perumahan Komuniti

Berpagar Khusus Bagi Golongan Berpendapatan

Tinggi

116

Bersetuju

93%

Tidak

Bersetuju

7%

Rajah 4.22 Peratus Pandangan Penghuni Mengenai Perumahan

Komuniti Berpagar Khusus Bagi Golongan


4.5.1.2 Pengasingan Masyarakat Antara Golongan Kaya dan Miskin

Secara keseluruhannya, kajian mendapati 69 peratus bersetuju

bahawa pembangunan perumahan jenis PKB ini mengasingkan masyarakat

kaya dan miskin (berpendapatan tinggi dan berpendapatan rendah) dan

selebihnya adalah tidak bersetuju. Rujuk Jadual 4.15, Rajah 4.23 dan

Rajah 4.24.

Jadual 4.15 Pandangan Penghuni Mengenai Pengasingan

Golongan Kaya Dan Miskin

Bilangan Penghuni Mengikut Kawasan Perumahan Pengasingan

Golongan Masyarakat Kaya dan Miskin.

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

H

arta

mas

(4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus(%)

Bersetuju 5 27 13 6 3 2 5 61 69 Tidak bersetuju 2 10 5 5 2 1 3 28 31 Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

117

0

5

10

15

20

25

30

Bila

ng

an

Re

spo

nd

en

1 2 3 4 5 6 7



Rajah 4.23 Pandangan Penghuni Mengenai Pengasingan

Masyarakat Kaya Dan Miskin

Tidak

Bersetuju

69%

Bersetuju

31%

Rajah 4.24 Peratus Pandangan Penghuni Mengenai Pengasingan

Masyarakat Kaya Dan Miskin

Penghuni yang bersetuju mengatakan aspek ini diasingkan dari segi

tingkat pendapatan untuk memiliki rumah jenis ini adalah khusus untuk

golongan yang berpendapatan tinggi sahaja. Oleh yang demikian,

pengelompokan akan wujud akibat zon perumahan khusus untuk golongan

ini dikelompokkan dalam sesebuah kawasan tertentu sahaja. Pelbagai

kemudahan disediakan oleh pemaju yang merupakan antara faedah-faedah

yang ditawarkan dalam kawasan kediaman. Kemudahan dalaman yang

disediakan akan menyumbang kepada meningkatkan jurang perhubungan

untuk berinteraksi dengan masyarakat luar amnya apatah lagi sesama

kejiranan dlam tujuan untuk beriadah dan berekreasi menggunakan

118

kawasan secara bersama. Gaya hidup penghuni ini sendiri memberi impak

kepada pengasingan masyarakat dari segi menjaga status dan imej

kehidupan mereka.

Bagi penghuni yang tidak bersetuju iaitu kira-kira 31 peratus,

didapati mereka ini berpandangan masyarakat yang tinggal di dalam PKB

masih lagi boleh berinteraksi dengan masyarakat luar melalui aktiviti tidak

formal. Aktiviti tidak formal ini merangkumi pertemuan secara tidak

disengajakan, kebiasaan bertemu di sesuatu tempat atau kunjung

mengunjungi sekadar memenuhi masa lapang. Daripada analisis yang

dibuat sebelum ini, adalah jelas tahap pendidikan yang tinggi

mempengaruhi aspek penglibatan dalam sesuatu bidang pekerjaan

menjarakkan lagi hubungan dan interaksi antara penduduk. Ketua

keluarga kurang berperanan mengeratkan hubungan antara jiran tetapi

ianya lebih kepada interaksi yang boleh memberi kesan positif adalah

melalui anak-anak penghuni. Jelasnya, terdapat interaksi yang berlaku

adalah disebabkan anak-anak. Anak mereka sering membawa rakan

sekolah untuk bermain atau berbincang mengenai kerja sekolah

disebabkan kerisauan ibu bapa untuk membenarkan anak-anak mereka

keluar dari kawasan perumahan tersebut. Dengan ini wujudlah perkenalan

antara ibu bapa. Peranan anak-anak ini tidak dapat dinafikan

keberkesanannya. Selain itu, pusat riadah seperti kolam renang, kawasan

permaian kanak-kanak yang disediakan di kawasan perumahan itu sendiri

antara penyebab membantu mewujudkan interaksi di kalangan jiran

Dianggarkan 60 peratus daripadanya mengenali jiran mereka melalui

perhubungan anak-anak mereka.

4.5.1.3 Penglibatan dan Penyertaan dalam Aktiviti Kemasyarakatan

di dalam Kawasan Perumahan

Jadual 4.16 dan rajah 4.26 menunjukkan peratus tertinggi iaitu 56 peratus

yang dicatatkan dalam penglibatan aktiviti masyarakat amnya lebih

menunjukkan tumpuan mereka berinteraksi adalah melalui aktiviti riadah/

119

berekreasi di kawasan perumahan. Perancangan fizikal yang baik dari segi

penyediaan kemudahan yang eksklusif menarik perhatian

responden/penghuni untuk menggunakannya. Dengan itu, didapati

kegiatan rekreasi adalah begitu aktif berbanding aktiviti yang lain. Ini

mungkin ruang rekreasi yang begitu berjaya menarik perhatian penghuni

dari segi reka bentuk, permandangan, peralatan dan fungsi yang serba

lengkap. Tujuan mereka ke tempat sebegini adalah untuk berekreasi sama

ada berjoging, atau bersiar-siar bersama keluarga. Meskipun begitu taman

rekreasi yang disediakan harus dipastikan ianya disempurnakan dengan

lanskap yang baik bersesuaian dengan keadaan cuaca yang agak panas di

negara kita.

Jadual 4.16 Penglibatan Penghuni Dengan Aktiviti


Komuniti Berpagar


Aktiviti Kemasyarakatan

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Mesyuarat dikalangan penghuni/persatuan penduduk

- - - - - - - 0 0

Aktiviti riadah 5 27 8 3 4 1 2 50 56Gotong Royong 0 0 0 0 0 0 0 0 0Jamuan Rumah Terbuka

2 8 8 6 1 2 5 32 36

Lain-lain 0 2 2 2 0 0 1 7 8Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

120

0

5

10

15

20

25

30

Bila

ngan

Resp

onden

1 2 3 4 5 6 7



Aktiviti Riadah/ Rekreasi

Gotong Royong

Jamuan Rumah Terbuka

Lain-lain

Rajah 4.25 Penglibatan Penghuni Dengan Aktiviti


Komuniti Berpagar

0%

56%

0%

36%

8%


Aktiviti Riadah/ Rekreasi

Gotong Royong

Jamuan Rumah Terbuka

Lain-lain

Rajah 4.26 Peratus Penglibatan Penghuni Dengan Aktiviti


Komuniti Berpagar

Penglibatan aktiviti tidak formal dari segi mengadakan dan

menghadiri jamuan di dalam kawasan kejiranan adalah 36 peratus. Dalam

konteks kenduri kendara merupakan di dalam kategori lain-lain iaitu dalam

kadar peratusan 8 peratus mengadakan kenduri di dalam kawasan rumah

mereka. Dalam konteks jamuan juga kenduri kendara didapati mereka

lebih gemar menyerahkan segala kerjanya kepada kontraktor yang

menjalankannya secara kontrak daripada perkara yang kecil hinggalah

kepada urusan yang besar. Perkara ini merujuk kepada senario semasa

121

yang kini menjadi amalan dikalangan masyarakat bandar. Disebabkan ini

juga kegiatan gotong-royong misalnya dalam sajian makanan dalam

konteks ini adalah sifar. Gotong royong dalam konteks menjaga

kebersihan di kawasan kejiranan juga adalah sifar disebabkan, segala

urusan pembersihan diserahkan sepenuhnya kepada perbadanan

pengurusan yang mana mereka membayar yuran perkhidmatan bagi setiap

bulan.

4.5.1.4 Kekerapan Penglibatan Aktiviti Kemasyarakatan

Dari segi kekerapan penglibatan, adalah didapati 40 peratus

daripada penghuni melibatkan aktiviti yang tersedia di kawasan

perumahan sekali dalam sebulan, 36 peratus sekali seminggu dan 21

peratus sekali setahun disebabkan sibuk dalam urusan kerja harian.

Penggunaan rumah kelab, ruang rekreasi, gelanggang tenis antara tempat

yang menjadi tarikan untuk menarik mereka beraktiviti. Rujuk Jadual 4.17,

Rajah 4.26 dan Rajah 4.27.

Jadual 4.17 Kekerapan Penglibatan Aktiviti Kemasyarakatan Di

Dalam Kawasan Perumahan Komuniti Berpagar


Kekerapan Aktiviti

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

ne

Har

tam

as (

3)

Dut

a N

usan

tara

, Sr i

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Sekali seminggu 4 7 10 6 1 1 3 32 36Sekali sebulan 2 19 6 3 - 1 5 36 40Sekali tahun 1 9 2 2 4 1 - 19 21Lain-lain - 2 - - - - - 2 2Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

122

0

5

10

15

20

Bila

nga

n

Resp

ond

en

1 2 3 4 5 6 7


Sekali seminggu Sekali sebulan Sekali tahun Lain-lain

Rajah 4.27 Kekerapan Penglibatan Aktiviti Kemasyarakatan Di

Dalam Kawasan Perumahan Komuniti Berpagar

36%21%

2%

40%

Sekali Seminggu Sekali Sebulan

Sekali Setahun Lain-lain

Rajah 4.28 Peratus Kekerapan Penglibatan Aktiviti


Komuniti Berpagar

Sungguhpun begitu, dari segi fungsi dan penyediaan kemudahan

yang serba lengkap dan lebih eksklusif berbanding di tempat-tempat lain

ianya berjaya dipraktikkan dari segi penggunaan oleh segolongan

penghuni sahaja tetapi dari segi kejiranan dan interaksi melalui perkenalan

dan semangat kejiranan ianya masih berada di tahap yang masih belum

boleh dibanggakan.

123


Aspek perancangan fizikal yang dikaji adalah seperti berikut :-

4.5.2.1 Pengaruh Reka Bentuk Rumah

Reka bentuk dan ruang persekitaran dan tempat tinggal dikatakan

jarang mempunyai hubung kaitnya dengan faktor integrasi antara

penghuni. Walaubagaimanapun, di dalam kajian ini telah dikenalpasti reka

bentuk rumah yang baik dari segi penyusunan dan reka bentuk dapat

mempengaruhi pola interaksi dikalangan penghuni walaupun tidak

kesemuanya. Secara keseluruhannya, kajian ini melibatkan rumah jenis

rumah sesebuah, berkembar, town houses dan villa. Jenis rumah yang

terletak di dalam kawasan PKB ini sememangnya tidak mudah dikunjungi.

Bagi seseorang tetamu yang tidak membuat temu janji terlebih dahulu

terpaksalah menunggu beberapa ketika dan menghadapi pelbagai soalan

untuk kepastian tuan rumah sebelum dibenarkan memasukinya melalui

pondok pengawal yang terletak di pintu masuk PKB. Pagar yang dibina

pula adalah merupakan suatu tembok pemisah yang begitu ketara dan

terdapat sesetengah kawasan perumahan ini mempunyai ketinggian

tembok yang begitu ketara sehinggakan menghalang pandangan visual dan

prinsip keterbukaan yang diperkenalkan dalam konsep ’new urbanism’

adalah bercanggah.

4.5.2.2 Pengaruh Susun Atur Perumahan dalam Perumahan

Komuniti Berpagar

Prinsip perancangan dari segi perancangan fizikal dan

pembangunan sosial, pembolehubah atau elemen susun atur dalam

sesebuah kawasan perumahan yang didiami penghuni juga memainkan

peranan dalam mempengaruhi tahap interaksi dikalangan penghuni.

Antara yang dikenalpasti di dalam kawasan kajian ialah seperti yang

ditunjukkan dalam Rajah 4.29.

124

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RUANG PERSEKITARAN FIZIKAL

SIKAP KOMUNITI

Tarikan Kebiasaan Memiliki

Sikap tanggungjawab (Responsible to the

environment)

Mempertahankan identiti dan hak komunikasi

MATLAMAT KEJIRANAN BAGI KOMUNITI BERPAGAR

Semangat kekitaan (sense of belonging)

Kerjasama dan tolong menolong

Sikap untuk membangun masyarakat bersama

Rajah 4.29 Perkaitan Antara Ruang Persekitaran Fizikal Dan

Sikap Penghuni/Komuniti


Daripada kajian, kemudahan yang disediakan hanyalah menepati

kehendak penyusunan ruang dengan sedikit sahaja mengambilkira

kehendak sosial, nilai harta tanah yang tinggi. Pembangunan yang berskala

kecil menyebabkan penyediaan kemudahan adalah terhad. Meskipun

begitu jaringan sosial dapat diwujudkan melalui perancangan fizikal yang

teratur dan sesuai dari segi perletakan lokasinya yang dapat menarik

perhatian penghuni untuk menggunakannya.

Dengan itu, kajian menyenaraikan penyediaan kemudahan yang

ditawarkan bagi setiap kawasan perumahan berkonsepkan PKB adalah

sepertidi Jadual 4.18 :-

125

Jadual 4.18 Senarai Kemudahan di Kawasan Perumahan Komuniti

Berpagar

Kategori Jenis Kemudahan Komuniti

Komponen Kemudahan

Kemudahan Rekreasi Pasif

- Kolam Renang - Wading Pool - Sauna - Dewan Serbaguna - Taska - Laluan Joging - Foot Reflexology Path - Gimnasium - Rumah Kelab - Picnic,BBQ Pits - Kolam

Ciri-Ciri Sedia Ada / Semasa

Kemudahan Rekreasi Aktif / Ruang Aktiviti Sukan

- Padang Permainan - Pusat Snuker - Golf - Gelanggang Badminton - Padang Bola - Meja Tenis - Karom - Gelanggang Tenis Gelanggang

Bola Keranjang

Kemudahan Rekreasi Pasif

- Kolam SPA - Pavilion/ Balai - Kafe - Bilik Serbaguna - Kedai Dobi Layan Diri - Taman Bunga/Laman - Kawasan Lapang

Kemudahan Rekreasi Aktif / Ruang Aktiviti Sukan

- Taman Permainan Kanak-Kanak

Infrastruktur dan Utiliti - Tempat letak kereta berbumbung

- Surau - Pondok Pengawal - Kawalan 24 jam - Satu Pintu Keluar-Masuk - Lanskap - Ruang Letak Kereta - Saliran & Perparitan - Lampu - Bekalan air bersih & elektrik

Kuasa solar berpusat - Jalur lebar/ jaringan internet

Sistem Sirkulasi dan Perhubungan

- Jalan Keluar Masuk/1Pintu Masuk

- Kemudahsampaian Jalan

Ciri-Ciri Tambahan dan Lain-Lain Kemudahan

Pengurusan - Pejabat Perbadanan Pengurusan

126

4.5.2.4 Elemen/komponen Yang Disukai Dalam Perumahan Komuniti

Berpagar

Berdasarkan maklum balas yang diterima, elemen/komponen yang

penghuni sukai dalam persekitaran unit kediaman mereka adalah seperti

berikut:-

1. Aspek keselamatan ; CCTV, pondok pengawal, kawalan 24 jam, kad

laluan pintar, CIS

2. Perkhidmatan pengurusan : Pengurusan yang baik oleh perbadanan

pengurusan kawasan perumahan

3. Lokasi; tidak jauh dari tempat kerja

4. Reka bentuk rumah : seni bina yang serba moden

5. Suasana ; aman, tenang, ‘privasi’ dan ekslusif

6. Jiran yang baik : kerjasama prihatin

7. Kemudahsampaian : laluan pejalan kaki

8. Lanskap dan suasana kehijauan terpelihara : Pada keseluruhannya

keadaan lanskap di seluruh kawasan kajian adalah berada dalam

keadaan baik. Tetapi keadaan ini boleh ditingkatkan dengan

menyediakan unsur lanskap yang mempunyai konsep tersendiri dan

mempunyai identiti. Unsur lanskap binaan yang unik memberikan

suasana yang lebih menarik dan memberangsangkan sikap positif

dikalangan penghuni.

Selain elemen-elemen yang mereka sukai di dalam kawasan tempat

tinggal mereka, penghuni juga mengemukakan pandangan berkenaan apa

yang perlu diambilkira sepertimana yang terdapat dalam Jadual 4.19.

127

Jadual 4.19 Pandangan Penghuni Dalam Penambahbaikan


Elemen Yang Perlu Ditambah Baik Komponen

i. Nilai reka bentuk yang merangkumi titik tumpuan, ruang pandangan, pencemaran bunyi khususnya dan lanskap yang juga akan memberi kesan dalam persekitaran kehidupan penghuni dalam komuniti ini;

Dewan, balai, surau etc.

ii. Walkable Neighbourhood (antara konsep yang diperkenalkan dalam konsep new urbanism);

Jalan dan sistem sirkulasi (laluan pejalan kaki)

iii. Pembangunan berskala manusia; Ketinggian bangunan, kemudahan yang mesra pengguna

iv. Guna tanah bercampur di dalam PKB; Rumah dan kedai, dobi, kafe etc.

v. Kegunaan ruang awam secara bersama dikalangan penghuni;

Padang, taman, pusat riadah, kawasan rekreasi,kolam renang, tasik etc.

vi. Aktiviti sosial dan kemasyarakatan perlu dipelbagai dan melibatkan semua golongan dan peringkat umur;

Penubuhan persatuan, tempat aktiviti etc.

vii. Menyediakan kemudahan penghuni dengan meningkatkan identiti ‘tempatan’ yang tidak terikut-ikut dengan budaya barat;

Reka bentuk, ukiran bangunan etc.

viii. Memperkenalkan pendekatan gaya hidup komuniti kejiranan yang aktif dan meriah;

Kekerapan aktiviti yang dijalankan

ix. Berdekatan dengan kemudahan yang disediakan dan tingkat kemudahsampaian yang tinggi.

Hierarki jalan dan laluan pejalan kaki yang baik

4.6 Cadangan dan Pandangan Penghuni - Bahagian D

Bahagian ini terbahagi kepada dua soalan iaitu berkenaan

pembangunan PKB di masa akan datang dan kebaikan serta kelemahan

yang terdapat dalam pembangunan perumahan jenis ini.

128

4.6.1 Tahap Kepuasan Penghuni Di Kawasan PKB

Majoriti penghuni iaitu 91 peratus memberi jawapan mereka

berpuas hati dengan suasana, perkhidmatan yang ditawarkan di dalam

komunitiyang mereka diami. Jawapan yang biasa diterima adalah

‘kawasan ini adalah baik untuk didiami’ dan selebihnya adalah kurang

berpuas hati dengan tempat tinggal mereka. (Rujuk Jadual 4.20, Rajah 4.30

dan Rajah 4.31)

Jadual 4.20 Tahap Kepuasan Penghuni


Kekerapan Aktiviti

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

neH

arta

mas

(3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

Jumlah Responden

Peratus (%)

Berpuas Hati 7 33 18 9 5 3 6 81 91Tidak Berpuas Hati - 4 - 2 - 0 2 8 9Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

Sumber : Kajian Lapangan, 2007

0

5

10

1520

25

3035

Bila

ng

an

Resp

on

den

1 2 3 4 5 6 7


Berpuas Hati Tidak Berpuas hati

Rajah 4.30 Tahap Kepuasan Penghuni

129

91%

9%

Berpuas Hati Tidak Berpuas hati

Rajah 4.31 Peratus Tahap Kepuasan Penghuni

4.6.2 Potensi Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar Di

Masa Akan Datang

Sebanyak 85 peratus dari penghuni bersetuju agar lebih banyak

pembangunan jenis ini ditawarkan pada masa akan datang dan hanya 15

peratus mengatakan sebaliknya. Berkemungkinan golongan ini masih tidak

berpuas hati dengan perkhidmatan yang ditawarkan atau mungkin

perkhidmatan yang ditawarkan sama dengan keadaan perumahan di

kawasan luar dan adalah lebih baik mereka menikmati kehidupan di luar

tanpa dikenakan bayaran perkhidmatan yang terlalu tinggi. Didapati juga

golongan yang mengatakan tidak bersetuju adalah mereka yang baru

sahaja mendiami kawasan ini yang masih belum sempat menerokai kualiti

kehidupan yang ditawarkan dalam skim perumahan ini. Dengan itu, pihak

pemaju perlu mengambil insiatif agar perkhidmatan yang ditawarkan

memenuhi kehendak mereka. Rujuk Jadual 4.21, Rajah 4.32 dan Rajah

4.33.

130

Jadual 4.21 Pandangan Penghuni Terhadap Pemaju Membina


Masa Akan Hadapan


Potensi Pembangunan PKB

Sri B

ukit

Pers

ekut

uan

(1)

Des

a Pa

rk C

ity

Men

jala

ra (

2)

Setia

Dut

a O

neH

arta

mas

(3)

Dut

a N

usan

tara

, Sri

Har

tam

as (

4)

Am

pang

971

(5)

Ken

ny V

ale

(6)

Buk

it T

iara

(7)

JumlahResponden

Peratus (%)

Bersetuju 5 30 18 9 5 3 6 76 85Tidak Bersetuju 2 7 - 2 - 0 2 13 15Jumlah 7 37 18 11 5 3 8 89 100

0

10

20

30

40

Bila

ngan

Resp

onden

1 2 3 4 5 6 7


Bersetuju Tidak bersetuju

Rajah 4.32 Pandangan Penghuni Terhadap Pemaju Membina


Masa Akan Hadapan

Rajah 4.33 Peratus Pandangan Penghuni Terhadap Pemaju

Membina Lebih Banyak Perumahan Komuniti

Berpagar di Masa Akan Hadapan

85%

15%


131

4.6.3 Cadangan dan Penambahbaikan dalam Pembangunan


Penghuni telah mengemukakan beberapa pandangan berkaitanan

kebaikan dan kelemahan PKB. Cadangan dan penambahbaikan untuk

pembangunan PKB di masa akan datang turut dikemukakan. Pandangan

ini merujuk kepada pengalaman mereka dalam tempoh yang mereka diami.

Dengan itu, analisis SWOT dilakukan bagi membantuke arah

pembentukan kriteria berdasarkan pengalaman mereka. kebaikan dan

potensi akan dikekalkan dengan membuat penambahbaikan. Bagi

kelemahan dan ancaman ianya akan cuba diatasi dengan pembentukan

kriteria-kriteria yang akan dibincangkan pada bab seterusnya. Rujuk

Jadual 4.22.

Jadual 4.22 Analisis SWOT Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar

Kebaikan (Strength) Kelemahan (Weaknesses) 1. Menikmati kehidupan eksklusif dan

‘privacy’,

2. Meningkatkan keselamatan harta dan diri.

3. Persekitaran yang selamat melalui kawalan keselamatan

- tembok berpagar

- CCTV,

- Card Access System

- Pondok pengawal

- Home Security System

4. Penyediaan kemudahan berpusat yang ekslusif bagi sesebuah kawasan kejiranan yang hanya dinikmati oleh komuniti kejiranan itu sahaja.

- Pavilion, pusat beristirehat, beriadah, berekreasi.

5. Keseronokan menikmati kehidupan yang lebih privasi dan ketenangan fikiran

6. Simbol kemewahan, prestij, kemegahan

7. Tanda kualiti kehidupan baik

1. Penyediaan kemudahan disediakan tetapi masih berkurang dari segi penggunaannya.

2. Guna tanah kediaman berdensiti rendah di pusat bandar yang terhad khususnya bagi pembangunan masa hadapan menyebabkan pembangunan jenis ini terletak jauh dari pusat bandar. Bagi zon antarabangsa contohnya di kawasan lain, pembangunan mengutamakan perumahan berdensiti tinggi.

3. Anti sosial - rintihan sosiologi (jurang interaksi antara masyarakat semakin jauh)

4. Ketidakseimbangan kualiti kehidupan dikalangan masyarakat – jurang interaksi dengan masyarakat luar.

5. Kos penyelenggaraan yang tinggi

6. Kesesakan lalulintas di pintu masuk pada waktu-waktu tertentu kerana pengambilan pas masuk dan tiada ‘lay by’

132

Jadual 4.23 Analisis SWOT Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar (samb..)

Peluang (Opportunity) Ancaman (Treat) 1. Perancangan lanskap di dalam

kawasan perumahan yang lebih teratur dan efesien menimbulkan suasana yang lebih semulajadi dan selesa.

2. Memperkenalkan konsep yang lebih berprestij dan pelbagai yang boleh memenuhi kehendak penghuni.

3. Peningkatan nilai harta tanah – PKB mampu memberi kesan kepada nilai pasaran tanah sekitar

4. Pemandangan menarik di kawasan dalaman dapat dikongsi secara bersama.

5. Penyediaan kemudahan yang pelbagai dan lebih ekslusif- dapat menggalakkan integrasi dan interaksi seterusnya mencapai perpaduan dikalangan komuniti.

6. Kualiti mengubah kehidupan masyarakat bandar.

7. Menerapkan konsep rumah pintar/rumah masa depan

1. Pembangunan perumahan berskala kecil di atas nilai hartanah yang tinggi mengurangkan penyediaan kemudahan untuk dinikmati oleh komuniti tersebut.

2. Nilai harta tanah yang tinggi hanya tertumpu dan dimiliki kepada golongan berpendapatan tinggi sahaja.

3. Konsep mercu tanda di dalam sesebuah kawasan perumahan terhalang dengan tembok/pagar.

4. Tidak boleh dimasuki oleh orang luar sewenang-wenangnya tanpa kebenaran.

5. Laluan terus terhalang

Berdasarkan analisis sepertimana yang dirumuskan di jadual 4.22,

maka beberapa cadangan dan penambahbaikan serta meningkatkan kualiti

kehidupan PKB dalam memenuhi prinsip perancangan semasa .

4.7 Persepsi Pemaju Terhadap Kriteria-kriteria Perancangan yang

Diambil kira Terhadap Penawaran Pembangunan Perumahan

Komuniti Berpagar

Dari temubual yang dijalankan dengan pemaju, didapati bahawa

masyarakat masa kini masih menganggap faktor asas seperti lokasi dan

kemudahan akses sebagai ciri penting, disamping faktor lain seperti

keselamatan, keselesaan, keistimewaan dan kelainan. Sehubungan dengan

133

senario ini, pemaju harta tanah Kuala Lumpur yang amat kompetetif

memenuhi permintaan baru ini dan terus mencari resepi-resipi baru untuk

memuaskan selera pembeli rumah. Dan pilihan semakin banyak turut

menggalakkan pertimbangan yang lebih teliti dan pintar bila membuat

keputusan. Secara demografi, golongan pembeli rumah telah beralih

kepada golongan yang mempunyai cita rasa dan keperluan yang amat

berlainan. Marini, pengurus pemasaran Perdana Park City Sdn. Bhd

menjelaskan keadaan masa sekarang, golongan yang berpendapatan tinggi

tidak hanya berpuas hati dengan keperluan asas sahaja, tetapi pembeli

lebih cenderung untuk mencari ciri-ciri yang mempunyai nilai tambah

yang bersesuaian dengan gaya hidup mereka. Antara kriteria-kriteria yang

menjadi pilihan pembeli dirumuskan seperti berikut :-

4.7.1 Lokasi unggul dan kawasan kejiranan yang lebih berprestij

Pemaju harta tanah yang terulung di Malaysia, K.C Chong dari

Tan & Tan Development Berhad telah memaklumkan kawasan Lembah

Kelang khususnya Kuala Lumpur selepas Selangor adalah merupakan

lokasi harta tanah perumahan yang dijangka hangat dalam tahun 2007. Di

antara pilihan popular biasa bagi PKB adalah seperti Mont Kiara, Petaling

Jaya Utara (meliputi Mutiara Damansara, Taman Tun Dr.Ismail, Bandar

Utama, Damansara Perdana, Kota Damansara) terdapat juga pilihan

kegemaran tradisional seperti di Cheras, Bukit Jalil dan Sri Hartamas.

Bagaimanapun, perhatian utama tetap tertumpu kepada Pusat Bandar

Kuala Lumpur dan kawasan sekelilingnya. Bagi tumpuan pembangunan

kawasan di sekitar Bandar Raya Kuala Lumpur, pembangunan harta tanah

dalam pembangunan PKB menunjukkan pembangunan PKB akan

tertumpu di kawasan yang digariskan oleh bahagian perancangan bagi

pembangunan yang lebih kepada berdensiti rendah juga mempunyai nilai

harta tanah yang tinggi. Dikatakan pembeli rumah tidak berminat dengan

kedudukan kawasan perumahan yang terletak di kawasan lembah yang

berisiko kepada banjir. Bagi pembeli, konsep, harga lokasi, ciri

keselamatan, lanskap, dan kemudahan yang disediakan, lokasi merupakan

ciri penting.

134

4.7.2 Susun atur dan reka bentuk berkualiti

Meskipun begitu, menurut Darddy Leong, seorangpemaju dari

Island Peninsular Berhad, menyatakan lokasi yang baik sahaja tidak

memadai untuk merangsangkan jualan. Pemaju cekal yang telah melalui

kitaran ekonomi dan harta tanah dan meneliti kehendak pasaran

berdasarkan kehendak masyarakat mempercayai bahawa mereka boleh

meraih lebih nilai daripada reka bentuk yang baik. Pemaju turut akan lebih

cenderung di atas keperluan reka bentuk rumah yang cantik, terutama bagi

pembangunan mewah dalam sesebuah kawasan PKB. Semakin ramai

arkitek yang mempunyai idea-idea kreatif dan inovatif dicari untuk

mencipta reka bentuk yang menarik.

Tan Chee Meng dari Kumpulan SP Setia Berhad menekankan

beberapa projek baru, pemaju menyediakan hiasan dalaman yang

mengkagumkan dan ciri-ciri inovatif seperti teres tingkat atas, kolam

infiniti, gim berdinding kaca dan ruang-ruang yang lebih selesa dan

bergaya. Darddy Leong berpendapat dalam memenuhi kriteria sesebuah

unit kediaman PKB, satu aspek reka bentuk dalaman adalah dengan

menyesuaikan reka bentuk perumahan dengan peralatan elektronik,

program televisyen dan bahan penerbitan membantunya menentukan

kehendak-kehendak baru dalam hiasan dalaman. Ini juga menunjukkan

kecenderungan kepada budaya minimal yang menggemari rumah yang

teratur dan linear.

Berdasarkan pengalaman pemaju ini, maklum balas dari pembeli

menyatakan beberapa perkara yang disukai dan tidak disukai seperti yang

terdapat pada jadual 4.24.

