bahagian a: ringkasan - eser.syabas.com.my · darjah. bagi kelas iii yang meliputi 0.20% daripada...

__________________________________________________________________AJC PLANNING CONSULTANTS SDN. BHD

1

BAHAGIAN A:

RINGKASAN


2

Bil. Kandungan Penerangan Ringkas [Sila nyatakan lampiran berkaitan (laporan/pelan) untuk penerangan terperinci]

Semakan dan Ulasan Jabatan

I KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN

i. Tujuan Permohonan ini dikemukakan kepada Majlis Perbandaran Kajang (MPKj) bagi mendapatkan kelulusan pindaan Kebenaran Merancang secara serah balik dan kurnia semula di bawah Seksyen 204A KTN serta memastikan bahawa cadangan pembangunan ini sesuai dengan pengezonan dan gunatanah di sekitar kawasan tersebut.

ii. Latar belakang Berdasarkan keperluan dan perubahan semasa, pelan tapak yang dicadangkan telah dipinda di mana majoritinya melibatkan pindaan ke atas komponen infrastruktur dan kawasan rekreasi, lapang dan zon penampan. Di samping itu, terdapat juga pindaan kecil terhadap komponen perumahan, perniagaan serta institusi dan kemudahan awam.

II PELAN LOKASI DAN PELAN TAPAK

i. Pelan Kunci Rujuk Rajah 2.1.

ii. Pelan Lokasi Rujuk Rajah 2.2

III BUTIR-BUTIR HAK MILIK TANAH DAN SEKATAN

Hak milik tanah Lot PT21628 dimiliki oleh UEM Land Berhad.

IV ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK

1. Perihal Tanah

i. Guna tanah semasa Tapak cadangan pemajuan merupakan kawasan ladang kelapa sawit yang masih lagi produktif. Kerja-kerja tanah sedang dijalankan di

ii. Profil topografi Ketinggian keseluruhan pembangunan bagi kawasan seluas 448.61 ekar ini adalah di antara 23 meter bagi kawasan terendah dan 114 meter bagi kawasan tertinggi. 94.4% daripada keseluruhan tapak


3

merupakan kawasan yang bercerun kurang dari 15 darjah.

iii. Saliran dan perparitan

Sistem saliran semulajadi di tapak cadangan mengalir daripada bukit di sebelah barat menuju ke kawasan lembah di sebelah timur, dan seterusnya mengalir ke Sungai Semenyih.

2. Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan

Pada ketika ini, tiada sebarang infrastruktur asas dan kemudahan awam sediada yang didapati di tapak cadangan. Namun begitu berhampiran tapak cadangan terdapat sebuah sekolah rendah agama dan masjid.

3. Potensi dan Halangan Pembangunan

i. Potensi Potensi pembangunan telah diterangkan dalam Bab 5.1.

Ii.Halangan Halangan pembangunan telah diterangkan dalam Bab 5.2.

V PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN

i. Pematuhan kepada dasar-dasar Rancangan Struktur

Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020

ii. Pematuhan kepada Rancangan Tempatan

Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Kajang (MPKj)

iii. Pematuhan kepada perkara-perkara teknikal lain

Manual Garis Panduan dan Piawaian Negeri Selangor (Edisi ke-2)

VI. CADANGAN PEMAJUAN

1. Pelan Susunatur Rujuk Rajah 7.2

2. Konsep Pembangunan Pembangunan di tapak cadangan menjadikan elemen-elemen hijau dan air sebagai pemisah antara plot-plot pembangunan yang seterusnya memberikan saiz tanah yang optimum.

3. Cadangan Pindaan Pembangunan

Penjelasan terperinci terhadap perubahan-perubahan boleh dirujuk di Bab 7. Selepas pindaan, Fasa 1 akan melibatkan kawasan seluas 272.75 ekar manakala kawasan pembangunan akan datang (Fasa 2, 3 dan 4) akan mempunyai keluasan sebanyak 175.86 ekar.


4

3. Sistem Sirkulasi Jalan masuk utama ke tapak cadangan ialah melalui Jalan B18 dan cadangan jalan baru yang menghubungkan ke Bandar Teknologi Kajang dengan kelebaran 40m (132’). Seterusnya jalan akses di kawasan perumahan adalah menggunakan jalan utama 20m (66’) dan bersambung kepada rizab jalan tempatan 15m (50’).


5

BAHAGIAN B:

LAPORAN

PERANCANGAN


6

1.0 PENDAHULUAN

Cadangan pemajuan ini disediakan untuk Permohonan Pindaan Kebenaran

Merancang Di Atas Pelan Yang Telah Diluluskan No. Rujukan

MPKJ/JPP/BPB/KM96-2013 Bertarikh 13/12/2013 Secara Serah Balik Dan Kurnia

Semula Di Bawah Seksyen 204A KTN Di Atas Lot 18370 (PT21628), Seluas 448.61

Ekar, Mukim Semenyih, Daerah Hulu Langat, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan

UEM Land Berhad.

1.1 Nama dan Alamat Pemohon

Cadangan ini dikemukakan bagi:

Pemilik Tanah : UEM LAND BERHAD

Alamat : 19-2, Mercu UEM, Jalan Stesen Sentral 5,

Kuala Lumpur Sentral, 50470 Kuala Lumpur.

TEL : 603 - 2727 6000

FAX : 603 - 2727 2011

Pemaju : SYMPHONY HILLS SDN. BHD.

Alamat : 16-1, Mercu UEM, Jalan Stesen Stesen 5,

Kuala Lumpur Sentral, 50470 Kuala Lumpur.

TEL : 603 - 2727 6000

FAX : 603 - 2727 2011

Permohonan ini disediakan dan dikemukakan oleh:

Tetuan : AJC PLANNING CONSULTANTS SDN. BHD.

Alamat : Global Business & Convention Centre,

Block B, First Floor, No.8, Jalan 19/1,

46300 Petaling Jaya,

Selangor Darul Ehsan, Malaysia.

TEL : 603 - 7956 6173

FAX : 603 - 7956 9320


7

C&S : PERUNDING AZIZ, AZALI & TEE

Alamat : 9, Jalan Kenari 2,

Bandar Puchong Jaya,

47100 Puchong,

Selangor Darul Ehsan

TEL : 603 – 5882 7485/7385

FAX : 603 – 5882 4674

M&E : KUASA TENAGA SDN BHD

Alamat : No. 20, Jalan 4/62A,

Bandar Manjalara, Kepong,

52200 Kuala Lumpur.

TEL : 603 – 6273 6178

FAX : 603 – 6273 6175

Jurukur : JURUKUR BUDIMAN

Alamat : No. 20A, Jalan Bandar 1,

Taman Melawati Fasa 1

Hulu Kelang Selangor,

53100 Kuala Lumpur.

TEL : 603 – 4108 1002/ 4107 7537/ 4107 1476

FAX : 603 – 4107 6120

TIA Consultant : PERUNDING TRAFIK KLASIK SDN BHD

Alamat : No. 11A, 1ST Floor,

Jalan SS2/64,

47300 Petaling Jaya.

TEL : 603 – 7876 8758

FAX : 603 – 7876 5867


8

1.2 Tujuan Laporan

Permohonan ini dikemukakan kepada Majlis Perbandaran Kajang (MPKj)

bagi mendapatkan kelulusan pindaan Kebenaran Merancang secara

serah balik dan kurnia semula di bawah Seksyen 204A KTN serta

memastikan bahawa cadangan pembangunan ini sesuai dengan

pengezonan dan gunatanah di sekitar kawasan tersebut.

Selain itu, laporan ini disediakan bagi memberi penjelasan tentang

cadangan pembangunan yang akan dijalankan di atas kawasan tapak.

Laporan ini juga bertujuan untuk menentukan rasional pindaan

pembangunan yang dicadangkan bagi membolehkan pihak-pihak

berkaitan membuat penilaian yang sewajarnya terhadap potensi tapak

cadangan untuk dimajukan.

Kedudukan tapak cadangan akan diperjelaskan dengan lebih terperinci

bagi membolehkan elemen-elemen pembangunan serta kemudahan-

kemudahan yang telah diperuntukkan dapat dikenalpasti. Seterusnya,

laporan ini juga akan meninjau keadaan semasa tapak, justifikasi

pembangunan bagi tapak cadangan serta kawasan sekitarnya.

Cadangan pembangunan yang bakal dijalankan di atas tapak akan

dinilai dari segi fizikal dan sosio ekonomi seterusnya pembangunan

kemudahan infrastruktur akan dijelaskan bagi mengenalpasti potensi-

potensi tapak cadangan.

1.3 Objektif Laporan

Menerangkan konsep pembangunan berdasarkan kepada pelan

pindaan susunatur yang disertakan.

