a. perjanjian sewa menyewa

46

BAB II

PENGATURAN KLAUSUL AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DI

BUAT DIHADAPAN NOTARIS

A. Perjanjian Sewa Menyewa

1. Pengertian Sewa Menyewa

Secara umum, perjanjian dirumuskan dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang

menyatakan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau

lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih. Suatu perjanjian akan

melahirkan perikatan pada pihak-pihak yang membuatnya seperti dinyatakan dalam

Pasal 1233 KUH Perdata bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena perjanjian

maupun karena undang-undang.

Sebelum penulis menguraikan tentang pengertian perjanjian, ada baiknya jika

terlebih dahulu penulis menguraikan tentang pengertian perikatan, dimana perikatan

itu berkaitan dengan adanya suatu perjanjian.

Suatu perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau

tidak berbuat sesuatu. Sedangkan suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana

seseorang berjanji kepada pihak lain atau orang lain atau dimana dua orang saling

berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa tersebut, Perjanjian itu

menimbulkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dengan demikian

hubungan antara perikatan dengan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu

menerbitkan perikatan.

31

Universitas Sumatera Utara

47

Perikatan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta

kekayaan, karena setiap perjanjian akan selalu melahirkan perikatan maka perjanjian

juga akan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan bagi

pihak-pihak yang membuat perjanjian.

Dengan membuat perjanjian, pihak yang mengadakan perjanjian secara

sukarela mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak

berbuat sesuatu guna kepentingan dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah

berjanji atau mengikatkan diri dengan jaminan atau tanggungan berupa harta

kekayaan yang dimiliki dan akan dimiliki oleh pihak yang membuat perjanjian atau

yang telah mengikatkan diri tersebut.”Dengan sifat sukarela, perjanjian harus lahir

dari kehendak dan harus dilaksanakan sesuai dengan maksud dari pihak yang

membuat perjanjian”56

”Pernyataan sukarela menunjukkan pada kita semua bahwa perikatan yang

bersumber dari perjanjian tidak mungkin terjadi tanpa dikehendaki oleh para pihak

yang terlibat atau membuat perjanjian tersebut.”57

Ini berbeda dari perikatan yang

lahir dari undang-undang, yang menerbitkan kewajiban bagi salah satu pihak dalam

perikatan tersebut, meskipun sesungguhnya para pihak tidak menghendakinya.

Selanjutnya pernyataan dalam lapangan harta kekayaan, dimaksud untuk

membatasi bahwa perjanjian yang dimaksudkan disini adalah perjanjian yang

56

Hardi Kartono, Hukum Perjanjian,Fakultas Hukum Unpad, Bandung,1989, hal 78 57

Rai Wijaya,Merancang suatu Kontrak, Kanisius, Jakarta, 2003, hal 43


48

berkaitan dengan harta kekayaan seseorang sebagaimana dijamin dengan ketentuan

Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi sebagai berikut :

Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak

bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari,

menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan.

Seperti yang dikemukakan pada bab sebelumnya, Pasal 1548 KUH Perdata

merumuskan bahwa “sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya

kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan pembayaran suatu

harga, yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya.”58

Sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan

pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pihak pemilik menyerahkan barang

yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.Sebagai

salah satu dari perjanjian, maka sewa menyewa merupakan suatu persetujuan antara

pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa.Berdasarkan rumusan tersebut, dapat

disimpulkan beberapa hal pokok dalam sewa menyewa, yaitu :

1) Sewa menyewa adalah suatu perjanjian

Sebagai suatu perjanjian, sewa menyewa harus mengikuti kaidah-kaidah

hukum perjanjian. Sebagaimana perjanjian pada umumnya, perjanjian sewa

58

Sitohang, Ikhtisar Kitab undang-undang Hukum Perdata,Kuda Mas Intra Asia,

Jakarta,1989, hal 34


49

menyewa harus memenuhi syarat sahnya perjanjian seperti diatur dalam Pasal

1320 KUH Perdata yaitu :

a. Adanya kesepakatan antara mereka yang mengikatkan dirinya

b. Pihak-pihak yang melakukannya dianggap cakap untuk membuat suatu

perjanjian,

c. Adanya hal tertentu yang diperjanjikan, dan

d. Perjanjian itu harus mengandung suatu sebab yang halal.

Para pihak yang membuat perjanjian, apabila dianggap cakap secara hukum,

selayaknya atau dianggap sudah mengetahui bahwa mereka tidak hanya mengikatkan

diri terhadap apa yang dinyatakan dalam perjanjian yang dibuatnya tetapi juga telah

mengikatkan diri terhadap segala ketentuan perundang-undangan, kepatutan dan

kebiasaan seperti diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang berbunyi :

“Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas

dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat

perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang”.59

Menelaah bunyi pasal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa setidaknya ada

dua unsur yang menentukan keterikatan para pihak terhadap perjanjian yang

dibuatnya, yaitu :

a. Klausul-klausul perjanjian yang telah disepakati

b. Kewajiban dan atau larangan yang timbul dari kebiasaan, kepatutan serta

undang-undang yang terkait dengan sifat perjanjian yang dibuatnya.

59

Ibid Hal 56


50

Seperti dinyatakan oleh Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan

bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi

mereka yang membuatnya”, maka klausul-klausul perjanjian yang dibuat dan

disepakati oleh para pihak pembuat perjanjian itu, dengan sendirinya berlaku sebagai

undang-undang (pacta sunt servanda) bagi pihak-pihak yang telah menyepakatinya.

Menurut Subekti dengan menekankan pada kata “semua”, maka pasal tersebut

seolah-olah berisikan suatu pernyataan kepada masyarakat bahwa kita diperbolehkan

membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja (atau tentang apa saja) dan

perjanjian itu akan mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang

atau dengan perkataan lain bahwa dalam soal perjanjian, setiap orang yang telah

dianggap cakap diperbolehkan membuat “undang-undang” sendiri bagi para pihak

yang menyepakati suatu perjanjian yang dibuatnya.60

Pasal-pasal dari hukum perjanjian hanya berlaku, apabila para pembuatnya

tidak mengadakan aturan-aturan sendiri dalam perjanjian yang dibuatnya selama tidak

mengabaikan kewajiban atau larangan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

”Menurut Subekti, memang tepat sekali nama hukum pelengkap bagi hukum

perjanjian karena hukum perjanjian dapat dikatakan melengkapi perjanjian-perjanjian

yang dibuat secara tidak lengkap”.61

Biasanya orang yang mengadakan suatu perjanjian tidak mengatur secara

terperinci semua persoalan yang bersangkutan dengan perjanjian itu. Pada umumnya

mereka hanya menyetujui hal-hal pokok saja, dengan tidak memikirkan soal-soal

lainnya. Dalam hal perjanjian sewa menyewa, perjanjian sudah dianggap cukup jika

sudah memuat klausul-klausul apabila setuju tentang barang dan harga sewanya.

60

R. Subekti, Hukum Perjanjian Cet Ke-20, , Intermassa, Jakarta 2004, hal.14 61

Ibid, hal.13


51

Tentang dimana barang harus diserahkan, siapa yang harus memikul biaya

pengantaran barang, tentang bagaimana barang itu musnah dalam perjalanan, soal-

soal itu lazimnya tidak terpikirkan dan tidak diperjanjikan. Bagi pembuat perjanjian

yang memahami hukum tentu akan berfikir bahwa apabila dikemudian hari terdapat

masalah maka yang bersangkutan akan tunduk saja pada hukum dan undang-undang.

”Namun apabila pembuat perjanjian itu tidak atau kurang memahami hukum maka

akan berlandaskan pada kebiasaan setempat yang mungkin saja kebiasaan itu

sesungguhnya lahir atau sejalan dengan peraturan perundang-undangan yang

berlaku”62

Gambaran tersebut diatas memperlihatkan bahwa perjanjian menganut sistem

terbuka yang juga mengandung pengertian bahwa KUH Perdata hanya mengatur

perjanjian khusus atau perjanjian bernama yang sudah memang dikenal masyarakat

ketika KUH Perdata dibentuk. “Sistem terbuka dalam hukum perjanjian telah

memberi peluang yang sangat luas bagi munculnya jenis-jenis perjanjian baru yang

lazimnya merupakan gabungan dari perjanjian-perjanjian bernama tersebut”63

.

Perjanjian sewa menyewa telah berkembang sedemikian rupa sesuai dengan

perkembangan kebutuhan masyarakat seperti, perjanjian sewa beli, sewa usaha

62

Than Thong Kie, Study Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris Buku I, Ichtiar Baru Van

Hoeve, Jakarta, 2000 63

G.H.S Lumban Tobing, Seri Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Undang-

Undang, Erlangga,Jakarta, 2003


52

dengan hak opsi (leasing), perjanjian bangun-pakai-serah (Build-Operate-Transfer)

dan sebagainya64

.

