PERJANJIAN SEWA-MENYEWA

ERDWIN WICAKSONO

RIZQY PARATAMA PUTRA

TRI HADI PURBAS

ZANNUAR PUSDIKA E. A.

M. IQBAL ASSEGAF

READYTYA AJI

DYAH EKAWATI. K.E

Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanian sewa menyewa termuat

dalam Buku III Pasal 1458-1600

KUHPerdata

Pengertian Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian,

dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk memberikan kenikmatan suatu barang

kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan

pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh

pihak yang terakhir itu (Pasal 1548 KUHPerdata).

Lanjutan.....

Pengertian lain mengenai sewa menyewa

dikemukakan oleh Algra (1983 : 199) sebagai

persetujuan untuk pemakaian sementara suatu

benda, baik bergerak maupun tidak bergerak,

dengan pembayaran suatu harga tertentu.

Berdasarkan uraian pengertian mengenai sewa menyewa tersebut di atas maka dapat

ditarik unsur-unsur sebagai berikut :

1) Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa,

2) Adanya konsensus antara kedua belah pihak,

3) Adanya objek sewa menyewa, yaitu barang, baik bergerak

maupun tidak bergerak,

4) Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk

menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu

benda,

5) Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang

pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

Subjek dan Objek Sewa Menyewa

Subjek atau pihak yang terlibat dalam

perjanjian sewa menyewa adalah pihak yang

menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang

menyewakan adalah orang atau badan hukum

yang menyewakan barang atau benda kepada

pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa

adalah orang atau badan hukum yang menyewa

barang atau benda dari pihak yang menyewakan.

Lanjutan.....

Objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah

barang atau benda, dengan syarat barang atau

benda yang disewakan adalah barang yang halal,

artinya tidak bertentangan dengan undang-

undang, ketertiban, dan kesusilaan.

Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa Menyewa

KUHPerdata tidak menentukan secara tegas

tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang

dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa

dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun lisan.

Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa

misalnya seperti bangunan/tanah dibuat dalam

bentuk tertulis dan isi perjanjian telah

dirumuskan oleh para pihak dan/atau notaris.

Adapun substansi perjanjian sewa menyewa minimal memuat hal-hal sebagai

berikut :

1) Tanggal dibuatnya perjanjian sewa

menyewa,

2) Subjek hukum, yaitu para pihak yang

terlibat dalam perjanjian sewa menyewa,

3) Objek yang disewakan,

4) Jangka waktu sewa,

Lanjutan.....

5) Besarnya uang sewa,

6) Hak dan kewajiban masing-masing pihak

dalam perjanjian tersebut,

7) Dapat juga ditambahkan mengenai

berakhirnya kontrak dan denda.

Terjadinya Perjanjian Sewa Menyewa

Menetapkan kapan saat lahirnya perjanjian

mempunyai arti penting bagi :

1. kesempatan penarikan kembali penawaran;

2. penentuan resiko;

3. saat mulai dihitungnya jangka waktu kadaluwarsa;

4. menentukan tempat terjadinya perjanjian.

Berdasarkan Pasal 1320 jo 1338 ayat (1)

BW/KUHPerdata dikenal adanya asas konsensual,

yang dimaksud adalah bahwa perjanjian/kontrak

lahir pada saat terjadinya konsensus/sepakat dari

para pihak pembuat kontrak terhadap obyek yang

diperjanjikan.

Menurut Ahli

Mariam Darus Badrulzaman melukiskan

pengertian sepakat sebagai pernyataan kehendak

yang disetujui (overeenstemende wilsverklaring)

antar pihak-pihak. Pernyataan pihak yang

menawarkan dinamakan tawaran (offerte).

Pernyataan pihak yang menerima penawaran

dinamakan akseptasi (acceptatie).

Kesimpulan

Jadi pertemuan kehendak dari pihak yang

menawarkan dan kehendak dari pihak yang

akeptasi itulah yang disebut sepakat dan itu yang

menimbulkan/melahirkan kontrak/perjanjian.

TeoriMenentukan Saat Lahirnya Kontrak

a) Teori Pernyataan (Uitings Theorie)

Menurut teori ini, kontrak telah ada/lahir padasaat atas suatu penawaran telah ditulis surat jawabanpenerimaan. Dengan kata lain kontrak itu ada padasaat pihak lain menyatakan penerimaan/akseptasinya.

b) Teori Pengiriman (Verzending Theori).

Menurut teori ini saat pengiriman jawabanakseptasi adalah saat lahirnya kontrak. Tanggal cap posdapat dipakai sebagai patokan tanggal lahirnyakontrak.

c) Teori Pengetahuan (Vernemingstheorie).

Menurut teori ini saat lahirnya kontrak adalah padasaat jawaban akseptasi diketahui isinya oleh pihakyang menawarkan.

d) Teori penerimaan (Ontvangtheorie).

Menurut teori ini saat lahirnya kontrak adalah padasaat diterimanya jawaban, tak peduli apakah surattersebut dibuka atau dibiarkan tidak dibuka. Yangpokok adalah saat surat tersebut sampai padaalamat si penerima surat itulah yang dipakaisebagai patokan saat lahirnya kontrak.

