311213489 jenis pendekatan pendapatan

8/16/2019 311213489 Jenis Pendekatan Pendapatan

1/7

Pengertian Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan untuk menilai properti yang mampu menghasilkan

pendapatan (income producing property). Atau merupakan investasi jangka panjang, sehingga faktor

tingkat pengembalian akan terkait langsung. Tingkat pengembalian ( rate of return ) ini mengakomodasi

unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.

asar pemikiran dari pendekatan pendapatan adalah bah!a nilai pasar dari suatu properti kurang lebih

sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan.

"erikut jenis#jenis daftar property yang biasanya

diperlakukan sebagai property pendapatan$

Apartemen dan yang sejenisnya yang berfungsi sebagai tempat tinggal dengan

menyediakan fasilitas yang memadai bagi penghuninya.

"angunan komersial, seperti toko, kantor, hotel, dan pusat perbelanjaan.

Property industri, seperti gudang dan pabrik

alam Pendekatan Pendapatan terdapat % metode$

&) 'etode iskonto Arus as(iscounted ash *lo! 'ethod+'etode *)

-)'etode apitalisasi angsung (irect apitali/ation 'ethod)

0)'etode Penyisaan (1esidual Techni2ue 'ethod) dan

%) 3ross Income 'ultiplier (3I').

&. 'etode iskonto Arus as* atau dikenal juga dengan metode Arus as yang didiskonto. imana arus kas dapat lebih

memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan

memperhatikan data#data masa lampau. 'etode * sangat sesuai untuk property yang

menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat

penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan $

a. Prinsip antisipasi (principle of anticipation)


2/7

b. Penyesuaian seluruh data pasar

c. Analisa data pasar secara cermat

d. ata pasar harus akurat

e. 4angka !aktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 6

&7 tahun)

Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah$

a. melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding

b. mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan, paling

kurang

&. keandalan asumsi yang digunakan

-. data historis yang digunakan dan

0. biaya se!a dan luas area bangunan.

c. melakukan penjumlahan antara pendapatan lain#lain dan pendapatan kotor potensial setelah

dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss)

untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income)

d. menentukan biaya#biaya operasi (operating e8penses), dengan memperhatikan, paling kurang

&. keandalan asumsi yang digunakan

-. data historis yang digunakan dan

0. biaya pera!atan bangunan.

e. mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya#biaya operasional untuk mendapatkan

pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak

f. menentukan Tingkat iskonto

g. menentukan prosedur pendiskontoan

h. mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi

9ilai obyek penilaian dan

i. dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi 9ilai, maka

Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitali/ation

rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan.Tingkat apitalisasi pada

periode a!al(Initial apitali/ation 1ate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran

tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitali/ation rate).

-. 'etode apitalisasi angsung

Pada metode ini 9ilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan

yang mencerminkan dan me!akili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat

apitalisasi tertentu.

angkah#langkah yang !ajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct

capitali/ation method), paling kurang$

a. melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding


3/7

b. mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian

c. mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection

loss) dari obyek penilaiand. melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan

potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor

efektif (effective gross income)

e. mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan

f. melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total

biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi

g. menetapkan tingkat kapitalisasi dan

h. mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi 9ilai obyek

penilaian

0. 'etode Penyisaan

Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan

yang merupakan bagian dari komponen properti, antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan

peralatan. 'elakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan

dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen#komponen properti lainnya yang bukan

obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian.

Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual techni2ue method), adalah sebagai berikut$

a. Teknik Penyisaan Tanah (and 1esidual Techni2ue)

b. Teknik Penyisaan "angunan ("uilding 1esidual Techni2ue) dan+atau

c. Teknik Penyisaan 'esin dan Peralatan "angunan ("uilding :2uipment 1esidual Techni2ue).

alam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (and 1esidual Techni2ue), maka berlaku ketentuan

sebagai berikut$

a. penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat apitalisasi

b. penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara

mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi

pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan, prasarana, mesin

serta peralatan lain)

c. properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telahada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun+dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip

penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah

d. penentuan Tingkat apitalisasi khusus untuk tanah dan

e. mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam

poin b) dengan Tingkat apitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah


4/7

alam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan "angunan ("uilding 1esidual

Techni2ue), maka berlaku ketentuan sebagai berikut$

a. penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat apitalisasi

b. penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara

mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah, mesin serta

peralatan lain)

c. penentuan Tingkat apitalisasi khusus untuk bangunan dan

d. mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud

dalam poin b) dengan Tingkat apitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai

bangunan

alam penerapan Teknik Penyisaan 'esin dan Peralatan "angunan ("uilding :2uipment 1esidual

Techni2ue), maka berlaku ketentuan sebagai berikut$

a. penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat apitalisasi b. penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan

bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara

keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin

dan peralatan bangunan (tanah, bangunan dan prasarana)

c. penentuan Tingkat apitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan dan

d. mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan

sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat apitalisasi mesin dan peralatan

bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.

%. 'etode 3ross Income 'ultiplier

Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor

tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan me!akili pendapatan tahunan dimasa yang

akan datang dengan konstanta tertentu.

angkah#langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method, paling kurang$

a. mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian

b. mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan

obyek penilaian

c. membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding

dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier

d. mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian dan

e. mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian

untuk memperoleh indikasi 9ilai obyek penilaian.


5/7

4:9I; P:9:ATA9 P:9APATA9

alam jenis pendekatan terdapat model pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan dapat di bagi

menjadi - model yakni $

&. 'odel 1asio ( Ratio Models)

'odel rasio yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada data transaksi jual#beli

property#properti pembanding. 'odel 1asio pada umumnya dibagi - yaitu$

a. Pengganda Pendapatan otor (The Gross Income Multiplier ) atau 3I'.

b. Tingkat kapitalisasi keseluruhan yang diperoleh secara langsung ( Directly Extracted

Overall Capitalization) atau , berarti bah!a harga jual property tersebut adalah > kali pendapatan kotor per tahun.

;elain istilah 3I', kadang dipakai istilah 31' (Gross Rent Multiplier ) atau pengganda se!a

kotor. ;ecara teknik, 3I' mengacu pada semua jenis pendapatan, sedangkan 31' hanya mengacu pada

se!a saja. alam prakteknya, 31' mengacu pada se!a bulanan, sedangkan 3I' mengacu pada se!atahunan.

'ekanisme Penggunaan 3I'

;uatu subjek property dinilai dengan cara mengalikan pendapatan kotor tahunan yang

diharapkan dengan 3I' yang diperoleh dari data jual property pembanding, seperti sebagai berikut$


6/7

? = 3I 8 3I'

di mana$

? = nilai property

3I = pendapatan kotor tahunan yang diharapkan

3I' = pengganda pendapatan kotor tahunan

Alasan Penggunaan 3I'

'odel 3I' dipakai apabila data#data jual pembanding dan subjek property adalah sama+mirip, dalam hal$

a. 1asio biaya operasi

b. Prospek, pendapatan di masa yang akan datang

c. 9ilai tukar d. 1asio

*aktor yang dominan menentukan penggunaan 3I'

a. @kuran property

"erdasarkan ukuran property, 3I' lebih banyak digunakan pada ukuran property yang kecil dan

sederhana. engan alasan, karena ukuran property yang kecil$

a. ebih banyak

b. ;ering diperjualbelikan

c. ebih homogen b. 4enis poperti

"erdasarkan jenis property, 3I' lebih banyak digunakan pada jenis property yang pengoperasiannya lebih sederhana seperti apatemen.

Penerapan 3I' secara konsisten

"erkaitan dengan !aktu yang dijadikan sebagai dasar dalam hubungannya dengan pendapatan kotor dan

harga jual. Apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun berjalan(current year ) maka harga jual

didasarkan pada pendapatan kotor pada tahun berjalan (current income). ;ebaliknya, apabila pendapatan

kotor didasarkan pada tahun pertama, maka harga jualnya juga didasarkan pada pendapatan kotor tahun

pertama. 3I' yang didasarkan pada current tidak boleh diterapkan untuk penilaian subjek property yang

pendapatan kotornya berdasarkan tahun pertama dan sebaliknya.

Tingkat apitalisasi eseluruhan (


7/7

311213489 jenis pendekatan pendapatan

Documents