Perjanjian sewa menyewa seperti halnya perjanjian jual beli dan tukar

menukar mengandung azas konsensualitas. Azas ini tidak hanya sekedar mengandung

pengertian adanya syarat kesepakatan dalam suatu perjanjian tetapi lebih dari itu,

seperti yang dijelaskan oleh Subekti sebagai berikut :

Arti Azas konsensualisme ialah pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang

timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya

kesepakatan.dengan perkataan lain, perjanjian itu sudah sah apabila sudah

sepakat mengenai hal-hal pokok dan tidaklah diperlukan sesuatu formalitas65

.

Menurut Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, azas konsensualitas

memperlihatkan kepada kita semua, bahwa pada dasarnya suatu perjanjian yang

dibuat secara lisan antara dua atau lebih orang yang telah mengikat,dan karenanya

telah melahirkan kewajiban bagi salah satu atau lebih dalam perjanjian tersebut,

segera setelah orang-orang tersebut mencapai kesepakatan atau consensus, meskipun

kesepakatan tersebut telah dicapai secara lisan semata-mata. 66

Ini pada prinsipnya perjanjian mengikat dan berlaku sebagai pengikat bagi

para pihak yang berjanji tidak memerlukan formalitas, walau demikian untuk

menjaga pihak debitur (yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi) diadakanlah

bentuk-bentuk formalitas, atau dipersyaratkan adanya suatu tindakan nyata tertentu.

2) Adanya Suatu Benda Yang Dapat Memberikan Manfaat (Kenikmatan)

Perjanjian sewa menyewa tidak mungkin terjadi tanpa adanya suatu yang

dapat memberikan manfaat dan kegunaan atau menurut istilah KUH Perdata suatu

64

Suharnoko, Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2004 65

R. Subekti, Opcit hal 51 66

Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaya, Perikatan yang lahir dari perjanjian, Cetakan

Kedua, Jakarta, PT.Raja Grafindo Perdasa, 2004, Hal.34-35


53

“kenikmatan” kepada si pemakainya. Pada umumnya, suatu benda sulit

dipisahkan dengan manfaat yang ditimbulkannya. Walaupun demikian, dalam

praktek sewa menyewa terdapat perbedaan kecenderungan terhadap objek

perjanjian yaitu ada yang cenderung terhadap benda (secara fisik) tetapi adapula

yang cenderung kepada manfaat yang dimaksud dalam perjanjian atau ada pula

antara wujud benda dan manfaatnya mutlak harus ada sebagai objek perjanjian.

Misalnya sewa menyewa sebuah kios tidak dipermasalahkan apakah si

penyewa akan menggunakannya untuk berjualan atau digunakan sebagai

penyimpanan barang sementara sebelum barang dagangannya didistribusikan.

Jadi, dalam perjanjian sewa menyewa yang objek perjanjiannya lebih menitik

beratkan kepada wujud bendanya, si penyewa yang aktif mewujudkan manfaat

dari benda yang disewanya sedangkan pihak yang menyewakan cukup

menyerahkan benda tersebut untuk jangka waktu tertentu kepada penyewa.

Mengenai penyerahan barang tersebut, antara lain diatur oleh Pasal 612 KUH

Perdata sebagai berikut :

Penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tidak bertubuh, dilakukan

dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu oleh atau atas nama

pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam mana

kebendaan itu berada.Penyerahan tak perlu dilakukan, apabila kebendaan

yang harus diserahkan, dengan alasan hak lain, telah dikuasai oleh orang yang

hendak menerimanya

3) Adanya pihak yang memiliki suatu benda yang dapat memberi manfaat (yang

menyewakan) dan pihak yang menggunakan manfaat (penyewa)


54

Unsur ini merupakan subjek perjanjian atau para pihak pembuat perjanjian.

Subjek perjanjian dapat merupakan orang per orang (naturlijk person) atau badan

hukum (recht person). Sehubungan dengan subjek perjanjian, perjanjian

menganut azas personalia. Azas ini dapat ditemukan dalam dalam ketentuan Pasal

1315 KUH Perdata, yang berbunyi Pada umumnya tak seorangpun dapat

mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji

daripada untuk dirinya sendiri.

Secara khusus ketentuan Pasal 1315 KUH Perdata tersebut menunjukkan pada

kewenangan bertindak untuk individu pribadi sebagai subjek hukum pribadi yang

mandiri, yang memiliki kewenangan bertindak untuk dan atas nama dirinya

sendiri. Dengan kapasitasnya kewenangan tersebut, sebagai orang yang cakap

bertindak dalam hukum maka setiap tindakan, perbuatan yang dilakukan oleh

orang perorangan, sebagai subjek hukum akan mengikat diri pribadi tersebut, dan

lapangan perikatan, mengikat seluruh harta kekayaan yang dimiliki olehnya

secara pribadinya sebagai ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata, yang berbunyi :

“Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak

bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari,

menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.

Dalam hal, orang perorangan tersebut melakukan tindakaan hukum dalam

kapasitasnya yang berada yaitu tidak untuk kepentingan dirinya sendiri, maka

kewenangannya harus disertai dengan bukti-bukti yang menunjukkan bahwa memang


55

orang-orang perorangan tersebut tidak membuat atau menyetujui dilakukannya

perjanjian untuk dirinya sendiri.

”Menurut Kartini Muljadi masalah kewenangan seseorang sebagai individu

dapat dikategorikan sebagai berikut :

1. Untuk dan atas namanya serta bagi kepentingan dirinya sendiri ”67

.

Dalam hal ini ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata berlaku baginya secara

pribadi

2. Sebagai wakil dari pihak tertentu.

Mengenai perwakilan ini, dapat dibedakan kedalam :

a. Badan hukum dimana orang perorangan tersebut bertindak dalam

kapasitasnya selaku yang berhak dan berwenang untuk mengikat badan

hukum tersebut dengan pihak ketiga. Dalam hal ini berlakulah ketentuan

mengenai perwakilan yang diatur dalam Anggaran Dasar dari badan

hukum tersebut, yang akan menentukan sampai seberapa jauh kewenangan

yang dimilikinya untuk mengikat badan hukum tersebut serta batasan-

batasannya.

b. Perwakilan yang ditetapkan oleh hukum, misalnya dalam bentuk

kekuasaan orang tua, kekuasaan wali dari anak dibawah umur,

kewenangan curator untuk mengurus harta pailit. Dalam hal ini berlakulah

ketentuan umum yang diatur dalam buku I KUH Perdata dan Undang-

undang kepailitan sebagaimana diumumkan dalam Staatsblaad Tahun

67

Kartini Msuljadi dan Gunawan Wijaya, Op.cit, hal17


56

1905 No.217 dan Tahun 1906 No. 348 yang telah diubah dengan

pemerintah pengganti undang-undangan No.1 Tahun 1998 jo Undang-

undang No.4 Tahun 1998 tentang Kepailitan jo Undang – Undang No 37

Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran

Hutang.

c. Sebagai kuasa dari orang atau pihak yang memberikan kuasa. Dalam hal

ini berlakulah ketentuan yang diatur dalam Bab XVI Buku III KUH

Perdata, mulai dari Pasal 1792 hingga Pasal 1819 KUH Perdata.

4) Adanya imbalan pembayaran suatu harga atas manfaat tersebut

Imbalan terhadap pembayaran benda dan manfaatnya merupakan hal penting

untuk menjadikan suatu perjanjian dapat dikategorikan sebagai perjanjian sewa

menyewa karena apabila penggunaan suatu benda dan manfaatnya tanpa adanya

kewajiban pembayaran harga sewa maka perjanjian yang dibuat adalah perjanjian

pinjam pakai.

Sebagai suatu unsur esensial pada perjanjian, harga sewa hampir dapat

dipastikan selalu tercantum dalam klausul perjanjian tertulis.

“Namun dalam masyarakat masih banyak dilakukan perjanjian sewa menyewa

hanya dengan perjanjian lisan dengan mengikuti kebiasaan setempat bahkan tidak

jarang terjadi pembayaran dilakukan tanpa kwitansi dan hanya mengandalkan ingatan

kedua belah pihak”68

.

68

Wawancara dengan Reni Nurul Aini Manurung, Notaris/ PPAT Kota Medan, Tanggal 14

Juni 2010


57

Atas kemungkinan ini, KUH Perdata mengatur ketentuan Pasal 1569 Alinea

pertama, yaitu Tiap-tiap pembayaran memperkirakan adanya suatu utang, apa yang

telah dibayarkan dengan tidak diwajibkan dapat dituntut kembali.

