Himpunan teknik teknik loan ASB

Sebelum kita huraikan Loan ASB ini.

1 benda anda kena hati hati..Loan ASB adalah komitment anda dan akan ganggu anda punya CCRIS dan CTOS anda.Please plan your financial nicely and smart.

Aku juga ingin berkongsi maklumat yang aku dapat BTimes new regarding BNM research for Malaysian Family debt distribution.Seperti graph ini anda dapat lihat bertapa tinggi komitment/allocation rakyat malaysia kepada 2 benda besar ini. Iaitu:

Katakanlah aku ambil total income Suami(2,500)&Isteri(2,500) = 5,000/monthly. Fresh graduate degree holder both.

Distribution dia adalah spt berikut:1) Housing Financing = 45%(2,250)2) Car Financing = 20%(1,000)3) Personal use = 15%(750)4) Credit card = 5%(250)5) Purchase of securities = 5%(250)6) Others = 10%(500)

So anda nilaikan sendiri dimanakah anda sekarang?Rumah perlu untuk berteduh;Kereta perlu untuk bergerak;At the end anda hanya ada 750 jer untuk anda belanja diri anda sendiri,,adakah ini ADIL untuk diri anda yang bertungkus lumus mengerah otak dan keringat hanya untuk sesuap nasi.(750/30 = 62.50 sehari-20-utk setiap dish).Pizza-hut pun tak lepas..

Dengan thread ini semoga membuka minda/pandangan anda tentang betapa pentingnya pengurusan kewangan terhadap diri anda dan keluarga anda.

So gunalah teknik teknik yang aku kongsikan ini untuk attack 2 perkara tersebut, supaya anda mempunyai power of financing. Keluar lah dari kempopok yang cukup cukup sampai hujung bulan. Jangan zalimi diri anda dan jangan jadi mangsa keadaan.

Benda paling penting sekali sebelum anda terlibat dengan hutang piutang dengan bank ini adalah pastikan anda BERINSYURANS. Dan pilih lah insyurans yang betul betul berguna ketika anda susah. Seperti medical kad yang boleh menampung anda ketika susah. Kalu dah mati baru dapat duit buat aper..Tengah sakit lah kita memerlukan kewangan,,insyallah insyurans akan support anda..Lainlah kalau parent kaya or harta pusaka yang banyak..Tuu pun kalau x ada masalah..Pastikan yang Utama di Utamakan..

GOOD LUCK semua, PEACE NO WAR.Jadilah insan yang baik,dan ajarlah berbuat baik..Sikit sikit lama lama nampak kesannya..Kerana Rakyat Malaysia sekarang ramai yang Jahat dari yang Baik. So sama sama kita perbanyakkan yang Baik dari yang Jahat nih..

PERBANDINGAN LOAN ASB vs SIMPAN SENDIRIBuat loan 200K,Maybank,1162monthly.1. 2150002. 2311253. 248459.44. 267093.85. 287125.96. 308660.37. 331809.88. 356695.69. 383447.710. 412206.311. 443121.812. 476355.913. 512082.614. 550488.815. 591775.516. 636158.617. 683870.518. 735160.819. 790297.920. 849570.221. 91328822. 981784.623. 1055418

Simpan sendiri 1162,Monthly figureMonth / Baki / Div monthly basis

1/ 1162 /7.26252/ 2324 /14.5253/ 3486 /21.78754/ 4648 /29.055/ 5810 /36.31256/ 6972 /43.5757/ 8134 /50.83758/ 9296 /58.19/ 10458 /65.362510/ 11620 /72.62511/ 12782 /79.887512/ 13944 /87.15Total div 566.475

1/ 15672.48 /97.952972/ 16834.48 /105.21553/ 17996.48 /112.4784/ 19158.48 /119.74055/ 20320.48 /127.0036/ 21482.48 /134.26557/ 22644.48 /141.5288/ 23806.48 /148.79059/ 24968.48 /156.05310/ 26130.48 /163.315511/ 27292.48 /170.57812/ 28454.48 /177.8405Total div 1654.761...Pada tahun ke-15 bulan ke-4 compunding dividend and pokok dalam asb sudah mencapai principal=199,864;cumulative dividen=143,834TOTAL = 343,698Start pada tahun itu anda tidak boleh menyimpan sendiri..so pada tahun ke-29 barulah dapat cecah jutawan..Yearly figure

16. 397139.860217. 426925.349718. 458944.750919. 493365.607220. 530368.027821. 570145.629922. 612906.552123. 658874.543524. 708290.134325. 761411.894426. 818517.786427. 879906.620428. 945899.61729. 1016842.088

So pada hujung tahun ke-29 barulah anda bergelar jutawan.

Conclusion dia.Dengan loan anda akan bergelar Jutawan pada tahun ke-23 0r secara tepatnya pada tahun ke-24(consider loan amortization by 25years)Tapi dengan simpan sendiri pada hujung tahun ke-29/tepatnya tahun ke-30 barulah anda bergelar jutawan..Lambat 5 or 6 tahunkan..

Tapi macamamana ROI dia?Loan serve 24 tahun = 1160*12*24 = 334,080Pada tahun ke-24 nilai bersih(tolak amortize) = 1,121,365ROI = (1,121,365-334,080)/334,080 = 235.66%Jika simpan sendiriTotal menyimpan sampai tahun ke-15 bulan ke-4 = 1162 x 172(tahun ke-15 bulan ke-4) = 199,864ROI = (1,016,842 – 199,864)/199,864 = 408.76%

So memang tidak dapat dinafikan ROI simpan sendiri dapat tinggi berbanding dengan loan. Cuma proses untuk menjadi jutawan menjadi lambat. Dan kaedah loan ASB ada kelebihan dia sendiri selain mencepatkan proses jutawan adalah, berinsyurans,berdisiplin,kemudahan rolling OPM dan banyak lagi.PERBANDINGAN MAYBANK vs EASYRHB

Kita tengok pasaran loan untuk ASB loan di Malaysia.1) Maybank BLR -1.65%2) Cimb BLR-1.65%3) RHB BLR – 1.55%4) RHB EASY BLR-1.00%(5 Years interest only)

So benda paling penting sekali dalam investment adalah ROI(Return Of Investment)ROI = (Untung/Modal ) x 100% Kita kaji/lihat ROI masing masing pada pakej yang ditawarkan dalam pasaran hingga sekarang.Kiraan ini untuk 3 tahun sahaja.(BLR=6.3%.Div ASB assume 7.5% every year dan bonus kita skipkan)

MAYBANK BLR – 1.65%(Untuk pakej Cimb&RHB aku skipkan sebab tawaran dia kurang menarik)

MAYBANK.Kaedah 1(Guna duit sendiri serve loan selama 3 tahun,Loan 200k,Monthly 1,162)ASB 3 tahun = 200000 x 1.075^3 = 248,459Ammortize loan (bulan ke-37) = 186,361Nett dapat = 62,098Modal = 1162 x 12 x 3 = 41,832Untung = 62,098 – 41,832 = 20,266ROI = 48.45% 

Kaedah 2(Guna duit sendiri tahun 1,seterusnya guna div serve loan)ASB tahun pertama = 215,000 ; ASB tahun kedua = 216,614 ; ASB tahun ketiga = 218,350Ammortize loan (bulan ke-37) = 186,361Nett dapat = 31,989Modal = 1162 x 12 = 13,944Untung = 31,989 – 13,944 = 18,045ROI = 129.41% 

Conclusion

Kaedah 1 : Modal = 41,832 ; Untung = 20,266 ; ROI = 48.45% - Cash on hand 62,098Kaedah 2 : Modal = 13,944 ; Untung = 18,045 ; ROI = 129.41% - Cash on hand 31,989

So Kaedah 2 adalah ROI yang tinggi..tapi kaedah 1 cash on hand 2x ganda dari kaedah 2.(proses menjadi jutawan lagi cepat untuk kaedah 1)

Ok kita kaji pulak untuk RHBEasy

easyRHB.Kaedah 1(Guna duit sendiri serve loan selama 3 tahun,Loan 200k,Monthly 946)ASB 3 tahun = 200000 x 1.075^3 = 248,459Ammortize loan (bulan ke-37) = 200,000(sebab hanya bayar interest)Nett dapat = 48,459Modal = 946 x 12 x 3 = 34,056Untung = 48,459 – 34,056 = 14,403ROI = 42.29% 

Kaedah 2(Guna duit sendiri tahun 1,seterusnya guna div serve loan)ASB tahun pertama = 215,000 ; ASB tahun kedua = 219,311 ; ASB tahun ketiga = 223,947Ammortize loan (bulan ke-37) = 200,000(sebab hanya bayar interest)Nett dapat = 23,947Modal = 946 x 12 = 11,352Untung = 23,947 – 11,352 = 12,595ROI = 110.95%

ConclusionKaedah 1 : Modal = 34,056 ; Untung = 14,403 ; ROI = 42.29% - Cash on hand 48,459Kaedah 2 : Modal = 11,352 ; Untung = 12,595 ; ROI = 110.95% - Cash on hand 23,947So Kaedah 2 adalah ROI yang tinggi..tapi kaedah 1 cash on hand 2x ganda dari kaedah 2.(proses menjadi jutawan lagi cepat untuk kaedah 1)

Akhir kataDi lihat antara dua dua bank ini, kita dapat conclude kan bahawa MAYBANK menghasilkan pulangan yang tinggi sama ada ROI ataupun cash on hand. Sekali lagi saya paparkan kat bawah.

MAYBANKKaedah 1 : Modal = 41,832 ; Untung = 20,266 ; ROI = 48.45% - Cash on hand 62,098Kaedah 2 : Modal = 13,944 ; Untung = 18,045 ; ROI = 129.41% - Cash on hand 31,944

easyRHBKaedah 1 : Modal = 34,056 ; Untung = 14,403 ; ROI = 42.29% - Cash on hand 48,459Kaedah 2 : Modal = 11,352 ; Untung = 12,595 ; ROI = 110.95% - Cash on hand 23,947

So dalam keadaan ini Maybank adalah pilihan terbaik. Sama ada ROI ataupun Cash On Hand.

Teknik 1. Serve loan with own money

Teknik ini lebih kepada saving planning berpaksi kepada short-term dan middle-term.Kenapa sedemikian?Kerana seperti post yang saya compare simpan sendiri vs loan ASB,,ROI simpan sendiri lagi tinggi.Tapi untuk mencapai ROI yang tinggi kita memerlukan masa 29 tahun.