Membolehkan Majlis Perbandaran Kajang membuat penilaian

yang sewajarnya terhadap cadangan pembangunan

berdasarkan kepada maklumat terperinci yang dikemukakan agar

mematuhi prinsip-prinsip pembangunan mapan.

Memastikan prinsip-prinsip perancangan dan faktor-faktor

pembangunan diberikan perhatian sepenuhnya dalam usaha

untuk menghasilkan keadaan persekitaran yang selesa dan

menarik serta menguntungkan semua pihak.


9

Memastikan penyediaan pelan susunatur mengambil

pertimbangan terhadap semua aspek-aspek fizikal, sosioekonomi,

alam sekitar dan dasar-dasar rancangan pemajuan.

Menyediakan rangka penyelarasan di antara pemaju dengan

Pihak Berkuasa Tempatan bagi memastikan usaha-usaha

perancangan dapat menghasilkan kawasan yang mempunyai

struktur fizikal dan alam sekitar yang baik di samping

pembangunan ekonomi yang tersusun

1.4 Latar Belakang

Tapak cadangan terletak di kawasan Ladang Kajang yang sebelum ini

dimiliki oleh Inch Kenneth Kajang Rubber Public Ltd Co. ( No.: 990261-M).

Berdasarkan perjanjian jual beli (Restricted Power of Attorney) yang telah

dilakukan dengan pihak UEM Land Berhad (No.:9094-P) pada 30 Disember

2010, kawasan pembangunan seluas 448.61 ekar telah diberi pemilikan

kepada pihak pemaju iaitu UEM Land Berhad yang seterusnya berhasrat

untuk memajukan tanah ini untuk satu pembangunan perbandaran yang

baru bagi melengkapi pembangunan sekitar sedia ada seperti

Pembangunan Alam Sari dan Bandar Seri Putra. Berdasarkan pemilikan

tanah tersebut, pembangunan yang bakal dijalankan merangkumi

keluasan tanah seluas 258.29 ekar sahaja bagi pembangunan Fasa 1.

Manakala kawasan selebihnya iaitu sebanyak 190.32 ekar dijadikan

sebagai kawasan kemajuan akan datang. Pelan cadangan

pembangunan ini telah diajukan kepada pihak MPKj dan pada dasarnya

pelan ini telah diluluskan pada 13 Disember 2013 berdasarkan rujukan no.

MPKj/JPP/BPP/KM96-2013.

Berdasarkan keperluan dan perubahan semasa, pelan tapak yang

dicadangkan telah dipinda di mana majoritinya adalah melibatkan

pindaan sebahagian daripada komponen jenis perumahan, kemudahan

infrastruktur, kawasan lapang dan zon penampan. Di samping itu,

terdapat juga pindaan kecil terhadap komponen perniagaan serta

institusi dan kemudahan awam. Laporan ini akan menerangkan dengan

lebih terperinci komponen pembangunan yang dipinda bagi memberi

penjelasan terhadap perubahan-perubahan pelan yang dilakukan.


10

2.0 PERIHAL TAPAK DAN LOKASI

2.1 Lokasi Tapak Pemajuan

Tapak cadangan terletak kira-kira 43 kilometer dari Kuala Lumpur dan 17

kilometer dari Pusat Bandar Kajang. Antara pembangunan di sekitar

tapak cadangan dalam lingkungan 5 kilometer radius ialah Alam Sari,

Bandar Sri Putra, Bukit Mahkota dan Universiti Kebangsaan Malaysia

(UKM). Manakala Bandar Baru Bangi dan Putrajaya terletak dalam

lingkungan 15 kilometer radius dari tapak cadangan.

Tapak cadangan terletak di dalam Mukim Semenyih, Daerah Hulu Langat

bersebelahan dengan Mukim Hulu Semenyih di sebelah utara, Mukim

Kajang di sebelah barat dan Mukim Beranang di sebelah selatan. Tapak

cadangan berada di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Kajang

(MPKj).

Rujuk Jadual 2.1 untuk jarak beberapa destinasi utama dari tapak

cadangan dan Rajah 2.1 dan 2.2 untuk Pelan Kunci dan Pelan Lokasi.

Jadual 2.1 : Jarak Beberapa Destinasi Utama Dari Tapak Cadangan

Tapak

Cadangan

Ke

Lokasi Jarak (km) Anggaran Masa Perjalanan (Minit)

Bandar Baru Bangi 16 24

Kajang 10 15

Putrajaya 15 30

Cyberjaya 26 39

KLIA, Sepang 30 40

Kuala Lumpur 43 28

Seremban 38 40


11

Rajah 2.1 : Pelan Kunci

Rajah 2.2 : Pelan Lokasi


12

2.2 Hakmilik Tanah

Berikut adalah maklumat hakmilik tanah bagi lot yang terlibat:

1) No. PT : PT 21628

No. H.S (D) : 76469

Luas Sementara : 448.61 ekar

Pemilikan : UEM Land Berhad

No. Syarikat (90894-P)

Bandar/Pekan/Mukim : Mukim Semenyih

Daerah : Hulu Langat

Negeri : Selangor

Kategori Penggunaan Tanah : Pertanian

No. Lembaran Piawai : 110B, 110D, 111A & 111C


13

3.0 ANALISIS TAPAK

Analisa tapak cadangan pemajuan ini telah dijalankan berdasarkan penilaian

terhadap ciri-ciri di atas tapak dan di luar tapak yang melibatkan aspek-aspek

semulajadi, buatan manusia dan sosio-ekonomi. Hasil daripada penilaian analisa

tapak ini akan dijadikan sebagai asas dalam pengenalpastian potensi dan

halangan pembangunan dan seterusnya konsep dan cadangan pelan

susunatur dapat disediakan mengikut kesesuaian tapak.

3.1 Guna Tanah Semasa dan Persekitarannya

Pada masa kini, tapak cadangan pemajuan merupakan kawasan ladang

kelapa sawit yang masih lagi produktif. Struktur bangunan yang terdapat di

tapak cadangan pada ketika ini hanyalah kawasan rumah pekerja ladang yang

terletak bersebelahan dengan Sekolah Rendah Agama Batu 3, Jalan Bangi.

Persekitaran tapak cadangan dapat dirumuskan seperti berikut:

Utara : Kawasan tanaman getah dan kebun dan juga beberapa buah

kilang

Selatan : Ladang Dunedin

Timur : Kampung Batu 3

Barat : Kawasan pembangunan Alam Sari

Rujuk Rajah 3.1 dan Rajah 3.2 untuk gambar foto tapak cadangan dan

persekitarannya.


14

Raj

ah 3

.1:

Gam

bar

Fo

to U

dar

a , T

apak

Cad

anga

n. (

Fas

a 1

)


15

Raj

ah 3

.2: G

amb

ar F

oto

Tap

ak d

an P

erse

kita

ran


16

3.2 Analisis Ketinggian dan Kecerunan Tapak

Ketinggian keseluruhan pembangunan bagi kawasan seluas 448.61 ekar ini

adalah di antara 23 meter bagi kawasan terendah dan 114 meter bagi kawasan

tertinggi. Berdasarkan klasifikasi pemetaan Geologi Terrain yang telah disahkan

oleh Jabatan Mineral dan Geosains Selangor pada 12 September 2011,

keseluruhan kawasan tapak cadangan telah dikategorikan sebagai kawasan

dengan Kelas I (87.5%), Kelas II (10.9%), Kelas III (1.47%) dan Kelas IV (0.12%)

mengikut Garis Panduan Pembangunan Kawasan Tanah Tinggi, Kementerian

Sumber Asli dan Alam Sekitar.

Bagi ketinggian tapak cadangan pembangunan Fasa 1 seluas 272.75 ekar

berada di antara 23 meter sehingga 88 meter. Kawasan tinggi di tapak

cadangan terletak di barat di mana kawasan ini dijadikan sebagai kegunaan

infrastruktur cadangan bagi tangki air. Kawasan di sebelah timur merupakan

kawasan yang paling rendah di mana cadangan kawasan ini dijadikan sebagai

sebahagian daripada kolam takungan air.

Analisis kecerunan pula menunjukkan 94.4% daripada keseluruhan tapak

merupakan kawasan yang bercerun kurang dari 15 darjah. Manakala 5.30%

mempunyai kecerunan antara 16-25 darjah dan hanya 0.20% antara 26-35

darjah. Bagi kelas III yang meliputi 0.20% daripada kawasan tapak, ia akan

hanya melibatkan kerja tanah untuk kegunaan infrastruktur seperti penyediaan

jalanraya. Tidak terdapat sebarang kategori kelas IV di dalam kawasan tapak

yang dicadangkan. Rujuk Jadual 3.1 untuk ringkasan analisis kecerunan tapak

cadangan bagi pembangunan Fasa 1 dan Rajah 3.3-3.4 untuk pelan ketinggian

dan kecerunan tapak cadangan.