Salah satu akibat dari perjanjian lisan, adalah khilaf terhadap jumlah sewa

yang diperjanjikan, untuk itu Pasal 1569 KUH Perdata, mengantisipasi pengaturan

hukumnya sebagai berikut :

Jika terjadi perselisihan tentang harga suatu penyewaan yang dibuat dengan

lisan, yang sudah dijalankan dan tidak terdapat suatu pembayaran maka pihak yang

menyewakan harus dipercaya atas sumpahnya, kecuali apabila si penyewa memilih

untuk menyuruh menaksir harga sewanya oleh orang-orang ahli.

5) Adanya jangka waktu

Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya

batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa

menyewa menyebutkan batas waktunya secara jelas, misalnya “sewa menyewa

dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010” dan

sebagainya. Ketentuan dalam KUH Perdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan

masyarakat tradisional dimana banyak terjadi perjanjian sewa menyewa hanya

menentukan jumlah sewa per tahun atau per bulan bahkan sewa menyewa harian

seperti misalnya persewaan hotel atau kendaraan.

Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian

hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman “batas waktu yang

jelas” sangat diperlukan.


58

2. Hak dan Kewajiban pihak yang menyewakan dan pihak penyewa .

Pada perjanjian sewa menyewa tercipta tatanan hubungan hukum antara para

pihak. Hubungan hukum ini menimbulkan hak dan kewajiban.

Dalam pasal 1550 BW, Menentukan tiga macam kewajiban pihak yang

menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus

dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan

dalam persetujuan.

Ketiga macam kewajiban tersebut :

1. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak

penyewa

2. Kewajiban pihak yang menyewakan untuk memelihara barang yang

disewa, selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa

tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat

yang dimaksud pihak penyewa.

3. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si

penyewa, menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung.

Dalam hal ini penulis meneliti perjanjian sewa menyewa rumah. Mengenai

kewajiban pertama, yakni menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa.

Sesuai dengan Pasal 1551 BW, yang menyewakan harus menyerahkan barang yang

disewanya dalam keadaan yang sebaik-baiknya. Adapun mengenai penyerahan benda

pada persetujuan sewa menyewa dalam hal ini penulis mengambil contoh sewa

menyewa rumah dengan penyerahan nyata atau feitelijk levering, dimana yang


59

menyewakan tersebut harus melakukan tindakan pengosongan rumah, serta

menentukan barang yang disewa. Karena dalam sewa menyewa rumah tersebut pihak

yang menyewakan hanya wajib melakukan penyerahan nyata, daripadanya tidak

dapat dituntut penyerahan yuridis. Hal ini juga sesuai dengan kedudukan penyewa

atas barang yang disewa, bahkan si penyewa bukan berkedudukkan sebagai sipemilik

dan tidak perlu sebagai beziter, karena itu tidak diperlukan penyerahan yuridis cukup

dengan jalan menyerahkan barang dibawah penguasaan penyewa.

Tentang kewajiban yang kedua pihak yang menyewakan wajib memelihara

dan melakukan perbaikan atau reparasi terhadap rumah tersebut selama perjanjian

sewa menyewa tersebut masih berjalan sehingga barang yang disewa tetap dapat

dipakai dan dipergunakan sesuai dengan hajat yang dikehendaki pihak penyewa,

kecuali reparasi yang ditanggung oleh pihak penyewa sebagaimana yang dimaksud

dalam pasal 1555 ayat 2 KUHPerdata. Jadi selama perjanjian sewa menyewa rumah

tersebut masih berlangsung pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak

yang menyewakan.

Garis besarnya dapat dikatakan sebagai berikut: Reparasi kecil sebagai akibat

kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewa dibebankan kepada pihak

penyewa sedang reparasi dan pemeliharaan barang diletakkan menjadi kewajiban

pihak yang menyewakan.

Bagaimana halnya apabila dalam keaadaan tertentu kewajiban itu sedemikian

rupa beratnya? Misalnya barang yang terdapat didalam rumah yang disewa tadi

seluruhnya atau sebagian besar rusak atau tiba-tiba lenyap oleh sesuatu sebab yang


60

tidak diduga? Dalam hal ini untuk menghindar pihak yang menyewakan dari

kewajiban yang terlampau berat tadi sebagai akibat dari overmacht maka dalam

Pasal 1533 KUHPerdata menyatakan:

Kalau barang yang disewa musnah disebabkan karena kecelakaan , dengan

sendirinya persetujuan sewa menyewa menjadi hapus menurut hukum. Jika

yang musnah terhadap sebagian saja maka penyewa boleh memilih :

a. Meminta pengurangan harga sewa.

b. Meminta pembatalan sewa menyewa

Kewajiban pemeliharaan reparasi atas barang yang disewa harus benar-benar

membawa ketentraman bagi pihak penyewa untuk menikmatinya, kewajiban ini

berlangsung selama perjanjian sewa menyewa masih berjalan, karena itu suatu

reparasi pemeliharaan yang benar-benar sangat diperlukan adalah merupakan

kewajiban positif, menimbulkan wanprestasi dengan segala akibat bagi pihak yang

menyewakan.

Akan tetapi pihak yang menyewakan harus diberikan kesempatan yang baik

untuk melaksanakan kewajiban reparasi tersebut. Karena itu Pasal 1555 KUHPerdata

mewajibkan si penyewa untuk memperbolehkan pihak yang menyewa melakukan

reparasi yang benar-benar tidak dapat ditangguhkan sampai kontrak sewa berakhir.

Adapun kewajiban ketiga dari pihak yang menyewakan memberi kenikmatan

yang tentram antara lain :


61

1. Menanggung segala kekurangan yang merupakan cacat pada barang yang

disewakan sehingga benar-benar si penyewa tidak terhalang menggunakan

barang-barang tersebut selama perjanjian sewa menyewa berlangsung.

2. Pihak yang menyewakan tidak boleh merubah bangunan dan susunan

barang yang disewa selama perjanjian sewa menyewa masih berlangsung.

Larangan ini sesuai dengan Azas Penikmatan yang harus diberikan kepada

si penyewa adalah atas seluruh barang yang disewa.

3. Pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas cacat barang yang

disewa, apabila cacat tadi menghalangi pemakaian barang.69

”Hak dan kewajiban para pihak di dalam perjanjian sewa menyewa dibagi

menjadi dua, yaitu :

a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan

b. Hak dan kewajiban pihak penyewa”70

.

Ad. a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan

Perjanjian sewa menyewa adalah perjanjian yang bersifat timbal balik,

sehingga dengan sendirinya para pihak mempunyai kewajiban yang harus ditepati,

yaitu apa yang merupakan hak bagi pihak yang lainnya. Pihak yang menyewakan

pada intinya berhak atas harga yang telah disepakati. Dari Pasal 1550 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata dapat disimpulkan kewajiban pokok yang utama dari pihak

yang menyewakan ialah :

69

R.Subekti, Aspek-aspek Hukum Pengikatan Nasional, Alumni, Bandung, 1976, hal 227 70

R. Subekti, Op.cit, hal. 91


62

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa

2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat

dipakai untuk keperluan yang dimaksud

3. Untuk berusaha agar pihak penyewa selama dalam persetujuan berlangsung

dapat memakai dan menikmati barang yang disewakan.

Ad. b. Hak dan kewajiban pihak penyewa

Kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat diuraikan

sebagai berikut :

1. penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang

ditetapkan

2. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan

benda tersebut menurut kegunaannya

3. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa,

kecuali jika ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan karena

kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya

4. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima

barang tersebut

“Hak penyewa untuk menggunakan atau menikmati objek sewa berlaku

selama masa sewa”71

.

71

Wiryono Prodjodikoro,Op.Cit Hal. 58


63

Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan

(dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian

karena suatu sebab. Dalam hukum perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam

Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi ”jual beli tidak

memutuskan sewa menyewa”. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi

penyewa dalam memanfaatkan objek sewa.

B. Pengaturan Klausul Akta Sewa Menyewa

Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu perjanjian bernama yaitu

perjanjian yang tercantum dan diatur dalam KUHPerdata yang terdiri dari perjanjian

jual beli, perjanjian tukar menukar, perjanjian sewa menyewa, perjanjian untuk

melakukan pekerjaan, perjanjian persekutuan, perjanjian perkumpulan, perjanjian

penitipan barang, perjanjian pinjam pakai,dan perjanjian pinjam meminjam.

Seperti halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa merupakan

perjanjian yang memperoleh pengaturan yang terperinci dari dalam KUHperdata,

Apabila perjanjian jual beli memerlukan pengaturan yang terperinci karena berkaitan

dengan peralihan kepemilikan sehingga terdapat banyak permasalaahan hukum yang

mungkin timbul, perjanjian sewa menyewa berkaitan dengan beralihnya penggunaan

manfaat selama jangka waktu tertentu sehingga akan menimbulkan permasalahan

hukum yang berkaitan dengan benda yang di perjanjikan selama perjanjian berjalan

dan saat berakhirnya perjanjian.

Didalam perjanjian dikenal azas kebebasan berkontrak, dimana para pihak

menurut kehendak bebasnya masing-masing dapat membuat perjanjian dan setiap


64

orang bebas mengikatkan diri dengan siapapun yang ia kehendaki. Pihak-pihak juga

dapat bebas menentukan cakupan isi serta persyaratan dari suatu perjanjian dengan

ketentuan bahwa perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan peraturan

perundang-undangan yang bersifat memaksa, baik ketertiban umum ataupun

kesusilaan.

Syarat Perjanjian sewa menyewa yang dibuat di hadapan Notaris adalah

sebagai berikut :

1. Ada pihak yang menyewakan

2. Ada pihak penyewa

3. Ada obyek yang di sewakan

4. Ada jangka waktu persewaan

5. Ada sangsi bagi yang wanprestasi

6. Domisili yang di pilih oleh para pihak apabila terjadi sengketa atau

perkara.72

7.

1. Klausul Akta sewa menyewa rumah dimana asli sertifikat tidak

diperlihatkan kepada Notaris.

Contoh akta sewa menyewa rumah dimana sertifikat tidak di perlihatkan

kepada Notaris.

-- Penghadap pihak pertama menerangkan dengan ini telah menyewakan---

kepada pihak kedua, dan penghadap pihak kedua menerangkan pula--------

dengan ini telah menerima persewaan dari pihak pertama, atas :-----------

-- sebuah bangunan rumah tempat tinggal permanen berikut-------

turutannya, dilengkapi dengan saluran-saluran air leiding, listrik----dan

sebuah pesawat telephon serta hak-hak atas langganannya, ---berikut

sebuah AC (Air Conditioner) dan sebuah Water Heater,---- terletak di

Propinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan -----Medan

Sunggal, Kelurahan Sunggal, setempat dikenal sebagai -----Komplek

Bumi Seroja Permai Blok B nomor 21, yang didirikan ---diatas

sebidang tanah Hak Milik yaitu sebidang tanah yang----------

dimaksudkan pada seritifikat (Tanda Bukti Hak) HAK MILIK------

Nomor : 769, yang menurut pendaftaran terakhir pada Kantor ------

Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 16(enam belas)-----------

72

Wawancara Dengan Soeparno, SH, Notaris /PPAT kota Medan, Pada Tanggal 14 Juli 2010.


65

September 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam) ------

Nomor : 9075/1996 terdaftar atas nama pihak pertama (JUSNA) -

seluas 166 m2 (seratus enam puluh enam meter persegi), asli -------

sertifikat mana tidak diperlihatkan kepada saya, Notaris.-----------73

Dari bunyi salah satu klausul akta sewa menyewa tersebut diatas dimana

objek sewa nya adalah sebuah rumah. Apabila asli sertifikat tidak di perlihatkan

kepada notaris maka sebaiknya notaris tidak membuat akta perjanjian sewa menyewa

tersebut karena apabila terjadi sengketa sehingga merugikan pihak penyewa maka

notaris harus bertanggung jawabterhadap akta yang dibuatnya. Oleh karena itu agar

tidak terjadi hal-hal yang tidak di inginkan sebaiknya notaris meminta asli sertifikat

kepada pemilik rumah untuk diperlihatkan kepada notaris agar memberi jaminan

kepada si penyewa.

2. Klausul Akta Perjanjian Sewa menyewa dimana pihak pertama

Mengasuransikan bangunan

-------------------------------------------Pasal 11----------------------------------------------

-- Pihak Pertama diwajibkan Mengasuransikan Khusus mengenai kebakaran dengan

ketentuan bahwa preminya dipikul dan dibayar oleh pihak pertama, serta polis

asuransinya yang berkenaan disimpan oleh pihak pertama selaku pemilik rumah.------

------------------------------------------------------------------------------

--Setelah diperiksa oleh pihak yang berwajib ternyata kebakaran disebabkan oleh

karena kelalaian /kesalahan pihak kedua, maka segala kerugian/kerusakan yang

diakibatkan oleh kebakaran itu adalah menjadi tanggung jawab pihak kedua sendiri.-

-- Akan tetapi apabila kebakaran terjadi karena forje majeur, maka kerugian

ditanggung oleh pihak pertama, jika bangunan itu masih ditempati, maka harus

diperbaiki dan biaya perbaikan ditanggung oleh pihak pertama, dan apabila bangunan

tersebut tidak dapat ditempati lagi maka pihak kedua harus mencari bangunan lain

dan menerima ganti rugi dari sisa waktu sewa menyewa tersebut dari pihak

pertama.74

73

Lihat pada lampiran 1 74

Lihat pada lampiran 2


66

Menelaah Pasal 11 dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat

dihadapan Notaris Ihdina Nida Marbun. dimana pihak pertama mengasuransikan

tanah dan bangunan.

Perjanjian ini mengatur tentang kewajiban yang menyewakan untuk

mengasuransikan bangunan yang disewakan, mengatur tentang force majeure,

dimana bila terjadi kebakaran ataupun bahaya lainnya yang disebabkan diluar

kesalahan manusia maka perjanjian dan uang sewa yang masih belum dijalani akan

tetap menjadi milik yang menyewakan. Namun bila api yang menyebabkan

kebakaran tersebut dari pihak tetangga, penyewa dan yang menyewakan dapat

mengakhiri perjanjian sewa menyewa ini dan uang sewa yang belum dibayarkan,

termasuk uang jaminan akan dikembalikan oleh yang menyewakan kepada penyewa.

Dan bila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan oleh penyewa maka penyewa

berkewajiban untuk memperbaiki bangunan tersebut seperti sedia kala.

Dari Pasal yang tercantum dalam perjanjian sewa menyewa rumah dengan

akta Notaris, dapat kita lihat bahwa perjanjian tersebut terdiri dalam beberapa bagian,

yaitu :

a. Jangka waktu sewa dan cara perpanjangan jangka waktu sewa menyewa

b. Harga sewa dan cara pembayaran

c. Tujuan penggunaan rumah

d. Sebab-sebab yang tidak akan mengakhiri sewa menyewa tersebut

e. Hak dan kewajiban penyewa dan yang menyewakan

f. Larangan bagi penyewa


67

g. Force majeure

h. Sanksi

i. Penyelesaian perselisihan

3. Klausul Perjanjian Sewa menyewa, dimana objeknya menjadi jaminan di

Bank

-------------------------------------------------- Pasal 4---------------------------------------

-- Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua tentang apa yang disewakannya tersebut

betul adalah hak dan miliknya sendiri, yang mana pada saat ini menjadi jaminan

sesuatu hutang pada suatu PT. Bank…….., dan untuk sewa menyewa ini telah

mendapat persetujuan dari pihak Bank…….dalam jangka waktu 2 (dua) tahun

lamanya, berdasarkan surat keterangan nomor….yang dikeluarkan oleh pihak

Bank….surat persetujuan mana dijahitkan dalam akta ini.

-- Bahwa selama sewa menyewa ini berlangsung, Pihak Kedua tidak akan mendapat

tuntutan dan/atau gangguan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih

dahulu atau turut mempunyai hak atas apa yang disewakan tersebut, karenanya Pihak

Kedua dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama mengenai hal-hal tersebut.

-- Apabila Pihak pertama tidak membayar kredit utang rumah tersebut yang masih

dalam agunan Bank …….., sedangkan sewa menyewa belum berakhir jangka waktu

nya sehingga rumah tersebut disita oleh Bank, maka pihak pertama bertanggung

jawab atas hal tersebut diatas dan wajib mengembalikan sisa uang sewa yang telah

diterima pihak pertama selama jangka waktu sewa menyewa yang belum berakhir.75

Menelaah Akta Notaris Nomor 17 yang dibuat di hadapan Notaris Reni Nurul

Aini Manurung , antara Nyonya X ( Pihak yang menyewakan) dan Tuan Y Dimana

Objek sewanya dijaminkan kepada Bank

Notaris harus mengetahui dengan jelas, apakah perjanjian sewa menyewa

tersebut dilakukan sesudah dan sebelum objek sewanya tersebut dijadikan jaminan di

bank, yaitu kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sebelum objek sewanya

dijadikan jaminan di bank tidak jadi masalah dalam membuat perjanjian sewa

menyewa tetapi terjadi masalah ketika membuat akta Pemberian Hak Tanggungan

75



68

harus ada klausul tambahan yang disetujui oleh penyewanya dan pihak bank

mempunyai surat-surat yang harus ditandatangani oleh penyewa, salah satunya adalah

akta pengosongan sedangkan kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sesudah

objek sewanya dijadikan jaminan di Bank maka akan jadi masalah karena untuk

melakukan sewa menyewa harus mendapat izin dari bank sebagai pemegang hak

tanggungan. Hal ini disebabkan segala sesuatu yang berhubungan dengan objek sewa

tersebut harus mendapat izin dari Bank.