135

Jadual 4.24 Pemantauan Oleh Pemaju Di kalangan Pembeli Rumah

- Kehendak dalam Perumahan Komuniti Berpagar

Pemantauan Oleh Pemaju Di Kalangan Pembeli Rumah

Suka Tidak Suka

Keselamatan, terkawal dan keamanan Rumah berhadapan dengan simpang tiga

Terletak di atas bukit / tempat tinggi (higher ground)

Berhadapan bukit atau lembah bukit

Suasana yang tenang, lanskap yang menarik dan memainkan fungsi dalam memberikan ketenangan kepada penghuni

Mengadap matahari (tengahari) dari barat

Lebih banyak memilih ‘corner lot’ Lot berbentuk segi tiga

Perhatian lebih kepada elemen air/semula jadi yang terdapat dalam kawasan perumahan, padang golf, kolam renang, taman, pemandangan yang menarik, ruang permainan untuk kanak-kanak (playground)

Bersebelahan tangki, pencawang elektrik, pusat pengumpulan, laluan yang selalu dikunjungi, parit monsun.etc.

Kemudahsampaian dengan kemudahan-kemudahan yang disediakan (rumah kelab, kafe, taman etc.)

Reka bentuk rumah-pintu depan dan belakang mengadap antara satu sama lain (sejajar), bukaan pintu bilik air mengada ruang tamu

Golongan melayu/islam lebih memilih kedudukan rumah berdekatan dengan surau)

No rumah berakhir dengan 4s

4.7.3 Suasana persekitaran yang terkawal dan selamat

Dengan kenaikan kadar jenayah, masyarakat sangat memerlukan

kawalan sepenuhnya yang mampu dibeli. Jika dulu rumah yang berkawal

adalah satu kemewahan, tapi kini ianya adalah satu keutamaan bagi

kebanyakan orang. Pemaju-pemaju berusaha untuk menggabungkan

permintaan penting ini ke dalam reka bentuk dan susun atur produk

mereka kerana bukan semua pembeli mampu atau mahu tinggal di dalam

PKB tetapi dengan adanya jaminan keselamatan dan kawalan yang rapi di

dalam PKB ini ia menjadikan kawasan kediaman sebagai pemberat utama

dalam pemilikan sesebuah unit kediaman. Penawaran terhadap kediaman

harta tanah dikaitkan dengan kemewahan dan menaik taraf ke rumah yang

lebih besar adalah satu perkembangan biasa apabila masyarakat semakin

mewah. Impian manusia yang sentiasa inginkan perubahan seperti pemilik

rumah berkembar mengimpikan sebuah banglo pemilik unit teres

mengimpikan rumah berkembar. Dalam memenuhi kehendak masyarakat

136

yang senantiasa berubah mengikut persekitaran dan tingkat kehidupan,

pemaju perlu memikirkan cara yang paling efektif dalam memenuhi

kehendak masyarakat. Para pemaju berpendapat penawaran unit kediaman

adalah terhad kerana kekurangan pilihan tanah yang unggul seperti

perletakannya di tengah-tengah pusat bandar.

4.7.4 Gaya hidup mewah

Gaya hidup dan barangan estetik yang menyenangkan amat

digemari di kawasan-kawasan yang membangun terutamanya di Kuala

Lumpur. Kesan daripada suasana kerja dan persekitaran bandar yang

penuh dengan kesesakan dan kesibukan memberi impak kepada tekanan

mental akibat saingan yang sengit mendorong ramai mencari kediaman

yang sunyi dan damai. Terdapat pemaju yang telah merebut peluang ini

melalui pengalaman dan konsep-konsep menarik seperti kembali

menikmati alam kehidupan di pusat peranginan. (Au Foong Yee,

Pengarang City & Country, the Edge: Haven and Property Plus, The Sun).

Selain itu konsep-konsep gaya hidup seperti bali, meditteranean dan

sebagainya juga dijadikan konsep tarikan dalam memenuhi aspirasi dan

kehendak masyarakat. Ciri jualan paling penting ialah reka bentuk, muka

hadapan yang menarik dengan unit yang lebih besar, lapang serta gaya

hidup terkini. Tekanan dan kesibukan gaya hidup moden misalnya masalah

kesesakan lalu lintas, menekankan kriteria kemudahan, laluan dan

keselesaan. Para pembeli mempertimbangkan faktor kemudahan laluan

melalui lebuhraya, jarak ke kedai, sekolah, tempat makan, pasar raya dan

LRT.

Pemaju-pemaju semakin agresif dan mula mencipta tren dengan

senantiasa berusaha merubah segala untuk menawarkan yang terbaik di

dalam memenuhi permintaan masyarakat. Para pemaju inovatif turut

menawarkan kelebihan seperti taman spa dalam objektif penjagaan

kesihatan yang berterusan di kawasan PKB dan berkawal. Dalam senario

ini, pemaju yang ingin menawarkan perkhidmatan kediaman yang terbaik

137

di dalam mencapai matlamat menguasai pasaran harus mengenalpasti

objektif sasaran khas mereka dan segera memenuhi keperluan tersebut.

”Pemaju harta tanah sentiasa dicabar oleh persekitaran pasaran yang kompetetif

dan sentiasa mencari idea-idea baru yang membawa kelebihan kepada mereka”


4.7.5 Persekitaran yang harmoni, damai dan dikelilingi dengan

lanskap yang indah

Persekitaran PKB mementingkan persekitaran keliling kawasan

kediaman. Dengan itu, pemaju turut menumpukan perhatian kepada

penyediaan lanskap yang indah, tarikan menarik seperti taman pusat dan

hiasan air serta jalan masuk bertema. Pemaju berpendapat bahawa generasi

baru pembeli akan sama mementingkan reka bentuk rumah dengan lanskap

luaran. Secara tradisi, pemilik rumah telah memberi keutamaan dan fokus

kepada usaha mencantikkan kawasan di dalam sempadannya. Sebab itulah

pengubahsuaian yang menyeluruh dibuat di rumah-rumah dan taman-

taman yang terdapat di dalam kawasan kediaman PKB ini. Masyarakat

kini semakin menyedari kepentingan persekitaran yang indah. Mereka

mahukan kehijauan alam semulajadi lanskap, taman, tepian sungai dan

kemudahan taman dan sebagainya. Kesemua ciri-ciri ini semakin

mempengaruhi keputusan membeli di dalam memnuhi permintaan

masyarakat yang inginkan suasana kediaman yang harmoni, damai dan

selesa. Di dalam pembangunan PKB, penyelidikan pasaran yang telah

dibuat oleh syarikat-syarikat pemaju ini, menurut penyelidikan tersebut

pemaju mengesahkan bahawa penghuni yang secara langsung merupakan

pembeli rumah menggemari kawasan terbuka dan pemandangan yang

sentiasa terpelihara. Berlatarbelakangkan kebimbangan baru tentang

kerosakan alam sekitar, pemaju mengambil langkah dengan

menitikberatkan pembangunan yang seimbang untuk memelihara

persekitaran dan mengelakkan perubahan yang drastik daripada menukar

rupa asal tanah.

138

Beberapa pemaju kini berusaha melaburkan masa dan usaha

mereka dalam perancangan susunatur tapak yang memaksimumkan

kelebihan tanah dan ciri-ciri asalnya. Strategi ini perlu diberi perhatian

serius agar PKB ini diterima baik oleh pembeli dan juga kelompok

komuniti yang mendiami kawasan PKB ini.

4.7.6 Kemudahan infrastruktur teknologi maklumat dan

telekomunikasi yang terkini dengan khidmat tambahan.

Kemudahan ini adalah satu lagi keperluan gaya hidup masa kini

bersesuaian dengan kemampuan penghuni PKB yang mahukan ciri-ciri

infrastruktur rumah pintar, akses LAN wayarles kawalan elektronik,

khidmat pengurusan rumah dan penyediaan pusat makan dan minuman

yang terdapat di dalamnya merupakan satu tarikan kepada penghuni

kawasan perumahan jenis ini. Walaupun perkara-perkara ini sering

dikaitkan dengan pangsapuri servis dan hartanah mewah, pemaju-pemaju

yang menyedari keperluan ini cuba menerapkan kemudahan ini ke dalam

projek mereka sebagai salah satu elemen perancangan yang penting yang

mempengaruhi suasana persekitaran kehidupan yang serba moden dan

serba mudah. Ini meliputi keperluan seperti sistem automasi rumah,

teknologi kawalan dan komunikasi baru (CCTV) serta khidmat pengurusan

dan penyelenggaraan perumahan.

Pengenalan konsep rumah pintar juga turut diperkenalkan oleh

pemaju. Rumah pintar didefinisikan sebagai rumah yang dilengkapi dan

dikawal oleh pelbagai peralatan canggih, yag terdiri dari alat elektrik dan

elektronik serta menggunapakai teknologi komputer, teknologi maklumat

dan telekomunikasi, peralatan dan teknologi ni boleh digunakan oleh

penghuni bagi memudahkan aktiviti harian di rumah. Rumah pintar yang

dikatakan mampu sesuai diterapkan didalam kawasan perumahan jenis

PKB antara kemudahan yang ekslusif dan mampu dinikmati oleh golngan

ini. Ia bukan sahaja dilengkapi dengan pelbagai alat pintar malah dihubung

139

dengan pelbagai sistem seperti sistem keselamatan, lampu, kawalan tenaga

dan persekitaran melalui penggunaan komputer peribadi.

Secara keseluruhannya, berdasarkan pandangan pemaju

dirumuskan terdapat lima elemen tumpuan yang diberikan oleh pemaju

kepada pembangunan PKB. Kriteria-kriteria awal dikenalpasti bagi

membantu kepada input penghasilan senarai kriteria-kriteria pada Bab

Lima.


Elemen Tumpuan Pemaju Senarai Ringkas Kriteria Berkaitan

Lokasi unggul dan kawasan kejiranan yang lebih berprestij

- Kawasan berdensiti rendah - Nilai harta tanah tinggi

Kedudukan yang selamat, jauh dari risiko berlakunya banjir

Susun atur dan reka bentuk berkualiti

- Reka bentuk rumah yang cantik dan mewah - Menyediakan hiasan dalaman yang

mengkagumkan dan ciri-ciri inovatif seperti teres tingkat atas, kolam infiniti, gim berdinding kaca dan ruang-ruang yang lebih selesa dan bergaya

- Reka bentuk perumahan dilengkapi dengan peralatan elektronik, program televisyen dan bahan penerbitan membantunya menentukan kehendak-kehendak baru dalam hiasan dalaman. Rumah yang teratur dan linear.

Suasana persekitaran yang terkawal dan selamat

- Pemagaran kawasan perumahan - Kawalan keselamatan 24 jam

Gaya hidup mewah

- Konsep gaya hidup yang terkini dan menarik - Reka bentuk, muka hadapan yang menarik

dengan unit yang lebih besar, lapang - Kemudahan, laluan dan keselesaan - Kemudahsampaian dengan kemudahan - Kelebihan kemudahan eksklusif seperti

taman spa dalam objektif penjagaan kesihatan

140


(samb..)

Elemen Tumpuan Pemaju Senarai Ringkas Kriteria Berkaitan

Persekitaran yang harmoni, damai dan dikelilingi dengan lanskap yang indah

- Mementingkan persekitaran keliling - Penyediaan lanskap dan kehijauan alam

semulajadi yang indah, tarikan menarik seperti taman pusat, kemudahan taman, tepian sungai dan hiasan air serta jalan masuk bertema

Kemudahan infrastruktur teknologi maklumat dan telekomunikasi yang terkini dengan khidmat tambahan.

- Ciri-ciri infrastruktur rumah pintar, sistem automasi rumah, teknologi kawalan dan komunikasi baru (CCTV) serta khidmat pengurusan dan penyelenggaraan perumahan.

- Dilengkapi dan dikawal oleh pelbagai peralatan canggih, yag terdiri dari alat elektrik dan elektronik serta menggunapakai teknologi komputer, teknologi maklumat dan telekomunikasi. Peralatan dan teknologi ni boleh digunakan oleh penghuni bagi memudahkan aktiviti harian di rumah.

- Dilengkapi dengan pelbagai alat pintar malah dihubung dengan pelbagai sistem seperti sistem keselamatan, lampu, kawalan tenaga dan persekitaran melalui penggunaan komputer peribadi.

4.8 Kesimpulan

Kajian mendapati penghuni secara keseluruhannya berpuas hati

dengan tempat kediaman mereka dan perkhidmatan yang diterima. Ini

menggambarkan potensi pembangunan jenis ini akan terus berkembang di

masa akan datang. Ini kerana aspirasi dan kehendak penduduk yang tinggi

selari dengan tingkat pendapatan dan kualiti kehidupan. Apa yang

dinikmati oleh golongan ini mendorong kepada generasi masa kini untuk

memiliki kualiti perumahan yang sebenar-benarnya dalam mencapai

kualiti hidup yang lebih baik juga tingkat keselesaan yang sempurna

melalui penyediaan perkhidmatan dan kemudahan yang serba mencukupi

dan eksklusif. Interaksi antara masyarakat juga pengasingan dikalangan

masyarakat yang dilihat dari sudut pembangunan sosial boleh dikurangkan

dengan perancangan fizikal melalui kemudahan-kemudahan yang dapat

141

menarik penghuni untuk bersama-sama menikmati dan menggunakannya.

Dari sudut pemaju, apabila ditemubual dan dibincangkan mengenai PKB

akan wujud pelbagai pertentangan pendapat, pro dan juga kontra.

Bagaimanapun dalam satu aspek lain, kewujudan perumahan jenis ini dan

pelbagai konsep perumahan yang lain sekurang-kurangnya dapat memberi

pilihan kepada pembeli di masa akan datang untuk memilih jenis

perumahan yang sesuai bagi mereka. Tidak dapat dinafikan bahawa

pembangunan perumahan berkonsepkan komuniti berpagar dapat memberi

manfaat khususnya ke arah pembentukan kawasan perumahan yang lebih

indah, selamat dan terjaga. Ini bertepatan dengan konsep pembangunan

perumahan mampan. Dalam konteks Malaysia hari ini, persoalan yang

timbul bukanlah dari segi isu sosial seperti pengasingan masyarakat

mengikut kelas tetapi lebih kepada tanggungjawab sosial oleh pemaju-

pemaju perumahan dalam melaksanakan sesuatu pembangunan dalam

memenuhi prinsip perancangan khususnya dalam aspek mereka bentuk dan

penyediaan kemudahan-kemudahan yang dapat digunakan secara bersama.

Kegiatan terlalu mengejar keuntungan menerusi pembinaan PKB yang

dikatakan melibatkan kos yang tinggi dibimbangi akan mewujudkan

ketidakseimbangan dari segi penyediaan rumah kepada semua lapisan

masyarakat tidak kira bagi golongan berpendapatan tinggi, sederhana atau

rendah. Hal ini terbukti dalam kajian, di mana adalah jelas perkhidmatan

dan penawaran yang ditawarkan lebih kepada golongan berpendapatan

tinggi dan berkemampuan sahaja.

