jabatan perancangan bandar dan desa semenanjung malaysia

JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA SEMENANJUNG MALAYSIAKEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN

GARIS PANDUAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY AND

GUARDED NEIGHBOURHOOD’ (Komuniti Berpagar dan

Kejiranan Berpengawal)

MESYUARAT JAWATANKUASA PERUNDINGAN PIHAK BERKUASA TEMPATAN 2011

7 Mac 2011

TUJUAN TUJUAN PEMBENTANGANPEMBENTANGAN


2

Memaklumkan kepada mesyuarat mengenai garis panduan ini yang memberi kesan kepada Kerajaan Negeri dan PBT;

Meningkatkan kefahaman dan maklum balas kepada kerajaan Negeri dan PBT terhadap garis panduan yang dilaksanakan oleh JPBD.

RANGKA RANGKA PEMBENTANGANPEMBENTANGAN


3

1. TUJUAN GP2. LATAR BELAKANG3. DEFINISI4. GP GATED COMMUNITY

Garis Panduan Umum Garis Panduan Khusus

5. GP GUARDED NEIGHBOURHOOD6. ASPEK TAMBAHAN

Jemaah Menteri MNKT

TUJUAN GPTUJUAN GP

Garis panduan ini disediakan bagi memandu PBN, PBT dan pemaju di dalam merancang, mengawal dan memantau pembangunan skim perumahan berkonsepkan:

i.`GATED COMMUNITY’ (GC) ii.`GUARDED NEIGHBOURHOOD’ (GN).


4

LATARBELAKANGLATARBELAKANGTawaran tahap keselamatan yang lebih baik oleh pemaju telah menarik penduduk untuk memilih skim kediaman yang menawarkan sistem kawalan keselamatan secara berpagar dan berpengawal.

Selain daripada skim kediaman berbilang tingkat, pembangunan kediaman bertanah yang memperkenalkan konsep `gated and guarded community’ turut ditawarkan.

JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA SEMENANJUNG MALAYSIA

KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN

Samb…

LATARBELAKANGLATARBELAKANGKeadaan ini telah membawa kepada pindaan Akta Hakmilik Strata 1985 pada tahun 2007 yang membenarkan skim kediaman `landed’ dibuat pecahan kepada `land parcel’ dengan pegangan hakmilik strata.


Samb…

Pegangan hakmilik strata membolehkan skim ini diurus oleh pemilik, dilengkapi dengan kemudahan harta bersama serta pagar mengelilingi keseluruhan lot utama.

Skim `landed strata’ ini dikenali sebagai `Gated Community Scheme’ (GACOS).

LATARBELAKANGLATARBELAKANG


Bil. Negeri

Bilangan SkimGuarded Neighbourhood

Jumlah Dengan Kelulusan

PBT

Tanpa Kelulusan

PBT

1. Johor 100 8 108

2. Kedah 27 0 27

3. Kelantan 0 0 0

4. Melaka 3 0 3

5. Negeri Sembilan 3 0 3

6. Pahang 1 5 6

7. Perak 25 0 25

8. Perlis 0 0 0

9. Pulau Pinang 6 0 6

10. Selangor 179 228 407

11. Terengganu 0 0 0

12.Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur

41 10 51

JUMLAH 385 251 636

MAKLUMAT SKIM GUARDED NEIGHBOURHOOD (KEDIAMAN BERPENGAWAL) DI SEMENANJUNG MALAYSIA

Sumber: JPBD Negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan (Februari 2011)



Samb…

Selain GACOS, skim `guarded neighbourhood’ juga terbentuk di kawasan kediaman sedia ada dan baru.

Kewujudan skim ini secara `ad-hoc’ telah menimbulkan pelbagai masalah kepada komuniti setempat dan penduduk sekitar.

Pembinaan pondok pengawal, pemasangan halangan (boom gate) dan pembinaan `perimeter fencing’ adalah antara permasalahan yang wujud.



Memandangkan pertumbuhan skim `gated community’ dan `guarded neighbourhood’ terus berleluasa, maka penggubalan satu garis panduan adalah perlu bagi memandu PBT mengawal dan memantau pembangunan skim tersebut.

Sebelum ini, GP tentang `gated community’ disediakan secara berasingan oleh:

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (2006 / 2010)

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (2007) JPBD Johor (2007) Majlis Bandaraya Johor Bahru (2007).

DEFINISIDEFINISI


Kumpulan penduduk yang tinggal di kawasan berpagar dan berpengawal sama ada di kawasan kediaman berbilang tingkat atau di kawasan kediaman bertanah.