Objek sewanya yang dijadikan jaminan bank dieksekusi sedangkan sewanya

belum berakhir. Dalam hal ini banyak sekali dialami para penyewa, dimana para

penyewa tidak merasa terlindungi oleh hukum, sedangkan di dalam Pasal 1576 Kitab

Undang-undang Hukum Perdata menyatakan dengan dijualnya barang yang disewa,

suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah mengakhiri perjanjian yang

sebelumnya kecuali apabila telah diperjanjikan pada waktu penyewaan barang. Di

dalam ayat (2) nya menjelaskan jika ada perjanjian tersebut, si penyewa tidak berhak

menuntut suatu ganti rugi, apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada

suatu janji seperti tersebut, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa,

selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi. Oleh karena itu penyewa pada saat

datang ke Notaris dan dibacakan oleh notaris membuat klausul mengenai

pengosongan dengan jelas, apabila pada saat sewa menyewanya belum berakhir tetapi

objek sewanya eksekusi maka penyewa mendapatkan ganti rugi dari sewa yang

belum dinikmati, kalau perlu dengan denda sehingga hak sewa tetap dilindungi.

Sebagai pihak yang menyewakan harus dilindungi pihak yang menyewa karena hak-


69

hak penyewa harus diperhatikan. Begitu juga notaris yang membacakan perjanjian

sewa menyewa tersebut harus bersikap tidak memihak sehingga memberitahukan

kepada para pihak tersebut mengenai hak-hak yang akan dialami oleh penyewa

apabila ada perjanjian yang jelas maka penyewa tidak langsung keluar dari tempat

yang disewanya apabila objek sewa tersebut di eksekusi.

Menurut Ibu Dwi Rahayu Wijayanti, SH, Notaris Kota Medan,

menyampaikan pendapatnya :

Bahwa hak penyewa tidak dapat dirugikan (Pasal 1576 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata) dengan kata lain masa sewa tidak akan berakhir sampai

dengan jatuh waktu berakhirnya sewa menyewa sesuai dengan yang

diperjanjikan. Dalam hal yang demikian ada pengecualian sewa menyewa

berakhir kalau di mufakati bersama/ganti rugi kepada si penyewa sesuai

dengan ketentuan yang berlaku.76

Menurut Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris Kota Medan, bahwa ada 2 (dua)

kemungkinan :

a. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut

disewakan dengan izin dari pihak bank maka dengan sendirinya pada saat

ditanda tanganinya perjanjian sewa menyewa dan klausul yang dimasukkan

dalam akta tersebut yang mengatur bahwa apabila karena sebab apapun juga

yang menjadi objek sewa menyewa tersebut disita oleh bank, maka perjanjian

sewa menyewa batal demi hukum. Dalam hal ini si penyewa benar-benar

mengetahui bahwa barang yang disewanya tersebut sedang dalam jaminan

bank dan mengetahui pula resiko yang akan timbul di kemudian hari.

b. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut

disewakan tanpa adanya persetujuan dari bank maka perjanjian sewa

menyewa tersebut berakhir, karena perjanjian sewa menyewa yang dibuat

telah melanggar ketentuan dalam perjanjian jaminan, dimana dalam perjanjian

jaminan biasanya selalu tercantum klausul bahwa benda yang sedang

dijadikan jaminan tidak boleh disewakan tanpa izin dari pihak bank, karena

tanggung jawab berakhirnya perjanjian sewa menyewa ini menjadi tanggung

76

Wawancara Dengan Dwi Rahayu Wijayanti,SH, Notaris/ PPAT Kota Medan, pada

tsanggal 29 Juli 2010


70

jawab dari pihak yang menyewakan apabila yang menyewakan tidak

memberitahukan objek sewa menyewa tersebut sedang dijaminkan.77

Menurut Ernawaty Lubis, SH, Notaris Kota Medan, Perlu diketahui jual beli

tidak menghapus sewa menyewa sehingga apabila objek sewa menyewa dieksekusi

maka sewa menyewa masih tetap berlangsung kecuali sewa menyewa sebelum

pengikatan jaminan maka ada klausul tambahan yaitu, bersedia mengosongkan pada

saat dieksekusi.78

Dalam akta perjanjian sewa menyewa terdapat satu syarat yang penting yaitu

mengenai harga sewa. Didalam klausula tersebut tercantum harga sewa dari apa yang

dipersewakan untuk jangka waktu yang telah ditentukan dan disepakati oleh para

pihak. Terhadap harga sewa mengenai pembayarannya dapat dilakukan dengan

pembayaran tunai yang disepakati oleh para pihak ataupun melalaui pembayaran

cicilan. Adapun pembayaran cicilan itu dapat dilakukan salah satunya dengan

menggunakan cek

”Cek adalah suatu cara pembayaran yang menginstruksikan suatu lembaga

keuangan misalnya Bank, untuk membayar sejumlah nilai tertentu dengan mata uang

tertentu dari rekening tertentu milik pemberi instruksi pada lembaga tersebut” 79

Baik

pihak pembayar maupun penerima pembayaran dapat berupa individu maupun badan

hukum. Suatu cek adalah surat perintah yang tidak bersyarat untuk membayar

sejumlah dana yang tercantum dalam cek. Mengenai syarat formal suatu cek diatur

77

Wawancara Dengan Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010 78

Wawancara dengan Ernawaty Lubis, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010 79

Modul SPN, Sistem Kliring di Indonesia, 2002


71

dalam Pasal 178 Kitab Undang-Undang Hukum dagang. Transaksi cek akan

menyebabkan bank penerima pembayaran mencari dana ke bank sang pembayar yang

jika tersedia akan menarik uang tersebut. Jika tidak tersedia, cek akan ditolak dan

dikembalikan dengan pesan bahwa nilai nominal yang tertera didalam cek tersebut

tak mencukupi.

Jenis alasan penolakan cek adalah sebagai berikut :

a. Saldo tidak cukup

b. Rekening telah ditutup (atas permintaan sendiri )

c. Persyaratan formal cek tidak dipenuhi yaitu tulisan dan nomor cek yang

bersangkutan, nama tertarik, perintah yang jelas dan tanpa syarat untuk

memindahkan dan membukukan dana atas beban rekening penarik, nama dan

nomor rekening pemegang, nama bank penerima, jumlah dana yang dipindahkan

baik angka maupun dalam huruf selengkap-lengkapnya,Tempat dan tanggal

penarikan, Tanda tangan, nama jelas,dan atau dilengkapi dengan cap atau stempel

dengan persyaratan pembukaan rekening.80

4. Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah dengan cara pembayaran cek.

Disini penulis memberikan salah satu contoh Klausul Perjanjian sewa menyewa

rumah dengan cara pembayaran cek , dibuat dihadapan Notaris Muhammad Indra,

SH. 81

---------------------------------------------Pasal 2 --------------------------------------------

-- Uang sewa dari apa yang dipersewakan dengan akta ini untuk jangka waktu yang

disebut dalam Pasal 1 diatas seluruhnya berjumlah Rp. 40.000.000,- (empat puluh

juta rupiah), Jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima dari

pihak kedua dengan tunai sebelum penandatangan akta ini sebesar Rp. 20.000.000,-

(dua puluh juta rupiah) dan untuk penerimaan mana akta ini berlaku juga sebagai

sebagai tanda terimanya yang sah atau kwitansinya sedangkan sisanya sebesaar

Rp.20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) lagi dibayar dengan dua lembar cek yaitu :---

--------------------------------------------------

80

Ibid 81

Lihat pada lampiran nomor. 4


72

1. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang

dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664368,

penarikan pada tanggal 15 (lima belas) Juli 2006 (dua ribu enam).----------

2. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang

dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664369,

penarikan pada tanggal 30 (tiga puluh) Juli 2006 (dua ribu enam).---------

-- Asli cek mana telah diperlihatkan kepada saya Notaris, sedangkan fotocopynya

dilekatkan pada minuta akta ini.--------------------------------------------------------------

Apabila cek-cek tersebut diatas tidak dapat diuangkan maka perjanjian ini hanya

berlaku untuk jangka waktu 1 (satu ) tahun lamanya.

Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris

Muhammad Indra, SH pada Pasal 2 mengatur tentang harga sewa dan cara

pembayaran dimana dalam pasal ini pembayaran harga sewa dilakukan dengan cara

cicilan yaitu dengan menggunakan cek secara bertahap. Apabila salah satu cek

tersebut tidak dapat diuangkan maka ketentuan yang terdapat dalam perjanjian sewa

menyewa tetap berlaku dengan ketentuan perjanjian hanya berlaku sampai dengan

harga sewa yang terakhir dibayarnya.

5. Klausul Perjanjian sewa menyewa diatas Tanah garapan yang terlantar

yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak perusahaan jasa kereta api.