Jika anda berumur 25 tahun,,anda kena tunggu usia 54 tahun.Jika anda berumur 31 tahun, anda kena tunggu usia 60 tahunJika anda berumur 35 tahun,anda kena tunggu usia 64 tahun.

Dan saya rasa majority pada lingkungan 30an,,maknanya usia 60 tahun baru mengecapi kenikamatan dia. MEMANG LAMBAT dan di usia yang SENJA itu apa anda mahu lagi dengan wang 1 Juta???Nak pakai sport car-sakit pinggang,nak pakai jam tangan Omega-tak Nampak jarum pukul berapa,nak pakai handphone mahal smart phone-tangan/jari dah bergetar+mata rabun.

OK pendek cerita macamana kita nak buat dengan loan ASB nih.

PENGIRAAN HANYA UNTUK 3 TAHUN

Dengan Loan ASB MAYBANK(200,000)..Buat maks baru Nampak hasil,kalau loan sikit better simpan sendiri.1) Tahun pertama 215,0002) Tahun kedua 231,1253) Tahun ketiga 248,459Loan Ammortize pada bulan ke-37 adalah 186,361..Berapa anda dapat selepas loan kensel248,459 – 186,361 = 62,098Anda menbayar selama 3 tahun = 1162 x 36 = 41,832Untung = 20,266ROI dia = 48.45%

Dengan menyimpan sendiri pulak:1) Tahun pertama 14,510(Cummulative + Monthly dividen)2) Tahun kedua 30,109(Cummulative + Monthly dividen)3) Tahun ketiga 46,878(Cummulative + Monthly dividen)Anda menyimpan selama 3 tahun = 41,832Untung = 5,046ROI dia 12.06%

So dibandingkan yang atas sekiranya anda mampu menyimpan 1,162 jangan menyimpan sendiri. Gunalah kemudahan loan ini untuk optimumkan pendapatan anda. Adjustlah allocation anda untuk simpanan. Anda seharusnya mempunyai simpanan sekurang-kurangnya 10% dari total pendapatan anda. 10% sebenarnya sedikit,,tapi adakah anda sudah buat??Berbalik pada simpan sendiri, Anda sebenarnya membazir/merugikan masa anda selama 3 tahun hanya untuk mendapatkan untung 5,046..Tak berbaloi bukan?Sudahlah emak ayah kita gagal mempunyai account ASB 200k, adakah anda mahu mewarisi tradisi tersebut?

Apakah kebebasan anda dapat dengan loan ASB nih?Sekiranya anda sudah bermula dengan 200K loan ASB nih maintain 1,162 monthly.Pada tahun berikutnya anda mampu untuk membayar Loan Rumah menggunakan hasil dividen ASBAnda jugak mampu untuk membayar kereta,nussery,bil bil,insyurans.So anda boleh menjimatkan 65% dari total perbelanjaan anda dengan loan ASB nih.(Loan ASB still carry on 65%). <Saya akan cerita teknik ini dalam post seterusnya>.So Loan ASB nih umpama bekerja untuk membayar hutang kita.Habis finance nanti kita dapat RUMAH,KERETA, DAN PALING BEST LAGI DAPAT 200K dalam ASB kita.So kepada yang masih muda(Bawah 30an), anda mempunyai kuasa/peluang yang lebih besar.Masuk kerja terus buat loan ASB,,setahun jer tunggu,,nak confirm 6 bulan boleh tunggu..so pilih/rancanglah kewangan anda dengan jayanya.

Dan ikhlas saya bagitahu, kalau saya mampu simpan cash 200k dalam ASB. Saya tetap akan pilih LOAN ASB. Dan sekiranya saya ada lagi cash mampu bayar rumah cash. Saya tetap pilih LOAN untuk rumah saya. Dan sekiranya saya ada lagi cash dalam bentuk dividen pada ASB saya, saya sanggup keluarkan dia ganti dengan loan ASB jugak.

Tapi tidak untuk kereta, tidak untuk personal loan, tidak untuk kad kredit,,

So target untuk OPM setiap orang hanyalah untuk Loan ASB dan Property sahaja:My figure is

Loan ASB 500K(2-acct)—Ini looking forward to achieve 600K dan semaksimum yang mungkin by 40.Loan RUMAH 500K(2-bijik)—Ini dah relax dah biar static jer loan setakat tu.

So kat sini OPM saja dah 1 juta..Dan jika OPM ini generate hanya 5% jer yearly saya dah ada

50K/year.So kejar lah jutawan on paper dulu. Untuk menjadi jutawan on paper hanya 3,4 tahun boleh buat

TEKNIK 2. SERVE LOAN WITH DIVIDEN AT 2nd YEAR ONWARD

Teknik ini merupakan teknik yang FAMOUS dan selalu digunakan oleh semua orang. Kenapa?1) ROI yang tinggi2) Kekangan kewangan yang mendesak3) Komitment kepada benda lain yang tinggi4) Fleksiblity untuk manipulasi5) Kelayakan yang rendah6) Sifat kurang yakin dan ragu ragu dengan pulangan

Secara asasnya saya akan membincangkan untuk loan Maybank sahaja sebagai contoh.Cara biasa:Loan 200K;Installment 1,162(25tahun);Dividen 7.5%(Bonus skip)Tahun pertama : 215,000-----(Installment 1162 x 12 = 13,944)Tahun kedua ; Menggunakan Div ASB untuk serve loan sampai tamat hingga tahun ke-25.Tahun kedua:Pengiraan--------ASB-----Div/mth1------ 213838------1336.4882------ 212676------1329.2253------ 211514------1321.9634------ 210352------1314.75------ 209190------1307.4386------ 208028------1300.1757------ 206866------1292.9138------ 205704------1285.659------ 204542------1278.38810------203380------1271.12511------202218------1263.86312------201056------1256.6(TOTAL DIV/YEAR)15558.53

Tahun ketiga dan seterusnya apply benda yang sama sampai tamat loan. Berapa pendapatan anda?

Baki pada ASB pada akhir tahun ke-25 = 315,593Untung bersih = 315,593 – 13,944 = 301,649

ROI = 301,649 / 13,944 = 2,163%(Banyak tu,,kalah unit trust or SKIM CEPAT KAYA yang ada kat Mesia)

Tetapi ini adalah kaedah biasa dan ringkas; Siapa tahu akan ada hujan di tengah jalankan, ataupun ada sesuatu yang mendesak kemampuan anda ataupun sifat ragu ragu yang amat tinggi dalam diri.

Kita boleh manipulate dia dengan kaedah ini.Buat 200K secara berperingkat,(50K sijil pertama,50K-kedua,50K-ketiga dan 50K-keempat). Dan susun peringkat ini mengikut tahun demi tahun. Seperti di bawah:2011 – 50K 1st loan2012 – 50K + 50K 2nd Loan2013 – 50K + 50K + 50K 3rd Loan2014 – 50K + 50K + 50K + 50K 4th Loan

Installment setiap loan adalah 290.(Tenure 25tahun) Dividen 7.5%.So anda dapat lihat installment loan hanya 290 sahaja. Komitment yang rendah sekali. 

Kenapa kita pecahkan 4 peringkat untuk maksimumkan loan ASB kita, ianya adalah:1) Komitment yang rendah2) Div 1st Loan bayar 2nd Loan.2nd Loan pulak bayar 3rd Loan.3rd Loan bayar 4th Loan.4th Loan bayar 4th Loan jugak. So anda maintain 290 selama 4 tahun bayar pastu pusing pusing sampai habis tanpa bayar apa apa lagi.3) Flexiblity untuk terminate loan.(Boleh pilih mana satu nak terminte)

Pengiraan dia seperti di atas, Cuma ada 4 acct loan jer lah.1) 1st acct terminate pada tahun ke-28 – sebanyak 98,4982) 2nd acct terminate pada tahun ke-27 – sebanyak 91,626

3) 3rd acct terminate pada tahun ke-26 – sebanyak 85,2334) 4th acct terminate pada tahun ke-25 – sebanyak 79,287

TOTAL SEMUA = 354,645MODAL = 290 x 12 x 4(Tahun) = 13,920UNTUNG = 354,645 – 13,920 = 340,725

ROI = 340,725/13,920 x 100% = 2,447%(Banyak sikit dari cara biasa,tapi panjang tempoh 28tahun)

CONCLUSION.So conclusion mana mana kaedah di atas akan meghasilkan ROI yang tinggi(Superb). So kepada sesiapa yang tak buat at least cara ini memang melepaskan peluang yang diberikan. Kenapa?

Jika anda meyimpan sendiri 290x12x4 = 13,920 (290/month selama 4 tahun jer) berapa anda dpt selama 28tahunAku kira lumpsum terus 13,920(nak mudah)13,920 x 1.075^28 = 105,457(selepas 28 tahun) ; UNTUNG BERSIH = 105,457 – 13,920 = 91,537ROI = (105,457-13,920)/13,920 x 100% = 657.59%

BERAPA ANDA RUGI?? = 340,725 – 91,537 = 249,188(ANDA RUGI)BERAPA GANDA ANDA RUGI DARI SEGI ROI = 2,447/657 = 3.7 kali ganda anda kerugian.

Lagi satu benda paling penting,,ANDA TIDAK AKAN MENJADI JUTAWAN SEKIRANYA GUNA KAEDAH/TEKNIK.2 INI WITHIN 23 OR 29.ANDA PERLU TAMBAHAN 13 TAHUN LAGI BARU LAH MERASA

KECUALI : 1) Capable bukak sampai 3 buku ASB2) Tengah-tengah tempoh revise loan with new high limit.Setiap loan revise loan with new limit secara berperingkat juga.

So anda pilih lah yang mana satu target anda, mahu jadi jutawan or selesa dengan ROI tinggi semata-mata..

Ingatlah 1juta dalam ASB: Tahunan menghasilkan 75,000:Monthly 6,250.Anda sepatutunya dapat gaji melalui ASB, dan anda boleh menentukan hala-tuju anda untuk buat kerja yang lagi menguntungkan anda dan keluarga anda. Masa anda itu adalah emas. Hari hari anda tinggal anak anda bagi orang jaga or dsbnya. Hargailah masa anda setelah anda mencapai tahap 1 juta.

Teknik 3. Teknik 1 + teknik 2

Teknik ini lebih kepada konsep leverage.Anda boleh sesuaikan teknik ini dengan keperluan dan keadaan sosial-ekonomi anda or keluarga anda.Teknik ini mempunyai objektif untuk mencapai keperluan anda yang mendesak dalam 1 jangka tempoh yang di tetapkan. Seperti kahwin or perbelanjaan lain lain(kereta,percutian,nak beli jam,nak beli beg tangan or lain lain yang mahal)

Persiapan yang diperlukan adalah:Modal : 10KBulanan komitment : RM 400Loan ASB : 190K dengan maybank(anggaran bulanan RM1,100)Monthly installment 700(From 10K-cash at ASB) + 400(Gaji) = 1,100Pengiraan dia seperti jadual di bawah:

So dengan kaedah ini anda dapat mengumpul sebanyak RM31,423 dalam masa 2 tahun berbekalkan modal 10K dan 400 monthly..Berbanding dengan simpan sendiri:Pada bulan ke-25 baki ASB = 21,920.88

So dekat sini 31,423 - 21,920 = 9,503 adalah extra untuk kita.

So nasihat aku,,pada kita buat installment dengan court mammoth,epp or selainnya. Better kita amalkan kaedah ini setiap urusan pembelanjaan kita.

Insyallah,sekiranya ini menjadi amalan/tabiat anda. Anda sebenarnya financial freedom..

Dan renungkanlah:Modal 10K - dapat 31,423(monthly 400)Modal 20K - dapat 62,846(monthly 800)Modal 30K - dapat 94,269(monthly 1,200)So sekiranya anda mampu bayar installment loan ASB 1,200(Loan ASB 200K)..Sebenarnya anda lebih mampu untuk buat loan 570K(Suami 285K + Wife 285K)

Dengan 94,269 apa anda boleh dapat?macam macamkan?

1)Apartment lelong2)Kereta mahal3)Melancong4)Renovate rumah5)Futher investment unit trust(ASN or dsbnya)6)Macam macam lagi

So plan your financial nicely

eknik 4. Suami & isteri (every year get pay back) 

OK teknik ini adalah lanjutan Teknik 3.Cuma kita mengaturkan masa supaya every year you get bonus/dividen.

Teknik ini sama macam teknik 3, cuma bezanya kerjasama antara Suami dan Isteri.So simulasi/pengiraan adalah sama seperti di-atas,hasil atau pun rumusan dia adalah..Suami start loan 2009Isteri start loan 2010

2011-Suami 31K cash back,make new loan ASB with high limit2012-Isteri 31K cash back,make new loan ASB with high limit2013-Suami2014-Isteri2015-Suami2016-Isteri.....Dan seterusnya

Apa kelebihan dia, keluarga anda di cucuri rezeki setiap tahun..Alaa macam Bonus kompeni bagi lah..Fuuyoo...kompeni apa boleh bagi 31K bonus nih...tiap tiap tahun tuu..Dan govt staff-anda xpayah risau sebab bonus daripada ASB boleh menampung perbelanjaan ketat anda.

Sebenarnya banyak kegunaan dengan kaedah ini.1)Motivasi diri anda(asyik menyimpan jer,,so dgn kaedah ini anda akan nampak hasil dia every year)2)Kalu 31K,,kita tolak modal 10k jadi 21K pastu tolak 9600(800monthly-Suami+Isteri)=11,400.Anda dapat extra 950 sebulan sebenarnya..Ini dinamakan cash +Ve kepada financial kita3)Anda lebih mampu bayar loan ASB anda,,malah anda lebih mampu lagi untuk membayar loan rumah,,ataupun kereta.4)Kebebasan Kewangan

eknik 5. Asb financing to buy car/goods

Teknik ini diguna pakai sebagai batu loncatan untuk kita memiliki sesuatu barang seperti Kereta.Kita bahagi kepada dua jenis.

1)ASB Financing certain period and make a payment cash to desire vehicle.

Item ini lebih menggunakan pendekatan teknik 1, teknik 3, dan teknik 4,Maksudnya apabila sampai tempoh 2 tahun or 3 tahun kita terminate loan ASB kita akan dapat cash dan buat payment cash kepada kereta idaman kita..So anda membeli kereta cash lah,,anda dapat slashkan monthly komitment kepada mesin yang suatu hari nanti akan rosak dan tidak bernilai..Details anda boleh refer teknik 1, 3, 4...

2)ASB LOAN vs CAR FINANCING.

Berkenaan dengan car loan financing anda kena faham pengiraan interest dia bukan style interest x baki loan..tetapi adalah interest x jumlah pinjaman x tenure..Lihatlah betapa kejamnya pengiraan interest mereka..So disebabkan pengiraan ini kebanyakkan bank mengamalkan discount sekiranya fullsetlement kita lakukan. Namun pengiraan tersebut saya x tahu details. Apa yang saya tahu bank mengamalkan diskaun apabila kita buat full setlemnt.

Teknik ini menceritakan si A akan membuat loan ASB setara dengan payment bulanan kereta beliau.Contoh target kereta Myvi monthly 500 nak beli tahun hadapanMaka dia membuat loan ASB 100K monthly 580 pada tahun ini dan layan sampai ujung tahun.Tahun kedua dia membayar asb loan 580 macam biasa,,cuma installment kereta beliau dibayar oleh pendapatan dividen ASB tahun lepas.Dan dia melayan kaedah ini sampai masa tertentu beliau mempuyai pilihan samada untuk trade-in or untuk full setlement.

So pengiraan dibawah ini saya mengambil kira contoh kawan saya untuk full setlement Myvi STD Manual dia.

Nilai nilai ini adalah value actual according to monthly payment and source from bank muammalat for full setlement.Please refer table tersebut.

TEKNIK 6. ASB FINACING vs HOUSE REFINANCE(RENTAL PROPERTY)Refinance rumah dlm 70kInterest rate -1.8% dari 6.3% = 4.5%Tenure 20thn rm443 

Melalui duit refinance rumah ini kita boleh earn 4k insyallah setiap tahunCara dia kena ada komitment tiap bulan bulan lah.

1)Refinance rumah 70k - monthly 4432)Buat easyRHB asb 100k - monthly+insyurans 473

TOTAL comitment tiap tiap bulan RM 916.

Duit refinance tu jangan usik 1 sen pun,,terus dump dalam ASBSo total ASB 170k..Anggap lah div ASB 7.5%..Pastu every month wak kuar duit kat ASB RM916 tu wak bayar ASB dan Rumah..(Tiap-tiap bulan tu..jangan wak kuar lumpsump)Sebab div asb kira monthly basis..

Ini boleh pakai 5 tahun jer..Tahun 6 buat easyrhb yang lain pulakFigure dia:

year by year total ASB tinggal nett(Total-monthly commitment+div thn7.5%)1st year = 171311.5(pastu tolak 4k duit poket bro tinggal 167311)2nd year = 168421.3(4k duit poket tinggal 164421.3)3rd year = 165314.3(4k duit poket tinggal 161314.3)4th year = 161974.3(4k duit poket tinggal 157974.3)5th year = 158383.85(time nih g full setlement semua loan)

tahun 5 hutang rumah dijangka tinggal = RM 57890Easyrhb still 100k,coz 5thn byr dividen jer = RM100000

So total ASB boleh setle semua nih...

Ini umtuk EasyRHB lahh...

Untuk loan MAYBANK laks minta somebody kira pulaks...So boleh laa rasa 4k keatas rumah yang disewakan tu.Pada dok tunggu sewa jer,,baik biar dia lagi berhasil guna kaedah nih...

@@@@@ SAMBUNGAN DARI TEKNIK 7(CHAPTER 3) @@@@@

FULLSETLEMENT P.L = PENGIRAAN INI SAYA AMIK ANGGARAN SAHAJA.50,000 x 4.99% x 20 = 49,900 adalah interestTOTAL HUTANG = 50,000 + 49,900 = 99,900ANDA BAYAR 5 TAHUN = 417 x 12 x 5 = 25,020BAKI HUTANG = 74,880(Pokok+Interest) dekat sini fullsetlement bank akan memberi diskaun mengikut pengiraan dia.Aku x pasti.

Namun aku buat anggaran base on previous P.L aku selama 5 tahun hanya 40% total bayaran aku selama 5 tahun g bayar principal, 60% lagi g bayar interest..Aku rasa konsep mudharabah kot..tapi aku tak sure kalau ada orang bank kat sini boleh tunjuk tunjukkan.

So means, 25,050 x 40% = 10,008 jer g bayar principal;15,042 interest telan..So 50,000 – 10,008 = 39,992 baki loan dengan bank(Fullsetlement)Untung nett from ASB 39,511 + 481(duit sendiri) = 39,992 boleh setle hutang P.L tersebut.

Saya tak pernah guna cara ini, dan adalah tidak dinasihatkan untuk membuat cara ini kerana berisiko sekiranya fullsetlement masih banyak.(ASB xboleh nak cover punya kes).

Tetapi jika anda terdesak untuk pakai P.L,,mungkin teknik ini boleh membantu anda.(menganggapkan p.l 20k itu sebagai komitment bulanan.

Sebab bila anda buat P.L anda bersedia untuk komitment bayar bulanan.Let say P.L 20K = monthly 167.

So anda buat teknik ini = monthly utk P.L 417(P.L 50k-sebahagian utk cover LASB 200K:SEBAHAGIAN 20K NAK PAKAI)..akan tetapi 417 dibayar through ASB. So Bayaran 167(komitment) tu anda bayarlah/masukkan kedalam acct ASB(Sebagai simpanan)TAHUN PERTAMAMONTH----SIMPANAN----MONTHLY DIV1----167----1.043752----334----2.08753----501----3.131254----668----4.1755----835----5.218756----1002----6.26257----1169----7.306258----1336----8.359----1503----9.3937510----1670----10.437511----1837----11.4812512----2004----12.525TOTAL DIV 81.4125

TAHUN KEDUA1----2252.413----14.077582----2419.413----15.121333----2586.413----16.165084----2753.413----17.208835----2920.413----18.252586----3087.413----19.296337----3254.413----20.340088----3421.413----21.383839----3588.413----22.4275810----3755.413----23.4713311----3922.413----24.5150812----4089.413----25.55883TOTAL DIV 237.8184...Dan seterusnya sampai tahun kelima

TAHUN KELIMA1----9494.887----59.343042----9661.887----60.386793----9828.887----61.430544----9995.887----62.474295----10162.89----63.518046----10329.89----64.561797----10496.89----65.605548----10663.89----66.649299----10830.89----67.6930410----10997.89----68.7367911----11164.89----69.7805412----11331.89----70.82429TOTAL DIV 781.004

TOTAL NILAI DALAM ASB ANDA BULAN KE-61 ADALAH = 11331.89 + 781 = 12112.89

Dan pada tahun kelima anda mempunyai extra money lagi kat ASB berjumlah 12,112..Awal pinjaman DAPAT DUIT…Habis pinjaman P.L pun DAPAT DUIT jugakkan…Kira OK lah kan..BEST KAN....

Namum peringatan sekali lagi..Saya tidak pernah buat teknik ini kerana 1 jer sebab dia:

TAK AKAN MENJADI JUTAWAN ASB!!!

Harap mendapat idea dan pencerahan untuk semua.

TEKNIK 7. Personal Loan vs Loan ASB

Saya ingin mohon maaf, disebabkan ramai yang bertanyakan teknik ini maka saya tulis dalam keadaan URGENT..Dan harap maaf sekiranya ada kesalahan bahasa dan pengiraan. Saya tak kisah jika anda menjadi editor saya. Selamat membaca.

Sebelum saya membicarakan teknik ini,anda seharusnya faham Loan P.L dan Loan Kereta adalah pengiraan dia berbeza. Kerana interest dia kira lumpsum ke atas tempoh pembiayaan kita. Maknanya jika anda berhutang 9 tahun maka interest x 9 tahun…BUKAN KEATAS BAKI LOAN.. So amatlah rugi dan tidak berbaloi dengan hutang hutang ini. Walaubagaimanapun, kebanyakan institusi kewangan member diskaun seperti 20% keatas baki/interest pinjaman or sebagainya. Namum saya tidak arif tentang pengiraan ini. Anda boleh dapatkan figure tersebut di internet or dengan advise bank.

Walaupun P.L dan Car Loan ditetapkan sedemikian oleh BNM. Kita ada beberapa cara untuk memanipulasikannya. Antaranya :

1)PL – 15,500 vs ASB LOAN 200K(1162) hanya bayar RM0 ringgit jer sebulan(5 tahun)

P.L COSHARE 15,500(20tahun,4.99%) : Monthly = RM 129ASB 200K(Maybank Blr-1.65% ; 25 tahun) ; Monthly = RM 1,162Anda buat kedua-duanya serentak.P.L anda dump pada ASB isteri anda untuk serve bulanan P.L dan ASB Loan = 129+1,162 = 1,291Bermakna 15,492 yearly,,tapi biar bayar monthly basis tau..

Pengiraan dia..

Tahun pertamaBulan---ASB LOAN +P.L – KOMITMENT 1291---Monthly Div1--- 214209----------------------------------1338.8062--- 212918--------------------------------- 1330.7373--- 211627--------------------------------- 1322.6694--- 210336--------------------------------- 1314.65--- 209045--------------------------------- 1306.5316--- 207754--------------------------------- 1298.4627--- 206463--------------------------------- 1290.3948--- 205172--------------------------------- 1282.3259--- 203881--------------------------------- 1274.25610--- 202590--------------------------------- 1266.18711--- 201299--------------------------------- 1258.11912--- 200008--------------------------------- 1250.05Total div 15533.13 

Tahun kedua1--- 214250--------------------------------- 1339.0632--- 212959--------------------------------- 1330.9943--- 211668--------------------------------- 1322.9254--- 210377--------------------------------- 1314.8575--- 209086--------------------------------- 1306.7886--- 207795--------------------------------- 1298.7197--- 206504--------------------------------- 1290.658--- 205213--------------------------------- 1282.5829--- 203922--------------------------------- 1274.51310--- 202631--------------------------------- 1266.44411--- 201340--------------------------------- 1258.37512--- 200049--------------------------------- 1250.307Total div 15536.22.....Dan seterusnya..

pada tahun ke-5 anda terminate loan ASB dan buat full settlement pada P.L anda. Apa anda dapat?

Baki ASB pada bulan ke-60 = 215,739Ammortize loan pada bulan ke-61 = 176,155Fullsetlement P.L saya anggap tinggal 14,000(7,740 bayar hanya 1,500 principal-kalau lebih Alhamdulillah)

So waktu anda terminate loan berapa anda dapat?

215,739 – 176,155 = 39,584Pastu g buat fullsetlement loan P.L anda 14,000(anggaran)

39,584 – 14,000 = 25,584.<-------Ini adalah duit anda dapat..ROI infinity tak boleh kira,,hahahahahaIn average you can earn 25,584/5 = 5,116.80------hebat bukan OPM!!!

2)PL – 45,000 vs ASB LOAN 200K(1,162) bayar 0RM selama 2 tahun dapat RM9,884

P.L BANK RAKYAT 45,000(3 tahun,3.25%) : Monthly = RM 1,372ASB 200K(Maybank Blr-1.65% ; 25 tahun) ; Monthly = RM 1,162

Anda buat kedua-duanya serentak.P.L anda dump pada ASB isteri anda untuk serve bulanan P.L dan ASB Loan = 1,372+1,162 = 2,534Bayar amount tersebut through pengeluaran ASB isteri by monthly basis

Pengiraan dia..

TAHUN PERTAMABulan----------ASB LOAN +P.L – KOMITMENT 2,534---Monthly Div1--------------242,466---------2,534-------------1515.4132--------------239,932---------2,534-------------1499.5753--------------237,398---------2,534-------------1483.7384--------------234,864---------2,534-------------1467.95--------------232,330---------2,534-------------1452.0636--------------229,796---------2,534-------------1436.2257--------------227,262---------2,534-------------1420.3888--------------224,728---------2,534-------------1404.559--------------222,194---------2,534-------------1388.71310-------------219,660---------2,534-------------1372.87511-------------217,126---------2,534-------------1357.03812-------------214,592---------2,534-------------1341.2Total monthly div 17139.68

TAHUN KEDUA

1--------------229,198---------2,534-------------1432.4852--------------226,664---------2,534-------------1416.6483--------------224,130---------2,534-------------1400.814--------------221,596---------2,534-------------1384.9735--------------219,062---------2,534-------------1369.1356--------------216,528---------2,534-------------1353.2987--------------213,994---------2,534-------------1337.468--------------211,460---------2,534-------------1321.6239--------------208,926---------2,534-------------1305.78510-------------206,392---------2,534-------------1289.94811-------------203,858---------2,534-------------1274.1112-------------201,324---------2,534-------------1258.273Total monthly div 16144.55

Dan pada tahun kedua maka tamatkan pinjaman anda dengan Maybank Loan ASB.Berapa anda dapat?

Baki akhir ASB = 217,468Loan amortize = 191,120Cash dapat =217,468 - 191,120 = 26,348

Namun anda buat loan dengan bank rakyat 3 tahun..masih lagi berbaki sebanyak 1,372 x 12 = 16,464

So nilai bersih anda akan dapat adalah 26,348 – 16,464 = 9,884

Within 2 tahun anda dapat 9,884. Yearly dapat 4,942. ROI = 4,942/0 = Infinity jugak..

Langsung tak pakai modal.

So teknik ini teknik tak pakai modal langsung,,namum memang tak akan jadi JUTAWAN confirm….

3)PL – 50,000 vs ASB LOAN 200K(1162) bayar 0RM dapat cash 20K pastu layan 5 tahun FULLSETLEMENT semua.

OK teknik ini mungkin cara yang disukai ramai sebab memperolehi duit dahulu dan serve loan with OPM dan fullsetlement juga

dengan OPM. Tetapi bukan semua layak buat this P.L bergantung kepada pekerjaan anda and kelayakan anda juga.

Tetapi pengiraan ini adalah jangkaan saya sahaja, sebab pengiraan khusus untuk fullsetlement P.L adalah tertakluk kepada budi bicara Bank. So nasihat saya agar berhati hati dengan kaedah ini agar tidak terbabas dan saya sama sekali tidak menjamin/bertanggung-jawab di atas kerugian dan kemalangan anda. Harap maklum.

OK kaedah dia adalah sedemikian..1)P.L-COSHARE(4.99% - 20tahun – 50,000) = Monthly 4172)ASB LOAN (200K – 25tahun – Maybank) = Monthly 1,162

So total komitment anda adalah RM 1,579.Anda kena letak 30K tu dalam ASB(Wife or sendiri yang Limit dah Over) dan balance 20K tu anda boleh pakai untuk keperluan mendesak anda. Tetapi pakai lah dengan cara berhemah sebab lubang yang anda gali ini ditutup oleh ASB. Dan bergantung 100% kepada dividen compounding ASB. Jangan diusik lansung duit dalam ASB tu yer??

Pengiraan dia..

TAHUN PERTAMA

Month---Komitment---ASB---------------Monthly Div1---- 1579----228,421----1427.63132---- 1579----226,842----1417.76253---- 1579----225,263----1407.89384---- 1579----223,684----1398.0255---- 1579----222,105----1388.15636---- 1579----220,526----1378.28757---- 1579----218,947----1368.41888---- 1579----217,368----1358.559---- 1579----215,789----1348.681310---- 1579----214,210----1338.812511---- 1579----212,631----1328.943812---- 1579----211,052----1319.075TOTAL DIV 16480.238TAHUN KEDUA

1---- 1579----225,953----1412.20772---- 1579----224,374----1402.3393---- 1579----222,795----1392.47024---- 1579----221,216----1382.60155---- 1579----219,637----1372.73276---- 1579----218,058----1362.8647---- 1579----216,479----1352.99528---- 1579----214,900----1343.12659---- 1579----213,321----1333.257710---- 1579----211,742----1323.38911---- 1579----210,163----1313.520212---- 1579----208,584----1303.6515TOTAL DIV 16295.155

.

.

.Dan seterusnya sampai tahun kelima.TAHUN KELIMA1----1579----217,383----1358.64312----1579----215,804----1348.77433----1579----214,225----1338.90564----1579----212,646----1329.03685----1579----211,067----1319.16816----1579----209,488----1309.29937----1579----207,909----1299.43068----1579----206,330----1289.56189----1579----204,751----1279.693110----1579----203,172----1269.824311----1579----201,593----1259.955612----1579----200,014----1250.0868TOTAL DIV 15652.379

TOTAL ASB PADA BULAN KE-61 = 215,666LOAN AMORTIZE BULAN KE-61 = 176,155BAKI DUIT DAPAT = 39,511

@@@@@BERSAMBUNG DI POST ATAS(TEKNIK 6)@@@@@