142

BAB V

PENEMUAN, CADANGAN DAN KESIMPULAN KAJIAN

5.1 Pengenalan

Bab sebelum ini mengkaji ciri-ciri semasa pembangunan perumahan

komuniti berpagar (PKB), seterusnya analisis dilaksanakan melalui persepsi

responden yang terdiri dikalangan penghuni juga pandangan terbuka pemaju

perumahan berkaitan PKB. Dalam bab ini, penemuan keseluruhan bagi

analisis tersebut akan dikemukakan di peringkat awal bab ini. Isu-isu ini yang

telah dikupas selaras dengan penemuan kajian akan dibincangkan dan

dirumuskan dari segi membantu pengkaji mencari jalan penyelesaian melalui

cadangan-cadangan yang dikemukakan pada bab ini. Dalam pada itu,

cadangan kriteria-kriteria dalam perancangan khusus bagi PKB akan

disenaraikan dan dinyatakan justifikasi penentuannya berdasarkan prinsip asas

dalam konteks perancangan bandar. Penentuan kriteria-kriteria ini adalah

merupakan input yang telah disesuai dan dirumuskan khusus membantu PBT,

pemaju dalam terus membangunkan PKB. Cadangan-cadangan kriteria ini

juga dapat membantu ke arah penambahbaikan kriteria melalui penentuan

kriteria semasa yang ditambah nilai dan kriteria baru PKB berteraskan prinsip

perancangan perumahan bandar. Selain mengemukakan cadangan terhadap

kriteria perancangan PKB, bab ini juga akan melihat kepada pencapaian

kepada objektif yang telah ditentukan akan dinilai tahap pencapaiannya sama

143

ada tercapai atau tidak. Objektif yang digariskan pada Bab Satu akan dilihat

satu persatu agar semua objektif dapat dicapai secara keseluruhannya.

Seterusnya, bab ini akan mengemukakan limitasi kajian dan cadangan bagi

kajian lanjutan bagi memperlengkapkan lagi sebahagian perkara yang masih

memerlukan kajian yang lebih terperinci di peringkat yang seterusnya. Akhir

sekali, rumusan keseluruhan kajian akan dikemukakan di akhir bab ini.

5.2 Penemuan Kajian

Kajian mendapati, secara keseluruhannya, PKB bukanlah satu

fenomena yang membawa keburukan kepada keharmonian komuniti dalam

proses pembangunan sesebuah perumahan bandar. Tetapi, ia masih

menampakkan beberapa kelemahan sepertimana juga yang ditimbulkan pada

isu dan permasalahan yang terdapat di Bab Satu. Secara terperincinya,

penemuan kajian yang dilaksanakan berdasarkan pandangan penghuni dan

pemaju akan dijelaskan pada bahagian 5.2.1 dan 5.2.3.

5.2.1 Persepsi Penghuni

Secara kseseluruhannya, soal selidik yang dikemukakan di bahagian A

yang melibatkan profil dan latarbelakang responden menunjukkan hampir

sebahagian penghuni juga antara pemilik kediaman ini berumur dalam

lingkungan 45 tahun dan ke atas. Faktor umur juga meggambarkan

kebanyakan responden ini telahpun berkahwin dan berkeluarga yang

merupakan satu sebab untuk mereka memilih PKB sebagai tempat tinggal

mereka. Saiz dan reka bentuk unit kediaman, perkhidmatan yang ditawarkan

di kawasan dalamannya, keselamatan antara sebab mereka memilih kediaman

berkonsep PKB. Rata-rata penghuni mempunyai kelulusan pendidikan yang

baik juga bidang pekerjaan yang membolehkan mereka mampu memiliki unit

144

kediaman sebegini. Kemampuan memiliki unit kediaman ini diperkukuhkan

dengan maklumat pendapatan responden yang secara majoritinya mempunyai

pendapatan melebihi RM10,000. Status pemilikan menunjukkan 92 peratus

penghuni merupakan pemilik kediaman di dalam kawasan kajian kes dan

kediaman tersebut bukanlah rumah pertama mereka. Selain maklumat yang

diperolehi dari DBKL, kajian mendapati kawasan kajian ini telah didiami

penghuni melebihi satu tahun. Ini dapat memngukuhkan lagi kesahihan

maklumat yang diperolehi dari kedua-dua pihak iaitu penghuni dan pemaju.

Persepsi dan cadangan dari responden ini dapat membentuk kriteria-kriteria

yang diperlukan dalam penambahbaikan perancangan PKB.

Maklum balas yang diterima di bahagian B menunjukkan penghuni

memahami maksud perancangan bandar dan tidak kesemua penghuni

memahami prinsip perancangan yang menjurus kepada amalan perancangan

yang lebih terperinci. Meskipun begitu, mereka masih berkehendakkan prinsip

ini perlu dijadikan amalan semasa yang perlu diambilkira dan diterapkan oleh

pemaju dalam melaksanakan sesebuah pembangunan perumahan khususnya

PKB. Faktor keselamatan merupakan perkara yang dipilih dalam

pembangunan perumahan masa kini. Keutamaan prinsip-prinsip yang

disenaraikan mempunyai kesamaaan dengan ciri-ciri PKB masa kini.

Meskipun begitu ia perlu diperhalusi dengan aktiviti bukan bercirikan fizikal

semata-mata. Kajian membandingkan aspek keperluan dan kehendak merujuk

kepada teori Maslow mendapati penghuni berpuas hati dengan unit kediaman

sekarang telah memenuhi keperluan asasi mereka. Dengan adanya PKB ia

juga menepati kehendak mereka dari aspek keselesaan juga dipenuhi dalam

PKB.

Bahagian C lebih menjurus kepada pandangan mereka berkaitan

pembangunan PKB dari aspek pembangunan sosial secara keseluruhannya

terhadap masyarakat luar. Persoalan yang ditimbulkan di bahagian ini adalah

berkaitan dengan pengasingan sosial dan kemampuan memiliki unit kediaman

145

PKB. Ini merujuk kepada isu yang ditimbulkan pada Bab Satu. Rata-rata

responden bersetuju kediaman jenis ini hanya mampu dimiliki oleh golongan

berpendapatan tinggi disebabkan kos-kos yang terlibat adalah tinggi.

Manakala aspek pengasingan sosial antara golongan kaya dan miskin

dikatakan wujud melalui pengelompokan sesebuah kawasan. Meskipun begitu

ada yang tidak bersetuju, kerana masyarakat kita masih lagi boleh berinteraksi

sesama mereka melalui aktiviti-aktiviti yang dianjurkan oleh PBT dan pihak-

pihak berkepentingan dalam tujuan membentuk perpaduan masyarakat.

Aktiviti tidak formal di luar kawasan juga boleh memberi kesan kepada

hubungan interaksi yang baik di kalangan masyarakat seperti menghadiri

majlis perkahwinan (kenduri-kendara), perayaan (rumah terbuka) dan

sebagainya. Penglibatan penghuni dalam aktiviti kemasyarakatan didapati

lebih memberi tumpuan kepada aktiviti riadah, mengada dan mengadiri

jamuan rumah terbuka. Meskipun begitu, pengkaji berpendapat, penghuni ini

masih lagi menyertai aktiviti kemasyarakat meskipun kekerapannya adalah

rendah.

Kajian mendapati konsep kejiranan akan menjadi lebih kukuh di

sesebuah kawasan PKB kerana kemudahan yang disediakan mampu

mengeratkan hubungan antara jiran. Pembangunan berskala sederhana mampu

memberi ruang kepada penghuni di dalam komuniti tersebut untuk saling

mengenali. Isu dan masalah tempatan mudah diatasi kerana tidak melibatkan

ramai pihak. Pihak pengurusan dikatakan mampu menyelesaikan masalah di

bawah pengurusan mereka tanpa melibatkan pihak luar. merujuk kepada aspek

agihan pendapatan dan pemilikan kediaman PKB, segregasi pendapatan ini

berlaku kerana daya pembeli pengguna yang berlainan menempatkan secara

semulajadi penghuni berpendapatan rendah dan tinggi di kawasan berlainan.

Ini adalah fenomena yang biasa di dalam masyarakat. Aspek perancangan

fizikal menunjukkan penghuni sangat prihatin tehadap pengaruh reka bentuk

rumah, susun atur unit kediaman dalam PKB, penyediaan kemudahan dan

perkhidmatan yang disediakan. Kesemua elemen-elemen yang terkandung

146

dalam perancangan fizikal ini dikatakan mampu mewujudkan ‘sense of

belonging’ dikalangan penghuni. Elemen-elemen ini dapat membantu

pengkaji dalam usaha untuk menambahbaik kriteria-kriteria perancangan

PKB.

Bahagian D secara khususnya lebih kepada pandangan terbuka

penghuni terhadap tahap kepuasan, potensi dan cadangan terbuka penghuni

yang menjurus kepada pembangunan PKB. 91 peratus berpuas hati dengan

tempat kediaman mereka sekarang dan ini membuktikan kawasan yang

didiami memenuhi ciri-ciri kehendak mereka dan sebaliknya. Mereka

berpendapat, tidak menjadi masalah kepada pemaju untuk membangunkan

PKB dengan lebih banyak di masa akan datang. Meskipun begitu, setiap

pembangunan baru haruslah mengambilkira garis panduan sedia ada agar

ianya menepati peruntukan perundangan semasa dan keperluan semua pihak.

Dengan itu, pembangunan ini haruslah dibangunkan secara terkawal dan

komprehensif. Analisis SWOT dilaksanakan berdasarkan pandangan-

pandangan penghuni berkaitan kebaikan dan kelemahan pembangunan PKB

yang difahami dan dirasai mereka. ini membantu pengkaji dalam membentuk

kriteria-kriteria yang lebih baik dan berkesan. Rujuk Bahagian 4.6.3.

5.2.2 Persepsi Pemaju

Seperti pembeli, pemaju yang ditemubual terdiri daripada berbilang

jenis syarikat, sikap dan kemampuan. Kesemua pemaju ini masih

mengharapkan panduan khusus berkaitan aspek perancangan fizikal dalam

PKB yang disediakan oleh PBT-DBKL bagi memudahkan mereka mendapat

gambaran yang jelas berkaitan kriteria-kriteria yang perlu diterapkan dalam

PKB. Ini kerana ia dapat membantu mereka membuat permohonan

pembangunan. Tanpa adanya garis panduan yang menyenaraikan kriteria-

kriteria khusus, pihak pemaju bebas memperkenalkan pelbagai konsep baru.

147

Sikap mengaut keuntungan memberi kesan yang tidak baik di masa akan

datang. Tanggungjawab sosial dalam aspek mengabaikan tanggungjawab

menyediakan kemudahan akan menampakkan kesan dalam jangka masa yang

pendek tetapi di masa akan datang pengkelasan sosial mungkin akan

berleluasa.

Dalam menangani masalah kepada impak pembangunan sosial dalam

hubungan komuniti di dalam PKB dengan masyarakat luar PKB, pemaju dan

PBT-DBKL boleh mengambil inisiatif menyediakan pelbagai kemudahan

yang ditempatkan di luar PKB secara strategik, ruang khas untuk dikongsi

bersama-sama. Kemudahan yang disediakan ini lebih kepada pembangunan

kemudahan berskala besar seperti sekolah, masjid, taman bandar yang juga

tidak dapat dinikmati oleh penghuni PKB membolehkan mereka keluar untuk

bercampur dengan masyarakat luar yang terdiri pelbagai golongan

pendapatan, berbilang kaum yang dapat mengeratkan hubungan interaksi

dengan penuh harmoni. Kemudahan ini sememangnya tidak dapat disediakan

di kawasan berskala kecil bagi PKB kerana melibatkan nilai harta tanah yang

tinggi. Meskipun kemudahan asas yang memenuhi tampungan penduduk

komuniti PKB perlu disediakan. Berdasarkan persepsi pemaju ini, penyediaan

garis panduan khusus berkaitan PKB dapat disediakan oleh PBT-DBKL yang

dapat membantu pemaju mereka bentuk pembangunan dengan lebih

komprehensif di samping membantu PBT-DBKL dalam proses membuat

pertimbangan dan kelulusan permohonan yang dikemukakan pemaju. Kriteria-

kriteria yang dikemukakan pemaju lebih bersandarkan kehendak pembeli

meskipun begitu pembangunan ini perlu berasaskan peruntukan-peruntukan

sedia ada yang ditetapkan oleh PBT-DBKL. Kesimpulan di sini mengatakan

‘tiada permintaan maka tiadalah penawaran.’ Dengan ini, pendekatan pemaju

haruslah berdasarkan kriteria-kriteria yang terbaik dalam memenuhi kehendak

pembeli juga memenuhi prinsip perancangan melalui kriteria-kriteria yang

dibentuk.

148

5.3 Cadangan Penambahbaikan Kriteria Semasa Pembangunan

Perumahan Komuniti Berpagar Berteraskan Prinsip Perancangan

Perumahan Bandar

Setiap penghasilan kriteria adalah mengambilkira prinsip dan falsafah

perancangan bandar khususnya perancangan PKB. Senarai kriteria yang

disenaraikan ini diperincikan dengan komponen yang sesuai, justifikasi

berserta sokongan gambarajah dan illustrasi. Senarai kriteria-kriteria yang

digariskan ini dapat membantu ke arah pencapaian matlamat dan objektif

kajian. Pengkaji membahagikan kriteria-kriteria ini kepada dua kategori utama

selari dengan penyelesaian isu-isu yang ditimbulkan pada Bab Satu iaitu

pembangunan sosial dan perancangan fizikal.


Berdasarkan kajian yang dijalankan, penghuni kediaman berpendapat

aspek pembangunan sosial bagi penghuni kediaman di kawasan PKB merujuk

kepada tumpuan dalam sesebuah pembangunan perumahan bukan sahaja

kepada penyediaan bilangan unit rumah yang mencukupi malah ruang

persekitaran yang mewujudkan suasana kehidupan yang sejahtera di kalangan

komuniti. Terlalu banyak keperluan untuk dipenuhi. Meskipun begitu aspek

ini haruslah diberi tumpuan kerana ia merupakan antara elemen utama yang

mempengaruhi interaksi perhubungan dalam pembangunan sosial. Jadual 5.1

menunjukkan antara kriteria yang perlu diambilkira dan diterapkan dalam

pembangunan PKB. Prinsip dan falsafah perancangan menjadi asas ke arah

pembentukan PKB yang menepati konsep sesebuah kawasan perumahan

mampan.

149

Jadual 5.1 Kriteria Perancangan Aspek Pembangunan Sosial Dalam


Kriteria Komponen Justifikasi

Kemudahan Komuniti di dalam kawasan PKB : Perkongsian sesama jiran/komuniti

Kemudahan di luar kawasan komuniti : perkongsian sesama masyarakat

Dalam kawasan komuniti :-

- Rumah Kelab - Kolam Renang - Taman/kawasan Lapang - Kedai Komuniti - Gelanggang sukan/ permainan

‘indoor’ / ‘outdoor’ (tenis, badminton,squash)

Luar kawasan komuniti :-

- Kemudahan-kemudahan yang disediakan oleh kerajaan (sekolah, klinik, masjid etc.)

- Padang bola - Gerai/restoran - etc.

Kemudahan yang bersesuaian sahaja dibenarkan dalam kawasan komuniti tersebut manakala semua kemudahan kegunaan awam perlu diletakkan di luar kawasan komuniti.

Tidak kesemua kemudahan perlu disediakan dikawasan PKB disebabkan saiz pembangunan yang berskala kecil juga nilai harta tanah yang tinggi.

Penyediaan kemudahan perlu juga merujuk piawaian perancangan yang dikeluarkan oleh PBT dan JPBD kerana ia merujuk kepada jumlah dan tampungan penduduk secara keseluruhannya.