Jadual 3.1 : Analisis Kecerunan Tapak Cadangan

Kecerunan Luas (mp) Peratus

<15 darjah 942213.15 94.4

16-25 darjah 53131.48 5.3

26-35 darjah 2268.28 0.2

>35 darjah 439.42 0.0


17

Hasil daripada analisis ini menunjukkan tapak cadangan adalah kawasan yang

sesuai untuk dijalankan aktiviti pembangunan perbandaran yang tidak

memerlukan banyak kerja tanah yang intensif berikutan majoriti daripada

keluasannya berkecerunan kurang dari 25 darjah yang meliputi peratusan

sebanyak 99.7%.


18

Rajah 3.3 : Analisis Ketinggian Tapak Cadangan


19

Rajah 3.4 : Analisis Kecerunan Tapak Cadangan


20

3.3 Saliran Semulajadi

Sistem saliran semulajadi di tapak cadangan mengalir daripada bukit di sebelah

barat menuju ke kawasan lembah di sebelah timur, dan seterusnya mengalir ke

Sungai Semenyih.

Rajah 3.5 : Sistem Saliran

3.4 Flora dan Fauna

Tapak cadangan pada ketika ini dipenuhi dengan tanaman kelapa sawit dan

tidak terdapatnya sebarang spesis flora penting yang perlu dikekalkan. Berikutan

kawasan ini ditanami dengan kelapa sawit, jenis-jenis fauna yang boleh didapati

ialah ular, tikus dan biawak. Tiada sebarang spesis fauna penting yang termasuk

dalam kategori hampir pupus.

3.5 Kemudahan Infrastruktur dan Awam Sedia Ada

Pada ketika ini, tiada sebarang infrastruktur asas dan kemudahan awam sediada

yang didapati di tapak cadangan. Namun begitu berhampiran tapak

cadangan terdapat sebuah sekolah rendah agama dan masjid.

Gunatanah :

Rebung

Arah saliran

Puncak Bukit

Tapak Cadangan


21

3.6 Akses dan Lalulintas

Akses ke tapak cadangan pada ketika ini ialah melalui Jalan Bangi (B18) yang

menghubungkan Kuala Langat dengan Semenyih. Jalan ini akan dinaiktaraf

kepada jalan 132 kaki (40m) daripada 66 kaki (20m) rizab sediada. Tapak

cadangan mempunyai kemudahsampaian yang baik dari tiga lebuhraya

berikut:

a. Lebuhraya Utara Selatan : Keluar di susur Bangi atau Putra Mahkota

b. Lebuhraya LEKAS : Keluar di susur Semenyih

c. Lebuhraya SILK : Keluar di persimpangan Kajang melalui

Jalan Reko

Potensi akses alternatif terhadap tapak cadangan adalah melalui

penyambungan rizab jalan 30 meter dengan jalan dari Alam Sari yang terletak di

sebelah barat tapak cadangan.

Rajah 3.6 : Akses ke Tapak Cadangan


22

3.7 Analisis Sosio-Ekonomi Tapak dan Sekitar

Analisis sosio-ekonomi menunjukkan pusat-pusat pertumbuhan pekerjaan sekitar

tapak cadangan adalah terdapat di Bandar Baru Bangi, Arab Malaysian

Industrial Park, Kajang Technology Park, KLIA, Putrajaya dan juga Universiti

Kebangsaan Malaysia (UKM). Manakala kawasan-kawasan penempatan

penduduk pula adalah seperti berikut:

Barat : Alam Sari dan UKM

Selatan : Seri Emas, Bandar Bukit Mahkota & Bandar Seri Putra

Barat Laut : Bandar Baru Bangi

Timur Laut : Semenyih

Rajah 3.7 : Analisis Sosio-Ekonomi


23

Berdasarkan impak pembangunan yang bakal dijalankan di dalam kawasan

tapak cadangan, adalah dijangkakan pertumbuhan sosio ekonomi di kawasan

tapak dan kawasan di sekitarnya akan menerima limpahan dari segi penawaran

bentuk kediaman dan ruang bekerja yang lebih dinamik dan bersepadu.

3.8 Kualiti Alam Sekitar

Kawasan tapak cadangan mempunyai kualiti alam sekitar yang baik. Ini kerana

kawasan tapak cadangan terletak agak jauh daripada sumber-sumber

pencemaran samada dari kawasan industri dan sebagainya. Kawasan yang

berbukit berperanan sebagai daya penampan semulajadi kepada sumber

pencemaran udara dan bunyi bising kepada tapak cadangan.

3.9 Pemandangan dan Vista

Ciri-ciri semulajadi seperti cerun beralun memberi vista dan pemandangan serta

keunikan kepada pembangunan tapak. Dengan kelebihan tapak berada di

kawasan yang agak tinggi dan beralun di sebelah barat, ciri-ciri unik yang ada di

tapak boleh dieksploitasi untuk merancang persekitaran yang selesa tanpa

mengabaikan pengekalan aspek alam sekitar.


24

4.0 DASAR DAN GARIS PANDUAN

Bahagian ini akan mengenalpasti dasar-dasar pembangunan yang berkaitan

yang telah ditekankan dalam Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020 dan

Rancangan Tempatan MPKj. Garis panduan perancangan sediada yang

digunakan di negeri Selangor juga telah diambil perhatian dalam penyediaan

pelan susunatur bagi tapak cadangan ini.

4.1 Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020

Cadangan projek ini secara amnya telah mengambil kira dasar-dasar dan

strategi pembangunan yang telah dirumuskan dalam Rancangan Struktur Negeri

Selangor 2020. RSN Selangor mencadangkan Strategi Pembangunan Tumpuan

Pelbagai (Multi Focus) dan pada masa yang sama, menyediakan dasar untuk

menggalakkan pembangunan yang berterusan dalam beberapa zon

pembangunan fizikal yang telah dikenalpasti. Tapak cadangan terletak di dalam

Zon Pembangunan Koridor Raya Multimedia (KRM).

Strategi pembangunan untuk Zon KRM ini ialah :

Bertujuan untuk meningkatkan lagi kepentingan pembangunan ekonomi

berasaskan komunikasi dan teknologi maklumat kepada negeri Selangor

dan menyokong hala tuju Malaysia sebagai pusat global komunikasi dan

teknologi maklumat utama serta multimedia hub.

Membolehkan kawasan seperti Cyberjaya, Dengkil, Bandar Baru Salak

Tinggi, Sg. Morib di daerah Sepang, Daerah Petaling dan Hulu Langat

khasnya kawasan MPKj menerima impak pembangunan teknologi

maklumat.

Bandar Baru Bangi yang terletak di dalam kawasan MPKj merupakan

sebahagian daripada KRM.

Oleh itu, kawasan MPKj perlu mengeksploitasi sepenuhnya peluang

dengan menggalakkan pembangunan ekonomi yang berasaskan

teknologi maklumat dan aktiviti ekonomi yang mempunyai nilai tambah

yang tinggi.


25

4.1 Pelan Strategi Pembangunan ‘Multi Focus’ Rancangan Struktur Negeri

Selangor

Tapak Cadangan


26

4.2 Rancangan Tempatan MPKj

Matlamat Rancangan Tempatan MPKj adalah seperti berikut:

”Menjadikan Kawasan Majlis Perbandaran Kajang Sebagai Kawasan Berdaya

Maju dan Persekitaran Kehidupan Yang Berkualiti Di Samping Memperkukuhkan

Kualiti alam Persekitaran”

Dalam rancangan tempatan ini, tapak cadangan terletak dalam BPK 3.10 Alam

Sari. Tapak cadangan telah dizonkan sebagai kawasan kediaman. Rujuk Jadual

4.1 untuk kelas kegunaan tanah bagi BPK 3.10

Jadual 4.1 : Jadual Kelas Guna Tanah Kediaman BPK 3.10

KOLUM 1 KOLUM 2 KOLUM 3 KOLUM 4

KELAS

KEGUNAAN

YANG

DIBENARKAN

GUNATANAH

LAIN YANG

DIBENARKAN

DENGAN

SYARAT

KELAS

KEGUNAAN

YANG

DIBENARKAN

DENSITI /

NISBAH

PLOT

CATATAN

Kediaman

Sediada

A1- Rumah

sesebuah

A2-Rumah

berkembar

A3-Rumah

kluster

A4-Rumah teres

A5-Rumah

bertingkat

Tiada Tiada

Pengekalan

kawasan

dan densiti

sediada

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri

Selangor yang terkini.

Tadika swasta hanya

dibenarkan di rumah

sesebuah, berkembar

dan lot tepi rumah

teres.