`GATED COMMUNITY’ (GC)`GATED COMMUNITY’ (GC)

Walau bagaimanapun, tafsiran `gated community’ lebih tertumpu kepada kumpulan penduduk yang tinggal di kawasan kediaman bertanah berhakmilik strata (yang dibangunkan mengikut peruntukan seksyen 6(1A) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)).

10

DEFINISIDEFINISI


Kawasan kediaman terkawal secara keseluruhan atau sebahagian yang pemilikan tanahnya adalah hakmilik individu.

GN tidak tertakluk kepada peruntukan mana-mana undang-undang. Ia hanya wujud secara ad hoc berdasarkan persetujuan penghuni di sesebuah kawasan kejiranan.

GN menyediakan perkhidmatan keselamatan sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal.

Amalan semasa GN : terbahagi kepada GN Tidak Berpagar (guarded only) dan GN Berpagar (guarded dan gated).

`GUARDED NEIGHBOURHOOD’ `GUARDED NEIGHBOURHOOD’ (GN)(GN)

11

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN Skim `Gated Skim `Gated

Community’ (GC)Community’ (GC) Garis panduan UmumGaris panduan Umum Garis Panduan KhususGaris Panduan Khusus


12

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN PERANCANGANPERANCANGAN

GARIS PANDUAN UMUMGARIS PANDUAN UMUM

GC hanya dibenarkan di lokasi tertentu dan terhad di kawasan bandar.

Luas minimum skim GC ialah 1.0 hektar, manakala luas maksimum setiap skim adalah 10.0 hektar.

Kemudahan harta bersama, termasuk jalan dalam skim GC adalah milik komuniti. Ia perlu diselenggara sendiri oleh penduduk melalui perbadanan pengurusan (MC) yang dilantik.

`Gated Community’ `Gated Community’ (GC)(GC)


13

GARIS PANDUAN UMUMGARIS PANDUAN UMUM

Pembinaan tembok / pagar yang mengasingkan sepenuhnya di antara penduduk GC dan bukan GC adalah tidak dibenarkan.

Kajian Penilaian Impak Sosial (SIA) perlu disediakan sebelum pemajuan GC diberi pertimbangan oleh PBT.



14

GARIS PANDUAN KHUSUSGARIS PANDUAN KHUSUS

Meliputi 14 aspek seperti berikut:Saiz keluasan pembangunanPerancangan tapakLokasi pembangunanSistem dan hierarki jalanrayaRekabentuk perumahan dan anjakan bangunanPembinaan pagar/tembokLaluan keluar-masukPembinaan pondok pengawalLandskap dan penanaman pokokKetinggian bangunanPenyediaan tempat letak kereta/motosikalLaluan khas utilitiPerletakan kemudahan awamNama taman / kejiranan



15

GARIS PANDUAN KHUSUS PIAWAIAN

• Jika skim pembangunan keseluruhan melibatkan kawasan yang besar (> 10 hektar), ia perlu dipecahkan kepada skim kecil.

• Keluasan setiap skim adalah 1.0 hektar – 10 hektar atau 200-500 unit kediaman setiap skim.

1. SAIZ KELUASAN PEMBANGUNAN

GARIS PANDUAN KHUSUSGARIS PANDUAN KHUSUS`Gated Community’ `Gated Community’

(GC)(GC)

Skim 11 hektar – 10

hektar


hektar


hektar


hektar

Perletakan kemudahan awam dan

ameniti


10 Ha10 Ha

10 Ha10 Ha

40 Ha.

16


(GC)(GC)2. PERANCANGAN TAPAK

GARIS PANDUAN KHUSUS

• Mematuhi dasar dan garis panduan perumahan seperti yang ditetapkan di dalam RT.

• Rekabentuk susunatur dan persekitaran perumahan perlu membentuk ruang-ruang yang boleh menggalakkan interaksi (Contoh: penyediaan kawasan rekreasi).

• GC tidak dibenarkan di kawasan berhampiran sungai atau saliran semulajadi.


17


(GC)(GC)3. LOKASI PEMBANGUNAN


• GC hanya boleh dibenarkan di kawasan bandar, khususnya di kawasan yang kurang selamat (mempunyai kadar jenayah yang tinggi berdasarkan rekod PDRM).

• Mempunyai jaringan jalanraya dan sistem perhubungan yang baik.

• Tidak digalakkan di kawasan perkampungan bagi mengelakkan impak negatif dan kesan pengasingan sosial yang ketara.


18


(GC)(GC)


• Menyediakan laluan terus di antara skim.

• Menyediakan 2 laluan keluar- masuk (jalan masuk utama / laluan kecemasan).

• Hierarki jalan perlu mengikut piawaian semasa PBT.

4. SISTEM DAN HIERARKI JALANRAYA


19


• Hanya pembangunan perumahan (Contoh: banglo, semi-D, teres dan kluster) dibenarkan.

• Rekabentuk rumah dan susunatur perlu menekankan aspek keselamatan dan mempunyai identiti senibina yang menarik.

• Anjakan bangunan bagi setiap jenis rumah perlu mematuhi UBBL (1984) dan piawaian JPBD / PBT.

5. REKABENTUK PERUMAHAN DAN ANJAKAN BANGUNAN


(GC)(GC)

Anjakan Hadapan6.1m

Anjakan Belakang 3 m

Jalan (Access) 12.2 m

Anjakan Tepi3 m


20


• Pagar (Perimeter fencing) boleh dibina di sekeliling kawasan GC sebagai sempadan dengan kawasan bersebelahan.

• Hanya dibenarkan di kawasan yang tidak melibatkan jalan raya terus (through road).

• Pagar persendirian kekal (double gated) tidak dibenarkan.

• Ketinggian maksimum: 2.75 meter (9 kaki) (selaras dengan seksyen 98, UBBL, 1984).

• 50% dapat dilihat dari luar (tidak mengganggu `permeability’).

6. PEMBINAAN PAGAR/TEMBOK


(GC)(GC)


21


• Mempunyai ciri keselamatan yang tinggi (CCTV, road hump).

• ‘Boom gate’ di atas jalan awam tidak dibenarkan (selaras dengan Sek. 80, Akta Pengangkutan Jalan 1987 / Subseksyen 46(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974).

Menyediakan 2 laluan keluar-masuk.

•Pintu utama sebagai laluan keluar masuk utama.

•Pintu kedua sebagai laluan keluar masuk yang akan dibuka waktu kecemasan.

7. LALUAN KELUAR-MASUK



(GC)(GC)

22


• Pondok pengawal dibenarkan dibina di dalam kawasan skim GC.

• Lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas iaitu sama ada diletakkan di bahagian bahu jalan atau di kawasan yang bersesuaian.

• Lokasi dan rekabentuk hendaklah ditunjukkan dalam pelan susun atur.

• Saiz pondok yang dibenarkan : 1.8 meter x 2.4 meter atau saiz yang ditentukan oleh PBT.

8. PEMBINAAN PONDOK PENGAWAL



(GC)(GC)

23

9. LANDSKAP DAN PENANAMAN POKOK

GARIS PANDUAN KHUSUS• Mestilah tidak

mengganggu ‘permeability’ yang menghalang pandangan.

• Ketinggian pokok renek tidak melebihi ketinggian pagar.



(GC)(GC)

24

10. KETINGGIAN BANGUNAN

GARIS PANDUAN KHUSUS• Ketinggian maksimum bagi banglo/semi-

D/kluster/teres adalah 4 tingkat daripada basement (18.5 meter ) (selaras dengan seksyen 254 dan seksyen 256, UBBL, 1984).



(GC)(GC)

25

11. PENYEDIAAN TEMPAT LETAK KERETA / MOTOSIKAL


• TLK (accessory parcel) perlu ditandakan dalam pelan semasa pemajuan.

• Pembelian dan pemilikan unit rumah (land parcel) mestilah termasuk TLK.

• Rumah banglo/semi-D/ kluster: 1 rumah: 3 TLK + 10% utk pelawat.

• Rumah teres: 1 rumah: 2 TLK + 10% utk pelawat.



(GC)(GC)

26

12. LALUAN KHAS UTILITI


• Laluan khas utiliti (elektrik, telefon, bekalan air, gas dan sistem pembetungan) secara berkongsi digalakkan disediakan.

• Rizab minimum laluan khas utiliti : 2.5 meter (8.2 kaki).



(GC)(GC)

27

13. PERLETAKAN KEMUDAHAN AWAM


• Kemudahan berhierarki rendah (seperti taman permainan kanak-kanak, kolam renang, gelanggang tenis dll) digalakkan disediakan di setiap skim GC.

• Pemajuan GC melebihi satu skim perlu menyediakan kemudahan secara integrasi di tapak yang sesuai.



(GC)(GC)

28

PIAWAIAN

• Kawasan rekreasi berfungsi perlu disediakan di dalam setiap skim.

(Peruntukan ini tidak diambilkira sebagai Rizab 10% Tanah Lapang Awam).

Functional open space, seperti Taman Permainan Kanak-kanak

Parcel 1

Parcel 2

Parcel 3 Parcel 4

Pembangunan perumahan (4

parcel GC)

Perletakan kemudahan awam dan

kawasan lapang (10% daripada

keluasan kawasan

pembangunan)



(GC)(GC)

29

14. NAMA TAMAN / KEJIRANAN

GARIS PANDUAN KHUSUS• Tidak dibenarkan menggunakan nama-

nama asing (Contoh: Panama Village, Beverly Hills Park dan Manchester Homes).



(GC)(GC)

30

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN Skim `Guarded Skim `Guarded Neighbourhood’ Neighbourhood’

(GN)(GN)


31

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN PERANCANGANPERANCANGAN

Meliputi 6 aspek seperti berikut:

Kawalan Am PerancanganSyarat Asas PenubuhanPembinaan Pondok PengawalPembinaan PagarPengawal KeselamatanPelepasan Status GN


32

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN Skim`Guarded Neighbourhood’ Skim`Guarded Neighbourhood’

(GN)(GN)

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN Skim`Guarded Neighbourhood’ Skim`Guarded Neighbourhood’

(GN)(GN)

Skim GN hanya dibenarkan di kawasan bandar (kawasan operasi PBT), khususnya di kawasan yang kurang selamat (mempunyai kadar jenayah yang tinggi berdasarkan rekod PDRM).

GN tidak dibenarkan jika di dalam kawasan kejiranan terdapat kemudahan awam utama serta jika merupakan laluan pengangkutan bas awam.

PBT boleh menentukan bilangan unit rumah dalam sesuatu skim GN bagi memastikan ianya dapat dikawal dan diurus dengan berkesan.


1. KAWALAN AM PERANCANGAN

33

GARIS PANDUAN GARIS PANDUAN Skim`Guarded Neighbourhood’ (GN)Skim`Guarded Neighbourhood’ (GN)

Cadangan menubuhkan GN perlu dimaklum kepada PBT melalui persatuan penduduk (RA) yang berdaftar dengan Jabatan Pendaftaran Pertubuhan (RoS).

Cadangan untuk mewujudkan GN perlu mendapat persetujuan majoriti penduduk (ketua isi rumah), tertakluk kepada tiada sebarang paksaan dan tekanan kepada penduduk yang tidak bersetuju.


2. SYARAT ASAS PENUBUHAN

34

Saiz pondok pengawal hendaklah tidak melebihi 1.8 meter X 2.4 meter.

Jika cadangan binaan pondok pengawal di kawasan bahu jalan (rizab jalan) adalah berstruktur kekal, pemohon perlu memohon TOL (seksyen 65, KTN 1965).

Halangan dalam bentuk sekatan fizikal secara sementara boleh dipertimbangkan.


3. PEMBINAAN PONDOK PENGAWAL

35


Pagar (perimeter fencing) mengelilingi sempadan skim GN tidak dibenarkan.


4. PEMBINAAN PAGAR

Perlu berdaftar dengan Kementerian Dalam Negeri (KDN).

5. PENGAWAL KESELAMATAN

Cadangan pelepasan atau pembubaran status GN kepada status asal (tidak berpengawal) perlu dimaklumkan kepada PBT.

6. PELEPASAN STATUS GN

36



37

ASPEK TAMBAHANASPEK TAMBAHAN

Jemaah Menteri (28 Julai 2010):

1. Keperluan mengkoordinasi peranan agensi penguatkuasa untuk meningkatkan keberkesanan pelaksanaan ‘community policing’ – sedang dalam tindakan Kementerian Dalam Negeri (KDN).


38

ASPEK TAMBAHANASPEK TAMBAHAN

2. Mengambilkira aspek kerjasama Rukun Tetangga sebagai alternatif sekiranya timbul isu bantahan mengenai mekanisme kawalan `guarded neighbourhood’.

3. Membuat `engagement’ dengan wakil persatuan penduduk dan anggota masyarakat bagi memberi penjelasan mengenai rasional garis panduan.


39

ASPEK TAMBAHANASPEK TAMBAHANMNKT (2 September 2010): 1. Menterjemah GP sebagai Undang-

Undang Kecil (By-laws) oleh setiap PBT selaras dengan peruntukan Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171).

2. GP ini terpakai untuk permohonan pembangunan baru.

3. Tiada tindakan pemutihan secara segera ke atas skim GC dan GN sedia ada yang tidak mematuhi GP yang digubal.

PENUTUPPENUTUP

GP ini melengkapi Akta Hakmilik Strata 1985 dan undang-undang lain dalam membantu PBT dan pemaju dalam merancang, mengawal dan memantau pembangunan skim ‘Gated Community’ (GC).

GP ini juga boleh dijadikan rujukan oleh kejiranan sedia ada dalam menubuhkan skim ‘Guarded Neighbourhood’ (GN).


40

TERIMA KASIHTERIMA KASIH


41

Jabatan Perancangan Bandar dan DesaSemenanjung Malaysia

KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN

(www.townplan.gov.my)

jabatan perancangan bandar dan desa semenanjung malaysia

Documents