Dengan adanya kemudahan-kemudahan yang boleh digunakan secara bersama, masalah pengelompokan jurang sosial dapat diatasi melalui interaksi yang baik dengan masyarakat luar – penggunaan kemudahan luar kawasan

Perkongsian Bersama : Perletakan Ruang Komuniti di dalam kawasan unit kejiranan PKB

Taman / Kawasan Lapang : - - Taman Permainan/ Kawasan

Lapang = 10% (bagi setiap 1 parcel kejiranan)

- Bagi pembangunan melebihi 1 parcel kejiranan : perlu disediakan kemudahan awam secara berpusat (integrated) dan berada di luar parcel iaitu dapat dikongsi bersama dengan parcel-parcel bersebelahan

- Bertema, menarik dan seimbang

Rekreasi dan Kolam / Tasik .

Justifikasi kriteria yang perlu ditekankan dalam pembangunan sesebuah kawasan PKB adalah aspek yang akan mempengaruhi suasana persekitaran dan tingkat kehidupan - Rekreasi aktif dan rekreasi pasif - Ruang aktiviti sukan - Alam semula jadi

Penyediaan elemen sokongan seperti bangku, turapan yang menerapkan reka bentuk konsep sejahat dan mempunyai tarikan dalam mewujudkan interaksi.

150


Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar (samb..)

Kriteria Komponen Justifikasi

Perkongsian Bersama : Perletakan Ruang Komuniti di tengah-tengah unit kejiranan PKB

Rumah sesebuah

Rumah Berkembar

Rumah Teres

Ruang Sosial : ‘Defensible Space’

Kawasan lapang persendirian

- Setiap penghuni perlu disediakan kawasan lapang dengan keluasan minimum 1.8m x 2.7m

- Ianya perlu direka bentuk – ruang pencahayaan, keselamatan, kesesuaian dengan aktiviti berkeluarga

Memastikan setiap penghuni dapat menggunakan kawasan lapang bagi tujuan kegunaan persendirian dengan kawasan bersebelahan yang lebih esklusif . Ruang kawasan lapang persendirian boleh digunakan untuk menjalankan aktiviti keluarga termasuk bersantai, menanam pokok sebagai hobi, barbekue, jamuan, ruang permainan kanak-kanak.

Bergantung kepada saiz, orientasi, pencahayaan, kemuahan laluan bagi setiap unit, kemudahan penyediaan, ‘privacy’ dan keselamatan

Perancangan dan reka bentuk ruang komuniti dapat memberi kemudahan kawasan sekitarnya. Ruang interaksi di bahagian tengah menjadi pusat pertemuan kepada semua penghuni.. keadaan ini menghidupkan ‘sense of place’ yang juga dapat membentuk imej komuniti tersebut.

151


Pembangunan Perumahan Komuniti Berpagar (samb..)

Kriteria Komponen Justifikasi Memenuhi aktiviti dalaman rumah dan aktiviti di luar rumah : memperkukuhkan institusi keluarga

Memenuhi keperluan keluarga dengan menyediakan ruang interaksi dalam keluarga dan ruang aktiviti harian keluar

Ke arah membentuk komuniti kejiranan PKB yang sejahtera, unit kediaman perlu direka bentuk dengan mengutamakan ruang interaksi dalam kelompok keluarga terlebih dahulu.

Penglibatan masyarakat dalam memperkukuhkan komuniti melalui aktiviti kemasyarakatan.Keterlibatan komuniti dalam aktiviti reruang kejiranan

Jumlah kehadiran ke setiap aktiviti yang dianjurkan sama ada oleh persatuan penduduk atau pihak pengurusan kawasan perumahan

Penyediaan rumah kelab/ pusat komuniti/perpustakaan mini yang strategik

Menggalakkan pelbagai aktiviti bagi mengukuhkan kemuafakatan sesebuah komuniti

Peranan Pembentukan Komuniti -Permuafakatan dan Perpaduan Komuniti

Pusat Khidmat Masyarakat Respon kepada komuniti, meransang ‘group dynamic’dan ruang komuniti berinteraksi


Perancangan fizikal merangkumi enam perkara utama yang

mengambilkira elemen-elemen perancangan seperti guna tanah, perhubungan

dan aksessibiliti, ruang luaran unit kediaman, reka bentuk dan susun atur

kediaman, reka bentuk unit kediaman, keselamatan dan penyediaan

kemudahan. Perkara-perkara ini diperjelaskan dengan kriteria-kriteria yang

diperolehi dari persepsi penghuni di Bab Tiga melalui Bahagian C dan juga

pandangan terbuka pemaju dalam aspek perancangan fizikal khususnya PKB.

152

5.3.2.1 Guna Tanah

Dari aspek perancangan guna tanah PKB, ia tidak jauh berbeza dengan

pembangunan perumahan konvensional dan setiap perancangan gunatanah

harus berasaskan zon perancangan guna tanah yang ditetapkan di dalam PSKL

2020 dan PTKL 2020 sebagai asas rujukan dalam sesebuah pembangunan.

Penjanaan aktiviti di dalam PKB dapat mewujudkan suasana yang lebih

sejahtera dan ianya menjadi satu kelebihan kepada penghuni melalui

penyediaan kemudahan yang serba lengkap. Rujuk Jadual 5.2

Jadual 5.2 Kriteria Perancangan – Guna Tanah Pembangunan


KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Zon Perancangan Guna Tanah Semasa dan Akan Data

Haruslah mengikut keperluan yang ditetapkan di dalam Rancangan Tempatan Kuala Lumpur 2020 - Guna tanah perumahan

Dimajukan mengikut lokasi zon perancangan dalam rancangan tempatan yang disediakan dalam kategori zon pembangunan perumahan.

Gunatanah Bercampur dan Penjanaan Aktiviti Kemasyarakatan - Pembangunan dengan saiz berskala yang sesuai

Pembangunan melebihi satu parcel perlu menyediakan kemudahan komuniti dan kemudahan sokongan secara berpusat (integrated) dan berada di luar kawasan tersebut untuk kegunaan komuniti

Keluasan maksimum yang dibenarkan bagi sesuatu ‘parcel’adalah tidak >20 ekar

Secara purata unit kediaman tidak

Guna Tanah PKB Berdensiti RendahMengikut Jenis Rumah - Sesebuah/ Rumah

Berkembar/ Kluster/ Zero Lot

- Teres- ‘Town House’ - Pembangunan

Bercampur

- 100-160 unit (< 20 ekar)

- 240 unit (< 10 ekar) - 240 unit (< 2-10 ekar) - 240 unit (< 10 ekar)

Penetapan Kepadatan Mengikut Kategori Pembangunan – Harta Tanah (Landed Property)Bilangan rumah hendaklah tidak kurang dari 100 unit dalam satu parcel

Kemudahan Awam (spt.masjid,sekolah,p

adang bola dll.)

Parcel 2 (10-20 ekar)

Parcel 1 (10-20 ekar)

Parcel 3 (10-20 ekar) Parcel 4

(10-20 ekar)

153

5.3.2.2 Perhubungan dan Aksessibiliti

Perhubungan dan aksessibiliti merujuk kepada kemudahsampaian ke

sesuatu tempat yang memberi kemudahan dan keselesaan kepada

penggunanya. Dalam konteks ini, penghuni harus merasakan mereka selamat

menggunakan jalan, laluan yang disediakan oleh pemaju. Sepertimana yang

dikatakan oleh pemaju sebelum ini, aspek perhubungan adalah sangat penting

dalam sesebuah pembangunan. Rujuk Jadual 5.3.

Jadual 5.3 Kriteria Perancangan – Perhubungan dan Aksessibiliti

KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI

Jalan ‘Arterial’, ‘Collector’Saiz jalan adalah 50 kaki maksimum

- 2 laluan kenderaan (2 hala) : 24 kaki

- Jalan-jalan dalam kawasan perumahan hendaklah tidak disambung atau berhubung dengan kawasan bersebelahan dan sekitarnya pada masa permohonan dibuat atau pada masa akan datang

- Tahap kemudahsampaian yang tinggi

Reka bentuk yang mengambilkira rangkaian laluan yang memudahkan pergerakan dan tingkat kemudahsampaian yang baik serta komunikasi yang baik;

Perhubungan dan Sirkulasi (Ruang Akses)

- Kemudahsampaian dalaman kawasan kediaman

- Sistem sirkulasi yang selamat

- Kemudahsampaian dengan kawasan sekitar (Jalan Keluar-Masuk PKB)

- Reka bentuk jalan yang lebih efektif

- Memperbanyakkan laluan pejalan kaki yang mengambilkira keperluan golongan orang kurang upaya juga kanak-kanak

Lorong/laluan pejalan kaki, laluan basikal/ motosikal maksimum

- laluan pejalan kaki (kedua belah) 10 kaki

- laluan basikal (kedua belah) 10 kaki

- Menggalakkan penghuni berjalan dari menggunakan kenderaan di dalam kawasan yang dihuni

- Menyediakan siar kaki dan laluan basikal/ motosikal yang selamat dan selesa.

- Contohnya; melalui laluan jalan kaki yang terancang, tingkat interaksi antara komuniti dapat dipertingkatkan. Setiap ruang aktiviti yang dirancang hendaklah mengambilkira jarak kemampuan penduduk berjalan kaki demi menggalakkan pergerakan yang tinggi.

Rumah

Cul De Sac

Jalan

154

Jadual 5.3 Kriteria Perancangan – Perhubungan dan Aksessibiliti

(samb..)

KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI - Cul-De-Sac Sistem cul-de-ac

dikenalpasti sebagai satu kaedah susun atur yang sesuai dalam konteks mewujudkan interaksi komuniti kejiranan.

Peluang penintegrasi adalah berdasarkan faktor-faktor berikut : - Penggunaan laluan yang sama - Penggunaan ruang yang sama - Penggunaan pandangan yang sama

Ketiga-tiga faktor ini akan mewujudkan (familiarity dan belongings) yang akhirnya akan membawa hubungan yang lebih rapat dikalangan penghuni

Penyediaan tempat letak kenderaan yang mencukupi untuk penghuni juga pelawat

Tempat letak kenderaan.

- Perlu disediakan 10 % untuk pelawat

- Tempat letak kereta berbumbung - Keselamatan - pencahayaan

5.3.2.3 Ruang Luaran Unit Kediaman dan Susun Atur Unit

Kediaman

Justifikasi penentuan kriteria bagi ruang luaran dan susun atur

kediaman ini adalah perlu dalam memainkan fungsi, pembentukan aspek

persekitaran alam bina yang responsif dalam mencapai objektif kepada

mewujudkan suasana persekitaran PKB yang mampan. Aspek fungsi di sini

adalah berhubung dengan elemen dan komponen perancangan yang perlu ada

di dalam sebuah kawasan PKB. Unit kediaman dan lain-lain bentuk fizikal

yang ada dalam pembangunan PKB ini adalah mengambilkira kesan yang

diterima oleh penghuni dalam menikmati suasana kehidupan di dalam

kawasan kediaman yang didiami. Doktrin Perancangan dan Pembangunan

Sejagat harus dipastikan ianya dipatuhi di dalam mewujudkan persekitaran

kehidupan yang responsif dan ‘sense of place’ dalam kehidupan komuniti

sesebuah kawasan PKB. Kriteria utama reka bentuk kediaman PKB dalam

memenuhi keperluan dan kehendak perancangan perlu diterapkan bagi

mewujudkan ciri-ciri terbaik dalam pembangunan perumahan khususnya

PKB. Rujuk Jadual 5.4.

155

Jadual 5.4 Kriteria Perancangan – Ruang Luaran Unit Kediaman

KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Reka bentuk yang menonjolkan identiti dan imej tersendiri

Berasaskan fizikal dapat dilihat dari jarak jauh dan dihiasi dengan pancutan air, lampu, pintu gerbang, tugu kecil/arca atau taman bunga.

Struktur seni bina yang boleh melambangkan identiti bagi sesebuah kawasan seperti pagar, reka bentuk kediaman. Imej pintu masuk dan persekitaran perlu direka bentuk sesuai dan institusi formal.

Reka bentuk yang efisyen yang menyokong aktiviti manusia dengan mewujudkan ruang-ruang yang berkesan sebagai tempat untuk berinteraksi dan memberi keselesaan kepada penghuninya;

Mengenalpasti komponen yang benar-benar dapat memberi daya tarikan dan pusat tumpuan kepada penghuni untuk berkumpul. Contohnya seperti rumah kelab atau pusat keagamaan (surau/masjid), taman rekreasi etc. Elemen ini perlu dipastikan kedudukannya ditengah-tengah, fungsinya sebagai pusat penumpuan dan reka bentuknya yang unik dan menarik yang membayangkan ketelitian perancangan perletakan sesuatu komponen yang boleh diguna secara bersama.

Titik tumpuan yang dijadikan pusat aktiviti seperti penyediaan pusat komuniti/rumah kelab, pusat riadah, kawasan lapang sahaja yang dibenarkan dalam kawasan komuniti tersebut manakala semua kemudahan awam perlu diletakkan diluar kawasan komuniti.

Reka bentuk yang mempunyai nilai dan memberi makna kepada penghuninya iaitu reka bentuk yang sensitif kepada keperluan rohani seperti ke arah mewujudkan bandar yang selamat dan bersih;

Penyediaan unsur lanskap yang menarik untuk mendorong penghuni kawasan kajian untuk meningkatkan perasaan kekitaan, sensitif terhadap alam sekitar dan mengambil tahu perkara yang berlaku disekelilingnya.

Keadaan persekitaran yang menarik dan dijaga dengan rapi akan dapat meningkatkan ‘sense of belonging’.

Reka bentuk persekitaran yang menarik dari aspek seni bina dan alam persekitaran;

Sekiranya elemen ini menarik menjadi ruang pandangan contohnya dari segi reka bentuk tembok/pagar yang menarik, maka ia akan menjadi daya tarikan dan pemerhatian yang lebih serta dapat meningkatkan rasa ‘familiarity’

Keseluruhannya, merupakan ruang pandangan tertutp dengan kawasan luar kawasan perumahan yang dikelilingi tembok / dipagari.

156

Jadual 5.4 Kriteria Perancangan – Reka Bentuk Luaran Unit

Kediaman (samb..)


Bahagian luaran unit kediaman :

Reka bentuk bangunan ‘facade’ yang mempunyai makna dan nilai tertentu yang menggambarkan imej bagi kawasan perumahan tersebut.

‘Facade’mengambilkira elemen-elemen berikut :-

- Bukaan

- Warna

- Bentuk

- Bahan binaan

- Saiz ‘Facade’

Kriteria ini mempengaruhi dan menyokong kepada suasana keindahan yang ingin diwujudkan.

Elemen-elemen pada sesebuah ‘facade’ terbahagi kepada bukaan ‘new urbanism’. Bukaan perlu diambilkira dalam reka bentuk dalam konteks dari segi bentuk, bahan binaan, saiz, warna, iklim dan cuaca serta fungsi/penggunaanya.

Penggunaan warna yang sesuai dengan konteks serta imej yang dirancang adalah perlu bagi memastikan kesinambungan pemandangan visual yang menarik dan terancang.

Bentuk setiap unit kediaman yang dibina perlu peka agar tidak mencacatkan permandangan serta komposisi bangunan sekeliling. Tumpuan lebih semasa pengubahsuaian tambahan dilakukan.