Hak dan KewajibanHak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan

Hak dari pihak yang menyewakan adalah

menerima harga sewa yang telah ditentukan,

sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut

(perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata) :

1. Barang yang disewakan harus diserahkan dalam

keadaan baik,

Lanjutan.....2) Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang

rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi

tanggung jawabnya),

3) Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan

menggunakan barang yang disewa dengan aman selama

berlaku perjanjian sewa menyewa,

4) Menanggung segala kekurangan pada benda yang

disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat

menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak

berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya

kekurangan atau cacat tersebut.

Hak dan Kewajiban PenyewaHak dari penyewa adalah menerima barang yang

disewakan dalam keadaan baik, sedangkan

kewajibannya adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal

1560-1566 KUHPerdata) :

1. Barang yang disewakan harus diserahkan dalam

keadaan baik

2. Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang

disewakan,

3. Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan

oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang yang diam di dalam

rumah yang disewa,

4. Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semua ketika

perjanjian sewa menyewa tersebut telah habis waktunya,

5. Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang

bertanggung jawab,

6. Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang

lain. Apabila telah ditentukan demikian, dan ketentuan tersebut

dilanggar, maka perjanjian dapat dibubarkan dan penyewa dapat

dituntut mengganti perongkosan, kerugian, serta bunga.

Risiko Atas Musnahnya Barang

Risiko yaitu kewajiban seseorang untuk

memikul suatu kerugian, jikalau ada kejadian di

luar kemampuan salah satu pihak yang menimpa

benda yang menjadi objek perjanjian. Musnah atas

barang atau benda yang menjadi objek sewa

menyewa dapat dibagi menjadi 2 (dua) macam,

yaitu musnah secara total dan musnah sebagian

dari objek sewa (perhatikan ketentuan Pasal 1553

KUHPerdata).

Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara

keseluruhan di luar kesalahannya pada masa sewa, perjanjian sewa

menyewa itu gugur demi hukum dan yang menanggung risiko atas

musnahnya barang tersebut adalah pihak yang menyewakan. Artinya,

pihak yang menyewakan yang akan memperbaiki dan menanggung

segala kerugiannya.

Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa

dapat memilih menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga

sewa atau akan meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa. Pada

dasarnya, pihak penyewa dapat menuntut kedua hal tersebut, namun

tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang

menyewakan.

Mengulang Sewakan Objek Sewa-Menyewa

Pasal 1559 ayat (1) melarang si penyewa untukmempersewakan lagi barang yang disewanyakepada pihak ketiga. Si penyewa terikat padalarangan untuk tidak mempersewakan lagi kepadaorang lain, jika hal tersebut tidak ada dalamperjanjian sewa-menyewa, si penyewa bolehmempersewakan lagi. Kalau begitu dapat ditarikkesimpulan bahwa mengulang sewakan barangyang disewa adalah boleh, jika hal itu secara tegasdiperbolehkan dalam perjanjian.

Pembatalan Sewa-Menyewa

Jika si penyewa sampai berbuat apa yang

dilarang itu, maka pihak yang menyewakan dapat

minta pembatalan perjanjian sewanya dengan

disertai pembayaran kerugian. Sedangkan pihak

yang menyewakan, setelah dilakukannya

pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati

perjanjian ulang sewa dengan pihak ketiga tersebut.

Berakhirnya Sewa-MenyewaSewa-menyewa akan berakhir jika:

1. Berakhirnya sesuai dengan batas waktu yang ditentukan

secara tertulis (Pasal 1576 KUHPerdata). Sewa-menyewa

dengan sendirinya berakhir sesuai dengan batas waktu yang

telah ditentukan para pihak;

2. Sewa-menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang

diperjanjikan secara lisan, perjanjian seperti ini tidak

berakhir tepat pada waktu yang diperjanjikan melainkan

setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak tentang

kehendak mengakhiri sewa-menyewa;

Lanjutan....

3. Pengakhiran sewa-menyewa baik tertulis

maupun dengan lisan yang tidak ditentukan

batas waktu berakhirnya. Penghentian dan

berakhirnya sewa-menyewa berjalan sampai

pada saat yang dianggap pantas oleh kedua

belah pihak;

4. Ketentuan khusus pengakhiran sewa-menyewa.

Contoh Kasus Sewa-Menyewa

Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah

Apabila penyewa dalam batas jangka waktuperjanjian tidak mau pergi dari rumah yangdisewa dan juga tidak mau memenuhi kewajibanbayar sewa rumah, bagaimana carapenyelesaiannya secara hukum?

• Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat dilakukan untuk menggugat atau menuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:

1. Pemenuhan perikatan, artinya Anda bisamenuntut agar penyewa membayar utangnyaterhadap anda dan mengembalikan rumahtersebut kepada Anda;

2. Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;

3. Ganti kerugian.

4. Pembatalan perjanjian.

5. Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian.