garis panduan ini telah diluluskan oleh - jpbdselangor.gov.my panduan... · kereta dan perhentian...
TRANSCRIPT
Garis Panduan ini telah diluluskan oleh :
Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 serta telah
disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010
dan
Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil.
3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010.
GARIS PANDUAN PERANCANGAN BAGI PEMBANGUNAN
PANGSAPURI PERKHIDMATAN
NEGERI SELANGORJabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor
PRAKATA
Alhamdulillah syukur ke hadrat Allah SWT kerana dengan limpah kurnianya, Garis Panduan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini telah dapat disediakan. Garis Panduan ini telah disediakan berdasarkan kepada keperluan khusus bagi perlaksanaan perancangan dan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor. Penyediaan Garis Panduan Pangsapuri Perkhidmatan ini merupakan satu keperluan memandangkan pembangunan pangsapuri perkhidmatan pada masa kini merupakan satu konsep pembangunan yang semakin popular di Negeri Selangor. Sehingga Draf Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini disediakan, tiada garis panduan perancangan yang khusus berkenaan pembangunan pangsapuri perkhidmatan di Negeri Selangor. Kebanyakan PBT menggunakan garis panduan perancangan perdagangan sedia ada dan piawaian-piawaian yang berbeza dan menimbulkan masalah kerana aspek-aspek perancangan fizikal tidak dapat disyaratkan dengan jelas di dalam kelulusan perancangan. Selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan pangsapuri perkhidmatan, pelaksanaan Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor dapat menjadikan pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor lebih terkawal dari aspek fizikal dan membantu mewujudkan persekitaran Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan yang berkualiti dan kondusif. Garis panduan ini telah disediakan secara bersama antara PBT-PBT di Negeri Selangor dan juga Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor. Garis panduan ini telah diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 dan telah disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010 serta Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil. 3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010 untuk pemakaian oleh semua Pihak Berkuasa Perancang Tempatan di Negeri Selangor. Semoga dengan adanya Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini, adalah menjadi harapan Kerajaan Negeri Selangor agar ia menjadi sebagai rujukan utama bagi PBT dan agensi teknikal, Pejabat Tanah dan Daerah, perunding dan pemaju supaya perancangan pembangunan pangsapuri perkhidmatan yang lebih efisien dapat diwujudkan di Negeri Selangor selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan pangsapuri perkhidmatan dan. ( DATO’ MOHD. JAAFAR BIN MOHD. ATAN ) Pengarah, Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor i
Cetakan Pertama 2010 c Hak cipta
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor
Hak cipta Terpelihara
Mana-mana bahagian dalam laporan ini tidak boleh diterbitkan semula, disimpan dalam cara yang dipergunakan lagi,
ataupun dipindahkan dalam sebarang bentuk cara, sama ada dengan cara elektronik, gambar rakaman dan
sebagainya tanpa kebenaran bertulis daripada Penerbit terlebih dahulu.
Disediakan bersama :
Diterbitkan di Malaysia oleh
Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor Tingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan,
No. 3, Jalan Indah Seksyen 14, 40646 Shah Alam
Selangor Darul Ehsan http://www.jpbdselangor.gov.my
ii
KANDUNGAN
1.0 TUJUAN 1 2.0 LATARBELAKANG 1
3.0 DEFINISI PANGSAPURI 2
PERKHIDMATAN 4.0 GARIS PANDUAN UMUM 3
4.1 ZON GUNATANAH YANG 3 DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN
4.2 BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI 4 PERKHIDMATAN
4.3 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK 7 4.4 PENYEDIAAN KEMUDAHAN 8
YANG MENCUKUPI 4.5 PENEKANAN KEPADA ASPEK 9
KESELAMATAN 4.6 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK 11 4.7 PENGAPLIKASIAN KONSEP 12
‘GREEN BUILDING’
5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS 14
OGOS 2010
1.0 TUJUAN
Garis Panduan ini disediakan bagi
memberi panduan kepada Pihak
Berkuasa Tempatan (PBT) di Negeri
Selangor bagi cadangan
pembangunan Pangsapuri
Perkhidmatan (Service Apartment )
di dalam proses pertimbangan
Kebenaran Merancang (KM).
2.0 LATAR BELAKANG
Pangsapuri perkhidmatan merupakan salah
satu kategori perumahan yang popular
terutamanya di kalangan mereka yang
berpendapatan tinggi. Artikel daripada
Kajian oleh CH Williams Talhar & Wong
(REHDA Bulletin (Nov / Dec 2004) telah
menunjukkan peningkatan mendadak
terhadap pertumbuhan pembangunan ini
semenjak tahun 2002.
Secara umumnya, konsep asal bagi
pembangunan pangsapuri perkhidmatan
adalah merupakan kediaman yang
disediakan untuk disewa oleh pelancong
dan expatriate bagi tempoh masa jangka
pendek atau jangka panjang sebagai
alternatif penginapan yang lebih murah
berbanding penginapan hotel.
1
Pangsapuri perkhidmatan lazimnya disertakan dengan
perkhidmatan-perkhidmatan tertentu seperti housekeeping,
business centre, laundrette, kafe, nurseri dan pengawal
keselamatan.
Namun perkembangan semasa menunjukkan tren yang
berubah di mana kebanyakan pangsapuri perkhidmatan kini
adalah didiami oleh pemilik (owner-occupied) sebagai
kediaman di tempat-tempat strategik di dalam atau di pinggir
kawasan bandar.
Dari segi perundangan, pembangunan pangsapuri
perkhidmatan adalah tidak tertakluk kepada Akta Pemajuan
Perumahan 1966.
3.0 DEFINISI PANGSAPURI PERKHIDMATAN
Tiada definisi khusus yang diberikan untuk konsep
pembangunan ini. Walau bagaimanapun berasaskan ciri-ciri
pembangunannya, JPBD Selangor mendefinisikan Pangsapuri
Perkhidmatan seperti berikut :
‘Pangsapuri
Perkhidmatan (Service
Apartment) adalah satu
konsep pembangunan
komersil yang bercirikan
kediaman yang
disediakan dengan pakej-
pakej perkhidmatan
tertentu bagi setiap unit’.
2
4.0 GARIS PANDUAN UMUM
4.1 ZON GUNATANAH YANG DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN.
Permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan hanya
dibenarkan di dalam zon komersil / perdagangan seperti yang
terkandung di dalam Rancangan Tempatan.
3
4.2 BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN
Terdapat beberapa bentuk pangsapuri perkhidmatan yang
dikenal pasti seperti berikut :
i. PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR
Pembangunan pangsapuri boleh
dibangunkan bersekali dengan
pembangunan bercampur yang
lain di dalam satu kawasan.
Pembangunan pangsapuri
perkhidmatan perlu dibangunkan
pada blok yang berasingan
dengan pembangunan yang lain.
Ia perlu mempunyai akses laluan
secara eksklusif dan berasingan
dari pembangunan lain.
Rajah 1 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI SEBAHAGIAN
DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’ PERIMETER
PLANTING – 10’
PERIMETER PLANTING – 10’
SOHO PANGSAPURI
PERKHIDMATAN
PERNIAGAAN
JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’
4
ii. PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE
STANDING BUILDING
Pembangunan pangsapuri
perkhidmatan secara Free Standing
Building merupakan pembangunan
yang hanya melibatkan pangsapuri
perkhidmatan. Pembangunan ini
boleh melibatkan hanya 1 blok
pangsapuri perkhidmatan atau lebih
di dalam satu kawasan dengan
kemudahan perniagaan di
bawahnya.
Rajah 2 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE
STANDING BUILDING
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’ PERIMETER PLANTING – 10’
PERIMETER PLANTING – 10’
PANGSAPURI PERKHIDMATAN
PERNIAGAAN
5
iii. PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN
Terdapat juga
pembangunan
pangsapuri
perkhidmatan yang
bersekali dengan
kedai pejabat di dalam
satu kompleks
bangunan. Unit-unit
pangsapuri perkhidmatan ini haruslah berasingan
dengan bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk
secara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain
perlu disediakan untuk pembangunan pangsapuri
perkhidmatan.
Rajah 3 : GAMBARAN PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’ PERIMETER PLANTING – 10’
PERIMETER PLANTING – 10’
PANGSAPURI PERKHIDMATAN
KOMPLEKS PERNIAGAAN
PEJABAT
JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’
JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’
6
4.3 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK
Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan adalah tertakluk
kepada Dasar Kerajaan Negeri bagi penyediaan kedai mampu
milik. Bagi pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan, 10%
daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perlu
disediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordable
rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk
disewa.
7
4.4 PENYEDIAAN KEMUDAHAN YANG MENCUKUPI
i. Penyediaan kemudahan
pada pembangunan
pangsapuri perkhidmatan
perlulah mengambil kira
penyediaan kemudahan
bagi kediaman dan
komersil, seperti ditetapkan
pada Garis Panduan Khusus, para 5.0.
ii. Laluan berbumbung perlu
disediakan bagi semua
laluan masuk ke bangunan
(pada aras jalan) terutama
dari kawasan tempat letak
kereta dan perhentian
pengangkutan awam.
iii. Laluan lintas untuk pejalan kaki perlu disediakan pada
jarak dan lokasi yang efisien.
iv. Kemudahan-kemudahan untuk
golongan Orang Kelainan Upaya
(OKU) seperti laluan pejalan kaki
mesra-OKU dengan penyediaan
ramp yang sesuai di lintasan jalan
kaki, beep sound pada lampu
isyarat, reka bentuk lif khas
bersesuaian serta kemudahan-
kemudahan lain yang memberikan
keselesaan kepada golongan
OKU.
8
4.5 PENEKANAN KEPADA ASPEK KESELAMATAN
i. Reka bentuk perancangan kawasan dan bangunan perlu
menekankan aspek keselamatan melalui pengaplikasian
prinsip Crime Prevention Through Environmental Design
(CPTED) secara menyeluruh.
ii. Reka bentuk kawasan perlu mengambil kira keadaan
topografi supaya tiada kejadian yang tidak diingini
berlaku seperti tanah runtuh dan banjir.
iii. Keselamatan di tempat letak kereta perlu diberi
penekanan dari segi peletakan lampu, laluan pejalan
kaki, ramp dan ventilasi udara yang bersesuaian.
iv. Memastikan penggunaan barrier atau railing di setiap
kawasan yang berisiko seperti parit dan aras lantai/tanah
yang berbeza (split level).
9
v. Memastikan bilangan dan lokasi peletakan lampu jalan
dan lampu taman disediakan secukupnya terutama di
kawasan laluan pejalan kaki dan kawasan yang
terlindung.
vi. Penyediaan persekitaran yang selamat dengan
memastikan tiada laluan-laluan tersembunyi dan
pemasangan CCTV bagi kawasan-kawasan terpilih dan
di lokasi-lokasi yang bersesuaian.
vii. Akses laluan keluar masuk ke pangsapuri perkhidmatan
perlu disediakan secara eksklusif dan berasingan dari
pembangunan lain
10
4.6 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK
i. Intensiti pembangunan pangsapuri perkhidmatan yang
dicadangkan perlu mengambil kira keupayaan sistem
sirkulasi dan jalan raya sedia ada di sekitar kawasan
pembangunan dengan cadangan penyuraian trafik (traffic
dispersal) dan hierarki jalan yang bersesuaian. ii. Sistem sirkulasi dalam
kawasan pembangunan
perlu disediakan dengan
sempurna dengan
mengambil kira jalan susur
serta laluan keluar masuk
yang berasingan dari
komponen pembangunan
yang lain.
iii. Penyediaan tempat letak
kenderaan perlulah
disediakan dengan
mencukupi.
11
Contoh Sistem ‘Rain Water Harvesting’ Yang Boleh Digunapakai Pada Bangunan Pangsapuri Perkhidmatan
4.7 PENGAPLIKASIAN KONSEP ‘GREEN BUILDING’
i. Perancangan dan Reka Bentuk Bangunan berkonsepkan
ciri-ciri Green Building adalah digalakkan dengan
penekanan kepada penggunaan solar dan bahan binaan
yang energy efficient.
ii. Reka bentuk unit-unit
pangsapuri perkhidmatan
perlu mempunyai sistem
ventilasi udara yang baik
bagi menggalakkan aliran
udara secara semula jadi.
iii. Menggalakkan penggunaan sistem tangki atau kolam
simpanan air hujan (rain water harvesting) yang boleh
diguna pakai untuk tujuan kitar semula air hujan.
iv. Reka bentuk perlu menekankan aspek penggunaan
cahaya semula jadi (natural lighting) yang maksimum
agar bekalan tenaga dapat dikurangkan.
12
v. Bahan binaan Lanskap kejur seperti perabot jalan dan
laluan pejalan kaki hendaklah menggunakan elemen-
elemen mesra alam.
vi. Menggalakkan elemen-elemen Lanskap lembut dan air di
kawasan lapang dan taman.
13
5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
1
Zon Gunatanah
Zon komersil / perdagangan.
2
Lokasi Peletakan
Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan perlu ditumpukan kepada lokasi-lokasi berikut :
a. Dalam kawasan pusat bandar. b. Berhampiran terminal-terminal pengangkutan seperti
‘Integrated Transport Terminal’, LRT dan komuter.
c.
d. Berhampiran dengan kawasan-kawasan institusi dan
pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.
e. Kawasan pembangunan semula bandar.
1
14
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
3
Saiz Tapak
Minimum 2 ekar.
4
Ruang Lantai
Minimum - 550kp
5
Saiz Isi Rumah
Maksimum 4.5 orang/unit
6
Nisbah Plot dan Kawasan Plinth
a. Kawalan ketinggian adalah merujuk Nisbah Plot dan
Kawasan Plinth seperti yang terkandung di dalam RT atau RKK di sesuatu kawasan.
b. Bagi RT/RKK yang tidak menjelaskan Nisbah Plot dan
Kawasan Plinth adalah merujuk kepada Nisbah Plot dan Kawasan Plinth yang terkandung di dalam Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor.
15
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
7
Anjakan bangunan • Menghadap
Jalan utama - 12.2 m (40’)
• Menghadap
Jalan tepi – 12.2 m (40’)
• Menghadap
Jalan belakang - 12.2 m (40’)
• Sempadan
bersama - 6.1m (20’)
a.
b.
c.
40’
40’
40’
20’
ANJAKAN
Jarak Antara Bangunan –
80’
PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN
TAMAN ATAS BUMBUNG
PEJABAT
PEJABAT
Perimeter Planting
10’
PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE STANDING BUILDING
Perimeter Planting
10’
40’
40’
20’
ANJAKAN
40’
TAMAN ATAS BUMBUNG
PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR
ANJAKAN
Perimeter Planting
10’
Jarak Antara Bangunan –
80’
PANGSAPURI PERKHIDMAT
SOHO
TAMAN ATAS BUMBUNG
40’
40’
40’
20’
PANGSAPURI PERKHIDMAT
PANGSAPURI PERKHIDMAT
16
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
8 Perimeter Planting • Minimum 3
meter (10’) di sekeliling kawasan pembangunan (Tidak termasuk jarak anjakan bangunan).
17
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
9
Kawasan Lapang
a. Menggunakan piawaian 1000 penduduk : 2 Hektar kawasan
lapang
b. Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.
c. Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di
tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung.
18
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
10
Tempat Letak Kenderaan * Nota : • TLK – Tempat Letak
Kereta • TLM – Tempat Letak
Motosikal • OKU – Orang
Kelainan Upaya
a. TLK : 2 TLK/Unit Pangsapuri Perkhidmatan + 20%
pelawat b. TLM : 20 % daripada jumlah TLK c. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLK d. Bagi ruang lantai perniagaan
i. TLK : 1 TLK/46.0mp(495kp) ruang lantai ii. TLM : 1 TLM/84mp(905kp) ruang lantai
e. Kemudahan OKU
Unit TLK OKU – berdekatan dengan lif dan ramp Disediakan Ramp dan Railing
19
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
11
Kemudahan Awam
Kemudahan Eksklusif
a. Sistem Sekuriti 24 jam dan CCTV b. Gymnasium c. Dewan Serbaguna d. Kolam renang e. Kemudahan Wi-Fi/Broadband f. Akses Lif yang khusus untuk unit Pangsapuri
Perkhidmatan Kemudahan Sokongan a. Surau (Minimum – 40’ x 40’)
Surau Lelaki dan Perempuan secara berasingan Lengkap dengan tempat mengambil air sembahyang
dan tandas
20
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
b. Tadika – 1 tadika / 200 unit c. Perniagaan Peringkat Tempatan
Di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri perkhidmatan. • Contoh : Laundrette, Saloon Rambut/Pusat Kecantikan,
Mini Market, Perkhidmatan Kurier, Stationery dan perkhidmatan percetakan digital, Kafe/Coffee House dan lain-lain).
• 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk disewa.
21
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
d. Mini Perpustakaan / Bilik Bacaan yang lengkap dengan
kemudahan IT. e. Laluan pejalan kaki berbumbung – minimum 2.1 m (7’)
f. Restoran / Medan Selera g. Pejabat Pengurusan h. Tempat pembuangan sampah berpusat i. Tempat Letak motosikal dan basikal berbumbung
berserta tempat mengunci basikal dan motosikal
22