Gunatanah/bangunan

sediada/komited

tertakluk kepada

gunatanah yang

diluluskan

Lot Besar

(Komited/Belum

Dibangunkan)

A1- Rumah

sesebuah

A2-Rumah

berkembar

A3-Rumah

kluster

A4-Rumah teres

A5-Rumah

bertingkat

A7-Asrama

pekerja

A8-Asrama

Pelajar

B- Perniagaan

&

perkhidmatan

B2-Perniagaan

Runcit

B3-Kompleks

perniagaan

B4-Pasar

B5-Stesen

Minyak dan

gas

B7-

Perkhidmatan

perniagaan &

profesional

B8-Pendidikan

swasta

B9-

Perkhidmatan

peribadi dan

isrumah

B10-Pusat

makanan

B11-Pejabat

persatuan &

Kelab swasta

B12-Hiburan &

Densiti

sederhana

12-25

unit/ekar

Densiti

tinggi

>25

unit/ekar

Nisbah Plot

1:4

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri


Gunatanah bangunan

sediada/komited

tertakluk kepada

gunatanah yang

diluluskan.

Rujuk Garis Panduan

Perancangan Bagi

Pembangunan

Pangsapuri

Perkhidmatan Negeri

Selangor.

Rujuk Garis panduan

Perancangan Bagi

SOHO Negeri Selangor.


27

riadah

B13-Pangsapuri

perkhidmatan

B14-Rumah

kelab

B15-

Kemudahan

penginapan

B16-Rekreasi &

komersil

B17-

Perkhidmatan

kenderaan

bermotor

B19-SOHO

D-Institusi dan

Kemudahan

D1-Kegunaan

kerajaan

D2-Institusi

pendidikan

tinggi

D3-

Keselamatan

D4-Pendidikan

D5-

Keagamaan

D6-Kesihatan

D7-Perkuburan

D8-Rumah

kebajikan

D9-Lain-lain

kemudahan

Tidak

berkenaan

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri


Kawasan masjid

dibenarkan bagi

kegunaan kuarters,

sekolah agama/KAFA

dan lain-lain aktiviti

keagamaan.

E-Tanah

Lapang dan

Rekreasi

E1-Tanah

lapang

E2-

Kemudahan

sukan &

rekreasi

E4-Rekreasi

sukan

Tidak

berkenaan

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri


F-

Pengangkutan

E1-Jalan

F3-Kemudahan

pengangkutan

Tidak

berkenaan

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri


G-Infrastruktur

dan utiliti

G1-Bekalan

elektrik

G2-Bekalan air

G3-

Telekomunikasi

G4-Bekalan

gas

G5-Perparitan

& pengairan

G6-

Pembetungan

Tidak

berkenaan

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri


K-Badan air K1-Semulajadi

K2-Buatan

Tidak

berkenaan

Rujuk Manual Garis

Panduan dan

Piawaian Negeri



28

5.0 POTENSI DAN HALANGAN PEMBANGUNAN

Antara potensi dan halangan tapak yang telah dikenalpasti di tapak cadangan

adalah:

5.1 Potensi Pembangunan

Tapak cadangan mempunyai tahap kemudahsampaian yang baik.

Jalan Bangi akan dinaiktaraf dari rizab selebar 66 kaki ke 132 kaki dan

tapak cadangan juga mempunyai potensi perhubungan jalan raya

dengan pembangunan Alam Sari.

Tapak cadangan mempunyai tahap perhubungan yang mudah ke

Lebuhraya LEKAS melalui Persimpangan Semenyih.

Lokasi tapak cadangan yang berdekatan dengan pusat-pusat

pertumbuhan dan pekerjaan seperti UKM, Bandar Baru Bangi dan

Kajang.

Profil tapak sesuai untuk dijalankan pembangunan perbandaran. ini

berikutan keseluruhan kawasan tapak yang berkeluasan sebanyak

272.75 ekar ini mempunyai profil tanah yang baik dari segi ketinggian

dan kecerunan dimana kerja-kerja tanah yang minimum dapat

dijalankan.

Kedudukan tapak cadangan di dalam Rancangan Tempatan juga

menunjukkan kawasan ini telah dizonkan sebagai kawasan

cadangan perumahan.

5.2 Halangan Pembangunan

Pembangunan di tapak cadangan akan menghadapi persaingan

dari beberapa pembangunan sekitar seperti Alam Sari. Pemaju perlu

menghasilkan satu produk pembangunan yang berbeza dan

mempunyai nilai tambah berbanding pembangunan di kawasan lain.

Kawasan sekitar tapak cadangan iaitu Kampung Batu 3 akan

menimbulkan kontra kepada landskap dan bentuk pembangunan di

kawasan ini.

Rizab cadangan menaik taraf jalan di dalam kawasan tapak dan

Jalan sediada B18, mengurangkan efisyen tanah untuk dibangunkan.


29

6.0 CADANGAN PEMBANGUNAN

Bahagian ini akan menerangkan aspek-aspek cadangan pindaan

pembangunan ini seperti objektif & strategi pembangunan, prinsip-prinsip

perancangan yang digunakan dan pelan konsep pembangunan ini.

6.1 Objektif dan Strategi Pembangunan

Objektif pemaju dalam membangunkan kawasan seluas 448.61 ekar ini adalah

untuk:

Menghasilkan satu pelan susunatur yang sempurna dengan

mengambil kira aspek-aspek perancangan, senibina, kejuruteraan dan

lanskap yang berinovasi

Mewujudkan satu persekitaran yang mempunyai perhubungan sosial,

nilai perpaduan dan komuniti setempat yang tinggi.

Menggunapakai prinsip-prinsip rekabentuk seperti identiti, ameniti,

komuniti, kawalan keselamatan dan sensitif kepada alam sekitar dalam

penyediaan pelan susun atur.

Mewujudkan semangat kekitaan (sense of belonging) di kalangan

penduduk dan seterusnya menaikkan imej pembangunan ini.

Cadangan pembangunan dimulakan dengan keluasan 272.75 ekar ataupun

60.80 % daripada keseluruhan tapak cadangan. Manakala kawasan selebihnya

iaitu seluas 175.86 ekar adalah termasuk dalam kawasan pembangunan akan

datang. Antara komponen pembangunan yang dicadangkan dalam

pembangunan Fasa 1 ini ialah rumah teres, rumah berkembar, Kluster, Rumah

Selangorku, pangsapuri kos sederhana, plot perniagaan, beberapa komponen

kemudahan masyarakat dan kemudahan infrastruktur. Manakala bagi

pembangunan kawasan akan datang terdiri daripada plot perumahan

bercampur, pangsapuri kos sederhana rendah, pembangunan komersil

bercampur, lot-lot pertanian, institusi dan kemudahan awam, kawasan lapang

dan rekreasi serta kemudahan infrastruktur .


30

6.2 Prinsip Perancangan

Pembangunan ini seterusnya mengambilkira prinsip-prinsip perancangan dan

rekabentuk yang dapat memberikan nilai tinggi kepada penyediaan pelan

susunatur ini. Prinsip-prinsip rekabentuk ini adalah:

1) Mewujudkan Komuniti (Creation of Communities)

Ianya bermaksud mewujudkan semangat harmoni di dalam kawasan kejiranan

yang dirancang. Ianya dapat dicapai melalui:

Rekabentuk kluster dan mewujudkan ‘nodal points’ seperti pusat rekreasi,

pusat keagamaan, sekolah & pusat membeli belah.

Memastikan perumahan yang disediakan adalah untuk semua golongan

pendapatan penduduk (Kepelbagaian saiz rumah).

Memastikan kawasan pekerjaan dalam lingkungan masa perjalanan

antara 30 hingga 45 minit dari kawasan perumahan.

Memastikan sekolah dan kedai berada dalam lingkungan 10 minit masa

berjalan dari rumah.


31

2) Mewujudkan Identiti (Creation of Sense of Identity)

Ianya bererti mmbangunkan kejiranan yang kukuh, aktif dan tersendiri yang

menampilkan kepelbagaian para penghuni. Antara aspek-aspek rekabentuknya

adalah:

Menyediakan gerbang masuk yang menarik

Mencipta imej lanskap dan tema senibina yang jelas

Mewujudkan rekabentuk ruang jalanan yang sekata

Mewujudkan ruang awam yang menarik dan berfungsi

3) Kawalan Keselamatan (Promote Safety & Security)

Meningkatkan keselamatan kejiranan dengan menggunakan aplikasi

Pencegahan Jenayah Melalui Rekabentuk Persekitaran (Crime Prevention

Through Environmental Design).

Kawalan laluan masuk berdasarkan rekabentuk pelan tataur

Pemantauan dan pencahayaan

Kawalan kejiranan

Redaan trafik


32

4) Penyediaan Kemudahan (Provision of Amenity)

Menwarkan kepelbagaian kemudahan awam berdasarkan kawasan tadahan

penduduk melalui:

Kemudahan awam yang pelbagai

Mewujudkan kemudahan dan ruang pelbagai fungsi

Menyediakan laluan pejalan kaki dan pengangkutan awam yang

komprehensif

Penyertaan orang kurang upaya dalam komuniti

Menangani isu alam sekitar (hingar/zarah terampai) dalam rekabentuk

trafik.

5) Sensitif Kepada Alam Sekitar (Environmental Sensitivity)

Ianya dapat dicapai melalui:

Pengunaan sumber secara mampan

Inovasi ‘green building’

Mengurangkan pemotongan pokok dan tarahan tanah

Penyelesaian kejuruteraan dan penyelenggaran yang mengurangkan kos


33

6.3 Konsep Pembangunan

Pembangunan di tapak cadangan menjadikan elemen-elemen hijau dan air

sebagai pemisah antara plot-plot pembangunan yang seterusnya memberikan

saiz tanah yang optimum. Secara umumnya, pembentukan plot-plot

pembangunan di tapak cadangan adalah berdasarkan:

Setiap parcel pembangunan menawarkan fleksibiliti untuk dilakukan

sebarang perubahan jenis guna tanah di masa hadapan, mengikut

kepada keperluan dan permintaan pasaran semasa.

Bentuk-bentuk dan saiz plot akan memudahkan pilihan terhadap

pengurusan hartanah seperti untuk menjalankan pembangunan skim

perumahan komuniti.

Cadangan pembangunan ini akan menekankan kepada rizab parit yang

diaplikasikan sepenuhnya menjadi rangkaian hijau dan seterusnya

menjadi penghubung antara sesuatu kawasan lain di dalam tapak

cadangan.

Rajah 6.1 : Pelan Konsep Tapak Cadangan


34

7.0 PELAN SUSUNATUR

Bahagian ini akan menerangkan komponen-komponen pembangunan yang

telah dipinda berdasarkan pelan lulus no. rujukan MPKJ/JPP/BPB/KM96-2013

bertarikh 13 Disember 2013 (Sila rujuk Rajah 7.1: Pelan Lulus Terdahulu).

7.1 Cadangan Pindaan Pembangunan

Rajah 7.2 menunjukkan pelan pindaan yang dikemukakan bagi permohonan ini.

Luas keseluruhan bagi tapak cadangan ialah 448.61 ekar dimana cadangan

pembangunan ini akan dibahagikan kepada beberapa fasa pembangunan.

Berdasarkan pelan lulus terdahulu, pembangunan Fasa 1 melibatkan kawasan

seluas 259.78 ekar dan selebihnya 188.83 ekar dijadikan sebagai kawasan

pembangunan akan datang. Berdasarkan kepada pindaan yang

dicadangkan, pembangunan di dalam Fasa 1 akan melibatkan kawasan seluas

272.75 ekar manakala kawasan pembangunan akan datang (Fasa 2, 3 dan 4)

pula mempunyai keluasan sebanyak 175.86 ekar.

Jadual 7.1 : Perbandingan Keluasan Fasa Pembangunan Pelan Lulus dengan

Pelan Pindaan

Fasa Pembangunan Pelan Lulus Pelan Pindaan

Keluasan % Keluasan %

Fasa 1 259.78 57.91 272.75 60.80

Kemajuan akan datang 188.83 42.09 175.86 39.20

Jumlah 448.61 100.00 448.61 100.00

Fasa Pembangunan Terdahulu dan Fasa Pembangunan Terkini berdasarkan

Rajah 7.3 dan Rajah 7.4 menunjukkan pertambahan keluasan pembangunan

Fasa 1 adalah disebabkan oleh pertambahan kawasan yang digunakan untuk

pembinaan jalan raya dan pencawang masuk utama (di sebelah barat daya)

yang sebelum ini terletak dalam fasa pembangunan akan datang.


35

Rajah 7.1 Pelan Lulus Terdahulu


36

Rajah 7.2 Pelan Pindaan


37

Rajah 7.3 Fasa Pembangunan Terdahulu

Rajah 7.4 Fasa Pembangunan Pindaan

Fasa 1 turut melibatkan pembinaan jalan raya


38

Bagi memudahkan penjelasan cadangan pindaan pembangunan, tapak

cadangan akan dibahagikan kepada tiga zon pecahan kawasan (Lihat Rajah

7.5). Perbezaan di antara pelan lulus terdahulu dan pelan pindaan telah

ditunjukkan dalam Rajah 7.6 ke Rajah 7.8.

Rajah 7.5: Penjelasan Pindaan Pembangunan Mengikut Zon

ZON 1

ZON 2

ZON 3


39

7.1.1 Pindaan dalam Zon 1

Pindaan yang terlibat dalam Zon 1 termasuk pindaan kepada bentuk dan saiz

kolam takungan air. Tapak stesen minyak yang di bahagian selatan telah

dicantumkan ke plot perniagaan. Pencawang elektrik double chamber yang

terletak di sebelah utara loji rawatan kumbahan telah diganti dengan satu

pencawang elektrik ’single chamber’ dan satu stesen suis utama.

Selain daripada itu, penyediaan pangsapuri kos rendah di dalam pelan

kelulusan terdahulu telah ditukar ganti kepada Skim Rumah Selangorku yang

mana jumlah penyediaan keluasan kawasan dan unit adalah tidak berubah.

Perubahan ini telah mendapat kelulusan daripada pihak Lembaga Perumahan

dan Hartanah Selangor (LPHS).

Rajah 7.6: Pindaan Pembangunan di dalam Zon 1

Tapak stesen

minyak Kolam takungan air

Pangsapuri

Kos Rendah

1 PE - DC

Pelan Lulus Terdahulu Pelan Pindaan

2 PE - 1 SC & 1 SSU

Pindaan saiz kolam takungan air

Rumah

Selangorku

Pencantuman Stesen minyak ke plot perniagaan


40


Dalam Zon 2, bentuk dan saiz kolam takungan air turut dipinda. Terdapat

tambahan 6 cadangan pencawang elektrik baru di lokasi seperti yang

ditunjukkan dalam Rajah 7.6. Tambahan pencawang elektrik berhampiran

kawasan perumahan rumah teres 22’ x 75’ telah mengurangkan satu unit rumah

teres 22’ x 75’. Rumah teres 24’ x 75’ pula bertambah satu unit. Selain itu, terdapat

juga pindaan kepada saiz pencawang elektrik, tapak surau, dewan, tadika dan

reka bentuk terperinci persimpangan jalan. Di bahagian selatan, lorong belakang

kawasan perumahan yang dahulunya dipisahkan telah disambungkan.

Perubahan di bahagian utara tapak melibatkan perubahan komponen jenis

perumahan daripada jenis rumah teres 22’x75’ dan teres 24’x75’ kepada jenis

perumahan teres 20’x70’, 22’x75, 24x65’, rumah berkembar 35’x80’ dan rumah

kluster 35’x60’. Pengasingan antara komponen dewan dan surau serta tadika di

bahagian ini juga turut dicadangkan bagi memastikan aktiviti kemasyarakatan

dapat diintegrasikan secara berpusat serta bersama dengan bahagian kawasan

lapang / padang bola yang dapat memberi impak yang signifikan.

Justifikasi pengubahan komponen jenis perumahan di bahagian utara ini juga

adalah untuk memberi lebih banyak pilihan produk hartanah kepada bakal

pembeli disamping memaksimakan potensi kawasan titik tumpuan dengan

kemudahsampaian yang lebih baik. Zon bagi kawasan lapang untuk kegiatan

riadah dan rekresi juga dibentuk secara lebih berpusat bagi menggalakkan

interaksi antara penduduk setempat dengan kawasan persekitaran.


41


Surau : 0.40ac. Dewan : 0.60ac. Tadika : 0.36ac.

PE tambahan

Penyatuan lorong belakang

Pindaan saiz dan rekabentuk KTA


Perincian reka bentuk

persimpangan

Pengubahan saiz PE

Pengubahan saiz PE

Surau : 0.45ac. Dewan : 0.50ac. Tadika : 0.37ac.

Lorong belakang: tiada sambungan Perincian

reka bentuk persimpangan

Kolam takungan air diluluskan

Pindaan Rekabentuk

PE tambahan

Pindaan Densiti

Pindaan saiz teres

(20’x70’)

Pindaan saiz teres

(20’x70’)

saiz teres

(24’x70’)

- Teres : 20’x70’

- Teres : 22’x 75’

- Teres : 24’ x 65’

- Kluster : 35’x60’

- Semi-D : 35’x80’ - Teres : 22’x 75’

- Teres : 24’ x 75’


42


Densiti tapak kemajuan akan datang (KAD) telah ditingkatkan. Contohnya,

densiti tapak KAD-1 telah bertambah daripada 6 upa ke 7 upa, tapak KAD-3

daripada 30 upa ke 35 upa dan tapak KAD-4 daripada 35 upa ke 40 upa.

Terdapat tambahan rizab rentis TNB di sepanjang sempadan tapak cadangan ke

tapak PMU. Oleh sebab itu, saiz tapak KAD-4 telah dikurangkan daripada 10.74

ekar ke 7.86 ekar manakala saiz lot pertanian juga dikurangkan daripada 15.53

ekar ke 13.95 ekar. Bentuk cadangan tapak kubur telah dipinda tetapi saiznya

masih dikekalkan. Dua cadangan pencawang elektrik yang baru telah

dicadangkan di dalam tapak kubur dan tapak tangki air. Tapak rumah pam

seluas 0.77 ekar ditukar menjadi tapak tangki air seluas 0.78 ekar. Bentuk tapak

tangki air di sebelah tapak PMU juga telah dipinda.


KAD 4: 7.86ek. /

40upa / 315unit KAD 3: 8.41ek. / 35upa / 294unit

KAD 1: 24.65ek. /

7upa / 164unit

KAD 2: 9.80ek. / 4upa / 41unit

Rentis TNB

Tambahan PE

Pindaan rezab tangki air: 1.74ek.

Jumlah kawasan lot pertanian: 13.95 ek.

Cadangan tapak kubur: 4.28ek.

Tangki air

0.78 ek.


KAD 4: 10.74ek./

35upa / 375unit KAD 3: 8.41ek. /

30upa / 252unit KAD 1: 24.65ek. / 6upa / 148unit

KAD 2: 9.80ek.

/ 4upa / 39unit

Rezab tangki air: 1.74ek.

Jumlah kawasan lot pertanian: 15.53 ek.

Cadangan tapak kubur:

4.28ek.

Rumah pam 0.77 ek.


43

7.2 Pecahan Guna Tanah Fasa 1

Jenis guna tanah yang dicadangkan bagi keseluruhan pembangunan ini terdiri

daripada kawasan perumahan, perniagaan, kemudahan masyarakat,

infrastruktur & utiliti, kawasan lapang dan kolam takungan air. Satu kawasan

untuk taman bandar yang diintegrasikan bersama kolam takungan air turut

diperuntukkan di dalam tapak cadangan ini.

Secara ringkasnya, keluasan pembangunan Fasa 1 telah bertambah daripada

259.78 ekar ke 272.75 ekar. Luas komponen perumahan telah berkurang

daripada 73.49 ekar ke 72.03 ekar manakala pembangunan perniagaan juga

kekal pada 6.68 ekar. Luas kawasan tapak untuk pembangunan institusi dan

kemudahan awam dalam pelan pindaan tidak banyak berbeza dengan pelan

lulus terdahulu, iaitu daripada 21.58 ekar ke 21.54 ekar. Luas untuk kawasan

rekreasi, lapang dan zon penampan telah meningkat daripada 28.01 ekar ke

42.56 ekar manakala infrastruktur pula berkurang daripada 130.02 ekar ke 129.94

ekar. Rujuk Jadual 7.2: Perbezaan Keluasan Gunatanah Pelan Lulus Terdahulu

dengan Pelan Pindaan untuk Pembangunan Fasa 1.

Jadual 7.2: Perbezaan Keluasan Gunatanah Pelan Lulus Terdahulu dengan Pelan Pindaan untuk Pembangunan Fasa 1

Komponen Pelan Lulus Pelan Pinda

Keluasan (ekar) % Keluasan (ekar) %

Perumahan 73.49 28.28 72.03 26.41

Perniagaan 6.68 2.57 6.68 2.45

Institusi dan

Kemudahan Awam

21.58 8.30 21.54 7.90

Kawasan Rekreasi,

Lapang dan Zon

Penampan

28.01 10.78 42.56 15.60

Infrastruktur 130.02 32.25 129.94 47.64

Jumlah 259.78 100.00 272.75 100.00


44

7.2.1 Pecahan Guna Tanah Perumahan Fasa 1

Gunatanah perumahan bagi cadangan pembangunan Fasa 1 dicadangkan

adalah jenis teres, kluster dan berkembar. Keluasan bagi cadangan perumahan

berkurangan sebanyak 1.46 ekar iaitu daripada 73.49 ekar ke 72.03 ekar yang

meliputi 26.41% daripada keseluruhan tapak pembangunan Fasa 1. Daripada

jumlah tersebut, jenis kediaman teres yang dicadangkan terbahagi kepada 6

kategori rumah teres iaitu dari jenis (24’ X 65’) sebanyak 61 unit, rumah teres (20' x

70') sebanyak 242 unit, rumah teres (22' x 70') sebanyak 399 unit, teres (24’x70’)

sebanyak 74 unit, rumah teres (22’x75’) sebanyak 285 unit dan rumah teres (24' x

75') sebanyak 47 unit. Selain daripada itu terdapat juga rumah kluster berjumlah

48 unit dan rumah berkembar sebanyak 40 unit. Jumlah bilangan rumah

bertanah yang dicadangkan bagi pembangunan ini ialah sebanyak 1196 unit.

Manakala perumahan pangsapuri kos sederhana di dalam fasa 1 ini tidak

mengalami sebarang perubahan yang mana saiz tanah dan jumlah unit yang

disediakan adalah sama iaitu sebanyak 405 unit.

Jumlah keseluruhan unit pembangunan bagi fasa 1 yang disediakan adalah

sebanyak 2408 unit iaitu kira-kira 59.78% daripada keseluruhan jumlah unit

perumahan yang disediakan iaitu sebanyak 4032 unit.

Jadual 7.3 :Guna Tanah Perumahan Fasa 1


45

Penyediaan perumahan mampu milik adalah mengikut piawaian yang telah

ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan iaitu pada komposisi 20%/20%/10%

daripada keseluruhan unit perumahan yang disediakan. Berdasarkan surat

kelulusan “Permohonan untuk Mengubah Komponen daripada 810 Unit Rumah

Kos Rendah (RKR) kepada Rumah Selangorku di Atas Sebahagian Lot 18370

(PT21628) HS(D) 76469” daripada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor

no.rujukan: Bil(3)LPHS/1774/SPP/15 bertarikh 28hb Mei 2015, Majlis Mesyuarat

Kerajaan Negeri (MMKN) telah meluluskan perubahan komponen daripada 810

unit pangsapuri kos rendah kepada 60 unit Rumah Selangorku Jenis A, 550 unit

Rumah Selangorku Jenis B dan 200 unit Rumah Selangorku Jenis C. Lihat Jadual

7.4 untuk Perincian Pengubahan Komponen kepada Rumah Selangorku.

Kelulusan Asal MMKN Pindaan Baru

Komponen

Pembangunan

Saiz

(kps)

Bil.

Unit

Komponen

Pembangunan

Saiz

(kps)

Bil

unit

Kuota Jualan

Bumiputera

Minimum

Rumah Kos

Rendah

(RM42,000.00)

700 810 Rumah

Selangorku Jenis

A

(RM42,000.00)

700 60 70

Rumah

Selangorku Jenis B

(RM100,000.00)

750 550 70

Rumah

Selangorku Jenis

C (RM180,000.00)

900 200 70

Jumlah 810 Jumlah 810

Pengiraan jumlah unit untuk perumahan mampu milik ini disediakan mengikut

jumlah unit keseluruhan untuk pembangunan Fasa 1 dan kemajuan akan datang

seperti berikut:

a) Jumlah Unit Perumahan Fasa 1 : 1196 unit

b) Jumlah Unit Perumahan Pembangunan Akan Datang : 814 unit

c) Jumlah keseluruhan unit perumahan : 2010 unit

i) Rumah Selangorku (dahulunya pangsapuri kos rendah) : 810 unit / 20%

ii) Pangsapuri Kos Sederhana Rendah : 810 unit / 20%

iii) Pangsapuri Kos Sederhana : 405 unit / 10%

Jadual 7.4: Perincian Pengubahan Komponen daripada 810 unit Rumah Kos Rendah ke Rumah Selangorku


46

Bilangan unit keseluruhan perumahan yang disediakan didalam pembangunan

fasa 1 ini adalah sebanyak 2408 unit rumah. Bagi pembangunan Fasa 1, jumlah

unit perumahan mampu milik hanya tertakluk kepada jenis perumahan Rumah

Selangorku dan pangsapuri kos sederhana sahaja. Manakala penyediaan

perumahan kos sederhana rendah dijadikan sebahagian daripada komponen

pembangunan akan datang.

Di antara ciri-ciri pembangunan gunatanah perumahan adalah seperti berikut:-

Susunan gunatanah unit perumahan bagi mewujudkan ‘sense of place’.

Rekabentuk perumahan yang dirancang akan menggalakkan interaksi

dan penyertaan komuniti.

Kediaman kluster kecil menghadkan pergerakan kenderaan.

Akses mudah ke kawasan kemudahan masyarakat dan kawasan lapang

kepada semua penduduk.

Merancang untuk sosial - kehidupan persekitaran “viable” melalui;

- pemandangan hadapan yang mendalam

- menggalakkan interaksi sesama

kejiranan

- menggambarkan kejiranan yang

mesra

Rekabentuk senibina yang moden.

Susunatur kediaman bertanah

memudahkan pemantauan keluar

masuk.

Ciri - ciri kluster kediaman

Rekabentuk sirkulasi di kawasan kediaman menerapkan sistem “Loop”

bagi mengurangkan kesesakan serta mengurangkan kelajuan kenderaan.

Penyediaan laluan pejalan kaki yang unik dan jelas melalui penyediaan

rangkaian hijau ke kawasan kemudahan masyarakat dan kawasan

lapang bertujuan memudahkan pergerakan penduduk.

Koridor hijau mengintegrasikan kediaman rumah teres serta jalan

merupakan prinsip rekabentuk yang selamat dan menyenangkan

Laluan pejalan kaki dan streetscapes menyediakan ruang kepada

penduduk.

Penyediaan satu akses utama untuk keluar masuk menimbulkan rasa

selamat kepada penduduk


47

7.2.2 Pecahan Guna Tanah Perniagaan Fasa 1

Tapak stesen minyak telah disatukan dengan plot perniagaan yang berada di

tepi kolam takungan air. Oleh itu, keluasan plot perniagaan bertambah daripada

5.46 ekar ke 6.68 ekar. Plot perniagaan ini berfungsi bukan sahaja sebagai

kawasan perniagaan untuk menampung permintaan penduduk bagi Fasa 1,

tetapi juga merupakan sebahagian daripada kawasan ”show village” bagi

cadangan pembangunan yang bakal dijalankan di dalam kawasan tapak

cadangan.

7.2.3 Pecahan Guna Tanah Institusi dan Kemudahan Awam Fasa 1

Kemudahan awam yang disediakan dalam Fasa Pembangunan 1 ialah dewan,

surau, tadika, sekolah bersepadu dan kompleks masjid. Terdapat pindaan kecil

ke atas keluasan bagi dewan, surau dan tadika seperti yang ditunjukkan di

dalam Rajah 7.6 Guna Tanah Institusi dan Kemudahan Awam. Luas keseluruhan

bagi institusi dalam pembangunan ini ialah 21.57 ekar, iaitu lebih kurang sama

dengan jumlah keluasan institusi dalam pelan lulus terdahulu.

Di antara ciri-ciri pembangunan gunatanah institusi dan kemudahan masyarakat

adalah seperti berikut:-

Jadual 7.5 : Guna Tanah Perniagaan Fasa 1

Jadual 7.6 : Guna Tanah Institusi dan Kemudahan Awam Fasa 1


48

Kemudahan masyarakat terletak di lokasi yang strategik dan berhampiran

dengan kediaman agar memudahkan akses kepada penduduk.

Lokasi sekolah diletakkan secara berpusat bagi memudahkan

pergerakan. Ianya dihubungkan dengan jaringan pejalan kaki dan juga

lintasan jalan yang disediakan.

Tapak pusat komuniti integrasi mengandungi surau, tadika, dan dewan

telah diletakkan di dalam satu plot bagi memudahkan aktiviti serta

kegiatan penduduk.

Jaringan hijau serta akses yang selamat di antara kawasan sekolah dan

kawasan lapang menimbulkan rasa selamat kepada pejalan kaki.

7.2.4 Pecahan Guna Tanah Kawasan Lapang, Kawasan Rekreasi dan Zon

Penampan Fasa 1

Kawasan lapang dan rekreasi yang disediakan telah bertambah sebanyak 14.55

ekar iaitu daripada 28.01 ekar ke 42.56 ekar. Keluasan zon penampan dan

kawasan cerun juga meningkat daripada 2.05 ekar ke 10.34 ekar. Peratusan

keseluruhan penyediaan kawasan lapang termasuk 30% diambil kira daripada

kawasan kolam takungan air, kawasan hijau dan rizab parit adalah sebanyak

11.49% iaitu kira-kira 51.53 ekar. Jadual 7.7 menunjukkan jumlah kawasan lapang

yang disediakan di dalam pembangunan Fasa 1.

Jadual 7.7 : Guna Tanah Kawasan Lapang, Kawasan Rekreasi dan Zon Penampan Fasa 1


49

Pengiraan bagi keseluruhan penyediaan kawasan lapang untuk cadangan

pembangunan ini adalah seperti berikut :


50

Ciri - ciri kawasan lapang yang dicadangkan di dalam cadangan

pembangunan ini meliputi :-

Penyediaan kawasan lapang mempunyai hierarki dan fungsi tertentu.

Penyediaan ruang akiviti aktif dan pasif di kawasan lapang memenuhi

keperluan semua peringkat umur.

Jaringan yang sistematik di antara setiap hierarki menyediakan

pemandangan dan landskap yang menarik.

Rangkaian hijau di sekitar kawasan kediaman memudahkan pergerakan

penduduk ke kawasan rekreasi.

7.2.5 Pecahan Guna Tanah Infrastruktur Fasa 1

Kemudahan infrastruktur yang dicadangkan di dalam pembangunan ini ialah

kolam takungan air, rizab parit, tangki air dan rumah pam, pencawang masuk

utama (PMU), pencawang pembahagi utama (PPU), pencawang elektrik (PE), loji

rawatan kumbahan (STP), rizab utiliti dan rizab jalan. Bilangan pencawang elektrik

telah bertambah sebanyak 6 unit berbanding dengan pelan lulus terdahulu.

Keluasan bagi kolam takungan air, rezab parit dan jalan raya turut dipinda

seperti yang ditunjukkan di dalam Rajah 7.8 Guna Tanah Infrastruktur.

Berdasarkan pelan lulus terdahulu, pencawang masuk utama (PMU) pada

asalnya diperuntukkan dalam fasa pembangunan akan datang tetapi kini ia

akan diperuntukkan dalam cadangan pembangunan Fasa 1 berdasarkan pelan

pindaan yang dikemukakan. Keseluruhan penyediaan infrastruktur adalah

berkeluasan sebanyak 94.27 ekar. Penyediaan gunatanah infrastruktur seperti

tangki air, kawasan kolam takungan air dan loji rawatan kumbahan ini akan

mengambil kira jangkaan daripada komponen pembangunan akan datang.

Jadual 7.8: Guna Tanah Infrastruktur Fasa 1


51

Jadual 7.9 menunjukkan guna tanah pembangunan akan datang selepas

pindaan dilakukan.

Jadual 7.9: Guna Tanah Cadangan Pembangunan Fasa 1


52

Jadual 7.10 : Pengiraan terperinci perbandingan pelan kelulusan dan pelan

pindaan bagi pembangunan fasa 1


53

7.3 Pecahan Guna Tanah Cadangan Pembangunan Akan Datang

Berdasarkan pelan pindaan, kemajuan akan datang akan melibatkan kawasan

seluas 175.86 ekar sahaja berbanding dengan 188.83 ekar dalam pelan lulus

terdahulu. Keluasan bagi komponen perniagaan dan institusi dan kemudahan

awam tidak berubah manakala keluasan kawasan untuk penyediaan

perumahan telah berkurang iaitu daripada 65.80 ekar ke 62.92 ekar. Lot

pertanian juga dikurangkan daripada 15.53 ekar ke 13.94 ekar. Selepas pindaan,

kawasan rekreasi, lapang dan zon penampan menjadi 5.22 ekar daripada 6.82

ekar manakala infrastruktur menjadi 25.27 ekar daripada 32.17 ekar. Rujuk Jadual

7.10: Perbezaan Keluasan Gunatanah Pelan Lulus Terdahulu dengan Pelan

Pindaan untuk Kemajuan Akan Datang.