Perjanjian sewa menyewa dapat juga dibuat diatas tanah garapan yang

mempunyai izin sewa seperti izin sewa menyewa dari pihak Perusahaan Jasa Kereta

Api. Disini penulis mengambil salah satu contoh klausula Perjanjian sewa menyewa

diatas Tanah garapan yang terlantar yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak

perusahaan jasa kereta api , dibuat dihadapan Haiva Elisa, SH, sebagai berikut :

-------------------------------------- Pasal 5---------------------------------------------

-- Pihak pertama dengan ini menyatakan bahwa tanah tempat didirikannya---------

bangunan rumah yang dipersewakan ini adalah milik dan kepunyaan Perusahaan Jasa

Kereta Api, sehingga tanah tersebut sewaktu-waktu dapat diambil alih oleh

perusahaan jasa kereta api, halmana diuraikan lebih jelas dalam perjanjian tersebut


73

diatas , mengenai perjanjian tersebut pihak kedua dengan ini menyatakan mengetahui

dan menerima isi dari perjanjian itu.-----------------------------------------

-- Apabila tanah tersebut diambil alih oleh Perusahaan jasa kereta api (PJKA) adalah

menjadi tanggung jawab pihak pertama sendiri tanpa melibatkan pihak kedua

-- Sehubungan dengan surat perjanjian antara pihak pertama dengan Perusahaan Jasa

Kereta Api (PJKA) maka pihak kedua menyatakan dengan ini bersedia pindah dari

rumah yang disewanya itu sewaktu-waktu apabila tanah tempat didirikannya rumah

tersebut dialihkan oleh pihak Perusahaan Jasa Kereta Api (PJKA), dengan ketentuan

segala urusan tersebut selesaikan oleh pihak pertama kepada pihak Perusahaan Jasa

Kereta Api (PJKA) kemudian pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang

telah dibayar oleh pihak kedua sedangkan mengenai bangunan tersebut pihak pertama

menyatakan adalah hak dan kepunyaan pihak pertama sendiri dan tidak ada sangkut

pautnya dengan orang lain, dengan demikian maka mengenai pemilikan rumah itu

dalam waktu yang telah ditentukan, pihak kedua tidak akan mendapat gangguan

hukum dari siapapun. 82

Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris

Haiva Elisa, SH pada Pasal 5 tentang kewajiban penyewa dan yang menyewakan,

dalam klausul perjanjian sewa menyewa rumah, pihak kedua mengetahui bahwa

objek perjanjian didirikan diatas tanah milik perusahaan umum kereta api, yang

diperoleh pihak pertama berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa antara pihak

pertama dengan pihak perusahaan umum jasa kererta api. apabila pihak PJKA

mengambil alih tanah tersebut maka pihak pertama yang bertanggung jawab tanpa

melibatkan pihak kedua dan pihak kedua wajib mengosongkan bangunan itu sesuai

dengan kesepakatan antara kedua belah pihak (pihak yang menyewakan dan pihak

penyewa).dan pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang telah dibayar oleh

pihak kedua.

6. Klausul akta perjanjian sewa menyewa dimana objek perjanjian dalam

Kredit Perumahan Rakyat (KPR)

82



74

----------------------------------------- Pasal 4.- -------------------------------------------- --

Pihak pertama dengan ini menjamin dan menanggung pihak kedua, bahwa rumah

yang dipersewakannya dengan akte ini adalah milik pihak pertama dan masih dalam

agunan bank berdasarkan perjanjian kredit yang dilegalisasi oleh Notaris pihak Bank

untuk dan atas nama pihak pertama dan seluruh pembayaran kredit tersebut akan

diangsur oleh pihak pertama sampai dengan jangka waktu pelunasannya, hal mana

diketahui dan disetujui oleh pihak kedua.--------------------

-- Apabila pihak pertama lalai melaksanakan pembayaran angsuran sesuai dengan

perjanjian kredit kepada pihak Bank, sehingga terjadi eksekusi maka pihak pertama

bertanggung jawab atas hal tersebut dan wajib mengembalikan sisa uang sewa yang

telah diterima pihak pertama. 83

Menelaah Akta perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat dihadapan

Notaris Muhammad Indra, SH berdasarkan Pasal 3 Perjanjian sewa menyewa rumah,

dalam klausul perjanjian pihak kedua mengetahui bahwa objek perjanjian merupakan

kepunyaan dan milik pihak pertama sesuai dengan kredit pemilikan rumah (KPR),

dimana dalam hal pihak pertama tidak dapat menyelesaikan angsuran kredit

pemilikan rumah sehingga perjanjian kepemilikan rumah tersebut batal, dan

dieksekusi oleh pihak bank, sehingga pihak kedua harus mengosongkan rumah yang

disewanya maka pihak pertama harus mengembalikan sisa uang yang telah diterima

pihak pertama ( yang menyewakan ) kepada pihak kedua selama jangka waktu sewa

menyewa yang belum berakhir.

7. Klausul Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah

umur

Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah umur

PERJANJIAN SEWA MENYEWA. Nomor : 1

--Pada hari ini, tanggal.

83



75

--Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh

saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut

pada bagian akhir akte ini :- -----------------

I. -- Nyonya Putri, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal di Medan, Jalan Bandung

nomor 10, Kelurahan Pasar Baru, pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik

Indonesia, yang dikeluarkan oleh Camat Kecamatan Medan Kota, pada tanggal

lima Juni duaribu satu (05-06-2001)nomor: 02.5005.540554.0001.

-menurut keterangannya dalam hal ini bertindak :- --

a. untuk dirinya sendiri;- -------------------------

b. selaku ibu yang menjalankan kekuasaan orang tua dan bertanggung jawab

penuh dari -dan oleh karena itu untuk dan atas nama anak-anaknya yang

masih dibawah umur bernama :- -------------------------

1. Nona Zafira.- ----------------------

2. Nona Risa.- -------------------------------

--keduanya pelajar dan keduanya bertempat tinggal bersama penghadap pada

alamat yang telah disebutkan diatas.- -----------------------------

----- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------84

Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa Nomor 1, Dimana sertifikat

atas nama ibu dan kedua anaknya. Didalam komparisi disebutkan pihak

pertama (yang menyewakan) adalah orang tua dan anaknya yang masih

dibawah umur, oleh karena itu Ibu yang selaku orangtua dari anak tersebut

bertindak sebagai dirinya sendiri dan sebagai wali ibu. Notaris harus

mengetahui dengan jelas bahwa anak tersebut memang benar masih dibawah

umur dilihat dari akte kelahiran.

8. Klausul Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama berada di Luar

Negeri.

Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama berada di Luar

Negeri

84



76

PERJANJIAN SEWA MENYEWA. Nomor :

--Pada hari ini, tanggal.

--Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh

saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut

pada bagian akhir akte ini :- -----------------

I. –Tuan Abdullah, lahir di medan , pada tanggal 21 (dua satu) Mei 1945 (seribu

sembilan ratus empat puluh lima), wiraswasta, warga negara Indonesia, bertempat

tinggal di Medan, Jalan Jermal Kelurahan Siti Rejo-II, Kecamatan Medan

Amplas , pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia,NIK.

02.5016.610745.0001 tertanggal 2 (dua) mei 2009 (dua ribu sembilan)

-menurut keterangannya dalam hal ini bertindak berdasarkan surat kuasa dibawah

tangan tertanggal 2 (dua) mei 2009 (dua ribu sembilan) dengan nomor : yang

dilegalisasi oleh Konsulat Indonesia yang berada di Malaysia, oleh karena itu

untuk atas nama :

-- Tuan AMIR HAMZAH, lahir di medan , pada tanggal 12 (dua belas) Maret

1990 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan), wiraswasta, warga negara

Indaonesia, bertempat tinggal Jalan Brigadir Jenderal Katamso nomor 20,

Kecamatan Medan Maimun, Kelurahan Kampung Baru , pemegang Kartu Tanda

Penduduk Republik Indonesia,NIK. 02.5005.121476.0001, sekarang berada di

Malaysia, sebagai Tenaga Kerja Indonesia.

----------------------------- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------------------------

-- 85

Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa rumah dimana pihak pertama (yang

menyewakan) berada diluar negeri, maka akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat

dihadapan Notaris berdasarkan surat kuasa. Dalam perjanjian ini berdasarkan surat

kuasa dibawah tangan, Karena pihak pertama berada diluar negeri maka dalam

komparisi dijelaskan bahwa surat kuasa dibawah tangan tersebut di legalisasi di

Konsulat Indonesia dimana Pemilik rumah berada, yaitu di Malaysia.Yang menerima

kuasa Tuan Abdullah dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Tuan Amir

hamzah sebagai pihak pertama(yang menyewakan ).