Bahan binaan yang bersesuaian dengan cuaca.hasil yang baik dan berkualiti tinggi.

Kriteria ini sangat berkait rapat dengan skala manusia. Skala bangunan/tembok/pagar yang baik dengan manusia bagi memastikan suasana yang selesa kepada penghuni dapat diwujudkan. Pembangunan unit kediaman komuniti berpagar yang melibatkan saiz yang besar, perancangan dan reka bentuk perlu dibuat dengan baik bersesuaian dengan keadaan agar keselesaan yang maksimum dapat diwujudkan.

157

Senarai kriteria terhadap susun atur PKB iaitu dari segi rupa dan reka

bentuk bangunan dan penggunaan reruang bagi PKB ditunjukkan pada Jadual

5.5 sepertimana berikut :-

Jadual 5.5 Kriteria Perancangan – Ruang Luaran Unit Kediaman ,

Susun Atur Unit Kediaman

KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Reka bentuk yang memudahkan kerja-kerja penjagaan dan penyelenggaraan ruang-ruang kawasan perumahan

Mengawal ketinggian bangunan unit kediaman. - tidak sesat - senang dikenal pasti

Memastikan rumah selesa untuk didiami dimana komponen dalam kegunaan disediakan pada skala relatif.

Reka bentuk yang tidak mempunyai kesamaan (homogenous) iaitu mengintegrasikan pembangunan tradisional dan ciri-ciri pembangunan baru

Kriteria ini boleh disediakan dalam bentuk formal, informal, tertutup, terbuka, selesa, selamat dan bersih.

Suasana keharmonian dapat diwujudkan. Kriteria ini dicadangkan agar pembangunan komuniti berpagar ini tidak terlalu terikut cara dan gaya hidup barat.

Susun atur unit kediaman yang menarik, terkawal berdasarkan konteks persekitaran.

- Saiz unit kediaman berskala manusia.

- Susun atur unit kediaman dan reruang yang jelas dan menepati kehendak komuniti tempatan

- Susun atur yang memberi banyak peluang kepada pengguna dan mempunyai ‘sense of belonging’ kepada keadaan setempat;

Wujudkan suasana ‘sense of belonging’ kepada keadaan setempat

158

Kriteria melalui aspek susun atur ini diperolehi dari sesi temubual

bersama pemaju berkaitan reka bentuk kediaman yang dirumuskan bersama-

sama pemilihan penghuni terhadap unit kediaman yang dipilih. Kriteria ini

juga berasaskan garis panduan semasa. Keseluruhannya, dapat dirumuskan

dalam membantu pengkaji mengenalpasti kriteria-kriteria utama yang perlu

dijadikan asas kepada pembentukan panduan pembangunan perumahan

berkonsepkan PKB sepertimana berikut:-

Jadual 5.6 Kriteria Perancangan - Reka Bentuk Unit KediamanKRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Ketinggian Bangunan Ketinggian

maksimum yang dibenarkan bagi rumah Banglo/ Rumah Berkembar/ Kluster/ Zero Lot/ Teres adalah 4 tingkat dari aras tanah.

Anjakan bangunan Rumah Sesebuah/ Rumah Berkembar/ Kluster/ Zero Lot

Teres/Town House

4

3

2

1

4

3

2

1

Termasuk basement

18.5 m

Anjakan Belakang 10 kaki

Anjakan Depan 20 kaki

10 kaki

10 kaki

Jalan akses (50 kaki)

Anjakan Belakang 10 kaki


10 kaki

Sempadan Bersama




Lorong belakang 15 kaki

159

Jadual 5.7 Kriteria Perancangan - Reka Bentuk Unit Kediaman


Keluarga (Sosial)KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Ciri-cirikesendirian bagi keluarga : asas sosial keluarga

Reka bentuk unit kediaman hendaklah dapat memenuhi keperluan keluarga dengan menyediakan ruang interaksi dalam keluarga dan ruang untuk aktiviti harian keluarga.

Ruang dalaman rumah yang mempunyai aktiviti kekeluargaan

Individu - keperluan untuk bersendiri adalah penting untuk insan memikirkan

kemajuan diri; - manusia juga perlu ruang perkongsian kerana selain bersifat individu,

manusia juga bersifat sosial, iaitu memerlukan interaksi; dan - ruang-ruang ini juga memerlukan penghubung atau laluan bagi

mencapai keperluan-keperluan individu iaitu kecapaian kepada keluarga, komuniti, masyarakat dan peringkat seterusnya.

Keluarga - ruang-rang keluarga hendaklah memberi pertimbangan kepada faktor-

faktor kehidupan kekeluargaan yang baik. Perancangan untuk keperluan ruang-ruang kehidupan keluarga mengikut laluan domain individu dan keluarga.

160

Jadual 5.7 Kriteria Perancangan - Reka Bentuk Unit Kediaman


Keluarga (Sosial) (samb..) KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI

Susun atur ruang dan laluan dalaman bagi memenuhi keperluan keluarga

- kemampuan - keselesaan

Kriteria ini dapat mempertingkatkan imej baik sesebuah rumah yang juga perlu mengambilkira perkara berikut :-

- unit kediaman perlu dipastikan mempunyai tidak kurang dari tiga bilik tidur iaitu sebuah bilik ibu bapa, anak lelaki dan anak perempuan.

- menggalakkan pembentukan (penggunaan) ruang ilmu, ruang ibadat dan ruang kerja. Sekurang-kurangnya sebuah bilik dikhaskan sebagai perpustakaan mini, tempat kerja berkonsepkan SOHO (Small Office Home Office) dengan penggunaan Internet ataupun ‘teleworking’ dan tempat keluarga mendirikan sembahyang berjemaah (pembangunan spiritul)

Penyediaan ruang yang lebih perlu bagi memastikan keselesaan keluarga dalam tujuan mengelakkan berlakunya tekanan

Perancangan reka bentuk unit kediaman perlu mengambil kira ruang, fungsi dan bentuk yang akan menentukan imej semasa dari segi fizikal spatial atau moral

5.3.3.4 Keselamatan

Elemen keselamatan yang sepenuhnya dalam PKB antara elemen yang

membezakan PKB dengan kawasan perumahan konvensional. Dengan itu,

161

perancangan yang lebih komprehensif haruslah diberi penekanan agar ianya

memberi kesan yang baik dalam pembangunan sesebuah komuniti.

Jadual 5.8 Kriteria Perancangan – Keselamatan


Pondok Pengawal

- Saiz pondok pengawal tidak melebihi 6 kaki x 8 kaki atau saiz yang difikirkan sesuai oleh DBKL.

- Binaan pondok pengawal tanpa penghalang (barrier) sahaja dibenarkan untk dibina dan lokasinya tidak menghalang lalu lintas.

- Harus dipastikan perletakannya di bahu jalan sahaja.

- Lokasi dan reka bentuk perlulah mendapat kelulusan DBKL terlebih dahulu.

- Pembinaan pondok pengawal di atas rezab jalan/ kawasan lapang perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada DBKL.

- Tidak dibenar menghalang kenderaan melalui atau memasuki kawasan komuniti. Bagi pembangunan sedia ada permohonan boleh dibuat melalui JPRB, DBKL sahaja.

- Pembinaan pondok pengawal ini mestilah mendapat 85% persetujuan penduduk tetap (pembangunan sedia ada)

Reka bentuk kedudukan pondok/rumah pengawal

Reka bentuk yang menggambarkan imej pembangunan perumahan dengan jaminan keselamatan persekitaran kawasan kediaman

- Pengawasan / Kawalan

- Kedudukan Pondok Pengawal

Penyediaan ruang solat dalam pondok pengawal juga kemudahan tandas

Mengelakkan dari pondok pengawal itu ditinggalkan dan mengelakkan berlakunya kesukaran kepada penghuni/pelawat keluar masuk.

Kedudukan pondok pengawal

66’

66’

50’

Jalan Awam (PBT)

PondokPengawal

M.C.

66’

66’

50’

Jalan Awam (PBT)

PondokPengawal

M.C.

66’

50’

Jalan Awam (PBT)

PondokPengawal

M.C.

66’

50’

Jalan Awam (PBT)

PondokPengawal

M.C.

162

Jadual 5.8 Kriteria Perancangan – Keselamatan (samb..)

KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Pengawasan dan kawalan 24 jam

Pengawal Keselamatan – Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi berkaitan.

Kemudahan keselamatan elektronik

- Card Access System / ‘Boom Gate’- kawalan pintu keluar masuk kejiranan

- Interkom dan Butang Kecemasan – dari unit kediaman disambungkan terus ke rumah pengawal/balai polis yang berhampiran

- CCTV yang dipasang setiap unit kediaman

- Electronic Central Monitoring System – mengesan kawalan kecemasan dan kecurian

Pagar Kawasan/ Sempadan

Tembok/ Pagar PKB

- Tembok maksimum yang dibenarkan adalah dengan ketinggian 9 kaki dengan bukaan 33% yang boleh dilihat dari luar.

- Bukaan tersebut mestilah sama rata disekeliling tembok

- Tembok/pagar perlu dibina disepanjang sempadan agar tidak bersambung dengan kawasan bersebelahan dengan ketinggian yang dibenarkan .

Contoh ;

Zon Penampan

Penyediaan Zon Penampan untuk mengawal kadar bunyi bising

163


Penyediaan kemudahan merupakan antara aspek penting yang

merupakan daya penggerak penghuni dalam melakukan aktiviti-aktiviti yang

disediakan melalui kemudahan tertentu dan menikmati keselesaan.

Penyediaan jenis kemudahan di kawasan PKB menggambarkan imej dan

tingkat kualiti hidup sesebuah komuniti. Rujuk Jadual 5.9.

Jadual 5.9 Kriteria Perancangan – Penyediaan Kemudahan


Imej bagi kemudahan infrastruktur dan utiliti ialah kemas, baik dan selamat dari aspek komponen, lokasi, reka bentuk dan sebagainya

- Penyediaan kemudahan yang mencukupi dan efisien - kualiti kehidupan penghuni PKB

- Beridentiti dan kemas - Selamat dan sihat

- Perparitan - Pembentungan - Pembuangan

Sampah Sarap - Telekomunikasi - Elektrik - Gas- Kolam takungan - Air

Keadaan fizikal dan topografi yang baik dan perletakkannya bebas dari pencemaran.

Keperluan kemudahan hendaklah disediakan secukupnya merujuk kepada garis panduan kawasan kediaman.

Lokasi perletakan laluan kemudahan utiliti perlu sesuai penyelenggaran mudah dibuat tanpa menggangu kepada laluan perkhidmatan yang lain.

Semua kemudahan mestilah mempunyai akses untuk memudahkan penyelenggaraan dilakukan.

Perlu penyediaan zon penampan yang mencukupi dan sempurna.

Reka bentuk yang menggunakan sumber semulajadi dengan efisyen dan imaginatif supaya tiada pembaziran dan pencemaran

- Lanskap semula jadi

- Laluan hijau - Kawasan hijau - Tasik

Mewujudkan keharmonian dan ketenangan persekitaran. Menyediakan lemen lanskap yang berfungsi sebagai teduhan dan bersifat formal

Menanam pokok yang dapat memberikan teduhan di sepanjang laluan pejalan kaki, dan juga tempat menjalankan aktiviti beriadah.

Lanskap dan teduhan yang sempurna dan terjaga dapat meningkatkan lagi suasana ketenangan di dalam sesebuah komuniti.

Keperluan kepada kepelbagaian jenis tanaman supaya dapat menyeimbangkan pemandangan dan ekos-sistem.

Menonjolkan budaya tempatan.

164

Jadual 5.9 Kriteria Perancangan – Kemudahan (samb..) KRITERIA KOMPONEN JUSTIFIKASI Kemudahan ICT dikalangan penghuni dimana pengenalan konsep rumah pintar

- Internet / broadband

Mempertingkatkan ilmu ICT dikalangan penghuni dimana pengenalan konsep rumah pintar yang dilengkapi pelbagai kemudahan elektronik, jaringan jalur lebar (internet) untuk kemudahan penghuni dalam memperkukuhkan suasana eksklusif dan berprestij.

Perjanjian Bersama

- Penghuni dan Pemaju - Pemaju dan PBT

- Pengurusan kemudahan asas

Perlu ada perjanjian di anatara pemaju dengan PBT (Perjanjian Penyerahan) berkenaan kerja-kerja penyelenggaraan dan perjanjian diantara pemaju dengan pembeli (Surat Ikatan Waad Bersalingan) berkenaan persetujuan mereka terhadap konsep penyelenggaraan yang akan dijalankan.

5.4 Rumusan Penentuan Kriteria Perancangan PKB Dalam

mewujudkan Pembangunan Perumahan Mampan

Keseluruhannya, pengkaji melihat komponen yang bersesuaian yang

harus diambilkira bagi mencapai objektif kajian dalam memastikan

perancangan fizikal dan sosial sesebuah komuniti bergerak ke arah

mewujudkan pembangunan perumahan mampan. Oleh itu satu rumusan

umum dibentuk sebagai panduan perancangan sesebuah komuniti kejiranan

bandar khusus PKB. Rumusan ini adalah berteraskan kriteria-kriteria yang

dibentuk berasaskan prinsip perancangan yang mengambilkira Doktrin

Perancangan dan Pembangunan Sejagat (DPPS) yang disokong dengan input

penemuan kajian. Rumusan penentuan kriteria perancangan PKB dalam

konteks memenuhi prinsip perancangan perumahan bandar dapat dirumuskan

seperti berikut :-

i. Dalam melaksanakan pembangunan PKB berasaskan pendekatan

kejiranan, faktor pemilihan tapak adalah penting untuk menjamin satu

165

perancangan yang baik. Lokasi yang dipilih mestilah bersesuai dari

segi perancangan bandar serta hendaklah memberi keselesaan kepada

penghuni yang mendiami kawasan tersebut;

ii. Perancangan reka bentuk, susun atur PKB hendaklah mementingkan

pertimbangan, implikasi sosial seperti perilaku aktiviti dan sikap

penduduk selain faktor ekonomi. Oleh itu penyediaan ruang yang

maksima adalah perlu bagi menggalakkan interaksi dan suasana

keselesaan kepada penduduk;

iii. Kepelbagaian jenis rumah adalah digalakkan;

iv. Perancangan sistem sirkulasi hendaklah diarahkan kepada tiga prinsip

utama iaitu mengikut penggunaan laluan yang sama, pandangan yang

sama dan ruang yang sama. Ia bertujuan untuk mewujudkan

‘familiarity’ dan peluang interaksi yang lebih tinggi;

v. Perancangan lanskap dalam berperanan mewujudkan ‘sense of

belonging’ di samping mewujudkan daya tarikan alam sekitar dan

suasana ketenangan kehidupan sesebuah kawasan PKB;

vi. Kesedaran tentang kepentingan unit kejiranan sebagai unit sosial yang

perlu dipupuk dikalangan penghuni. Ia dapat dilakukan melalui satu

organisasi aktiviti sosial dikalangan komuniti.

Pembentukan kriteria-kriteria ini adalah berasaskan penilaian dan

penemuan kajian yang merumuskan faktor fizikal mempengaruhi perilaku

sosial disamping pengaruh faktor-faktor lain seperti sosioekonomi dan

psikologi penduduk terutamanya. Dalam pada itu konsep ini juga memandu

dalam mengatasi dan menyelesaikan isu-isu yang telah dikemukakan di dalam

Bab Satu.

166

5.5 Pencapaian Objektif

Tiga objektif telah dikemukakan pada awal kajian yang kesemuanya

mengarah kepada pencapaian matlamat utama kajian. Dengan perkataan lain,

pengkaji berjaya menggariskan kriteria-kriteria perancangan dengan

mengambil kira kehendak dan cadangan dari penghuni dan pemaju. Kriteroa-

kriteria semasa yang digunakan PBT juga dijadikan asas dan panduan ke arah

kajian yang lebih terperinci. Berdasarkan kriteria-kriteria perancangan sedia

ada, maka usaha penambahbaikan dicadangkan. Berikut dijelaskan hasil

kajian yang selari dengan objektif yang ditetapkan.

5.5.1 Pencapaian Objektif Pertama

Objektif pertama ini tercapai melalui data primer dan sekunder yang

diperlehi dari jabatan-jabatan yang terlibat secara khusus dan teknikal di

dalam Dewan Bandar Raya Kuala Lumpur (DBKL) iaitu Jabatan Perancang

Bandar, Jabatan Pengangkutan Bandar, Jabatan Penilaian Harta Tanah dan

Jabatan Pelan Induk. Kriteria-kriteria perancangan semasa yang digunakan

oleh DBKL telah dibincangkan sepenuhnya di Bab Tiga.

Hasil kajian mendapati bahawa DBKL masih belum menyediakan

garis panduan terperinci kajian yang terperinci berkenaan pembangunan

PKB. Garis panduan yang sedia ada masih belum diperhalusi dalam konteks

memenuhi prinsip perancangan fizikal dan pembangunan sosial kerana ia

lebih menumpukan aspek pengurusan, perjanjian dan perletakan pondok

kawalan. Rujuk Bahagian 3.4.3. Meskipun begitu, kriteria-kriteria ini

diambilkira oleh pengkaji dengan menambah nilai terhadap kriteria-kriteria

semasa.

167

5.5.2 Pencapaian Objektif Kedua

Objektif kedua ini telah dicapai melalui data primer yang

dikumpul melalui edaran borang soal-selidik kepada 89 orang responden hasil

dari edaran 200 borang soal selidik yang diedarkan di tujuh kawasan

perumahan didalam kawasan pentadbiran DBKL.

Analisis dijalankan sepenuhnya di Bab Tiga. Melalui borang soal-

selidik tersebut antara bahagian yang paling penting adalah maklum balas

tentang iaitu di Bahagian D. Ini memberi peluang kepada responden untuk

mengemukakan pandangan mereka berkaitan PKB berdasarkan pengalaman

yang menetap di kawasan PKB dalam tempoh yang agak lama. Perbezaan

pandangan diperolehi dapat membantu pengkaji membentuk kriteria-kriteria

perancangan PKB yang disenaraikan pada Bab Lima. Pembentukan kriteria

yang ditambah nilai dengan perincian komponen juga justifikasi telah

dikemukakan oleh pengkaji di bab tersebut.

5.5.3 Pencapaian Objektif Ketiga

Objektif ini tercapai melalui sesi temubual yang diadakan bersama

pemaju berhubung kriteria-kriteria perancangan yang diberi tumpuan dalam

pembangunan PKB. Kajian ini dilakukan di Bab Empat. Enam elemen utama

di bincangkan berkaitan kriteria-kriteria berkaitan perancangan yang perlu ada

di dalam pembangunan PKB. Kriteria-kriteria dikenalpasti melalui pemaju

membantu pengkaji menyesuaikan dan memperincikan kriteria-kriteria

tersebut di dalam Bab Lima. Pemaju dapat menjadikan kriteria-kriteria yang

disenaraikan di bab ini sebagai panduan mereka semasa mereka bentuk serta

dapat memudakan proses semasa membuat permohonan perancangan

pembangunan.

168

5.6 Masalah dan Limitasi Kajian

Lokasi kajian kes - Secara keseluruhannya, pengkaji hanya memilih

beberapa kawasan sahaja sekitar Kuala Lumpur untuk menjalankan kajian ini.

Kajian hanya tertumpu kepada kawasan kajian yang dipilih dan tidak

melibatkan kesemua PKB yang terdapat di Lembah Kelang. Manakala dari

aspek kajian, ia lebih memfokuskan kepada penentuan kriteria berdasarkan

elemen pembangunan sosial dan perancangan fizikal tanpa menyentuh secara

terperinci mengenai aspek perundangan.

Skop kajian - Disebabkan skop pembangunan PKB terlalu luas, kajian

tidak menyentuh sepenuhnya aspek perundangan dan perbadanan pengurusan

kerana kajian ini lebih kepada penentuan kriteria-kriteria dalam memenuhi

prinsip asas perancangan. Secara terperincinya, PKB hanya tertumpu pada

‘landed property’ dan kawasan yang dipilih adalah kawasan yang telah

dibangunkan dan didiami melebihi satu tahun.

Maklum balas responden/penghuni – kawalan keselamatan yang ketat

menyukarkan pengkaji untuk menjalankan sesi temuduga bersama penduduk.

Kesibukan penghuni juga menyumbang kepada kekurangan maklum balas

yang diterima. Pandangan yang lebih jelas hanya melalui perbadanan

pengurusan selain maklum balas responden/penghuni melalui edaran borang

soal selidik.

Maklum balas responden/pemaju – hanya beberapa orang pemaju

sahaja dapat ditemuduga setelah beberapa kali temu janji dilakukan.

Kesibukan mereka menghalang pengkaji untuk menemubual kesemua

persoalan dan hanya pandangan-pandangan umum sahaja diperolehi.

Meskipun begitu, pengkaji mengambil peluang bertanyakan kriteria-kriteria

169

pembangunan PKB dalam memenuhi kehendak pembeli dan potensi

pembangunan PKB di masa hadapan.

5.7 Cadangan Kajian Lanjutan

Hasil penemuan kajian yang diperolehi oleh pengkaji setakat ini masih

memerlukan kajian lanjutan untuk menjadikan aspek kajian berkenaan

pembangunan PKB lebih komprehensif dengan menyentuh beberapa aspek

lain. Pengkaji mencadangkan beberapa kajian lanjutan berkaitan PKB

berdasarkan perkara-perkara berikut :-

i. Perkembangan PKB di negeri-negeri lain selain Wilayah Persekutuan

Kuala Lumpur Kajian perlu dilakukan terhadap golongan masyarakat

yang tidak menerima kesan dari golongan ekspatriat yang didapti lebih

kurang, kos hidup dan nilai harta tanah yang lebih rendah dari Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur?

ii. Kesan pindaan Akta Hakmilik Strata yang diwartakan pada April 2007

kepada pemaju, penghuni dan PBT yang berkaitan kepada

perancangan PKB.

5.8 Kesimpulan

Penyediaan cadangan-cadangan kriteria khusus dalam pembangunan

PKB adalah usaha terbaik untuk membantu PBT (DBKL) juga pemaju

menyelesaikan masalah perancangan di peringkat awal dan mengelakkan

kesan negatif di masa akan datang. Oleh itu, penyediaan senarai kriteria-

kriteria ini disenaraikan dalam bentuk yang paling mudah dan dapat dijadikan

170

sebagai bahan rujukan. Prinsip dan falsafah perancangan sejagat dijadikan

teras dalam pembentukan kriteria-kriteria ini. Semua isu dan permasalahan

dapat diselesaikan dengan kriteria-kriteria yang telah dikenalpasti oleh

pengkaji khusus bagi pada pembangunan PKB sahaja. Cadangan-cadangan

kriteria ini juga merupakan alat perancangan ’planning tools’ yang sangat

penting dalam memandu kerja-kerja yang lebih sistematik berkaitan dengan

bidang perancangan. Ia memainkan peranan utama di setiap peringkat

permohonan/rancangan pembangunan dan aktiviti-aktiviti perancangan di

peringkat PBT (DBKL).

Secara keseluruhannya, kajian ini telah membincangkan pembangunan

dan amalan semasa PKB di luar negara juga di Malaysia. Kajian yang lebih

terperinci ditumpukan kepada kawasan khusus iaitu di kawasan Bandar Raya

Kuala Lumpur. Kajian ini tertumpu kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT-

DBKL), penghuni dan pemaju. Tujuh kawasan kajian kes dikenalpasti dalam

membantu pengkaji memperolehi data dan maklumat ke arah pembentukan

kriteria-kriteria. Dalam konteks ini, isu yang ditimbulkan pada awal bab juga

turut dirumuskan dimana isu dibahagikan kepada dua aspek iaitu perancangan

fizikal dan pembangunan sosial. Sehubungan itu, isu-isu ini memandu kepada

pembentukan matlamat dan objektif kajian. Dengan mengambilkira

pandangan dari kedua-dua pihak, penghuni PKB dan pemaju, maka kajian ini

telah berjaya menggariskan kriteria-kriteria perancangan yang lebih lengkap.

Kriteria ini adalah berlandaskan dua aspek utama, iaitu pembangunan sosial

dan perancangan fizikal. Kedua-dua aspek ini penting untuk dikaitkan dan

diberi perhatian demi membentuk satu PKB yang lebih komprehensif serta

menepati konsep pembangunan perumahan bandar mampan. Dengan itu

kajian ini telah berjaya memberi input untuk menambahbaik garis panduan

sedia ada. Kriteria-kriteria yang dicadangkan boleh dijadikan sebagai garis

panduan kepada pemaju dan PBT-DBKL dalam proses mendapatkan

kelulusan pembangunan.

BIBLIOGRAFI

Buku

Blakely, E & Snyders, M 1997, Fortress America, Brooking Institution Press, Washington DC.

Caldeira T, 2000, Crime, Segregation and Citizenship in Sao Paulo, Berkely California, University Press.

Giroir G, 2002, Gated Communities, Clubs In A Club System. The Case Of Beijing (China), University of Orleans (France)

David Walters & Linda Luise, 2005, Design First : Design Based Planning for Communities, Architectural Press

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur, 2001, Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020,Percetakan Nasional Berhad.

Howard E. 1995, Garden Cities of Tomorrow, Eastbourne Attic Books.

Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD), 2003, Garis Panduan dan Piawaian Perancangan : Reka Bentuk Imej Bandar, JPBD dan Kementerian Perumahan Kerajaan Tempatan

Low, Setha M 2003, Behind the gates: Security and Pursuit of Happiness in Fortress America, New York, Routledge.

McKenzie E, 1994, Pritvatopia New Haven, Yale University Press.

Mohd Razali Agus, Ibrahim Yahaya, 2003, Penilaian Dampak Sosial, Kuala Lumpur : Utusan Publications & Distributors

Mohd. Razali Agus dan Fashbir Noor Sidin, 2000, Perbandaran dan Perancangan Persekitaran,Utusan Publications & Distributors Sdn. Bhd.

IbrahimYahaya, 1995, Pembandaran dan Kejiranan, Dewan Bahasa dan Pustaka.

Steven Winter Associates, 1997, Accessible Housing By Design : Universal Design Principles In Practice , Steven Winter Associates, New York : McGraw-Hill

Undang-undang Malaysia, Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 (Akta 267), Percetakan Nasional Berhad.

Undang-undang Malaysia, Akta Kanun Tanah Negara 1965, Percetakan Nasional Berhad.

Undang-undang Malaysia, Akta Hakmilik Strata 1985, Percetakan Nasional Berhad.

Undang-undang Malaysia, Akta Hakmilik Strata (1985) Pindaan 2007 , Percetakan Nasional Berhad.

Wahba M.A., Bridwell L.G, 1976, Maslow reconsidered : A review of research on the need hierarchy theory. Organizational Behavior and Human Performance.

William Michelson, 2004, Man & His Urban Environment : A Sociological Approach With Revisions, Addison-Wesley Publishing Company.

Jurnal dan Majalah

Baron, Lois M, 1998, The Great Gate Debate, Builder (March) pp 92-100.

Buttimer, A.¸1972, Social Space and The Planning of Residential Areas,dlm.Environment and Behavior Journal 12:3 hlm.200-319

Guterson, David,1993, Home, Safe Home, Utne Reader March Vol no 14.

Landman, Karina & M.Schonteich 2002, Urban Fortress Gated Communities as a Reaction to Crime, Africa Security Review, 11(4) pp 71-85.

Seminar Papers

Atkinson, R & Flint, J (2003), “Fortress UK? Gated Communities , The Spatial Revolt of the Elites & Time – Space Trajectories of Segregation”. Laporan ini dibentangkan oleh Housing Studies Associations, 8 September.

Azlinor Sufian, 2005 “A Legal Perspective on Gated Communities in Malaysia” kertas ini dibentangkan semasa 8th International Conference of the Asian Planning School Association, Kuala Lumpur, September 2005.

Grant J, 2005, “Planning Responses to Gated Communities in Canada”, kertas ini dibentangkan semasa Conference on gated communities: Building social division or Safer communities?”, Glasgow September 2005.

Hadi, Abd. Samad, 2003, “Persekitaran Bandar yang Lebih Baik kepada Kesejahteraan Komuniti”, kertas ini dibentangkan semasa Seminar Kebangsaan Perancangan Bandar dan Wilayah ke-21 September 2003.

K.Frantz, 1999, “Gated Communities in USA – American Cities”, kertas ini dibentangkan semasa Conference on Gated Communities as a Global Phenomenon, Hamburg 1999.

Landman, Karina, 2000, “Gated Communities and Urban Sustainability: Taking A Closer Look At The Future”, kertas ini dibentangkan semasa 2nd Southern African Conference on Sustainable Development in the Built Environment, 2000

Stanley D.Brunn, 2004, “Gated Minds & Gated Lives As A World Of Exclusion & Fear”, kertas ini dibentangkan semasa Symposium Of the Privatization of urban space, gated communities – a new trend in global urban development, New Orleans 2004.

Tan, Bernard, 2005, “Practical Issues of Gated Development in Malaysia”, kertas ini dibentangkan semasa 16th National Real Estate Convention, Kuala Lumpur 2005.

Tan, Bernard, 2003, “Gated Communities – The Concept & Vision”, kertas ini dibentangkan semasa Seminar on Gated Communities , Kuala Lumpur, 2003.

Laman Web

China Lockdown –Gated communities & stratification in people’s Republic, Area Magazines issue 78: http/www.area-arch.it

Gating America, J.Blakely & Mary Snyders, 1997, http://www.asu.edu/caed/proceedings 97/blakely.html

Gated Communities – legal issues : http://www.hba.org.my/news

Gated Communities living on the rise around the world: http://www.hba.org.my/news

Gated Communities more popular & not just for the rich, http://www.usatoday.com

Partitioning Urban Space: Exclusivity or social integration?, http://www.ac.uk/lrtg

Quality if life in Housing Areas : http://www.arbeer.demon.co.uk.

http://www.en.wikipedia.org/category

http://www.cpted.com/

http://www.cf.ac.uk/uwcc/cplan/chris/stfcjw.html

http://www.dynamiccity: org/news

http://.geo.uni.mainz.de/glasze/netz_gc_e.html

http://hba.org.my/laws/CourtCases/emko_properties.htm

http://rehda.com/index/php?

http://www.neighbourhoodcentre.org.uk

http://www.mg.co.za/articlesPage.aspx

http://www.nst.com.my/Property

http://www.tantan.com

LAMPIRAN A

TABURAN KAWASAN KAJIAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN KOMUNITI BERPAGAR SEKITAR BANDAR RAYA KUALA

LUMPUR

Sumber : Jabatan Pelan Induk, DBKL, 2007

LAMPIRAN b

1. Sri Bukit Persekutuan

KES KAJIAN 1 SRI BUKIT PERSEKUTUAN

Strategi Pembangunan Perumahan PSKL 2020

Intensifikasi pembangunan perumahan bagi zon ini ditumpukan kepada penyediaan kawasan pembangunan kediaman berkualiti tinggi disebabkan oleh nilai harta tanah yang tinggi. Kawasan perumahan di Pusat Bandar Raya akan dijanakan ke arah penyediaan kediaman kos sederhana dan tinggi. Pembangunan kepadatan tinggi dan bangunan tinggi tidak akan digalakkan di Bukit Persekutuan, Taman Duta dan Bukit Tunku untuk memelihara kawasan kediaman sedia ada yang berkepadatan rendah dan berkualiti tinggi.

Pelan Garis Panduan Sedia Ada &Penilaian Perancangan Semasa yang dirujuk

a. Lot-lot yang diluluskan untuk tujuan rumah sesebuah hendaklah dikekalkan untuk tujuan asal. Pembangunan jenis pangsapuri tidak akan dipertimbangkan.

b. Permohonan bagi pecahan lot kecil untuk tujuan rumah banglo akan dipertimbangkan dengan syarat:

- Keluasan lot asalnya 1 ekar atau lebih - Keluasan lot kecil dihadkan tidak kurang

15,000 kaki persegi bagi tapak yang rata dan tidak kurang 20,000 kaki persegi bagi tapak yang bercerun

c. Ketinggian rumah sesebuah hendaklah tidak melebihi 3 tingkat dilihat dari paras jalan pintu masuk utama;

d. Bangunan kediaman yang dicadangkan perlu di rekabentuk mengikut topografi sedia ada bertujuan untuk mengelakkan pemotongan bukit yang keterlaluan;

e. Kerja-kerja penambakan, pemotongan dan pembinaan tembok penahan hendaklah pada tahap yang minima untuk mengurangkan perubahan topografi sedia ada dan mengekalkan kehijauan kawasan persekitaran. Konsep fit-to-terrain dalam reka bentuk susun atur hendaklah diaplikasikan dalam perancangan pembangunan di kawasan berbukit;

f. Pengekalan terhadap cerun semulajadi digalakkan. Walau bagaimanapun, sekiranya pembinaan tembok penahan diperlukan, hanya tembok penahan berbentuk low retaining wall sahaja boleh dibenarkan;

g. Tapak yang berada dilereng bukit dengan kecerunan 35 darjah dan lebih tidak akan dibenarkan untuk dibangunkan;

h. Kajian geoteknikal diperlukan untuk semua pembangunan yang dijalankan di kawasan lereng bukit;

i. Mengawal pembinaan pagar sempadan rumah kediaman bagi memastikan pagar tersebut tidak menghalang pandangan dan memaparkan kehijauan kawasan persekitaran;

j. Menetapkan bagi setiap lot pembangunan mempunyai kawasan plinth tidak melebihi 40 peratus[r1] dan selebihnya diutamakan untuk kegunaan kawasan hijau;

k. Memastikan pemaju mengadakan pembangunan dengan reka bentuk berteraskan konsep persekitaran hijau (environmental green).

Kes Kajian 1

KES KAJIAN 1 SRI BUKIT PERSEKUTUAN (samb...)

Lokasi

Tahun 2 Ogos 1996

Jumlah Unit Kediaman

Rumah Sesebuah, Rumah Berkembar dengan bilangan keseluruhan sebanyak 148 unit

Keluasan Tapak

18.4 ekar

Densiti Semasa Berkepadatan rendah

Rumah Sesebuah, Rumah Berkembar

Jenis A Jenis B Jenis C Jenis D

Jenis Perumahan, Reka Bentuk Dan Susun Atur Kediaman

Pelan Susun Atur

Kemudahan Yang Disediakan

Rumah Kelab, Tempat Letak Kereta Berbumbung Untuk Pelawat, Jogging Track, Kolam Renang, SPA, Gazebo, Pavilion, Kafe, ’Wading Pool’, Dewan Serbaguna, Gimnasium, Kedai Dobi Layan Diri, Pejabat Pengurusan, Pengawalan Keselamatan 24 jam, Pondok Pengawal.

Sumber : http://www.tantan.com

Kes Kajian 1

Kes Kajian 1 Pintu Masuk Pembangunan

Pintu Masuk Parcel B

2. Desa Park City Manjalara

KES KAJIAN 2 DESA PARKCITY MANJALARA Strategi Pembangunan Perumahan PSKL 2020

Pembangunan perumahan juga ditumpukan kepada penyediaan perumahan kepadatan sederhana, rumah kos sederhana dan tinggi

Lokasi

Status Pembangunan dan Pemilikan

• Parcel Nadia• Parcel Adiva• Parcel AdoraStatus : Telah disiapkan dan diserahmilik kepada pemilik/penghuni

Tahun • Parcel Nadia - 2002 • Parcel Adiva - 2000 • Parcel Adora -2002

Jumlah Unit Kediaman

Jumlah keseluruhan adalah sebanyak 663 unit. • Parcel Nadia - 160 unit • Parcel Adiva - 411 unit • Parcel Adora - 92 unit

Keluasan Tapak

Jumlah keluasan kawasan perumahan berpagar 33.9 ekar. • Parcel Adiva - 11.2 ekar• Parcel Nadia - 17 ekar• Parcel Adora - 5.7 ekar

Kes Kajian 2

Nadia Adiva

Adora

KES KAJIAN 2 DESA PARKCITY MANJALARA (samb...) Densiti Semasa • Parcel Adiva - 14 unit/ekar

• Parcel Nadia - 24 unit/ekar • Parcel Adora - 16 unit/ekar

• Parcel Adiva

• Parcel Nadia

• Parcel Adora


Kemudahan yang disediakan

Linear park, pocket park, taman kanak-kanak, laluan pejalan kaki, rumah kelab (dikongsi kesemua parcel), kolam renang, lanskap, ’Centralized Monitoring System’ (CMS), pondok pengawal.

Sumber : Perdana Park City Sdn. Bhd.(2007)

3. Setia Duta One, Sri Hartamas

KES KAJIAN 3 SETIA DUTA ONE, SRI HARTAMAS

Strategi pembangunan perumahan PSKL 2020

Kawasan ini dikhaskan sebagai sebuah Zon Antarabangsa dan pelbagai langkah akan diperkenalkan untuk mengekalkan dan meningkatkan ciri-ciri antarabangsa sedia ada, yang menawarkan satu persekitaran hidup dan kerja yang berkualiti tinggi, setanding dengan bandar raya lain bertaraf dunia.

Lokasi

Tahun November 2003

Jumlah Unit Perumahan Jumlah unit kediaman adalah sebanyak 138 unit. Terdiri daripada :- • Rumah Teres 3 Tingkat– 78 unit • Rumah Teres 1 Tingkat– 12 unit • Rumah Cluster 3 Tingkat– 48 unit

Keluasan Tapak 13.05 ekar (52,825 meter persegi)


Jenis perumahan terdiri dari rumah teres 3 tingkat (26x80) , rumah teres 1 tingkat (26x80) dan rumah cluster 3 tingkat (40x60)


``


• Rumah kelab 1 tingkat dengan surau , kolam renang, surau, rumah pengawal, linear park, kawasan hijau, central, park, rezab jalan


Kes Kajian 3

Jalan Keluar Masuk

Rumah Kelab & Central Park

Linear Park

4. Duta Nusantara, Sri Hartamas

KES KAJIAN 4 DUTA NUSANTARA Strategi pembangunan perumahan PSKL 2020

Kawasan ini dikhaskan sebagai sebuah Zon Antarabangsa dan pelbagai langkah akan diperkenalkan untuk mengekalkan dan meningkatkan ciri-ciri antarabangsa sedia ada, yang menawarkan satu persekitaran hidup dan kerja yang berkualiti tinggi, setanding dengan bandar raya lain bertaraf dunia.

Lokasi

Tahun 30.5.2002

Jumlah Unit Perumahan 178 unit

Keluasan Tapak 34.51 ekar


Rumah Sesebuah Rumah Berkembar Jenis Perumahan , Reka Bentuk Dan Susun Atur Kediaman

Kemudahan Yang Disediakan Lanskap , laluan pejalan kaki, jogging, basikal .

Taman linear disedikan bagi kemudahan riadah dan rekreasi.

Rumah kelab dikelilingi kawasan lapang, elemen lanskap lembut, taman komuniti, laluan pejalan kaki, lanskap sepanjang jalan.Dilengkapi dengan kolam renang, gimnasium, gelanggang tenis dan bilik bacaan.

Kawalan keselamatan 24 jam dan rumah pintar. Kemudahan ini merangkumi komponen fiber optik, pengesan infrared, isyarat pengesan, kamera CCTV dan 24 jam kawalan keselamatan

Setiap unit kediaman dilengkapi; - Home Automation System yang membolehkan kawalan terhadap

pencahayaan dan peralatan - Home Alarm System - Community Intercom System yang menghubung bilik kawalan

berpusat, penghuni , dan pejabat pengurusan Kemudahan jalur lebar (Broadband Internet )

Sumber : SP Setia Berhad Group, 2007.

Kes Kajian 4

Rumah kelab,

K

Pintu Keluar M k

1044

1043

1042

12894258

4259

4260

4261

4262

4263

4264

4289

42864285

42834283

4280

42824282

64826481

42854284

4284

4278

4279

42766939

6938

69366937

42734273

427742

44274

4268

42714270

4267

4266

42694269

4290

988

1820

819984

585

71

46

47

48

49 56

55

54

536483

5629

6073

0 5425 3983

17

13

16

12

15

226

225

8

6

9

21

2

10

3

88

5427

3426

1265

68

971

976

989975

987986

4288

4287

4265

1041

1288

6

9498

Jalan Ampang Hilir 2Jalan Ampang Hilir 2Jalan Ampang Hilir 2

Jalan Ampang Hilir 2Jalan Ampang Hilir 2

Jalan Ampang Hilir 2Jalan Ampang Hilir 2Jalan Ampang Hilir 2

Jalan Ampang Hilir 2

Persiaran RitchePersiaran RitchePersiaran Ritche

Persiaran RitchePersiaran Ritche

Persiaran RitchePersiaran RitchePersiaran Ritche

Persiaran Ritche

dong

ong

ong

dong

ong

dong

ong

ongong

Jala

nB

erem

bang

Jala

nB

erem

bang

Jala

nB

erem

bang

Jala

nB

erem

bang

Jala

nB

erem

bang

Jala

nB

ere m

bang

Jala

nB

ere m

bang

Jala

nB

ere m

bang

Jala

nB

erem

bang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nM

engk

uang

Jala

nR

uJa

lan

Ru

Jala

nR

uJa

lan

Ru

Jala

nR

uJa

lan

Ru

Jala

nR

uJa

lan

Ru

Jala

nR

u

LuasLuasLuasLuasLuasLuasLuasLuasLuasUnit Unit Unit Unit Unit Unit Unit Unit Unit KelulusanKelulusanKelulusanKelulusanKelulusanKelulusanKelulusanKelulusanKelulusanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanBlok BangunanTingkatTingkatTingkatTingkatTingkatTingkatTingkatTingkatTingkat

: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: 9.98 ek: : : : : : : : : : 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 09/14/1995: 13: 13: 13: 13: 13: 13: 13: 13: 13: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.: 3 Tkt.

5. Ampang 971

KES KAJIAN 5 AMPANG 971 Strategi pembangunan perumahan PSKL 2020

Berdasarkan PSKL 2020, zon ini merupakan zon antarabangsa dimana ciri-ciri antarabangsa sedia ada di kawasan kepadatan rendah dan berkualiti tinggi di sekitar Jalan Ampang / Jalan U-Thant akan dipertingkatkan.

Lokasi dan Penilaian Perancangan Semasa

Rujuk lampiran : Garis Panduan Pembangunan Jalan Ampang

. Tahun Kelulusan pembangunan diperolehi pada tahun 1985 dan dilancarkan

pada tahun 1997. Pembangunan perumahan ini dibangunkan mengikut fasa dan dijangka siap sepenuhnya pada tahun 2009.

Jumlah Unit Kediaman 13 unit town houses


Densiti Semasa Kawasan kejiranan berkepadatan rendah


Pembangunan perumahan ini terdiri daripada rumah-rumah bandar mewah yang terdiri dari jenis rumah Town Houses – 3 tingkat, seakan-akan sebuah pusat peranginan bandar bertaman

Pondok kawalan dan pintu keluar-masuk

Susun aturnya yang berkelompok melalui pengasingan penghuni kepada empat kumpulan (kluster) agar setiap komuniti dapat menikmati suasana tersendiri.


Sebuah rumah kelab pusat yang mengandungi kolam renang, gelanggang skuasy, bilik aerobik dan gimnasium. Sebuah kafe dan pasar mini bagi memudahkan kehidupan di sini.

Sumber : Island and Peninsular Berhad, JPRB, DBKL , 2006.

Kes Kajian 5

6. Kenny Vale

KES KAJIAN 6 KENNY VALE Strategi pembangunan perumahan PSKL 2020

Intensifikasi pembangunan perumahan bagi zon ini ditumpukan kepada penyediaan kawasan pembangunan kediaman berkualiti tinggi disebabkan oleh nilai harta tanah yang tinggi. Kawasan perumahan di Pusat Bandar Raya akan dijanakan ke arah penyediaan kediaman kos sederhana dan tinggi. Pembangunan kepadatan tinggi dan bangunan tinggi tidak akan digalakkan di Bukit Persekutuan, Taman Duta dan Bukit Tunku untuk memelihara kawasan kediaman sedia ada yang berkepadatan rendah dan berkualiti tinggi.

Lokasi

Tahun 19.8.2002

Jumlah Unit Kediaman 9 unit rumah sesebuah

Keluasan Tapak 4.44 ekar (23,823 kaki persegi)



9 unit rumah sesebuah

Kemudahan Yang Disediakan

Kolam renang, pondok pengawal, kolam renang persendirian.

Sumber : http://www.tantan.com

Kes Kajian 6

Pintu Keluar Masuk

7. Bukit Tiara

KES KAJIAN 7 BUKIT TIARA Strategi pembangunan perumahan PSKL 2020

Kes Kajian ini terletak di dalam zon Bandar Tun Razak-Sungai Besi. Zon ini mempunyai asas kediaman yang matang. Unit kejiranan adalah digalakkan di kawasan ini.

Lokasi

Tahun 9.5.1995

Jumlah Unit Kediaman 38 unit


Densiti Semasa Berkepadatan Rendah

Rumah Sesebuah dan Rumah Berkembar



Tembok berpagar, pagar.

Sumber : Tricorp Sdn.Bhd., 2007.

Kes Kajian 7

Kes Kajian 7

Lokasi Kajian

LAMPIRAN c

1

BORANG SOAL SELIDIK / QUESTIONAIRE

KAJIAN PEMBANGUNAN KOMUNITI BERPAGAR DALAM MEMENUHI

PRINSIP DAN FALSAFAH PERANCANGAN PERUMAHAN BANDAR /

7

-

-

-

kriteria perancangan dalam pembangunan perumahan komuniti

Documents