Komponen Pelan Lulus Pelan Pinda

Keluasan (ekar) % Keluasan (ekar) %

Perumahan 65.80 34.85 62.92 35.78

Lot Pertanian 15.53 8.22 13.94 7.93

Perniagaan 42.56 22.54 42.56 24.20

Institusi dan

Kemudahan Awam

25.95 13.74 25.95 14.76

Kawasan Rekreasi,

Lapang dan Zon

Penampan

6.82 3.61 5.22 2.97

Infrastruktur 32.17 17.04 25.27 14.37

Jumlah 188.83 100.00 175.86 100.00

Jadual 7.10: Perbezaan Keluasan Gunatanah Pelan Lulus Terdahulu dengan Pelan

Pindaan untuk Kemajuan Akan Datang


54

7.3.1 Pecahan Guna Tanah Perumahan dalam Pembangunan Akan Datang

Komponen cadangan bagi pembangunan akan datang terdiri daripada

empat plot pembangunan perumahan bercampur. Keperluan terhadap

perumahan mampu milik kategori pangsapuri kos sederhana rendah turut

disediakan berdasarkan jumlah unit perumahan yang disediakan di

dalam kawasan cadangan pembangunan akan datang ini. Berikutan

pindaan densiti perumahan di tapak KAD-1, KAD-2, KAD-3 dan KAD-4,

bilangan unit perumahan bercampur turut berubah. Luas tapak KAD-4

berkurang daripada 10.74 ekar ke 7.86 ekar disebabkan peruntukan rizab

rentis TNB yang perlu diserahkan kepada pihak TNB.

7.3.2 Pecahan Guna Tanah Pertanian dalam Pembangunan Akan Datang

Keluasan lot pertanian telah berkurang daripada 15.53 ekar ke 13.95 ekar.

Jadual 7.11: Guna Tanah Perumahan Fasa Pembangunan Akan Datang

Jadual 7.12: Guna Tanah Pertanian Fasa Pembangunan Akan Datang


55

7.3.3 Pecahan Guna Tanah Perniagaan dalam Pembangunan Akan Datang

Komponen untuk tujuan perniagaan terdiri daripada kedai pejabat, plot

perniagaan dan juga stesen minyak. Keluasan bagi komponen

perniagaan dalam pelan pindaan adalah sama dengan pelan lulus

terdahulu kerana tidak terlibat dalam pindaan.

7.3.4 Pecahan Guna Tanah Institusi dan Kemudahan Awam dalam

Pembangunan Akan Datang

Manakala bagi pembangunan akan datang, komponen yang disediakan

adalah seperti sekolah bersepadu, pusat jaja, rezab pasar, rezab ibadat

bukan Islam, rizab klinik kesihatan, balai polis dan rezab tanah perkuburan

adalah mengikut kepada piawaian serta syarat-syarat yang telah

ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan. Keluasan bagi penyediaan

institusi dan kemudahan awam juga tidak berubah.

Jadual 7.13: Guna Tanah Perniagaan Fasa Pembangunan Akan Datang

Jadual 7.14: Guna Tanah Institusi dan Kemudahan Awam Fasa Pembangunan

Akan Datang


56

7.3.5 Pecahan Guna Tanah Kawasan Rekreasi, Lapang dan Zon Penampan

dalam Pembangunan Akan Datang

Kawasan lapang dan rekreasi dalam pelan pindaan adalah berkeluasan

sebanyak 3.32 ekar. Jadual 7.15 menunjukkan pecahan komponen

kawasan rekreasi, lapang dan zon penampan cadangan bagi

pembangunan akan datang. Pengiraan bagi penyediaan kemudahan

kawasan lapang akan mengambil kira jumlah kawasan lapang yang

telah disediakan di dalam pembangunan Fasa 1 di mana penyediaan

kawasan lapang bagi keseluruhan kawasan pembangunan adalah

sebanyak 12.18%.

7.3.6 Pecahan Guna Tanah Infrastruktur dalam Pembangunan Akan Datang

Guna tanah infrastruktur yang terlibat dalam pindaan adalah kawasan

rezab parit, tangki air dan jalan raya serta tambahan 1 unit pencawang

elektrik dan talian rentis TNB. Rajah 7.16 menunjukkan keluasan infrastruktur

sebelum dan selepas pindaan.

Jadual 7.15: Guna Tanah Kawasan Lapang, Kawasan Rekreasi dan Zon

Penampan Fasa Pembangunan Akan Datang

Jadual 7.16: Guna Tanah Infrastruktur Fasa Pembangunan Akan Datang


57

Jadual 7.17 menunjukkan cadangan guna tanah pembangunan akan datang

selepas pindaan dilakukan.

Jadual 7.17 : Guna Tanah Cadangan Pembangunan Akan Datang


58

Jadual 7.18 : Pengiraan terperinci perbandingan pelan kelulusan dan pelan

pindaan bagi Pembangunan Akan Datang


59

7.4 Kepadatan dan Ketinggian Bangunan

Kawasan pembangunan mempunyai kepadatan yang sederhana sebagaimana

yang telah ditetapkan di dalam rancangan tempatan. Kesemua bangunan

perumahan rumah teres adalah berketinggian 2-3 tingkat kecuali bagi

penyediaan kawasan perumahan mampu milik dan perumahan kos tinggi

mengikut kepada jumlah densiti yang dibenarkan oleh pihak berkuasa

tempatan. Manakala penyediaan bagi perumahan kos sederhana, kos

sederhana rendah dan kos rendah adalah mengikut piawaian yang telah

ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan.

7.5 Langkah-Langkah untuk Melindungi Topografi Semulajadi

Disebabkan kawasan tapak cadangan mempunyai kontor beralun, penawaran

perumahan jenis teres akan mengikut kepada sela kontor sediada di tapak akan

dijalankan. Selain daripada dapat menjimatkan kos infrastruktur, ia juga

merupakan cara terbaik bagi meminimumkan tahap pemotongan atau kerja

tanah yang maksima. Oleh yang demikian secara tidak langsung keadaan alam

sekitar tapak cadangan dapat dipelihara seterusnya mempraktikkan

pembangunan yang mampan. Selain daripada itu penyediaan koridor-koridor

perkhidmatan turut memainkan peranan dari segi pengawalan dan struktur

saliran bagi mengelakkan daripada terjadinya kesan-kesan pembangunan

negatif seperti banjir dan sebagainya.

7.6 Langkah-Langkah Memelihara dan Menanam Pokok Serta

Memperelokkan Lanskap

Tapak cadangan merupakan kawasan tanaman pokok kelapa dan kelapa

sawit. Oleh yang demikian, tiada faktor pengekalan yang perlu dijalankan.

Walau bagaimanapun melalui cadangan pembangunan yang dijalankan,

landskap pokok memainkan peranan penting bagi memastikan perancangan

yang dijalankan boleh berdaya saing dengan pembangunan di sekitar. Pokok-

pokok akan ditanam di sepanjang laluan masuk utama tapak cadangan di

mana selain daripada tujuan keindahan, ia juga berfungsi sebagai sebahagian


60

daripada penyokong serta penguat struktur tanah. Fasa-fasa pembangunan

perumahan yang disediakan akan mempunyai identitinya yang tersendiri

berdasarkan kepada penanaman jenis pokok bagi mewujudkan tema

pembangunan setiap kelompok.

7.7 Penyediaan Kemudahan Masyarakat dan Rekreasi

Jenis dan bilangan kemudahan masyarakat yang akan disediakan adalah

mengikut jarak dan jumlah tadahan penduduk. Antaranya adalah dewan,

masjid, surau, tadika dan rezab sekolah. Kedudukan tapak mengambilkira jarak

perjalanan serta kawasan lingkungan yang sesuai bagi memudahkan faktor

kesampaian ke kawasan rekreasi dan kemudahan yang disediakan.

7.8 Rangkaian Jalan dan Siarkaki

Jalan masuk utama ke tapak cadangan ialah melalui Jalan B18 dan cadangan

jalan baru yang menghubungkan ke Bandar Teknologi Kajang dengan

kelebaran 40m (132’). Seterusnya jalan akses di kawasan perumahan adalah

menggunakan jalan utama 20m (66’) dan seterusnya kepada rizab jalan

tempatan 15m (50’). Penyediaan rizab jalan di tapak cadangan juga

memperuntukan untuk memberi kemudahan kepada pejalan kaki dan

penunggang basikal bagi aktiviti riadah dan sebagainya.


61

8.0 KESIMPULAN

Secara keseluruhannya, cadangan pindaan pembangunan telah menepati

kesemua keperluan sosial dan infrastruktur yang diperlukan mengikut piawaian

perancangan untuk memastikan pembangunan tersebut adalah berdayamaju

dan memenuhi keperluan penduduk tempatan. Permohonan kebenaran

merancang ini dikemukakan untuk mendapatkan kelulusan daripada pihak

berkuasa tempatan yang terlibat. Analisis lokasi, keadaan tapak, pembangunan

sekitar serta keperluan dasar menyokong kedayamajuan dan kesesuaian

pembangunan tapak yang selaras dan berintegrasi dengan pembangunan

sekitar untuk membentuk satu komunti yang serba lengkap dengan kemudahan.

Secara keseluruhannya, berdasarkan setiap maklumat yang dibincangkan,

cadangan pindaan pemajuan ini mempunyai impak yang positif dari segi

perancangan guna tanah.

bahagian a: ringkasan - eser.syabas.com.my · darjah. bagi kelas iii yang meliputi 0.20% daripada...

Documents