85



77

9. Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat-alat

Inventaris

Contoh Perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat-alat inventaris

-- Para penghadap Dengan akte ini menerangkan

-- Bahwa pihak pertama menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak

kedua dan dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak

pertama yaitu :

- Sepintu rumah bertingkat terletak di Medan, dikenal setempat dengan jalan

Sabarudin nomor 4 (empat) E, yang diperlengkapi dengan air minum dan aliran listrik

serta hak-hak atas lengganannya, milik pihak pertama berdasarkan sertifikat hak milik

nomor 343, Desa Sei Rengas dua, Kecamatan Medan, Kotamadya Medan, tertulis

atas nama pihak pertama pada kantor Badan Pertanahan Kotamadya Medan,

tertanggal 02-06-2000 (dua juni dua ribu), sertifikat mana diperlihatkan kepada saya

notaris, fotokopinya dilekatkan pada minuta akta ini, berikut dengan alat-alat

inventaris sesuai dengan daftar yang telah ditandatangani oleh kedua belah pihak dan

dilekatkan pada asli akta ini.86

Menelaah akte perjanjian sewa menyewa rumah dimana yang disewakan

rumah berikut alat-alat inventaris berdasarkan daftar yang dibuat oleh kedua belah

pihak,maka pihak kedua (penyewa) dalam hal ini harus menjaga dan merawat alat-

alat inventaris tersebut, berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.apabila perjanjian

ini berakhir maka pihak kedua harus mengembalikan barang- barang tersebut sesuai

dengan daftar yang ditandatangani, dan apabila barang-barang inventaris hilang atau

rusak, maka pihak kedua harus mengganti sesuai dengan ketentuan yang telah

disepakati.

Notaris dalam hal ini harus membaca, menjelaskan kepada kedua belah pihak,

mengenai hak dan kewajiban pihak pertama dan pihak kedua, sesuai dengan klausul

yang telah disepakati kedua belah pihak, sehingga tidak ada pihak yang dirugikan.

86



78

10. Klausul Akta sewa menyewa rumah dimana asli sertifikatnya

diperlihatkan kepada Notaris

Contoh akta sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Agoes Salim, SH

dimana asli sertifikat di perlihatkan kepada Notaris.

-- Para penghadap dengan naskah ini menerangkan bahwa pihak pertama ------

menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak kedua yang --------

dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak----------

pertama, yaitu :----------------------------------------------------------------------------

--ruangan bawah sepintu rumah bertingkat berukuran lebih kurang- 4

x 10 M (empat kali sepuluh meter) terletak di medan, dikenal ----

setempat sebagai- jalan Asia Baru nomor 42, yang diperlengkapi --

dengan saluran air bersih dan aliran listrik, serta telepon memakai--

nomor 26191, yang dimiliki pihak pertama berdasarkan Hak Guna-

Bangunan sertifikat nomor 806, Desa Sei Rengkas II, Kecamatan -

Medan, Kota Madya Medan, terdaftar atas nama-- pihak pertama---

(HERLINA IRAWATY) pada Kantor Agraria Kotamady Medan----

pada tanggal dua puluh sembilan Desember delapan puluh satu-- (29-

12-1981) nomor 5631/1981, sertifikat mana di perlihatkan -----kepada

saya, Notaris.-----------------------------------------------------87

Menelaah akta perjanjian sewa menyewa dimana sertifikat diperlihatkan

kepada Notaris. Dalam hal ini apabila sertifikat asli diperlihatkan kepada Notaris

memberikan jaminan kepada si penyewa bahwa objek sewa adalah benar kepunyaan

si pemberi sewa. Hal ini dapat menghindarkan terjadinya sengketa dibelakang hari .

Adanya sertifikat asli dibawa oleh si penyewa kehadapan Notaris sebagai pembuat

akta perjanjian merupakan hal yang krusial dalam pembuatan akta sewa-menyewa

tersebut. Dengan adanya sertifikat asli Notaris memberikan perlindungan kepada si

penyewa.

87

Lihat pada Lampiran 10


79

C. Analisis Pengaturan Akta Sewa Menyewa

Dalam hal pembuatan akta perjanjian sewa menyewa, notaris haruslah terlebih

dahulu menjelaskan kepada para pihak mengenai hal-hal apa saja yang diperlukan

untuk memenuhi syarat-syarat agar transaksi sewa menyewa tersebut dapat

dilaksanakan. Salah satu syarat tersebut adalah alas hak dari objek yang

dipersewakan.

Untuk melaksanakan suatu perjanjian sewa menyewa, pemilik dari objek sewa

haruslah memperlihatkan alas hak dari objek tersebut. Adakalanya alas hak tersebut

haruslah dalam bentuk surat asli, baik itu yang berbentuk sertifikat, maupun dalam

bentuk surat lainnya.

Didalam perjanjian sewa menyewa yang dilakukan dihadapan notaris yang

kemudian dituangkan dalam bentuk suatu akta pada prinsipnya dalam setiap

perbuatan hukum tersebut haruslah menganut asas ”Nemo plus yuris yang berarti

bahwa orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya yang

bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang selalu dapat menuntut kembali

haknya yang terdaftar atas nama siapapun”88

. Asas ini sebagai jaminan bagi notaris

untuk melindungi kliennya dalam hal mendapatkan kepastian hukum bahwa yang

dijadikan objek dalam sewa menyewa tersebut memang benar-benar milik dari pihak

yang menyewakan.

88

Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,

2008, Hal. 117-121


80

Namun didalam prakteknya,yang terjadi sering sekali kebalikannya, dimana

dalam melakukan transaksi yang berbentuk perjanjian sewa menyewa, para pihak

hanya menunjukkan fotocopy dari alas hak objek sewa tersebut kepada notaris.

Dalam hal ini notaris seharusnya tidak boleh melakukan akad sewa menyewa

tersebut, karena dikhawatirkan terdapat penyimpangan mengenai keabsahan dari surat

tersebut. Namun ada sebahagian notaris yang tetap saja melakukan hal

tersebut,dengan berpedoman pada nama yang terdapat dalam surat yang dijadikan

objek sewa tersebut sama dengan nama yang ada pada kartu identitas pemilik, baik

itu yang berbentuk kartu identitas kependudukan maupun dalam brentuk kartu

keluarga (KK) dari pemilik, mengenai hal ini notaris melindungi pihak yang

menyewa dengan satu klausula yang isinya menyatakan bahwa adanya jaminan dari

pihak yang menyewkan (Pihak Pertama) bahwa objek sewa tersebut memang benar-

benar miliknya,dan tidak akan ada gangguan dari pihak lain.

Mengenai hal ini seharusnya tidaklah boleh dilakukan oleh notaris, karena

notaris haruslah melindungi kliennya dari hal-hal yaang tidak baik yang kemungkinan

bisa terjadi dikemudian hari., karena apabila terjadi sengketa suatu hari, tetap saja

pihak yang menyewa akan mempertanyakan kembali mengenai akta perjanjian

tersebut, karena dia sudah mempercayakan segala sesuatunya kepada notaris,

sehingga disini notaris harus mempertanggungjawabkan mengenai akta yang

dibuatnya, karena pada saat akad, pihak pemilik tidak menunjukkan keaslian alas

haknya kepada notaris.


81

Mengenai keaslian atau fotocopy dari alas hak yang dijadikan objek sewa,

tidaklah selamanya yang berbentuk fotocopy tidak boleh dibuatkan akta

perjanjiannya. Apabila ternyata asli suratnya tersebut berada dalam agunan bank,

maka dengan adanya surat keterangan dari bank, akad sewa menyewa tersebut dapat

dilakasanakan., dengan ketentuuan dalam aktanya Notaris tersebut menjelaskan

bahwa asli sertifikat teersebut tidak diperlihatkan kepadanya, karena asli surat yang

bersangkutan berada di bank,sesuai dengan surat keterangan dari bank yang

bersangkutan.

D. Kekuatan Hukum Akta Sewa Menyewa

1. Akta Otentik dan akta di bawah tangan

Otentisitas akta yang dibuat oleh Notaris tidak semata-mata karena Notaris

adalah pejabat yang berwenang untuk itu tetapi juga karena proses pembuatan dan

penanganan akta yang dibuatnya dilandasi oleh ketentuan-ketentuan yang diatur

dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.

Di antara ketentuan-ketentuan tersebut terdapat hal yang sangat penting dilihat

dari sudut pandang otentisitas akta Notariil yaitu Pasal 41 yang berbunyi “ Apabila

ketentuan dalam Pasal 39 dan Pasal 40 tidak terpenuhi akta tersebut hanya

mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan89

”

89

Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. LN No.117 Tahun 2004 TLN

No.4432. Ps.39


82

Pengertian dari akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh

pihak-pihak yang berkepentingan tanpa bantuan pejabat umum. 90

Menurut Pasal 1 Stb 1867 No. 29, Pasal 286 RBg, dan Pasal 1878

KUHPerdata, surat-surat, daftar, catatan mengenai rumah tangga dan surat-surat

lainnya yang dibuat tanpa bantuan seorang pejabat umum yang berwenang, termasuk

ke dalam bentuk akta di bawah tangan. Akta di bawah tangan hanya mempunyai

kekuatan pembuktian materiil saja, sehingga untuk mempunyai kekuatan pembuktian

yang sempurna harus diakui oleh kedua pihak yang membuatnya atau dikuatkan lagi

dengan alat bukti lainnya.

Pasal 39 yang dimaksud menyatakan :

1). Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut :

a. paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah

b. cakap melakukan perbuatan hukum.

2) Penghadap harus dikenal oleh Notaris atau diperkenalkan kepadanya oleh 2

(dua) orang saksi pengenal yang berumur paling sedikit 18 (delapan Belas)

tahun atau telah menikah dan cakap melakukan perbuatan hukum atau

diperkenalkan oleh 2 (dua) penghadap lainnya.

Sedangkan dalam Pasal 40 Undang-Undang Jabatan Notaris dinyatakan :

1. Setiap akta yang dibacakan oleh notaris dihadiri paling sedikit 2 (dua)

orang saksi, kecuali peraturan perundang-undangan menentukan lain.

90

Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan, Pustaka Kartini, Jakarta,

1977, hal. 62.


83

2. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memenuhi syarat sebagai

berikut :

a. Paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah

b. Cakap melakukan perbuatan hukum

c. Mengerti bahasa yang digunakan dalam akta

d. Dapat membubuhkan tanda tangan dan paraf, dan

e. Tidak mempunyai hubungan perkawinan atau hubungan darah dalam

garis lurus keatas atau kebawah tanpa pembatasan derajat dan garis

kesamping sampai dengan derajat ketiga dengan Notaris atau para

pihak.

f. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dikenal oleh Notaris

atau di perkenalkan kepada notaris atau di terangkan tentang identitas

dan kewenangannya kepada Notaris oleh penghadap.

g. Pengenalan atau pernyataan tentang identitas dan kewenangannya

kepada saksi secara tegas dalam akta.

Ketentuan Pasal 39 dan Pasal 40 tersebut diatas semestinya sudah

dilaksanakan secara sempurna karena akibat hukum dari kelalaian terhadap ketentuan

dalam pasal-pasal tersebut akan memperlemah kekuatan hukum akta yang dibuatnya

menjadi kehilangan otentisitasnya setara dengan akta dibawah tangan sebagaimana

ketentuan pasal 41 Undang-Undang Jabatan Notaris tersebut diatas.

Hal ini berarti Akta otentik mempunyai kekuatan bukti sedemikian rupa

karena dianggap melekatnya pada akta itu sendiri sehingga tidak perlu dibuktikan lagi


84

dan bagi Hakim itu merupakan bukti wajib/keharusan (verplicht Bewijs) 91

. oleh

karena itu barang siapa yang menyatakan bahwa Akta otentik itu palsu, maka ia harus

membuktikan tentang kepalsuan Akta tersebut.

Akta dibawah tangan tidak mempunyai daya bukti lahir, karena selain tidak

dibuat dihadapan ataupun oleh pejabat-pejabat yang berwenang maka tanggal

dibuatnya akta dibawah tangan itupun dapat dibuat sesuka hati yang membuatnya.

Undang-Undang beranggapan bahwa tiap-tiap orang yang menandatangani

suatu akta dibawah tangan, telah menyadari dan mengetahui bukan saja isi akta, tetapi

akibat dari penandatanganannya. Tetapi sebaliknya, bagi para ahli warisnya ataupun

orang yang memperoleh hak dari padanya, tidaklah demikian halnya.

Suatu akta dibawah tangan berdaya bukti formil, jika yang bertanda tangan

pada akta itu menerangkan bahwa benar apa yang tertulis didalam akte sesuai dengan

apa yang diterangkannya. Adapun daya bukti materil yang juga ada pada akta

dibawah tangan, lingkungannya juga terbatas dan tidak ada perbedaannya dengan

akta otentik. Dengan demikian dapat diketahui, bahwa perbedaan yang pokok antara

akta Notaris dengan akta dibawah tangan adalah cara pembuatannya atau cara

terjadinya akta tersebut. Apabila akta Notaris, cara pembuatannya/ terjadinya akta

tersebut dilakukan oleh atau dihadapan pegawai umum dalam hal ini Notaris, maka

untuk akta dibawah tangan cara pembuatannya/ terjadinya tidak dilakukan oleh atau

dihadapan pegawai umum, tetapi cukup pihak yang berkepentingan saja.

91

N.G. Yudara, Notaris dan permasalahannya, pokok-pokok pemikiran seputar kedudukan

dan fungsi notaris serta akta notaris menurut sistem hukum Indonesia, disampaikan dalam rangka

Kongres INI di Jakarta, Januari 2005.


85

2. Akta Sebagai Alat Bukti

Mengenai kekuatan pembuktian suatu akta otentik sangat erat hubungannya

dengan kekutan pembuktian akta notaris. Hal ini merupakan akibat langsung yang

merupakan keharusan dari ketentuan perundang-undangan, bahwa harus ada kata-kata

otentik sebagai alat pembuktian dimana tugas tersebut dibebankan kepada pejabat

tertentu yang diberi kepercayaan untuk membuat akta tersebut.

Kekuatan pembuktian akta otentik adalah akibat langsung yang merupakan

keharusan dari ketentuan undang-undang.

1. Bahwa harus ada akta otentik sebagai alat pembuktian

2. Bahwa ada tugas yang dibebankan oleh ketentuan Undang-undang kepada

petugas/ pejabat atau orang-orang tertentu

3. Bahwa ada pemberian kekuatan pembuktian oleh ketentuan undang-undang

kepada akta-akta yang dibuat olehnya tersebut.

Karena selain akta otentik dikenal pula akta yang dibuat dibawah tangan.

Kedua akta ini merupakan alat bukti tertulis, akan tetapi memiliki kekuatan yang

berbeda.

Berdasarkan kekuatan pembuktian, pada setiap akta otentik termasuk pada

Akta notaris, dibedakan 3 (tiga) kekuatan pembuktian, yaitu:

1. Kekuatan pembuktian lahiriah (uitwendige bewijskracht).

Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari Akta itu sendiri untuk

membuktikan dirinya sebagai Akta otentik. Dengan pembuktian lahiriah ini,

dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai Akta otentik


86

dan kemampuan ini berdasarkan Pasal 1875 KUHPerdata tidak dapat

diberikan kepada Akta yang dibuat di bawah tangan.

2. Kekuatan pembuktian formal (formale bewijskracht).

Kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa sesuatu kejadian dan

fakta tersebut dalam Akta betul-betul dilakukan oleh Notaris atau diterangkan

oleh pihak-pihak yang menghadap. Dengan kekuatan Pembuktian formal ini,

suatu akta otentik selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau Notaris telah

menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya, juga menegaskan

bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan

dan disaksikan oleh Notaris. Berkaitan dengan ini, arti formal dalam akta

pejabat dapat dijelaskan bahwa selain Akta itu membuktikan kebenaran dari

apa yang disaksikan yaitu dilihat, didengar, dan dilakukan oleh Notaris juga

menjamin kebenaran tentang tanggal, tandatangan, dan identitas dari para

pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu.

3. Kekuatan pembuktian material (materiale bewijskracht)

Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut

dalam akta itu merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang

membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum,

kecuali ada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs).92

92

R. Subekti (II), Hukum Pembuktian, Pradnya Paramita, Jakarta, 2005, hal. 55-64


87

Pasal-pasal lainnya dalam undang-undang Jabatan Notaris yang mengatur

tentang pembuatan akta adalah kewajiban notaris untuk mengikuti prosedur penulisan

akta yang sesuai dengan ketentuan hukum. Tentang hal ini diatur secara terperinci

oleh Pasal 42 sampai dengan Pasal 51 Undang-undang Jabatan Notaris.

Pasal-Pasal tersebut antara lain memuat :

1) Pengaturan penulisan yang meliputi pengisian ruang kosong, sisipan,

pencoretan dan pembetulan

2) Ketentuan penandatanganan termasuk keharusan untuk menjelaskan

dalam akta jika salah satu dari para pihak tidak bersedia membubuhkan

tandatangan pada akta.

3) Bahasa yang di pergunakan adalah Bahasa Indonesia dan jika tidak

dimengerti oleh para penghadap harus diterjemahkan dalam bahasa yang

dimengerti dan jika akta yang dibuat dalam bahasa lain harus

diterjemahkan dalam bahasa Indonesia.

4) Tentang kuasa, kuasa lisan dan kuasa otentik dijelaskan dalam akta, kuasa

tertulis dibawah tangan di lekatkan pada minuta.


a. perjanjian sewa menyewa

Documents